第一篇：淺議家居商場的物業(yè)管理

淺議家居商場的物業(yè)管理

摘要：目前中國家居商場現(xiàn)狀，魚龍混雜、群雄紛爭，形成以大中城市為主的流通渠道局面，家居商場的物業(yè)管理從單一的管理轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性、專業(yè)性的服務(wù)并不斷的向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)軍，此類賣場既有紅星美凱龍、好百年、吉盛偉邦、居然之家等尋求全國布點的大鱷，也有金盛、歐亞達(dá)等區(qū)域品牌運營商，現(xiàn)全國賣場總面積已超過5000萬平方米，貫穿起中華大地的每一個城市乃至主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)，形成了完整的銷售網(wǎng)絡(luò)。

本文從家居物業(yè)管理者的角度，結(jié)合本公司開展家居商場物業(yè)管理工作的實際情況，概述了家居商場在物業(yè)管理中的重要作用和重要意義，分析開展家居商場服務(wù)中遇到的問題和提出相關(guān)改進(jìn)措施，并且提出未來家居商場物業(yè)管理發(fā)展的趨勢，以供探討?！娟P(guān)鍵詞】： 家居商場 物業(yè)管理 商業(yè)物管

一、某項目家居商場的概況及管理的基本情況。

某家居商場位于深圳市XXX區(qū)，占地面積3萬平方米，綠化率２0%，總建筑面積4.8萬平方米，共由四層組成，總建筑高度20米，地面停車位280個，共有商鋪300個，以經(jīng)營建材與家具為主，同時規(guī)劃有裝飾設(shè)計公司、銀行、電子行業(yè)。

該家居商場內(nèi)配置了12臺OTS手扶電梯，2臺三菱觀光電梯，3臺迅達(dá)貨梯，約克水冷柜式中央空調(diào)30臺，商場裝修檔次高檔，購物環(huán)境好，裝修規(guī)模與檔次超越龍華與觀瀾同類的家居商場。

家居商場管理部門分為物業(yè)部、營運部、企劃部、財務(wù)部、招商部、人力資源部等6個部門，總?cè)藬?shù)為90人。

其中物業(yè)部服務(wù)人員為41人：包括物業(yè)總監(jiān)1人、物業(yè)經(jīng)理1人、物業(yè)主管1人、安全主管1人、消防專員3人、客服主管1人、客服專員2人、秩序維護(hù)人員25名，電工及維修工6人。主管以上物業(yè)服務(wù)人員全部為物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)，大專以上文化。清潔及消殺工作，外包給專業(yè)清潔公司，共有清潔工15人。

二、家居商場物業(yè)管理存在的問題。

1、安全管理存在的問題。

（1）開放式的家居商場管理，盜竊事件時有發(fā)生。

該家居商場內(nèi)有3個出入口，出入人員復(fù)雜，停車場為開放式車場，不設(shè)收費崗?fù)ぃ鈦碥囕v和人員可以自由進(jìn)出，場內(nèi)各安全通道四通八達(dá)，安全管理對象范圍廣，加上安全保衛(wèi)組織不夠嚴(yán)密，給作案分子留下作案機會，特別是作案慣犯采取聲東擊西的作案方法，盜竊案件時有發(fā)生。如，通常情況下，為了使盜竊成功，同時有三到四個嫌疑人員到達(dá)一個商鋪，其中有兩人在導(dǎo)購員的指引下參觀商品及談價，將導(dǎo)購員吸引開，其他兩人在商鋪內(nèi)到處觀察并翻閱商鋪資料與抽屜，發(fā)現(xiàn)有貴重物品（手機、筆記本電腦、錢包等）時立即偷走。在成功偷竊后，按不同的路線撤退。此時，吸引導(dǎo)購員的兩名人員借故離開。待導(dǎo)購員回到坐位發(fā)現(xiàn)丟失物品時，再向物業(yè)部報告。物業(yè)部立即采取補救措施，但破案時間上已錯失良機，犯罪分子已逃脫作案現(xiàn)場。

（2）消防管理存在的問題。

1）、消防設(shè)備檢查維護(hù)不到位系統(tǒng)難以正常運轉(zhuǎn)。

家居商場消防設(shè)備設(shè)施在工程驗收合格或取得檢驗合格證后，對消防設(shè)備的管理水平不高。

部分些商鋪在裝修時或日常經(jīng)營中會對煙感器、噴淋頭、消防栓進(jìn)行包裹或封閉，使得消防設(shè)施難以在緊急情況下正常使用。

同時消防管理人員未定時巡查、檢查或檢查不到位，使消防安全隱患問題長時間存在。

消防聯(lián)動系統(tǒng)未按規(guī)定時間檢測試驗，對聯(lián)動系統(tǒng)功能難以掌握，存在嚴(yán)重管理問題，更無法采取相關(guān)的解決措施。

2）、未按規(guī)定時間組織消防演練，演練實戰(zhàn)情況不容樂觀。目前很多家居商場每年會進(jìn)行一到二次的大型消防演練，但是消防演練的針對性、目的性不強。

首先公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)不太重視消防演練、未嚴(yán)格按消防制度執(zhí)行；其次未做到全員參與、且參練人員未明白演練的重要性及目的性，常以無所謂的態(tài)度參與演練，因此在疏散和實操滅火器材時，基本上未

進(jìn)入實戰(zhàn)狀態(tài)，從而未達(dá)到實戰(zhàn)演練目的。

3）、消防培訓(xùn)未安排、不定期、培訓(xùn)內(nèi)容不齊全。

按照深圳市經(jīng)濟特區(qū)消防條例第十三條第六款規(guī)定：對職工進(jìn)行消防安全宣傳教育，有針對性地組織消防演練。

消防宣傳教育對于商場物業(yè)管理來說是非常重要的，商場作為公眾聚集場所，能否保證員工及客戶的安全，關(guān)健在于商場員工的安全意識有多高及檢查整改是否到位，安全意識可以決定檢查的是否認(rèn)真及負(fù)責(zé)。

但目前商場的消防宣傳教育的不定期、不安排、不規(guī)范、教育的內(nèi)容欠缺、教育人員知識的缺乏、政策的跟蹤了解不到位、參與人員不端正的態(tài)度、教育培訓(xùn)走形式走過場的情況，造就了現(xiàn)在的消防宣傳教育工作很難開展或開展了而無培訓(xùn)意義。

如一次轄區(qū)的消防大隊在例行消防檢查中問到：貴司的消防宣傳教育如何？相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)隨口便答復(fù)：每月消防宣傳教育培訓(xùn)全體員工不少于兩次。例檢完后，消防人員走出商場門口便抽出一名員工問：消防“四個能力”是指那“四個能力”？該員工只答對了兩個，答錯兩個。消防人員當(dāng)場糾正后，就對公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)說道：消防宣傳教育仍需加強。

4）、消防日常巡查未落實責(zé)任制。

在消防日常巡查中未能定時巡查，未落實責(zé)任制，責(zé)任心不強，通常發(fā)現(xiàn)有安全通道堵塞，防火門未保持關(guān)閉狀態(tài)，商鋪違章用電，吸煙、存放松節(jié)油及易燃易爆物品、燒香等情況時未能及時制止及采取有效的解決措施。

此類情況嚴(yán)重影響到了家居商場的消防安全，也隨時可能給家居商場造成毀滅性的損失。

5）、消防規(guī)章制度制定不規(guī)范，制度落實不嚴(yán)格。

現(xiàn)實中很多物業(yè)的消防安全管理制度的制定不規(guī)范或制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度卻未落實到日常的管理當(dāng)中，家居商場同樣有此類問題存在，消防管理制度不健全，消防制度執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)不足未及時進(jìn)行改進(jìn)，制度未按規(guī)定嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。

2、家居商場的水冷柜機中央空調(diào)管理存在的問題。

該家居商場現(xiàn)有水冷式中央空調(diào)機組共25臺（22臺50匹，3臺60匹）設(shè)備投入使用時間較長，已達(dá)3年，存在部分設(shè)備零部件老化的問題，在循環(huán)補水、電壓不正常及風(fēng)機盤管未按規(guī)定清洗的情況下，值班人員又未按規(guī)定的時間巡視及發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，造成了部分設(shè)備不制冷、水塔漏水、管道有塵灰、水循環(huán)不正常等原因，引起設(shè)備故障頻繁發(fā)生，商鋪、客戶不斷投訴的情況。

