第一篇：棚戶區(qū)改造流程

棚戶區(qū)改造流程

一、前期準(zhǔn)備

一項目選址，項目選址必須符合棚戶區(qū)特征，對改造的單位住戶進(jìn)行前期入戶摸底調(diào)查并取得有關(guān)部門的選址意見書。

二項目規(guī)劃，確定改造區(qū)的面積劃出紅線地圖及設(shè)計條件、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)方案（集中新建為初步設(shè)計，配建為實施方案）及審批等環(huán)節(jié)。包括辦理規(guī)劃部門出具選址意見書、用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地拆遷紅線圖、國土局有關(guān)部門出具用地意見。

三項目立項，由市發(fā)改委辦理。

二、房屋拆遷

（一）被拆遷人提供產(chǎn)權(quán)依據(jù)、有效身份證；

（二）拆遷工作人員審核確認(rèn)、進(jìn)行測繪、評估，在三個工作日出具評估報告，并最少公示7天；

（三）對評估公示結(jié)果無異議的，由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議；

（四）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按簽訂協(xié)議的先后順序選房；選擇貨幣補償?shù)?，按照簽訂協(xié)議的金額到銀行領(lǐng)取補償款，規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷的，在房屋拆遷市場評估價基礎(chǔ)上獎勵8%；

（五）搬遷完畢并交房，經(jīng)拆遷工作人員驗收簽字；

（六）組織拆除。

三、政府供地（由行政劃撥或掛牌出讓）；

四、建設(shè)階段 可，招標(biāo)投標(biāo)，安全質(zhì)量監(jiān)督（含委托監(jiān)理），到市棚改辦規(guī)劃處核發(fā)辦理《建設(shè)工程施工許可證》和簽訂施工合同、施工建設(shè)及管理等環(huán)節(jié)，并該取得建筑工程許可證。

五、驗收階段

包括房屋和涉及規(guī)劃、消防、環(huán)保、市政園林、防雷以及給排水等管線工程的驗收和建設(shè)工程竣工驗收備案。

六、分配、管理流程

（一）私房

按拆遷戶簽訂協(xié)議時的先后順序，將選定的房屋分配至拆遷戶。入住后的小區(qū)管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

（二）直管公房、單位自管房的租賃戶

（1）向居住地社區(qū)居委會申請，居委會受理后，進(jìn)行入戶調(diào)查、組織居民小組評議、公示，合格的報區(qū)政府；

（2）區(qū)政府委托街道辦事處對申請人的情況進(jìn)行復(fù)核，并公示，合格的由區(qū)住房保障機構(gòu)匯總報市政府。

（3）市政府委托市房地產(chǎn)管理局組織審核、公示，合格的，報市政府批準(zhǔn)后采取搖號方式確定選房序號。

（4）中簽戶選房。

（5）中簽戶到市房地產(chǎn)經(jīng)營管理處辦理租賃手續(xù)。

（6）由市房地產(chǎn)經(jīng)營管理處負(fù)責(zé)管理廉租住房，包括收取租金、管理養(yǎng)護(hù)廉租住房。

第二篇：棚戶區(qū)改造流程

一、前期準(zhǔn)備工作

（1）核實擬拆遷的土地性質(zhì)，確定適用拆遷的程序。

主要區(qū)分城市國有土地上房屋的拆遷和城市內(nèi)集體土地上房屋的拆遷，以及農(nóng)村房屋拆遷。

（2）核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。此時應(yīng)該注意：① 拆遷主管行政機關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或縮小。④提示建設(shè)項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)經(jīng)拆遷主管行政機關(guān)同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國家法律法規(guī)，以及本地的實際情況。

（3）核實國有土地使用權(quán)證或土地征收征用批準(zhǔn)文件，是否合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件，是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證并且公示。

（5）調(diào)查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟆?/p>

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。（7）參與制定并核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評估（1）評估機構(gòu)的確定。

通過三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當(dāng)事人通過協(xié)商一致的方式或者抽簽方式確定評估機構(gòu)。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)建設(shè)行政主管機關(guān)依法核準(zhǔn)的相應(yīng)房地產(chǎn)評估資質(zhì)。（2）審查拆遷估價委托書

①核實估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽。②對估價機構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實。

③核實估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。④對估價報告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實。

