第一篇：臨沂市物業(yè)管理三星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

三星級物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 綜合管理服務(wù)

1.1 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。

1.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

1.3 客戶服務(wù)接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設(shè)臵值班人員。設(shè)臵并公示24小時服務(wù)電話。

1.4 24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理2日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。

1.5 對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復(fù)處理。

1.6 實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次服務(wù)資金的收支情況。

1.7 能提供3種以上便民（無償）服務(wù)，如電瓶車接送、配臵手推車、郵件收發(fā)、信息咨詢等。

1.8 每年開展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動。

1.9 每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的70%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達90% 以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達90%以上。房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù) 2.1 房屋管理

2.1.1 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)臵物管理規(guī)定等規(guī)章制度。2.1.2 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。

2.1.3 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。

2.1.4 房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。

2.1.5 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。2.1.6 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)臵，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。

2.1.7 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。2.2 巡查與維修養(yǎng)護 2.2.1 巡查

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括： ——每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定；

——每年檢查1次墻體、墻面； ——每年檢查1次頂棚； ——每年檢查1次樓梯、扶手；

——每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層； ——每年檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊； ——每年全面檢查1次樓板、地面磚； ——每季巡查1次小區(qū)各標(biāo)識； ——每月全面檢查1次公共門窗； ——每月巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等； ——每月巡查1次圍墻；

——每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； ——每月巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。2.2.2 維修服務(wù)

在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費用中支出的維修項目

應(yīng)在3日內(nèi)組織修復(fù)；需要動用維修資金的，應(yīng)及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并于3日內(nèi)

向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。2.3 裝飾裝修管理

2.3.1 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾

裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。2.3.2 裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋

外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報

告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。2.3.3 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

2.3.4 委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在3～5日內(nèi)清運。

自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?～5日內(nèi)清運。共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù) 3.1 供配電

3.1.1 每日1次對設(shè)備運行狀況進行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。3.1.2 高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。

3.1.3 配電室安全標(biāo)識、安全防護用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。3.1.4 無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。3.2 公共照明

3.2.1 院落、樓道照明每月巡查1次，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

3.2.2 公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形、無銹蝕，完好率85%以上。3.3 電梯

3.3.1 電梯設(shè)備運行情況每日巡查1次，建立記錄。

3.3.2 保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。

3.3.3 委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期對電梯進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》。對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。3.3.4 電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立

即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。3.4 給排水 3.4.1 生活供水

3.4.1.1 泵房設(shè)備運行情況每日檢查1次；地下室、管道井等 部位明裝管線、閥門巡查每月1次。

3.4.1.2 水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。3.4.1.3 水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進行化驗，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

3.4.1.4 水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護網(wǎng)并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性。

3.4.1.5 泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防止蛇鼠等小動物進入。

3.4.2 雨污水排放

3.4.3 公共污水管道每年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。3.4.4 雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。

3.4.5 污水提升泵檢查保養(yǎng)每年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。

3.4.6 雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。

3.4.7 不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。3.5 供熱設(shè)施

3.5.1 自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護和管理。

3.5.2 每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。3.5.3 供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員，每6小時對機房和設(shè)備巡視1次，并做好設(shè)備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。

3.5.4 維修人員每日10:00、22:00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時采取整改措施，暫時不能解決的應(yīng)及時上報主管部門。

3.6 安全防范設(shè)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養(yǎng)工作：

——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：

.設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；

.按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng)；

.設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)?！T禁系統(tǒng)，做到：

.每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；.門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；

.一般性故障2小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)?！娮友哺龅剑?/p>

.調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行；

.保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常?！芙绶婪断到y(tǒng)，做到：

.主機除塵，壓線端子牢固，每年對射探頭牢固性檢查1次；.報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準(zhǔn)確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；

.系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。3.7 防雷接地系統(tǒng)

3.7.1 每年對避雷裝臵進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)。3.7.2 高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。協(xié)助公共秩序維護服務(wù) 4.1 人員要求

4.1.1 專職公共秩序維護人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，有較強的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。