3、家居商場自動扶梯及電梯的管理存在的諸多問題。家居商場工程部在前期物業(yè)介入時，未派電梯專業(yè)管理人員在電梯安裝、調(diào)試及通過檢驗機構(gòu)檢驗合格期間來跟進(jìn)電梯施工質(zhì)量、安全監(jiān)督，而是直接由電梯公司移交給世峰群興家居商場工程部。

同時，在OTS電梯廠家與公司簽訂電梯設(shè)備質(zhì)量免保期間，管理處在沒有電梯管理員的情況下，安排運行班電工負(fù)責(zé)電梯日常使用巡視和維修保養(yǎng)監(jiān)督管理；因運行值班人員對電梯的不專業(yè)，造成電梯技術(shù)檔案資料收集、歸檔不齊全；電梯的維修保養(yǎng)工作基本由OTS電梯廠家說了算，加之電梯維修保養(yǎng)人員的技術(shù)、積極性不高，人員頻繁更換，管理上脫節(jié)，維修保養(yǎng)質(zhì)量不到位，維修不及時等原因，造成電梯轎廂經(jīng)常出現(xiàn)停運狀態(tài)，處理時間長等嚴(yán)重安全隱患問題。給商戶及客戶乘電梯帶來了恐懼感，商鋪及客戶投訴頻繁，商鋪對電梯維護(hù)管理的滿意度指數(shù)降低到至80%左右。

4、家居商場的建筑面積大，清潔人員負(fù)責(zé)區(qū)域大，清潔質(zhì)量不高的問題。

家居商場的總建筑面積為4.8萬平方米，是一個相關(guān)配套設(shè)施完善的大型家居商場，清潔工作承包給深圳市XXX清潔服務(wù)有限公司。家居商場每日產(chǎn)生的垃圾量大，需要進(jìn)行及時清掃的區(qū)域多，保潔的范圍廣。每位清潔人員負(fù)責(zé)清潔的區(qū)域大，對需要及時清掃、保潔的區(qū)域，得不到及時的處理，造成清潔質(zhì)量達(dá)不到要求。每日接到的投訴中，清潔方面的比例占20%，眾多商戶對此很不滿，對家居商場的形象帶來很大的負(fù)面的影響，商戶的滿意度下降。

5、綠化管理不善，雜草叢生垃圾遍地。

因綠化管理未承包給專業(yè)綠化公司養(yǎng)護(hù)，由清潔公司對綠化的修剪及清理雜草垃圾，但清潔人員的配置較少，對商場內(nèi)的衛(wèi)生保潔都

未能按標(biāo)準(zhǔn)完成，所以對一個附帶管理綠化的工作，清潔公司已沒有精力及時間去清理，因此造成了雜草叢生垃圾遍地，綠化植物高矮不齊，綠化美觀度下降，總體缺乏整齊感。

6、秩序維護(hù)隊員素質(zhì)及工作態(tài)度跟不上。

隨著秩序維護(hù)隊員人手緊缺情況的不斷加劇，秩序維護(hù)人員的招聘日益嚴(yán)竣，家居商場就不斷地降低招聘條件以求招到相應(yīng)的人數(shù)。隨著招聘條件的降低，保安工作崗位的福利待遇不高、社會認(rèn)可度低等各方面因素的影響，造成保安人員良莠不齊，在管理上有很大的困難。由于工作服務(wù)熱情不高，態(tài)度不夠好，商戶的投訴率高，為家居商場帶來很大負(fù)面的影響。

三、解決家居商場存在問題，提高商業(yè)信譽與購物環(huán)境，打造家居商場品牌形象。

1、加強安全知識學(xué)習(xí)，督促管理制度的落實，確保家居商場的安全、有序。

（1）、合理調(diào)配崗位人員，控制重點部位，提高員工的安全防范能力。

針對家居商場開放式管理存在的不安全隱患及商場內(nèi)人復(fù)雜等實際情況，通過案例培訓(xùn)學(xué)習(xí)，了解實際情況，建立應(yīng)急預(yù)案并組織模擬演練。

同時分別在賣場出入口及各安全通道口安裝監(jiān)控錄像，實施24小監(jiān)控，在明顯處懸掛溫馨提示，通過廣播通知商戶注保管好自身的財物安全。

安排機動人員著便衣進(jìn)入商場巡邏，發(fā)現(xiàn)有可疑人員進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)視。

在車場出入口安排反應(yīng)靈敏的退伍軍人值班，在接到出現(xiàn)被竊后立即采取封閉商場各出入口及車輛進(jìn)出口的等措施，抓獲犯罪嫌疑人員后按治安管理條例規(guī)定移交派出所處理。

采取以上安全保障措施后，有效地降低了案發(fā)率。據(jù)統(tǒng)計，2010年的案發(fā)率，比2009年降低了90%。

（2）、加強消防安全知識的學(xué)習(xí)，不斷提高消防安全意識，確保家居商場的消防安全。

1）、針對消防設(shè)備管理的特殊需求，實施嚴(yán)格的檢查整改制度。消防設(shè)備是任何物業(yè)消防安全的基礎(chǔ)保證，家居商場對消防系統(tǒng)的要求更高，因此必須制定嚴(yán)密的防火責(zé)任書并讓責(zé)任人簽署。

在發(fā)現(xiàn)違反消防規(guī)定的人員或商鋪時，按照防火責(zé)任書的相關(guān)條款進(jìn)行處理，限時整改，對于不按規(guī)定時間整改的人員或商鋪進(jìn)行停業(yè)整頓，直至整改完成后恢復(fù)正常營業(yè)。

對違反消防日常巡察及檢查規(guī)定不按時巡察檢查的員工，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即采取書面處分并按規(guī)定進(jìn)行處罰，屢教不改的員工，作開除處理，并通報全公司員工引以為戒。

2）、完善消防突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，消防演練時刻有準(zhǔn)備。完善火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案、緊急疏散方案，滅火作戰(zhàn)方案并定期進(jìn)行培訓(xùn)、突發(fā)性演練，培訓(xùn)的內(nèi)容包括商場的消防概況、消防設(shè)備的性能，發(fā)生火災(zāi)事故案例，應(yīng)急預(yù)案等，以提高員工的消防安全意識，在每次培訓(xùn)或演練結(jié)束后對培訓(xùn)或演練情況作出總結(jié)，找出不足，分析原因，總結(jié)經(jīng)驗，做出下一步改進(jìn)計劃。

新員工在上崗前必須經(jīng)過培訓(xùn)并熟悉消防基礎(chǔ)知識、火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案、緊急疏散預(yù)案、滅火作戰(zhàn)方案并經(jīng)考試合格后方可上崗，對不按規(guī)定要求上崗的員工作進(jìn)一步的脫產(chǎn)培訓(xùn)直至合格為止。

3）、收集消防基礎(chǔ)知識資料，定期進(jìn)行消防宣傳教育培訓(xùn)。消防宣傳教育培訓(xùn)應(yīng)根據(jù)項目的具體情況，收集消防基礎(chǔ)資料是消防培訓(xùn)的基礎(chǔ)，包含了消防基礎(chǔ)知識、“一暢兩會基本內(nèi)容”、“消防四個能力”報告火警程序、商場消防設(shè)備的概況等資料，對員工有針對性的教育。

在培訓(xùn)時，講究方式、時間、注意現(xiàn)場提問、互動及考試。目前很多的培訓(xùn)人員通常是按照課堂教學(xué)傳授式的單一培訓(xùn)，但這種培訓(xùn)方式不切合實際，應(yīng)采取多種形式培訓(xùn)，以員工聽懂掌握為主，一定要具有實操性，如引進(jìn)消防安全案例、視頻教育，讓員工能感覺身臨其境，增強消防安全意識，以達(dá)到教育培訓(xùn)的目的。

4）、落實“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防方針和“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的消防原則。

落實消防安全責(zé)任必須與責(zé)任員工簽訂責(zé)任狀，實施橫向到邊、縱向到底的網(wǎng)絡(luò)管理，明確規(guī)定職責(zé)與權(quán)限，落實誰主管、誰負(fù)責(zé)的消防原則，保證各樓層內(nèi)消防器材、設(shè)備的檢查維護(hù)及發(fā)生消防安全問題如何處理，處理時間、方式、處罰措施等以達(dá)到“預(yù)防為主、防消結(jié)合”消防工作方針。

