第一篇：三舊改造的規(guī)律總結

國際三舊改造模式的總結

這里的總結主要基于經(jīng)合發(fā)展組織國家也即發(fā)達國家的案例。這些國家的現(xiàn)代化城市開發(fā)歷史最久，工業(yè)化衰敗的最早，所以三舊改造案例也最豐富。

三舊改造項目實際上是以城市保護或復興為目的，而成功的模式則兼容了保護與復興，把這種保護與復興進一步展開來看，涵蓋了四大方面：

1.歷史再現(xiàn)

也即把本地文化歷史遺產(chǎn)的精髓突出體現(xiàn)在改造后的建筑、人文乃至商務活動中。2.社區(qū)再造

也即實現(xiàn)居民安居樂業(yè)，并且產(chǎn)生一種社團共享的意識和自豪感。3.循環(huán)再生

也即使社區(qū)運營、城市發(fā)展與可持續(xù)的生態(tài)環(huán)境合拍。4.商務再興

也即促進商務開發(fā)和經(jīng)濟繁榮，并且與前三方面息息相關。

縱觀那些成功項目，它們都融會貫通了歷史文化、社會、環(huán)境和經(jīng)濟這些可持續(xù)發(fā)展城市都需要妥善處理的重大因素，不是顧此失彼，而是使之互為促進。

改造過程可分為自然形成和規(guī)劃開發(fā)兩大類

這兩大類的改造主因和主體有明顯不同，然而二者都有獲得成功的著名案例。美國費城的“老城”改造是自然形成的。“老城”位于費城市中心，如今聚集了美術館、展廳、飯店、劇場、古跡等，成為興旺繁榮之地，居住人口相應不斷增加。三十年前，“老城”則是個很破敗的地方。正因為如此，一群藝術家因付不起費城南街高昂的租金而遷徙過來，而他們帶來的文化資產(chǎn)為這一地區(qū)的復興提供了關鍵的轉(zhuǎn)機?！袄铣恰钡陌l(fā)展幾乎沒有依靠美國聯(lián)邦、賓夕法尼亞州和費城市政府以及慈善資金的幫助。德國北威州則提供了規(guī)劃開發(fā)的一個范例。據(jù)稱“工業(yè)景觀最密集、環(huán)境污染最嚴重、衰退程度最高的”地區(qū)就位于北威州。而在德國16個聯(lián)邦州中，只有北威州的經(jīng)濟部設有獨立的文化產(chǎn)業(yè)處，專門負責文化產(chǎn)業(yè)的資助、文化產(chǎn)業(yè)人才的培養(yǎng)和培訓以及文化項目的市場化。經(jīng)過政府精心規(guī)劃和運營，北威州產(chǎn)生了著名的北杜伊斯堡文化公園，將一座于1985年停工的有82年歷史的大型冶煉廠演變成一個有重大國際影響的文化藝術勝地。

自然形成型的起因是共處一地的藝術界人士開始抱團。實際上，他們往往是剛剛從別的什么地方遷移到一處的，出于資源上的共同需求匯聚到一個街區(qū)或者毗鄰街區(qū)。繼而在密切接觸中開始共同營銷，并分擔支出，或者共享設備、房產(chǎn)，和共同游說政府及申請資助。當然他們也會就藝術、技藝進行切磋、輔導和相互提供反饋。自然形成型的集群一般發(fā)展成為文化街區(qū)，美國往往稱之為文化區(qū)域（cultural district）或者文化鄰里（cultural neighborhood）。這一類集群的形成過程比較長，起碼經(jīng)過幾年或者十幾年才能在管理形式和組織結構上基本穩(wěn)定下來。一份對自然形成型文化街區(qū)的專門研究指出，這類街區(qū)的形成關鍵在于“社會網(wǎng)絡將一個鄰里區(qū)域【特有的】文化資產(chǎn)與其他社團和區(qū)域有影響的勢力聯(lián)接在一起。”

很自然，自然形成型創(chuàng)意集群的文化與組織必須非常開放。這類組織的參與者眾多，參與方的背景也很紛繁，包括個人和組織、企業(yè)與政府、盈利機制與慈善機制、自愿者與專業(yè)人員、藝術家與職業(yè)管理者、本地人士與全國性乃國際性人士。但是不論參與者再多，自然形成型的文化創(chuàng)意集群在其初期，開發(fā)或者舉旗吶喊的核心人物主要來自藝術家。

規(guī)劃開發(fā)型的集群一般是企業(yè)家運籌的產(chǎn)物也可能是政府設計的結果。前者基于市場調(diào)研，作為一個產(chǎn)業(yè)來開發(fā)，后者主旨在區(qū)域復興或者產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。規(guī)劃開發(fā)利用夕陽產(chǎn)業(yè)退出歷史舞臺的舊物業(yè)開發(fā)文化或者創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。這一類集群刻意在文化極為貧瘠的地點人為移植一定的文化創(chuàng)意元素，激發(fā)這個地點脫胎換骨的改造。自然形成型案例往往在其形成地本身就有很深的文化沉淀，只是在近代甚至是當代剛剛衰敗，所以無需主要靠進口文化。相比之下，規(guī)劃開發(fā)型集群的起點是政治或者商業(yè)動機，這類集群開發(fā)的時間大大壓縮了，勢必也就需要人為培植甚至移植大量文化等創(chuàng)意資產(chǎn)。由于缺少了歷史的文化財富，規(guī)劃開發(fā)型集群改造的風險更大，勝算更小。

更多的案例其實往往是自然形成在先，政府干預隨后，也就是說自然形成與規(guī)劃開發(fā)這兩種大模式在到達一定的改造階段時合流了。紐約和倫敦的SOHO發(fā)展都經(jīng)歷了這樣的軌跡。比如，20世紀50年代，為了促進園區(qū)發(fā)展，紐約市政府出臺法規(guī)禁止非藝術家進駐SOHO。

改造基本經(jīng)驗的總結

國際上三舊改造成功案例具有一些共性特點。這里概括為六大點。

第一、實體改造必須與社區(qū)再造相協(xié)調(diào)。

隨著改造的進程，直接利益相關者中多數(shù)人應該產(chǎn)生或者加強歸屬感、和諧感，而不是分崩離析。社區(qū)再造首先意味著組建和發(fā)展關心社區(qū)利益的社團，并在不同社團之間謀求合作。在西方的改造中，這一步往往先于技術性改造規(guī)劃，是改造中最關鍵的因素。

第二、必須具有有效的民間參與機制，使利益攸關群體得以在改造中獲取適當?shù)脑捳Z權

西方成功改造的重大決策有很高的民間參與度。參與的群體包括本地居民、商界、學界、藝術界和政界。大量的民間組織在改造構想、溝通、設計、實施、管理等許多層面十分活躍。改造后的產(chǎn)業(yè)標準、規(guī)范反映了業(yè)界和社會主體的意向。直接參與決策的人不可能是所有人甚至大多數(shù)人，所以參與者需要有代表性，有活力有激情，并有合作的心態(tài)。在經(jīng)合組織國家，這種機制一般是非政府的但又對政府有著重大影響的區(qū)域復興組織。

日本小樽曾是個依靠運河航運輸出煤炭而興起的商業(yè)都市，隨著陸路交通的發(fā)達漸漸落伍。20世紀70年代，小樽市民重新發(fā)現(xiàn)了運河以及河邊老房子的魅力，他們認識到如果沒有運河，這些老房子就失去歷史的依托，沒有了靈氣。于是，這些熱愛故鄉(xiāng)的市民們?yōu)榱吮Ｗo運河、再現(xiàn)運河景觀，成立了“小樽運河保存協(xié)會”等市民團體，發(fā)起了保護運河的市民運動。在市民運動的推動下，政府修改了原有城市改造計劃，進行重新規(guī)劃。

第三、政府與民營攜手，以民營為主體。

在總體規(guī)劃中少不了政府的統(tǒng)籌作用，也少不了政府在大面積所有權變更中的監(jiān)護職能。但是通盤策劃和經(jīng)營一般不應交給政府，成功案例大都是改造開發(fā)和經(jīng)營依靠政府與民營企業(yè)、組織團體合作，而開發(fā)和經(jīng)營決策的主體在民間。在西方，即使政府投入為主的許多開發(fā)都是交給“一臂之隔”機構也即在運作上幾乎獨立的半政府機構去做。

