第一篇：3.2)北京國(guó)際中心1#樓物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

北京國(guó)際中心1＃樓物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)文件

目 錄

1、北京國(guó)際中心1＃樓維修管理標(biāo)準(zhǔn)......................................................2

2、北京國(guó)際中心1＃樓公有設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)................................................2

3、北京國(guó)際中心1＃樓公用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)................................................3

4、北京國(guó)際中心1＃樓綠化服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)................................................4

5、北京國(guó)際中心1＃樓環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)................................................4

6、北京國(guó)際中心1＃樓保安秩序管理標(biāo)準(zhǔn)................................................5

7、北京國(guó)際中心1＃樓消防配套管理標(biāo)準(zhǔn)................................................6

8、北京國(guó)際中心1＃樓停車場(chǎng)及車輛停放管理標(biāo)準(zhǔn)..................................6

9、對(duì)北京國(guó)際中心1＃樓物業(yè)管理投訴事項(xiàng)的管理標(biāo)準(zhǔn)............................6

北京國(guó)際中心1＃樓物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)文件

北京國(guó)際中心1＃樓物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、北京國(guó)際中心1＃樓維修管理標(biāo)準(zhǔn)

(1)制定北京國(guó)際中心1＃樓維修管理規(guī)章制度及操作標(biāo)準(zhǔn)文件。(2)大廈外立面完好、整潔、無(wú)臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象，外裝修色彩、材料協(xié)調(diào)一致，風(fēng)格統(tǒng)一。

(3)提供全面物業(yè)保養(yǎng)管理，進(jìn)行預(yù)防性維修，有效維護(hù)及提高物業(yè)及其配套設(shè)施的使用年限，降低管理成本。

(4)大廈維修若涉及建筑主體結(jié)構(gòu)、管線主系統(tǒng)、大廈整體形象或涉及公共安全，必須有完整的開(kāi)工報(bào)告、計(jì)劃工程時(shí)限、工程預(yù)算書(shū)和工作記錄，履行安全技術(shù)交底手續(xù)和工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，決算書(shū)經(jīng)過(guò)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)符合審計(jì)要求，有完整的竣工報(bào)告和完善的保修制度，有工程資料存檔備查。

(5)大廈緊急維修當(dāng)時(shí)通知當(dāng)時(shí)維修，其它維修2小時(shí)內(nèi)維修，有詳細(xì)維修記錄。

(6)標(biāo)牌號(hào)碼清楚并公示于明顯位置，設(shè)有引路方向平面圖及標(biāo)志。(7)房屋檔案、資料管理完善，有清晰的目錄可供查閱并有專人負(fù)責(zé)管理。(8)每月對(duì)大廈維修管理工作進(jìn)行檢查、考核。

2、北京國(guó)際中心1＃樓公有設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)

(1)制定北京國(guó)際中心1＃樓公用設(shè)備管理規(guī)章制度及操作標(biāo)準(zhǔn)文件。

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(2)公用設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺(tái)帳記錄清晰明確，管理完善，可以保證隨時(shí)查閱。

(3)各工種技術(shù)及操作人員經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)后持證上崗，有嚴(yán)格的工作操作規(guī)程。

(4)設(shè)備良好，運(yùn)行正常，有詳盡的設(shè)備運(yùn)行記錄和保養(yǎng)檢修制度，有短期和長(zhǎng)期的維修計(jì)劃，無(wú)事故隱患。

(5)電力供應(yīng)無(wú)特別情況，24小時(shí)保障足夠供應(yīng)，電壓波動(dòng)在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。

(6)生活用水（高壓水泵及其它相關(guān)設(shè)施、設(shè)備）有嚴(yán)密的管理措施及相應(yīng)的水消毒措施，有衛(wèi)生許可證，操作人員有健康許可證，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

(7)所有公共設(shè)備定期養(yǎng)護(hù)、清潔，做到外觀整潔、內(nèi)部完好。(8)對(duì)大廈公用設(shè)備管理工作進(jìn)行檢查、考核。

3、北京國(guó)際中心1＃樓公用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)

(1)制定北京國(guó)際中心1＃樓公用設(shè)施管理規(guī)章制度及操作標(biāo)準(zhǔn)文件。(2)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原計(jì)劃用途充分使用、維護(hù)、定期清潔。(3)大廈內(nèi)公共標(biāo)牌、水牌統(tǒng)一配置完善，設(shè)計(jì)、制作符合項(xiàng)目的整體形象。

(4)配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)有明顯指示，指示牌美觀整齊、布置有序。(5)公共照明設(shè)備設(shè)施齊全，運(yùn)行正常，損壞后更換及時(shí)。(6)道路暢通，無(wú)占用或做它用，地面平整，無(wú)損壞、崩缺。

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(7)污水排放暢通，排水溝道無(wú)積水、無(wú)異味。(8)危險(xiǎn)部位有明顯警告標(biāo)志，有完善的防范措施。

(9)公用設(shè)施維護(hù)做到提前通知、現(xiàn)場(chǎng)警示，并提供足夠防范措施。(10)每月對(duì)大廈公用設(shè)施管理工作進(jìn)行檢查、考核。

4、北京國(guó)際中心1＃樓綠化服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)

(1)制定北京國(guó)際中心1＃樓綠化服務(wù)管理規(guī)章制度及操作標(biāo)準(zhǔn)文件。(2)綠化有專人養(yǎng)護(hù)和管理，無(wú)損壞、踐踏現(xiàn)象，無(wú)病蟲(chóng)害及枯死現(xiàn)象。對(duì)綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲(chóng)、修剪。

(3)盡可能保證盆栽外觀整潔，無(wú)泥塵、無(wú)異味及有害物質(zhì)及害蟲(chóng)、盆栽底部有接水盤。

(4)大廈內(nèi)綠植租擺嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)和要求監(jiān)管。(5)定期對(duì)大廈綠化進(jìn)行檢查、考核。

5、北京國(guó)際中心1＃樓環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)

(1)制定北京國(guó)際中心1＃樓環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)章制度及操作標(biāo)準(zhǔn)文件。(2)大廈內(nèi)公共區(qū)域有明顯標(biāo)志及配套設(shè)施。環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有垃圾箱、垃圾間等保潔設(shè)施。保潔設(shè)施外觀整潔，標(biāo)志統(tǒng)一。(3)垃圾袋裝處理，日產(chǎn)日清，所有垃圾有指定丟棄位置。(4)道路、綠地、公用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭、塑料袋及其它廢棄物。(5)雪后及時(shí)掃凈道路和樓間積雪，雨后及時(shí)清理積水及污染、淤積。(6)無(wú)違法、違章臨時(shí)建筑及搭建物。

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(7)無(wú)亂堆、亂放、亂貼、亂畫和亂掛現(xiàn)象。

(8)所有公共地面、墻面提供有針對(duì)性處理保養(yǎng)、清潔服務(wù)，保持整潔、美觀。處理、保養(yǎng)程序完善，步驟清晰，符合相關(guān)操作標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)地面或其它位置進(jìn)行定期打蠟或定期結(jié)晶、拋光等處理，保證表面平整、均勻，無(wú)明顯殘留。

