第一篇：2017年棚戶區(qū)改造政策解讀

2017年棚戶區(qū)改造政策解讀

一、基礎知識

（一）棚戶區(qū)和棚戶區(qū)改造的定義

棚戶區(qū)指簡易結構房屋較多，建筑密度較大，使用年限久，房屋質量差，建筑安全隱患多，使用功能不完善，配套設施不健全的區(qū)域。城市危房、城中村納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)范圍。

棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計劃的改造項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議）中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。

（二）工作要求

《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）規(guī)定，棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質量、小區(qū)環(huán)境、配套設施明顯改善；困難家庭的負擔控制在合理水平。(三)棚戶區(qū)的改造范圍 1.改造范圍

《住建部關于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》（建?！?012〕190號）規(guī)定，“十二五”期間，城市棚戶區(qū)（危舊房）改造范圍內的居民安置住房籌建（新建、購買、貨幣補償?shù)龋┕こ毯驮用褡》扛慕ǎ〝U建、翻建）工程，統(tǒng)一納入國家城鎮(zhèn)保障性安居工程規(guī)劃計劃，其他工程不納入規(guī)劃計劃。2.政策紅線

《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）和《住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于棚戶區(qū)界定標準有關問題的通知》（建辦保函〔2014〕535號）規(guī)定，禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。3.改造范圍逐步擴大

在2011年，將改造范圍延伸到建制鎮(zhèn)?！秶鴦赵恨k公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）規(guī)定，有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。

到2013年，一是擴大到華僑農場非歸難僑危房改造?！秶鴦赵宏P于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）還將將華僑農場非歸難僑危房改造，統(tǒng)一納入國有墾區(qū)危房改造中央補助支持范圍。二是將部分城中村改造項目也納入了棚戶區(qū)改造范圍?！蹲》砍青l(xiāng)建設部關于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》（建保〔2013〕52號）進一步明確將部分城中村（城邊村、城郊村）改造項目也納入了棚戶區(qū)改造范圍。

進入2015年，把城市危房改造納入棚改政策范圍?！秶鴦赵宏P于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》（國發(fā)〔2015〕37號）把城市危房改造納入棚改政策范圍。

二、關于棚戶區(qū)改造貨幣化安置

（一）政府建設安置房存在的問題

棚戶區(qū)改造工作實施初期，主要采取政府統(tǒng)建安置房的方式，主要原因是房價上漲快、市場供應不足，政府主導建設安置房方式，即期安置資金支付壓力小，做法較為成熟，各地普遍采用。但存在多種缺陷，一是建設周期長，從地塊征收到安置房建設、竣工交付一般需要4-5年，如遇征收困難，長達7-8年，群眾長期租房過渡，怨言較大。二是安置房質量，成本控制難以達到房地產企業(yè)的專業(yè)水平，建設后的安置房質量投訴較多。三是統(tǒng)建安置房分配難度較大，往往頂樓底樓群眾不愿要，商業(yè)門面和附屬設施存在管理運營不善的問題。四是安置房小區(qū)物業(yè)管理收費難，導致物業(yè)管理與服務不到位。五是棚戶居民集中安置，棚戶區(qū)變成安置區(qū)，引發(fā)的社會問題較多。六是房屋規(guī)劃、建設、安置、管理易滋生腐敗。七是一些安置地塊為劃撥用地，辦證難、群眾意見大，有些地塊評估后辦了證，但土地真實價值難以體現(xiàn)。

（二）意義和作用

在棚戶區(qū)改造中推進貨幣化安置，一是縮短安置周期，提高安置工作效率，節(jié)省過渡費用；二是有利于棚改居民早日住上產權明晰的住房，享受更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務，滿足群眾多樣化居住需求；三是促進棚戶區(qū)改造與房地產市場有效銜接，既有利于消化存量商品住房，又有利于棚戶區(qū)改造項目的整體推進。

（三）主要方式

棚改貨幣化安置方式包括:政府組織購買、政府集中采購和直接貨幣補償，安置方式按照自愿的原則由棚戶區(qū)居民自主選擇。

1.政府組織購買。由區(qū)縣政府從本市商品房市場組織房源，搭建統(tǒng)一的房源信息平臺，通過發(fā)放“購房券”等形式，引導棚戶區(qū)居民自主選擇購買。

2.政府集中采購。由區(qū)縣政府按照政府采購程序的規(guī)定，集中購買本市在建或已建成的普通商品住房用于棚改安置，采購價格不得高于所在區(qū)域周邊同類商品住房的平均價格。

3.直接貨幣補償。區(qū)縣政府將補償資金支付給棚戶區(qū)居民，由棚戶區(qū)居民自行通過房地產市場購買、租賃住房或用于其他支出。

三、關于政府購買棚改服務

（一）定義

2015年12月，省財政廳和省住建廳出臺《安徽省政府購買棚改服務管理辦法》。政府購買棚改服務，是指通過發(fā)揮市場機制作用，把棚戶區(qū)改造相關服務事項按照一定的方式和程序，交由具備條件的社會力量和事業(yè)單位承擔，并由政府根據合同約定向其支付費用。

