第一篇：中山舊廠房全面改造實施細則試行

中山市舊廠房全面改造實施細則（試行）

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為保障實體經(jīng)濟發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新發(fā)展，規(guī)范舊廠房的全面改造活動，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及國家和省有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細則。

第二條 本細則所稱“舊廠房”是指城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)，在國有或集體土地上建成較早、結(jié)構(gòu)簡易，用作工業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品加工制造用房和直接為工業(yè)生產(chǎn)服務的附屬設(shè)施，以及工業(yè)物資存儲用房等。舊廠房用地主要包括工業(yè)用地、倉儲用地。

第三條 舊廠房改造遵循政府推動、企業(yè)主導原則，強化政策引導激勵，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境，保障產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展空間，提高土地利用效益，合理保護利用歷史工業(yè)遺跡。

第二章 一般規(guī)定

第四條 舊廠房改造的實施方式包括權(quán)利人自行改造和政府主導改造兩種，并以權(quán)利人自行改造為主。

權(quán)利人自行改造，包括土地權(quán)利人（含集體經(jīng)濟組織）對自身用地進行改造；通過簽訂搬遷補償協(xié)議（或合作協(xié)議），或者收購過戶、作價入股將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后由其實

第八條 對納入土地利用總體規(guī)劃復墾區(qū)的舊廠房用地，改造為工業(yè)用途的，經(jīng)省批準使用省“周轉(zhuǎn)規(guī)模”后予以優(yōu)先保障。

第三章 改造類型與相應政策

第九條 根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，按照用地的規(guī)劃用途，改造類型主要分為以下三類：

（一）保留為工業(yè)用途（簡稱“工改工”）；

（二）改變?yōu)樯虡I(yè)用途（簡稱“工改商”）；

（三）改變?yōu)樽≌猛荆ê喎Q“工改住”）。

第十條 “工改工”改造項目，土地權(quán)利人自行實施改造，可享受以下鼓勵政策：

（一）用地超過10畝及以上、建筑容積率達1.5及以上的，在竣工驗收后，對項目總建筑面積按100元/平方米標準，由市財政通過鎮(zhèn)區(qū)對實施主體（土地使用權(quán)人或承租人）進行獎勵。對改造后用于興辦先進制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市經(jīng)信部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%。單個項目獎勵最高不超過1000萬元。具體操作指引由市財政部門另行制定。

（二）一類、二類、三類工業(yè)用地按規(guī)定可分別按照容積率不大于6.0、4.0、3.0進行開發(fā)建設(shè)，對工業(yè)用地提高容積率的，不計收土地出讓金。

（三）項目竣工驗收后，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地最高使用年限（50年）進行變更出讓終止日期，按規(guī)定補繳土地

織制定包含交易條件、合作協(xié)議（文本）等內(nèi)容的公開交易方案，經(jīng)集體經(jīng)濟組織表決同意后，通過市公共資源交易中心公開選定。

（九）對面積達到10畝及以上，且2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積占用地面積的比例均不小于30%（“三地”除外）的，未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的土地權(quán)利人，可通過對舊廠房用地進行全面改造，完善歷史用地征收手續(xù)，并以協(xié)議出讓方式供地，按規(guī)定繳交土地出讓金后，辦理不動產(chǎn)權(quán)（土地使用權(quán)）證手續(xù)。

（十）對廠房建設(shè)年代較新，結(jié)構(gòu)完好，因產(chǎn)能需要，在符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的前提下，企業(yè)對原用地局部加建的，可按《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第三十七條規(guī)定給予財政獎勵。

第十一條 “工改商”改造項目，鼓勵土地使用權(quán)人將土地交由政府公開出讓后享受土地收益補償；符合規(guī)定條件的，可由土地使用權(quán)人申辦改變土地用途手續(xù)后自行改造。

（一）鼓勵將工業(yè)用地（含倉儲用地）交由政府主導改造，享受土地收益補償，具體如下：

1.由土地權(quán)利人向鎮(zhèn)區(qū)政府提交申請，鎮(zhèn)區(qū)報市政府批準依法收回土地使用權(quán)后，對土地和房屋按不動產(chǎn)權(quán)證載明用途的市場評估價補償原土地權(quán)利人。

償移交政府公益性用地或公益性建筑面積。

對“工改商”自行改造且達到連片改造標準（100畝）的，可參照《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第二十三條規(guī)定，按計容建筑面積的20%配置住宅建筑面積，但應通過編制改造單元規(guī)劃、經(jīng)批準并落實到控制性詳細規(guī)劃后方可實施。

（三）改造為商業(yè)用途的，同等適用第十條第（八）

（九）項規(guī)定，支持集體經(jīng)濟組織和未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的土地權(quán)利人，通過“三舊”改造和協(xié)議出讓方式，辦理不動產(chǎn)權(quán)（土地使用權(quán)）證手續(xù)。但應按《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第二十二條規(guī)定無償移交政府公益性用地或公益性建筑面積。

對集體經(jīng)濟組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，交由政府組織公開出讓的，可參照上述第十一條第（一）項規(guī)定標準取得土地收益補償。

（四）對廠房建設(shè)年代較新，結(jié)構(gòu)完好，已取得不動產(chǎn)權(quán)證的舊廠房，在符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的前提下，通過局部改造后可按《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第三十八條規(guī)定用于高科技等領(lǐng)域的服務業(yè)，享受按工業(yè)用途使用5年的過渡期政策，期滿后經(jīng)批準可按新用途辦理用地手續(xù)。

第十二條 “工改住”改造項目，鼓勵土地使用權(quán)人將土地交由政府公開出讓后參照第十一條第（一）項政策享受土地收益補償。

第十五條 各鎮(zhèn)區(qū)應加強動態(tài)跟蹤，督促項目按時動工建設(shè)，并定期向市“三舊”辦報送有關(guān)進展情況。

第五章

附

則

第十六條

各鎮(zhèn)區(qū)根據(jù)本細則，應結(jié)合自身財力制定出臺相關(guān)配套鼓勵政策措施和操作規(guī)范。

第十七條

本細則由市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組負責解釋。第十八條 本辦法自2018 年

月

日起施行，有效期3年。

第二篇：中山舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則試行

中山市舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則（試行）

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為提升城市綜合競爭力，優(yōu)化城市生活生產(chǎn)環(huán)境，規(guī)范舊城鎮(zhèn)的全面改造活動，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及國家和省有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細則。

第二條 本細則所稱“舊城鎮(zhèn)”是指城鎮(zhèn)中心區(qū)內(nèi)，危破舊房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后的國有土地上，主要由城鎮(zhèn)居民生活或進行商貿(mào)活動的區(qū)域。舊城鎮(zhèn)改造單元的邊角涉及集體用地的，可一并納入改造范圍。

