第一篇：關(guān)于物業(yè)費的思考

關(guān)于物業(yè)費的思考

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顏雪明

來源：中國民商法律網(wǎng)

物業(yè)欠費，是當前物業(yè)管理中的頭號難題。表面上看，這是由于業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間存在這樣那樣的糾紛；深入分析，則是業(yè)主對物業(yè)管理的價值缺乏認可；而根本的原因，恐怕還在于物業(yè)管理是一個新事物，整個社會，包括立法、司法與行政機關(guān)，都有一個對它逐漸認識的過程。就物業(yè)費而言，目前社會就普遍認為是物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)報酬，而沒有認識到它其實是業(yè)主的權(quán)益。這種認識誤區(qū)導(dǎo)致物業(yè)欠費越演越烈，積重難返。本文試圖就物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)的區(qū)別、物業(yè)費的性質(zhì)、業(yè)主有沒有欠費的合法抗辯理由、政府是否應(yīng)當干預(yù)物業(yè)費的標準等問題，介紹個人的一些思考，以期拋磚引玉。

一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)

物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)的區(qū)分，是最重要的基礎(chǔ)性問題。80年代初，深圳從香港引入了“物業(yè)管理”的概念。1981年3月10日，“深圳物業(yè)管理公司”成立，標志著商業(yè)性的不動產(chǎn)管理服務(wù)在中國大陸的誕生。從此，大家對物業(yè)企業(yè)為不動產(chǎn)提供的專業(yè)服務(wù)，都稱之為“物業(yè)管理”，而沒有“物業(yè)服務(wù)”一說。2003年9月1日國務(wù)院《物業(yè)管理條例》公布施行，其中既有“物業(yè)管理”（物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)管理企業(yè)），也提到“物業(yè)服務(wù)”（物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)費用）。還有“物業(yè)管理服務(wù)”，第四章的標題就叫“物業(yè)管理服務(wù)”。那么物業(yè)企業(yè)所從事的，究竟是物業(yè)管理還是物業(yè)服務(wù)？從當時的條文上看，似乎是物業(yè)管理。（第三十二條：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格?！钡谒氖畻l：“物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人?！保┪餀?quán)法公布后，《物業(yè)管理條例》作了適應(yīng)性修訂，但除了把原來的“物業(yè)管理企業(yè)”改成“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”之外，關(guān)于物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)的問題，仍然沒有做出界定與澄清。第四章的標題仍然叫作“物業(yè)管理服務(wù)”，第三十二條“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)”、第四十條“不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人”的條文依舊。這表明，對于物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)，立法上還是沒有區(qū)分清楚。而這恰恰是物業(yè)管理甚至是區(qū)分所有權(quán)中必須明確的基礎(chǔ)性問題。

根據(jù)我國物權(quán)法以及法理與學(xué)說，所謂物業(yè)管理，是業(yè)主自主管理自己不動產(chǎn)的民事活動，其權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)。區(qū)分所有權(quán)有三個組成部分：對專有部分的所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)、對共有部分共同管理的權(quán)利。物業(yè)管理正是基于共同管理權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利。物業(yè)管理的本質(zhì)就是業(yè)主自主行使對區(qū)分所有建筑維護、收益、處分的權(quán)利，物業(yè)管理的主體只能是業(yè)主，其核心是業(yè)主自治。像業(yè)主公約的制定、業(yè)主委員會的選舉、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、維修資金的支出、共有部位的使用收益、設(shè)施設(shè)備的更新改造、對侵犯業(yè)主共同利益行為的制止，這些都是物業(yè)管理的內(nèi)容，只有業(yè)主有權(quán)決策。物業(yè)服務(wù)是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動產(chǎn)進行管理維護的有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)是一種有償勞務(wù)，它不涉及業(yè)主不動產(chǎn)的實體權(quán)利。打個比方，物業(yè)管理有如主婦持家，而物業(yè)服務(wù)有如管家或者保姆提供家政服務(wù)。主婦有時干的活與保姆沒有區(qū)別，但保姆永遠不能取得主婦的實體權(quán)利。正如家務(wù)服務(wù)是家政管理的一部分一樣，物業(yè)服務(wù)也是物業(yè)管理活動的一部分。物權(quán)法規(guī)定，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！保ǖ诎耸粭l）委托他人管理的情形下，就出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)服務(wù)。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的，只能是物業(yè)服務(wù)而不是物業(yè)管理。目前物業(yè)管理條例第二十四條、第二十九條、第三十二條、第四十條、第六十條、第六十一條中的“物業(yè)管理”都是不準確的，其所指的其實都是物業(yè)服務(wù)。

二、究竟是“物業(yè)管理費”，還是“物業(yè)服務(wù)費”？

《物業(yè)管理條例》修訂前后，都將物業(yè)費稱為“物業(yè)服務(wù)費用”（第四十二條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。）物權(quán)法沒有采用“物業(yè)服務(wù)費”，而采用了“物業(yè)費”（業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對……拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。--第八十三條）。物業(yè)服務(wù)糾紛的司法解釋八次使用“物業(yè)費”，沒有使用“物業(yè)服務(wù)費用”，是與物權(quán)法保持一致。

從物業(yè)費的法理基礎(chǔ)與實際用途來看，它應(yīng)當是物業(yè)管理費而不是物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)管理費是業(yè)主共同養(yǎng)護、維修物業(yè)，保障其正常運轉(zhuǎn)的費用，其中包括保潔保安費、公用水電費、設(shè)備維護費、日常修理費、綠化養(yǎng)護費、殺蟲滅鼠費、公共活動費等等。顯然，這屬于業(yè)主實施物業(yè)管理的必要開支。在這些開支中，物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占極少部分。在酬金制物業(yè)管理中，物業(yè)企業(yè)所得酬金一般只占10%左右。仍以家政為例，如果說家庭的日常開支相當于物業(yè)管理費，那么，物業(yè)服務(wù)費就相當于支付給保姆的工資。物業(yè)服務(wù)費只是物業(yè)管理費的一部分，是物業(yè)管理中，用于支付勞務(wù)對價的那部分酬金。

所以，業(yè)主應(yīng)交納的不是物業(yè)服務(wù)費，不是物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對價。物權(quán)法及司法解釋用“物業(yè)費”而沒有采用“物業(yè)服務(wù)費”是十分正確的。物業(yè)費就其權(quán)利屬性而言，是業(yè)主的共同財產(chǎn)。這一點，在業(yè)主自行管理和委托物業(yè)企業(yè)實施酬金制管理中，看得非常清楚。包干制下，物業(yè)費形式上可以由物業(yè)企業(yè)自由支配，但前提是它必須履行物業(yè)服務(wù)合同約定的各項義務(wù)，否則業(yè)主有權(quán)要求返還。所以也不能說是物業(yè)企業(yè)的財產(chǎn)。作為業(yè)主，交納物業(yè)費并不是購買物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，而是他承擔區(qū)分所有建筑管理責任的方式與義務(wù)。明確了這個前提，后邊的問題才迎刃而解。