(9)保潔設(shè)備整潔無(wú)破損，按用途及保潔部位不同有明確分類。(10)定期進(jìn)行滅鼠、滅蟑等工作。

(11)對(duì)地下員工餐廳衛(wèi)生管理工作的落實(shí)。(12)每月對(duì)大廈環(huán)境衛(wèi)生管理工作進(jìn)行檢查、考核。

6、北京國(guó)際中心1＃樓保安秩序管理標(biāo)準(zhǔn)

(1)制定北京國(guó)際中心1＃樓保安規(guī)章制度及操作標(biāo)準(zhǔn)文件。

(2)管理范圍內(nèi)實(shí)行24小時(shí)保安值班巡邏制度，對(duì)所有設(shè)備、設(shè)施不間斷監(jiān)控保護(hù)，對(duì)所有人員進(jìn)出進(jìn)行有效管理，對(duì)區(qū)域內(nèi)安全重要部位及重點(diǎn)防護(hù)部分進(jìn)行定時(shí)巡視及定崗保護(hù)。

(3)高度危險(xiǎn)品禁止進(jìn)入管理范圍內(nèi)，日常工作中需使用的易燃、易爆品在區(qū)域內(nèi)存量不應(yīng)超過(guò)一個(gè)工作日的消耗量，且進(jìn)出有嚴(yán)格申請(qǐng)審批程序，進(jìn)出時(shí)間、路線均有詳細(xì)管理規(guī)定及記錄，并有相應(yīng)應(yīng)急措施。(4)管理人員值勤均著易識(shí)別之制服及工作證，熟悉轄區(qū)內(nèi)情況，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、禮貌、周到，有值班巡視記錄，各項(xiàng)保安措施落實(shí)。(5)每月對(duì)大廈保安秩序管理工作進(jìn)行檢查、考核。

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7、北京國(guó)際中心1＃樓消防配套管理標(biāo)準(zhǔn)

(1)制定北京國(guó)際中心1＃樓消防配套管理規(guī)章制度及操作標(biāo)準(zhǔn)文件。(2)消防系統(tǒng)標(biāo)志明顯，設(shè)備完好，消防設(shè)施使用方便，保證可隨時(shí)啟用。(3)配備專職或兼職消防管理人員必須持證上崗，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)和演習(xí)，確保所有人員的消防安全。

(4)消防通道暢通無(wú)阻，并有明顯導(dǎo)向指示及足夠照明。(5)所有消防設(shè)施、設(shè)備、輔件必須符合北京市之消防規(guī)范。(6)每月對(duì)大廈消防管理工作進(jìn)行檢查、考核。

8、北京國(guó)際中心1＃樓停車場(chǎng)及車輛停放管理標(biāo)準(zhǔn)

(1)北京國(guó)際中心1＃樓地面及地下車庫(kù)車輛管理制度完善，對(duì)停車地帶及車庫(kù)定時(shí)巡視，確保停放車輛的安全，保障行車道路的暢通，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

(2)定期對(duì)大廈停車場(chǎng)及車輛停放管理工作進(jìn)行檢查、考核。

9、對(duì)北京國(guó)際中心1＃樓物業(yè)管理投訴事項(xiàng)的管理標(biāo)準(zhǔn)

(1)制定北京國(guó)際中心1＃樓物業(yè)管理投訴事項(xiàng)處理制度。

(2)對(duì)大廈物業(yè)管理投訴事項(xiàng)涉及到外包單位或大廈物業(yè)管理人員（經(jīng)核實(shí)確有其事）要嚴(yán)格處理。

第二篇：物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)情況，于2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》)，從物業(yè)管理服務(wù)的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面界定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，制定了三個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，作為物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)，約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格的參考依據(jù)。《標(biāo)準(zhǔn)》的具體規(guī)定如下：一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

(一)基本要求

(1)服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

(2)承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

(3)管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或者崗位證書(shū)。

(4)有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

(5)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

(6)設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。

(7)根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

(8)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。．

(9)按合同約定規(guī)范使用住宅專項(xiàng)維修資金。

(10)每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意率80％以上。

(二)房屋管理

(1)對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

(2)根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。

(3)每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

(4)按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時(shí)公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

(5)對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

(6)小區(qū)主出人口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元(門)、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。

(三)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。

(2)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺(tái)賬)，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

(3)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

(4)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。

(5)載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。

(6)消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

(7)設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

(8)小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

(9)路燈、樓道燈完好率不低于95％。

(10)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

(四)協(xié)助維護(hù)公共秩序

(1)小區(qū)主出人口24小時(shí)站崗值勤。

(2)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。

(3)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

(4)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。

(5)對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

(五)保潔服務(wù)

(1)高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無(wú)異味。

(2)合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次。

(3)小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。

(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查。1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

(5)二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

(6)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。

(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理

(1)有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

(2)草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)雜草、雜物。

(3)花卉、綠籬、樹(shù)木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。

(4)定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

(5)定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害。

二級(jí)三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)教材

物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在使用以上標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：

(1)《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用本標(biāo)準(zhǔn)。

(2)《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)，級(jí)別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。

(3)《標(biāo)準(zhǔn)》各等級(jí)服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)主要內(nèi)容組成?！稑?biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。

(4)選用《標(biāo)準(zhǔn)》時(shí)，應(yīng)充分考慮住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主(使用人)的居住消費(fèi)能力等因素，選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。

第三篇：翠屏國(guó)際城獨(dú)立別墅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

翠屏國(guó)際城獨(dú)立別墅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《南京市物業(yè)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》對(duì)翠屏國(guó)際城的物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行說(shuō)明，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主、使用人所簽合同（協(xié)議）的約定時(shí)各類房屋及其共用設(shè)施設(shè)備、公用綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、管理、修繕、整治及提供其他相關(guān)服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括公共性服務(wù)費(fèi)和代收代辦服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。通常所指的物業(yè)管理費(fèi)實(shí)際上是指物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)，即目前翠屏國(guó)際城獨(dú)立別墅區(qū)暫定5元/平方米的物業(yè)收費(fèi)，公共用電產(chǎn)生的能耗費(fèi)用依據(jù)實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用合理分?jǐn)偅ㄆ趯?duì)分?jǐn)偳闆r向住戶公布。根據(jù)物業(yè)類型、收費(fèi)性質(zhì)的不同情況，住宅實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。代收代辦服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括以下部分：1、2、3、4、5、6、7、8、9、管理服務(wù)人員的工資按規(guī)定提取福利費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等費(fèi)用； 房屋公共部位、公共設(shè)施、設(shè)備日常維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)； 清潔衛(wèi)生費(fèi)； 綠化管理費(fèi)； nmj 公共秩序維護(hù)費(fèi)； 物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)；

物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； 法定稅費(fèi)； 合理利潤(rùn)。

以上費(fèi)用不含業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)

以上是物業(yè)管理的基本工作內(nèi)容，費(fèi)用的高低主要取決于其相對(duì)服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn)的差異，以下為蓮花物業(yè)對(duì)翠屏國(guó)際城獨(dú)立別墅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