（二）政府購買棚改服務的內容 1.居民棚改意愿入戶調查； 2.棚改項目的可行性論證及評審； 3.棚改項目的征地拆遷服務；

4.棚改安置住房的籌集(包括新建、購買、租賃、改擴建、貨幣化安置等方式)； 5.棚改片區(qū)公益性配套基礎設施建設，包括安置住房小區(qū)“紅線內”的道路、供水、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套基礎設施；與棚改項目直接相關，直接服務于安置小區(qū)居民的“紅線外”城市基礎設施。棚改片區(qū)公益性配套基礎設施需納入棚改規(guī)劃同步報批并經省級主管部門認定，實行“同步規(guī)劃、同步報批、同步建設、同步交付”。

（三）政府購買棚改服務的七個步驟

1.出臺相關辦法意見，對購買主體、承接主體、購買內容、購買方式及程序、預算管理、績效管理、工作機制等操作辦法作出明確規(guī)定； 2.財政部門將棚改納入《政府購買服務指導性目錄》；

3.確定地方政府授權的有預算權的政府部門、事業(yè)單位或主管部門作為購買主體(一般為財政局)；

4.確定采用公開招標、邀請招標、競爭性談判、單一來源采購等方式實施棚改采購；

5.確定承接主體為社會資本，也可是社會資本獨自或與政府共同成立的項目公司；

6.將采購資金納入未來年度財政預算支出管理； 7.購買主體與借款人簽訂政府購買服務合同。

第二篇：棚戶區(qū)改造政策

棚戶區(qū)改造政策

各地要在10月底前編制完成2013－2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，明確分、分類別改造任務，并落實到市縣。這是記者從23日舉行的全國棚戶區(qū)改造工作電視電話會議上獲悉的。

會議要求，各地要做好棚戶區(qū)改造的組織實施工作，具體包括盡快落實建設任務，確保工程質量安全，落實目標責任制和推進棚戶區(qū)改造信息公開等。

2008年至2012年，全社會共投入資金1．92億元，開工改造各類棚戶區(qū)1260萬戶。在過去5年大規(guī)模改造棚戶區(qū)取得顯著成效的基礎上，今后5年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)1000萬戶，其中2013年改造304萬戶。

住建部日前對《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》進行解讀時表示，要落實稅費減免政策，擴大棚戶區(qū)改造安置住房的稅收優(yōu)惠政策范圍。

住建部表示，按照現(xiàn)行政策并結合《意見》的規(guī)定，各類棚戶區(qū)改造可享受的稅費優(yōu)惠政策包括以下幾個方面：

一是棚戶區(qū)改造安置住房稅收優(yōu)惠政策。主要包括建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；免征涉及的印花稅、土地增值稅；免征或減半征收契稅、個人所得稅。棚戶區(qū)改造安置住房建設和通過收購籌集安置房源的，執(zhí)行經濟適用住房的稅收優(yōu)惠政策。電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)對城市和國有工礦棚戶區(qū)改造給予支持，新建安置小區(qū)有線電視和供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、道路等市政公用設施，由各相關單位出資配套建設，并適當減免入網、管網增容等經營性收費。

二是棚戶區(qū)改造項目免征行政事業(yè)性收費和政府性基金。免收的全國性行政事業(yè)性收費包括防空地下室易地建設費、白蟻防治費等項目；免收的全國性政府性基金包括城市基礎設施配套費、散裝水泥專項資金、新型墻體材料專項基金、城市教育附加費、地方教育附加、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加等項目。

三是企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的工礦（含中央下放煤礦）棚戶區(qū)改造、林區(qū)棚戶區(qū)改造、墾區(qū)危房改造的，對企業(yè)用于符合規(guī)定條件的支出，準予在企業(yè)所得稅前扣除?，F(xiàn)行政策規(guī)定國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)用于政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造支出，準予在企業(yè)所得稅前扣除。

昨日，國務院印發(fā)《關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，明確了今起5年內全國棚戶區(qū)改造目標：改造城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)等各類棚戶區(qū)1000萬戶。據住建部有關負責人介紹，2008年至2012年五年內，全國開工改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，占同期城鎮(zhèn)保障性安居工程3100萬套（戶）開工量的40%；基本建成各類棚戶區(qū)改造安置住房750萬套。

規(guī)劃

今年“棚改”304萬戶

《意見》提出，重點推進資源枯竭型城市及獨立工礦棚戶區(qū)、三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實施城中村改造。2013年至2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬戶。其中，今年要改造304萬戶。

其中，城市棚戶區(qū)800萬戶，今年改造232萬戶；國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)90萬戶，今年改造17萬戶；國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房30萬戶，今年改造18萬戶；國有墾區(qū)危房80萬戶，今年改造37萬戶。

資金

可發(fā)行“棚改”專項債券

資金歷來是棚戶區(qū)改造的主要難題。對此，《意見》制定了國家財政支持、銀行信貸扶持、引導民間資本進入、允許發(fā)行專項債券、稅收減免等“一攬子”方案。

國家財政支持，中央加大對棚戶區(qū)改造的補助，對財政困難地區(qū)予以傾斜。

此外，各地區(qū)還可以從國有資本經營預算中，適當安排部分資金用于國有企業(yè)棚戶區(qū)改造。有條件的市、縣可對棚戶區(qū)改造項目給予貸款貼息。

引導民間資本，民間資本可以通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式，參與棚戶區(qū)改造。

