第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程項目報批手續(xù)程序

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程項目報批手續(xù)程序

一、辦理建設(shè)項目選址意見書 審批單位：市規(guī)劃局 應提交的文件資料：

1.《建設(shè)項目選址意見書申請表》

2.經(jīng)批準的項目建議書、上報的可行性研究報告和上報的計劃文件

3.大中型項目送有相應資質(zhì)的設(shè)計單位作出的選址論證 4.屬原地改建需改變土地使用性質(zhì)的，附原建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證復印件個一分

5.必要時提交有關(guān)部門（如消防、文物保護、供水、供電等）的審批意見或協(xié)議

6.其他需要說明的圖紙、文件等 經(jīng)審核同意的，簽發(fā)的審批文件有： 1.《建設(shè)選址意見書》證件一套，2.關(guān)于核發(fā)建設(shè)項目選址意見書的通知一份 3.核定的設(shè)計藍圖一分

4.需實測用地坐標的，發(fā)測量通知書一份

二、報審可行性研究報告、立項批復，（30000平米以上寫可行性研究報告）

審批單位：市發(fā)展和改革委員會投資處 呈報的資料有：

1.具有相應資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位或相應資質(zhì)的咨詢單位編制的“項目可行性研究報告” 2.2.國土資源部門的土地使用者復印件

3.3.規(guī)劃部門的項目選址意見書或建筑設(shè)計要求，4.4.立項輕視5.規(guī)劃設(shè)計方案審核通知單5.資金證明6.貸款意向書（與資金證明數(shù)額之和等于總投資）7.唐山市建設(shè)項目招標方案和不招標方案申請

經(jīng)審核同意，由市發(fā)改委簽發(fā)“項目建設(shè)可行性研究報告的批復”文件。

三、規(guī)劃設(shè)計方案的報審 審批單位：市規(guī)劃局

（一）新建、遷建、單位需使用土地的、原址擴建需要使用本單位以外土地的或者需要改變本單位土地使用性質(zhì)的，提交下列資料：1.填報《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計方案申報表》2.計劃部門當年的投資計劃或批準的可行性研究報告3.核發(fā)的《建設(shè)項目選址意見書》4.又具有相應資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位編制的規(guī)劃設(shè)計方案（含管網(wǎng)綜合圖季CAD.DWC各式電子數(shù)據(jù)一套）5.建設(shè)單位與土地現(xiàn)有使用單位的土地出讓意向及上級部門的意見6.其他需要說明的圖紙、文件等

（二）由拍賣取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)工程項目應提交的資料：1.填報《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計方案申報表》2.簽訂的土地使用權(quán)出讓合同及附件3.根據(jù)拍賣地塊的范圍及規(guī)劃條件，由具有相應資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位設(shè)計的規(guī)劃設(shè)計方案（含管網(wǎng)綜合土兩套及CAD.DMC格式電子表數(shù)據(jù)一套）4.其他需要說明的圖紙、文件等。

經(jīng)審核如無修改意見，簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計方案審核意見單》，可辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”

四、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 審批單位：市規(guī)劃局

呈報的文件資料有：1.填報《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表》2.建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計方案審核意見單原件3.市發(fā)改委的立項批復

經(jīng)審核同意下發(fā)審批文件有：1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》證件一套2.建設(shè)用地紅線圖兩分3.關(guān)于核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知一份

五、辦理土地使用權(quán)證件（土地證）審批單位：市國土資源局

需呈報的資料有：1.用地申請2.征地協(xié)議或國有土地權(quán)屬證明3.國有土地出讓審批卡4.投資計劃批復5.建設(shè)用地規(guī)劃許可證父本和建設(shè)用地紅線圖6.平面布置圖7.上級主管部門批準的文件（市政府招標文件）8.專業(yè)部門批準的文件9.可行性研究報告的批復意見10.國有土地出讓合同11.國有土地使用權(quán)出讓呈報表12.經(jīng)土地管理部門備案的地價評估報告13.契稅的完稅憑證

符合條件，材料齊全，全額上交土地出讓金和契稅，簽發(fā)國有土地使用證。

六、辦理項目投資計劃、固定資產(chǎn)投資備案登記證 呈報審批單位：市發(fā)改委、市建設(shè)局

需提交的文件資料有：1.項目年度投資計劃的請示2.填報唐山市年度商品房投資計劃表3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復印件）4.國有土地使用證（復印件）5.開戶行出具的資金證明6.是清欠辦出具的“無拖欠工程款證明”

經(jīng)審查批準后，由市發(fā)改委、市建設(shè)局下發(fā)《建設(shè)項目年度投資計劃》，簽發(fā)固定資產(chǎn)投資備案登記證。

七、建筑方案、初步設(shè)計報審 審批單位：市規(guī)劃局

需提交的文件及資料有1.填報《建設(shè)工程設(shè)計方案申請表》2.《建設(shè)工程設(shè)計要求復函通知單》原件或建設(shè)用地規(guī)劃許可證和關(guān)于核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知原件、土地證復印件3.計劃部門當年的投資計劃（原件）4.設(shè)計方案或初步設(shè)計圖三套CAD.DWC格式電子數(shù)據(jù)一套

如無修改意見，由市規(guī)劃局簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃申請附件》，經(jīng)相關(guān)部門審批蓋章。

（一）勘察設(shè)計審查 審查單位：市建設(shè)局技術(shù)處 呈報的文件資料有：1.全部施工圖8套2.勘察成果審查批準書復印件2份3.設(shè)計合同原件、設(shè)計費復印件4.市發(fā)改委的立項批復5.土地證復印件6.地安評報告出來后地震局出具的意見7.規(guī)劃局審查批準的用地布局方案圖復印件8.住宅30000平方米、公建10000平米以上提供發(fā)改委的擴初設(shè)計意見9.外省、外市設(shè)計需到建設(shè)局技術(shù)處備案，提供進冀、進唐備案登記表10唐山市建筑工程施工圖審查委托書11.建設(shè)工程設(shè)計方案審核通知單（附件）

技術(shù)性審查合格后，憑技術(shù)性審查報告、住宅節(jié)能備案表由貴處出“施工圖審查批準書”并在申請附件上蓋什圖章

（二）擴初設(shè)計審查

審查單位：市發(fā)展和改革委員會

呈報的資料：1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證復印件2.消防部門出具的總平面圖審核意見，3.項目初步設(shè)計全套圖紙4.建設(shè)項目建筑方案、初步設(shè)計批復文件5.土地證復印件6.地震局出具的意見7.資金來源證明8.環(huán)評批復9.市規(guī)劃局組織的外網(wǎng)協(xié)調(diào)會

