第一篇：武漢市建設(shè)工程項(xiàng)目審批流程優(yōu)化方案(試行)

武漢市建設(shè)工程項(xiàng)目審批流程

優(yōu)化方案（試行）

為優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，根據(jù)《行政許可法》和全國、全省深入推進(jìn)行政審批制度改革精神，結(jié)合我市建設(shè)工程項(xiàng)目審批工作實(shí)際，制定本方案。

一、總體思路

按照市委、市政府提出的“減程序、減時(shí)限、減費(fèi)用”要求，以“零障礙、低成本、高效率”為目標(biāo)，針對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目審批過程中存在的問題，通過采取“整合流程、提前介入、下放權(quán)力、并聯(lián)審批、信息共享、限時(shí)辦結(jié)”等改革方式，梳理管理鏈條，削減審批環(huán)節(jié)，明確各方責(zé)任，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，建立審批標(biāo)準(zhǔn)化體系，深入推進(jìn)我市建設(shè)工程項(xiàng)目審批流程的不斷優(yōu)化。

二、實(shí)施范圍

本方案適用于政府投資項(xiàng)目和企業(yè)投資項(xiàng)目建設(shè)工程兩大類。園林、管線、電力、水利等專業(yè)性工程有特殊規(guī)定的從其規(guī)定。搶險(xiǎn)救災(zāi)、應(yīng)急工程、臨時(shí)性建筑工程等適用簡易審批程序的建設(shè)工程不納入。

三、改革方式

（一）整合流程。政府投資項(xiàng)目審批流程整合為“立項(xiàng)、可研”、“土地供應(yīng)”、“設(shè)計(jì)方案審核”、“初步設(shè)計(jì)審查”、“施工許可”、“竣工驗(yàn)收”6個(gè)階段。其中，市發(fā)改委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委按職責(zé)分工牽頭組織“立項(xiàng)、可研”、“初步設(shè)計(jì)審查”、“竣工驗(yàn)收”階段，市國土規(guī)劃局牽頭組織“土地供應(yīng)”、“設(shè)計(jì)方案審核”階段，市城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭組織“施工許可”階段，其他部門協(xié)同配合。企業(yè)投資項(xiàng)目審批流程整合為“土地供應(yīng)”、“核準(zhǔn)（備案）”、“設(shè)計(jì)方案審核”、“施工許可”、“竣工驗(yàn)收備案”5個(gè)階段。其中，市發(fā)改委牽頭組織“核準(zhǔn)（備案）”階段，市國土規(guī)劃局牽頭組織“土地供應(yīng)”、“設(shè)計(jì)方案審核”階段，市城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭組織“施工許可”、“竣工驗(yàn)收備案”階段，其他部門協(xié)同配合。部分相關(guān)部門直接對(duì)建設(shè)單位的外部程序改為內(nèi)部程序，但法律關(guān)系主體不變，應(yīng)出具意見的出具意見、應(yīng)備案的備案。

（二）提前介入。突破項(xiàng)目審批條框，解放審批事項(xiàng)約束，超前進(jìn)行技術(shù)服務(wù)，將下一審批流程中的技術(shù)審查部分提前，實(shí)現(xiàn)行政審批與技術(shù)審查相對(duì)分離，確保審批流程順利進(jìn)行。

（三）下放權(quán)力。市級(jí)審批部門應(yīng)以提高辦事效率和方便申辦人為出發(fā)點(diǎn)，積極探索建立標(biāo)準(zhǔn)化審批體系，逐步將條件成熟的審批事項(xiàng)主動(dòng)下放到區(qū)級(jí)。建立科學(xué)的市、區(qū)審批聯(lián)動(dòng)機(jī)制，解決審批層次過多、審批職能交叉、審批權(quán)責(zé)脫節(jié)等問題。

（四）并聯(lián)審批。打破部門界限，取消前置條件約束，對(duì)同一階段審批事項(xiàng)，形成部門間審批事項(xiàng)并聯(lián)、項(xiàng)目建設(shè)單位前期工作并聯(lián)、審批事項(xiàng)與前期工作并聯(lián)的“三并聯(lián)”審批機(jī)制。

（五）信息共享。以市行政服務(wù)中心作為平臺(tái)，開發(fā)建設(shè)高度集成、部門聯(lián)網(wǎng)、信息共享、綜合性強(qiáng)的信息化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)單位和各審批部門之間實(shí)時(shí)資源共享，提高聯(lián)合審批效率，形成“全共享”工作平臺(tái)。

（六）限時(shí)辦結(jié)。審批部門在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成審批事項(xiàng)，對(duì)于技術(shù)難度大，條件復(fù)雜的特大型市政基礎(chǔ)設(shè)施工程、特級(jí)建筑工程，可適當(dāng)延長時(shí)限。項(xiàng)目建設(shè)單位根據(jù)審批部門要求，在規(guī)定的工作時(shí)限內(nèi)完成階段性前期工作。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在規(guī)定的工作時(shí)限內(nèi)完成服務(wù)辦理事項(xiàng)。

四、審批流程

（一）政府投資項(xiàng)目審批流程

政府投資項(xiàng)目審批流程的6個(gè)階段，審批時(shí)限共需77—117個(gè)工作日。

第一階段：立項(xiàng)、可研階段（18個(gè)工作日）。審批單位：市發(fā)改委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市國土規(guī)劃局、市環(huán)保局。

審批事項(xiàng)：政府投資項(xiàng)目建議書審批、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審批、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查、政府投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批。

審批流程：項(xiàng)目建設(shè)單位按要求編制政府投資項(xiàng)目建議書報(bào)送市發(fā)改委或市城鄉(xiāng)建設(shè)委，并抄送市國土規(guī)劃局，市發(fā)改委或市城鄉(xiāng)建設(shè)委在5個(gè)工作日內(nèi)完成批復(fù)。之后，項(xiàng)目建設(shè)單位分別向市國土規(guī)劃局、市環(huán)保局、市發(fā)改委申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目選址意見和用地預(yù)審、環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審批、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查。市國土規(guī)劃局在5個(gè)工作日內(nèi)（如選址過程中涉及鐵路、供電和其他相關(guān)部門意見的，相關(guān)行業(yè)主管部門應(yīng)于5個(gè)工作日內(nèi)出具意見）完成選址意見和用地預(yù)審工作，市環(huán)保局根據(jù)項(xiàng)目類型不同分別在8個(gè)工作日內(nèi)出具環(huán)境影響評(píng)價(jià)批復(fù)文件，市發(fā)改委根據(jù)項(xiàng)目類型不同分別在3個(gè)工作日內(nèi)出具節(jié)能審查意見書。以上工作完成后，市發(fā)改委或市城鄉(xiāng)建設(shè)委在5個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)。

第二階段：土地供應(yīng)階段（40或30個(gè)工作日）。1.涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的項(xiàng)目（40個(gè)工作日）審批單位：市國土規(guī)劃局。

審批事項(xiàng)：建設(shè)用地規(guī)劃許可、征地補(bǔ)償安置方案審核、國有建設(shè)用地供應(yīng)。

審批流程：市國土規(guī)劃局于15個(gè)工作日內(nèi)對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案進(jìn)行審核，審核完畢后，上報(bào)市政府及上級(jí)土地部門批復(fù)。經(jīng)批復(fù)后，進(jìn)行土地“征收公告”，組織補(bǔ)償?shù)怯?，擬定征地補(bǔ)償安置方案，并對(duì)補(bǔ)償方案進(jìn)行公告（“兩公告一登記”）。完成土地“兩公告一登記”后，市國土規(guī)劃局于10個(gè)工作日內(nèi)完成征地補(bǔ)償安置方案審核，如建設(shè)單位未落實(shí)征地補(bǔ)償安置方案（包括房屋拆遷、安置、土地補(bǔ)償費(fèi)等），應(yīng)及時(shí)告知。建設(shè)單位已落實(shí)征地補(bǔ)償安置方案并經(jīng)審核同意后，市國土規(guī)劃局于5個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。已取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書的，市國土規(guī)劃局于10個(gè)工作日內(nèi)完成國有建設(shè)用地供應(yīng)并核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

2.國有建設(shè)用地上涉及房屋征收的項(xiàng)目（30個(gè)工作日）審批單位：市國土規(guī)劃局、各區(qū)房屋征收部門、各區(qū)政府。

審批事項(xiàng)：建設(shè)用地規(guī)劃許可、國有建設(shè)用地供應(yīng)。審批流程：各區(qū)房屋征收部門完成征收范圍內(nèi)的房屋調(diào)查，擬定國有房屋征收補(bǔ)償方案及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，并報(bào)所在區(qū)政府下達(dá)征收決定。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)單位可開展方案設(shè)計(jì)等技術(shù)性準(zhǔn)備工作。各區(qū)政府在15個(gè)工作日內(nèi)下達(dá)國有房屋征收決定，并督促完成房屋征收工作。國有房屋簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議并全部拆除完畢后，市國土規(guī)劃局于5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核確認(rèn)，核發(fā)征收完畢確認(rèn)書。已取得征收完畢確認(rèn)書的，市國土規(guī)劃局于10個(gè)工作日內(nèi)完成國有建設(shè)用地供應(yīng)并核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。3.國有建設(shè)用地上的自用地或不涉及房屋征收的項(xiàng)目（與立項(xiàng)、可研階段并行，不單獨(dú)計(jì)算時(shí)限）

審批單位：市國土規(guī)劃局。

審批事項(xiàng)：建設(shè)用地規(guī)劃許可、國有建設(shè)用地供應(yīng)。審批流程：市國土規(guī)劃局于10個(gè)工作日內(nèi)完成國有建設(shè)用地供應(yīng)并核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，該審批與立項(xiàng)、可研階段并行。

第三階段：設(shè)計(jì)方案審核階段（18個(gè)工作日）。審批單位：市國土規(guī)劃局、市公安消防局、市民防辦、市園林局。

審批事項(xiàng)：建設(shè)工程規(guī)劃許可（建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查）、土地登記、大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核、人民防空工程建設(shè)和易地建設(shè)費(fèi)審批、城市建設(shè)項(xiàng)目配套綠化用地面積審批。

審批流程：受理檔案后，市國土規(guī)劃局于10個(gè)工作日內(nèi)同步完成建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和土地登記發(fā)證工作。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)審查同意后，市國土規(guī)劃局、市公安消防局、市民防辦、市園林局分別在承諾時(shí)限內(nèi)完成方案公示、坐標(biāo)放線、消防審查、人防審查、園林審查。涉及水務(wù)、文化、醫(yī)療衛(wèi)生等其他相關(guān)審批部門的，均應(yīng)按并聯(lián)審批原則，在承諾時(shí)限內(nèi)完成審批。

第四階段：初步設(shè)計(jì)審查階段（10個(gè)工作日）。審批單位：市發(fā)改委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市國土規(guī)劃局。審批事項(xiàng)：建設(shè)工程規(guī)劃許可（核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證）、政府投資項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批。

審批流程：規(guī)劃方案審核通過且公示無異議后，市國土規(guī)劃局于5個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)單位按要求將前期手續(xù)辦理復(fù)印件、初步設(shè)計(jì)說明、圖紙、概算報(bào)送市發(fā)改委或市城鄉(xiāng)建設(shè)委。涉及河道管理或防洪、園林、衛(wèi)生等的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)向市水務(wù)局、市園林局、市衛(wèi)生局等主管部門申報(bào)涉及河道管理和防洪設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、衛(wèi)生設(shè)計(jì)等審查。市發(fā)改委或市城鄉(xiāng)建設(shè)委在收到相關(guān)批復(fù)文件后的5個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批工作。

第五階段：施工許可階段（11個(gè)工作日）。

審批單位：市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市公安消防局、市民防辦、市園林局、市氣象局。

審批事項(xiàng)：大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核、人民防空工程施工圖設(shè)計(jì)審批、城市建設(shè)項(xiàng)目配套綠化用地面積審批、防雷裝置設(shè)計(jì)審核、建筑工程施工許可。

審批流程：項(xiàng)目建設(shè)單位填寫報(bào)建登記表，市城鄉(xiāng)建設(shè)委于1個(gè)工作日內(nèi)辦理報(bào)建手續(xù)。完成工程項(xiàng)目報(bào)建并取得施工圖設(shè)計(jì)文件審查受理通知書后，分別辦理施工圖并聯(lián)審查事項(xiàng)和施工招標(biāo)事項(xiàng)。按照?qǐng)?bào)建窗口告知的并聯(lián)審查事項(xiàng)，分別向施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)和市公安消防局、市民防辦、市園林局、市氣象局等部門送審施工圖，審查機(jī)構(gòu)和相關(guān)部門分別在承諾的時(shí)限內(nèi)完成相關(guān)審查工作，出具審查文件。施工圖審查受理后，可同步辦理施工招標(biāo)登記、招標(biāo)文件備案等手續(xù)，組織資格預(yù)審、投標(biāo)文件編制等施工招投標(biāo)活動(dòng)，完成施工圖審查再進(jìn)行開標(biāo)評(píng)標(biāo)，辦理招投標(biāo)書面情況報(bào)告?zhèn)浒傅仁掷m(xù)。

完成施工圖并聯(lián)審查和施工招標(biāo)后，項(xiàng)目建設(shè)單位向施工許可窗口申請(qǐng)辦理建筑工程施工許可證。辦理質(zhì)量監(jiān)督報(bào)監(jiān)手續(xù)、安全監(jiān)督報(bào)監(jiān)手續(xù)、施工合同備案審查、施工現(xiàn)場條件勘察、建設(shè)工程檔案報(bào)送等手續(xù)，按國家規(guī)定繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)。待申請(qǐng)建筑工程施工許可證的全部文件材料辦理齊全后，市城鄉(xiāng)建設(shè)委于兩個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

