第一篇：關(guān)于小區(qū)建設(shè)意見

海寶西區(qū)物業(yè)管理意見及建議

一、綜合管理方面方面 意見：

１、物業(yè)辦公室下班后無人值班，業(yè)主有事無處反映。２、物業(yè)公司管理不規(guī)范，服務(wù)差，對業(yè)主意見置之不理；； ３、部分高層住戶水壓不夠；

４、31號樓的配電室出租給收廢品的，造成多次停電，樓下的自行車棚也出租，造成31號樓的衛(wèi)生差。

５、24號樓和28號樓離鍋爐房及垃圾處理站最近，噪聲污染特別嚴(yán)重，多次反映甚至投訴都無結(jié)果。另外，此兩棟樓是運煤車的必經(jīng)之路，灰塵特大。建議合理安排運煤時間，避免與業(yè)主休息時間沖突。如果不能解決，就應(yīng)對該兩棟樓的業(yè)主給予采暖費及物業(yè)費的優(yōu)惠，以補償環(huán)境污染造成的損失。

６、鍋爐房隔音不達標(biāo)，并使用工程鏟車，噪音特大，從而影響業(yè)主休息。

７、小區(qū)內(nèi)撿破爛的太多，垃圾箱翻的周圍到處都是垃圾。建議

１、若現(xiàn)物業(yè)公司無法滿足廣大業(yè)主的服務(wù)需求，應(yīng)通過招標(biāo)方式確定物業(yè)管理公司，提高物業(yè)管理水平。

２、對海寶西區(qū)管理現(xiàn)狀進行排查，并對現(xiàn)有物業(yè)管理公司財務(wù)收支情況進行核查，并對小區(qū)業(yè)主公示。

３、對小區(qū)各項物業(yè)設(shè)施的管理責(zé)令物業(yè)管理公司制定管理細則，并進行公示接受廣大業(yè)主監(jiān)督。如樓門、路燈、草地、道路等，日常維護標(biāo)準(zhǔn)和維修時限等。

４、臨時業(yè)主委員會應(yīng)定期選取一定數(shù)量的住戶進行走訪，聽取業(yè)主意見，不斷督導(dǎo)物業(yè)管理公司改進服務(wù)質(zhì)量，并及時就收費、服務(wù)等方面問題與業(yè)主進行溝通，取得業(yè)主對委員會工作的支持。

５、按照物業(yè)管理規(guī)定定期對住宅樓雨漏管、損壞道路、路燈、電路、門禁等進行檢修。按照業(yè)主委員會的要求對小區(qū)進行綠化和日常維護。６、制作物業(yè)服務(wù)手冊，向業(yè)主分發(fā)。設(shè)立24小時值班電話，接受業(yè)主關(guān)于物業(yè)使用方面的投訴，并及時派人處理。

７、小區(qū)內(nèi)的健身器械、兒童游樂設(shè)施定期予以維修。８、取消小區(qū)內(nèi)的住戶打車入門費； ９、解決小區(qū)內(nèi)部分高層住戶水壓不夠；

10、小區(qū)內(nèi)需增加減速帶

11、建議設(shè)立值班電話。

12、建立獨立封閉的物業(yè)小區(qū)，由專業(yè)的物業(yè)公司進行規(guī)范管理，而后眾一海寶西區(qū)分開，便于寧夏銀行的管理。

13、面對唐徠渠的方向開立便門，方便鍛煉和健身。

14、建議集資在海寶西區(qū)樓梯間鋪設(shè)大理石樓梯踏板，以及樓梯間墻上鋪設(shè)瓷磚，美化海寶西區(qū)內(nèi)部環(huán)境。

二、綠化方面方面 １、三、安全管理方面 意見

１、治安情況不好，有入室盜竊、砸汽車玻璃的情況。２、建議

１、加強小區(qū)的保安力度，切實保護住戶的人身財產(chǎn)安全。２、加強安全保衛(wèi)工作，對閑雜人員入內(nèi)嚴(yán)格登記。３、，增設(shè)監(jiān)控。改善保安的服務(wù)質(zhì)量和水平。

四、衛(wèi)生管理方面

１、樓道衛(wèi)生清掃間隔時間長，只掃不拖，樓梯扶手不擦。２、冬天及時清理小區(qū)路面的積雪。

２、經(jīng)常出現(xiàn)大型垃圾堆放現(xiàn)象且堆放時間較長；

五、車輛管理方面 意見

１、小區(qū)內(nèi)的車輛停放無序，道路兩側(cè)停放車輛較多，存在安全隱患。

２、停止出租車入內(nèi)收費，運煤的貨車碾壓道路損壞有一定的賠償辦法。３、建議對小區(qū)業(yè)主的車輛發(fā)放通行證，禁止非本小區(qū)車輛進入，避免其他小區(qū)的車輛占用小區(qū)的道路和車位。小區(qū)內(nèi)應(yīng)禁止車輛鳴笛。建議

對進出小區(qū)車輛統(tǒng)一進行管理

1、已購買車庫、停車位的業(yè)主，應(yīng)辦理出入證（卡）；

2、對小區(qū)內(nèi)空閑車位、較寬道路一側(cè)劃線車位分類設(shè)定出租價格，進行出租。租金收入主要用于保安看管、指揮停車、進出管理和道路維護等。業(yè)主委員會應(yīng)指定專人按年對該項費用的收支情況進行審計，贏余部分除補償其他物業(yè)維護費用外，可以作為小區(qū)業(yè)主年終福利分發(fā)。

3、對于行內(nèi)接送職工公車，統(tǒng)一免費給印發(fā)臨時出入證；

4、對于臨時停放小區(qū)車輛分為過夜和不過夜兩種情況按一般規(guī)定收取停車費。臨時的不超過2元，過夜不超過5元。天然氣、電、有限電視、快遞等車輛應(yīng)免費允許進入。給小區(qū)鍋爐房運送燃煤和煤渣的重載貨車，應(yīng)按年向供熱公司收取道路維護費。或禁止大型車輛駛?cè)搿?/p>

5、物業(yè)公司保安要加強對各種車輛進出小區(qū)的管理。負責(zé)小區(qū)內(nèi)車輛停車的監(jiān)控、指揮和看管，避免車輛亂停亂放和意外損壞。

6、對小區(qū)大門進行必要改造，業(yè)主車輛采取刷卡方式進出（只針對第一，二種情形）。

六、道路維護管理方面

七、公用設(shè)施的維修及方面管理

１、小區(qū)內(nèi)損壞的路燈，垃圾箱、單元門、對講門鈴、樓道內(nèi)的照明燈、水暖維修門以及其他公用設(shè)施損壞后不維修或維修不及時。２、個別樓的外立面已破壞未及時維修 建議：

１、明確維護責(zé)任，及時維修。

第二篇：小區(qū)建設(shè)前期提供的物業(yè)建議及意見

小區(qū)建設(shè)前期提供的物業(yè)建議及意見[原創(chuàng)] 現(xiàn)物業(yè)公司考慮到小區(qū)后期管理，結(jié)合****項目的建設(shè)進度和特點，為了后期更好的管理與服務(wù)，提升樓盤品質(zhì)，體現(xiàn)建設(shè)精品樓盤的理念，通過綜合考慮提出以下建議和意見，請貴公司在設(shè)計和施工過程中進行參考！

一、小區(qū)智能化方面：

1、監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控系統(tǒng)是小區(qū)安全防范的主要手段，除了考慮監(jiān)控整個小區(qū)外圍墻內(nèi)，還要考慮小區(qū)內(nèi)部管理方面，比如說公共場所人員行為的監(jiān)控及設(shè)備的監(jiān)控，所以監(jiān)控要考慮的主要位臵有小區(qū)整體圍墻、單元出入口、大門出入口、車輛出入口、人員集中活動廣場、天臺、電梯、車庫、車場等，為了使集體活動廣場得到更好的監(jiān)控和管理，建議廣場使用旋轉(zhuǎn)式攝像機。車庫出入口考慮用圖象核對系統(tǒng)放行設(shè)備，即車輛進入小區(qū)或車庫刷卡時有攝像機自動照相取圖，出車庫或小區(qū)時電腦系統(tǒng)自動調(diào)出進來時圖像，值班人員通過核對無誤后手動確認放行，這樣可避免以舊車換新車的偷車方式，并避免一卡多車的現(xiàn)象發(fā)生。另道閘系統(tǒng)上要有對講系統(tǒng)，并將監(jiān)控和對講系統(tǒng)接入到總監(jiān)控室。另為了便于管理，中控室和消防室要考慮放在一起。

2、可視對講系統(tǒng)：對講系統(tǒng)是為了防止外來人員私自進入和方便業(yè)主出入使用的工具，在業(yè)主確認人員后才能給其放行，除了各單元安裝可視對講系統(tǒng)外，要考慮在中控室為管理室，安裝管理主機，大門口要設(shè)立管理分機，便于外來人員在門口就可得到控制。

3、門禁系統(tǒng)：小區(qū)門禁系統(tǒng)使用的是小區(qū)一卡通，除在各單元刷卡進門外還要考慮車庫刷卡進門，因車庫門口是直接對外開放，有一定的安全隱患，車庫上電梯時考慮進出刷卡系統(tǒng)，防止閑雜人員從小區(qū)進車庫。

4、紅外線對射系統(tǒng)：紅外線對射系統(tǒng)是為了防止外人盤爬小區(qū)，便于在有人盤爬時值班人員通過報警系統(tǒng)及時發(fā)現(xiàn)，所以除了考慮小區(qū)外圍墻外還要考慮樓體盤爬，比如說樓體有下水管和易盤爬處。

二、小區(qū)配套設(shè)施：

1、小區(qū)路燈：小區(qū)路燈從以后實用和費用控制方面考慮建議小區(qū)路燈設(shè)為兩條線路，在平時每個路燈可以只使用一盞，節(jié)假日或有需要時全部開啟，這樣既節(jié)約成本又方便操作和使用，并且路燈控制系統(tǒng)建議使用自動定時開關(guān)控制系統(tǒng)，確保準(zhǔn)時開啟并節(jié)約人員成本。另草坪燈和景觀等也要有不同的線路開關(guān)控制。小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

