第一篇：房地產(chǎn)前期開發(fā)流程

房地產(chǎn)前期開發(fā)流程

一、確定投資建設(shè)工程項目

對項目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設(shè)項目用地計劃辦理

1．所需資料

a．地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）

b．與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議

2．辦理程序

a．備齊資料

b．到地塊所在地土地部門辦理

三、建設(shè)工程項目建議書的編制與報批

1．編制及所需資料

a．開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照

b．開發(fā)資質(zhì)證書

c 用地計劃審核意見

d．建筑設(shè)計方案（總平面圖等）

e．其他相關(guān)資料

2．報批程序與報批資料

a．將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》

b．準(zhǔn)備《關(guān)于項目建議書報批申請報告》

c．將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關(guān)部門審批

四A、建設(shè)工程項目選址意見申辦

1．所需資料

a．批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件（復(fù)印件一份）

b．地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份

c．土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）

d．聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）

e．選址論證

f．上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）

2．申辦程序

a．準(zhǔn)備數(shù)份項目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖

b．將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章

c．將有關(guān)部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦

1．所需資料

a．建設(shè)工程的計劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

b．地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c．國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

d．上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?/p>

e．申請報告（紅頭文件）

f．其他需說明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料

b．送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設(shè)工程項目地名報批

1．所需資料

a．項目批文（批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

b．地形圖（均應(yīng)劃示用地2份

c．總平面圖（3份）

d．建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

e．申請報告（紅頭文件）

f．其他需說明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料及1500元支票

b．送區(qū)地名辦辦理

六、建設(shè)工程項目報建

1．所需資料

a．《上海市建設(shè)工程報建表》（到市報建處領(lǐng)?。?/p>

b．企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件

c．項目建議書批文原件及復(fù)印件

d．銀行出具的建設(shè)資金落實證明（驗資報告）

e．《上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領(lǐng)?。?/p>

f．專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件

g．《住宅項目配套建設(shè)審核申請表》

h．《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設(shè)計招標(biāo)辦理

1．所需資料

a．報建工程項目IC卡

b．上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)項目登記表

c．《上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)文件報批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

d．《上海市建設(shè)工程設(shè)計評標(biāo)小組報批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

e．工程設(shè)計任務(wù)書

f．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

g．工程項目選址意見批文

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．到市設(shè)計招標(biāo)辦辦理

八、設(shè)計方案評標(biāo)會召開及設(shè)計單位中標(biāo)辦理

1．所需資料

a．項目設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設(shè)計任務(wù)書、項目建議書批文等若干份

b．會議通知書

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．提前三天分送各評委

c．到市招標(biāo)辦召開評標(biāo)會（會務(wù)費(fèi)300元）

中標(biāo)辦理a．設(shè)計方案評標(biāo)會會議紀(jì)要b．評委評標(biāo)意見書

九﹑建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦

1．所需資料

a．上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?份

b．計劃批準(zhǔn)文件 1份

c．土地使用權(quán)屬證件 1份

d．房屋權(quán)屬證 1份

e．危房鑒定報告

f．地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a．備齊上述資料b．送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

十﹑工程項目設(shè)計方案深化﹑修改

根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計方案

十一﹑設(shè)計方案審定會召開

1．所需資料

a．設(shè)計方案文本 12份

b．項目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件若干份

c．請柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委﹑規(guī)劃局﹑防疫站﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門

c．召開方案審定會

十二﹑設(shè)計方案送審報批

1．所需資料

a．選址意見書

b．規(guī)劃設(shè)計要求通知單

c．地形圖（劃示用地范圍）

d．設(shè)計方案 2份

e．地名批文

f．項目建議書批文

辦理程序a．備齊上述資料b．到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

十三﹑可行性研究報告編制與報批

1．所需資料

a．用地計劃審核意見書

b．項目建議書批文

c．用地計劃許可證及批文

d．區(qū)府土文件

e．營業(yè)執(zhí)照

f．開發(fā)資質(zhì)證書

g．住宅項目配套條件審核申請表

h．資本金出資承諾書

i．設(shè)計方案文本

j．其他相關(guān)文件

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．送投資咨詢公司編制并準(zhǔn)備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）

c．送計委報批

十四﹑擴(kuò)大初步計劃

根據(jù)方案審定會各職能部門方案會審意見進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計

十五﹑擴(kuò)初會召開

1．所需資料

a．?dāng)U初設(shè)計文本若干份

b．請柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委﹑規(guī)劃局﹑防疫局﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局（交通﹑環(huán)衛(wèi)﹑自來水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視）等部門

c．召開擴(kuò)初會議

十六、擴(kuò)初意見征詢及擴(kuò)初批復(fù)