值得指出的是，由政府決定和主導花大量資金搞形象工程并不是中國的專利。這類形象工程有許多是文化藝術類型的項目。而且同樣，不論在中國還是西方，這類工程中許多不僅在經(jīng)濟上不具有自生的可持續(xù)性，也沒有在社會效益上普及大眾。西方有人因此抨擊這些形象工程為“短命城市”。（ephemeral city）

利比·波特等人對英國自上世紀80年代的20年間的多個文化創(chuàng)意集群案例進行了系統(tǒng)的比較分析。據(jù)該分析，曼徹斯特的北區(qū)（Northern Quarter）是自然形成的。其形成主因第一是租金低廉，第二是那里有較長的音樂實踐歷史。這個集群被視為成功的例子。相反，社菲爾德的創(chuàng)意區(qū)（Creative Industries Quarter）是規(guī)劃開發(fā)的產(chǎn)物，由社菲爾德市政府規(guī)劃并提供硬件設施。社菲爾德市政廳希圖通過創(chuàng)意區(qū)而造就該市在音樂或者電影制作方面的優(yōu)勢。然而如果以這個最主要的目標實現(xiàn)狀況來衡量該集群，社菲爾德創(chuàng)意區(qū)只能說是個失敗?！皡^(qū)內(nèi)的許多商家還是嚴重依賴政府補貼。”該集群的關鍵項目如政府撥款支撐起來的國家通俗音樂中心（the National Centre for Popular Music）成立還不到一年就垮了。

在美國，多數(shù)改造項目的組織是個人和社團發(fā)起的，之后許多慈善性基金為有希望的非盈利性嘗試提供了大部分資金，起碼是成為經(jīng)營支出的主要承擔者。在歐盟區(qū)，政府的投入要比美國高出許多。在某些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達地區(qū)如英國的布里斯托，市政府在一些開發(fā)項目中2009.12.01 起了關鍵性作用。然而，即使在這個開發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的明星城市，政府也不是越俎代庖。政府在微觀層相對放手，實際上也是相應推動民間有責任、有能力的企業(yè)、組織分擔許多公益責任。

西方的盈利性創(chuàng)意集群幾乎無一例外地兼有商業(yè)經(jīng)營與輔助政府的公益性作用。位于伯明翰的軟凍廠是英國富有盛名的創(chuàng)意園區(qū)，已經(jīng)有17年的歷史。它是一個創(chuàng)意企業(yè)家在一片廢棄的廠房一手開發(fā)的，在購買這片房地產(chǎn)時沒有任何政府投入和支持。在之后的改造中，政府將園內(nèi)部分片區(qū)視為獨立的開發(fā)項目，為兩個項目提供了不超過項目總投入25%的開發(fā)經(jīng)費。建園伊始，軟凍廠為伯明翰的社會中下層提供了許多免費服務。荷蘭的Westergasfabriek園區(qū)是在舊碼頭和廠房庫房的基礎上建成的, 在改造開發(fā)中開發(fā)商與政府合作，在場地布局上專門保留了公共空間，使商業(yè)性運營與公益活動統(tǒng)一起來。

第四、改造區(qū)域要分區(qū)分功能。

一個改造區(qū)需要劃分為核心區(qū)或者重點保護區(qū)與邊緣區(qū)或者輔助功能區(qū)。核心區(qū)的標志物或者歷史文化的承載實體要明確突出，并且對其重點保護。邊緣區(qū)或者輔助功能區(qū)既對核心區(qū)起到緩沖保護的作用，又有針對地為其提供各種服務。在經(jīng)合組織，這種分區(qū)往往由政府立法來保障，也有一些是靠社團自發(fā)商議決定的。

第五、生態(tài)友好的原則滲透到改造區(qū)的實體設計、人居和商務活動。

改造區(qū)的商務類型和模式、人居和社區(qū)建設、交通運輸都努力符合生態(tài)環(huán)保的要求。一個改造區(qū)在歷史上尋求傳承，而在經(jīng)濟運營和人居生活上則幾乎必須顛覆改造前的直接模式。這種顛覆的模式可以是新與舊的融合，新的可能史無前例，比如零排放建筑（ZEB），舊的則可能部分回歸或者重拾很早的農(nóng)耕甚至更早的某種生活習俗，比如步行，比如穴居。如果生態(tài)友好在改造中被忽視，整個改造的可持續(xù)性就勢必有限，整個改造項目的生命力也就不能不是脆弱的。

第六、成功的改造有賴于發(fā)達的價值網(wǎng)絡。

成功的三舊改造與創(chuàng)意密不可分, 既要體現(xiàn)本土化又要國際化, 既要傳承又要顛覆, 為此改造者依存的價值網(wǎng)絡需要相當發(fā)達，頗具規(guī)模。

當代經(jīng)濟離不開價值網(wǎng)絡：各種規(guī)模的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和從業(yè)者跨越組織界限、行業(yè)界限、地域界限和國家界限，在多個層次，并通過多種形式，組成互利共贏的網(wǎng)絡。越是成功的創(chuàng)意集群，其構筑的價值網(wǎng)絡也越成熟，越活躍。價值網(wǎng)絡只有很小一部分是由地域上毗鄰的合作者所組成。

2009.12.01 3

第二篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經(jīng)十一屆7次市政府常務會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市國土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規(guī)范、有序運行，根據(jù)省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項規(guī)劃和實施計劃的“三舊”改造項目，改造方案經(jīng)市、縣人民政府批準實施，由改造單位具體負責征收拆遷、安置補償?shù)仁乱?，且相關安置補償?shù)荣M用由其承擔支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓“三舊”用地使用權，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標準

（一）舊城鎮(zhèn)改造用地。

根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠房改造用地。

1．舊廠房改造范圍內(nèi)，工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

2．舊廠房改造范圍內(nèi)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目的，土地用途和使用權人可暫不變更。

3．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經(jīng)營性用地（不含物流園用地）的，根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請將原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對其中倉儲部分用地同屬工業(yè)用地性質(zhì)不再增收土地出讓金，對其中非倉儲部分如商業(yè)、辦公及其它功能，根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項目范圍內(nèi)涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例分別按上述標準，計算應繳交的土地出讓金；但對于一種改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例小于20%的，不單獨計算應繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標準計算應繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項目范圍內(nèi)，規(guī)劃確定的改造項目計算容積率指標用地紅線以外的城鎮(zhèn)公共基礎設施用地上的建構筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關規(guī)定給予合理補償。

3．對于改造單位在按本辦法規(guī)定的標準繳交了改造項目用地的土地出讓金后，經(jīng)市、縣人民政府批準調(diào)整改造項目建設用地性質(zhì)、容積率須補繳土地出讓金的，不得再按本辦法規(guī)定的標準補繳土地出讓金，須嚴格按照國家和省、市有關建設用地改變性質(zhì)、調(diào)整容積率補繳土地出讓金的法規(guī)、政策規(guī)定執(zhí)行。

三、監(jiān)督檢查職責

對于采取協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權和按上述辦法計收土地出讓金的，必須經(jīng)市、縣 “三舊”改造工作領導小組集體研究確定，并報市、縣人民政府批準，在監(jiān)察、審計部門的監(jiān)督下實施，嚴禁未經(jīng)集體研究決定擅自采取協(xié)議方式出讓土地使用權和確定土地出讓金繳交標準，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將嚴肅處理，并按有關法律法規(guī)規(guī)定追究相關責任人的責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

四、本辦法自發(fā)布之日起施行，省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后，本辦法相應自行廢止。

第三篇：三舊改造工作個人總結

三舊改造工作個人總結

20XX年一季度，我市“三舊”改造工作在市委市政府高度重視和市直各有關部門的大力支持下，各重點項目進展順利，取得了重要進展?，F(xiàn)將一季度我市“三舊”改造工作情況報告如下： 一、一季度工作總結

（一）重點項目進展情況

20XX年伊始，市委、市政府繼續(xù)加大我市“三舊”改造工作力度，特別是加大“三舊”改造重點項目的建設。今年，確定了9個重點改造項目計劃投資額25億元。目前，一季度已投資68200萬元，9個重點項目按照年初制定的目標和計劃順利實施中。