第六階段：竣工驗(yàn)收階段（20個(gè)工作日）。

審批單位：市發(fā)改委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市國土規(guī)劃局、市公安消防局、市環(huán)保局、市氣象局。

審批事項(xiàng)：規(guī)劃條件核實(shí)（建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收）、大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程消防竣工驗(yàn)收、建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)保驗(yàn)收、防雷裝置竣工驗(yàn)收、建設(shè)工程竣工檔案驗(yàn)收、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收（含建筑節(jié)能、商品混凝土質(zhì)量驗(yàn)收）備案、政府投資項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。審批流程：項(xiàng)目建設(shè)單位制定驗(yàn)收方案，在市城鄉(xiāng)建設(shè)委服務(wù)窗口辦理竣工驗(yàn)收登記，領(lǐng)取《建設(shè)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案服務(wù)手冊(cè)》。市國土規(guī)劃局、市公安消防局、市環(huán)保局、市氣象局等相關(guān)部門正式受理建設(shè)單位專項(xiàng)驗(yàn)收申請(qǐng)后，并聯(lián)開展驗(yàn)收工作，市國土規(guī)劃局、市公安消防局、市環(huán)保局、市氣象局等相關(guān)部門分別在承諾時(shí)限內(nèi)出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，市城鄉(xiāng)建設(shè)委分別在3個(gè)工作日內(nèi)出具《建設(shè)工程竣工檔案驗(yàn)收意見書》、5個(gè)工作日內(nèi)出具質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告（含人民防空工程竣工備案）。各專項(xiàng)竣工驗(yàn)收完成后，項(xiàng)目建設(shè)單位向市城鄉(xiāng)建設(shè)委提交相關(guān)文件材料，申請(qǐng)辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證。項(xiàng)目建設(shè)單位取得竣工驗(yàn)收備案和完成竣工決算后，報(bào)市財(cái)政局進(jìn)行竣工決算評(píng)審，市財(cái)政局在決算評(píng)審?fù)瓿珊?個(gè)工作日內(nèi)完成批復(fù)。市發(fā)改委在收到竣工決算批復(fù)文件的5個(gè)工作日內(nèi)完成政府投資項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。

（二）企業(yè)投資項(xiàng)目審批流程

企業(yè)投資重大項(xiàng)目審批流程的5個(gè)階段，審批時(shí)限共需69—75個(gè)工作日。

第一階段：土地使用權(quán)取得階段（20個(gè)工作日）。審批單位：市國土規(guī)劃局。

審批事項(xiàng)：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、國有建設(shè)用地供應(yīng)（簽訂土地出讓合同）。審批流程：市土地交易中心接受土地交易申請(qǐng)后，向市國土規(guī)劃局申請(qǐng)核發(fā)土地交易項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，市國土規(guī)劃局于15個(gè)工作日內(nèi)同步完成儲(chǔ)備論證、核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及供地附圖測量、道路紅線放線、權(quán)屬審核工作。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及土地交易有關(guān)要求，市土地交易中心擬定出讓方案，市國土規(guī)劃局于5個(gè)工作日內(nèi)完成供地方案審核工作。審核通過后，市土地交易中心組織實(shí)施具體的交易活動(dòng)。待中標(biāo)人（競得人）按規(guī)定繳清相關(guān)費(fèi)用后，市土地交易中心核發(fā)《成交確認(rèn)書》。之后，市國土規(guī)劃局于5個(gè)工作日內(nèi)與中標(biāo)人（競得人）簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，與核準(zhǔn)（備案）階段并行。

第二階段：核準(zhǔn)（備案）階段（5—11個(gè)工作日）。審批單位：市發(fā)改委、市國土規(guī)劃局、市環(huán)保局。審批事項(xiàng)：建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審批、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查、企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案。

審批流程：備案類項(xiàng)目，由市發(fā)改委在1個(gè)工作日內(nèi)完成企業(yè)投資項(xiàng)目備案。核準(zhǔn)類項(xiàng)目，由市發(fā)改委在正式受理之日向市國土規(guī)劃局、市環(huán)保局發(fā)出聯(lián)辦函，各聯(lián)辦單位在聯(lián)辦函收到之日起按承諾時(shí)限出具選址意見、用地預(yù)審意見、環(huán)境影響評(píng)價(jià)批復(fù)文件。之后，市發(fā)改委在3個(gè)工作日內(nèi)完成企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)。第三階段：設(shè)計(jì)方案審核階段（23個(gè)工作日）。審批單位：市國土規(guī)劃局、市公安消防局、市民防辦、市園林局。

審批事項(xiàng)：建設(shè)用地規(guī)劃許可、土地登記、大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核、人民防空工程建設(shè)和易地建設(shè)費(fèi)審批、城市建設(shè)項(xiàng)目配套綠化用地面積審批、建設(shè)工程規(guī)劃許可（建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證）。

審批流程：市國土規(guī)劃局于10個(gè)工作日內(nèi)同步完成建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查、土地登記發(fā)證和核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證工作。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)審查同意后，市國土規(guī)劃局、市公安消防局、市民防辦、市園林局分別在承諾時(shí)限內(nèi)完成方案公示、坐標(biāo)放線、消防審查、人防審查、園林審查。涉及其他審批部門的，均應(yīng)按并聯(lián)審批原則，同步完成審查。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審核通過且公示無異議后，市國土規(guī)劃局于5個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第四階段：施工許可階段（11個(gè)工作日）。

審批單位：市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市公安消防局、市民防辦、市園林局、市氣象局。

審批事項(xiàng)：大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核、人民防空工程施工圖設(shè)計(jì)審批、防雷裝置設(shè)計(jì)審核、城市建設(shè)項(xiàng)目配套綠化用地面積審批、建筑工程施工許可。

審批流程：項(xiàng)目建設(shè)單位填寫報(bào)建登記表，市城鄉(xiāng)建設(shè)委于1個(gè)工作日內(nèi)辦理報(bào)建手續(xù)。完成工程項(xiàng)目報(bào)建并取得施工圖設(shè)計(jì)文件審查受理通知書后，分別辦理施工圖并聯(lián)審查事項(xiàng)和施工招標(biāo)事項(xiàng)。按照?qǐng)?bào)建窗口告知的并聯(lián)審查事項(xiàng)，向施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)和市公安消防局、市民防辦、市園林局、市氣象局等部門送審施工圖，審查機(jī)構(gòu)和相關(guān)部門分別在承諾的時(shí)限內(nèi)完成相關(guān)審查工作，出具審查文件。施工圖審查受理后，辦理施工招標(biāo)登記、招標(biāo)文件備案等手續(xù)，組織資格預(yù)審、投標(biāo)文件編制等施工招投標(biāo)活動(dòng)，完成施工圖審查再進(jìn)行開標(biāo)評(píng)標(biāo)，辦理招投標(biāo)書面情況報(bào)告?zhèn)浒傅仁掷m(xù)。非國有投資項(xiàng)目實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)的，由招投標(biāo)監(jiān)管部門根據(jù)招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)展情況分別辦理招投標(biāo)備案、中標(biāo)公示審核發(fā)布、招投標(biāo)書面情況報(bào)告?zhèn)浒傅仁掷m(xù)。

完成施工圖并聯(lián)審查和施工招標(biāo)后，向施工許可窗口申請(qǐng)辦理施工許可證。辦理質(zhì)量監(jiān)督報(bào)監(jiān)手續(xù)、安全監(jiān)督報(bào)監(jiān)手續(xù)、施工合同備案審查、施工現(xiàn)場條件踏勘、建設(shè)工程檔案報(bào)送等手續(xù)，按國家規(guī)定繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)。待申請(qǐng)施工許可的全部文件材料辦理齊全后，市城鄉(xiāng)建設(shè)委于兩個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

第五階段：竣工驗(yàn)收備案階段（10個(gè)工作日）。審批單位：市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市國土規(guī)劃局、市公安消防局、市環(huán)保局、市氣象局。

審批事項(xiàng)：規(guī)劃條件核實(shí)（建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收）、大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程消防竣工驗(yàn)收、建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)保驗(yàn)收、防雷裝置竣工驗(yàn)收、建設(shè)工程竣工檔案驗(yàn)收、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收（含建筑節(jié)能、商品混凝土質(zhì)量驗(yàn)收）備案。

審批流程：項(xiàng)目建設(shè)單位制定驗(yàn)收方案，在市城鄉(xiāng)建設(shè)委竣工驗(yàn)收服務(wù)窗口辦理竣工驗(yàn)收登記，領(lǐng)取《建設(shè)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案服務(wù)手冊(cè)》。市國土規(guī)劃局、市公安消防局、市環(huán)保局、市氣象局等相關(guān)部門正式受理建設(shè)單位專項(xiàng)驗(yàn)收申請(qǐng)后，并聯(lián)開展驗(yàn)收工作，市國土規(guī)劃局、市公安消防局、市環(huán)保局、市氣象局等相關(guān)部門分別在承諾時(shí)限內(nèi)出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，市城鄉(xiāng)建設(shè)委分別在3個(gè)工作日內(nèi)出具《建設(shè)工程竣工檔案驗(yàn)收意見書》、5個(gè)工作日出具質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告（含人民防空工程竣工備案）。各專項(xiàng)竣工驗(yàn)收完成后，項(xiàng)目建設(shè)單位向市城鄉(xiāng)建設(shè)委提交相關(guān)文件材料，申請(qǐng)辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證。

五、保障措施

（一）市發(fā)改委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委根據(jù)城市總體規(guī)劃、“十二五規(guī)劃”以及專項(xiàng)規(guī)劃，按照各自職責(zé)分工牽頭組織編制政府投資計(jì)劃和城市建設(shè)年度計(jì)劃，健全完善政府投資項(xiàng)目庫，報(bào)市政府審定并組織實(shí)施。市國土規(guī)劃局加快推進(jìn)城市規(guī)劃工作，特別是盡快完善控制性詳細(xì)規(guī)劃，為選址、拆遷等前期工作的提前介入創(chuàng)造條件，便于提前開展征、收地等工作。

（二）各審批部門按照方案要求細(xì)化實(shí)施辦法，推行行政審批權(quán)相對(duì)集中改革，整合內(nèi)部業(yè)務(wù)分工，優(yōu)化工作流程，落實(shí)精干力量，強(qiáng)化部門內(nèi)設(shè)處（室）聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。要明確牽頭部門和并聯(lián)審批部門職責(zé)，加強(qiáng)相互協(xié)調(diào)配合和信息溝通，逐步建立和完善審批通報(bào)制度、前期服務(wù)和項(xiàng)目預(yù)審制度。要進(jìn)一步細(xì)化操作規(guī)程，完善格式化審批規(guī)范，公示審批運(yùn)作流程、操作辦法。要加強(qiáng)窗口人員并聯(lián)審批業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高操作水平，嚴(yán)格落實(shí)“一次性告知”制度。

（三）市城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市國土規(guī)劃局、市公安消防局、市環(huán)保局編制《建設(shè)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案服務(wù)手冊(cè)》。內(nèi)容包括：以具備獨(dú)立使用功能的單位工程為竣工驗(yàn)收對(duì)象，國土規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門統(tǒng)一按單位工程開展驗(yàn)收工作，完成驗(yàn)收后出具驗(yàn)收意見或分項(xiàng)、分段驗(yàn)收意見；建設(shè)、國土規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等各項(xiàng)驗(yàn)收的依據(jù)、主體、申報(bào)條件、法定時(shí)限、承諾時(shí)限、各部門受理申請(qǐng)和完成辦理的記錄等?！妒謨?cè)》供項(xiàng)目建設(shè)單位在辦理竣工驗(yàn)收事項(xiàng)時(shí)使用。

（四）加大對(duì)為項(xiàng)目服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度。督促承擔(dān)項(xiàng)目工程咨詢、勘察、設(shè)計(jì)、造價(jià)、評(píng)價(jià)、招標(biāo)代理等前期工作的中介服務(wù)性機(jī)構(gòu)制定標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程，提供最優(yōu)辦事時(shí)限并向社會(huì)公開承諾，接受社會(huì)監(jiān)督。對(duì)企業(yè)和群眾不滿意、投訴率高的中介機(jī)構(gòu)，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理，并限制或禁止其承擔(dān)政府投資項(xiàng)目相關(guān)前期工作，具體管理辦法由市有關(guān)政府主管部門制定。

（五）建立和完善網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)。充分利用各部門現(xiàn)有的審批業(yè)務(wù)系統(tǒng)，結(jié)合市行政服務(wù)中心網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)建設(shè)，開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目并聯(lián)審批業(yè)務(wù)系統(tǒng)，在牽頭部門和配合部門之間建立起審批信息資源共享、互聯(lián)互通的運(yùn)行機(jī)制，并與市行政審批電子監(jiān)察系統(tǒng)對(duì)接，接受監(jiān)督。

（六）本《方案》在操作細(xì)節(jié)上如與我市現(xiàn)行規(guī)范性文件有不一致的地方，由相關(guān)部門提出修改建議，市法制辦按照法定程序進(jìn)行審查。

六、其他事項(xiàng)

（一）為保證各審批環(huán)節(jié)之間的有效銜接，本《方案》及流程圖在武漢市政府第221號(hào)令公布保留的審批事項(xiàng)之外，納入了若干工作環(huán)節(jié)，流程圖中部分審批事項(xiàng)使用了簡稱，審批事項(xiàng)規(guī)范性名稱及工作環(huán)節(jié)詳見附件1。

