第一篇：在建建筑物抵押及登記問題研究

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在建建筑物抵押及登記問題研究

王德響 深圳市住房和建設(shè)局

一、《物權(quán)法》出臺前有關(guān)在建工程抵押的法律規(guī)定

《物權(quán)法》出臺前，關(guān)于在建工程抵押的規(guī)定主要見于《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法解釋》及部門規(guī)章中，在建工程抵押登記方面的規(guī)定，主要見于《土地登記規(guī)則》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等部門規(guī)章之中。此外，上海、沈陽、福州等一些開展在建工程抵押登記的城市，也相應(yīng)制訂了一些在建工程抵押的規(guī)則和登記管理規(guī)定。

根據(jù)上述規(guī)定，在建工程必須符合以下條件：1．抵押人為主債務(wù)人；2．債權(quán)人為具有貸款經(jīng)營權(quán)的金融機(jī)構(gòu)；3．主債權(quán)的種類為貸款：4．擔(dān)保的貸款須用于在建工程的繼續(xù)建造：5．抵押人已經(jīng)合法取得了在建工程占用土地的使用權(quán)，且須依法將其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)一并抵押。

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二、《物權(quán)法》對在建工程抵押的規(guī)定

《物權(quán)法》對在建工程抵押的特殊規(guī)定在第 180條之中對于在建工程的稱謂，《物權(quán)法》沒有繼續(xù)采用《擔(dān)保法解釋》中的“在建工程”，而改稱為“在建建筑物”，使其在名稱和內(nèi)涵上更為準(zhǔn)確。

三、在建建筑物抵押存在的主要問題

在建建筑物標(biāo)的價值量巨大、修建周期長、資金流量大，涉及到銀行、承建商、預(yù)購人等多方利益，往往存在多方面問題。

(一)抵押權(quán)的受償順序

《合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋 16號)第1條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！庇纱丝闯?，工程款受償?shù)姆ǘ▋?yōu)先權(quán)絕對地優(yōu)先于抵押權(quán)，而無論抵押權(quán)登記與否、成立的時間是否在法定優(yōu)先權(quán)之前。財(cái)比復(fù)》還規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款受償權(quán)不得對抗買受人?！币虼?，法律咨詢s.yingle.com

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交付了全部或大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者的權(quán)益優(yōu)先于工程款，更優(yōu)先于抵押權(quán)人。根據(jù)《擔(dān)保法》第 56條的規(guī)定“拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)”。因此，土地管理部門收取有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓金的權(quán)利也優(yōu)先于銀行的在建建筑物抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。

此外，2001年新修訂的《稅收征收管理辦法》還規(guī)定了稅收優(yōu)先權(quán)，該優(yōu)先權(quán)在順序上優(yōu)先于抵押權(quán)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以開發(fā)項(xiàng)目占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)或在建建筑物提供抵押之前已經(jīng)拖欠稅款的，商業(yè)銀行在處置抵押物時就要受到限制，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)先于商業(yè)銀行處置并就處置價款優(yōu)先受償。

按照上述規(guī)定，在建建筑物的受償順序，首先是需向國家補(bǔ)繳的地價款、稅款，其次是善意的購房消費(fèi)者，再次是工程款，最后是抵押權(quán)人。

(二)在建建筑物抵押的風(fēng)險

1．抵押權(quán)人的風(fēng)險

對抵押權(quán)人銀行來說，最大的風(fēng)險就是地價款、稅款、工程款、善意

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購房者的優(yōu)先受償權(quán)問題。這些款項(xiàng)的優(yōu)先受償權(quán)因無須辦理登記手續(xù)，其受償額不屬公示信息，從而導(dǎo)致抵押權(quán)人對自己的風(fēng)險無法預(yù)測和控制。在建建筑物存在爛尾和完工后成為違法建筑的可能性是抵押權(quán)人面臨的另一風(fēng)險。

2．預(yù)購人的風(fēng)險

我國不少城市允許已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目辦理在建建筑物抵押，或允許辦理在建建筑物抵押登記后預(yù)售。這樣就存在預(yù)購人、抵押人、抵押權(quán)人、施工單位相互之間錯綜復(fù)雜的法律關(guān)系，給預(yù)購人帶來風(fēng)險。一方面，我國現(xiàn)行法律對于預(yù)購商品房備案的法律性質(zhì)還不夠明確，沒有賦予物權(quán)性質(zhì)，購房合同簽定后，預(yù)購人作為期房的債權(quán)人，與抵押權(quán)人同樣面臨工程款優(yōu)先受償問題。另一方面，因批準(zhǔn)預(yù)售時房屋尚未建成，缺少誠信的開發(fā)商很容易利用政府管理的漏洞，以更改房屋編號、標(biāo)識等手段，將已預(yù)售期房再行設(shè)定抵押、或?qū)⒁言O(shè)定抵押的期房隱瞞事實(shí)再行出售，使預(yù)購人蒙受損失。

3．登記機(jī)關(guān)的風(fēng)險

登記機(jī)關(guān)在辦理在建建筑物抵押登記時面臨的風(fēng)險主要源自三方面：首先是我國法律未明確規(guī)定房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記應(yīng)采取何種審查方式，登記機(jī)關(guān)在審查范圍上無法可依；其次是在建建筑物抵

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押登記涉及預(yù)售審批管理、預(yù)售款資金監(jiān)管、預(yù)購期房合同備案(有些地區(qū)已采用預(yù)告登記)和拆遷安置管理的銜接和協(xié)調(diào)，這使得登記過程比一般物權(quán)登記復(fù)雜很多，在實(shí)踐中容易出現(xiàn)失誤；再者，我國房地產(chǎn)市場起步晚，發(fā)展快，很多城市的房地產(chǎn)主管部門管理水平滯后，信息化程度不高，是在建建筑物抵押登記引發(fā)問題的又一隱患。雖然一些城市采用了商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)、在建工程抵押網(wǎng)上申報(bào)制度，但畢竟未普及，而且未形成系統(tǒng)的操作規(guī)范。

4．評估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險

《擔(dān)保法》第35條規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。而在建建筑物的價值是按照已投入的工料、人工和管理成本計(jì)算，還是按照其預(yù)期價值計(jì)算，法律沒有規(guī)定，導(dǎo)致在建建筑物抵押價值的確定成為難題。目前抵押當(dāng)事人雙方一般都會委托評估機(jī)構(gòu)評估，而不動產(chǎn)估價規(guī)范也未對在建建筑物評估規(guī)則作出明確規(guī)定，所以評估機(jī)構(gòu)在評估實(shí)務(wù)中不知采取何種方法和路線，不得不對其出具的評估報(bào)告承擔(dān)一定的法律風(fēng)險。

