第一篇：房地產公司設立及項目開發(fā)流程

某房地產集團

項目公司設立及房地產開發(fā)流程

房地產項目部

編制

2014年2月

房地產開發(fā)項目開發(fā)流程

第一步 房地產開發(fā)公司的設立 房地產開發(fā)公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發(fā)公司的設立

1、公司設立準備

2、申請資質等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務登記

二、外資房地產開發(fā)公司的設立

6、申請批準項目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領外商投資企業(yè)批準證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產開發(fā)公司設立階段的相關稅費

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費

2、企業(yè)法人變更登記費

3、企業(yè)法人年度檢驗費

4、補、換、領證照費

第二步 房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究 房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步 房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設計條件

3、委托作出規(guī)劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設計費

第四步 房地產開發(fā)項目土地使用權的取得 取得房地產開發(fā)項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調查戶口核實勞動力

28、辦理農轉工工作

29、辦理農轉居工作

30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案

取得房地產開發(fā)項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產開發(fā)項目的拆遷安置 房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

第六步 房地產開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發(fā)項目開工前準備工作

1、領取房地產開發(fā)項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發(fā)項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準

20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發(fā)中標通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調節(jié)稅

37、領取固定資產投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議

42、領取建設工程開工證

四、房地產開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監(jiān)督

五、房地產開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定

50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產權登記

房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環(huán)衛(wèi)設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）

20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費

30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產投資方向調節(jié)稅 第七步 房地產開發(fā)項目的經營階段 房地產開發(fā)項目經營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產權過戶手續(xù)

二、北京市內銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記

20、辦理轉讓登記

21、辦理房地產抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質量保證書和使用說明書

24、辦理產權立契過戶手續(xù)

三、北京市房地產出租的綜合管理

25、房屋出租權的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉租

30、房屋租賃關系的終止

四、北京市房地產出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、北京市房地產的抵押

36、抵押權的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產抵押登記

39、抵押房地產的占管

40、抵押房地產的處分 房地產開發(fā)項目經營階段的相關稅費

1、營業(yè)稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產稅

10、城市房地產稅

11、房屋產權登記費

12、房屋所有權證工本費

13、房產共有權執(zhí)照費

14、房屋他項權利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費

20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續(xù)費

22、房屋公證估價手續(xù)費

23、房地產價格評估費

24、房地產中介服務費

第八步 房地產開發(fā)項目的物業(yè)管理階段 房地產開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經營資質審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設立

房地產開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關稅費

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費

4、高檔住宅物業(yè)管理費

5、經濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費

6、供暖費

附： 以北京市房地產開發(fā)項目開發(fā)流程為例

為給那些欲進入房地產開發(fā)項目的公司對房地產開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分 房地產開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分 行政審批部分

根據我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：

1）選址定點；

2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；

3）初步設計及施工圖審查；

4）規(guī)劃報建圖審查；

5）施工報建； 6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。

此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發(fā)商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權證；

（4）建設用地規(guī)劃許可證；（5）建設工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據有關規(guī)定應當提交的其他文件。

選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書

↓

向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書

↓

向計委申報立項報告

↓ 計委函至規(guī)劃局

↓

規(guī)劃局會簽返計委

↓

計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發(fā)辦會簽

↓

運用“房地產市場信息評估系統(tǒng)”“房地產投資專家系統(tǒng)”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告

↓

對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”進行融資運作

↓

據此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設計任務通知

↓

規(guī)劃局法征地意見函

↓

到土地管理部門及土地使用部門征求意見

┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所

舊城改造到區(qū)地政科

結果報市房地局

結果報市房管局

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓

畫樁位給釘樁條件，測繪院

規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃

據此到地政部門辦理

釘樁，成果給設計人

許可證

用地批準書,評估項目建設用地地價

│

│

申請確定規(guī)劃設計條件

凍結戶口并抄戶口,交納地價款,取得

│

土地使用證

按規(guī)劃設計條件征詢意

│

見表到區(qū)配套部門征求意見

地政部門審查安置方案、安置房

│

│

規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單

發(fā)拆遷許可證

│

│

委托進行規(guī)劃方案設計

動遷會及拆遷安置

│

│

到規(guī)劃局領設計方案送審書

場地三通一平，領取房地產開發(fā)手冊

│

│

規(guī)劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證

│

2.了解線路情況與供電局運行班協(xié)商

修改后送首規(guī)委審圖

改造、移線方案

│

3.煤氣、道路、上下水改路由

首規(guī)委召開市政協(xié)調會 4.到供電局業(yè)擴處申請用電報表，做正式

出市政會議紀要

供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛

進行個體設計（大公共建筑首規(guī)委審查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

領建筑工程規(guī)劃許可證

出施工圖

開節(jié)能證明

│

│

│ 運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”

到計委申請，列入

到稅務局取稅單

制作資料

計劃（建委會簽）

│

│

│

報價小組審查，領取內外銷

到建委工程處領開工

持年度計劃、稅單到區(qū)計、經委領

許可證

審批表

投資許可證登記卡，登記并取得許可證

│

建委、物價局下文批價

│

運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”

┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地產銷售管理系統(tǒng)”銷售

到市政部門蓋章，證明市政條件落實

│

四源費繳納

│

到開發(fā)辦市政處核實任務

│

開發(fā)辦工程處同意招標

│

填招標申請書并到市招標辦登記

│

招標辦看現(xiàn)場

│

運用“投資項目概預算系統(tǒng)”編制標底

│

招標辦審查標底

│

開標會

│

定合同，寫評標報告，發(fā)中標通知書

│

招標辦蓋章同意

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 施工單位

質量總站受理

市統(tǒng)計局

市審查局審核

市開發(fā)辦秘書 同意施工

質量監(jiān)督

落實任務

資金來源，任

處登記

務來源及一切手續(xù)

┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛

建委工程處同意開工，辦理開工許可證

↓

施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設計、施工

↓

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 1.小區(qū)內線

1.通知區(qū)園

1.按道路

1.到自來

1.到熱力

（自建鍋

1.到煤氣公司

路委托設

計

2.委托施工 3.配電室土

建工程驗

收

4.設備安裝

及驗收 5.送電

林局綠化

方案進

水業(yè)務

公司報

爐房）

報裝

辦

行施工

科報裝

裝

1.環(huán)保

2.到規(guī)劃科定

2.交綠化費

2.市政辦

委托線

2.委托線

局同

線路方案

3.綠化施工

事處養(yǎng)

路設計、路設計

意鍋

3.設計

路隊驗

施工及

3.施工及

爐房

4.看現(xiàn)場

收

驗收

驗收

規(guī)劃

5.施工

2.到市政

位置

6.業(yè)務科檢驗

監(jiān)理所

2.委托

同意接氣

下水報

設計

7.憑通氣單到

裝

3.到勞動

管網所辦固

3.規(guī)劃設

局報裝

定資產轉移

計

4.環(huán)保局

手續(xù)及通氣

4.竣工驗

審查消

手續(xù)

收

音除塵

8.憑接氣單到

設備

液化氣公司

5.竣工驗收

辦各戶通氣

手續(xù)

9.通氣

全部工程竣工

↓

四方驗收、檢驗單簽字蓋章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

憑驗收通知書入庫房屋

確定房屋管理形式房屋驗收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛

出庫分配及銷售、辦理產權證

↓

運用“房地產物業(yè)管理系統(tǒng)”，進入物業(yè)管理階段

第二篇：新設立房地產公司開發(fā)資質申報程序

新設立房地產公司開發(fā)資質申報程序

(參考)

一、鼓勵符合條件的自然人以及其他合法的投資主體直接組建房地產開發(fā)公司(以下簡稱公司)，從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。

二、新設立的房地產開發(fā)企業(yè)資質必須具備以下條件：

1、有限責任公司，有2個以上50個以下的股東；

2、有企業(yè)章程和固定的辦公地點；

3、有獨立健全的組織管理機構，有董事會任命的專職經理；

4、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人。

5、工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱、財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱、配有專業(yè)統(tǒng)計人員；

6、注冊資本不低于100萬元。少于300萬元投資額的項目，注冊資金應與公司投資的項目總投資額相同；超過300萬元投資額的項目，公司可分期注資，首期注資不低于300萬元；

7、有供房地產開發(fā)經營的土地；

8、有符合國家規(guī)定的財務管理制度。

三、申辦公司必須提交以下資料：(按順序裝訂成冊一式二份)

1、申辦公司申報資質申請書和填寫《房地產開發(fā)企業(yè)資質申報表》。

2、股東簽訂的合作開發(fā)經營房地產項目的合同。合同內必須明確以下內容：⑴各股東的姓名、住址、身份證號碼；⑵開發(fā)項目的地址、用地面積、建筑規(guī)模、總投資額；⑶公司各股東所占股份以及權利和義務。

3、公司章程和公司設立登記申請書、名稱預先核準通知書。

4、開發(fā)項目的建設用地資料。

5、開發(fā)項目的可行性報告。

6、公司的注冊資金的驗資報告；

7、公司法定人身份證明、職稱人員職稱證書及聘任書、雙方簽訂勞動合同、就業(yè)登記表；

8、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定提供的其他資料。

以上資料無法提供原件的，可提供復印件，但必須持原件來核對。

四、公司在取得資質證書后，應持資質證書到工商行政管理部門進行登記，并在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后五個工作日內將其復印件送XX市建設局備案。

五、公司在取得資質證書后一個月內，必須把公司職稱人員經勞動部門鑒證聘任合同送我局備案。

六、公司在取得資質證書和營業(yè)執(zhí)照后三個月內，必須把項目建設用地轉入公司，辦理《國有土地使用證》，將其復印件送我局備案；以公司的名義來辦理各種報建手續(xù)和開發(fā)經營該項目。

七、公司的房地產開發(fā)業(yè)務必須納入XX市建設局的行業(yè)管理，鎮(zhèn)報項目手冊，每年參加資質年審，每月按時報送統(tǒng)計報表。

八、公司只能開發(fā)經營資質證書上注明的項目，該項目要在領取資質證書后一年內動工，否則，將在資質年審中注銷其資質證書。該項目完成后，其資質自動撤銷。公司在開發(fā)該項目的同時如再開發(fā)新的項目，必須向市建設局提交新項目的可行性報告，經核準，在辦理了資質證書和營業(yè)執(zhí)照的變更手續(xù)后，才能開發(fā)經營新的項目。