（二）優(yōu)化后的建設(shè)工程審批流程時(shí)限不包括技術(shù)專業(yè)性評(píng)審時(shí)間、國家和省級(jí)部門審批時(shí)間、市政府審批時(shí)間、政府審批土地時(shí)間，以及征地拆遷、賠償談判和協(xié)商所需時(shí)間。

（三）涉及調(diào)整規(guī)劃、占用基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)用地等事項(xiàng)所需的時(shí)間不計(jì)入審批時(shí)限。

（四）項(xiàng)目招標(biāo)人組織招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的時(shí)間不計(jì)算在審批流程時(shí)限內(nèi)。企業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)市發(fā)改委核準(zhǔn)為邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，招標(biāo)人可在場外自主組織招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

（五）重大項(xiàng)目公示及聽證的時(shí)間不計(jì)算在本流程時(shí)限內(nèi)。

（六）本《方案》自2012年2月14日起試運(yùn)行。

附件：

1、建設(shè)工程項(xiàng)目審批流程優(yōu)化方案涉及部門及事項(xiàng)表

2、武漢市建設(shè)工程項(xiàng)目審批流程優(yōu)化方案總流程圖（政府投資類）

3、武漢市建設(shè)工程項(xiàng)目審批流程優(yōu)化方案總流程圖（企業(yè)投資類）

第二篇： 濰坊市建設(shè)工程項(xiàng)目審批流程優(yōu)化方案

濰坊市建設(shè)工程項(xiàng)目審批流程優(yōu)化方案

為切實(shí)解決建設(shè)工程項(xiàng)目審批流程繁雜、周期過長等突出問題，進(jìn)一步優(yōu)化我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》等規(guī)定，借鑒廣州、武漢等市做法，結(jié)合我市實(shí)際，制定本方案。

一、總體思路

按照審批項(xiàng)目最少、審批效率最高、自由裁量最小、服務(wù)措施最優(yōu)的要求，針對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目審批過程中存在的問題，通過“整合流程、并聯(lián)審批、容缺審查、信息共享、限時(shí)辦結(jié)”等改革方式，梳理審批鏈條，削減審批環(huán)節(jié)，明確各方責(zé)任，健全監(jiān)督機(jī)制，努力打造“流程最佳、環(huán)節(jié)最少、時(shí)間最短、服務(wù)最優(yōu)”的建設(shè)工程項(xiàng)目辦理流程。

二、實(shí)施范圍

本方案適用于建設(shè)工程項(xiàng)目。搶險(xiǎn)救災(zāi)、應(yīng)急工程、臨時(shí)性建筑工程、文物修繕和保養(yǎng)工程等有特殊規(guī)定的從其規(guī)定。

市級(jí)審批權(quán)限以下的建設(shè)工程項(xiàng)目有關(guān)階段審批參照本辦法執(zhí)行。

三、改革方式

（一）整合流程。通過壓減審批事項(xiàng)、合并審批環(huán)節(jié)、規(guī)范前置條件、取消中介服務(wù)事項(xiàng)等措施，將建設(shè)工程項(xiàng)目審批流程整合為立項(xiàng)、用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、施工許可、竣工驗(yàn)收5個(gè)階段。每個(gè)階段確定一個(gè)主辦部門，立項(xiàng)階段由發(fā)改或經(jīng)信部門主辦，用地規(guī)劃、工程規(guī)劃階段由規(guī)劃部門主辦，施工許可、竣工驗(yàn)收階段由建設(shè)部門主辦，實(shí)行各階段主辦部門統(tǒng)一接收申報(bào)材料，抄告、轉(zhuǎn)送相關(guān)部門協(xié)同辦理。

（二）并聯(lián)審批。全程推行并聯(lián)審批，對(duì)同一階段所有審批服務(wù)事項(xiàng)，組織召開聯(lián)審會(huì)議，形成會(huì)議紀(jì)要，明確各自辦理時(shí)限，實(shí)行同步辦理，并確定專人監(jiān)督落實(shí)情況。聯(lián)合審查或聯(lián)合驗(yàn)收無正當(dāng)理由缺席的實(shí)行“缺席默認(rèn)”，缺席部門事后必須出具同意的書面意見給項(xiàng)目單位和相關(guān)窗口存檔，并承擔(dān)由此引發(fā)的所有責(zé)任。

（三）容缺審查。在缺少實(shí)質(zhì)性要件以外的材料時(shí)，建設(shè)項(xiàng)目單位作出書面補(bǔ)齊承諾的前提下，審批部門可先行受理，出具審查意見。當(dāng)項(xiàng)目單位申報(bào)材料齊全、達(dá)到法定條件后，再由審批部門根據(jù)初步審查意見，按法定程序出具正式批文證照。

（四）信息共享。以市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心網(wǎng)上辦公平臺(tái)為依托，開發(fā)建設(shè)高度集成、部門聯(lián)網(wǎng)、信息共享、綜合性強(qiáng)的建設(shè)工程項(xiàng)目并聯(lián)審批系統(tǒng)，建立全市統(tǒng)一的基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫和批文證照庫，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)單位和各審批部門之間實(shí)時(shí)信息共享、同步網(wǎng)上流轉(zhuǎn)和全程網(wǎng)上公開，提高并聯(lián)審批效率。

（五）限時(shí)辦結(jié)。重新明確審批事項(xiàng)承諾時(shí)限。實(shí)行“一審制”的事項(xiàng)由窗口受理審查、現(xiàn)場辦結(jié)；實(shí)行“一審一核制”的事項(xiàng)由窗口受理審查、帶班負(fù)責(zé)人集中簽批、當(dāng)天辦結(jié)；對(duì)于技術(shù)難度大，條件復(fù)雜的特大型建設(shè)工程，單一審批環(huán)節(jié)原則上一律不超過5個(gè)工作日。無正當(dāng)理由未在承諾時(shí)間內(nèi)辦結(jié)的事項(xiàng)實(shí)行“超時(shí)默認(rèn)”，相關(guān)審批部門事后必須出具同意的書面意見，并承擔(dān)由此引發(fā)的所有責(zé)任。

四、流程再造

（一）流程優(yōu)化方式

1、壓減審批事項(xiàng)

在濰政發(fā)?２０１3?25號(hào)文件取消25項(xiàng)審批事項(xiàng)基礎(chǔ)上，取消以下審批事項(xiàng)涉及的具體環(huán)節(jié)：

(1)發(fā)改部門的政府投資項(xiàng)目建議書批復(fù)；

(2)發(fā)改部門的政府投資項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)批復(fù)；

(3)國土部門的建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

(4)國土部門的壓覆礦審批和地震災(zāi)害評(píng)估審批（單獨(dú)選址除外）；

(5)市政部門的建設(shè)項(xiàng)目配套綠化面積審批；

(6)市政部門的挖掘、移動(dòng)市政設(shè)施審批；

(7)交通部門的一般項(xiàng)目交通影響評(píng)估審核；

(8)文化部門的文物保護(hù)單位建設(shè)性地帶建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審核；

(9)建設(shè)部門的建設(shè)工程招標(biāo)情況書面報(bào)告；

(10)建設(shè)部門的施工圖設(shè)計(jì)文件審查結(jié)果備案。

2、合并審批環(huán)節(jié)

(1)工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)組織形式核準(zhǔn)合并到項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)；

(2)深基坑工程設(shè)計(jì)方案評(píng)審、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督備案、建筑工程安全措施備案、太陽能光熱應(yīng)用證明、建筑勞務(wù)工資保證金等事項(xiàng)合并到建筑工程施工許可環(huán)節(jié)；

(3)項(xiàng)目立項(xiàng)區(qū)級(jí)初審環(huán)節(jié)合并到市級(jí)審批環(huán)節(jié)；

(4)環(huán)評(píng)審批區(qū)級(jí)初審環(huán)節(jié)合并到市級(jí)審批環(huán)節(jié)；

(5)節(jié)能評(píng)估審核區(qū)級(jí)初審環(huán)節(jié)合并到市級(jí)審批環(huán)節(jié)；

(6)安評(píng)審批區(qū)級(jí)初審環(huán)節(jié)合并到市級(jí)審批環(huán)節(jié)；

(7)其他投資審批事項(xiàng)區(qū)級(jí)初審環(huán)節(jié)合并到市級(jí)審批環(huán)節(jié)。

除用地審批外，區(qū)級(jí)初審環(huán)節(jié)與市級(jí)審批環(huán)節(jié)合并后，需要市區(qū)兩級(jí)審批的事項(xiàng)，改由市級(jí)部門直接受理申報(bào)材料，網(wǎng)上傳給區(qū)級(jí)部門，由其限時(shí)出具初審意見，并反饋市級(jí)部門。

3、取消前置條件

(1)公開出讓土地項(xiàng)目取消規(guī)劃部門的選址意見書條件；

(2)公開出讓土地項(xiàng)目取消國土部門的投資計(jì)劃條件；

(3)核發(fā)用地規(guī)劃許可證取消規(guī)劃部門的紅線圖條件；

(4)建設(shè)用地方案調(diào)整到用地規(guī)劃許可之后審查；

(5)新型墻體材料專項(xiàng)基金、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金調(diào)整到竣工驗(yàn)收階段繳納；

(6)工程規(guī)劃許可前取消征求市政或建設(shè)部門關(guān)于“挖掘城市道路、占用挖掘綠地、遷移、砍伐城市樹木、自行建設(shè)的道路、管線連接方案審查”的意見。

4、取消中介事項(xiàng)

(1)中介機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（權(quán)限內(nèi)固定資產(chǎn)投資備案項(xiàng)目）；

(2)中介機(jī)構(gòu)編制的一般建設(shè)項(xiàng)目地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告；

(3)中介機(jī)構(gòu)編制的一般項(xiàng)目交通影響評(píng)估報(bào)告；

(4)中介機(jī)構(gòu)編制的日照陰影分析報(bào)告（高層除外）；

(5)中介機(jī)構(gòu)編制的一般項(xiàng)目雷電災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告；

(6)中介機(jī)構(gòu)施工圖預(yù)算評(píng)審。

（二）簡易審批流程

優(yōu)化項(xiàng)目審批流程后，建設(shè)工程項(xiàng)目審批流程分為立項(xiàng)、用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、施工許可、竣工驗(yàn)收5個(gè)階段。其中，前4個(gè)階段的審批時(shí)限合計(jì)為28個(gè)工作日。

第一階段：立項(xiàng)階段（5個(gè)工作日）

主辦部門：發(fā)改部門或經(jīng)信部門

并聯(lián)審批部門：發(fā)改部門、經(jīng)信部門、國土部門、規(guī)劃部門、環(huán)保部門、水利部門、地震部門、安全部門等。

審批服務(wù)事項(xiàng)：項(xiàng)目立項(xiàng)、工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)組織形式核準(zhǔn)、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審（限于單獨(dú)選址項(xiàng)目）、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（限于劃撥土地）、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審批、建設(shè)項(xiàng)目水評(píng)審查、建設(shè)工程抗震設(shè)防要求初審、涉及國家安全事項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目審批。

對(duì)涉及林業(yè)、文物、港口、河道、供水、排水、園林綠化、海洋、人防、防雷、重點(diǎn)監(jiān)管建設(shè)項(xiàng)目安全設(shè)立審查、危險(xiǎn)化學(xué)品建設(shè)項(xiàng)目安全條件審查和職業(yè)衛(wèi)生“三同時(shí)”審查等事項(xiàng)的，主辦部門組織征求相關(guān)審批部門的審查意見；依法確需審批的，市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心會(huì)同主辦部門組織開展并聯(lián)審批。

審批流程：

項(xiàng)目建設(shè)單位先到市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心預(yù)登記窗口統(tǒng)一登記，將本階段所有審批事項(xiàng)申報(bào)材料提交主辦部門受理窗口。根據(jù)項(xiàng)目單位申請(qǐng)或者項(xiàng)目辦理需要，市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心啟動(dòng)辦理程序后1個(gè)工作日內(nèi)確定聯(lián)審部門，會(huì)同主辦部門組織并聯(lián)審批，形成會(huì)議紀(jì)要，明確各自辦理時(shí)限，實(shí)行網(wǎng)上流轉(zhuǎn)、同步辦理。對(duì)實(shí)質(zhì)審查材料具備、缺少其它材料的，實(shí)行容缺審查。根據(jù)法律規(guī)定確需踏勘現(xiàn)場的，由市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心牽頭，主辦部門組織協(xié)調(diào)部門聯(lián)合踏勘。聯(lián)審會(huì)議后,參加聯(lián)審的部門應(yīng)視各自審批事項(xiàng)的前置審批工作已完成,及時(shí)進(jìn)入本階段的審批，并在以下規(guī)定時(shí)限內(nèi)將審批意見送市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心在第5個(gè)工作日收齊本階段所有審批文件后，按照代辦協(xié)議，統(tǒng)一發(fā)送項(xiàng)目建設(shè)單位。

本階段各聯(lián)審部門應(yīng)在以下時(shí)限內(nèi)完成審批:

（1）發(fā)改部門：基本建設(shè)項(xiàng)目2個(gè)工作日內(nèi)立項(xiàng)，并對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)組織形式出具核準(zhǔn)意見;

（2）經(jīng)信部門：技術(shù)改造項(xiàng)目1個(gè)工作日內(nèi)立項(xiàng)，3個(gè)工作日內(nèi)出具固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查意見。

（3）國土部門：3個(gè)工作日內(nèi)出具用地預(yù)審意見（限于單獨(dú)選址項(xiàng)目）;

（4）規(guī)劃部門:3個(gè)工作日內(nèi)出具建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（限于劃撥土地）;