4.1.2 有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備。4.1.3 配備對講裝臵或必要的安全護衛(wèi)器械。4.2 門崗

4.2.1 建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。

4.2.2 保障值班電話暢通，接聽及時。

4.2.3 各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設(shè)立崗，按照委托

合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。

4.2.4 對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。

4.2.5 對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。4.2.6 保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。4.3 巡邏

4.3.1 制定詳細(xì)的巡查方案，小區(qū)院落、車庫、車場每3小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。

4.3.2 每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢 通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

4.3.3 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。

4.4 車輛管理

4.4.1 按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識牌和標(biāo)線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識規(guī)范。4.4.2 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通

道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。

4.4.3 車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配臵齊全并保持正常使用。

4.4.4 收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。

4.4.5 車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。4.4.6 非機動車應(yīng)定點停放。4.5 監(jiān)控

4.5.1 設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。4.5.2 監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應(yīng)按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理。

4.5.3 監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。4.6 緊急事故防范

4.6.1 對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

4.6.2 對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

4.6.3 每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。5 保潔服務(wù) 5.1 樓內(nèi)保潔

5.1.1 樓層通道和樓梯臺階，每日清潔1次，地面每周濕拖1次。5.1.2 樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次。

5.1.3 天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次。5.1.4 共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。5.1.5 電梯轎廂地面、四壁每日清潔1次，目視干凈。5.2 外圍保潔 5.2.1 道路每日清掃1次，目視無明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣及時清掃主要道路，方便出行。

5.2.2 綠化帶每2日清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無雜物。

5.2.3 水景開放期內(nèi)，每2日清潔1次，水面無明顯漂浮物。5.2.4 休閑娛樂、健身設(shè)施每2日擦拭1次。設(shè)施表面干凈，地面無雜物。

5.2.5 3米以下庭院燈、草坪燈每月清潔1次，目視干凈。

5.2.6 標(biāo)識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每月清潔1次，目視干凈。5.2.7 天臺、明溝、上人屋面每2月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢。5.2.8 設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。

5.3 車庫、車棚

5.3.1 地面每2日清潔1次，每2月沖刷1次。保持空氣流通，地面無明顯雜物、垃圾、積水。

5.3.2 天花板、墻面每季清潔1次，無蜘蛛網(wǎng)。

5.3.3 門窗、消防箱、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每季清潔1次。

5.4 垃圾收集與處理

5.4.1 應(yīng)設(shè)臵生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。

5.4.2 建筑垃圾設(shè)臵臨時垃圾池，集中存放，定期外運。5.4.3 垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。5.5 衛(wèi)生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每半年進行1次，無明顯鼠跡。6 綠化服務(wù)

根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應(yīng)做到：

——對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果； ——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；

——對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，存活率達到90%，土地?zé)o明顯裸露； ——適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；

——樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。

第二篇：三星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

三星級酒店客房的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、酒店是建筑

酒店的建筑結(jié)構(gòu)良好，內(nèi)外裝修采用較高檔建筑材料，布局基本合理，外觀具有一定的特色或特色或地方民族風(fēng)格。

二、前廳

有與接待能力相適應(yīng)的前廳。內(nèi)裝修美觀、別致。設(shè)有與酒店規(guī)模、星級相應(yīng)的總服務(wù)臺。

三、客房

1、客房數(shù)：至少有50問可供出租的房間。

2、標(biāo)間客房裝修、家具、面積：室內(nèi)裝修良好美觀，有梳妝臺或?qū)懽峙_、衣櫥及衣架、軟墊床、座椅或簡易沙發(fā)、床頭控制柜、臺燈、床頭燈等配套家具。室內(nèi)滿鋪地毯，或為木板地，室內(nèi)采用區(qū)域照明且目的物照明度良好。室內(nèi)面積較寬敞。

3、客房衛(wèi)生設(shè)備：每間客房有衛(wèi)生間，裝有抽水馬桶、梳妝臺，并配備面盆、梳妝鏡，浴缸帶淋浴噴頭，均配有浴簾。采取有效的防滑措施。衛(wèi)生間采用較高級建筑材料裝修地面。墻面，色調(diào)柔和，目的物照明度良好。有良好的排風(fēng)系統(tǒng)或排風(fēng)器，110220伏電源插座，24小時供應(yīng)冷、熱水。