(三)抵押物設(shè)定抵押的范圍(抵押權(quán)的客體)界定

首先，對于在建建筑物，抵押時是以規(guī)劃設(shè)計(jì)的工程全部還是僅以已完工部分作為抵押物，目前理論界和各地登記操作實(shí)務(wù)中均未統(tǒng)一。

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一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押設(shè)定后新增的建筑物不屬于抵押物，在建建筑物抵押范圍應(yīng)為抵押時已完工、且雙方約定為抵押物的部分?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》(下稱《抵押辦法》)將抵押物界定為“以合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)”，北京、廣州、成都、福州等城市也將抵押范圍界定為已完工部分。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建建筑物抵押物應(yīng)為包含尚未完工部分在內(nèi)的項(xiàng)目整體，持這種觀點(diǎn)的如上海市。本人比較贊同第二種觀點(diǎn)，即以在建建筑物整體作為抵押物。理由是：1．在建建筑物抵押權(quán)帶有一定期權(quán)性質(zhì)，不完全等同于一般房地產(chǎn)抵押；2．房地產(chǎn)項(xiàng)目在整體建成前，根本無法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)擔(dān)保功能所需實(shí)際控制的經(jīng)濟(jì)價、值；3．已完工部分不一定具備獨(dú)立使用功能。

其次，對于建設(shè)用地使用權(quán)，抵押范圍是整宗土地還是僅包括建筑物已完工部分所分?jǐn)偟耐恋胤蓊~，同樣存在兩種做法。一些地區(qū)將在建建筑物已完工部分所分?jǐn)偟耐恋胤蓊~視為抵押物，如四川省建委1999年《關(guān)于加強(qiáng)城市房地產(chǎn)在建工程抵押和預(yù)購商品房抵押管理工作的通知》規(guī)定“申請?jiān)诮üこ痰盅簳r，在建工程占用范圍內(nèi)的土地面積及價值應(yīng)按抵押建筑面積在工程總建筑面積的所占比例進(jìn)行分?jǐn)?，不得將該在建工程占用范圍?nèi)的全部土地列入抵押范圍”。而上海市的做法是以整宗土地不可分割地作為抵押物。本人比較贊同上海市的做法。從法律上說，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對土地使用權(quán)屬于共有關(guān)系，按房屋面積比例對土地進(jìn)行份額分?jǐn)偟淖龇?，不符合土地使用?guī)律，法律咨詢s.yingle.com

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其分?jǐn)偟姆蓊~在充當(dāng)?shù)盅何飼r無法在實(shí)地得以體現(xiàn)，或者處分部分土地將影響該宗地的整體功能，所以不具備實(shí)際意義。

當(dāng)然，在法律無明確規(guī)定的情況下，登記機(jī)構(gòu)最好要求抵押雙方當(dāng)事人在抵押合同中約定抵押客體的范圍。如廣州市房地產(chǎn)交易登記中心就要求在建建筑物抵押登記申請人提交申請材料時，要對抵押部分作明確表述，如表述不夠明確，需在報(bào)建平面設(shè)計(jì)圖上用紅筆圈定抵押部位并由抵押雙方加蓋公章認(rèn)可。

(四)抵押期間的抵押物預(yù)售問題

《物權(quán)法》第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！痹趯?shí)際操作中，開發(fā)商往往將已抵押的在建建筑進(jìn)行預(yù)售，登記機(jī)構(gòu)在辦理在建建筑抵押后應(yīng)注意預(yù)售情況的變化。預(yù)售需要抵押權(quán)人同意，對預(yù)售的商品房應(yīng)要求開發(fā)商及時備案，按照購房者的申請及時辦理預(yù)告登記和商品房抵押預(yù)告登記，對已售部分及時辦理變更登記，避免登記權(quán)利交叉。在實(shí)踐中，有的開發(fā)商隱瞞已辦理在建建筑抵押的情況，將抵押房屋賣給購房人，對此，購房人可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

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四、在建建筑物抵押登記工作的難點(diǎn)及對策

(一)在建建筑物抵押登記性質(zhì)的界定

學(xué)界對在建建筑物抵押權(quán)登記性質(zhì)的理解存在兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于正在建造的建筑物尚沒有辦理所有權(quán)初始登記，設(shè)定抵押時只能辦理預(yù)告登記，待房屋建造完成并辦理初始登記后，再將抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建建筑物抵押權(quán)登記屬于本登記而非預(yù)告登記，理由在于：首先，《物權(quán)法》第187條將建筑物抵押和正在建造的建筑物抵押一并規(guī)定為“應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記”，所以以在建建筑設(shè)定抵押權(quán)就是一般抵押權(quán)。其次，如果認(rèn)為在建建筑抵押登記辦理的是預(yù)告登記，則意味著債權(quán)人享有的仍然是請求權(quán)，盡管此種請求權(quán)的效力比普通的債權(quán)請求權(quán)更為強(qiáng)大，但仍非擔(dān)保物權(quán)，對于接受在建建筑抵押的債權(quán)人不利。筆者贊同第二種觀點(diǎn)?！斗课莸怯涋k法》已將在建工程抵押歸入抵押權(quán)登記一節(jié)，并在第59條中規(guī)定：“以在建工程設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記”。

(二)如何判定在建建筑物的合法性

現(xiàn)實(shí)中，由于種種原因，在建建筑物可能屬于違法建筑，建設(shè)單位通

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過改變設(shè)計(jì)施工、超建、改建造成建筑物部分違法的現(xiàn)象時常發(fā)生。抵押登記時，應(yīng)當(dāng)從兩個方面判斷抵押的在建建筑物是否屬于違法建筑：