三、業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費

從物業(yè)管理誕生之日，業(yè)主欠費就成為物業(yè)管理中最大的難題。業(yè)主欠費的主要原因并不是經(jīng)濟上的，而是觀念上的。他們有能力花幾十萬、幾百萬購買商品房，而不愿意每月出幾十元、幾百元的物業(yè)費，說明他們不認可物業(yè)管理的價值，不愿承擔業(yè)主的法定義務(wù)。這種觀念是非常錯誤的。物業(yè)管理最大的受益人是業(yè)主而不是別人。以深圳為例，十年前花5000元/平方米買的商品房，現(xiàn)在輕易都值二萬元以上。除了土地升值原因外，良好的管理帶來的保值也是重要因素?？梢詫Ρ纫幌峦诮ㄔ於鴽]有實施商業(yè)化物業(yè)管理的單位住宅樓，基本造價相差無幾，而市場價值已經(jīng)不可同日而語。業(yè)主實現(xiàn)這樣的保值增值，付出的不過是每年數(shù)千元、十年數(shù)萬元的物業(yè)費，而獲得的利益卻是數(shù)十萬甚至上百萬。這還沒有計算這十年中業(yè)主所享受的生活上的安全、安寧與便利的利益。對業(yè)主欠費，立法上規(guī)定了一些措施。《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定，“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！钡珕栴}是，它沒有把業(yè)主欠費當作侵犯業(yè)主共同利益的行為，而單純看作是損害物業(yè)企業(yè)權(quán)益的行為，因而只授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“可以向人民法院起訴”。如前所述，物業(yè)費是業(yè)主的共同財產(chǎn)，交納物業(yè)費是業(yè)主承擔區(qū)分所有建筑物管理責任的方式與義務(wù)。所以，業(yè)主欠費行為的性質(zhì)，首先是損害業(yè)主共同利益，是妨害業(yè)主的共同管理而不是妨害物業(yè)企業(yè)的服務(wù)；其次是損害其它業(yè)主權(quán)益--應(yīng)當大家分攤的費用，一人不交，就是侵占了其它交費人的利益；最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益，它拿不到應(yīng)有的勞務(wù)報酬，經(jīng)營自然難以為繼?，F(xiàn)實中，物業(yè)企業(yè)遭遇大面積欠費時，大多選擇棄管，一走了之，而扔下的這個爛攤子，最終還是要由全體業(yè)主來收拾。

最高人民法院最近公布的關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛的解釋第六條對業(yè)主欠費作了這樣的規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?這里明確了起訴前應(yīng)當書面催交，但不限于業(yè)主委員會，物業(yè)企業(yè)的書面催交也是有效的；更明確了“無正當理由拒絕交納”的、“以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的”，法院均不予支持，這比《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，無疑進了一步。但個人認為，這一條還遠遠不夠，仍然為業(yè)主拒交費留下了相當大的抗辯空間?，F(xiàn)實生活中，業(yè)主“僅以”未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為拒交費抗辯理由的十分罕見，常見的恰恰是貌似有理、似是而非的一些抗辯理由，如服務(wù)有瑕疵、管理不到位、投訴未解決、損害未賠償?shù)鹊取＿@些理由是否正當，能否抗辯，才是最關(guān)鍵的問題。實務(wù)中，確有法官認可業(yè)主觀點，認為管理有瑕疵，就應(yīng)當減少甚至不交物業(yè)費。但個人認為，業(yè)主以任何理由拒交物業(yè)費用，都不應(yīng)當支持。原因就在于，物業(yè)費的性質(zhì)并非物業(yè)企業(yè)的酬金，而是業(yè)主的共同財產(chǎn)，是業(yè)主承擔共同管理責任的法定義務(wù)。物業(yè)企業(yè)不盡職責，可以要求它改正；造成損害的，可以要求它賠償；實在不勝任的，還可以解聘。但即使解聘了物業(yè)企業(yè)，業(yè)主自行管理，業(yè)主也是要交費的，否則，共有部分的維修養(yǎng)護、整個小區(qū)的正常運行都將無從談起。所以，不能因為物業(yè)企業(yè)履行職責有瑕疵，業(yè)主就獲得了欠費的合法抗辯理由。

臺灣法律《公寓大廈管理條例》對業(yè)主欠費的處理，有幾點值得我們研究借鑒：一是由業(yè)主組織主張權(quán)利，而不是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來主張（區(qū)分所有權(quán)人或住戶積欠應(yīng)繳納之公共基金或應(yīng)分擔或其它應(yīng)負擔之費用已逾二期或達相當金額，經(jīng)定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應(yīng)繳之金額及遲延利息）；二是欠費的法律后果非常嚴重，可能導(dǎo)致喪失居住權(quán)甚至所有權(quán)（住戶積欠依本條例規(guī)定應(yīng)分擔之費用，經(jīng)強制執(zhí)行后再度積欠金額達其區(qū)分所有權(quán)總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，于三個月內(nèi)仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區(qū)分所有權(quán)人會議之決議，訴請法院強制其遷離；住戶如為區(qū)分所有權(quán)人時，管理負責人或管理委員會得依區(qū)分所有權(quán)人會議之決議，訴請法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其區(qū)分所有權(quán)及其基地所有權(quán)應(yīng)有部分；于判決確定后三個月內(nèi)不自行出讓并完成移轉(zhuǎn)登記手續(xù)者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之）；三是房屋拍賣后對物業(yè)費的保護居于各種債務(wù)之首（前項拍賣所得，除其它法律另有規(guī)定外，于積欠本條例應(yīng)分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權(quán)同）。

這些規(guī)定都說明，業(yè)主欠費并非只是個別業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的糾紛與利害關(guān)系，而是損害整個區(qū)分所有建筑物權(quán)益、甚至損害社會財產(chǎn)秩序的嚴重違法行為。嚴厲制裁欠費，歸根到底是保護了全體業(yè)主的利益，是保護社會的經(jīng)濟秩序。