一、公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一）、接待

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》執(zhí)行

佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對(duì)業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時(shí)主動(dòng)、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主(使用人)時(shí)，用語(yǔ)準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問(wèn)候親切，語(yǔ)氣誠(chéng)懇，耐心細(xì)致；使用文明用語(yǔ)，不應(yīng) 使用服務(wù)忌語(yǔ)。文明用語(yǔ)見(jiàn)附錄A，服務(wù)忌語(yǔ)附錄B。

對(duì)業(yè)主（使用人）的報(bào)修與求助應(yīng)耐心細(xì)致，對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說(shuō)明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，征求業(yè)主（使用人）的意見(jiàn)。二）、值守

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》執(zhí)行 有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。三）、服務(wù)時(shí)限

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》五級(jí)執(zhí)行

急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說(shuō)明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一）、巡檢

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》執(zhí)行

1、每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)；

2、每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，組織維修工作；

3、在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹(shù)葉等，疏通雨水口、落水管等；

4、每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對(duì)共用部位門窗做專項(xiàng)檢修1次；

5、業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時(shí)通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；

6、巡檢有記錄：

巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。二）、房屋

1、裝修管理

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》執(zhí)行 1）、將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；

2）、對(duì)業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請(qǐng)，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn)或修改意見(jiàn)，并簽定裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議； 3）、業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況； 4）、裝修結(jié)束組織驗(yàn)收；

5）、驗(yàn)收合格2個(gè)月后組織復(fù)驗(yàn)；

6）、復(fù)驗(yàn)合格后3個(gè)工作日內(nèi)退還裝修保證金；

7）、對(duì)裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

2、油漆粉飾

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》五級(jí)執(zhí)行

1）、木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；5年油飾1次；

2）、鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng)3年油飾1次；

3）、樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。三）、建筑物外立面

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》執(zhí)行

1、建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1 次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次；外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。

2、委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。四）、給排水系統(tǒng)

1、給水設(shè)施

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》五級(jí)執(zhí)行 1）、飲用水水池（箱）半年消毒1次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時(shí)無(wú)二次污染，有嚴(yán)密的管理設(shè)施；水質(zhì)每3個(gè)月化驗(yàn)1次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒(méi)有對(duì)水質(zhì)構(gòu)成污染的因素；保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無(wú)滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時(shí)修補(bǔ)。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱人孔、進(jìn)水管、溢水管、瀉水管、水位計(jì)、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對(duì)水質(zhì)產(chǎn)生污染；

2）、保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個(gè)月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時(shí)巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開(kāi)關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開(kāi)啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤(rùn)滑靈活；每年對(duì)水泵機(jī)組清潔保養(yǎng)1次；泵房?jī)?nèi)設(shè)備2年后，每年翻新1次，并標(biāo)明各種標(biāo)志 ；每日填寫水泵運(yùn)行記錄，建檔備查；

3）、每半年對(duì)共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，對(duì)輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開(kāi)關(guān)，對(duì)出現(xiàn)故障的閥門及時(shí)修復(fù)，閥門應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活； 4）、專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理。

2、排水設(shè)施

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》六級(jí) 執(zhí)行

1）、化糞池每年清理2次，每季巡查1次。出入口暢通，井內(nèi)無(wú)積物浮于面上，池蓋無(wú)污漬、污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場(chǎng)；

2）、樓面落水管、地下管井同4.2.3.2.5五級(jí)。樓面落水管落水口等保持完好，開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查，每3年全面更換1次；

3）、每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對(duì)地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時(shí)地面豎警示牌，必要時(shí)加護(hù)攔。清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無(wú)粘附物，井底無(wú)沉淀物，水面無(wú)漂浮物，水流暢通，井蓋上無(wú)污漬、污物。4）、每3日清掃1次溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；每2周用洗潔劑擦洗1次排水溝。達(dá)到目視干凈無(wú)污漬、無(wú)明顯青苔、雜草，排水暢通，無(wú)積水、臭味；

五）、供配電系統(tǒng)：

由物業(yè)公司配合供電部門進(jìn)行維護(hù)

六）、弱電系統(tǒng)

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》執(zhí)行

1、操作人員受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；

2、工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；

3、有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)；

4、對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；

5、工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過(guò)授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；

6、分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。七）、避雷接地系統(tǒng)

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》執(zhí)行

每年雨季來(lái)臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過(guò)后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。八）、道路、停車場(chǎng)（車棚、車庫(kù)）及配套設(shè)施

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》執(zhí)行

1、加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施；

2、保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；

3、設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；

4、按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；

5、停車場(chǎng)、棚、房完好無(wú)損，有大、中、小修計(jì)劃；

6、停車場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無(wú)阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場(chǎng)規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。

三、清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一）、道路保潔

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》六級(jí)執(zhí)行

每日清掃2次，分別在6:30、16：30前完成；保潔時(shí)間不少于6小時(shí)，保潔人員往返一周不超過(guò)1小時(shí)。旱季每周沖洗1次路面，雨季每月沖洗1次，目視道路、人行道無(wú)垃圾、無(wú)雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；每100m2痰跡控制在2個(gè)以內(nèi)；每100 m2內(nèi)煙頭、紙屑平均不超過(guò)3個(gè)，無(wú)直徑1cm以上的石子；地面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)1小時(shí)；每月清潔2次，目視燈具無(wú)灰塵，燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲(chóng)，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。二）、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱保潔

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》六級(jí)執(zhí)行

標(biāo)識(shí)、宣傳牌每2日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次。清潔后檢查無(wú)污漬、無(wú)積灰，不損傷被清潔物；每周擦拭2次業(yè)主（使用人）信報(bào)箱，擦拭后信報(bào)箱干凈無(wú)灰塵、無(wú)污跡。三）、綠化帶保潔

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》五級(jí)執(zhí)行

每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，地面基本干凈、無(wú)積塵、無(wú)污漬、無(wú)垃圾，每100m2痰跡、煙頭、紙屑平均不超過(guò)5個(gè)，花壇表面潔凈無(wú)污漬，地面垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。四）、休閑、娛樂(lè)、健身設(shè)施保潔

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》五級(jí)執(zhí)行

每日清潔1次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每半月徹底刷洗消毒1次；設(shè)施表面干凈，無(wú)灰塵污漬、銹跡，目視游樂(lè)場(chǎng)內(nèi)及其周圍無(wú)果皮、紙屑等垃圾，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報(bào)告處理。五）、門衛(wèi)、崗?fù)?、監(jiān)控探頭保潔

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》五級(jí)執(zhí)行

門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧?次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺(tái)，及其他臺(tái)面，室內(nèi)外墻面每月清潔2次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時(shí)處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，保安崗?fù)るS時(shí)保潔，墻面、頂面無(wú)積灰；工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每周擦拭1次，鏡頭用專用紙，探頭外表用微濕的毛巾；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無(wú)灰塵。

六）、垃圾桶、果皮箱

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》六級(jí)執(zhí)行

垃圾桶、果皮箱：每日清運(yùn)2次；每日抹布抹1次；每2周清洗1次，清洗工作在夜間集中在指定場(chǎng)地進(jìn)行；垃圾桶、果皮箱周圍地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)明顯污跡；垃圾桶、果皮箱目視無(wú)污跡、無(wú)油污；無(wú)異味，經(jīng)常噴灑藥水，防止發(fā)生蟲(chóng)害。