⑤對估價機構(gòu)公示初步估價結(jié)果和送達(dá)分戶估價報告的程序性、合法性進(jìn)行核實。⑥對評估報告有疑問或異議的處理。

三、評估的詳細(xì)操作（1）何謂房屋拆遷評估

房屋拆遷評估是指在房屋拆遷過程，由有資質(zhì)的評估公司專業(yè)評估人員，遵循房屋拆遷估價原則，選擇適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對該房屋客觀合理價格（價值）進(jìn)行估算和判斷的活動。（2）房屋拆遷評估的標(biāo)準(zhǔn)

我國《城市房屋拆遷管理條例》確定了房屋拆遷評估的標(biāo)準(zhǔn)，是依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

Ⅰ 房屋的區(qū)位是指房屋的地理位置，與城市區(qū)域發(fā)展地位、交通的便捷、重要場所的距離、周邊環(huán)境等有關(guān)。區(qū)位是決定房屋價格的主要因素，實質(zhì)上是土地價值因素。但房屋拆遷補償考慮區(qū)位因素并非是對房屋土地使用權(quán)的實際補償。Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途。沒有所有權(quán)證書或證書上未標(biāo)明用途時，應(yīng)界定其實際用途。實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃、城建部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。如原設(shè)計為住宅，改為營業(yè)用途不但要看是否有營業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃部門批準(zhǔn)手續(xù)。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權(quán)證書上標(biāo)明為準(zhǔn)。沒有所有權(quán)證書的房屋以有資質(zhì)的面積測繪單位測繪結(jié)果為準(zhǔn)。除上述三個因素外，房屋的成新、權(quán)屬、結(jié)構(gòu)形式、樓層、朝向等因素均應(yīng)在評估時一并考慮，采用一定的系數(shù)進(jìn)行換算。

（3）房屋拆遷評估行為的法律性質(zhì)

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評估必須符合《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，估價機構(gòu)做出的《評估報告》才是合法的。Ⅱ 程序性：房屋拆遷評估必須遵循法定的程序完成。

Ⅲ 補充性：房屋拆遷評估不是拆遷過程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過協(xié)商達(dá)成一致意見，可不經(jīng)過評估程序，直接簽訂補償安置協(xié)議。

Ⅳ 專業(yè)性：從事房屋拆遷評估的機構(gòu)必須具有三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)，從事房屋拆遷估價的人員必須具有中國注冊房地產(chǎn)估價師資格。

Ⅴ中立性：評估公司作為拆遷活動中中立的第三方機構(gòu)出現(xiàn)，對被拆遷房屋的市場價值進(jìn)行客觀、公正的估價，其評估結(jié)論可以作為補償安置的依據(jù)。但有證據(jù)證明評估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結(jié)論明顯背離事實的情況，該評估結(jié)論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強制性：房屋的估價一般不等同于房屋補償價，在確定房屋拆遷補償價時，《評估報告》不具有強制適用性。實踐中拆遷人與被拆遷人可以依據(jù)評估報告確定的估價值協(xié)商房屋拆遷補償價。同時《評估報告》在裁決中僅為證據(jù)，沒有拘束力。

（4）房屋拆遷評估范圍

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾、無法恢復(fù)使用設(shè)備的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托其他資產(chǎn)評估公司確定。拆遷估價的價值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評估機構(gòu)的產(chǎn)生

Ⅰ承擔(dān)房屋拆遷估價機構(gòu)必須取得建設(shè)部拆遷主管機關(guān)依法核準(zhǔn)的房地產(chǎn)價格評估資格，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

Ⅱ房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級，均可以從事城市房屋拆遷評估業(yè)務(wù)，但處于暫定期內(nèi)的三級估價機構(gòu)除外。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

Ⅲ 評估機構(gòu)按以下程序產(chǎn)生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協(xié)商共同選定并委托一家具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)承擔(dān)。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行隨機抽取或抽簽確定。為保護(hù)拆遷人利益，應(yīng)由拆遷管理部門邀請居委會、街道派人監(jiān)督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評估機構(gòu)。⑶公示入選的評估機構(gòu)。估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。⑷拆遷估價機構(gòu)確定后，由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。評估費用由拆遷人承擔(dān)。Ⅳ評估機構(gòu)產(chǎn)生程序的弊端