以舊廠房為獨立改造單元或以舊廠房為主要用途的改造單元，應按照《中山市舊廠房全面改造實施細則》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三條 舊城鎮(zhèn)改造應當堅持以人為本、規(guī)劃先行，改善人居環(huán)境，優(yōu)化功能布局，有利于傳承和塑造城市特色風貌，合理保護和利用歷史文物古跡。

舊城鎮(zhèn)改造涉及歷史街區(qū)、不可移動文物、歷史建筑等古跡的，應統(tǒng)籌采用全面改造和微改造相結(jié)合的方式實施。

第四條 舊城鎮(zhèn)改造中，各鎮(zhèn)區(qū)可組織指導社區(qū)居民委員會協(xié)調(diào)有關(guān)改造意向人開展改造意愿、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查等工作，參與改造宣傳、發(fā)動、溝通、協(xié)調(diào)及爭議調(diào)解等。參照舊村莊改造通過公開選定改造實施主體的，可由社區(qū)居民委員會組織落實和協(xié)

議供地手續(xù)時，以土地市場評估價核減補償安置費用后作為協(xié)議出讓應收的土地出讓金參考標準。如實際補償安置費用超過的，由項目實施主體自行承擔。

第九條 舊城鎮(zhèn)改造可以按以下兩種方式實施：

（一）權(quán)利人自行改造，包括以下情形： 1.改造單元內(nèi)單一權(quán)利人對其用地自行實施改造；

2.改造單元內(nèi)所有權(quán)利人將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一權(quán)利主體后由其實施改造。

（二）政府主導改造。

第十條 將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移可通過以下途徑實現(xiàn)：

（一）通過簽訂搬遷補償協(xié)議；

（二）通過收購過戶或作價入股（需承諾舊建筑拆除后開發(fā)投資進度達到25%前股權(quán)不變更）。

房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移兼有上述兩種實現(xiàn)方式的，按第（一）方式處理。

第十一條 舊城鎮(zhèn)改造中，通過簽訂搬遷補償協(xié)議形式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的，應由屬地鎮(zhèn)區(qū)組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，并由公證機構(gòu)公證。

簽訂搬遷補償協(xié)議，應當遵循公平公證、有償合理原則，約定補償方式和支付期限，安置房的面積、地點和登記價格，搬遷期限、搬遷過渡方案和過渡期限，協(xié)議生效的時間和條件、權(quán)利主體向?qū)嵤┲黧w交付原不動產(chǎn)權(quán)證書時間等事項，還要約定權(quán)利主體的不動產(chǎn)權(quán)由實施主體承受，明確原權(quán)利主體要親自申辦或委托實施主體向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申辦不動產(chǎn)權(quán)證注銷登記。

集體土地的，應包括集體土地范圍、面積等。

（二）國有土地上及集體土地的建設(shè)情況。包括建筑物坐落，產(chǎn)權(quán)人，不動產(chǎn)權(quán)證號、產(chǎn)權(quán)登記用途、登記時間，基底面積、層數(shù)、建筑面積，報建、建成時間，現(xiàn)狀使用用途，附著物類型及數(shù)量等內(nèi)容。

調(diào)查的范圍、面積數(shù)據(jù)應由具備資質(zhì)的測繪機構(gòu)提供，數(shù)據(jù)調(diào)查表填報、裝訂、組卷等具體要求，由鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合實際情況另行制定。

第十五條 在編制改造單元規(guī)劃的同時，申報主體應同步擬訂項目改造計劃，闡明擬改造單元范圍、面積、土地用途、實施方式、與相關(guān)權(quán)利人商定的補償安置方案以及改造的初步時間安排等，并附有關(guān)意愿調(diào)查表等材料。待與改造單元內(nèi)的權(quán)利人簽訂《搬遷補償協(xié)議》（含收購過戶或作價入股的數(shù)量，下同）達到2/3以上，申報主體可將改造單元規(guī)劃連同項目改造計劃一并向?qū)俚劓?zhèn)區(qū)申報。

第十六條 申報主體向鎮(zhèn)區(qū)提交申報材料后，由鎮(zhèn)區(qū)組織對申報材料進行實質(zhì)性審查，主要包括以下幾方面：

（一）申報材料的內(nèi)容是否符合要求。

（二）對改造意愿真實情況及申報主體資格進行認定，其中《搬遷補償協(xié)議》簽訂率達到占總面積及占人數(shù)的2/3以上。

（三）改造范圍內(nèi)的現(xiàn)狀建設(shè)及權(quán)屬情況進行核查。

（四）對改造項目的必要性、合理性等進行綜合判斷。

（五）對改造項目的規(guī)劃功能、產(chǎn)業(yè)方向、公共設(shè)施配套情

（一）涉及本身為單一權(quán)利主體或通過收購過戶的，提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明材料；

（二）涉及作價入股的，提供相關(guān)作價入股證明材料；

（三）涉及通過搬遷補償協(xié)議形成單一主體的，提供搬遷補償安置方案、與權(quán)利主體簽訂的搬遷補償協(xié)議、付款憑證、異地安置情況和回遷安置表等。

第十九條

鎮(zhèn)區(qū)收到實施主體資格確認申請材料后，應將申請人提供的土地、建筑物權(quán)屬情況及單一主體的形成情況在政府網(wǎng)站及改造區(qū)域范圍公示不少于7日。

經(jīng)公示無異議，或有異議但經(jīng)核實不成立的，經(jīng)審核后由鎮(zhèn)區(qū)向申請人核發(fā)實施主體確認文件。

第二十條

實施主體資格確認后，鎮(zhèn)區(qū)應將改造項目納入實施計劃，并組織實施主體編制項目改造方案，經(jīng)市“三舊”辦組織審核，報市政府批準后，由市“三舊”辦核發(fā)批復文件。

項目改造方案應當包括改造地塊的基本情況、項目實施主體、規(guī)劃情況、土地利用現(xiàn)狀情況、需完善歷史用地情況、補償安置情況、供地方式和計劃、進度安排、改造預期效果等內(nèi)容。

第二十一條 項目改造方案經(jīng)批準后，實施主體應與鎮(zhèn)區(qū)簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，明確無償移交公益性用地、公共設(shè)施或公益性建筑面積等義務及交付標準，搬遷補償安置方案履行義務，分期安排和實施進度要求，安置復建資金監(jiān)管要求等，并由實施主體按約定存入安置復建監(jiān)管資金或提供不可撤銷、無條件的見索即付銀行保函。

提交相關(guān)注銷登記文件，由鎮(zhèn)區(qū)核實確認改造范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)權(quán)益（含查封、抵押）已全部落實安置補償措施或處置完畢，并函告市規(guī)劃、國土部門辦理后續(xù)手續(xù)。