（二）加快條件成熟項目的報批工作。

20XX年以來，我辦積極協(xié)調(diào)各項目投資方，加快改造方案編制和申報工作。目前，芙蓉北路城市綜合體項目、武江區(qū)工業(yè)東路原西河汽車站項目、萬匯廣場旁汽修廠項目等三個項目獲市政府常務會議審議通過，改造面積約公頃。

二、存在問題

我市“三舊”改造工作主要存在以下亟待解決的問題。

（一）拆遷問題，直接影響項目進展。我市為“三舊”改造項目大部分涉及拆遷安置，沒有統(tǒng)一的征收補償管理辦法和標準指導，導致拆遷補償工作難以進行，影響了“三舊”改造項目的順利實施。

（二）項目準入和退出機制有待健全。項目推進慢在很大程度上是因為前期項目準入條件寬松，并且缺乏計劃和退出的機制，導致項目在無法歸宗無法改造的情況下，沒有有效的退出機制。需進一步完善容積率等控制指標制定的技術規(guī)范，以更好的平衡協(xié)調(diào)市場主體經(jīng)濟利益和城市整體社會利益。

（三）受房地產(chǎn)市場影響的問題。我市“三舊”改造項目大多為房地產(chǎn)項目，前段時間國家一直對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，直接影響項目主體積極性，影響一批項目的實施。

三、下階段工作計劃

一是進一步完善配套政策和簡化辦事流程。待省“三舊”改造新政策出臺后，盡快完善我市“三舊”改造政策，簡化辦事流程，制定項目的準入和退出機制，防止造成爛尾工程及半拉子工程。

二是繼續(xù)加強重點項目跟蹤督辦。繼續(xù)采取有效措施，加強重點項目、重點改造區(qū)域跟蹤督辦制度。特別是落實20XX年重點項目完成投資，規(guī)定改造時限，倒逼工作進度，實行責任目標考核。采取定期召開協(xié)調(diào)會、現(xiàn)場會等方式，解決改造過程中遇到的問題，推動工作落實。

第四篇：三舊改造認識

認識“三舊”、理解“三舊”、思考“三舊”，集思廣益、共創(chuàng)輝煌

為推進“三舊”改造工作，廣東省政府先后出臺了相關的配套政策，惠州市政府“關于推進“三舊”改造工作的實施意見”也即將制定完成。馬安閱糧畜牧場“三舊”改造項目自申報以來，在集團領導的親自指揮下，迅速投入人力、物力、財力，目前該項目已獲市“三舊”辦初審通過。為使集團公司廣大干部職工更好地認識“三舊”、理解“三舊”、思考“三舊”，在集團公司內(nèi)部掀起大討論，集思廣益，促進集團公司大發(fā)展，現(xiàn)將有關政策文件及馬安閱糧畜牧場“三舊”改造項目介紹如下：

一、廣東省人民政府“三舊”改造政策文件

（一）廣東省人民政府關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（粵府〔2009〕78號）：

各地級以上市人民政府，各縣(市、區(qū))人民政府，省政府各部門、各直屬機構：

為深入貫徹落實《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年)》和《中共廣東省委廣東省人民政府關于爭當實踐科學發(fā)展觀排頭兵的決定》，切實推進我省舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊(以下簡稱“三舊”)改造工作，促進節(jié)約集約用地試點示范省建設，確保經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展，提出如下意見。

1、充分認識推進“三舊”改造工作的重要性和緊迫性

(1)改革開放以來，我省經(jīng)濟社會快速發(fā)展，綜合實力實現(xiàn)歷史性跨越，連續(xù)23年經(jīng)濟總量排名全國第一。在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，也消耗了大量的土地資源，粗放的土地利用方式已難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，嚴重制約我省可持續(xù)發(fā)展。立足土地資源省情，大力推進節(jié)約集約用地，千方百計盤活存量土地，統(tǒng)籌保障發(fā)展和保護資源，是當前和今后一個時期我省深入貫徹落實科學發(fā)展觀，確保經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展必須著力解決的迫切而重大的課題。

(2)“三舊”改造是我省在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設空間、保障發(fā)展用地的重要途徑，是推進節(jié)約集約用地試點示范省建設的重要內(nèi)容。必須進一步解放思想，深化改革，通過制度創(chuàng)新和政策完善，有效破解“三舊”改造的難題，在新增建設用地逐年減少、單位建設用地產(chǎn)出逐年提高的條件下，統(tǒng)籌利用有限的土地資源，切實提高建設用地利用效率，力爭在節(jié)約集約用地方面為全國探索出一條新路。

(3)珠江三角洲地區(qū)是我國改革開放的先行地區(qū)和重要的經(jīng)濟中心區(qū)域，在全國經(jīng)濟社會發(fā)展和改革開放大局中具有重要地位。貫徹實施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年)》，落實好科學發(fā)展、先行先試的要求，必須深化重要領域和關鍵環(huán)節(jié)的改革。大力推進“三舊”改造，是繼續(xù)深化土地管理制度改革，進一步解放土地生產(chǎn)力的具體體現(xiàn)，不僅有利于節(jié)約集約用地、優(yōu)化土地資源配置，也有利于促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整升級、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，保障和促進科學發(fā)展。

2、明確“三舊”改造的總體要求和基本原則

(4)總體要求。以科學發(fā)展觀為指導，圍繞提升綜合競爭力和資源承載能力，切實轉(zhuǎn)變發(fā)展觀和用地觀。遵循“全面探索、局部試點、封閉運行、結果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機結合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進土地綜合整治。以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，努力建設生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。

(5)基本原則。

——政府引導，市場運作。政府統(tǒng)一組織，制定專門政策，充分調(diào)動政府、集體、土地原使用權人及相關權利人的積極性，吸引社會各方廣泛參與，實現(xiàn)多方共贏，確保國有、集體資產(chǎn)的保值、增值。在按市場化運作的同時，政府要正確引導，加強監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進。

——明晰產(chǎn)權，保障權益。調(diào)查摸清“三舊”現(xiàn)狀，做好“三舊”土地的確權登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經(jīng)確權、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過程中的經(jīng)濟、法律關系，切實保障土地權利人的合法權益，維護社會穩(wěn)定。

——統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進。統(tǒng)籌經(jīng)濟社會發(fā)展和資源環(huán)境保護，依據(jù)國土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，科學制定“三舊”改造規(guī)劃，并強化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴格界定“三舊”改造范圍，對列入改造范圍的，必須編制控制性詳細規(guī)劃和改造方案，有序推進。嚴禁擅自擴大“三舊”改造政策的適用范圍。

——節(jié)約集約，提高效率。通過市場運作和公開規(guī)范的方式，強化市場配置土地，促進土地高效利用。嚴格執(zhí)行土地使用標準，提高土地使用強度。創(chuàng)新機制方法，強化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理，實現(xiàn)土地利用效益的最大化。

——尊重歷史，客觀公正。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問題。要科學合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續(xù)相掛鉤，做到公開、公平、公正。

3、圍繞經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略部署，合理確定“三舊”改造范圍

(6)各地要緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)人居環(huán)境改善、社會主義新農(nóng)村建設等戰(zhàn)略部署，在有利于進一步提高土地節(jié)約集約利用水平和產(chǎn)出效益的前提下，確定“三舊”改造范圍。下列土地可列入“三舊”改造范圍：城市市區(qū)“退二進三”產(chǎn)業(yè)用地；城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房(廠區(qū))用地；國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；列入“萬村土地整治”示范工程的村莊等。

(7)“三舊”改造以土地開發(fā)程度較高、“三舊”分布相對集中的珠江三角洲地區(qū)為重點，兼顧其他條件具備的地區(qū)。各地要根據(jù)本地實際，因地制宜確定“三舊”改造的起步范圍，先行試點，積累經(jīng)驗后再逐步推開。

4、科學規(guī)劃，統(tǒng)籌推進“三舊”改造

(8)開展“三舊”改造的地方，要認真進行“三舊”用地的調(diào)查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標注，并列表造冊。要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃等，圍繞本地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略實施要求，對“三舊”改造進行統(tǒng)一規(guī)劃，優(yōu)化土地利用結構，合理調(diào)整用地布局。通過統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快商貿(mào)、物流等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)或公益事業(yè)的建設，增加生態(tài)用地和休閑用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境。