2、車庫燈：車庫燈要考慮分為不同區(qū)域控制，并且是隔盞控制，車庫燈有足夠照明便可，緊急情況下可全部開啟，既節(jié)約管理成本又便于操作。

3、小區(qū)電梯：電梯主要從以下幾個方面考慮，電梯要有排風(fēng)扇或者空調(diào)，確保轎箱內(nèi)空氣流暢和溫度適宜，電梯機房要著重考慮通風(fēng)，因機房都在樓頂，夏天陽光強烈，溫度偏高，機房設(shè)備在高溫下運做容易出現(xiàn)故障和損壞，可建議安裝空調(diào)，另電梯除了安裝監(jiān)控外還要考慮安裝電梯對講系統(tǒng)，并將對講系統(tǒng)接到中控室，以便電梯有故障或有人違規(guī)操作時及時發(fā)現(xiàn)和處理，便于管理和操作。通過完善的管理確保電梯的正常使用并延長其使用壽命。

4、小區(qū)綠化：小區(qū)綠化品種考慮不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物，另從安全方面考慮墻邊不要種高的樹木，小區(qū)內(nèi)不要種植有毒有刺的植物。為了使小區(qū)設(shè)計人性化，綠化中的人行道路也要考慮好，比如單元出入門到活動場所被綠地割開，為了不繞路行走很多業(yè)主會選擇踩綠化行走，為了避免這樣的情況發(fā)生，可以考慮做條小的人行道路穿過綠化帶。另小區(qū)綠化也要考慮到維護保養(yǎng)問題，主要是澆水問題，要占用大量的人力和物力，要考慮多預(yù)留水管接口，并且接口處要做好防護和管理，最好采取地下水管接口，便于管理同時也不影響美觀。建議最好采用自動噴灌系統(tǒng)。

5、小區(qū)大門設(shè)計：小區(qū)前期設(shè)計理念為人車分流，這樣能確保小區(qū)整體環(huán)境和小區(qū)業(yè)主安全，但為了實行這一理念并體現(xiàn)封閉式管理，小區(qū)大門設(shè)計尤為重要，小區(qū)現(xiàn)階段整體考慮為三個大門，兩面主要為進車門，中間為主通道，以后考慮中間大門作為人行大門，業(yè)主可有側(cè)門刷卡進出。所以要設(shè)計出小門，以便實行封閉管理。

6、小區(qū)車庫入口：小區(qū)車庫為直接對外開放車庫，實行的是人車分流，為了節(jié)約管理成本及控制管理好車庫車輛，車庫門考慮用智能柵欄門，即能確保車輛進出車庫刷卡又能防止閑雜人員進入車庫，并要在車庫出入口設(shè)立監(jiān)控鏡頭，道閘系統(tǒng)考慮使用具有拍照核對功能的系統(tǒng)，即車輛進庫進行拍照，出庫是通過核對后才能放行。

7、小區(qū)信報箱：為了便于業(yè)主訂閱報紙刊物及收信件，要在每層一樓設(shè)計信報箱，考慮到小區(qū)業(yè)主有定牛奶的需要，信報箱考慮使用帶有牛奶箱的一種，即方便業(yè)主又能體現(xiàn)出小區(qū)設(shè)計人性化，并且也不會在后期管理中出現(xiàn)因沒有牛奶箱而業(yè)主自己亂安裝的情況。

8、小區(qū)宣傳攔：小區(qū)竣工時考慮在小區(qū)大門口、集中活動場所安裝宣傳欄，便于對小區(qū)內(nèi)活動和信息的宣傳。并靠考慮在每個單元門內(nèi)做一個小型宣傳欄，對通知等文件進行規(guī)范宣傳，做好信息溝通。

9、各項電表：小區(qū)后期管理為公共電費分攤，為了做好計算，使分攤公平合理，電表是唯一的核算依據(jù)，所以小區(qū)各項不同使用設(shè)備要有不同的電表進行計算衡量，比如獨立電表應(yīng)有電梯電表、二次加壓電表、每個走廊通道電表、路燈電表、智能化用電電表、消防用電電表、背景音樂電表、車庫燈電表、車庫抽風(fēng)機電表、車庫污水泵電表等，都要獨立設(shè)表，獨立核算。一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出）。

10、小區(qū)車棚：考慮到以后小區(qū)有單車摩托車業(yè)主的需求，同時為了統(tǒng)一管理，確保車輛安全，建議在小區(qū)內(nèi)設(shè)立一個小型封閉式的摩托車自行車車棚，同時也避免在以后的管理中因沒有車棚業(yè)主將車停放在單元走廊內(nèi)影響管理和其他業(yè)主出入。

11、垃圾桶放臵位臵：在小區(qū)外圍整體設(shè)計和施工時要考慮到每個單元門前垃圾桶位臵擺放的預(yù)留，并做出水泥平臺放垃圾桶，每個單元一個，避免后期管理中垃圾桶沒有合適的位臵擺放，放在綠化中會影響美觀和破壞綠化，在路中會影響交通，不利于管理。

12、籃球場和羽毛球場：從小區(qū)整體規(guī)劃圖上了解，小區(qū)在3#4#樓旁邊各有一個籃球場和羽毛球場，這樣考慮是為了便于業(yè)主建身活動體現(xiàn)人性化小區(qū)，整加小區(qū)配套娛樂設(shè)施，物業(yè)從管理的角度考慮，這兩個活動場所要施行封閉式管理，考慮周圍用鐵絲網(wǎng)圈起，實行統(tǒng)一管理，若不封閉將無法控制活動時間，會影響到他人休息，給管理造成一定的難度。

13、小區(qū)食堂：小區(qū)食堂從規(guī)劃上來看不但對內(nèi)還對外開放，又因小區(qū)食堂里外都有門，這就形成了一個通向小區(qū)的大門，為了確保小區(qū)安全，控制閑雜人員，要考慮好門的開放和使用，建議在小區(qū)進入食堂的門設(shè)計成進出刷卡，這樣既不影響對外開放同時也能控制外來人員進入小區(qū)，因業(yè)主都有卡又能給業(yè)主提供便利。另小區(qū)食堂要設(shè)計隔油池，避免小區(qū)管道堵塞。

14、小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護，盡量不要復(fù)雜煩瑣。

15、小區(qū)健身場所和兒童活動場：小區(qū)活動場所要考慮安全，尤其是兒童活動場所，地面要考慮使用保護橡膠，避免摔傷碰傷，因為兒童活動時會有很大噪音，所以兒童活動場所考慮在離居民樓比較遠的位臵，避免影響他人?；蚩紤]兒童活動場所使用封閉統(tǒng)一的管理。

16、為了避免小區(qū)垃圾異味，便于垃圾統(tǒng)一回收和統(tǒng)一堆放，建議在小區(qū)設(shè)計垃圾回收站，并且最好設(shè)計在小區(qū)進出口附近，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。另要考慮回收站內(nèi)有上下水，便于及時清洗垃圾桶和回收站內(nèi)衛(wèi)生。（垃圾回收站面積不要小于20平方）

17、單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量），聲控開關(guān)只有有聲音時才能開啟，晚歸的業(yè)主會給已休息的業(yè)主帶來一定的噪音影響。

18、小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

19、凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）

20、小區(qū)外圍墻：小區(qū)外圍墻主要要考慮高度，避免容易攀爬，也可考慮在小區(qū)內(nèi)圍種一些高的灌木，即能防止人員攀爬又能美化小區(qū)。

蛟河市物業(yè)管理工作實施方案

為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機，堅持“科學(xué)謀劃，抓點帶面，點面結(jié)合，穩(wěn)步推進，全面落實”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進全市各項事業(yè)健康快速發(fā)展。

二、工作任務(wù)

（一）理順管理體制，創(chuàng)新運行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負總責(zé)、社區(qū)居民委員會組織實施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門管理職責(zé)，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

1、街道辦事處職責(zé)。

組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

（1）會同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收，對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問題的，要提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

（2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見。

（3）對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責(zé)組織保潔隊伍實施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費用，收費標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費的，由社區(qū)委員會組織業(yè)主進行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費用。（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

（5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

（6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交、接管工作。（7）負責(zé)業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。（8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，2、社區(qū)居委會職責(zé)。

根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

（1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作。

（2）會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉。

（3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。積極傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

（4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作。（5）經(jīng)市物業(yè)主管部門同意，可直接召開業(yè)主大會。

（6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會選聘維修項目施工隊伍，并及時處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。

（7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

3、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。

物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。（1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。（2）對社區(qū)業(yè)主委員會的組建工作進行指導(dǎo)。（3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

（4）負責(zé)業(yè)主委員會成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。（5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。（6）負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動的指導(dǎo)監(jiān)管。

（7）負責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。（8）負責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。

（9）對街道物業(yè)管理工作進行考核，對物業(yè)管理工作人員進行培訓(xùn)。（10）負責(zé)新建小區(qū)交付使用時的物業(yè)驗收工作。

（11）負責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級評定。

（二）規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營理念，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

1、實施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。

開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會自聘維修企業(yè)，社區(qū)對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、實施老舊小區(qū)過渡型物業(yè)管理。

具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)（如實驗小區(qū)、長安小區(qū)、長安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

3、規(guī)范已實施物業(yè)管理的小區(qū)。

一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費。制定物業(yè)管理企業(yè)收費和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對照標(biāo)準(zhǔn)維護權(quán)力和履行義務(wù)。同時開展優(yōu)秀小區(qū)評比活動，召開現(xiàn)場會，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點帶面，穩(wěn)步推進，逐步擴大影響，推動全市物業(yè)管理規(guī)范運行。

（三）加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無到有的過渡。

對群眾反映強烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進行整治，采取政府投一點、物業(yè)維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本著整治一個、規(guī)范一個、達標(biāo)一個的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡單到規(guī)范的過渡。