七）、垃圾收集與處理

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》五級(jí)執(zhí)行

每日上門收集生活垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清潔，回收垃圾桶垃圾后重新鋪好新的垃圾袋；再蓋好垃圾桶蓋；垃圾分類收集，對(duì)于可回收物資應(yīng)當(dāng)回收利用；對(duì)有毒物質(zhì)分離特殊處理；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運(yùn)送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面；垃圾收集車表面潔凈，無(wú)污染，全封閉，無(wú)垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。八）、衛(wèi)生消殺

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》五級(jí)執(zhí)行

夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次，其他根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠：每季進(jìn)行1次；確保操作人員和業(yè)主（使用人）安全，有切實(shí)可行措施，不干擾業(yè)主（使用人）正常生活，檢查倉(cāng)庫(kù)、地下室，目視無(wú)明顯蚊蟲(chóng)在飛；檢查辦公室、食堂，目視無(wú)蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家無(wú)明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過(guò)1％。

四、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一）、草坪

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》四級(jí)執(zhí)行

1、成活率在90％以上，生長(zhǎng)正常；

2、整塊草地沒(méi)有已開(kāi)花雜草，整塊草地沒(méi)有明顯闊葉雜草；

3、基本無(wú)病蟲(chóng)害；

4、綠期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；

5、綠地整潔，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無(wú)明顯人為損壞,對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾能及時(shí)清運(yùn)；

6、根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長(zhǎng)周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲(chóng)。二）、園林樹(shù)木

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》四級(jí)執(zhí)行

1、生長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)較好，生長(zhǎng)與該樹(shù)種、該樹(shù)木的平均年生長(zhǎng)量相當(dāng)；

2、樹(shù)冠基本完整，主側(cè)枝分布合理，樹(shù)冠通風(fēng)透光，沒(méi)有死樹(shù)和枯枝死杈；

3、枝干無(wú)明顯的機(jī)械損傷，葉色、葉片大小、厚度正常，有黃葉、焦葉、卷葉以及有蟲(chóng)屎、蟲(chóng)網(wǎng)、積塵葉的柱樹(shù)在8％以下；喬木根部無(wú)20cm高以上蔭蘗枝，無(wú)過(guò)長(zhǎng)雜草、雜物；

4、缺株在2％以下；

5、管理期間樹(shù)林基本無(wú)釘栓、捆綁現(xiàn)象；

6、綠籬生長(zhǎng)造型正常，下部枝葉基本茂密，整形修剪表面平整，棱角線條基本統(tǒng)一收齊，葉色正常，修剪及時(shí)，有蟲(chóng)株率在10%以下；

7、有蛀干害蟲(chóng)的株數(shù)在2%以下，介殼蟲(chóng)危害較輕。三）、花壇

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》五級(jí)執(zhí)行

1、花卉長(zhǎng)勢(shì)良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美；

2、在花壇開(kāi)花期間，每周剪殘枝、花5～7次，保持清晰的圖案和適宜的高度；

3、宿根花卉管理及時(shí)，花期長(zhǎng)，花色正，缺株率在8%以下；

4、有輕微病蟲(chóng)害及人為損害，處理后對(duì)花卉生長(zhǎng)影響很小，泥面不開(kāi)裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象；

5、葉色、大小正常，無(wú)非正常落葉、黃葉；

6、株形豐滿、整齊、姿態(tài)勻稱優(yōu)美。十）、人工湖、噴水池

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》六級(jí)執(zhí)行

1、每日清潔1次，人工湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾，基本保持 人工湖水面無(wú)漂浮物；每日巡視四周安全設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)；

2、每月對(duì)噴水池清潔1次（刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗噴水池地面、清洗池底鵝卵石、周圍地面等）；目視池底清澈見(jiàn)底，水面無(wú)雜物、池底無(wú)沉淀物、池邊無(wú)污跡。

十一）、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》六級(jí)執(zhí)行

每月清潔1次，細(xì)致、認(rèn)真、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次，大理石雕塑每2個(gè)月擦洗1次，保持清潔衛(wèi)生。

五、安全防范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一）、人員組織

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》五級(jí)執(zhí)行

1、專職安全護(hù)衛(wèi)人員，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，體態(tài)良好；

2、接受過(guò)兩年以上安全護(hù)衛(wèi)或相關(guān)訓(xùn)練，訓(xùn)練有素，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力；

3、熟悉小區(qū)環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對(duì)小區(qū)護(hù)衛(wèi)工作；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛(ài)安全護(hù)衛(wèi)工作，無(wú)犯罪記錄；

4、安全護(hù)衛(wèi)人員配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)工具；

5、當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；

6、上崗時(shí)精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時(shí)不吸煙、吃零食, 不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?，不彎腰駝背，前傾后靠；

7、講普通話，可以進(jìn)行簡(jiǎn)單英語(yǔ)會(huì)話；

8、交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。二）、門衛(wèi)

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》五級(jí)執(zhí)行

各出入口24小時(shí)有值班看守，主出入口至少有2人駐守，其余出入口至少有一人值守；按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問(wèn)人員和未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的商販入內(nèi)，大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施 交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。三）、巡邏

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》四級(jí)執(zhí)行

白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問(wèn)；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。四）、緊急事故反應(yīng)

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1、制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等；

2、3、有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；

書(shū)面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練；4、5、6、高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)；

對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度； 按照業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托組織恢復(fù)生活秩序，如：幫助恢復(fù)電力供應(yīng)、搶救財(cái)產(chǎn)等。五）、其他防范措施

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》執(zhí)行1、2、設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報(bào)警電話，24小時(shí)有人值守；

接到報(bào)警信號(hào)，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場(chǎng)查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；3、4、5、涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施；

協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生； 對(duì)小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫(kù)、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明；

6、建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。六）、交通、車輛管理

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》執(zhí)行1、2、3、有較為完善的車輛管理制度； 小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志；

維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止；設(shè)置露天停車場(chǎng)經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)并經(jīng)過(guò)公安交管部門審批，符合規(guī)劃要求；

4、封閉停車場(chǎng)由專人管理，車輛進(jìn)場(chǎng)、離場(chǎng)有檢查、記錄；管理人員責(zé)任心強(qiáng)，認(rèn)真負(fù)責(zé)；停車場(chǎng)具有交管部門核發(fā)的停車場(chǎng)使用證，按照物價(jià)部門核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；按照合同特別約定履行車輛保管責(zé)任。七）、消防

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1、《中華人民共和國(guó)消防條例》、《中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則》和其他有關(guān)消防法規(guī)；

2、3、健全消防組織，建立消防責(zé)任制；

定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

4、根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障；

5、制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；

6、發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場(chǎng)總指揮員的統(tǒng)一指揮；

7、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

8、9、每日檢測(cè)1次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障； 每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；

10、消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無(wú)積灰，監(jiān)控箱表 面無(wú)污漬；

11、每日填寫工作記錄，建檔備查。六）、檔案資料

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》執(zhí)行1、2、3、檔案資料齊全完整；

分類成冊(cè)，管理完善，合理分類，查閱方便； 及時(shí)變更登記，賬物相符。

六、專項(xiàng)服務(wù)

