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      保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)（5篇）
      
        
       時間：2019-05-13 01:54:55下載本文作者：會員上傳
      
      
      
      
      
簡介：寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關的《保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)》，但愿對你工作學習有幫助，當然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)》。

      
	
      

      第一篇：保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)
      

      保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)
      中國的城鎮(zhèn)化浪潮已成為一股不可阻擋的歷史洪流。對于保險業(yè)，特別是保險資金運用而言，城鎮(zhèn)化大潮中充滿了各種需求和眾多機會，抓住機遇，乘勢而上，是擺在保險資金當家人面前的一道大題目。
      中國人保資產(chǎn)管理股份有限公司總裁周立群向記者表示：“城鎮(zhèn)化會對整個保險業(yè)帶來積極影響，我們可以通過保險資金的運用，為城鎮(zhèn)公共產(chǎn)品的建設提供長期性的融資支持?！?/p>
      行業(yè)人士普遍認為，城鎮(zhèn)化為保險業(yè)帶來了諸多發(fā)展機遇，除了有效提高居民對保險保障的需求水平、拉動保險業(yè)務快速增長之外，通過投資于城鎮(zhèn)化建設項目，保險資金投資收益率持續(xù)低增長的困境有可能得以改善。特別是金融市場進入“大資管”時代以來，保險資金正逐步放開手腳，不僅在積極進軍地產(chǎn)行業(yè)，同時也紛紛向債權計劃、私募股權、風險投資、礦業(yè)等投資領域進軍。
      助力城鎮(zhèn)化正是時機
      其實從歷史上看，保險資金與城鎮(zhèn)化的淵源之深恐怕超出很多人的想象。早在1680年，英美第一家保險企業(yè)誕生之時，其資金就是全額用于倫敦的城鎮(zhèn)化建設?？梢姡ｋU資金與城鎮(zhèn)化或房地產(chǎn)業(yè)“門當戶對”不是什么新發(fā)現(xiàn)，300多年前就已經(jīng)出現(xiàn)并被多次運用了。
      在國內(nèi)，自從太平資產(chǎn)管理公司推出了醞釀已久的“太平資產(chǎn)-蘇州工業(yè)園區(qū)鎮(zhèn)一體化項目債權投資計劃”之后，總部設在上海的其他幾家保險資產(chǎn)管理公司也都在各地密集調(diào)研，準備推出與城鎮(zhèn)化建設相關的債權項目。幾乎與此同步，中國保監(jiān)會大力推出一系列投資新政，放寬了保險公司投資基礎設施建設和不動產(chǎn)的各項要求，一定程度上順應了城鎮(zhèn)化建設過程對保險資金的需求。西南證券（600369）保險行業(yè)分析師認為，保險資金在2012年累計發(fā)行的基礎設施債權投資計劃規(guī)模持續(xù)增加，僅基礎設施和不動產(chǎn)兩項，就能為城鎮(zhèn)化建設提供約1.2萬億元的資金。
      太平資產(chǎn)的有關負責人表示，按照保監(jiān)會規(guī)定，在保險機構發(fā)起的基礎設施債權投資計劃中，其自身認購額度不能超過該計劃的50%。因此，“太平資產(chǎn)-蘇州工業(yè)園區(qū)鎮(zhèn)一體化項目債權投資計劃”除自身認購外，行業(yè)內(nèi)外的一些金融機構也都參與進來，目前已超額認購。
      據(jù)介紹，太平資產(chǎn)這一債權計劃規(guī)模為11億元，通過債權形式融資給蘇州工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司，用于投資蘇州工業(yè)園金雞湖景區(qū)城鄉(xiāng)接合部區(qū)域的道路維修管理、管線鋪設、河流清淤等市政工程項目建設，同時采用銀行借款的擔保方式預防風險，以蘇州工業(yè)園區(qū)政府財政收入作為還款來源。
      數(shù)據(jù)顯示，歐、美、日、韓等國家的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達到80%-90%，而中國的城鎮(zhèn)化率只有51%。新型城鎮(zhèn)化的目標是節(jié)能、綠色環(huán)保、低碳，其中可發(fā)展的空間還非常大。此外，中國城鎮(zhèn)化區(qū)域差別大，東部城鎮(zhèn)化率60%，中西部連50%都不到，機構的投資空間也很大。
      有關金融機構專家認為，太平資產(chǎn)的債權項目以蘇州工業(yè)園區(qū)的財政收入作為還款來源，收益率有望達到6%-7%。除了債權計劃，保險資金也同樣熱衷于通過專門的信托計劃投資到地方市政工程項目建設中，這些投資的收益率可能達到8%-9%。
      采訪中，多家保險公司的高管向記者明確表示，中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)提出要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，國家政策明確，從而推動保險資金在投資方向上傾向于城鎮(zhèn)化建設項目。一方面，保險資金在瞄準城鎮(zhèn)化中的投資商機和市場空間；另一方面，項目的地方政府背景、地方政府的投資環(huán)境也成為保險資金最終決定投資的關鍵指標。
      投資養(yǎng)老地產(chǎn)
      在談到保險資金為城鎮(zhèn)公共產(chǎn)品的建設提供長期融資支持的時候，周立群特別提出，在城鎮(zhèn)化過程中的老齡化方面，保險資金也能夠提供很大的支持。這一點與泰康人壽董事長陳東升不謀而合，保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)絕不在少數(shù)。
      近期，“泰康之家·燕園”養(yǎng)老生活體驗館揭幕。記者了解到，這是由保險企業(yè)投資管理的第一家養(yǎng)老社區(qū)，以此為序幕，泰康之家將建成國內(nèi)第一個大規(guī)模、國際一流標準的持續(xù)關愛養(yǎng)老社區(qū)。
      陳東升告訴記者：“保監(jiān)會對保險資金進行投資有比例要求，我們這樣的項目大致在10%左右。經(jīng)過調(diào)研，我們計劃將這個投資額用來投資養(yǎng)老社區(qū)，目前泰康的總資產(chǎn)大約是5000億元，以后還會增長，所以700億元的投資額一定是符合監(jiān)管要求的，也一定是在償付能力范圍之內(nèi)的?！?/p>
      陳東升以“泰康之家·燕園”養(yǎng)老社區(qū)項目為例算了一筆賬：“從拿地到房子蓋起來，需要5年的時間，這個階段投資的30億-50億元無法產(chǎn)生收益。然后下一步是客戶入住，當入住率達到70%左右的時候，將實現(xiàn)盈虧平衡，這大致需要3年的時間。當入住率達到95%的時候，這個養(yǎng)老社區(qū)的項目才能稱得上成功。但另外還需要算上25年的折舊，這樣前后算下來，一個養(yǎng)老社區(qū)的項目需要30年-40年的長周期才有可能成功，而且這還不包括前期的籌劃?！彼a充說：“從泰康誕生養(yǎng)老社區(qū)的創(chuàng)意到現(xiàn)在，已經(jīng)走了7年的時間。而在泰康養(yǎng)老戰(zhàn)略版圖中，北京是第一步，上海、廣州的布局也已全面啟動。未來，我們將在全國各個地方建起來10到15所養(yǎng)老社區(qū)，形成超過5萬戶的連鎖網(wǎng)絡?！?/p>
      值得注意的是，目前保險公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)主要選擇“持有”作為其經(jīng)營模式，即在養(yǎng)老社區(qū)建成后，其住宅不予出售，僅用于長期經(jīng)營。在“泰康之家·燕園”，陳東升告訴記者，泰康看好險資投資城鎮(zhèn)化，愿意長期持有養(yǎng)老地產(chǎn)，即“只出租不出售”。
      而保險公司的利潤主要來自于社區(qū)的入住費與配套的物業(yè)管理服務，例如，醫(yī)療、娛樂和護理服務等一系列費用。這種“持有”的經(jīng)營模式可以有效地將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長，并且能很好地與醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等產(chǎn)品連接起來。
      “為什么一定要賣出去？我覺得沒有必要，我看好這個項目出租的穩(wěn)定收益，那么就長期持有它。”陳東升相信，養(yǎng)老社區(qū)穩(wěn)定的出租率能夠帶來相對穩(wěn)定的回報率，可以滿足保險資金安全性、長期性、穩(wěn)定性、流動性的需求。
      除泰康之外，中國太平先后與廣西、山東、成都和青島等地方政府簽約，內(nèi)容均提到養(yǎng)老社區(qū)建設。中國人壽（601628）與中冶置業(yè)合作，在河北廊坊開發(fā)首個養(yǎng)老養(yǎng)生基地——國壽（廊坊）生態(tài)健康城，總投資約100億元；中國平安（601318）啟動了投資170億元的“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)”，同時還計劃在長三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部、海南島開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)；合眾人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領域投資80億元打造“合眾健康社區(qū)”后，又在地產(chǎn)領域投下223.7億元，其中大部分為養(yǎng)老地產(chǎn)。
      投資收益有望提升
      城鎮(zhèn)化過程中，投資必然大幅上升。在采訪中，人保資產(chǎn)董事長吳焰向記者表示，隨著我國新型城鎮(zhèn)化進程加快推進，一些制約城鎮(zhèn)化發(fā)展的深層次問題越來越多地顯現(xiàn)出來，比如，城鎮(zhèn)化的綜合承載能力不足、城鄉(xiāng)二元結(jié)構差距拉大、社保體系碎片化以及公共服務的城鄉(xiāng)差異問題等。解決這些問題不僅需要政府的行政手段，還需要通過機制和制度創(chuàng)新，作為長周期運作的保險資金，正好是高效的市場化輔助機制之一，可彌補城鎮(zhèn)化過程中的資金缺口。
      去年，保監(jiān)會發(fā)布多項投資新政，按照投資新政的規(guī)定，保險公司投資非自用性不動產(chǎn)、基礎設施債權投資計劃及不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品，賬面余額不高于公司上季末總資產(chǎn)的20%；投資同一基礎設施債權投資計劃或不動產(chǎn)投資計劃的賬面余額，不高于發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于發(fā)行規(guī)模的20%，保險集團（控股）公司及其保險子公司投資同一基礎設施債權投資計劃或不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品的賬面余額，合計不高于發(fā)行規(guī)模的60%。
      國際經(jīng)驗表明，城鎮(zhèn)化同時還為保險資金提供了穩(wěn)定的配置標的。在美國城市化建設加速的過程中，其債券市場得以迅猛發(fā)展，保險資產(chǎn)配置也從之前的以國債為主逐步轉(zhuǎn)為以企業(yè)債券為主。并且，隨著城鎮(zhèn)化不斷向縱深推進，集體土地流轉(zhuǎn)或征用后，不動產(chǎn)等更多要素資源的增值，將有利于提升保險資金投資收益。
      在中國，中資保險公司基本都是通過投資基礎設施債券參與城鎮(zhèn)化，隨后保險資金逐步進入基礎設施投資領域。2007年，中國平安牽頭保險團隊以股權投資計劃的方式投資京滬高速鐵路項目。2011年，中國太保（601601）等7家保險資產(chǎn)管理公司以債權投資方式參與北京“藍德計劃”保障房項目。
      統(tǒng)計顯示，2012年保險資金運用余額6.85萬億元，其中在23個省市投資基礎設施3240億元。投資新政下發(fā)后，越來越多的保險資金開始更多地關注城鎮(zhèn)化建設項目投資。華創(chuàng)證券研究報告顯示，隨著投資新政改革開啟以及國家多項基礎投資加碼，保險資金新增債權投資計劃資金約500億元，廣泛涵蓋公路、鐵路、核電、風電、火電、水電、水利、煤炭等重大民生行業(yè)。
      正如全國政協(xié)委員、原中國人壽總裁楊超在今年兩會提案中所言，建議國家發(fā)改委會同有關方面出臺相應政策，大力支持有實力的商業(yè)保險企業(yè)投資城鎮(zhèn)化重點建設項目，允許保險企業(yè)根據(jù)保險資金特點，創(chuàng)新股權投資產(chǎn)品，發(fā)展夾層基金和FOFs（基金的基金）等，這樣一方面可以緩解城鎮(zhèn)化基礎設施建設的資金缺口；另一方面，也可以提升保險資金投資收益率水平。
      熱潮下的冷思考
      值得注意的是，在城鎮(zhèn)化炙手可熱、保險資金懷著高度熱情積極參與其中之際，對外經(jīng)濟貿(mào)易大學保險學院副教授徐高林發(fā)出了冷靜的聲音。
      徐高林向記者分析，應該對我國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資泡沫有所警惕。他說：“我們對中國的未來充滿信心，但是房地產(chǎn)的估值和股票一樣很容易透支未來。房地產(chǎn)市場中確實有無數(shù)的造富神話，但投機性的暴富不是保險公司的追求。土地是稀缺資源，終將升值，這固然沒錯，但房地產(chǎn)熊市持續(xù)20年以上也不罕見。今天或者若干年后重新泛起的房地產(chǎn)泡沫是否就比當年低，或者保險投資者追漲殺跌的本領就高強到可以戰(zhàn)勝市場，這些都是不可預知的！”
      從國外的情況看，保險資金投在不動產(chǎn)行業(yè)的結(jié)果并不是很令人滿意。在英美等國的歷史上，開始，各國政府擔心包括保險公司在內(nèi)的金融機構控制房地產(chǎn)業(yè)，因而限制各種機構持有房地產(chǎn)的比例；后來，保險資金在房地產(chǎn)行業(yè)的投資虧損和管理亂象，又使得保險監(jiān)管者和保險公司自身產(chǎn)生恐懼。總之，直到今天，美國很多州的法律都對保險公司投資不動產(chǎn)規(guī)定了諸多限制，而且保險公司的平均投資比例大大低于法定上限。在美國建國之
      初，投機者對首都華盛頓周邊土地的估值到200多年后的今天也沒有達到；日本的房地產(chǎn)泡沫同樣應引起我們的警惕。在我國，1993年前后，保險資金在房地產(chǎn)投資上也出現(xiàn)過令人記憶深刻的教訓。
      徐高林指出，城鎮(zhèn)化投資過程中所涉及的交易復雜性“需要我們有足夠的心理準備和技術防范措施”。不動產(chǎn)作為一種非標準化的交易工具，交易條款設計和執(zhí)行本身都充滿了操作風險。除了警惕交易對手的風險外，公司內(nèi)控風險也是不容忽視。保險業(yè)在股票交易中已經(jīng)出現(xiàn)了一些違規(guī)行為，透明度更低的城鎮(zhèn)化投資更需要引以為戒。
      楊超同樣直言提醒：“城鎮(zhèn)化建設的投資規(guī)模和工期長度遠在這兩年投資保障房之上，但吸引保險資金參與城鎮(zhèn)化建設一定要吸取保障房投資經(jīng)驗，頂層設計應當更加周詳。”楊超表示：“保險資金參與保障房建設的效果并不理想，這兩年參與保障房投資的項目屈指可數(shù)，其原因一是在于我們參與惠民工程的投資指引細則遲遲未出；二是因為盈利模式不清晰、投資回報不可控。”
      楊超認為，惠民工程通常有政府擔保，地價有優(yōu)惠政策，是非常好的投資項目。即便是薄利，保險資金也愿意進入，但問題是現(xiàn)在沒有完備的規(guī)劃，看不到長期的盈利點。監(jiān)管層在關于城鎮(zhèn)化的頂層設計中，應該把總體規(guī)劃、實施步驟、退出機制等問題都考慮到，對保險等社會資金進入形成一套清晰完備的方案，這樣才能順利引導和調(diào)配社會資源。
      以保障房建設為例，在其財政前期投入后，后續(xù)的醫(yī)療、教育、物業(yè)等配套設施投入也相繼帶來新的財政壓力和投資風險，都需要決策部門通過頂層設計來提早規(guī)劃、合理規(guī)避。
      另外，此前保險公司參與保障房投資，多以債權計劃為主，其募集成本較高且投資收益不明確，若將其換成股權投資方式，地方政府將產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓給投資方，長遠投資的回報是可預見的。您是否還在被保險理解難、信任難、理賠難的“三難”問題所困擾，放心保平臺，打通線上線下溝通環(huán)節(jié)，有效解決“三難”，開辟保險購買新模式。
      第二篇：保險資金投資運營養(yǎng)老地產(chǎn)模式之法律分析
      保險資金投資運營養(yǎng)老地產(chǎn)模式之法律分析
      隨著我國社會的老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力巨大，而保險資金投資需求與養(yǎng)老地產(chǎn)項目性質(zhì)具有很好的匹配性，2010年9月出臺的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》、《保險資金投資股權暫行辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵態(tài)度。但是由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念、投資方式、運營模式、運營風險控制，有關法律和政策規(guī)定不明確，困擾著投資者，本文將在我國現(xiàn)有的法律和政策框架下，并通過借鑒美國發(fā)展較為成熟的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)（Continuing Care Retirement Communities，下稱“CCRCs”）的經(jīng)驗，對上述關鍵性問題進行分析，為保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)提供建議。
      試圖將養(yǎng)老這一主題融入房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、運營、管理過程中，開發(fā)適合老年人居住的住宅或社區(qū)，并整合其他相關產(chǎn)業(yè)資源，由專業(yè)的養(yǎng)老服務機構運營，為老年人提供生活、娛樂、護理、醫(yī)療等服務的綜合性開發(fā)項目。
      一、保險資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的匹配性
      根據(jù)2011年6月中國人民銀行發(fā)布的《中國金融報告（2011）》（下稱“《金融報告》”），近10年，保險公司總資產(chǎn)持續(xù)增長，截至2010 年年末，保險公司總資產(chǎn)5.05萬億元，同比增長24.4%；保險業(yè)資金運用余額4.6萬億元，同比增長23.1%，其中，銀行存款占保險資金運用總額的30.21%，債券投資占比49.85%，股票投資占比11.11%。由于2010年債市和股市的下跌，全年資金運用平均收益率為4.84%，同比下降1.57個百分點。
      筆者認為，2010年保險資金運用收益率低的原因在于：一方面，我國的保險資金運用過度地集中于銀行存款、債券投資（占比高達80.06%）等收益率較低的渠道；另一方面，由于運用渠道過于集中，一旦債市、股市下跌，對于保險資金收益率造成極大的不利影響?！督鹑趫蟾妗分赋?，“在行業(yè)資產(chǎn)快速增長的情況下，保險業(yè)迫切需要提升資金運用水平?！北ｋU資金要保持較高且穩(wěn)定的收益率，需分散投資渠道，增加對收益率較高且風險較低的項目投資。
      由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。據(jù)有關測算，較為保守的估計認為養(yǎng)老地產(chǎn)收益率約在4%-10%之間不等，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率會偏高一些，一般而言高于銀行存款、債券，但低于股票投資 ；而較為樂觀的估計認為養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右。雖然對養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率的預測不一，但是目前基本的共識是養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風險較高的股票投資。筆者認為，如上所述，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的市場潛力巨大，這在一定程度上降低了投資收益率出現(xiàn)大幅下降的可能性，相對于其他投資渠道而言，屬于回報率較高且風險較低的投資對象，與保險資金的投資需求相匹配。
      此外，保險資金可運用的中長期資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期具有良好的匹配性。養(yǎng)老地產(chǎn)建設、運營的投資規(guī)模巨大，投資回收周期可長達10至15年，經(jīng)濟實力不強或沒有外部金融工具支持的投資者很難進入這一領域。而保險公司不僅具有大量可運用資金，而且據(jù)有關統(tǒng)計，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5—20 年的中期資金，與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期十分匹配。有學者指出，目前“由于缺乏具有穩(wěn)定回報率的中長期投資項目，致使不論保險資金來源如何、期限長短與否，基本都用于短期投資。這種資金來源和運用的不匹配，嚴重地影響了保險資金的良性循環(huán)和資金使用效果。” 筆者認為，保險公司運用中長期資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以在一定程度上緩解這一問題，提高保險資金運用效果。
      二、我國保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)基本法律環(huán)境
      《老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃》第三條第（四）項指出，“統(tǒng)籌發(fā)展機構養(yǎng)老服務。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，加大財政投入和社會籌資力度，推進供養(yǎng)型、養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老機構建設??政府重點投資興建和鼓勵社會資本興辦具有長期醫(yī)療護理、康復促進、臨終關懷等功能的養(yǎng)老機構。”
      2009年出臺的《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權辦法》打開了保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)之門?！峨U資投資不動產(chǎn)辦法》第十一條規(guī)定保險資金投資不動產(chǎn)需符合產(chǎn)權清晰、權證齊全、具有明顯區(qū)位優(yōu)勢等條件，但根據(jù)第十三條第二款的規(guī)定，“投資養(yǎng)老不動產(chǎn)??不受第十一條第一款第（一）項至第（五）項及區(qū)位的限制??”根據(jù)《險資投資股權辦法》第十二條，養(yǎng)老企業(yè)屬于保險資金可采用直接投資股權方式的少數(shù)幾類企業(yè)。由于保險業(yè)務與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系，因此，上述規(guī)定對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的限制要明顯少于投資其他與保險業(yè)務無關聯(lián)的不動產(chǎn)或企業(yè)股權。
      2011年8月3日中國保險監(jiān)督管理委員會最新頒布的《中國保險業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》第二章第（六）項規(guī)定，“整合保險產(chǎn)業(yè)鏈，支持保險資金投資養(yǎng)老實體??等相關機構股權?！钡谑碌冢ㄈ模╉椧?guī)定，“推動研究保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)??等稅收支持政策?！?/p>
      可見國家層面的法規(guī)政策對于社會資金，尤其是保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵態(tài)度。但是，目前就社會資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)，國家層面的規(guī)定僅針對非營利性養(yǎng)老服務機構出臺了規(guī)劃、建設、稅費減免、用地、用水、用電等方面的優(yōu)惠政策，但未對社會資金投資、運營養(yǎng)老地產(chǎn)做出全面的規(guī)定。地方層面的規(guī)定對于社會資金投資養(yǎng)老服務機構（包括營利性和非營利性）出臺了優(yōu)惠政策，并對養(yǎng)老服務機構的設立、運營做出了一些監(jiān)管性規(guī)定，但是各地的規(guī)定并不統(tǒng)一，因此，筆者認為，保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)前需對當?shù)氐膬?yōu)惠政策、監(jiān)管規(guī)定進行全面的法律調(diào)研。而《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的指導意義，但規(guī)定較為原則，在實際操作中有待細化。
      三、我國保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的投資方式
      根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》第十三條第一款、第二款，保險資金可以采用債權、股權或物權方式直接投資養(yǎng)老不動產(chǎn)，且各種投資方式之間可以相互轉(zhuǎn)換，亦可以多種方式投資同一養(yǎng)老不動產(chǎn)。以下逐一分析三種投資方式：
      (一)債權方式：由于債權投資方式還本付息的特點，相對而言風險較低，但是其收益也較低，且保險公司作為債權人不具有運營、管理養(yǎng)老地產(chǎn)的權利。