1．所需資料

a擴(kuò)初會議紀(jì)要

b．根據(jù)擴(kuò)初意見修改后的總平面圖及擴(kuò)初文本

c．關(guān)于要求報批擴(kuò)初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見

c．送規(guī)劃局規(guī)劃科報批

十七、住宅項目配套條件審核報批

1．所需資料

a．《住宅項目配套建設(shè)條件審核報批》（住宅局領(lǐng)取）

b．項目建議書或可行性報告研究報告批文

c．地形圖和管線圖（劃示用地范圍）

d．總平面圖若干份

e．建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

f．其他相關(guān)資料

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理

1．所需資料

a．上海市建設(shè)工程勘察招投項目登記表

b．《上海市建設(shè)工程勘察招投文件報批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

c．《上海市建設(shè)工程勘察評標(biāo)小組報批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）

d．設(shè)計中標(biāo)通知書

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到市勘察招標(biāo)辦辦理

十九、建設(shè)用地批準(zhǔn)書申辦

1．所需資料

a．上海市建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請表（到區(qū)土地局領(lǐng)?。?/p>

b．土地出讓協(xié)議

c．其他相關(guān)文件

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區(qū)土地局簽署協(xié)議

c．付款，領(lǐng)取用地批準(zhǔn)書

二十、施工圖設(shè)計

設(shè)計單位根據(jù)擴(kuò)初批復(fù)意見進(jìn)行施工圖設(shè)計

二十一、住宅項目開發(fā)計劃辦理

1．所需資料

a．住宅項目新開工申請表（到區(qū)住宅局領(lǐng)取）

b．項目配套建設(shè)條件審核意見通知書

c．建設(shè)項目立項批準(zhǔn)文件

d．建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)使用地批準(zhǔn)書

e．申請單位現(xiàn)有空置房情況

f．住宅建設(shè)配套費(fèi)交納情況

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區(qū)住宅局辦理

二

十二、建設(shè)項目轉(zhuǎn)正

1．所需資料

a．項目轉(zhuǎn)正申請報告（紅頭文件）

b．可行性研究與擴(kuò)初批復(fù)

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送計委辦理

二十三A、建筑工程項目規(guī)劃許可證辦理

1．所需資料

a．總平面圖 10份

b．建筑圖 7套

c．結(jié)構(gòu)圖（基礎(chǔ)）2套

d．給排水圖3套

e．建設(shè)項目計劃批準(zhǔn)文件及項目轉(zhuǎn)正單

f．土地使用權(quán)或用地批準(zhǔn)書

g．應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明

h．地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份

i．分層面積表

j．建．筑工程預(yù)算書

k．消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關(guān)部門審核意見單

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見

c．將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局 二十三B、施工招標(biāo)辦理

1．所需資料

a．市招標(biāo)辦授權(quán)管理通知

b．招標(biāo)項目登記表

c．項目建設(shè)有關(guān)批復(fù)

d．總平面圖

e．報建表

f．住宅項目新開工計劃

g．住宅項目配套條件審核

h．設(shè)計中標(biāo)通知書

i．法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝?/p>

j．委托機(jī)構(gòu)招標(biāo)協(xié)議

k．代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)

l．資金落實情況證明

m．監(jiān)理單位資質(zhì)

n．監(jiān)理合同

o．建設(shè)單位資質(zhì)

p．建設(shè)單位申請材料

q．公開招標(biāo)發(fā)布信息

r．公開招標(biāo)報名登記表

s．公開招標(biāo)入圍條件

t．投標(biāo)單位資質(zhì)審核

u．招標(biāo)文件報批表

v．招標(biāo)文件

w．工程量清單

x．招標(biāo)文件答疑會會議紀(jì)要

y．標(biāo)底

A1．開標(biāo)情況匯總表

B1．詢標(biāo)記錄

C1．評標(biāo)方法

D1．評標(biāo)資料

E1．決標(biāo)情況匯總表

F1．中標(biāo)通知書

G1．外地施工企業(yè)任務(wù)量單

H1．中標(biāo)單位投標(biāo)資料

I1．未中標(biāo)單位投標(biāo)資料

J1．施工合同

K1．設(shè)計監(jiān)理項目流轉(zhuǎn)表

L1．建設(shè)項目IC卡

2．辦理程序

a．申請授權(quán)

b．發(fā)布招標(biāo)信息

c．接受施工單位報名

d．初選入圍施工單位，發(fā)標(biāo)書

e．招標(biāo)文件答疑會

f．開標(biāo)

g．準(zhǔn)備（1）項所有資料及工程造價萬分之四支票一張

h．辦理中標(biāo)手續(xù)

二十四、施工監(jiān)理單位甄選

（略比施工招標(biāo)簡單，此處從略）

二

十五、施工許可證辦理

1．所需資料

a．申請表

b．建設(shè)規(guī)劃許可證

c．資金入賬憑證

d．三通一平的有關(guān)證明

e．施工合同副本，廉潔協(xié)議

f．監(jiān)理合同，住宅項目監(jiān)理登記證

g．建設(shè)工程項目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報所需資料

h．項目施工許可證（施工單位）

i．勘察、設(shè)計中標(biāo)通知書

j．設(shè)計監(jiān)理流轉(zhuǎn)表

k．住宅項目建設(shè)開工計劃

2．辦理程序

a．將圖紙分送設(shè)計監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站審核

b．根據(jù)設(shè)計監(jiān)理及質(zhì)監(jiān)站審核意見進(jìn)行圖紙修改

c．備齊所有資料

d．送市建官處辦理

二

十六、商品房計劃申請

1．所需資料

a．開發(fā)單位資質(zhì)證書

b．營業(yè)執(zhí)照

c．規(guī)劃許可證

d．建設(shè)用地批準(zhǔn)書

e．固定資產(chǎn)填報表

f．項目轉(zhuǎn)正單

2．辦理程序

a．備齊資料

b．送計委辦理

二

十七、工程開工

1．所需資料

a．施工圖紙

b．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

c．建設(shè)工程施工許可證

2．辦理程序

a．發(fā)放圖紙

b．技術(shù)交底

c．工程開工

第二篇：房地產(chǎn)前期開發(fā)管理制度

項目前期開發(fā)管理制度 第一章 總則 第1條 目的

為規(guī)范本企業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)管理，減少和避免失誤，提高企業(yè)投資收益率，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實際情況，特制定本制度。