一是土地權(quán)利來源應(yīng)當(dāng)合法，且權(quán)利人已辦理土地權(quán)利登記取得土地權(quán)利證書。根據(jù)《物權(quán)法》第139條的規(guī)定，土地使用權(quán)證書是抵押人已合法地取得了該建設(shè)用地使用權(quán)的證明，故應(yīng)當(dāng)作為登記申請的要件。二是建筑物取得政府的行政許可，按合法程序興建。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，凡是新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向規(guī)劃行政主管部門申請，由規(guī)劃行政主管部門根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是在建建筑物建設(shè)是否合法的標(biāo)志，應(yīng)當(dāng)作為辦理在建建筑物抵押的要件之一?！斗课莸怯涋k法》第60條規(guī)定：“申請?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：……(五)建設(shè)用地使用權(quán)證書或者記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書；(六)建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，等于采納了這一觀點(diǎn)。

而對于建筑物抵押后，在建設(shè)過程中改變設(shè)計(jì)施工導(dǎo)致的建筑物部分違法現(xiàn)象，登記機(jī)構(gòu)則很難發(fā)現(xiàn)和判斷，建議要求抵押雙方當(dāng)事人在抵押合同中設(shè)定相應(yīng)條款，自行承擔(dān)責(zé)任。

(三)在建建筑物竣工后轉(zhuǎn)正式抵押時的登記順位問題

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第一種觀點(diǎn)主張，項(xiàng)目初始登記完成后，應(yīng)當(dāng)注銷在建建筑物抵押登記，重新辦理正式抵押登記，抵押登記起始日期以新登記設(shè)立時起算，等于改變了原在建建筑物抵押的順位，如《抵押辦法》第34條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記”。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建建筑物抵押期間竣工的，不應(yīng)當(dāng)要求重新辦理抵押登記，而應(yīng)該將原在建建筑物的抵押登記直接轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記，保留原在建建筑物抵押的順位。理由是：1．抵押權(quán)的主體并未發(fā)生變化。除非發(fā)生債權(quán)或抵押物轉(zhuǎn)讓，在建建筑物完工后，抵押人和抵押權(quán)人并未發(fā)生變化。2．抵押權(quán)客體未發(fā)生變化。3．主債權(quán)合同和抵押合同都未發(fā)生變化。4．抵押權(quán)效力未發(fā)生變化。5．能夠確保抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。

《房屋登記辦法》第62條采納了第二種觀點(diǎn)。北京市國土資源局在其《關(guān)于在建工程抵押登記有關(guān)問題的通知》第8條中也做了類似規(guī)定。

(四)在建建筑物設(shè)定抵押須具備的條件

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《物權(quán)法》第180條規(guī)定正在建造的建筑物可以抵押，但未規(guī)定在建建筑物抵押時應(yīng)當(dāng)具備什么樣的條件。那么，在建建筑物是領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后就可抵押，還是要建設(shè)到一定程度才可抵押，現(xiàn)實(shí)中存在爭議。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第47條的規(guī)定，抵押人只要領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，不管是否開工，都視為有效抵押。而根據(jù)《抵押辦法》第2條的規(guī)定：“地上無房屋(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法”，必須要有建筑物方可抵押，但又未對在建建筑物抵押時的建設(shè)進(jìn)度或投資比例做出具體要求?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的”，設(shè)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。筆者認(rèn)為，在建建筑物抵押時應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓基本條件。為實(shí)現(xiàn)債權(quán)目的可對抵押物以轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行處分是抵押合意成立的前提，如抵押物不具備變現(xiàn)能力，抵押權(quán)只不過是一紙空文、無法兌現(xiàn)，要求在建建筑物抵押時須完成《城市房地產(chǎn)管理法》所規(guī)定的開發(fā)投資總額的 25％以上，正是貫徹了這個基本原則。《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》第22條、《沈陽市城市在建工程抵押管理辦法》第11條以及深圳市的房地產(chǎn)登記操作規(guī)程都有這方面的規(guī)定。對于依法獲批但尚未建造的建筑物，則主張直接由土地登記部門辦理土地使用權(quán)抵押登記。

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(五)登記機(jī)構(gòu)是否需要審查抵押貸款的用途及抵押權(quán)人性質(zhì)

按照《抵押辦法》規(guī)定，在建建筑物抵押的目的是抵押人為取得在建建筑物繼續(xù)建造資金的貸款，抵押人不可將貸款用作其他目的，且抵押權(quán)人必須是有貸款經(jīng)營權(quán)的金融機(jī)構(gòu)。

筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》并未規(guī)定這兩個限制，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《物權(quán)法》的精神，不應(yīng)審查此事項(xiàng)。理由是：1．從法律的效力層次來說，《抵押辦法》僅是一個部門規(guī)章，且出臺時間在《物權(quán)法》之前，效力低于《物權(quán)法》。2．從實(shí)踐角度來說，《抵押辦法》對在建建筑物抵押所設(shè)立的幾個條件，已不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?，F(xiàn)代民商法趨向貫徹效益原則，已逐漸放棄了傳統(tǒng)民法注重對物的實(shí)物支配、注重財(cái)產(chǎn)歸屬的做法，轉(zhuǎn)而注重財(cái)產(chǎn)價值形態(tài)的支配和利用。且抵押貸款目的和用途屬當(dāng)事人之間的民事行為，抵押權(quán)人自然會把握，對在建建筑物抵押貸款用途等設(shè)置限制已不符合現(xiàn)代立法精神。此外，登記實(shí)務(wù)中還要注意審查土地使用權(quán)出讓合同對建筑物抵押有無特殊的限制性條款，建筑物所占用土地的權(quán)利來源(劃撥、出讓、租賃等)，以及到現(xiàn)場查看在建建筑物的現(xiàn)狀等。

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第二篇：如何辦理在建工程抵押登記

如何辦理在建工程抵押登記

1、項(xiàng)目名稱：在建工程抵押登記

2、設(shè)立依據(jù)：(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國物權(quán)法》；（3）《房屋登記辦法》。

3、申報(bào)材料：（1）房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)調(diào)查表；（2）房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)申請表；（3）產(chǎn)權(quán)人身份證：如法人，需提交營業(yè)執(zhí)照（或機(jī)構(gòu)代碼證）以及法人代表身份證，核對原件，收復(fù)印件（4）擔(dān)保合同（抵押合同）；（5）借款合同（屬最高額抵押的，則不需此合同）；

（6）土地使用證原件；（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件，建設(shè)用規(guī)劃許可證原件；建設(shè)工程施工許可證原件；（8）評估報(bào)告書原件；或提交由抵押權(quán)人與抵押人簽訂的房地產(chǎn)價值協(xié)商議定書；（9）如已辦理過預(yù)售的，需提交預(yù)售備案總表；（10）施工進(jìn)度與已投入工程資金表（11）計(jì)委批文；（12）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必需的其他文件資料。