第二十五條 經(jīng)核實并辦理完善改造范圍內(nèi)的用地手續(xù)后，由實施主體申辦協(xié)議出讓供地手續(xù)。供地后，實施主體可按基本建設(shè)程序向相關(guān)部門申辦各項報建手續(xù)。

第五章 監(jiān)督管理

第二十六條 市相關(guān)部門和各鎮(zhèn)區(qū)應組織加強巡查監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)、制止、查處有關(guān)違法建設(shè)行為，杜絕新增違法用地、違法建設(shè)。屬地社區(qū)居民委員會應積極維護好改造活動的正常秩序，及時發(fā)現(xiàn)、報告、勸阻有關(guān)違法建設(shè)行為。

第二十七條 實施主體自改造單元規(guī)劃批準之日起兩年內(nèi)，與改造范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)權(quán)利人簽訂《搬遷補償協(xié)議》的比例低于95%（含總面積的95%和總?cè)藬?shù)的95%）的，由鎮(zhèn)區(qū)撤銷該項目實施主體資格認定文件，自撤銷之日起三年內(nèi)不再受理該實施主體和該項目用地申報“三舊”改造的有關(guān)手續(xù)。

第二十八條 任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷，發(fā)生重大惡性事件的，將嚴肅查處并追究責任。

第三篇：中山三舊改造實施辦法試行

中山市“三舊”改造實施辦法（試行）

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為促進土地節(jié)約集約利用，推動產(chǎn)業(yè)升級，完善城市功能，規(guī)范“三舊”改造活動，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及國家和省有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 “三舊”改造，是指對舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)用地上的舊建筑物實施拆除重建、綜合整治、局部改擴建、生態(tài)修復、歷史建筑修繕等活動。

“三舊”改造分為全面改造和微改造兩種類型。

第三條 “三舊”改造遵循政府引導、規(guī)劃統(tǒng)籌、市場運作、利益共享、分類實施、有序推進的原則，保障經(jīng)濟社會高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

第四條 “三舊”改造應當堅持以人為本、公益優(yōu)先，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，提升創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，保護傳承歷史文化遺產(chǎn)和城市特色風貌。

第五條 “三舊”改造可以由各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處，以下簡稱鎮(zhèn)區(qū)）、土地權(quán)利人或者其他符合規(guī)定的主體實施。

鼓勵有品牌、有資金實力、有開發(fā)經(jīng)驗和社會責任感的企業(yè)參與、申報和實施“三舊”改造。

第六條 “三舊”改造用地應符合省標圖入庫要求：

第八條

“三舊”改造以改造單元為基本單位，以“三舊”改造專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、實施計劃和項目改造方案進行監(jiān)督和管理。

第九條

“三舊”改造專項規(guī)劃依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及市域生態(tài)控制線規(guī)劃等編制，主要包括改造區(qū)域、改造目標、功能定位、用地布局、配套設(shè)施布局、道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成、環(huán)境景觀設(shè)計和公共空間規(guī)劃、歷史文化遺存保護、自然生態(tài)資源保護及總體實施時序等內(nèi)容。

對“三舊”改造重點、復雜片區(qū)，各鎮(zhèn)區(qū)可按照《中山市城市更新片區(qū)策劃方案編制和審查指引（試行）》（中規(guī)通?2017?54號）編制片區(qū)策劃方案作為專項規(guī)劃的補充。

“三舊”改造專項規(guī)劃指導改造單元的劃定、改造單元規(guī)劃的編制和項目改造計劃的制定。

第十條 改造單元應當依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃，結(jié)合道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素進行劃定，符合以下要求：

（一）符合第六條及第七條第（一）

（二）項要求；

（二）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施相對完整；

（三）形狀較方整、四至界線相對平直、整體相對連片成片；

（四）符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。

一個改造單元可以包括一種或兩種改造類型。

第十一條 改造單元規(guī)劃應當依據(jù)改造單元規(guī)劃編制指引，結(jié)合控制性詳細規(guī)劃進行編制，包括以下內(nèi)容：

（一）改造具體范圍、改造目標、功能定位、用地布局、改造類型、開發(fā)建設(shè)指標；

門及社區(qū)、集體經(jīng)濟組織等對轄區(qū)內(nèi)各類需要改造的改造單元進行匯總、篩選，形成近期改造計劃。

（二）實施計劃。各鎮(zhèn)區(qū)應當結(jié)合改造單元規(guī)劃的編制、申報和審批情況，以及直接按控制性詳細規(guī)劃申報改造的項目情況，將年內(nèi)具備動工條件的改造項目，及時納入實施計劃。

各鎮(zhèn)區(qū)制定的近期改造計劃和實施計劃應當在政府門戶網(wǎng)站向社會公布，并報市“三舊”辦備案。

第十四條 項目改造方案依據(jù)經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃編制，是指導“三舊”改造項目實施的基本依據(jù)，也是項目享受優(yōu)惠政策的要件，主要包括改造地塊的基本情況、項目實施主體、規(guī)劃條件情況、土地利用現(xiàn)狀情況、補償安臵情況、供地方式和計劃、改造進度安排、改造預期效果等內(nèi)容。

項目改造方案由鎮(zhèn)區(qū)組織實施主體編制，經(jīng)市“三舊”辦組織審核后，報市政府批準。

第十五條 項目改造方案經(jīng)批準后，各鎮(zhèn)區(qū)應加強項目實施情況跟蹤，并定期向市“三舊”辦報送項目實施進展情況。

第三章 改造項目的實施

第一節(jié) 全面改造

第十六條

全面改造是指通過對“三舊”用地上原有舊建筑

（五）辦理注銷登記及有關(guān)公證手續(xù)等責任分工約定；

（六）協(xié)議生效的時間和條件；

（七）其他需要明確的內(nèi)容。

第二十條 實施主體申報項目改造計劃前，申報主體應開展改造意愿調(diào)查和土地、房屋、人口、文化建筑、公共服務設(shè)施等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查。其中，改造意愿應達到以下條件：

（一）改造單元內(nèi)用地為單一權(quán)利人的，取得該權(quán)利人同意；屬于共有的取得全體權(quán)利人同意；建筑物區(qū)分所有權(quán)的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)2/3以上的權(quán)利人同意；

（二）改造單元內(nèi)用地原為多個權(quán)屬地塊組成的，符合上述規(guī)定的地塊總面積應當不小于改造單元總面積的2/3。

（三）涉及舊村莊全面改造的，應經(jīng)該集體經(jīng)濟組織成員大會表決并獲得全體成員2/3以上同意。

第二十一條 結(jié)合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查情況，實施主體應委托具備乙級及以上規(guī)劃設(shè)計資質(zhì)的規(guī)劃編制單位，按第十一條規(guī)定及相關(guān)技術(shù)規(guī)范編制改造單元規(guī)劃。

第二十二條 舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造，改造單元規(guī)劃還應明確無償移交政府的公益性用地面積、比例、范圍或公益性建筑面積、位臵、建筑功能等，并符合以下要求：