      (二)物權方式：保險公司以購買的方式取得養(yǎng)老地產(chǎn)所有權，在目前尚無明確的稅收優(yōu)惠政策的情況下，采用這一投資方式將在養(yǎng)老地產(chǎn)辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù)時產(chǎn)生高額的稅費，且涉及有關證照變更的復雜手續(xù)。保險公司將直接作為持有人運營養(yǎng)老地產(chǎn)。
      (三)股權方式：保險資金以股權方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)，相對于物權方式而言，辦理股權過戶及登記手續(xù)較為便捷，且產(chǎn)生的稅費較少；相對于債權方式而言，保險公司作為股東有權運營、管理養(yǎng)老地產(chǎn)并在盈利時取得較高的分紅收益，當然亦需承擔養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的風險。保險資金以股權方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)的法律依據(jù)有以下兩種：
      根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》第二十條，“保險資金以股權方式投資不動產(chǎn)，擬投資的項目公司應當為不動產(chǎn)的直接所有權人，且該不動產(chǎn)為項目公司的主要資產(chǎn)?！薄峨U資投資不動產(chǎn)辦法》沒有對“項目公司”進行界定，一般而言，項目公司是指為開發(fā)某一項目而專門設立的特殊目的公司。就保險資金以股權方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)而言，筆者認為，養(yǎng)老地產(chǎn)項目公司應當具備以下條件：首先，為養(yǎng)老地產(chǎn)的直接所有權人；其次，養(yǎng)老地產(chǎn)為項目公司的主要資產(chǎn)；再次，根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》第十六條第（五）項，保險公司不得“投資設立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權（項目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)?！痹撘?guī)定對于“房地產(chǎn)開發(fā)公司”、“房地產(chǎn)企業(yè)”并未進行界定，有待進一步立法予以明確；從現(xiàn)有上述規(guī)定可推知，項目公司只能是為投資、建設、運營養(yǎng)老地產(chǎn)這一特殊目的而設立的公司，而不能是以各種房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營范圍的一般房地產(chǎn)開發(fā)公司或房地產(chǎn)企業(yè)。
      而根據(jù)《險資投資股權辦法》第二條、第十二條，保險資金可以直接投資 與保險業(yè)務相關的養(yǎng)老企業(yè)的股權，即保險資金以出資人名義投資并持有養(yǎng)老企業(yè)股權。
      保險公司依據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》與依據(jù)《險資投資股權辦法》投資養(yǎng)老地產(chǎn)的主要區(qū)別如下：
      1、可運用的資金種類不同。若依據(jù)前者，則保險公司可以運用以本外幣計價的資本金、公積金、未分配利潤、各項準備金及其他資金 ；若依據(jù)后者，則保險公司僅能運用資本金或者與投資資產(chǎn)期限相匹配的責任準備金 ；
      2、保險公司自身應滿足的條件不同，例如：擁有專業(yè)人員的類型和數(shù)目、凈資產(chǎn)等 ；
      3、被投資的企業(yè)需滿足的條件不同。若依據(jù)前者，則被投資的企業(yè)需滿足上述項目公司之條件；若依據(jù)后者，則應當滿足其第十二條規(guī)定之條件；
      4、投資程序不同。若依據(jù)前者，則保險公司在確定投資意向后，通報中國保監(jiān)會，并在簽署投資協(xié)議后5個工作日內(nèi)，向中國保監(jiān)會報告 ；若依據(jù)后者保險公司進行重大股權投資（即對投資企業(yè)實施控制）應當向中國保監(jiān)會申請核準，進行非重大股權投資應當在簽署投資協(xié)議后5個工作日內(nèi)向中國保監(jiān)會報告 ；
      5、財務核算不同。依據(jù)前者，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)在財務核算上是以不動產(chǎn)計算的事項；而依據(jù)后者，在財務核算上是以股權計算的事項。
      雖然《險資投資不動產(chǎn)辦法》、《險資投資股權辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的方式進行了較為明確的規(guī)定，但是其未與養(yǎng)老服務機構的有關規(guī)定進行銜接。如上所述，與養(yǎng)老服務機構相對應，養(yǎng)老地產(chǎn)可分為營利性、非營利性兩類。筆者認為，由于保險公司、保險公司設立的項目公司、養(yǎng)老企業(yè)均屬于營利性機構，因此，保險公司根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》或《險資投資股權辦法》以物權或股權方式投資的養(yǎng)老地產(chǎn)均為營利性。
      四、保險公司運營養(yǎng)老地產(chǎn)的模式
      目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)成功運營的案例甚少，養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式問題困擾著進軍這一領域的投資者。筆者將通過分析美國最為典型的養(yǎng)老地產(chǎn)CCRCs所采取的運營模式，為保險公司在我國現(xiàn)有的法律環(huán)境下運營養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式提供建議。
      (一)美國CCRCs的運營模式：CCRCs與入住的老年人簽署的入住協(xié)議集中反映了CCRCs的運營模式，筆者將通過CCRCs入住協(xié)議解析其運營模式。為了滿足不同老年人的需求，CCRCs通常提供多種入住協(xié)議，主要包括以下三種類型 ：
      1、入住費型協(xié)議（Entrance-fee contracts）
      1)類型：CCRCs通常會根據(jù)老年人的身體、經(jīng)濟、信用記錄等狀況，建議老年人選擇不同類型的入住費協(xié)議。入住費型協(xié)議可以細分為以下三類：
      全面型入住費協(xié)議（Extensive contracts）。老年人在入住時繳納一筆入住費，并每月支付月費，CCRCs向老年人提供住所、全面的照護服務及各種設施。在這種協(xié)議下，老年人支付的入住費較下述兩類協(xié)議高，但可以根據(jù)健康狀況的變化隨時從獨立生活單元移入輔助生活或醫(yī)療照護單元，而無需另行支付或少量支付額外費用，即CCRCs將承擔老年人長期照護的大部分經(jīng)濟風險。
      修正型入住費協(xié)議（Modified contracts）。老年人繳納的入住費及月費低于前一種協(xié)議，CCRCs向老年人提供住所、協(xié)議約定的一定服務及設施。在這種協(xié)議下，CCRCs需按照協(xié)議約定向老年人提供一定天數(shù)的輔助生活或醫(yī)療照護服務，且不收取額外費用和/或就老年人需支付的輔助生活或醫(yī)療照護服務費提供折扣，若超出協(xié)議約定的期間，則老年人需按市價支付相關服務費。
      服務費型入住費協(xié)議（Fee-for service contracts）。老年人繳納的入住費及月費低于前兩種協(xié)議，老年人需要輔助生活或醫(yī)療照護服務時需按照市價支付服務費。但相對于非CCRCs住戶，CCRCs的住戶在獲取輔助生活或醫(yī)療照護服務資源時享有優(yōu)先權。
      2)入住費運營模式：據(jù)估計，美國65%至75%的CCRCs均提供入住費型協(xié)議，可見入住費運營模式是最為流行的CCRCs運營模式。CCRCs根據(jù)老年人的年齡、身體、經(jīng)濟、信用記錄等狀況與其協(xié)商確定入住費及月費的金額，并在合同中予以約定。老年人通常將其原有房產(chǎn)出售或者將其他財產(chǎn)變現(xiàn)以繳納入住費。
      入住費運營模式屬于持有性經(jīng)營，入住費既不同于購買不動產(chǎn)的費用，亦不同于房屋租金，其在性質(zhì)上類似于保險金，其保障老年人在CCRCs獲得居住權及在需要時獲得輔助生活或醫(yī)療照護，但住戶并不獲得其居所的所有權。而CCRCs被視為微型的保險公司，受到美國保險部門的監(jiān)管。
      CCRCs將住戶繳納的入住費用于自身發(fā)展、設備更新維修、支付老住戶產(chǎn)生的醫(yī)療費用等。如果協(xié)議終止或者住戶去世，絕大多數(shù)的CCRCs將向住戶或住戶的遺產(chǎn)返還入住時繳納的入住費，返還的比例按照雙方簽署的協(xié)議從50%至100%不等。
      2.租賃型協(xié)議（Rental contracts）：不同于入住費型協(xié)議，在租賃型協(xié)議項下，老年人無需支付入住費，僅需支付額度較低的保證金（通常是第一個及最后一個月的租金）及月租。住戶將按照市價支付照護費用。
      3.銷售型協(xié)議（Ownership option）：在該等協(xié)議項下，老年人購買CCRCs的住所，取得房屋所有權。據(jù)有關統(tǒng)計，美國CCRCs提供銷售型協(xié)議的相當少。
      (二)我國保險公司運營養(yǎng)老地產(chǎn)模式建議：從上述CCRCs的運營模式來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式可以分為入住費型持有模式、租賃型持有模式、銷售型模式。
      目前國內(nèi)運作比較成功的養(yǎng)老地產(chǎn)上海親和源養(yǎng)老社區(qū)采取會員制運營模式，會員入住時需繳納一定金額的會員費，并每年支付年費。入住會員可選擇對于老年公寓有使用權，這種會員制與使用權相結(jié)合的方式類似于CCRCs的入住費型運營模式；入住會員亦可選擇取得老年公寓的所有權，這種方式則屬于銷售型模式。北京太陽城養(yǎng)老社區(qū)則采取租售結(jié)合的運營模式。
      銷售型模式具有資金回籠快的特點，但是在品牌培養(yǎng)上遜于持有模式，且由于養(yǎng)老社區(qū)通常對于入住人年齡有一定的要求，故在老年人去世后房屋的繼承、轉(zhuǎn)讓受限。就保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式，根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》第十三條第二款，“保險資金??投資養(yǎng)老不動產(chǎn)??；本款前述投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老不動產(chǎn)??的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。”這是否意味著保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)無法采取銷售型模式？筆者認為，上述規(guī)定所稱的“住宅”應為普通商品房，本意在于防止保險資金涌入樓市而推高普通商品房房價，其并不能等同于養(yǎng)老社區(qū)中專門為老年人設計的并向特定年齡以上老年人銷售的住宅，建議在后續(xù)的法規(guī)制定中予以明確。
      租賃型持有模式對于住戶而言入住門檻較低，客戶群較為廣泛，但是，對于投資人而言，客戶流動性較大且資金回籠較為緩慢。
      入住費型持有模式雖然入住門檻較高，針對的對象主要為中高收入老年人，但是，老年人入住時繳納的入住費不僅可以在一定程度上降低客戶流動性，且可以加速投資人的資金回籠，因此，入住費型運營模式較其他兩種運營模式更具有優(yōu)勢。
      五、運營風險防范之若干法律建議
      2008年爆發(fā)的經(jīng)濟危機使得美國房地產(chǎn)市場與信貸市場低迷，這對于CCRCs維持經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生了較大的影響：一方面，由于房價下跌，老年人延緩出售其原有房產(chǎn)或其他財產(chǎn)而移居CCRCs，CCRCs的占有率下降，新住戶繳納的入住費減少，而入住費是CCRCs主要的運營費用及利潤的來源；另一方面，CCRCs通過信貸市場融資更為困難，不利于CCRCs建設新項目或并購。但是，總體而言，CCRCs對于經(jīng)濟危機的耐受力較強，由于CCRCs向老年人提供的生活方式具有很強的吸引力，其占有率仍然高于老年人輔助生活社區(qū)、老年人護理院及租賃型獨立生活設施，且不履行債務或申請破產(chǎn)保護的CCRCs僅占很低的比例。
      由于養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的保險功能和公益性質(zhì)，為了維護住戶的權利，對養(yǎng)老地產(chǎn)的運營風險進行規(guī)制是政府應承擔的責任。美國絕大部分州均出臺了法規(guī)規(guī)制CCRCs的運營風險，措施主要包括投資養(yǎng)老地產(chǎn)許可制度、向住戶披露信息義務、建立準備金及提取一定比例入住費存入第三方賬戶等財會責任、示范合同條款、住戶權利保護等。這些制度對于我國立法者就養(yǎng)老地產(chǎn)運營風險規(guī)制出臺法律法規(guī)具有借鑒意義。
      雖然我國尚未出臺養(yǎng)老地產(chǎn)運營風險規(guī)制法律法規(guī)，但是市場帶來的風險是不可避免的，而如何提高抗風險的能力是每個投資者都需要思考的問題。美國的CCRCs發(fā)展時間長，運營風險防范體制較為成熟，筆者將結(jié)合美國CCRCs運營風險防范體制，為我國保險公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)控制運營風險提供若干法律建議：
      1、如上所述，筆者認為，CCRCs普遍采用的入住費型運營模式較有優(yōu)勢，這種模式下住戶繳納的入住費、月費對于養(yǎng)老地產(chǎn)的良性運營至關重要。保險公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)需全面考量占有率、死亡率、發(fā)病率及醫(yī)療照護費用等因素，通過精算評估養(yǎng)老社區(qū)的長期經(jīng)濟狀況和持續(xù)運營能力，以確定合理的入住費、月費。為了避免風險發(fā)生后產(chǎn)生糾紛，雙方簽訂的合同應明確約定合理的入住費返還時間，以及在特殊情況下調(diào)整月費的可能性。
      2、美國多數(shù)州的規(guī)定均要求CCRCs建立準備金制度，以保證其提供服務的能力。例如：賓夕法尼亞州即規(guī)定CCRCs的準備金不得低于未來12個月內(nèi)到期的抵押貸款本息或者10%的運營資金。雖然我國對于養(yǎng)老地產(chǎn)建立準備金制度尚無任何規(guī)定，但是，為了增強抗風險能力，維持養(yǎng)老地產(chǎn)的良性運營，筆者建議，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)宜建立準備金制度，準備金額度可根據(jù)一定期限內(nèi)的運營成本確定。
      3、由于住戶在CCRCs的居住時間較長，有可能出現(xiàn)無力支付月費、醫(yī)療照護費等費用的情況，很多CCRCs為符合經(jīng)濟救助的住戶提供資助或者慈善照護。保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)可建立住戶無力支付費用的慈善救助機制，從收入中提取一部分慈善救助基金，這有利于樹立良好的品牌形象。當然，保險公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)在住戶入住前需全面審查及預測住戶的經(jīng)濟狀況，通過與住戶簽訂的協(xié)議或者公開的制度明確約定向住戶提供慈善救助的條件及范圍，并爭取政府提供的補貼，以避免過重的慈善救助給養(yǎng)老地產(chǎn)的正常運營帶來負面影響。
      第三篇：養(yǎng)老地產(chǎn)專題2017
      養(yǎng)老地產(chǎn)專題
      目錄
      前言..................................................................................................1
      一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況..........................................................................1
      （一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀..............................................................1
      （二）《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》（國土資廳發(fā)[2014]11號）.........................................................................................................3
      （三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策......................................................7
      二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式................................................................14
      1、綜合服務類養(yǎng)老項目——愛晚大愛城...................................14
      2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊..............................15
      3、國內(nèi)首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)17
      4、國內(nèi)首個學院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園........................18
      5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”模式——萬科隨園嘉樹..........................19
      6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國·臺灣長庚養(yǎng)生文化村...........21
      三、養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式分析................................................................23
      （一）銷售模式............................................................................23
      （二）“銷售+持有”模式...............................................................24
      （三）持有模式............................................................................26
      四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營關系）模式探究..................................30
      1、PPP模式概述...........................................................................30
      2、PPP模式的可行性分析...........................................................30
      3、PPP模式的主要功能...............................................................31
      4、政策支持.................................................................................32
      五、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)要點................................................................34
      1、市場定位：目標市場全齡化..................................................34
      2、項目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套..............................................34
      3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石....35
      4、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設條件選擇合適的開發(fā)模式 36
      5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸...........38
      6、規(guī)劃設計：適老化..................................................................39
      六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例................................................40
      1、西安榮華·親和源高端會員制養(yǎng)老社區(qū)..................................40
      2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項目.........................................41
      3、西安秦達·白鹿溪谷..............................................................42
      4、陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地..................................................43
      5、渭南市盤龍灣·云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)...................................44
      6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓..........................................................45
      7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū).............................................................46
      養(yǎng)老地產(chǎn)專題
      前言
      目前，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老及機構養(yǎng)老是我國主要的養(yǎng)老模式，養(yǎng)老地產(chǎn)作為三者結(jié)合的有效途徑，是養(yǎng)老服務業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相融合而形成的新興產(chǎn)業(yè)，它除了能滿足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂、醫(yī)療護理、生活休閑、金融保險等方面的相關產(chǎn)品和服務。其基本形式不僅包括老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所（居家養(yǎng)老服務站）和旅游養(yǎng)老地產(chǎn)等，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。
      據(jù)預測，到2050年，我國60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三，意味著我國將進入深度老年化社會階段，對養(yǎng)老的需求也將上升到一個新的高度。隨著人口老齡化進程的不斷加快，我國生產(chǎn)型社會開始向消費型社會轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為新興消費產(chǎn)業(yè)，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求，產(chǎn)業(yè)鏈長，能夠吸納的就業(yè)人數(shù)多，在促進生產(chǎn)、拉動消費、推動經(jīng)濟發(fā)展以及帶動就業(yè)等方面發(fā)揮著重要的作用。
      一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況
      （一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
      從國務院印發(fā)的《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃》（國辦發(fā)?2011?60號）中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數(shù)的19%，中國已步入老齡化社會。
      龐大的人口基數(shù)，使得中國的老齡化現(xiàn)象備受矚目?！兑?guī)劃》顯示，中國是世界上惟一一個老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。