允許發(fā)行專項債券，地方政府融資平臺公司、承擔棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)，可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據，專項用于棚戶區(qū)改造項目。

監(jiān)管

“棚改”禁建福利性住房

此前，一些地區(qū)棚戶區(qū)改造過程中，曾發(fā)生暴力拆遷、毀壞歷史保護建筑、借機建福利性住房等違法事件。更有甚者，個別官員在棚戶區(qū)改造項目中，濫用職權、貪污腐敗，導致一些回遷住房成為豆腐渣工程。

對此，《意見》明確提出，監(jiān)察部、住建部等部門將建立督察制度，定期全面督促檢查地方棚戶區(qū)改造。督促檢查中一旦發(fā)現(xiàn)，地方政府的棚戶區(qū)改造項目資金土地不落實、政策措施不到位、建設進度緩慢、質量安全問題突出，地方政府負責人將被約談，限期整改。

根據《意見》，棚戶區(qū)改造實行實物安置和貨幣補償相結合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇。嚴禁企事業(yè)單位借棚戶區(qū)改造政策建設福利性住房。

第三篇：城市更新與棚戶區(qū)改造政策解讀及實務

“城市更新與棚戶區(qū)改造政策解讀及實務”專題研討會綜述

發(fā)布時間：2017年10月11日作者：房產委責任編輯：業(yè)務創(chuàng)新委

2017年8月，深圳市住建局推出《關于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》，對深圳市的城市更新及棚戶區(qū)改造將產生重大影響。9月26日下午2點30分，市律協(xié)房地產法律專業(yè)委員會（以下稱“房產委”）在市律協(xié)多功能廳舉辦“城市更新與棚戶區(qū)改造政策解讀與實務”專題研討會。研討會由房產委主任楊林律師主持，房產委委員鐘剛強律師、彭素球律師、周志芳律師、廖信凱律師作為研討嘉賓出席研討會，四位嘉賓律師作為多年專業(yè)從事城市更新和棚戶區(qū)改造法律業(yè)務的專家律師，對研討議題各抒己見，并與現(xiàn)場同仁進行了互動和充分的交流。現(xiàn)將主要觀點和解答整理如下，與全市律師分享。

第一部分 研討議題

一、棚改新政出臺的目的及意圖

嘉賓觀點：棚改新政出臺以消除老舊小區(qū)安全隱患作為切入點，更深層次原因有二： 1.解決老舊小區(qū)安置問題，通過改造有效釋放土地，提高土地利用效率，提升居住品質，改善公共配套，解決人才房和保障房； 2.實踐證明老舊小區(qū)單靠市場主體推進城市更新困難重重，只有行政征收這個強手力的手段作為保障才能推動，所以政府適時推出棚改，對加快老舊小區(qū)改造進度具有積極意義。

二、棚改新政的事實依據與法律依據

嘉賓觀點：棚改非法律概念，而是一個政策概念，是政府提出來的解決舊城改造的一種模式，對于棚改政策適用過程中可能采取的相關措施的法律依據包括啟動棚改的法律依據，和啟動行政征收是否有相應的法律依據兩個方面。城市更新有一套較為完善的程序，征收也有一套較為完善的程序，棚改可以參考行政征收現(xiàn)有規(guī)定，同時也可以借鑒城市更新的一些做法。目前，關于棚戶區(qū)改造，只有國務院的一個通知、廣東省及深圳市的兩個規(guī)范性文件，沒有諸如《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《物權法》等上位法的具體法律依據?，F(xiàn)在沒有專門的棚改立項，也沒有規(guī)范性文件規(guī)定搬遷補償標準，導致各項目標準不一致，而且審批程序方面也存在依據不足的情況，法規(guī)、政策方面有待及時跟進。

三、棚改新政與城市更新的對比

嘉賓觀點： 1.實施主體不同：棚改實施主體是政府主導，補償款項由政府財政資金解決，城市更新實施主體是開發(fā)商，補償款由市場主體自籌； 2.拆后再建房屋性質不同：棚改拆除重建后除回遷房為商品房性質外，剩余全部用做人才住房和保障性住房，不可以開發(fā)商品房。城市更新重建后房屋包括回遷房、部分政府配建房，其余大部分是市場商品房； 3.補償標準不同：棚改補償標準由政府統(tǒng)一制定，通常是一個項目一個標準，并且一經制定，不能更改，而城市更新補償標準由開發(fā)商根據項目情況進行測算，與業(yè)主協(xié)商并終確定，具有一定的談判空間； 4.改造方式不同：棚改目前只有一種方式即拆除重建，城市更新包括拆除重建、綜合整治、功能改變或者這三種模式組合； 5.路徑不同：棚改具有社會公共利益屬性，對于拒絕簽約的政府可以啟動行政征收程序。城市更新必須經100%業(yè)主同意才可確認實施主體，而且無法引入行政征收。