⑴評估機構(gòu)出自拆遷的“資源庫”，不排除主管部門相關(guān)人員的意見對評估機構(gòu)實施評估的影響。

⑵拆遷估價委托合同由拆遷人與評估機構(gòu)簽訂，并由拆遷人支付費用。事實上，拆遷人和評估機構(gòu)建立起一定的利益聯(lián)系，可能影響評估的公正性。（6）房屋拆遷評估工作流程

Ⅰ評估人員在開展工作之前，應(yīng)向拆遷當(dāng)事人出示資格證件，表明自己的身份。沒有評估資格或不是通過法定程序選定的評估機構(gòu)人員不能參加評估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價所必需的資料，拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向評估機構(gòu)如實提供。必要時估價人員需查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，房地產(chǎn)管理部門給與協(xié)助查閱。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。Ⅲ現(xiàn)場勘察。評估人員需對被拆遷房屋的各項技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價補償?shù)幕緮?shù)據(jù)。其中兩個數(shù)據(jù)非常重要，一是拆遷估價時點，拆遷估價時點取為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；二是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格數(shù)據(jù)。按《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。Ⅴ制作評估報告，提出價格評估意見，注冊評估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評估方法

目前我國房地產(chǎn)評估常用的方法主要有市場比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、重置法四種。

Ⅰ市場比較法，是將評估對象與在評估時點近期有過拆遷交易的類似房屋進(jìn)行比較，對這些補償價格做合理修正，以此估算估價對象的客觀合理價格方法。市場比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場比較法是一種主要的評估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經(jīng)營性房屋，有時很難找到參照物進(jìn)行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評估時該區(qū)域竟然沒有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實信息，因為拆遷行為本身更多體現(xiàn)在雙方協(xié)商上，被拆遷人的社會關(guān)系、談判能力、心理素質(zhì)等等因素決定交易價格。Ⅱ成本法，是估算估價對象在估價時點重新構(gòu)建成本，扣除折舊。成本法適宜評估既無收益又很少發(fā)生交易的房屋價值。這種方法主要考慮建造成本，對于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設(shè)開發(fā)法，是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值扣除相應(yīng)的費用。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)成本費用有：①土地取得費用，包括征地費、拆遷費、出讓金等；②前期工程費用，包括場地平整費、項目設(shè)計費等；③建筑安裝工程費用；④期間費用，指開發(fā)經(jīng)營者在商（pin）品房開發(fā)期間的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等；⑤開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（市政配套費）；⑥稅金；⑦利潤。適用該方法時主要扣除第④、⑥、⑦項。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區(qū)域、用途、面積等因素考慮重新購買安置的計算方法。該評估價保證被拆遷人能夠買到一個合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應(yīng)是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理條例》，很多地區(qū)并沒有確立這樣的補償原則，造成無法適用該評估。（8）評估價格應(yīng)包含土地使用權(quán)價值

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，理解該條規(guī)定，不難看出既然是市場價就應(yīng)該包括土地使用權(quán)在內(nèi)，而非只是房屋本身的價值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過市場價格將被拆遷的房屋購買，然后進(jìn)行拆除的行為。拆遷人委托評估機構(gòu)對被拆遷房屋價值進(jìn)行評估，評估價應(yīng)為房屋本身的價值與附著的土地價值之和。（9）被拆遷人對評估機構(gòu)不配合，應(yīng)但承擔(dān)的后果。

被拆遷人應(yīng)該配合評估機構(gòu)實施評估，提供相關(guān)資料并配合實地查勘，否則，評估機構(gòu)很難評估。如果被拆遷人不配合，將承擔(dān)限制舉證的后果。裁決機關(guān)依據(jù)評估報告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評估報告，人民法院對其舉證將會不予采納。

（10）拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議時如何處理。

被拆遷人對評估結(jié)果有爭議是最常見的，通常認(rèn)為該結(jié)果不能反映自己房產(chǎn)的真實價值。此時有些被拆遷人干脆置《評估報告》不顧，當(dāng)起“釘子戶”。該做法可以導(dǎo)致裁決程序中出現(xiàn)主張權(quán)利程序瑕疵。拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議時，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序解決：

Ⅰ拆遷當(dāng)事人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

Ⅱ拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。

Ⅲ拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。

Ⅳ拆遷當(dāng)事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向估價專家委員會申請技術(shù)鑒定。Ⅴ估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告。

Ⅵ估價專家委員會應(yīng)當(dāng)由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。鑒定組成員與原估價機構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結(jié)果無效。