（一）公益性用地面積不小于改造單元總面積的15%，且不小于3000平方米，并無償配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施或者其他公益性設(shè)施。

對改造后用于興辦先進制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市經(jīng)信部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%。單個項目獎勵最高不超過1000萬元。具體操作指引由市財政部門另行制定。

（二）一類、二類、三類工業(yè)用地按規(guī)定可分別按照容積率不大于6.0、4.0、3.0進行開發(fā)建設(shè)，對工業(yè)用地提高容積率的，不計收土地出讓金。

（三）項目竣工驗收后，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地最高使用年限（50年）進行變更終止日期，按規(guī)定補繳土地出讓金。

（四）允許土地使用權(quán)人將高標準廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓。

（五）鎮(zhèn)區(qū)與集體經(jīng)濟組織共同改造或集體經(jīng)濟組織自行改造建成的工業(yè)項目，所引進的企業(yè)項目，從簽訂相關(guān)物業(yè)租約或購買合同第二年起，視其貢獻大小，由市財政通過預算作專項獎補或轉(zhuǎn)移支付給鎮(zhèn)區(qū)，由鎮(zhèn)區(qū)對改造實施主體進行獎補，連續(xù)獎補三年。

（六）村集體工業(yè)廠房實施改造的，鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)在改造期內(nèi)給予村集體一定的租金補助；由承租人作實施主體改造的，應指導村集體與承租人延長租賃期限。

（七）對融資困難的改造實施主體，鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)給予一定的貸款融資貼息扶持。

第二十五條

對通過簽訂搬遷補償協(xié)議自行改造的，改造單元內(nèi)原建筑物實施拆除前，鎮(zhèn)區(qū)應組織對原土地房屋等情況進行核查，并委托具備資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，參照公益公建項目標準，對該項目所需搬遷補償費用進行評估核算，經(jīng)鎮(zhèn)區(qū)組織核定后作為

（二）土地整合歸宗的，可按剩余使用年限最長地塊，延長其余地塊土地使用期限，按市場價補繳相應的出讓金。

（三）同時符合下列兩個條件的，可按控制性詳細規(guī)劃將工業(yè)用地（或倉儲用地）改變?yōu)樯虡I(yè)等經(jīng)營性用途（不含住宅），按市場價補繳土地出讓金：

1.改造項目用地總面積不小于10畝。

2.2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積均不小于土地證證載面積的30%（符合建設(shè)用地規(guī)劃許可、供地文書等載明的規(guī)劃條件不受30%比例限制）；或者對多宗用地納入改造范圍，其中需改變土地用途的宗地面積不超過項目總面積10%。

（四）按上述第（三）項改變土地用途的，應參照第二十三條規(guī)定，以改變用途的土地面積為基數(shù)，按不小于15%的比例無償移交公益性用地或公益性建筑面積。

第二十九條 由政府主導改造的，前期土地整備階段可采取以下方式：

（一）由鎮(zhèn)區(qū)直接組織實施土地整備具體工作；

（二）通過招標的方式引入投資實施主體，由政府負責、投資實施主體參與，土地整備和相應勞務報酬等費用按照土地整備協(xié)議約定從土地出讓收入中支付。具體費用標準由鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合同期銀行利率水平和項目實施難易程度確定。

（三）對舊村莊改造，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決同意、明確具體補償安臵途徑并完善用地報批手續(xù)后，在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，可通過招標等公開方式出讓土地，由競得人實施整備

1第三十二條 對具有歷史價值的文化街區(qū)、舊村莊（古村落）、工業(yè)遺產(chǎn)以及不適宜全面改造的舊城鎮(zhèn)住宅小區(qū)等，可由市規(guī)劃部門會同有關(guān)部門、屬地鎮(zhèn)區(qū)制定微改造專項規(guī)劃。

第三十三條

微改造項目應當符合“三舊”改造專項規(guī)劃或微改造專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃的規(guī)劃功能和產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)先滿足增加公共空間、完善基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級要求，合理保護利用歷史文化古跡。

微改造確需調(diào)整控制性詳細規(guī)劃強制性內(nèi)容的，應編制改造單元規(guī)劃并按程序報批。

第三十四條

歷史文化街區(qū)、不可移動文物、歷史建筑、紀念性建筑及具有地方特色和傳統(tǒng)風格的建筑物應當以“修舊如舊、建新如故”原則進行保護性微改造。

微改造項目位于全面改造項目范圍內(nèi)的，應當與全面改造項目一并申報和實施。

第三十五條

微改造可以按以下兩種方式實施：

（一）權(quán)利人自行改造，由權(quán)利人申報、實施；

（二）政府主導改造，由鎮(zhèn)區(qū)政府組織實施。

第三十六條

實施微改造，應征求相關(guān)權(quán)利人的意見。擬改造的建筑物為單一權(quán)利主體的，應取得該主體同意；共有的應取得全體共有人同意；建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應取得全體權(quán)利人同意；屬集體經(jīng)濟組織的，應取得全體成員2/3以上同意。

第三十七條 在符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的前提下，對面積10畝及以上的工業(yè)用地，在保留原有廠房建筑繼續(xù)使用的基礎(chǔ)上，通過局部加建使整宗用地建筑容積率達1.5及

3鎮(zhèn)區(qū)審定，市鎮(zhèn)（區(qū)）可從“三舊”改造土地出讓收入中按各自事權(quán)給予適當資金補助。

鼓勵鎮(zhèn)區(qū)按照鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，加快組織舊村莊微改造，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村。

第四十條 各鎮(zhèn)區(qū)應組織指導做好本轄區(qū)微改造項目的申報，每年統(tǒng)籌制定微改造實施計劃，提前做好資金預算安排及申報市財政資金計劃，負責審定、批復本轄區(qū)微改造項目改造方案及后續(xù)跟蹤監(jiān)管工作。經(jīng)批準的改造方案，由鎮(zhèn)區(qū)報市“三舊”辦備案。

第四章 完善歷史用地手續(xù)

第四十一條 歷史用地是指“三舊”改造單元內(nèi)符合控制性詳細規(guī)劃，沒有合法用地手續(xù)但已建成使用的建設(shè)用地。

第四十二條 符合下列條件的“三舊”改造項目，可辦理完善歷史用地手續(xù)：

（一）用地面積原則上不小于10畝；

（二）以拆除重建、加建擴建、局部拆建、完善共建配套設(shè)施等方式實施改造。

（三）2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積占用地面積的比例均不小于30%。

完善歷史用地手續(xù)的具體操作指引結(jié)合省有關(guān)實施辦法另行制定。

第四十三條 按照用地行為發(fā)生時間，在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009

5理用地手續(xù)：

（一）涉及土地征收的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決同意，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