四、政府不應(yīng)當管制物業(yè)費的標準

現(xiàn)實中不少地方政府對物業(yè)費標準實施政府定價或者政府指導(dǎo)價，個人認為這是不正確的。

1、政府干預(yù)物業(yè)費標準，是違反業(yè)主自治。

物業(yè)費是業(yè)主維修養(yǎng)護自己不動產(chǎn)的必要費用，業(yè)主愿意承擔多少，完全基于自己對不動產(chǎn)管理水平和保持某種程度生活質(zhì)量的需要，屬于業(yè)主自治的范疇。深圳最貴的住宅物業(yè)費是7.5元/平方米，便宜的只有幾毛錢，但兩者顯然屬于不同的業(yè)主群體，不同檔次的物業(yè)，不同的服務(wù)。這情形就好像一個城市，既有萬元一桌的燕窩魚翅席，又有五六塊錢一碗的牛肉拉面，消費者量力而行，各取所需，不能說誰的價錢是合理的，誰是不合理的。有的地方政府物價部門把物業(yè)費作為“收費”來看待，這實在滑稽：業(yè)主自己湊錢到一起，解決自己不動產(chǎn)管理的費用，這算是什么收費行為？物業(yè)費有點像就餐的AA制，自己的單自己買，又不向政府報銷，人家出多少錢與政府有何相干？就算是物業(yè)費中含有付給物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)報酬，那也是很少一部分，不能因此就把物業(yè)費等同于物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對價。就算全部是物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對價，那也是由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定，業(yè)主愿意付多少錢請人管家，政府有必要管嗎？

2、政府對物業(yè)費定價不符合《價格法》

地方政府在制定物業(yè)費指導(dǎo)價或者政府定價時，往往聲明“依據(jù)《價格法》”。而我們翻開《價格法》稍微看一眼，就發(fā)現(xiàn)這個說法根本不成立。

《價格法》在總則中規(guī)定，“大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府指導(dǎo)價或者政府定價”，這是價格法的基本原則。第十八條進而規(guī)定，“下列商品和服務(wù)價格，政府在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價：

(一)與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格；(二)資源稀缺的少數(shù)商品價格；(三)自然壟斷經(jīng)營的商品價格；(四)重要的公用事業(yè)價格；(五)重要的公益性服務(wù)價格?！?顯然，《價格法》總則中規(guī)定的極少數(shù)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價的商品和服務(wù)，其范圍不應(yīng)超過以上五種。即使是以上五種商品或服務(wù)，也不是必須由政府定價，而是“必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價”。在這五種商品或者服務(wù)中，根本找不到物業(yè)費。物業(yè)費是業(yè)主AA制的結(jié)果，即使沒有物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也應(yīng)當交納，這顯然不是《價格法》該管的事情。就服務(wù)價格而言，《價格法》允許政府定價的服務(wù)價格只有一種，“重要的公益性服務(wù)價格”。物業(yè)服務(wù)不屬于公益性服務(wù)，更不算重要的公益性服務(wù)，這是顯而易見的事實。拋開政府定價的法律依據(jù)，僅就其名目來說，既然名為“物業(yè)服務(wù)費”，是否能理解為這只是物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)報酬，是物業(yè)費中的酬金部分，也就是說并未包括用于業(yè)主公共開支的部分？如果這樣來理解，倒也合理，但距離實際就太遠了，即使定為0.5元/平方米，也高得離譜了。顯然，這并非物價部門的本意。它的本意，物業(yè)服務(wù)費就是物業(yè)費，不但指物業(yè)企業(yè)的酬金，也包含業(yè)主公共開支的部分。也就是說，連業(yè)主的AA制，也納入政府價格管理了，這是多么荒唐。

3、政府指導(dǎo)價壓低物業(yè)企業(yè)的酬金，是典型的“損不足以奉有余”。

政府規(guī)定物業(yè)費價格，不是怕它太低，而是怕它太高，這很奇怪。由于中國目前存在大量過剩勞動力，物業(yè)服務(wù)是一個買方市場，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本上沒有定價權(quán)。這情形看看路邊的洗車店就很清楚了--三四個人風吹日曬下忙活半個鐘頭，還要搭上水電場地，只能掙10到15塊錢，這就是市場。在市場的作用下，即使政府規(guī)定物業(yè)費10元/平方米，也沒有意義，因為沒有業(yè)主愿意承擔這樣的費用。但政府有意壓低物業(yè)費時效果就完全不同了，業(yè)主可以用政府定價來堂而皇之地拒絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理報價，你物業(yè)企業(yè)敢不服從政府嗎？

在當前中國社會，商品房的業(yè)主是一些什么人？是占城市人口不到10%的富裕人群；而從事物業(yè)服務(wù)的又是什么人？是農(nóng)村進城務(wù)工的低收入人群。在目前勞動力過剩情況下，本來這些人就難以在市場上為自己的辛勤勞動討回合理報酬，如果在法治國家，會通過制定最低工資等國家干預(yù)手段，來保障這些底層體力勞動者的基本收入。而在我們這里，竟然是通過政府定價來保障富人用最小的代價享受物業(yè)服務(wù)，竟然是通過政府定價把物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)報酬壓到最低點！這是典型的損不足以奉有余。其實質(zhì)就是，在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)市場博弈的過程中，政府以公權(quán)力援助了業(yè)主，這就完全喪失了正義性和公正性。

出現(xiàn)這種情況也很正常。在中國社會，業(yè)主群體無疑比物業(yè)從業(yè)人員有更大的話語權(quán)。制定政府指導(dǎo)價的人，很可能本身就是業(yè)主。其本質(zhì)就是業(yè)主自己為自身享受的服務(wù)定價。這種定價沒有道義性自不待言，更沒有任何科學(xué)依據(jù)，完全就是憑定價者自身的感受。有些城市的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價，十年沒有變化，可見其荒謬程度。

4、政府定價破壞了民事關(guān)系，人為制造糾紛。

由于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，不可能每個業(yè)主都有機會參與協(xié)商確定物業(yè)費價格，故不認可物業(yè)費標準的業(yè)主并不鮮見。這種情況下，只能以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)。物業(yè)服務(wù)合同中約定的權(quán)利義務(wù)，對全體業(yè)主具有約束力，這是物權(quán)法確定的原則（物業(yè)糾紛解釋第一條：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力），這當然包括價格條款。民事合同除了具有法律法規(guī)所認定的無效、可撤銷情形外，其效力相當于當事人之間的法律。約定了每平方米交2元物業(yè)費，就成為業(yè)主必須履行的法定義務(wù)。

而由于公權(quán)力的不當介入，使情況復(fù)雜起來。比如，前期物業(yè)服務(wù)合同中確定了物業(yè)費的標準，但超過了地方政府制定的指導(dǎo)價，于是一部分業(yè)主就認為這屬于物業(yè)企業(yè)違規(guī)收費或者超標準收費，或拒絕交納，或要求退還。對此，最高人民法院物業(yè)糾紛解釋第五條作出了一個很容易產(chǎn)生歧義的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持?！?問題來了：符合物業(yè)合同的約定，但高出政府指導(dǎo)價，算不算“提高收費標準”的“違規(guī)收費”？如果算，就意味著物業(yè)合同中的價格條款可以被政府規(guī)范性文件所廢止，那么業(yè)主自治從何體現(xiàn)？合同當事人意思自治從何體現(xiàn)？如前所述，物業(yè)費屬于業(yè)主AA制的性質(zhì)，錢收了，也為業(yè)主花完了，從哪里退還？難道還要物業(yè)企業(yè)倒貼不成？