第三篇：2.棚戶區(qū)改造工作流程

棚戶區(qū)改造工作流程

一、確定拆遷、安置范圍和對象

1.各鎮(zhèn)街區(qū)確定棚戶區(qū)改造拆遷、安置范圍。

2.檢查棚戶區(qū)改造拆遷安置范圍是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、專項規(guī)劃和社會發(fā)展計劃。

3.編制棚戶區(qū)改造計劃。

二、制定拆遷補償安置方案

4.鎮(zhèn)街區(qū)組織對房屋情況進(jìn)行調(diào)查摸底登記，以村為單位研究制定拆遷補償安置方案。

5.對拆遷補償安置方案進(jìn)行公示，公開征求群眾意見，公示期不少于30天，公示期結(jié)束后根據(jù)公示情況修改完善方案后公布實施。

6.拆遷補償安置方案報市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

7.對確定拆遷的房屋實施征收，其中：

(1)對國有土地房屋，依法征收;

(2)對集體土地房屋，按程序報批。

三、房屋及附屬物評估

8.選定房屋評估機構(gòu)，依法開展評估，確定評估補償金額。

9.鎮(zhèn)街區(qū)組織村委會與村民簽訂拆遷補償安置協(xié)議，并確定補償安置方式。

10.鎮(zhèn)街區(qū)根據(jù)村委會與村民簽訂的補償安置協(xié)議書進(jìn)行分類匯總，并將拆遷補償安置協(xié)議報市棚改辦審核、匯總。

四、組織棚改居民搬遷

11.根據(jù)各鎮(zhèn)街區(qū)申請、棚改辦審核情況，市平臺公司分類撥付資金：

(1)對選擇實物安置的棚改居民，按政策撥付獎勵資金;余款按建設(shè)進(jìn)度分批撥付至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);

(2)對于選擇選購商品房安置的棚改居民，按政策撥付獎勵資金，余款分批撥付至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);

(3)對于選擇單一貨幣安置的棚改居民，棚改資金按棚改辦審核意見，分批撥付至棚改居民。

12.鎮(zhèn)街區(qū)、村委會組織棚改村民騰空房屋。

13.鎮(zhèn)街區(qū)棚改指揮部或工作組對騰空房屋進(jìn)行驗收，發(fā)放合格證，并對騰空房屋進(jìn)行拆除。

14.棚改辦組織國土、規(guī)劃、財政、住建等部門對各棚戶區(qū)拆遷安置片區(qū)核定拆遷安置土地基本情況，包括拆遷土地四至、面積、土地性質(zhì)等。

五、補償與安置

(一)實物補償安置

15.國土資源局對棚戶區(qū)安置樓建設(shè)用地出具勘測定界圖;規(guī)劃局根據(jù)勘測定界圖、安置樓建設(shè)要求等出具《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件通知書》。

16.各鎮(zhèn)街區(qū)組織，市平臺公司委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過土地招拍掛程序取得棚戶區(qū)安置樓建設(shè)土地使用權(quán)，簽訂土地成交確認(rèn)書及土地出讓合同，對棚戶區(qū)安置樓進(jìn)行委托代建。

17.開發(fā)企業(yè)到發(fā)改局辦理項目立項審批手續(xù)。

18.開發(fā)企業(yè)到規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。開發(fā)企業(yè)持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，到國土資源局辦理不動產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

19.開發(fā)企業(yè)委托設(shè)計單位作出設(shè)計方案，報經(jīng)市城市建設(shè)審批領(lǐng)導(dǎo)小組會議審批后，到規(guī)劃局辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

20.市平臺公司委托具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)安置樓，通過公開招投標(biāo)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理和施工單位，并簽訂合同，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。未辦結(jié)施工圖設(shè)計文件審查手續(xù)就開工建設(shè)的，工程質(zhì)量監(jiān)督單位不再介入，也不出具相關(guān)證明。

21.住建局出具《建設(shè)工程施工許可證》。開發(fā)企業(yè)根據(jù)《建設(shè)工程施工許可證》組織施工建設(shè)，并在省財金公司開設(shè)資金賬戶。市平臺公司按照工程進(jìn)度撥付建設(shè)資金給開發(fā)企業(yè)。