5）、建立健全消防管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行。

消防安全管理制度作為消防安全管理的基礎(chǔ)條件，只有不斷完善制度執(zhí)行制度消防安全才得以保障。

消防安全制度建立臺帳的程序：確定制度范圍、消防專員擬定草案、物業(yè)主管修改草案、組織領(lǐng)導(dǎo)審核修改草案、總經(jīng)理審核批準(zhǔn)、執(zhí)行。消防安全管理制度臺帳建立包括：消防日常巡查制度、消防宣傳教育培訓(xùn)制度、安全設(shè)施管理規(guī)定、消防安全例會制度、緊急疏散方案、用火用電安全規(guī)定、火災(zāi)隱患整改制度、火警監(jiān)控報警程序、動火作業(yè)制度、消防應(yīng)急救援預(yù)案、滅火作戰(zhàn)方案等消防安全制度及應(yīng)急方案。消防安全制度臺帳的建立后應(yīng)制定落實的標(biāo)準(zhǔn)與要求，監(jiān)督檢查的時間，以確保消防制度的落實及消防安全。

2、定期對空調(diào)設(shè)備的巡查、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保家居商場良好的購物環(huán)境。

空調(diào)設(shè)備未超過規(guī)定的使用期限出現(xiàn)的頻繁故障，這里面存在著3個方面的原因：

1）、空調(diào)設(shè)備本身質(zhì)量問題。2）、安裝調(diào)試不到位。3）、維護(hù)管理缺陷。

設(shè)備本身及安裝調(diào)試的問題可以通廠家進(jìn)行技術(shù)更新或改造以達(dá)到設(shè)備合格質(zhì)量。

空調(diào)管理制度缺陷及人員所造成的原因，可在管理中加強管理，完善各項管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行各項管理制度。

如家居商場中央空調(diào)相關(guān)的記錄有：《家居商場中央空調(diào)年度維修保養(yǎng)計劃》、《家居商場空調(diào)水塔系統(tǒng)保養(yǎng)維修報告》、《家居商場中央空調(diào)水塔系統(tǒng)維修方案》、《家居商場中央空調(diào)巡查記錄》、《家居商場中央空調(diào)檢查記錄》、《家居商場空調(diào)報修程序》。

在發(fā)現(xiàn)以上空調(diào)相關(guān)問題時，可以現(xiàn)場處理的一般問題，必須現(xiàn)

場處理；現(xiàn)場無法處理的必須報物業(yè)維修班及時維修或空調(diào)維修單位維修。

3、家居商場出現(xiàn)電梯維護(hù)、維修質(zhì)量問題的解決措施。家居商場出現(xiàn)的諸多電梯問題，物業(yè)部采取了以下措施： 1）、按照合同規(guī)定，終止了與目前電梯公司的維修保養(yǎng)合同； 2）、物業(yè)部招聘一名電梯專業(yè)管理員；

3）、通過招標(biāo)選擇了合理價格，符合資質(zhì)要求及維修保養(yǎng)質(zhì)量管理較好的電梯維保公司—“深圳市冠菱電梯有限公司”。

根據(jù)電梯使用運行狀況，落實電梯管理員負(fù)責(zé)電梯日常管理、電梯的日常維修保養(yǎng)、配件更換監(jiān)督、日常使用巡查、報修等。

物業(yè)部通過多方面協(xié)調(diào)，將電梯技術(shù)檔案資料收集齊全，包括：電梯的出廠合格證，施工、電氣、機械圖紙，安裝使用說明書，廠檢報告，調(diào)試報告及市特種設(shè)備安全檢驗合格報告及使用證，施工存檔資料；

同時，對深圳市XXXX電梯有限公司合同、企業(yè)資質(zhì)、人員資格證，維修保養(yǎng)記錄，故障報告，配件更換單，日常巡視檢查記錄等資料及時收集、存檔。確保電梯維保資料完整，并對重要資料進(jìn)行長期保存。

物業(yè)部制定并嚴(yán)格落實了電梯機房管理制度、電梯巡查制度、電梯使用管理制度、電梯救援制度、電梯外包方維修保養(yǎng)管理制度及電梯責(zé)任人管理制度等。

物業(yè)部對電梯維保公司維修保養(yǎng)合同進(jìn)行以下嚴(yán)格約定： 1）電梯維保公司資質(zhì)必須為A類。

2）制定維修保養(yǎng)的月、季度、年度保養(yǎng)計劃、方案。3）維修保養(yǎng)質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)必須符合國家、地方規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理要求，落實保養(yǎng)內(nèi)容、時間等。

4）電梯困人必須10分鐘內(nèi)解救完成，電梯故障必須20分鐘到達(dá)現(xiàn)場處理。電梯維修保養(yǎng)人員必須2人配合進(jìn)行，嚴(yán)格按電梯操作規(guī)程操作，如實填寫維修保養(yǎng)記錄，經(jīng)電梯管理員核實并簽字確認(rèn)、存檔。電梯故障處理完成確認(rèn)無誤后及時提供電梯書面故障報告。

5）每年度政府主管機構(gòu)的定期電梯檢驗的申報、檢驗及取得安

全使用合格證等。

6）物業(yè)部、專職電梯管理員必須每月對電梯維修保養(yǎng)的質(zhì)量、安全進(jìn)行總結(jié)、評價，年度進(jìn)行總評價，作為維保合同是否續(xù)簽的依據(jù)。

7）定期組織物業(yè)部全體人員參與電梯應(yīng)急救援演練及對商戶電梯安全使用知識宣講。

除了以上合同約定，深圳市XXX電梯有限公司、物業(yè)部還與電梯行政主管部門協(xié)商溝通，在確保電梯運行安全的情況下，對電梯的門鎖開關(guān)、安全開關(guān)及易磨損部件等進(jìn)行更換和技術(shù)改進(jìn)，并通過市主管檢驗機構(gòu)檢驗合格，確保電梯的安全運行。

4、加強家居商場物業(yè)清潔的管理，給商鋪及客戶提供一個優(yōu)雅的購物環(huán)境。

1）、把清理垃圾的時間調(diào)整為中午12：00、下午16：00及晚上19：30，減少垃圾在商場內(nèi)的堆放時間。

2）、加強外圍的清掃力度，定時對車場等公共部位的清掃，保持公共部位干凈整潔。

3）、清潔工作人員的年齡普遍偏大，工作質(zhì)量及工作速度相對較低。為改變這種情況，要求清潔公司更換45歲以下的清潔工作人員，以提高清潔質(zhì)量及清潔速度。

4）、加強商場內(nèi)隨時保潔工作的力度，做到隨時商場無垃圾、水漬、污垢。

5）制定相關(guān)的清潔規(guī)章制度，規(guī)定清潔工作做到定時、定點、定人的方式進(jìn)行保潔工作并定時巡檢。

5、加強綠化管理，提高綠化美觀度與整體效果。

綠化養(yǎng)護(hù)未承包給專業(yè)綠化公司出現(xiàn)的綠化管理問題后，立即將將現(xiàn)有的綠化面積承包給具有相應(yīng)資質(zhì)的綠化公司進(jìn)行管理，解決綠化地在使用后定期清理垃圾、修剪及松土，提高綠化覆蓋率與整體效果。

6、增加秩序維護(hù)人員工資待遇，加強對秩序維護(hù)隊員的業(yè)務(wù)、工作態(tài)度培訓(xùn)，提高商場物業(yè)形象，把好治安關(guān)。

當(dāng)前秩序維護(hù)員流動率大，在人才市場難以招聘，此問題已經(jīng)成

為各物業(yè)同行的共性難題。為解決此項問題，通過登報，參加招聘會，組織人員下鄉(xiāng)下縣招聘的也不在少數(shù)。就算是長年在各處安營扎寨，也難以招聘到足夠數(shù)量的從業(yè)人員。形勢可謂嚴(yán)峻。

據(jù)統(tǒng)計，2009年，秩序維護(hù)員的流失率為 50%。

如何能把招募到的秩序維護(hù)員留下來，成為公司的得力助手，提高形象，減少治安事件的發(fā)生，家居商場物業(yè)部主要從以下5方面著手去做：

1）、建立合理的薪酬福利，是首要之舉。調(diào)查周邊地區(qū)項目相同崗位的薪資情況。借鑒并結(jié)合企業(yè)的實際情況，改變提高原來的薪金，為一級員工解決最基本的生存需求。最終目的是為員工提供有競爭力的薪酬，一個結(jié)構(gòu)合理、管理良好的績效付酬制度，應(yīng)能留住優(yōu)秀的員工，淘汰表現(xiàn)較差的員工；另外，企業(yè)必須獎勵員工，因為這會使他們以更高的忠誠和更好的績效為企業(yè)服務(wù)。