（四）強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)物業(yè)的承接驗收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計部門要在規(guī)劃設(shè)計時將物業(yè)管理用房設(shè)計在門市或顯赫位臵，并及時通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案，嚴(yán)格對物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗收時一定要堅持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒達到要求的，不予頒發(fā)驗收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門要定期對此項工作進行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。

（五）加大物業(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。

各有關(guān)部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統(tǒng)，定期通報繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。

（六）提供優(yōu)惠條件，引進先進的物業(yè)管理理念，推進我市物業(yè)管理健康發(fā)展。要加強對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，提高我市物業(yè)管理水平。

（七）保證措施。

1、強化宣傳，營造良好的物業(yè)管理氛圍。

要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“十一五”普法內(nèi)容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。

2、提高認識，增強做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。

各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進行維修養(yǎng)護，并向業(yè)主收取適當(dāng)費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對物業(yè)糾紛從速從快裁決。機關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費的交納，增強物業(yè)管理的保障能力，擴大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。

3、落實責(zé)任，加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

為加強領(lǐng)導(dǎo)，落實責(zé)任，市政府決定對蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)進行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，建立“一把手”負總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業(yè)主委員會等工作進行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報檢查結(jié)果，確保各項工作順利進行。

加強物業(yè)管理規(guī)范市場發(fā)展 隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要的分支，物業(yè)管理的地位日益突出，有道是：“三分建設(shè)，七分管理”，優(yōu)良的物業(yè)管理已越來越成為開發(fā)商品牌樓盤的熱賣點和購房者選房的重要因素，成為行業(yè)內(nèi)外關(guān)注的熱點。近年來，麗水房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，新的住宅小區(qū)也如雨后春筍般冒出來，發(fā)展非常迅速，但是我市的小區(qū)物業(yè)管理起步晚，相關(guān)的物業(yè)管理條例和實施細則建設(shè)跟不上，物業(yè)管理嚴(yán)重滯后。突出表現(xiàn)在所有權(quán)不明確、物業(yè)費收取無章可循而自行定價、相關(guān)主體間的法律責(zé)任不清、企業(yè)經(jīng)營活動不規(guī)范、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修管理基金不落實、行業(yè)隊伍素質(zhì)明顯偏低等。因此，規(guī)范我市物業(yè)管理市場是亟待解決的問題。

一、建章立制，建立健全物業(yè)管理辦法

相關(guān)部門要認真貫徹落實《浙江省物業(yè)管理條例》，除《麗水市物業(yè)管理實施細則》外，還要盡快出臺收費標(biāo)準(zhǔn)、維修基金和管理用房管理辦法等，建立健全物業(yè)管理政策法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理中政府、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的行為，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立物業(yè)管理體制，明確物業(yè)管理原則，建立物業(yè)管理市場競爭機制。

二、明確建設(shè)與管理的責(zé)權(quán)利，逐步推進分業(yè)經(jīng)營

逐步推進房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，改變物業(yè)管理由房地產(chǎn)開發(fā)派生出來并依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的市場主體，獨立進入市場，獨立承擔(dān)民事責(zé)任，實施專業(yè)化管理，從體制上解決建管不分產(chǎn)生的弊端。與此同時，要完善物業(yè)管理前期介入和接管驗收制度，通過制度的建立和合同的規(guī)范，明晰建管雙方及業(yè)主三方的責(zé)、權(quán)、利，保障物業(yè)管理的健康推進。

三、調(diào)控價格，促使物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)價相符

政府對物業(yè)管理收費的定價要進行合理調(diào)控，舉行聽證會，廣泛征求社會各界的意見和建議，盡快制定出臺與我市實際相適應(yīng)的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，建立合理、公開的服務(wù)收費機制，讓業(yè)主、使用人享受質(zhì)價相符的服務(wù)，避免越權(quán)定價、擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)、不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價、提供服務(wù)質(zhì)價不符、只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)等現(xiàn)象發(fā)生。

四、整頓和規(guī)范市場秩序，加強對物業(yè)公司的管理

加強物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)規(guī)范管理，清理整頓和規(guī)范物業(yè)管理關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)能否健康有序發(fā)展。有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)應(yīng)統(tǒng)一按建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》的規(guī)定認真審核，并按核準(zhǔn)程序核發(fā)資質(zhì)證書。加強對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和收費的監(jiān)管，制定“分等定級、質(zhì)價相符”的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主自主選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，監(jiān)督企業(yè)提高管理服務(wù)水平。通過物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)的運行，自覺接受社會各方面的監(jiān)督，推動行業(yè)誠信建設(shè)。建立健全物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度，清理整頓管理水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)。

五、加強物業(yè)維修基金管理，充分發(fā)揮維修基金作用

維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立之前，由房地產(chǎn)管理部門代管，專戶儲存；業(yè)主委員會成立之后，移交業(yè)主委員會管理。要建立完善和規(guī)范的維修基金制度，加強維修基金的監(jiān)管和使用，保證住房售后的正常使用和維修,從根本上改變過去那種壞了無人管的現(xiàn)象，保障廣大人民群眾居住環(huán)境的安全。

三、時間安排

（一）2006年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進行調(diào)查摸底，抓好試點工作，并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理條例》。

（二）2006年5月，組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場會，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗，創(chuàng)新物業(yè)管理機制。

（三）2006年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進行審查，清理整頓物業(yè)管理市場。

（四）2006年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進行培訓(xùn)，重點對《物業(yè)管理條例》知識、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會如何開展工作等內(nèi)容進行培訓(xùn)。

（五）2006年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會，加大工作力度，組織落實小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達到100%。

（六）2006年11月至12月，市政府對物業(yè)管理工作進行檢查、總結(jié)和驗收。

6．規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，構(gòu)建文明和諧社區(qū)

針對物業(yè)管理服務(wù)差、開發(fā)建設(shè)企業(yè)拖欠物業(yè)專項維修資金等群眾反映強烈的問題，多管齊下，從源頭上預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛的發(fā)生。一是建立前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，將落實前期物業(yè)管理招投標(biāo)與核發(fā)商品房項目預(yù)售證掛鉤，從制度上杜絕開發(fā)建設(shè)單位又建又管損害業(yè)主合法權(quán)益的行為；二是建立物業(yè)服務(wù)經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用考核制度，將物業(yè)服務(wù)經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格與小區(qū)服務(wù)質(zhì)量掛鉤，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平；三是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，及時清理行業(yè)中“害群之馬”，凈化市場環(huán)境；四是強力追收開發(fā)建設(shè)企業(yè)拖欠或挪用的專項物業(yè)維修資金，2007年歸集資金6.9億元，同比增長34.3%。五是推進老城區(qū)物業(yè)管理進社區(qū)工作，基本完成“惠民66條”確定的2007年實現(xiàn)老城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到50%的工作任務(wù)。

我省物業(yè)移交將規(guī)范化 退出需提前一月告知

“福建省住宅區(qū)物業(yè)管理到期移交辦法”正在制定當(dāng)中，物業(yè)移交今后將有規(guī)范

物業(yè)管理合同到期了，可是舊物業(yè)賴著不走，導(dǎo)致新物業(yè)無法進駐，碰上這樣的事真是讓人很郁悶。為了規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理，一個專門針對新舊物業(yè)如何移交的“福建省住宅區(qū)物業(yè)管理到期移交辦法”正在制定當(dāng)中，這是記者從昨日召開的2007居住小區(qū)管理現(xiàn)場經(jīng)驗交流會上獲悉的。

市建設(shè)局房地產(chǎn)與物業(yè)管理處副處長邱永聰透露，全省九地市已經(jīng)就“辦法”討論過多次，目前還不確定何時可以出臺。雖然以往的一些法規(guī)對小區(qū)的物業(yè)管理都有相關(guān)規(guī)定，但大多是原則性的規(guī)定，實際操作起來還是碰到重重困難。這次制定的“辦法”就非常注重實務(wù)性，可操作性很強。

例如，“辦法”初稿中規(guī)定，物業(yè)合同到期后，如果業(yè)主委員會沒有通知物業(yè)公司離開，物業(yè)公司可以在原小區(qū)繼續(xù)負責(zé)管理，直到業(yè)委會選聘出新的物業(yè)公司?！稗k法”初稿還規(guī)定，如果物業(yè)公司要離開原小區(qū)，必須提前一個月告知業(yè)委會，讓業(yè)委會有充足的準(zhǔn)備時間選聘新的物業(yè)公司。

邱永聰說，廈門市場上現(xiàn)在出現(xiàn)了不少物業(yè)公司主動退出小區(qū)管理的情況，以往的法規(guī)中沒有明確規(guī)定應(yīng)該如何操作，“辦法”的出臺將填補這一空缺，更好地保護業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益?！稗k法”出臺后，將不會再出現(xiàn)新舊物業(yè)“扯不清”的情況，物業(yè)管理到期如何移交將有法定的程序。

目前，廈門已有1300多個小區(qū)實行了物業(yè)管理，物業(yè)管理這種模式也逐漸為市民所接受。為了規(guī)范小區(qū)的物業(yè)管理，市委市政府把“規(guī)范生活小區(qū)物業(yè)管理”作為今年為民辦實事的項目之一，并選擇10個小區(qū)作為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)試點。

昨天上午，市文明辦、市城管辦、市市政園林局、市建設(shè)局、市市容考評委、思明區(qū)政府共同舉辦了2007居住小區(qū)管理現(xiàn)場經(jīng)驗交流會，并參觀了10個試點小區(qū)中的東坪山莊和綠家園。邱永聰說，就廈門市場來看，物業(yè)管理存在的問題主要來自幾個方面：一是開發(fā)商遺留問題，如房屋質(zhì)量、小區(qū)配套等；二是管理質(zhì)量問題，由于業(yè)主和物業(yè)在評判標(biāo)準(zhǔn)上產(chǎn)生一些糾紛，導(dǎo)致一些業(yè)主拒繳物業(yè)費，使物業(yè)公司效益降低，反過來進一步影響了物業(yè)管理的質(zhì)量；三是一些小區(qū)出租的店面存在油煙擾民現(xiàn)象，住戶有意見。

