第一篇：企業(yè)融資與資本運(yùn)作案例分析報(bào)告二

江西理工大學(xué)MBA案例分析報(bào)告

企業(yè)融資與資本運(yùn)作課程

飛鶴退市之謎

1、企業(yè)重組的基本程序？

公司重組的法定程序如下：

1、申請公司重組：一般可由債務(wù)企業(yè)向法院主動(dòng)提出，同樣可以由債權(quán)人提出;

2、如果有債權(quán)人提出，應(yīng)組成債權(quán)人委員會(huì)，召開債權(quán)人會(huì)議;

3、由債權(quán)人會(huì)議制定出重組計(jì)劃，重組計(jì)劃通常對以下事項(xiàng)作出明確規(guī)定：

(1)債務(wù)人對公司財(cái)產(chǎn)的保留;

(2)財(cái)產(chǎn)向其他主體的轉(zhuǎn)移;

(3)債務(wù)人與其他主體的合并;

(4)財(cái)產(chǎn)的出售或分配;

(5)發(fā)行有價(jià)證券以取得現(xiàn)金或更換現(xiàn)有證券。

2、企業(yè)重組的動(dòng)因是什么？

首先，從資本的屬性看。企業(yè)的價(jià)值表現(xiàn)為資本。資本是能夠增值的價(jià)值，資本可以在運(yùn)動(dòng)中增值。為滿足于增值性和流動(dòng)性要求，資本在不同的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)組織、技術(shù)條件、時(shí)空狀態(tài)等方面，表現(xiàn)為一定的資本要素間的比例、布局和運(yùn)行結(jié)構(gòu)。在變化組合中，如果資本增值，則企業(yè)獲利。這是企業(yè)重組的根本原因。

其次，從生產(chǎn)力的發(fā)展看?？茖W(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力。人類社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是和科技進(jìn)步緊密相關(guān)的。技術(shù)的進(jìn)步必然反映在勞動(dòng)力使用駕馭物質(zhì)資源是數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化上，直至產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化上。這種由生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步引致的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的必然表現(xiàn)。自覺運(yùn)用和把握經(jīng)濟(jì)規(guī)律，反過來會(huì)促進(jìn)生產(chǎn)力的更快發(fā)展，自然給人們提出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和重組的問題，從而出現(xiàn)企業(yè)的重組問題。

第三，從社會(huì)運(yùn)行的機(jī)制看。社會(huì)的發(fā)展是朝著公平、公正、效益的方向前進(jìn)的。在社會(huì)資源配置過程中，總會(huì)有這樣那樣的“誤配置”情況。糾正資源的“誤配置”，是人類社會(huì)發(fā)展的客觀要求，勢必要求存量資產(chǎn)中的相當(dāng)一部分產(chǎn)生實(shí)物的轉(zhuǎn)移和價(jià)值的易主，即資產(chǎn)的重組，從而產(chǎn)生企業(yè)的重組。

第四，從市場行為看。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)間的競爭是客觀存在。由于內(nèi)外條件的差異，導(dǎo)致不同的企業(yè)處在不同的市場位置上，劣勢的企業(yè)被強(qiáng)勢的企業(yè)兼并、收購以避免破產(chǎn)、倒閉，勢必導(dǎo)致企業(yè)重組的發(fā)生。競爭，是企業(yè)重組的根源，也是催化劑。

第五，從企業(yè)家行為看。企業(yè)家的優(yōu)秀品質(zhì)之一是創(chuàng)新。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)家面對競爭，創(chuàng)新是一種必然的要求。只有作為創(chuàng)新者，通過對技術(shù)創(chuàng)新、分配方式創(chuàng)新以及管理制度和管理模式的創(chuàng)新，才能給企業(yè)以新的活力。這樣，就給企業(yè)重組提供了可能。

3、企業(yè)重組的方式有哪些？模式有哪些？

企業(yè)重組的方式是多種多樣的。目前我國企業(yè)重組實(shí)踐中通常存在兩個(gè)問題 ：一是片面理解企業(yè)重組為企業(yè)兼并或企業(yè)擴(kuò)張，而忽視其售賣、剝離等企業(yè)資本收縮經(jīng)營方式 ；二是混淆合并與兼并、剝離與分立等方式。進(jìn)行企業(yè)重組價(jià)值來源分析，首先界定企業(yè)重組方式內(nèi)涵是必要的。合并（Consolidation）。指兩個(gè)或更多企業(yè)組合在一起，原有所有企業(yè)都不以法律實(shí)體形式存在，而建立一個(gè)新的公司。如將A公司與B公司合并成為C公司。但根據(jù) 1 994年 7月 1日生效的《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，公司合并可分為吸收合并和新設(shè)合并兩種形式。一個(gè)公司吸收其他公司為吸收合并，被吸收的公司解散 ；兩個(gè)以上公司合并設(shè)立一個(gè)新的公司為新設(shè)合并，合并各方解散。吸收合并類似于“Merger”，而新設(shè)合并則類似于“Consolidation”。因此，從廣義上說，合并包括兼并。兼并（Merger）。指兩個(gè)或更多企業(yè)組合在一起，其中一個(gè)企業(yè)保持其原有名稱，而其他企業(yè)不再以法律實(shí)體形式存在。如財(cái)政部1 996年 8月 2 4日頒發(fā)《企業(yè)兼并有關(guān)財(cái)務(wù)問題的暫行規(guī)定》中指出，兼并是指一個(gè)企業(yè)通過購買等有償方式取得其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使其失去法人資格或雖保留法人資格但變更投資主體的一種行為。收購（Acquisition）。指一個(gè)企業(yè)以購買全部或部分股票（或稱為股份收購）的方式購買了另一企業(yè)的全部或部分所有權(quán)，或者以購買全部或部分資產(chǎn)（或稱資產(chǎn)收購）的方式購買另一企業(yè)的全部或部分所有權(quán)。股票收購可通過兼并（Merger）或標(biāo)購（Tenderoffer）來實(shí)現(xiàn)。兼并特點(diǎn)是與目標(biāo)企業(yè)管理者直接談判，或以交換股票的方式進(jìn)行購買；目標(biāo)企業(yè)董事會(huì)的認(rèn)可通常發(fā)生在兼并出價(jià)獲得目標(biāo)企業(yè)所有者認(rèn)同之前。使用標(biāo)購方式，購買股票的出價(jià)直接面向目標(biāo)企業(yè)所有者。收購其他企業(yè)部分與全部資產(chǎn)，通常是直接與目標(biāo)企業(yè)管理者談判。收購的目標(biāo)是獲得對目標(biāo)企業(yè)的控制權(quán)，目標(biāo)企業(yè)的法人地位并不消失。接管或接收（Takeover）。它是指某公司原具有控股地位的股東（通常是該公司最大的股東）由于出售或轉(zhuǎn)讓股權(quán)，或者股權(quán)持有量被他人超過而控股地位旁落的情況。標(biāo)購（Tenderoff）。是指一個(gè)企業(yè)直接向另一個(gè)企業(yè)的股東提出購買他們所持有的該企業(yè)股份的要約，達(dá)到控制該企業(yè)目的行為。這發(fā)生在該企業(yè)為上市公司的情況。剝離?！皠冸x”一詞的理論定義目前主要來自于對英文“Divestiture”的翻譯，指一個(gè)企業(yè)出售它的下屬部門（獨(dú)立部門或生產(chǎn)線）資產(chǎn)給另一企業(yè)的交易。具體說是指企業(yè)將其部分閑置的不良資產(chǎn)、無利可圖的資產(chǎn)或產(chǎn)品生產(chǎn)線、子公司或部門出售給其他企業(yè)以獲得現(xiàn)金或有價(jià)證券。剝離的這一定義與我國目前的企業(yè)或資產(chǎn)售賣的含義基本相同。筆者認(rèn)為將“Divestiture”翻譯為售賣更準(zhǔn)確。那么，剝離是否等于售賣呢？不完全相同。剝離是指企業(yè)根據(jù)資本經(jīng)營的要求，將企業(yè)的部分資產(chǎn)、子公司、生產(chǎn)線等，以出售或分立的方式，將其與企業(yè)分離的過程。因此，剝離應(yīng)含有售賣和分立兩種方式。售賣。根據(jù)上述剝離含義，售賣是剝離的一種方式。售賣是指企業(yè)將其所屬的資產(chǎn)（包括子公司、生產(chǎn)線等）出售給其他企業(yè)，以獲取現(xiàn)金和有價(jià)證券的交易。在國有企業(yè)改制中，國有資本所有者根據(jù)資本經(jīng)營總體目標(biāo)要求，將小型國有企業(yè)整體出售，也屬于售賣范疇。分立。分立從英文“Spin offs”本義看，是指公司將其在子公司中擁有的全部股份按比例分配給公司的股東，從而形成兩家相互獨(dú)立的股權(quán)結(jié)構(gòu)相同的公司。這一定義實(shí)質(zhì)上與我國國有企業(yè)股份制改造中的資產(chǎn)剝離含義基本相同。我國國有企業(yè)改制中的資產(chǎn)剝離往往是指將國有企業(yè)非經(jīng)營資產(chǎn)或非主營資產(chǎn)，以無償劃撥的方式，與企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)或主營資產(chǎn)分離的過程。通過資產(chǎn)剝離，可分立出不同的法人實(shí)體，而國家擁有這些法人實(shí)體的股權(quán)。分立是剝離的形式之一。破產(chǎn)。破產(chǎn)簡單地說是無力償付到期債務(wù)。具體地說，指企業(yè)長期處于虧損狀態(tài)，不能扭虧為盈，并逐漸發(fā)展為無力償付到期債務(wù)的一種企業(yè)失敗。企業(yè)失敗可分為經(jīng)營失敗和財(cái)務(wù)失敗兩種類型。財(cái)務(wù)失敗又分為技術(shù)上無力償債和破產(chǎn)。破產(chǎn)是財(cái)務(wù)失敗的極端形式。企業(yè)改制中的破產(chǎn)，實(shí)際上是企業(yè)改組的法律程序，也是社會(huì)資產(chǎn)重組的形式。

4、如何加強(qiáng)企業(yè)重組中的風(fēng)險(xiǎn)管理？

企業(yè)重組的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在重組過程中，由于某些不確定因素的存在而使資產(chǎn)重組的預(yù)期目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)的可能性，它是關(guān)系到重組工作能否健康發(fā)展的關(guān)鍵。企業(yè)重組的風(fēng)險(xiǎn)主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)和收購風(fēng)險(xiǎn)等。