為此，物業(yè)部在薪酬福利方面，大力提高秩序維護(hù)員的待遇。目前達(dá)到了2300元/月，比周邊的其他家居商場同職位的安保員高出100元/月到200元/月，有力地降低了流失率，同時，所招聘的員工的素質(zhì)比之前，也有了很大的提高，為保障家居商場的安全，起到了很好的作用。據(jù)統(tǒng)計，2010年的秩序維護(hù)員流失率，比2009年降低了80%。

2）、定期對秩序維護(hù)員開展各項培訓(xùn)工作。只有常抓不懈地開展培訓(xùn)的工作，才能提高秩序維護(hù)員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，才能提高治安防范能力。對秩序維護(hù)員培訓(xùn)的內(nèi)容包括法律、職業(yè)道德教育、禮貌服務(wù)意識、基本的物業(yè)管理知識、管理公司的規(guī)章制度、治安保衛(wèi)知識和消防知識等。針對秩序維護(hù)人員流動性大，素質(zhì)水平參差不齊的情況，公司開展一系列培訓(xùn)學(xué)習(xí)，為企業(yè)培養(yǎng)有用的人才，為基層員工提供晉升加薪的機會，為員工創(chuàng)造可發(fā)展的前景。據(jù)統(tǒng)計，每月開展培訓(xùn) 6次，每年共開展72次，有效地提升了員工的素質(zhì)。

3）、通過組織員工活動，讓每一個員參與其中，提高員工的個人自信心，加強團(tuán)隊的凝聚力。秩序維護(hù)員是物業(yè)公司最前線的員工，也是社會地位最低的一個群體。其工作性質(zhì)往往得到的評價就是看門的，社會認(rèn)可度低，經(jīng)常得不到應(yīng)有尊重，使員工的思想有很大的波

動，甚至自己也認(rèn)為這是一份低下的工作，工作服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到要求，有些過著過一天算一天的日子，現(xiàn)場的工作差，業(yè)主的投訴多，同時由于受到業(yè)主投訴，內(nèi)心對工作更怠慢，形成了惡性循環(huán)。

4）、針對家居商場的管理特點，設(shè)置一套可行的治安管理方案。對容易發(fā)生被盜案件的地方專門安排巡邏崗，對此地段進(jìn)行不定時不定人的巡視。同時對以前所偵破的案件，整理成相關(guān)的文字或經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，錄制成小電影的格式，利用特殊的日子或節(jié)日進(jìn)行大規(guī)模宣傳，要起到敲山震虎的效果。

5）、合理安排好秩序維護(hù)人員的休息。在三班倒的情況下，所有要休息的隊員安排在白班休息，目的是加強治安管理力度，在案發(fā)率高的時間段，要做到商場內(nèi)隨時可以看得到秩序維護(hù)人員在巡邏。

四、家居商場物業(yè)管理未來發(fā)展趨勢。

家居商場物業(yè)管理作為21世紀(jì)發(fā)展的新的重要領(lǐng)域，他與房地產(chǎn)的發(fā)展有著密切聯(lián)系，房地產(chǎn)的發(fā)展能帶動家居行業(yè)的發(fā)展，同時又可制約家居行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)與家居行業(yè)具有相互促進(jìn)和相互影響的關(guān)系。目前一線城市的房地產(chǎn)已處于飽和狀態(tài)，未來二、三線房地產(chǎn)將會成為房地產(chǎn)重點開發(fā)的對象，同時也成為家居行業(yè)發(fā)展重點對象。

未來商場物業(yè)管理必須更加注重物業(yè)管理服務(wù)，這是商場正常經(jīng)營的基本保證，作為公眾聚集場所在未來的發(fā)展當(dāng)中離不開基礎(chǔ)保證，只有不斷的以人性化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、創(chuàng)新化的商場物業(yè)管理，才能贏得商場物業(yè)管理不斷的向前發(fā)展，商場物業(yè)管理才能發(fā)展壯大，且不斷的占據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的重要地位。

家居商場未來發(fā)展的前景是不可限量的，在隨著人民生活水平的不斷提高，裝飾裝修已成為人民生活中的重要一部分，已離不開裝修材料及各式各樣的家具，而且現(xiàn)代的裝飾已成為一種藝術(shù)文化，這種文化不斷的促進(jìn)家居商場的發(fā)展，兩者相輔相成。

家居商場發(fā)展離不開各類配套設(shè)施，如銀行、餐飲、休閑中心、家電、裝飾工程設(shè)計等行業(yè)，只有綜合性的發(fā)展才能使家居商場在未來發(fā)展立于不敗之地。未來家居商場的發(fā)展走向必定向大型購物中心類型發(fā)展，形成統(tǒng)一規(guī)模，將會出現(xiàn)全國連鎖仍至全球連鎖，最終以

統(tǒng)一的管理模式走向全中國及走向全世界。

總之，家居商場作為新型的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以滿足現(xiàn)代都市人的家裝服務(wù)提供一站式家居購物場所。只有不斷完善和提高專業(yè)物業(yè)管理綜合服務(wù)水平和服務(wù)效率，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，不斷提高家居商場的檔次及良好的購物環(huán)境，才能保證家居商場的持續(xù)發(fā)展。家居商場的發(fā)展離不開物業(yè)管理；沒有物業(yè)管理，必定會影響家居商場更快更好地發(fā)展，因此家居行業(yè)的發(fā)展必須與物業(yè)管理同步發(fā)展，兩者缺一不可，并將進(jìn)一步走向輝煌。

注釋：

（1）家居商場：是指提供購買家具、建材及各種裝飾材料的綜合性購物場所。（2）“四個能力”：是指廣東省社會單位消防安全“四個能力“建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)包括有檢查消除火災(zāi)隱患能力、組織撲救初起火災(zāi)能力、組織人員疏散逃生能力、消防宣傳教育培訓(xùn)能力。（3）“一暢兩會” ：“一暢”，指社會各單位必須暢通消防安全疏散通道和安全出口?！皟蓵?，指社會各單位從業(yè)人員會撲救初期火災(zāi)、會自救逃生。

參考文獻(xiàn)：（1）程學(xué)源 《特種設(shè)備使用安全管理知識》 深圳市特種設(shè)備行業(yè)協(xié)會 2007年3月。

（2）夏國柱 《電梯工程實用手冊》 機械工業(yè)出版社 2008年4月1日（3）深圳市人大常委會《深圳經(jīng)濟特區(qū)消防條例 》 2009年9月24日頒布2010年1月1日實施

（4）許海峰 《物業(yè)管理》 廣東人民出版社 2004年6月1日

第二篇：家居商場管理規(guī)定

五江家居廣場

五江家居廣場管理規(guī)定

第一章總則

第一條為了完善管理，促進(jìn)商品暢銷，提高商家經(jīng)濟效益，根據(jù)本商場實際情況，特制訂本管理規(guī)定。

第二條 本商場的固定財產(chǎn)屬五江集團(tuán)公司所有，公司禁止任何組織、個人

利用任何手段侵占．損壞公司財產(chǎn)。

第三條 本商場由公司設(shè)立五江家居廣場管理辦公室，辦公室地點設(shè)商場內(nèi)

現(xiàn)場．管理辦公室負(fù)責(zé)商場內(nèi)的管理事務(wù)．

第四條 本商場的管理辦公室管理范圍：租賃收費，消防安全，衛(wèi)生清潔，水電線路維護(hù)．商家促銷活動的協(xié)調(diào)管理等；

第五條 本商場員工指，商家店主．管理工作人員．導(dǎo)購員．保安人員．清

潔工

第四條商場員工應(yīng)團(tuán)結(jié)互助，相互照應(yīng)．堅持正義，抵制邪氣，充分發(fā)揮商場內(nèi)集體合作和集體創(chuàng)造精神，共同抬舉商場上檔次。