      《規(guī)劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護理問題日益突出。據(jù)推算，2015年，中國老年人僅僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規(guī)模就將超過4500億元，由此催生的養(yǎng)老服務就業(yè)崗位潛在需求將超過500萬個。而按照國際通行的5%老年人需要機構養(yǎng)老這一標準，目前中國至少需要1000萬張養(yǎng)老床位。民政部2015年社會服務發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示，全國各類養(yǎng)老服務機構和設施11.6萬個，比上年增長23.4%，各類養(yǎng)老床位672.7萬張，比上年增長16.4%，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.3張，比上年增長11.4%。
      民政部、國家發(fā)展改革委2016年7月6日公布《民政事業(yè)發(fā)展第十三個五年規(guī)劃》（民發(fā)?2016?107號），《規(guī)劃》提出，將重點發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機構，增加養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老床位，提高養(yǎng)老服務有效供給，到2020年每千名老年人口擁有養(yǎng)老床位數(shù)達到35至40張，其中護理型床位比例不低于30%?！兑?guī)劃》提出，積極開展應對人口老齡化行動，加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，全面建成以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為補充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務體系，創(chuàng)新投融資機制。要推動普遍建立經(jīng)濟困難老年人養(yǎng)老服務補貼、高齡津貼和護理補貼制度。建立健全長期照護項目內(nèi)涵、服務標準、質(zhì)量評
      價等行業(yè)規(guī)范和體制機制，探索建立從居家、社區(qū)到專業(yè)機構等比較健全的專業(yè)照護服務體系，保障老年人長期護理服務需求。
      在加強養(yǎng)老服務機構建設方面，《規(guī)劃》指出，深化養(yǎng)老服務供給側(cè)改革，積極支持社會力量舉辦養(yǎng)老機構，辦好公辦保障性養(yǎng)老機構，深化公辦養(yǎng)老機構改革，提高養(yǎng)老服務有效供給。
      據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購房需求。預計未來養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)將迎來爆發(fā)式的增長。
      （二）《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》（國土資廳發(fā)[2014]11號）
      1、合理界定養(yǎng)老服務設施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業(yè)性設施占用土地，不屬于本《意見》中的養(yǎng)老服務設施用地。
      2、依法確定養(yǎng)老服務設施土地用途和年期。養(yǎng)老服務設施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時，土地用途應確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。
      依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007），規(guī)劃為公共管理用地、公共服務用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，可布局和安排養(yǎng)老服務設施用地，其他用地中只能配套建設養(yǎng)老服務設施用房并分攤相應的土地面積。
      養(yǎng)老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約
      定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。
      3、規(guī)范編制養(yǎng)老服務設施供地計劃。養(yǎng)老服務設施用地供應應當納入國有建設用地供應計劃。新建城區(qū)和居住小區(qū)配建養(yǎng)老服務設施用地的，建設規(guī)模應一并納入住房建設用地供應計劃；新建養(yǎng)老機構服務設施用地的，應根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國有建設用地供應計劃。對閑臵土地依法處臵后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。
      4、細化養(yǎng)老服務設施供地政策。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認定的非營利性養(yǎng)老服務機構的，其養(yǎng)老服務設施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認定后同意變更為營利性養(yǎng)老服務機構的，其養(yǎng)老服務設施用地應當報經(jīng)市、縣人民政府批準后，可以辦理協(xié)議出讓（租賃）土地手續(xù)，補繳土地出讓金（租金）。但法律法規(guī)規(guī)章和原《國有建設用地劃撥決定書》明確應當收回劃撥建設用地使用權的除外。
      營利性養(yǎng)老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務設施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式供地。以招標、拍賣或者掛牌方式供應養(yǎng)老服務設施用地時，不得設臵要求競買人具備相應資質(zhì)、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產(chǎn)用地中配套建設養(yǎng)老服務設施的，可將養(yǎng)老服務設施的建設要求作為出讓條件，但不得將養(yǎng)老服務機構的資格或資信
      等級等作為出讓條件。
      5、鼓勵租賃供應養(yǎng)老服務設施用地。為降低營利性養(yǎng)老服務機構的建設成本，各地可制訂養(yǎng)老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，明確相應的權利和義務，向社會公開后執(zhí)行。市縣國土資源管理部門與用地者應當簽訂養(yǎng)老服務設施用地租賃合同，約定租賃國有建設用地的出租人和承租人、地塊的位臵、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標準及調(diào)整時間和方式、到期處臵與續(xù)期或出讓等內(nèi)容。
      6、實行養(yǎng)老服務設施用地分類管理。新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務設施，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應當先行分割成不同宗地，再按宗供應；不能分宗的，應當明確養(yǎng)老服務設施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應方式。
      新建養(yǎng)老服務機構項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，應當在土地利用計劃指標中優(yōu)先予以安排。
      新建養(yǎng)老服務設施用地依據(jù)規(guī)劃單獨辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復等醫(yī)衛(wèi)設施的，不得超過5公頃。新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務設施用地，應當在《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》中予以特別說明，應明確配建的面積、容積率、開發(fā)投資條件和開發(fā)建設周期，以及建成后交付、運營、管理、后續(xù)監(jiān)管的方式等。
      7、加強養(yǎng)老服務設施用地監(jiān)管。在核發(fā)國有建設用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時，應當作出以下規(guī)定或者約定：
      （1）建設用地使用權可以整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租、不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租；
      （2）不得改變規(guī)劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設用地使用權；
      （3）簽訂出讓合同和租賃合同時，應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。劃撥建設用地要設定抵押權，在核發(fā)劃撥決定書時，應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權，設定房地產(chǎn)抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償；
      （4）養(yǎng)老服務設施用地內(nèi)建設的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標準，限定在40平方米以內(nèi)；
      （5）向符合養(yǎng)老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務合同應約定服務期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優(yōu)先承租權。
      8、鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務設施建設。對營利性養(yǎng)老服務機構利用存量建設用地從事養(yǎng)老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手
      續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營利性養(yǎng)老服務設施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續(xù)調(diào)整為營利性養(yǎng)老服務設施的，應補繳相應土地價款。
      企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學校、社區(qū)用房等進行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務機構，經(jīng)規(guī)劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。
      9、利用集體建設用地興辦養(yǎng)老服務設施。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構與政府舉辦的養(yǎng)老機構可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。
      （三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策
      1、國家優(yōu)惠政策
      近日，民政部、發(fā)展改革委、教育部等十部委聯(lián)合發(fā)布《關于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的實施意見》（民發(fā)?2015?33號）。
      《意見》提出鼓勵民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務、機構養(yǎng)老服務、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體舉措，并就推進醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展、完善投融資政策、落實稅費優(yōu)惠政策、加強人才保障、保障用地需求等作出了相關規(guī)定和政策優(yōu)惠。
      （1）稅費減免
      對民辦養(yǎng)老機構提供的育養(yǎng)服務免征營業(yè)稅。養(yǎng)老機構在資產(chǎn)重組過程中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅和營業(yè)稅。
      進一步落實國家扶持小微企業(yè)相關稅收優(yōu)惠政策，對符合條件的小型微利養(yǎng)老服務企業(yè)，按照相關規(guī)定給予增值稅、營業(yè)稅、所得稅優(yōu)惠。
      對家政服務企業(yè)由員工制家政服務員提供的老人護理等家政服務，在政策有效期內(nèi)按規(guī)定免征營業(yè)稅。
      對符合條件的民辦福利性、非營利性養(yǎng)老機構取得的收入，按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。
      對民辦福利性、非營利性養(yǎng)老機構自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對經(jīng)批準設立的民辦養(yǎng)老院內(nèi)專門為老年人提供生活照顧的場所免征耕地占用稅。
      對企事業(yè)單位、社會團體以及個人通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，用于《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈法》規(guī)定的公益事業(yè)的捐贈，符合相關規(guī)定的不超過利潤總額12%的部分，準予扣除。對個人通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的民辦養(yǎng)老機構的捐贈，在繳納個人所得稅前準予全額扣除。
      對民辦非營利性養(yǎng)老機構建設免征有關行政事業(yè)性收費，對營利性養(yǎng)老機構建設減半征收有關行政事業(yè)性收費。
      （2）投融資政策
      加大對養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的財政資金投入。有條件的地區(qū)，可設立專項扶持資金。充分利用支持服務業(yè)發(fā)展的各類財政資金，探索采取建立產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，支持發(fā)展面向大眾的社會化養(yǎng)老服務產(chǎn)
      業(yè)，帶動社會資本加大投入。通過中央基建投資等現(xiàn)有資金渠道，對社會急需、項目發(fā)展前景好的養(yǎng)老項目予以適當扶持。
      民政部本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業(yè)的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養(yǎng)老服務發(fā)展的資金不得低于30%。
      民辦非營利性養(yǎng)老機構應當為捐資舉辦，機構享有對其資產(chǎn)的法人財產(chǎn)權，捐資人（舉辦者）不擁有對所捐贈財產(chǎn)的所有權。對于舉辦者沒有捐贈而以租賃形式給予組織使用的固定資產(chǎn)、以及以借款方式投入組織運營的流動資金，允許其收取不高于市場公允水平的租金和利息。行業(yè)管理部門和登記管理機關應當對其關聯(lián)交易進行披露并進行必要監(jiān)管。
      民辦非營利性養(yǎng)老機構停辦后，應當依法進行清算，其剩余資產(chǎn)由民政部門負責統(tǒng)籌，以捐贈形式納入當?shù)卣B(yǎng)老發(fā)展專項基金。原始捐資有增值的，經(jīng)養(yǎng)老機構決策機構同意并經(jīng)審計符合規(guī)定的，可對捐資人（舉辦者）給予一次性獎勵。
      鼓勵通過財政貼息、補助投資、風險補償?shù)确绞?，支持金融機構加快金融產(chǎn)品和服務方式創(chuàng)新, 推進實施健康與養(yǎng)老服務工程。研究以養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)為基礎資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進金融機構直接或間接投資養(yǎng)老服務業(yè)。
      拓寬信貸抵押擔保物范圍，允許民辦養(yǎng)老機構利用有償取得的土地使用權、產(chǎn)權明晰的房產(chǎn)等固定資產(chǎn)辦理抵押貸款，不動產(chǎn)登記機
      構要給予辦理抵押登記手續(xù)。
      （3）建設補貼、運營補貼、護理員、購買服務等補貼 對民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構或服務設施提供養(yǎng)老服務，根據(jù)其投資額、建設規(guī)模、床位數(shù)、入住率和覆蓋社區(qū)數(shù)、入戶服務老人數(shù)等因素，給予一定的建設補貼（一般分為3年進行補貼）或運營補貼（按照實際入住老人數(shù)量）。并通過運營補貼、購買服務等方式，支持公建民營機構發(fā)展。
      2、我區(qū)優(yōu)惠政策
      為認真貫徹落實《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》(國發(fā)[2013]35號)和《中共寧夏回族自治區(qū)委員會關于深化改革推動經(jīng)濟社會發(fā)展若干問題的決定》(寧黨發(fā)[2013]66號)，積極應對人口老齡化，加快我區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，特提出《寧夏回族自治區(qū)人民政府關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的實施意見》（寧政發(fā)[2014]44號），《意見》中相關優(yōu)惠政策如下：
      (1)加大對公辦養(yǎng)老服務機構投入。各級人民政府要將養(yǎng)老服務機構建設納入當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，并隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，逐步加大對公辦養(yǎng)老服務機構的投入，建立逐年增加的財政保障機制和彩票公益金投入機制。自治區(qū)財政每年統(tǒng)籌安排一定資金，用于公辦養(yǎng)老服務機構建設，各市、縣(區(qū))也要積極創(chuàng)造條件，加大公共財政投入力度；自治區(qū)本級福彩公益金的50%以上要用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)。公辦養(yǎng)老服務機構的正常運營費用列入財政預算。在滿足城鄉(xiāng)“三無”老人入住的前提下，鼓勵公辦養(yǎng)老服務機構利用閑臵
      床位提供社會養(yǎng)老服務。
      (2)支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務機構。對按養(yǎng)老服務設施相關標準建設并取得《養(yǎng)老服務機構設立許可證》和《民辦非企業(yè)單位證書》的非營利性民辦養(yǎng)老服務機構，用房自建并投入使用的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位8000元的一次性開辦補助，其中自治區(qū)財政預算內(nèi)資金和區(qū)本級福彩公益金各承擔3000元，縣(市)財政承擔2000元，市轄區(qū)由地級市和轄區(qū)財政各承擔1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位5000元的一次性開辦補助，其中自治區(qū)財政預算內(nèi)資金和區(qū)本級彩票公益金各承擔2000元，縣(市)財政承擔1000元，市轄區(qū)由地級市和轄區(qū)財政各承擔500元，分3年給予補助。民辦和公建民營的養(yǎng)老服務機構按入住滿一個月以上的老年人實際占用床位數(shù)計算全年平均數(shù)，每年由所在地市、縣(區(qū))財政給予每張床位1800元的運營補貼，補助期限5年。民辦養(yǎng)老服務機構安臵“三無”老人的，由各級民政部門按供養(yǎng)標準將供養(yǎng)費用全額轉(zhuǎn)入民辦養(yǎng)老服務機構，不足部分由當?shù)刎斦o予補助。
      (3)建立和完善居家養(yǎng)老服務補貼制度。對按規(guī)劃和標準新建的社區(qū)居家養(yǎng)老服務中心(站)，經(jīng)考核驗收合格，由自治區(qū)和各市、縣(區(qū))通過“以獎代補”的形式，給予建設補助；年正常開放260天以上的，由市、縣(區(qū))每年給予運營補助，具體標準由市、縣(區(qū))政府確定。鼓勵有條件的市、縣(區(qū))設立居家養(yǎng)老服務專項經(jīng)費，為具有本地戶籍的“三無”老人，低收入的高齡、獨居、失能等困難老年人提供政府購買服務。
      (4)建立失能老人護理補貼制度。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，堅持因地制宜、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應的失能失智老人護理補貼制度，讓失能老人共享經(jīng)濟社會發(fā)展成果，提高其生活質(zhì)量，讓其有尊嚴、體面地安享晚年生活。
      (5)完善投融資政策。金融機構要加大對養(yǎng)老服務業(yè)的有效信貸支持，拓寬信貸抵押擔保物范圍，合理確定貸款期限，適當給予利率優(yōu)惠。創(chuàng)新養(yǎng)老服務信貸產(chǎn)品，支持非營利性養(yǎng)老服務機構資產(chǎn)抵押貸款和優(yōu)質(zhì)企業(yè)信用貸款。加強養(yǎng)老服務機構信用體系建設，增強對信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務領域。開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。
      (6)完善土地供應政策。各類養(yǎng)老服務設施建設用地應當符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并納入利用計劃。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務用地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務機構與政府舉辦的養(yǎng)老服務機構享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。對營利性養(yǎng)老服務機構建設用地，按照國家對經(jīng)營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的土地政策。嚴禁養(yǎng)老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。
      (7)完善稅費優(yōu)惠政策。落實國家現(xiàn)行支持養(yǎng)老服務業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，對養(yǎng)老服務機構提供的養(yǎng)護服務免征營業(yè)稅，對非營利性養(yǎng)老服務機構自用房產(chǎn)、土地、車船免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅，對符合條件的非營利性養(yǎng)老服務機構按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。對企事業(yè)單位、社會團體和個人向非營利性養(yǎng)老服務機構的捐贈，符合相關規(guī)定的，準予在計算其應納稅所得額時按稅法規(guī)定比例扣除。各地對養(yǎng)老服務機構建設要免征有關行政事業(yè)性收費，對養(yǎng)老服務機構提供養(yǎng)老服務也要適當減免行政事業(yè)性收費，養(yǎng)老服務機構用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執(zhí)行。境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老服務機構享有同等的稅收等優(yōu)惠政策。
      (8)建立專業(yè)技術人員激勵制度。建立養(yǎng)老服務機構管理人員和護理員崗前培訓、持證上崗和從業(yè)人員職業(yè)資格認證制度，工資待遇與專業(yè)技能等級、從業(yè)年限掛鉤制度。對符合條件的參加養(yǎng)老護理職業(yè)技能培訓和職業(yè)技能鑒定且取得培訓合格證或國家職業(yè)資格證書的從業(yè)人員，按規(guī)定給予相關補貼。在養(yǎng)老服務機構就業(yè)的專業(yè)技術人員，執(zhí)行與醫(yī)療機構、福利機構相同的執(zhí)業(yè)資格、注冊考核政策。社會辦養(yǎng)老服務機構和養(yǎng)老服務企業(yè)在技術職稱評定、繼續(xù)教育、職業(yè)技能培訓等方面與政府辦養(yǎng)老服務機構享受同等待遇。各類養(yǎng)老服務機構招用就業(yè)困難人員、簽訂勞動合同并繳納社會保險費的，給予社會保險補貼。市、縣(區(qū))人力資源社會保障部門和民政部門要加強協(xié)調(diào)配合，積極推動養(yǎng)老服務機構依法開展工資集體協(xié)商，加強對養(yǎng)老服務機構工資支付情況的監(jiān)督檢查，努力提高養(yǎng)老護理員的工資水平。
      (9)建立老年人政策性保險制度。鼓勵各地按照機構投保、保險公司運作、政府支持的原則，建立養(yǎng)老服務機構綜合責任保險和老年
      人意外傷害保險制度。鼓勵老年人投保健康保險、意外傷害保險等人身保險。對符合條件的養(yǎng)老服務機構投保養(yǎng)老服務機構綜合責任險，以及70周歲以上的經(jīng)濟困難老年人投保老年人意外傷害險的，有條件的地區(qū)要給予一定補貼。要支持各地探索建立老年護理保險制度，引導商業(yè)保險公司開展適合老年人特點的養(yǎng)老保險、疾病保險、醫(yī)療保險業(yè)務。
      二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式
      1、綜合服務類養(yǎng)老項目——愛晚大愛城