（5）環(huán)保部門:環(huán)境影響報(bào)告書4個(gè)工作日內(nèi)、環(huán)境影響報(bào)告表3個(gè)工作日內(nèi)、環(huán)境影響登記表當(dāng)天出具審查意見;

（6）水利部門:3個(gè)工作日內(nèi)出具水評(píng)審查意見；

（7）地震部門:2個(gè)工作日內(nèi)提出重大項(xiàng)目地震安全性評(píng)價(jià)初步審查意見;

（8）安全部門：1個(gè)工作日內(nèi)出具涉及國家安全事項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目審批意見書；

（9）其他相關(guān)部門：在接到主辦部門前置審批通知后,應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)提出審查意見并進(jìn)行反饋。

環(huán)評(píng)、節(jié)能、水評(píng)、安評(píng)等專家技術(shù)審查5個(gè)工作日、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書受理后10日公告時(shí)間，不計(jì)入本階段部門審批時(shí)限。

第二階段：用地規(guī)劃階段（4個(gè)工作日）

主辦部門：規(guī)劃部門

并聯(lián)審批部門：規(guī)劃部門、國土部門等。

審批服務(wù)事項(xiàng)：建設(shè)用地規(guī)劃許可、國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書（限于劃撥土地）、簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（限于出讓土地）、國有土地使用權(quán)登記、核發(fā)土地證。

對(duì)涉及國家安全、文物、港口、河道、水利、水土保持、供水、排水、園林綠化、海洋、人防、防雷等事項(xiàng)的，主辦部門組織征求相關(guān)審批部門的審查意見；依法確需審批的，市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心會(huì)同主辦部門組織開展并聯(lián)審批。

審批流程：

項(xiàng)目建設(shè)單位先到市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心預(yù)登記窗口統(tǒng)一登記，將本階段涉及規(guī)劃審批的申報(bào)材料提交主辦部門受理窗口，將土地審批申報(bào)材料提交國土部門。根據(jù)項(xiàng)目單位申請(qǐng)或者項(xiàng)目辦理需要，市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心啟動(dòng)辦理程序后1個(gè)工作日內(nèi)確定聯(lián)審部門，會(huì)同主辦部門組織并聯(lián)審批，形成會(huì)議紀(jì)要，明確各自辦理時(shí)限，實(shí)行網(wǎng)上流轉(zhuǎn)、同步辦理。對(duì)實(shí)質(zhì)審查材料具備、缺少其它材料的，實(shí)行容缺審查。根據(jù)法律規(guī)定確需踏勘現(xiàn)場的，由市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心牽頭，主辦部門組織協(xié)調(diào)部門聯(lián)合踏勘。國土部門在完善建設(shè)用地審批前期工作基礎(chǔ)上，屬于劃撥土地的，市政府批復(fù)供地方案后1個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書；屬于協(xié)議出讓土地的，在完成協(xié)議出讓活動(dòng)后1個(gè)工作日內(nèi)簽定國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同；屬于公開出讓土地的，在完成公開出讓活動(dòng)后1個(gè)工作日內(nèi)簽定國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。規(guī)劃部門在3個(gè)工作日內(nèi)出具建設(shè)用地規(guī)劃許可證，送市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心在第4個(gè)工作日收齊有關(guān)審批文件后，按照代辦協(xié)議，統(tǒng)一發(fā)送項(xiàng)目建設(shè)單位。

建設(shè)用地規(guī)劃許可前7日公示時(shí)間、10日聽證時(shí)間，以及組織開展土地劃撥或者出讓活動(dòng)，包括土地出讓價(jià)格評(píng)估、上報(bào)及審批土地招拍掛方案、供地方案、公示、招拍掛實(shí)施等時(shí)間，不計(jì)入本階段部門審批時(shí)限。

第三階段：工程規(guī)劃階段（7個(gè)工作日）

主辦部門：規(guī)劃部門

并聯(lián)審批部門：規(guī)劃部門、氣象部門、人防部門、建設(shè)部門等。

審批服務(wù)事項(xiàng)：建設(shè)用地方案審查、建筑工程設(shè)計(jì)方案審查、建設(shè)工程管線設(shè)計(jì)方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可、防雷裝置設(shè)計(jì)審核、結(jié)建防空地下室或易地建設(shè)審批、建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)審查（限于單體70米以上或3萬平方米以上民用建筑；超限建筑、大型公共建筑）。

對(duì)涉及水利、水土保持、國家安全、文物、港口、河道、供水、排水、園林綠化、海洋等事項(xiàng)的，主辦部門組織征求相關(guān)審批部門的審查意見；依法確需審批的，市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心會(huì)同主辦部門組織開展并聯(lián)審批。

審批流程：

項(xiàng)目建設(shè)單位先到市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心預(yù)登記窗口統(tǒng)一登記，將本階段有關(guān)審批事項(xiàng)申報(bào)材料提交主辦部門受理窗口。根據(jù)項(xiàng)目單位申請(qǐng)或者項(xiàng)目辦理需要，市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心啟動(dòng)辦理程序后1個(gè)工作日內(nèi)確定聯(lián)審部門，會(huì)同主辦部門組織并聯(lián)審批，形成會(huì)議紀(jì)要，明確各自辦理時(shí)限，實(shí)行網(wǎng)上流轉(zhuǎn)、同步辦理。對(duì)實(shí)質(zhì)審查材料具備、缺少其它材料的，實(shí)行容缺審查。根據(jù)法律規(guī)定確需踏勘現(xiàn)場的，由市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心牽頭，主辦部門組織協(xié)調(diào)部門聯(lián)合踏勘。聯(lián)審會(huì)議后,參加聯(lián)審的部門應(yīng)視各自審批事項(xiàng)的前置審批工作已完成,及時(shí)進(jìn)入本階段的審批，并在以下規(guī)定時(shí)限內(nèi)將審批意見送市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。核發(fā)土地劃撥決定書或簽定土地出讓合同后，國土部門在7個(gè)工作日內(nèi)完成國有土地使用權(quán)初始登記，核發(fā)土地證。市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心在7個(gè)工作日內(nèi)收齊本階段有關(guān)審批文件后，按照代辦協(xié)議，統(tǒng)一發(fā)送項(xiàng)目建設(shè)單位。

本階段各聯(lián)審部門應(yīng)在以下時(shí)限內(nèi)完成審批:

（1）規(guī)劃部門：3個(gè)工作日內(nèi)出具建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

（2）氣象部門:2個(gè)工作日內(nèi)提供防雷裝置設(shè)計(jì)審核意見;

（3）人防部門：2個(gè)工作日內(nèi)完成結(jié)建防空地下室或易地建設(shè)審批；

（4）建設(shè)部門：建筑工程設(shè)計(jì)方案審查后初步設(shè)計(jì)材料齊全的，5個(gè)工作日內(nèi)完成審查；

（5）其他相關(guān)部門：在接到規(guī)劃部門通知后,應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)提出審查意見并進(jìn)行反饋。

建設(shè)用地方案、建筑工程設(shè)計(jì)方案和建設(shè)工程管線設(shè)計(jì)方案專家技術(shù)評(píng)審15個(gè)工作日、一般項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可前7日公示時(shí)間、重大項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可前30日公示時(shí)間，10日聽證時(shí)間，不計(jì)入本階段部門審批時(shí)限。

第四階段：施工許可階段（12個(gè)工作日）

主辦部門：建設(shè)部門

并聯(lián)審批部門：建設(shè)部門、財(cái)政部門、消防部門、氣象部門、人防部門、地震部門、經(jīng)信部門、市政部門、規(guī)劃部門等。

審批服務(wù)事項(xiàng)：施工圖設(shè)計(jì)文件審查、建筑工程施工許可、投資項(xiàng)目概算評(píng)審、建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查或備案、防空地下室專項(xiàng)設(shè)計(jì)審查、建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批、散裝水泥專項(xiàng)基金、挖掘城市道路、占用挖掘綠地、遷移、砍伐城市樹木、自行建設(shè)的道路、管線連接方案審查、城市排水許可證核發(fā)、建筑垃圾處置審批、夜間施工審批、建設(shè)工程開工前驗(yàn)線。

對(duì)涉及水利、水土保持、國家安全、文物、港口、河道、供水、排水、園林綠化、海洋、重點(diǎn)監(jiān)管建設(shè)項(xiàng)目安全設(shè)施設(shè)計(jì)審查、危險(xiǎn)化學(xué)品建設(shè)項(xiàng)目安全設(shè)施設(shè)計(jì)審查和職業(yè)病危害嚴(yán)重的建設(shè)項(xiàng)目防護(hù)設(shè)施設(shè)計(jì)審查等事項(xiàng)的，主辦部門組織征求相關(guān)審批部門的審查意見；依法確需審批的，市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心會(huì)同主辦部門組織開展并聯(lián)審批。

審批流程：

項(xiàng)目建設(shè)單位先到市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心預(yù)登記窗口統(tǒng)一登記，將本階段有關(guān)審批事項(xiàng)申報(bào)材料提交主辦部門受理窗口。市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心啟動(dòng)辦理程序后1個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)項(xiàng)目需要確定聯(lián)審部門，會(huì)同主辦部門組織召開施工圖聯(lián)審會(huì)議，在項(xiàng)目單位完善開工前準(zhǔn)備工作后再次召開開工前聯(lián)審會(huì)議，形成會(huì)議紀(jì)要，明確各自辦理時(shí)限，實(shí)行網(wǎng)上流轉(zhuǎn)、同步辦理。對(duì)實(shí)質(zhì)審查材料具備、缺少其它材料的，實(shí)行容缺審查。聯(lián)審之后,參加聯(lián)審的部門應(yīng)視各自審批事項(xiàng)的前置審批工作已完成,及時(shí)進(jìn)入本階段的審批，并在以下規(guī)定時(shí)限內(nèi)將審批意見送市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心分別收齊本階段有關(guān)審批文件，按照代辦協(xié)議，統(tǒng)一發(fā)送項(xiàng)目建設(shè)單位。

本階段各聯(lián)審部門應(yīng)在以下時(shí)限內(nèi)完成審批:

（1）財(cái)政部門：5個(gè)工作日內(nèi)完成投資項(xiàng)目概算評(píng)審；

（2）消防部門：10個(gè)工作日內(nèi)出具建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查或備案意見;

（3）人防部門：5個(gè)工作日內(nèi)完成防空地下室專項(xiàng)設(shè)計(jì)審查；

（4）地震部門：3個(gè)工作日內(nèi)完成建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批；

（5）建設(shè)部門：2個(gè)工作日內(nèi)全部完成建筑工程質(zhì)量監(jiān)督備案、建筑工程安全措施備案、太陽能光熱應(yīng)用證明、建筑勞務(wù)工資保證金、建筑工程施工許可，發(fā)放相關(guān)證件或意見、批文；

（6）經(jīng)信部門:當(dāng)天辦結(jié)散裝水泥專項(xiàng)基金;

（7）市政部門：3個(gè)工作日內(nèi)全部完成挖掘城市道路、占用挖掘綠地、遷移、砍伐城市樹木、自行建設(shè)的道路、管線連接方案審查、城市排水許可證核發(fā)、建筑垃圾處置審批、夜間施工審批；

（8）規(guī)劃部門：2個(gè)工作日內(nèi)完成建設(shè)工程開工前驗(yàn)線；

（9）其他相關(guān)部門：在接到建設(shè)部門通知后,應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)提出審查意見并進(jìn)行反饋。

公路工程、水利工程項(xiàng)目分別由交通、水利部門負(fù)責(zé)本階段審批主辦工作。

消防設(shè)計(jì)專家技術(shù)評(píng)審10個(gè)工作日、施工圖設(shè)計(jì)文件審查10個(gè)工作日、深基坑工程設(shè)計(jì)方案專家評(píng)審10個(gè)工作日，以及組織工程招投標(biāo)活動(dòng)的公告、實(shí)施、公示等時(shí)間不計(jì)入本階段部門審批時(shí)限。

第五階段：竣工驗(yàn)收階段（7個(gè)工作日）

主辦部門：建設(shè)部門。

并聯(lián)審批部門：建設(shè)部門、規(guī)劃部門、環(huán)保部門、消防部門、人防部門、氣象部門、安全部門、水利部門等。

審批服務(wù)事項(xiàng)：新型墻體材料專項(xiàng)基金、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案、建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收、建筑主體結(jié)構(gòu)竣工環(huán)保驗(yàn)收、建設(shè)工程竣工消防驗(yàn)收或備案、防空地下室驗(yàn)收、防雷驗(yàn)收、涉及國家安全事項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收審核。

對(duì)涉及水土保持、文物、港口、河道、園林綠化、海洋、防震、城市管理、重點(diǎn)監(jiān)管建設(shè)項(xiàng)目安全設(shè)施竣工驗(yàn)收、危險(xiǎn)化學(xué)品建設(shè)項(xiàng)目安全設(shè)施竣工驗(yàn)收和職業(yè)衛(wèi)生“三同時(shí)”審查等事項(xiàng)的，由市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心會(huì)同主辦部門組織相關(guān)審批部門實(shí)行聯(lián)合驗(yàn)收。

審批流程：

項(xiàng)目建設(shè)單位先到市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心預(yù)登記窗口統(tǒng)一登記，將本階段所有審批事項(xiàng)申報(bào)材料提交主辦部門受理窗口。市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心啟動(dòng)辦理程序后1個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)項(xiàng)目需要確定聯(lián)合驗(yàn)收部門，會(huì)同建設(shè)部門組織聯(lián)合驗(yàn)收會(huì)議,形成會(huì)議紀(jì)要，明確各自辦理時(shí)限，實(shí)行網(wǎng)上流轉(zhuǎn)、同步辦理。對(duì)實(shí)質(zhì)審查材料具備、缺少其它材料的，實(shí)行容缺審查。聯(lián)審會(huì)議后,參加部門應(yīng)視各自驗(yàn)收事項(xiàng)的前置審批工作已完成,及時(shí)進(jìn)入本階段的審批，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)將驗(yàn)收意見送市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心在第7個(gè)工作日收齊本階段所有審批、備案文件后，按照代辦協(xié)議，統(tǒng)一發(fā)送項(xiàng)目建設(shè)單位。