政策風(fēng)險(xiǎn)防范主要取決于市場參與者對國家宏觀政策的理解和把握，取決于投資者對市場趨勢的正確判斷。在決定重組前，公司決策層應(yīng)該聘請專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)以及市場研究機(jī)構(gòu)，全面系統(tǒng)地了解該領(lǐng)域的國家、地方、行業(yè)發(fā)展政策以及法律法規(guī)；了解該行業(yè)的市場發(fā)展趨勢，并對國家對該趨勢的舉措作出預(yù)測，同時(shí)，協(xié)同這些機(jī)構(gòu)制定重組方案。

企業(yè)的融資過程是充滿風(fēng)險(xiǎn)的過程，確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)、選擇最佳融資方案，合理防范風(fēng)險(xiǎn)，是一項(xiàng)重要任務(wù)。首先，選擇最有利的融資方式。企業(yè)融資方式包括內(nèi)部融資方式和外部融資方式，其資金成本往往不同。在選擇融資方式時(shí)，應(yīng)考慮內(nèi)部積累與外部融資相結(jié)合，以資金成本為基礎(chǔ)，建立良好的資金結(jié)構(gòu)。其次，改善經(jīng)營機(jī)制，努力實(shí)現(xiàn)借入資金變?yōu)樽杂匈Y金的置換，以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模并減少融資風(fēng)險(xiǎn)。第三，充分考慮投資收益不低于銀行存款利率，以得到投資者長期穩(wěn)定的支持。另外，在進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)應(yīng)選用適當(dāng)?shù)脑u估方法，以盡量減少偏差。

對于運(yùn)作過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范，首先應(yīng)加強(qiáng)對公關(guān)小組成員的培訓(xùn)，增強(qiáng)他們的信息意識；其次在談判過程中要注意談判技巧，講求方法，力求取得主動(dòng)權(quán)；對簽訂合同中的風(fēng)險(xiǎn)，要充分利用“陳述與保證”條款進(jìn)行防范，應(yīng)要求被重組方作出承諾，對于虛假陳述所引起的一切后果承擔(dān)法律責(zé)任；合同中也應(yīng)添加條款確保被重組方在重組方接管資產(chǎn)前還須承擔(dān)管理、維護(hù)資產(chǎn)，不得損害重組方的責(zé)任；對或有負(fù)債要充分預(yù)計(jì)，并通過協(xié)商界定雙方承擔(dān)責(zé)任的范圍。

企業(yè)重組過程的并購風(fēng)險(xiǎn)主要分為委托經(jīng)營與代理風(fēng)險(xiǎn)和目標(biāo)公司反收購風(fēng)險(xiǎn)。托管經(jīng)營與代理風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：一是代理人可能缺乏代理資格，即沒有足夠的自有資產(chǎn)作受托資產(chǎn)的抵押或代理人沒有較強(qiáng)的經(jīng)營能力，導(dǎo)致代理風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生；二是由于委托人和代理人的目標(biāo)不一致而產(chǎn)生的代理風(fēng)險(xiǎn)；三是委托人缺乏監(jiān)督代理人行為的動(dòng)力而產(chǎn)生的代理風(fēng)險(xiǎn)；四是代理人經(jīng)營不規(guī)范所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。對此，一是要建立委托人激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；二是要建立共同經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制；三是要建立代理人經(jīng)營行為約束機(jī)制。

目標(biāo)公司反收購風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在：一是對收購方進(jìn)行控告，從法律上挫敗收購方的兼并意圖，同時(shí)也增加收購方的收購費(fèi)用，使收購方遭受較大的損失；二是采取多種手段抬高股票價(jià)格，加大收購者的收購成本，增加收購難度；三是通過保障企業(yè)管理層乃至普通員工利益來提高收購成本。對此，收購方要盡量取得目標(biāo)公司的信任與合作，特別是要打消目標(biāo)公司把自己的善意收購行業(yè)視為惡意收購行為的顧慮，收購方應(yīng)主動(dòng)與目標(biāo)公司進(jìn)行協(xié)商，尊重目標(biāo)公司的利益，爭取目標(biāo)公司的理解和支持。

第二篇：項(xiàng)目融資決策報(bào)告(融資案例分析)

“世紀(jì)星”項(xiàng)目融資決策報(bào)告

“世紀(jì)星”項(xiàng)目概況

總投資8.99億元，項(xiàng)目前期己經(jīng)投入2.8億，項(xiàng)目2003年竣工，建設(shè)期一年，預(yù)計(jì)總投資8.99億元，己取得一期土地建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證;同時(shí)，天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依靠自有資金建設(shè)并封頂?shù)摹傍櫴⒋髲B”項(xiàng)目同樣也急需下一步外部工程和裝修工程的資金。所以資金缺口比較大。這個(gè)項(xiàng)目是天鴻地產(chǎn)公司的第四個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)上存在的問題不大，融資便成了重中之重。

投資所面臨的環(huán)境

項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析：隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標(biāo)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力業(yè)己不再局限于產(chǎn)品本身，資本實(shí)力成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。房地產(chǎn)業(yè)在90年代中期之后開始成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將成為中國今后20年持續(xù)經(jīng)濟(jì)成長的重要推動(dòng)力量。而且其發(fā)展勢頭正盛，是投資的黃金時(shí)期。

世紀(jì)星項(xiàng)目位于城市繁華商業(yè)地段，商業(yè)建筑較多，如果繼續(xù)開發(fā)商業(yè)建筑則會(huì)造成資源的浪費(fèi)，反觀由于居民住房相對較少，所以該項(xiàng)目建成后對于促進(jìn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)進(jìn)一步繁榮有著積極意義。通過調(diào)查比較我們發(fā)現(xiàn)世紀(jì)星項(xiàng)目最合適的用途即為高檔民用建筑，可以突顯該建筑的氣質(zhì)特色和該地區(qū)能夠很好的融為一體。

地區(qū)房地產(chǎn)各類市場在國家大的宏觀環(huán)境下發(fā)展前景十分良好，中國社會(huì)財(cái)富的積累，首先表現(xiàn)為居民擁有金融貨幣數(shù)量的迅速增長，作為社會(huì)公眾而言，房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種資本品。世紀(jì)星項(xiàng)目所在的建設(shè)項(xiàng)目專業(yè)市場就處在這正高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)大潮中。2003年，我國人口達(dá)到一個(gè)新的小高峰，居民對居住環(huán)境的要求隨著解決溫飽提升到了一定的高度，人們對居房有了更高的要求。

從政策的角度來看，中國人民銀行2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，121號文件的核心內(nèi)容是: 1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請銀行貸款，其企業(yè)自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%;商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用;2.商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地出讓金的貸款，開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款必須具有“四證”;

3.房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動(dòng)資金，不能用在蓋房上;買地的錢也不能靠銀行貸款來交;4.禁止施工企業(yè)貸款墊資開發(fā);另外，只有在主體結(jié)構(gòu)封頂后，才能對購房人發(fā)放貸款。央行的這些具體規(guī)定無疑拗?jǐn)嗔私^大多數(shù)房地產(chǎn)商過去賴以生存的自有資金+銀行貸款的傳統(tǒng)融資的資金鏈，這無疑也是對自有資金+銀行貸款的傳統(tǒng)融資模式的一種極大限制。如果不能尋求到新的融資渠道，眾多抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小房地產(chǎn)商將被迫退出市場。若全面實(shí)施央行房貸政策，將直接導(dǎo)致中小房地產(chǎn)業(yè)資金鏈繃緊，部分產(chǎn)項(xiàng)目停工，爛尾樓涌現(xiàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士估計(jì):該政策實(shí)施將使約50%房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，70%以上的項(xiàng)目無法繼續(xù)。‘

在這種情況下，2003年天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目“世紀(jì)星”和“鴻盛大廈”項(xiàng)目也面對這種艱難的處境。其中“世紀(jì)星”項(xiàng)目2003年竣工，預(yù)計(jì)總投資8.99億元，項(xiàng)目前期已經(jīng)投入2.8億元，并己取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。央行121號文的執(zhí)行，沒有四證無法向銀行申請貸款，同時(shí)項(xiàng)目開發(fā)商天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，無法滿足自有資金不能低于項(xiàng)目開發(fā)的30%的最低限。而且，天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依靠自有資金建設(shè)并封頂?shù)摹傍櫴⒋髲B”項(xiàng)目同樣也急需下一步外部工程和裝修工程的資金以及及時(shí)變現(xiàn)，將資金用于下一步的土地儲(chǔ)備。按照121號文的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)自有資金必須達(dá)到30%，而這30%必須是所有者權(quán)益，以前對30%的理解比較寬泛，只要你開發(fā)項(xiàng)目前期融來資金達(dá)到30%就可以開工，現(xiàn)在則必須是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)的所有者權(quán)益，這些無疑增加了項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)。

專業(yè)項(xiàng)目市場分析：天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1994年12月29日，是具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金15000萬元，截止2000年底，公司資產(chǎn)總額53，742，01萬元，凈資產(chǎn)22，071.45萬元，累計(jì)開復(fù)工面積57.95萬平方米，竣工面積42.6萬平方米。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售等業(yè)務(wù)，主要產(chǎn)品為商品住宅、普通辦公樓及商業(yè)設(shè)施。土地與資金是房地產(chǎn)開發(fā)的兩大要素，土地是房地產(chǎn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)資源，在總量控制趨減的情況下，土地市場上價(jià)格競爭激烈。當(dāng)土地以公開競爭的方式供給，而土地供給量減少的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司必然要在土地的投入上增加資金。在開發(fā)企業(yè)自有資金普遍不足、以傳統(tǒng)自有資金+銀行貸款的融資方式，用拍賣和招投標(biāo)的方式受讓土地，必然使房地產(chǎn)開發(fā)公司很難有更多的資金用于開發(fā)建設(shè)。