4、審批標(biāo)準(zhǔn)和文件(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國物權(quán)法》；(3)《房屋登記辦法》。

5、辦理程序：產(chǎn)權(quán)人申請登記→查詢檔案→詢問并受理→初審→復(fù)審→審批→打證繕證→記載于登記簿→收費(fèi)發(fā)證

6、承諾期限：10個工作日

7、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、發(fā)改價格[2008]924號。

8、辦理人員：房產(chǎn)管理局辦證大廳抵押辦

第三篇：如何辦理在建工程抵押登記

如何辦理在建工程抵押登記

1、項(xiàng)目名稱：在建工程抵押登記

2、設(shè)立依據(jù)：(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國物權(quán)法》；（3）《房屋登記辦法》。

3、申報(bào)材料：（1）房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)調(diào)查表；（2）房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)申請表；（3）產(chǎn)權(quán)人身份證：如法人，需提交營業(yè)執(zhí)照（或機(jī)構(gòu)代碼證）以及法人代表身份證，核對原件，收復(fù)印件（4）擔(dān)保合同（抵押合同）；（5）借款合同（屬最高額抵押的，則不需此合同）；（6）土地使用證原件；（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件，建設(shè)用規(guī)劃許可證原件；建設(shè)工程施工許可證原件；（8）評估報(bào)告書原件；或提交由抵押權(quán)人與抵押人簽訂的房地產(chǎn)價值協(xié)商議定書；（9）如已辦理過預(yù)售的，需提交預(yù)售備案總表；（10）施工進(jìn)度與已投入工程資金表（11）計(jì)委批文；（12）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必需的其他文件資料。

4、審批標(biāo)準(zhǔn)和文件(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國物權(quán)法》；(3)《房屋登記辦法》。

5、辦理程序：產(chǎn)權(quán)人申請登記→查詢檔案→詢問并受理→初審→復(fù)審→審批→打證繕證→記載于登記簿→收費(fèi)發(fā)證

6、承諾期限：10個工作日

7、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、發(fā)改價格[2008]924號。

8、辦理人員：房產(chǎn)管理局辦證大廳抵押辦

在建工程抵押與優(yōu)先受償哪個“先”

2006年，某建設(shè)工程有限公司中標(biāo)承建某科研公司的研發(fā)中心大廈，合同總標(biāo)的額2700萬元。工程建設(shè)過程中，科研公司多次以資金周轉(zhuǎn)困難等理由拖欠應(yīng)付的工程款，2007年10月，科研公司向當(dāng)?shù)啬炽y行申請了1500萬元的貸款，并以在建的研發(fā)中心大廈為這筆貸款設(shè)置了抵押。

案情經(jīng)過

2006年，某建設(shè)工程有限公司中標(biāo)承建某科研公司的研發(fā)中心大廈，合同總標(biāo)的額2700萬元。工程建設(shè)過程中，科研公司多次以資金周轉(zhuǎn)困難等理由拖欠應(yīng)付的工程款，2007年10月，科研公司向當(dāng)?shù)啬炽y行申請了1500萬元的貸款，并以在建的研發(fā)中心大廈為這筆貸款設(shè)置了抵押。

研發(fā)中心大廈工程竣工后，建設(shè)公司在多次索要工程款無果的情況下，將科研公司起訴至法院，要求其支付拖欠的工程款項(xiàng)1735萬元，并要求對研發(fā)中心大廈在上述款項(xiàng)范圍內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)。某銀行聞訊后，也向法院提出了訴訟，要求某科研公司償還到期的貸款，并要求對某研發(fā)中心大廈行使抵押權(quán)。這樣一來，建設(shè)公司的優(yōu)先受償權(quán)就與銀行的抵押權(quán)打起了擂臺，二者的權(quán)利哪個更為“優(yōu)先”呢？

何謂在建工程及其抵押

在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，同時滿足了銀行與業(yè)主企業(yè)的需求，在融資市場中被大量采用。雖被廣泛使用，但相關(guān)配套法律卻存在缺失：1995年版的《擔(dān)保法》并未對在建工程抵押作出規(guī)定；雖然在原建設(shè)部于1997年出臺的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中對在建工程抵押作了明確的規(guī)定、設(shè)定了一些條件，但由于其屬于部門規(guī)章，法律位階較低，在《合同法》出臺后，其無法作為法院認(rèn)定抵押合同是否有效的依據(jù)。

2000年12月，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》中第四十七條對這一問題進(jìn)行了規(guī)范，該條款規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！痹摋l解釋正式確立了在建工程抵押的合法性。因此，上述案例中的科研公司以在建工程為抵押向某銀行貸款的行為是有效的。

何謂優(yōu)先受償

而優(yōu)先受償權(quán)，指的是某種特殊債權(quán)的效力優(yōu)先于一般的債權(quán)，能在一般債權(quán)之前先得到滿足。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是指承包人對于建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)是我國《合同法》第二百八十六條，該條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！睆纳鲜鲆?guī)定來看，工程優(yōu)先受償權(quán)有3個特點(diǎn)：1.承包人為建設(shè)工程的增值付出了對價，無須對建筑物存在實(shí)際占據(jù)，在這一點(diǎn)有別于留置權(quán)；2.無須登記就取得優(yōu)先權(quán)利，這不同于抵押權(quán)；3.這種權(quán)利效力是法定的，無須得到雙方的合意。由以上分析可以看出，上述案例中，建設(shè)公司所主張的工程優(yōu)先受償權(quán)是成立的。