第五條 商場員工應(yīng)厲行節(jié)約，反對浪費，自覺遵守商場內(nèi)水電線路的安全管理，防范災(zāi)害，提高效益。

第六條禁止任何商家因個人利益或小集體利益損壞公司的形象、聲譽．影響商場的規(guī)范管理，破壞商場的品牌效應(yīng)。

第七條 自覺搞好日常衛(wèi)生清潔工作．愛護(hù)公共設(shè)施，維護(hù)商場內(nèi)整齊干凈．共同營造良好的經(jīng)營環(huán)境．

第八條 所有員工必須自覺遵守國家法令，法律．遵守公司的規(guī)章制度及本商場的管理規(guī)定。對違反租賃合同及管理規(guī)定的行為依法追究責(zé)任。

第二章崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)

一．管理人員職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)

1.上班前檢查自身儀容儀表：工裝、工牌是否穿戴整齊。

2.8：00分由保安打開B11棟即商場后門，員工提前入內(nèi)打掃辦公室內(nèi)衛(wèi)生． 3.8：25分辦公室開始放音樂，督促保安先后打開B05棟主入口大門和所有消 1

防通道，播放每天按規(guī)定時間的提示語，迎接顧客入場。

4.8.30分按輪流值日安排巡查商場，須書面作出筆錄．其巡查項目：檢查所有員工儀容儀表；保安工作是否按流程進(jìn)行，消防安全預(yù)防情況；水電路是否正常；衛(wèi)生清掃是否符合要求，公共過道上是否有侵占或不規(guī)范現(xiàn)象，經(jīng)巡查發(fā)現(xiàn)的問題須及時報告作出處理，否則將追究有關(guān)人員責(zé)任；

5.及時受理和處理顧客的投訴，及時進(jìn)行品牌的清理整頓，阻止不符合品牌要求的家具進(jìn)入商場

6.積極參與商場開展的各種促銷特賣活動。

7.不定時的檢查商場的各類消防，用電安全設(shè)施設(shè)備，確保用電安全，防止偷電漏電現(xiàn)象的發(fā)生，消除各種安全隱患。

8.下班前30分鐘，要廣播每天下班的提示語，做好商場的關(guān)燈、關(guān)門落鎖與清場工作。

9.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)工作．

二．導(dǎo)購人員崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)；

1.各柜要實行站立式接待服務(wù)，掌握一定的銷售禮儀與技術(shù)

2．導(dǎo)購員迎賓后，負(fù)責(zé)收集各柜臺的商品清點表，并裝訂成冊．

3.用自己的導(dǎo)購技巧全力推銷產(chǎn)品，做好銷售工作。

4.負(fù)責(zé)店面清潔、商品的陳列和展示，保持商品促銷用品的擺放整齊、清潔有序。按規(guī)劃區(qū)域陳列、擺放核定的經(jīng)營物品，嚴(yán)禁侵占公共區(qū)域；

5.保持良好的服務(wù)心態(tài)，創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境，積極熱情地接待顧客，向顧客推薦商品，并幫助其做出恰當(dāng)?shù)倪x擇。

6.運用各種銷售技巧，營造顧客在賣場的參與氣氛，提高顧客的購買愿望，提升賣場的營業(yè)額。

7.向顧客展示良好的商家企業(yè)形象，提高商家及品牌的知名度。

8.及時妥善處理顧客抱怨，收集顧客對商品賣場的意見、建議和期望，并將信息反饋給企業(yè)，以幫助企業(yè)改善經(jīng)營策略和服務(wù)水平。

9.收集同類產(chǎn)品、價格、市場等方面信息，并將信息反饋給商家，為商家的經(jīng)營決策提供參考。

10.按照規(guī)定完成日、周、月的報表填寫工作，做好專柜銷售記錄和定期盤點庫存，確保商品帳實相符。

11.提高安全防范意識，嚴(yán)格履行商品防盜職責(zé)．加強責(zé)任心不得在店內(nèi)亂懸亂掛，確保商場安全保衛(wèi)、消防、衛(wèi)生等管理。

12.認(rèn)真清點貨品數(shù)量，每天做好交接班工作。

13.遵守企業(yè)的各項管理規(guī)定，切實履行企業(yè)的各項經(jīng)營策略，出色完成上司交付的各項工作。

14.積極參與商場開展的各種促銷特賣活動。

三．動力部電工人員崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)

1.對商場的所有消防．動力事務(wù)進(jìn)行管理。

2.負(fù)責(zé)商場消防．電力設(shè)備、設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng)工作。

3.負(fù)責(zé)突發(fā)性設(shè)備障礙的處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查故障原因，制定預(yù)防措施。

4.根據(jù)消防和電力設(shè)備的特點，制定設(shè)備的年、季、月、周預(yù)防性檢修、保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督落實。

5.對商場內(nèi)的經(jīng)銷店面突發(fā)性障礙及時維修。

6.制定商場節(jié)能措施。

7.制定電工的日常工作維修計劃。

8.對電工有關(guān)設(shè)備操作、基本原理等理論，實際操作進(jìn)行不斷培訓(xùn)。

四．保安人員崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)

1.具備良好的職業(yè)道德和服務(wù)意識。要有高度的事業(yè)心和責(zé)任感，對消防安全保衛(wèi)工作要有高度敏感性．自覺地、認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好消防安全保衛(wèi)工作。

2.認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法規(guī)和各項政策紀(jì)律，增強法制觀念和政策、紀(jì)律觀念，自學(xué)地遵紀(jì)守法。

3.上班前檢查自身儀容儀表，工裝、工牌是否穿戴整齊．現(xiàn)場值班不得吸煙

用餐．執(zhí)勤時儀表要端莊，有精神。

4.早上7.00分開通商場內(nèi)的通風(fēng)設(shè)備。

5.早上8:00前到達(dá)商場后門，開后門通道工作人員進(jìn)入賣場，并簡單目視觀察商場賣場有無異常（發(fā)現(xiàn)問題及時上報）。

6.8：30先后打開商場B01、B05的主入口大門和所有消防通道，迎接新一天的顧客進(jìn)場。

7.積極參與商場開展的各種促銷特賣活動。

8.定時檢查商場的各類消防，用電安全設(shè)施設(shè)備，確保用電安全，防止偷電漏電現(xiàn)象的發(fā)生，消除各種安全隱患。

9.商場巡邏保安員要提高警惕，做到勤巡、勤查，發(fā)現(xiàn)可發(fā)現(xiàn)可疑的人要密切注意監(jiān)視，防止其進(jìn)行犯罪活動。

10.定期消防設(shè)備檢查、消防隱患檢查，制定火災(zāi)應(yīng)變措施并組織執(zhí)行，做好全員消防安全教育。

11.處理和平息顧客與顧客、顧客與員工、員工與員工之間在現(xiàn)場發(fā)生的沖突

12.及時防止偷盜事件發(fā)生 及時平息突發(fā)事故處理．對顧客有禮貌，語言要親切。無論是干預(yù)或勸解，態(tài)度要和藹．待人決不可橫行霸道．兇神惡煞。

13.要服從安排，有情況要及時匯報，任何有可能發(fā)生的問題要處理在萌芽狀態(tài)中．

14.晚班閉電時做好商場的關(guān)燈、關(guān)門落鎖與各通道的清場工作，檢查決不留死角。

五．清潔工崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)

1.上班時必須穿著清潔，按規(guī)定要求著裝，并將工作卡端正戴在左胸前，不管在任何時候，任何工作場所都不得穿短褲、背心、拖鞋。

2.商場內(nèi)清潔工作范圍：公共過道．三個出入口（B01.B05.B11棟）大門通道和14個消防通道樓道，及商場內(nèi)的衛(wèi)生間的衛(wèi)生清潔工作．

3.保持清爽、美觀，保證商場內(nèi)外的清潔衛(wèi)生，不留衛(wèi)生死角。保潔人員應(yīng)隨時巡視賣場，發(fā)現(xiàn)污物雜物應(yīng)及時處理，隨時保證商場內(nèi)的清潔衛(wèi)生。

4.商場內(nèi)的垃圾要隨時清除干凈，用垃圾袋及時運送出場外或指定地點。

5.保潔人員在工作中有權(quán)勸阻、制止破壞公共衛(wèi)生的行為，不能處理、解決時應(yīng)立即向上級主管匯報，有權(quán)提出工作中的一些合理化建議。