22.房管中心組織辦理預(yù)售許可證。

23.開發(fā)企業(yè)申請質(zhì)監(jiān)站、消防、監(jiān)理等單位辦理竣工驗收手續(xù)，并按程序辦理竣工驗收備案。

24.鎮(zhèn)街區(qū)會同市平臺公司組織棚改居民選房，依據(jù)拆遷安置協(xié)議與棚改居民結(jié)算拆遷補償款，撥付棚改剩余安置樓建設(shè)資金。

25.結(jié)算完成后，棚改居民回遷。

26.鎮(zhèn)街區(qū)組織棚改居民繳納相關(guān)稅費，辦理不動產(chǎn)權(quán)證。

(二)貨幣化補償安置

27.對于選擇選購商品房安置的棚改居民，按政策撥付獎勵資金后，余款由市平臺公司按購房入住進(jìn)度，結(jié)合貸款銀行要求，分批撥付到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。其中居民簽訂購房合同并報市房管中心備案后，撥付余款的30%，房地產(chǎn)開發(fā)商交房時再撥付余款的50%，辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證時結(jié)清余款。

28.對于選擇自由支配補償款安置的棚改居民，在拆遷開始時除撥付獎勵資金外，由平臺公司根據(jù)市棚改辦資金撥付審核意見分批撥付棚改資金，資金直接撥付鎮(zhèn)街區(qū)財政所，由各財政所撥付到拆遷居民個人，拆遷完成后撥付剩余資金。

第四篇：棚戶區(qū)改造項目規(guī)劃審批流程

棚戶區(qū)改造項目規(guī)劃審批流程

棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計顯示，我 國在過去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造5000萬平方米棚戶區(qū)，近100萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。

今年，黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對我省棚戶區(qū)改造工作提出了新的總體要求。要將棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)作為提高城市規(guī)劃建設(shè)檔次和優(yōu)化人居環(huán)境的有利契機。堅持?°適宜居住、舒適安全、環(huán)境優(yōu)美、低碳環(huán)保、具有特色?±的原則，努力建設(shè)一批規(guī)劃設(shè)計品位高、質(zhì)量好、有地域特色的棚改和保障性住房項目。作為城鄉(xiāng)規(guī)劃管理行政主管部門要充分協(xié)調(diào)配合建設(shè)局、棚改辦等管理部門在項目規(guī)劃設(shè)計和工程質(zhì)量上共同將這一民生工程抓好、抓實，實現(xiàn)民有所居、居有所樂。?哈爾濱是我國重要的老工業(yè)基地城市，計劃經(jīng)濟(jì)體制下重生產(chǎn)輕生活的發(fā)展模式使城市居民住房歷史欠賬較多，居全國同類城市前列，住房問題成為最突出的民生問題。按照市委十二屆十次全會和第26次黨政聯(lián)席會議精神，為加快棚戶區(qū)改造步伐，改善人民群眾居住條件，提高城市環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)新戰(zhàn)略實施，特制定了哈爾濱市棚戶區(qū)改造工作的基本原則： ?基本原則

一是政府主導(dǎo)，以區(qū)為主，市區(qū)結(jié)合；二是全市統(tǒng)籌，綜合協(xié)調(diào)；三是易地安置優(yōu)先，邊建邊拆，先建后拆；四是整體改造，綜合配套；五是棚改與住房保障有序銜接；六是棚戶區(qū)改造與促進(jìn)城市發(fā)展良性循環(huán)有機結(jié)合。從2011年起，利用3年時間全面消滅老城區(qū)棚戶區(qū)。?為了使棚戶區(qū)改造工作更好的更快的的開展，我市從政策扶持入手，加強了三個方面：

1.用好用足國家扶持政策。進(jìn)一步深入研究國家棚改工作和住房保障工作方面的扶持政策，組織專門力量，跑部進(jìn)京，最大限度地爭取國家和省的資金及政策支持。今年爭取國家棚改專項補貼1至2億元。

2.用足我市現(xiàn)有棚改扶持政策。積極有效運用我市現(xiàn)有土地劃撥、稅費減免、配套建設(shè)、征拆資金存儲等各方面優(yōu)惠政策，充分發(fā)揮政策的扶持作用。

