第一篇：房地產(chǎn)行政培訓(xùn)大綱

行政主管培訓(xùn)大綱

一、入職前培訓(xùn)

和經(jīng)紀(jì)人一起參加培訓(xùn)；（周二至周五在總部培訓(xùn)、周六下店、周一到總部參加培訓(xùn)考試，考試合格者辦理入職手續(xù)）

二、閱讀理解《員工手冊(cè)》、《行政主管崗位職責(zé)》、《行政主管一天工作》，到門(mén)店后要先和經(jīng)紀(jì)人一起熟悉周邊地形，畫(huà)區(qū)域圖，了解本區(qū)域樓盤(pán)市場(chǎng)價(jià)格；熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)流程（租賃業(yè)務(wù)流程、買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)流程、物業(yè)交割）至少跟隨經(jīng)紀(jì)人一同參加2次。

注意事項(xiàng)：針對(duì)行政主管的日常業(yè)務(wù)及行政主管的工作范圍進(jìn)行代培期培訓(xùn)。

三、代培期培訓(xùn)

（一）.交易培訓(xùn)內(nèi)容（部門(mén)經(jīng)理：孫毅）1.熟悉買(mǎi)賣(mài)、簽約流程

附件：《買(mǎi)賣(mài)簽約流程》 2.熟悉租賃簽約規(guī)定 附件：《租賃簽約規(guī)定》

3.熟悉合同文本的基本內(nèi)容

附件：《合同范本》、《關(guān)于合同填寫(xiě)規(guī)范及罰則》）

4.ERP系統(tǒng)交易相關(guān)內(nèi)容。（合同錄入、合同查詢(xún)、業(yè)績(jī)核算、網(wǎng)上劃分、計(jì)提時(shí)點(diǎn)）

5.相關(guān)表格的使用簽字流程

6.合同領(lǐng)用（要有合同領(lǐng)用登記本，合同責(zé)任人為行政主管，遇特殊原因，行政主管應(yīng)和店經(jīng)理做好交接手續(xù)）

附件：《合同領(lǐng)用、管理、返還規(guī)定》 7.簽約管控

附件：《簽約管控制度》

8.了解房屋租賃代理操作流程《房屋租賃代理操作流程解析》 9.租賃業(yè)務(wù)；（查表的要有與管片聯(lián)系電話(huà)統(tǒng)計(jì)表）

考核期：滿(mǎn)14天以后，周二下午2：00統(tǒng)一到總部交易部經(jīng)理孫毅那參加考試。

2.財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)內(nèi)容（部門(mén)經(jīng)理：史國(guó)華）

（一）.門(mén)店賬戶(hù)的管理規(guī)定.附件：《關(guān)于門(mén)店賬戶(hù)的管理規(guī)定》

（二）.熟悉業(yè)務(wù)收付款流程，約款前做好相關(guān)網(wǎng)上錄入,做好ERP現(xiàn)金收入存入行錄入。

附件：《業(yè)務(wù)收付款流程》、《付款審批------撥付流程》

（三）.熟悉租賃催收流程

（四）.ERP系統(tǒng)相關(guān)內(nèi)容：約付款查詢(xún)、票據(jù)錄入、現(xiàn)金收入存入行錄入。

（五）.門(mén)店收據(jù)使用和營(yíng)業(yè)收入的管理辦法；收、付款分開(kāi)，做到平帳。

（六）.注意事項(xiàng):

1.行政主管帳戶(hù)只能用于公司的小額撥付，只取款不能存款； 2.退定金公司撥付,要收回原收據(jù)再開(kāi)付款單.3.業(yè)主帳戶(hù)收款付款最好在同一銀行.4.打到公司對(duì)公帳號(hào)須提前4天約款.5.給上家約款時(shí),除小額撥付外（2萬(wàn)元以下可打到行政主管帳戶(hù)）可以讓上家到公司領(lǐng)取或打到簽約人帳戶(hù)。

(1).公司領(lǐng)?。喝‖F(xiàn)金只限于幾千元,一萬(wàn)元以上都為現(xiàn)金支票。而且總部現(xiàn)金每天都有額度限制,周一一般沒(méi)有款,六、日一般只能劃帳,如果不是本人去領(lǐng)取,要有委托人、被委托人身份證及手寫(xiě)委托書(shū)。

6.打到簽約人帳戶(hù)：只能是建行或工行。如不是簽約人本人帳戶(hù),要有委托書(shū)。

7.有關(guān)劃帳銀行：

(1).5萬(wàn)元以下的,買(mǎi)方存建行中,賣(mài)方可從工行、建行??；買(mǎi)方存工行中,賣(mài)方可從建行、工行取。5萬(wàn)元以上的必須建行對(duì)建行,工行對(duì)工行。

（2）只有入帳時(shí)到趙金輝帳戶(hù),才能網(wǎng)上劃帳,如入到對(duì)公帳戶(hù)只能取現(xiàn)金支票。（公司的pos機(jī)是建行的對(duì)公帳戶(hù)。）

8.約款時(shí)間：

(1).上劃帳的無(wú)論多少錢(qián)都可以,只要提前一天。

（2）.現(xiàn)金支票：20萬(wàn)以下提前一天（下午3：00以后約款視為第二天）；20萬(wàn)以上提前三天。

附件：《門(mén)店收據(jù)使用和營(yíng)業(yè)收入的管理辦法》

考核期：滿(mǎn)20天后，對(duì)交易和財(cái)務(wù)流程做到熟悉掌握，到總部參加考試。

（三）.客服管理培訓(xùn)內(nèi)容（部門(mén)經(jīng)理：孫毅）1.掌握ERP相關(guān)內(nèi)容使用<打卡及補(bǔ)打卡；連鎖店需要解決問(wèn)題（要求：做到成低，效率高）；公司獎(jiǎng)勵(lì)與處罰、外出登記、即時(shí)消息、我的客戶(hù)服務(wù)投訴單、家具價(jià)格與圖片信息；連鎖店辦公用品申請(qǐng)(名片、人名章、紙杯、公文包)客戶(hù)服務(wù)單申請(qǐng)>。

2.信息回訪(fǎng)，回訪(fǎng)范圍為共享信息（以周為單位，周期為周一至周日；信息回訪(fǎng)數(shù)量：共享信息總量不足50條的要全部回訪(fǎng)，共享信息超過(guò)50條的，最少回訪(fǎng)共享信息的50%但不能低于50條）

（1）、業(yè)務(wù)員是否提供了業(yè)務(wù)服務(wù)（2）、業(yè)主或客戶(hù)是否還需要其他服務(wù)（3）、客戶(hù)對(duì)公司的服務(wù)是否滿(mǎn)意

行政主管做完業(yè)務(wù)跟蹤后如有特殊情況要及時(shí)與業(yè)務(wù)員溝通.例如:客戶(hù)不買(mǎi)房了想租房,這種情況一定要及時(shí)與業(yè)務(wù)員溝通,然后將此條信息進(jìn)行妥善處理.附件：《客戶(hù)回訪(fǎng)統(tǒng)一口徑及罰則》、《信息錄入要求》

3.售后服務(wù)流程的要求、制度。

附件：《售后流程的要求、制度》

4.業(yè)務(wù)相關(guān)表格管理規(guī)定

附件：《業(yè)務(wù)相關(guān)表格管理規(guī)定》、《買(mǎi)賣(mài)、租賃房源信息登記本》、《買(mǎi)賣(mài)、租賃客戶(hù)信息登記本》、《客戶(hù)看房確認(rèn)單》、《房屋堪平表》、《外出登記》?？己似冢簼M(mǎn)第25天后，到總部參加交易、財(cái)務(wù)、客服售后流程考試。

（四）.行政人事管理培訓(xùn)(部門(mén)經(jīng)理：王靜秋)

1.了解行政管理人員分工 藏萍負(fù)責(zé)：

（1）.公司連鎖店資產(chǎn)配置；

（2）.公司連鎖店員工招聘渠道工作管理；

郭普喜負(fù)責(zé):

(3).連鎖店?duì)I業(yè)執(zhí)照、代碼證書(shū)的辦理及年檢工作；)（4）.連鎖店備案證明的辦理及年檢工作；

(5).連鎖店燈箱廣告手續(xù)的辦理及安裝組織、驗(yàn)收工作；(6).連鎖店防盜安全保衛(wèi)管理；

(7).按有關(guān)部門(mén)要求和公司規(guī)定負(fù)責(zé)公司經(jīng)紀(jì)人證使用與管理；

（8）.連鎖店電話(huà)報(bào)裝（包括上網(wǎng)功能）開(kāi)通、日常費(fèi)用繳交、銷(xiāo)號(hào)；（9）.連鎖店租賃合同的談判、簽約、續(xù)約、租金支付；（10）.連鎖店撤店、注銷(xiāo)；

曹崢負(fù)責(zé)

（1）、胸卡的領(lǐng)取

（2）、入職手續(xù)的辦理

2、了解招聘工作掌握要點(diǎn)

（1）.連鎖店人員配置要求

A、大型店（20平米以上）每店標(biāo)配12人，租賃8人，買(mǎi)賣(mài)4人；

B、中型店（10—20平米）每店標(biāo)配8人，租賃5人，買(mǎi)賣(mài)3人； C、資源店（10平米以下）每店標(biāo)配6人，租賃4人，買(mǎi)賣(mài)3人；

（2）.各連鎖店新老員工數(shù)量比例：最多為1：2，即一名老員工平均可帶2名新員工，其中轉(zhuǎn)正店經(jīng)理可帶3名新員工。

“老員工”指實(shí)習(xí)店經(jīng)理、店經(jīng)理、轉(zhuǎn)正業(yè)務(wù)員、資深業(yè)務(wù)員等?！靶聠T工”指新入職未轉(zhuǎn)正員工。