個人認為，依據(jù)合同法的基本原則，當事人意思自治，除非違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，或者屬于加重對方責任、減輕自己責任、排除對方主要權(quán)利的格式條款，合同都是有效的?！叭魏螁挝缓蛡€人不得非法干預(yù)”（合同法第四條），當然也包括行政機關(guān)不得非法干預(yù)。無論是抽象行政行為（規(guī)范性文件），還是具體行政行為，都不能干預(yù)民事合同確定的權(quán)利義務(wù)。況且，如前所述，物價部門管制物業(yè)費價格的行為，沒有法律依據(jù)，這就更沒有權(quán)力否定民事合同的法律效力。物業(yè)管理是一個新生事物，它的健康成長，只能依靠業(yè)主自治；物業(yè)服務(wù)是個新興行業(yè)，它要健康發(fā)展，主要依靠市場的優(yōu)勝劣汰。政府所應(yīng)發(fā)揮的作用，是對業(yè)主提供支持、輔導(dǎo)、鼓勵，而不是包辦、審批、管制。在物業(yè)費欠費問題上，政府應(yīng)當借鑒臺灣地區(qū)的法規(guī)與做法，支持業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的維權(quán)行為，以有效的行政強制措施解決欠費問題。否則，二十年來新建成的商品房淪為新的大雜院、筒子樓，將是不可避免的。

（作者為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會副主任，萬科集團首席律師）

第二篇：淺談物業(yè)費

淺談物業(yè)費問題

一、物業(yè)費的構(gòu)成：

1.物業(yè)服務(wù)人員的工資，按規(guī)定提取的福利費等。

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常運作和維護費用(公共建筑，如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境內(nèi)的各種土建維修費；公共照明費；易損件更新費等等）。

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運、化肥清掏等）。

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用（包括：綠化工具費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀維護費）。5.物業(yè)管理區(qū)秩序費用。6.辦公費用。

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

8.物業(yè)共用部位公共設(shè)施被責任保險費用。

9.法定稅費（包括：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費等）。10.經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用。

二、繳納物業(yè)費是業(yè)主的投資行為：

你知道嗎？繳納物業(yè)費不僅僅是消費，更是對于小區(qū)物產(chǎn)保值增值的投資。

要使物業(yè)延長壽命，得到保值增值，就必須投資。而業(yè)主的投資就是通過交納物業(yè)管理服務(wù)費的行為在進行，物業(yè)費一方面消費在保潔、綠化等服務(wù)中，更多的是投資在設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護當中，從而實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

拖欠物業(yè)管理費的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業(yè)費的極端方式表達不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

解決物業(yè)欠費糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務(wù)就應(yīng)該支付相應(yīng)費用。二是通過學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，正確認識物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍，正確理解和認識業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的同時，也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時、如期繳納物業(yè)費的義務(wù)。與此同時，物業(yè)公司也要不斷改進自身工作，增強服務(wù)意識，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，爭取得到業(yè)主的理解和支持。業(yè)主不交物業(yè)費到底損害了誰的利益 物業(yè)費到底是干什么的? 在談到這個問題是，我們首先來看一個例子：

假設(shè)有10個人，必須在一起吃飯，不能散伙。根據(jù)他們的約定，采取湊份子錢的形式到餐館吃飯。他們通過集體表決的形式（假設(shè)是7：3通過），選擇了A餐館。A老板每餐提供10個菜，費用是每人每次10元，共計100元，由A老板自己向各個顧客收取。結(jié)果某甲說：表決的時候，我本來就不同意選擇A餐館，我沒辦法改變決定，但我可以拒絕付費。某乙說：我發(fā)現(xiàn)菜里有蒼蠅，我不得給錢了。于是，老板只收到80元。A老板覺得吃虧了，但又不想失去這筆生意，于是將原來的10個菜減成了8個菜。第三個人跳起來了：我錢沒少交，為什么少了2個菜，我抗議，我不交錢了。這時，老板只能收到70元了。A老板要維持自己的利潤，只有減少服務(wù)——再減一個菜。只有7個菜了。這里面有7個人守約交費，A老板最終也只提供了7個人的量，但是10個人吃7個人的菜，有3個人白吃白喝，那自然就不夠吃了。雖然那7個人的支出沒有變化，但是收獲自然減少了。試問一下：

1.這里面誰受益？誰受損？ 2.那三個白吃白喝的人吃的到底是誰的錢？ 3.這里是A老板的錯還是顧客的錯？

答案是顯然的。但是現(xiàn)實中那7個人都不會做聲的，因為那3個人吃的是7個人共同的錢，即所謂的公共財產(chǎn)。如果哪個要站起來制止他們白吃白喝，必然遭受那三個人的群起攻之，因為你的主張侵犯了他們?nèi)说睦?，即所謂私有財產(chǎn)。中國人一向喜歡明哲保身，對侵犯公共財產(chǎn)的行為，人們總是希望別人來主張正義。按理說，這三個人占了這么大的便宜卻無人敢指責，應(yīng)該躲一邊偷著樂去。但是，現(xiàn)實不是這樣的，其實他們心里良心也不安，于是得為自己白吃白喝找個貌似正當?shù)睦碛桑瑏碜云燮廴?。所以就出現(xiàn)了這樣的怪現(xiàn)象：付費的7個人敢怒不敢言，默默無聲，成了被宰羔羊；白吃的3個人端起碗吃飯，放下碗罵娘，還理直氣壯地說：老子飯是要吃的，錢是不付的?？吹竭@個比方，大家一定覺得很荒謬：不可能喲，那7個人怎么那么傻，要供他們白吃白喝呢？是的，確實很荒謬。但是現(xiàn)實生活中, 這種現(xiàn)象在有個領(lǐng)域就廣泛存在，那就是物業(yè)管理！

這里暫不談為什么不交物業(yè)費，只談不交物業(yè)費損害了哪些人的利益。很多人認為是物業(yè)公司。不錯，物業(yè)公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是業(yè)主，是交物業(yè)費的業(yè)主。很多人以為懲罰物業(yè)公司的最有效手段就是不交物業(yè)費，其實是錯的。這是同歸于盡的做法，受傷最大的其實是業(yè)主！很多人以為別人不交物業(yè)費與我無關(guān)，其實是錯的。因為他不交物業(yè)費，就像有些人蹭別人的WiFi一樣，他在蹭你的物業(yè)費！很多人以為物業(yè)管理越來越差是物業(yè)的問題，其實也是錯的。業(yè)務(wù)只能是越做越熟，越做越好的，沒有越做越不會做的道理。也沒有幾個物業(yè)不想把事業(yè)做大做好的。其實問題還是出在業(yè)主身上。試問：一個家敗了，是管家的責任還是主人的責任？你履行了合同嗎？如果沒有，你怎么好要求別人要好好地履行合同呢？