本階段各聯(lián)審部門應(yīng)在以下時(shí)限內(nèi)完成審批:

（1）建設(shè)部門：當(dāng)天辦結(jié)新型墻體材料專項(xiàng)基金、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金，5個(gè)工作日內(nèi)完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案；

（2）規(guī)劃部門：2個(gè)工作日內(nèi)完成建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收；

（3）環(huán)保部門：3個(gè)工作日內(nèi)完成建筑主體結(jié)構(gòu)竣工環(huán)保驗(yàn)收；

（4）消防部門：7個(gè)工作日內(nèi)出具消防驗(yàn)收意見;

（5）氣象部門:2個(gè)工作日內(nèi)出具防雷驗(yàn)收意見;

（6）人防部門：3個(gè)工作日內(nèi)完成防空地下室驗(yàn)收；

（7）安全部門：1個(gè)工作日內(nèi)出具涉及國家安全事項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收審核意見；

（8）其他相關(guān)部門：在接到建設(shè)部門通知后,應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)提供驗(yàn)收意見并進(jìn)行反饋。

公路工程、水利工程項(xiàng)目分別由交通、水利部門負(fù)責(zé)本階段審批主辦工作。

五、保障機(jī)制

（一）明確部門職責(zé)、形成工作合力

建立以市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心組織協(xié)調(diào)為依托，部門高效服務(wù)為主體，機(jī)關(guān)效能監(jiān)察中心全程監(jiān)督為保障的項(xiàng)目審批運(yùn)行機(jī)制。市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)啟動(dòng)項(xiàng)目辦理程序，會(huì)同主辦部門確定聯(lián)審部門，召開聯(lián)審會(huì)議，督辦落實(shí)情況，統(tǒng)一反饋結(jié)果。主辦部門負(fù)責(zé)設(shè)置受理窗口，統(tǒng)一接收主辦階段申報(bào)材料，向其它聯(lián)審部門轉(zhuǎn)交材料。并聯(lián)審批部門負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目協(xié)辦員，承辦申報(bào)材料的領(lǐng)取、移送以及部門間的工作聯(lián)絡(luò)等事務(wù)，及時(shí)、準(zhǔn)確地向市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、主辦部門反饋審批（審查）信息；督促區(qū)級(jí)對(duì)口部門按時(shí)完成工作任務(wù)。機(jī)關(guān)效能監(jiān)察中心負(fù)責(zé)從立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收的各審批事項(xiàng)、審批環(huán)節(jié)和審批時(shí)限實(shí)施全程監(jiān)督，納入效能考核，重點(diǎn)監(jiān)督聯(lián)審會(huì)議決定落實(shí)情況以及收費(fèi)、中介服務(wù)、區(qū)級(jí)部門落實(shí)相關(guān)工作等情況。

（二）繼續(xù)深化相對(duì)集中審批權(quán)改革

推進(jìn)相對(duì)集中部門內(nèi)部審批權(quán)改革要于2013年底前全部落實(shí)到位，將所有投資審批服務(wù)事項(xiàng)以及具有壟斷性質(zhì)的中介服務(wù)事項(xiàng)全部納入市公共行政服務(wù)中心集中集約辦理，形成完整的項(xiàng)目審批服務(wù)鏈條。除窗口直接接收材料、受理、審查、發(fā)證（批文）外，現(xiàn)場勘察、專家論證、組織聽證等也應(yīng)由窗口統(tǒng)一調(diào)度、安排組織，項(xiàng)目審批過程中組織的協(xié)調(diào)會(huì)、論證會(huì)、座談會(huì)、局長辦公會(huì)等原則上應(yīng)在中心召開，從體制上解決部門對(duì)窗口授權(quán)不充分、審批事項(xiàng)“體外循環(huán)”等問題，構(gòu)建“一個(gè)窗口對(duì)外、一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)分管、一個(gè)公章審批、全程網(wǎng)上公開”的一站式服務(wù)模式。

（三）加快推進(jìn)市區(qū)審批一體化改革

按照市政府公布的審批事項(xiàng)清理方案，所有市級(jí)投資審批事項(xiàng)原則上實(shí)行一級(jí)審查，對(duì)確需區(qū)級(jí)初審或轉(zhuǎn)報(bào)的，除用地審批外，改由市級(jí)直接受理，網(wǎng)上傳給區(qū)級(jí)部門，由其限時(shí)反饋辦理結(jié)果。2013年底前，創(chuàng)新完善市區(qū)投資項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)辦理機(jī)制，對(duì)區(qū)或市中心受理的需要市、區(qū)兩級(jí)部門審批的投資項(xiàng)目，由市、區(qū)分別確定代辦員，組織項(xiàng)目在市區(qū)兩級(jí)中心內(nèi)部流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目市區(qū)一體化審批，一條龍服務(wù)。

（四）不斷深化推進(jìn)網(wǎng)上審批工作

按照市政府推進(jìn)網(wǎng)上審批工作實(shí)施方案，繼續(xù)加大我市網(wǎng)上審批工作推進(jìn)力度。2014年底前，借助電子政務(wù)網(wǎng)，建設(shè)各級(jí)各部門信息共享、互聯(lián)互通的網(wǎng)上審批平臺(tái)；增設(shè)建設(shè)項(xiàng)目場景式智能化網(wǎng)上引導(dǎo)，開發(fā)并聯(lián)審批系統(tǒng)；所有投資審批事項(xiàng)均開通網(wǎng)上審批功能，不能開通的報(bào)市政府批準(zhǔn)，逐步實(shí)現(xiàn)從立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收5個(gè)階段所有事項(xiàng)網(wǎng)上申請(qǐng)、網(wǎng)上流轉(zhuǎn)、網(wǎng)上辦理、全程在線監(jiān)督；建立全市統(tǒng)一的基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫和批文證照庫，實(shí)現(xiàn)各審批事項(xiàng)受理材料、批準(zhǔn)文件等審批信息即時(shí)共享。實(shí)行網(wǎng)上審批的事項(xiàng)需要提交原件或者領(lǐng)取證照的，要引入郵政、快遞等服務(wù)，方便群眾。

（五）全面實(shí)行投資項(xiàng)目代辦制

2013年底前，建立市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一組織、審批窗口具體負(fù)責(zé)、項(xiàng)目單位密切配合的項(xiàng)目審批代辦機(jī)制，組建專職代辦員為主體、窗口負(fù)責(zé)人為協(xié)辦員、項(xiàng)目單位人員為聯(lián)絡(luò)員的代辦隊(duì)伍網(wǎng)絡(luò)。按照“自愿委托、無償代辦、全程服務(wù)、合法高效”的原則，對(duì)列入國家、省、市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目以及其它需要代辦的項(xiàng)目，強(qiáng)化協(xié)調(diào)督辦，提供從受理到審批結(jié)果送達(dá)的全程免費(fèi)代辦服務(wù)，切實(shí)解決項(xiàng)目審批中遇到的各種問題。

（六）強(qiáng)化監(jiān)督檢查

政府辦公室負(fù)責(zé)把優(yōu)化審批流程的各項(xiàng)工作立項(xiàng)督查。行政服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)駐部門和窗口人員加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理考核。監(jiān)察部門重點(diǎn)開展全程在線監(jiān)察，實(shí)現(xiàn)從立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收的全程實(shí)時(shí)監(jiān)控、預(yù)警糾錯(cuò)，對(duì)違規(guī)操作、推諉扯皮、不落實(shí)一次告知和聯(lián)審規(guī)定以及不按本方案規(guī)定的流程、方法、時(shí)限實(shí)施審批或拆分審批事項(xiàng)的，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，給予有關(guān)責(zé)任人作出書面檢查、通報(bào)批評(píng)、行政告誡等處理；構(gòu)成違紀(jì)的，給予相應(yīng)紀(jì)律處分。

六、其他事項(xiàng)

（一）本方案限定的審批流程辦理時(shí)限自市投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心組織聯(lián)審之日開始計(jì)算。相關(guān)審批部門負(fù)責(zé)組織專家或?qū)彶閱挝辉诒痉桨复_定的承諾時(shí)限內(nèi)完成專業(yè)技術(shù)評(píng)審（審查）工作，評(píng)審（審查）時(shí)間本方案沒有明確的，承諾時(shí)限一律不超過5個(gè)工作日。

（二）建設(shè)工程項(xiàng)目使用土地，需要征收集體土地和農(nóng)用地，或者征收國有土地上的房屋的，其辦理國有建設(shè)用地劃撥決定書或者簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同前的征收、出讓、供地等環(huán)節(jié)所需時(shí)間，不計(jì)入審批時(shí)限。

（三）上報(bào)國務(wù)院和省政府及其部門審批的時(shí)間不計(jì)入審批時(shí)限，但負(fù)責(zé)上報(bào)的部門應(yīng)在聯(lián)審會(huì)議確定時(shí)限內(nèi)上報(bào)。

（四）各級(jí)各部門要結(jié)合自身實(shí)際細(xì)化實(shí)施辦法，試行3個(gè)月內(nèi)向市行政審批制度改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和市發(fā)展軟環(huán)境建設(shè)辦公室備案。

第三篇：武漢市服務(wù)業(yè)領(lǐng)域?qū)徟鞒虄?yōu)化方案(試行)

武漢市服務(wù)業(yè)領(lǐng)域?qū)徟鞒?/p>

優(yōu)化方案（試行）

根據(jù)?行政許可法?和市委、市政府優(yōu)化服務(wù)業(yè)領(lǐng)域投資發(fā)展環(huán)境的改革精神，結(jié)合我市服務(wù)業(yè)項(xiàng)目審批工作現(xiàn)狀，制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,按照“減程序、減時(shí)限、減費(fèi)用”的要求，著力解決服務(wù)業(yè)領(lǐng)域?qū)徟马?xiàng)過多、管理職責(zé)分散、審批程序繁瑣、審批效率不高等問題，通過“整合流程、并聯(lián)審批、事后監(jiān)管、限時(shí)辦結(jié)”等系列舉措，確保實(shí)現(xiàn)“流程通暢、審批高效、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、便民利民”的目標(biāo)，推動(dòng)全市服務(wù)業(yè)更好更快發(fā)展。

二、適用范圍

本方案適用各區(qū)（含開發(fā)區(qū)，下同）政務(wù)服務(wù)中心為服務(wù)業(yè)企業(yè)辦理工商稅務(wù)注冊(cè)登記、建筑裝飾裝修、開業(yè)驗(yàn)收事項(xiàng)等。凡涉及市級(jí)部門審批的，按市政府第221號(hào)令規(guī)定的審批權(quán)限辦理。

三、改革方式

（一）整合流程。認(rèn)真梳理服務(wù)業(yè)企業(yè)開業(yè)前涉及到的審批部門和審批事項(xiàng)，在削減審批環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上立足各審批事項(xiàng)的關(guān)聯(lián)度，推行階段化、模塊化管理，將審批流程整合為企業(yè)注冊(cè)登記和建筑裝飾裝修兩個(gè)階段。

（二）并聯(lián)審批。在各區(qū)政務(wù)服務(wù)中心設(shè)立并聯(lián)審批服務(wù)專窗，由服務(wù)專窗以書面形式，一次性向企業(yè)申請(qǐng)人告知一個(gè)階段所涉及的審批事項(xiàng)、條件、申請(qǐng)材料目錄等內(nèi)容。對(duì)需要現(xiàn)場勘查的，由服務(wù)專窗與申請(qǐng)人約定時(shí)間，牽頭組織相關(guān)部門集中勘察。針對(duì)有前置審批條件的情況，構(gòu)建聯(lián)合審批平臺(tái)，牽頭部門負(fù)責(zé)發(fā)出聯(lián)審制式通知，匯總聯(lián)審制式意見，協(xié)同部門依據(jù)法定程序限時(shí)出具書面結(jié)果或批準(zhǔn)文件。

（三）事后監(jiān)管?？梢杂善髽I(yè)自主承擔(dān)責(zé)任或者可在日常執(zhí)法檢查中解決的事項(xiàng)，改為事后監(jiān)管。將新辦服務(wù)業(yè)企業(yè)開業(yè)前的環(huán)保驗(yàn)收、明碼標(biāo)價(jià)檢查和計(jì)量器具強(qiáng)制檢查均后置到企業(yè)開業(yè)后進(jìn)行，納入日常監(jiān)管范圍。

（四）限時(shí)辦結(jié)。各部門優(yōu)化整合內(nèi)部流程，以同類城市審批時(shí)限最短、審批程序最優(yōu)為標(biāo)準(zhǔn)，最大限度壓縮各環(huán)節(jié)審批時(shí)限，并在公共場所進(jìn)行公示。各審批部門一經(jīng)受理，凡申請(qǐng)人手續(xù)完備、資料齊全、符合法定條件的，必須在承諾時(shí)限內(nèi)辦結(jié)。

四、審批流程

（一）新辦服務(wù)業(yè)企業(yè)注冊(cè)登記審批流程（4—14個(gè)工作日）

1.無前置條件新辦服務(wù)業(yè)企業(yè)的注冊(cè)登記審批（4個(gè)工作日）

審批單位：工商部門、質(zhì)監(jiān)部門、稅務(wù)部門。審批事項(xiàng)：各類企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)、各類企業(yè)（個(gè)體工商戶）登記、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記。