4、室溫及通風(fēng)條件：有能夠保證室溫適宜的分離式空調(diào)或中央空調(diào)，通風(fēng)良好。

5、通訊設(shè)備：每間客房有市內(nèi)直撥電話，并可通過總機通國內(nèi)和國際長途電話。電話及旁備有說明及市內(nèi)電話薄。

6、視聽設(shè)備：客房內(nèi)有彩色電視機、音響設(shè)備。

7、防噪音和閣音：具備有效的防噪音及閣噪音措施。

8、窗簾：客房內(nèi)均有遮光窗簾。

9、套房：有套房。

10、單人間：有適量的單人間。

11、客房內(nèi)的文具用品：設(shè)有與酒店本身星級一致是文具用品。

四、餐廳

有與客房接待能力相適應(yīng)的中餐廳、西餐廳、咖啡廳和宴會廳（或多功能廳兼用的宴會廳）。

五、酒吧

有正式酒吧。

六、廚房設(shè)施

1、墻面滿鋪瓷磚，應(yīng)用防滑材料滿鋪地面。

2、冷菜間與熱菜間分開，并有充分的冷庫、洗碗間位置合理，廚房內(nèi)不應(yīng)堆垃圾，廚房溫度應(yīng)適宜，有充足的排風(fēng)措施、廚房與餐廳之間，有起隔音。隔熱和閣氣味作用的進出分開的彈簧門。

七、公共區(qū)域設(shè)施和設(shè)備

1、停車場：為客人提供回車線或停車場

2、電梯：三層樓以上的樓房設(shè)充足的客用電梯。

3、空調(diào)：（度假村不要求一定設(shè)中央空調(diào)）公共區(qū)域有中央空調(diào)。

4、公共電話在大廳內(nèi)設(shè)可撥通市內(nèi)的公用電話，配備市內(nèi)電話薄。

5、公共衛(wèi)生間在公共場所應(yīng)分設(shè)供男、女賓使用的衛(wèi)生間。

6、照明應(yīng)急措施：有應(yīng)急供電專用線，并在公共區(qū)域設(shè)有應(yīng)急照明燈。

7、殘疾人設(shè)施：門廳有殘疾人出入坡道，有專為殘疾人服務(wù)的客房，該房間內(nèi)設(shè)備能滿足殘疾人生活起居的一般要求。

8、舞廳：有舞廳。

9、按摩室：有按摩室。

10、商店：設(shè)小商場。

11、理發(fā)（美容）室：設(shè)理發(fā)室。

12、公共休息閱覽處：設(shè)公共休息閱覽處。

13、書店：有售書前廳。

14、會議場所：設(shè)有適量的會議場所。

15、多功能廳：有多功能廳。

八、服務(wù)項目

1、門衛(wèi)應(yīng)接：設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員，16小時迎送客人。

2、行李：有專職行李員，專用行李，24小時為客人搬運行李好房間。設(shè)小件行李存放處。

3、總服務(wù)臺：

（1）有中英文標(biāo)志，分區(qū)段設(shè)置接待、問詢、預(yù)訂、結(jié)賬，24小時有工作人員侯提供服務(wù)。提供留言服務(wù)。

（2）、結(jié)賬要求：能提供簡便快速的結(jié)賬服務(wù)。

（3）、預(yù)訂客房、餐飲服務(wù)有完整的預(yù)訂系統(tǒng)，可及時接受國內(nèi)。國際客房預(yù)定。

4、貴重物品保存：設(shè)有月賂人員和客人同時開啟的貴重物品保險箱。

5、值班經(jīng)理：酒店設(shè)值班經(jīng)理，24小時接待客人。

6、大堂經(jīng)理：設(shè)大堂經(jīng)理，18小時在前廳服務(wù)。

7、尋人服務(wù)：提供尋人服務(wù)。

8、出租汽車：提供代客預(yù)訂和安排出租汽車服務(wù)。

9、為殘疾人服務(wù)：為殘疾人提供特殊服務(wù)。

10、語言要求：能用一種以上外（英語為必備語言）服務(wù)。

11、宣傳資料：總服務(wù)臺提供酒店服務(wù)項目宣傳品、酒店價目表、中英本市交通圖，出售全國旅游交通圖。本市和全國主要旅游景點介紹、飛機、鐵路時刻表、中國日報（英文版）和中國旅游報。