經(jīng)審查同意簽發(fā)“建設(shè)項目擴初設(shè)計審查意見紀要”

（三）住宅節(jié)能備案登記表 備案單位：市墻改節(jié)能辦公室

呈報的資料：1.建設(shè)工程設(shè)計方案審核意見單，建設(shè)工程規(guī)劃申請附件和設(shè)計方案平面圖復印件2.墻改節(jié)能專項基金，每平方米5元

合格后簽發(fā)“節(jié)能備案登記表”

（三）消防審查 審批單位：市消防支隊

呈報的資料1.建筑消防設(shè)計防火審核申請表，含有自動消防設(shè)施的工程同時報送“自動消防設(shè)施防火審核的申請表”2.唐山市發(fā)展計劃委員會、唐山市建設(shè)局文件（立項批復）3.全套（處結(jié)構(gòu)圖）施工圖紙4.消防水力計算書5.消防設(shè)計專篇資料6.消防外網(wǎng)圖7.規(guī)劃定位（紅線）圖8.唐山市規(guī)劃局建筑工程設(shè)計方案審核通知單

經(jīng)審查批準簽發(fā)“消防審核意見書”，并在附件上蓋章

（四）結(jié)合民用建筑修建人防工程審批 審批單位：市人民防空辦公室

呈報資料：1.建設(shè)工程設(shè)計方案審核意見單，建設(shè)工程規(guī)劃申請附件和設(shè)計方案圖復印件2.建設(shè)工程項目批準文件3.建有人防工程的項目，提交人防工程全套圖紙

經(jīng)審查滿足人防要求的，批復施工圖并在“建設(shè)工程申請附件”蓋人防審批章，但因地質(zhì)原因不能建地下人防工程，先交納人防工程易地建設(shè)費后，在建設(shè)工程申請附件的蓋審批章

（五）建設(shè)工程抗震設(shè)防標準審批 審批單位：市地震局 呈報的資料：1.建設(shè)立項的批復文件或可行性研究報告一份2.《建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審核申請書》2份3.批復的規(guī)劃方案平面圖4.巖土勘查報告一份5.必須進行的地震安全性評價的建設(shè)工程，填寫《建設(shè)工程抗震設(shè)防要求確定表》4份 經(jīng)審查同意，簽發(fā)“建設(shè)工程抗震要求確認書”

（六）環(huán)境影響報告、表審核 審批單位：市環(huán)境保護局

呈報的資料：1.需編制環(huán)境影響報告的，《環(huán)境影響報告書》及專家咨詢意見一份2.需編制環(huán)境影響報告表的，環(huán)境影響報告表一份，可行性研究報告一份、附地理位置土、總平面圖一份3.需編制環(huán)境影響登記表的，環(huán)境影響登記表一式三份，附地理位置土、總平面圖各一份

經(jīng)審核同意：在建設(shè)工程申請附件上加蓋市環(huán)保局建設(shè)項目審批專用章

（七）綠化用地面積審批 審批單位：市城市管理局

呈報的資料：1.市發(fā)改委的立項批復、年度投資計劃2.市規(guī)劃局申請附件和建設(shè)工程設(shè)計方案審核意見單3.建設(shè)項目總平面圖4.具有相應綠化設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計單位設(shè)計的綠化施工圖紙。

經(jīng)審查，綠化面積達標并符合要求，由市城市管理局批示“唐山市城市管理綠化用地審批表”

（八）辦理建筑工程《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和市政《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 審批單位：市規(guī)劃局

建筑工程呈報的資料：1.填報建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表2.建設(shè)工程設(shè)計方案審核意見單3.施工圖三套及電子文件一套4.建設(shè)工程規(guī)劃申請附件，是城市管理局綠化用地審批表5.河北省建設(shè)工程抗震設(shè)防要求卻人數(shù)6.建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書7.商品房開發(fā)報技術(shù)經(jīng)濟指標

經(jīng)審核同意：簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、關(guān)于核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證通知單一份、建設(shè)工程批后管理跟蹤表一份

（二）市政工程建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理：1.填報建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表（市政工程）2.管線施工圖三份（目錄、說明、平面圖、縱橫斷面圖、樣圖等）3.管線平面圖設(shè)計圖比例為1：1000，圖上應標明工程范圍內(nèi)地上、地下管線、綠化、構(gòu)筑物、建筑物基礎(chǔ)圖

經(jīng)審查同意后：簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（市政），核發(fā)“唐山市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證（市政）通知單一份”，市政綜合管網(wǎng)圖加蓋建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準圖紙章

九、工程報建

審批單位：市建設(shè)局工程管理處

呈報的資料：1.投資計劃和固定資產(chǎn)投資備案登記證2.施工圖政策性審查報告3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證4.土地使用證5.監(jiān)理備案表6.資金證明7.工程質(zhì)量責任書8.混凝土合同 經(jīng)審查批準、批復、報建工程審批表一式四份

十、工程招投標

審批單位：市招標辦公室

地點：唐山市人才市場六層招標辦 甲方（建設(shè)單位）：

1、所建項目預算書（蓋公章、造價師的章）做個總造價的匯總表。

2、受權(quán)委托書

3、身份證復印件（用A4紙）

4、報建審批表（原件）

5、資質(zhì)證書復印件

6、營業(yè)執(zhí)照復印件

7、河北省建筑工程招標人自行招標備案申報材料（高級工程師不少于3人，合同管理人員、造價師不少于2人，總數(shù)不少于15人，要相關(guān)人員的職業(yè)資格證書復印件）

8、邀請函

9、申請書

10、經(jīng)造價站備案后的合同 乙方（施工單位）

1、營業(yè)執(zhí)照復印件

2、資質(zhì)證書復印件

3、投標企業(yè)性手冊

4、授權(quán)委托書

5、身份證復印件

6、安全證復印件

7、取費證復印件

8、項目經(jīng)理聘任書

9、項目經(jīng)理證復印件

10、施工組織設(shè)計（每家都要）

11、表

5、表6（每個投標方都要）

十一、施工合同備案 備案單位：市工程造價站

呈報的資料：1.建設(shè)單位和施工單位施工合同正、副本，2.中標通知書3.授權(quán)委托書4.建設(shè)單位與造價咨詢單位簽訂的結(jié)算審核協(xié)議書《平米包干，單位預算出具證明也可以》 審核同意：施工合同蓋備案章