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》執(zhí)行

一）、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，根據(jù)全體業(yè)主的需要、小區(qū)條件及物業(yè)管理企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)管理企業(yè)向全體業(yè)主提供娛樂(lè)、健身、商業(yè)、代繳費(fèi)等屬于上述公共服務(wù)內(nèi)容之外的服務(wù)。

二）、專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，本著自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則達(dá)成服務(wù)協(xié)議，可以作為物業(yè)管理公共服務(wù)合同的附件，也可以另行單獨(dú)簽訂。

七、特約服務(wù)

按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32/T538-2002》執(zhí)行

一）、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，物業(yè)管理企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)，如老年、傷殘病人的護(hù)理，接送子女上學(xué)等。

二）、特約服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等由物業(yè)管理企業(yè)和需要特約服務(wù)的業(yè)主（使用人）雙方當(dāng)事人本著自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則約定。

深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司南京分公司

翠屏國(guó)際城管理處

第四篇：北京國(guó)際偉業(yè)物業(yè)管理有限公司

北京國(guó)基偉業(yè)物業(yè)管理有限公司

北京國(guó)基偉業(yè)物業(yè)管理有限公司成立于2001年8月，現(xiàn)為國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，已通過(guò)ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位、中物協(xié)設(shè)施設(shè)備技術(shù)委員會(huì)委員單位、《物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指南》副主編單位。

國(guó)基物業(yè)目前主營(yíng)業(yè)務(wù)為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理和酒店管理服務(wù)。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要包括營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、投資管理及咨詢、財(cái)務(wù)咨詢、招商（招租）代理、經(jīng)濟(jì)信息咨詢等；物業(yè)管理主要包括客戶服務(wù)、檔案管理、公共秩序維護(hù)服務(wù)、房屋維修養(yǎng)護(hù)及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、花卉租擺、會(huì)議服務(wù)等；酒店管理服務(wù)主要包括客房服務(wù)、大型宴席承辦、職工團(tuán)膳服務(wù)等。

服務(wù)項(xiàng)目類型主要包括商務(wù)寫字樓、政府及大型企業(yè)辦公樓、大型購(gòu)物中心、工業(yè)園區(qū)、高檔醫(yī)院、高檔別墅等各種物業(yè)類型。其中商務(wù)寫字樓代表項(xiàng)目有北京草莓國(guó)際會(huì)展中心、融科望京產(chǎn)業(yè)中心、時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)、海聯(lián)大廈等；政府及大型企業(yè)辦公樓代表項(xiàng)目有中國(guó)中鐵七局集團(tuán)總部辦公大樓、中石化華北石油局辦公大樓、中鐵隧道股份有限公司辦公大樓、河南省公安廳辦公大樓、河南省國(guó)土資源廳辦公大樓、平頂山市委市政府辦公大樓等；工業(yè)園區(qū)代表項(xiàng)目有三全食品工業(yè)園區(qū)等；高檔別墅代表項(xiàng)目有焦作中華新天地等。

國(guó)基物業(yè)在成立之初就以“市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化”為發(fā)展目標(biāo)，總結(jié)積累出了一套切實(shí)可行的服務(wù)體系，如：321酒店禮儀服務(wù)體系、全員聯(lián)動(dòng)協(xié)同服務(wù)體系、武警禮儀崗服務(wù)、車輛進(jìn)出旗語(yǔ)指揮服務(wù)、室內(nèi)雙人聯(lián)崗作業(yè)服務(wù)、會(huì)議接待空姐服務(wù)等特色服務(wù)體系。并在行業(yè)內(nèi)率先導(dǎo)入樓宇設(shè)施設(shè)備管理“TnPM全面規(guī)范化生產(chǎn)維護(hù)”模式。雄厚的專業(yè)力量，高素質(zhì)的管理能力，國(guó)基物業(yè)以勇往直前、錚錚無(wú)畏的開(kāi)拓者精神，當(dāng)之無(wú)愧的成為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的優(yōu)秀代表。

“誠(chéng)信勝于生命，責(zé)任重于泰山”——2012年，國(guó)基物業(yè)將秉承這一宗旨延續(xù)征程，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，讓客戶持續(xù)滿意，致力于“打造中國(guó)物業(yè)管理一流品牌”，為持續(xù)推動(dòng)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

第五篇：2、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 基礎(chǔ)管理 1.1 物業(yè)服務(wù)人員

物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員取得職業(yè)資格證書(shū)或者崗位證書(shū)，專業(yè)操作人員須持證上崗。物業(yè)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，儀表儀容端莊整潔，舉止大方，行為規(guī)范。物業(yè)管理服務(wù)人員待客主動(dòng)、熱情、專業(yè)，使用標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)禮貌用語(yǔ)。1.2 物業(yè)檔案管理

建立完善的物業(yè)管理檔案（包括:物業(yè)權(quán)屬資料；物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)施設(shè)備管理資料、租戶資料、裝修管理資料、安全生產(chǎn)資料、日常管理資料等）。規(guī)范保管和移交物業(yè)管理所需資料。1.3 制度建設(shè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具有獨(dú)立的法人資格，并依法取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)制定完善的物業(yè)管理方案和工作流程。制定完備的內(nèi)部管理制度，并有具體的落實(shí)措施和考核辦法。按照合同約定向甲方上報(bào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。2 租戶服務(wù) 2.1 進(jìn)駐和離場(chǎng)

商戶進(jìn)駐時(shí)，應(yīng)按甲方規(guī)定程序及時(shí)受理：

—— 指引商戶填寫和提供進(jìn)場(chǎng)資料，講解商業(yè)項(xiàng)目管理規(guī)章，并建立商戶檔案?！?提供水電氣空調(diào)等服務(wù)，與商戶確認(rèn)有關(guān)表底讀數(shù)?！?門匙交收。

—— 按規(guī)定要求管理商鋪的備用鑰匙（包括封存保管、緊急啟用）。商戶離場(chǎng)時(shí)，應(yīng)按甲方規(guī)定程序及時(shí)受理：

—— 指引商戶填寫撤場(chǎng)資料。

—— 對(duì)于商戶的拆除和搬運(yùn)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。

—— 最后聯(lián)同業(yè)主和商戶對(duì)商鋪進(jìn)行設(shè)施設(shè)備安全檢查，確保不遺留工程和安全隱患。2.2 裝修管理

受理租戶裝修施工的申請(qǐng)，審核裝修方案是否符合供電、供水、供氣的容量限額，從物業(yè)管理的角度初步審核其是否符合消防、噪聲、排油煙（氣）、排污、外造型、店招展示等（如有）相關(guān)要求。

對(duì)裝修材料、風(fēng)格、道具的選用，按照甲方的統(tǒng)一規(guī)定進(jìn)行審核。

涉及到特殊經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，必須要求商戶辦理政府相關(guān)部門包括但不限于消防、安全、衛(wèi)生防疫、市容等（如有）書(shū)面的專項(xiàng)批復(fù)。

裝修申請(qǐng)批準(zhǔn)后，受理施工登記，核查特種作業(yè)人員的操作證，簽訂施工管理協(xié)議和消防安全責(zé)任書(shū)，發(fā)放施工許可證明。

裝修期間負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與甲方、裝修商之間的接口關(guān)系。受甲方委托，對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)以下內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)管：