第2條 適用范圍

本制度適用于從房地產(chǎn)項目立項到施工準(zhǔn)備完成的全部管理工作。第3條 管理職責(zé)

（1）項目開發(fā)部負(fù)責(zé)項目立項的審批及相關(guān)證件的辦理等工作。（2）造價管理部負(fù)責(zé)編制各項經(jīng)濟(jì)預(yù)算及工程預(yù)算等工作。

（3）工程技術(shù)部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項目各類施工圖紙的設(shè)計及變更等工作。第二章 項目前期規(guī)劃設(shè)計

第4條 由項目開發(fā)部配合投資發(fā)展部根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目。

第5條 由項目開發(fā)部對投資發(fā)展部選定的投資項目進(jìn)行可行性研究，其具體內(nèi)容如下。（1）項目概況 ① 項目名稱。

② 項目的地理位置。包括項目所在地城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等。

③ 項目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)、相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性。④ 項目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。

（2）開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置

① 土地調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。② 人口調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)及需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。

③ 調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。

④ 各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通信管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。

⑤ 其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。

⑥ 如需要拆遷的，要制訂動遷計劃，確定安置方案。（3）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 ①市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。②市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。③市場交易的數(shù)量與價格。④服務(wù)對象分析，制訂租售計劃。⑤擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。

第6條 項目開發(fā)部負(fù)責(zé)組織編寫《房地產(chǎn)項目可行性研究報告》，報送總經(jīng)理審核，并送達(dá)投資發(fā)展部。

第7條 投資發(fā)展部根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告》，結(jié)合企業(yè)自身情況，對是否投資開發(fā)項目做出決策。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。決定投資項目的《可行性研究報告》報董事會審批。

第8條 項目確定后，由項目開發(fā)部組織與土地持有方簽訂正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時可以報有關(guān)部門簽證或公證。第9條 土地合同簽訂后，項目開發(fā)部應(yīng)組織成立項目經(jīng)理部，其具體工作內(nèi)容如下。（1）編制《項目開發(fā)詳細(xì)計劃書》，辦理各項前期手續(xù)。（2）組織規(guī)劃設(shè)計及論證、施工圖紙及優(yōu)化。

（3）委托施工監(jiān)理、選擇施工隊伍及進(jìn)場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。（4）明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等方式、方法及相應(yīng)計劃安排。第10條 前期手續(xù)辦理

由項目開發(fā)部指導(dǎo)并會同項目經(jīng)理部相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)。(1)向房地產(chǎn)開發(fā)管理部門申報開發(fā)經(jīng)營許可證。（2）向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項目立項。（3）向土地部門申領(lǐng)《土地使用證》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。（4）向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點(diǎn)，辦理《建設(shè)用地許可證》。

（5）如系舊城改造項目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關(guān)部門驗收。

第三章 現(xiàn)場施工準(zhǔn)備

第11條 由項目開發(fā)部配合工程技術(shù)部委托相關(guān)有資質(zhì)的單位進(jìn)行項目實地測量與勘探，辦理地形圖、工程地質(zhì)勘察資料等。

第12條 項目開發(fā)部配合工程技術(shù)部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場，必要時爭取辦理“七通一平”。

第13條 項目具備開工條件時，總工程師組織工程技術(shù)部編制《項目施工組織總設(shè)計》，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設(shè)備及材料的采購準(zhǔn)備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排等。

第14條 《項目施工組織總體設(shè)計》確定后，項目開發(fā)部應(yīng)按計劃組織選擇施工隊伍。第15條 工程開工前，項目開發(fā)部配合工程技術(shù)部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督等手續(xù)。

第16條 工程開工前，工程技術(shù)部應(yīng)依據(jù)設(shè)計施工圖紙及開發(fā)項目定為做好準(zhǔn)備、材料選型、定位工作。相關(guān)部門（或工程部門）根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。

第四章 工程項目監(jiān)理

第17條 本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目一般委托專業(yè)施工監(jiān)理公司進(jìn)行工程監(jiān)理。第18條 工程監(jiān)理公司有項目開發(fā)部采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定。

第19條 項目開發(fā)部在與工程監(jiān)理公司協(xié)商時，應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工，并應(yīng)有與對監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎罰相對應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。

第20條 委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項目，應(yīng)嚴(yán)格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細(xì)則》對施工管理工作進(jìn)行分工，避免與公司工程技術(shù)部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細(xì)則》對監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。

第五章 附則

第21條 本制度由項目開發(fā)部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。第22條 本制度 年 月 日起執(zhí)行。項目用地投標(biāo)管理制度 第一章 總則 第1條 目的

為規(guī)范本企業(yè)項目用地投標(biāo)工作，提高投標(biāo)成功率，進(jìn)而提升企業(yè)總體競爭力，特制定本制度。第2條 使用范圍

本企業(yè)所有項目用地招標(biāo)活動。第3條 管理職責(zé)