      大愛城（香河國家養(yǎng)老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀愛晚（北京）臵業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造。“愛晚工程”是由國家民政部中國社會工作協(xié)會牽頭發(fā)起，旨在建設完善中國社會化養(yǎng)老服務體系的重大民生工程。
      項目首發(fā)規(guī)劃占地約4000畝，一期開發(fā)約400畝，涵蓋聯(lián)排、疊拼、板式高層公寓、養(yǎng)老公寓等全齡產(chǎn)品。一期總建筑面積約4萬平米的養(yǎng)老公寓由發(fā)展商持有經(jīng)營，擁有養(yǎng)生會所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇。養(yǎng)老運營機構還將為所有社區(qū)居民提供個性化、定制化養(yǎng)老、養(yǎng)生健康服務，滿足購房者或其父母安全、舒心的生活需求。
      國際醫(yī)療健康中心（包括愛晚醫(yī)院、醫(yī)療專家樓、老年護理單元）、養(yǎng)老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學社工學院、老年大學、中小學、幼兒園）、養(yǎng)生會所、休閑公園、生態(tài)健康農(nóng)場、商業(yè)、高端酒店。通過倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現(xiàn)“中國首席親情健康城”的造城理想。
      2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊
      全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養(yǎng)老模式的國際敬老院。經(jīng)營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有
      居住權或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。
      占地面積10余萬平方米，為民辦房地產(chǎn)性質(zhì)的老年社區(qū)，2002年10月16日正式營業(yè)。周邊醫(yī)院有北京老年醫(yī)院、溫泉鎮(zhèn)老年醫(yī)院、太申祥和醫(yī)院(一級甲等)。住宿分為四個區(qū)域居住，頤太居、養(yǎng)申居、天祥居、年和居，共計1200余床位，室內(nèi)面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設有應急呼叫系統(tǒng)，24小時熱水供應，電視、電話、空調(diào)等一應俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護理，整個區(qū)域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養(yǎng)套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設了圖書閱覽室、健身房、康復訓練室、書畫室等。
      太申祥和醫(yī)院(一級甲等)被評為定點醫(yī)療機構。擁有一流的體檢設備，可進行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處臵、巡房查房、專家門診、醫(yī)療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫(yī)護值班等服務工作。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。
      太申祥和山莊（國際敬老院）康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設有室內(nèi)保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場、門球場、等多種娛樂項目。
      3、國內(nèi)首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)
      CCRC持續(xù)健康理論而設立，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護社區(qū)。根據(jù)客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護士護理的系統(tǒng)化服務。
      占地712畝，總建筑面積45萬平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經(jīng)完工，該社區(qū)占地245畝，建筑面積18萬平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國內(nèi)首個實物養(yǎng)老保障計劃，其首創(chuàng)了“保單+實物對接”的模式。入住費用由入門費、月租金、服務費組成，餐費依據(jù)膳食標準另計。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養(yǎng)老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區(qū)租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當時市場價繳納服務費即可。
      如選擇購買保險產(chǎn)品，合眾人壽推出3款實物養(yǎng)老保障計劃，包
      括合眾樂享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）、合眾頤享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）和合眾尊享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費期，每年的投入只需3 到5萬元。
      4、國內(nèi)首個學院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園
      綠城集團推出的首個養(yǎng)生養(yǎng)老項目，首創(chuàng)中國學院式養(yǎng)老模式，旨在為活躍長者提供豐富的精神生活與全套的健康服務，營造美好的準退休與退休生活。項目擇址江南善水寶地、國家5A級景區(qū)--烏鎮(zhèn)，溫潤千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關愛，秉承精致完美營造理念，筑就綠城最具完整價值體系的頤養(yǎng)住區(qū)。
      綠城烏鎮(zhèn)雅園總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風格，以原生態(tài)自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規(guī)劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產(chǎn)品類型，主力
      戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質(zhì)，營造舒適雅致居住氛圍，輕松實現(xiàn)拎包入住。
      烏鎮(zhèn)頤樂學院作為綠城烏鎮(zhèn)雅園最主要的園區(qū)配套之一，建筑面積約3.5萬平方米，相當于浙江老年大學的1.5倍，是目前國內(nèi)規(guī)模最大、設施最全的老年大學之一。
      5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”模式——萬科隨園嘉樹
      被業(yè)內(nèi)認為是萬科首個真正意義上的養(yǎng)老項目。項目依托良渚文化村項目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”的開發(fā)模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權（2003-2043年），從產(chǎn)品設計、服務配套以及樣板區(qū)的體驗，萬科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當不錯的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬科進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個試點產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務的試點。
      （1）項目概況
      總用地面積約5.9萬㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會”集中式養(yǎng)老配套，以及120個床位的隨園護理院，項目分兩期開發(fā)，一期200戶，二期415戶，共計615戶。健康公寓是共17棟5-6層多
      層產(chǎn)品，其中1棟為需要輔助的老人護理區(qū)，共包含96個床位，其余16棟為生活自理老人生活區(qū)域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區(qū)還配有地下車庫11073平方米，提供230個車位。
      （2）配套設施
      “金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達4500㎡，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學等。
      浙醫(yī)一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設有內(nèi)科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設備和功能區(qū)。
      兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求。中國首座全木結(jié)構社區(qū)教堂的美麗洲教堂。全國佛教尼眾道場的大雄寺。
      社區(qū)配套：獨創(chuàng)村民食堂的良渚食街；全國唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥流蘇街區(qū)；杭州首個星級標準菜場的玉鳥菜場；全國首個配有“村急送”服務的社區(qū)。
      （3）服務理念
      隨園嘉樹有萬科物業(yè)公司自營，主要針對健康長者，除了從產(chǎn)品設計與硬件上打造適老產(chǎn)品外，更加注重服務配套，為長者提供“六心”級、“24小時管家”等服務，而以術后看護為主的頤養(yǎng)中心和康復中心則將與臺灣專業(yè)醫(yī)療機構合作，提供更為專業(yè)的醫(yī)療服務。
      在萬科的規(guī)劃里，這個養(yǎng)老試點是萬科基于對老年人的生理、心理特征和行為特點進行深入研究而進行的一系列針對性、合理性、系
      統(tǒng)化的專業(yè)設計，意在創(chuàng)造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國際先進技術與服務體系，形成高端養(yǎng)老產(chǎn)品及服務。
      （4）運營模式
      隨園嘉樹的土地是40年產(chǎn)權的商業(yè)用地，經(jīng)過八年多的前期建設，僅剩30多年的產(chǎn)權。項目運營采取租售結(jié)合的方式。銷售部分，出售30年使用權。戶型75-110平方米，均價14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務費。
      項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應，一面世就被一搶而空，客戶為40-50歲的中年人士，與萬科最初預計的60-70歲的老年人相差甚遠，但從銷售的角度已經(jīng)全部售罄。二期60套正在低調(diào)銷售，而后期剩下的房源，萬科已經(jīng)計劃以自持的形式，進行出租運營。
      6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國·臺灣長庚養(yǎng)生文化村
      臺灣長庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范。長庚村以其完美的社區(qū)模式服務銀發(fā)群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴地生活。
      （1）項目基本情況
      占地510畝，位于臺灣桃園縣龜山鄉(xiāng)，戶型設計有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級，戶數(shù)4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)”，入住資格為年滿60歲、且接收長庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。
      （2）項目特色
      寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農(nóng)園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養(yǎng)生環(huán)境；全方位照護：為銀發(fā)族體貼設想的全方位照護服務，兼顧保健、醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、娛樂，滿足銀發(fā)族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關懷；養(yǎng)生文化：塑造多元養(yǎng)生文化，豐富退休生活價值，規(guī)劃調(diào)養(yǎng)身心的休閑活動，參與社團活絡人際，提供文化傳承的發(fā)展機會；居家式養(yǎng)老：全區(qū)無障礙環(huán)境設計、經(jīng)濟救援服務、每戶設有緊急呼叫設施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時提供緊急救援服務。
      （3）經(jīng)營模式
      出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。
      出售：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處
      理，不住時須交回村里作為捐助。
      三、養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式分析
      （一）銷售模式
      相對普通住宅而言增加一些適老化設計，成本增加不會太多，因為可以通過銷售來回籠資金，且沒有后續(xù)管理的問題，往往是住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選。
      1、優(yōu)勢：資金回流快，住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處初期發(fā)展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產(chǎn)權完整），投資開發(fā)者更愿意以開發(fā)住宅的方式來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，只要進行適應老化設計，成本增加不會太多（低于房屋造價的1%），通過銷售來回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項目，銷售去化速度較好。
      2、劣勢：無法獲得經(jīng)營和物業(yè)增值收入，配套欠缺或影響去化 銷售型模式雖然能夠很好的實現(xiàn)資金短期回流，縮短回報周期，但是養(yǎng)老地產(chǎn)運營階段潛在巨大盈利點卻并未獲得開發(fā)，無法獲得物業(yè)經(jīng)營帶來的增值收入和溢價收入。
      此外，隨著中國家庭結(jié)構的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動困難的階段無人照料的問題，因此在購買用于養(yǎng)老的住宅時看重配套的養(yǎng)老服務。銷售型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目欠缺這一部分，可能影響項目的整體品質(zhì)和去化。
      3、案例：綠地21城〃孝賢坊
      綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)，占地面積270萬平米，總建面積約630萬平米，總投資近300億元。已建成度假社區(qū)、國際社區(qū)、尊老社區(qū)、青年社區(qū)四個主題社區(qū)，而孝賢坊就是其中的尊老社區(qū)，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個社區(qū)1/3。由于社區(qū)內(nèi)公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價在28-55萬之間，總價低，適合老人養(yǎng)老和一部分人投資。
      （二）“銷售+持有”模式
      租售結(jié)合的項目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業(yè)形成支持；老年公寓嵌入普通社區(qū)，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進作用，持有比例約為10-30%。采用該模式獲得成功的典型案例有
      北京太陽城、曜陽國際等項目。
      1、優(yōu)勢：回款較快，兼得前期銷售收益和后期運營收益 這類模式通常滾動開發(fā)，且用于出售的住宅占絕對比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤，支持后續(xù)自持部分的開發(fā)和建設。而自持的老年公寓作為整個項目的配套設施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進住宅部分的銷售；另一方面，可以在投入運營后獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入。
      2、劣勢：自持部分對服務和管理水平要求高
      自持部分要獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益要求自持項目能達到較高的入住率。項目投入運營后要具備專業(yè)的經(jīng)營能力、較高的服務水平以及協(xié)調(diào)醫(yī)療、休閑等各種社會資源的能力，而傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商往往欠缺這方面的資源和積累。可聘用專業(yè)公司進行管理，或者借助多家專業(yè)機構的資源，如保健、餐飲、醫(yī)療等。
      3、案例：北京太陽城
      北京太陽城是國內(nèi)較早的大型養(yǎng)老社區(qū)，主要是通過住宅地產(chǎn)開
      發(fā)養(yǎng)老項目，是早期以養(yǎng)老為概念的地產(chǎn)開發(fā)項目。
      項目位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，占地面積約623畝，建筑面積約30萬平米，商業(yè)配套7萬平米。整個項目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護理中心、醫(yī)院、家政服務中心、購物中心、文化會展中心等，可提供包括養(yǎng)老、家政、餐飲、醫(yī)療、保健、康復、護理等多項服務。整個項目以銷售為主，銷售住宅和出租公寓的面積比為5:1。
      該項目采取滾動開發(fā)的策略：項目初期，以自有資金和其他渠道融資1.869億購臵土地，再以土地融資作為開發(fā)住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓、公建配套的開發(fā)；在成熟期，繼續(xù)滾動開發(fā)住宅二、三期，此時老年公寓逐漸發(fā)展成熟，以80%的入住率計算年收入約500萬元。項目建設完成后總資產(chǎn)約10億元。
      （三）持有模式
      持有型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的產(chǎn)權仍在經(jīng)營者手里，出售的是使用權。專業(yè)化、連鎖養(yǎng)老機構通常選擇持有，一方面是其戰(zhàn)略選擇，如樂成養(yǎng)老恭和苑項目，另一方面是受制于土地性質(zhì)（集體或劃撥土地無法出售），如上海親和源。持有型養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。
      押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養(yǎng)老社區(qū)，而是多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機構。這類機構專業(yè)化高、往往是全國連鎖品牌，例如樂成養(yǎng)老開辦的恭和苑全國連鎖養(yǎng)老院。
      會員制一般是前期繳納高額會費，通常幾十萬到一百萬之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。這種模式在美國廣泛應用于“持續(xù)護理退休社區(qū)”（CCRC），在美國營利性養(yǎng)老社區(qū)中的占比并不高，之所以受到國內(nèi)企業(yè)的青睞，是因為它能夠讓投資企業(yè)在項目運行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。
      保單捆綁制即養(yǎng)老項目的居住權與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權利。根據(jù)目標客戶不同，保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。
      1、優(yōu)勢：服務水平和管理有效性高，利于保障持續(xù)穩(wěn)定的回報 真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，地產(chǎn)只是載體，而核心利潤點應該在養(yǎng)老物業(yè)的長期持有、養(yǎng)老服務的持續(xù)提供上。產(chǎn)權保留在經(jīng)營者手中可以保障管理的有效性和服務的水平，在項目積累一定口碑和知名度后，經(jīng)營者能獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報。而且持有型項目通常在前期以押金、會費、保費等形式收取一筆費用，能夠?qū)崿F(xiàn)部分資金回籠。
      2、劣勢：投資回收期長，前期資金壓力大
      養(yǎng)老地產(chǎn)的運營收益率在8%-12%之間，收益率不高，致使投資回報周期會相當長，樂成恭和苑項目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運營，而上海親和源項目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)模式的最大問題是回報周期太長，致使投資者資金缺乏。
      3、案例
      案例一：北京樂成恭和苑老年公寓（押金制）
      恭和苑養(yǎng)老公寓是樂成老年事業(yè)投資有限公司的直營連鎖養(yǎng)老品牌，已經(jīng)在北京、上海、廣東、浙江等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)投資興建連鎖項目。項目規(guī)模較小，只有兩棟樓：北樓是醫(yī)院，南樓是養(yǎng)老院。養(yǎng)老院采用出租的方式，有159套房，最多能接納318位老人。入住前期需交付幾萬元押金，月租金9800元起，護理費每日80-220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。安排24小時全天候醫(yī)護人員值守，并與大型醫(yī)院直接建立綠色就醫(yī)通道；推出個性化“健康管家”服務，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計劃，建立個人健康檔案，開展綜合評估，對慢性病居民給予生活方式干預，委托醫(yī)療專家長期跟蹤，開展系統(tǒng)科學的功能康復訓練。
      案例二：上海親和源（會員制）
      上海親和源是中國首家會員制高端養(yǎng)老社區(qū)，距離上海市中心人民廣場12公里，建設投入約6億元，2008年投入運營，由16棟建筑組成，共設838套居室，可供1600為老人居住，年運營成本約0.2億元。由于土地是出讓性質(zhì)，無法出售產(chǎn)權，因此會員制是其緩解經(jīng)營壓力、回籠資金的一條捷徑。入住者須繳納會員費和年費，會員費用來回收建設成本或一次性盈利；年費和服務費作為長期贏利點。目前除上海外，親和源項目已擴展至海南、營口、黃山、海寧、青島、北京、武漢等地。
      案例三：泰康之家（保單捆綁制）
      2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養(yǎng)老社區(qū)“泰康之家”在北京市昌平區(qū)開工，占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。該社區(qū)計劃于2015年正式入住，將成為我國保險業(yè)第一家大規(guī)模國際標準持續(xù)關愛社區(qū)（CCRC）。
      泰康之家一期可容納約800戶。區(qū)別于普通社區(qū)，泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務設施，文化、健身、餐飲、醫(yī)療設施一應俱全。社區(qū)還規(guī)劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院，提供綜合門診、老年康復調(diào)理、日常診療、慢性病管理等服務。此外，養(yǎng)老社區(qū)外有6家醫(yī)療機構，均可在30分鐘內(nèi)到達。與這一社區(qū)綁定的是泰康保險的“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”。該計劃是一款高端養(yǎng)老年金產(chǎn)品，繳費起點為200萬元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種，消費者可以根據(jù)自己的需求，選擇在65歲或70歲時開始按月領取年金。
      四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營關系）模式探究
      近年來在世界各國得到廣泛應用的PPP模式，通過將民間資本引入基礎設施領域，能夠有效解決許多問題。因此，將PPP模式應用于養(yǎng)老機構建設有著重要的現(xiàn)實意義。
      1、PPP模式概述