—— 裝修時(shí)間、裝修區(qū)域、建筑材料進(jìn)出與臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)、建筑垃圾堆放與清運(yùn)；

—— 裝修人員的進(jìn)出、現(xiàn)場(chǎng)管理，應(yīng)主動(dòng)控制營(yíng)業(yè)期間施工人員的頻繁出入； —— 裝修現(xiàn)場(chǎng)的外圍裝飾性一體化封閉隔離，噪音、異味、粉塵的控制，應(yīng)嚴(yán)格控制營(yíng)業(yè)期間的嚴(yán)重噪聲和刺激性氣味的施工；； —— 臨時(shí)供電、供水和升降機(jī)等設(shè)備的使用；

—— 現(xiàn)場(chǎng)滅火器材的配置。動(dòng)用明火，易燃易爆物品和化學(xué)危險(xiǎn)品的使用必須辦理手續(xù)；

—— 建筑物本體和設(shè)施設(shè)備的保護(hù)； —— 制止違章搭建與占用行為。

配合甲方、政府相關(guān)部門進(jìn)行裝修施工驗(yàn)收，監(jiān)督租戶限期整改發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。

收集租戶裝修登記、施工監(jiān)督管理記錄、裝修項(xiàng)目竣工圖紙和驗(yàn)收整改記錄，歸入裝修管理檔案。2.3 報(bào)修服務(wù)

全天24小時(shí)受理報(bào)修。有值班記錄和報(bào)修記錄。

報(bào)修15分鐘內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目24小時(shí)內(nèi)修復(fù)(預(yù)約修理除外)，急修項(xiàng)目限時(shí)修復(fù)：如須說(shuō)明維修責(zé)任或收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)予以說(shuō)明。

—— 小修急修及時(shí)率100％； —— 一次維修合格率>90％； —— 維修服務(wù)回訪率30％；

—— 有報(bào)修記錄、回訪記錄、返修分析及處理記錄；每月統(tǒng)計(jì)一次。2.4 服務(wù)接待

文明禮貌，主動(dòng)熱情，耐心周到，規(guī)范使用禮貌用語(yǔ)，做好商戶來(lái)電/來(lái)訪/來(lái)函意見(jiàn)記錄。設(shè)立24小時(shí)服務(wù)熱線電話；建立24小時(shí)值班制度；

公示各類服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公示熱線電話號(hào)碼和服務(wù)承諾。2.5 客戶意見(jiàn)管理 服務(wù)意見(jiàn)征詢

—— 每半年進(jìn)行一次抽樣的物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)征詢；每年進(jìn)行一次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)普調(diào)。—— 征詢面為商鋪總戶數(shù)的80%以上?！?物業(yè)服務(wù)滿意率95%?？蛻敉对V意見(jiàn)跟進(jìn)處理

—— 一般情況下，即時(shí)受理的責(zé)任性投訴1小時(shí)內(nèi)給予答復(fù)；書(shū)面來(lái)函的三個(gè)工作天內(nèi)書(shū)面回復(fù)；非責(zé)任性投訴應(yīng)向投訴人說(shuō)明責(zé)任范圍并協(xié)助解決?！?投訴處理及時(shí)率為100%。3 環(huán)境管理 3.1 室外區(qū)域

3.1.1 建筑物外觀、門面裝飾、店招牌、戶外廣告設(shè)施及衛(wèi)生設(shè)施應(yīng)保持完好，無(wú)違章設(shè)攤、搭建、堆放等現(xiàn)象，保持環(huán)境整潔。

3.1.2 對(duì)具有抗風(fēng)能力要求的中大型戶外廣告牌等設(shè)施應(yīng)定期進(jìn)行安全檢查，遇臺(tái)風(fēng)、汛期應(yīng)采取相應(yīng)的安全防范措施。

3.1.3 出入口、安全疏散及殘疾人通道保持通暢，步行道和臺(tái)階地面宜采用防滑材料或鋪

設(shè)防滑墊，其附屬設(shè)施保持完好。

3.1.4 綠化養(yǎng)護(hù)要求應(yīng)符合相關(guān)的規(guī)定，使用的藥劑不應(yīng)有害人體健康及造成環(huán)境污染。3.1.5 環(huán)境照明應(yīng)符合城市環(huán)境（裝飾）照明相關(guān)規(guī)范的要求，戶外供電設(shè)施、用電設(shè)備，定期進(jìn)行安全檢查和維護(hù)。

3.1.6 商業(yè)營(yíng)運(yùn)產(chǎn)生的噪聲對(duì)周邊的影響應(yīng)符合GB22337《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定。3.2 室內(nèi)區(qū)域

3.2.1 保持室內(nèi)通風(fēng)良好，溫度適宜，空氣質(zhì)量宜符合GB/T18883《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》。3.2.2 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國(guó)家公共場(chǎng)所空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行衛(wèi)生要求的規(guī)定。

3.2.3 柜臺(tái)、通道、公共衛(wèi)生間、電梯轎廂、自動(dòng)扶梯扶手帶等設(shè)施應(yīng)定期消毒，在傳染病流行期應(yīng)按照衛(wèi)生防疫部門的要求增加消毒頻次。

3.2.4 物業(yè)的污水排放應(yīng)符合《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定。

3.2.5 按照飲食服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治管理辦法的要求，協(xié)助業(yè)主方對(duì)餐飲單位的廢水、油煙排放、廚余垃圾處理進(jìn)行檢查（如有）。

3.2.6 商場(chǎng)及各類倉(cāng)庫(kù)、小庫(kù)內(nèi)禁止吸煙，明確重點(diǎn)防火區(qū)域、安全疏散通道及路線。3.3 綠化管理

3.3.1 委托有資質(zhì)的專業(yè)公司對(duì)轄區(qū)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)工作。

3.3.2 根據(jù)轄區(qū)綠化工作情況制定綠化崗位職責(zé)、管理程序、服務(wù)規(guī)范、操作規(guī)程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理制度。

3.3.3 花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)斑禿。

3.3.4 室內(nèi)擺設(shè)植物生長(zhǎng)良好，長(zhǎng)期保持葉面清潔光澤，無(wú)枯葉，花盆干凈，底盆定期清理，適度淋水，施肥，及時(shí)更換養(yǎng)護(hù)，盆栽插花美觀大方。3.3.5 春夏季每月至少殺蟲(chóng)1次；秋冬季每季至少殺蟲(chóng)1次。

3.3.6 逢重大節(jié)日，根據(jù)轄區(qū)實(shí)際情況結(jié)合業(yè)主/使用人需求，合理進(jìn)行綠化裝飾布置。4 房屋及設(shè)施設(shè)備管理 4.1 基本要求

4.1.1 建立設(shè)施設(shè)備檔案及設(shè)備臺(tái)帳，設(shè)施設(shè)備管理制度健全，流程規(guī)范，責(zé)任人明確；根據(jù)設(shè)施設(shè)備特點(diǎn)按系統(tǒng)分類管理。

4.1.2 按照國(guó)家相關(guān)規(guī)范及公司VI系統(tǒng)要求設(shè)置各類公共設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)；保持完整統(tǒng)一規(guī)范。