(3).招聘要求（填寫(xiě)應(yīng)聘表、面試問(wèn)卷及培訓(xùn)通知單等相關(guān)表格）A、租賃人員：

a、一年以上服務(wù)或銷(xiāo)售行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，年齡20—40歲，高中學(xué)歷； b、大專(zhuān)以上學(xué)歷，無(wú)經(jīng)驗(yàn)亦可； B、買(mǎi)賣(mài)人員

a、3年以上服務(wù)或銷(xiāo)售行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，年齡22—40歲，高中學(xué)歷或從事本行業(yè)1年以上,無(wú)違紀(jì)行為,品德良好者.b、大專(zhuān)以上學(xué)歷,有1年以上銷(xiāo)售或服務(wù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn);以上人員,面試及培訓(xùn)時(shí)均需提供身份證、暫住證及學(xué)歷原件(有本行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的應(yīng)聘人員,招聘時(shí)需認(rèn)真核實(shí)簡(jiǎn)歷的真實(shí)性,一經(jīng)查出有虛假信息一律不予錄用).3.考勤（備注：病假需由醫(yī)院開(kāi)具的假條或就診證明；新入職人員在備注欄注明到店日期為培訓(xùn)合格后的下店日期；中途調(diào)店人員，在備注欄注明到店日期，從哪店轉(zhuǎn)入，調(diào)往哪店，注明離店日期）,最遲每月26日下班之前上報(bào)當(dāng)月考勤及工作量統(tǒng)計(jì)表。4.每周五之前，做好下一周的門(mén)店排班。

5.門(mén)店鑰匙的管理（店經(jīng)理、行政主管和轉(zhuǎn)正經(jīng)紀(jì)人可以保管門(mén)店鑰匙）6.代理房屋鑰匙和業(yè)主留存店內(nèi)鑰匙的管理（行政主管保管，鑰匙領(lǐng)取返還要有登記）

7.店內(nèi)辦公用品的購(gòu)買(mǎi)與領(lǐng)用。

8.建立文件夾(店經(jīng)理文件筐:合同樣本文件夾分買(mǎi)賣(mài)租賃、以簽過(guò)的業(yè)務(wù)相關(guān)表單建立文件夾;行政主管文件筐:公司制度文件夾業(yè)務(wù)相關(guān)表格文件夾看房單文件夾勘評(píng)表文件夾)看房單、堪評(píng)表要及時(shí)錄入，并留底保存。9.門(mén)店行為規(guī)范、店面衛(wèi)生。（詳見(jiàn)員工手冊(cè)15頁(yè)至20頁(yè)）

注意事項(xiàng)：(1).員工在店內(nèi)和到總部辦理事務(wù)的穿著必須符合公司著裝要求。

(2).工作時(shí)，員工必須保持良好的衛(wèi)生習(xí)慣。

(3).店內(nèi)的辦公桌椅、文件柜、等物品設(shè)施要按照公司規(guī)定位置擺放整齊。(4).滅火器應(yīng)放在明顯，易拿取的位置，定期檢查其狀態(tài)。（5）.連鎖店內(nèi)嚴(yán)禁燒煮烹飪或私自接配電線(xiàn)及安裝電器。（6）.店內(nèi)嚴(yán)禁任何人留宿。

（7）.如發(fā)生意外，要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)報(bào)告，配合有關(guān)部門(mén)做好調(diào)查。

10.經(jīng)紀(jì)人入職（總部培訓(xùn)周一統(tǒng)一辦理入職手續(xù)）11.經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)正填寫(xiě)轉(zhuǎn)正申請(qǐng)表（及時(shí)辦理）12.轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)店（及時(shí)辦理轉(zhuǎn)崗相關(guān)手續(xù)）

13.離職（離職經(jīng)紀(jì)人是否有正在履行的合同，要有接收人及雙方簽字確認(rèn)，有工資辦理，無(wú)工資無(wú)需辦理離職手續(xù)）

14.認(rèn)真研讀《2007年考核制度》，出現(xiàn)跳級(jí)情況及時(shí)通知人事辦理相關(guān)手續(xù)。附件：《2007年連鎖店業(yè)務(wù)管理崗位績(jī)效考核方案》、《2007經(jīng)紀(jì)人績(jī)效考核辦法》。

備注:行政主管在上報(bào)問(wèn)題之后,必須要對(duì)事情的處理結(jié)果有跟蹤；每周二下午三點(diǎn)與部門(mén)經(jīng)理孫毅溝通工作中出現(xiàn)的問(wèn)題及個(gè)人工作總結(jié)；每周要求與所在門(mén)店行政主管一同前往總部報(bào)賬，熟悉各部門(mén)工作流程。

考核期：2天時(shí)間熟悉相關(guān)人事管理規(guī)定，剩余時(shí)間復(fù)習(xí)所有流程，一個(gè)月滿(mǎn)后到總部參加代培期綜合考試。

第二篇：《房地產(chǎn)策劃師》教學(xué)培訓(xùn)大綱

《房地產(chǎn)策劃師》教學(xué)培訓(xùn)大綱

依據(jù)中國(guó)就業(yè)培訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心頒布的《房地產(chǎn)策劃師》職業(yè)培訓(xùn)規(guī)定，房地產(chǎn)策劃師是房地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)必修課，40學(xué)時(shí)，所用教材為《房地產(chǎn)管理人員一、二分冊(cè)教材》（中國(guó)就業(yè)培訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心主編），《房地產(chǎn)策劃師研學(xué)教材教材》（中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)主編）。本專(zhuān)業(yè)課程介紹了房地產(chǎn)策劃師的基本理論和基本方法，論述各時(shí)期地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和實(shí)戰(zhàn)解釋。

第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研

重點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的可行性分析，項(xiàng)目的概念和內(nèi)容，資金時(shí)間價(jià)值的概念和計(jì)算，財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)的計(jì)算與運(yùn)用，項(xiàng)目主要分析指標(biāo)。

第一節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述

1、房地產(chǎn)可行性研究的概念內(nèi)容；

2、市場(chǎng)調(diào)研的目的、特點(diǎn)和作用；

3、項(xiàng)目研究的工作階段和工作程序。

第二節(jié)：資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法

1、資金時(shí)間價(jià)值的概念作用；

2、計(jì)算資金時(shí)間價(jià)的復(fù)利系數(shù)；

3、相關(guān)概念。

第三節(jié)：項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估

1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述；

2、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)備工作；

3、財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)的計(jì)算與運(yùn)用。

第四節(jié)：項(xiàng)目社會(huì)環(huán)境效益評(píng)價(jià)簡(jiǎn)介

第五節(jié)：不確定性分析

1、不確定性分析的概念與內(nèi)容；

2、盈虧平衡分析；

3、敏感性分析；

4、風(fēng)險(xiǎn)分析。

第二章：房地產(chǎn)策劃與規(guī)劃管理

重點(diǎn)：房地產(chǎn)策劃概念分類(lèi)，土地、住宅、商業(yè)地產(chǎn)等各主要類(lèi)型的概況，城市規(guī)劃的層次，策劃地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，城市規(guī)劃與地產(chǎn)策劃的關(guān)系。

第一節(jié)：房地產(chǎn)商品策劃的基本內(nèi)容

1、房地產(chǎn)策劃的基本概念；

2、房地產(chǎn)商品策劃的分類(lèi)；

3、地產(chǎn)策劃中的經(jīng)營(yíng)具體形式。

第二節(jié)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的各主要類(lèi)型

1、住宅；

2、寫(xiě)字樓；

3、高層公寓；

4、別墅；

5、商業(yè)地產(chǎn)；

6、公建設(shè)施；

7、工業(yè)建筑；

8、其它。

第三節(jié)：城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)策劃的影響

1、城市規(guī)劃的概念與內(nèi)容；

2、城市規(guī)劃的層次及其它規(guī)劃關(guān)系；

3、房地產(chǎn)策劃中的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

4、項(xiàng)目規(guī)劃的管理；

5、相應(yīng)的法律規(guī)范。

第三章：房地產(chǎn)策劃中的土地使用權(quán)

重點(diǎn)：獲取土地使用權(quán)的方式方法

第一節(jié)：土地使用制度的演變

1、土地的所有制度和使用制度概述；

2、城鎮(zhèn)土地使用制度的弊端；

3、城鎮(zhèn)土地使用制度的改革。

第二節(jié)：獲取土地使用權(quán)的方式方法

1、土地使用權(quán)的行政劃撥；

2、土地使用權(quán)出讓?zhuān)?/p>

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

第三節(jié)：房屋拆遷管理

1、拆遷的概念和原則；

2、拆遷的形式和程序；

3、拆遷安置補(bǔ)償。

第四章：房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)及售后服務(wù)管理

重點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的概念與類(lèi)型，物業(yè)管理的概念及其主要活動(dòng)。

第一節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的概念與類(lèi)型

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的概念；

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的類(lèi)型。

第二節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的宣傳形式與手段

1、市場(chǎng)宣傳形式；

2、市場(chǎng)宣傳主要手段；

3、營(yíng)銷(xiāo)人員主動(dòng)促銷(xiāo)。

第三節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的物業(yè)代理

1、物業(yè)代理的作用；

2、物業(yè)代理的形式；

3、物業(yè)代理傭金的收取。

第四節(jié)：物業(yè)管理概述

1、物業(yè)及其性質(zhì)；

2、物業(yè)管理及其意義；

3、各類(lèi)物業(yè)管理的特點(diǎn)和物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)。

第五節(jié)：物業(yè)管理的主要活動(dòng)

1、住宅區(qū)的管理服務(wù)；

2、高層樓宇管理服務(wù)；

3、寫(xiě)字樓的管理服務(wù)；

4、工業(yè)廠(chǎng)房倉(cāng)庫(kù)的管理服務(wù)；

5、房屋維修管理。

第五章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)

重點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的性質(zhì)、類(lèi)型和特征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的建立與機(jī)構(gòu)設(shè)置，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的收益與稅費(fèi)。

第一節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的性質(zhì)、類(lèi)型和特征

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的概念與性質(zhì)；

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的類(lèi)型；

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的特征。

第二節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的任務(wù)、職能、經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)、原則和方法

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的任務(wù)；

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的職能；

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)、原則和方法。

第三節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的建立與機(jī)構(gòu)設(shè)置

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的建立；

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置；

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的規(guī)章制度。

第四節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)[企業(yè)的收益與稅費(fèi)

1、收益及其分類(lèi)；

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的收益構(gòu)成；

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)收益的影響因素及其量化分析方法；

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的稅費(fèi)。

培訓(xùn)對(duì)象：

1、各類(lèi)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理及地產(chǎn)業(yè)高層決策管理人員；

2、各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)，法律機(jī)構(gòu)中從事地產(chǎn)業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的管理人士及專(zhuān)業(yè)人士；

3、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)管理機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)管理人士政府官員及業(yè)內(nèi)研究人士；

4、準(zhǔn)備進(jìn)軍地產(chǎn)界的企業(yè)家，投資理財(cái)專(zhuān)家及高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人。