十二、辦理直接發(fā)包工程登記備案手續(xù)

根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定符合直接發(fā)包條件的工程辦理登記備案手續(xù)應提交以下資料：

1、建設(shè)單位：

(1)、工程報建表

（2）、直接發(fā)包理由（3）、建設(shè)單位無拖欠工程款證明（4）、法人授權(quán)委托書及被授權(quán)人身份證（5）、工程造價（6）、業(yè)主工程款支付擔保

2、施工單位

（1）、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全資質(zhì)證書、投標企業(yè)信用手冊、項目經(jīng)理證（2）、無拖欠農(nóng)民工工資證明（3）、外埠企業(yè)進唐登記證明（4）、項目經(jīng)理聘任書（5）、法人授權(quán)委托書及被授權(quán)人身份證（6）、履約擔保

以上證件均核驗原件，復印件留存

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)的報批手續(xù)流程

房地產(chǎn)開發(fā)的報批手續(xù)流程

一、向計劃委員會申請項目立項；

二、向房屋土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)；

三、向規(guī)劃部門辦理規(guī)劃手續(xù)，領(lǐng)取規(guī)劃許可證；

四、向建設(shè)委員會辦理開工手續(xù)，領(lǐng)取開工證；

五、實施搬遷或拆遷；

六、進行開發(fā)建設(shè)；

七、竣工驗收

房地產(chǎn)開發(fā)的十個步驟

（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步

開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個

階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步

土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

（四）項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應提出設(shè)計標準、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準后，即可以進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步

在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。

（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。

（七）建設(shè)工程招標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法

工程項目招標投標制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之

一。通過招標，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。

（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步

為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。

（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵一步

房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準，取得銷售許可證。

（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)報批報建流程-7、工程項目報建

四、工程項目報建

（一）工作目的：

工程項目報建是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的要件，是辦理前期手續(xù)的必備文件。

（二）主管部門：

建交中心一樓服務大廳。

（三）工作內(nèi)容：

到中心領(lǐng)取《天津市工程項目報建表》；按工程名稱、建設(shè)地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資、工程規(guī)模、工程籌建情況、計劃開竣工日期等如實填寫；加蓋單位公章。

〖注意〗工程規(guī)模及投資規(guī)模應按當年下達的計劃填寫。

（四）要件：

1、項目立項批準文件或投資計劃；

2、企業(yè)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照。

（五）時限：

呈報文件齊備當日即批。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)審批手續(xù)辦理程序

房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)審批手續(xù)辦理程序

1、拍賣（掛牌）取得土地使用權(quán)

2、按要求簽訂成交確認書

3、持成交確認書至市土地交易中心交納土地使用交易費

4、至國土資源局土地利用處簽訂土地出讓合同并支付首期土地出讓金

5、依據(jù)土地出讓合同和土地儲備中心地產(chǎn)經(jīng)營科提供的材料，報行政審批中心發(fā)改委窗口立項

6、依據(jù)土地出讓合同和土地儲備中心地產(chǎn)經(jīng)營科提供的材料，至行政審批中心規(guī)劃局辦理規(guī)劃選址意見書

7、若方案中有高層建筑，應將方案結(jié)構(gòu)圖及計劃書制成文本形式，報抗震辦初步審核

8、與人防辦商討地下人防工程事宜（一般包括地下車庫等）

9、規(guī)劃局辦理方案審定（定銷房同時將套型單體設(shè)計報土地儲備中心審定）

10、申辦規(guī)劃用地許可證

11、至國土資源局交清土地出讓金

12、至契稅所交清土地契稅

13、至國土資源局登記辦理處辦理土地證

14、施工圖報消防支隊和審圖中心批準

15、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及項目放線

16、發(fā)改委的開工報告（非國有資金可不辦）

17、至竹輝路養(yǎng)蠶里招投標辦公室辦理招投標手續(xù)

18、憑備案資料辦理施工許可證

第五篇：現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)報批報建報審程序

現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)報批報建報審程序

房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。第一章： 項目決策階段 ◆房地產(chǎn)項目可行性研究階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。

1、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。

可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析；(10)結(jié)論及建議。

2、可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。

投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。

3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。4）項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。依法必須進行招標的工程建設(shè)項目中，按照工程建設(shè)項目審批管理規(guī)定，凡應報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關(guān)招標的內(nèi)容：建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的具體招標范圍（全部或者部分招標）；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標組織形式（委托招標或者自行招標）；擬自行招標的，還應按照《工程建設(shè)項目自行招標試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會令第５號）規(guī)定報送書面材料；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標方式（公開招標或者邀請招標）；國家發(fā)展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬采用邀請招標的，應對采用邀請招標的理由作出說明；

4、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務評價和經(jīng)濟評價；(5)編制可行性研究報告。

5、集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。第二章：前期準備階段

一、獲取土地使用權(quán)。

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)； 3）轉(zhuǎn)讓取得；

4）出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5）聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 土地使用權(quán)有償出讓的方式

出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。

按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。

協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。

招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當事人的權(quán)利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應負的責任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。

依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：

1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；

2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；

3）屬新增建設(shè)用地的，應提供《建設(shè)用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權(quán)源資料。

4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權(quán)屬證明；

7）土地登記申請書；

8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。土地主管部門

（1）土地使用權(quán)出讓

房地管理部門負責辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。

（2）土地使用權(quán)劃撥

房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。

區(qū)、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。

（3）征用土地

(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準。

（4）地價評估

市房地局負責城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作 招標受讓土地使用權(quán)申請程序

(1)用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。

(5)用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。

(6)收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。

(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。

拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序

(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。

(5)用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。

(6)用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。

(7)企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。

(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。

屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。

2、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料： 1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； 2）建設(shè)項目批準文件； 3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4）國有土地使用權(quán)批準文件（建設(shè)用地批準書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料。

6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）7）有關(guān)金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

根據(jù)《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內(nèi)，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。

三、規(guī)劃設(shè)計

建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據(jù)；(2)在項目建議書批復后，開發(fā)商應向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設(shè)計條件；(3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。進行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才能進行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準書或劃撥決定書。

1、申辦項目選址定點，取得《建設(shè)項目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設(shè)項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件 1）建設(shè)項目選址申請

城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關(guān)部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項目選址意見書。

建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應包括：建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。