審批流程：企業(yè)申請(qǐng)人通過工商窗口直接領(lǐng)取或登錄工商紅盾網(wǎng)自行下載申報(bào)表，按規(guī)定填寫完整后提交，工商部門于1個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行企業(yè)名稱核準(zhǔn)。名稱預(yù)先核準(zhǔn)后，申請(qǐng)人準(zhǔn)備開設(shè)銀行專用賬戶、會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)資等相關(guān)手續(xù)，備齊必備資料，報(bào)送工商窗口，工商部門于3個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)營業(yè)執(zhí)照。企業(yè)申請(qǐng)人再將所有資料遞送到質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)窗口，當(dāng)場辦結(jié)組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證。企業(yè)申請(qǐng)人在辦理注冊(cè)登記過程中，如有裝飾裝修工程項(xiàng)目的，在完成企業(yè)名稱核準(zhǔn)后，即可開始裝飾裝修手續(xù)申報(bào)，實(shí)行注冊(cè)登記審批流程與裝飾裝修審批流程并行。

2.有前置條件新辦服務(wù)業(yè)企業(yè)的注冊(cè)登記審批（14個(gè)工作日）

牽頭單位：區(qū)級(jí)政務(wù)服務(wù)中心。

協(xié)同單位：相關(guān)前置審批部門、工商部門、質(zhì)監(jiān)部門、稅務(wù)部門。

審批事項(xiàng)：各類企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)、相關(guān)前置審批結(jié)果或批準(zhǔn)文件（市級(jí)權(quán)限內(nèi)審批事項(xiàng)最長不超過10個(gè)工作日）、各類企業(yè)（個(gè)體工商戶）登記、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記。

審批流程：企業(yè)申請(qǐng)人通過工商窗口直接領(lǐng)取或登錄工商紅盾網(wǎng)自行下載申報(bào)表，按規(guī)定填寫完整后提交，工商部門于1個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行企業(yè)名稱核準(zhǔn)。名稱預(yù)先核準(zhǔn)后，申請(qǐng)人按照并聯(lián)審批服務(wù)專窗一次性告知的內(nèi)容準(zhǔn)備相關(guān)資料，申請(qǐng)人備齊資料后，報(bào)送并聯(lián)審批服務(wù)專窗。并聯(lián)審批服務(wù)專窗組織相關(guān)前置部門按照“統(tǒng)一受理、抄報(bào)相關(guān)部門、分頭審批、限時(shí)辦結(jié)”的要求，進(jìn)行并聯(lián)審批，涉及多個(gè)部門現(xiàn)場勘察的，由并聯(lián)審批服務(wù)專窗組織，于1個(gè)工作日內(nèi)完成聯(lián)合勘察。并聯(lián)審批完成后，工商窗口按承諾時(shí)限辦結(jié)營業(yè)執(zhí)照，質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)窗口即時(shí)辦結(jié)組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證。企業(yè)申請(qǐng)人在辦理注冊(cè)登記過程中，如有裝飾裝修工程項(xiàng)目的，在完成企業(yè)名稱核準(zhǔn)后，即可開始裝飾裝修手續(xù)申報(bào)，實(shí)行注冊(cè)登記審批流程與裝飾裝修審批流程并行。

（二）新辦服務(wù)業(yè)企業(yè)建筑裝飾裝修審批流程（18個(gè)工作日）

牽頭單位：建設(shè)部門。協(xié)同單位：消防部門。

審批事項(xiàng)：建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查或備案、建筑工程施工許可、建設(shè)工程消防竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收備案、公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前的消防安全許可、建設(shè)工程竣工檔案驗(yàn)收。

審批流程：企業(yè)申請(qǐng)人備齊相關(guān)資料報(bào)送并聯(lián)審批服務(wù)專窗，并聯(lián)審批服務(wù)專窗于1個(gè)工作日內(nèi)組織消防和建設(shè)窗口完成工程報(bào)建手續(xù)。屬消防設(shè)計(jì)審查范圍內(nèi)的項(xiàng)目，消防窗口于8個(gè)工作日內(nèi)完成消防設(shè)計(jì)審查，在完成施工招標(biāo)（工程造價(jià)超過200萬元及以上的項(xiàng)目）和消防設(shè)計(jì)審查后，申請(qǐng)人持建設(shè)窗口要求的相關(guān)申報(bào)資料，申請(qǐng)辦理施工許可證，建設(shè)窗口于兩個(gè)工作日內(nèi)發(fā)放施工許可證。屬消防設(shè)計(jì)備案范圍內(nèi)的項(xiàng)目，在完成施工招標(biāo)后，建設(shè)窗口直接發(fā)放施工許可證，公安消防部門對(duì)備案類項(xiàng)目進(jìn)行網(wǎng)上抽查，抽中的項(xiàng)目于8個(gè)工作日內(nèi)完成消防設(shè)計(jì)審查，審查合格的發(fā)放?建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)抽查結(jié)果告知書?，不合格的下達(dá)?建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)消防違法通知書?，企業(yè)停止施工，復(fù)查合格后出具?建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)消防復(fù)查意見書?。

企業(yè)裝飾裝修工程完工后，屬消防設(shè)計(jì)審查范圍內(nèi)的項(xiàng)目，消防窗口于4個(gè)工作日內(nèi)完成消防竣工驗(yàn)收。屬消防設(shè)計(jì)備案范圍內(nèi)的項(xiàng)目，公安消防部門實(shí)行網(wǎng)上隨機(jī)抽選，被抽中的項(xiàng)目在4個(gè)工作日內(nèi)完成消防竣工驗(yàn)收，檢查合格發(fā)布網(wǎng)上公告，檢查不合格的出具?建設(shè)工程竣工驗(yàn)收違法通知書?，企業(yè)進(jìn)行整改，復(fù)查合格后出具?建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防復(fù)查意見書?。消防竣工驗(yàn)收后，消防窗口于兩個(gè)工作日內(nèi)發(fā)放消防安全檢查合格證，之后項(xiàng)目業(yè)主組織竣工驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格的，將驗(yàn)收資料及消防部門驗(yàn)收認(rèn)可文件送建設(shè)窗口報(bào)備。

旅店、美容美發(fā)、洗浴、餐飲等行業(yè)，其法定設(shè)立條件對(duì)項(xiàng)目選址、建筑裝飾裝修有明確要求的，公安、衛(wèi)生、食品藥品監(jiān)管等部門應(yīng)在裝飾裝修報(bào)建之前出具預(yù)審意見。

（三）新辦服務(wù)業(yè)企業(yè)開業(yè)后的監(jiān)管流程 監(jiān)管單位：環(huán)保部門、物價(jià)部門、質(zhì)監(jiān)部門。監(jiān)管事項(xiàng)：環(huán)保三同時(shí)驗(yàn)收、明碼標(biāo)價(jià)檢查、計(jì)量器具情況檢定。

監(jiān)管流程：企業(yè)申請(qǐng)人開業(yè)后，備齊相關(guān)資料報(bào)送并聯(lián)審批服務(wù)專窗，由環(huán)保部門、物價(jià)部門、質(zhì)監(jiān)部門完成各自專業(yè)檢查驗(yàn)收工作。

五、保障措施

（一）進(jìn)一步推進(jìn)行政審批職能歸并工作。涉及到的相關(guān)審批部門要對(duì)內(nèi)部分工進(jìn)行調(diào)整，對(duì)審批職能進(jìn)行整合，設(shè)立行政審批處（科），把行政審批職能納入行政審批處（科），將行政審批處（科）集中到市行政服務(wù)中心、區(qū)政務(wù)服務(wù)中心辦公。

（二）開展重點(diǎn)項(xiàng)目督查代辦服務(wù)。在市、區(qū)設(shè)立投資項(xiàng)目審批督查代辦中心，對(duì)總部型企業(yè)和重點(diǎn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行全程跟蹤，對(duì)市、區(qū)職能部門審批事項(xiàng)進(jìn)行督查代辦，對(duì)上級(jí)職能部門審批事項(xiàng)提供協(xié)調(diào)服務(wù)。同時(shí)，督查代辦中心也可接受其他企業(yè)的代辦申請(qǐng)。

（三）建立和完善行政審批信息系統(tǒng)。以市行政服務(wù)中心、區(qū)政務(wù)服務(wù)中心審批業(yè)務(wù)系統(tǒng)為平臺(tái)，建設(shè)全市統(tǒng)一的網(wǎng)上行政審批系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)窗口之間、窗口與本部門之間、市和區(qū)之間信息資源互聯(lián)互通、數(shù)據(jù)共享，并與市行政審批電子監(jiān)察系統(tǒng)對(duì)接，接受監(jiān)督。

（四）加大行政效能監(jiān)察力度。監(jiān)察部門對(duì)優(yōu)化后的流程執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，協(xié)調(diào)解決審批過程中遇到的新情況和新問題。對(duì)執(zhí)行本?方案?不力的，按照?市委辦公廳、市政府辦公廳印發(fā)?關(guān)于對(duì)損害投資發(fā)展環(huán)境行為實(shí)行問責(zé)的暫行辦法?的通知?（武辦發(fā)?2011?11號(hào)）及其他有關(guān)規(guī)定，追究有關(guān)人員及其領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

六、有關(guān)要求

（一）本?方案?在執(zhí)行期間，因法律、法規(guī)變動(dòng)等原因需要增加或者減少審批事項(xiàng)的，由市治庸問責(zé)辦擬定調(diào)整方案報(bào)市政府核準(zhǔn)。

（二）各區(qū)結(jié)合工作實(shí)際，清理并對(duì)外公布無前置條件的新辦服務(wù)業(yè)企業(yè)類型參考目錄、有前置條件的新辦服務(wù)業(yè)企業(yè)類型參考目錄、裝飾裝修需取得相關(guān)部門審批結(jié)果或預(yù)審意見的企業(yè)類型參考目錄，制定辦事指南，方便申報(bào)人辦事。

（三）服務(wù)業(yè)企業(yè)如有新建或改擴(kuò)建項(xiàng)目的，按照?武漢市建設(shè)工程項(xiàng)目審批流程優(yōu)化方案（試行）?要求，執(zhí)行新的審批流程。

（四）本?方案?自2012年2月14日起試運(yùn)行。

附件：武漢市服務(wù)業(yè)領(lǐng)域?qū)徟鞒虄?yōu)化方案流程圖

第四篇：XX市建設(shè)工程項(xiàng)目優(yōu)化審批流程工作方案

XX市建設(shè)工程項(xiàng)目優(yōu)化審批流程

工作方案

根據(jù)《XX省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣東省企業(yè)投資管理體制改革方案的通知》（X府辦?2013?5號(hào)）和《XX人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《XX市企業(yè)投資建設(shè)程項(xiàng)目優(yōu)化審批流程實(shí)施意見》的通知》（X府辦?2014?8號(hào)）文件精神，關(guān)于優(yōu)化企業(yè)投資建設(shè)工程項(xiàng)目審批服務(wù)的要求，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)、高效的企業(yè)投資政務(wù)服務(wù)體系，現(xiàn)根據(jù)我市實(shí)際，制定本方案。

一、工作目標(biāo)

為加速建設(shè)工程項(xiàng)目落地速度，提升城市投資軟環(huán)境水平、增強(qiáng)城市綜合競爭力、助力我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將投資建設(shè)工程項(xiàng)目審批流程優(yōu)化整合為項(xiàng)目立項(xiàng)、用地審批、規(guī)劃報(bào)建、施工許可、竣工驗(yàn)收5個(gè)審批階段，即“五個(gè)集裝箱”，分別由市發(fā)改局、市國土局、市規(guī)劃局、市住建局牽頭，經(jīng)信局、環(huán)保局、氣象局、供電局、水務(wù)局、氣象局、消防大隊(duì)、園林局等單位配合，依法依規(guī)進(jìn)行并聯(lián)審批。在各階段，由牽頭部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一受理企業(yè)申報(bào)材料，統(tǒng)一組織其他審批單位開展并聯(lián)審批、督促協(xié)調(diào)審批進(jìn)度、在流程限定時(shí)間內(nèi)完成審批并統(tǒng)一告知項(xiàng)目建設(shè)單位審批結(jié)果。

二、工作措施

（一）成立市建設(shè)工程項(xiàng)目優(yōu)化審批流程工作領(lǐng)導(dǎo)小組 為加強(qiáng)對(duì)我市建設(shè)工程項(xiàng)目優(yōu)化審批流程工作的組織協(xié)調(diào)，加 1 快推進(jìn)我市優(yōu)化審批流程工作，成立市建設(shè)工程項(xiàng)目優(yōu)化審批流程工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市委常委、常務(wù)副市長張光任組長，成員由市相關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)組成。

（二）成立市建設(shè)工程項(xiàng)目優(yōu)化審批流程專責(zé)工作小組 市建設(shè)工程項(xiàng)目優(yōu)化審批流程工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室從市直有關(guān)部門選派工作人員組成綜合辦公室、審批流程梳理組、技術(shù)服務(wù)組和監(jiān)察督導(dǎo)組等4個(gè)工作專責(zé)小組，負(fù)責(zé)市建設(shè)工程項(xiàng)目優(yōu)化審批流程日常工作的開展。4個(gè)工作專責(zé)小組由市行政服務(wù)中心負(fù)責(zé)統(tǒng)籌開展工作。

1．綜合辦公室

綜合辦公室設(shè)于市行政服務(wù)中心。項(xiàng)目綜合組的主要工作任務(wù)：

（1）制定XX市建設(shè)工程項(xiàng)目優(yōu)化審批流程實(shí)施細(xì)則；（2）辦理項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)申請(qǐng)等；