針對這些問題，廈門也將在下半年出臺一系列規(guī)定，對小區(qū)物業(yè)管理進行進一步的規(guī)范。不過，邱永聰也說，要想搞好小區(qū)物業(yè)管理，光靠物業(yè)公司是不夠的，還需要廣大業(yè)主特別是業(yè)委會的積極配合和支持。例如東坪山莊和綠家園的物業(yè)管理之所以做得好，很大程度上也是得到了業(yè)委會的極大支持。

“物業(yè)管理的好壞不能單純從物業(yè)管理費的高低來評判。正所謂一分錢一分貨，低價錢要求高質(zhì)量的服務(wù)是不現(xiàn)實的。”邱永聰說，現(xiàn)在廈門市場的物業(yè)管理還不是很規(guī)范，一些市民只認低價，造成了行業(yè)內(nèi)的惡性競爭，影響了物業(yè)行業(yè)的良性發(fā)展，“要提倡質(zhì)價相符的原則。

市城管辦副主任、市市政園林局副局長周昌益還透露，下一步，幾個部門準(zhǔn)備形成合力，齊抓共管，獎勵優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，同時建立企業(yè)不良記錄檔案，采用末位淘汰的辦法，讓不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)退出廈門市場。

第三篇：智能小區(qū)建設(shè)

主持人：圍繞做好物業(yè)管理，建設(shè)和諧小區(qū)這一話題，今天我們邀請到青島黃島區(qū)政協(xié)常委、青島恒德置業(yè)集團公司董事長趙松德來談一談他的看法和建議。

主持人：趙委員你好，據(jù)我們了解，恒德物業(yè)管理公司也是開發(fā)區(qū)成立較早的物業(yè)管理公司之一，您先向我們介紹下恒德物業(yè)的大體情況吧？

趙：主持人你好，各位聽眾朋友大家好，我是趙松德。恒德物業(yè)公司成立于2001年，屬三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。目前主要承擔(dān)的管理區(qū)域有3個居民小區(qū)，分別是官廳小區(qū)、碧海藍天小區(qū)、丁家河小區(qū)，共計有6萬㎡物業(yè)面積；還有2個辦公大廈：恒德和朝陽大廈，共計有2.4萬㎡物業(yè)面積。大家都熟悉，這3個小區(qū)都已是老舊小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施比較陳舊，物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)相對也較低，平均0.3元/㎡,丁家河小區(qū)更低一些，只有0.2元/㎡。目前來看，辦公大廈的物業(yè)管理相對順暢，也相對規(guī)范，而老舊小區(qū)的物業(yè)管理則有一些問題，這3個小區(qū)物業(yè)公司與小區(qū)居民之間的關(guān)系比較融洽，收費也很準(zhǔn)時，難點在于小區(qū)的設(shè)施配備方面。

主持人：那么趙委員，既然你提到老舊小區(qū)的物業(yè)管理難題，請問你，就我區(qū)來說，目前老舊小區(qū)物業(yè)管理存在哪些問題？

趙：可以?？偟膩砜矗壳暗奈飿I(yè)管理工作是在學(xué)習(xí)中前進，在探索中發(fā)展，總體發(fā)展趨勢是積極的、健康的，但就老舊小區(qū)來說也面臨著諸多困難和問題。一是小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計相對滯后，規(guī)模偏小。從規(guī)劃設(shè)計上看，老舊小區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)不高，物業(yè)服務(wù)用房、配套服務(wù)設(shè)施、環(huán)境資源配置等存在不少問題，現(xiàn)在非常突出的一個就是停車難問題，由于歷史原因，老小區(qū)建設(shè)沒有考慮到“小康時代”的需要，以前建的老小區(qū)基本沒有停車場，小區(qū)樓下、馬路邊、綠地里，只要能開進汽車的地方，沒有不被占領(lǐng)的，這成了許多小區(qū)的一個實際問題。停車問題也成為引發(fā)小區(qū)內(nèi)部管理混亂、居民之間發(fā)生矛盾的一個主要原因。從規(guī)模上看，建筑面積偏小，大部分老舊小區(qū)都是這樣，規(guī)模效益難以發(fā)揮，影響了物業(yè)服務(wù)公司的持續(xù)發(fā)展。二是物業(yè)管理整體水平不高，企業(yè)虧損現(xiàn)象不容樂觀。由于涉及房屋建設(shè)質(zhì)量、公共配套設(shè)施建設(shè)不足和個別房屋維修不及時等問題，給實施物業(yè)管理帶來諸多遺留問題。這些造成了業(yè)主因種種不滿，個別業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費，但物業(yè)服務(wù)公司卻無良好對策，只能被動接受的尷尬局面。同時因收費標(biāo)準(zhǔn)較低，使物業(yè)服務(wù)公司面臨虧損經(jīng)營的境地。三是相關(guān)主體關(guān)系不順，職責(zé)劃分不清。由于老舊小區(qū)存在的實際情況，物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)著水費、電費的代收工作，且沒有任何報酬，物業(yè)服務(wù)公司既要付出大量的人力、物力，又要承擔(dān)因管網(wǎng)跑、冒、滴、漏各項損耗費用，給物業(yè)服務(wù)公司增添了很大的壓力。如黃島碧海藍天小區(qū)的二次供水設(shè)施，在實行一戶一表改造以后，還沒有具體的政策規(guī)定這類的公共供水設(shè)施應(yīng)該由哪個部門來承擔(dān)，所以還只能由物業(yè)公司負責(zé)，給物業(yè)公司也帶來一些壓力。另外，居民委員會與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系不是很明確。居民委員會作為政府最基層的辦事機構(gòu)，主要擔(dān)負著政府授予的社會公共管理職能，物業(yè)服務(wù)公司作為企業(yè)僅承擔(dān)著業(yè)主委托的物業(yè)管理服務(wù)，但是物業(yè)公司有時擔(dān)負著分派計劃生育和人員登記等任務(wù)，增加了不少的工作量，沒有任何的報酬。

主持人：通過剛才趙委員的介紹，我們了解了目前部分老舊小區(qū)物業(yè)管理方面的一些難題，那么我們?nèi)绾蝸響?yīng)對這些問題，推動和諧小區(qū)的建設(shè)呢？請您談一談您的看法。

趙：好的。隨著城市的不斷發(fā)展，越來越多的居民遷入我們這座美麗的城市，居民們在擁有溫馨之家的同時，也渴望擁有一個居住整潔、舒適、安全、和諧的小區(qū)環(huán)境。而面對老舊小區(qū)物業(yè)管理的這一難題，不管是行政管理主管的職能部門還是身處一線的物業(yè)公司，我們都有責(zé)任來解決這些難題，維護好小區(qū)環(huán)境。針對目前的一些問題，我感覺可以先從以下幾個方面來探索、解決。一是通過有效發(fā)揮基層組織作用，將社區(qū)管理和物業(yè)管理有機結(jié)合，對不同條件的居民區(qū)實行不同模式的物業(yè)管理。首先在規(guī)模較小、居民成分相對單一的小區(qū)如丁家河小區(qū)等進行試點。各街道可確定1個小區(qū)進行試點，并對街道、社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)人進行了培訓(xùn)，通過試點進一步探索和積累經(jīng)驗，力求破解老舊小區(qū)物業(yè)管理難題。二是加強對小區(qū)業(yè)主委員會成立和運行的指導(dǎo)。良好的小區(qū)環(huán)境除了需要高質(zhì)量的物業(yè)管理和服務(wù)外，還需要一個全心全意為小區(qū)業(yè)主當(dāng)家的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會除了要協(xié)調(diào)物業(yè)公司為居民搞好服務(wù)以外，要害重視切實解決物業(yè)管理收費中出現(xiàn)的難點，動員社會各界共同研究解決物業(yè)管理難問題。三是由相關(guān)部門出面，對老舊小區(qū)補齊配套設(shè)施，不斷完善小區(qū)整治，爭取全區(qū)所有住宅小區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)全覆蓋，使小區(qū)環(huán)境達到有序、和諧、文明。

主持人：謝謝趙委員。通過趙委員的講解和介紹，我們了解了我區(qū)目前老舊小區(qū)物業(yè)管理方面的一些問題，并就如何搞好這些小區(qū)的物業(yè)管理工作進行了探討。相信通過今天的講解，大家會對目前物業(yè)管理工作的難點有了初步的了解，也能理解構(gòu)建和諧小區(qū)中的義務(wù)和責(zé)任。聽眾朋友們，不管你身處哪個行業(yè)、不管你住在哪個區(qū)域，我們都需要一個和平、安詳、融洽的居住環(huán)境，讓我們攜手共同努力，為締造我們美好的家園做出自己的貢獻。謝謝。

老舊小區(qū)在公共事務(wù)管理中存在的問題

事務(wù), 小區(qū), 管理

隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，越來越多的北京市民搬進漂亮的新建小區(qū)，人們在改善自己生活條件的同時，對所居住的社區(qū)環(huán)境要求提出了新的需求，一些老舊小區(qū)的管理問題更是個老大難問題，因為多年缺少科學(xué)管理難免會有這樣那樣的問題出現(xiàn)，但對于創(chuàng)建和諧社區(qū)來說，老小區(qū)不能也不應(yīng)成為被遺忘的角落。在實際工作中發(fā)現(xiàn)老小區(qū)的居民們也期盼自己的小區(qū)處處見到和諧畫面、處處聽到和諧的聲音，由此反映的老舊小區(qū)在公共事務(wù)管理中產(chǎn)生的矛盾越來越突出。老小區(qū)如何在創(chuàng)建和諧社區(qū)中走出一條有自己特色的路，是值得各方面認真思考的一個問題。