2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃

城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴格的規(guī)劃控制是實施城市規(guī)劃的基本保證。

3）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。申報規(guī)劃要點。

規(guī)劃要點是計劃立項或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對于開發(fā)項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設(shè)單位完成計劃報批手續(xù)之后，應到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料： 1）建設(shè)用地申請；

2）房地產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； 3）土地使用證或土地權(quán)屬證明； 4）1：2000地形圖。

開發(fā)商取得《建設(shè)項目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書》。C到地籍處辦理《國有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。

1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準意見書》。在此階段需要提供的資料為： a1：2000地形圖1份；

b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；

c建設(shè)項目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設(shè)計單位的規(guī)劃方案及光盤）；

d“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。

2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為： a土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》； b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃氣、園林、等部門審查意見或回執(zhí)； c施工圖3份及光盤。

3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：

1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市規(guī)劃院提取道路坐標及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。

4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負零時，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應提交以下資料：

1）國有土地使用權(quán)證； 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收據(jù)； 3）人防費收據(jù)；

4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》申請表； 5）投資許可證

6）經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本

5、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》至建管部門辦理建設(shè)工程正負零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料： 1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》

2）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》；

4）垃圾處理費聯(lián)系單。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時，提交以下資料辦理： 1）2）3）4）變更申請；

工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照； 開發(fā)商資質(zhì)證明； 土地變更批復；

5）變更后的土地使用證；

6）（土地批租費、使用費）收據(jù)；

7）原建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 8）建筑紅線圖；

9）抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；

10）法院裁決項目還應提交判決書。

四、建設(shè)項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。

項目報建總流程：

實 施 單 位 流 程 內(nèi) 容承 辦 單 位 建 設(shè) 單 位 建設(shè)項目報建登記

武漢市建設(shè)工程交易中心各有關(guān)管理機構(gòu) 建 設(shè) 單 位

審核“一費制”收費認定費、核發(fā)繳款通知 各有關(guān)管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 招 標 申 請 人 建設(shè)單位招標申請

招標投標監(jiān)督管理機構(gòu) 招 標 申 請 人

對招標申請人資格審查 招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)

招標人編制與備案招標文件 招標投標監(jiān)督管理機構(gòu) 發(fā)布招標公告

武漢市建設(shè)工程交易中心 投標申請人

投標申請人投標報名 武漢市建設(shè)工程交易中心 招標人投標申請人

招標人對投標人資格預審 武漢市建設(shè)工程交易中心 招標人

招標咨詢及答疑會

招標投標監(jiān)督管理機構(gòu) 投標人投標人

投標人編制與遞交投標文件 招標投標監(jiān)督管理機構(gòu) 招標人

組織評標委員會

招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 招標人投標人

開

標

招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 評標委員會、招標人

評

標

招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 評標委員會、招標人

定

標

招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 招 標 人

核準招標投標情況報告

招標投標監(jiān)督管理機構(gòu) 各收費單位武漢市建設(shè)工程交易中心 招 標 人

中標公示，發(fā)出中標通知書

招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 招標人、中標單位

簽訂合同

合同備案管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 招標人、中標單位

領(lǐng)取施工許可證

武漢市建設(shè)工程交易中心 中標單位 施工管理

武漢市建設(shè)工程交易中心

依法必須進行招標的項目范圍和規(guī)模標準，按照湖北省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2 的建設(shè)工程新建、擴建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進行招標。工程建設(shè)項目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)到市交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設(shè)項目以下文書:立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。

工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括:工程名稱、建設(shè)地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。工程建設(shè)項目報建程序：

1)建設(shè)單位或其委托的代理機構(gòu)到市交易中心領(lǐng)取《工程建設(shè)項目報建表》。2)按報建表的內(nèi)容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送市交易中心。

3)工程建設(shè)項目立項批文、資信證明、建設(shè)用地證明、.規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計文件審查批準書連同報建表同時提交。

4)屬于試樁建設(shè)工程項目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時,建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續(xù)。

1、建設(shè)項目報建登記

凡在本市范圍內(nèi)進行建設(shè)的，其建筑面積達到1000m2 的建設(shè)工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的建筑（構(gòu)筑物工程、市政工程及裝飾工程）應辦理工程項目的報建手續(xù)。

工作內(nèi)容：

填報《武漢市建設(shè)工程項目報建表》需帶下列資料：

（一）建設(shè)項目批準文件；

（二）建設(shè)工程項目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設(shè)計文件審查批準書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲媹蟾妫?/p>

（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。

報建信息管理：

1、建設(shè)工程交易中心核實報建資料，進行現(xiàn)場勘踏（7個工作

日內(nèi)）；

2、在交易中心媒介上發(fā)布報建信息；

3、交易中心將報建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機構(gòu)。

2、審核“一費制”收費認定表、核發(fā)繳款通知

填報《武漢市建設(shè)工程“一費制”收費認定表》按下列程序辦理

（一）在報建臺領(lǐng)取收費認定表（共兩份）；

（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費認定手續(xù)；

（三）應繳費用從工程報建開始20日內(nèi)憑武漢市建設(shè)工程交易中

心（咨詢臺）開具的《武漢市行政事業(yè)性收費、基金繳款

通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標價為

計算基數(shù)的繳費項目，在招投標監(jiān)督管理機構(gòu)對招標投標

情況書面報告核準前按上述程序辦理。

3、投標申請人投標報名

（一）投標申請人應是《中國武漢建設(shè)》網(wǎng)網(wǎng)員，并事先（7個

工作日以上）將下述資料內(nèi)容報送武漢市建設(shè)工程交易

中心，經(jīng)驗證核實后輸入數(shù)據(jù)庫，作為投標報名、評標、定標的依據(jù)資料：

1、投標申請人的營業(yè)執(zhí)照；

2、資質(zhì)證書；

3、投標申請人信譽檔案資料；

4、項目經(jīng)理有關(guān)資料；

5、業(yè)績及其它與投標活動有關(guān)的資料。

（二）網(wǎng)上投標報名。網(wǎng)址 004km.cn

4、招標人根據(jù)工程需要對投標申請人資格預審 工作內(nèi)容：

（一）招標人根據(jù)工程需要對投標申請人投標資格預審的，應

按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標申請人進行資格預審

（二）投標申請人到武漢市建設(shè)工程交易大廳商務中心領(lǐng)取資

預審通知書和購買資格預審格式文件；

（三）招標人采用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少

于7家的，應重新發(fā)布招標公告；預審合格者過多時，又不便直接確定的，應在武漢市建設(shè)工程交易中心采用

隨機方式抽取不少于7家的投標申請人。

5、投標文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收 工作內(nèi)容：

（一）招標文件編制

投標人應根據(jù)招標文件和招標工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)