（3）編寫會(huì)議及匯報(bào)材料；組織有關(guān)聯(lián)席會(huì)議的召開；（5）加強(qiáng)與廣州市、清遠(yuǎn)市優(yōu)化審批流程工作領(lǐng)導(dǎo)小組的聯(lián)系，收集相關(guān)資料；

（6）完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他事項(xiàng)。

2．審批流程梳理組

審批流程梳理組工作人員由市發(fā)改局、市國土局、市規(guī)劃局、市住建局，市經(jīng)信局、市環(huán)保局、市氣象局、市供電局、市水務(wù)局、市氣象局、市消防大隊(duì)、市園林局、市文廣局等部門配合組成。各單位須選派熟悉本單位業(yè)務(wù)審批流程的業(yè)務(wù)骨干，確保審批流程梳理工作順利開展。審批流程梳理組的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)工作由市發(fā)改局總負(fù)責(zé)，按照流程分為五個(gè)小組：（1）項(xiàng)目立項(xiàng)（市發(fā)改局牽頭）（2）用地審批（市國土局牽頭）（3）規(guī)劃報(bào)建（市規(guī)劃局牽頭）（4）施工許可（市住建局牽頭）（5）竣工驗(yàn)收（市住建局牽頭）審批流程梳理組的主要工作任務(wù)：

（1）梳理出建設(shè)工程項(xiàng)目審批過程中本階段涉及單位之間的審批流程；

（2）對(duì)各單位所需資料格式等進(jìn)行統(tǒng)一，互認(rèn)；

（3）建立起建設(shè)工程項(xiàng)目審批過程中各單位之間的傳遞、銜接機(jī)制；

（4）參考廣州、清遠(yuǎn)規(guī)范對(duì)本單位業(yè)務(wù)審批時(shí)限進(jìn)行壓縮；（5）編制《XX市建設(shè)工程項(xiàng)目并聯(lián)審批工作流程圖》；（6）為技術(shù)服務(wù)組提供開發(fā)審批電子信息系統(tǒng)所需材料；（7）領(lǐng)導(dǎo)交代的其他事項(xiàng)。3．技術(shù)服務(wù)組

技術(shù)服務(wù)組工作人員由市科技局、軟件開發(fā)商組成。技術(shù)服務(wù)組的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)工作由市科技局負(fù)責(zé)。

技術(shù)服務(wù)組的主要工作任務(wù)：

（1）編制和調(diào)整我市XX市建設(shè)工程項(xiàng)目優(yōu)化審批流程（軟件部分）規(guī)劃方案；

（2）辦理硬件及軟件采購等；

（3）根據(jù)審批流程梳理組提供的資料，進(jìn)行軟件開發(fā)和實(shí)施，對(duì)審批流程進(jìn)行優(yōu)化和再造；

（4）領(lǐng)導(dǎo)交代的其他事項(xiàng)。4．監(jiān)察督導(dǎo)組

監(jiān)察督導(dǎo)組由市監(jiān)察局、效能辦選派工作人員組成。監(jiān)察督導(dǎo)組的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)工作由市監(jiān)察局負(fù)責(zé)。

監(jiān)察督導(dǎo)組的主要工作任務(wù)：

（1）督促檢查各單位配合市建設(shè)工程項(xiàng)目優(yōu)化審批流程工作進(jìn)展情況，并將工作中遇到和發(fā)現(xiàn)的不認(rèn)真、不落實(shí)、不到位等效能問題及時(shí)以領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室名義通報(bào)市監(jiān)察局，提請(qǐng)市監(jiān)察局對(duì)工作責(zé)任不到位、工作效果不理想的單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談和下達(dá)整改通知；

（2）領(lǐng)導(dǎo)交代的其他事項(xiàng)。

（三）建立優(yōu)化審批流程工作制度

1．建立市建設(shè)工程項(xiàng)目優(yōu)化審批流程工作聯(lián)席會(huì)議制度。網(wǎng)上辦事大廳聯(lián)席會(huì)議制度的主要工作內(nèi)容包括：總結(jié)前段時(shí)期工作進(jìn)展情況、存在問題，研究部署下一階段主要工作。全市性的聯(lián)席會(huì)議原則上每月召開一次，參加人員為市建設(shè)工程項(xiàng)目優(yōu)化審批流程工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員。

2．建立工作落后單位約談制度。對(duì)優(yōu)化審批流程工作進(jìn)展緩慢、推進(jìn)不力、工作滯后、存在行政效能問題的單位，對(duì)其責(zé)任人進(jìn)行約談。對(duì)約談后仍然不重視抓好優(yōu)化審批流程建設(shè)工作，或?qū)Υ嬖趩栴}整改不認(rèn)真、不落實(shí)、不到位，造成不能按時(shí)完成建設(shè)工作任務(wù)的單位，將視情況對(duì)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任人進(jìn)行問責(zé)。

三、工作步驟

（一）成立機(jī)構(gòu)

市政府辦公室牽頭，成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由行政服務(wù)中心起草工作方案，征求各部門意見后，召集相關(guān)部門召開工作動(dòng)員大會(huì)。

（二）梳理流程

由發(fā)改局總牽頭，成立審批流程梳理組，協(xié)調(diào)國土局、規(guī)劃局、住建局等牽頭單位，召集有關(guān)審批部門，參考廣州市、清遠(yuǎn)市等地優(yōu)化審批流程實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)照我市實(shí)際進(jìn)行審批流程梳理，形成項(xiàng)目立項(xiàng)、用地審批、規(guī)劃報(bào)建、施工許可、竣工驗(yàn)收五個(gè)階段的實(shí)施細(xì)則以及《XX市建設(shè)工程項(xiàng)目并聯(lián)審批工作流程圖》。

（三）軟件開發(fā)

由科技局牽頭，根據(jù)審批流程梳理組提供的相關(guān)資料，進(jìn)行審批電子信息平臺(tái)開發(fā)。

（四）實(shí)施階段

由行政服務(wù)中心、科技局牽頭，各審批部門按照優(yōu)化后的審批流程使用電子信息平臺(tái)進(jìn)行審批，在試運(yùn)行中查擺存在問題，完善并聯(lián)審批機(jī)制。

第五篇：建設(shè)工程項(xiàng)目審批手續(xù)及流程

建設(shè)工程項(xiàng)目審批手續(xù)及流程

閱讀引語

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、建委、發(fā)改委、國土局、人防辦、消防局、園林局、交通委、環(huán)保局等眾多部門；不同性質(zhì)的項(xiàng)目審批方式的有所差異，審批標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果會(huì)有很大不同......第一部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期主要流程

第1步：編制可行性研究報(bào)告，取得發(fā)改委“立項(xiàng)批復(fù)”。第2步：取得國土局“用地預(yù)審意見”。第3步：取得環(huán)保局“環(huán)境評(píng)估審查意見”。第4部：取得規(guī)劃局給發(fā)改委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。第5步：取得規(guī)劃局給建委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。第6步：取得建委的“選址意見通知書”。第7步：取得發(fā)改委的“招投標(biāo)方式通知書”。

第8步：委托招投標(biāo)代理公司完成設(shè)計(jì)招投標(biāo)，發(fā)出中標(biāo)通知書，取得規(guī)劃局的“設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案回執(zhí)”。

第9步：取得規(guī)劃局的“規(guī)劃意見通知書（選址）”。

第10步：完成方案設(shè)計(jì)，取得規(guī)劃局的“設(shè)計(jì)方案審查意見”。

第11步：完成初步設(shè)計(jì)及概預(yù)算編制，取得發(fā)改委的“初步設(shè)計(jì)及概預(yù)算審查意見”。第12步：取得規(guī)劃局的“釘樁通知單”，委托測繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書”。第13步：取得規(guī)劃局的“用地規(guī)劃許可證”。第14步：取得建委的“征地計(jì)劃通知書”。第15步：取得國土局的“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”。

第16步：完成人防報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得人防辦的“人防設(shè)計(jì)審查意見”。第17步：完成消防報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得消防局的“消防設(shè)計(jì)審查意見”。第18步：完成園林報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得園林局的“園林設(shè)計(jì)審查意見”。第19步：委托編制交通影響評(píng)估報(bào)告，取得交通委的“交通審查意見”。第20步：委托勘察院進(jìn)行評(píng)估報(bào)告，取得交通委的“交通審查意見”。第21步：取得建委的“施工計(jì)劃通知書”。

第22步：設(shè)計(jì)院完成規(guī)證報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得規(guī)劃局的“工程規(guī)劃許可證”。第23步：與原土地方完成安置補(bǔ)償工作，簽訂“安置補(bǔ)償協(xié)議”。

第24步：完成水、電、氣、暖、信、路等市政供源設(shè)計(jì)方案，取得市政院的“市政供源方案”。第25步：取得園林局的“樹木伐移許可證”。

第26步：取得建委的“拆遷許可證”及“渣土消納許可證”。第27步：取得國土局的“國有土地劃撥決定書”。第28步：取得國土局的“國有土地使用證”。

第29步：設(shè)計(jì)院完成全套施工圖設(shè)計(jì)，取得審查機(jī)構(gòu)的“施工圖審查合格書”。第30步：完成監(jiān)理招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)監(jiān)理公司及監(jiān)理合同備案回執(zhí)”。第31步：完成施工招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)施工單位及施工合同備案回執(zhí)”。第32步：委托拆遷公司完成現(xiàn)場三通一平。

第33步：建委踏勘現(xiàn)場，取得“現(xiàn)場勘察合格通知書”。第34步：完成質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)，取得“質(zhì)監(jiān)備案回執(zhí)”。第35步：完成安全監(jiān)督登記手續(xù)，取得“安監(jiān)備案回執(zhí)”。第36步：完成節(jié)能監(jiān)督登記手續(xù)，取得“節(jié)能備案回執(zhí)”。第37步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。第38步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執(zhí)”。第39步：取得建委的“施工許可證”。

至此完成本項(xiàng)目所有政府部門審批手續(xù)，進(jìn)入現(xiàn)場施工階段。

規(guī)劃部門的審批流程是：控規(guī)調(diào)整→規(guī)劃意見函復(fù)→規(guī)劃意見書→審查設(shè)計(jì)方案→用地規(guī)劃許可證→工程規(guī)劃許可證。

第二部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期審批詳細(xì)流程

一、建筑策劃

本部分不贅述。

二、工程規(guī)劃許可證

工程規(guī)劃許可證是規(guī)劃審批的最后一道手續(xù)，拿到后即可到國土局辦理土地證，到建委辦理開工證，此證意義重大，為通常所說所的五證之首（五證為：工程規(guī)劃許可證，土地證，開工證，銷售證，房產(chǎn)證），前期審批不出差錯(cuò)，至此已無太大懸念，如果辦不下來，多半是之前某道手續(xù)有問題，出了后遺癥，或是政策突變，暫停審批。

準(zhǔn)備材料如下：

1、申報(bào)人委托書；

2、申報(bào)表；

3、立項(xiàng)批復(fù)；

4、施工計(jì)劃；

5、規(guī)劃意見書；

6、方案審查意見；

7、用地預(yù)審意見；

8、環(huán)保意見；

9、用地規(guī)劃許可證；

10、勘察設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書或等級(jí)表；

11、報(bào)規(guī)證所需全套施工圖；

12、檔案登記表；

13、人防審查意見；

14、消防審查意見；

15、交通審查意見；

16、其它。

三、用地規(guī)劃許可證

當(dāng)用地是新征集體土地或占用別人的土地時(shí)，須辦理此證，自有用地建設(shè)項(xiàng)目不用辦。

提交材料：

1、規(guī)劃意見書；

2、立項(xiàng)批復(fù)；

3、方案審查意見；

4、用地預(yù)審意見；

5、環(huán)保審查意見；

6、釘樁成果通知單；

7、選址意見通知書；

8、與原土地方簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議。

四、方案審查、整套設(shè)計(jì)方案、日照測算

審查設(shè)計(jì)方案以前為規(guī)劃審批一項(xiàng)內(nèi)容，后精簡審批環(huán)節(jié)時(shí)取消，取消后引起諸多問題，后又恢復(fù)，目前不屬行政許可事項(xiàng)，建設(shè)單位“自愿”請(qǐng)規(guī)劃局提供技術(shù)指導(dǎo)。

審查內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)主要是看方案是否在遵照規(guī)劃意見書的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)是否又符合各項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。

提交材料有：

1、整套設(shè)計(jì)方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設(shè)計(jì)說明，效果圖等）；

2、規(guī)劃意見書；

3、立項(xiàng)批復(fù)；

4、用地預(yù)審意見；

5、日照測算；

6、其它。

五、規(guī)劃意見書、“規(guī)劃意見書（條件）”、“規(guī)劃意見書（選址）”

規(guī)劃意見書是以前“規(guī)劃要點(diǎn)”和“規(guī)劃條件”兩步審批的二合一，分“規(guī)劃意見書（條件）”和“規(guī)劃意見書（選址）”二種，其中內(nèi)容是對(duì)擬建建筑性質(zhì)、位置、體量高度、面積大小等所有指標(biāo)的約定和認(rèn)可，自有用地項(xiàng)目下發(fā)“規(guī)劃意見書（條件）”，新征用地項(xiàng)目下發(fā)“規(guī)劃意見書（選址）”。