4.1.3 嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范、設(shè)施設(shè)備管理和保養(yǎng)制度對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)單位/部門負(fù)責(zé)的除外），記錄齊全。

4.1.4 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和專項(xiàng)維修資金預(yù)算并向甲方上報(bào)，根據(jù)甲方審批意見(jiàn)組織維修或者更新改造。

4.1.5 高壓配電系統(tǒng)、后備電源發(fā)電機(jī)設(shè)備委托有資質(zhì)的專業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)。

4.1.6 各設(shè)備房及設(shè)備有明顯警示標(biāo)識(shí)，房?jī)?nèi)配置專用滅火器，做好防鼠防蟲(chóng)害措施，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。

4.1.7 各設(shè)備房、管井房天花、墻身、地面干凈整潔，無(wú)積水、無(wú)積塵、無(wú)蛛網(wǎng)。4.1.8 各設(shè)備房通風(fēng)良好，照明充足，溫度、濕度達(dá)到設(shè)備供應(yīng)商提供的技術(shù)參數(shù)要求。4.1.9 各設(shè)備表面干凈、整潔，保持本色，無(wú)積塵、無(wú)污跡。

4.1.10 商業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施按系統(tǒng)劃分進(jìn)行管理，具體管理標(biāo)準(zhǔn)如下。4.2 供配電系統(tǒng)

4.2.1 制定供配電設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、崗位職責(zé)、安全操作規(guī)程、應(yīng)急處理規(guī)程等規(guī)章制度，相應(yīng)的規(guī)章制度懸掛在各主要設(shè)備房明顯位置。

4.2.2 重點(diǎn)連接部位（插接母線、插接母線開(kāi)關(guān)箱內(nèi)各接頭、電纜、開(kāi)關(guān)），每月不少于一次安排測(cè)量溫度，并做好記錄存檔。

4.2.3 供電高低壓系統(tǒng)應(yīng)配備高低壓系統(tǒng)一次接線圖，接線圖中各開(kāi)關(guān)狀態(tài)應(yīng)與實(shí)際開(kāi)關(guān)的使用狀態(tài)一致。供電電纜首尾兩端設(shè)置標(biāo)志牌，注明電纜型號(hào)、用途、編號(hào)；插接母線設(shè)置編號(hào)、用途，注明走向；所有配電箱按使用功能進(jìn)行了編號(hào)，總開(kāi)關(guān)、分路開(kāi)關(guān)分別注明用途。

4.2.4 制定合理的節(jié)電措施，不斷優(yōu)化，減小能耗，低壓補(bǔ)償功率因素保持在0.90以上；配合供電部門做好錯(cuò)峰用電工作。

4.2.5 計(jì)劃性的停電情況，應(yīng)提前通知業(yè)主/使用人；故障停電情況，接報(bào)后5分鐘內(nèi)到位處理，視需要以口頭或書(shū)面形式告知業(yè)主/使用人，均須做好應(yīng)急準(zhǔn)備。4.2.6 低壓配電系統(tǒng)主回路，每年不少于一次除塵清潔，檢查緊固接線端子。4.3 維護(hù)管理

編制設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及中大修計(jì)劃，維修資金預(yù)算，應(yīng)事先報(bào)甲方審核批準(zhǔn)后實(shí)施。

房屋及附屬設(shè)施維護(hù)要求：

—— 每年至少二次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知甲方和使用人，修理并保持相關(guān)記錄； —— 保持門窗玻璃、配件完好，開(kāi)閉靈活，無(wú)異常聲響； —— 墻面、頂面粉刷層無(wú)剝落，面磚、地磚平整、無(wú)缺損； —— 定期對(duì)排水溝、排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通； —— 每半年檢查一次屋頂防水層，發(fā)現(xiàn)氣鼓、開(kāi)裂、缺損時(shí)及時(shí)修復(fù)； —— 休閑椅、景觀小品保持原有面貌，安全使用。設(shè)施設(shè)備的系統(tǒng)維護(hù)應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)共用設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)盡量降低對(duì)營(yíng)業(yè)環(huán)境的影響。

被委托的專業(yè)單位在進(jìn)行中大修或維護(hù)保養(yǎng)工作時(shí)，應(yīng)指定專人對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，重點(diǎn)關(guān)注隱蔽工程、防水工程、材料防火性能、電線的承載/絕緣/接地性能及水管（含配件）的承壓能力等。

定期做好設(shè)備設(shè)施的日常清潔、緊固、注油、檢漏等維護(hù)保養(yǎng)工作，發(fā)生設(shè)備突發(fā)故障時(shí)應(yīng)及時(shí)組織搶修、恢復(fù)。5 秩序維護(hù)服務(wù) 5.1 資料檔案

建立完整的秩序維護(hù)隊(duì)伍資料檔案。5.2 人員出入管理

5.2.1 勸阻拾荒者、小商販等進(jìn)入物業(yè)區(qū)域。

5.2.2 對(duì)出入內(nèi)部專用通道的工作人員進(jìn)行核查，對(duì)聯(lián)系工作的外來(lái)人員進(jìn)行核查、登記。5.2.3 因夜間營(yíng)業(yè)、施工活動(dòng)等需要設(shè)定的封閉區(qū)域，應(yīng)有明顯標(biāo)識(shí)，阻止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。5.2.4 因節(jié)假日或促銷活動(dòng)等引起人流集中時(shí)，應(yīng)控制人流進(jìn)入或進(jìn)行疏導(dǎo)，保持出入口

暢通。5.3 寵物控制

5.3.1 勸阻攜帶寵物者進(jìn)入物業(yè)區(qū)域。5.3.2 限制無(wú)主寵物進(jìn)入。5.4 車輛管理

對(duì)本物業(yè)紅線范圍路段內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，及時(shí)引導(dǎo)車輛進(jìn)入地下停車場(chǎng)或地面停車場(chǎng)，禁止社會(huì)車輛隨意在路邊及本物業(yè)紅線范圍內(nèi)行車道上隨意停車行為。5.5 貨物裝卸管理

5.5.1 貨物裝卸應(yīng)按約定時(shí)間、在指定區(qū)域進(jìn)行。5.5.2 維護(hù)貨物裝卸區(qū)域的正常秩序：

—— 阻止無(wú)關(guān)人員和車輛進(jìn)入； —— 卸貨車輛按序進(jìn)入裝卸平臺(tái)；

—— 車輛在裝卸區(qū)域等候時(shí)駕駛員不應(yīng)離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)； —— 督促作業(yè)人員及時(shí)清除廢棄物； —— 勸離完成卸貨任務(wù)的車輛。5.6 監(jiān)控管理

5.6.1 監(jiān)控室門上有明顯警示標(biāo)志；室內(nèi)無(wú)雜物堆放；每天清掃一次。

5.6.2 監(jiān)控室環(huán)境應(yīng)符合系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行要求，定期進(jìn)行檢查和檢測(cè)，確保監(jiān)控系統(tǒng)功能正常，保證通訊系統(tǒng)暢通（鈴響三聲內(nèi)及時(shí)接聽(tīng)）。

5.6.3 監(jiān)控室應(yīng)24小時(shí)實(shí)施監(jiān)控管理并保持相關(guān)記錄完整。監(jiān)控的錄入資料，有特殊要求的應(yīng)復(fù)制備份，查閱應(yīng)經(jīng)授權(quán)人核準(zhǔn)。