項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析：2003年整個(gè)房地產(chǎn)市場延續(xù)2002年的高速發(fā)展的態(tài)勢，國家統(tǒng)計(jì)局當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年一至五月份，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資兩千八百多億元人民幣，比去年同期增長百分之三十三;在這種情況下，世紀(jì)星項(xiàng)目和眾多的項(xiàng)目沒有什么太大的差別，隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標(biāo)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力業(yè)己不再局限于產(chǎn)品本身，資本實(shí)力成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。天鴻房地產(chǎn)公司逐步認(rèn)識到不能僅依靠自有資金+銀行貸款這種傳統(tǒng)融資方式來開發(fā)項(xiàng)目，這就使得該項(xiàng)目擁有其他項(xiàng)目所無法比擬的優(yōu)勢，即資金的來源比其他項(xiàng)目要更為可靠。同時(shí)，由于該項(xiàng)目位于商業(yè)繁榮區(qū)，市場售價(jià)能夠有一定的保證，資金的回收比其他項(xiàng)目要好，這一點(diǎn)對于一個(gè)大型的建設(shè)項(xiàng)目是極為難得的，也是該項(xiàng)目的一大競爭優(yōu)勢。在同類項(xiàng)目中，只有前年完工的鑫苑國際項(xiàng)目能夠與之形成一定的競爭態(tài)勢。鑫苑國際項(xiàng)目于2001年完工，項(xiàng)目總投資4.3億元，該項(xiàng)目規(guī)劃占地面積3.9萬平方米、建筑面積16萬平方米，實(shí)際建筑面積17.66萬平方米（含地下商業(yè)用房）。其中，住宅6.77萬平方米，商住、商業(yè)用房9.23萬平方米。但其無論在投資規(guī)模還是在設(shè)計(jì)造型上都無法與世紀(jì)星相媲美，且世紀(jì)星所處地區(qū)較之更為繁榮，故競爭力較世紀(jì)星稍弱。

方案一

項(xiàng)目模式：直接融資

投資結(jié)構(gòu)：由浙商聯(lián)盟和天鴻地產(chǎn)組成非公司型合資結(jié)構(gòu)。其中浙商聯(lián)盟直接向國內(nèi)銀行進(jìn)行融資負(fù)責(zé)項(xiàng)目款項(xiàng)的40%，天鴻地產(chǎn)向國內(nèi)銀行和歐洲銀行分別融資項(xiàng)目資金的60%，兩家公司通過合資協(xié)議確定合作關(guān)系，通過各自自有資金+銀行貸款，天鴻公司在過去開發(fā)的許多房地產(chǎn)項(xiàng)目其自有資金只達(dá)到了總投資的10%，然后就去銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。公司項(xiàng)目投入資金中主要是銀行貸款(約30%至40%);自有資金中又有30%~40%來自于開發(fā)商流動(dòng)貸款;施工企業(yè)往往要對項(xiàng)目墊付約占總投入30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的客戶資金，即預(yù)售回款，這部分資金也多是客戶向銀行申請了個(gè)人住房抵押貸款，同樣也是向銀行貸款。

資金結(jié)構(gòu)：世紀(jì)星項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)包括項(xiàng)目貸款，股本資金和發(fā)行債券3種 其中資本金成本率為15%，債券發(fā)行成本為10%，銀行貸款利率為6%，同時(shí)，按照規(guī)定，在進(jìn)行項(xiàng)目融資時(shí)，資本金所占比率不能低于30%，債券所占份額不能高于銀行貸款。如果在本次融資中，自有資金為X，發(fā)行債券Y，銀行貸款為Z，發(fā)行債券成本率為： 債券籌資成本率=

年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費(fèi)率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74% 綜合上述所有的約束條件可得出如下約束方程： X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)>=30% Y<=Z 總成本率M=X×{(1+15%)-1}+Y×{(1+4.74%)-1}+Z×{(1+6%)-1} 由以上條件可得出，當(dāng)自有資金投入量為26，970萬元，發(fā)行債券31，465萬元，銀行貸款31，465萬元時(shí)，融資成本最低。此時(shí)M=7，424.84萬元。

根據(jù)合資協(xié)議，由浙商聯(lián)盟向中國建設(shè)銀行通過融資協(xié)議貸款人民幣1.456億元，天鴻地產(chǎn)向中國銀行通過融資協(xié)議貸款2.1億元，同時(shí)發(fā)行債券31.465萬元。利用項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和項(xiàng)目外的各種信用擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的有限追索形式。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）天鴻地產(chǎn)公司作為項(xiàng)目發(fā)起人，根據(jù)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度提供一個(gè)完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對項(xiàng)目本身無法完工的擔(dān)憂，可以使其資金盡快回收。

（2）第三方的工程承包公司提供的“交鑰匙”工程建設(shè)合約，以及為其提供擔(dān)保的銀行所安排的履約擔(dān)保，構(gòu)成了項(xiàng)目的完工擔(dān)保，排除了項(xiàng)目融資貸款銀團(tuán)對項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)的顧慮。

（3）太平洋保險(xiǎn)公司經(jīng)過對項(xiàng)目考察，為項(xiàng)目安排項(xiàng)目保險(xiǎn)，主要包括建設(shè)期間機(jī)械設(shè)備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的可控性。

（4）由天鴻地產(chǎn)提供意向性擔(dān)保，出具安慰信，向其擔(dān)保，公司同意向合資機(jī)構(gòu)提供一切必要手段使其履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并愿意在合資機(jī)構(gòu)遇到財(cái)務(wù)困難時(shí)提供一定的資金幫助。

（5）項(xiàng)目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)抵押他們在項(xiàng)目公司中的30%股份，以此作為貸款擔(dān)保的一部分，使得貸款銀行可以在出現(xiàn)違約時(shí)控制公司并采取必要的措施來保護(hù)項(xiàng)目貸款。融資結(jié)構(gòu)簡評：（1）由項(xiàng)目發(fā)起方天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟直接安排融資，并且直接承擔(dān)安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，是結(jié)構(gòu)上最簡單的一種項(xiàng)目融資模式，符合本身公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不很復(fù)雜的情況。簡化了融資的相關(guān)步驟，對于企業(yè)來說具有一定的便利性。故常采用。

（2）有利于天鴻地產(chǎn)稅務(wù)方面的安排，對于天鴻地產(chǎn)來說，開發(fā)成立9年來，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營穩(wěn)步發(fā)展，在激烈的市場競爭中脫穎而出，取得良好的業(yè)績。公司在開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、經(jīng)營銷售和物業(yè)管理等方面具有一整套成熟有效的經(jīng)營管理方法。年開工面積、竣工面積逐年遞增，主營業(yè)務(wù)利潤大幅度增長。同時(shí)，為了在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟并不斷擴(kuò)大市場份額，天鴻公司十分重視企業(yè)品牌的建設(shè)，視品牌為生命。公司重合同、守信譽(yù)，自成立以來合同履約率為100%，從未發(fā)生違約及合同糾紛現(xiàn)象，公司產(chǎn)品優(yōu)良，贏得了廣大客戶的認(rèn)同，公司品牌和所開發(fā)的項(xiàng)目品牌在房地產(chǎn)市場上都取得了較高的知名度。故其資信狀況良好，采用直接融資可以獲得相對成本較低的貸款。充分發(fā)揮了項(xiàng)目發(fā)起人在商業(yè)社會(huì)中的信譽(yù)。

（3）在融資結(jié)構(gòu)和融資方式上的選擇比較靈活，發(fā)起人可以根據(jù)其投資戰(zhàn)略需要，靈活安排。

（4）另一方面，由于該項(xiàng)目為發(fā)起人直接擁有項(xiàng)目資產(chǎn)并控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量的投資結(jié)構(gòu)，可以比較充分的利用項(xiàng)目的稅務(wù)虧損或優(yōu)惠，進(jìn)一步降低融資成本。

（5）但這一項(xiàng)目融資方式同樣存在這不足之處。由于參與合資的天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟在信譽(yù)，財(cái)務(wù)狀況，市場銷售和生產(chǎn)管理能力等方面不一致，其中天鴻地產(chǎn)的資信較好，在融資貸款方面比較有優(yōu)勢，但浙商聯(lián)盟在項(xiàng)目之前并無相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)歷，故其在專業(yè)領(lǐng)域的信譽(yù)度較低，各方面的經(jīng)驗(yàn)都難以達(dá)到天鴻地產(chǎn)的狀態(tài)，這就增加了以項(xiàng)目資產(chǎn)及現(xiàn)金流量作為融資擔(dān)保抵押的難度，從而在融資追索的程度和范圍上顯得比較復(fù)雜。

（6）在安排融資時(shí)，需要注意劃清天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟在項(xiàng)目中所承擔(dān)的融資責(zé)任和其他業(yè)務(wù)之間的界限，這一點(diǎn)在操作上更為復(fù)雜。故其實(shí)現(xiàn)有限追索的結(jié)構(gòu)時(shí)比較復(fù)雜

方案二

項(xiàng)目模式：合資項(xiàng)目公司融資模式

投資結(jié)構(gòu)：公司型合資結(jié)構(gòu)：由項(xiàng)目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟根據(jù)股東協(xié)議組建一個(gè)單一目的的項(xiàng)目公司——榮興公司。由天鴻地產(chǎn)認(rèn)購該控股公司的100股股票。使其成為控股公司法律上的擁有者，因?yàn)樘禅櫟禺a(chǎn)經(jīng)營業(yè)績良好，通過對項(xiàng)目企業(yè)的完全控股，可以使該控股公司得資產(chǎn)負(fù)債和經(jīng)營損益并入到天鴻地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表之中，同時(shí)控股公司的稅收也可以與天鴻地產(chǎn)的稅收合并，統(tǒng)一納稅。然后以項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的法人實(shí)體，簽署與項(xiàng)目建設(shè)，生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，并安排相應(yīng)融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目公司除了正在安排融資的項(xiàng)目之外沒有其他的任何資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，也沒有任何經(jīng)營歷史，所以項(xiàng)目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟向其提供一定的信用擔(dān)保以承擔(dān)一定程度的債務(wù)責(zé)任。同時(shí)，兩家公司通過合資協(xié)議認(rèn)購控股公司即項(xiàng)目公司發(fā)行的可轉(zhuǎn)換債券的方式對控股公司進(jìn)行股本資金投入（在合資協(xié)議中規(guī)定出可轉(zhuǎn)換債券持有人的權(quán)益及轉(zhuǎn)換條件），從而組成真正的投資財(cái)團(tuán)，根據(jù)各自參與項(xiàng)目的不同目的，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自認(rèn)購債券的比例為60%，40%。以可轉(zhuǎn)換債券方式作為初始資本投資，對投資者天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟來說，既可以定期取得利息收入，又可以在項(xiàng)目成功時(shí)轉(zhuǎn)換股票取得很大的好處。根據(jù)合資協(xié)議，投資者組成董事會(huì)負(fù)責(zé)公司的重大決策事項(xiàng)，并任命天鴻地產(chǎn)公司的下屬公司擔(dān)任項(xiàng)目管理者，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常生產(chǎn)經(jīng)營已充分利用天鴻地產(chǎn)在項(xiàng)目建設(shè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)。通過債券融資