      PPP 模式(公私合營關系)是一種以合同方式確立的，基于風險共擔和利益共享原則的合作機制。在這個機制下公共部門和私營部門相互合作來提供某種公共項目或服務。PPP模式是社會主義市場經(jīng)濟體制框架下對公共服務領域投融資體制和管理方式上進行的一種創(chuàng)新，它的出現(xiàn)使得項目參與各方可以取長補短，充分發(fā)揮在各自領域的優(yōu)勢，從而達到比各方單獨行動更有優(yōu)勢的結(jié)果。
      2、PPP模式的可行性分析
      機構養(yǎng)老服務在我國屬于福利事業(yè)，通常以養(yǎng)老院作為載體，準
      入門檻較高，一般應該由政府提供。而政府由于財政壓力較大，對于養(yǎng)老院這種初始投資大，回收周期長的基礎民生建設項目缺乏足夠的資金支持，再加上中國老齡化程度的加劇，有限的養(yǎng)老設施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對于養(yǎng)老服務多元化的需求。而民營企業(yè)作為中國經(jīng)濟的新生力量，有著較為充裕的資金來源和更為靈活的經(jīng)營理念，根據(jù)準公共物品的特點，養(yǎng)老地產(chǎn)實際上屬于準公共物品的范疇，有別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以由更有投資效率的私營機構作為主導進行建設，使之成為機構養(yǎng)老的有效補充。
      2010年9月3日，保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的出臺為險企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)掃清了障礙。因此在我國的養(yǎng)老服務中充分利用壽險資金等民間資本，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，同時引入PPP模式，結(jié)合政府拿地，審批、養(yǎng)老服務等方面的優(yōu)勢，可以有效地解決目前養(yǎng)老需求旺盛而服務供給不足的矛盾。
      3、PPP模式的主要功能
      （1）吸引私人資本投資，彌補政府財力不足的問題
      PPP 模式中最重要功能之一就是融資，其本質(zhì)在于，在公共產(chǎn)品生產(chǎn)過程中引入私人資本，以解決政府財力不足的問題。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，在PPP模式中最常見的基礎設施建設行業(yè)，僅2004年一年，流入發(fā)展中國家的私營企業(yè)參與的基礎設施建設項目的投資額就達到 640億美元，在發(fā)展中國家的新建項目中，私人資本的投資貢獻率達44%，在特許權項目的投資貢獻率達54%，由此可見PPP模式的融資能力之強。
      （2）提高養(yǎng)老機構的運行效率
      由于公共部門缺少提高組織內(nèi)部運作和項目流程效率的動力，因此，政府在很多公共產(chǎn)品的提供中，建設和運營效率較低，這其中就包括養(yǎng)老機構的建設。而私營部門的目標是利潤最大化，其利潤則主要通過提高投資和運營效率獲得。在PPP模式下，政府將養(yǎng)老機構運營職能轉(zhuǎn)給高效的私人部門，同時保留和完善監(jiān)管等公共部門的核心職能。這不但可以減少政府的現(xiàn)金支出，也可向消費者提供廉價的服務。即使是在某些項目上，政府承擔部分投資或運營成本，也能實現(xiàn)控制成本支出、提升服務質(zhì)量的目標。
      （3）推動養(yǎng)老機構乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
      PPP可以作為改革創(chuàng)新的突破口，推動養(yǎng)老業(yè)取得實質(zhì)性的發(fā)展。改革的關鍵往往是行業(yè)重組和明確職能，具體來說，在政府投入養(yǎng)老機構建設經(jīng)費主渠道的前提下，通過PPP的導向，開拓非政府渠道。以此為契機，重新審視和分配政策制定者、監(jiān)管者和服務供應者的職能，通過進一步完善相關法律法規(guī)，成立獨立的監(jiān)管機構，消除公私合作的潛在矛盾，合理分擔風險，才能真正有效地推動養(yǎng)老機構的發(fā)展。因此，PPP模式是促進我國養(yǎng)老機構健康發(fā)展的理想途徑，可望有效的解決養(yǎng)老機構建設中的核心問題。
      4、政策支持
      2014 年11月16日，國務院公布《國務院關于創(chuàng)新重點領域投融資機制鼓勵社會投資的指導意見》(國發(fā)?2014?60號)，在《意見》的第八項、第九項分別強調(diào)“鼓勵社會資本加大社會事業(yè)投資力
      度”以及“建立健全政府和社會資本合作(PPP)機制”，其中第二十六條內(nèi)容如下：“鼓勵社會資本加大社會事業(yè)投資力度。通過獨資、合資、合作、聯(lián)營、租賃等途徑，采取特許經(jīng)營、公建民營、民辦公助等方式，鼓勵社會資本參與教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化設施建設。盡快出臺鼓勵社會力量興辦教育、促進民辦教育健康發(fā)展的意見。各地在編制城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃以及有關專項規(guī)劃時，要統(tǒng)籌規(guī)劃、科學布局各類公共服務設施。各級政府逐步擴大教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化等政府購買服務范圍，各類經(jīng)營主體平等參與。將符合條件的各類醫(yī)療機構納入醫(yī)療保險定點范圍”，《意見》明確提及在養(yǎng)老方面對于社會資本的鼓勵。
      國家發(fā)改委公布《國家發(fā)展改革委關于開展政府和社會資本合作的指導意見》發(fā)改投資[2014]2724號，其中第三項針對“合理確定政府和社會資本合作的項目范圍及模式”提出指導意見，指出“PPP模式主要適用于政府負有提供責任又適宜市場化運作的公共服務、基礎設施類項目。燃氣、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設施，公路、鐵路、機場、城市軌道交通等交通設施，醫(yī)療、旅游、教育培訓、健康養(yǎng)老等公共服務項目，以及水利、資源環(huán)境和生態(tài)保護等項目均可推行PPP模式”。
      為了保證政府和社會資本合作項目實施質(zhì)量，規(guī)范項目識別、準備、采購、執(zhí)行、移交各環(huán)節(jié)操作流程，財政部于2014年11月29日印發(fā)《政府和社會資本合作模式操作指南(試行)》，對于PPP模式的相關內(nèi)容進行了科學規(guī)范。盡管養(yǎng)老項目并未列入最新發(fā)布的PPP
      模式示范清單，但是，基于養(yǎng)老服務設施的公共性、未來人口老齡化對于中國養(yǎng)老體系形成的公共支出壓力等原因，PPP模式引導社會資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在邏輯和創(chuàng)新方向上已經(jīng)沒有障礙，采用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是時間問題。
      五、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)要點
      1、市場定位：目標市場全齡化
      從國內(nèi)養(yǎng)老項目的經(jīng)驗來看，目前市場中的養(yǎng)老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區(qū)缺乏生機，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住。
      2、項目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套
      ? 理想?yún)^(qū)位——城市近郊或成熟旅游度假區(qū)
      養(yǎng)老項目不適合選址在市中心區(qū)，因為中心城區(qū)雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫(yī)療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。
      ? 理想環(huán)境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源
      老人對環(huán)境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養(yǎng)生度假為首選，養(yǎng)老項目通常要求有較好的自然環(huán)境，比如
      山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養(yǎng)溫泉、長壽文化等特殊的健康環(huán)境資源，也是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目比較理想的選址。
      ? 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套 如果項目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業(yè)配套或適老性的休閑、養(yǎng)生配套，可以減少項目自身配套的比重，節(jié)省配套投資成本，減輕后期運營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區(qū)生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。
      3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石 就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，通過合理的用地組合，減少用地成本。
      ? 建設用地與非建設用地的組合
      當前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少采用單一養(yǎng)老住宅的模式開發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開發(fā)，打造復合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設用地與非建設用地的組合和布局模式，減少建設用地總量的同時，讓項目具備良好的環(huán)境。
      ? 不同建設用地類型的組合
      目前各路養(yǎng)老地產(chǎn)在建設用地的類型上是各顯神通，有城市建設用地，也有集體建設用地，有住宅用地、商業(yè)用地，也有醫(yī)療用地、旅游用地，更有甚者是工業(yè)用地。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關。通過合理的策劃和布局，根據(jù)子項目的特點選擇不同的建設用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。
      ? 拿地方式的選擇
      在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協(xié)議出讓免地價、產(chǎn)權歸政府的方式，非常適合長期持有經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫(yī)院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。
      4、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設條件選擇合適的開發(fā)模式 模式一：隔代親情社區(qū)開發(fā)模式
      年輕人群與健康老人混合的社區(qū)。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。
      這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。“銷售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。
      模式二：會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式
      針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權。目前國內(nèi)采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。
      以銷售服務（而非物業(yè)使用權）為核心，是會員制模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經(jīng)營三個角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實現(xiàn)回現(xiàn)。
      模式三：持續(xù)照料退休（CCRC）模式
      以持續(xù)護理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務的社區(qū)。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，此外國內(nèi)還有眾多打著CCRC旗號的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
      CCRC模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險等金融創(chuàng)新方面進一步探索。
      模式四：養(yǎng)生目的地開發(fā)模式
      “養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地熱溫泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉(xiāng)等，構建復合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。
      這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業(yè)銷售+會員銷售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務和產(chǎn)權度假、分時度假結(jié)合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式，市場
      上已經(jīng)開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項目。
      模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式
      鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對農(nóng)村空臵房屋資源進行提升改造或者結(jié)合新農(nóng)村建設開發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。
      這類模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農(nóng)戶”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關系，將農(nóng)村閑臵的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運營管理，提供專業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營模式。
      模式六：保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式
      保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務捆綁，主要是險企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項模式創(chuàng)新。最新推出的三種保險產(chǎn)品相關的養(yǎng)老地產(chǎn)將于2015年完工，三大養(yǎng)老地產(chǎn)分別是泰康養(yǎng)老社區(qū)、合眾養(yǎng)老社區(qū)和新華養(yǎng)老社區(qū)。
      這種模式下，將壽險的年金、紅利和養(yǎng)老物業(yè)及養(yǎng)老服務的費用通過特定的政策結(jié)合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入，又能夠為險企提供具有長期穩(wěn)定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式之一。
      5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸 地產(chǎn)開發(fā)商進入養(yǎng)老市場首先需要轉(zhuǎn)變思維，以養(yǎng)老服務供應商
       的角色定位，按照市場定位規(guī)劃服務內(nèi)容，繼而根據(jù)服務內(nèi)容分析建筑開發(fā)要求，最終完成整個地產(chǎn)項目。這一模式的本質(zhì)是以服務供應為核心，以建筑實體為輔助支撐的服務商運營管理，而非單純的地產(chǎn)開發(fā)建設。
      老齡產(chǎn)業(yè)鏈衍生出的一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應顯著，可以作為新的盈利點。
      6、規(guī)劃設計：適老化
      構建完善的“適老化”的軟硬件服務體系，根據(jù)老年人需求打造功能服務體系和設施規(guī)劃。
      交通、建筑、設施的人性化、無障礙式設計參照歐美發(fā)達國家的老年建筑標準結(jié)合我國老年人習慣進行。如大廳、樓梯樓道和電梯內(nèi)均配有安全扶手，地面配臵高檔防滑地板磚。房間內(nèi)、衛(wèi)生間內(nèi)裝配先進的求救呼叫系統(tǒng)直通呼叫臺，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛(wèi)生間，方便坐輪椅的老人進出，淋浴旁裝有L形的扶手，真正達到無障礙設計。
      六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例
      1、西安榮華·親和源高端會員制養(yǎng)老社區(qū)
      項目位于西安市戶縣境內(nèi)，占地92畝。擁有智能化設備與私人秘書服務體系，保證老人們在一個舒適、溫馨、自由、私密的環(huán)境下享受晚年生活。2015年9月8日開園，榮華控股集團董事長崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開園，預示著西北地區(qū)養(yǎng)老新模式正在逐步發(fā)展，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活。榮華控股集團希望將這個項目獻給更多熱愛生活的長者，讓老人有尊嚴地生活，追求他們未完成的夢想?！?/p>
      榮華〃親和源養(yǎng)老社區(qū)設臵“數(shù)字化監(jiān)控系統(tǒng)”、“無線報警系統(tǒng)”、“無線定位系統(tǒng)”、“園區(qū)一卡通系統(tǒng)”，做到360°全方位監(jiān)控。同時開設頤養(yǎng)院、保障綠色就醫(yī)通道，專業(yè)醫(yī)療團隊管理，讓老人安心養(yǎng)老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務配套，設計
      了生活、健康、快樂、特色4大服務體系，62項服務細節(jié)，讓老人安心快樂養(yǎng)老的同時，也為每位老人建立了生活模塊，開展個性化服務，讓老人在社區(qū)內(nèi)享受生活管家、健康管家、快樂管家24小時的秘書式服務。
      2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項目
      項目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房。中海親頤將客戶定位為“50后”和“70后”，“50后”剛從事業(yè)上退下來，開始思考下半場人生，“70后”沒有時間陪伴在家人左右，中海親頤給父母打造一個最溫馨的家。
      在經(jīng)營模式上，中海親頤將采取“只租不售”的會員制，集宜居養(yǎng)生、休閑度假、專業(yè)醫(yī)護保障為一體的創(chuàng)新產(chǎn)品體系及管理模式，或?qū)槲靼渤擎?zhèn)退休人員提供新的養(yǎng)生、養(yǎng)老生活方式。
      據(jù)了解，為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務，2013年4月，中海集團下屬中海投資成立了深圳中海親頤現(xiàn)代養(yǎng)老服務有限公司，專業(yè)負責拓展養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但目前僅有璽悅一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
      3、西安秦達〃白鹿溪谷
      項目占地343畝，容積率1.08，總建筑面積30萬平方米，其中具備居家養(yǎng)老功能的低層住宅和花園洋房20萬平米，機構養(yǎng)老的智能化老年公寓10萬平方米。
      養(yǎng)老運營將與北京太陽城合作，秉承其CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)的模式，提供一站式全程服務。結(jié)合太陽城“百齡計劃，全球聯(lián)盟”等養(yǎng)老產(chǎn)品，在全球范圍內(nèi)實現(xiàn)旅游度假養(yǎng)老和異地交換養(yǎng)老，實現(xiàn)“會飛的房子”。
      4、陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地
      項目位于西安市長安區(qū)灤鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，總占地約700畝，計劃投資20億，總建筑面積70萬平方米，分三期建設，將建成人文化、宜 居養(yǎng)老為基礎，集休閑娛樂、旅游保健等大型的養(yǎng)生養(yǎng)老基地，秦漢頤苑作為一期工程，占地120畝，建筑面積22萬平方，計劃投資7.26億，建成后可入住2700名老人，有希望成為西北地區(qū)首家符合國家標準的養(yǎng)老基地。具備國際化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家養(yǎng)老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。
      陜西博恩集團前身是陜西博恩老年服務中心，成立于2005年，是經(jīng)陜西民政廳批準的大型老年服務機構，是陜西老齡委辦公室領導下，面對全省老人開展公益性 的明星單位，中心圍繞老年人的醫(yī)療保障、老年教育培訓等，多年來服務活動中深受廣大的老年人好評和贊譽，享有較好的社會口碑，隨著我國人口老齡化的加劇，老年人對人文性、宜居、養(yǎng)生養(yǎng)老服務的需求日益增長，陜西博恩集團調(diào)整經(jīng)營思路，不但的擴大服務領域，先后注冊了陜西博恩老年開發(fā)房地產(chǎn)、陜西博恩生態(tài)科 技有限公司、陜西博恩物業(yè)管理有限公司，主要項目有陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地，包括秦漢醫(yī)院、都市農(nóng)莊等，經(jīng)過市場歷練和實踐，集團秉承全心全意為老年 人、老年事業(yè)服務的宗旨，堅持以孝道、仁德、誠信為經(jīng)驗理念，快速實現(xiàn)企業(yè)化服務、集團化的產(chǎn)業(yè)集團，全力打造具有中國特色的完全采用市場經(jīng)濟模式操作的 老齡產(chǎn)業(yè)鏈，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速成長和發(fā)展
      5、渭南市盤龍灣〃云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)
      項目位于陜西省渭南市富平縣盤龍灣文化旅游區(qū)內(nèi)，規(guī)劃占地1800畝，獨占3000畝廣闊水面，坐擁53000畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。擁有堪比國家級自然保護區(qū)的生態(tài)環(huán)境、區(qū)域小氣候與濕潤富氧空氣。蘆葦蕩、荷花池、白鶴、鴛鴦、野鴨等野生動物隨處可見。
      在項目養(yǎng)老區(qū)內(nèi)，擁有2000席失能老人24小時看護床位、2000席精品養(yǎng)老床位與3000席養(yǎng)老公寓，滿足老年人安享晚年的各種需求。針對養(yǎng)老區(qū)，云何莊配備了陜西省第二人民醫(yī)院分院，為居住在這里的老人提供醫(yī)療、康復、保健、理療等多種專業(yè)服務。而星級物業(yè)也為老人提供營養(yǎng)膳食、應急呼叫等全方位的生活家政服務。項目配備老年大學、小型戲院、健身會所、游泳池、門球場、羽毛球場、老年健身運動器械等，多種文化娛樂場館與設施一應俱全。在項目養(yǎng)老區(qū)內(nèi)，所有的功能設計與服務均參考國際一流養(yǎng)老城進行設計施工建設。
      養(yǎng)生區(qū)以新中式風格將傳統(tǒng)中華文化與建筑園林融合為一體，更通過“九宮格”組團空間體系，使每戶均可享受到項目內(nèi)的每一處景致。3000套自耕農(nóng)莊，擁有后院空中露臺設計，超大花園可自耕自種，體驗 “東方田園詩意”生活。
      6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓
      該項目是甘肅里城實業(yè)集團旗下甘肅盛園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司斥資5000萬元打造的省內(nèi)五星級大型專業(yè)養(yǎng)老服務機構，項目坐落于蘭州市七里河區(qū)八里鎮(zhèn)，由兩幢已建好18000平方米的19層高層(純框架剪力墻結(jié)構)及兩家4000余平米專屬配套會所組成，同時配建占地50余畝“開心農(nóng)場”就近培植綠色有機果蔬，老人們可親自體驗采摘勞作樂趣。項目采取家庭化式的溫馨服務，老人入住后，由專人陪護服務，中心提供適合老人的精美可口的自助餐及特色餐飲服務，保健醫(yī)護服務。院內(nèi)建有大型健身廣場、垂釣園、娛樂棋牌室、臺球
      室、乒乓球室等供老人們休閑娛樂，還建有心理疏導室等設施。養(yǎng)老中心離市區(qū)僅10分鐘車程，老人們想回家可由養(yǎng)老中心出車接送，小病在中心治療保健，若需去醫(yī)院治療疾病，也由中心出車接送。