第三篇：房地產(chǎn)行政

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

房地產(chǎn)政策 對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

專(zhuān) 業(yè)： 姓 名： 學(xué) 號(hào)： 任課教師： 完成時(shí)間：

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理（本）

王志普 053412152 董亞瓊 2015年6月22日

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

目錄

一 新政對(duì)房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)的影響..................................................................2 1.1 此次調(diào)整政府房地產(chǎn)調(diào)控回歸正?；恼哐永m(xù).............................2 1.2 房地產(chǎn)政策調(diào)整力度.............................................................................2 1.3 對(duì)資本市場(chǎng)的影響.................................................................................3 二

新政目的解讀................................................................................................3 2.1 新政目的穩(wěn)定市場(chǎng)去庫(kù)存.....................................................................3 2.2 去庫(kù)存需相關(guān)政策協(xié)調(diào)配合.................................................................4 三 不動(dòng)產(chǎn)登記......................................................................................................5 3.1 不動(dòng)產(chǎn)登記的意義.................................................................................5 3.2 不動(dòng)產(chǎn)登記是制度基礎(chǔ)設(shè)施.................................................................7 3.3 不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房產(chǎn)稅的影響分析.........................................................8

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

一 新政對(duì)房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)的影響

3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)和財(cái)政部聯(lián)合出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策，主要包括降低二套房按揭貸款及公積金貸款的首付比例，以及減免兩年（含）以上個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅。該支持政策是地產(chǎn)調(diào)控回歸正?；脑俅误w現(xiàn)，新政策將有助于維護(hù)國(guó)內(nèi)樓市價(jià)格穩(wěn)定，有助于支持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。另外，該新政在鼓勵(lì)居民住房改善性需求的同時(shí)也可避免樓市投資投機(jī)性需求的復(fù)燃。本質(zhì)上，政府此次房地產(chǎn)政策調(diào)整是宏觀經(jīng)濟(jì)逆周期調(diào)控的重要組成部分，資本市場(chǎng)應(yīng)該對(duì)此有客觀、全面、理性的解讀。

1.1 此次調(diào)整政府房地產(chǎn)調(diào)控回歸正?；恼哐永m(xù)

2014年9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》調(diào)整首套房的房貸政策。而本次調(diào)整，政府對(duì)二套房按揭貸款予以適度放松，主要目的是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求間的結(jié)構(gòu)性失衡。2014年以來(lái)，我國(guó)部分三四線(xiàn)城市樓市出現(xiàn)了嚴(yán)重供過(guò)于求、庫(kù)存持續(xù)上升和價(jià)格下跌的局面。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展關(guān)系到國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，是保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的必要條件。因此，政府此時(shí)出手對(duì)樓市進(jìn)行逆周期調(diào)控，旨在平滑樓市供需間的不均衡，保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

1.2 房地產(chǎn)政策調(diào)整力度

房地產(chǎn)政策調(diào)整力度適中，既可以支持居民住房改善性需求，又不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求回升。新政降低二套房首付比例從60%到40%，意在鼓勵(lì)支持居民改善性住房需求，并通過(guò)適度提高居民家庭財(cái)務(wù)杠桿實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住房消費(fèi)的目標(biāo)。另外，通過(guò)減免營(yíng)業(yè)稅降低居民購(gòu)房成本、提高市場(chǎng)活躍度、穩(wěn)定樓市價(jià)格。值得補(bǔ)充的是，新政適度降低二套房首付比例意味著購(gòu)房者僅可以溫和增加財(cái)務(wù)杠桿力度，但同時(shí)二套房貸利率保持平穩(wěn)，這也可以避免導(dǎo)致市場(chǎng)房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求的再次出現(xiàn)，進(jìn)而避免催生新一輪房地產(chǎn)泡沫形成。

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

1.3 對(duì)資本市場(chǎng)的影響

對(duì)資本市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)新政的出臺(tái)有利于降低中國(guó)經(jīng)濟(jì)的尾部風(fēng)險(xiǎn)、支持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)定投資者的預(yù)期。但需要特別注意的是，此次房地產(chǎn)政策調(diào)整的核心是落實(shí)經(jīng)濟(jì)增速區(qū)間管理的戰(zhàn)略方針，而非重歸以往政策刺激的老路。因此，地產(chǎn)新政是政府對(duì)樓市低迷可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)下行壓力的及時(shí)對(duì)沖，更是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的大背景下房地產(chǎn)調(diào)控政策回歸正?；M(jìn)程的延續(xù)。從這個(gè)角度講，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)新政應(yīng)該有客觀、全面、理性的把握，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度悲觀是不必要的，而將新政盲目理解為樓市新一輪強(qiáng)刺激的開(kāi)始同樣是對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的危險(xiǎn)誤讀，對(duì)此投資者需要有清醒準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。

二

新政目的解讀

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房首付比例的下調(diào)等政策，40%的二套房貸款首付比例，“救市”力度超出市場(chǎng)預(yù)期。同日，財(cái)政部和國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，“5改2”的時(shí)限調(diào)整力度較大，有人斷言，一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)短期內(nèi)最少也得上漲10%。事實(shí)上，確實(shí)一些樓盤(pán)已經(jīng)試水漲價(jià)。

2.1 新政目的穩(wěn)定市場(chǎng)去庫(kù)存

這次房地產(chǎn)市場(chǎng)新政不是為了拉動(dòng)投資性需求，去年地方救市主要是從首套剛需出發(fā)，今年則拓展到二套改善型需求，無(wú)論是首付、房貸、稅收，為改善型需求提供了最大的便利。

對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。此次購(gòu)房已擁有一套房者不必結(jié)清，不必出售，《新民晚報(bào)》報(bào)道，信義房屋分析師陳麗娜算了一筆賬，以上海二手房成交均價(jià)200萬(wàn)元計(jì)算，調(diào)整前須支付140萬(wàn)元首付，調(diào)整后只需支付80萬(wàn)元，降低了60萬(wàn)元，極大地釋放了潛在改善型購(gòu)房需求。

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，以上海為例，目前，房地產(chǎn)購(gòu)房客戶(hù)中改善型需求總量占到市場(chǎng)的70%，房貸客戶(hù)中符合二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)占比近50%，按此推算，市場(chǎng)上將有三成左右購(gòu)房者受益。有50%以上的客戶(hù)是置換型需求，多數(shù)都是以小換大，以近換遠(yuǎn)，以非學(xué)區(qū)換學(xué)區(qū)等等為目的，上海二套房首付比例目前為70%，不少購(gòu)房者為享受貸款結(jié)清算首套的政策，往往先賣(mài)再買(mǎi)，新政使得改善型購(gòu)房者無(wú)需先賣(mài)再買(mǎi)，能夠享受40%的首付比例。

新政擴(kuò)充了去庫(kù)存武器，擴(kuò)大了優(yōu)惠范圍，如果說(shuō)以往鼓勵(lì)首套剛需，現(xiàn)在鼓勵(lì)二套改善，就是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。僅鼓勵(lì)剛需是不夠去庫(kù)存的，改善型也被鼓勵(lì)。

企業(yè)有自己堅(jiān)定的認(rèn)知。3月31日，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮在2014萬(wàn)科業(yè)績(jī)推介會(huì)上表示，“中國(guó)黃金到白銀時(shí)代是市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)展的必然階段，不會(huì)因?yàn)檎哒{(diào)整而改變這個(gè)判斷”。萬(wàn)科已經(jīng)準(zhǔn)備過(guò)冬，現(xiàn)金增加負(fù)債下降。2014年萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流高達(dá)417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元。凈負(fù)債率下降至5.4%，是2006年以來(lái)最低水平。

不僅萬(wàn)科，其他大型開(kāi)發(fā)商或者轉(zhuǎn)向國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)并重，同時(shí)從開(kāi)發(fā)商向全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)提供商，甚至是向風(fēng)險(xiǎn)投資家變身。對(duì)于房地產(chǎn)政策也好，對(duì)于開(kāi)發(fā)商也好，今年兩大關(guān)鍵詞，去庫(kù)存，轉(zhuǎn)型。以為新政一出萬(wàn)事大吉，房地產(chǎn)投資又會(huì)重燃熱情，是昧于大勢(shì)的想法。

2.2 去庫(kù)存需相關(guān)政策協(xié)調(diào)配合

事實(shí)上，一些地方去庫(kù)存已經(jīng)到匪夷所思的地步，中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存必須與戶(hù)籍制度改革、與城鎮(zhèn)化配備，否則很難改革到位。

如北京微調(diào)保障房新政。北京（樓盤(pán)）市住房保障辦公室3月24日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步完善保障性住房資格審核中家庭人員結(jié)構(gòu)變化處理意見(jiàn)的通知》，允許已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結(jié)婚組建新家庭，可以參與新家庭申請(qǐng)保障房;保障房家庭夫婦離婚后如果再與他人結(jié)婚，再申請(qǐng)保障房取消“滿(mǎn)3年”的限制。

規(guī)定讓人一頭霧水。顧名思義，保障房是為中低收入階層人群提供保障用的，前提必須是中低收入群?，F(xiàn)在已略有變異，去年6月底刊登的《北京市城鎮(zhèn)基本

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

住房保障條例(草案)》規(guī)定：保障房購(gòu)買(mǎi)資格以無(wú)住房為唯一標(biāo)準(zhǔn)。微調(diào)之后的新政非常奇怪。已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結(jié)婚組建新家庭，可以參與新家庭申請(qǐng)保障房，政策實(shí)際上是變相鼓勵(lì)這些保障房家庭的子女婚前不要買(mǎi)房，進(jìn)入保障房領(lǐng)域解決住房問(wèn)題。這些保障房家庭的子女一定收入低下、雙方?jīng)]有商品住宅、并且還互相通婚。

如果保障房家庭夫婦離婚與外地人結(jié)婚，如果外地人在外地有房，還是可以在北京申請(qǐng)保障房，這個(gè)家庭就擁有了北京與外地兩套房。由于北京保障房封閉運(yùn)行沒(méi)有投資功能，占的這個(gè)便宜不算太大，也足以讓兩夫婦安穩(wěn)過(guò)日子。

上述新政是保障房資源的浪費(fèi)，一方面是城鎮(zhèn)無(wú)戶(hù)籍無(wú)居住證無(wú)房戶(hù)，需要保障房而得不到保障房，另一方面是戶(hù)籍內(nèi)居民已經(jīng)開(kāi)始揮霍保障房資源。這就是房地產(chǎn)新政不與戶(hù)籍改革配備的結(jié)果，資源錯(cuò)配，并且?guī)齑鏌o(wú)法有效出清。