資金結(jié)構(gòu)：股本資金，準(zhǔn)股本資金和債務(wù)資金三種

X萬元，發(fā)行債券Y萬元，從銀行貸款Z萬元，貸款期限為1年。公司章程規(guī)定在投資項(xiàng)目時(shí)自有資本金的投入不得少于30%，資金成本為15%，同時(shí)公司的資產(chǎn)負(fù)債率不得高于60%。據(jù)得知，發(fā)行債券的成本率10%，銀行貸款利率為6%。根據(jù)融資最優(yōu)化原則可得：

X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)×100%≥30% Z/(X+Y+Z)×100%≤60%

融資成本M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+10%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

因此可得出，公司出資26，976萬元，發(fā)行債券8，990萬元，向銀行貸款53，940萬元時(shí)，融資成本最小，此時(shí)融資成本M=8,180.9萬元。

根據(jù)項(xiàng)目合資協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自向項(xiàng)目公司注資，然后以項(xiàng)目公司名義向中國人民銀行貸款建設(shè)資金5.394億元人民幣，貸款期為1年，銀行利率為6%。同時(shí)發(fā)行債券，總面值為8，990萬元。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度提供一個(gè)完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對項(xiàng)目本身無法完工的擔(dān)憂，可以使其資金盡快回收。

（2）由天鴻地產(chǎn)提供意向性擔(dān)保，出具安慰信，向其擔(dān)保，公司同意向項(xiàng)目公司提供一切必要手段使其履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并愿意在項(xiàng)目公司遇到財(cái)務(wù)困難時(shí)提供一定的資金幫助。

（3）建筑產(chǎn)品供應(yīng)商為推銷自己的接卸設(shè)備和建筑材料，愿意為項(xiàng)目公司提供擔(dān)保，向中國銀行取得一定貸款。

（4）天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟分別將其擁有的30%和40%的項(xiàng)目公司股份做為擔(dān)保資產(chǎn)抵押給中國銀行，取得剩余貸款。使得項(xiàng)目的可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)得到降低。

（5）項(xiàng)目公司將在建的項(xiàng)目產(chǎn)品一部分作為項(xiàng)目擔(dān)保，使得貸款方能夠更好的進(jìn)行資金回收估算。

（6）保險(xiǎn)公司經(jīng)過對項(xiàng)目考察，為項(xiàng)目安排項(xiàng)目保險(xiǎn)，主要包括建設(shè)期間機(jī)械設(shè)備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的可控性。

融資結(jié)構(gòu)簡評：

（1）通過項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目融資，可以將項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司內(nèi)部，項(xiàng)目公司對償還貸款承擔(dān)直接責(zé)任，實(shí)現(xiàn)對天鴻地產(chǎn)的優(yōu)先債務(wù)追索。天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟并不直接進(jìn)行融資，而是通過間接的信用保證形式支持項(xiàng)目公司的融資。

（2）容易將融資安排成非公司負(fù)債型融資，有利于改善項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債狀況。（3）便于把項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，而不是分散在各個(gè)發(fā)起人所擁有的公司，便于管理。項(xiàng)目公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)，生產(chǎn)和銷售，并且可以整體地使用項(xiàng)目資產(chǎn)和現(xiàn)金流量作為融資的抵押和信用保證，在概念上和融資結(jié)構(gòu)上較易為貸款銀行接受，法律結(jié)構(gòu)也相對簡單。

（4）可以充分利用大股東在管理，技術(shù)，市場和資信等方面的優(yōu)勢，為項(xiàng)目獲得優(yōu)惠貸款條件，如上面的無擔(dān)保貸款，而這些優(yōu)惠擔(dān)保條件是條件相對較弱的浙商聯(lián)盟所根本無法得到的

（5）但其在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，很難滿足天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟對融資的各種要求，在這種融資結(jié)構(gòu)中，項(xiàng)目的稅務(wù)優(yōu)惠或虧損只能保留在項(xiàng)目公司中應(yīng)用，容易形成稅務(wù)優(yōu)惠的浪費(fèi)，同時(shí)，在債務(wù)形式上缺乏靈活性，雖然項(xiàng)目發(fā)起人對項(xiàng)目的資本投入形式可以選擇，但由于投資者缺乏對項(xiàng)目現(xiàn)金流量的直接控制。

方案三

融資模式：設(shè)施使用協(xié)議融資模式 投資結(jié)構(gòu)：合伙制結(jié)構(gòu)：天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟以合伙制投資結(jié)構(gòu)的形式興建世紀(jì)星項(xiàng)目，與設(shè)備供應(yīng)商簽訂項(xiàng)目建設(shè)機(jī)械設(shè)備使用協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟派代表和供應(yīng)商達(dá)成協(xié)議，由其提供一個(gè)無論使用與否都需付款性質(zhì)的設(shè)備使用協(xié)議，在能順利項(xiàng)目建成的前提下定期向設(shè)備供應(yīng)商支付規(guī)定數(shù)額的設(shè)備使用費(fèi)作為項(xiàng)目融資的信用擔(dān)保，同時(shí)向國內(nèi)貸款銀行進(jìn)行貸款融資。天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟所成立的合伙制投資結(jié)構(gòu)根據(jù)提供的設(shè)備使用協(xié)議，由天鴻地產(chǎn)負(fù)責(zé)建設(shè)，經(jīng)營整個(gè)項(xiàng)目系統(tǒng)，并承擔(dān)對該合伙制項(xiàng)目債務(wù)的無限責(zé)任；浙商聯(lián)盟作為有限合伙人，其對合伙制結(jié)構(gòu)的債務(wù)責(zé)任被限制在其已經(jīng)投入和承諾投入到項(xiàng)目合伙制項(xiàng)目中的資本數(shù)量。

資金結(jié)構(gòu)：銀行貸款和債務(wù)資金兩種

按照合伙制規(guī)定資本金不得低于15%，債券發(fā)行總額不得高于銀行貸款，同時(shí)直接投資的成本率為15%，發(fā)行債券的成本為：

債券籌資成本率=

年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費(fèi)率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，銀行貸款利率為6%。

根據(jù)融資要求成本最優(yōu)化的原則，設(shè)直接投資X，發(fā)行債券Y，銀行貸款Z：得下列結(jié)論：

X+Y+Z=89900

（Y+Z）/（X+Y+Z）≥15%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根據(jù)以上條件可計(jì)算得出，當(dāng)發(fā)行債券為44，950萬元，銀行貸款為44，950萬元時(shí)，項(xiàng)目公司融資成本最低。由上述求得，融資成本M=4，827.63萬元。

根據(jù)合伙協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自分別向銀行貸款總數(shù)為44，950萬，發(fā)行債券44，950萬元，同時(shí)和設(shè)備供應(yīng)商簽訂設(shè)備使用協(xié)議，定期向其支付一定的使用費(fèi)用，以此來減輕融資壓力。同時(shí)向銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè) 融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）建筑產(chǎn)品供應(yīng)商為推銷自己的接卸設(shè)備和建筑材料，愿意為項(xiàng)目公司提供擔(dān)保，向中國銀行取得一定貸款。（2）通過公開招標(biāo)選擇設(shè)備供應(yīng)商，簽訂郊游時(shí)工程建設(shè)合同，同時(shí)可以提供貸款銀行所認(rèn)可的銀行出具的履約擔(dān)保。

（3）項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度提供一個(gè)完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對項(xiàng)目本身無法完工的擔(dān)憂，可以使其資金盡快回收。

（4）天鴻地產(chǎn)向銀行簽發(fā)以產(chǎn)品銷售協(xié)議提供的間接擔(dān)保

（5）項(xiàng)目公司將在建的項(xiàng)目產(chǎn)品一部分作為項(xiàng)目擔(dān)保，使得貸款方能夠更好的進(jìn)行資金回收估算。

（6）保險(xiǎn)公司經(jīng)過對項(xiàng)目考察，為項(xiàng)目安排項(xiàng)目保險(xiǎn)，主要包括建設(shè)期間機(jī)械設(shè)備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的可控性。

（7）利用這種協(xié)議安排項(xiàng)目融資，要求項(xiàng)目設(shè)施的使用者無論是否真正利用了項(xiàng)目設(shè)施所提供的服務(wù)，都要無條件地在融資期間定期向設(shè)施的提供者支付一定數(shù)量的預(yù)先確定下來的項(xiàng)目設(shè)備的使用費(fèi)。此承諾合約與完工擔(dān)保一起構(gòu)成項(xiàng)目信用保證結(jié)構(gòu)的主要組成部分。

融資模式簡評：

（1）項(xiàng)目設(shè)施的使用費(fèi)在融資期間應(yīng)能夠足以支付項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營成本和項(xiàng)目債務(wù)還本負(fù)息

（2）投資結(jié)構(gòu)的選擇比較靈活

（3）項(xiàng)目的投資者可以利用與項(xiàng)目利益有關(guān)的第三方（即設(shè)施使用者）的信用來安排融資，分散風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約資金投入

（4）具有“無論提貨與否均需付款”性質(zhì)的設(shè)施使用協(xié)議是項(xiàng)目融資不可缺少的組成部分。（5）避免了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，使得建設(shè)項(xiàng)目能夠有長期穩(wěn)定的市場，對市場安排在其中起到至關(guān)重要的作用。

方案四

融資模式：生產(chǎn)支付融資模式 投資結(jié)構(gòu)：信托基金結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)信托貸款融資是指房地產(chǎn)公司以具體項(xiàng)目收益做保證，信托公司以信托方式吸收資金用來發(fā)放房地產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)公司獲得借款的融資方式。