一部分、現(xiàn)狀當(dāng)前社區(qū)中存在的問題: 在社區(qū)工作中我們發(fā)現(xiàn)老小區(qū)的居民們也期盼自己的小區(qū)處處見到和諧畫面、處處聽到和諧的聲音，老舊小區(qū)如何在創(chuàng)建和諧社區(qū)中走出一條有自己特色的路來，是值得各方好好考慮的一個問題。目前老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)有由房管局管理的，也有是過去企業(yè)為改善職工住房狀況自建的，而且現(xiàn)在的企業(yè)由于市場經(jīng)濟的發(fā)展，大多處于轉(zhuǎn)制、破產(chǎn)的狀況。因管理不到位等多種原因造成老舊小區(qū)住房、小區(qū)周邊環(huán)境破舊、臟亂，居民對居住環(huán)境大為不滿，面對老舊小區(qū)物業(yè)的空白，社區(qū)居委會代替了房管所、產(chǎn)權(quán)單位的部分物業(yè)職能。

具體存在的問題包括：

（1）、老舊小區(qū)的停車難問題

根據(jù)北京市的最新統(tǒng)計資料顯示，北京市的機動車擁有輛呈幾何狀遞增。自去年以來，我市機動車迅速增長。去年全市新增機動車30816輛，僅今年1月，新增注冊機動車3190輛，最多一天竟有389輛。在各類新注冊的機動車中，以小型汽車居多。預(yù)計到今年底，我市機動車將增加38000余輛。機動車增速迅猛，車輛?？康攸c少，導(dǎo)致部分車輛亂停亂靠，影響交通秩序同時，造成老舊小區(qū)的停車難問題更加突出。

老舊小區(qū)硬件條件相對落后在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。老舊小區(qū)在規(guī)劃初期沒有預(yù)留更多的空間，存在著人員密度大，活動空間小，大部分老舊小區(qū)沒有綠化帶、健身設(shè)施的設(shè)計。家庭汽車的迅猛增加，占據(jù)本來不多的剩余空間，給居民的出行帶來諸多不便。同時無車族對停車擾民的意見，成為社區(qū)新的矛盾。一方面是人無處停車的困惑，自己買了車卻不能停。而另一方面更多無車的社區(qū)居民普遍認為：

一是侵占公共空間。在小區(qū)地上劃車位，占據(jù)了本屬于居民共有的空間，使小區(qū)呈現(xiàn)出“以

車為本”的情形。

二是停車無序。老舊小區(qū)沒有較大面積的停車場，隨意停放的汽車給小區(qū)居民的通行帶來了麻煩。往往到了上下班的時間，先回家的車主早早就把車停放在了有利地形的地方，后來的車主只有見縫插針。甚至通道的拐角處、人行道邊、防火通道也成為停車的地盤。由于下區(qū)內(nèi)到處是橫七豎八的車，步行的居民的通行便成為了一個新難題。

三是噪音擾民。個別車主對進出小區(qū)的時間早晚無所顧忌。深夜進出的車輛，聲音就顯得格外刺耳。還有些車稍遇震動，便長時間報警。

四是廢氣污染。在一些停車密度較高的小區(qū)，空氣流動差，給小區(qū)的空氣質(zhì)量帶來了不利

影響。

五是安全隱患。小區(qū)內(nèi)汽車傷人、毀物的情況時有發(fā)生。頻繁的安全事件，降低了小區(qū)居

民的生活質(zhì)量。

如何對車輛進行有效的管理——成為矛盾的焦點。

由于老舊小區(qū)多數(shù)沒有處理物業(yè)管理委員會，根據(jù)《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會無權(quán)代替物業(yè)對機動車進行管理。停車難的問題、停車位的權(quán)屬糾紛、停車位的價格等一系列問題都有待解決。

（2）、老舊小區(qū)公共設(shè)施存在的問題

根據(jù)（2003）房改辦字第020號文件《關(guān)于2003年向職工出售公有住宅樓房的價格及有關(guān)政策的通知》，（97）京房改辦字第071號及（99）京改辦字第042號等相關(guān)文件精神，向已有居住權(quán)的合法承租人出售公有住房。

其中包括：

1、公共維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)按京房地物字[1999]第1088號文件的規(guī)定執(zhí)行。

2、公共部位和公共設(shè)施的維修費用，從公共維修基金利息中支付，不足部分產(chǎn)權(quán)人按各自

占有房屋面積的比例分攤。但目前根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區(qū)的公共財產(chǎn)。比如：綠地、道路、路燈、地下(上)線路和管道、停車場(庫)、配電房(室)及電器設(shè)備、水泵房(室、井)及水泵、會所、門衛(wèi)室、人防用房及設(shè)備、消防用房及設(shè)備、電梯、假山假水、健身娛樂設(shè)施、公告牌等等。除此之外，小區(qū)的公共財產(chǎn)還包括：購房人交納的2%的房屋維修基金和小區(qū)公共財產(chǎn)的收益。

由于老舊存在的問題較多，加之產(chǎn)權(quán)單位的經(jīng)濟狀況等多種因素，附屬公共設(shè)施年久失修。如：小區(qū)內(nèi)的道路坑洼不平、下水管道不通暢、公廁損壞嚴(yán)重。產(chǎn)權(quán)單位以房屋已經(jīng)出售給職工為由，不愿意繼續(xù)承擔(dān)維修費用，同時職工在購買住房時交納的公共設(shè)施維修費及房屋維修基金缺乏監(jiān)督管理力度，資金使用不明確，國家相關(guān)的政策滯后，造成較為突出的問題是：

1、社區(qū)內(nèi)餐館較多，且離居民樓太近，最近處不足1米，油煙、噪聲擾民，居民意見大。造成此情況的原因：工商部門在審批商業(yè)項目時，沒有考慮到附近居民的利益。

2、小區(qū)內(nèi)居民樓一層多用于商用，多數(shù)對外開門鑿洞，有的甚至破壞承重墻。樓內(nèi)居民房用于商用。居民樓用于商用，人員復(fù)雜，對社區(qū)內(nèi)的治安產(chǎn)生諸多不利因素，樓內(nèi)住戶感覺不安全，同時存在擾民現(xiàn)象，甚至有部分商戶沒有營業(yè)執(zhí)照。工商部門對居民樓內(nèi)的商戶，疏于檢查，對居民舉報，不及時處理。

3、高層樓的地下空間用于對外出租，尤其產(chǎn)權(quán)是房屋管理所的高層樓，幾座樓共用一個經(jīng)營執(zhí)照，有的所申請的經(jīng)營執(zhí)照與實際不相符，對社區(qū)的治安、防火帶來隱患。

4、因沒有業(yè)主委員會，物業(yè)與業(yè)主之間缺乏溝通機制，雖居委會為其搭建平臺，起到橋梁作用，但對物業(yè)公司財務(wù)收支，很難以起到有效的監(jiān)督作用。

三部分、改進的措施

從公共事務(wù)發(fā)展的總體分析，造成目前形狀的主要原因是，如何在老舊小區(qū)推行物業(yè)管理？推行物業(yè)管理過程中遇到的困難和問題。主要有以下幾個方面：

一、居民觀念需轉(zhuǎn)變

多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由單位交，住房消費意識淡薄。

二、產(chǎn)權(quán)形式多樣

老舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

三、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象

產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。主要有：單位自管房物業(yè)管理公司，房管局直管公房物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委

會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點單位等。

四、對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進行改造的資金缺口較大

老舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業(yè)管理的一

個重要問題。

五、物業(yè)管理收費困難

已經(jīng)實施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費困難的問題。老舊小區(qū)物業(yè)管理收費經(jīng)物價部門核準(zhǔn)，目前最低收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%

左右。

六、管委會作用有待進一步發(fā)揮

實施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。

七、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾

社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目，把政府補貼給物業(yè)管理單位的專項資金承擔(dān)過來，進行有關(guān)物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

四、針對當(dāng)前舊住宅小區(qū)公共事務(wù)工作中存在的主要問題，提出以下建議：

其一、加快、加強物業(yè)管理的立法工作

當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點研究。其

二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造一個

良好的基礎(chǔ)條件。

2、住宅的實際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建

設(shè)的公眾參與方式。

3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟承受能力。

其三、政府部門應(yīng)加強對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃

針對沒有實施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計劃，擴大實施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進和實施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。

其四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費部分

房改優(yōu)惠售房實現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發(fā)放物業(yè)管理補貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。

朝陽加大對老舊住宅小區(qū)的改造力度

2010-09-10 20:40 來源：中國網(wǎng)

9月1日下午，朝陽市代市長王明玉在視察雙塔區(qū)營州小區(qū)、壩南小區(qū)時提出，要按照朝陽市委要求，把發(fā)展成果惠及民生，朝陽市政府要加大對老舊住宅小區(qū)的改造力度，在“十二五”期間分期分批進行改造，給居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。

9月1日下午，朝陽市代市長王明玉在視察雙塔區(qū)營州小區(qū)、壩南小區(qū)時提出，要按照朝陽市委要求，把發(fā)展成果惠及民生，朝陽市政府要加大對老舊住宅小區(qū)的改造力度，在“十二五”期間分期分批進行改造，給居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。朝陽市常務(wù)副市長韓軍、副市長李軍陪同視察。

當(dāng)前，市區(qū)一些老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理上不去，遺留問題日益突出，已經(jīng)成為社會關(guān)注的焦點。據(jù)了解，老舊住宅小區(qū)存在的突出問題是一無專項資金，二無專業(yè)化物業(yè)管理，房屋失修失養(yǎng)問題嚴(yán)重，環(huán)境臟亂差，基礎(chǔ)設(shè)施缺失，已經(jīng)成為當(dāng)前迫切需要解決的民生問題，老舊小區(qū)居民渴望改變居住環(huán)境和面貌。市區(qū)老舊小區(qū)住宅樓1382棟，住戶71950戶，建筑面積近1000萬平方米，分布在16個街道、62個社區(qū)。