（二）單個地塊不超過3畝且累計不超過項目主體地塊面積10%，經(jīng)報批完善建設(shè)用地和征收手續(xù)后，可按協(xié)議出讓方式供地（不限土地用途）。

（三）對單個地塊大于3畝,或累計超過項目主體地塊面積10%且原則上不超過20%的，可按上述第（二）項規(guī)定辦理，但報批材料中應附帶申報地塊的相關(guān)說明（內(nèi)容包括是否符合“三地”定義，形狀特征、單塊面積、累計面積占改造項目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨出具規(guī)劃條件要點、是否符合相關(guān)規(guī)劃、納入改造范圍的必要性、社會經(jīng)濟預期效益等）。

第五章 鼓勵措施

第四十六條

“三舊”改造的項目，涉及的立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)等審批手續(xù)，納入“綠色通道”，對符合審批條件、手續(xù)齊全的項目，即收即辦、限時辦結(jié)。

第四十七條 建立重點連片改造項目“一案一策”議事機制,由市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組進行疑難會商，協(xié)調(diào)解決項目開展過程中遇到的問題。

7入，市鎮(zhèn)（區(qū)）按下列比例分成：

（一）在石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)范圍的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收入按市區(qū)7：3分成；在火炬開發(fā)區(qū)及翠亨新區(qū)范圍內(nèi)的按市區(qū)1：9分成。

（二）村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費收入按市鎮(zhèn)（區(qū)）1：9分成。第五十三條 市財政應當將“三舊”改造土地出讓金市級分成部分的全額、鎮(zhèn)區(qū)財政應當將“三舊”改造土地出讓收入不低于30%的比例，統(tǒng)籌支持社區(qū)（村居）微改造以及“三舊”改造涉及的歷史文物和文化街區(qū)保護、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施、保障性住房等項目建設(shè)。

第五十四條 “三舊”改造項目的回遷房免收房屋所有權(quán)登記費?；剡w房的確權(quán)登記，不受我市房地產(chǎn)限購措施的限制。

第五十五條 “三舊”改造項目符合稅收優(yōu)惠政策條件的，可按規(guī)定辦理減免手續(xù)。具體由市稅務部門制定相關(guān)稅收指引。

第五十六條 鼓勵各類市場主體優(yōu)先選擇納入“三舊”改造標圖建庫范圍的工礦企業(yè)棚戶區(qū)和城市危舊房進行改造，享受“三舊”改造和棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。

第五十七條 鼓勵承擔“三舊”改造項目的企業(yè)、各類金融機構(gòu)根據(jù)“三舊”改造項目特點和需求，創(chuàng)新企業(yè)集合債券等金融產(chǎn)品和服務，為項目實施主體提供金融支持。

第六章 監(jiān)督檢查

第五十八條 “三舊”改造工作信息，按以下規(guī)定進行公開：

9（含總面積的95%和總?cè)藬?shù)的95%）的，由鎮(zhèn)區(qū)撤銷該項目實施主體資格認定文件，自撤銷之日起三年內(nèi)不再受理該實施主體和該項目用地申報“三舊”改造的有關(guān)手續(xù)。

第六十條

發(fā)生以下情形之一的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策，由市“三舊”辦撤銷改造方案批復文件，并按出讓合同或監(jiān)管協(xié)議約定追究實施主體責任:

（一）超過改造方案規(guī)定期限未動工的；

（二）超過土地出讓合同約定的動工時間一年仍未動工的；

（三）未按經(jīng)批準的改造方案實施改造的。

在實施改造過程中，改造方案有局部調(diào)整（除出讓合同約定外）的，需重新辦理改造方案審批。

第六十二條 各鎮(zhèn)區(qū)應對“三舊”改造各項手續(xù)材料的真實性、合法性負責，對涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查材料、完善用地手續(xù)、改造單元規(guī)劃、補償安臵費用、土地收益補償、財政資金獎補等關(guān)鍵環(huán)節(jié)涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查資料要及時歸檔備查；對舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造等涉及的重大事項，應當進行社會穩(wěn)定風險評估。

第六十三條

市政府統(tǒng)籌制訂各鎮(zhèn)區(qū)改造任務，根據(jù)改造任務完成情況、標圖建庫、資金投入、連片項目推進情況等方面進行考核，與鎮(zhèn)區(qū)績效考核及黨政領(lǐng)導干部考核獎勵掛鉤?！叭f”改造工作進度由市“三舊”辦定期通報督辦。

第七章 職責分工

第六十四條 成立市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組，由市長任組

1織評估和核定補償安臵費用，協(xié)調(diào)解決有關(guān)糾紛問題。

（四）組織編制、審核近期改造計劃和實施計劃，組織實施主體編制改造方案。

（五）組織加強執(zhí)法巡查，及時制止和查處違法建設(shè)行為； 負責項目實施過程進行跟蹤監(jiān)管。

（六）協(xié)調(diào)推進項目具體實施的其他工作。

第六十六條 市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組成員單位職責：

（一）市國土部門負責辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收手續(xù)、土地確權(quán)和登記，組織國有建設(shè)用地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌工作，協(xié)助鎮(zhèn)區(qū)核查相關(guān)土地房屋權(quán)屬資料，制定有關(guān)土地配套政策、流程指引等。

（二）市規(guī)劃部門負責編制石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山“三舊”改造專項規(guī)劃，組織審查其他鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造專項規(guī)劃，審核或?qū)徟脑靻卧?guī)劃，編制調(diào)整石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山調(diào)整控制性詳細規(guī)劃，制訂項目容積率測算規(guī)定、容積率獎勵標準和公共設(shè)施配套指引等。

（三）市財政部門負責土地出讓收入的管理和監(jiān)督，貫徹國家和省“三舊”改造優(yōu)惠政策，落實財政獎勵資金，制定有關(guān)財政資金獎勵、補償操作流程指引等。

（四）市發(fā)改部門負責“三舊”改造投資項目的立項審批等工作。

（五）市住建部門負責“三舊”改造項目施工許可報建、施工過程監(jiān)管及竣工驗收監(jiān)督等。

（六）市征管部門負責指導各鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造土地整備和補

第四篇：中山三舊改造實施辦法試行解讀

《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》解讀

我市出臺了《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號，以下簡稱《實施辦法》），于2018年7月13日起實施。根據(jù)《中山市行政機關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號）的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：

一、政策出臺背景說明

根據(jù)《國土資源部關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）等上級有關(guān)政策精神，按照邊實施邊探索、邊評估邊完善的思路，經(jīng)借鑒周邊城市有益做法和社會各界的意見建議，我市組織對《中山市“三舊”改造實施細則（修訂）》（中府辦〔2017〕43號）進行研究修訂，突出以政府引導、激發(fā)市場動力，拓寬社會投資取得開發(fā)權(quán)渠道，調(diào)動原產(chǎn)權(quán)人參與改造的積極性，并結(jié)合我市土地情況，區(qū)分舊村莊改造、舊城鎮(zhèn)改造、“工改住”、“工改工”項目進行分類施策等作為政策導向，出臺本《實施辦法》。