可悲的是，守約的業(yè)主，你可以任性地罵物業(yè)、罵業(yè)委會，但是就不能說不交費的人！你要敢說他們，他們就說你收了物業(yè)的好處費，你是物業(yè)的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要鋤奸的大氣凜然的樣子，群毆你，欲將你置之死地而后快！這時，主張自己正當權(quán)利的人反而成了過街老鼠！其實，稍有理智的人都知道，到底誰是真正的老鼠。不交物業(yè)費能懲罰物業(yè)公司嗎？回答是：能！但是微不足道，且兩敗俱傷！

對物業(yè)公司而言，收不齊物業(yè)費，充其量就是沒有多的錢給員工加工資，最壞的結(jié)局是卷鋪蓋走人。但這是個消耗戰(zhàn)，過程很漫長。沒有錢，他可以換人減量呀，把原來的形象大使換成老弱病殘，把原來每天一次的清潔衛(wèi)生變成每周一次，房屋、下水道、化糞池、管網(wǎng)、電梯等檢修，大家反正又看不到，得過且過吧，壞了就叫業(yè)主動用大修基金得了。不出錢？可以，那就等，反正又不是我物業(yè)的房子，又不是我物業(yè)在使用。

對業(yè)主而言，垃圾遍地，盜賊猖獗，設(shè)施設(shè)備到處都是壞的，這樣的環(huán)境誰受罪？當然是業(yè)主。為什么會這樣？癥結(jié)還是在業(yè)主身上。不交物業(yè)費，對侵犯公共財產(chǎn)的行為不管不問。前者叫做不履行應(yīng)盡的義務(wù)，后者叫做主動放棄自己的權(quán)利。不履行義務(wù)，不主張權(quán)利，那還談什么契約呢？只是可憐了那些認真守約的業(yè)主了，他們被綁架在這條泰坦尼克號上，眼睜睜地陪著他們沉入海底。

在臺灣和香港，不交物業(yè)費是不可思議的。物業(yè)公司也不管某個業(yè)主交不交費的問題。誰管？業(yè)委會！如果你不交物業(yè)費，就意味著你就侵犯了其他業(yè)主的利益，業(yè)委會就要控告你。中國大陸的物業(yè)政策常常與眾不同。讓業(yè)委會管理小區(qū)，卻設(shè)障礙阻止業(yè)委會注冊法人資格，業(yè)委會就是個無錢無權(quán)的活雷鋒；讓物業(yè)分擔政府的職責，卻沒給物業(yè)執(zhí)法的權(quán)力和條件！所以就有了這樣的矛盾、那樣的困難，糾結(jié)成了中國大陸物業(yè)這團亂麻！

物業(yè)費有兩個基本用途,：

1、是保證小區(qū)的衛(wèi)生、秩序,使業(yè)主生活在一個良好的環(huán)境中;

2、是通過日常的設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng),使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)保值增殖。你以為不交物業(yè)費能傷害物業(yè)公司嗎?你不能。少數(shù)人不交,物業(yè)公司可以降低服務(wù)標準,多數(shù)人不交,物業(yè)實在無利可圖,可以不干。剩下的設(shè)備、設(shè)施的維護,環(huán)境,衛(wèi)生等受到影響,倒霉的是誰?還不是業(yè)主自己?你現(xiàn)在住的不是公家的房子,什么都不交,東西壞了有國家負責?，F(xiàn)在,你必須對自己的一切負責。電梯壞了,水泵壞了,對不起,動用大修基金,用完了,大家湊錢,你不出,沒關(guān)系,別用。

因此,不管是什么原因,我們都應(yīng)該堅決反對不交物業(yè)費。這種現(xiàn)象不僅嚴重敗壞了小區(qū)的風氣,傷害了包括不交費的業(yè)主在內(nèi)的的道德與心靈的健康,破壞契約精神,影響業(yè)主,小區(qū)的安定,也傷害了所有人的根本利益。不管從理性、道德、人心、,得到了服務(wù)而不交物業(yè)費, 本質(zhì)上,這與自己毀自己有什么區(qū)別?, 小區(qū)是大家的,不是你.一個人的。如果大家都按時交物業(yè)費,你不交,這是占大家的便宜,請問,您良心上過得去嗎?以后大家還怎么做朋友,當鄰居?不管以什么理由不交費,受傷害的都是全體業(yè)主。

三、粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問題，如房屋內(nèi)外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等等拒交物業(yè)費；

2、因家中財物被盜，車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費；

3、因為沒入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費；

4、按時下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說法“老賴”業(yè)主，無任何正當理由拒交物業(yè)費；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識不到位拒交。

1、因工程問題拒交的應(yīng)對方法和措施：

從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費。在現(xiàn)實的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問題誤認為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費中并不包含工程遺留維修費用。四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費。五是積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時高效地對遺留工程問題進行修復(fù)。物業(yè)公司通過如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費，物業(yè)公司首行可以進行電話催繳，之后發(fā)催費函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。

2、業(yè)主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對方法和措施：

業(yè)主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒有財產(chǎn)保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的，即負責對物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護和公共設(shè)施的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之安全防范圍和內(nèi)容主要是針對公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家在私有部分的財產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。當前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時，大多不涉及業(yè)主的私人財產(chǎn)保險和私人車輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過核查現(xiàn)場情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實嚴格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴格進出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴格按照規(guī)定的時間進行巡更，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責，服務(wù)企業(yè)就不承擔責任。在此需要特別說明的是保安義務(wù)只能對社會治安起到一定的協(xié)助作用，是通過合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因為繳納物業(yè)費，財產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因為財產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費。物業(yè)公司的保安義務(wù)也有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發(fā)生，而要求公安機關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔相關(guān)責任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項約定，簽訂了私人財產(chǎn)和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險、保管費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費也就有據(jù)可依了。

3、房子空置也要交物業(yè)費：

【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費或拒交物業(yè)費的，法院一般不予支持。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費。

●解讀最高院民一庭負責人介紹，實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負責人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。●現(xiàn)狀目前，有些業(yè)主認為，自己沒有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費。對此，任晨光認為，在實際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個單個業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對單個業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

●空置房屋物業(yè)費優(yōu)惠的具體操作依照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號規(guī)定執(zhí)行。