四、棚改新政對于老舊住宅小區(qū)更新面臨怎樣的困境

嘉賓觀點： 1．一定程度上會對城市更新困難重重的老舊小區(qū)改造項目有推動作用，但也應該看到問題的存在，相比純商品性質住宅小區(qū)，配建保障性住房比例較高的小區(qū)商品房價格較低，保障性住房業(yè)主與商品房業(yè)主矛盾沖突已經出現(xiàn)，市場對于配建保障性住房的小區(qū)維持較低評級。因此，保障性住房對于本小區(qū)的商品房價格產生不利影響。老舊住宅如納入棚改，原業(yè)主出于對回遷小區(qū)品質的擔憂，有可能打消部分業(yè)主棚改的積極性； 2．對于城市更新未能推進轉成棚改項目的改造項目會產生一些問題，開發(fā)商前期成本費用是否存在補償，政府能否收購項目？因業(yè)主已與城市更新實施主體簽署搬補協(xié)議，如轉成棚改項目變更實施主體，導致業(yè)主對原城市更新實施主體構成違約，棚改項目的實施主體對前期城市更新的成本是否應予補償？城市更新遺留問題有可能成為推進棚改的巨大阻力。

五、棚改新政能否取代城市更新

嘉賓觀點： 1.前面提到，棚改和城市更新存在多方面的差別，并不完全重合，兩種方式互為補充，同時存在，不是替代關系。按現(xiàn)有征求意見稿的模式，棚改肯定不能取代城市更新。只有在滿足征求意見稿的條件下，才能采用棚改，棚改對城市更新是一種補充和促進的作用； 2．棚改類似于城市更新與行政征收結合生下的孩子，兩者不可能相互替代，在并行的情況下兩者相互借鑒期待發(fā)展出更適合的舊改模式； 3.棚改本身也存在一些問題，如將回遷商品房與保障房混建產生的業(yè)主矛盾是一個現(xiàn)實的問題，棚改能順利進行仍有待實踐的檢驗。4.棚改目的在于解決保障房和人才房建設問題，政府因受限于財政資金和人力成本，不可能全部舊住宅區(qū)全部采用棚改模式，部分項目仍然會考慮引進社會資金交由市場來完成改造。

第二部分 現(xiàn)場嘉賓互動問題

問題一：對于棚戶區(qū)改造工作申請依法啟動強制程序，對簽約期內少數(shù)業(yè)主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區(qū)改造項目實施，損害大多數(shù)業(yè)主利益的，實施主體可以向項目所在區(qū)政府主管部門提交書面情況報告，區(qū)政府主管部門核實后，報區(qū)指揮部審議，審議通過，依法啟動行政征收、行政處罰等強制程序。棚改本身是否可以界定為因公共利益而進行的征收？嘉賓觀點：公共利益是法律概念，棚改是為改造危舊住房、終目的也是建設人才保障住房，要經過公共利益研討、論證，只有符合公共利益的才可納入棚改項目，所以棚改本身具備公共利益屬性，同時，行政征收的啟動也要求符合公共利益需要做前提。

問題二：深圳市范圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區(qū)應當納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進行改造。各區(qū)政府應當優(yōu)先將配套不完善的項目納入棚戶區(qū)改造項目庫。對于城中村，各區(qū)政府可以根據實際情況，充分論證可行性后有序納入改造項目庫。城市更新的拆除重建，對老舊建筑的期限從30年調整為20年，各位如何看待？對于同地段相鄰片區(qū)已經實行城市更新的小區(qū)與后續(xù)進行棚戶區(qū)改造的片區(qū)，是否會因補償?shù)牟町悓Ρ刃纬蓪嵸|的不公平？嘉賓觀點：對于棚改項目要求建成年限30年改為20年，是因為深圳的歷史較短，建筑物存在30年以上才能納入棚改，那么可納入的項目將寥寥無幾，因城市更新正好是20年，也可能參照了城市更新的標準。深圳市人才保障與安居的指標定的比較高，推進壓力比較大，降低項目建成年年限才有可能完成既定指標。不要說棚改與城市更新在補償標準上存在差異，現(xiàn)在就是棚改項目之間的補償標準不一致的情況也存在，這種不公平的現(xiàn)象是不可避免的。棚改是由政府主導，控制補償標準是有可能的，但因城市更新是由開發(fā)商主導，由市場決定議價，標準不好控制。實際上，城市更新的補償項目、范圍和標準其實有一個行業(yè)的做法，開發(fā)商彼此也有相互借鑒的情形。從長期來看，兩者會相互影響，棚改的補償標準有可能提高，與市場形成一定的接軌，而政府也有可能對開發(fā)商的補償標準進行相應的指導。

問題三：棚戶區(qū)改造采取“政府主導—國企實施—公共住房”的項目實施模式，棚戶區(qū)改造的實施主體由區(qū)主管部門擬定實施主體確定方案，也可指定市人才安居集團為實施主體，也可以通過公開招投標的方式確定實施主體。從規(guī)定來看，是否有民營企業(yè)的進入渠道和空間？ 嘉賓觀點：政府主導—國企或者人才安居集團實施制度設計的初衷是出于非盈利性考慮，國企僅收取一定比例的服務費，在棚改項目中不賺取項目利潤，如將棚改主體限制在國企并無必要，事實也未限制民營企業(yè)進入，只是介入棚改利益有限，民營企業(yè)未必有興趣。