3.出臺新的扶持政策。出臺規(guī)劃保障政策，優(yōu)化項目規(guī)劃指標(biāo)，棚改項目規(guī)劃范圍內(nèi)的綠地、廣場等公共設(shè)施用地要與容積率掛鉤，在滿足規(guī)劃出精品、出環(huán)境以及符合城市設(shè)計要求的基礎(chǔ)上，盡可能優(yōu)化挖潛，保證項目效益。出臺土地出讓金周轉(zhuǎn)保障政策，試行土地掛牌預(yù)申請制度，即在棚改計劃下達(dá)后，市國土資源部門根據(jù)項目實際發(fā)布土地預(yù)供應(yīng)信息，并接受開發(fā)企業(yè)預(yù)報價，經(jīng)綜合評定報價合理的，按項目征拆啟動資金的需求交納保證金，由市財政撥付相關(guān)區(qū)，用于實施征拆。正式成交后，保證金可沖抵土地中標(biāo)價款。剩余價款實行分期上繳政策，緩解一次性交繳壓力，每一筆土地出讓金上繳與返還周期控制在7個工作日以內(nèi)。出臺招商引資保障政策，對墊資參與棚改土地整理的投資人，在土地掛牌競標(biāo)過程中，同等條件下可優(yōu)先摘牌，如其未摘到牌，則可對土地出讓金超出底價的溢價部分進(jìn)行分成。

現(xiàn)在，我將哈爾濱市棚戶區(qū)改造項目的規(guī)劃審批工作流程做一下簡單介紹，請各兄弟單位給予批評、指正。?審批依據(jù)

??????

1、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

2、《哈爾濱市城市總體規(guī)劃》

3、《哈爾濱市控制性詳細(xì)規(guī)劃》

4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

5、《哈爾濱市城市規(guī)劃管理條例》

6、《黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于提高棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量的指導(dǎo)意見》

7、《哈爾濱市人民政府關(guān)于在新建住宅項目中配建一定比例廉租住房的意見》 ?

???

8、《關(guān)于在新建住宅項目中配建和集中建設(shè)公共租賃住房暫行意見》

9、《哈爾濱市居住區(qū)公益性服務(wù)設(shè)施管理暫行辦法》

10、《哈爾濱市建設(shè)項目配建停車場(庫)和公共停車場(庫)規(guī)劃建設(shè)管理暫行規(guī)定》

?

11、《哈爾濱市城市公共交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定》

一、《規(guī)劃條件》和《建設(shè)項目

選址意見書》階段

（一）以出讓方式供地的項目：

審批事項

? ?

1、《規(guī)劃條件》及附圖

2、《關(guān)于同意房屋征收工作的函》（棚戶區(qū)改造專用）及附圖。

必備材料

1、市棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組將項目列入棚戶區(qū)改造計劃的文件； ?

2、國土資源管理行政主管部門向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局征詢項目用地規(guī)劃條件的文件。???

3、數(shù)字化地形圖（即航測圖）含五線；

4、具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計院設(shè)計的初步規(guī)劃方案、控制性詳細(xì)規(guī)劃圖及征收范圍圖；

???

5、現(xiàn)狀環(huán)境照片

6、所在轄區(qū)政府向城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請同意房屋征收工作的文件

7、發(fā)展改革部門出具的房屋征收工作批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件

具體流程

1、符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃

由市棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組列入棚戶區(qū)改造計劃的項目→市國土資源管理行政主管部門向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局來函征詢項目用地的規(guī)劃條件→現(xiàn)

場踏查→初步規(guī)劃方案及城市設(shè)計方案審查→市城鄉(xiāng)規(guī)劃局向市土地儲備中心核發(fā)《規(guī)劃條件》及規(guī)劃條件附圖，同時向房屋征收主管部門核發(fā)《關(guān)于同意房屋征收工作的函（棚戶區(qū)改造專用）及附圖→房屋征收主管部門進(jìn)行房屋征收工作，國土資源管理行政主管部門進(jìn)行土地出讓程序；

???

2、不符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃的項目 應(yīng)首先按相關(guān)法律、法規(guī)履行城鄉(xiāng)規(guī)劃修改程序：

（1）不涉及修改城市總體規(guī)劃的項目，由相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位編制控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整報告→召開專家審查意見會→經(jīng)規(guī)劃法定核準(zhǔn)圖審查委員會議審定通過→征求各相關(guān)部門及規(guī)劃地段內(nèi)相關(guān)厲害人意見→經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會會議審定通過→公示30日→市政府下達(dá)批復(fù)文件。

（2）如涉及修改城市總體規(guī)劃的項目，應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十七條的規(guī)定：修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)對原規(guī)劃的實施情況進(jìn)行總結(jié)，并向原審批機關(guān)報告；修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強 制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先向原審批機關(guān)提出專題報告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。

修改后的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)依照本法第十三條、第十四條、第十五條和第十六條規(guī)定的審批程序報批。城市總體規(guī)劃修改程序完成后，再履行控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整 ?以劃撥形式供地的項目

?