有貸款銀行建立一個(gè)以信托基金結(jié)構(gòu)組成特別的金融公司，專門負(fù)責(zé)從項(xiàng)目公司購買一定比例的項(xiàng)目產(chǎn)品作為融資的基礎(chǔ)。然后貸款銀行把自己貸給該金融公司，金融公司再根據(jù)產(chǎn)品支付協(xié)議將資金注入的項(xiàng)目公司，以表示從項(xiàng)目公司那里購買一定數(shù)量的項(xiàng)目產(chǎn)品，項(xiàng)目公司同意把產(chǎn)品賣給金融公司，產(chǎn)品的定價(jià)要在產(chǎn)品本身價(jià)格的基礎(chǔ)上考慮利息因素。金融公司以對產(chǎn)品的所有權(quán)及其有關(guān)購買合同作為對貸款銀行的還款保證，項(xiàng)目公司從金融公司那里得到購貨款作為項(xiàng)目的建設(shè)和資本投資資金，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，但項(xiàng)目投產(chǎn)以后，項(xiàng)目公司以金融公司代理人的身份吧產(chǎn)品賣給用戶，然后把收入付給金融公司，金融公司再以這筆錢來償還銀行貸款。天鴻公司通過貸款信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入，在此期間再辦理各項(xiàng)審批手續(xù)。當(dāng)審批通過，項(xiàng)目啟動(dòng)后達(dá)到銀行貸款的條件后，天鴻公司利用這段“時(shí)間差”償還信托貸款，而改用銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。天鴻公司先利用自有資金獲得土地使用權(quán)，在121文件出臺以前，獲取土地的成本是低廉的，甚至可不花錢也能拿到土地，隨著我國土地拍賣轉(zhuǎn)讓政策的完善，獲得土地的成本大大提高;天鴻公司在交納土地出讓金，獲得土地使用證以后，將土地質(zhì)押給銀行，從銀行獲得土地平整、拆遷所須的資金，同時(shí)開展前期的宣傳推廣活動(dòng);此時(shí)，建筑商介入地產(chǎn)開發(fā)，一般會(huì)由建筑商進(jìn)行墊資建設(shè);天鴻公司獲得開工許可證、預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等5證后，開始期房銷售，購房人交納首付款，銀行出面辦理按揭，放款給天鴻公司;天鴻公司用獲得的銷售回款將部分或全部的建筑用地解押，辦理整棟樓宇的大產(chǎn)權(quán)，同時(shí)，將剩余資金用于償還建筑商墊資或用于滾動(dòng)開發(fā)。有三個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，決定了天鴻公司項(xiàng)目運(yùn)做資金鏈條是否能正常運(yùn)轉(zhuǎn):A點(diǎn)完成的土地的質(zhì)押和解套過程，天鴻公司通過把整塊土地質(zhì)押給銀行，來換取土地平整、前期運(yùn)作所需要的資金，如果獲得土地的成本超過自有資金，這個(gè)過程也會(huì)用做償還土地出讓金的拆借款。B點(diǎn)所完成的首期項(xiàng)目所需要的建設(shè)資金，建筑商的墊資越多，商付出的資金成本越大，但是，對于資金不充沛或品牌良好的開發(fā)商來說，建筑商墊資可以大大緩解資金壓力。C點(diǎn)是重要的回款通道，A、B兩點(diǎn)獲得的資金，都要依靠C點(diǎn)來歸還，質(zhì)押的土地、建筑商的墊資、同業(yè)的拆借，都要依靠期房銷售來歸還，房地產(chǎn)信托貸款融資計(jì)劃，就是在C點(diǎn)不能發(fā)揮作用的情況下，依靠信托籌資，來實(shí)現(xiàn)資金過橋，度過難關(guān)。另外，天鴻公司開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，由于不必繳納土地出讓金，并享有20余項(xiàng)的稅收減免，不存在開發(fā)土地購買成本。所以，也采用這種方式獲得過橋資金，主要是用于工程建設(shè)，用項(xiàng)目銷售收入來實(shí)現(xiàn)信托收益并收回信托本金。貸款期為2年，寬限期為1年。資金結(jié)構(gòu)：股本資金，銀行貸款和發(fā)行債券3種 股本資金：由于資本金不得低于25%，債券發(fā)行總額不得高于銀行貸款，同時(shí)直接投資的成本率為15%，發(fā)行債券的成本為：

債券籌資成本率=年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費(fèi)率）×100%=7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，銀行貸款利率為6%。設(shè)直接投資X，發(fā)行債券Y，銀行貸款Z： X+Y+Z=89900

X/（X+Y+Z）≥25%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根據(jù)以上約束條件，可得出，當(dāng)自有資金為22，475萬元，發(fā)行債券33,712萬元，銀行貸款33,712萬元時(shí)，融資成本最低，為M=6,991.97萬元。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）建立在由貸款銀行購買項(xiàng)目產(chǎn)品的全部或部分未來銷售收入的權(quán)益基礎(chǔ)上，這部分生產(chǎn)量的收益也就是項(xiàng)目融資的主要償債資金來源，因此產(chǎn)品支付是通過直接擁有項(xiàng)目的產(chǎn)品，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實(shí)現(xiàn)融資的信用保證。

（2）商業(yè)銀行即中國銀行要求以所有借款人的權(quán)益做擔(dān)保，包括天鴻地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)益。

（3）天鴻地產(chǎn)保證以合理的成本和技術(shù)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。（4）銀行要求將項(xiàng)目的使用權(quán)作為抵押轉(zhuǎn)讓給銀行。

融資模式簡評：

（1）生產(chǎn)支付是通過直接擁有項(xiàng)目的產(chǎn)品和銷售收入，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實(shí)現(xiàn)融資的信用保證。

（2）信用保證結(jié)構(gòu)較其他融資方式獨(dú)特

（3）融資容易被安排成為無追索或有限追索的形式，由于所購買的產(chǎn)品及其銷售收益被用作產(chǎn)品支付融資的主要償債資金來源，而產(chǎn)品支付融資的資金數(shù)量決定于產(chǎn)品支付所購買的那一部分產(chǎn)品的預(yù)期收益在一定利率條件下貼現(xiàn)出來的資產(chǎn)現(xiàn)值。所以，貸款的償還十分可靠，從一開始貸款就可以被安排成無追索或有限追索形式。

（4）融資期限將短于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)生命期

（5）貸款銀行只為項(xiàng)目的建設(shè)和資本費(fèi)用提供融資，而不承擔(dān)項(xiàng)目生產(chǎn)費(fèi)用的貸款（6）這種融資模式中一般要求成立一個(gè)“融資中介機(jī)構(gòu)”，即所謂的專設(shè)公司，專門負(fù)責(zé)從項(xiàng)目公司中購買一定比例的產(chǎn)品，在市場上直接銷售或委托項(xiàng)目公司作為代理人銷售產(chǎn)品，并負(fù)責(zé)歸集產(chǎn)品的銷售收入和償還貸款。

（7）為了加快融資的順利進(jìn)行，規(guī)避集合資金信托合同不能超過200份的限制，盡管規(guī)避了這一限制，但同時(shí)不得不面臨另外一個(gè)問題，以這些房地產(chǎn)設(shè)置信托，意味著房產(chǎn)所有權(quán)的更改，按照目前有關(guān)房地產(chǎn)所有權(quán)變更登記的規(guī)定，意味著信托公司和房地產(chǎn)公司將為此支付高達(dá)3%的契稅?？傊?，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托融資方式相對于其他信托融資方式更具有房地產(chǎn)證券化的內(nèi)涵，綜上可知第三種融資方式的融資成本最低，如果僅僅從融資成本角度考慮的話，應(yīng)該考慮第三種融資方案

第三篇：企業(yè)融資貸款案例

究竟什么樣的貸款產(chǎn)品適合自己的企業(yè)？究竟什么樣的融資方式能夠快速解決自己企業(yè)的資金困境？

沈陽擁有眾多中小企業(yè)，每一家企業(yè)都有各自的特點(diǎn)和情況，融資條件也千差萬別，就此，記者分別采訪了建行、招行、廣發(fā)等多家銀行，就這些銀行以往貸款支持中小企業(yè)的成功案例進(jìn)行歸納總結(jié)，希望有貸款需求的企業(yè)能夠“按號入座”，避免走彎路。

案例一

關(guān)鍵詞：建筑施工企業(yè)、無抵押物、有施工項(xiàng)目中標(biāo)合同

企業(yè)狀況：沈陽某房屋建筑施工企業(yè)，2004年成立，注冊資金人民幣3000萬元，經(jīng)營范圍主要以大型工業(yè)建筑與民用建筑施工總承包、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)、綜合配套施工等為主營業(yè)務(wù)，目前取得工程總承包一級資質(zhì)。

該企業(yè)2009年初次與政府采購中心建立合作關(guān)系，主要合作單位是省內(nèi)的一些科研院所及大學(xué)，2011該企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入6300萬元，其中在省、市政府采購招標(biāo)項(xiàng)目中累計(jì)中標(biāo)5次，累計(jì)中標(biāo)金額近2400萬元。今年5月初，企業(yè)參加了一次省政府采購招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)，投標(biāo)金額800萬元。

目前，該企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的主要問題就是買原材料的資金不足，同時(shí)沒有抵押物，一直擔(dān)心銀行無法放貸。

■使用貸款方式：

招商銀行 “采購貸”

解決辦法：招商銀行沈陽分行人士介紹，近期該行專門針對政府采購項(xiàng)目供應(yīng)商推出了“采購貸”融資產(chǎn)品，就是憑企業(yè)上或本的中標(biāo)通知書總額就可申請融資，一般無需其他抵押或擔(dān)保方式，操作簡單。

招行人士介紹，因該企業(yè)主要從事工業(yè)建筑類施工建設(shè)，所處行業(yè)一般按照工程施工進(jìn)度進(jìn)行回款，賬期一般在6個(gè)月左右，體現(xiàn)在企業(yè)賬面的應(yīng)收賬款較大。同時(shí)，企業(yè)5月初參加投標(biāo)的項(xiàng)目如成功中標(biāo)，對于銀行能夠提供適合其經(jīng)營周期特點(diǎn)的融資產(chǎn)品有著較為強(qiáng)烈的需求，就此，招行沈陽分行小企業(yè)部結(jié)合該企業(yè)的特點(diǎn)，啟動(dòng)了“采購貸”貸款的審批流程，幫助該企業(yè)解決燃眉之急。