(9)依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，制定實施計劃，明確改造的規(guī)模、地塊和時序，并納入城鄉(xiāng)規(guī)劃實施計劃。涉及新增建設用地的，要納入土地利用計劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或按照城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策規(guī)定辦理。通過“三舊”改造，進一步推進土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調(diào)和銜接，優(yōu)化城市功能布局和促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

5、因地制宜，采用多種方式推進“三舊”改造

(10)市、縣人民政府為了城市基礎設施和公共設施建設或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，由市、縣人民政府依法收回、收購土地使用權，納入土地儲備。土地使用權收購的具體程序、價格確定，由市、縣人民政府依法制定實施辦法。

(11)在舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃的，鼓勵原土地使用權人自行進行改造。自行改造應當制訂方案，經(jīng)土地行政主管部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門同意后報市、縣人民政府批準實施。所涉及的劃撥土地使用權，可采取協(xié)議方式補辦出讓手續(xù)，涉及補繳地價的，按地級以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。

(12)在舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，市場主體根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃，可以收購相鄰多宗地塊，申請進行集中改造。市、縣土地行政主管部門可根據(jù)收購人的申請，將分散的土地歸宗，為收購人辦理土地變更登記手續(xù)。收購改造應當制訂改造方案，經(jīng)土地行政主管部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門同意后報市、縣人民政府批準實施。涉及補繳地價的，按地級以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。

(13)舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造涉及收回或者收購土地的，可以貨幣方式向原使用權人補償或支付收購款，也可以置換方式為原使用權人重新安排用地。置換的土地其使用權價額折抵不足的，可以貨幣補齊。

(14)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請將農(nóng)村集體所有的村莊建設用地改變?yōu)閲薪ㄔO用地的，可依照申請報省人民政府批準征為國有，由市、縣(區(qū))、鎮(zhèn)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃分別組織實施。其中，確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用的，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行改造或與有關單位合作開發(fā)建設。

(15)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，除屬于市、縣人民政府應當依法征收的外，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者用地單位自行組織實施，并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關政策辦理，但不得用于商品住宅開發(fā)。

(16)“三舊”改造涉及拆舊騰挪的合法用地，確能實現(xiàn)復耕的，可根據(jù)國土資源部的相關規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，由省土地行政主管部門根據(jù)各地級以上市的情況安排周轉(zhuǎn)指標。周轉(zhuǎn)指標的使用和管理按照國家和省的規(guī)定辦理。

6、分類處置，完善“三舊”改造涉及的各類歷史用地手續(xù)

(17)納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃、沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設用地，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書，依照原國家土地管理局1995年 3月11日發(fā)布的《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》進行確權后，辦理國有建設用地確權登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進行補償，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，可按照用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，其他可以協(xié)議方式出讓。凡用地行為發(fā)生時法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

(18)納入“三舊”改造范圍，沒有合法用地手續(xù)的土地，符合土地利用總體規(guī)劃而又保留為集體土地性質(zhì)的，參照第十七條進行集體建設用地確權登記發(fā)證。

(19)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，可依照有關規(guī)定一并納入“三舊”改造范圍。允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的前提下，通過土地位置調(diào)換等方式，對原有存量建設用地進行調(diào)整使用。

(20)納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的土地，由當?shù)厥?、縣人民政府制訂改造方案，報省人民政府批準后實施；供地手續(xù)由市、縣人民政府按本意見辦理。

(21)完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)工作應當在2012年前完成，之后第十七、十八、十九、二十條不再執(zhí)行。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述完善用地手續(xù)的意見。

7、加大財政支持力度，拓寬“三舊”改造籌資渠道

(22)市、縣人民政府應保障開展組織實施“三舊”改造工作經(jīng)費。對“三舊”改造涉及的城市(城鎮(zhèn))公共基礎設施建設，應從土地出讓金中安排相應的項目資金予以支持。

(23)在舊城鎮(zhèn)改造中，需要搬遷的國有企業(yè)用地由當?shù)厝嗣裾婪ㄊ栈睾笸ㄟ^招標拍賣掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補償?shù)荣M用后，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關規(guī)定專項用于支持企業(yè)發(fā)展。在舊村莊改造中，市、縣人民政府通過征收農(nóng)村集體建設用地進行經(jīng)營性開發(fā)的，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關規(guī)定專項用于支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的發(fā)展。具體操作辦法由市、縣人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H制訂。

(24)對現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變原用途，提高容積率的，不再增繳土地價款。

(25)鼓勵各地探索利用社會資金開展“三舊”改造。除鼓勵土地權利人自行改造外，對由政府統(tǒng)一組織實施“三舊”改造的，可在拆遷階段通過招標的方式引入企業(yè)單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收(征)地(拆遷)補償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開發(fā)建設條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等公開方式確定土地使用權人。市、縣人民政府可以探索引入市場主體參與“三舊”改造的具體方式。

8、切實加強“三舊”改造工作的組織領導

(26)推進“三舊”改造工作是我省貫徹落實科學發(fā)展觀、建設節(jié)約集約用地試點示范省的重大舉措，關系到經(jīng)濟社會發(fā)展大局，政策性強，關聯(lián)度高。各級政府要從戰(zhàn)略高度，將這項工作擺上重要議事日程，統(tǒng)籌謀劃，周密部署，建立目標責任制，切實加強組織領導。各相關職能部門要主動服務，優(yōu)化程序，凡涉及“三舊”改造項目的審批事項，應當采取提前介入、并聯(lián)審批等方式加快辦理，切實提高工作效率，為“三舊”改造工作營造高效的行政服務環(huán)境。

（二）廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見(試行)的通知（粵府辦[2009]122號）：

各地級以上市人民政府，各縣(市、區(qū))人民政府，省政府各部門、各直屬機構：

省國土資源廳《關于“三舊”改造工作的實施意見(試行)》業(yè)經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向省國土資源廳反映。

關于“三舊”改造工作的實施意見(試行)

省國土資源廳

為貫徹落實《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》(粵府[2009]78號)，確保我省“三舊”改造工作有序推進，現(xiàn)就“三舊”改造工作提出如下實施意見。

1、認真編制“三舊”改造規(guī)劃及實施計劃

開展“三舊”改造工作的縣級以上人民政府應組織城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、國土資源等部門，結合當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展實際和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，根據(jù)當?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，編制“三舊”改造規(guī)劃及實施計劃；有條件的鎮(zhèn)(街、開發(fā)區(qū))人民政府(辦事處、管理委員會)經(jīng)上一級政府同意也可組織編制?！叭f”改造規(guī)劃由地級以上市人民政府批準實施，實施計劃由縣(市、區(qū))人民政府批準實施。

“三舊”改造規(guī)劃為期5年，分實施。實施計劃依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃編制，納入城鄉(xiāng)規(guī)劃實施計劃。

2、符合條件的舊村莊集體建設用地經(jīng)申請轉(zhuǎn)為國有建設用地

納入“三舊”改造規(guī)劃的舊村莊集體建設用地，符合下列條件的，有關農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可向所在地縣級以上國土資源管理部門申請轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO用地。

(1)該集體建設用地在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍內(nèi)且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。

(2)土地權屬清楚，無爭議。

(3)經(jīng)本集體經(jīng)濟組織(或村民代表大會)2／3以上人員同意。

(4)已納入“三舊”改造實施計劃。

舊村莊集體建設用地申請改變?yōu)閲薪ㄔO用地的，由縣級以上國土資源管理部門負責審查后報同級人民政府審核，并由國土資源管理部門逐級上報省國土資源廳；省國土資源廳審核并報經(jīng)省人民政府同意后批復地級以上市人民政府。

3、完善歷史用地手續(xù)

(1)制訂改造方案。納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的歷史用地，由當?shù)乜h級以上人民政府組織制訂改造方案。改造方案包括如下內(nèi)容：

①.基本情況：改造涉及的土地位置、面積，需完善征收手續(xù)的具體范圍、面積，用地發(fā)生的時間及涉及的所有權人，土地確權、登記情況。需繼續(xù)保留自居自用集體建設用地的，還應明確其范圍、面積。