當(dāng)在建工程抵押權(quán)與工程優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生競合時，應(yīng)當(dāng)先實(shí)現(xiàn)哪一種權(quán)利呢？近幾年，一些地方的人民法院在審理案件實(shí)踐中遇到這一問題時也認(rèn)為難以把握，于是專門向最高人民法院進(jìn)行了請示，最高人民法院于2002年6月作出了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》），其中第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ涸谧鞒鲞@樣的規(guī)定時主要是基于以下考慮：第一，在發(fā)包人拖欠的工程價款中，相當(dāng)一部分是承包人應(yīng)當(dāng)支付給其工作人員的工資和其他勞務(wù)費(fèi)用。根據(jù)民事訴訟法和其他相關(guān)法律的規(guī)定，法律應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)工人工資和其他勞動報(bào)酬，故認(rèn)定承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，符合法律保護(hù)勞動者利益的宗旨；第二，長期以來，建筑市場出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的拖欠工程款問題，《合同法》所規(guī)定的“承包人享有優(yōu)先受償權(quán)”這一法律制度在一定程度上就是為了解決這一問題，如果否定承包人的受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，則與促進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展、保護(hù)承包人合法權(quán)益的立法目的不相符；第三，按照合同的定義，工程建設(shè)合同屬于承攬合同，而在一般的承攬過程中，動產(chǎn)的承攬人可以享有留置權(quán)，且此種留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，那么在建設(shè)工程承包中，由于承包人的優(yōu)先受償權(quán)實(shí)際上類似于留置權(quán)，從這個意義上說，受償權(quán)也應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。此外，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)產(chǎn)生的時間先后順序不能決定哪種權(quán)利更優(yōu)先，無論何時，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)必然優(yōu)先于抵押權(quán)。所以，在上述的案例中，建設(shè)公司的請求符合法律規(guī)定。

需要注意的是，《批復(fù)》在明確建筑企業(yè)工程優(yōu)先受償權(quán)的同時，也對該項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行了一些限制：首先，建筑企業(yè)提出權(quán)利主張?jiān)跁r間上有限制，《批復(fù)》第四條規(guī)定，“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算”，也就是說，承包人一旦超過了上述六個月的期限就等于主動放棄了此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)；其次，建筑企業(yè)在優(yōu)先受償范圍上有限制，《批復(fù)》第三條規(guī)定，“建設(shè)工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失”，也就是說，除了以上列明的直接費(fèi)用外，其他的損失不能享受優(yōu)先權(quán)；第三，當(dāng)消費(fèi)者交付了購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)時，建筑企業(yè)就該商品房所享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗購房的消費(fèi)者。

因此，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是法律賦予建筑企業(yè)的一項(xiàng)權(quán)利。各建筑企業(yè)都應(yīng)當(dāng)熟知并掌握這一權(quán)利，在業(yè)主拖欠工程款時，一定要善于使用這項(xiàng)權(quán)利來追索工程款，以確保實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。

在建工程抵押登記辦理

如果工程未完成卻因?yàn)橘Y金短缺問題需要進(jìn)行抵押，那么該在建工程的抵押登記如何辦理呢?有什么條件要求?在建工程抵押登記需要準(zhǔn)備哪些材料?詳細(xì)內(nèi)容請看本文介紹：

一、在建工程抵押登記辦理的程序?yàn)椋菏芾怼鯇彙藴?zhǔn)→記載于登記簿→發(fā)證→立卷歸檔。

二、在建工程抵押登記的條件要求：

(一)合法擁有房地產(chǎn)權(quán)并無產(chǎn)權(quán)爭議;

(二)已取得房地產(chǎn)權(quán)利證書或房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)已經(jīng)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)備案;

(三)房地產(chǎn)無查封等限制房地產(chǎn)權(quán)利的情況;

(四)抵押人與抵押權(quán)人已簽定債權(quán)合同和抵押合同;

(五)其他相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性條件。

三、在建工程抵押登記辦理需要哪些材料：

(一)房地產(chǎn)抵押登記申請表;

(二)申請人身份證明：

(1)屬個人的，提供身份證明：內(nèi)地人士提供身份證，無身份證的，可提供有效軍人身份證件、中國護(hù)照等身份證明;未滿16周歲的未成年人可提供戶口簿;港澳人士提供香港、澳門特別行政區(qū)身份證或者來往內(nèi)地通行證;臺灣人士提供來往大陸通行證或者旅行證或者身份證;境外人士提供護(hù)照。

(2)內(nèi)地法人或其他組織提供工商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證或其他登記證明、法定代表人或負(fù)責(zé)人證明;境外(包括港、澳、臺)法人或其他組織提供經(jīng)公證或見證的登記證明。

(3)單位授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書及委托代理人個人身份證明;個人授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書及委托代理人個人身份證明。

(4)未成年人的監(jiān)護(hù)人代為申請房地產(chǎn)登記的，還需提供監(jiān)護(hù)人關(guān)系證明材料及監(jiān)護(hù)人的身份證明。

(三)債權(quán)合同和抵押合同：

1、一般抵押登記的，提供借款合同(主合同)和抵押合同;

2、最高額抵押登記的，提供一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同和最高額抵押合同;

(四)《房地產(chǎn)證》或《深圳市房地產(chǎn)買賣合同書(預(yù)售)》;

(五)下列情形還應(yīng)當(dāng)提交：

1、共同共有房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交共有人同意的書面文件(或者共同申請);

2、非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，提交其主管部門同意抵押的文件;

3、以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)或者以協(xié)議方式取得的高新區(qū)土地使用權(quán)和建筑物申請抵押登記的，應(yīng)當(dāng)提交土地主管部門同意抵押的批準(zhǔn)文件;

4、抵押擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額超過房地產(chǎn)登記價的，按照規(guī)定提交議價協(xié)議書;

5、屬抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)預(yù)告登記證明;

6、申請人為未成年人的，由其監(jiān)護(hù)人代為申請并出具為未成年人利益而處分其房地產(chǎn)權(quán)利的公證書;

7、房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)的，提供原抵押權(quán)人同意抵押的書面意見。

8、有委托的還應(yīng)提交委托證明文件及受托人身份證明復(fù)印件;

(六)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他材料。

在建工程抵押標(biāo)的只能是已建成部分（四川 劉守君）《物權(quán)法》第180條規(guī)定，正在建造的建筑物可以作為抵押財(cái)產(chǎn)，質(zhì)言之，在建工程可以作為抵押標(biāo)的。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第59條、第60條和第61條分別對在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記和在建工程抵押權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的辦理作了規(guī)定。但對在建工程抵押標(biāo)的只是已完工部分，還是包括未完工部分(將來完工部分)，《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》都沒有明確規(guī)定。

在《物權(quán)法》生效前頒布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》，對在建工程抵押標(biāo)的只是已完工部分，還是包括未完工部分，也沒有明確規(guī)定。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定：“預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”；第28條規(guī)定：“抵押合同應(yīng)當(dāng)載明已完工的工作量和工程量?！睋?jù)此可知：