范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場和招標答疑會所了解的情況，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成后應仔

細校核，按招標文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標志，并滿足招標文件要求的份數(shù)。采用標準保密化評審技術(shù)

標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規(guī)定

執(zhí)行。

（二）投標文件的內(nèi)容

1、投標函；

2、施工組織設(shè)計或者施工方案；

3、投標報價；

4、招標文件要求提供的其他材料。

（三）投標文件的遞交和接收

1、投標文件的遞交

投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前

，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以

前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改

或撤回，補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。

并須按招標文件的規(guī)定進行編制、密封和標志。

2、投標文件的接收

在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工

作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的

規(guī)定進行密封和標志，并做好接收時間的記錄，未按

時或提前送達的，招標人應當拒收。

6、組織評標委員會 工作內(nèi)容：

（一）招標人于開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內(nèi)）在招

投標監(jiān)督管理機構(gòu)的監(jiān)督下，通過武漢市建設(shè)工程交易

中心計算機系統(tǒng)按規(guī)定隨機抽取評委（詳見武建交字

[2001]7號文），并提供以下資料：

1、《武漢市建設(shè)工程交易中心抽取評標評委申請表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計算基數(shù)的“一

費制”收費項目的繳款憑據(jù)。

（二）由武漢市建設(shè)工程交易中心指定專人通知評委參加評標；

（三）武漢市建設(shè)工程交易中心負責將已抽取評委的詳細資料及

通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人

和招投標監(jiān)督管理機構(gòu)簽收保存。

7、開

標 工作內(nèi)容 ：

（一）招標人介紹投標單位和招投標監(jiān)督管理部門人員；

（二）當眾檢驗投標文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標書；

（三）唱報投標標價、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特

別說明的內(nèi)容；

（四）設(shè)有標底的公布標底；

（五）招標人填寫開標匯總表，并由投標人簽字認可。

（六）招投標監(jiān)督管理機構(gòu)進行監(jiān)督管理

8、定

標 工作內(nèi)容：

按照中華人民共和國建設(shè)部令[第89號]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標投標管理辦法》和武建招辦字〔2001〕18號文件《武漢市建設(shè)工程項目招標評標定標暫行規(guī)定》進行。

招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

9、核準招投標情況報告、中標通知書的簽發(fā)及中標人的公示公告 工作內(nèi)容：

招標人應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)提交招標投標情況的書面報告。在向招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)提交招投標情況書面報告核準時，應提交下列資料：

1、由各收費單位確認的《武漢市建設(shè)管理收費認定表》；

2、由代理銀行代收專柜開具的以中標價為計算基數(shù)的“一費

制”收費項目的繳款憑據(jù)。

同時，向武漢市建設(shè)工程交易中心提交擬發(fā)布的中標通知書，并填寫《中標公告公示、發(fā)布登記表》，按規(guī)定在武漢市建設(shè)工程交易中心媒介上公示、公告中標結(jié)果。

招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)自收到書面報告之日起5日內(nèi)未通知招標人在招標投標活動中有違法行為的，招標人可以向中標人發(fā)出中標通知書，并將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。

10、簽訂工程承發(fā)包合同

招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標人應當將合同送管理機構(gòu)備案。

招標條件：

1）勘察、設(shè)計招標，應當取得該項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手續(xù)和立項審批手續(xù)；2）建設(shè)工程全過程監(jiān)理招標，應當完成立項審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標，應當完成勘察和設(shè)計工作；3）施工招標，應當完成立項審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實，按規(guī)定應當實行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；4）材料、設(shè)備招標，應當完成設(shè)計工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實；5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

公開招標工程應實行資格預審，邀請招標工程可實行資格預審，也可實行資格后審，但資格預審和資格后審不能同時進行。施工招標項目需要劃分標段和確定工期的，招標人應當合理劃分標段、確定工期，并在招標文件中載明。應積極推行總承包負責制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標，嚴禁招標人肢解工程或中標人將中標工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強需要另行選擇承包人的，必須進入有形建筑市場通過招標投標方式確定。任何為招標項目的前期準備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計、咨詢服務的法人及其附屬機構(gòu)（單位），均不得參加該招標項目的投標。

招標方式：開發(fā)建設(shè)工程招標投標可以采取公開招標、邀請招標和協(xié)商議標等幾種方式：

(1)公開招標

由招標單位通過報刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標通告，公開請承包者參加投標競爭。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標。在眾多的投標單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。這種公開招標方式，由于參加投標的單位較多，所以審查投標資格及其標書的工作量較大，招標費用開支較多。根據(jù)市建委《關(guān)于建設(shè)工程項目施工招標投標人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行）的通知》，實行公開招標工程應實行投標人資格預審，當資格預審的潛在投標人過多時，由招標人通過隨機方法從中選擇投標人，且數(shù)量不得少于7家。公開招標一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項目，以及采購數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應。

(2)邀請招標

招標單位不公開發(fā)布招標通告，而是根據(jù)工程特點向經(jīng)預先選擇的承包商發(fā)出招標通知書或邀請函，然后根據(jù)各單位回函答復情況，確定投標對象，請他們參加招標項目的投標競爭。邀請參加投標單位的個數(shù)，世界各國都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。

邀請招標方式由于對邀請對象的技術(shù)、經(jīng)驗和信譽方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節(jié)省招標費用、縮短招標工作的周期，也可以提高投標中標率。

邀請招標屬于有限競爭性招標，這種招標方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標者。根據(jù)市建委《關(guān)于建設(shè)工程項目施工招標投標人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行）的通知》，實行邀請招標工程可實行投標人資格預審，也可以實行投標人資格后審。

(3)協(xié)商議標

由建設(shè)單位直接選擇投標單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。參加議標的單位應不少于兩家。

議標適用于招標工作開展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標投標過程中費用支出最少，招標工作的周期也最短。議標缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。

招標投標基本程序 招標工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標服務公司代理。但這類服務機構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標投標管理部門審查批準的企事業(yè)單位。

(1)工作程序

審查招標單位的資格；

報批招標申請書；

編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法；

發(fā)布招標公告或招標邀請書；

審查投標單位資格；

分發(fā)招標文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標單位現(xiàn)場勘察和招標文件答疑；