②.規(guī)劃情況：改造涉及的土地是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，是否符合“三舊”改造規(guī)劃并納入實施計劃。

③.土地利用現(xiàn)狀情況：土地用途、面積、已使用年限，地上建筑物的面積、容積率，土地產(chǎn)出率等。

④.協(xié)議補償情況：是否已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并作了補償，是否有因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛，是否按用地發(fā)生時的土地管理法律政策進行處理(處罰)。

⑤.擬改造情況：改造后的土地用途和產(chǎn)業(yè)安排、建筑面積、容積率，擬投入的改造資金、建設改造主體、供地方式，完成改造后的綜合效益等。

(2)審查審批。有關改造方案由地級以上市人民政府匯總上報省人民政府，同時抄送省國土資源廳。省國土資源廳會同省住房和城鄉(xiāng)建設廳、發(fā)展改革委對改造方案進行審查后報省人民政府審批。省人民政府批準后，由省國土資源廳批復地級以上市人民政府。

4、安排“三舊”改造用地周轉(zhuǎn)指標

在實施“三舊”改造工作中，涉及建設用地騰挪需利用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策的，可按《國土資源部關于印發(fā)(城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法)的通知》(國土資發(fā)[2008]138號)、《關于印發(fā)(廣東省城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤試點工作管理辦法)(試行)的通知》(粵國土資發(fā)[2006]179號)的有關規(guī)定，由地級以上市國土資源管理部門向省國土資源廳申請使用周轉(zhuǎn)指標。周轉(zhuǎn)指標按照“總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則，由縣級以上國土資源管理部門單列管理。各地級以上市國土資源管理部門應于每年12月31目前向省國土資源廳報告周轉(zhuǎn)指標使用情況。

5、邊角地、夾心地、插花地的處理

(1)定義。

邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃要點、被“三舊”改造范圍地塊與建設規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔(割)、面積小于3畝的地塊。

夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃要點、被“三舊”改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃要點、與“三舊”改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。

(2)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地(以下簡稱“三地”)，如符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，且累計面積不超過改造項目用地面積10％，經(jīng)改造主體提出申請，按下列方式分類處理：

①.“三地”為國有建設用地的，可按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。

②.“三地”為集體農(nóng)用地，需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，由各地按批次報批方式，經(jīng)同級人民政府審核后，逐級上報省人民政府審批。

③．“三地”屬集體建設用地的，由各地將“三地”納入需完善征收手續(xù)的“三舊”改造方案一并上報。

“三地”處理中涉及土地征收的，在提供有關證明材料的前提下，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。有關用地計劃指標及耕地占補平衡由市、縣級人民政府負責落實。涉及林地的，應依法向縣級以上林業(yè)行政主管部門申辦使用林地手續(xù)。

6、分散土地歸宗

根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃，“三舊”改造實施主體在符合下列條件的前提下，可申請將分散的土地歸宗：

(1)擬收購歸宗的土地，已全部辦理了土地確權登記。

(2)收購人與有關土地權利人已簽訂土地使用權轉(zhuǎn)讓合同，并落實了相關補償安置措施。

(3)土地權屬性質(zhì)相同。

(4)收購已辦理土地使用權抵押、地役權登記的土地，必須分別征得土地抵押權人、地役權人的同意，并辦理注消土地抵押權、地役權登記的相關手續(xù)。

(5)擬收購的土地使用權不屬于法律法規(guī)限制權利的類型。

(6)涉及補繳地價的，己按地級以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理完畢。

辦理歸宗登記時，土地使用權轉(zhuǎn)讓方和受讓方必須共同到土地登記機構申請辦理土地使用權變更登記。土地登記申請人除按《土地登記辦法》規(guī)定提交土地權屬來源等有關證明文件外，還應提交擬收購合并歸宗前宗地權屬分布圖和各宗地的權屬狀況列表(含權利人、權屬性質(zhì)、土地坐落、宗地面積、用途、使用期限、土地證書編號等內(nèi)容)。土地合并歸宗后按規(guī)定重新編制地號。

7、明確部門職責

各縣級以上人民政府對本地區(qū)的“三舊”改造工作負總責，各相關部門各司其職，共同推進。發(fā)展改革部門負責“三舊”改造中涉及投資項目的立項和產(chǎn)業(yè)政策制定；規(guī)劃部門會同國土資源部門負責指導、組織編制和審查“三舊”改造規(guī)劃和近期改造片區(qū)的詳細規(guī)劃，提供項目的規(guī)劃設計條件，及時辦理項目有關手續(xù)；國土資源部門負責辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地等用地手續(xù)，負責土地確權、登記，組織國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌等工作；建設部門負責“三舊”改造中房屋的拆遷管理，工程項目建設監(jiān)管；財政、稅務、監(jiān)察、農(nóng)業(yè)、社會保障、環(huán)境保護、林業(yè)、文化、公用事業(yè)管理、人防、公安等相關部門要各負其責，做好配合、服務工作，共同推動“三舊”改造。

8、加強監(jiān)督檢查

各地不得借“三舊”改造的名義，擅自擴大完善歷史用地手續(xù)的范圍；不得將未使用和不進行改造等不屬于“三舊”改造范圍的用地按照“三舊”改造特殊政策辦理有關用地手續(xù)。各地級以上市人民政府應對納入“三舊”改造范圍的用地手續(xù)相關材料的真實性、合法性負責，每年年底前對本行政區(qū)域內(nèi)的“三舊”改造工作進行自查，及時對“三舊”改造情況進行總結，尤其要認真總結“三舊”改造對推動產(chǎn)業(yè)結構升級、經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的成效，于第二年2月底前專題報告省人民政府。

涉及“三舊”改造的供地，屬政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，其余則可以協(xié)議方式出讓。以協(xié)議方式出讓的，必須經(jīng)市、縣人民政府領導班子集體研究決定，并進行公示，具體操作程序由各地級以上市人民政府制定。

第五篇：廣東省三舊改造

三舊改造

目錄

概述

三舊改造介紹

廣東三舊改造是指廣東省特有的改造模式，分別是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造。“三舊”改造是國土資源部與廣東省開展部省合作，推進節(jié)約集約用地試點示范省工作的重要措施。開展“三舊”改造的項目，必須符合城市土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，納入“三舊”改造總體規(guī)劃、計劃，已納入省“三舊”改造監(jiān)管數(shù)據(jù)庫，需制訂改造方案，并且通過市（縣）人民政府的批準。

三舊改造來源

三舊改造一詞來源于廣東，早在2008年7月,剛剛來廣東主政的汪洋就給廣東佛山出了一道考題:產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造,爭當探索科學發(fā)展模式的排頭兵。領命出征的佛山祭出了“三舊改造”的大旗,并探索出為全省、全國矚目和贊譽的“三舊改造佛山模式”。1506創(chuàng)意城的驚艷亮相、祖廟東華里片區(qū)嶺南文化廣場的出現(xiàn)、禪城石頭村的變遷……無一不是“三舊改造”的典范。而今,“三舊改造”已經(jīng)上升為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。在前不久舉行的中共廣東省委全會上,汪洋就發(fā)出動員令:到2012年,“三舊改造”將增加1000多億元投資和超過2000公頃建設用地。各地都要積極行動起來,不僅政府要投入,還要創(chuàng)新開發(fā)模式和運營方式,引導社會資金進入,掀起共建共享美好宜居城鄉(xiāng)的熱潮,確保一年見成效、三年大改觀,努力走出一條有廣東特色的“三舊”改造新路子,為全國“三舊”改造提供新鮮經(jīng)驗。

2009年，隨著迎亞運整飾工程在廣州火熱開展，廣州市的“三舊改造”也進入轟轟烈烈的開展熱潮。對“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造已不僅僅限于建筑的外墻裝飾整修，還有從內(nèi)部經(jīng)營、文化內(nèi)涵等多方面著手改造，為舊物業(yè)引入新內(nèi)容。在海珠區(qū)舊城改造中，廣州市環(huán)海集團就為洪德路舊街區(qū)引入廣府文化與動漫創(chuàng)意文化元素，打造中國第一條“騎樓下的動漫街區(qū)”，以歐洲“昂格雷姆國際漫畫節(jié)”舉辦地意大利城市的創(chuàng)意模式與美國“小鎮(zhèn)大街”的商業(yè)形態(tài)為模板，把廣府最具嶺南特色的街道——“騎樓街”打造成為匯集動漫原創(chuàng)、衍生品研發(fā)、游戲軟件開發(fā)制作等多家企業(yè)，同時集聚產(chǎn)品的研發(fā)、制作、推廣、銷售、娛樂等多功能于一體的街區(qū)式動漫產(chǎn)業(yè)園，為廣州舊城改造注入新的發(fā)展活力。