（1）投資拓展部負(fù)責(zé)土地信息的收集與整理。（2）項目開發(fā)部具體負(fù)責(zé)土地的投標(biāo)管理。

（3）造價管理部負(fù)責(zé)土地投標(biāo)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)算工作。第二章 投標(biāo)信息的獲取

第4條 投資發(fā)展部與項目開發(fā)部應(yīng)密切留意當(dāng)?shù)卣蚱渌嘘P(guān)機(jī)關(guān)指定發(fā)布的報刊或者其他媒介，以確保及時獲得土地招標(biāo)信息。

第5條 項目開發(fā)部在獲知公告或收到土地投標(biāo)、拍賣邀請書的當(dāng)天，及時領(lǐng)取標(biāo)書格式，競買申請書、投標(biāo)/拍賣須知、土地使用和規(guī)劃條件、土地使用權(quán)出讓合同樣式等招標(biāo)、拍賣文件。

第6條 自公告或收到邀請書之日起七日內(nèi)，項目開發(fā)部會同投資部、造價管理部共同討論，以做出是否參加投標(biāo)的決定，同時報送總經(jīng)理。

第7條 總經(jīng)理在收到參加投標(biāo)的決定后，應(yīng)及時組織總工程師、總會計師及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人共同協(xié)商，并由總經(jīng)理最終確定是否參加土地的投標(biāo)。

第三章 投標(biāo)準(zhǔn)備

第8條 初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的，項目開發(fā)部應(yīng)在決定后三日內(nèi)準(zhǔn)備如下材料，并組織投資發(fā)展部、造價管理部、工程技術(shù)部等部門人員成立項目小組。

（1）投標(biāo)、拍賣公告或者《投標(biāo)邀請書》。（2）《標(biāo)書格式申請書》等招標(biāo)文件。（3）參加投標(biāo)初步分析。（4）擬需要的資金額度。

第9條 對初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的地塊，項目小組要及時進(jìn)行現(xiàn)場勘查，核實“三通一平”等情況，并對該地塊有無設(shè)立抵押等法律形態(tài)向有關(guān)部門進(jìn)行核查，發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與公告內(nèi)容或者邀請書內(nèi)容不符的，或者對土地現(xiàn)狀有其他異議的，應(yīng)及時向招標(biāo)人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議。

第10條 初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的地塊，項目小組應(yīng)立即組織人員完成《項目論證報告》。報告包括但不限于以下內(nèi)容：

（1）項目概況；（2）市場分析；（3）競爭分析；（4）投資收益分析；

（5）項目綜合評價及對企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展的影響。

第11條 根據(jù)前期調(diào)研評估結(jié)果，項目小組應(yīng)在土地招標(biāo)最后截止日十日前確定是否參加投標(biāo)。第12條 確定參加投標(biāo)后，項目小組應(yīng)參加招標(biāo)人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）組織答疑會。

第13條 確定參加投標(biāo)的，項目小組應(yīng)在截止日七日前備齊下列材料并報送項目開發(fā)部。（1）召開項目聽證會申請。

（2）已填寫的投標(biāo)書、競買申請書樣稿。（3）《×××項目可行性論證報告》。

第14條 項目開發(fā)部在收到上述資料后，需要對相關(guān)資料進(jìn)行評估，并將評估意見報送集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。第四章 投標(biāo)實施

第15條 確定參加土地投標(biāo)后，項目開發(fā)部應(yīng)通知財務(wù)部準(zhǔn)備投標(biāo)所需的資金，并于投標(biāo)參加截止日三日前確定資金準(zhǔn)備情況。

第16條 項目開發(fā)部應(yīng)在截止日兩天前準(zhǔn)備好保證金與參加投標(biāo)所需的文件，具體材料如下。（1）《標(biāo)書申請書》。（2）《營業(yè)執(zhí)照副本》。3）《法定代表人證明書》（4）法定代表人身份證復(fù)印件。

（5）招標(biāo)公告或者邀請書要求的其他文件。

第17條 對決定參加投標(biāo)的地塊，項目開發(fā)部應(yīng)密切關(guān)注投標(biāo)程序的合法性，對違法現(xiàn)象須及時向招標(biāo)人、拍賣委托人或者有其他有關(guān)機(jī)關(guān)提出異議，或者依法采取其他措施，維護(hù)本企業(yè)的合法權(quán)益。

第18條 對參加項目競買的負(fù)責(zé)人應(yīng)嚴(yán)格按照企業(yè)制定的價格策略執(zhí)行，不得超出企業(yè)設(shè)定的價格區(qū)間，特殊情況下，應(yīng)電話請示總經(jīng)理。

第19條 中標(biāo)或者競買成功的，項目開發(fā)部應(yīng)按規(guī)定及時與拍賣人簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》，與招標(biāo)人、土地管理部門簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》，給付價款，并在收到《中標(biāo)通知書》或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向投資發(fā)展部提交關(guān)于投標(biāo)、競買成功放入分析報告。

第20條 若投標(biāo)、競買失敗，項目開發(fā)部應(yīng)在獲悉招標(biāo)結(jié)果后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向投資發(fā)展部提交關(guān)于投標(biāo)失敗的分析報告。

第21條 因標(biāo)底、保留價被泄露等原因，招標(biāo)人在開標(biāo)前終止招標(biāo)的，或者拍賣人終止拍賣的，或者委托人撤銷委托拍賣的，項目開發(fā)部應(yīng)對該地塊土地使用權(quán)的出讓方式與時間繼續(xù)跟蹤，并將有關(guān)情況及時報給投資發(fā)展部。