三 不動(dòng)產(chǎn)登記

3.1 不動(dòng)產(chǎn)登記的意義

不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題，這個(gè)是一個(gè)大的事情，應(yīng)該更多的從房地產(chǎn)的角度來(lái)解讀，我覺(jué)得要從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，大家對(duì)這個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)相關(guān)的事情，不僅僅是和房地產(chǎn)稅相關(guān)的事情，我覺(jué)得不動(dòng)產(chǎn)土地的登記，它的意義，實(shí)際上是非常重要的，從哪些方面理解，我覺(jué)得首先要從我們國(guó)家，最基本的國(guó)情，最基本的經(jīng)濟(jì)制度，這個(gè)角度出發(fā)來(lái)理解、來(lái)解決。我們最基本的經(jīng)濟(jì)制度，這也是我們國(guó)家最大的國(guó)情，就是我們的經(jīng)濟(jì)是以公有制經(jīng)濟(jì)為主體，這就是說(shuō)我們大量的這些不動(dòng)產(chǎn)，所有資本角度來(lái)說(shuō)，它只適用于國(guó)民經(jīng)濟(jì)，我們國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是在國(guó)家所有制，或者說(shuō)公有制的基礎(chǔ)上面來(lái)展開(kāi)的，我們搞社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)際上就是公有制上的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，在公有制上搞生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很重要的一點(diǎn)就是產(chǎn)權(quán)制度，我們對(duì)產(chǎn)權(quán)的理解，可能不是很多，產(chǎn)權(quán)就是所有權(quán)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是和私有制聯(lián)結(jié)在一起，似乎和公有制聯(lián)系不多，從實(shí)際來(lái)看，已經(jīng)打破了這種理論的判斷。在公有制環(huán)境下，可以搞生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。但是要實(shí)現(xiàn)中國(guó)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，這里所指的產(chǎn)權(quán)，在現(xiàn)代社會(huì)最重要的是產(chǎn)權(quán)，不是所有權(quán)，所有權(quán)他是以占有為核心的，而產(chǎn)權(quán)他是以使用為核心的，所以產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)在此基礎(chǔ)上，產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)是不是一個(gè)

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

意思，但實(shí)際嚴(yán)格的意義上講，所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)他是不同的，所有權(quán)是一種絕對(duì)的很大的權(quán)利，而產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)的權(quán)能演變出來(lái)的一種權(quán)利，我有使用權(quán)，并由此可以帶來(lái)收益，這就是產(chǎn)權(quán)。大家知道，我們的條例有很多相關(guān)的權(quán)利不是所有權(quán)，非常明確，直接登記的很多是所有使用權(quán)，而不是所有權(quán)。明確了所有權(quán)就是像房子，這就是可以有所有權(quán)，森林、土地、海域、耕地等等都是使用權(quán)，這在《物權(quán)法》規(guī)定是使用權(quán)，我們過(guò)去認(rèn)為是理解上的誤解，所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)等同，以至于我們的產(chǎn)權(quán)或者是所有權(quán)混淆。所以我們不動(dòng)產(chǎn)登記的條例就是在我們國(guó)家在所有制、公有制的背景下展開(kāi)的，一個(gè)產(chǎn)權(quán)的制度建設(shè)，我認(rèn)為這一點(diǎn)是我們不動(dòng)產(chǎn)登記條例最重大的意義。

要使公有制和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，它必須有一個(gè)媒介和橋梁，那么就是產(chǎn)權(quán)制度。有產(chǎn)權(quán)權(quán)利進(jìn)行界定，非常明確的給以法律的保護(hù)，你這些授予國(guó)家所有的這些土地，這些資源，你才能夠流動(dòng)起來(lái)，才能有效的配置和使用。所以在公有制和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之間，必須有一個(gè)產(chǎn)權(quán)制度，而這個(gè)產(chǎn)權(quán)制度是連接公有制和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之間的一個(gè)橋梁，那么產(chǎn)權(quán)制度實(shí)際上是所有權(quán)中分解出來(lái)的各種權(quán)利，各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一種界定，同時(shí)也對(duì)它有法律保護(hù)。有了這種產(chǎn)權(quán)保護(hù)，你市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要求的所謂的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，就能建立起來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)呢，他是一種產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)，但它不是所有制經(jīng)濟(jì)，這是我的認(rèn)識(shí)。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)就說(shuō)你這個(gè)所有權(quán)是誰(shuí)的不重要，關(guān)鍵是你這個(gè)產(chǎn)權(quán)你能流動(dòng)，它能交易，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的就是要交易，那你能交易，他就能流動(dòng)，它就得到最有效的使用，這就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的屬性。所以從這點(diǎn)來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一的登記，實(shí)際上就是為不同的產(chǎn)權(quán)人他的權(quán)利的保護(hù)，提供了一個(gè)基礎(chǔ)。所以不動(dòng)產(chǎn)登記條例從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為是我們國(guó)家在公有制的基礎(chǔ)上面，公共產(chǎn)權(quán)制度構(gòu)建的一個(gè)非常重要的制度，也是邁出非常重大的一步。但是我們?cè)诶碚撋厦?，在公有制基礎(chǔ)上怎么樣創(chuàng)建一種產(chǎn)權(quán)理論，形成一種既公有制相吻合又和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相吻合的產(chǎn)權(quán)制度，探索不是太多，我們很多理論都是來(lái)自于國(guó)外的，在私有制基礎(chǔ)上，這是理論界做得不到位的，但是我們的實(shí)踐是走在前面的，不動(dòng)產(chǎn)的登記，至今我們的現(xiàn)實(shí)情況，實(shí)際上就是要提供產(chǎn)權(quán)保護(hù)，也便于產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)，產(chǎn)權(quán)的交易，這和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求是非常吻合的。我覺(jué)得要說(shuō)它的意義的話(huà)，這是最大的一點(diǎn)，就是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和公有制都相吻合，相配備的產(chǎn)權(quán)制度的建設(shè)。

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

3.2 不動(dòng)產(chǎn)登記是制度基礎(chǔ)設(shè)施

不動(dòng)產(chǎn)登記，它是我們國(guó)家治理的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)設(shè)施，這個(gè)制度也有基礎(chǔ)設(shè)施，我們國(guó)家在快速發(fā)展過(guò)程中，在快速變更的過(guò)程中，我們建立了很多的法律制度，在法律制度的實(shí)施往往缺乏一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施，就像我們的城市建設(shè)一樣，我們城市建設(shè)是非常的大，但是我們城市基礎(chǔ)的建設(shè)卻存在很多的缺陷，地下的管網(wǎng)是極其的不完善，我們是在快速的發(fā)展過(guò)程中，現(xiàn)在來(lái)不及在夯實(shí)基礎(chǔ)的情況下，把這些城市建設(shè)搞起來(lái)，所以流向了很多的缺陷，同樣我們的制度建設(shè)也是這樣，我們立了很多的法律，立了很多的制度，在操作起來(lái)遇到很多問(wèn)題，這個(gè)最基本的問(wèn)題就是這個(gè)制度的基礎(chǔ)確實(shí)不完善，沒(méi)有一些基礎(chǔ)的信息，所以以至于我們現(xiàn)在社會(huì)各界與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，既與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)又與公有制相吻合的產(chǎn)權(quán)制度的時(shí)候，你缺乏一些最基本的，這就是你的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利怎么去界定，怎么去保護(hù)?，F(xiàn)在有了不動(dòng)產(chǎn)登記條例以后，很顯然有提供了基礎(chǔ)設(shè)施，為了更好的保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益，實(shí)際上就有了一個(gè)基礎(chǔ)，以前這個(gè)基礎(chǔ)是沒(méi)有的。我們現(xiàn)在根本就搞不清楚，說(shuō)這個(gè)房子，是哪些人占有，擁有多少房產(chǎn)，這樣的信息不透明，不僅僅是房子，房子是不動(dòng)產(chǎn)里的一小部分，還有土地，像山地、海域等等這些都是不動(dòng)產(chǎn)的范圍。像我們大量的基礎(chǔ)設(shè)施，也是不動(dòng)產(chǎn)。這些信息實(shí)際上很不清楚，所以我們現(xiàn)在要強(qiáng)調(diào)國(guó)家治理的現(xiàn)代化，這就是我們這一次新一輪改革的目標(biāo)，全面深化改革的目標(biāo)，這是國(guó)家治理的現(xiàn)代化，怎么樣做到國(guó)家治理的現(xiàn)代化，我覺(jué)得就是等同這些制度的基礎(chǔ)設(shè)施要完善起來(lái)，那么這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，我認(rèn)為完善在基礎(chǔ)設(shè)施里頭非常重要的一項(xiàng)。

那么有了這么一項(xiàng)制度基礎(chǔ)設(shè)施，我們就可以了解這些不動(dòng)產(chǎn)方面的這些基礎(chǔ)信息，因?yàn)檫@些不動(dòng)產(chǎn)，以及產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)交易，實(shí)際上就是提供這些最基本的一些情況。所以從整個(gè)來(lái)看，我覺(jué)得這是對(duì)我們制度基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，實(shí)際上是很重要。當(dāng)然了，這一項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，跟任何我們所看到的自然的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)是一樣的，實(shí)際上比城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還要復(fù)雜，這點(diǎn)確實(shí)剛剛開(kāi)始，要真正把這些不動(dòng)產(chǎn)信息都要登記、統(tǒng)一起來(lái)，而要把這些信息做到有效的利用，我們不是為登記而登記，而是要使用這些信息，還有很多的難題需要去解決。但是不管怎么樣，我們已經(jīng)邁出了這一步，所以我感覺(jué)這是對(duì)我們的這種國(guó)家治理、制度基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，我認(rèn)為從這個(gè)角度來(lái)看，應(yīng)當(dāng)是有重要的作用。這是我講