據(jù)了解，該企業(yè)通過“采購貸”申請貸款，可分為兩個(gè)步驟，即確定授信總額和單獨(dú)項(xiàng)目提款需求。

步驟一：憑企業(yè)2011中標(biāo)通知書總額的70%為其提供“采購貸”授信額度，即2400萬×70%=1680萬，且授信額度有效期1年。

步驟二：憑企業(yè)當(dāng)年新獲取中標(biāo)金額的70%，可實(shí)現(xiàn)企業(yè)在已獲得授信額度內(nèi)的用款需求，即800萬×70%=560萬。提款后，企業(yè)在招行的剩余授信額度為1680-560=1120萬。

招行人士介紹，企業(yè)在授信額度內(nèi)提款時(shí)需提交：

A.政府采購項(xiàng)目招標(biāo)文件

B.政府采購項(xiàng)目中標(biāo)通知書

C.政府采購招標(biāo)網(wǎng)站中標(biāo)公告

D.貿(mào)易及應(yīng)收賬款質(zhì)押合同

截至發(fā)稿日，記者又獲悉，該企業(yè)5月初參加的省政府采購招標(biāo)項(xiàng)目已成功中標(biāo)，招商銀行通過“采購貸”業(yè)務(wù)，及時(shí)為其注入了流動(dòng)資金。

案例二

關(guān)鍵詞：企業(yè)成立不久，經(jīng)營前景良好，以往貸款要求未獲銀行批準(zhǔn)

企業(yè)狀況：沈陽某家國產(chǎn)轎車銷售商成立于2009年10月，是某國產(chǎn)品牌汽車的地區(qū)代理商，前期經(jīng)營較為良好。

隨著業(yè)務(wù)的逐漸展開，對資金的需求日益增加，但由于該企業(yè)無抵押物，且剛剛成立不足三年，因此未在其他銀行獲得融資。

■使用貸款方式：

哈爾濱銀行“乾道嘉”小企業(yè)經(jīng)營貸款

解決辦法：哈爾濱銀行沈陽分行人士介紹，“乾道嘉”小企業(yè)經(jīng)營貸款是以保證方式為主的小企業(yè)信貸產(chǎn)品，無需抵押物。貸款額度500萬元，期限一年，還款方式靈活，適合非集群性的小企業(yè)客戶。

該行人士詳細(xì)介紹說，在這家企業(yè)向我行提出申請后，根據(jù)實(shí)際調(diào)查情況，我行信貸人員發(fā)現(xiàn)該企業(yè)現(xiàn)金流回款正常，銷售情況良好，如為其提供部分資金支持，該企業(yè)可做大做強(qiáng)，因此決定為其辦理無需抵押擔(dān)保的保證類貸款，貸款額度設(shè)定在500萬元，放款后半年，該企業(yè)銷售額增加3000萬元，經(jīng)營業(yè)績得到較大幅度增長。

據(jù)悉，企業(yè)在辦理該業(yè)務(wù)時(shí)所需提交資料包括：1.能夠證明企業(yè)合法正規(guī)經(jīng)營的各種證照；

2.法人、股東身份證明及簡介；3.公司經(jīng)營狀況簡介；4.財(cái)務(wù)報(bào)表；5.主營產(chǎn)品（服務(wù)）情況簡介；6.可證明銷售收入真實(shí)性的憑證；7.銀行需要的其他資料。

中小企業(yè)銀行貸款難的問題一直是社會(huì)普遍關(guān)心的經(jīng)濟(jì)問題之一，而成功的融資案例則揭示著融資雙方共同努力以及良好溝通的結(jié)果，他們?nèi)绾卧诰唧w的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中進(jìn)行有效融資申請和保證高效率的審批和風(fēng)險(xiǎn)評估，我們可以通過如下的一些案例及其銀行內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)評估流程和要求略知一二。

案例三

某服裝公司向銀行申請65萬元的個(gè)人投資經(jīng)營貸款，用于購買原材料。

背景資料：該公司是服裝加工出口型企業(yè)，規(guī)模屬小型(其品牌開發(fā)和競爭能力相對有限)，主導(dǎo)產(chǎn)品為混紡針織服裝，外銷市場主要為歐洲地區(qū)。一直以來，紡織業(yè)是我國在國際市場競爭力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)之一，但也是與歐美國家發(fā)生貿(mào)易摩擦最大的行業(yè)。

1、借款人有良好的從業(yè)經(jīng)歷，有一定的個(gè)人負(fù)債。

借款人從事商貿(mào)業(yè)務(wù)18年，開展服裝生產(chǎn)經(jīng)營多年，與國外客戶建立較為良好穩(wěn)定的合作關(guān)系，購銷渠道暢通。借款人于2005年6月24日在我行獲得個(gè)人投資經(jīng)營貸款300萬元(以現(xiàn)有工業(yè)廠房及宿舍樓作抵押擔(dān)保)，期限至2008年6月24日，現(xiàn)余額約為220萬元。另于2001年7月在他行有一筆住房按揭貸款95萬元，期限至2011年7月，現(xiàn)余額約為58萬元。信貸管理系統(tǒng)顯示借款人的還款記錄良好。

借款人家庭擁有3 處房產(chǎn)(其中一處為現(xiàn)有我行貸款抵押物，一處為辦公場所用于本筆貸款抵押)和一塊地塊。公司產(chǎn)品100%外銷，2003年出口額約200萬美元，2004 年出口額250萬美元，2005年出口額450萬美元。2006年1季度出口額已達(dá)到150多萬美元。大部分出口結(jié)匯在我行。

2、企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模小和自有積累少

該公司的應(yīng)收賬款占流動(dòng)資產(chǎn)比例較高、超過60%。根據(jù)申報(bào)支行所提供的資料計(jì)算，該司出口結(jié)匯中信用證收款比例也高達(dá)60%以上，可見其資金回籠較有保證。

借款人以自有資金投入企業(yè)，全部反映在其他應(yīng)付款，非對外負(fù)債。因此該司2005年和當(dāng)前的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)際為35%和38%。

另外，具體負(fù)責(zé)該司的客戶經(jīng)理表示，借款人為避稅等原因，個(gè)人企業(yè)一般不完全反映真實(shí)的盈利狀況。

3、企業(yè)和借款人表面的還款能力不足。

借款人企業(yè)近年月均凈利6.8 萬元，按照借款人占股比例計(jì)算，可支配凈利為6.1萬元。目前借款人企業(yè)在我行個(gè)人投資經(jīng)營貸款的月供款為92511元，加上本筆貸款后月供款合計(jì)約 11.3萬元。按其公司財(cái)會(huì)報(bào)表的數(shù)據(jù)顯示凈利水平較低，未能完全覆蓋供款。但實(shí)際上，企業(yè)將個(gè)投貸款計(jì)入了長期借款，日常還款在企業(yè)成本費(fèi)用中列支，因此可按期償還我行貸款本息。借款人現(xiàn)在我行個(gè)投貸款從去年至今一直還款正常，無逾期現(xiàn)象，借款人實(shí)際還款能力較有保障。

4、對企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)分析

一是國際貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)。該司產(chǎn)品全部出口銷售，且主要市場在歐美地區(qū)，近年我國不斷受到國際紡織品、服裝配額的外來限制，且與歐美國家貿(mào)易摩擦仍會(huì)發(fā)生，因此國際貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)對該司生產(chǎn)經(jīng)營影響最直接和最大。

二是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。多年來，我國紡織品和服裝出口產(chǎn)品均存在產(chǎn)品附加值低，盈利率不高等問題。該司需要以擴(kuò)大生產(chǎn)和銷售規(guī)模才能維持相當(dāng)?shù)挠统掷m(xù)發(fā)展能力。而這種增長正恰恰容易受到有關(guān)國際貿(mào)易政策的影響。

三是抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。盡管相對于企業(yè)負(fù)債水平而言，該司長短期償債能力較強(qiáng)，但自有積累仍較薄弱，企業(yè)整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。

5、還款能力和貸款可行性

從過往還款情況看，借款人具有承擔(dān)300 萬元個(gè)投貸款的還款能力。從當(dāng)前授信總量上看，如加上本筆貸款，借款人在我行個(gè)投貸款總余額將達(dá)至287萬元，仍低于原發(fā)放的300萬元，而實(shí)際上我行已將其生產(chǎn)廠房和辦公場所兩項(xiàng)房產(chǎn)納入抵押，在擔(dān)保較有保障的情況下增加適度的授信，實(shí)際是加大了對借款人信用風(fēng)險(xiǎn)的約束和我行授信風(fēng)險(xiǎn)的保障程度。

這筆貸款最終被銀行審批發(fā)放了，而其中還有以下的一些因素和情況起了關(guān)鍵的作用。

(1)該公司一直在貸款銀行做國內(nèi)和國際結(jié)算業(yè)務(wù)，貸款行對該司的經(jīng)營情況十分熟識，貿(mào)易的真實(shí)性有保障;

(2)該借款人的經(jīng)營穩(wěn)健，在當(dāng)?shù)丶徔棾隹谛袠I(yè)的口碑很好，上游行業(yè)的關(guān)系良好，加上其家庭和睦穩(wěn)定，沒有其他個(gè)人的投資項(xiàng)目;

(3)該司在貸款銀行的各種原始資料真實(shí)完善，各種抵押物的產(chǎn)權(quán)證明材料齊全。

案例四：

借款人的相關(guān)背景情況：

該客戶為北京人，是該企業(yè)的負(fù)責(zé)人，但在北京工作已有近15年的時(shí)間，并且成立公司的時(shí)間也已有5年左右，從事關(guān)于紀(jì)念幣、郵票、收藏品等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，在2007年及2008

年的時(shí)間，北京奧運(yùn)會(huì)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)有了長足的發(fā)展。但近一年的時(shí)間由于個(gè)人的問題，企業(yè)的收入出現(xiàn)下滑，因此目前確實(shí)需要一筆資金用于企業(yè)的擴(kuò)大發(fā)展。

貸款的資料準(zhǔn)備：

借款人本人名下有3套房產(chǎn)，（2套是商品房、1套經(jīng)濟(jì)適用房），3套房產(chǎn)均無貸款；本人或公司名下的車輛近7輛，都提供了行駛本；個(gè)人名下的流水提供了從2007年到現(xiàn)在的；其他的就是企業(yè)的相關(guān)材料，企業(yè)注冊資金并不高，只有50萬。