1、在建工程抵押有別于預(yù)購商品房貸款抵押；

2、作為在建工程抵押的標(biāo)的物包含依法取得的土地使用權(quán)和在建工程的投入資產(chǎn)，筆者認(rèn)為，在建工程的投入資產(chǎn)就是應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明的已完工的工作量和工程量，換言之，在建工程的投入資產(chǎn)是已經(jīng)建成的部分。因此，在建工程抵押是一種不同于預(yù)購商品房貸款抵押的一種抵押方式，其標(biāo)的物是依法取得的土地使用權(quán)和已經(jīng)建成的建筑物。本文所稱在建工程抵押，不包括預(yù)購商品房抵押。

但是，在司法實(shí)務(wù)中，《擔(dān)保法司法解釋》第 47條規(guī)定“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！睋?jù)此可知：

1、有房屋登記機(jī)構(gòu)在在建工程抵押登記實(shí)務(wù)中，將建筑物的未完工部分認(rèn)定為抵押標(biāo)的并辦理了抵押登記；

2、在訴訟中，未完工的建筑物作為在建工程抵押標(biāo)的，如果辦理了在建工程抵押權(quán)登記，將會得到人民法院的支持。

那么，在建工程抵押標(biāo)的究竟含不含未完工的部分呢?

從國外的立法看，在建工程未完工部分屬于未來物(或稱將來財(cái)產(chǎn))，對其能否作抵押標(biāo)的，主要有三種情況：一是許可作抵押標(biāo)的，如美國《統(tǒng)一商法典》第9—204(1)條規(guī)定，擔(dān)保合同可以規(guī)定以將來取得的擔(dān)保物作為擔(dān)保合同中全部或部分債務(wù)的擔(dān)保；二是不許可作抵押標(biāo)的，如《意大利民法典》第2823條規(guī)定，僅自未來物存在時起，對該物未來物的抵押權(quán)登記方有效；三是以不許可作抵押標(biāo)的為原則，以許可作抵押標(biāo)的為例外，如《法國民法典》第2310條規(guī)定，就將來的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。但如債務(wù)人現(xiàn)有的并可自由處分的財(cái)產(chǎn)不足以擔(dān)保債權(quán)的清償時，債務(wù)人得在承認(rèn)此種不足時，同意將以后取得的財(cái)產(chǎn)陸續(xù)供抵押之用?？梢?，在民事立法發(fā)達(dá)，社會誠信度高的國家，關(guān)于在建工程的未完工部分能否作抵押標(biāo)的，法律的規(guī)定上也存在較大的差異。

筆者結(jié)合我國民事立法相對滯后，社會誠信度不高的現(xiàn)實(shí)，試從以下二個方面探析在建工程的未完工部份能否作抵押標(biāo)的。

1、從民法理論上看，按《物權(quán)法》的規(guī)定，在建工程抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的一種，《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)標(biāo)的物的規(guī)定也適用于在建工程抵押權(quán)。

(1)《物權(quán)法》第2條規(guī)定，物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。物權(quán)法上，物權(quán)的客體只能是物，而且是特定物，而不能是思想或其他無形的物。物權(quán)支配的對象是具體的物，即有體物①。有體物實(shí)際上是能夠?yàn)槿藗兛吹靡?、摸得著的?cái)產(chǎn)，一般來說，有體物通常也是指已經(jīng)客觀存在的財(cái)產(chǎn)②。因此，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的物也只能是已經(jīng)客觀存在的財(cái)產(chǎn)，即已完工部分。

(2)抵押權(quán)是直接支配抵押物的交換價值的定限物權(quán)，抵押權(quán)標(biāo)的必須具有交換價值，換言之，具有交換價值的標(biāo)的才可以依法轉(zhuǎn)讓給他人，所有權(quán)人才可以在標(biāo)的上為他人設(shè)定抵押權(quán)，并為因變價抵押物而行使抵押權(quán)創(chuàng)造條件?？紤]到就將來不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，因抵押權(quán)為存在于特定物上的權(quán)利，將來不動產(chǎn)尚未實(shí)際存在，抵押權(quán)不具有支配抵押物的實(shí)際效果，因此，即使許可以將來不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，其仍須等到該不動產(chǎn)實(shí)際存在時才能生效，可見其實(shí)際意義不大③。故作為不動產(chǎn)的在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。

2、從法律和規(guī)章條文上看，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的物是已完工部分，還是包含未完工部分，雖沒有明確規(guī)定，但從法律和規(guī)章條文的含義中，應(yīng)當(dāng)理解為只是已完工部分。

(1)《擔(dān)保法》第39條和《物權(quán)法》第185條規(guī)定，抵押合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含抵押物的數(shù)量。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第9條和《房屋登記簿管理試行辦法》第8條的規(guī)定，建筑物作為抵押標(biāo)的，確定其數(shù)量的方式有幢、層、套、間、建筑面積等具體的、有形的或量化的方式，按幢、層、套、間確定建筑物的數(shù)量，建筑物應(yīng)當(dāng)已經(jīng)完工，否則，構(gòu)不成幢、層、套、間，數(shù)量也無法確定；按建筑面積確定建筑物的數(shù)量，依《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T17986-2000)8．1．2“房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。”質(zhì)言之，建筑物不僅要完工，且層高不低于2．2米，否則，不能計(jì)算建筑面積，亦不能確定建筑物的數(shù)量。故在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。

(2)《擔(dān)保法》第53條和《物權(quán)法》第195條規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價抵債，變賣、拍賣變現(xiàn)，質(zhì)言之，抵押物須滿足上市交易的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于房屋建設(shè)工程的，須完成投資總額的25％以上。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。筆者據(jù)此認(rèn)為，如果投資額達(dá)到總投資額25％的底限時，地上沒有建筑物，雖然滿足房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，但只是純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不是在建工程轉(zhuǎn)讓。投資額達(dá)到總投資額25％，且地上存在未完工的建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，才是法定的在建工程轉(zhuǎn)讓。所以，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。

在建工程抵押是不是房產(chǎn)與土地分別辦理抵押登記

你好。一般來說是一并辦理。詳細(xì)建議你直接咨詢相關(guān)部門。

第四篇：湖北襄陽辦理在建工程抵押登記

在建工程抵押登記

1、分類：房產(chǎn)管理

2、事項(xiàng)名稱：在建工程抵押登記

3、實(shí)施機(jī)關(guān)：房屋產(chǎn)權(quán)與市場管理處

4、法律依據(jù)：《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《房屋登記辦法》、《抵押管理辦法》建設(shè)部（建設(shè)部令168號）等相關(guān)法律、法規(guī)