12、信用卡服務(wù)：可接受中國銀行指定種類的信用卡。

13、客房：

（1、客房和衛(wèi)生間每天全面清掃整理1次，更換床單和枕套，客用品和消耗平補充齊全。

（2）、開夜床服務(wù)：提供開夜床服務(wù)，設(shè)置晚安卡。

（3）、飲用水：24小時保證冷熱飲用水及冰塊供應(yīng)，并免費提供茶葉。

（4）、客房內(nèi)微型酒吧：客房內(nèi)設(shè)微型酒吧（包括小冰箱），提供充足飲料，并在適當(dāng)位置放置烈酒，備有飲酒器具和酒單。

（5）、會客服務(wù)：客人在房間會客，可應(yīng)要求提供加椅，和茶水服務(wù)。

14、電話服務(wù)的語言要求：能用2種外語（其中1種是英語）為客人接通國內(nèi)、國際長途電話。

15、洗衣：提供干洗、濕洗、熨燙服務(wù)。

16、.叫醒服務(wù)：提供叫醒服務(wù)。

17、送餐服務(wù)：備有送餐菜單，18小時提供中式、西式早餐或便餐送餐服務(wù)，并有可掛置門外的送餐牌。

18、閉路電視：有閉路電視演播，并有節(jié)目單，播放內(nèi)容應(yīng)符合中國政府規(guī)定，有2個閉路頻道，每日不少與2次播放，晚間結(jié)束播放時間不早于12點。

19、擦鞋服務(wù)：能提供擦鞋服務(wù)。

20、客房文字宣傳傳品：有酒店服務(wù)指南。價目表，住宿規(guī)章、本市旅游風(fēng)景點介紹。本市旅游交通圖、中國日報（英文版）及中國旅游報。

21、餐飲

（1）、餐廳服務(wù)：有酒吧服務(wù)，晚間營業(yè)時間一般至夜間12點。

（2）、咖啡廳：咖啡廳營業(yè)時間不少于16小時。

（3）、自助餐：能提供啟助早餐。

（4）、風(fēng)味餐、宴會：提供風(fēng)味餐和中西式宴會服務(wù)。

（5）、服務(wù)人員語言要求：餐廳主管。領(lǐng)班及主要服務(wù)員能用英語服務(wù)。餐廳能提供不少于2種外 語的服務(wù)。

22、醫(yī)療服務(wù)：必要時主管人提供就醫(yī)方便。

23、商品服務(wù)：出售旅游日常用品。旅游紀(jì)念品。工藝品等商品。

24、郵電及商務(wù)服務(wù)：代售郵票，代發(fā)信件、電報。電信，代辦行李托運。沖印膠卷。日常用品修理。

第三篇：物業(yè)三星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)專題

三 星 級

一、綜合管理服務(wù)

1、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。

2、承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、客戶服務(wù)場所工作時間不少于8小時，其它時間設(shè)臵值班人員。設(shè)臵并公示24小時服務(wù)電話。4、24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理2日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。

5、對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復(fù)處理。

6、實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次物服資金的收支情況。

7、能提供三種以上便民（無償）服務(wù)，如電瓶車接送、配臵手推車、郵件收發(fā)、信息咨詢等。

8、每年開展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動。

9、每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的70%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達90%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達90%以上。

二、房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù)

1、房屋管理

（1）制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)臵物管理規(guī)定等規(guī)章制度。

（2）每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。

（3）小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。

（4）房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。

（5）樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。

（6）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)臵，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。