貸款過程表述：

借款人：王某，北京人，貸款金額：730萬

公司注冊資金：50萬，成立2005年8月，借款人資信良好。并無其他逾期還款的情況，且學(xué)歷等都不錯(cuò)；從事此行業(yè)5年以上，且客戶對自己經(jīng)營的公司有合理的預(yù)期，對未來的市場有自己的見解（客戶覺得在龍年將會(huì)推出大量的紀(jì)念品）。貸款金額共申報(bào)730萬，由于銀行500萬以上的要財(cái)務(wù)報(bào)表的完稅憑證，故分別用客戶名下的2套商品房做抵押，分兩筆上報(bào)，單筆不超500萬，申報(bào)的抵押率分別為69%，70%。另外客戶還提供了另一套經(jīng)濟(jì)適用房做為資產(chǎn)證明，提供了產(chǎn)權(quán)證以及房屋租賃合同。還有就是額外提供了車輛的資產(chǎn)證明：共7部車，車輛總計(jì)市值約250萬。（車輛品種為轎車、商務(wù)車、越野車）?？蛻羝髽I(yè)流水并不是特別是充足，個(gè)人名下流水還不錯(cuò)，故讓客戶提供了個(gè)人及企業(yè)的近3年的流水，客戶07-08這兩的流水都在貸款額的3倍以上，2009度的流水未達(dá)到銀行要求的貸款額3倍以上，銀行人員也覺得09年客戶從事行業(yè)沒有特別的產(chǎn)品可賣，但在將到來的龍年是有賣點(diǎn)的一年。在審批過程中補(bǔ)充的就是關(guān)于流水方面的材料。另外從此單中發(fā)現(xiàn)銀行也是比較注意流水?dāng)?shù)額是否可以覆蓋貸款額，尤其是最近半年至一年的，也是審查的重點(diǎn)之一。對于貸款金額的申報(bào)不宜一次性捆綁似的申報(bào)，有條件還是分次分金額的申報(bào)為好。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作與投融資策略

房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作與投融資策略

主講：宏皓

一、2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢1、2013年經(jīng)濟(jì)形勢分析

2、房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)分析

3、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場環(huán)境

（1）政策調(diào)控

（2）房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)

（3）官員財(cái)產(chǎn)公示

（4）房產(chǎn)稅的試點(diǎn)擴(kuò)大

4、房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展唯有轉(zhuǎn)型升級

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略

1、房地產(chǎn)企業(yè)融資9種方法：5種常規(guī)+4種獨(dú)創(chuàng)

2、房地產(chǎn)企業(yè)成功融資案例

3、房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級

（1）中央契機(jī)：城鎮(zhèn)化

A、城鎮(zhèn)化會(huì)帶來房地產(chǎn)行業(yè)的下個(gè)黃金十年，但不是過去的簡單復(fù)制

B、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)如何相互促進(jìn)共融

（2）產(chǎn)業(yè)基金

A、產(chǎn)業(yè)基金如何幫助房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級

B、城鎮(zhèn)化要借力產(chǎn)業(yè)基金

4、房地產(chǎn)企業(yè)的投融資管理

（1）房地產(chǎn)企業(yè)如何在投融資管理上取得突破

（2）房地產(chǎn)企業(yè)投融資案例分析

三、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作

1、什么是資本運(yùn)作？

2、資本運(yùn)作的最高境界

（1）如何成功地資本運(yùn)作

（2）同樣的資本運(yùn)作結(jié)果卻不一樣

（3）可持續(xù)發(fā)展的資本運(yùn)作

3、資本運(yùn)作成功案例分析

專家簡介 宏皓：原名：章強(qiáng)。著名金融學(xué)家﹑融資專家，北京交通大學(xué)客座教授、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學(xué)家、政府、上市公司金融顧問，中經(jīng)產(chǎn)業(yè)基金理事會(huì)秘書長，央視網(wǎng)財(cái)經(jīng)評論員。被社會(huì)廣泛譽(yù)為：投資大師，中國私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大學(xué)、清華大學(xué)、北京大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、浙江大學(xué)MBA、EMBA、總裁班等多次講授《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析》、《私募股權(quán)與金融投資》、《產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融創(chuàng)新》、《資本市場與風(fēng)險(xiǎn)投資》、《房地產(chǎn)行業(yè)投融資管理》、《企業(yè)資產(chǎn)管理》、《企業(yè)融資策略》、《企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型》、《公司理財(cái)》、《公司治理》、《資本運(yùn)作與投融資管理》、《私人銀行財(cái)富管理》、《投資銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展與創(chuàng)新》、《村鎮(zhèn)銀行的金融創(chuàng)新與發(fā)展實(shí)務(wù)》、《十八大宏觀經(jīng)濟(jì)政策解讀與銀行創(chuàng)新發(fā)展》等課程。并撰寫2012年中國農(nóng)業(yè)銀行總行私人銀行《中國財(cái)富市場調(diào)研報(bào)告》。

常受邀在中央電視臺《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》、中央人民廣播電臺《經(jīng)濟(jì)之聲》、中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、央視網(wǎng)、人民網(wǎng)等國家級媒體擔(dān)任特約專家嘉賓。

22年從事金融投資理論的研究和實(shí)踐，近10年來著有《第一財(cái)富大道》、《家庭理財(cái)行動(dòng)》、《理財(cái)改變命運(yùn)》、《理財(cái)身價(jià)倍增》、《卓越理財(cái)》、《理財(cái)決定命運(yùn)》、《融資決定成敗》等20多部著作。是目前國內(nèi)在投資理財(cái)方面出版著作貢獻(xiàn)最多，受眾面最廣的金融投資專家。

第五篇：資本運(yùn)作型集團(tuán)運(yùn)作模式(典型企業(yè)案例)

中國首席集團(tuán)戰(zhàn)略、集團(tuán)管控專家中國最強(qiáng)集團(tuán)咨詢綜合服務(wù)商

資本運(yùn)作型集團(tuán)運(yùn)作模式（典型企業(yè)案例）

案例一：中信集團(tuán)的運(yùn)作模式

中信集團(tuán)作為國家經(jīng)濟(jì)改革試點(diǎn)及對外開放窗口，通過強(qiáng)大資本運(yùn)作能力開拓了一條通過吸收和運(yùn)用外資，為國家開放和建設(shè)服務(wù)的發(fā)展之路，現(xiàn)在已成為一家金融（銀行、證券、信托、保險(xiǎn)、基金、資產(chǎn)管理等）與實(shí)業(yè)（房地產(chǎn)、工程承包、資源能源、基礎(chǔ)設(shè)施、機(jī)械制造、信息產(chǎn)業(yè)等行業(yè)和領(lǐng)域）并舉的綜合性跨國金融控股集團(tuán)。中信集團(tuán)通過層層控股放大資本效應(yīng)，在保證資本控制力的同時(shí)延伸產(chǎn)業(yè)范圍，是典型的資本運(yùn)作型集團(tuán)運(yùn)作模式。

一是模式定位。中信集團(tuán)通過層層控股定位于大資本集團(tuán)運(yùn)作模式，同時(shí)發(fā)展混合所有制，建立股東平等的市場化機(jī)構(gòu)，多元化投資，放大資本杠桿效應(yīng)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)資本超價(jià)值管理。各子公司通過以金融為主體，制造業(yè)、文化體育、信息產(chǎn)業(yè)、房產(chǎn)為輔助的多元化專業(yè)化經(jīng)營，提升運(yùn)營水平，保障資本價(jià)值的放大。

二是模式路徑。中信集團(tuán)通過構(gòu)建銀行、信托、資產(chǎn)管理、保險(xiǎn)等金融業(yè)務(wù)與地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程承包等實(shí)業(yè)業(yè)務(wù)的內(nèi)部資本運(yùn)作平臺，強(qiáng)化集團(tuán)對金融及實(shí)業(yè)板塊的資本管理、控制、監(jiān)管能力，利用多層持股等方式發(fā)揮資本的杠桿效應(yīng)，保障資本價(jià)值最大化，利用產(chǎn)融結(jié)合實(shí)現(xiàn)資本的超價(jià)值管控。

三是模式價(jià)值。中信集團(tuán)跳出單純金融或單純實(shí)業(yè)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營思維，以投資、金融服務(wù)等資本運(yùn)作作為驅(qū)動(dòng)力，以信息、制造、全球范圍內(nèi)的工程承包等產(chǎn)業(yè)實(shí)體形成支撐力，通過金融與實(shí)業(yè)的結(jié)合形成資本組合效應(yīng)，獲取結(jié)構(gòu)價(jià)值；以資本杠桿撬動(dòng)實(shí)業(yè)資源獲取運(yùn)營價(jià)值。同時(shí)還通過集團(tuán)整體對成本的壓縮和風(fēng)險(xiǎn)的管理獲取負(fù)向價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值。

四是模式進(jìn)化。中信集團(tuán)可以以資本為紐帶，通過對銀行、證券、信托、保

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險(xiǎn)、期貨等金融資源的整合，對地產(chǎn)、礦石、制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)資源的整合，以及對航空、旅游、醫(yī)療等服務(wù)業(yè)資源的整合，實(shí)現(xiàn)資本—產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)關(guān)聯(lián)，創(chuàng)新運(yùn)作的新模式，向創(chuàng)新融合型集團(tuán)運(yùn)作模式進(jìn)化。

五是模式利潤。中信集團(tuán)發(fā)揮資本與資本，資本與產(chǎn)業(yè)的組合、協(xié)同效應(yīng)，通過對金融行業(yè)全牌照優(yōu)勢及產(chǎn)融結(jié)合優(yōu)勢的利用，通過對行業(yè)控制力和產(chǎn)業(yè)鏈卡位效應(yīng)獲取產(chǎn)業(yè)層面利潤；通過保險(xiǎn)、小貸、股權(quán)投資等不同金融產(chǎn)品的組合獲取產(chǎn)品組合紅利；通過集團(tuán)整體運(yùn)作及營銷與品牌優(yōu)勢獲取集團(tuán)層面紅利與營銷與品牌紅利；同時(shí)，集團(tuán)旗下各版塊也向集團(tuán)貢獻(xiàn)紅利。