本次視察的營州小區(qū)隸屬于雙塔區(qū)北塔街道北塔社區(qū)，始建于1993年，由朝陽市房產(chǎn)經(jīng)營公司進行物業(yè)管理，小區(qū)存在問題是道路坑洼不平，下水管線老化，下水井被簡單覆蓋，臭氣熏人；公共區(qū)域亂堆亂放、栽種莊稼、飼養(yǎng)家禽、私搭亂建；頂樓漏水嚴(yán)重等。壩南小區(qū)隸屬于雙塔區(qū)光明街道，始建于1992年，居民樓27棟，小區(qū)物業(yè)由市委機關(guān)房產(chǎn)處管理。由于樓房年久失修，樓頂檐風(fēng)化脫落，下水道堵塞，電路老化，管道老化，菜窖積水無蓋，存在安全隱患等諸多問題。

王明玉視察時，看到小區(qū)內(nèi)道路坑洼不平，路表皮脫落；下水井用水泥板簡單覆蓋、房檐風(fēng)化掉皮等現(xiàn)象，與當(dāng)?shù)鼐用裾J真交談，了解他們的困難和苦衷后，對居民的生活處境深表同情，現(xiàn)場提出兩住宅小區(qū)改造的具體解決辦法，要求相關(guān)部門立即組織實施。王明玉說，朝陽市委市政府高度重視老舊住宅小區(qū)改造工作，要從構(gòu)建和諧社會的高度出發(fā)，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把老舊小區(qū)改造作為一項民心工程來抓，分期分批進行改造，列入政府為老百姓辦的實事之中，在“十二五”期間，將市區(qū)所有老舊小區(qū)分批分期、逐年改造完畢。

王明玉說，過去的老舊住宅小區(qū)建設(shè)起點低、標(biāo)準(zhǔn)低，欠帳多；小區(qū)居民下崗失業(yè)的多、退休的多，他們是弱勢群體，政府更要關(guān)心他們的生活，現(xiàn)在已經(jīng)到了必須解決問題的時候了。改造老舊住宅小區(qū)涉及家家戶戶，需要居民的理解和支持，雙塔區(qū)要盡快成立業(yè)主委員會，把那些素質(zhì)高、責(zé)任心強、愿意為群眾辦事的人選出來，必須有人組織管理，配合改造工程順利實施。對老舊住宅小區(qū)的樓道要進行粉刷，安裝感應(yīng)燈，樓外道路要硬化，多栽樹建綠地，綠地配套健身設(shè)施，為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。小區(qū)居民看到朝陽市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)深入社區(qū)，實地查看他們的生活環(huán)境，了解他們的難處，幫助老百姓分憂解愁十分欣慰。居民了解到政府財政很困難時，建議采取政府出一點、居民掏一點、周邊企業(yè)贊助點的辦法，大家的事情大家辦。兩社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)表示，一定不辜負政府期望，努力工作支持完成老舊住宅小區(qū)的改造任務(wù)。從即日開始對營州路小區(qū)進行改造，在10月底前完工。壩南小區(qū)明年動工，到明年5月前結(jié)束。綜合執(zhí)法局將加強老舊小區(qū)臨違建的管理，對違規(guī)搭建的建筑進行拆扒，還公共空間于居民。房產(chǎn)局要深入調(diào)查，摸清老舊住宅小區(qū)情況，廣泛聽取群眾意見，提出具體改造方案和計劃。

第四篇：建設(shè)小區(qū)監(jiān)理總結(jié)

中房集團淮安分公司建設(shè)小區(qū)

8#、10#樓工程監(jiān)理總結(jié)

建設(shè)小區(qū)8#、10#樓工程業(yè)主為中房集團淮安分公司，勘察為市水

利勘察院，設(shè)計為市廣廈設(shè)計有限公司，監(jiān)理市中房工程建設(shè)監(jiān)理務(wù)所，施工為中淮中房分公司。

該工程8#樓和10#樓的分別為3200M2和4500M2，6層磚混結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為砼整板基礎(chǔ)，7度抗震設(shè)防，塑鋼窗，進戶防盜門，簡單水電工程，工程造價8#樓和10#樓分別為170萬元和210萬元左右，工程開工日期8#樓和10#樓分別為2001年10月10日和2001年9月10日，計劃竣工日期分別2002年6月30日和2002年5月30日，實際竣工日期分別為2003年元月7日和2002年6月25日。

我事務(wù)所于挖土?xí)r進場承擔(dān)監(jiān)理任務(wù)。在監(jiān)理工作中，我方始終圍繞著三控制兩管理一協(xié)調(diào)等幾方面開展工作，以監(jiān)理合同以及其它有關(guān)的建設(shè)合同，設(shè)計文件，有關(guān)建設(shè)規(guī)范圖集為依據(jù)進行監(jiān)理；在監(jiān)理工作中，我方堅持為業(yè)主熱情服務(wù)，對施工方嚴(yán)格監(jiān)督的原則。

（一）工程質(zhì)量控制：（1）首先向有關(guān)各方介紹監(jiān)理程序和有關(guān)監(jiān)理制度，工程施工必須嚴(yán)格按國家規(guī)定的監(jiān)理程序進行，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)；（2）加強質(zhì)量預(yù)控，對施工人員素質(zhì)、施工組織設(shè)計、施工方案、施工機械、進場的材料進行報驗審批，對施工中所有的主要材料，均要求有出廠合格證和質(zhì)保書，并對有關(guān)材料見證取樣進行檢測，檢測結(jié)果全部合格；（3）加強質(zhì)量的事中控制，通過旁站、巡視，工序驗收加強施工過程的質(zhì)量控制，嚴(yán)把工序質(zhì)量報驗關(guān)，上道工序未經(jīng)報驗或報驗不合格的不得進入下道工序施工，出現(xiàn)不合格的工序要求施工方立即進行整改。

在本工程施工中,8#樓監(jiān)理共查驗六個分部123個分項,分項質(zhì)量均為合格以上：

基礎(chǔ)分部，8個分項，根據(jù)新驗收標(biāo)準(zhǔn)全部合格；

主體分部，32個分項，根據(jù)新驗收標(biāo)準(zhǔn)全部合格；

屋面分部，6個分項，根據(jù)新驗收標(biāo)準(zhǔn)全部合格；

裝飾分部，45個分項，根據(jù)新驗收標(biāo)準(zhǔn)全部合格；電器分部，18個分項，根據(jù)新驗收標(biāo)準(zhǔn)全部合格；

給排水分部，14個分項，根據(jù)新驗收標(biāo)準(zhǔn)全部合格；

該工程觀感得分應(yīng)為94分，實得方為85分，得分率為90.4%，該工程的砼基礎(chǔ)設(shè)計標(biāo)號為C20，砼試塊為3組，經(jīng)非統(tǒng)計法評定符合規(guī)范要求，該工程的主體結(jié)構(gòu)砼設(shè)計標(biāo)號為C20，砼試塊共14組，經(jīng)統(tǒng)計法評定符合規(guī)范要求，該工程基礎(chǔ)和主體一至三層砂漿設(shè)計標(biāo)號為M10，試塊共6組，主體四至五層砂漿設(shè)計標(biāo)號為M7.5主體，試塊共3組，主體六至擱樓砂漿設(shè)計標(biāo)號為M5，試塊共2組，經(jīng)評定砂漿的標(biāo)號符合設(shè)計和規(guī)范規(guī)定，本工程沉降觀察共7次，設(shè)置4個沉降觀察點，其沉降基本均勻，該工程施工符合強制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計圖紙和施工規(guī)范等的要求，根據(jù)新驗評標(biāo)準(zhǔn)所以該工程的施工質(zhì)量合格，可以交付使用。

10#樓監(jiān)理共查驗六個分部151個分項,分項質(zhì)量均為合格以上： 基礎(chǔ)分部，9個分項，根據(jù)新驗收標(biāo)準(zhǔn)全部合格；

主體分部，31個分項，根據(jù)新驗收標(biāo)準(zhǔn)全部合格；

屋面分部，6個分項，根據(jù)新驗收標(biāo)準(zhǔn)全部合格；

裝飾分部，75個分項，根據(jù)新驗收標(biāo)準(zhǔn)全部合格；電器分部，19個分項，根據(jù)新驗收標(biāo)準(zhǔn)全部合格；

給排水分部，11個分項，根據(jù)新驗收標(biāo)準(zhǔn)全部合格；

該工程觀感得分應(yīng)為94分，實得方為90.4分，得分率為93%，該工程的砼基礎(chǔ)設(shè)計標(biāo)號為C20，砼試塊為4組，經(jīng)非統(tǒng)計法評定符合規(guī)范要求，該工程的主體結(jié)構(gòu)砼設(shè)計標(biāo)號為C20，砼試塊共16組，經(jīng)統(tǒng)計法評定符合規(guī)范要求，該工程基礎(chǔ)和主體一至三層砂漿設(shè)計標(biāo)號為M10，試塊共7組，主體四至五層砂漿設(shè)計標(biāo)號為M7.5主體，試塊共4組，主體六至擱樓砂漿設(shè)計標(biāo)號為M5，試塊共3組，經(jīng)評定砂漿的標(biāo)號符合設(shè)計和規(guī)范規(guī)定，本工程沉降觀察共8次，設(shè)置6個沉降觀察點，其沉降基本均勻，該工程施工符合強制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計圖紙和施工規(guī)范等的要求，根據(jù)新驗評標(biāo)準(zhǔn)所以該工程的施工質(zhì)量合格，可以交付使用。

（二）工程投資控制：工程施工中資金由業(yè)主直接控制，沒有交付監(jiān)理控制。

（三）工程進度控制：（1）10#樓在前期主體工程時基本按進度計劃施工，裝修階段由于天氣的原由及春節(jié)工人放假影響了工期近20天，總體拖延工期25天。10#樓總的工期基本滿足業(yè)主的使用。（2）8#樓工程拖延工程較長，拖延有5個半月，前期土建影響有2個月，后期安裝階段，因業(yè)主、施工方、水電安裝分包方之間的資金矛盾，影響工期3個半月。在前期的監(jiān)理工作中對8#樓采取了多種控制措施，多次口頭催促其加快速度，監(jiān)理例會每會必提工程進度，并發(fā)出工程進度類面知單2份，后期由于不在監(jiān)理控制能力內(nèi)，參與進度協(xié)調(diào)會2次。