（7）對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

2、巡查與維修養(yǎng)護（1）巡查

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：

——每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定；

——每年檢查1次墻體、墻面； ——每年檢查1次頂棚； ——每年檢查1次樓梯、扶手；

——每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層； ——每年檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊； ——每年全面檢查1次樓板、地面磚； ——每季巡查1次小區(qū)各標(biāo)識； ——每月全面檢查1次公共門窗； ——每月巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等； ——每月巡查1次圍墻； ——每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； ——每月巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。（2）維修服務(wù)

在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費用中支出的維修項目在3日內(nèi)組織修復(fù)；需要動用維修資金的，應(yīng)及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并于3日內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。

3、裝飾裝修管理

（1）受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。

（2）裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

（3）裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

（4）委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在3-5日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?-5日內(nèi)清運。

三、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)

1、供配電

（1）每日1次對設(shè)備運行狀況進行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。

（2）高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。

（3）配電室安全標(biāo)識、安全防護用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。

（4）無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。

2、公共照明

（1）院落、樓道照明巡查每月1次，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

（2）公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形、無銹蝕，完好率85%以上。

3、電梯

（1）電梯設(shè)備運行情況每日巡查1次，建立記錄。

（2）保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。

（3）委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》，并對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。

（4）電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。

4、給排水（1）生活供水

①泵房設(shè)備運行情況每日檢查1次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每月1次。

②水泵、閥門進行全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。

③水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進行化驗，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

④水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護網(wǎng)并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性。

⑤泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進入。

（2）雨污水排放

①公共污水管道每年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。②雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。

③污水提升泵檢查保養(yǎng)每年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。

④雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。⑤不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。

5、供熱設(shè)施

（1）自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線的維護和管理。

（2）每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。（3）供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員，每6小時巡視一次機房和設(shè)備，并做好設(shè)備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。

（4）維修人員每日10：00、22：00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時采取整改措施，暫時不能解決的應(yīng)及時上報主管部門。

6、安全防范設(shè)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養(yǎng)工作：

——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：

●設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；

●按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng)；

●設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)?！T禁系統(tǒng)，做到：

●每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常； ●門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；

●一般性故障2小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)?！娮友哺?，做到：

●調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行；

●保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

——周界防范系統(tǒng)，做到：

●主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次； ●報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準(zhǔn)確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；

●系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。

7、防雷接地系統(tǒng)

（1）每年對避雷裝臵進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)。

（2）高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。

四、協(xié)助公共秩序維護服務(wù)

1、人員要求

（1）專職公共秩序維護人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，有較強的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。

（2）有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備。

（3）配備對講裝臵或必要的安全護衛(wèi)器械。

2、門崗

（1）建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。

（2）保障值班電話暢通，接聽及時。

（3）各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設(shè)立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。

（4）對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。

（5）對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。

（6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。

3、巡邏

（1）制定詳細(xì)的巡查方案，小區(qū)院落、車庫、車場每3小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。

（2）每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

（3）巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。

4、車輛管理

（1）按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識牌和標(biāo)線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識規(guī)范。

（2）按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。

（3）車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配臵齊全并保持正常使用。

（4）收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。

（5）住宅小區(qū)中的車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。（6）非機動車應(yīng)定點停放。

5、監(jiān)控

（1）設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。

（2）監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應(yīng)按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理。

（3）監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

6、緊急事故防范

（1）對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（2）對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

（3）每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、保潔服務(wù)

1、樓內(nèi)保潔

（1）樓層通道和樓梯臺階，每日清掃1次，地面每周濕拖1次。（2）樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次。

（3）天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次。（4）共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。（5）電梯轎廂地面每日清潔1次，目視干凈。

2、外圍保潔

（1）主要道路每日清掃1次，目視無明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣清掃主要道路，方便出行。