4、對無任何理由拒交物業(yè)費的老賴。

采取電話催繳，上門催繳，郵寄催費通知單進行催繳，“輪翻轟炸”：國家《物業(yè)管理條例》第四十二條作了明確規(guī)定。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，就應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟，維護自身權(quán)益。

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識不到位拒交。

按照約定交納物業(yè)管理費是業(yè)主應(yīng)承擔的一項基本合同義務(wù)，但實踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，應(yīng)分不同情況進行處理：屬于業(yè)主無理拒絕交費情形的，業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費，并承擔延期交費的違約責任；若是因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下法院可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費的訴訟請求，或適當減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問題時應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。

綜述：在這里特別提請廣大保利鄰居注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業(yè)費非但不利于業(yè)主維權(quán)，相反在侵犯當事人利益的同時，也侵犯了其他按時足額繳納了物業(yè)費的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在一些暇疵，雙方也應(yīng)本著真誠、相諒、相信的原則，通過友好協(xié)商來解決問題，實在“無藥可救”的可以按規(guī)定走更換物業(yè)程序。如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費下降或者拒繳物業(yè)費，作為經(jīng)營企業(yè)，物業(yè)公司通常都會選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務(wù)內(nèi)容無法嚴格按服務(wù)合同的約來執(zhí)行，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)低下，必將直接影響業(yè)主的生活品質(zhì)。久而久之，會有更多的業(yè)主選擇拒繳，最終受傷害的還是業(yè)主本身。

保利城 小哥

2017年6月5日星期一

第三篇：三起物業(yè)費“打折”案件引發(fā)的思考

三起物業(yè)費“打折”案件引發(fā)的思考

案例一：

日照一小區(qū)的業(yè)主劉某，自2005年入住該小區(qū)以來，一直未交納物業(yè)服務(wù)費。今年１月，物業(yè)公司將其告上法庭，要求其給付所拖欠的全額物業(yè)服務(wù)費10444元。但劉某辯稱，雙方未簽訂書面的物業(yè)管理合同，物業(yè)公司也沒有提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，并且由于物業(yè)公司管理上存在問題，導(dǎo)致劉某及其他幾戶業(yè)主室內(nèi)被盜，所以自己拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。

法院經(jīng)審理認為，劉某入住小區(qū)后，并未重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)視為接受了物業(yè)公司的管理，雙方形成物業(yè)管理合同關(guān)系，劉某應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費。但作為物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)公司應(yīng)提供與其資質(zhì)相適應(yīng)的服務(wù)，維護小區(qū)內(nèi)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。由于其管理存在不足，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊事件，因此應(yīng)酌情減免劉某該交納的物業(yè)服務(wù)費。據(jù)此法院判決劉某給付物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費6000元。

案例二：

2003年4月，楊女士等人購買了豐臺區(qū)某小區(qū)的房屋，并與小區(qū)的開發(fā)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。2004年7月1日，開發(fā)公司與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，委托其對小區(qū)實行物業(yè)管理服務(wù)。該合同對物業(yè)管理服務(wù)的標準作了約定，其中包括小區(qū)整體形象安全舒適，環(huán)境衛(wèi)生干凈、利落，保潔工作高標準、高質(zhì)量、無死角，房屋的公共樓梯、扶手、走廊、地下室等部位保持清潔，無隨意堆放雜物和被占用現(xiàn)象，花草樹木長勢良好、無病蟲災(zāi)、無死枝、無死株和干枝，達到四季常青、三季有花。當年，物業(yè)公司進駐小區(qū)進行物業(yè)管理服務(wù)。之后，楊女士等人只向物業(yè)公司交納了2003年4月3日以前的物業(yè)服務(wù)費1240元，但此后至今的6950元物業(yè)服務(wù)費一直未付。于是，物業(yè)公司起訴到法院要求楊女士立即交納拖欠的物業(yè)服務(wù)費。

豐臺法院經(jīng)審理后認為，自2002年物業(yè)公司向業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)，且楊女士等人也實際享受到了物業(yè)公司提供的服務(wù)，故應(yīng)當支付物業(yè)服務(wù)費。根據(jù)楊女士等人提供的照片及物業(yè)管理滿意度調(diào)查問卷，可以認定該小區(qū)存在著部分公共設(shè)施不整潔且損壞、樹木枯黃、草地光禿、草地上留有糞便、停車秩序混亂等問題，物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存有一定的瑕疵，故應(yīng)當對其訴求的物業(yè)服務(wù)費予以一定比例的扣減，扣減的比例根據(jù)物業(yè)服務(wù)的實際情況確定為30%。

案例三：

秦某，系上海某小區(qū)的一名業(yè)主，而上海某物業(yè)管理有限公司是該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司。2005年1月1日該物業(yè)管理有限公司與該小區(qū)業(yè)主大會簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》。2005年6月1日，該物業(yè)公司依據(jù)《物業(yè)管理服務(wù)合同》開始對該小區(qū)實施物業(yè)管理?！段飿I(yè)管理服務(wù)合同》約定，委托管理期限為：自2005年6月1日起至2009年5月31日。該合同約定：商品房的物業(yè)服務(wù)費為每平方米每月1.40元；合同還約定：“對業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費的，從逾期之日起按應(yīng)繳費用千分之三加收滯納金?！北桓鎻?009年1月起至2009年5月未支付物業(yè)服務(wù)費計人民幣980.70元，故該物業(yè)公司向法院提起訴訟。秦某認為，該物業(yè)管理有限公司在對小區(qū)實施物業(yè)管理過程中存在服務(wù)質(zhì)量瑕疵，如有賬目不清等問題，并且就此事宜與該物業(yè)公司及有關(guān)房地局信訪部門進行了交涉。此外，該物業(yè)公司在物業(yè)管理期間存在拖欠公共部位的電費，致供電部門多次發(fā)函通知停電。因此，秦某決定暫緩繳納物業(yè)服務(wù)費。

法院認為，該物業(yè)管理服務(wù)有限公司是該小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)公司，已按照其與該小區(qū)業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》履行了物業(yè)管理職責，秦某作為該小區(qū)的一名業(yè)主也接受了該物業(yè)管理服務(wù)有限公司的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當按照合同約定向該物業(yè)管理有限公司支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費。對于該物業(yè)公司在物業(yè)管理過程中如有賬目不清等問題，可以由全體業(yè)主選舉出的業(yè)主大會提出訴訟，而不能借此作為拒付物業(yè)服務(wù)費的理由。此外，該物業(yè)管理服務(wù)公司在管理過程中并未受到相關(guān)行政機關(guān)的處罰，因此無法認定其物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵。該物業(yè)公司對拖欠該小區(qū)公共部位的電費，負有一定的管理責任。法院最后認為，根據(jù)原告已經(jīng)履行的物業(yè)管理服務(wù)以及其在諸如未繳納公共部位電費以及相關(guān)部門的信訪處理意見書中涉及的物業(yè)管理方面存在的問題，對秦某應(yīng)當支付的物業(yè)服務(wù)費酌情予以減少，減少比例為0.3%。