問題四：堅持以租為主，各區(qū)根據人才住房和保障性住房建設供應情況，合理確定棚戶區(qū)改造所建人才住房和保障性住房的租售比例。福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售。棚戶區(qū)改造的住宅部分，除了回遷安置，全部用作人才住房和保障性住房。是否會因此延緩棚戶區(qū)改造的進度和力度？嘉賓觀點：只租不售的提法在市住建局的征求意見稿中有提及，但在羅湖區(qū)舊住宅區(qū)的意見稿中未提及，終是否修改這個提法現(xiàn)在未知，但個人觀點，只租不售的人才房的管理將消耗大量的行政資源，租戶也會不愛惜房子，人才房的價值將大打折扣，并且這意味著可供銷售的市場商品房總量將減少，有可能會進一步推高市場商品房價格。

問題五：棚戶區(qū)改造的搬遷安置補償方案在征求被搬遷人的意見的基礎上制定，報區(qū)指揮部批準后在項目現(xiàn)場和官方網站上公示，或者以其他方式通知被搬遷人，從程序和實體上，被搬遷人如何保障自身的合法權益？嘉賓觀點：市局的征求意見稿中對補償標準終制訂權歸住建局，住建局制訂標準前會舉行聽證，確定后基本沒有談判空間。由于是使用財政資金，政府制訂標準時既要參照征收等補償標準，也要充分考慮當事人的訴求，并在兩者之間尋求平衡。

問題六：在城市更新中產權人不明的情況如何認定和處理？嘉賓觀點：已核發(fā)權屬證書的房屋，證載權利人為產權人。未核發(fā)權屬證書的房屋，通過業(yè)主申報、公示、原土地權利人、社區(qū)工作站、居委會和街道辦事處認定的方式認定產權人，目前各個區(qū)的操作有所不同。問題七：對于不同產權狀態(tài)的建筑物，棚改和城市更新在處理對待上有何差別？嘉賓觀點：棚改中，對不同產權狀態(tài)的建筑物處理與城市更新中是不一樣的，實務中，城市更新中對不同產權狀態(tài)的建筑物補償基本一致，而在棚改中，會有所區(qū)別。

問題八：對于存在抵押和銀行借款的房產，開發(fā)商能否直接代替還款并解除抵押限制，實踐中怎么操作？嘉賓觀點：對于有抵押權的房產，在實施主體確認前要解除抵押，開發(fā)

商可直接代替還款并解除抵押限制，或者開發(fā)商會配合業(yè)主找相關銀行，與銀行協(xié)商以開發(fā)商擔保形式要求銀行先解除抵押，等回遷房辦證后再繼續(xù)設置抵押。

第四篇：棚戶區(qū)改造詳細政策

國家棚戶區(qū)改造政策

一、以凈地出讓方式進行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目如下優(yōu)惠政策

(一)土地儲備中心對危房棚戶區(qū)土地實行收購，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規(guī)定繳省的費用后，專項用于支付銀行貸款本息和毛地收購資的周轉以及危房棚戶區(qū)安置房建設。

(二)安置房住宅用地實行土地行政劃撥，對改造后的房屋納入產權產籍管理，辦理商品房房照。商服用地實租賃供地。

(三)安置房建設項目行政事業(yè)性收費(以費還貸項目除外)全免，經營、服務性收費按最低限下浮50%收取(項明細附后)。

(四)安置房房屋拆遷補償契稅先繳后返;對安置房住宅上靠標準戶型增加的建筑面積部分，營業(yè)稅等稅種由地方稅務部門向省申請暫緩繳納。

(五)安置房建設項目用地紅線以外沒有配套管網的或達不到項目配套要求的，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規(guī)劃要求無償同步建設至小區(qū)紅線。對騰空用于商品房建設的地塊，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規(guī)劃要求同步建設，所需費用由摘牌的商品房開發(fā)主體，按照國家、省、市所規(guī)定的正常標準結付;涉及配套管網施工中的破道、綠化等費用免繳。

(六)對安置房建設項目，政府各職能部門要同步辦理相關手續(xù)，保證項目的開竣工時間。

(七)小區(qū)配套建設標準要滿足居民基本生活和出行需要，區(qū)政府組織被安置居民以招標方式選擇物業(yè)公司，對小區(qū)實行物業(yè)管理，物業(yè)費三年內減半收取，不足部分由區(qū)政府承擔。

(八)在進行安置房建筑設計時，應根據周邊服務設施現(xiàn)狀，建設一處或幾處綜合市場，用于提供公益性就業(yè)崗位，其產權歸市政府所有，由區(qū)政府負貴日常管理。

二、以毛地出讓方式進行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目享受如下優(yōu)惠政策(一)市財政籌措危房棚戶區(qū)開發(fā)改造補貼資金(包括開發(fā)企業(yè)上繳的土地出讓金，開發(fā)企業(yè)上繳的稅費地方留用部分，向上爭取政策和資金等)，建立專戶，專款專用。危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目按應繳土地出讓金的70%為基數(shù)，作為政府投入返還給開發(fā)企業(yè)。危房棚戶區(qū)供地實行土地公開掛牌出讓，在掛牌過程中出現(xiàn)竟標情況，可采取遞減返還比例競標辦法出讓土地使用權。成交價款一次性繳齊后，15個工作日內補貼到位。