      7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū)
      項目位于新疆烏魯木齊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（頭屯河區(qū)）白鳥湖新區(qū)，計劃投資8.6億元，占地面積115畝，總建筑面積14.9萬平方米，建成后，可提供1100余戶居家養(yǎng)老的住宅和公寓，同時還可提供近500個機構養(yǎng)老的床位。項目2016年5月22日正式開工，預計于2017年底建設完成并投入使用。建設內(nèi)容包括適老住宅、家庭式公寓、養(yǎng)護樓、社區(qū)醫(yī)院、老年活動中心等項目。建成后將成為目前全疆最大、功能最全的養(yǎng)老綜合服務社區(qū)。
      將“居家養(yǎng)老、機構養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)型養(yǎng)老”三種模式結(jié)合在一起，打造“三位一體”的養(yǎng)老模式。在適老設施方面，維泰養(yǎng)老社區(qū)借鑒國際適老標準，結(jié)合中國老人人體工程學特征，研發(fā)設計適老空間、布臵適老設施設備，從整體規(guī)劃到室內(nèi)設計的空間尺寸、家具和材料
      選擇，從公共服務空間到臥室和衛(wèi)生間都竭力為居民打造無障礙、適老、安全的居住環(huán)境。從可供輪椅回轉(zhuǎn)的室內(nèi)空間到干濕分離的浴室，從無高差的地面到防眩目燈光系統(tǒng)，大到可進入單價的電梯空間小到圓形防撞桌角的設計，都體現(xiàn)了維泰養(yǎng)老社區(qū)的精細化的處理。
      同時，全面的智能的定位系統(tǒng)和感應系統(tǒng)不僅為老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社區(qū)醫(yī)療中心的引入，使老人足不出戶便能享受高質(zhì)量的醫(yī)療服務。
      在服務上，維泰養(yǎng)老社區(qū)引入了ccrc服務管理理念。通過為老年人提供自理、介護和介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力發(fā)生變化時，都能在一個熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住并獲得與身體狀況相對應的照料服務。
      維泰養(yǎng)老社區(qū)項目建設的實施，順應人口老齡化的發(fā)展趨勢，符合自治區(qū)加強老齡工作的一貫要求，對于優(yōu)化升級開發(fā)區(qū)乃至全疆老年服務業(yè)，促進社會養(yǎng)老服務保障體系建設，具有重大意義。
      第四篇：保險資金投資業(yè)務相關政策
      保險資金投資業(yè)務目錄
      中國保監(jiān)會關于保險資產(chǎn)管理公
      司開展資產(chǎn)管理產(chǎn)品業(yè)務試點有關問題的通知....................................2 關于債權投資計劃注冊有關事項的通知................................................6 關于印發(fā)《保險資金參與金融衍生產(chǎn)品交易暫行辦法》的通知........8 關于保險資金投資有關金融產(chǎn)品的通知..............................................17 關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關問題的通知..............................23 中國保監(jiān)會關于印發(fā)《保險資金委托投資管理暫行辦法》的通知..29 中國保監(jiān)會關于印發(fā)《保險資金投資債券暫行辦法》的通知..........39
      中國保監(jiān)會關于保險資產(chǎn)管理公司開展資產(chǎn)管理產(chǎn)品業(yè)務試點有關問題的通知
      各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產(chǎn)管理公司：
      為支持保險資產(chǎn)管理公司開展資產(chǎn)管理產(chǎn)品（以下簡稱“產(chǎn)品”）業(yè)務試點，保護產(chǎn)品持有人權益，防范和控制風險，根據(jù)《保險資金運用管理暫行辦法》等相關規(guī)定，現(xiàn)就有關事項通知如下：
      一、本通知所稱產(chǎn)品是指保險資產(chǎn)管理公司作為管理人，向投資人發(fā)售標準化產(chǎn)品份額，募集資金，由托管機構擔任資產(chǎn)托管人，為投資人利益運用產(chǎn)品資產(chǎn)進行投資管理的金融工具。產(chǎn)品限于向境內(nèi)保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產(chǎn)管理公司等具有風險識別和承受能力的合格投資人發(fā)行，包括向單一投資人發(fā)行的定向產(chǎn)品和向多個投資人發(fā)行的集合產(chǎn)品。
      向單一投資人發(fā)行的定向產(chǎn)品，投資人初始認購資金不得低于3000萬元人民幣；向多個投資人發(fā)行的集合產(chǎn)品，投資人總數(shù)不得超過200人，單一投資人初始認購資金不得低于100萬。
      二、保險資產(chǎn)管理公司開展產(chǎn)品業(yè)務所需資質(zhì)參照《保險資金委托投資管理暫行辦法》關于保險資金投資管理人的規(guī)定執(zhí)行，公司應當制定完善的產(chǎn)品業(yè)務管理制度。
      三、產(chǎn)品資產(chǎn)應當實施托管，托管人需具備保險資金托管人資格，履行保管產(chǎn)品資產(chǎn)、監(jiān)督產(chǎn)品投資行為、復核產(chǎn)品凈值、披露托管信息、參與產(chǎn)品資產(chǎn)清算等職責。
      四、保險資產(chǎn)管理公司發(fā)行產(chǎn)品，實行初次申報核準，后續(xù)產(chǎn)品事后報告。
      保險資產(chǎn)管理公司初次發(fā)行產(chǎn)品，應當在發(fā)行前向中國保監(jiān)會報送下列材料:
      （一）發(fā)行申請；
      （二）具備開展產(chǎn)品業(yè)務能力的情況說明，并附有中國保監(jiān)會出具的《投資管理人受托管理保險資金報告表》；
      （三）產(chǎn)品合同；
      （四）集合產(chǎn)品的募集說明書；
      （五）托管協(xié)議；
      （六）其他相關文件。中國保監(jiān)會對申報材料進行審核，符合條件的，將向保險資產(chǎn)管理公司出具確認函。
      保險資產(chǎn)管理公司后續(xù)發(fā)行集合產(chǎn)品，在完成發(fā)行后15個工作日內(nèi)向中國保監(jiān)會報送前款第（三）至第（六）項材料，以及驗資報告和認購情況報告。
      保險資產(chǎn)管理公司后續(xù)發(fā)行定向產(chǎn)品，應當在合同簽訂后15個工作日內(nèi)向中國保監(jiān)會提交產(chǎn)品說明書和產(chǎn)品合同。
      五、保險資產(chǎn)管理公司發(fā)行集合產(chǎn)品，應當制定風險揭示書充分揭示風險。投資人認購或申購集合產(chǎn)品，保險資產(chǎn)管理公司需確認投資人已簽署風險揭示書，投資人未簽署風險揭示書的，保險資產(chǎn)管理公司不得向其發(fā)行或允許其申購集合產(chǎn)品。
      六、產(chǎn)品投資范圍限于銀行存款、股票、債券、證券投資基金、央行票據(jù)、非金融企業(yè)債務融資工具、信貸資產(chǎn)支持證券、基礎設施投資計劃、不動產(chǎn)投資計劃、項目資產(chǎn)支持計劃及中國保監(jiān)會認可的
      其他資產(chǎn)。
      產(chǎn)品投資范圍包括基礎設施投資計劃、不動產(chǎn)投資計劃、項目資產(chǎn)支持計劃等投資品種的，保險資產(chǎn)管理公司應當在產(chǎn)品合同和產(chǎn)品募集說明書中說明相應的投資比例、估值原則、估值方法和流動性支持措施等內(nèi)容。
      七、保險資產(chǎn)管理公司在產(chǎn)品募集期間，可以自行或委托相應的銷售機構推介產(chǎn)品，但不得通過互聯(lián)網(wǎng)站、電視、廣播、報刊等公共媒體公開推介。推介時，應當恪守職業(yè)道德和行為規(guī)范，全面、公正、準確地介紹產(chǎn)品特征和風險。推介材料必須真實、準確，不得存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏、或向投資人違規(guī)承諾收益和承擔損失。
      八、保險資產(chǎn)管理公司、托管人以及產(chǎn)品的其他信息披露義務人應當依據(jù)法律法規(guī)及產(chǎn)品合同的約定向監(jiān)管機構和投資人披露信息，并確保所披露信息的真實性、準確性和完整性。
      九、保險資產(chǎn)管理公司應當對每只產(chǎn)品進行獨立核算、獨立管理，公平對待所管理的不同產(chǎn)品資產(chǎn)，避免利益沖突，嚴禁可能導致利益輸送、不公平交易的各種行為。
      保險資產(chǎn)管理公司、托管人應當在每年結(jié)束之日起的3個月內(nèi)分別編制上一的產(chǎn)品業(yè)務管理報告和托管報告報中國保監(jiān)會，產(chǎn)品業(yè)務管理報告內(nèi)容包括但不限于產(chǎn)品運作管理、公平交易制度執(zhí)行、異常交易行為等情況。
      十、產(chǎn)品終止的，保險資產(chǎn)管理公司應當在清算完成后，及時進
      行信息披露，并在15個工作日內(nèi)將清算結(jié)果報中國保監(jiān)會。
      十一、試點期間，中國保監(jiān)會視有關情況可對產(chǎn)品發(fā)行人資質(zhì)條件、投資人范圍、產(chǎn)品發(fā)行審核方式、產(chǎn)品投資范圍等進行適時調(diào)整。
      十二、本通知自發(fā)布之日起施行。
      中國保監(jiān)會
      月4日
      2013年25
      關于債權投資計劃注冊有關事項的通知
      2013-02-01保監(jiān)資金〔2013〕93號
      各保險資產(chǎn)管理公司：
      為推動債權投資計劃業(yè)務創(chuàng)新發(fā)展，提高監(jiān)管效率和透明程度，根據(jù)《基礎設施債權投資計劃管理暫行規(guī)定》《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》等規(guī)定，債權投資計劃發(fā)行將由備案制調(diào)整為注冊制，現(xiàn)將有關事項通知如下：
      一、保險資產(chǎn)管理公司等專業(yè)管理機構（以下稱專業(yè)管理機構）發(fā)起設立債權投資計劃，應當按照監(jiān)管規(guī)定，向中國保監(jiān)會指定的注冊機構報送注冊材料，依規(guī)注冊。過渡期間，注冊機構臨時由中國保險保障基金有限責任公司擔任。
      二、專業(yè)管理機構報送的注冊材料，包括正本和電子版光盤各一份。注冊材料應當符合監(jiān)管規(guī)定和注冊機構要求，格式規(guī)范，內(nèi)容真實準確完整，不存在任何虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。
      三、注冊機構按照監(jiān)管規(guī)定和經(jīng)備案的注冊規(guī)則，對注冊材料的完備性和合規(guī)性進行程序性、標準化形式審核。注冊材料符合規(guī)定的，注冊機構應在15個工作日內(nèi)辦結(jié)注冊程序，出具產(chǎn)品注冊通知書。
      四、中國保監(jiān)會對交易結(jié)構復雜、投資規(guī)模較大的債權投資計劃，可以組織有關專家進行獨立風險評估，督促發(fā)行人充分評估、揭示和披露債權投資計劃投資風險。
      五、債權投資計劃注冊后，有關當事人仍按中國保監(jiān)會現(xiàn)行規(guī)定，辦理債權投資計劃登記、發(fā)行和交易，并依規(guī)履行信息披露和報告義務。中國保監(jiān)會通過現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查方式，對債權投資計劃業(yè)務進行監(jiān)管。
      六、專業(yè)資產(chǎn)管理機構發(fā)行的其他類型的資產(chǎn)管理產(chǎn)品，需要注冊登記的，參照本通知執(zhí)行。
      會
      24日
      中國保監(jiān)2013年1月7
      關于印發(fā)《保險資金參與金融衍生產(chǎn)品交易暫行辦法》的通知
      為規(guī)保監(jiān)發(fā)〔2012〕94號
      各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產(chǎn)管理公司： 范保險資金參與金融衍生產(chǎn)品交易，防范資金運用風險，維護保險當事人合法權益，我會制定了《保險資金參與金融衍生產(chǎn)品交易暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
      中國保監(jiān)會
      2012年10月
      12日
      保險資金參與金融衍生產(chǎn)品交易暫行辦法
      第一章 總 則
      第一條 為規(guī)范保險資金參與金融衍生產(chǎn)品交易，防范資金運用風險，維護保險當事人合法權益，根據(jù)《中華人民共和國保險法》及《保險資金運用管理暫行辦法》等法律法規(guī)，制定本辦法。
      第二條 在中國境內(nèi)依法設立的保險集團（控股）公司、保險公
      司、保險資產(chǎn)管理公司（以下統(tǒng)稱保險機構）參與金融衍生產(chǎn)品交易，適用本辦法。
      第三條 本辦法所稱金融衍生產(chǎn)品（以下簡稱衍生品），是指其價值取決于一種或多種基礎資產(chǎn)、指數(shù)或特定事件的金融合約，包括遠期、期貨、期權及掉期（互換）。
      本辦法所稱金融衍生產(chǎn)品交易（以下簡稱衍生品交易），是指境內(nèi)衍生品交易，不包括境外衍生品交易。
      第四條 保險集團（控股）公司、保險公司可以自行參與衍生品交易，也可以根據(jù)本辦法及相關規(guī)定，委托保險資產(chǎn)管理公司及符合中國保險監(jiān)督管理委員會（以下簡稱中國保監(jiān)會）規(guī)定的其他專業(yè)管理機構，在授權范圍內(nèi)參與衍生品交易。
      第五條 保險機構參與衍生品交易，僅限于對沖或規(guī)避風險，不得用于投機目的，包括：
      （一）對沖或規(guī)避現(xiàn)有資產(chǎn)、負債或公司整體風險；
      （二）對沖未來一個月內(nèi)擬買入資產(chǎn)風險，或鎖定其未來交易價格。
      本條第（二）項所稱擬買入資產(chǎn)，應當是保險機構按其投資決策程序，已經(jīng)決定將要買入的資產(chǎn)；未在決定之日起一個月內(nèi)買入該資產(chǎn)，或在上述期限內(nèi)放棄買入該資產(chǎn)，應當在規(guī)定期限結(jié)束后或決定之日起的5個交易日內(nèi)，終止、清算或平倉相關衍生品。
      第六條 中國保監(jiān)會將根據(jù)市場發(fā)展和實際需要，適時發(fā)布衍生品具體品種交易規(guī)定。
      第二章 資質(zhì)條件
      第七條保險集團（控股）公司、保險公司自行參與衍生品交易，應當符合以下要求：
      （一）董事會知曉相關風險，并承擔參與衍生品交易的最終責任；
      （二）建立符合本辦法規(guī)定的衍生品交易業(yè)務操作、內(nèi)部控制和風險管理制度；
      （三）建立投資交易、會計核算和風險管理等信息系統(tǒng)；
      （四）配備衍生品交易專業(yè)管理人員，包括但不限于分析研究、交易操作、財務處理、風險控制和審計稽核等；
      （五）其他規(guī)定要求。
      第八條 保險集團（控股）公司、保險公司委托保險資產(chǎn)管理公司及其他專業(yè)管理機構參與衍生品交易，除符合第七條第（一）項外，還應當配備與衍生品交易相適應的監(jiān)督和評價等專業(yè)管理人員。
      保險資產(chǎn)管理公司及其他專業(yè)管理機構受托參與衍生品交易，應當符合本辦法第七條第（二）項至第（五）項規(guī)定的要求。
      第九條 保險機構參與衍生品交易，選擇的交易結(jié)算等專業(yè)機構，應當符合中國保監(jiān)會有關衍生品交易的規(guī)定。
      第三章 管理規(guī)范
      第十條 保險集團（控股）公司、保險公司參與衍生品交易，董事會應當根據(jù)公司管理情況，制定授權制度，建立決策機制，明確管理人員職責及報告要求。
      第十一條保險機構自行或受托參與衍生品交易，業(yè)務操作制度應當涵蓋研究、決策、交易、清算與結(jié)算等全過程，明確責任分工，確保業(yè)務流程清晰，環(huán)節(jié)緊密銜接。
      第十二條 保險機構自行或受托參與衍生品交易，內(nèi)部控制制度應當明確崗位職責，確保業(yè)務操作和風險管理流程可執(zhí)行，關鍵崗位相互制衡，重點環(huán)節(jié)雙人復核。
      第十三條 保險機構自行或受托參與衍生品交易，風險管理制度應當納入公司總體風險管理架構，能夠覆蓋衍生品交易前、中、后臺，并符合本辦法第四章規(guī)定要求。
      第十四條 保險機構自行或受托參與衍生品交易，信息系統(tǒng)應當包括業(yè)務處理設備、交易軟件和操作系統(tǒng)等，并通過可靠性測試。包括但不限于：
      （一）投資管理部門與風險管理部門應當配置量化投資系統(tǒng)，計算對沖資產(chǎn)組合風險所需的衍生品數(shù)量，并根據(jù)市場變化，調(diào)整衍生品規(guī)模，逐步實現(xiàn)擔保品動態(tài)調(diào)整；
      （二）財務系統(tǒng)應當配備相應的衍生品估值與清算模塊，會計確認、計量、賬務處理及財務報告應當符合規(guī)定。保險機構委托托管銀行進行財務核算的，應當確認托管銀行的信息系統(tǒng)合規(guī)可靠。
      第十五條 保險集團（控股）公司、保險公司參與衍生品交易，應當制定業(yè)務指引。該指引可以單獨制定，也可以作為公司投資計劃和投資指引的組成部分，包括但不限于以下內(nèi)容：
      （一）擬運用衍生品種類；
      （二）使用衍生品的限制；
      （三）風險管理要求。
      第十六條 保險機構自行或受托參與衍生品交易，應當制定風險對沖方案，并經(jīng)公司風險管理部門及有關決策人員審批。對沖未來擬買入資產(chǎn)的風險，應當逐項向風險管理部門報備擬買入資產(chǎn)的書面文件。
      第四章 風險管理
      第十七條 保險機構參與衍生品交易，應當建立動態(tài)風險管理機制，制定衍生品交易的全面風險管理制度與業(yè)務操作流程，建立實時監(jiān)測、評估與處置風險的信息系統(tǒng)，完善應急機制和管理預案。
      第十八條 保險機構參與衍生品交易，應當制定量化的風險指標，采用適當?shù)挠嬃磕Ｐ团c測評分析技術，及時評估衍生品交易風險。
      第十九條 保險機構參與衍生品交易，應當根據(jù)公司風險承受能力，確定衍生品及其資產(chǎn)組合的風險限額，按照一定的評估頻率定期復查更新。
      保險機構應將風險限額分解為不同層級，由風險管理部門控制執(zhí)行。對違反風險限額等交易情況，風險管理部門應當及時報告。確有風險對沖需求并需要靈活處理的，應嚴格履行內(nèi)部審批程序。
      第二十條保險機構參與衍生品交易，應當密切關注外部市場變化，審慎評估價格變化趨勢，及時調(diào)整衍生品交易方案，防范市場風險。
      第二十一條 保險機構參與衍生品交易，應當建立交易對手評估
      與選擇機制，充分調(diào)查交易對手的資信情況，評估信用風險，并跟蹤評估交易過程和行為。
      保險機構應當綜合內(nèi)外部信用評級情況，為交易對手設定交易限額，并根據(jù)需要采用適當?shù)男庞蔑L險緩釋措施。
      第二十二條 保險機構參與衍生品交易，應當維持一定比例的流動資產(chǎn)，通過現(xiàn)金管理方法，監(jiān)控與防范流動性風險。
      第二十三條 保險機構參與衍生品交易，應當及時評估避險有效性。評估工作應當獨立于決策和交易部門。評估衍生品價值時，應當采用市場公認或者合理的估值方法。
      第二十四條 保險機構參與衍生品交易，應當制定有效的激勵制度和機制，不得簡單將衍生品交易盈虧與業(yè)務人員收入掛鉤。后臺及風險管理部門的人員報酬，應當獨立于交易盈虧情況。
      第二十五條 保險機構參與衍生品交易，應當在不同部門之間設立防火墻體系，實行嚴格的業(yè)務分離制度，確保投資交易、風險管理、清算核算、內(nèi)審稽核等部門獨立運作。
      保險機構應當制定衍生品交易主管人員和專業(yè)人員的工作守則，建立問責制度。
      第二十六條 保險機構參與衍生品交易，內(nèi)部審計與稽核部門應當定期對衍生品交易的風險管理情況進行監(jiān)督檢查，獨立提交季度和稽核報告。檢查內(nèi)容包括但不限于以下方面：
      （一）衍生品交易活動合規(guī)情況；
      （二）業(yè)務操作、內(nèi)部控制及風險管理制度執(zhí)行情況；
      （三）專業(yè)人員資質(zhì)情況；
      （四）避險政策及有效性評估等。
      第二十七條 保險機構參與衍生品交易，應當確保交易記錄的及時、真實、準確與完整。記錄內(nèi)容包括衍生品交易決策流程、執(zhí)行情況及風險事項等。
      第五章 監(jiān)督管理
      第二十八條 保險機構參與衍生品交易，應當向中國保監(jiān)會報告，并提交以下書面材料：
      （一）保險集團（控股）公司、保險公司自行參與衍生品交易，應當報送董事會批準參與衍生品交易的決議（以下簡稱董事會決議）、董事會的風險知曉函及本辦法第七條第（二）項至第（五）項要求的書面證明文件。
      （二）保險集團（控股）公司、保險公司委托保險資產(chǎn)管理公司及其他專業(yè)管理機構參與衍生品交易，委托人應當報送董事會決議、風險知曉函、相關委托協(xié)議及符合規(guī)定的專業(yè)人員資料，受托人應當報送符合本辦法第七條第（二）項至第（五）項要求的書面證明文件，受托的其他專業(yè)管理機構還應當報送書面承諾函，承諾接受中國保監(jiān)會的質(zhì)詢和檢查，并如實提供衍生品交易的各種資料。
      第二十九條 保險機構、其他專業(yè)管理機構參與衍生品交易，應當及時向中國保監(jiān)會報告以下事項：
      （一）修改本辦法第十條至第十三條規(guī)定的各項制度；
      （二）不再滿足第十四條規(guī)定的業(yè)務系統(tǒng)和設備要求；
      （三）不再滿足中國保監(jiān)會規(guī)定的專業(yè)人員配備要求；
      （四）提前終止委托或到期后不再繼續(xù)委托開展衍生品交易。
      保險機構及其他專業(yè)管理機構在上述第（一）項情況下，應當報告制度修改情況；在上述第（二）項或者第（三）項情況下，應當暫停其衍生品交易，在明確期限內(nèi)了結(jié)衍生品業(yè)務頭寸，直至能夠滿足有關規(guī)定，并向中國保監(jiān)會提交書面報告后，才可恢復相關業(yè)務。
      第三十條保險集團（控股）公司、保險公司應當按照規(guī)定向中國保監(jiān)會報送以下報告：
      （一）每個月結(jié)束后的10個工作日內(nèi)，報送該月份衍生品交易的月末風險敞口總額、各類衍生品風險敞口金額，以及該月的風險對沖情況；
      （二）每個季度結(jié)束后的30個工作日內(nèi)，報送該季度衍生品交易的稽核審計報告；
      （三）每個結(jié)束后的60個工作日內(nèi)，報送該衍生品交易總結(jié)報告，內(nèi)容包括但不限于衍生品交易總體風險、對沖有效性及合規(guī)情況等；
      （四）及時報告衍生品交易違規(guī)行為、重大風險或異常情況，及采取的應對措施；
      （五）中國保監(jiān)會規(guī)定的其他材料。
      本條所指的各項報告應當包括保險集團（控股）公司、保險公司以自己名義開展衍生品交易和委托保險資產(chǎn)管理公司及其他專業(yè)管
      理機構開展衍生品交易的情況。
      第三十一條 中國保監(jiān)會依法對保險機構、其他專業(yè)管理機構參與衍生品交易，開展現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查。
      第三十二條 保險機構違反規(guī)定參與衍生品交易的，中國保監(jiān)會將依法對相關機構和人員給予行政處罰。
      其他專業(yè)管理機構違反有關法規(guī)和本辦法規(guī)定的，中國保監(jiān)會將記錄其不良行為；情節(jié)嚴重的，中國保監(jiān)會有權責令保險機構予以更換。
      涉嫌犯罪的相關機構和人員，中國保監(jiān)會將依法移送司法機關查處。
      第三十三條 保險集團（控股）公司、保險公司參與境外衍生品交易，應當遵守保險資金境外投資規(guī)定，委托境外投資管理人，按照授權開展相關業(yè)務，并將衍生品交易納入其業(yè)務管理體系。
      第三十四條 保險機構受托管理的非保險資金，可以依照合同約定，參照本辦法執(zhí)行。
      第三十五條 本辦法由中國保監(jiān)會負責解釋。
      第三十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
      關于保險資金投資有關金融產(chǎn)品的通知
      2012-10-22保監(jiān)發(fā)〔2012〕91號
      各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產(chǎn)管理公司：
      為進一步優(yōu)化保險資產(chǎn)配置結(jié)構，促進保險業(yè)務創(chuàng)新發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國保險法》、《保險資金運用管理暫行辦法》及相關規(guī)定，現(xiàn)就保險資金投資理財產(chǎn)品等類證券化金融產(chǎn)品通知如下：
      一、保險資金可以投資境內(nèi)依法發(fā)行的商業(yè)銀行理財產(chǎn)品、銀行業(yè)金融機構信貸資產(chǎn)支持證券、信托公司集合資金信托計劃、證券公司專項資產(chǎn)管理計劃、保險資產(chǎn)管理公司基礎設施投資計劃、不動產(chǎn)投資計劃和項目資產(chǎn)支持計劃等金融產(chǎn)品（以下統(tǒng)稱金融產(chǎn)品）。
      二、保險資金投資的理財產(chǎn)品，其資產(chǎn)投資范圍限于境內(nèi)市場的信貸資產(chǎn)、存款、貨幣市場工具及公開發(fā)行且評級在投資級以上的債券，且基礎資產(chǎn)由發(fā)行銀行獨立負責投資管理，自主風險評級處于風險水平最低的一級至三級。
      保險資金投資的理財產(chǎn)品，其發(fā)行銀行上年末經(jīng)審計的凈資產(chǎn)應當不低于300億元人民幣或者為境內(nèi)外主板上市商業(yè)銀行，信用等級不低于國內(nèi)信用評級機構評定的A級或者相當于A級的信用級別，境外上市并免于國內(nèi)信用評級的，信用等級不低于國際信用評級機構評定的BB級或者相當于BB級的信用級別。