編制和寄送投標文件；

開標，公開標底，審查投標書和保函；

評標、定標、決定中標單位；

發(fā)出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。

招標申請書應當包括以下主要內(nèi)容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業(yè)務簡歷、職務、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。(2)應注意的問題

工程建設(shè)招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。

招標必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。

為了保證招標的公正性，應當以招標單位為主，約請有關(guān)部門及專家成立評標領(lǐng)導小組，進行評標、決標。對于大中型建設(shè)項目，招標單位還可以邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個投標企業(yè)，供評標領(lǐng)導小組審定，確定中標單位。如果決標結(jié)果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權(quán)予以否決。

投標單位在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務，招標單位有權(quán)向為其出具保函的單位索取投標保證金。

簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應當退回。招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權(quán)持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部門。

應提交的招標資料目錄

1）招標代理合同及招標代理機構(gòu)資質(zhì)證書復印件(如有代理)2）招標備案登記表

3）經(jīng)批準的邀請招標報告(如系邀請招標)4）招標公告或投標邀請書 5）投標報名名單(公開招標)6）資格預審文件

7）資格預審評審報告

8）招標文件

9）購買招標文件登記表

10）答疑會紀要(或答疑資料)及簽收回執(zhí) 11）標底(工程預算書)及武漢市建設(shè)工程項目造價咨詢核準證(女ll有標底)12）評委名單

13）招標人評委委托書: 14）開標會簽到表 15）唱標記錄一覽表 16）投標函及投標函附表 17）評委評分表 18）評分匯總表 19）評標報告

20）招標投標情況書面報告 21）中標通知書及中標公示證明 22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單

23）合同備案表

24）武漢市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù) 25）武漢市建設(shè)管理收費認定表（共2份）26）安全和文明施工開工驗收合格證

招標投標的管理

1）施工企業(yè)資質(zhì)管理

建筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類。按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級。各資質(zhì)登記標準及承包工程范圍由建設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標準按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級標準》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級根據(jù)隸屬關(guān)系由國務院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)自治證書》

(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理

企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化，當構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標準時，由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應調(diào)整的管理。動態(tài)管理通過資質(zhì)檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進行。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實行公告制度。實行動態(tài)管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評價對其資質(zhì)的決定作用。

通過對企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級，由資質(zhì)等級確定企業(yè)承接施工任務的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質(zhì)等級。這種雙向的動態(tài)的資質(zhì)管理就是我國對施工企業(yè)進行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。

(2)工程總承包企業(yè)的管理

隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包企業(yè)。為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程項目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級?！稌盒幸?guī)定》從企業(yè)曾承擔國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件。2003年7月，建設(shè)部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業(yè)務的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級許可的工程項目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務。但工程的施工應由具有相應施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔。

工程建設(shè)項目組織實施方式目前有兩種方式： 其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目的質(zhì)量、工期、造價等向業(yè)主負責。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負責。工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計—施工總承包（D-B）、根據(jù)工程項目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計—采購總承包（E-P）、采購—施工總承包(P-C)等方式。

其二是是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務型或項目管理承包型，項目管理服務是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)主提供招標代理、設(shè)計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務，代表業(yè)主對工程項目進行質(zhì)量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業(yè)一般應按照合同約定承擔相應的管理責任。項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務的全部工作內(nèi)容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）等工作。對于需要完成工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）工作的工程項目管理企業(yè)，應當具有相應的工程設(shè)計資質(zhì)。項目管理承包企業(yè)一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經(jīng)濟責任。

(3)外國建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理

隨著對外開放的擴大，外國企業(yè)逐漸進入我國的建筑市場。為了加強對在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)的管理，維護我國的建筑市場秩序，建設(shè)部1994年3月發(fā)布了第32號令《在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》，6月發(fā)布了《實施細則》。其要點有：

凡在中國境內(nèi)從事房屋、土木工程的建造等承包活動的外國企業(yè)，在從事承包工程活動前，必須到審查機關(guān)辦理資質(zhì)審查，取得《外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證》。然后經(jīng)工商行政管理機關(guān)注冊登記后，才可在中國境內(nèi)從事承包工程活動。

《外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證》的辦理機構(gòu)為：同時在中國兩個（含兩個）以上省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向建設(shè)部申請辦理；在中國一個省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向當?shù)厥〖壢嗣裾ㄔO(shè)行政主管部門申請辦理；在中國經(jīng)濟特區(qū)和沿海開放城市承包工程的，向當?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)行政主管申請辦理。

外國企業(yè)在中國境內(nèi)承包工程的范圍是：全部由外國投資或贈款建設(shè)的工程；國際金融組織貸款，采用國際公開招標的工程項目；國內(nèi)企業(yè)在技術(shù)上難以單獨承包的中外合資建設(shè)的工程；國內(nèi)投資的建設(shè)工程，如確有特殊項目國內(nèi)企業(yè)難以單獨承包，經(jīng)省級建設(shè)行政主管部門批準后允許外國企業(yè)與中國建筑企業(yè)聯(lián)合承包。

《外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證》有效期為5年。如需延期，應在期滿前6個月內(nèi)到原批準的審查機關(guān)辦理延續(xù)手續(xù)。

2）工程建設(shè)管理。

工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向市計委申請列入施工計劃；同時，與“四源”供應單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費用。此后，向市建委提出申請開工報告，填報建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標投標管理辦公室，辦理招標批準手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)；到市建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項目竣工后，及時報請建設(shè)主管部門進行建設(shè)工程綜合驗收及建設(shè)工程規(guī)劃驗收。

五、申辦《施工許可證》

1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應當依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。

工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

2、施工許可證辦理機構(gòu)：武漢市建筑工程施工許可證實行全市統(tǒng)一管理，其中：中心城區(qū)的建筑工程項目，其施工許可證委托市建設(shè)工程交易中心核發(fā)；兩個開發(fā)區(qū)和遠城區(qū)的建筑工程項目，其施工許可證委托該區(qū)建管部門核發(fā)，并接受市建設(shè)工程交易中心的監(jiān)督、指導、檢查。

3、施工許可證辦理程序：

1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。2）提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；

3）建設(shè)單位應當自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應當向發(fā)證機關(guān)申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。