6.必須小心謹(jǐn)慎，愛護(hù)公共設(shè)施及物品。

7.清掃地面時，要防止塵土飛揚，臟水肆溢。

8.工作時勿發(fā)出較大的噪聲或大聲喧嘩。

8對客戶或訪客的詢問，必須謙和禮貌，認(rèn)真回答。

二○一一年十一月十六日

第三篇：家居商場營運方案

Xxx國際家營運方案

目錄

一． 市場的定位： 二． 市場的策略： 三． 市場的更名：

四． 市場的開發(fā)、運作計劃： 五． 招商的策略: 六． 三方共贏策略： 七． 市場服務(wù)的區(qū)域： 八． 市場的規(guī)劃： 九． 市場的營銷策略： 十． 市場的經(jīng)營管理： 十一． 打造策略聯(lián)盟： 十二． 市場的廣告策略： 十三． 市場的管理機構(gòu)： 十四． 租賃模式及租金政策： 十五． 商場的裝修改造：

十六． 廣告促銷活動的費用測算： 十七． 招商推介會的費用測算： 十八． 合作共贏的方式：

一． 市場的定位：

1.商戶的定位：家具品牌工廠的直營批發(fā)中心及黃淮區(qū)域運營總部-----品牌家具·工廠批發(fā)基地 2.產(chǎn)品的定位：產(chǎn)品處于低、中、兩個檔次。

3.銷售的定位：批零兼顧，以批發(fā)的“理由”帶動零售。4.消費者定位：城市里年輕的中產(chǎn)階級，企業(yè)主、白領(lǐng)、公務(wù)員，地域范圍與臨沂經(jīng)濟影響區(qū)域相符

二．市場的策略：

與現(xiàn)有家具城“錯位”經(jīng)營，打造“差異化”“特色化”和“規(guī)模化”經(jīng)營。

1.打造山東最大的“紅木一條街” 2.打造山東最大的“辦公酒店館” 3.打造山東最大的“川派館” 4.打造山東最大的“集成家居體驗館”

三．市場的更名：我們經(jīng)過對臨沂市場長期的調(diào)研，走訪了家具廠家、家具經(jīng)銷商、市民消費者和一些出租車司機等，得到的結(jié)論：匯海隆的名字印象評價較為負(fù)面，市場二次啟動過程中沿用原名會有非常大的負(fù)面作用！由此我們建議更名，擬命名為“臨沂國際家具城”。

四．市場的開發(fā)、運作計劃：

1.現(xiàn)階段全力啟動一期2-7棟的策劃、招商和運營工作。

2.一期市場的成功開業(yè)、健康運營是后續(xù)二期、三期市場的策略定位、市場招商等各項工作開展的堅實基礎(chǔ)。

3.二期成功開業(yè)后，繼續(xù)啟動三期的市場招商工作，利用規(guī)模效應(yīng)一、二、三期攜手運作、定位錯落有致、共同打造山東第二個北園路家具商圈！

4.在一二三期各商場獨立核算的狀態(tài)下，整體宣傳費用按面積分?jǐn)偂?/p>

五．招商的策略：商戶的選擇對市場未來的運營和發(fā)展至關(guān)重要。

市場經(jīng)營成功的外在因素是“定位、地段、周邊環(huán)境、商圈、廣告促銷”；內(nèi)在因素是“商戶的經(jīng)營能力”。它是建立在商戶的“實力、經(jīng)驗、產(chǎn)品、經(jīng)營成本等基礎(chǔ)之上的。

所以我們打破現(xiàn)有的“中間商”經(jīng)營方式，全面面向家具工廠招商。

1.面向臨沂等產(chǎn)業(yè)集聚地區(qū)推廣與招商為主導(dǎo)；

2.面向臨沂的家具經(jīng)銷商的推廣與招商為補充；

臨沂的實木家具 河北勝芳的玻璃家具 濰坊周村的布藝沙發(fā) 濟南軟床系列 四川板式家具 浙江安吉轉(zhuǎn)椅辦公 浙江玉環(huán)歐式家具 江蘇蠡口全系列家具 江西南康的實木床品

浙江東陽紅木家具等。

3.招商的手段：前期主要針對有代表性的大客戶和品牌客戶進(jìn)行招商，以大帶小，以品牌帶動一般商戶進(jìn)駐的策略。

A 利用媒體招商：先聲奪人，制作高炮廣告、公交車廣告、電視廣告、廣播廣告等大幅宣傳我們的特色和優(yōu)勢。制造新聞報道事件，以招商會或大客戶簽約等方式，邀請當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)參加和當(dāng)?shù)孛襟w報道。

B 生產(chǎn)基地招商：成立專門的招商組針對以上的家具制造基地，進(jìn)行目標(biāo)性招商，在生產(chǎn)基地開招商推介會，同時利用行業(yè)協(xié)會組織有意向企業(yè)來臨沂考察。

C爭取協(xié)會出面以“包館”的方式扎堆入駐。

D本地商戶招商：盡可能收集到臨沂所有家具商戶的資料，采取直接拜訪和電話洽談的方式招商。降低商戶的進(jìn)駐門檻：租金政策的優(yōu)惠，批發(fā)大廳店鋪面積規(guī)劃在120-150㎡左右，降低入駐業(yè)戶資金投入 ；租金采用季付來支持業(yè)戶經(jīng)營；

E挖掘行業(yè)外的投資人，家具市場的“營業(yè)員”來當(dāng)老板，為其提供與廠家對接的機會。

F 引入臨沂“炒店鋪”的方式，制造火爆招商的局面。

六．三方共贏策略：

家具工廠 家具商場 消費者 三方共贏

打造一個展示平臺，讓家具廠家實現(xiàn)“前店后廠”和“前店后庫”，去掉中間環(huán)節(jié)，讓消費者買到一個“批發(fā)價”的商品，再由“批發(fā)價”

來吸引更多的消費者購買，又解決家具工廠對“走量”需求。家具工廠要“走量”，消費者要“實惠”，最終會實現(xiàn)共贏！

七．市場服務(wù)的區(qū)域：

1.第一步：產(chǎn)品要“依托臨沂，服務(wù)山東”為理念，比如說：紅木一條街將打造成山東最大的，匯集各大門派。

2.第二步：擴大宣傳和影響區(qū)域，打造“黃淮地區(qū)”的營銷總部，形成與臨沂批發(fā)市場媲美的市場覆蓋。

八． 市場的規(guī)劃：

市場統(tǒng)一規(guī)劃，功能分區(qū)，品類分布合理。軟體館、沙發(fā)館，板式館、實木館、紅木館、四川館等。具體經(jīng)營分區(qū)：見附表

九．市場的營銷策略：

1.產(chǎn)品策略：A 產(chǎn)品招商原則：領(lǐng)先的，對位的產(chǎn)品

B產(chǎn)品招商方向：以臨沂乃至山東的本土產(chǎn)品為主，以外來產(chǎn)品為特色化經(jīng)營，達(dá)到“人無我有，人有我廉”的模式。

C產(chǎn)品檔次定位：中檔及以下產(chǎn)品，以滿足最為廣

大的消費者，追求物美價廉的消費需求。

D產(chǎn)品品種定位：民用家具

臥房家具 客廳 餐廳

公用家具

辦公 酒店 戶外 學(xué)生

裝飾家具

地毯 飾品 字畫 禮品

E產(chǎn)品價格定位：獲利品種----滿足中檔偏上消費者

集客品種----滿足大眾消費者

F產(chǎn)品的風(fēng)格：中式 歐式 美式 現(xiàn)代板式等 2.產(chǎn)品價格策略：

讓利消費者，與商戶結(jié)成“利益共同體”，低價迅速占領(lǐng)市場。3.產(chǎn)品品牌策略：A一線品牌整個市場占20%，二線品牌占30%，其

余為三線品牌。

B打全局牌，要求商戶用標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的售前、售中、售后服務(wù)來樹立“匯海隆”的口碑宣傳。

C與品牌家具共同宣傳，實施互利共贏。4.渠道制勝策略：A 與廠家聯(lián)手培育高水平的下線經(jīng)銷商

B 擇機與有實力的建材批發(fā)市場合作

C 積極開展“九縣”批發(fā)拓展工作

D 積極開展小區(qū)推廣工作

E 開展與家裝公司的合作

F 積極開展團(tuán)購工作

K 組建家裝設(shè)計師沙龍

5.市場的細(xì)分：一級重點市場：

蘭山區(qū)

羅莊區(qū)

新區(qū)

二級重點市場：

九縣

三級重點市場：

魯南地區(qū)