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究 的第二個(gè)意思。

3.3 不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房產(chǎn)稅的影響分析

第三個(gè)意思，大家很關(guān)注，那是不是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)的土地登記是為不動(dòng)產(chǎn)做準(zhǔn)備，我覺(jué)得只能說(shuō)它作為一項(xiàng)制度基礎(chǔ)設(shè)施，那么當(dāng)然你為房地產(chǎn)稅開(kāi)征提供了條件，就像城市的這些管網(wǎng)一樣，你這個(gè)城市的管網(wǎng)不僅僅是為生產(chǎn)的，也不僅僅是為生活的，他是公用的，基礎(chǔ)設(shè)施，它是一個(gè)平臺(tái)，那么在這個(gè)平臺(tái)上可以做很多的事情，那么不動(dòng)產(chǎn)的土地登記毫無(wú)疑問(wèn)為房地產(chǎn)稅的開(kāi)征提供了便利條件，我們搞清楚了房子分布的情況，你擁有的情況，因?yàn)槲覀兊怯浭侨珖?guó)統(tǒng)一登記，所以你在國(guó)內(nèi)的所有的房子，那實(shí)際上在某個(gè)人的名下都是不清楚的，在不動(dòng)產(chǎn)登記條例里面是要公示的，在這種條件下，要搞清楚名下有多少房產(chǎn)，那就不是一件難事，在過(guò)去是非常困難的事，有了這種基礎(chǔ)設(shè)施以后，為房地產(chǎn)稅怎么設(shè)計(jì)，實(shí)際上就提供了新的思路。你后續(xù)要為這個(gè)房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)，你在不了解他有多少房產(chǎn)的情況下，那么現(xiàn)在我們?cè)谌珖?guó)統(tǒng)一立法，要從全國(guó)的角度來(lái)考慮，你房產(chǎn)占有的情況，你的房產(chǎn)在什么地方，你的稅怎么交法，所以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，這個(gè)條例出來(lái)以后，我想正在立法過(guò)程之中的房地產(chǎn)稅，提供了一些思路。那么這項(xiàng)工作，主要是有立法基本在做，我想立法部門(mén)應(yīng)當(dāng)要更多的考慮我們現(xiàn)有的這樣不能講的土地登記，以前沒(méi)有，現(xiàn)在有了，在這種條件下，我們的房地產(chǎn)稅的這種設(shè)計(jì)的思路。在國(guó)外的房地產(chǎn)稅不是全國(guó)統(tǒng)一管，在國(guó)外房地產(chǎn)稅是授予地方稅，美國(guó)不能改收，給地方1.5的權(quán)限，所以不是全國(guó)統(tǒng)一，我們國(guó)家作為單一制國(guó)家，稅收要全國(guó)統(tǒng)一立法，無(wú)論是中央稅還是地方稅，既然是全國(guó)統(tǒng)一立法，他也要考慮各個(gè)地方的實(shí)際情況。所以房地產(chǎn)稅作為地方稅的統(tǒng)一法，我們要讓全國(guó)統(tǒng)一登記不動(dòng)產(chǎn)的平臺(tái)，很顯然，這就是為全國(guó)統(tǒng)一立法創(chuàng)造了條件。如果說(shuō)沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)的土地登記，實(shí)際上讓全國(guó)統(tǒng)一立法未來(lái)有很多的障礙和難題，但是現(xiàn)在這些問(wèn)題似乎可以慢慢的得到解決。所以我想不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，為我們不動(dòng)產(chǎn)，為我們房地產(chǎn)稅的立法在這方面提供了一個(gè)新的空間。我想不是為房地產(chǎn)稅的征管提供了便利，而是為房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)提供了空間，現(xiàn)在有了房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，這個(gè)理解我覺(jué)得不全面，不僅為房地產(chǎn)稅，將來(lái)征收管理提供條件，更重要的為現(xiàn)在的立法，房地產(chǎn)稅的立法，我說(shuō)是提供了新的設(shè)計(jì)的空間，房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

我覺(jué)得這是以前沒(méi)有去注意到的，在講土地登記和房產(chǎn)稅有什么樣的聯(lián)系，這一點(diǎn)我們以前關(guān)注不到。

當(dāng)然了，不動(dòng)產(chǎn)登記條例統(tǒng)一，現(xiàn)在已經(jīng)在細(xì)致的征求意見(jiàn)，這項(xiàng)工作做起來(lái)，對(duì)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)帶來(lái)積極的影響，我們社會(huì)輿論的焦點(diǎn)，已經(jīng)關(guān)注在房產(chǎn)稅會(huì)怎么樣，甚至有的解讀為不動(dòng)產(chǎn)的登記，統(tǒng)一登記，似乎就是專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)稅準(zhǔn)備的，我覺(jué)得這完全是兩碼事，這個(gè)理解是非常偏頗的，當(dāng)然老百姓關(guān)心的可能更多的是一個(gè)房產(chǎn)稅的問(wèn)題，這是我覺(jué)得在這個(gè)問(wèn)題上，大家是要全面去解讀我們不動(dòng)產(chǎn)的土地登記。從房產(chǎn)稅的角度，從房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降的角度這么多方向去理解。但是有關(guān)的，我認(rèn)為正如我前面所講，他是制度基礎(chǔ)設(shè)施，他是我們?cè)诠I(yè)基礎(chǔ)上的產(chǎn)權(quán)制度構(gòu)建邁出的重要一步，所以他不僅僅是專(zhuān)門(mén)為開(kāi)征房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，還有從反腐敗的角度為了反腐敗，當(dāng)然有利于反腐敗，因?yàn)楦宄耍皇菍?zhuān)門(mén)為了反腐敗。所以從這些方面，我覺(jué)得基礎(chǔ)設(shè)施有多方面的功能，有多種的問(wèn)題，就像一個(gè)地基一樣，在地基上不斷的有房子。所以可以從不同的角度，從房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)的角度可以來(lái)解讀，剛才我說(shuō)了，可以從房地產(chǎn)稅，如果稅法出來(lái)了，那以后征管從這個(gè)角度，當(dāng)然可以提供很多的便利，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度，也有積極的作用。

我剛才說(shuō)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一的登記，在世界上就是一種權(quán)利的保護(hù)，權(quán)利的界定。那么這個(gè)實(shí)際上是便于產(chǎn)權(quán)流動(dòng)，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，有了《物權(quán)法》以后，再配上相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施，我們的產(chǎn)權(quán)將會(huì)更加有利的保護(hù)，大家就更有了信心，大家的預(yù)期就更加穩(wěn)定，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際上也提供了一個(gè)非常好的條件。不能像以前一樣，我買(mǎi)的房產(chǎn)是不是可以有利的保護(hù)，我們看到基礎(chǔ)設(shè)施在進(jìn)一步的完善，我們這種制度可以更有效的發(fā)揮作用，大家整體制度的環(huán)境就有一種更好的預(yù)期，這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)非常重要。短期化，投機(jī)化的行為，我認(rèn)為就可以延長(zhǎng)，讓整個(gè)秩序，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，就可以變得更加健康。所以從這點(diǎn)來(lái)講，我認(rèn)為對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也是非常有利的。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理培訓(xùn)大綱

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理培訓(xùn)大綱

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是指將房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類(lèi)工程設(shè)計(jì)變?yōu)閷?shí)體的全過(guò)程的管理，它包括投資（成本）、質(zhì)量、進(jìn)度控制和安全、合同、信息管理等管理要素。項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié)，怎樣做好項(xiàng)目管理一直是一個(gè)困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要問(wèn)題。隨著社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展，消費(fèi)者的居住理念逐漸提升，加上市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，人們對(duì)居住的環(huán)境、氛圍、內(nèi)涵等有了進(jìn)一步的需求，這就要求房地產(chǎn)產(chǎn)品具有多方面的附加值。為了滿(mǎn)足這種需求的變化，項(xiàng)目管理就不能局限于以往的做法，項(xiàng)目管理的范圍也隨之不斷擴(kuò)大，幾乎滲透到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈的每一個(gè)環(huán)節(jié)，逐步體系化。系統(tǒng)全面的進(jìn)行項(xiàng)目管理，來(lái)實(shí)現(xiàn)中小型住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)中小型住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的未來(lái)生存和發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。

投資控制（成本控制）

長(zhǎng)期以來(lái),大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)重視銷(xiāo)售收入，輕視成本控制，但是降低成本、實(shí)現(xiàn)成本控制和擴(kuò)大銷(xiāo)售收入一樣，也是房地產(chǎn)商獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果的一個(gè)重要途徑。房地產(chǎn)成本是指一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi),主要由開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用、稅金三大塊組成。

一、開(kāi)發(fā)成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的控制貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,主要分為三個(gè)階段:

1、開(kāi)發(fā)前期的成本控制

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)控制。（2）前期工程費(fèi)用控制。(3)建筑設(shè)計(jì)成本控制。

2、開(kāi)發(fā)中期的成本控制（1）招標(biāo)階段的成本控制。（2）施工階段成本控制

3、開(kāi)發(fā)后期的成本控制（1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)控制。（2）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)控制。

二、期間費(fèi)用控制

1、管理費(fèi)用控制

2、財(cái)務(wù)費(fèi)用控制

3、銷(xiāo)售費(fèi)用控制

（1)銷(xiāo)售流程的優(yōu)化。（2）營(yíng)銷(xiāo)組織框架的構(gòu)建。

（3）銷(xiāo)售道具及物料的合理使用。（4）營(yíng)銷(xiāo)推廣工作的開(kāi)展。

三、稅金的控制

四、結(jié)論

房地產(chǎn)成本控制是一項(xiàng)技術(shù)性專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的工作,采取正確的成本控制的方法等于成功的一半。由于成本形成于生產(chǎn)全過(guò)程,貫穿于投資項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)和施工各個(gè)階段。因此,要把目標(biāo)成本層層分解到各個(gè)階段,各個(gè)部門(mén)、甚至各項(xiàng)費(fèi)用上進(jìn)行綜合控制。

進(jìn)度控制

一、工程進(jìn)度控制的概念

工程進(jìn)度控制是指在項(xiàng)目的工程建設(shè)過(guò)程中實(shí)施經(jīng)審核批準(zhǔn)的工

程進(jìn)度計(jì)劃，采用適當(dāng)?shù)姆椒ǘㄆ诟櫋z查工程實(shí)際進(jìn)度狀況，與計(jì) 劃進(jìn)度對(duì)照、比較找出兩者之間的偏差，并對(duì)產(chǎn)生偏差的各種因素及影 響工程目標(biāo)的程度進(jìn)行分析與評(píng)估，并組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、施工方及相關(guān) 單位及時(shí)采取有效措施調(diào)整工程進(jìn)度計(jì)劃。在工程進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行中不 斷循環(huán)往復(fù)，直至按設(shè)定的工期目標(biāo)項(xiàng)目竣工也既是按合同約定的工 期如期完成，或在保證工程質(zhì)量和不增加工程造價(jià)的條件下提前完成。工程進(jìn)度控制是工程項(xiàng)目建設(shè)中與質(zhì)量和投資并列的三大管理目