      三、保險資金投資的信貸資產(chǎn)支持證券，入池基礎資產(chǎn)限于五級分類為正常類和關注類的貸款。按照孰低原則，產(chǎn)品信用等級不低于
      國內(nèi)信用評級機構評定的A級或相當于A級的信用級別。
      保險資金投資的信貸資產(chǎn)支持證券，擔任發(fā)起機構的銀行業(yè)金融機構，其凈資產(chǎn)和信用等級應當符合本通知第二條第二款規(guī)定。
      四、保險資金投資的集合資金信托計劃，基礎資產(chǎn)限于融資類資產(chǎn)和風險可控的非上市權益類資產(chǎn)，且由受托人自主管理，承擔產(chǎn)品設計、項目篩選、投資決策及后續(xù)管理等實質(zhì)性責任。其中，固定收益類的集合資金信托計劃，信用等級應當不低于國內(nèi)信用評級機構評定的A級或者相當于A級的信用級別。
      保險資金投資的集合資金信托計劃，擔任受托人的信托公司應當具有完善的公司治理、良好的市場信譽和穩(wěn)定的投資業(yè)績，上年末經(jīng)審計的凈資產(chǎn)不低于30億元人民幣。
      五、保險資金投資的專項資產(chǎn)管理計劃，應當符合證券公司企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務的有關規(guī)定，信用等級不低于國內(nèi)信用評級機構評定的A級或者相當于A級的信用級別。
      保險資金投資的專項資產(chǎn)管理計劃，擔任計劃管理人的證券公司上年末經(jīng)審計的凈資產(chǎn)應當不低于60億元人民幣，證券資產(chǎn)管理公司上年末經(jīng)審計的凈資產(chǎn)應當不低于10億元人民幣。
      六、保險資金投資的基礎設施債權投資計劃，應當符合《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》等有關規(guī)定，基礎資產(chǎn)限于投向國務院、有關部委或者省級政府部門批準的基礎設施項目債權資產(chǎn)。償債主體最近一個會計資產(chǎn)負債率、經(jīng)營現(xiàn)金流與負債比率和利息保障倍數(shù)，達到同期全國銀行間債券市場新發(fā)行債券企業(yè)行業(yè)
      平均水平。產(chǎn)品信用等級不低于國內(nèi)信用評級機構評定的A級或者相當于A級的信用級別。
      保險資金投資的基礎設施債權投資計劃、基礎設施股權投資計劃和項目資產(chǎn)支持計劃，擔任受托人的保險資產(chǎn)管理公司等專業(yè)管理機構，應當符合《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》等有關規(guī)定。
      七、保險資金投資的不動產(chǎn)投資計劃及其受托機構，應當符合《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》等有關規(guī)定。不動產(chǎn)投資計劃屬于固定收益類的，應當具有合法有效的信用增級安排，信用等級不低于國內(nèi)信用評級機構評定的A級或者相當于A級的信用級別；屬于權益類的，應當落實風險控制措施，建立相應的投資權益保護機制。
      八、保險資金投資的上述金融產(chǎn)品，募集資金投資方向應當符合國家宏觀政策、產(chǎn)業(yè)政策和監(jiān)管政策；產(chǎn)品結(jié)構簡單，基礎資產(chǎn)清晰，信用增級安排確鑿，具有穩(wěn)定可預期的現(xiàn)金流；建立信息披露機制和風險隔離機制，并實行資產(chǎn)托（保）管。保險資金應當優(yōu)先投資在公開平臺登記發(fā)行和交易轉(zhuǎn)讓的金融產(chǎn)品。
      九、保險公司投資金融產(chǎn)品，應當符合下列條件：
      （一）上季度末償付能力充足率不低于120%；
      （二）具有公司董事會或者董事會授權機構批準投資的決議;
      （三）具有完善的投資決策與授權機制、風險控制機制、業(yè)務操作流程、內(nèi)部管理制度和責任追究制度；
      （四）資產(chǎn)管理部門合理設置投資金融產(chǎn)品崗位，并配備專職人
      員；
      （五）已經(jīng)建立資產(chǎn)托管機制，資金管理規(guī)范透明；
      （六）信用風險管理能力達到規(guī)定標準；
      （七）最近三年未發(fā)現(xiàn)重大違法違規(guī)行為。
      保險公司委托投資的，不受第（四）、（六）項的限制。
      十、保險公司投資理財產(chǎn)品、信貸資產(chǎn)支持證券、集合資金信托計劃、專項資產(chǎn)管理計劃和項目資產(chǎn)支持計劃的賬面余額，合計不高于該保險公司上季度末總資產(chǎn)的30%。保險公司投資基礎設施投資計劃和不動產(chǎn)投資計劃的賬面余額，合計不高于該保險公司上季度末總資產(chǎn)的20%。
      保險公司投資單一理財產(chǎn)品、信貸資產(chǎn)支持證券、集合資金信托計劃、專項資產(chǎn)管理計劃和項目資產(chǎn)支持計劃的賬面余額，不高于該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的20%；投資單一基礎設施投資計劃和不動產(chǎn)投資計劃的賬面余額，不高于該計劃發(fā)行規(guī)模的50%；保險集團（控股）公司及其保險子公司，投資單一有關金融產(chǎn)品的賬面余額，合計不高于該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的60%，保險公司及其投資控股的保險機構比照執(zhí)行。
      十一、保險公司應當對有關金融產(chǎn)品風險進行實質(zhì)性評估，根據(jù)負債特性、投資管理能力和風險管理能力，合理制定金融產(chǎn)品配置計劃，履行相應的內(nèi)部審核程序，自主確定投資品種和規(guī)模、期限結(jié)構、信用分布和流動性安排。
      十二、保險公司可以根據(jù)投資管理能力和風險管理能力，自行投資有關金融產(chǎn)品，或者委托保險資產(chǎn)管理公司投資有關金融產(chǎn)品。保
      險公司委托投資的，應當按照《保險資金委托投資管理暫行辦法》等規(guī)定，與符合條件的保險資產(chǎn)管理公司簽訂委托投資管理協(xié)議，明確雙方職責和權利義務。
      十三、保險機構投資理財產(chǎn)品，應當充分評估發(fā)行銀行的信用狀況、經(jīng)營管理能力、投資管理能力和風險處置能力，關注產(chǎn)品資產(chǎn)的投資范圍和流動性管理，切實防范合規(guī)風險、信用風險和流動性風險。
      十四、保險機構投資信貸資產(chǎn)支持證券、集合資金信托計劃、專項資產(chǎn)管理計劃、基礎設施投資計劃、不動產(chǎn)投資計劃和項目資產(chǎn)支持計劃，應當充分關注產(chǎn)品交易結(jié)構、基礎資產(chǎn)狀況和信用增級安排，切實防范信用風險、流動性風險、操作風險和法律風險。
      十五、保險機構投資有關金融產(chǎn)品，應當充分發(fā)揮投資者監(jiān)督作用，持續(xù)跟蹤金融產(chǎn)品管理運作，定期評估投資風險，適時調(diào)整投資限額、風險限額和止損限額，維護資產(chǎn)安全。金融產(chǎn)品發(fā)生違約等重大投資風險的，保險機構應當采取有效措施，控制相關風險，并及時向中國保監(jiān)會報告。
      十六、保險機構投資有關金融產(chǎn)品，不得與當事人發(fā)生涉及利益輸送、利益轉(zhuǎn)移等不當交易行為，不得通過關聯(lián)交易或者其他方式侵害公司或者被保險人利益。
      十七、保險公司投資有關金融產(chǎn)品，應當于每季度結(jié)束后30個工作日內(nèi)和每年4月30日前，分別向中國保監(jiān)會提交季度報告和報告，并附以下書面材料：
      （一）投資及合規(guī)情況 ；
      （二）風險管理狀況；
      （三）涉及的關聯(lián)交易情況；
      （四）中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性內(nèi)容。
      保險公司委托保險資產(chǎn)管理公司投資有關金融產(chǎn)品的，可將前款報告納入《保險資金委托投資管理暫行辦法》規(guī)定的定期報告。
      十八、本通知所指信用增級安排，其中保證擔保的，應當為本息全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，且擔保人信用等級不低于被擔保人信用等級；抵押或質(zhì)押擔保的，擔保財產(chǎn)應當權屬清晰，未被設定其他擔保或者采取保全措施，經(jīng)評估的擔保財產(chǎn)價值不低于待償還本息，且擔保行為已經(jīng)履行必要法律程序。
      本通知所指保險公司總資產(chǎn)，應當扣除債券回購融入資金余額和獨立賬戶資產(chǎn)。
      十九、本通知自發(fā)布之日起施行。《關于保險資金投資基礎設施債權投資計劃的通知》（保監(jiān)發(fā)〔2009〕43號）同時廢止。
      中國保監(jiān)會
      2012年10月12日
      關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關問題的通知
      保監(jiān)發(fā)〔2012〕59號
      各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產(chǎn)管理公司：
      為進一步規(guī)范保險資金投資股權和不動產(chǎn)行為，增強投資政策的可行性和有效性，防范投資風險，保障資產(chǎn)安全，根據(jù)《保險資金運用管理暫行辦法》、《保險資金投資股權暫行辦法》（以下簡稱《股權辦法》）和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》（以下簡稱《不動產(chǎn)辦法》），現(xiàn)就有關事項通知如下：
      一、調(diào)整事項
      1.保險公司投資股權或者不動產(chǎn)，不再執(zhí)行上一會計盈利的規(guī)定；上一會計凈資產(chǎn)的基本要求，均調(diào)整為1億元人民幣；償付能力充足率的基本要求，調(diào)整為上季度末償付能力充足率不低于120%；開展投資后，償付能力充足率低于120%的，應當及時調(diào)整投資策略，采取有效措施，控制相關風險。
      2.保險公司投資自用性不動產(chǎn)，其專業(yè)人員的基本要求，調(diào)整為資產(chǎn)管理部門應當配備具有不動產(chǎn)投資和相關經(jīng)驗的專業(yè)人員。
      3.保險資金直接投資股權的范圍，增加能源企業(yè)、資源企業(yè)和與保險業(yè)務相關的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)、新型商貿(mào)流通企業(yè)的股權，且該股權指向的標的企業(yè)應當符合國家宏觀政策和產(chǎn)業(yè)政策，具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和良好的經(jīng)濟效益。
      4.保險資金投資股權投資基金，發(fā)起設立并管理該基金投資機構  的資本要求，調(diào)整為注冊資本或者認繳資本不低于1億元人民幣。
      5.保險資金投資的股權投資基金，包括成長基金、并購基金、新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)基金和以上股權投資基金為投資標的的母基金。其中，并購基金的投資標的，可以包括公開上市交易的股票，但僅限于采取戰(zhàn)略投資、定向增發(fā)、大宗交易等非交易過戶方式，且投資規(guī)模不高于該基金資產(chǎn)余額的20%。新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)基金的投資標的，可以包括金融服務企業(yè)股權、養(yǎng)老企業(yè)股權、醫(yī)療企業(yè)股權、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)股權以及投資建設和管理運營公共租賃住房或者廉租住房的企業(yè)股權。母基金的交易結(jié)構應當簡單明晰，不得包括其他母基金。
      6.保險資金投資的股權投資基金，非保險類金融機構及其子公司不得實際控制該基金的管理運營，或者不得持有該基金的普通合伙權益。
      7.保險公司重大股權投資和購置自用性不動產(chǎn)，除使用資本金外，還可以使用資本公積金、未分配利潤等自有資金。保險公司非重大股權投資和非自用性不動產(chǎn)投資，可以運用自有資金、責任準備金及其他資金。
      8.保險公司投資未上市企業(yè)股權、股權投資基金等相關金融產(chǎn)品，可以自主確定投資方式，賬面余額由兩項合計不高于本公司上季末總資產(chǎn)的5%調(diào)整為10%。其中，賬面余額不包含保險公司以自有資金直接投資的保險類企業(yè)股權。
      保險公司投資同一股權投資基金的賬面余額，不高于該基金發(fā)行規(guī)模的20%；保險集團（控股）公司及其保險子公司，投資同一股權
      投資基金的賬面余額，合計不高于該基金發(fā)行規(guī)模的60%，保險公司及其投資控股的保險機構比照執(zhí)行。
      9.保險公司投資非自用性不動產(chǎn)、基礎設施債權投資計劃及不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品，可以自主確定投資標的，賬面余額合計不高于本公司上季末總資產(chǎn)的20%。其中，投資非自用性不動產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季末總資產(chǎn)的15%；投資基礎設施債權投資計劃和不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品的賬面余額，合計不高于本公司上季末總資產(chǎn)的20%。
      保險公司投資同一基礎設施債權投資計劃或者不動產(chǎn)投資計劃的賬面余額，不高于該計劃發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的20%。保險集團（控股）公司及其保險子公司，投資同一基礎設施債權投資計劃或者不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品的賬面余額，合計不高于該計劃（產(chǎn)品）發(fā)行規(guī)模的60%，保險公司及其投資控股的保險機構比照執(zhí)行。
      10.保險公司和托管機構向中國保監(jiān)會提交投資股權和不動產(chǎn)季度報告的時間，調(diào)整為每季度結(jié)束后30個工作日內(nèi)；保險公司、投資機構和托管機構向中國保監(jiān)會提交投資股權和不動產(chǎn)報告的時間，調(diào)整為每年4月30日前。
      二、明確事項
      1.保險集團（控股）公司及其保險子公司投資股權和不動產(chǎn)，可以整合集團內(nèi)部資源，在保險機構建立股權和不動產(chǎn)投資專業(yè)團隊，由該專業(yè)團隊統(tǒng)一提供咨詢服務和技術支持。該專業(yè)團隊所在的保險
      機構，應當分別符合《股權辦法》有關專業(yè)機構、《不動產(chǎn)辦法》有關投資機構的規(guī)定。不動產(chǎn)投資機構僅為保險公司投資不動產(chǎn)提供咨詢服務和技術支持的，應當具有10名以上不動產(chǎn)投資和相關經(jīng)驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上相關經(jīng)驗的不少于2名，具有3年以上相關經(jīng)驗的不少于3名。
      保險公司投資股權和不動產(chǎn)，聘請專業(yè)機構或者投資機構提供投資咨詢服務和技術支持的，該保險公司資產(chǎn)管理部門應當配備不少于2名具有3年以上股權投資和相關經(jīng)驗的專業(yè)人員，以及不少于2名具有3年以上不動產(chǎn)投資和相關經(jīng)驗的專業(yè)人員。保險公司間接投資股權或者不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品的，專業(yè)人員的基本要求不變。
      2.保險資金投資的股權投資基金，發(fā)起設立并管理該基金的投資機構，其退出項目的最低要求，是指該機構專業(yè)人員作為投資主導人員，合計退出的項目數(shù)量；其管理資產(chǎn)的余額，是指在中國境內(nèi)以人民幣計價的實際到賬資產(chǎn)和資金的余額。
      3.保險資金以間接方式投資公共租賃住房和廉租住房項目，該類項目應當經(jīng)政府審定，權證齊全合法有效，地處經(jīng)濟實力較強、財政狀況良好、人口增長速度較為穩(wěn)定的大城市。
      4.保險公司不得用其投資的不動產(chǎn)提供抵押擔保。保險公司以項目公司股權方式投資不動產(chǎn)的，該項目公司可用自身資產(chǎn)抵押擔保，通過向其保險公司股東借款等方式融資，融資規(guī)模不超過項目投資總額的40%。
      5.保險公司根據(jù)業(yè)務發(fā)展需求，可以自主調(diào)整權屬證明清晰的不
      動產(chǎn)項目屬性，自用性不動產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性不動產(chǎn)的，應當符合投資性不動產(chǎn)的相關規(guī)定，并在完成轉(zhuǎn)換后30個工作日內(nèi)，向中國保監(jiān)會報告。
      三、其他事項
      1.保險公司投資股權和不動產(chǎn)，應當制定完善的管理制度、操作流程、內(nèi)部控制及稽核規(guī)定，防范操作風險、道德風險和利益輸送行為，杜絕不正當關聯(lián)交易和他項交易。保險公司高級管理人員和相關投資人員，不得以個人名義或假借他人名義，投資該公司所投資股權或不動產(chǎn)項目。
      2.保險公司以股權方式投資不動產(chǎn)，應當嚴格規(guī)范項目公司名稱，限定其經(jīng)營范圍。項目公司不得對外進行股權投資。
      3.保險公司投資不動產(chǎn)項目，應當明確投資人定位，委托具備相應資質(zhì)的開發(fā)機構代為建設，不得自行開發(fā)建設投資項目，不得將保險資金挪做他用。
      4.保險公司投資不動產(chǎn)，不得以投資性不動產(chǎn)為目的，運用自用性不動產(chǎn)的名義，變相參與土地一級開發(fā)。保險公司轉(zhuǎn)換自用性不動產(chǎn)和投資性不動產(chǎn)屬性時，應當充分論證轉(zhuǎn)換方案的合理性和必要性，確保轉(zhuǎn)換價值公允，不得利用資產(chǎn)轉(zhuǎn)換進行利益輸送或者損害投保人利益。
      5.保險公司以外幣形式出資，投資中國境內(nèi)未上市企業(yè)股權或者不動產(chǎn)，納入《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》管理。
      中國保險監(jiān)督管理委員會
      七月十六日
      二○一二年28
      中國保監(jiān)會關于印發(fā)《保險資金委托投資管理暫行辦法》的通知
      保監(jiān)發(fā)〔2012〕60號
      各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產(chǎn)管理公司：
      為規(guī)范保險資金委托投資行為，防范投資管理風險，切實保障資產(chǎn)安全，維護保險當事人合法權益，我會制定了《保險資金委托投資管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
      中國保險監(jiān)督管理委員會
      二○一二年七月十六日
      保險資金委托投資管理暫行辦法
      第一章總則
      第一條 為規(guī)范保險資金委托投資行為，防范投資管理風險，切實保障資產(chǎn)安全，維護保險當事人合法權益，根據(jù)《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國合同法》、《保險資金運用管理暫行辦法》等法律法規(guī)，制定本辦法。
      第二條 中國境內(nèi)依法設立的保險集團（控股）公司和保險公司（以下統(tǒng)稱保險公司），將保險資金委托給符合條件的投資管理人，開展定向資產(chǎn)管理、專項資產(chǎn)管理或者特定客戶資產(chǎn)管理等投資業(yè)
      務，適用本辦法。
      本辦法所稱投資管理人，是指在中國境內(nèi)依法設立的，符合中國保險監(jiān)督管理委員會（以下簡稱中國保監(jiān)會）規(guī)定的保險資產(chǎn)管理公司、證券公司、證券資產(chǎn)管理公司、證券投資基金管理公司及其子公司（以下簡稱基金管理公司）等專業(yè)投資管理機構。
      第三條 保險公司開展保險資金委托投資，應當建立資產(chǎn)托管機制，并按照本辦法規(guī)定選擇投資管理人。保險公司委托投資資金及其運用形成的財產(chǎn)，應當獨立于投資管理人、托管人的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)。投資管理人因投資、管理或者處分保險資金取得的財產(chǎn)和收益，應當歸入委托投資資產(chǎn)。相關機構不得對受托投資的保險資金采取強制措施。
      第四條 中國保監(jiān)會負責制定保險資金委托投資的政策規(guī)定，依法對委托投資和受托投資等行為實施監(jiān)督管理。
      第二章資質(zhì)條件
      第五條 保險公司開展委托投資，應當滿足下列要求：
      （一）具有完善的公司治理、決策流程和內(nèi)控機制；
      （二）具有健全的資產(chǎn)管理體制和明確的資產(chǎn)配置計劃；
      （三）財務狀況良好，資產(chǎn)配置能力符合中國保監(jiān)會有關規(guī)定；
      （四）建立委托投資管理制度，包括投資管理人選聘、監(jiān)督、評價、考核等制度，并覆蓋委托投資全部過程；
      （五）建立委托資產(chǎn)托管機制，資金運作透明規(guī)范；
      （六）最近三年未發(fā)現(xiàn)重大違法違規(guī)行為。
      第六條 保險公司開展委托投資，受托的投資管理人應當符合下列條件：
      （一）公司治理完善，市場信譽良好，具有國家有關部門認可的資產(chǎn)管理業(yè)務資質(zhì)；
      （二）具有健全的操作流程、內(nèi)控機制、風險管理及稽核制度，建立公平交易和風險隔離機制；
      （三）具有豐富的產(chǎn)品線，穩(wěn)定的過往投資業(yè)績；
      （四）設置產(chǎn)品開發(fā)、投資研究、投資管理、風險控制、績效評估、咨詢服務等專業(yè)崗位；
      （五）具有穩(wěn)定的投資管理團隊，擁有不少于15名具有相關資質(zhì)和投資經(jīng)驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上投資經(jīng)驗的不少于5名，具有3年以上投資經(jīng)驗的不少于5名；
      （六）最近三年未發(fā)現(xiàn)重大違法違規(guī)行為。
      第七條 保險公司選擇保險資產(chǎn)管理公司開展委托投資，該公司除符合第六條規(guī)定外，還應當符合下列條件：
      （一）注冊資本不低于1億元；
      （二）管理資產(chǎn)余額不低于100億元；
      （三）具有一年以上受托投資經(jīng)驗。
      保險資產(chǎn)管理公司受托管理關聯(lián)方機構的資金，不受前款第（二）、（三）項的限制。
      第八條 保險公司選擇證券公司或證券資產(chǎn)管理公司開展委托投資，該公司除符合第六條規(guī)定外，還應當符合下列條件：
      （一）取得客戶資產(chǎn)管理業(yè)務資格三年以上；
      （二）最近一年客戶資產(chǎn)管理業(yè)務管理資產(chǎn)余額（含全國社保基金和企業(yè)年金）不低于100億元，或者集合資產(chǎn)管理業(yè)務受托資金余額不低于50億元；
      （三）接受中國保監(jiān)會涉及保險資金委托投資的質(zhì)詢，并報告有關情況。
      第九條 保險公司選擇基金管理公司開展委托投資，該公司除符合第六條規(guī)定外，還應當符合下列條件：
      （一）取得特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務資格三年以上；
      （二）最近一年管理非貨幣類證券投資基金余額不低于100億元；
      （三）接受中國保監(jiān)會涉及保險資金委托投資的質(zhì)詢，并報告有關情況。
      第三章投資規(guī)范
      第十條 保險資金委托投資范圍，限于境內(nèi)市場的存款、依法公開發(fā)行并上市交易的債券和股票、證券投資基金及其他金融工具。保險資金投資金融工具的品種和比例，應當符合中國保監(jiān)會規(guī)定。
      第十一條 保險公司開展委托投資，應當按照規(guī)定和內(nèi)控要求，完善決策程序和授權機制，確定股東（大）會、董事會和經(jīng)營管理層的決策及批準權限，由董事會承擔委托投資的最終責任。
      第十二條 保險公司開展委托投資，應當制定投資管理人選聘標準和流程，綜合考慮風險、成本和收益等因素，通過市場化方式，合理確定投資管理人數(shù)量。
      第十三條 保險公司開展委托投資，應當與投資管理人簽訂委托投資管理協(xié)議，載明當事人權利義務、關鍵人員變動、利益沖突處理、風險防范、信息披露、異常情況處置、資產(chǎn)退出安排以及責任追究等事項。
      保險公司應當根據(jù)保險資金風險收益特征，審慎制定委托投資指引，合理確定投資范圍、投資目標、投資期限和投資限制等要素，定期或者不定期審核委托投資指引，并做出適當調(diào)整。
      第十四條 保險公司與投資管理人應當按照市場化原則，根據(jù)資產(chǎn)規(guī)模、投資目標、投資策略、投資績效等因素，協(xié)商確定管理費率定價機制，動態(tài)調(diào)整管理費率水平，并在委托投資管理協(xié)議中載明。
      第十五條 投資管理人受托管理保險資金，應當履行以下職責：
      （一）嚴格遵守委托投資管理協(xié)議、委托投資指引和本辦法規(guī)定，清晰制定投資說明書，恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效的管理義務；
      （二）持續(xù)評估、分析、監(jiān)控和核查保險資金的劃撥、投資、交易等行為，確保保險資金在投資研究、投資決策和交易執(zhí)行等環(huán)節(jié)得到公平對待；
      （三）依法保守保險資金投資的商業(yè)秘密；定期或不定期向保險公司披露受托資金配置狀況、價格波動、交易記錄、績效歸因、風險合規(guī)及投資人員變動等信息，為保險公司查詢上述信息提供便利和技術支持；
      （四）對不同保險公司和不同保險產(chǎn)品的保險資金進行分賬和分
      類管理。
      第十六條 投資管理人有下列情形之一的，保險公司應當及時解聘或者更換投資管理人：
      （一）違反保險資金委托投資管理協(xié)議約定；
      （二）利用保險資金財產(chǎn)謀取不正當利益，或者為他人謀取不正當利益；