審批事項：

?

1、《選址意見書》及附圖 ?2《選址定位的函》及附圖

必備材料

?

1、市棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組將項目列入棚戶區(qū)改造計劃的文件；

?

2、建設(shè)單位申請辦理《選址意見書》的報建申請文件； ?

3、數(shù)字化地形圖（即航測圖）含五線；

?

4、具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計院設(shè)計的初步規(guī)劃方案及城市設(shè)計方案； ?

5、土地權(quán)屬證明（集體土地需與土地所有者簽定協(xié)議）；

?

6、現(xiàn)狀環(huán)境照片；

具體流程

?

1、符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃

?建設(shè)單位按要求備齊必備材料報送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局→現(xiàn)場踏查→初步規(guī)劃方案及城市設(shè)計審查→市城鄉(xiāng)規(guī)劃局在8個工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)項目選址意見書》及附圖和《選址定位的函》及附圖。

?取得《建設(shè)項目選址意見書》后，建設(shè)單位辦理發(fā)展改革部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件。

?

2、不符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃的項目

?應(yīng)首先按相關(guān)法律、法規(guī)履行城鄉(xiāng)規(guī)劃編制修改程序。?（城鄉(xiāng)規(guī)劃修改程序同出讓方式供地的項目修改程序一致）

二、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段

審批事項

?

1、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖 ?

2、《建設(shè)用地定位通知書》及附圖

必備材料

?

1、建設(shè)單位申請辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的報建申請文件；

2、有關(guān)部門下達(dá)的批準(zhǔn)（可行性研究報告批復(fù)文件）或者核準(zhǔn)、備案文件；

?

3、有資質(zhì)的設(shè)計單位設(shè)計的控制性詳細(xì)規(guī)劃圖（與《規(guī)劃條件》附圖一致）；

?

4、由規(guī)劃設(shè)計單位出具的規(guī)劃設(shè)計承諾書；

?

5、以出讓方式取得土地使用權(quán)的建設(shè)項目需提交土地出讓合同； ?

6、住宅項目需提交廉租住房交付承諾書。

具體流程

建設(shè)單位按要求備齊必備材料→報送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局→控制性詳細(xì)規(guī)劃圖審查（對以出讓方式取得土地使用權(quán)且在地震觀測環(huán)境保護(hù)范圍內(nèi)的建設(shè)?

工程項目，征求地震局意見）→在8個工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖和《建設(shè)用地定位通知書》及附圖。

核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，建設(shè)單位將有關(guān)材料轉(zhuǎn)市國土資源局、市地震局（僅限地震觀測環(huán)境保護(hù)范圍內(nèi)的建設(shè)工程）、市氣象局、市衛(wèi)生局（僅限公共場所和可能產(chǎn)生職業(yè)病危害的建設(shè)項目）、市人防辦、市國家安全局，實施土地、防震、防雷、衛(wèi)生、人防工程和建設(shè)項目涉及國家安全審批。需要占用綠地、砍伐樹木、遷移古樹名木的，由市城市管理局審批。（對需要現(xiàn)場踏查的，由市行政服務(wù)中心組織上述部門聯(lián)合踏查）?

三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段

審批事項

?

1、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

?

2、《建設(shè)項目城市建設(shè)收費聯(lián)系單》

?

3、《關(guān)于核準(zhǔn)土地出讓金的函》（以出讓方式供地）

必備材料

?

1、國土資源部門核準(zhǔn)土地出讓金相關(guān)文件或辦理結(jié)果通知書； ?

2、有關(guān)部門下達(dá)的批準(zhǔn)（可行性研究報告批復(fù)文件）或者核準(zhǔn)、備案文件（核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，如最終規(guī)劃設(shè)計方案增加地下面積，需重新核準(zhǔn)）；

?

3、有資質(zhì)的設(shè)計單位設(shè)計的建筑設(shè)計報批圖（含終審及相關(guān)圖紙CAD電子文件）；

?