(二)行政事業(yè)性收費減半收取，經營、服務性收費按最低限下浮30%收取(項目明細附后)。(三)涉及危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目的各項稅種全額征收，扣除城市建設維護稅和教育費附加，地方留成部分的60%，按入庫財政級次返給開發(fā)企業(yè)予以補貼，其余.40%由入庫財政級次設立“危房棚戶區(qū)開發(fā)改造補貼資金”專戶，?？顚Ｓ?，定期審計。開發(fā)主體繳納稅金后，力爭10個工作日內補貼到位。

(四)危房棚戶區(qū)改造項目在不突破國家剛性標準及不率，土地摘牌后，規(guī)劃設計不再做調整。

(五)危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目用地紅線以外沒有配套管網的或達不到項目配套要求的，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規(guī)劃要求同步建設至小區(qū)紅線。所需建設資金，一部分從市財政收取的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目城市基礎設施配套費中解決，定向用于熱力、供水、排水管網建設，缺口部分由熱力、供水、排水等企業(yè)自籌資金建設;電力外網改造費用，按建筑面積每平方米20元交納;燃氣外網改造費用由開發(fā)企業(yè)按每戶700元交納。安置房住宅建筑面積(戶)相關配套費用(含電力外網改造費和燃氣外網改造費)免繳。

(六)對確實難以實施的危房棚戶區(qū)改造項目，市政府將采取一事一議的辦法，由市政府市長辦公會議或市政府常務會議議定。

(七)市政府已經明確優(yōu)惠政策的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目，不執(zhí)行此政策;對土地已摘牌的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目，未簽訂安置補償協(xié)議的，執(zhí)行此政策。

三、以建經濟適用住房方式進行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造(一)住宅用地實行行政劃撥。

(二)住宅部分行政事業(yè)性收費減半收取。

(三)住宅部分經營、服務性收費按最低限減半收取。(四)按照普通商品房對待管理

第五篇：北京市棚戶區(qū)改造政策

北京市棚戶區(qū)改造政策

一、總體要求

到2017年底，全市完成棚戶區(qū)改造15萬戶，基本完成四環(huán)路以內棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治任務，使居民住房條件和生活環(huán)境明顯改善，基礎設施和公共服務設施水平不斷提高。

二、工作范圍

本市棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作包括城市棚戶區(qū)項目和國有工礦棚戶區(qū)項目。其中，城市棚戶區(qū)項目包括：平房區(qū)院落修繕項目、危舊房改造項目、城中村邊角地整治項目、新增棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目。

三、工作機制

為加強棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的組織領導，設立棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治領導小組(以下簡稱領導小組)、指揮部及辦公室。領導小組的主要職責是：統(tǒng)籌協(xié)調棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作，研究決策相關工作規(guī)劃、政策措施及重大事項，協(xié)調解決工作中遇到的重大問題。指揮部的主要職責是：貫徹落實市委、市政府和領導小組關于棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治的工作部署，組織制定工作計劃，指揮協(xié)調重點改造整治事項。領導小組和指揮部辦公室設在市重大項目辦。

建立協(xié)調聯(lián)動的市區(qū)兩級指揮體系，統(tǒng)籌全市工作，落實屬地負責制。各區(qū)縣政府要按照市級工作機制模式，設立專門機構，負責本行政區(qū)域內棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的組織實施和監(jiān)督管理。

四、職責分工

市重大項目辦承擔領導小組和指揮部辦公室的日常工作，要發(fā)揮好牽頭作用，加強統(tǒng)籌協(xié)調，會同市有關部門和單位按照任務分工和職責要求，研究制定工作方案并組織實施；要加強督促檢查，及時匯總、分析并報告相關工作進展情況。

市發(fā)展改革委要配合市重大項目辦對棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目及擬納入市級統(tǒng)貸平臺的棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目進行審查；依權限辦理項目立項審批手續(xù)，指導區(qū)縣發(fā)展改革部門辦理項目征收投資任務書及有關項目立項審批手續(xù)；研究市政府固定資產投資對棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目的支持政策。

市住房城鄉(xiāng)建設委要配合市重大項目辦做好棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目的組織、指導和協(xié)調工作，會同有關部門督促各區(qū)縣政府編制棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治規(guī)劃；加強協(xié)調指導，抓好建設進度、工程質量等工作；統(tǒng)籌協(xié)調中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治定向安置房建設；指導各區(qū)縣做好房屋征收、直管公房管理、產權登記、房屋修繕等相關工作。

市財政局負責研究制定財政對棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目的支持政策，并按照規(guī)定做好資金保障工作；配合做好承接國家開發(fā)銀行貸款工作，統(tǒng)籌組織向市級統(tǒng)貸平臺增信；指導區(qū)縣財政部門開展工作；做好棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治財政資金監(jiān)督檢查工作。

市國土局負責辦理棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目的土地預審手續(xù)，優(yōu)先安排棚戶區(qū)改造安置房用地，積極推進各項用地手續(xù)辦理。

市規(guī)劃委負責加快辦理棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目的相關規(guī)劃手續(xù)。