中信集團(tuán)在穩(wěn)固打造金融投融資平臺的同時(shí)，還發(fā)揮資本的杠桿效應(yīng)，駕馭地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、資源能源、制造業(yè)等多元化實(shí)業(yè)板塊，以資本運(yùn)作的強(qiáng)大力量提升實(shí)業(yè)板塊的競爭力，發(fā)揮金融與實(shí)業(yè)的協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)資源共享，驅(qū)動(dòng)多層次多維度的集團(tuán)資本運(yùn)作能力升級，不斷拓展資本升值空間。

案例二：華潤集團(tuán)的運(yùn)作模式

華潤集團(tuán)是大型多元化中央企業(yè)，主營業(yè)務(wù)包括日用消費(fèi)品制造與分銷、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)三塊領(lǐng)域，旗下5家上市公司。以與大眾息息相關(guān)的多元化企業(yè)為定位，通過強(qiáng)大資本運(yùn)作能力構(gòu)建了華潤商業(yè)帝國，具有典型的資本運(yùn)作型集團(tuán)運(yùn)作模式特點(diǎn)。

一是模式定位。華潤集團(tuán)定位于大資本集團(tuán)運(yùn)作模式，通過集團(tuán)層面主導(dǎo)，以并購、重組、控股等多種資本運(yùn)作方式進(jìn)入人口驅(qū)動(dòng)性行業(yè)，并以“孵化注資”的方式推動(dòng)旗下公司上市，打造多元化的產(chǎn)業(yè)板塊，實(shí)現(xiàn)資本超價(jià)值管理。子公司層面，在“集團(tuán)多元化、利潤中心專業(yè)化”戰(zhàn)略導(dǎo)向下提升產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化運(yùn)營水平，形成了零售、啤酒、電力、地產(chǎn)、燃?xì)?、醫(yī)藥均處于行業(yè)領(lǐng)先地位的格局，004km.cn 中國首席集團(tuán)戰(zhàn)略、集團(tuán)管控專家中國最強(qiáng)集團(tuán)咨詢綜合服務(wù)商

有效保障了資本價(jià)值的放大。

二是模式路徑。華潤集團(tuán)通過集團(tuán)整體資本的高效配置，幫助子公司進(jìn)行收購等活動(dòng)，通過產(chǎn)融結(jié)合，快速切入市場，提升產(chǎn)業(yè)競爭力，擴(kuò)張集團(tuán)版圖，而且，集團(tuán)還通過旗下業(yè)務(wù)正負(fù)現(xiàn)金流的組合，產(chǎn)產(chǎn)結(jié)合，形成一定的互補(bǔ)，構(gòu)成“優(yōu)幣效應(yīng)”，進(jìn)而又更加增強(qiáng)了集團(tuán)資本運(yùn)作能力，同時(shí)通過對資本的管理、控制、監(jiān)管，保障了資本價(jià)值的最大化。

三是模式價(jià)值。華潤集團(tuán)在集團(tuán)總部對實(shí)業(yè)板塊趨勢及政策導(dǎo)向敏銳判斷的基礎(chǔ)上，利用資本運(yùn)作及高杠桿效應(yīng)驅(qū)動(dòng)子公司經(jīng)營升級，跳出了單純實(shí)業(yè)或單純資本運(yùn)營的經(jīng)營思維，利用產(chǎn)融結(jié)合、產(chǎn)產(chǎn)結(jié)合獲取結(jié)構(gòu)價(jià)值；利用資本運(yùn)營杠桿效用的產(chǎn)生獲取運(yùn)營價(jià)值。同時(shí)通過集團(tuán)整體對各版塊效率的挖掘獲取負(fù)向價(jià)值，通過對產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判和管理獲取風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值。

四是模式進(jìn)化。華潤集團(tuán)以實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)，以資本為紐帶，通過將旗下增長較好，但資金壓力較大的水泥、電力、地產(chǎn)、電子等業(yè)務(wù)分拆上市，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離的同時(shí)又提高了外部融資能力，增強(qiáng)集團(tuán)資本駕馭能力；同時(shí)，華潤創(chuàng)業(yè)、華潤電力、華潤置地等子公司專業(yè)化經(jīng)營的同時(shí)還具有內(nèi)部資本市場，增強(qiáng)了各子公司之間的協(xié)同效應(yīng)，華潤集團(tuán)可以向資本—產(chǎn)業(yè)強(qiáng)關(guān)聯(lián)下的創(chuàng)新融合型集團(tuán)運(yùn)作模式進(jìn)化。

五是模式利潤。華潤集團(tuán)通過旗下華潤創(chuàng)業(yè)、華潤置地等上市公司和其他板塊公司的聯(lián)營互動(dòng)，產(chǎn)融結(jié)合獲取資本與產(chǎn)業(yè)利潤；通過零售、醫(yī)藥等領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與資本運(yùn)作結(jié)合獲取產(chǎn)業(yè)層面利潤；通過央企的背景資源獲取能源類霸占性紅利+醫(yī)藥類政策調(diào)控性紅利+基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)品補(bǔ)助性利潤+房地產(chǎn)掠奪式開發(fā)利潤+協(xié)同利潤+產(chǎn)業(yè)搭配溢出性紅利，同時(shí)通過集團(tuán)整體的搭配運(yùn)作獲取集

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團(tuán)層面利潤。

華潤集團(tuán)立足自身優(yōu)勢，巧妙的利用政策導(dǎo)向，通過強(qiáng)大的資本運(yùn)作能力，發(fā)揮資本杠桿效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)多層次、多元化發(fā)展。

案例三：泛海控股集團(tuán)的運(yùn)作模式

泛?？毓杉瘓F(tuán)作為大型集團(tuán)型民營企業(yè)，形成了以金融產(chǎn)業(yè)為龍頭，地產(chǎn)、能源、文化傳媒及戰(zhàn)略投資協(xié)調(diào)發(fā)展的多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)格局。業(yè)務(wù)遍及北京上海等一線城市和香港地區(qū)以及美國、澳大利亞、印尼等國，通過金融板塊高杠桿的資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)多元化、資本化、格局化的運(yùn)作局面，泛海集團(tuán)具有典型的資本運(yùn)作集團(tuán)運(yùn)作模式特征。

一是模式定位。集團(tuán)通過整體的大資本集團(tuán)運(yùn)作模式，以金融板塊為構(gòu)造重點(diǎn)，通過股權(quán)質(zhì)押、關(guān)聯(lián)貸款等方式獲取數(shù)倍融資，以少量成本撬動(dòng)大量資金，并將其應(yīng)用于推動(dòng)集團(tuán)地產(chǎn)、能源的呢過多元化板塊的發(fā)展中，實(shí)現(xiàn)資本的超價(jià)值管理。子公司則立足本產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)大產(chǎn)業(yè)個(gè)性化、專業(yè)化經(jīng)營，其中金融板塊已形成民生投資為核心的涵蓋銀行、典當(dāng)、證券、保險(xiǎn)等牌照的多遠(yuǎn)布局；實(shí)業(yè)板塊形成地產(chǎn)、能源為核心的實(shí)業(yè)板塊，通過提升專業(yè)化經(jīng)營能力，放大資本價(jià)值。

二是模式路徑。泛海集團(tuán)通過高位套現(xiàn)，股權(quán)投資等資本運(yùn)作方式實(shí)現(xiàn)資本的高效配置，在實(shí)業(yè)板塊出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張等狀況時(shí)，通過在資本市場大幅減持套現(xiàn)等形式為實(shí)業(yè)輸血，推動(dòng)實(shí)業(yè)的發(fā)展，活化資金的用途，并通過交叉持股等運(yùn)作方式強(qiáng)化資本的管理、控制、監(jiān)管能力，保障資本價(jià)值最大化。

三是模式價(jià)值。泛海集團(tuán)跳出傳統(tǒng)的單產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的思維限制，打造產(chǎn)融結(jié)合的資本運(yùn)作平臺。旗下泛海建設(shè)作為地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)平臺，開展專業(yè)化經(jīng)營的同時(shí)，004km.cn 中國首席集團(tuán)戰(zhàn)略、集團(tuán)管控專家中國最強(qiáng)集團(tuán)咨詢綜合服務(wù)商

通過銀行貸款、發(fā)債、土地質(zhì)押、引入戰(zhàn)略投資者等方式進(jìn)行資本運(yùn)作，發(fā)揮資本的杠桿效應(yīng)，推動(dòng)發(fā)展，獲取資本組合產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)價(jià)值；泛海集團(tuán)還抓住國家能源建設(shè)及西部大開發(fā)整體規(guī)劃的機(jī)遇，推進(jìn)能源板塊等板塊的發(fā)展，獲取運(yùn)營價(jià)值。

四是模式進(jìn)化。泛海集團(tuán)以資本紐帶構(gòu)建了地產(chǎn)、能源等實(shí)業(yè)板塊的協(xié)調(diào)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合的資本放大效應(yīng)，今后可以向資產(chǎn)—產(chǎn)業(yè)強(qiáng)關(guān)聯(lián)為基礎(chǔ)、創(chuàng)新運(yùn)作為導(dǎo)向的創(chuàng)新融合型集團(tuán)運(yùn)作模式發(fā)展。

五是模式利潤。泛海集團(tuán)通過旗下泛海建設(shè)、民生投資兩個(gè)上市公司為資本運(yùn)作平臺，獲取資本與資本、資本與產(chǎn)業(yè)的資本放大紅利；通過對房地產(chǎn)、能源等行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈卡位獲取產(chǎn)業(yè)層面利潤；通過集團(tuán)整體資本運(yùn)作獲取集團(tuán)層面利潤；通過入股聯(lián)想集團(tuán)、神州數(shù)碼、民生銀行等資本操作獲取板塊增值貢獻(xiàn)的紅利，同時(shí)通過與自身板塊的協(xié)調(diào)規(guī)劃，獲取產(chǎn)業(yè)組合紅利。

泛海集團(tuán)以低成本獲取金融資產(chǎn)，并借助股權(quán)質(zhì)押、關(guān)聯(lián)貸款、高位套現(xiàn)等手段，為地產(chǎn)、能源產(chǎn)業(yè)注入資金，反哺實(shí)業(yè)的發(fā)展，通過集團(tuán)整體的資本運(yùn)作，從戰(zhàn)略高度統(tǒng)籌金融、實(shí)業(yè)板塊的發(fā)展，產(chǎn)融結(jié)合，放大資本的乘數(shù)效應(yīng)。

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