第22條 項目開發(fā)部應(yīng)將《投標(biāo)書》、《競買申請書》等與投標(biāo)、拍賣有關(guān)的資料備份，并存檔保存。

第五章 附則

本制度由項目開發(fā)部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。本制度自_______年___月___日。

第三篇：房地產(chǎn)前期開發(fā)工作匯報

前期開發(fā)工作情況匯報

尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：

我從2010年11月初調(diào)到呼市進(jìn)行開發(fā)工作，一個多月來主要負(fù)責(zé)大黑河項目。

下面就大黑河以北項目情況、營業(yè)執(zhí)照辦理及開發(fā)商資質(zhì)申領(lǐng)、工作中遇到的困難等工作情況簡要匯報如下：

一、大黑河以北項目情況：

（一）韓區(qū)長牽頭，玉泉區(qū)政府對項目非常重視。亞運(yùn)會開幕

期間，由玉泉區(qū)政府（區(qū)委田書記、韓區(qū)長、葛區(qū)長、云區(qū)長、古主任等）牽頭，王波市長、主管城建孫建華副市長及規(guī)劃局長周強(qiáng)親自帶隊，對廣州恒大總部、御景半島等項目進(jìn)行了視察，老板更是用最高規(guī)格對考察團(tuán)進(jìn)行了接待。這次考察起到了很好的效果。目前，從市政府到玉泉區(qū)政府都對項目進(jìn)行了大力的支持，并與我們建立了良好的關(guān)系。但是，針對大黑河項目前期開發(fā)工作沒有指定詳細(xì)并可行的工作計劃和完成時間表，也么有對市政府、區(qū)政府以及個辦事部門，進(jìn)行后期深入的維護(hù)工作，導(dǎo)致現(xiàn)階段工作效率低下，工作盲目。

（二）與市政府、區(qū)政府、規(guī)劃局及相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系亟待維

護(hù)。前期開了好頭，政府各級領(lǐng)導(dǎo)都對恒大、對大黑河項目都非常認(rèn)可和支持。但目前距離亞運(yùn)會結(jié)束已有一月之余，在各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系維護(hù)上沒有趁熱打鐵進(jìn)行深入 1

維護(hù)并出現(xiàn)了斷檔和缺失，馬上新年、農(nóng)歷年就要到了，后期關(guān)系維護(hù)亟待解決。我們必須對此做周密安排和精心策劃，組織一切關(guān)系和力量，作出切實可行的性計劃，做好關(guān)系維護(hù)，從而保證后期開發(fā)工作的順利開展。

（三）草簽三方協(xié)議。材料基本上已經(jīng)準(zhǔn)備完畢，只缺少營業(yè)

執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)注冊兩項材料。營業(yè)執(zhí)照已經(jīng)完成了增資工作，現(xiàn)正在找會計事務(wù)所做驗資報告；開發(fā)商企業(yè)四級資質(zhì)申領(lǐng)需參加系統(tǒng)操作員、售樓員考試，已經(jīng)報名，等待考試。

二、營業(yè)執(zhí)照辦理及開發(fā)商資質(zhì)申領(lǐng)

（一）營業(yè)執(zhí)照辦理相關(guān)材料已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，現(xiàn)正加緊聯(lián)系會計

事務(wù)所辦理驗資報告。此次辦理不僅對注冊資金增資一千萬，對經(jīng)營范圍也增加了“房地產(chǎn)經(jīng)營”項，為后期工作鋪平道路。

（二）開發(fā)商資質(zhì)申領(lǐng)材料也已準(zhǔn)備就緒，正在等待建設(shè)廳主辦

考試，考試時間還沒有確定。

（三）目前，營業(yè)執(zhí)照辦理及開發(fā)商資質(zhì)申領(lǐng)兩項工作可控性差，也無法做出完成的時間表，對此建議：借此機(jī)會應(yīng)利用各種渠道對工商局、房管局進(jìn)行關(guān)系維護(hù)。進(jìn)行維護(hù)后一方面可以縮短審批時間或者尋找其他捷徑；另一方面，打通關(guān)系后為后續(xù)預(yù)售證辦理做好準(zhǔn)備。

三、工作中遇到的困難

（一）招待資金、公關(guān)費(fèi)用嚴(yán)重不足，應(yīng)根據(jù)項目大小設(shè)立特殊

費(fèi)用。目前，通過前期開發(fā)與政府人員的接觸及同行的了解，送現(xiàn)金、購物卡、請吃飯、KTV等活動已經(jīng)是默認(rèn)的潛規(guī)則，而作為新進(jìn)入的恒大在這方面明顯沒有作為。對于各領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)人、及科長等級別人員的通關(guān)費(fèi)用根本沒有展開，也沒有深入的了解具體的“行情”，這樣干只會耽誤時間并沒有工作效果。

（二）申請開發(fā)車輛。由于各部門在市內(nèi)分布分散，相距比較遠(yuǎn)，如果光靠坐公車去辦事效率會非常低下（打車也沒有交通補(bǔ)助），希望可以給開發(fā)部配臺車輛。