三舊改造特點

“三舊”改造是國土資源部給予廣東省的特殊政策。在粵府[2009]78號文中，“三舊”改造的實施意見對現(xiàn)行的國土資源政策有六大突破：一是簡化了補辦征收手續(xù)；二是允許按現(xiàn)狀完善歷史用地手續(xù)；三是允許采用協(xié)議出讓供地；四是土地純收益允許返撥支持用地者開展改造；五是農(nóng)村集體建設用地改為國有建設用地，可簡化手續(xù)；六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優(yōu)惠。由于是試行的特殊政策，因此在完善歷史用地手續(xù)方面，也只給了3年的時間，到2012年為止。

廣州模式

在城中村改造方面，將確定符合廣州實際的城中村改造規(guī)劃指引，用于指導具體各村改造方案的編制。目前這一指引正在編制中。

指引中確定了城中村改造的4種模式，這也將是未來廣州138條城中村改造可以套用的模式：

公開出讓融資模式

一是公開出讓融資實施全面改造，也被稱為獵德模式。

獵德村改造采取公開出讓融資實施全面改造的模式，于2007年拍賣融資46億元啟動改造。目前已經(jīng)基本建成新獵德村(安置區(qū))，由37棟高層住宅、一所九年制義務教育學校和一所幼兒園組成，總建設用地13.1萬平方米，總建筑面積約68.7萬平方米，集中遷建祠堂、整治河涌，延續(xù)歷史文脈。

自行改造、協(xié)議出讓融資模式

二是自行改造、協(xié)議出讓融資實施全面改造，例如林和村。

位于天河區(qū)廣東火車東站邊上的林和村，人口共約2416人，總用地面積為69470平方米，原有各類房屋共計583棟。林和村采取自行改造，協(xié)議出讓融資的方式實施全面改造。目前房屋已全部拆平，計劃3年內(nèi)可建成回遷。

滾動開發(fā)模式

三是滾動開發(fā)實施全面改造，例如花地村。

位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的花地村，位于白鵝潭經(jīng)濟圈核心區(qū)域，村戶籍人口3366人，改造用地面積44.4公頃，建筑面積46.13萬平方米。花地村采取“搬積木”滾動式的方式進行全面改造，總投資約20億元?；ǖ卮宓谝黄诟脑祉椖坑?008年7月動工，目前已經(jīng)基本完成，為第二期的改造安置提供騰挪空間。

環(huán)境建設帶動綜合整治

四是人居環(huán)境建設帶動綜合整治的改造，例如西塱裕安圍。

位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的裕安圍，是西塱村8個自然村之一，也是廣州起義的策源地。用地面積13.67公頃，現(xiàn)狀建筑面積11.84萬平方米，公共服務設施較為完善。裕安圍采用綜合整治方式進行改造，改造保留6.34萬平方米的原有建筑，打通消防通道、富余地塊建設舊村改造安置房、改善居住環(huán)境。改造后總建筑面積為18.40萬平方米，改造總投入約2.5億元。

佛山模式

佛山舊城改造（指國有土地上房屋的改造）的改造模式主要分政府主導和土地權屬人自行改造兩種模式。其中，政府主導模式主要是指政府根據(jù)規(guī)劃的需要，對片區(qū)進行連片改造整體開發(fā)。自行改造就是土地權屬人有拆遷意愿，愿意自行改造，通過項目單位或者成立業(yè)主利益主體發(fā)起拆遷項目以完成開發(fā)的。

政府主導項目模式

政府主導的拆遷項目指的是在省市規(guī)劃計劃內(nèi)，根據(jù)城市建設規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，依法對計劃用地范圍進行改造開發(fā)的模式。除開對拆遷范圍限定在“三舊”范圍內(nèi)，其他的手續(xù)和流程都是和傳統(tǒng)拆遷相仿。

自行改造項目模式

土地權屬人自行改造的模式指的是由土地權屬人主動采取土地權屬人自行改造的模式。在流程上需要有項目單位向拆遷辦提交“三舊”改造申請，再通過各級審批，最后按照文件及文件批復執(zhí)行操作。而項目申請主體（如業(yè)主委員會或居委會）需要在項目啟動前，充分征詢?nèi)w業(yè)主意見，再按照有關法律法規(guī)中涉及業(yè)主利益事項按有關規(guī)定進行表決，表決同意通過由申請主體向項目所屬街道辦提出改造申請。街道辦事處再會同社區(qū)居委會及相關部門，確定改造用地范圍，編制改造規(guī)劃、拆遷補償安置方案和實施計劃，報區(qū)“三舊”改造協(xié)調(diào)領導小組聯(lián)合審核，再上報區(qū)政府批準。

基本知識

“三舊”指什么？

“三舊”改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居。舊城鎮(zhèn)

主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產(chǎn)業(yè)調(diào)整而搬遷或者停產(chǎn)的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉庫；上世紀80年代及以前的棚戶、簡屋、單層磚混結構等建筑結構簡陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房；物業(yè)價值低于土地價值的舊商鋪等。改造項目應確定最小面積，以體現(xiàn)整體改造效益，其最小面積應由每個地區(qū)因地制宜確定。如佛山確定為：低層建筑應不小于500平方米，多層建筑不小于1000平方米，中高層、高層居住建筑不小于2000平方米，高層公共建筑不小于2500平方米。

舊廠房 主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑。包括上世紀90年代及以前建設的臨時建筑、單層簡易結構舊廠房；容積率低于0.6的舊廠房；與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符，占用灘涂、農(nóng)田等生態(tài)用地的違章建設廠房；地均產(chǎn)出低于100萬元/畝的低效工業(yè)工地；國家禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100%達標的舊廠房；能耗和水耗高于國家和省規(guī)定的產(chǎn)品能耗、水耗限額標準的舊廠房等。

舊村居

主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀80年代及以前的磚土結構建筑；不符合國家規(guī)范和地方技術標準的各項指標的城中村、園中村；違法違章建筑、單家獨戶的舊村居；水、電等基礎設施，體育、衛(wèi)生等公共服務設施，交通、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴重滯后的，不適宜居住的空心村、園中村等。

三舊改造相關指示文件

關于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地若干意見的實施意見 佛山市人民政府辦公室文件佛府辦〔2009〕261號 各區(qū)人民政府，市政府有關部門、直屬有關機構: 為深入貫徹落實省政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號，以下簡稱《若干意見》），確保我市“三舊”改造工作規(guī)范有序推進，實現(xiàn)嚴格保護耕地和節(jié)約集約用地的目標，經(jīng)市政府同意，并結合我市實際，提出如下實施意見：

一、進一步提高對“三舊”改造工作重要性和緊迫性的認識

推進“三舊”改造工作，是我市經(jīng)濟社會實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。改革開放以來我市用3倍的建設用地增加率換取30倍的經(jīng)濟增長，土地資源對經(jīng)濟社會的快速發(fā)展起著關鍵的支撐作用。但是，目前我市國土資源開發(fā)強度已達到33%，不可能繼續(xù)沿用土地規(guī)模擴張換取經(jīng)濟發(fā)展的老路子。與此同時，我市已利用土地普遍存在著低效、粗放的用地現(xiàn)象，通過“三舊”改造，激活土地的再次利用，進一步提升土地集約化利用水平，這必將成為我市經(jīng)濟發(fā)展的二次動力，對加快實現(xiàn)“現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務中心、嶺南文化名城，美麗富裕家園”的發(fā)展目標，實現(xiàn)經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展有的重大的現(xiàn)實意義。省委、省政府高度重視大力推進“三舊”改造工作，出臺了《若干意見》，為我市推進“三舊”改造工作指明了方向。我市是廣東省“三舊”改造試點市，國土資源部主要領導也要求我市堅定不移地走下去和先行先試。因此，我市各級黨委、政府要積極組織宣傳發(fā)動，層層召開動員大會和經(jīng)驗交流會，學習貫徹《若干意見》精神，在原有工作的基礎上，進一步加強領導，強化責任，落實目標任務，全力以赴推進“三舊”改造工作向縱深發(fā)展。