4、辦理施工許可證：

提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：

（一）建設(shè)工程報建表；

（二）建設(shè)單位資信證明（可用復印件）；

（三）立項批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可證

(可用復印件)；

（四）施工圖設(shè)計文件審查批準書；

（五）建設(shè)工程試樁施工申報登記證（可用復印件）；

（六）招標申請表；

（七）招標公告；

（八）招標日程安排；

（九）招標文件及評標辦法；

（十）投標申請書；

（十一）投標單位資格預審文件（保存6個月）；

（十二）答疑會紀要；

（十三）投標書；

（十四）評委人員名單；

（十五）開標記錄表；

（十六）評委評分表及評分匯總表；

（十七）評標報告；

（十八）中標公示證明；

（十九）中標通知書；

（二十）施工合同或監(jiān)理合同；（二十一）合同備案表；

（二十二）施工許可申請表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；

（二十三）武漢市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)；

武漢市建設(shè)管理收費認定表（共2份）

（二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復印件）第三章：工程建設(shè)階段

工程建設(shè)階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產(chǎn)活動。施工階段的工作包括：

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；

2、施工場地平整，達到施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件；

4、施工圖紙及施工資料準備；

5、施工材料和施工設(shè)備的準備；

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)；

8、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗；

9、組織圖紙會審、設(shè)計交底；

10、編制工程進度計劃；

11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)； 第四章：項目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

商品房銷售有商品房預售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售標準是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用證》。

商品房預售實行許可證制度。商品房預售許可證一年一換。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。武漢市最新規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。

4、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

5、工程施工合同；

6、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

商品房現(xiàn)售實行現(xiàn)售備案證?，F(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應當符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

二、商品房銷售及按揭辦理

1、銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）第一階段：基礎(chǔ)市場調(diào)研 地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研 區(qū)域經(jīng)濟及政策調(diào)研

競爭項目及非競爭區(qū)域項目調(diào)查 重點項目考察

市場需求抽樣調(diào)研

重點客戶（群體）市場調(diào)研 經(jīng)濟趨勢分析 市場需求趨勢分析 出具市場調(diào)研報告 物業(yè)的全面解析及定位 項目SWOT分析 1）、競爭要素全面解讀 2）、項目優(yōu)勢分析 3）、項目劣勢分析 4）、項目機會利用 5）、市場威脅與困難點 項目競爭力評估 1）、地段價值與發(fā)展評估 2）、項目差異性支撐力評估 3）、消費者選擇性標準評估 4）、項目綜合競爭力評估

目標市場定位與消費者需求研究 目標市場定位

目標市場特征描述 目標消費者行為分析 消費個案描述

營業(yè)員銷理念提升 營銷核心理念提升 賣點體系設(shè)計與提升 營銷戰(zhàn)略與主線策略 營業(yè)員銷攻擊體系建立 現(xiàn)場攻擊體系的建立 價格定位及策略 價格策略 價格定位

定價預控及說明 付款方式建議 銷售額動態(tài)測算 項目促銷計劃建議 渠道促銷建議

公關(guān)活動促銷建議 客戶促銷建議 品牌促銷建議

示范單位及環(huán)境的設(shè)計建議 營業(yè)員銷預算 推廣費用預計

營銷費用預計

第二階段：物業(yè)賣點與利益點轉(zhuǎn)換分析 品牌策略方向建議與定義 消費者心理感受定位 宣傳攻勢的確定 宣傳途徑的制定 功能劃分建議

裝修方向建議] 樣板房的功能劃分定義 看樓通道的布局建議

傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 項目標識（LOGO）設(shè)計 中英文標準字設(shè)計 標準色系 輔助色系

標準組合規(guī)范 特許組合 禁用組合 銷售培訓

銷售管理策劃 銷售隊伍進駐 銷售執(zhí)行

第三階段：推廣主題的制定 推廣口號的制定

整體包裝風格的確定

主要街區(qū)路段包裝風格及具體形式 現(xiàn)場氣氛營造風格及具體形式

展示中心及示范環(huán)境具體裝修風格建議 樣板房具體裝修風格建議 看樓通道裝飾風格建議 名片 信紙 信封 傳真紙 文件袋 請柬 工作卡 水杯 煙灰缸 垃圾桶 車體

工地圍墻設(shè)計 工地廣告牌設(shè)計 導示牌設(shè)計 條幅設(shè)計 路旗設(shè)計

掛旗設(shè)計

車體包裝設(shè)計

主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計 展板設(shè)計

售樓處導示招貼

噴繪畫設(shè)計 看樓通道設(shè)計

戶形形象說明設(shè)計

樣板房導示卡、牌、標志等設(shè)計 行車導示系統(tǒng)設(shè)計 售樓書 售樓雜志 宣傳折頁 宣傳海報

郵遞單張

影視廣告腳本創(chuàng)意

第四階段：各銷售期的廣告具體創(chuàng)意 傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 展銷會的配合 促銷活動的配合 其他外賣場的配合 廣告效果測定與監(jiān)控 競爭對手監(jiān)控

競爭者咨詢報告

競爭者廣告監(jiān)控及具體分析 銷售控制及月度目標制定

2、銷售合同的簽訂。

3、按揭辦理。1）公積金貸款：

貸款資格

貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：

1、具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；

2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；

3、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；

4、提供住房資金管理中心同意的擔保方式；

5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。貸款流程圖

咨詢、領(lǐng)取表格 提出申請

簽訂借款合同、抵押合同 辦理抵押登記手續(xù) 辦理房屋財產(chǎn)保險 貸款轉(zhuǎn)帳 每月還款

貸款結(jié)清注銷

提交資料

1、本人戶口本、身份證或其他有效居留證明；

2、購房合同或意向書等有關(guān)證明文件；

3、借款人所在單位同意貸款的證明；

4、住房資金管理中心要求提供的其他材料。2）商業(yè)貸款 貸款資格

貸款對象：具有完全民事行為能力的中國自然人。貸款條件：

一、有當?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩ㄉ矸葑C、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；

二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；

三、信用良好，有按期償還貸款本息的能力；

四、有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；

五、有購買住房的合同或協(xié)議或有關(guān)批準文件；

六、所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估價值；

七、不享受購房補貼的，以不低于所購住房全部價款的20%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分的20%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；

八、貸款行規(guī)定的其他條件。

十、以上條款借款人需同時具備，且借款人應保證所提供文件的真實性、合法性。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應負賠償責任。貸款流程圖

提交資料

個人需提供資料

1.申請人及配偶（如已婚）的身份證，外省人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產(chǎn)中心開具的證明文件《外省市人在京購房批準通知單》