（三）在利用和維護(hù)政府關(guān)系時，希望可以讓開發(fā)部門辦事人員

參加。這樣不僅可以加快開發(fā)人員的成長，也為日后具體辦事人員更快更好開展工作做準(zhǔn)備。

第四篇：房地產(chǎn)前期開發(fā)流程圖

遷一協(xié)、議公司與棚改辦簽訂拆行遷二公方、告案將進(jìn)拆《拆遷許可證》用水、電遷移市房管局核發(fā)

三、拆遷許可證

五、實施拆遷

六、平整場地 用電，同時對原

三、臨時用水、補(bǔ)拆給償遷予安臨置時遷協(xié)議，并戶簽訂拆

四、與拆遷

七、政府公告

八、繳納金摘的牌保證金土地出讓

九、參與土地競價并摘牌地出讓金

十、簽訂土地出讓合同交納土地規(guī)劃許可證》市規(guī)劃局用地處核發(fā)《建設(shè)用

十二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 20% 核定用地地價確認(rèn)土地評估許可證（白證）

十一、發(fā)放建設(shè)用地

報建登記

十四、工程項目招標(biāo)申請

十五、建筑設(shè)計合同備案

十六、建筑設(shè)計

二十、前期環(huán)境評價三三房屋面積前置測繪位發(fā)放《知物書業(yè)》管理中標(biāo)通向市房管局申報，建設(shè)單三四物業(yè)管理招標(biāo)申請

十三、規(guī)劃設(shè)計招投標(biāo)十七規(guī)劃設(shè)計方案申報

十八、公告二

一、規(guī)劃設(shè)計方案審定二

二、建筑設(shè)計方案二

三、建筑工程規(guī)劃許可證 三一施工圖審查工圖審查批準(zhǔn)書》市建設(shè)交易中心審批，核發(fā)《施三二施工圖審查批準(zhǔn)書《建設(shè)項目監(jiān)理中標(biāo)通知書》在市建設(shè)交易中心辦理，發(fā)放 三五監(jiān)理招投標(biāo)申報 作整體進(jìn)度計劃安排十九項目投資、項目運(yùn)二建四筑設(shè)計招投標(biāo)二五消防證明二六項目地名審查二七大配套證明公建配套證明二八非經(jīng)營性二九人防證明段供熱證明三十規(guī)劃許可證階放《施工中標(biāo)通知書》在市建設(shè)交易中心辦理，發(fā)三六施工招投標(biāo)申報 2 登記表》進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督登記 監(jiān)總站提交《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督理，合同報市招標(biāo)標(biāo)合同備案在市建設(shè)交易中心辦理，向市質(zhì)在建設(shè)交易中心辦在房管局辦理物業(yè)招在市建設(shè)交易中心辦三七建設(shè)工程質(zhì)量登記四一安全定額保險四五委托測線放線向市交管局占道辦申請四六工程占道基基礎(chǔ)設(shè)施驗收通知》辦，備案蓋章三八施工合同備案三九物業(yè)管理備案放《建設(shè)工程施工許可證》 向市建設(shè)交易中心申請，建交中心發(fā)四二建設(shè)工程施工許可申報 甲方組織驗收，報市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《地四九地基基礎(chǔ)設(shè)施驗收程主體驗收通知書》甲方組織驗收，報市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《工五一主體驗收程裝修驗收通知書》甲方組織驗收，報市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《工五四裝修驗收 放線合格證四七區(qū)規(guī)劃處開工驗線四八項目開工建設(shè) 申請配套辦下達(dá)受理通知在竣工前6辦備案蓋章 理，監(jiān)理合同報市招標(biāo)四十監(jiān)理合同備案材料開發(fā)專項基金向墻改辦交納新型墻體四三墻改基金金水泥辦交納散裝水泥基向市建設(shè)交易中心散裝四四散裝水泥基金個月向市建委配套辦提出配套五十配套設(shè)施建設(shè)申報企業(yè)與燃?xì)?、電力和電信部門簽定合同五二配套設(shè)施 品房銷售許可證》向市房管局提交申報，獲得《商 五五商品房銷售報審 3 進(jìn)行價格審查物價局對經(jīng)濟(jì)適用房五三物價審查 五合《六格規(guī)證劃》驗收五案館七驗出收具合工格程證檔寫字樓）于高層住宅及 市規(guī)劃局發(fā)有時城建檔案收合格證（適用規(guī)劃驗收工程檔案驗收六三核發(fā)國有土地使用證 人防辦出據(jù)驗五八人防驗收**室內(nèi)環(huán)境檢測明區(qū)配套辦出具驗收合格證六七非經(jīng)營性公建驗收 設(shè)具備驗和收用水器 地在市建委辦理《新建住宅商品房交付使用證》七籍三測量 供熱六驗八收五九二次供水電梯六驗十收收合格證出具環(huán)保驗筑工程消防驗由收六市一環(huán)環(huán)保保局驗 六五工程防雷驗收六六建設(shè)工程綜合驗收工程竣工六驗九收備案七一新建住宅商品房交付使用申報七二房屋面積竣工七四房屋所有權(quán)初始登記 七五申領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證 收意見書》市消防局發(fā)《建六消二防驗收4 七十大配套驗收 測 量

第五篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程——前期準(zhǔn)備階段(二)

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程——前期準(zhǔn)備階段

（二）四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。

項目報建總流程：

建設(shè)工程交易中心依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達(dá)到1000m2 的建設(shè)工程新建、擴(kuò)建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)。工程建設(shè)項目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)到相關(guān)交易中心進(jìn)行報建。應(yīng)當(dāng)報建而未報建的工程項目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。報建時須交驗工程建設(shè)項目以下文書：立項的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。