幾點思考：

物業(yè)服務(wù)費打折的事實與法律依據(jù)分析

法院裁判案件“以事實為依據(jù)，以法院為準繩”，對這類案件法院的事實依據(jù)和法律依據(jù)分別是什么，在此我們一一分析，以助讀者更好地理解法院的判決。

從事實方面講，三起案件無一例外地認定物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位，有瑕疵，但在認定的證據(jù)方面有一定的差別。案例一中法院認定物業(yè)管理服務(wù)不到位主要是“小區(qū)有多起失竊案件”，故認定物業(yè)服務(wù)公司在管理方面有不足。案例二主要是根據(jù)業(yè)委會與開發(fā)商的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》中服務(wù)標準的約定，主要是保潔和綠化，物業(yè)服務(wù)公司未達到合同約定的標準，故法院認定物業(yè)公司服務(wù)不到位，法院認定的證據(jù)主要是一些保潔、綠化的照片，還有業(yè)主的滿意度調(diào)查問卷。案例三中法院認定的證據(jù)主要是物業(yè)公司拖欠公共部位的電費和房地產(chǎn)主管部門對管理瑕疵（房地辦對服務(wù)不到位的情況有一個書面的材料，認定了物業(yè)公司服務(wù)不到位）的認定。從法院認定的證據(jù)看，物業(yè)服務(wù)公司如果想避免服務(wù)費打折的情況，提供全面的、符合合同約定的服務(wù)是最為關(guān)鍵的因素。

從法律上講，業(yè)委會代表業(yè)主委托或開發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方是合同關(guān)系。按照《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。故一審法院認定物業(yè)公司服務(wù)不到位，就有權(quán)裁判物業(yè)服務(wù)費打折，以此方式讓物業(yè)公司承擔違約責任。對于這一法律問題，2009年5月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定更為明確：“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持?！彼詮哪壳暗姆梢罁?jù)講，法院判決物業(yè)管理費打折有法律依據(jù)。

物業(yè)管理公司在簽約與履約中應(yīng)注意的問題

不管是開發(fā)商委托，還是業(yè)主委員會代表業(yè)主委托，均要與物業(yè)服務(wù)公司簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》?，F(xiàn)在的合同大都是示范文本，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為基本不需要改動，直接簽約就好了。這一做法往往會將物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同的履行過程中置于不利的地位。那么，簽約中到底應(yīng)注意什么問題呢？筆者認為應(yīng)注意兩個方面的問題：一是合同中物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)條款應(yīng)約定清楚，標準明確，量力而行。合同中有部分內(nèi)容為“委托管理服務(wù)事項”，這部分一般是規(guī)定物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)，其應(yīng)當明確具體，比如說應(yīng)明確車輛管理不是車輛保管、保潔的具體部位等等。這一部分不能有“兜底”條款，就是不能在明確服務(wù)范圍的基礎(chǔ)上，再約定“其它公共部位、公共設(shè)施的管理”，因為這樣約定就意味所有公共部位、公共設(shè)施出了問題都可以找物業(yè)公司。所以，在約定這部分內(nèi)容時，物業(yè)公司應(yīng)量力而行，做不到就不應(yīng)寫進合同，否則，完不成就是違約。二是關(guān)于物業(yè)公司是否服務(wù)到位，可以在合同中明確物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)是否達到了合同約定，應(yīng)以多數(shù)業(yè)主的書面意見或業(yè)主大會的意見為準，不能以個別業(yè)主的陳述為準。

在履行合同過程中，物業(yè)服務(wù)公司的內(nèi)部管理制度應(yīng)與實際提供服務(wù)的能力相適應(yīng)，做不到就不要建立相關(guān)制度。按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！笨梢?，物業(yè)服務(wù)公司的內(nèi)部管理制度如果不能執(zhí)行到位的話，也視為合同約定部分的內(nèi)容不能完成，也存在對業(yè)主違約，進而可能會造成物業(yè)服務(wù)費“打折”的情況。在提供物業(yè)管理服務(wù)時，物業(yè)公司還應(yīng)注意一個問題，就是服務(wù)的具體內(nèi)容應(yīng)該落實到書面記錄上，比如說維修要有記錄、保安巡邏要有記錄、清潔衛(wèi)生要有記錄等等。

一旦小區(qū)發(fā)生物業(yè)服務(wù)費打折的判決，其對物業(yè)公司管理的負面影響是非常大的，甚至面臨已交費業(yè)主退費的風險，所以，物業(yè)公司應(yīng)盡最大努力避免出現(xiàn)這樣的情況。如果從審判過程看，法院對案件傾向于打折的，物業(yè)公司應(yīng)采取調(diào)解結(jié)案的訴訟技巧，因為，調(diào)解結(jié)案不管打折與否，對今后的再訴訟的案件是都沒有影響的。

物業(yè)服務(wù)費“打折”案件的理論討論

從目前司法實踐看，物業(yè)服務(wù)費“打折”的情況是非常少見的，由于物業(yè)管理行為的特殊性，收費“打折”短期內(nèi)也不可能成為普遍現(xiàn)象。值得注意的是，法院不輕易判決物業(yè)服務(wù)費“打折”，根本原因在于其并沒有足夠的理論支撐其判決。針對法院的這類判決，有三點疑問供各位讀者討論：

個別業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)不到位，法院是否應(yīng)當采信？物業(yè)管理服務(wù)是一種“群體消費”，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對全體業(yè)主提供的服務(wù)，受益者是全體業(yè)主，其不能等同于家庭請“保姆”或是一對一的“管家”。保姆干活不好，可以扣工資，是這個家庭說了算，但由于物業(yè)服務(wù)消費的特點，不能說個別業(yè)主說物業(yè)服務(wù)不到位，法院就作認定。認定物業(yè)服務(wù)是否達到合同的約定，應(yīng)當以大部分業(yè)主的意見為準，案例二中楊女士提供的調(diào)查問卷如果超過小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主均認為物業(yè)服務(wù)不達合同約定標準，法院認定物業(yè)服務(wù)不到位是沒問題的，故案例一中的證據(jù)就顯得相對粗糙。所以，筆者認為，物業(yè)管理服務(wù)是特殊的群體消費，個別業(yè)主有意見認為物業(yè)服務(wù)不到位是正常的，處理這一類案件的關(guān)鍵應(yīng)以大部分業(yè)主的意見為準，結(jié)合物業(yè)管理的具體情況進行認定。