蘇北地區(qū) 6.市場推廣策略：A 重點抓好“形象廣告”工作

B

重點做好賣場前移工作

C 重點做好小區(qū)推廣工作

D 重點做好家裝公司合作

E 重點做好宣傳圖冊、宣傳單頁、宣傳光盤等銷售

工具的制作和使用。

7.服務(wù)策略：商場的售前、售中、售后服務(wù)，實施標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、統(tǒng)一化。

十．市場的經(jīng)營管理：市場日常管理引入和學(xué)習(xí)紅星美凱龍管理

模式，實施規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化的策略

1.人才為本的人員管理：

A 招聘優(yōu)秀的營業(yè)員是實現(xiàn)銷售目標(biāo)關(guān)鍵所在。

B 制定管理規(guī)范，實施約束機制。

C 統(tǒng)一加強團(tuán)隊培訓(xùn)，提高團(tuán)隊的整體作戰(zhàn)能力。

2.商品管理：

A實施同種產(chǎn)品的量化管理，本著商戶都賺錢的原則。

B 遏制仿制、假冒、劣質(zhì)的產(chǎn)品的進(jìn)入。

3.后勤管理：做好入駐商戶的服務(wù)工作，為商戶經(jīng)營保駕護(hù)

航。

十一。打造策略聯(lián)盟：根據(jù)市場調(diào)研分析，家具的購買有60%來自新購房的消費者、30%來自新婚、10%來自更新。所以我們

要與我們行業(yè)的上游企業(yè)結(jié)成策略聯(lián)盟。

1.引進(jìn)本地或區(qū)域政府的商業(yè)優(yōu)惠政策和條件

2.引進(jìn)工商等職能部門或各地商會與本市場建

立商業(yè)關(guān)系、溝通渠道和商業(yè)聯(lián)合模式。3.與地產(chǎn)商結(jié)成策略聯(lián)盟相互宣傳

2.與婚慶用品商結(jié)成策略聯(lián)盟相互宣傳

3.實施攝影棚策略聯(lián)盟，大美臨沂、人文之美，美在匯海隆。

4.引入銀行門店，并結(jié)為聯(lián)盟

5.擇機與臨沂的其它批發(fā)市場結(jié)為聯(lián)盟相互宣

傳

6.引入物流聯(lián)盟

運營加入與家具互動的相關(guān)行業(yè)，形成“策略聯(lián)盟”，會為市場帶來持久的活力和潛在客戶。

十二。市場的廣告策略：

1.形象廣告：

1.購買10臺依維柯形象車

2.市區(qū)高炮廣告5塊，郊縣廣告10塊

3.經(jīng)過“匯海隆”的三條公交車廣告40個

4.臨沂交通臺廣告一年

5.各縣城進(jìn)城路墻面廣告100塊

2.促銷廣告：

A 招商大會廣告

B 開業(yè)促銷廣告 C 重大節(jié)假日促銷廣告 D 常年的DM宣傳廣告

通過有效的形象廣告宣傳和定期的促銷活動的開展，提高匯海隆的品牌知名度和市場的占有率，從而達(dá)到“讓消費者得到實惠，讓商戶良性經(jīng)營”的長遠(yuǎn)營銷策略，才是商場持續(xù)健康發(fā)展的唯一保障。

十三。市場的管理組織機構(gòu)：

市場管理下設(shè)5個部門：

企劃部

2人 負(fù)責(zé)市場的宣傳與推廣 招商部

8人 負(fù)責(zé)市場的招商與調(diào)整 運營部

2人 負(fù)責(zé)市場的運營與管理 后勤部

20人 負(fù)責(zé)市場的后勤保障工作 財務(wù)部

2人

負(fù)責(zé)財務(wù)工作

保持高水平的運營水準(zhǔn)，更好的服務(wù)于商戶和客戶。

十四。租賃模式及租金政策：

0 1

1.市場的商鋪采取租賃式經(jīng)營的模式，商戶承租后自主經(jīng)營產(chǎn)品，在出租方的統(tǒng)一管理下實現(xiàn)產(chǎn)品銷售，租方只收取租金、物業(yè)費等，租賃期限一年。

2.租金實行分區(qū)制，由于前期市場運作了三年，現(xiàn)已處于癱瘓狀態(tài)，現(xiàn)存商戶21家已經(jīng)不交租金了，有考慮到市場二次啟動難度很大，需要一定的市場培育期，期間商戶經(jīng)營風(fēng)險很大，出于吸引商戶入駐、降低經(jīng)營成本的考慮，租金必然不會很高。

3.一層：A區(qū) 30元

二層： A區(qū) 20元

B區(qū) 26元

B區(qū) 16元

C區(qū) 24元

C區(qū) 12元

4.租金優(yōu)惠政策：

對入住的商戶交三個月租金，用六個月的優(yōu)惠政策。

5．租金收入：按照現(xiàn)有的租金價格，平均租金為21元／平方米，2-7棟總面積約7．6萬。

合計：21元*7．6萬*12月=1915．2萬元。十五。商場的裝修改造： 1.外立面形象改造：

2.內(nèi)部結(jié)構(gòu)改造： 3.修繕改造：

1

附：按設(shè)計圖紙出預(yù)算 十六。廣告促銷活動費用測算：

形象廣告：

1.購買10臺依維柯形象車

120萬

2.市區(qū)高炮廣告5塊 郊縣高炮10塊 200萬

3.經(jīng)過“匯海隆”的三條公交車廣告40個

40萬

4.臨沂交通臺廣告一年

30萬

5.公關(guān)媒體費用：20萬

6.縣城墻體廣告：30萬

總計：440萬

促銷廣告：

1.招商會

5萬

2.開業(yè)慶典

60萬 3.節(jié)假日促銷

50萬 4.廣告單，廣告小禮品

20萬

總計：135萬

總合計：575萬

十七。招商推介會的費用測算：

針對蠡口，勝芳等九個專業(yè)生產(chǎn)基地，開招商會預(yù)計費用

共計：20萬

十八。合作共贏的方式：

臨沂國際家具城二次啟動時間表

1

擬以12月28日為開業(yè)日

07月15日------08月15日 準(zhǔn)備期：

文案整理、宣傳片、招商手冊、人員組建，設(shè)備到位、媒體摸底 08月15日------10月15日 招商開始：

媒體投放、施工開始、招商談判、現(xiàn)場接待、出訪各地、10月15日------11月15日 集中簽約期：

招商會開幕，商戶陸續(xù)定位，簽約工作收尾 11月15日------12月28日 開業(yè)前籌備期：

簽約商戶入場裝修、籌備開業(yè)活動。12月28日

盛大開業(yè)！！

1

第四篇：商場物業(yè)管理合同

京客隆超市物業(yè)服務(wù)合同

委托方（以下簡稱甲方）：受委托方（以下簡稱乙方）法定代表人：法定代表人：

注冊地址：地址：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和《物業(yè)管理條例》，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將________(物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

一、物業(yè)類型：

坐落位置：________市________區(qū)________路（街道）________號：________________建筑面積________平方米

二、乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的物業(yè)使用人，本物業(yè)的物業(yè)使用人應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

三、委托管理服務(wù)費用：

1、經(jīng)雙方協(xié)商甲方每月支付乙方四萬元整作為乙方物業(yè)服務(wù)費用。

3、其他約定費用：。

四、委托管理服務(wù)期限為________年。自________年月日至年月日止。

五、乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、乙方享有對雙方約定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容行使物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，依據(jù)約定只對超市內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生（個體經(jīng)營柜臺內(nèi)除外）、外場超市出入口停車秩序全權(quán)實施日常管理，維護(hù)超市的正常運行。

2、依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，制定和修改超市物業(yè)相關(guān)的各項規(guī)章制度。

3、乙方享有依法向甲方收取物業(yè)服務(wù)費，公共能源及相關(guān)費用等權(quán)利。甲方不按規(guī)定交納相關(guān)費用，乙方有權(quán)向甲方收取每逾期一天3%的滯納金。逾期20天不繳納的，乙方不再有義務(wù)提供管理服務(wù)，對所欠費用可采取催繳措施，直至訴訟法律。

4、尊重甲方自主經(jīng)營的權(quán)利，不干涉甲方正當(dāng)?shù)慕?jīng)營活動。

5、依法行使政府職能部門委托的權(quán)利,接受行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo),接受物業(yè)