工程建設(shè)項目報建程序：

1)建設(shè)單位或其委托的代理機(jī)構(gòu)到建設(shè)工程交易中心（建設(shè)局）領(lǐng)取《工程建設(shè)項目報建表》。

2)按報建表的內(nèi)容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送建設(shè)局。

3)工程建設(shè)項目立項批文、資信證明、建設(shè)用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書連同報建表同時提交。

4)屬于試樁建設(shè)工程項目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時,建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時到市交易中心進(jìn)行補(bǔ)充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時,應(yīng)辦理變更手續(xù)。

1、建設(shè)項目報建登記 工作內(nèi)容：

填報《建設(shè)工程項目報建表》需帶下列資料：

（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；

（二）建設(shè)工程項目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲媹蟾妫?/p>

（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。報建信息管理：

（1）、建設(shè)局核實報建資料，進(jìn)行現(xiàn)場勘踏（7個工作日內(nèi)）；（2）、將報建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)。

2、審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知填報《建設(shè)工程“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表》按下列程序辦理

（一）在報建臺領(lǐng)取收費(fèi)認(rèn)定表（共兩份）；

（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；

（三）應(yīng)繳費(fèi)用從工程報建開始20日內(nèi)憑建設(shè)局（咨詢臺）開具的《市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價為計算基數(shù)的繳費(fèi)項目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。

3、投標(biāo)申請人投標(biāo)報名

（一）投標(biāo)報名、評標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：

1、投標(biāo)申請人的營業(yè)執(zhí)照；

2、資質(zhì)證書；

3、投標(biāo)申請人信譽(yù)檔案資料；

4、項目經(jīng)理有關(guān)資料；

5、業(yè)績及其它與投標(biāo)活動有關(guān)的資料。

（二）網(wǎng)上投標(biāo)報名：

4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人資格預(yù)審工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審；

（二）投標(biāo)申請人到建設(shè)局領(lǐng)取資審?fù)ㄖ獣唾徺I資格預(yù)審格式文件；

（三）招標(biāo)人采用對投標(biāo)申請人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告；預(yù)審合格者過多時，又不便直接確定的，應(yīng)在市建設(shè)局采用隨機(jī)方式抽取不少于7家的投標(biāo)申請人。

5、投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)文件編制標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場和招標(biāo)答疑會所了解的情況，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評審技術(shù)標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號文件規(guī)定執(zhí)行。

（二）投標(biāo)文件的內(nèi)容：

1、投標(biāo)函；

2、施工組織設(shè)計或者施工方案；

3、投標(biāo)報價；

4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

（三）投標(biāo)文件的遞交和接收

1、投標(biāo)文件的遞交投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。在投標(biāo)截止時限以前，投標(biāo)人可以對所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充、修改或撤回，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。

2、投標(biāo)文件的接收

在投標(biāo)截止時間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工作。在接收中應(yīng)注意核對投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)志，并做好接收時間的記錄，未按時或提前送達(dá)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

6、組織評標(biāo)委員會工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前18小時以上，下午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前4小時以上5小時以內(nèi)）在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，通過市建設(shè)工程交易中心計算機(jī)系統(tǒng)按規(guī)定隨機(jī)抽取評委，并提供以下資料：

1、《建設(shè)局抽取評標(biāo)評委申請表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計算基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項目的繳款憑據(jù)。

（二）由建設(shè)局指定專人通知評委參加評標(biāo)；

（三）建設(shè)局負(fù)責(zé)將已抽取評委的詳細(xì)資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標(biāo)人和招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)簽收保存。

7、開標(biāo) 工作內(nèi)容 ：

（一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門人員；

（二）當(dāng)眾檢驗投標(biāo)文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標(biāo)書；

（三）報投標(biāo)標(biāo)價、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說明的內(nèi)容；

（四）設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底；

（五）招標(biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。

（六）招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理

8、定標(biāo) 工作內(nèi)容：

按照中華人民共和國建設(shè)部令[第89號]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》進(jìn)行。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

9、核準(zhǔn)招投標(biāo)情況報告、中標(biāo)通知書的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示公告 工作內(nèi)容： 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招投標(biāo)情況書面報告核準(zhǔn)時，應(yīng)提交下列資料：

1、由各收費(fèi)單位確認(rèn)的《建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表》；

2、由代理銀行代收專柜開具的以中標(biāo)價為計算基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項目的繳款憑據(jù)。

10、簽訂工程承發(fā)包合同

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。

招標(biāo)條件：

1）勘察、設(shè)計招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手續(xù)和立項審批手續(xù)；

2）建設(shè)工程全過程監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察和設(shè)計工作；

3）施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；

4）材料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實；

5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

公開招標(biāo)工程應(yīng)實行資格預(yù)審，邀請招標(biāo)工程可實行資格預(yù)審，也可實行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時進(jìn)行。施工招標(biāo)項目需要劃分標(biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。應(yīng)積極推行總承包負(fù)責(zé)制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強(qiáng)需要另行選擇承包人的，必須進(jìn)入有形建筑市場通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定。任何為招標(biāo)項目的前期準(zhǔn)備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機(jī)構(gòu)（單位），均不得參加該招標(biāo)項目的投標(biāo)。

招標(biāo)方式：開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式：

(1)公開招標(biāo)