4、配建廉租房房源確認(rèn)書；

具體流程

?建設(shè)單位按照各審批事項要求，備齊必備材料報送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局→最終修建性詳細(xì)規(guī)劃圖、建筑設(shè)計報批圖及城市設(shè)計方案審查→批前公示10個工作日→在15個工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》→批后公示（發(fā)證之日至工程驗收）。

第五篇：棚戶區(qū)改造講話

眾志成城全力沖刺打好棚改攻堅戰(zhàn)

——在市城區(qū)棚改領(lǐng)導(dǎo)小組工作會議上的講話

（2014年12月 日）

同志們：

這次棚改工作會議，是一次非常重要的會議，市委、市政府高度重視，會前也多次進(jìn)行了調(diào)研，市政府第71次常務(wù)會議對有關(guān)工作也進(jìn)行了安排和部署。剛才，會議對前期工作進(jìn)行了認(rèn)真分析和總結(jié)，對存在的有關(guān)問題提出了解決辦法，對下一步工作安排提出了很好的意見，我都贊同，請大家抓好落實。下面，我再強調(diào)幾點。

一、思想要再統(tǒng)一，認(rèn)識必須再提高

近年來，市城區(qū)先后啟動和推進(jìn)了10多個棚戶區(qū)改造項目，各項工作取得了一定成效，得到了社會各界的肯定。但我們也要清醒地看到，目前，棚戶區(qū)改造工作已進(jìn)入攻堅時期，部分項目征地拆遷進(jìn)度緩慢、安臵還房建設(shè)滯后、項目融資困難、業(yè)主信心不足等矛盾和問題愈來愈突出，不認(rèn)真及時解決好這些矛盾和問題，我市棚改工作極易陷入困境，對全市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展造成不可估量的損失。

棚戶區(qū)改造是黨中央、國務(wù)院決定實施的一項重大民生工程、發(fā)展工程和德政工程，各級黨委政府高度重視，人民群眾普遍關(guān)心，加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造是我們必須承擔(dān)的政治責(zé)任、歷史責(zé)任、發(fā)展責(zé)任和改善民生責(zé)任。因此，全市上

棚戶區(qū)改造成功的重要標(biāo)志是安臵。棚戶區(qū)改造的最終目的，是要改善廣大人民群眾的居住環(huán)境，按時保證搬遷居民回遷，不但是我們各級政府的鄭重承諾，也是促進(jìn)棚戶區(qū)改造工作健康發(fā)展的有力保障。目前，因為融資困難、征地拆遷進(jìn)度緩慢等因素的綜合影響，10余個項目的安臵還房建設(shè)情況都不平衡，進(jìn)度上總體滯后，即使部分已開工的安臵房項目，因為各種原因的影響，進(jìn)展也十分緩慢，3000余戶搬遷群眾已在外臨時過度了2年多時間，這其中絕大多數(shù)不得不面臨超期過渡，社會穩(wěn)定形勢不容樂觀。下一步，利州區(qū)和經(jīng)開區(qū)要匯同各項目推進(jìn)組及發(fā)改、環(huán)保、國土、規(guī)劃、住建等部門，對安臵還房建設(shè)滯后的項目進(jìn)行專題分析研究，切實加強指導(dǎo)協(xié)調(diào)，督促項目業(yè)主按期啟動安臵還房建設(shè)工作。對安臵房已建成的項目，市、區(qū)有關(guān)單位和部門要切實加強領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真搞好安臵房的分配入住工作，合理降低項目臨時安臵過渡成本，確保搬遷群眾早入回遷。

（三）強力化解資金瓶頸，提振項目業(yè)主信心 棚戶區(qū)改造成功的重要保障是資金。近年來，房地產(chǎn)市場步入調(diào)整階段，項目融資環(huán)境較差，銷售市場持續(xù)低迷，部分項目業(yè)主的資金陷入了暫時的困難，項目的拆遷和建設(shè)都受到了影響，截止11月底，今年整個市城區(qū)棚戶區(qū)改造固定資產(chǎn)投資僅完成目標(biāo)任務(wù)的73%（7億余元），全年目標(biāo)任務(wù)完成難度較大。下一步，全市上下要從講政治、顧大局的角度出發(fā)，積極主動協(xié)助項目業(yè)主爭取資金，同時在稅費優(yōu)惠政策落實、存量資金盤活、商品房市場開發(fā)、行政審批