      （三）與受托管理保險資金發(fā)生重大利益沖突；
      （四）投資管理人解散、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)；
      （五）不再滿足受托管理保險資金業(yè)務資質(zhì)；
      （六）中國保監(jiān)會規(guī)定或保險資金委托投資管理協(xié)議約定的其他情形。
      第四章風險控制
      第十七條 保險公司應當根據(jù)保險資金風險收益特征，加強資產(chǎn)配置管理，優(yōu)化投資資產(chǎn)結(jié)構。
      第十八條 保險公司選聘投資管理人，應當開展審慎盡職調(diào)查：
      （一）充分論證投資管理人的投資管理能力，包括人員配備、收益水平、系統(tǒng)配置、技術支持等方面；充分評估投資管理人的信用風險、操作風險、道德風險和法律風險等風險管理能力；
      （二）根據(jù)投資管理人過往投資業(yè)績、風險特征以及管理經(jīng)驗等指標，實行動態(tài)業(yè)務授權管理或者比例管理；
      （三）定期分析潛在利益沖突，并制定應急管理預案。
      第十九條 保險公司應當定期評估投資管理人的管理能力、投資業(yè)績、服務質(zhì)量等要素，跟蹤監(jiān)測各類委托投資賬戶風險及合規(guī)狀況，定期出具分析報告。發(fā)生重大突發(fā)事件，保險公司應當立即采取有效措施。
      第二十條 保險公司可在規(guī)定范圍內(nèi)，授權投資管理人運用遠期、掉期、期權、期貨等衍生產(chǎn)品，管理和對沖投資風險，且不得用于投機。
      第二十一條 保險公司應當建立完善的風險防范和控制機制，配備滿足業(yè)務發(fā)展需要的風險監(jiān)測和信息反饋系統(tǒng)。
      第二十二條 保險公司應當建立委托投資責任追究制度，高級管理人員和主要業(yè)務人員違反規(guī)定，未履行職責并造成損失的，應當依法追究責任。涉及非保險機構高級管理人員和主要業(yè)務人員責任的，保險公司應當按照有關規(guī)定和合同約定，追究其責任。
      第二十三條 保險公司開展委托投資，應當建立投資資產(chǎn)退出機制，有效維護保險資產(chǎn)的安全與完整。
      第五章監(jiān)督管理
      第二十四條 保險公司開展委托投資，應當向中國保監(jiān)會報告，并提交以下書面材料：
      （一）股東（大）會或者董事會有關開展委托投資的決議；
      （二）公司治理、決策流程、管理體制及內(nèi)控機制的說明；
      （三）資產(chǎn)管理部門、崗位設置及專業(yè)人員資質(zhì)的說明；
      （四）委托投資管理制度；
      （五）委托投資資產(chǎn)配置計劃；
      （六）選聘投資管理人情況和簽訂的相關協(xié)議。
      第二十五條 投資管理人受托管理保險資金，應當向中國保監(jiān)會報告，并提交以下書面材料：
      （一）股東（大）會或者董事會有關開展受托管理保險資金的決議；
      （二）受托管理保險資金的可行性報告；
      （三）受托投資管理制度和風險控制制度；受托投資管理部門、崗位設置及專業(yè)人員資質(zhì)和經(jīng)驗的說明；投資管理信息系統(tǒng)的說明；
      （四）國家相關部門頒發(fā)的資產(chǎn)管理業(yè)務許可證明；開展業(yè)務情況、管理資產(chǎn)規(guī)模、過往業(yè)績說明及有關證明文件。
      第二十六條 中國保監(jiān)會將定期檢驗、跟蹤監(jiān)測保險公司及其投資管理人的投資管理能力，必要時可以聘請中介機構協(xié)助檢查。
      第二十七條 保險公司開展委托投資，應當于每季度結(jié)束后30個工作日內(nèi)和每年4月30日前，分別向中國保監(jiān)會提交季度報告和報告，至少包括以下內(nèi)容：
      （一）保險公司對投資管理人及委托投資資產(chǎn)，開展持續(xù)監(jiān)測和績效評估等情況；
      （二）委托投資資產(chǎn)風險、投資及合規(guī)狀況和危機事件等狀況；
      （三）中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性內(nèi)容。
      第二十八條 保險公司應當在下列情形發(fā)生5個工作日內(nèi)，向中國保監(jiān)會報告：
      （一）變更投資管理人或托管人；
      （二）發(fā)生與委托投資有關的重大行政處罰、重大訴訟或者其他重大事件；
      （三）中國保監(jiān)會規(guī)定的其他情形。
      第二十九條 投資管理人應當于每年4月30日前，就受托管理保險資金情況，向中國保監(jiān)會提交報告，至少包括以下內(nèi)容：
      （一）執(zhí)行委托投資指引情況；
      （二）投資交易、資金清算和資產(chǎn)托管情況；
      （三）主要風險及處置、資產(chǎn)估值及收益情況；
      （四）向保險公司披露信息情況；
      （五）經(jīng)專業(yè)機構審計的保險資金投資的財務報告；
      （六）中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性內(nèi)容。
      除上述內(nèi)容外，投資管理人還應當報告其投資管理能力變化、監(jiān)管處罰、法律糾紛等情況。
      投資管理人發(fā)生重大訴訟、受到重大行政處罰以及投資管理能力明顯下降或者發(fā)生其他重大事件的，應當立即采取有效措施，防范相關風險，維護其受托管理保險資產(chǎn)的安全完整，并在5個工作日內(nèi)向中國保監(jiān)會報告。
      第三十條 保險公司開展委托投資的相關當事人，向中國保監(jiān)會報送的材料，應當真實、準確、完整，不得存在任何虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并符合有關監(jiān)管規(guī)定。
      第三十一條 保險公司開展委托投資，違反本辦法規(guī)定的，中國
      保監(jiān)會將依法給予行政處罰。
      投資管理人及有關當事人違反有關法律、行政法規(guī)和本辦法規(guī)定的，中國保監(jiān)會將記錄其不良行為;情節(jié)嚴重的，中國保監(jiān)會有權責令保險公司予以更換。
      第六章附則
      第三十二條 中國保監(jiān)會對保險資產(chǎn)管理公司受托投資另有規(guī)定的，從其規(guī)定。廢止《關于暫不允許委托證券公司管理運用資產(chǎn)的通知》（保監(jiān)發(fā)〔2000〕67號）的規(guī)定。其他規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
      第三十三條 本辦法由中國保監(jiān)會負責解釋和修訂，自發(fā)布之日起施行。
      中國保監(jiān)會關于印發(fā)《保險資金投資債券暫行辦法》的通知
      保監(jiān)發(fā)〔2012〕58號
      各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產(chǎn)管理公司：
      為規(guī)范保險資金投資債券行為，改善資產(chǎn)配置，維護保險當事人合法權益，我會制定了《保險資金投資債券暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
      中國保險監(jiān)督管理委員會
      二○一二年七月十六日
      保險資金投資債券暫行辦法
      第一章 總 則
      第一條 為規(guī)范保險資金投資債券行為，改善資產(chǎn)配置，維護保險當事人合法權益，根據(jù)《中華人民共和國保險法》、《保險資金運用管理暫行辦法》及有關規(guī)定，制定本辦法。
      第二條 中國境內(nèi)依法設立的保險集團（控股）公司和保險公司
      （以下統(tǒng)稱保險公司）投資債券，符合中國保監(jiān)會規(guī)定的專業(yè)投資管理機構受托保險資金投資債券，適用本辦法。
      本辦法所稱債券，是指依法在中國境內(nèi)發(fā)行的人民幣債券和外幣債券，包括政府債券、準政府債券、企業(yè)（公司）債券及符合規(guī)定的其他債券。
      第三條 中國保險監(jiān)督管理委員會（以下簡稱中國保監(jiān)會）負責制定保險資金投資債券政策，依法對債券投資活動實施監(jiān)督管理。
      第二章 資質(zhì)條件
      第四條 保險公司投資債券，應當符合下列條件：
      （一）具有完善的公司治理、決策流程和內(nèi)控機制，健全的債券投資管理制度、風險控制制度和信用評級體系；
      （二）已經(jīng)建立資產(chǎn)托管、集中交易和防火墻機制，資金管理規(guī)范透明；
      （三）合理設置債券研究、投資、交易、清算、核算、信用評估和風險管理等崗位；投資和交易實行專人專崗；
      （四）具有債券投資經(jīng)驗的專業(yè)人員不少于2人，其中具有3年以上債券投資經(jīng)驗的專業(yè)人員不少于1人；信用評估專業(yè)人員不少于2人，其中具有2年以上信用分析經(jīng)驗的專業(yè)人員不少于1人；
      （五）建立與債券投資業(yè)務相應的管理信息系統(tǒng)。
      第五條 保險資金投資無擔保非金融企業(yè)（公司）債券，其信用風險管理能力應當達到中國保監(jiān)會規(guī)定的標準。
      第三章 政府債券和準政府債券
      第六條 保險資金投資的政府債券，是指中華人民共和國?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）以上政府財政部門或其代理機構，依法在境內(nèi)發(fā)行的，以政府信用為基礎并由財政支持的債券，包括中央政府債券和省級政府債券。
      中央銀行票據(jù)、財政部代理省級政府發(fā)行并代辦兌付的債券，比照中央政府債券的投資規(guī)定執(zhí)行。
      保險資金投資省級政府債券的規(guī)定，由中國保監(jiān)會另行制定。
      第七條 保險資金投資的準政府債券，是指經(jīng)國務院或國務院有關部門批準，由特定機構發(fā)行的，信用水平與中央政府債券相當?shù)膫?/p>
      以國家預算管理的中央政府性基金，作為還款來源或提供信用支持的債券，納入準政府債券管理。政策性銀行發(fā)行的金融債券和次級債券、國務院批準特定機構發(fā)行的特別機構債券，比照準政府債券的投資規(guī)定執(zhí)行。
      第四章 企業(yè)（公司）債券
      第八條 保險資金投資的企業(yè)（公司）債券，是指由企業(yè)（公司）依法合規(guī)發(fā)行，且不具備政府信用的債券，包括金融企業(yè)（公司）債券和非金融企業(yè)（公司）債券。
      第九條 金融企業(yè)（公司）債券包括商業(yè)銀行可轉(zhuǎn)換債券、混合資本債券、次級債券以及金融債券，證券公司債券，保險公司可轉(zhuǎn)換債券、混合資本債券、次級定期債券和公司債券，國際開發(fā)機構人民幣債券以及中國保監(jiān)會規(guī)定的投資品種。
      保險資金投資的金融企業(yè)（公司）債券，應當符合下列條件：
      （一）商業(yè)銀行發(fā)行的金融企業(yè)（公司）債券，應當具有國內(nèi)信用評級機構評定的A級或者相當于A級以上的長期信用級別；其發(fā)行人除符合中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的有關規(guī)定外，還應當符合下列條件：
      1.最新經(jīng)審計的凈資產(chǎn)，不低于100億元人民幣；
      2.核心資本充足率不低于6%；
      3.國內(nèi)信用評級機構評定的A級或者相當于A級以上的長期信用級別；
      4.境外上市并免于國內(nèi)信用評級的，國際信用評級機構評定的BB級或者相當于BB級以上的長期信用級別。
      保險資金投資的商業(yè)銀行混合資本債券，除符合上述規(guī)定外，應當具有國內(nèi)信用評級機構評定的AA級或者相當于AA級以上的長期信用級別，其發(fā)行人總資產(chǎn)不低于2000億元人民幣。商業(yè)銀行混合資本債券納入無擔保非金融企業(yè)（公司）債券管理。
      （二）證券公司債券，應當公開發(fā)行，且具有國內(nèi)信用評級機構評定的AA級或者相當于AA級以上的長期信用級別；其發(fā)行人除符合中國證券監(jiān)督管理委員會的有關規(guī)定外，還應當符合下列條件：
      1.最新經(jīng)審計的凈資本，不低于20億元人民幣；
      2.國內(nèi)信用評級評定的AA級或者相當于AA級以上的長期信用級別；
      3.境外上市并免于國內(nèi)信用評級的，國際信用評級機構評定的
      BBB級或者相當于BBB級以上的長期信用級別。
      （三）保險公司可轉(zhuǎn)換債券、混合資本債券、次級定期債券和公司債券，應當是保險公司按照相關規(guī)定，經(jīng)中國保監(jiān)會和有關部門批準發(fā)行的債券。
      （四）國際開發(fā)機構人民幣債券，其發(fā)行人除符合國家有關規(guī)定外，還應當符合下列條件：
      1.最新經(jīng)審計的凈資產(chǎn)，不低于50億美元；
      2.國內(nèi)信用評級機構評定的AA級或者相當于AA級以上的長期信用級別；免于國內(nèi)信用評級的，國際信用評級機構評定的BBB級或者相當于BBB級以上的長期信用級別。
      第十條 非金融企業(yè)（公司）債券包括非金融機構發(fā)行的企業(yè)債券，公司債券，中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券等非金融企業(yè)債務融資工具，可轉(zhuǎn)換公司債券，以及中國保監(jiān)會規(guī)定的其他投資品種。
      保險資金投資的非金融企業(yè)（公司）債券，應當符合下列條件：
      （一）其發(fā)行人除符合有關部門的規(guī)定外，還應當符合下列條件：
      1.最新經(jīng)審計的凈資產(chǎn)，不低于20億元人民幣；
      2.國內(nèi)信用評級機構評定的A級或者相當于A級以上的長期信用級別；
      3.境外上市并免于國內(nèi)信用評級的，國際信用評級機構評定的BB級或者相當于BB級以上的長期信用級別。
      （二）有擔保非金融企業(yè)（公司）債券，具有國內(nèi)信用評級機構
      評定的AA級或者相當于AA級以上的長期信用級別，其擔保符合下列條件：
      1.以保證方式提供擔保的，應當為本息全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，且擔保人資信不低于發(fā)行人的信用級別;
      2.以抵押或質(zhì)押方式提供擔保的，擔保財產(chǎn)應當權屬清晰。未被設定其他擔?；蛘卟扇”Ｈ胧┑模?jīng)有資格的資產(chǎn)評估機構評估的擔保財產(chǎn)，其價值不低于擔保金額，且擔保行為已經(jīng)履行必要的法律程序；
      3.擔保金額應當持續(xù)不低于債券待償還本息總額。
      （三）無擔保非金融企業(yè)（公司）債券，具有國內(nèi)信用評級機構評定的AA級或者相當于AA級以上的長期信用級別。其中，短期融資券具有國內(nèi)信用評級機構評定的A-1級。
      有擔保非金融企業(yè)（公司）債券的擔保，不完全符合本條規(guī)定的，納入無擔保非金融企業(yè)（公司）債券管理。
      （四）保險資金投資的無擔保非金融企業(yè)（公司）債券，應當采用公開招標發(fā)行方式或者簿記建檔發(fā)行方式。其中，簿記建檔發(fā)行方式應當滿足下列條件：
      1.發(fā)行前，發(fā)行人應當詳細披露建檔規(guī)則；
      2．簿記建檔應當具有符合安全保密要求的簿記場所；
      3.簿記建檔期間，簿記管理人應當指派專門人員值守并維持秩序；現(xiàn)場人員不得對外泄露相關信息；
      4.簿記管理人應當妥善保管有關資料，不得泄露或者對外披露。
      （五）保險資金投資的企業(yè)（公司）債券，按照規(guī)定免于信用評級要求的，其發(fā)行人應當具有不低于該債券評級規(guī)定的信用級別。
      本辦法所稱凈資產(chǎn)，不包括少數(shù)股東權益。
      第十一條 保險資金投資的企業(yè)（公司）債券，其發(fā)行人應當及時、準確、完整披露相關信息。披露頻率每年不少于一次，披露內(nèi)容至少應當包括經(jīng)審計的財務報表和跟蹤評級報告。經(jīng)審計的財務報告，披露時間應當不晚于每年5月31日，跟蹤評級報告披露時間應當不晚于每年6月30日。
      第五章 投資規(guī)范
      第十二條 保險公司投資中央政府債券、準政府債券，可以按照資產(chǎn)配置要求，自主確定投資總額。
      第十三條 保險公司投資有擔保的企業(yè)（公司）債券，可以按照資產(chǎn)配置要求，自主確定投資總額；投資無擔保非金融企業(yè)（公司）債券的余額，不超過該保險公司上季末總資產(chǎn)的50%。
      第十四條 保險公司投資同一期單品種中央政府債券和準政府債券，可以自主確定投資比例。
      保險公司投資同一期單品種金融企業(yè)（公司）債券和有擔保非金融企業(yè)（公司）債券的份額，不超過該期單品種發(fā)行額的40%；投資同一期單品種無擔保非金融企業(yè)（公司）債券的份額，不超過該期單品種發(fā)行額的20%。
      同一保險集團的保險公司，投資同一期單品種企業(yè)（公司）債券的份額，合計不超過該期單品種發(fā)行額的60%，保險公司及其投資控
      股的保險機構比照執(zhí)行。
      債券發(fā)行采取一次核準（備案或注冊）、分期募集方式的，其同一期是指該債券分期發(fā)行中的每一期。
      第十五條 保險公司投資同一發(fā)行人發(fā)行的企業(yè)（公司）債券的余額，不超過該發(fā)行人上一會計凈資產(chǎn)的20%；投資關聯(lián)方發(fā)行的企業(yè)（公司）債券的余額，不超過該保險公司上季末凈資產(chǎn)的20%。
      第十六條 保險公司委托多個專業(yè)投資管理機構投資的債券，其投資余額應當合并計算，且不超過中國保監(jiān)會規(guī)定的投資比例。
      第十七條 保險公司的投資連結(jié)保險產(chǎn)品、非壽險非預定收益型保險產(chǎn)品等獨立賬戶或產(chǎn)品，其投資債券的余額，不超過相關合同約定的比例。
      第六章 風險控制
      第十八條 保險公司和專業(yè)投資管理機構應當建立明確的決策與授權機制，嚴謹高效的業(yè)務操作流程，完善的風險控制制度、風險處置預案和責任追究制度。
      第十九條 保險公司應當根據(jù)資產(chǎn)配置要求，專業(yè)投資管理機構應當按照委托人的投資指引，審慎判斷債券投資的效益與風險，合理確定債券投資組合的品種配置、期限結(jié)構、信用分布和流動性安排，跟蹤評估債券投資的資產(chǎn)質(zhì)量、收益水平和風險狀況。
      第二十條 保險公司投資或者專業(yè)投資管理機構受托投資債券，應當綜合運用外部信用評級與內(nèi)部信用評級結(jié)果，不得投資內(nèi)部信用評級低于公司確定的可投資信用級別的企業(yè)（公司）債券。
      同一債券同時具有境內(nèi)兩家以上外部信用評級機構信用評級的，應當采用孰低原則確認外部信用評級；同時具有國內(nèi)信用評級和國際信用評級的，應當以國內(nèi)信用評級為準。本條所稱信用評級是指最近一個會計的信用評級，同時是指同一發(fā)行人在同一會計核算期間獲得的信用評級。
      第二十一條 保險公司投資或者專業(yè)投資管理機構受托投資債券，應當充分關注發(fā)行人還款來源的及時性和充分性；投資有擔保企業(yè)（公司）債券，應當關注擔保效力的真實性和有效性。
      第二十二條 保險公司上季度末償付能力充足率低于120%的，不得投資無擔保非金融企業(yè)（公司）債券；已經(jīng)持有上述債券的，不得繼續(xù)增持并適時減持。上季度末償付能力處于120%和150%之間的，應當及時調(diào)整投資策略，嚴格控制投資無擔保非金融企業(yè)（公司）債券的品種和比例。
      第二十三條 保險公司投資或者專業(yè)投資管理機構受托投資債券，應當加強債券投資的市場風險和流動性風險管理，定期開展壓力測試與情景分析，并根據(jù)測試結(jié)果適度調(diào)整投資策略。
      第二十四條 保險公司投資或者專業(yè)投資管理機構受托投資債券，參與債券發(fā)行認購的，應當書面約定手續(xù)費及其他相關費用，且采用透明方式，通過銀行轉(zhuǎn)賬實現(xiàn)。
      保險公司投資或者專業(yè)投資管理機構受托投資企業(yè)（公司）債券，以非競價交易方式投資債券的，應當建立詢價制度和交易對手風險管理機制。
      第二十五條 保險公司投資或者專業(yè)投資管理機構受托投資債券，與托管銀行簽訂債券托管協(xié)議，應當明確托管事項、托管職責與義務以及監(jiān)督服務等內(nèi)容，并按中國保監(jiān)會的有關規(guī)定執(zhí)行。
      保險公司投資或者專業(yè)投資管理機構受托投資企業(yè)（公司）債券，與托管銀行的資金劃撥和費用支付，與證券經(jīng)營機構的費用支付，均應采用透明方式，通過銀行轉(zhuǎn)帳實現(xiàn)。
      第二十六條 保險公司與證券經(jīng)營機構或其他非保險公司不得發(fā)生下列行為：
      （一）出租、出借各類債券，中國保監(jiān)會另有規(guī)定的除外；
      （二）非法轉(zhuǎn)移利潤或者利用其他手段進行利益輸送，謀取不當利益；
      （三）法律、行政法規(guī)和中國保監(jiān)會禁止的其他行為。
      第二十七條 保險公司投資或者專業(yè)投資管理機構受托投資債券，參與債券衍生金融工具交易，僅限于管理和對沖投資風險，且應當遵守中國保監(jiān)會的有關規(guī)定。
      第二十八條 保險資金已投資債券不再符合本辦法規(guī)定的，不得增加投資，保險公司或?qū)I(yè)投資管理機構應當認真評估相關風險，及時妥善處理。
      第七章 監(jiān)督管理
      第二十九條 保險資金可投資債券信用評級機構的規(guī)定，由中國保監(jiān)會另行制定。
      第三十條 為保險資金投資債券提供服務的投資管理、資產(chǎn)托管、48
      證券經(jīng)營等機構，應當接受中國保監(jiān)會有關保險資金投資債券的質(zhì)詢，并報告相關情況。
      第三十一條 保險公司應當按照有關規(guī)定，通過保險資產(chǎn)管理監(jiān)管信息系統(tǒng)及中國保監(jiān)會規(guī)定的其他方式，及時向中國保監(jiān)會報送下列信息：
      （一）債券投資報表；
      （二）風險指標的計算方法及說明；
      （三）與托管銀行簽訂的托管協(xié)議、與證券經(jīng)營機構簽訂的經(jīng)紀業(yè)務協(xié)議副本；
      （四）中國保監(jiān)會要求的其他報告事項。
      專業(yè)投資管理機構應當按照有關規(guī)定，向中國保監(jiān)會報送受托保險資金投資債券的相關信息。
      第三十二條 保險資金投資債券發(fā)生違約等風險，應當立即啟動風險管理預案，并及時向中國保監(jiān)會報告。
      保險公司投資債券和專業(yè)投資管理機構受托投資債券，應當關注所投資債券的價格及價值波動。債券發(fā)行時，保險資金報價偏離公開市場可比債券合理估值1%以上的，或者所投資債券交易價格偏離市場合理估值1%以上的，應當于下一個季度前10個工作日內(nèi)，向中國保監(jiān)會報告并說明影響因素及應對方案。
      第三十三條 中國保監(jiān)會定期或不定期對保險公司投資債券、專業(yè)投資管理機構受托投資債券的決策與授權機制、投資管理制度、業(yè)務操作流程和信用風險管理系統(tǒng)等進行檢查，也可聘請會計師事務所
      等專業(yè)中介機構對保險資金投資債券情況進行檢查。
      保險公司和專業(yè)投資管理機構，應當向中國保監(jiān)會報告?zhèn)乐档囊?guī)則。
      第三十四條 保險公司投資債券、專業(yè)投資管理機構受托投資債券，違反法律、行政法規(guī)及本辦法規(guī)定的，中國保監(jiān)會將依據(jù)有關法規(guī)，對相關機構和人員予以處罰。
      第八章 附則
      第三十五條 外國保險公司在中國境內(nèi)設立的分公司投資債券，比照本辦法規(guī)定執(zhí)行。
      第三十六條 保險資產(chǎn)管理公司運用自有資金投資債券，比照本辦法規(guī)定執(zhí)行。
      第三十七條 中國保監(jiān)會根據(jù)有關規(guī)定和市場情況，可適時調(diào)整保險資金投資債券的范圍、品種和比例，規(guī)范禁止行為等。
      第三十八條 本辦法由中國保監(jiān)會負責解釋和修訂，自發(fā)布之日起施行。廢止《關于保險機構投資公司債有關問題的通知》（保監(jiān)發(fā)〔2007〕95號）、《關于保險機構投資認股權和債券分離交易可轉(zhuǎn)換公司債券的通知》（保監(jiān)資金〔2007〕338號）、《關于增加保險機構債券投資品種的通知》（保監(jiān)發(fā)〔2009〕42號）、《關于債券投資有關事項的通知》（保監(jiān)發(fā)〔2009〕105號）、《關于保險機構投資無擔保企業(yè)債券有關事宜的通知》（保監(jiān)發(fā)〔2009〕132號）的規(guī)定。其他規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
      第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景
      養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景
      中國正面臨快速老齡化的嚴峻挑戰(zhàn)。預計到2050年，全國老年人口總量將超過4億，占總?cè)丝诘?/4以上。但現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務的發(fā)展還相對滯后。一方面，目前中國居家及社區(qū)養(yǎng)老配套設施建設嚴重滯后，難以滿足大多數(shù)老人居家養(yǎng)老的需求；另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)蘊藏巨大市場。2010年我國老年市場需求將達到１萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應方面，國內(nèi)才剛剛起步，其長期的經(jīng)濟和社會效益不容忽視。因此，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的市場前景廣闊，蘊含著巨大的潛力和開發(fā)空間。
       
      
    
      

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保險資金養(yǎng)老地產(chǎn)

      
    

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