由招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開請承包者參加投標(biāo)競爭。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報價合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。這種公開招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書的工作量較大，招標(biāo)費(fèi)用開支較多。實行公開招標(biāo)工程應(yīng)實行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過多時，由招標(biāo)人通過隨機(jī)方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。公開招標(biāo)一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項目，以及采購數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。

(2)邀請招標(biāo)

招標(biāo)單位不公開發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標(biāo)對象，請他們參加招標(biāo)項目的投標(biāo)競爭。邀請參加投標(biāo)單位的個數(shù)，世界各國都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。邀請招標(biāo)方式由于對邀請對象的技術(shù)、經(jīng)驗和信譽(yù)方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。邀請招標(biāo)屬于有限競爭性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。實行邀請招標(biāo)工程可實行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實行投標(biāo)人資格后審。

(3)協(xié)商議標(biāo)

由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家。議標(biāo)適用于招標(biāo)工作開展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強(qiáng)或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過程中費(fèi)用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。議標(biāo)缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。

招標(biāo)投標(biāo)基本程序

招標(biāo)工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標(biāo)服務(wù)公司代理。但這類服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單位。

(1)工作程序

審查招標(biāo)單位的資格； 報批招標(biāo)申請書；

編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評標(biāo)、定標(biāo)方法； 發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書； 審查投標(biāo)單位資格；

分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察和招標(biāo)文件答疑；

編制和寄送投標(biāo)文件；

開標(biāo)，公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函； 評標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位；

發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。

招標(biāo)申請書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負(fù)責(zé)組織招標(biāo)的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標(biāo)條件；招標(biāo)方式。

(2)應(yīng)注意的問題

工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必須編制完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或其委托單位審查批準(zhǔn)。編制標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。此外，一個招標(biāo)工程，只能編制一個標(biāo)底。

為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請有關(guān)部門及專家成立評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評標(biāo)、決標(biāo)。對于大中型建設(shè)項目，招標(biāo)單位還可以邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評估水平的專家組成評標(biāo)委員會，對各投標(biāo)方案作出評價。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個投標(biāo)企業(yè)，供評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國家利益時，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門，有權(quán)予以否決。

投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)保證金證書。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向為其出具保函的單位索取投標(biāo)保證金。

簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴(yán)格履行標(biāo)書的各項條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應(yīng)當(dāng)退回。

招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應(yīng)補(bǔ)償履約保證金的不足部門。

應(yīng)提交的招標(biāo)資料目錄：

1）招標(biāo)代理合同及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件(如有代理)2）招標(biāo)備案登記表

3）經(jīng)批準(zhǔn)的邀請招標(biāo)報告(如系邀請招標(biāo))4）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書 5）投標(biāo)報名名單(公開招標(biāo))6）資格預(yù)審文件 7）資格預(yù)審評審報告 8）招標(biāo)文件

9）購買招標(biāo)文件登記表

10）答疑會紀(jì)要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)

11）標(biāo)底(工程預(yù)算書)及市建設(shè)工程項目造價咨詢核準(zhǔn)證(如有標(biāo)底)12）評委名單

13）招標(biāo)人評委委托書: 14）開標(biāo)會簽到表 15）招標(biāo)記錄一覽表 16）投標(biāo)函及投標(biāo)函附表 17）評委評分表 18）評分匯總表 19）評標(biāo)報告

20）招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告 21）中標(biāo)通知書及中標(biāo)公示證明 22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單 23）合同備案表

24）行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù) 25）建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）26）安全和文明施工開工驗收合格證

招標(biāo)投標(biāo)的管理 1）施工企業(yè)資質(zhì)管理：

筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類。

按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由建設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級根據(jù)隸屬關(guān)系由國務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》

(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理

企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時，由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。動態(tài)管理通過資質(zhì)檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進(jìn)行。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實行公告制度。實行動態(tài)管理，主要是為了突出在市場競爭機(jī)制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評價對其資質(zhì)的決定作用。通過對企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級，由資質(zhì)等級確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質(zhì)等級。這種雙向的動態(tài)的資質(zhì)管理就是我國對施工企業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。

(2)工程總承包企業(yè)的管理

隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團(tuán)。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包企業(yè)。為加強(qiáng)對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程項目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級。《暫行規(guī)定》從企業(yè)曾承擔(dān)國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件。2003年7月，建設(shè)部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級許可的工程項目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)。

工程建設(shè)項目組織實施方式目前有兩種方式： 其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、試運(yùn)行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目的質(zhì)量、工期、造價等向業(yè)主負(fù)責(zé)。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計—施工總承包（D-B）、根據(jù)工程項目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計—采購總承包（E-P）、采購—施工總承包(P-C)等方式。

其二是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進(jìn)行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務(wù)型或項目管理承包型，項目管理服務(wù)是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進(jìn)行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計管理、采購管理、施工管理和試運(yùn)行（竣工驗收）等服務(wù)，代表業(yè)主對工程項目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）等工作。對于需要完成工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）工作的工程項目管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計資質(zhì)。項目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

2）工程建設(shè)管理： 工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達(dá)到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向計委申請列入施工計劃；同時，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此后，向建委提出申請開工報告，填報建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)；到建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項目竣工后，及時報請建設(shè)主管部門進(jìn)行建設(shè)工程綜合驗收及建設(shè)工程規(guī)劃驗收。