（2）綠化帶：每2日清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。綠化帶無雜物。

（3）水景：開放期內(nèi)，每2日清潔1次。水面無明顯漂浮物。（4）休閑娛樂、健身設(shè)施：每2日擦拭1次。設(shè)施表面干凈，地面無雜物。

（5）3米以下庭院燈、草坪燈：每月清潔1次，目視干凈。（6）標(biāo)識、宣傳牌、信報箱、景觀小品：每月清潔1次，目視干凈。

（7）天臺、明溝、上人屋面：每2月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。

（8）設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。

3、車庫、車棚

（1）地面每2日清潔1次，每2月沖刷1次。保持空氣流通，地面無明顯雜物、垃圾、積水。

（2）天花板、墻面每季清潔1次，無蜘蛛網(wǎng)。

（3）門窗、消防栓、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每季清潔1次。

4、垃圾收集與處理

（1）應(yīng)設(shè)臵生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。

（2）建筑垃圾設(shè)臵臨時垃圾池，集中存放，定期外運。（3）垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。

5、衛(wèi)生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每半年進行1次，無明顯鼠跡。

六、綠化服務(wù)

根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應(yīng)做到：

——對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果；

——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%； ——適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害； ——樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。

第四篇：物業(yè)三星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

三星級

一、綜合管理服務(wù)

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊；

（二）承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全；

（三）客戶服務(wù)接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設(shè)置值班人員，設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話；

（四）24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修，急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理2日內(nèi)完成（預(yù)約除外）；

（五）對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復(fù)處理；

（六）能提供3種以上便民（無償）服務(wù)，如配置手推車、郵件收發(fā)、信息咨詢等；

（七）每年開展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動；

（八）每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的75%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達85%以上，對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達90%以上。

二、房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù)

（一）房屋管理

1.制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度；

2.每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃；

3.小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯； 4.房屋外觀完好、整潔，對外墻面磚、涂料等裝飾材料進行定期巡視，發(fā)現(xiàn)脫落、有污跡的及時編制維修計劃，適時組織維修；

5.樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部位及設(shè)施牢固、無裂縫、無破損，使用安全； 6.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損；

7.對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關(guān)行政主管部門。

（二）維修養(yǎng)護

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際建設(shè)情況，做好下列房屋維護巡查工作并做好記錄：

（1）每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定；（2）每年檢查1次墻體、墻面；（3）每年檢查1次頂棚；

（4）每年檢查1次樓梯、扶手；

（5）每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；（6）每年檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；（7）每年全面檢查1次樓板、地面磚；（8）每季巡查1次小區(qū)各標(biāo)識；（9）每月全面檢查1次公共門窗；

（10）每月巡查1次路面、側(cè)石、窨井蓋等；（11）每月巡查1次圍墻；

（12）每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設(shè)施、兒童樂園等。

2.在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理；依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費用中支出的維修項目應(yīng)在3日內(nèi)組織修復(fù)；需要動用住宅專項維修資金的，應(yīng)及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并于3日內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。

（三）裝飾裝修管理

1.受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項；

2.裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻、制止，拒不改正的，報告業(yè)主委員會和相關(guān)行政主管部門；

3.裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的按照約定處理；

4.裝修產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在3～5日內(nèi)清運。

三、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)

（一）公共照明

1.院落、樓道照明每月巡查1次，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；

2.保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求；

3.公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形；完好率90%以上。

（二）雨污水排放

1.公共污水管道每年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通；

2.雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞； 3.污水提升泵每年檢查保養(yǎng)1次，定期對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理； 4.雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖；

5.不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。

（三）安全防范設(shè)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實際情況，做好下列維護保養(yǎng)工作： 1.監(jiān)控系統(tǒng)：

（1）設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；（2）按設(shè)備使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng)；

（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，應(yīng)及時進行修復(fù)，需動用住宅專項維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施。

2.門禁系統(tǒng)：

（1）每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；（2）門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；

（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障2小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)；需動用住宅專項維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施。3.周界防范系統(tǒng)：

（1）主機除塵，壓線端子牢固，每年對射探頭牢固性檢查1次；

（2）報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準(zhǔn)確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；

（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)；需動用住宅專項維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施。

（四）防雷接地系統(tǒng)

1.每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)； 2.高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。

四、協(xié)助公共秩序維護服務(wù)

（一）人員要求

1.專職公共秩序維護人員以中青年為骨干，身體健康，有較強的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序；

2.有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備； 3.配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。