2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、離異

3.與售房房單位簽訂的符合武漢市政府統(tǒng)一規(guī)定的購房合同或協(xié)議，及有關(guān)證明文件

4.《首付款證明》正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明

5.收入證明（蓋單位公章）

6.在職單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋公章并體現(xiàn)當年年檢）

7.其他銀行要求的文件。隨各銀行具體要求的不同，應提交的材料會有所不同。

3）組合貸款：公積金貸款不夠用時，還可以申請商業(yè)貸款。

貸款資格

貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：

1、具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；

2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；

3、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；

4、有住房資金管理中心認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；

5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。貸款流程圖

提交資料

個人需提供資料1.申請人及配偶（如已婚）的身份證，外省人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產(chǎn)中心開具的證明文件《外省市人在京購房批準通知單》

2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、離異

3.與售房房單位簽訂的符合武漢市政府統(tǒng)一規(guī)定的購房合同或協(xié)議，及有關(guān)證明文件

4.《首付款證明》正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明

5.收入證明（蓋單位公章）

6.在職單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋公章并體現(xiàn)當年年檢）

7.借款人所在單位同意貸款的證明；

8.住房資金管理中心和貸款行要求提供的其他材料。

隨各銀行具體要求的不同，應提交的材料會有所不同。

4、抵押登記

房地產(chǎn)抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權(quán)抵押，二是房地產(chǎn)抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科辦理。屬第一、二種類型抵押的，應提交國有土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證、土地估價報告或房地產(chǎn)估價報告、抵押合同、借款合同、抵押申請表、抵押登記雙方法人代表證明或個人身份證明、土地登記委托書。屬在建工程或期房抵押的，還應提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》。第五章：交付使用階段

一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》。屬成片開發(fā)小區(qū)的，還應申請綜合驗收。

竣工驗收是指一個工程項目經(jīng)過施工和設(shè)備安裝后達到了該項目設(shè)計文件規(guī)定的要求，具備使用條件，由開發(fā)建設(shè)單位查驗工程并辦理接收手續(xù)的過程?？⒐を炇找话惴譃閮蓚€階段，一是單項竣工驗收，二是綜合驗收。武漢市建設(shè)管理委員會對全市建筑工程竣工驗收實施統(tǒng)一備案，具體工作委托武漢市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站負責實施。

工程竣工驗收條件：

1、完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。

2、施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進行了檢查，確認工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標準，符合設(shè)計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負責人審核簽字。

3、于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負責人審核簽字。

4、勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知書進行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應經(jīng)該項目勘察、設(shè)計負責人和勘察、設(shè)計單位有關(guān)負責人審核簽字。

5、有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。

6、有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告。

7、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。

8、有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。

9、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進行檢查，并出具認可文件。

10、有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。

11、建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)等有關(guān)部門責令整改的問題全部整改完畢。

工程竣工驗收程序：

1、工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。

2、建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。

3、建設(shè)單位應當在工程竣工驗收７個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。

4、建設(shè)單位組織工程竣工驗收。

1）建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約和在工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標準的情況；

2）審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料； 3）實地查驗工程質(zhì)量；

4）對工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。

建設(shè)單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案。建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：

㈠工程竣工驗收備案表；

㈡工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認為需要提供的有關(guān)資料；

㈢法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；

㈣施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；

㈤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

商品住宅還應當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收

建設(shè)工程竣工驗收后3個月內(nèi)，建設(shè)單位應向原批準的城市規(guī)劃行政主管部門申報建設(shè)工程規(guī)劃驗收。

申報資料：

1）填寫《建設(shè)工程規(guī)劃驗收申請表》； 2）市勘測設(shè)計院測繪的竣工圖； 3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 5）土地使用權(quán)權(quán)證； 6）拆遷驗收審批書； 7）經(jīng)審定的規(guī)劃總平面圖； 8）建筑核位紅線圖；

9）建設(shè)工程紅線定位圖冊；

10）屬成片小區(qū)的還需要提交市政工程、管線等相關(guān)設(shè)計資料； 11)其它相關(guān)資料。另準備一份經(jīng)批準的建筑工程施工圖供現(xiàn)場驗收用。

三、進行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》。房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由房地產(chǎn)行政管理部門對房屋所有權(quán)及其相應的土地使用權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項權(quán)利進行的登記并對登記的房地產(chǎn)依法進行審查和確認權(quán)屬，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記和注銷登記。本市房地產(chǎn)權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》和《期房抵押證明》。

新建商品房屋的，應當在房屋竣工之后三個月內(nèi)向有管轄權(quán)的登記部門申請房屋所有權(quán)、土使用權(quán)的初始登記，并且提交下列文件：

1、申請表

2、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)許可證

3、建筑工程規(guī)劃許可證（含規(guī)劃辦、處罰證明）

4、建筑紅線定位圖

5、建筑施工許可證

6、竣工驗收證明

7、工商營業(yè)執(zhí)照復印件

8、法人代表身份證復印件

9、授權(quán)委托書及代理人身份證復印件

10、房屋平面圖

11、土地使用權(quán)屬證件（查驗證件）

12、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（查驗證件）

13、用地紅線圖（查驗證件）

新建的商品房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在新建商品房屋竣工驗收后，售出或者交付給買受人之前，向具有管轄權(quán)的登記部門申請辦理商品房屋的初始登記，領(lǐng)取《商品房權(quán)屬證明書》。

四、物業(yè)移交

開發(fā)建設(shè)單位應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務合同,該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務合同生效時終止。

住宅區(qū)入住率達到50%以上或者住宅區(qū)房屋交付使用滿2年時,由所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門會同開發(fā)建設(shè)單位、街道辦事處或者鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府召集第一次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

開發(fā)建設(shè)單位必須在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)行政管理部門提出申請，經(jīng)審查批準后向業(yè)主委員會移交新建住宅區(qū)的物業(yè)管理用房、物業(yè)管理啟動資金和下列工程建設(shè)檔案資料：

(一)住宅區(qū)規(guī)劃圖和批準文件；

(二)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

(三)道路及地下管網(wǎng)竣工圖；

(四)各種設(shè)備的使用說明書、電路示意圖；

(五)建筑工程、市政、環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗收資料；

(六)其他必要資料。

在物業(yè)移交同時或移交之前，開發(fā)商應將小區(qū)水、電、氣移交當?shù)毓┧块T、供電部門和供氣部門，以實現(xiàn)徹底移交。