二、總體要求和基本原則

（一）總體要求

以科學發(fā)展觀為指導，按照經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃的要求，圍繞提升經(jīng)濟社會發(fā)展承載能力和綜合競爭力的需要，切實轉(zhuǎn)變發(fā)展觀和用地觀。著力盤活存量建設用地，進一步挖掘潛力，節(jié)約集約利用土地。遵循“全面探索、封閉運作、結果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機結合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進土地綜合整治。以推進“三舊”改造工作為載體，實現(xiàn)建設用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，完善城市功能和提升城市形象，努力建設生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新佛山。

（二）基本原則

1、政府引導，市場運作。政府統(tǒng)一組織，制定專門政策，充分調(diào)動政府、集體、土地原使用權人及相關權利人的積極性，吸引社會各方廣泛參與，實現(xiàn)多方共贏，確保國有、集體資產(chǎn)的保值、增值。政府要正確引導，加強監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進。

2、明晰產(chǎn)權，保障權益。調(diào)查摸清“三舊”現(xiàn)狀，做好“三舊”土地的確權登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經(jīng)確權、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過程中的經(jīng)濟、法律關系，切實保障土地權利人的合法權益，維護社會穩(wěn)定。

3、統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進。統(tǒng)籌經(jīng)濟社會發(fā)展和資源環(huán)境保護，依據(jù)國土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，科學制定“三舊”改造規(guī)劃，并強化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴格界定“三舊”改造范圍，對列入改造范圍的，必須編制控制性詳細規(guī)劃和改造方案，有序推進。嚴禁擅自擴大“三舊”改造政策的適用范圍。

4、節(jié)約集約，提高效率。通過市場運作和公開規(guī)范的方式，強化市場配置土地，促進土地高效利用。嚴格執(zhí)行土地使用標準，提高土地使用強度。創(chuàng)新機制方法，強化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理，實現(xiàn)土地利用效益的最大化。

5、尊重歷史，客觀公正。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問題。要科學合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續(xù)相掛鉤，做到公開、公平、公正。

三、合理確定“三舊”改造范圍

（一）合理確定“三舊”改造范圍

圍繞產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)環(huán)境改善、建設社會主義新農(nóng)村等戰(zhàn)略目標，在有利于耕地保護、土地進一步節(jié)約集約利用、產(chǎn)出和效益進一步提高的前提下，我市下列土地列入“三舊”改造范圍：

1、根據(jù)城市規(guī)劃建設需要，進行城中村改造的用地；

2、因城市基礎設施和公共設施建設需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進行舊城鎮(zhèn)改造的用地；

3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；

4、產(chǎn)業(yè)“退二進三”企業(yè)的工業(yè)用地；

5、須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進行改造的集體舊物業(yè)用地；

6、國家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；

7、布局分散、不具保留價值、公共服務設施配套不完善的村莊；

8、因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）；

9、國土資源部“萬村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；

10、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點中農(nóng)村建設用地復墾區(qū)域；

11、其它經(jīng)區(qū)級或以上人民政府認定屬“三舊”改造范圍的用地。

（二）“三舊”改造項目的認定應同時符合以下條件

1、擬改造項目用地符合土地利用總體規(guī)劃和實施計劃、“三舊”改造專項規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護要求；

2、擬改造項目屬于“三舊”改造或?qū)儆谑谢騾^(qū)人民政府認定的“節(jié)能減排”范圍；

3、擬改造項目用地在土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設用地。

四、科學編制“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃

（一）開展全市“三舊”用地的調(diào)查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標注，并列表造冊，建立數(shù)據(jù)庫。

（二）根據(jù)“三舊”改造工作總體要求和原則，市人民政府負責組織編制《佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃》。各區(qū)人民政府要根據(jù)《佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃》認真組織編制“三舊”改造地區(qū)的控制性詳細規(guī)劃和改造方案，以指導“三舊”工作的開展。今后，根據(jù)實際情況確需對“三舊”改造專項規(guī)劃作局部調(diào)整或修改的，由區(qū)人民政府報市人民政府批準后實施。

（三）各區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃編制“三舊”改造實施計劃。各區(qū)“三舊”改造計劃報市“三舊”辦備案。

（四）“三舊”改造不涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設用地轉(zhuǎn)為國有土地的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府審批；“三舊”改造涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設用地轉(zhuǎn)為國有土地以及城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府編制，逐級上報審批。程序如下：

1、各區(qū)根據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃按項目或分片區(qū)制訂“三舊”改造具體實施方案報市人民政府審核；

2、市人民政府將各區(qū)的“三舊”改造方案單獨或匯總報省人民政府審批；

3、改造方案批準后，各區(qū)根據(jù)批準的方案分類辦理供地手續(xù)，有關供地方案報市國土資源局備案。

五、因地制宜，采用多種運作方式進行“三舊”改造

（一）政府為了城市基礎設施和公共設施建設或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進行舊城區(qū)改造需要調(diào)整使用土地的，由政府依法收回、收購土地使用權，納入政府土地儲備。納入土地儲備的具體程序、價格確定，按市及各區(qū)有關文件規(guī)定執(zhí)行。

（二）舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，鼓勵原土地使用權人自行進行改造。但原土地使用權人須擁有改造范圍內(nèi)全部土地權屬才能申請。自行改造方案由區(qū)“三舊”辦牽頭組織各成員單位審核同意后報區(qū)人民政府批準。涉及的劃撥土地使用權和改變土地用途（包括經(jīng)營性用途）以及延長土地使用年限可免土地收購儲備和公開交易，采取協(xié)議出讓方式出讓，并按現(xiàn)行規(guī)定繳納土地出讓金。規(guī)劃、國土、建設等部門根據(jù)區(qū)政府的批復意見分別辦理相關手續(xù)。

（三）舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，各地塊的使用權人可共同成立項目公司聯(lián)合自行改造；或市場主體與其他土地權利人協(xié)商簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，在落實相關補償安置措施的前提下，自行收購改造范圍內(nèi)的多宗地塊及地上房屋建筑后，申請對收購的地塊取得拆遷許可后進行集中改造，改造的相關規(guī)定和辦理程序與上述原土地使用權人自行改造一致。區(qū)以上國土資源部門根據(jù)收購人的申請，將分散的土地歸宗，為收購人辦理土地變更登記手續(xù)。收購改造范圍內(nèi)的多宗地塊涉及出讓年限不一致的，應統(tǒng)一出讓年限，涉及補交地價款的按規(guī)定辦理。

（四）屬于“三舊”改造和“節(jié)能減排”項目的舊廠房在符合規(guī)劃前提下改為經(jīng)營性用途的，原用地單位可向區(qū)“三舊”辦提出自行改造的申請，改造的相關規(guī)定和辦理程序參照上述原土地使用權人自行改造規(guī)定辦理。

（五）“三舊”改造涉及收回或者收購土地的，原則上以貨幣方式補償，確實需要以置換方式置換土地使用權的，由區(qū)國土資源部門審核同意并報區(qū)人民政府批準后實施。

（六）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請將集體建設用地轉(zhuǎn)國有的，經(jīng)村民（代表）大會表決同意后向區(qū)國土資源部門申請，按程序逐級上報省人民政府批準。區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃組織實施。其中，確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用的，在建新必須拆舊的前提下，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依照規(guī)劃自行改造或與有關單位合作開發(fā)建設。

（七）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，除屬于市、區(qū)人民政府應當依法征收的外，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者用地單位在建新必須拆舊的前提下依照規(guī)劃自行組織實施，并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關政策辦理。

（八）舊村莊改造涉及拆舊建新騰挪的合法用地，確能實現(xiàn)拆舊復耕的，可根據(jù)國土資源部的相關規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，涉及新增建設用地和占用農(nóng)用地（耕地）的，由市國土管理部門安排專用周轉(zhuǎn)指標。周轉(zhuǎn)指標的具體使用和管理按照國家和省的規(guī)定辦理。