二、政策的主要內(nèi)容

本《實施辦法》主要由八部分構(gòu)成：

第一部分為總則，闡述了政策目的、依據(jù)，“三舊”用地概念及改造類型劃分，改造原則、“三舊”用地標圖入庫要求、改造項目要求和“三舊”用地供地方式等。第二部分為規(guī)劃與計劃，明確“三舊”改造專項規(guī)劃、改造單元規(guī)劃、項目預備庫和實施計劃、改造方案的編制內(nèi)容和要求、審批及效力等。

第三部分為改造項目的實施，包括全面改造和微改造兩種類型，其中第一節(jié)“全面改造”，闡明了全面改造概念、基本流程要求、公益性用地移交要求、改造用途規(guī)定、協(xié)議出讓的地價計收、工業(yè)改造項目獎勵、交由政府公開招拍掛后土地收益補償及其他政策措施等的概念、實施方式、業(yè)務流程、供地政策和有關(guān)要求等；第二節(jié)“微改造”闡明了微改造概念、實施方式、業(yè)務流程、用地政策和有關(guān)要求等，鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略加快推進微改造，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村。

第四部分為完善歷史用地手續(xù)，闡述了歷史用地概念釋義，明確了完善用地手續(xù)的條件、辦理要求、供地政策（含村企合作的供地方式），以及“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地的處理。

第五部分為鼓勵措施，提出了“三舊”改造涉及行政服務和項目審批、用地指標和規(guī)模、規(guī)劃鼓勵政策、財政收入分成等鼓勵措施，旨在進一步調(diào)動市場各方動力，提高屬地鎮(zhèn)區(qū)組織實施“三舊”改造的積極性。

第六部分為監(jiān)督檢查，明確了“三舊”改造項目信息公開要求及具體規(guī)定、項目監(jiān)管要求、用地供后監(jiān)管、工作檢查監(jiān)督及成效考核要求等。

第七部分為職責分工，明確了市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組及其辦公室、屬地鎮(zhèn)區(qū)政府及市相關(guān)部門的職責分工，強調(diào)市層面主要負責政策制定、整體統(tǒng)籌及協(xié)調(diào)服務，鎮(zhèn)區(qū)層面主要負責項目的具體組織、審查、核實以及實施過程的統(tǒng)籌監(jiān)管等。

第八部分為附則，主要是政策解釋及施行日期說明。此外，本《實施辦法》附帶了“三舊”改造工作總概性流程圖、改造項目可開發(fā)建設(shè)面積計算規(guī)定和相關(guān)名稱解釋，盡量給改造各方較清晰的改造預期。同時，與本《實施辦法》同步出臺的還有《中山市舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則（試行）》、《中山市舊廠房全面改造實施細則（試行）》、《中山市舊村莊全面改造實施細則（試行）》3個配套政策，明確了相關(guān)具體流程和政策細節(jié)，旨在提高政策實施的可操作性。

三、主要鼓勵措施

本《實施辦法》，新鼓勵措施主要有：

（一）擴大協(xié)議出讓方式供地，確保市場主體的土地開發(fā)權(quán)?？梢圆扇f(xié)議方式出讓的情形，包括：

1.舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造中，通過簽訂搬遷補償協(xié)議或合作協(xié)議轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的項目；

2.舊廠房改造中，集體經(jīng)濟組織自愿申請將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，自行改造或與市場主體合作改造為工業(yè)或商業(yè)用途的項目；

3.未完善用地手續(xù)的歷史用地，經(jīng)完善土地征收手續(xù)后改造為工業(yè)或商業(yè)用途的項目；

4.難以單獨出具規(guī)劃條件的邊角地、夾心地、插花地。

（二）加大工業(yè)改造項目的獎勵支持力度。

1.對用地達到10畝及以上、建筑容積率達到1.5及以上的，在項目竣工驗收后，對項目總建筑面積按200元/平方米標準，由市財政通過鎮(zhèn)區(qū)對實施主體進行獎勵。該條措施較原政策，將享受獎勵的面積數(shù)從15畝降為10畝，并將原政策容積率超過1.5的部分面積才獎勵，改為達到容積率1.5的全部面積均獎勵；

2.對原廠房年代較新、結(jié)構(gòu)完好，擴產(chǎn)需要、符合規(guī)劃、結(jié)構(gòu)安全的，加建新建筑，只要整宗地達到1.5的，對加建部分獎勵200元/平方米；

3.改造后用于興辦先進制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市經(jīng)信部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%，單個項目最高獎勵1000萬元；并明確對規(guī)模較大的改造項目，各鎮(zhèn)區(qū)可以在市財政1000萬封頂?shù)幕A(chǔ)上再行獎勵。

4.項目竣工后，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地法定最高使用年限（50年）變更出讓終止日期，按市場價補繳相應的土地價款；

5.允許土地使用權(quán)人將高標準廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓；

6.鎮(zhèn)區(qū)與集體經(jīng)濟組織共同改造或集體經(jīng)濟組織自行改造建成的工業(yè)項目，所引進的企業(yè)，從簽訂相關(guān)物業(yè)租約或購買合同第二年起，按其貢獻由市財政通過預算作專項獎補或轉(zhuǎn)移支付給鎮(zhèn)區(qū)，由鎮(zhèn)區(qū)對實施主體進行獎補，連續(xù)獎補三年；

7.村集體工業(yè)廠房實施改造的，鼓勵鎮(zhèn)區(qū)在改造期內(nèi)給予村集體一定的租金補助；

8.村集體工業(yè)廠房由承租人作實施主體改造的，要求鎮(zhèn)區(qū)應指導村集體與承租人延長租賃期限； 9.對需要融資進行改造的實施主體，鼓勵鎮(zhèn)區(qū)給予融資貸款貼息扶持；

10.對未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的土地權(quán)利人經(jīng)完善歷史征地手續(xù)，或者集體經(jīng)濟組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，通過“三舊”改造，可采用協(xié)議出讓方式供地，辦理不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）證手續(xù)；

11.明確有關(guān)優(yōu)惠政策，不僅“工改工”項目適用，舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造中，改造為工業(yè)用途的也同樣適用。

（三）適當放寬協(xié)議出讓后建設(shè)商品住房政策。

1.通過簽訂搬遷補償協(xié)議或合作協(xié)議實施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項目中，改造前住宅用途的土地面積占比超過60%的，可以按住宅用途為主進行項目開發(fā)建設(shè)；