標(biāo)之一，其三者之間的關(guān)系是相互影響和相互制約的。在一般情況下，加快進(jìn)度、縮短工期需要增加投資（在合理科學(xué)施工組織的前提下，投 資將不增加或少增加）。但提前竣工為開(kāi)發(fā)商提前獲取預(yù)期收益創(chuàng)造了 可能性。工程進(jìn)度的加快有可能影響工程的質(zhì)量，而對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格 控制極有可能影響工程進(jìn)度。如有嚴(yán)謹(jǐn)、周密的質(zhì)量保證措施，雖嚴(yán)格 控制而不致返工，又會(huì)保證建設(shè)進(jìn)度，也保證了工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及投資費(fèi) 用的有效控制。

二、影響工程建設(shè)進(jìn)度的原因

影響工程進(jìn)度的原因有許多，根據(jù)多年從事建設(shè)監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)，可以概

括為業(yè)主方、設(shè)計(jì)方、承包方、材料設(shè)備供應(yīng)方及其他方方面的原因?，F(xiàn) 分別闡述如下：

1、業(yè)主方的原因

資金投資不足,并不能及時(shí)到位;圖紙未及時(shí)到位;提供的控制性坐

標(biāo)點(diǎn)、高程點(diǎn)資料不準(zhǔn)確或錯(cuò)誤；臨時(shí)供水、供電工程相關(guān)手續(xù)辦理和 實(shí)施不及時(shí)，供應(yīng)量不足；甲供之工程材料設(shè)備未及時(shí)到施工現(xiàn)場(chǎng)；應(yīng) 確定事項(xiàng)未及時(shí)確定；施工過(guò)程中的局部方案調(diào)整；場(chǎng)地拆遷不徹底 等。

2、設(shè)計(jì)方的原因

未及時(shí)向業(yè)主提交滿(mǎn)足進(jìn)度計(jì)劃的設(shè)計(jì)文件；現(xiàn)場(chǎng)施工與設(shè)計(jì)圖

紙有矛盾需修改；現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)配套專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)與土建設(shè)計(jì)有矛盾；變更設(shè)計(jì) 較多。

3、施工方的原因

施工方項(xiàng)目經(jīng)理部配置的管理人員不能滿(mǎn)足施工需要，管理水平低、經(jīng)驗(yàn)不足，致使工程組織混亂不能按預(yù)定進(jìn)度計(jì)劃完成；施工人員 資質(zhì)、資格、經(jīng)驗(yàn)、水平及人數(shù)不能滿(mǎn)足施工需要；施工組織設(shè)計(jì)不合 理、施工進(jìn)度計(jì)劃不合理、采用施工方案不得當(dāng)；施工工序安排不合理，不能解決工序之間在時(shí)間上的先后和搭接問(wèn)題，以達(dá)到保證質(zhì)量，充分 利用空間、爭(zhēng)取時(shí)間，實(shí)現(xiàn)合理安排工期的目的；施工用機(jī)械設(shè)備配置 不合理不能滿(mǎn)足施工需要；總包方與分包方、材料供應(yīng)商及其它協(xié)作單 位關(guān)系不協(xié)調(diào)；資金調(diào)用失控，出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象。

4、材料設(shè)備供應(yīng)方的原因

原材料、配套零部件供應(yīng)不能滿(mǎn)足生產(chǎn)需要；生產(chǎn)設(shè)備維護(hù)、使用 不當(dāng)出現(xiàn)故障無(wú)法正常生產(chǎn)；運(yùn)輸方式及運(yùn)力不能滿(mǎn)足需要；生產(chǎn)產(chǎn)品 的型號(hào)、參數(shù)、數(shù)量錯(cuò)誤或與樣品不符、與合同不符；生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量不合格。

5、其他方的原因

與工程有關(guān)的市政、規(guī)劃、消防、電力、自來(lái)水公司、電信等部門(mén)沒(méi) 有及時(shí)協(xié)調(diào)而影響等。

三、加強(qiáng)工程建設(shè)進(jìn)度控制的措施

1、做好施工前的準(zhǔn)備工作

做好施工前的準(zhǔn)備工作，是搞好工程建設(shè)進(jìn)度控制工作的最基本 的條件。工程建設(shè)的業(yè)主方做好了施工現(xiàn)場(chǎng)的“四通“”一平”、施工圖紙 審查、施工方及監(jiān)理方的確定、與開(kāi)工相關(guān)手續(xù)的辦理，為工程建設(shè)進(jìn) 度控制奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2、設(shè)計(jì)方的服務(wù)必須到位

工程施工過(guò)程中設(shè)計(jì)變更是難免的。但設(shè)計(jì)變更的及時(shí)性，設(shè)計(jì)方 的服務(wù)必須到位。業(yè)主方可通過(guò)合同約定進(jìn)行制約，以保證工程的順利 進(jìn)展，減少不必要的工期損失。

3、重點(diǎn)控制施工方的進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)

進(jìn)度計(jì)劃是在工程項(xiàng)目實(shí)施前圍繞如何實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)所作的統(tǒng)籌 安排。進(jìn)度計(jì)劃既是進(jìn)度目標(biāo)的分解和落實(shí)，也是進(jìn)度動(dòng)態(tài)控制的依 據(jù)，因此，進(jìn)度計(jì)劃合理與否直接關(guān)系到進(jìn)度能否得到有效控制。應(yīng)主 要控制如下方面：

進(jìn)度計(jì)劃是否滿(mǎn)足合同及業(yè)主主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)的要求。施工方的進(jìn) 度計(jì)劃首先必須滿(mǎn)足合同工期的要求，同時(shí)還必須符合業(yè)主控制性進(jìn) 度計(jì)劃中一些關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)的要求。

進(jìn)度計(jì)劃是否與施工方案一致。施工方案中的施工部署、施工方

法、施工工藝、施工機(jī)械以及施工組織方式直接影響進(jìn)度計(jì)劃安排，因 此在審查施工進(jìn)度計(jì)劃時(shí)必須檢查施工進(jìn)度計(jì)劃是否與施工方案一 致。

資源計(jì)劃能否保證進(jìn)度計(jì)劃的需要。在報(bào)審進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，要求承包

商提供各工種勞動(dòng)力、施工機(jī)具、材料（尤其是周轉(zhuǎn)材料）主要資源計(jì)劃 作為附件，資源計(jì)劃是否與進(jìn)度計(jì)劃相符，來(lái)評(píng)價(jià)進(jìn)度計(jì)劃的可實(shí)施 性，如資源計(jì)劃不能滿(mǎn)足進(jìn)度計(jì)劃的要求，應(yīng)要求施工方調(diào)整資源計(jì)劃 或進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)度計(jì)劃一旦被批準(zhǔn)，資源計(jì)劃也作為進(jìn)度控制的依據(jù)。進(jìn)度保證措施是否合理。進(jìn)度計(jì)劃一旦被批準(zhǔn)，進(jìn)度保證措施也將作為 進(jìn)度控制的依據(jù)。如果在施工過(guò)程中施工方?jīng)]有采取這些措施而導(dǎo)致 工期延期，一般業(yè)主方委托的監(jiān)理工程師不能同意工期延期申請(qǐng)。

4、委托信譽(yù)高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商

信譽(yù)高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商能夠按照合同約定，保質(zhì)按期把材料 或設(shè)備運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)，是工程建設(shè)進(jìn)度控制的保障。

5、做好各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作

每個(gè)部門(mén)都有可能影響到工程進(jìn)展，造成工期損失。協(xié)調(diào)好各部門(mén) 的關(guān)系可使工程建設(shè)進(jìn)度控制處于動(dòng)態(tài)控制之中。

質(zhì)量控制

工程質(zhì)量不僅直接影響建筑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，而且事關(guān)公共利益和社會(huì)穩(wěn)定安全.影響質(zhì)量控制的因素主要有

“人員、材料、機(jī)械、方法和環(huán)境”等五方面。因此，對(duì)這五方面因素嚴(yán)格控制，是保證工程質(zhì)量的關(guān)鍵。人員因素

人員因素主要指領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)，操作人員的理 論、技術(shù)水平、生理缺陷、粗心大意、違紀(jì)違章 等。施工時(shí)首先要考慮到對(duì)人員因素的控制，因?yàn)?人是施工過(guò)程的主體，工程質(zhì)量的形成受到所有參 加工程項(xiàng)目施工的工程技術(shù)干部、操作人員、服務(wù) 人員共同作用，他們是形成工程質(zhì)量的主要因素。

首先，應(yīng)提高他們的質(zhì)量意識(shí)。施工人員應(yīng)當(dāng)樹(shù)立 五大觀念即質(zhì)量第一的觀念、預(yù)控為主的觀念、為

用戶(hù)服務(wù)的觀念、用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)的觀念以及社會(huì)效 益、企業(yè)效益（質(zhì)量、成本、工期相結(jié)合）綜合效 益觀念；其次，是人員素質(zhì)，領(lǐng)導(dǎo)層、技術(shù)人員素 質(zhì)高，決策能力就強(qiáng)，就有較強(qiáng)的質(zhì)量規(guī)劃、目標(biāo) 管理、施工組織和技術(shù)指導(dǎo)、質(zhì)量檢查的能力;管

理制度完善，技術(shù)措施得力，工程質(zhì)量就高。操作 人員應(yīng)有精湛的技術(shù)技能、一絲不茍的工作作風(fēng)，嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程的法制觀念;服務(wù)人 員應(yīng)做好技術(shù)和生活服務(wù)，以出色的工作質(zhì)量，間 接地保證工程質(zhì)量。提高人員素質(zhì)，可以依靠質(zhì)量 教育、精神和物質(zhì)激勵(lì)的有機(jī)結(jié)合，也可以靠培訓(xùn) 和優(yōu)選，進(jìn)行崗位技術(shù)練兵。3 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件）是工程施工的物質(zhì)條件，材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基 礎(chǔ)，材料質(zhì)量不符合要求，工程質(zhì)量也就不可能符 合標(biāo)準(zhǔn)

。所以加強(qiáng)材料的質(zhì)量控制，是提高工程質(zhì) 量的重要保證

。影響材料質(zhì)量的因素主要是材料的

物理性能、化學(xué)性能等。材料控制的要點(diǎn)有:優(yōu)選

采購(gòu)人員，提高他們的政治素質(zhì)和質(zhì)量鑒定水平、挑選那些有一定專(zhuān)業(yè)知識(shí)，忠于事業(yè)的人擔(dān)任該項(xiàng)