（九）“三舊”改造涉及的農(nóng)村集體建設用地用于房地產(chǎn)開發(fā)的，必須轉(zhuǎn)為國有土地并按規(guī)定繳納土地出讓金；該房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時（包括聯(lián)建合建），按規(guī)定須在土地交易中心公開交易。

（十）農(nóng)村集體自行出資開發(fā)其名下的集體建設用地和國有建設用地，或其名下的集體建設用地和國有建設用地過戶到該農(nóng)村集體全資擁有的項目公司名下時，在村民（代表）大會表決同意的前提下，經(jīng)區(qū)“三舊”辦牽頭有關成員單位討論同意并報區(qū)人民政府批準后，可免公開交易。

（十一）經(jīng)批準自行改造的“三舊”改造項目，工程未竣工驗收前不得轉(zhuǎn)讓（包括股東變更）。確實無法完成的，由政府按改造前土地用途的基準地價收回建設用地使用權。

六、關于分類完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)問題

（一）沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設用地

1、用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前，依照原國家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》進行確權，經(jīng)公告無異議后直接辦理建設用地確權登記發(fā)證手續(xù)。

2、用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，用地時已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛，迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，依照1988年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關規(guī)定，落實處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)。

3、用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間，按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》有關規(guī)定，落實處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)，凡用地行為發(fā)生時法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，無需聽證、辦理社保審核和安排留用地。

4、完善各類用地手續(xù)的處罰標準

“三舊”改造中涉及的各類歷史用地，凡用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手續(xù)時按下列標準進行處罰：

（1）禪城、南海、順德區(qū)按用地面積不低于5元/平方米；（2）三水、高明區(qū)按用地面積不低于3元/平方米。

（二）農(nóng)村集體建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地

原農(nóng)村集體申請將農(nóng)村集體所有的有合法用地手續(xù)的建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地的，在農(nóng)村集體提出自愿改變?yōu)閲猩暾埡痛迕翊泶髸頉Q同意的前提下，辦理征收手續(xù)。

（三）完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)工作應當在2012年完成。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述辦法完善用地手續(xù)。

七、關于“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地等問題的處理

“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地以及舊村莊改造中的空閑地，可一并納入“三舊”改造。

現(xiàn)狀為建設用地的邊角地、夾心地、插花地，以單塊面積3畝為標準，3畝以下（含3畝）由區(qū)人民政府處理：屬原批文范圍的直接確權，不屬原用地批文范圍而屬于集體性質(zhì)的，由區(qū)國土資源部門審核后報區(qū)政府批準給農(nóng)村集體組織使用；不屬原批文范圍但無法證明是集體性質(zhì)土地的，均認定為國有建設用地，由區(qū)國土資源部門審核后報區(qū)政府直接批準使用，也可以收回后重新公開交易或以協(xié)議方式出讓。單塊面積超過3畝或多塊累計面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規(guī)定辦理有關用地手續(xù)。

現(xiàn)狀為農(nóng)用地的邊角地、夾心地、插花地，以單塊面積1畝為標準，1畝以下（不含1畝）、多塊累計面積小于或等于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地由區(qū)人民政府處理并報市人民政府備案；面積1畝以上、多塊累計面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規(guī)定辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用、完善用地手續(xù)和轉(zhuǎn)為國有土地審批手續(xù)，并可在“三舊”改造方案中一并報批。

八、關于“三舊”改造涉及土地置換問題的處理

為滿足“三舊”改造需要，允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的前提下，通過土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用原有存量建設用地。“三舊”改造范圍內(nèi)土地之間或“三舊”改造范圍內(nèi)、外地塊之間土地的置換，包括集體建設用地與集體建設用地之間、集體建設用地與國有建設用地之間、國有建設用地與國有建設用地之間的土地置換。土地置換手續(xù)由區(qū)以上國土資源部門辦理，辦理時限為7個工作日。

九、關于“三舊”改造中涉及的土地出讓金優(yōu)惠政策及財政扶持政策

（一）農(nóng)村集體使用的集體建設用地或國有建設用地（留用地），在符合城市規(guī)劃和土地權屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下，農(nóng)村集體可按城市規(guī)劃用途自行開發(fā)使用，且可以采用劃撥方式供地。集體建設用地依法改變用途且土地使用權不發(fā)生轉(zhuǎn)移的，只要土地使用者與土地所有者一致，也享受本條規(guī)定的優(yōu)惠政策。

（二）農(nóng)村集體將國有留用地或集體轉(zhuǎn)為國有的土地自行開發(fā)或通過招商引資合作開發(fā)而發(fā)生土地使用權轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)移部分應按規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。政府按規(guī)定收取的土地出讓金全部上繳財政后，在扣除按規(guī)定計提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、出讓業(yè)務費等專項資金后，余額最高不超過60%按《國有土地使用權出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）有關規(guī)定，由財政列支，專項用于包括保證被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出、補助被征地農(nóng)村居民社會保障支出以及農(nóng)村基礎設施建設支出等。

（三）市、區(qū)人民政府通過征收農(nóng)村集體建設用地實施舊村莊改造進行經(jīng)營性開發(fā)的，土地出讓純收益可按最高不超過60%的比例返撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

（四）鼓勵、支持“2+5”組團城市規(guī)劃城區(qū)內(nèi)效益差、能耗高、污染大的企業(yè)搬遷。搬遷企業(yè)用地由當?shù)卣婪ㄊ栈睾笸ㄟ^招標、拍賣、掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補償費用后，其土地出讓純收益可安排部分專項支持企業(yè)發(fā)展，具體由各區(qū)人民政府結合實際情況制定。

（五）對“三舊”改造涉及的城市（城鎮(zhèn)）公共基礎設施建設，應從土地出讓金中安排相應的項目資金予以支持改造。

（六）鼓勵各地探索利用社會資金開展“三舊”改造，政府組織實施的“三舊”改造項目，在拆遷階段可通過招標方式引入企業(yè)單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收（征）地（拆遷）補償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開發(fā)建設的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過公開交易方式確定土地使用權人。

（七）工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、改造后不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

（八）屬政府產(chǎn)權的公共建筑面積，不參加容積率計算，不收取土地出讓金。

（九）在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造專項規(guī)劃前提下，經(jīng)區(qū)“三舊”辦報區(qū)人民政府批準，企業(yè)在原廠房內(nèi)設立區(qū)域總部、研發(fā)中心、科研機構以及產(chǎn)品設計和動漫制作產(chǎn)業(yè)，不視為改變土地用途。

十、加強對“三舊”改造的檢查監(jiān)督

市監(jiān)察局對市三舊改造辦、市相關職能部門履行職責情況以及各區(qū)政府開展“三舊”的情況進行監(jiān)督檢查；各區(qū)監(jiān)察局對轄區(qū)內(nèi)的改造辦和相關職能部門履行職責的情況進行監(jiān)督檢查。各區(qū)要將“三舊”改造項目審批納入電子檢察系統(tǒng)進行管理，并作重點標注，以便監(jiān)察機關履行監(jiān)督。市相關職能部門要認真對照本實施意見對各區(qū)“三舊”改造進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反“三舊”改造規(guī)定的行為要及時進行糾正。凡是弄虛作假，擅自將不符合“三舊”改造范圍的用地納入改造范圍或不按“三舊”改造報批程序進行報批的，由市、區(qū)監(jiān)察機關依照有關規(guī)定嚴肅查處。

十一、其它

（一）各區(qū)可以按照本意見精神，結合自身實際制定具體實施辦法。

（二）本意見發(fā)布前，市政府、政府各有關部門和各區(qū)已公布的一系列“三舊”文件中，其它方面的優(yōu)惠政策與本意見無沖突的，仍然適用。

（三）本意見發(fā)布前，各區(qū)人民政府根據(jù)先行先試原則已經(jīng)審核確認的“三舊”改造項目和方案有效，無需再另行報批。

附件：1.“三舊”改造方案申報表 2.“三舊”改造項目用地情況表 3.“三舊”改造項目申請、審批流程 4.報批“三舊”改造方案需提交的材料

5.分類完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)需提交的資料 6.置換土地報批需提交的材料