5.6.4 接到報(bào)警信息后，應(yīng)及時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核實(shí)并記錄，發(fā)生緊急或異常情況時(shí)，應(yīng)報(bào)告并啟動(dòng)相應(yīng)預(yù)案。

5.6.5 對(duì)商業(yè)促銷活動(dòng)的關(guān)鍵區(qū)域等宜進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)視。

5.6.6 對(duì)項(xiàng)目公共區(qū)域進(jìn)行安全防范技術(shù)設(shè)防。對(duì)租戶的設(shè)防進(jìn)行確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)采取措施。5.7 巡邏管理

5.7.1 按商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)開(kāi)放區(qū)域有針對(duì)性的設(shè)定巡邏路線，明確巡邏內(nèi)容。貴重商品區(qū)域、金融營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及施工區(qū)域等（如需要）增加巡邏頻次，至少每1-2小時(shí)巡邏一次。巡邏應(yīng)使用巡更設(shè)備，并保持巡更和巡邏記錄。如無(wú)巡更設(shè)備，應(yīng)盡量保證兩人一組進(jìn)行巡邏。

5.7.2 巡邏中應(yīng)及時(shí)阻止偷盜、損壞物品、亂招貼等行為，關(guān)注老、弱、殘、兒童的安全。5.7.3 巡邏中發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)應(yīng)及時(shí)處理：

—— 違章占用通道等有礙安全的行為； —— 消費(fèi)者的違規(guī)行為和危險(xiǎn)舉動(dòng)； —— 可疑人員；

—— 設(shè)施損壞或設(shè)備異常。

5.7.4 節(jié)假日或促銷活動(dòng)時(shí)，應(yīng)觀察人群流向，防止擁擠、擠壓、踩踏等人身傷害事故發(fā)生，必要時(shí)啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。5.8 大型活動(dòng)保障服務(wù)

5.8.1 遇商業(yè)促銷、推廣宣傳等大型活動(dòng)，應(yīng)配合甲方編制秩序維護(hù)保障方案，內(nèi)容包括指揮系統(tǒng)、信息傳遞途徑、人/車流集散路線、車位安排、應(yīng)急預(yù)案等。

5.8.2 確定活動(dòng)方案后應(yīng)及時(shí)協(xié)助甲方依法向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)安全許可，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案并組織演練，明確消防安全責(zé)任分工，確定消防安全管理人員，保持消防設(shè)施和消防器材配置齊全、完好有效，保證疏散通道、安全出口、疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明和消防車通道符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定。

5.8.3 活動(dòng)前應(yīng)對(duì)人/車流集散路線、車位及活動(dòng)所需的設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行檢查和確認(rèn)，必要時(shí)進(jìn)行區(qū)域臨時(shí)封閉。

5.8.4 活動(dòng)中宜對(duì)商業(yè)項(xiàng)目入口、活動(dòng)區(qū)域、通道、懸高圍欄等處的人流聚集狀況及車輛進(jìn)出實(shí)施重點(diǎn)維護(hù)，發(fā)生擁擠時(shí)啟動(dòng)相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案。

5.8.5 監(jiān)控室對(duì)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，與現(xiàn)場(chǎng)保持通訊暢通。5.9 消防管理

5.9.1 建立健全消防管理防火安全責(zé)任制，按物業(yè)服務(wù)人員的30%組建志愿消防隊(duì)，每季度組織一次以上的消防知識(shí)學(xué)習(xí)。新員工上崗前消防宣傳教育率達(dá)100%，有記錄；單位消防安全責(zé)任人取得消防安全培訓(xùn)合格證，重點(diǎn)工種人員每年接受消防培訓(xùn)不少于兩次，并持消防培訓(xùn)合格證上崗。單位接受消防部門培訓(xùn)率不少于50%。

5.9.2 制訂防火檢查、隱患整改、應(yīng)急預(yù)案演練等制度，建立防火管理檔案。

5.9.3 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和聯(lián)動(dòng)裝置應(yīng)完好并保持自動(dòng)控制狀態(tài)，每年至少委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)建筑消防設(shè)施進(jìn)行一次全面檢測(cè)，確保完好有效。檢測(cè)記錄應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確，存檔備查。5.9.4 定期對(duì)消防設(shè)備、器材、安全標(biāo)識(shí)、應(yīng)急照明、疏散導(dǎo)向燈等進(jìn)行檢查，確保完好。5.9.5 除有特別注明外，每月組織一次全面的消防安全檢查，并保持檢查記錄，檢查內(nèi)容應(yīng)包括：

—— 無(wú)存放易燃易爆物品和化學(xué)危險(xiǎn)品（商品除外）；

—— 消防通道、消防設(shè)施周圍、防火卷簾門下及機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)堆放物品（每天至少1次）； —— 防火門直觀應(yīng)無(wú)脫漆、無(wú)生銹、無(wú)變形、無(wú)損壞；閉門器應(yīng)能自動(dòng)靈活關(guān)閉，關(guān)閉后密閉性能好；門鎖應(yīng)開(kāi)門容易、牢固；門軸應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活?！?無(wú)亂接亂拉電線、超負(fù)荷用電； —— 排油煙裝置及煙道有定期清洗記錄；

—— 停車庫(kù)、裝卸區(qū)域及機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)吸煙（每2小時(shí)巡視一次）； —— 裝修施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)安全隱患（每2小時(shí)巡視一次）； —— 火災(zāi)隱患的整改及防范措施（限時(shí)完成）。5.9.6 每年至少進(jìn)行2次消防演習(xí)。5.10 應(yīng)急管理

5.10.1 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，應(yīng)配合甲方對(duì)自然災(zāi)害、事故災(zāi)難、公共衛(wèi)生及社會(huì)安全等突發(fā)緊急事件制定應(yīng)急預(yù)案。5.10.2 常見(jiàn)的突發(fā)事件包括：

—— 停電、停水； —— 溢水、水浸； —— 燃?xì)庑孤?—— 火警、火災(zāi)；

—— 電梯困人、自動(dòng)扶梯逆行； —— 盜竊、斗毆等治安事件； —— 人群擁擠、踩踏； —— 突發(fā)疾病、意外傷亡；

—— 車輛碰撞、自燃交通堵塞等。

5.10.3 定期開(kāi)展應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)及演練，保持應(yīng)急預(yù)案的適宜性、可操作性。

5.10.4 突發(fā)事件發(fā)生時(shí)應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，迅速展開(kāi)指揮協(xié)調(diào)、信息報(bào)告、緊急處置、秩序維護(hù)、搶險(xiǎn)救援、后勤保障等工作。

編制突發(fā)事件處理報(bào)告，內(nèi)容包括處置過(guò)程、原因調(diào)查、結(jié)果評(píng)估、預(yù)案改進(jìn)建議等，并向甲方或相關(guān)行政主管部門報(bào)告。5.10.5 工作記錄

工作記錄及時(shí)、清楚、完整。

監(jiān)控錄像資料、報(bào)警記錄不得刪改及擴(kuò)散，應(yīng)當(dāng)至少留存30日備查。