工作；掌握材料信息，優(yōu)選供貨廠(chǎng)家;合理組織材 料供應(yīng)，確保正常施工;加強(qiáng)材料的檢查驗(yàn)收，嚴(yán)

把質(zhì)量關(guān);抓好材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，并做好合理使用;搞好材料的試驗(yàn)、檢驗(yàn)工作，嚴(yán)格執(zhí)行二檢制度。4 方法因素 施工過(guò)程中的方法包含整個(gè)建設(shè)周期內(nèi)所采取 的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測(cè)手段、施

工組織設(shè)計(jì)等。施工方案正確與否，直接影響工程 質(zhì)量控制能否順利實(shí)現(xiàn)。往往由于施工方案考慮不 周而拖延進(jìn)度，影響質(zhì)量，增加投資。為此，制定 和審核施工方案時(shí)，必須結(jié)合工程實(shí)際，從技術(shù)、管理、工藝、組織、操作、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行全面分 析、綜合考慮，力求方案技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理、工 藝先進(jìn)、措施得力、操作方便，有利于提高質(zhì)量、加快進(jìn)度、降低成本。5 機(jī)械設(shè)備

施工階段必須綜合考慮施工現(xiàn)場(chǎng)條件、建筑結(jié) 構(gòu)形式、施工工藝和方法、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)等，合理 選擇機(jī)械類(lèi)型和性能參數(shù)，合理使用機(jī)械設(shè)備，正 確操作。

操作人員必須認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)

格遵守操作規(guī)程，并加強(qiáng)對(duì)施工機(jī)械的維修、保 養(yǎng)、管理。6 環(huán)境因素

影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素較多，有工程地質(zhì)、水文、氣象、噪音、通風(fēng)、振動(dòng)、照明、污染等。環(huán)境因素對(duì)工程質(zhì)量的影響具有復(fù)雜而多變的特 點(diǎn)，如氣象條件，溫度、濕度、大風(fēng)、暴雨、酷

暑、嚴(yán)寒都直接影響工程質(zhì)量，往往前一工序就是 后一工序的環(huán)境，前一分項(xiàng)、分部工程也就是后一 分項(xiàng)、分部工程的環(huán)境。因此，根據(jù)工程特點(diǎn)和具 體條件，應(yīng)對(duì)影響質(zhì)量的環(huán)境因素，采取有效的措 施嚴(yán)加控制。

此外，冬雨期、炎熱季節(jié)、風(fēng)季施工時(shí)，還應(yīng)

針對(duì)工程的特點(diǎn)，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作業(yè)等，擬定季節(jié)性保證施工質(zhì)量 的有效措施，以免工程質(zhì)量受到凍害、干裂、沖刷 等危害。同時(shí)，要不斷改善施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，盡可能減少施工所產(chǎn)生的危害對(duì)環(huán)境的污染，健全施工現(xiàn)

場(chǎng)管理制度，實(shí)行文明施工。結(jié)語(yǔ)

必須建立嚴(yán)密的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量責(zé)任制，各分部、分項(xiàng)工程均要全面實(shí)行到位管理。施工隊(duì)

伍要根據(jù)自身情況和工程特點(diǎn)及質(zhì)量通病，確定質(zhì) 量目標(biāo)和攻關(guān)內(nèi)容，制定具體的質(zhì)量保證計(jì)劃和攻 關(guān)措施，明確實(shí)施內(nèi)容、方法和效果。在實(shí)施質(zhì)量

計(jì)劃和攻關(guān)措施中，加強(qiáng)質(zhì)量檢查，其結(jié)果要定量分析，得出結(jié)論、經(jīng)驗(yàn)，并轉(zhuǎn)化成今后保證質(zhì)量的 “標(biāo)準(zhǔn)”和“制度”，形成新的質(zhì)保措施;發(fā)現(xiàn)的問(wèn) 題則作為以后質(zhì)量管理的預(yù)控目標(biāo)。通過(guò)以上建立

考核制度，注重質(zhì)量控制因素，嚴(yán)格抓好質(zhì)量控制 環(huán)節(jié)，不斷改進(jìn)和提高施工技術(shù)和工藝水平，達(dá)到 確保工程質(zhì)量的目的。

安全管理

沒(méi)有安全就沒(méi)有生產(chǎn)，項(xiàng)目經(jīng)理(管理)部應(yīng)把“安全第一”的思想貫穿工程建設(shè)始終。在每次的工地例會(huì)上，我們都應(yīng)明確地提醒施工單位文明、安全施工，強(qiáng)調(diào)安全第一的重要性。我們可以具體從以下幾個(gè)方面來(lái)要求施工單位：（1）各項(xiàng)防范措施要到位，做到安全警鐘常鳴。如：施工現(xiàn)場(chǎng)要有顯眼的標(biāo)示牌、對(duì)危險(xiǎn)區(qū)要進(jìn)行圍欄和人員守護(hù)，進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)必須帶安全帽(無(wú)論是施工人員、監(jiān)理人員、項(xiàng)目管理部人員還是參觀檢查人員)。（2）要準(zhǔn)備好各種預(yù)案，一旦發(fā)生事故，要確保施工人員的人身安全。（3）要落實(shí)到人，安全工作人人有責(zé)。另外，項(xiàng)目管理人員應(yīng)親自到施工現(xiàn)場(chǎng)檢查落實(shí)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，責(zé)成有關(guān)部門(mén)立即整改。1.施工建設(shè)安全的概念

“安全生產(chǎn)，質(zhì)量第一”這樣的標(biāo)語(yǔ)幾乎在每一個(gè)建筑施工場(chǎng)

地都能看到，那么什么是施工建設(shè)安全？從這句標(biāo)語(yǔ)上我們可以清晰 的看到施工建設(shè)安全的兩個(gè)重要的方面：保證建筑從業(yè)人員的人身安 全，和保證建筑的安全，其中人身安全的標(biāo)準(zhǔn)是0幾率的重大傷亡事 故，輕傷幾率低于百分之二或更低；建筑安全直接的聯(lián)系是工程結(jié)構(gòu) 的完整。其實(shí)施工建設(shè)安全除了這兩個(gè)重要的方面以外，還有兩個(gè)方 面：財(cái)產(chǎn)的安全和環(huán)境的安全。2.施工建設(shè)安全的意義

2.1 施工建設(shè)安全，有利于消除從業(yè)人員的顧慮、調(diào)動(dòng)其積極性 上一世紀(jì)，國(guó)內(nèi)的工民建處于初步階段，從業(yè)人員受教育程度 低，安全意識(shí)淡薄，管理上也不是夠重視，不該發(fā)生的重大事故頻 發(fā)，傷亡事件的背后給從業(yè)人員的家庭造成了慘重的打擊，同時(shí)也大 大削減了其他施工人員的積極性，一度出現(xiàn)施工者改行進(jìn)廠(chǎng)的現(xiàn)象。保證施工建設(shè)安全，猶如保護(hù)傘一直保護(hù)著施工人員，讓從業(yè)人員切 實(shí)感受到自己的生命被重視，消除其后顧之憂(yōu)，更能激發(fā)其施工時(shí)的 積極性，提高整個(gè)工程項(xiàng)目的施工效率。2.2 施工建設(shè)安全，促進(jìn)建設(shè)事業(yè)和諧發(fā)展

大量的事實(shí)證明，重大傷害事故或建筑安全事故的發(fā)生嚴(yán)重阻滯 了工程建筑的順利實(shí)施，在社會(huì)上帶來(lái)極其不好的負(fù)面影響。保證施 工建設(shè)安全，保證人身安全和建筑資源安全，提供完整性和優(yōu)質(zhì)性的 工程，能促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展，符合建設(shè)和諧社會(huì)的基本要求，對(duì) 建筑事業(yè)的發(fā)展也有一定的推動(dòng)作用。3.目前施工建設(shè)安全管理面臨的問(wèn)題 3.1 監(jiān)管欠到位

（1）國(guó)家制訂了比較詳細(xì)的安全管理方面的文件，不過(guò)一些建

設(shè)行政主管部門(mén)有的是因?yàn)橐庾R(shí)上松懈的問(wèn)題，有的是因?yàn)榻?jīng)費(fèi)上的 問(wèn)題，沒(méi)有加強(qiáng)這些方面的行動(dòng)，相應(yīng)措施不到位，管理上有漏洞。（2）在權(quán)力上，管理權(quán)和處罰權(quán)是分離的，這直接削弱了施工 建設(shè)安全管理的工作力度和效度。3.2 相關(guān)法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行力度不強(qiáng)

施工建設(shè)安全管理工作是一項(xiàng)繁瑣的系統(tǒng)管理工程，管理上務(wù)必 做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。國(guó)家在這項(xiàng)工程上出臺(tái)的法律 法規(guī)比較細(xì)且全面，對(duì)建筑工程各方的權(quán)利和義務(wù)做了相應(yīng)的規(guī)定，但仍有施工單位對(duì)違規(guī)行為抱有僥幸心理，由于某些特定的關(guān)系和原 因，行業(yè)管理部門(mén)對(duì)其違法行為執(zhí)法不嚴(yán)，嚴(yán)重制約了施工建設(shè)安全 的管理，成為當(dāng)前安全管理上的主要矛盾。3.3 現(xiàn)場(chǎng)各方在安全制度執(zhí)行時(shí)不協(xié)調(diào)

（1）施工企業(yè)在管理的思想上不夠重視，在安全檢查制度和教 育制度上不健全，執(zhí)行上也不能不折不扣的開(kāi)展。（2）目前，施工企業(yè)在勞務(wù)工的使用上大多是沒(méi)有組織的散

工、農(nóng)民工，這些從業(yè)人員缺乏最為基本的安全意識(shí)，據(jù)統(tǒng)計(jì)70%的 建筑施工事故都是由于違章指揮、違章作業(yè)和違反勞動(dòng)紀(jì)律所導(dǎo)致 的。

3.4 崗前培訓(xùn)流于形式

安全教育和崗前培訓(xùn)是提高施工從業(yè)人員安全意識(shí)，有效減少安

全事故的重要手段，不過(guò)目前的施工單位在這一方面做的不夠，加上民 工的流動(dòng)性大，有時(shí)一個(gè)工人同時(shí)在幾個(gè)工地，管理和培訓(xùn)難以落實(shí) 3.5 現(xiàn)場(chǎng)安全隱患的整改不及時(shí)