申報(bào)“規(guī)劃意見書（條件）”提供材料如下：

1、建設(shè)申請(qǐng)；

2、申報(bào)表

3、經(jīng)辦人委托書； 4、1：500或1：2000地形圖；

5、土地證和房產(chǎn)證；

6、規(guī)劃總平面圖；

7、上級(jí)意見（視情況）；

8、用地預(yù)審意見；

9、環(huán)保意見；

10、立項(xiàng)批復(fù)；

規(guī)劃意見書為一個(gè)項(xiàng)目能否建設(shè)的決定性文件，有了它以后所有環(huán)節(jié)的審批理論上不會(huì)再有大的問題，審批標(biāo)準(zhǔn)有二個(gè)：一是看建設(shè)要求是否與控規(guī)一致，二是看所建項(xiàng)目是否為政策允許。第一條簡單，第二條有點(diǎn)復(fù)雜，哪些項(xiàng)目讓建，哪些項(xiàng)目不讓建，不同單位不同的建設(shè)內(nèi)容審批尺度標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，有總的原則，又需要一事一議。

六、土地變性、用地性質(zhì)

城區(qū)每一寸土地的用地性質(zhì)均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規(guī)劃路網(wǎng)位置等各項(xiàng)主要指標(biāo)也已確定，遠(yuǎn)郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍也基本如此，如果建設(shè)單位的擬建物性質(zhì)與控規(guī)中的土地性質(zhì)不符，則建設(shè)申請(qǐng)100%不會(huì)得到批準(zhǔn)，兩種解決辦法，或改變建設(shè)內(nèi)容，或申請(qǐng)改變土地性質(zhì)。

“土地性質(zhì)”有幾層含義：一是指是國有土地還是集體土地，二是指該幅土地允許做什么用、建什么項(xiàng)目，此處土地變性指的是第二條。

土地性質(zhì)大項(xiàng)分為以下幾類：住宅用地（R表示）；商業(yè)、金融、辦公、科教文衛(wèi)用地（C表示）；工業(yè)用地（M表示）；倉儲(chǔ)用地（W表示）；公路、鐵路、港口用地（T表示）；城區(qū)道路、廣場用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村鎮(zhèn)集體用地（E表示）。土地變形指以上各種性質(zhì)的相互轉(zhuǎn)換調(diào)整，什么樣的調(diào)整能得到規(guī)劃局或政府的同意，并無明確的法律法規(guī)和條紋規(guī)定。

大致原則為：

1、順向調(diào)整較易，逆向調(diào)整較難（順向一般伴隨著土地方利益受損、城市和社會(huì)利益受益的情況；反之為逆向）；

2、市政、公益、重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)整較易，經(jīng)營性項(xiàng)目較難；

3、國家部委、央企、部隊(duì)武警項(xiàng)目調(diào)整較易，地方單位、私企較難；

4、與城市發(fā)展方向和政府工作思路吻合的較易，反之較難；

5、運(yùn)作程序正確，方式方法得當(dāng)調(diào)整較易，反之較難。

6、沒有后遺癥，不會(huì)引發(fā)居民矛盾和麻煩的較易，反之別想。

七、控規(guī)調(diào)整、規(guī)劃意見復(fù)函、控規(guī)修改完善通知書（圖）

目前規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批的依據(jù)是控規(guī)，若建設(shè)要求與控規(guī)不符，則規(guī)劃審批無法進(jìn)行，解決辦法之一是建設(shè)單位按控規(guī)要求進(jìn)行建設(shè)，辦法之二是向政府申請(qǐng)對(duì)現(xiàn)行的地塊控規(guī)進(jìn)行調(diào)整。

政府為維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性，不同意調(diào)的時(shí)候要多于同意調(diào)的時(shí)候，且尺度把握無量化標(biāo)準(zhǔn)，但總的原則是：

1、省級(jí)單位、部隊(duì)酌情考慮，其它從嚴(yán)；

2、不會(huì)引發(fā)周邊矛盾和社會(huì)影響的酌情考慮，其它從嚴(yán)；

3、要求明顯合理，或原控規(guī)明顯缺陷的酌情考慮，其它從嚴(yán)；

4、重點(diǎn)項(xiàng)目、政治項(xiàng)目、領(lǐng)導(dǎo)批示項(xiàng)目酌情考慮，其它從嚴(yán)；

單體項(xiàng)目調(diào)整一般由現(xiàn)土地方提出申請(qǐng)，區(qū)域性規(guī)劃的調(diào)整一般由地方政府出面。

控規(guī)調(diào)整無法定辦理時(shí)間，耗時(shí)費(fèi)力，程序復(fù)雜，涉及部門人員眾多，最后需報(bào)市政府批準(zhǔn)，申請(qǐng)單位要提前有心理準(zhǔn)備。

八、房地產(chǎn)開發(fā)商怎樣拿地？拿地的程序？要辦些什么手續(xù)，準(zhǔn)備什么材料？ 第一、房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二、行政審批

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：

1、選址定點(diǎn)

此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1)計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2)國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3)建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4)環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

5)文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6)規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

2、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

1)人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2)國土資源局辦理土地預(yù)審。3)公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4)規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。5)規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

3、初步設(shè)計(jì)及施工圖審查

1)規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2)公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3)公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4)人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5)國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6)市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7)建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8)建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9)建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

4、規(guī)劃報(bào)建圖審查

1)公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2)人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3)建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4)規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

5、施工報(bào)建

1)建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2)建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3)建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

6、商品房預(yù)售許可階段

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

7、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三、房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

1)申請(qǐng)書； 2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

3)用地證明文件或土地使用權(quán)證； 4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6)施工許可證； 7)房屋竣工驗(yàn)收資料； 8)房屋測繪成果；

9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。

九、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)報(bào)批程序中應(yīng)注意的若干問題

無論你在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則；挑戰(zhàn)它的孿生“潛規(guī)則”的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面，要懂“規(guī)矩”。

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是, 這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同行，看到這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。（目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。）

土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置等要求；這些指標(biāo)都要在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的強(qiáng)制性小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。（擅自變更土地性質(zhì)在我國是嚴(yán)重的違法行為。）

但在現(xiàn)實(shí)中，很多地方的國土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式曾一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我國正式搞土地出讓制度是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因?yàn)槲覈谶@個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，在國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系是全世界獨(dú)有的。專家及學(xué)者們同樣也想不出更好的土地交易模式?！俺鞘幸?guī)劃”這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)——不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

《中華人民共和國新城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條：“——在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)?！?/p>

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，（因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都進(jìn)行這樣的項(xiàng)目運(yùn)作。）

再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物；立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。在目前的市場里，可行性這個(gè)東西，政府是從政策上的角度來管理的。因現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上各地政策也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。立項(xiàng)與其他程序的（先后）關(guān)系并沒有一個(gè)國家級(jí)的作業(yè)流程。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。在地方利益的驅(qū)動(dòng)下；建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，你自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給你推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。只要你把編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)基本上就算OK了。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需要技術(shù)含量，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員組織和搭建?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都聯(lián)網(wǎng)了，想糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到。

3、總平面圖審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等，很嚴(yán)格，也很專業(yè)。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以進(jìn)行控制規(guī)劃上的“偷奸取巧”。

再舉個(gè)例子：容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實(shí)踐中一看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這也是可以鉆營的地方。

其他的地方：譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求的，只要這種草地能承載得起消防車并在（設(shè)計(jì)）說明中加以強(qiáng)調(diào)，一般情況下還是可行的。

審核總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的過程，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)一次就能通過總平面審查的。（我也沒見過零缺陷的總平面設(shè)計(jì)）只要有心，無論什么設(shè)計(jì)院的總平面，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等；房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你，在漫長的施工、報(bào)建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審一年。

有一個(gè)年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個(gè)身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：“你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來”！

4、管線綜合審查

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，因?yàn)橐髮?shí)在是非常的專業(yè)。事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率是一樣的，舉不勝舉。

管線綜合包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等。上面這三樣大內(nèi)容依規(guī)范，統(tǒng)統(tǒng)得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。

作為專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：

你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要發(fā)現(xiàn)有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用考慮是否買了。

功能井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你也可以考慮放棄了。

為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？ 首先，就是給排水會(huì)整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，實(shí)在是見得太多了；不是這里的線路壞就是那里壞，整天修。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志。這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么對(duì)于我們來說，當(dāng)初設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，綜合考量研究，不就行了嗎？事實(shí)上不行。為什么？因?yàn)樗械木€，都得從外面引進(jìn)來，跟外面均有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你，無論開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情很常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電——

再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在的規(guī)范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)。

還有人防、消防、別看部門小，權(quán)利大的很，不給你證,什么你也別想干,人防有異地建設(shè)費(fèi)；當(dāng)然沒有哪個(gè)開發(fā)商會(huì)傻到按照規(guī)定去交費(fèi)用，多少都有減免,具體減多少就看你公關(guān)能力了.消防就更不用說了,方案報(bào)批和竣工驗(yàn)收都是關(guān)口，關(guān)系再好也要來回驗(yàn)收兩三回，基本上沒有誰能一次性通過的,不表示一下你都不好意思和他們說驗(yàn)收的事情。

供電、供水、燃?xì)?；雖然權(quán)力不大，可能耐不?。凰械臄n斷部門均是如此。這些部門說不給通電、不給你通水你一點(diǎn)辦法也沒有——你自己去發(fā)揮想象力吧.5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是什么呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是：落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會(huì)審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了。

不過這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。應(yīng)引起你的注意。

6、消防和人防專項(xiàng)審查

小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)要求是必須達(dá)標(biāo)的。但我看來沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備能夠達(dá)標(biāo)。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單；你個(gè)人去品其中滋味。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西，人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的業(yè)主也許沒有注意到；所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于全體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。

7、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查：是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。當(dāng)然也存在著南北方差異的問題：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。

說到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的90--70政策說兩句。建設(shè)部在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。

但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)90--70，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對(duì)。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后；因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智；施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少的。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥；余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面；也要做好被巨額罰款的準(zhǔn)備。

噪音排放許可：是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。用錘擊樁肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如北京、廣州、深圳。那是真管得不錯(cuò)。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。但是絕大多數(shù)的城市，那處于幾乎沒有管理的地步。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工有時(shí)卻分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？說不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦?..等等;罰你個(gè)萬八的只是一張單子的事.在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1（注：打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。）

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如北京和廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局買一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工、監(jiān)理招投標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可，但在實(shí)際操作中；從來沒有那一家房開企業(yè)能辦齊上面所有手續(xù)后，再申領(lǐng)施工許可證的。要這樣的話，沒一年的時(shí)間辦不出不來。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們也沒好到哪里去；為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過十多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們也就沒得玩了。

12、進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)

在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。

基本上，現(xiàn)在的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：

1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見影。最近這3年以來，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年緊，采取的措施一年比一年嚴(yán)格。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少已是不爭的事實(shí)了?，F(xiàn)在是哪個(gè)地產(chǎn)公司手上有地就能夠存活下去；在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展中城市逐步擴(kuò)張，期待著富裕群體人數(shù)總量不斷增長。

2、政策走向制約著市場需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它并沒有解決任何問題，不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對(duì)這種“引鴆止渴”政策鼓掌叫好？望有一種很神奇的解釋，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，房價(jià)就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了？

說這種話的人第一是不懂；第二是白癡；可能嗎？土地是不可再生的資源，而每個(gè)人都需要住房且不論大?。粐说男膽B(tài)是：“別人有不如自己有?！蔽覀€(gè)人認(rèn)為：這種鏈?zhǔn)椒磻?yīng)真的如果應(yīng)驗(yàn)或加劇；我保證：“銀行肯定會(huì)比開發(fā)商死的更快、更難看”

3、政策性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)90--70的政策我個(gè)人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤有什么差別？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的若干個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。相反很成功。

前面說手續(xù)及要略重點(diǎn)；也不能不提程序，因?yàn)樗c前者是相符相程的“利益攸關(guān)者”

13、放線、驗(yàn)線

這個(gè)就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。注意：在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個(gè)測繪院的工作。請(qǐng)他們提前來做放線。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。

這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

14、預(yù)售許可證

終于說到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。

預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成三分之二，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成三分之二的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)開發(fā)商們的“捂盤”行為，會(huì)有更直接和深刻的認(rèn)識(shí)了。

現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；開發(fā)商沒膽量也沒這種能力去故意做假。因?yàn)樗麄冎乐ヂ楹臀鞴系拇笮　?/p>

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。

15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押

關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。（這個(gè)話題非常敏感）這其中有無數(shù)的玄機(jī)。我個(gè)人對(duì)這一部分也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。

先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了；還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證——我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。

我只說其中的兩個(gè)辦法：

現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押也行。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。

很多都專項(xiàng)審查，其實(shí)應(yīng)該大體還是要?dú)w到幾個(gè)主要證件的發(fā)放，國土使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，這幾個(gè)證件發(fā)放的必要條件就需要你說的一堆專項(xiàng)審查，很多分項(xiàng)管的太深了；需要自己去“悟”。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓

其實(shí)，在說了這許多之后，你應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)并養(yǎng)活了那么多各部門、衙門的“人民公仆”，如果還不能完成各項(xiàng)驗(yàn)收，順利交樓的工作，我看你可就真是不可救藥了。

規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌拢?，封頂了。然后拿起?yàn)線冊(cè)來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝3臺(tái)變電箱。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：“原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改1234等等”。質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ螅┕挝?、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。

質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案?？⒐を?yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。物業(yè)管理這部分，我就不多說了。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。

本人最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。我往往都報(bào)以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺乏專業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？愚昧之致又可笑之極。

所以我說流程都是給不懂行的人看的，真正去做的時(shí)候沒人會(huì)看,也沒人會(huì)按照那個(gè)流程去做。因?yàn)榘凑账^流程去搞，搞十年未必能弄到你想要的結(jié)果。