（二）門崗 1.建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位； 2.值班電話暢通，接聽及時； 3.各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設(shè)立崗，按要求進行出入車輛管理、訪客登記；

4.對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實；

5.對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)； 6.保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。

（三）巡邏

1.制定詳細(xì)的巡查方案，小區(qū)院落每3小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次；

2.每天定時巡查樓梯間等樓內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象； 3.巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。

（四）車輛管理

1.按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識牌和標(biāo)線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識規(guī)范；

2.按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正； 3.非機動車應(yīng)定點停放。

（五）監(jiān)控

1.設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實；

2.監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應(yīng)按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理； 3.監(jiān)控的錄像資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（六）緊急事故防范

1.對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人；事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施；

2.對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時報告相關(guān)部門，并協(xié)助其實施維修； 3.每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、保潔服務(wù)

（一）樓內(nèi)保潔

1.樓層通道和電梯前廳，每日清潔1次，每兩日濕拖一次；保持干凈整潔，樓梯臺階每周清潔1次，每兩周濕拖1次，干凈整潔；

2.樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次，欄桿每月清潔1次； 3.天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次； 4.樓內(nèi)共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。

（二）外圍保潔

1.道路每日保潔1次，雨雪天氣及時清掃主要道路，方便出行；

2.綠化帶每2日保潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無雜物； 3.水景開放期內(nèi)，定期清潔，水面無明顯漂浮物；

4.休閑娛樂、健身設(shè)施每2日擦拭1次，設(shè)施表面干凈； 5.3米以下庭院燈、草坪燈每月清潔1次，目視干凈；

6.標(biāo)識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每月清潔1次，目視干凈； 7.天臺、明溝、上人屋面每2月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢； 8.設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。

（三）垃圾收集與處理

1.垃圾桶布局合理，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾； 2.建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池，集中存放，定期外運； 3.垃圾桶、果皮箱每周清潔1次，每周消殺1次。

（四）衛(wèi)生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每半年進行1次，無明顯鼠跡。

六、綠化服務(wù)

（一）對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果；

（二）定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；

（三）對草坪、花卉、綠籬、樹木等適時補植更新，存活率達到90%，土地?zé)o明顯裸露；

（四）適時進行防凍保暖；定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；

（五）樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦

第五篇：物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，中國物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實情況，于2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》)，從物業(yè)管理服務(wù)的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等六個方面界定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，制定了三個等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，作為物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定物業(yè)服務(wù)等級，約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及測算物業(yè)服務(wù)價格的參考依據(jù)。《標(biāo)準(zhǔn)》的具體規(guī)定如下：一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

(一)基本要求

(1)服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

(2)承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

(3)管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

(4)有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

(5)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

(6)設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)，其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

(7)根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。

(8)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。．

(9)按合同約定規(guī)范使用住宅專項維修資金。

(10)每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80％以上。

(二)房屋管理

(1)對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

(2)根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

(3)每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

(4)按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

(5)對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

(6)小區(qū)主出人口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。

(三)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

(1)對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。

(2)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺賬)，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

(3)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。

(4)對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

(5)載人電梯24小時正常運行。

(6)消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

(7)設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

(8)小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

(9)路燈、樓道燈完好率不低于95％。

(10)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

(四)協(xié)助維護公共秩序

(1)小區(qū)主出人口24小時站崗值勤。

(2)對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控。

(3)對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

(4)對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。

(5)對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

(五)保潔服務(wù)

(1)高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運2次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

(2)合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

(3)小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查。1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

(5)二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

(6)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。

(六)綠化養(yǎng)護管理

(1)有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

(2)草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

(3)花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。

(4)定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

(5)定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

二級三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參見教材

物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在使用以上標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

(1)《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用本標(biāo)準(zhǔn)。

(2)《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務(wù)等級，級別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。

(3)《標(biāo)準(zhǔn)》各等級服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等六大項主要內(nèi)容組成?！稑?biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。

(4)選用《標(biāo)準(zhǔn)》時，應(yīng)充分考慮住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主(使用人)的居住消費能力等因素，選擇相應(yīng)的服務(wù)等級。