5、申報(bào)材料：

（1）填寫《襄陽市在建工程抵押登記申請表》。

（2）《開發(fā)單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》；(復(fù)印件)

（3）《抵押合同》；（原件）

（4）《借款合同》（原件）

（5）《國有土地使用證》；(原件、復(fù)印件 各一份)

（6）《建設(shè)工程施工許可證》；(原件、復(fù)印件 各一份)

（7）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（原件）

（8）《用地規(guī)劃許可證》

（9）其他必要材料：房屋平面示意圖、可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料、工程形象進(jìn)度說

明、無拖欠工程款證明、委托書及經(jīng)辦人身份證、法人代表身份證、董事會同意抵押證明及公司章程等。

6、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：他項(xiàng)權(quán)登記費(fèi)：住宅：80元／套；非住宅：550元／件

7、收費(fèi)依據(jù)：發(fā)改價格【2008】924號

8、辦理流程：

（1）申請；

（2）受理；

（3）審核；

（4）記載于登記簿；

（5）發(fā)證

9、辦公地址：襄陽市行政服務(wù)中心四樓房管局窗口。

10、聯(lián)系電話：375706011、關(guān)鍵詞：房管局、在建工程抵押登記、審批

第五篇：如何辦理在建工程抵押登記

1、項(xiàng)目名稱：在建工程抵押登記

2、設(shè)立依據(jù)：(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國物權(quán)法》；（3）《房屋登記辦法》。

3、申報(bào)材料：（1）房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)調(diào)查表；（2）房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)申請表；（3）產(chǎn)權(quán)人身份證：如法人，需提交營業(yè)執(zhí)照（或機(jī)構(gòu)代碼證）以及法人代表身份證，核對原件，收復(fù)印件（4）擔(dān)保合同（抵押合同）；（5）借款合同（屬最高額抵押的，則不需此合同）；（6）土地使用證原件；（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件，建設(shè)用規(guī)劃許可證原件；建設(shè)工程施工許可證原件；（8）評估報(bào)告書原件；或提交由抵押權(quán)人與抵押人簽訂的房地產(chǎn)價值協(xié)商議定書；（9）如已辦理過預(yù)售的，需提交預(yù)售備案總表；（10）施工進(jìn)度與已投入工程資金表（11）計(jì)委批文；（12）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必需的其他文件資料。

4、審批標(biāo)準(zhǔn)和文件(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國物權(quán)法》；(3)《房屋登記辦法》。

5、辦理程序：產(chǎn)權(quán)人申請登記→查詢檔案→詢問并受理→初審→復(fù)審→審批→打證繕證→記載于登記簿→收費(fèi)發(fā)證

6、承諾期限：10個工作日

7、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、發(fā)改價格[2008]924號。

8、辦理人員：房產(chǎn)管理局辦證大廳抵押辦

在建工程抵押登記辦理

一、在建工程抵押登記辦理的程序?yàn)椋菏芾怼鯇彙藴?zhǔn)→記載于登記簿→發(fā)證→立卷歸檔。

二、在建工程抵押登記的條件要求：

(一)合法擁有房地產(chǎn)權(quán)并無產(chǎn)權(quán)爭議;

(二)已取得房地產(chǎn)權(quán)利證書或房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)已經(jīng)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)備案;

(三)房地產(chǎn)無查封等限制房地產(chǎn)權(quán)利的情況;

(四)抵押人與抵押權(quán)人已簽定債權(quán)合同和抵押合同;

(五)其他相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性條件。

三、在建工程抵押登記辦理需要哪些材料：

(一)房地產(chǎn)抵押登記申請表;

(二)申請人身份證明：

(1)屬個人的，提供身份證明：內(nèi)地人士提供身份證，無身份證的，可提供有效軍人身份證件、中國護(hù)照等身份證明;未滿16周歲的未成年人可提供戶口簿;港澳人士提供香港、澳門特別行政區(qū)身份證或者來往內(nèi)地通行證;臺灣人士提供來往大陸通行證或者旅行證或者身份證;境外人士提供護(hù)照。

(2)內(nèi)地法人或其他組織提供工商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證或其他登記證明、法定代表人或負(fù)責(zé)人證明;境外(包括港、澳、臺)法人或其他組織提供經(jīng)公證或見證的登記證明。

(3)單位授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書及委托代理人個人身份證明;個人授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書及委托代理人個人身份證明。

(4)未成年人的監(jiān)護(hù)人代為申請房地產(chǎn)登記的，還需提供監(jiān)護(hù)人關(guān)系證明材料及監(jiān)護(hù)人的身份證明。

(三)債權(quán)合同和抵押合同：

1、一般抵押登記的，提供借款合同(主合同)和抵押合同;

2、最高額抵押登記的，提供一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同和最高額抵押合同;

(四)《房地產(chǎn)證》或《深圳市房地產(chǎn)買賣合同書(預(yù)售)》;

(五)下列情形還應(yīng)當(dāng)提交：

1、共同共有房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交共有人同意的書面文件(或者共同申請);

2、非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，提交其主管部門同意抵押的文件;

3、以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)或者以協(xié)議方式取得的高新區(qū)土地使用權(quán)和建筑物申請抵押登記的，應(yīng)當(dāng)提交土地主管部門同意抵押的批準(zhǔn)文件;

4、抵押擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額超過房地產(chǎn)登記價的，按照規(guī)定提交議價協(xié)議書;

5、屬抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)預(yù)告登記證明;

6、申請人為未成年人的，由其監(jiān)護(hù)人代為申請并出具為未成年人利益而處分其房地產(chǎn)權(quán)利的公證書;

7、房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)的，提供原抵押權(quán)人同意抵押的書面意見。

8、有委托的還應(yīng)提交委托證明文件及受托人身份證明復(fù)印件;

(六)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他材料。

在建工程抵押標(biāo)的只能是已建成部分

《物權(quán)法》第180條規(guī)定，正在建造的建筑物可以作為抵押財(cái)產(chǎn)，質(zhì)言之，在建工程可以作為抵押標(biāo)的。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第59條、第60條和第61條分別對在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記和在建工程抵押權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的辦理作了規(guī)定。但對在建工程抵押標(biāo)的只是已完工部分，還是包括未完工部分(將來完工部分)，《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》都沒有明確規(guī)定。