使用人對制度執(zhí)行情況的監(jiān)督,聽取合理化建議和意見,不斷改進(jìn)工作。

6、甲方經(jīng)營過程中產(chǎn)生的任何司法、經(jīng)濟等糾紛，乙方不負(fù)有連帶責(zé)任。

7、乙方只負(fù)責(zé)雙方約定范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)活動，超出服務(wù)范圍的須雙方再行約定。

六、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、依法享有經(jīng)營范圍內(nèi)的依法自主經(jīng)營權(quán),自覺配合乙方實施物業(yè)服務(wù)活動。

2、自覺遵守超市物業(yè)服務(wù)相關(guān)的各項規(guī)章制度、辦法和規(guī)定,按時足額向乙方繳納物業(yè)管理費及相關(guān)費用。

3、嚴(yán)格遵守執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī),保護(hù)消費者的利益,執(zhí)證經(jīng)營,依法納稅、交繳工商行政管理費.4、對物業(yè)使用人及超市顧客等違反超市物業(yè)管理制度所造成的損失、損害等承擔(dān)連帶賠償責(zé)任.5、自覺配合乙方做好日常事務(wù)管理工作和宣傳教育、文化工作.七、京客隆物業(yè)服務(wù)費用交納辦法

1、每月月底前需向乙方全額支付物業(yè)服務(wù)費用。

2、其他雙方約定的費用。

八、違約責(zé)任

甲乙雙方無故解除物業(yè)服務(wù)合同,須向?qū)Ψ街Ц?0000違約金，因甲方資金、市場、經(jīng)營等方面被迫需解除合同的，甲方需提前15天告知乙方，因乙方管理不善及未按合同約定行使物業(yè)服務(wù)的，造成甲方損失，乙方需付相關(guān)連帶責(zé)任。

九、其他約定事項

十、本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準(zhǔn)。

十一、本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇以下方式處理：

1、向亳州市仲裁委員會申請仲裁；

2、向甲方所在地人民法院提起訴訟。

十二、本協(xié)議一式兩份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,具有同等法律效力.甲、乙雙方簽字生效。

甲方:

代表人簽章:

聯(lián)系地址:

簽訂日期:

乙方: 代表人簽章: 聯(lián)系地址: 簽訂日期:

第五篇：商場物業(yè)管理合同

商場物業(yè)管理合同

第一章 總則

第一條 本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡稱甲方）：受委托方（以下簡稱乙方）：

法定代表人：法定代表人：

注冊地址：地址；

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和《物業(yè)管理條例》，在自愿、平等、協(xié)商一玫的基礎(chǔ)上，甲方將＿＿＿＿＿＿＿（物業(yè)名稱）委托乙方實和行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：

座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路（街道）＿＿＿＿號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿建筑面積：＿＿＿＿平方米

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體商戶和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體商戶和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章 委托管理事項

第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓層、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳等。

第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第六條 公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、停車場、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第七條 公共部位環(huán)境衛(wèi)生的管理。

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育場所＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第十條 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條 委托管理費用及保證金：

1.管理費用標(biāo)準(zhǔn)：

2.保潔費：＿＿＿＿＿＿＿＿

3.保安費：＿＿＿＿＿＿＿＿

4.房屋設(shè)備運行費：＿＿＿＿＿＿＿＿

5.維修養(yǎng)護(hù)費：＿＿＿＿＿＿＿＿

第十四條 商戶和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。

第十五條 對商戶物業(yè)使用人違反《賣場管理規(guī)定》的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、＿＿＿＿等措施。

第十六條 其他委托事項

第三章 委托管理期限

第十七條 委托管理期限為＿＿＿＿年。自＿＿＿

第四章 甲、乙雙方權(quán)利和義務(wù)

第十八條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1． 乙方享有對對該場地實施統(tǒng)一經(jīng)營管理、物業(yè)管理的權(quán)利，對管理范圍的場地、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、治安消防、經(jīng)營秩序及各項經(jīng)營活動等事務(wù)全權(quán)實施日常管理，維護(hù)商場的正常運行。

2． 依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，制定和修改商場的各項規(guī)章制度。

3． 乙方享有依法向甲方收取物業(yè)管理費、公共設(shè)施維修基金，經(jīng)營行為保證金、公共能源及相關(guān)費用等權(quán)利。甲方不按規(guī)定交納相關(guān)費用，乙方有權(quán)向甲方收取每逾期一天3‰的滯納金，逾期20天不繳納的，乙方不再有義務(wù)提供各種管理服務(wù)，對所欠費用可采取催繳措施，直至訴送法律。

4． 尊重甲方自主經(jīng)營的權(quán)利，不干涉甲方正當(dāng)?shù)慕?jīng)營活動。

5． 有權(quán)采取各種有效措施制止違反國家法律、政策和經(jīng)營管理協(xié)議之行為。

6． 在不影響整體經(jīng)營布局的情況下，可利用部分空地報請乙方同意從事場外促銷活動。

7． 依法行使政府職能部門委托的權(quán)利，接受行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，接受物業(yè)使用人對制度執(zhí)行情況的監(jiān)督，聽取合理化建議和意見，不斷改進(jìn)工作。

8． 乙方可委托專業(yè)物業(yè)管理公司從事部分物業(yè)管理工作。

第十九條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

1． 依法享有經(jīng)營范圍內(nèi)的依法自主經(jīng)營權(quán)，服從乙方統(tǒng)一管理及整體的業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局，自覺配合乙方組織的促銷活動，維護(hù)商場的整體形象。

2． 自覺遵守商場的各項規(guī)章制度、辦法和規(guī)定，按時足額向乙方繳納物業(yè)管理費及各種相關(guān)費用。

3． 嚴(yán)格遵守執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)，保護(hù)消費者的利益，執(zhí)證經(jīng)營，依法納稅、交繳工商行政管理費。

4． 積極參加乙方組織的消防演練和培訓(xùn)，確保經(jīng)營區(qū)域的消防安全，并承擔(dān)相應(yīng)的消防責(zé)任。

5． 對經(jīng)營銷售的商品自覺建立質(zhì)量保證體系，確保銷售商品不損害消費者的利益。

6． 對店鋪承租人、使用人及訪客等違反商場管理制度所造成的損失、損害等承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

7． 自覺配合乙方做好日常事務(wù)管理工作和宣傳教育、文化工作。

第二十條各項費用標(biāo)準(zhǔn)及交納辦法

1、裝修保證金

甲方如需要對店鋪進(jìn)行裝修，必須按商場《裝修管理規(guī)定》執(zhí)行，繳納裝修保證金，裝修需經(jīng)乙方驗收合格后方可無息退還裝修保證金給乙方。

2、物管費

按元/平方米/月（按建筑面積收?。┟吭露戎Ц兑淮?，提前日收取。

3、自用水、電費按乙方自掛表抄數(shù)收取獨立上繳；公共能源費按實際發(fā)生費用根據(jù)經(jīng)營建筑面積比例據(jù)實分?jǐn)?。實行月計交繳。

4、市場推廣費

根據(jù)實際需要，由乙方制定推廣、促銷方案，乙方代收的推廣費全部用于商場整體的營銷推廣。計 元/平方米/月（按建筑面積收取）。

5、空調(diào)使用費

除甲方獨立安裝使用的情況外，由乙方根據(jù)空調(diào)使用當(dāng)月總費用結(jié)合甲方場地面積大小，按比例收取。

6、其他費用按相關(guān)規(guī)定辦理。

第二十一條違約責(zé)任

凡有違反有關(guān)規(guī)定，甲方須向乙方支付100元-1000違約金并承擔(dān)全額賠償責(zé)任。超過規(guī)定期限加收滯納金（3‰/日），超過三天未交清款項的，乙方可以終止對甲方的物業(yè)服務(wù)項目。

第二十二條本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。甲、乙雙方簽字后生效，自乙方使用期滿完清有關(guān)手續(xù)退出商場當(dāng)日為止。

第二十三條本協(xié)議未盡事宜由雙方協(xié)商解決。

第二十四條附則

《裝修管理規(guī)定》、《賣場管理規(guī)定》、《治安消防安全責(zé)任書》、《裝修協(xié)議書》為本協(xié)議有效附件具有同等法律效力。

甲 方：乙 方：

代表人簦章：代表人簽章：

聯(lián)系地址：聯(lián)系地址：

簽訂日期：簽訂日期：