2.通過簽訂搬遷補償協(xié)議或合作協(xié)議實施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項目中，改造前住宅用途的土地面積占比達不到60%的，當項目建設(shè)總規(guī)模達到5萬平方米及以上時，扣除回遷安置的住宅面積后，可按剩余建筑面積的25%配置住宅面積；

3.原產(chǎn)權(quán)人對其自有的國有工業(yè)用地改造為商業(yè)用途的項目，面積達到100畝及以上時，可按計容建筑面積配置25%的住宅面積；

4.集體經(jīng)濟組織自愿申請將其工業(yè)用途的集體建設(shè)用地，轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，自行改造或與市場主體合作改造為商業(yè)用途的項目，面積達到100畝及以上時，可按計容建筑面積配置25%的住宅面積。

（四）分類制定“三舊”改造協(xié)議出讓地價計收和土地收益補償政策。

1.通過協(xié)議出讓由權(quán)利人自行改造的地價計收：

（1）通過簽訂搬遷補償協(xié)議實施的舊城鎮(zhèn)改造項目，在協(xié)議出讓時，以土地市場評估價，核減建筑物拆除前的項目范圍內(nèi)原土地房屋價值后計收；

（2）舊村莊改造或者舊廠房改造項目中，涉及集體經(jīng)濟組織自愿申請將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，通過協(xié)議出讓方式供地的，按市場評估價的40%計收。

2.產(chǎn)權(quán)人將土地交由政府主導改造，通過招拍掛公開出讓后對原產(chǎn)權(quán)人的補償：

（1）對土地產(chǎn)權(quán)人自行搬（拆）遷整理土地后交由政府組織公開出讓，原為工業(yè)用地（含倉儲、公共服務設(shè)施用地）的，按出讓時容積率2.5及以下部分的出讓成交價款的50%，補償原土地產(chǎn)權(quán)人；原為商業(yè)、住宅等經(jīng)營性用地的，按出讓成交價款的55%，補償原土地產(chǎn)權(quán)人。

（2）為支持工業(yè)發(fā)展和保障集體經(jīng)濟組織利益，對集體經(jīng)濟組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，自行搬（拆）遷整理土地后，交由政府組織公開出讓用于引入工業(yè)項目的，按出讓成交價款的60%補償該集體經(jīng)濟組織。

（五）擴大舊廠房微改造后可使用的范圍。

根據(jù)省政策精神，結(jié)合我市實際，對已取得不動產(chǎn)權(quán)證的舊廠房，在符合建筑規(guī)范、滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全和消防、環(huán)保要求等前提下，微改造后用于先進制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺，以及教育、醫(yī)療、體育等公共服務設(shè)施、公益事業(yè)項目的，允許按原用途（工業(yè)用途）使用5年，期滿后可按新用途辦理用地手續(xù)的政策。

（六）提出納入土地利用總體規(guī)劃復墾區(qū)的“三舊”項目解決途徑。

1.使用省周轉(zhuǎn)規(guī)模。經(jīng)報省同意，使用省建設(shè)用地周轉(zhuǎn)規(guī)模調(diào)入“三舊”改造項目所在的復墾區(qū)，同時指定同等面積的復墾地塊，先行將該項目用地完善相關(guān)手續(xù)并實施改造，在規(guī)定期限內(nèi)完成指定復墾地塊的復墾后向省返還周轉(zhuǎn)規(guī)模，或經(jīng)省同意購買其他城市的增減掛鉤拆舊復墾節(jié)余規(guī)模指標予以歸還。

2.先承諾后審批。對已取得不動產(chǎn)權(quán)證的工業(yè)用地，在不改變土地用途且符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃的前提下，可以采用“先承諾后審批”方式，由屬地鎮(zhèn)區(qū)承諾通過鎮(zhèn)內(nèi)調(diào)劑方式落實并制定調(diào)入調(diào)出建設(shè)用地規(guī)模方案，經(jīng)市國土部門審查，報市“三舊”辦和規(guī)劃部門備案后，可享受“三舊”改造優(yōu)惠政策和辦理用地、規(guī)劃等有關(guān)審批手續(xù)。

（七）其他新政策措施。如明確通過“搬遷補償協(xié)議”轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的方式方法和后期協(xié)議供地的具體要求、標準，促進不同用途、取得方式、所有權(quán)屬性等土地進行整合改造；放寬納入“三舊”改造標圖建庫要求，時間上由“2007年6月30日”前調(diào)整至“2009年12月31日”前；將完善歷史用地手續(xù)、“工改工”獎勵、“工改商”要求等面積要求由原來的15畝統(tǒng)一降低為10畝；明確“三舊”改造項目可開發(fā)建設(shè)面積計算規(guī)定，包括基礎(chǔ)建筑面積、補償建筑面積、獎勵建筑面積3部分，等等。

此外，本《實施辦法》還調(diào)整了“三舊”改造審批事權(quán)，對“三舊”改造專有事項，具體項目的審批，除改造單元規(guī)劃（涉及調(diào)整控規(guī)的情形）和項目改造方案保留由市相關(guān)職能部門審查、市政府審批外，其他事項全部交由屬地鎮(zhèn)區(qū)審批（其中項目預備庫、實施計劃由鎮(zhèn)區(qū)批準后報市“三舊”辦備案），這有利于壓縮審批層級和時間，促進項目更好地推進實施。

第五篇：泉州市人民政府關(guān)于推進中心市區(qū)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造的試行實施意見

《泉州市人民政府關(guān)于推進中心市區(qū)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造的試行實施意見》

據(jù)悉，為鼓勵民企“二次創(chuàng)業(yè)”，市政府將允許鯉城、豐澤和泉州開發(fā)區(qū)清■園區(qū)區(qū)域內(nèi)的企業(yè)，申請自行改造舊廠房，前提條件是企業(yè)對土地擁有使用權(quán)，申請地塊相對獨立、無成片改造條件、未列入成片改造計劃、符合城市規(guī)劃和“三舊”改造計劃。中心市區(qū)“退二進三”工業(yè)用地入列

據(jù)悉，《實施意見》明確土地可列入“三舊”改造的范圍，即按城鄉(xiāng)規(guī)劃需改變用途的土地，包括國有和集體土地的舊工廠、舊倉儲、舊站場等建設(shè)用地及中心市區(qū)“退二進三”的工業(yè)用地，土地利用率低（建筑容積率低、廠房使用率低、投入產(chǎn)出率低）和不符合安全生產(chǎn)、環(huán)保要求的工業(yè)用地，國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地，規(guī)劃確定要改造的不具有保留價值的舊民居、舊商鋪、舊街巷、舊市場、舊校舍等低效利用的各類建設(shè)用地，包括建筑物和構(gòu)筑物存在安全隱患的用地。