在《物權(quán)法》生效前頒布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》，對在建工程抵押標(biāo)的只是已完工部分，還是包括未完工部分，也沒有明確規(guī)定。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定：“預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”；第28條規(guī)定：“抵押合同應(yīng)當(dāng)載明已完工的工作量和工程量?！睋?jù)此可知：

1、在建工程抵押有別于預(yù)購商品房貸款抵押；

2、作為在建工程抵押的標(biāo)的物包含依法取得的土地使用權(quán)和在建工程的投入資產(chǎn)，筆者認(rèn)為，在建工程的投入資產(chǎn)就是應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明的已完工的工作量和工程量，換言之，在建工程的投入資產(chǎn)是已經(jīng)建成的部分。因此，在建工程抵押是一種不同于預(yù)購商品房貸款抵押的一種抵押方式，其標(biāo)的物是依法取得的土地使用權(quán)和已經(jīng)建成的建筑物。本文所稱在建工程抵押，不包括預(yù)購商品房抵押。

但是，在司法實(shí)務(wù)中，《擔(dān)保法司法解釋》第 47條規(guī)定“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！睋?jù)此可知：

1、有房屋登記機(jī)構(gòu)在在建工程抵押登記實(shí)務(wù)中，將建筑物的未完工部分認(rèn)定為抵押標(biāo)的并辦理了抵押登記；

2、在訴訟中，未完工的建筑物作為在建工程抵押標(biāo)的，如果辦理了在建工程抵押權(quán)登記，將會得到人民法院的支持。

那么，在建工程抵押標(biāo)的究竟含不含未完工的部分呢?

從國外的立法看，在建工程未完工部分屬于未來物(或稱將來財(cái)產(chǎn))，對其能否作抵押標(biāo)的，主要有三種情況：一是許可作抵押標(biāo)的，如美國《統(tǒng)一商法典》第9—204(1)條規(guī)定，擔(dān)保合同可以規(guī)定以將來取得的擔(dān)保物作為擔(dān)保合同中全部或部分債務(wù)的擔(dān)保；二是不許可作抵押標(biāo)的，如《意大利民法典》第2823條規(guī)定，僅自未來物存在時起，對該物未來物的抵押權(quán)登記方有效；三是以不許可作抵押標(biāo)的為原則，以許可作抵押標(biāo)的為例外，如《法國民法典》第2310條規(guī)定，就將來的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。但如債務(wù)人現(xiàn)有的并可自由處分的財(cái)產(chǎn)不足以擔(dān)保債權(quán)的清償時，債務(wù)人得在承認(rèn)此種不足時，同意將以后取得的財(cái)產(chǎn)陸續(xù)供抵押之用?？梢姡诿袷铝⒎òl(fā)達(dá)，社會誠信度高的國家，關(guān)于在建工程的未完工部分能否作抵押標(biāo)的，法律的規(guī)定上也存在較大的差異。

筆者結(jié)合我國民事立法相對滯后，社會誠信度不高的現(xiàn)實(shí)，試從以下二個方面探析在建工程的未完工部份能否作抵押標(biāo)的。

1、從民法理論上看，按《物權(quán)法》的規(guī)定，在建工程抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的一種，《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)標(biāo)的物的規(guī)定也適用于在建工程抵押權(quán)。

(1)《物權(quán)法》第2條規(guī)定，物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。物權(quán)法上，物權(quán)的客體只能是物，而且是特定物，而不能是思想或其他無形的物。物權(quán)支配的對象是具體的物，即有體物①。有體物實(shí)際上是能夠?yàn)槿藗兛吹靡?、摸得著的?cái)產(chǎn)，一般來說，有體物通常也是指已經(jīng)客觀存在的財(cái)產(chǎn)②。因此，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的物也只能是已經(jīng)客觀存在的財(cái)產(chǎn)，即已完工部分。

(2)抵押權(quán)是直接支配抵押物的交換價值的定限物權(quán)，抵押權(quán)標(biāo)的必須具有交換價值，換言之，具有交換價值的標(biāo)的才可以依法轉(zhuǎn)讓給他人，所有權(quán)人才可以在標(biāo)的上為他人設(shè)定抵押權(quán)，并為因變價抵押物而行使抵押權(quán)創(chuàng)造條件。考慮到就將來不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，因抵押權(quán)為存在于特定物上的權(quán)利，將來不動產(chǎn)尚未實(shí)際存在，抵押權(quán)不具有支配抵押物的實(shí)際效果，因此，即使許可以將來不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，其仍須等到該不動產(chǎn)實(shí)際存在時才能生效，可見其實(shí)際意義不大③。故作為不動產(chǎn)的在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。

2、從法律和規(guī)章條文上看，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的物是已完工部分，還是包含未完工部分，雖沒有明確規(guī)定，但從法律和規(guī)章條文的含義中，應(yīng)當(dāng)理解為只是已完工部分。

(1)《擔(dān)保法》第39條和《物權(quán)法》第185條規(guī)定，抵押合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含抵押物的數(shù)量。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第9條和《房屋登記簿管理試行辦法》第8條的規(guī)定，建筑物作為抵押標(biāo)的，確定其數(shù)量的方式有幢、層、套、間、建筑面積等具體的、有形的或量化的方式，按幢、層、套、間確定建筑物的數(shù)量，建筑物應(yīng)當(dāng)已經(jīng)完工，否則，構(gòu)不成幢、層、套、間，數(shù)量也無法確定；按建筑面積確定建筑物的數(shù)量，依《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T17986-2000)8．1．2“房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。”質(zhì)言之，建筑物不僅要完工，且層高不低于2．2米，否則，不能計(jì)算建筑面積，亦不能確定建筑物的數(shù)量。故在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。

(2)《擔(dān)保法》第53條和《物權(quán)法》第195條規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價抵債，變賣、拍賣變現(xiàn)，質(zhì)言之，抵押物須滿足上市交易的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于房屋建設(shè)工程的，須完成投資總額的25％以上。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。筆者據(jù)此認(rèn)為，如果投資額達(dá)到總投資額25％的底限時，地上沒有建筑物，雖然滿足房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，但只是純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不是在建工程轉(zhuǎn)讓。投資額達(dá)到總投資額25％，且地上存在未完工的建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，才是法定的在建工程轉(zhuǎn)讓。所以，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。