（四）合同管理：在工程監(jiān)理中，我們堅持以監(jiān)理合同授予的權(quán)力進行監(jiān)理，以施工合同等為依據(jù)進行監(jiān)督管理，對甲、乙雙方均要求必須遵守各有關(guān)合同的約定，盡可能不出現(xiàn)違反合同規(guī)定的現(xiàn)象發(fā)生。

（五）信息管理：從施工開始我們就建立了信息管理體系，收華與本工程有關(guān)的各類工程信息和資料，并整理存檔。詳見有關(guān)工程資料。

（六）協(xié)調(diào)工作：在監(jiān)理工作中，盡力協(xié)調(diào)業(yè)主、施工、設(shè)計、材料供應(yīng)商等有關(guān)各方的關(guān)系，有各方之間產(chǎn)生矛盾時，堅持以各合同為準(zhǔn)則，站在公正的場上協(xié)調(diào)或調(diào)解，保證各方工作的順利進展。

市中房監(jiān)理事務(wù)所建設(shè)小區(qū)工程監(jiān)理部

二00三年元月七日

第五篇：小區(qū)弱電建設(shè)建議書

《弱電智能化系統(tǒng)》

建設(shè)建議書

至尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：

尊敬的領(lǐng)導(dǎo)您好！

我做為項目上的水電負責(zé)人對與公司的天府香城印象智能化建設(shè)有擔(dān)憂！據(jù)我所知現(xiàn)在樓盤為了美觀和整潔講究布線必須是布暗線，而要布暗線就得在土建施工時就預(yù)埋好線管。而對于智能化系統(tǒng)（特別是樓宇對講系統(tǒng)）是要做到每家每戶的。具我所知樓宇對講系統(tǒng)因為要實現(xiàn)的系統(tǒng)功能不同，而布線的條件也不一樣，所預(yù)埋的線管也就不同。如果我們不提前對智能化系統(tǒng)（特別是樓宇對講系統(tǒng)）的功能定性的話，有可能預(yù)埋的管道不對，導(dǎo)致重復(fù)施工，甚至還會影響樓盤的完工日程。同時我們也應(yīng)該提前對強電,消防,水管管道的走線做好準(zhǔn)備,深化設(shè)計,以防止準(zhǔn)備不充分,導(dǎo)致的不良影響.再一個就是弱電系統(tǒng)做的越復(fù)雜，系統(tǒng)的運行就越不穩(wěn)定，故障率就越高。要想做到復(fù)雜系統(tǒng)運行穩(wěn)定，我們就得選擇品質(zhì)高的產(chǎn)品和施工隊伍，工程的造價也將上升許多。我根據(jù)網(wǎng)上查找到的資料和專業(yè)人士的討論再結(jié)合我以往的工作經(jīng)驗整理了成都各樓盤的智能化建設(shè)方面的資料,希望資料能給公司天府香城印象項目的建設(shè)帶來幫助！

簡述：

智能化小區(qū)從主要的使用者角度可分為兩種：小區(qū)智能化（必需考慮安防）和家居智能化。

而人們常常提到的智能化小區(qū)往往是指小區(qū)智能化。

小區(qū)智能化的構(gòu)建往往是以小區(qū)安防為前提來考慮的，這極大地迎合了人們對自身和家人以及財產(chǎn)安全的需求。在受到人們對安全考慮的影響下，宣傳小區(qū)智能化的構(gòu)建程度已經(jīng)成為開發(fā)商推薦﹑銷售樓盤必不可少的理念！

家居智能化的構(gòu)建往往是以個人享樂為前提的，這迎合了收入豐足對生活品質(zhì)有追求的人群。目前在中國這樣的樓盤不超出２０個（包含在建中的），而在成都沒有一個樓盤有做智能家居的。因為要想做到智能家居，往往對樓盤的成本又極大地影響。目前智能家居系統(tǒng)做的系統(tǒng)可靠的有來自意大利的TCL羅格朗，GST和國內(nèi)的海爾。

家居智能化系統(tǒng)簡介：在住戶家庭內(nèi)部聯(lián)成局域網(wǎng)，將自家的所有電器進行智能控制，支持多臺個人電腦。住戶可以遠程監(jiān)視、控制家中的各種設(shè)備,如提前打開空調(diào)、開關(guān)燈、收發(fā)傳真等一系列內(nèi)部事務(wù)。TCL羅格朗2009年9月，召開全球新品推介會，正式推出“奧特智能家居產(chǎn)品系列”。運用SCS-BUS總線技術(shù)及ZigBe無線技術(shù)，通過開關(guān)面板實現(xiàn)定制的場景—燈光、卷簾、溫控、音響、報警、定時系統(tǒng)等

一﹑房地產(chǎn)智能化市場淺析：

近幾年的市場上銷售的樓盤：小區(qū)及家居智能化應(yīng)用正由“炒作”轉(zhuǎn)為“理性”發(fā)展，目前在國內(nèi)，就居住小區(qū)與家居的智能化情況及發(fā)展來說，經(jīng)濟還是主要基礎(chǔ)，投資還是關(guān)鍵因素。

住宅最要緊的是居住的舒適方便程度，小區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)在這方面多下功夫，而不能將其延伸為高度自動化和現(xiàn)代化的辦公室。物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)的智能化應(yīng)是小區(qū)智能化的重點。也有些智能小區(qū)過分強調(diào)安防，安裝了太多的攝像機，使小區(qū)居民感覺生活得不自在，個人隱私得不到必要的保護和尊重

住宅小區(qū)建設(shè)直接面向普通百姓，因此必須考慮到普通住戶的經(jīng)濟承受能力。智能小區(qū)的經(jīng)濟承受能力遠低于智能大廈，必須采用成熟的技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品來構(gòu)建其智能化系統(tǒng)，并盡量節(jié)約成本，而不應(yīng)采用處于實驗階段的超新技術(shù)，以免技術(shù)的不穩(wěn)定帶來住宅質(zhì)量問題和經(jīng)濟浪費。

二﹑智能化小區(qū)的主要系統(tǒng)構(gòu)成（安防）

《成都中檔及以上品質(zhì)樓盤考慮的智能化小區(qū)》

門禁系統(tǒng) 周界報警系統(tǒng) 樓宇對講系統(tǒng) 集中監(jiān)控系統(tǒng) 背景音樂廣播系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng)

家居布線系統(tǒng) 物業(yè)信息管理系統(tǒng)（較高檔小區(qū)）

門禁系統(tǒng)功用簡述：

門禁系統(tǒng)是安全防范的第一道防線。小區(qū)應(yīng)在人行通道設(shè)立門禁系統(tǒng)，小區(qū)業(yè)主刷卡進小區(qū)。門禁系統(tǒng)可與樓宇對講鏈接，通過三方對講，放行來客！也可與消防報警鏈接，當(dāng)火災(zāi)來臨時，門禁自動放行（自設(shè)權(quán)限）。注：門禁系統(tǒng)可與電梯系統(tǒng)鏈接（通過刷卡啟動電梯或限定刷卡到哪層）

低端盤：設(shè)不聯(lián)網(wǎng)門禁（不能查看人員出入記錄和個人資料）當(dāng)使用者卡片遺失以后，不能注銷。中檔盤：設(shè)聯(lián)網(wǎng)門禁（可通過管理中心查看人員出入記錄和個人資料）當(dāng)使用者卡片遺失以后，可通過管理中心注銷。部分樓盤啟用三方對講聯(lián)動。較少樓盤啟用火災(zāi)系統(tǒng)和電梯管理系統(tǒng)。

高檔盤：設(shè)聯(lián)網(wǎng)門禁（可通過管理中心查看人員出入記錄和個人資料）當(dāng)使用者卡片遺失以后，可通過管理中心注銷，啟用三方對講聯(lián)動和火災(zāi)系統(tǒng)，部分啟用電梯管理系統(tǒng)。

周界報警系統(tǒng)功用簡述：

周界系統(tǒng)也是安全防范的第一防線。當(dāng)小區(qū)外來人員翻墻進入時，監(jiān)控中心得到報警后可迅速派遣安保人員到達報警現(xiàn)場察看現(xiàn)場，也可同時調(diào)用監(jiān)控系統(tǒng)勘查情況！該系統(tǒng)可以與監(jiān)控系統(tǒng)鏈接做到報警后就近攝像機自動切換監(jiān)控圖像。

低端盤：簡單報警防區(qū)分區(qū)不細，常導(dǎo)致報警后安保人員查看范圍大。

中檔盤：報警防區(qū)分區(qū)較細，報警后安保人員查看范圍不大。大部分啟用監(jiān)控聯(lián)動（監(jiān)控聯(lián)動點位較少）。

高檔盤：報警防區(qū)分區(qū)細，報警后安保人員查看范圍小，反應(yīng)時間快（有部分啟用四光束對射或?qū)ι鋿艡冢?。啟用監(jiān)控聯(lián)動（聯(lián)動點位多）。

樓宇對講系統(tǒng)功用簡述：

樓宇對講是安全防范的第二防線。當(dāng)小區(qū)訪客來到小區(qū)，通過三方對講放行訪客進入小區(qū)。當(dāng)訪客來到單元門口呼叫，被訪人員看清訪客樣貌后放進。在業(yè)主家內(nèi)可安裝（窗磁﹑門磁﹑煤氣報警探頭﹑報警按鈕）來構(gòu)成第三道防線?？梢耘c小區(qū)物管信息中心和消防報警鏈接，小區(qū)的發(fā)布信息和消防信息可直接發(fā)送到樓宇對講室內(nèi)機上（需要可視型對講），在遇到火警時單元門自動打開?？勺龅叫^(qū)業(yè)主之間戶戶溝通．

低端盤：簡單的非可視對講。（除室內(nèi)報警按鈕外，基本沒有其他附加功能）

中檔盤：主要是做黑白可視對講，做彩色可視對講的不足10%。（除做室內(nèi)報警按鈕外，還做了煤氣探頭報警和消防聯(lián)動功能）有10%的盤做了戶戶對講系統(tǒng)。