法院直接裁量物業(yè)費打折是否合理？三個案件中，都涉及到物業(yè)管理不到位，但打折的幅度完全不一樣，比如說，案例二法院打了七折，案例三法院打了九點七折。對于這一問題，筆者認為，在一定條件下法院認定物業(yè)服務(wù)不到位是可以的，但定量的問題——服務(wù)不到位該扣多少錢，法院實際上是無法裁決的也無權(quán)利直接裁決，原因在于法院沒有專業(yè)能力來確定打折的幅度。從事法律職業(yè)的人都知道，在司法鑒定中的一類鑒定稱司法審價，比如說工程量是多少要審價，維修需要多少費用要審價，因為這些問題法院都沒有能力來定量，所以，筆者認為法院在認定物業(yè)服務(wù)不到位的基礎(chǔ)上，應(yīng)當具體請第三方——審價機構(gòu)來認定物業(yè)費的打折幅度。

在酬金制收費模式下，法院判令打折是否合適？物業(yè)服務(wù)收費模式有兩種：包干制和酬金制。所謂包干制，指的是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔。實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、額定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。所謂酬金制，指的是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。在物業(yè)服務(wù)實行酬金制收費的情況下，收取的物業(yè)管理費屬于代收代付性質(zhì)，是全體業(yè)主的財產(chǎn)，這種情況下，法院判令打折就會與酬金制收費模式產(chǎn)生矛盾，充其量法院只能裁定減少物業(yè)公司的酬金，而不能減少業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用。

第四篇：物業(yè)費訴訟時效

大渡口某小區(qū)業(yè)主欠費4年 物管起訴已過期損失2500元

2013年11月13日 08:31 來源：華龍網(wǎng)-重慶商報 字號:T|T

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原標題：業(yè)主欠費4年物管才起訴損失2500元

他4年都不繳費，我們催了他很多次……

我沒收到催款通知，他們服務(wù)不到位。

商報圖形 徐僑唯 制

商報記者 吳光亮

重慶商報訊 大渡口某小區(qū)的業(yè)主陳鑫，拖欠4年多的物管費共計7500多元.在多次發(fā)函催收無果后，今年8月，物管將他告到法院。然而，因為兩年訴訟時效的問題，物管差點只能收回3750元。昨日，記者獲悉，通過法官的調(diào)查取證，7500元中有2500元無法證明存在訴訟時效中斷的情況，法院判決了陳鑫支付給物管5000元物管費。

排污管“扯拐”埋下病根

陳鑫是大渡口某小區(qū)業(yè)主，在小區(qū)內(nèi)擁有一套120多平米的房子。2009年5月，他家的主排污管被堵塞，造成便池的污水倒灌，家里的地板、家具、墻面等遭受不同程度的損壞。經(jīng)陳鑫估算，損失達到了3萬多元。

事發(fā)后，陳鑫找到開發(fā)商、建筑商和物管協(xié)商，獲得了2.5萬元的賠償，但陳鑫覺得這筆賠償不足以彌補自己的損失，繼續(xù)要求賠償，但開發(fā)商等方拒絕再支付任何費用給他。此外，陳鑫家的排污管問題依然沒有得到完全解決，不時出現(xiàn)堵塞和污水倒灌的現(xiàn)象。因為排污管的問題沒有被妥善解決，以及不滿小區(qū)內(nèi)的清潔等問題，從2009年5月起，陳鑫拒繳物管費。

物管發(fā)函催款4年沒回應(yīng)

因為一直收不到物管費，小區(qū)物管不斷發(fā)函催收。從2012年7月5日起至今年4月，物管向陳鑫發(fā)了2次信件、1次特快專遞，還在陳鑫家門外張貼過幾張催款函。可是，這一切努力依然無效，物管寄出的2封信和1封特快專遞都被以收件人外出、收件人不在家、收件人不接電話等原因退了回來。

今年8月1日，小區(qū)物管向大渡口區(qū)法院起訴，請求法院判令陳鑫支付2009年5月至2013年5月間拖欠的物業(yè)費用共計7500元。庭審時，陳鑫表示，自己一直住在該小區(qū)，拖欠物管費屬實，但這是因為自家排污管問題沒有得到妥善解決，以及物管服務(wù)不到位造成的。

“物管向法院主張的部分物管費用也已超出兩年的訴訟時效，而且物管服務(wù)不到位，請法院依法駁回物管的訴訟請求”，陳鑫向法官表示，他自己從來沒有見到過物管張貼的催款函，也沒有收到過物管寄出的催款信。

2500元物管費被拖沒了

法院審理認為，陳鑫提出的部分物管費已超過訴訟時效的問題，因追索物管費屬于一般債權(quán)，依法適用兩年訴訟時效的規(guī)定。小區(qū)物管在今年8月1日提起訴訟，所以從2011年8月1日至物管請求支付至2013年5月的這部分物管費，沒有超過訴訟時效。

至于陳鑫拖欠的2011年8月1日之前的那部分物管費，本已過了兩年，但經(jīng)法官調(diào)查，有存在法律規(guī)定的訴訟時效中斷的情況。訴訟時效中斷是指在訴訟時效期間，因發(fā)生一定的法定事由，致使已經(jīng)經(jīng)過的時效期間統(tǒng)歸無效，待時效中斷的事由消除后，訴訟時效期間重新起算。

在本案審理過程中，小區(qū)物管提供的信件和催款函中，有一封2012年8月28日寄出的信件明確標注了“催收物管費律師函”字樣，收件人地址和姓名也與陳鑫的住址信息吻合。雖然這封信件在2012年10月1日最終被退回，但陳鑫此前已承認自己常住在小區(qū)內(nèi)，在信件遞送的一個多月時間里，信件均被退回，但可以認定為屬于拒絕簽收。所以，這封催款信可以作為物管向陳鑫催收了物業(yè)費的依據(jù)。

基于以上原因，法院一審判決了陳鑫需繳納2010年10月1日起至2013年5月的物管費和違約金共5000元給小區(qū)物管，而2009年5月至2010年9月30日的物管費，則因為已過訴訟時效，法院未予以支持。

第五篇：物業(yè)費催款函

天貿(mào)大廈物業(yè)服務(wù)中心

催 款 函

XLBG2201-58

尊敬的 女士/先生：

貴戶 于 入伙，從 年 月至 年

月，所欠費用共計，其中：物業(yè)管理費，水費，電費，公攤電費，滯納金。根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》之規(guī)定，您應(yīng)于 月 日前繳清上述所欠款項。逾期未交，我處將按每日萬分之五收取滯納金并采取限制服務(wù)措施，由此產(chǎn)生的一切后果由貴戶承擔。

如您已經(jīng)繳清相關(guān)費請毋須理會本函。以上事項如有不明之處，請致

電 與管理處聯(lián)系。

特此致函

管理處

年 月 日