市市政市容委負責棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目涉及的城鄉(xiāng)環(huán)境建設綜合協(xié)調、城市綜合管理協(xié)調和相關市政公用事業(yè)、市容環(huán)境衛(wèi)生管理工作。

市國資委配合市重大項目辦及相關部門指導、督促所出資企業(yè)積極參與市屬國有企業(yè)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作，協(xié)調解決工作中遇到的相關問題。

市文物局依法協(xié)助開展棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目涉及的不可移動文物、歷史建筑、具有保護價值建筑、地下文物的保護工作。

市環(huán)保局負責監(jiān)督指導棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目涉及的環(huán)境保護工作。

市金融局負責協(xié)助市重大項目辦等相關單位，做好棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目融資對接工作；積極協(xié)調金融監(jiān)管部門，給予政策支持，引導在京金融機構，參與棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治融資工作；負責對納入統(tǒng)貸的項目進行初審。

市審計局負責組織對棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目資金使用情況和使用程序進行審計監(jiān)督。

市公安局負責對阻礙執(zhí)法、暴力抗法等行為依法進行處罰；對相關實施主體履行法定消防安全職責的情況進行監(jiān)督檢查。

市地稅局要按照棚戶區(qū)改造項目名單，落實國家有關棚戶區(qū)改造稅收政策。

市園林綠化局負責對棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目綠化美化工作進行監(jiān)督指導，協(xié)助各區(qū)縣做好綠化美化工作。

市保障性住房建設投資中心作為市級棚戶區(qū)改造統(tǒng)貸平臺，負責將指揮部批準納入統(tǒng)貸平臺貸款的項目向國家開發(fā)銀行申報貸款，按照市政府確定的統(tǒng)貸統(tǒng)還模式統(tǒng)籌做好貸款資金的撥付、還本付息等工作。

各區(qū)縣政府是棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治的責任主體，要統(tǒng)籌安排工作計劃，明確具體工作責任和措施，加強督查，及時協(xié)調解決工作中遇到的重點難點問題，確保按時完成任務。各區(qū)縣政府可通過公開招投標、邀請招標、競爭性談判等公開方式確定具備相應資金實力、資信和資質等級的企業(yè)作為改造實施主體。在編制棚戶區(qū)改造主體招標文件時，對項目實施主體的資質條件、資信等級及資金額度等進行明確，并向社會公布。招標文件不得設定歧視性條件，同時應要求投標企業(yè)繳納與項目改造相適應的啟動資本金，存入區(qū)縣政府設立的資本金共管賬戶。

中標企業(yè)要與區(qū)縣政府簽訂協(xié)議，明確改造目標、改造范圍、改造要求、工程進度時限和雙方權利、義務關系及違約責任等。要明確項目法人，終身對住房質量負責；要貫徹落實綠色建筑行動方案，積極執(zhí)行綠色建筑標準。禁止使用假冒偽劣建筑材料。

國家開發(fā)銀行根據有關協(xié)議，積極發(fā)揮開發(fā)性金融大額、長期等特點及在投資、貸款、債券、租賃、證券等領域的綜合性金融服務優(yōu)勢；同時，引導商業(yè)銀行、保險等社會資金積極提供融資支持和融智服務。

五、支持政策

(一)多渠道籌集改造資金。

按照政府主導、市場運作的原則，創(chuàng)新融資渠道和方式，注重發(fā)揮市場機制的作用，充分調動企業(yè)和棚戶區(qū)居民的積極性，動員社會力量廣泛參與。

1.積極爭取國務院棚戶區(qū)改造資金政策支持，落實市區(qū)兩級財政支持資金。

2.積極利用信貸資金。加強與國家開發(fā)銀行的合作，搭建棚戶區(qū)改造市級統(tǒng)貸平臺，授權市保障性住房建設投資中心為承接棚戶區(qū)改造專項貸款的市級平臺。使用好棚戶區(qū)改造貸款政策性信貸資金，引導其他在京金融機構創(chuàng)新金融產品，建立健全棚戶區(qū)改造貸款還款保障機制，吸引信貸資金支持。

3.鼓勵國有企業(yè)參與棚戶區(qū)改造和安置房建設，積極引入民間資本，拓寬融資渠道，嘗試以股權基金等形式進行夾層投資，緩解政府財政壓力，解決實施主體資本金問題。

4.對于利用市級統(tǒng)貸平臺籌集資金的項目，按照棚戶區(qū)改造項目專項貸款相關規(guī)定要求，采用統(tǒng)貸統(tǒng)還的融資模式，由市保障性住房建設投資中心統(tǒng)一向國家開發(fā)銀行申請貸款。由市政府與市保障性住房建設投資中心簽訂《委托代建框架協(xié)議》，明確授信總體額度及融資模式；由區(qū)縣政府就具體項目與市保障性住房建設投資中心簽署《委托代建協(xié)議》，明確還款計劃和金額；由區(qū)縣政府授權區(qū)縣財政部門與市保障性住房建設投資中心簽署《資金使用管理協(xié)議》，明確區(qū)縣財政對資金的使用和管理。對于市場化運作的項目，通過發(fā)債、基金等方式進行融資。