高檔盤：主要是做彩色可視對講系統(tǒng)，（基本附帶了窗磁﹑門磁﹑煤氣報警探頭﹑報警按鈕，消防聯(lián)動），30%的做了戶戶對講功能、圖像抓拍存儲功能留影留言功能、通話錄音錄像功能、，不足20%的做了信息發(fā)布系統(tǒng)。

集中監(jiān)控系統(tǒng)功用簡述：

電視監(jiān)控系統(tǒng)是安全防范技術(shù)體系中的一個重要組成部分，是一種先進的、防范能力極強的綜合系統(tǒng)，它可以通過控制攝像機及前端輔助設(shè)備直接觀看被監(jiān)視場所的情況，做到對監(jiān)控現(xiàn)場一目了然；監(jiān)控系統(tǒng)能將被監(jiān)視現(xiàn)場的圖像信息快速、直觀地反映給控制中心的工作人員。電視監(jiān)控系統(tǒng)不但能被工作人員用來觀測和監(jiān)視受控現(xiàn)場，而且能自動地對現(xiàn)場情況進行實時監(jiān)視與偵察，根據(jù)系統(tǒng)的設(shè)置對現(xiàn)場情況自動進行處理，如發(fā)出聲光報警、將現(xiàn)場圖像調(diào)入控制中心顯示并錄像等。把被監(jiān)視場所的圖像全部或部分記錄下來，這樣就為日后對事件的處理提供了方便條件及重要依據(jù)，同時，電視監(jiān)控系統(tǒng)還可以與防盜報警等其它安全技術(shù)防范系統(tǒng)聯(lián)動運行，使防范能力更加強大。監(jiān)控系統(tǒng)是屬于被動防御，它往往不能直接阻止犯罪行為的發(fā)生，但是對于它的記錄性，卻是對犯罪分子最大威懾。同樣也可以減輕小區(qū)物管安保工作。

低端盤：簡單的對進出口做了監(jiān)控系統(tǒng)，且該系統(tǒng)沒有任何聯(lián)動功能。

中檔盤：對進出口和小區(qū)圍墻（圍墻上多為固定攝像機）以及小區(qū)院內(nèi)較空曠的地域做了監(jiān)控系統(tǒng)。小區(qū)院內(nèi)較空曠的地域。偶有小區(qū)做了地下停車場內(nèi)監(jiān)控。

高檔盤：對小區(qū)的進出口，小區(qū)圍墻（圍墻上多為移動云臺），小區(qū)院內(nèi)主要的通道，小區(qū)院內(nèi)較空曠的地域，地下停車場內(nèi)做了監(jiān)控系統(tǒng)。小區(qū)院內(nèi)較空曠的地域。

背景音樂廣播系統(tǒng)功用簡述：

在小區(qū)內(nèi)播放音樂，廣播物業(yè)信息等．可與消防鏈接，入遇火災(zāi)則自動廣播！低端盤：沒有。

中檔盤：做的覆蓋點位少，沒有消防聯(lián)動功能。做消防聯(lián)動的盤大約為50% 高檔盤：點位覆蓋面廣，有消防聯(lián)動功能。

電子巡更系統(tǒng)功用簡述：

主要是監(jiān)督小區(qū)內(nèi)夜間巡保人員是否到位，加強安保． 低端盤：沒有。中檔盤：50%沒有做。高檔盤：100%做了。停車場管理系統(tǒng)功用簡述：

主要對小區(qū)的進出車輛進行管理。增加物業(yè)收入，監(jiān)督收款人員。計時收費（時間準(zhǔn)確），月租車管理（有依有據(jù)）監(jiān)督收款人員。刷卡進出（防止車輛被盜），圖像對比（防止調(diào)車出入）。外來車輛自動取卡后刷卡進入，語音提示收費金額等。該系統(tǒng)可與門禁和樓宇對講系統(tǒng)鏈接做到進門一卡通。

低端盤：基本沒有。

中檔盤：都有做，但是一般不帶自動吞吐卡和語音系統(tǒng)。和門禁做到一卡通的不足30%。高檔盤：90%全部都做。

物業(yè)信息管理系統(tǒng)：

主要對小區(qū)發(fā)布各項信息。低端盤：沒有。中檔盤：基本沒有。高檔盤：60%的做了。

家居布線系統(tǒng)：

規(guī)范布線，方便查找問題，是智能家居的起點。低端盤：90%沒有。中檔盤：50%沒有。高檔盤：95%的做了。

三﹑智能小區(qū)造價（摘錄參考）

青島地區(qū)的智能化小區(qū)，平均造價在３５～６0元（每平米），主要根據(jù)選擇系統(tǒng)多少和產(chǎn)品檔次，如果選擇超級集成的系統(tǒng)造價可能達到８0～1２0元（可算高檔樓盤），某人做過的項目（超過300戶）的：100％的做可視對講，80％做周界防范，60％做閉路監(jiān)控，20％做巡更管理，60％做小區(qū)背景音樂，60％的做停車場管理（有的在大門，有的在內(nèi)部的地車庫入口）。

北京地區(qū)的智能化小區(qū)，平均造價在５0～７５元。（每平米）上海地區(qū)的智能化小區(qū)，平均造價在５０～８５元。（每平米）成都地區(qū)的智能化小區(qū)，平均造價在３０～５５元。（每平米）

這個行業(yè)是和城市的生活、水平有關(guān)的，這些也反應(yīng)了各個城市的生活水平上的差據(jù)!

四﹑系統(tǒng)照價比例。（摘錄參考）

門禁系統(tǒng)約： ４％——８％ 周界報警系統(tǒng)約： ３％——１０％ 樓宇對講系統(tǒng)約： ２５％——３５％ 集中監(jiān)控系統(tǒng)約： ２０％——３０％ 背景音樂廣播系統(tǒng)約： ５－９％ 電子巡更系統(tǒng)約： ２％——３％ 停車場管理系統(tǒng)約： ５％——１０％ 家居布線系統(tǒng)約： ２５％——３５％ 物業(yè)信息管理系統(tǒng)（較高檔小區(qū)）約： ７％ 五﹑樓宇對講系統(tǒng)敘述（摘錄參考）

樓宇對講系統(tǒng)是安全防范系統(tǒng)中一個重要的子系統(tǒng)，目前已發(fā)展成為集單片機技術(shù)、雙向?qū)χv技術(shù)、攝像及視頻顯像技術(shù)為一體，實現(xiàn)訪客識別、電控，信息管理等功能的智能系統(tǒng)。

隨著社會的發(fā)展，安全·舒適和先進居住環(huán)境己成為現(xiàn)代化住宅小區(qū)的基礎(chǔ)，而住宅小區(qū)樓宇對講系統(tǒng)則是營造基礎(chǔ)的一個重要組成部分。樓宇對講系統(tǒng)主要分可視型與非可視，系統(tǒng)把樓宇的人口，住戶及小區(qū)物業(yè)管理部門三方面的通信包含在同一個網(wǎng)絡(luò)中，成為防止住宅受非法侵入的重要防線·可以有效地保護住戶的人身和財產(chǎn)安全。

可視對講包括雙向呼叫、可視通話，遙控開鎖等基本功能，隨著產(chǎn)品開發(fā)力度的增強和用戶對附加功能的需求，現(xiàn)在的對講系統(tǒng)還衍生出監(jiān)視功能，圖像抓拍存儲功能、留影留言功能、通話錄音錄像功能、戶戶通功能、遠程開鎖功能、梯控功能等，并且能與門禁系統(tǒng)集成，融合智能卡感應(yīng)開鎖功能。

樓宇對講系統(tǒng)在歐美國家、韓國、香港、臺灣等地區(qū)已采用近30年，自1992年起，國外樓宇對講系統(tǒng)生產(chǎn)制造商陸續(xù)到中國開拓市場，帶動了中國樓宇對講產(chǎn)業(yè)的起步和發(fā)展。樓宇對講產(chǎn)業(yè)是與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性極強的產(chǎn)業(yè)，互為依托，又互為促進。我國房地產(chǎn)市場從上世紀(jì)90年代未開始起步，經(jīng)歷了10余年的飛速發(fā)展，樓宇對講行業(yè)的發(fā)展也隨之水漲船高。

中國樓宇對講行業(yè)按企業(yè)的發(fā)展可以分為三個階段:1993年一1995年是國內(nèi)樓宇對講行業(yè)的“起步階段”，像視得安、安居寶、慧銳通、立林、振威等都是在1993年前后成立的，并且搶占先機在市場上掘到了“第一桶金”。這些企業(yè)也成為目前國內(nèi)樓宇對講行業(yè)的市場領(lǐng)導(dǎo)者，業(yè)內(nèi)習(xí)慣將他們稱為國內(nèi)樓宇對講行業(yè)“第一陣營”。

我國從1989年開始在樓宇工程應(yīng)用對講產(chǎn)品，一開始，樓宇對講產(chǎn)品的功能比較簡單，只是通話、開鎖等簡單功能，住戶主要是通過對講通話，根據(jù)訪客的聲音來判斷和決定是否開門;

2、黑白可視發(fā)展階段(1995-2000 年)，是可視對講迅猛發(fā)展的一個階段，系統(tǒng)增加了攝像頭和顯示屏，不但能聽到訪客的聲音，還能看到訪客的圖像;

3、彩色可視發(fā)展階段(2000-2004 年)，這段時間是可視對講發(fā)展的黃金時期，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮，可視對講迎來了黃金時期，利潤普遍很高，為了追求產(chǎn)品的差異化，功能開始向多元化方向發(fā)展，圖像更逼真、更清晰，4、家庭智能終端(或稱數(shù)字化可視對講)發(fā)展階段(2004年至今)，主流廠家的產(chǎn)品除注重外觀優(yōu)美、造型奇特外，研發(fā)了信息發(fā)布、圖像抓拍、圖像存儲、遠程抄表、家電控制、觸摸屏等等功能。