“三舊”改造實施主體包括政府組織實施改造和業(yè)主自行改造兩類，改造方式分為成片改造、綜合整治、零散改造等。《實施意見》還規(guī)定，“三舊”改造地塊擬用于經(jīng)營性商品住宅的，一律由政府收儲土地后以招標、拍賣或掛牌出讓的方式供地。危舊房集中的成片區(qū)域由政府改造

根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，危舊房集中、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、環(huán)境條件較差的成片區(qū)域，或者按照城市規(guī)劃需要實施“三舊”改造的成片區(qū)域，應由政府組織實施。

具體負責實施“三舊”改造的政府單位，根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃，制訂項目實施方案。

政府組織實施項目涉及舊廠房用地征收的，舊廠房土地使用權(quán)人可以選擇貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；符合規(guī)定的可實行土地置換。

土地使用權(quán)人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可將被征收的舊廠房（不含臨時搭蓋）建筑面積按3∶1的比例調(diào)換成辦公用房（安置地點在片區(qū)改造安置補償方案中確定），并計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。凡選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，土地不再給予補償，用地上的機器設(shè)備搬遷費用等由企業(yè)自行負責。非成片改造區(qū)域 企業(yè)可申請自改

《實施意見》還規(guī)定，相對獨立、無成片改造條件、未列入成片改造計劃、符合城市規(guī)劃和“三舊”改造計劃的舊廠房，經(jīng)市“三舊”改造工作聯(lián)席會議研究同意后，可以由土地使用權(quán)人按照有關(guān)規(guī)定申請自行改造。

自行改造按照以下兩種方式進行：一種是土地使用權(quán)人利用現(xiàn)有工業(yè)廠房舉辦信息服務、研發(fā)設(shè)計、創(chuàng)意文化、倉儲物流及其他經(jīng)市發(fā)改委確定的新興產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老、幼托等社區(qū)服務業(yè)的，不辦理土地用途變更手續(xù)，不得分割產(chǎn)權(quán)出讓。

另一種是自行翻建的，這一類在符合城市規(guī)劃和“三舊”改造政策的前提下，允許土地使用權(quán)人將工業(yè)用地改變用途，作為商業(yè)服務等用途，但應按規(guī)定經(jīng)評估后，依法補交土地出讓金，不得分割產(chǎn)權(quán)出讓。

企業(yè)須持有土地證及房產(chǎn)證

業(yè)主自行改造的申請程序為：一是土地使用權(quán)人根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，經(jīng)項目所在地區(qū)政府部門初審后，向市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組辦公室提出自行改造申請，制訂項目實施方案。

二是申請報告（含實施方案）經(jīng)市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組辦公室審核并征求相關(guān)片區(qū)指揮部意見后，報市“三舊”改造工作聯(lián)席會議研究同意后依法實施。

需要提醒的是，土地使用權(quán)人作為實施主體申請自行改造的，應取得土地使用證和房屋所有權(quán)證。中心市區(qū)“村改居”后，遺留集體土地上的舊廠房用地應依法辦理集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的手續(xù)后才可申請自行改造。

自行改造原則上不得增加建筑面積

業(yè)主利用現(xiàn)有工業(yè)廠房自行改造，應符合建筑結(jié)構(gòu)安全、城市景觀、公共安全等法律法規(guī)要求，依法申請辦理審批（核準、備案）手續(xù)。自行改造原則上不得增加建筑面積。政府按申請自行翻建用地的40%征收公共配套建設(shè)用地。根據(jù)城市規(guī)劃的實際要求，公共配套建設(shè)用地占改造地塊總面積比例超過40%的，按照實際要求予以征收。

分攤公共配套建設(shè)用地按照本意見的舊廠房用地征收的貨幣補償標準給予補償。用地上的建筑物、構(gòu)筑物補償和機器設(shè)備等的搬遷費用由企業(yè)自行負責，政府不再給予補償，不享受搬遷企業(yè)新廠區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金補助。

自行翻建的用地規(guī)模在扣除政府征收的公共配套建設(shè)用地后，實際建設(shè)用地原則上控制在4.5畝以上50畝以下。

企業(yè)可申請翻建3畝以下“邊角地”

為提高企業(yè)的積極性，《實施意見》還允許相鄰地塊的舊廠房業(yè)主通過平等協(xié)商，將各自地塊整合為一個完整用地申請聯(lián)合自行翻建。對符合自行翻建條件的土地使用權(quán)人，允許相鄰地塊的業(yè)主通過平等協(xié)商，在保持各自用地面積不變的前提下，合理調(diào)整用地邊界。

土地使用權(quán)人可以申請將相鄰的不屬于舊廠房的邊角地、夾心地、插花地（面積控制在3畝以下，且不超過企業(yè)自有土地面積的10%）等地塊進行整合翻建。整合翻建方案獲批后，由項目改造實施業(yè)主通過與整合地塊業(yè)主平等協(xié)商，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋產(chǎn)權(quán)交易等相關(guān)手續(xù)，并按規(guī)定辦理土地用途變更手續(xù)。

企業(yè)申請翻建土地必須是不屬于舊廠房改造規(guī)劃用地范圍內(nèi)的“邊角地”。自改房不得變相建成商品住宅

記者還了解到，舊村莊、舊城鎮(zhèn)將按照《中共泉州市委辦公室、泉州市人民政府辦公室關(guān)于推進舊村居改造的實施意見》和《泉州市人民政府關(guān)于加快推進中心市區(qū)棚戶區(qū)（危房）改造工作的實施意見》執(zhí)行，中心市區(qū)“三舊”改造中的舊廠房改造將按照《實施意見》執(zhí)行。該《實施意見》適用于鯉城區(qū)、豐澤區(qū)和泉州開發(fā)區(qū)清濛園區(qū)區(qū)域內(nèi)。洛江參照本意見執(zhí)行，其他縣（市、區(qū)）、泉州臺商投資區(qū)可根據(jù)實際情況制定具體實施意見，意見自發(fā)布之日起試行。

一家企業(yè)只能自行改造一個地塊并享受一次上述優(yōu)惠政策。自行改造的經(jīng)營性用房的建筑平面不得采用小開間配衛(wèi)生間等變相商品住宅建設(shè)方案，立面設(shè)計應符合公共建筑的特點。

《實施意見》出臺前，未經(jīng)批準利用已有工業(yè)廠房舉辦信息服務、研發(fā)設(shè)計、創(chuàng)意文化、倉儲物流及其他經(jīng)市發(fā)改委確定的新興產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老、幼托等社區(qū)服務業(yè)的，由所在地區(qū)政府、泉州開發(fā)區(qū)管委會出具審核意見，經(jīng)市“三舊”改造工作聯(lián)席會議研究同意后，按程序補辦審批手續(xù)。2010年11月19日（省政府“三舊”改造意見出臺）前，未經(jīng)批準利用已有工業(yè)廠房改建為商業(yè)服務用房的，還將按相關(guān)法規(guī)和規(guī)定進行處罰。