安全隱患來(lái)自于人和物兩方面，安全隱患極容易導(dǎo)致安全事故，安全隱患大多是由于安全員工作責(zé)任心不強(qiáng)導(dǎo)致的，對(duì)人的不安全行 為缺乏有效地控制，沒(méi)有嚴(yán)格的巡查糾錯(cuò)，安全流于口頭上的強(qiáng)調(diào)，沒(méi)有真正落實(shí)到工作中去，管理人員上的不重視和管理上到的不到位 必然留下安全隱患，造成事故的發(fā)生。施工建設(shè)安全管理措施探析

4.1 加大經(jīng)費(fèi)投入，落實(shí)安全施工條件

監(jiān)督施工單位加大安全措施專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的投入，并創(chuàng)設(shè)監(jiān)管條件確 保安全費(fèi)用被用于施工安全防護(hù)用具及設(shè)施的采購(gòu)更新上，真正地落 實(shí)好安全施工條件。4.2 建立并完善管理機(jī)制

對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)建筑施工，施工企業(yè)是負(fù)責(zé)安全生產(chǎn)的主體，沒(méi)有規(guī)矩 不成方圓，施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理應(yīng)建立企業(yè)法人、項(xiàng)目經(jīng)理、班組長(zhǎng)和 操作人員“四位一體”的安全管理機(jī)制。

作為企業(yè)的法人應(yīng)當(dāng)安全管理的宏觀宏觀層面上起到一定的作

用，其中包括建立健全的規(guī)章制度，對(duì)安全基礎(chǔ)建設(shè)抓好、抓牢，安 全上的經(jīng)費(fèi)投入要到位；作為項(xiàng)目安全生產(chǎn)管理第一責(zé)任者的項(xiàng)目經(jīng) 理，應(yīng)將強(qiáng)化組織的安全建設(shè)擺在首位，要行之有效地完成現(xiàn)場(chǎng)安 全管理的分工，將各級(jí)管理人員的崗位職責(zé)落到實(shí)處；作為企業(yè)安全 生產(chǎn)的前沿指揮者的班組長(zhǎng)，對(duì)本班組的安全生產(chǎn)有著直接的責(zé)任，嚴(yán)格按照安全標(biāo)準(zhǔn)和流程安排工作，在任務(wù)實(shí)施的過(guò)程中與作業(yè)人員 做好安全技術(shù)交底工作，將工前教育、工中檢查、工后講解的“三工 制”落到實(shí)處；操作人員整個(gè)流程的操作者，在安全生成中是最重要 的一環(huán)，要幫助其牢固地樹(shù)立“安全第一”的生產(chǎn)施工理念，杜絕違 章操作、野蠻施工，另外，在施工過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)隱患必須及時(shí)上 報(bào)，防患于未然。4.3 加強(qiáng)上崗安全教育

目前，施工企業(yè)在勞務(wù)工的使用上大多是沒(méi)有組織的散工、農(nóng)

民工，這些從業(yè)人員文化程度一般較低，甚至還有文盲，對(duì)工程建設(shè) 的認(rèn)識(shí)少，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)少，缺乏最為基本的安全意識(shí)，必須按照《建筑 工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》做好培訓(xùn)和教育工作，特別像架子工、電焊 工、塔吊司機(jī)、高空作業(yè)人員等特種作業(yè)人員必須嚴(yán)格配需和教育，待其取得從業(yè)資格證方可上崗。4.4 關(guān)鍵部位重點(diǎn)管理

雖然安全意識(shí)和措施的加強(qiáng)，物方面的隱患有所消除，但還是不 能掉以輕心，對(duì)于容易造成危險(xiǎn)的關(guān)鍵部位如重大危險(xiǎn)源、塔吊、卷 揚(yáng)機(jī)、攪拌機(jī)、大型鋼模板拆、裝、建筑物外圍防護(hù)、外架、挑架施 工用電、基坑開(kāi)挖與支護(hù)等等應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)控。5.結(jié)語(yǔ)

施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，要在實(shí)踐中 不斷地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出改進(jìn)措施，促使施工管理走上制度化、規(guī)范 化和科學(xué)化的發(fā)展軌道。

第五篇：房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)禮儀培訓(xùn)大綱

房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)禮儀培訓(xùn)大綱

說(shuō)明：

以“外塑形象、內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)、全面提升”為宗旨。作為房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售職員，尤其是高檔樓盤(pán)的一線(xiàn)銷(xiāo)售人員，其自身的行為不僅是個(gè)人素質(zhì)的體現(xiàn)，更是企業(yè)文化、管理水平、房產(chǎn)品位的表現(xiàn)。課程共分為三個(gè)部分：

第一部分：置業(yè)顧問(wèn)職業(yè)形象塑造：

第二部分：商務(wù)接待禮儀

第三部分：實(shí)戰(zhàn)攻略——素質(zhì)提升與溝通技巧

培訓(xùn)方式：

一、課堂講述

二、案例分析

三、頭腦風(fēng)暴

四、情景演練

五、短片播放

六、圖片展示

培訓(xùn)要求：

（1）場(chǎng)地面積稍微寬敞一些（以方便學(xué)員情景參與）；

（2）備有投影儀、音響設(shè)備、筆記本電腦。

培訓(xùn)程序：

需求了解—制定方案—方案反饋與確定—簽訂協(xié)議—上門(mén)培訓(xùn)—電話(huà)或網(wǎng)上答疑服務(wù)。

一、銷(xiāo)售人員素養(yǎng)形象標(biāo)準(zhǔn)

1.塑造健康向上的銷(xiāo)售形象

社交禮儀講座 互惠、平等、信用、相容??

事業(yè)人修養(yǎng)、職業(yè)道德觀、價(jià)格與自我價(jià)值、銷(xiāo)售人員不道德行為講評(píng)??

2.銷(xiāo)售待客——全面提升銷(xiāo)售人員素質(zhì)與技能訓(xùn)練

團(tuán)隊(duì)協(xié)作、團(tuán)隊(duì)溝通、溝通技巧、不同性格的客戶(hù)、面對(duì)客戶(hù)疑義、禮儀禁忌

客戶(hù)拒絕的原因與對(duì)策、銷(xiāo)售能力自我評(píng)估、銷(xiāo)售日記錄（客戶(hù)記錄本）、銷(xiāo)售人員語(yǔ)言表達(dá)能力、銷(xiāo)售人員寫(xiě)作能力??

3.銷(xiāo)售人員自查內(nèi)容——顧客看到的每一個(gè)細(xì)節(jié)都是你素養(yǎng)的展現(xiàn)

○個(gè)人儀容的塑造

發(fā)色、發(fā)型、指甲、皮膚、手、牙齒、鼻子和體毛、個(gè)人儀容保健、香水的使用??

○日常工作化妝

4.工作裝的選定與穿著禮儀——工服的選定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照?qǐng)F(tuán)隊(duì)，而不是銷(xiāo)售員自身

工服選定技巧、鞋襪穿著技巧、工牌佩帶技巧、飾物佩帶技巧

頭發(fā)修整技巧、個(gè)人衛(wèi)生修養(yǎng)、工作淡妝技巧??

二、銷(xiāo)售人員接待禮儀及電話(huà)禮儀訓(xùn)練

1.客戶(hù)接待服務(wù)技巧——體態(tài)正規(guī)、服務(wù)敬語(yǔ)的使用是減少與客戶(hù)不必要沖突的法寶

A、迎接客人的準(zhǔn)備工作、客人到訪(fǎng)的迎接工作、對(duì)來(lái)電咨詢(xún)的服務(wù)工作、對(duì)同行的接待服務(wù)、禮貌語(yǔ)言的使用要求談話(huà)技巧、前臺(tái)接待服務(wù)談話(huà)技巧、業(yè)務(wù)員接待談話(huà)技巧、讓客人等候時(shí)談話(huà)技巧、明確目的策劃開(kāi)場(chǎng)白、適當(dāng)贊美與幽默、道歉時(shí)談話(huà)技巧、為追訪(fǎng)做好準(zhǔn)備、??

B、主動(dòng)招呼客人、自我介紹、接待行為訓(xùn)練、滿(mǎn)足客人需求、積極推銷(xiāo)、全面掌握客戶(hù)資料、商務(wù)接待與追訪(fǎng)禮儀、商務(wù)招待、交談禁忌、與客戶(hù)簽單、傾聽(tīng)方式、成交時(shí)機(jī)選擇、成交的語(yǔ)言及方法、成交的語(yǔ)言選擇、十種有效的成交方法??

2.日常工作禮儀

稱(chēng)呼禮節(jié)、敬語(yǔ)服務(wù)、介紹禮節(jié)、握手禮節(jié)、鞠躬禮節(jié)、舉手禮節(jié)、助臂禮節(jié)、注目禮節(jié)、微笑禮儀、茶水遞送禮節(jié)、遞送禮儀、遞接名片禮節(jié)、入坐交談禮節(jié)、同乘電梯禮節(jié)、樣板間介紹禮節(jié)、簽約禮儀、插花禮儀、慶典禮儀、乘車(chē)禮節(jié)、??

3.服務(wù)業(yè)人員形體禮儀

○形體語(yǔ)言——您另一張無(wú)字的名片

非語(yǔ)言符號(hào)的作用、得體恰當(dāng)?shù)男误w語(yǔ)言能為你帶來(lái)成功

○儀態(tài)禮儀

站姿、坐姿、行姿、工作行禮、位置指示、交談體態(tài)、介紹禮儀??

○表情——心境的晴雨表

★ 學(xué)會(huì)服務(wù)微笑

4.電話(huà)禮儀與客戶(hù)追訪(fǎng)技巧

5.商務(wù)談判禮儀——語(yǔ)言能力及敬語(yǔ)使用的訓(xùn)練與考核

接待談判、價(jià)格談判、合同談判、訂金談判、??

三、銷(xiāo)售管理人員服務(wù)水平鑒定考核

1.項(xiàng)目定位與配套設(shè)施與發(fā)展商組織結(jié)構(gòu)

2.銷(xiāo)售員服務(wù)意識(shí)標(biāo)準(zhǔn)和素質(zhì)要求

3.接待管理流程、季度評(píng)選與日?？己?、技術(shù)交流、處理撞單與惡意掙單??

4.處理客戶(hù)投訴和疑難問(wèn)題的處理