(二)確保建設用地供應。

1.加大供地支持，優(yōu)先安排棚戶區(qū)改造安置房建設用地。對未完成棚戶區(qū)改造供地任務的區(qū)縣，原則上不予安排商品住房建設用地。

2.對納入政府統(tǒng)一組織實施棚戶區(qū)改造的國有土地，規(guī)劃含有回遷商品住房的，可將棚戶區(qū)改造前期工作及擬改造土地的使用權一并在土地市場通過招標方式確定土地使用權人。規(guī)劃用地性質為商業(yè)金融等其他經營性用地且不含有回遷安置房(定性為商品住房)的，按照“拆遷建設分離”原則，在項目用地征收完成后，在土地市場公開入市交易。

3.安置房中涉及的經濟適用住房、廉租住房和符合條件的公共租賃住房建設項目，及市屬國有企業(yè)利用自有用地建設棚戶區(qū)改造安置房，其產權定性為參照經濟適用住房管理的，全部通過劃撥方式供地。

4.棚戶區(qū)改造異地安置后騰退的經營性用地，一律通過招拍掛方式供地，以平衡棚戶區(qū)改造資金。

(三)簡化行政審批手續(xù)。

以棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治行政審批事項為試點，加快行政審批制度改革，除法律法規(guī)有明確規(guī)定由市級部門審批的，其他審批事項一律下放至區(qū)縣政府，并進一步簡化審批程序，壓縮審批時間，提高審批效率。

(四)做好征收補償和安置工作。

1.各區(qū)縣政府要按照國家和本市國有土地上房屋征收與補償?shù)南嚓P規(guī)定，組織實施房屋征收。

2.各區(qū)縣政府要在充分征求改造范圍內居民意見的基礎上，組織實施單位編制好征收補償方案，做到“對象公開、政策公開、過程公開、結果公開、資金平衡方案公開”；在征收中要堅持依法行政，陽光操作，和諧征收，禁止強拆強遷，依法維護群眾合法權益。同時，對少數(shù)提出無理要求和不合理訴求的群眾，依法申請司法部門予以強制執(zhí)行。

3.棚戶區(qū)改造安置補償包括貨幣補償和房屋產權調換，由棚戶區(qū)內的居民自愿選擇，各區(qū)縣要按照國家和本市有關規(guī)定，結合實際制定安置補償辦法。

4.棚戶區(qū)改造安置房實行原地和異地建設相結合，規(guī)劃條件允許的地區(qū)，盡可能實現(xiàn)就地安置。對中心城區(qū)因文物保護、規(guī)劃條件限制等無法就地安置的，可進行異地安置，異地安置要充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學、出行等需要，合理規(guī)劃選址，盡可能安排在交通便利、配套設施齊全地段。核心城區(qū)安置房源不足的，由市級統(tǒng)籌建設。由不同主體實施的項目可進行安置房源的統(tǒng)籌聯(lián)動，實現(xiàn)安置房源的合理使用。

積極鼓勵和支持市、區(qū)屬國有企業(yè)利用自有用地建設定向安置房。

5.市發(fā)展改革、財政等部門要進一步完善人口輸入區(qū)與輸出區(qū)公共資源和后期管理經濟補償機制，加快研究解決人口輸入區(qū)因人口遷移而增加公共管理、社會服務機構及人員編制等問題，制定合理有效的政策。

6.居民實現(xiàn)異地安置后，原在輸出區(qū)享有的子女就學、養(yǎng)老、醫(yī)療等待遇不變。

7.人口輸入區(qū)因承接核心城區(qū)人口疏解而增加的常住人口，不納入人口調控考核范圍。

(五)加強直管公房管理。

各區(qū)縣政府要明確直管公房管理機構，建立直管公房管理信息庫，加強直管公房使用管理，及時掌握房屋及承租人情況；要加大對直管公房轉租行為的監(jiān)督檢查力度，依法治理違規(guī)轉租行為，直管公房承租人私自向社會其他人員轉租，且他處另有住房的，無償收回其承租的公有住房；他處無房的，由公房管理單位予以糾正。

(六)落實稅費優(yōu)惠政策。

積極貫徹落實國家有關稅收優(yōu)惠政策，做好政策宣傳和納稅服務工作。

六、保障措施

要因地制宜、多措并舉，區(qū)分不同類型，運用不同模式，分類實施棚戶區(qū)改造項目；要堅持規(guī)劃先行，統(tǒng)籌考慮保障房建設、基礎設施改造、歷史風貌保護、社會事業(yè)發(fā)展、環(huán)境整治等各項工作，確保工作的整體性和協(xié)調性。要加強計劃管理，組織編制棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作規(guī)劃，落實建設計劃，經指揮部批準后，向各區(qū)縣政府下達，并將任務完成情況作為對各區(qū)縣政府和市各有關部門考核的重要依據。

各區(qū)縣政府和市有關部門要對棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目涉及的房屋拆除、設計、施工等工作，加強管理，依照建設單位負責制原則，按照現(xiàn)行法律法規(guī)實行嚴格的全過程管理。要依法組織設計、施工、監(jiān)理招標，加強工程質量監(jiān)管。工程完工后，要依法組織竣工驗收，經驗收合格的，方可交付使用，確保棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目成為真正的民生工程、放心工程。