九、公司在撤銷前，開發(fā)經營的項目必須經竣工綜合驗收合格后移交給物業(yè)管理單位管理，必須把該項目的《住宅質量保證書》中的保修責任委托給該項目的施工單位，并簽訂《住宅質量保修責任委托合同》，報XX市建設局備案。

十、公司經營期滿，應自公司清算工作結束之日起30天內到XX市建設局和工商行政管理部門申請注銷資質證書和營業(yè)執(zhí)照。

十一、外地房地產開發(fā)企業(yè)進入XX市開發(fā)經營，必須應到建設局登記備案。

十二、辦理性質：核準。

十三、辦理時限：30個工作日。

十四、辦理依據：《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》（建設部令第77號）。

第三篇：項目開發(fā)流程

項目開發(fā)流程

第一步:獲得信息,主要有以下方式:通過政府網絡,即人際關系網絡。通過中介機構。

3通過在網絡上發(fā)布的公司信息,如廠房網,商鋪網等。

4通過報紙上的信息,如房地產時報,新明晚報等。

5通過參加有關經濟型飯店開發(fā)有關的社會活動,如:展會,教學會等。

第二步:對信息進行篩選和分配

獲得項目信息后,呈報發(fā)展事業(yè)部總監(jiān)，總監(jiān)根據物業(yè)情況,分發(fā)給相適合部門的經理，再由經理分配給項目專員。

第三步:對有效信息的物業(yè)項目進行調查,編制調查報告。

1對物業(yè)進行網頁背景調查。

2與房東初步接觸。

3現(xiàn)場踏勘及周邊市場調查。

4根據所獲得的一系列調查資料,填寫《項目登記表》和《項目評估表》。

第四步:對信息進行分析及判斷:

1項目負責專員編制《項目調查表》后,對該項目作出判斷,分為“淘汰,跟蹤，呈報”三項。若是“呈報”則交給部門經理進行進一步分析。

3部門經理如果認為該項目合適并確認簽字后，交工程部經理排房，4排房后，項目負責人填寫《商圈調查表》，《酒店調查表》，《物業(yè)調查表》，《投資項目分析表》，《測算表》，《業(yè)主調查表》和《項目合作表》。

第五步：談判及審核

1填寫完以上各表并經部門經理審核后交事業(yè)發(fā)展總監(jiān)確認，總監(jiān)簽字后再與物業(yè)主進行意向書談判

2意向書經上級部門審核簽字后，與房主簽定意向書，并進行合同談判合同文本確定。3合同文本經上級審核同意后，由上級部門與物業(yè)主簽定正式合同。

附：第三步完成后，需交《項目登記表》和《項目評估表》；

第四步完成后，需交《商圈調查表》，《酒店調查表》，《物業(yè)調查表》，《投資項目分析表》，《測算表》，《業(yè)主調查表》和《項目合作表》。

第四篇：項目公司設立流程

項目公司設立流程

一、項目公司設立類型

根據開發(fā)項目當地政府的要求及公司的開發(fā)資質，由公司召開董事會確定成立分公司或子公司（有限責任公司），并明確分公司負責人或子公司執(zhí)行董事和監(jiān)事人選。

二、項目公司成立應辦理事項

1、工商營業(yè)執(zhí)照（正、副）本

2、組織機構代碼證（正、副）本

3、國稅、地稅登記證（正、副）本

4、公章、財務專用章、私章

5、驗資報告（公司留存）

6、公司章程

7、開發(fā)資質

三、項目公司成立辦理詳細流程

（一）名稱預先核準

辦理地點：當地工商局

辦理資料：

１、全體投資人簽署的《企業(yè)名稱預先核準申請書》；２、全體投資人簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指定代表或者共同委托代理人的身份證件復印件。

３、申請名稱冠以“中國”、“中華”、“國家”、“全國”、“國

際”字詞的，提交國務院的批準文件復印件。

（二）開設驗資賬戶存錢

辦理地點：銀行

辦理資料：

1、全體股東身份證復印件

2、名稱預先核準通知書復印件

注意：存錢以后要銀行出具《資金證明》

（三）驗資

辦理地點：當地會計師事務所

辦理資料：

1、現(xiàn)金交款單回單原件

2、資金證明原件

3、名稱預先核準通知書復印件

4、全體股東身份證明復印件

5、公司章程復印件

6、股東會決議復印件

7、經營場所證明文件

（四）辦理工商營業(yè)執(zhí)照

辦理地點：當地工商局

有限責任公司設立提交資料：

1、公司法定代表人簽署的《公司設立登記申請書》。

2、全體股東簽署的簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指定代表或者共同委托代理人的身份證件復印件。

3、全體股東簽署的公司章程。

4、股東的主體資格證明（營業(yè)執(zhí)照副本復印件加蓋公章）或者自然人身份證明的復印件。

5、依法設立的驗資機構出具的驗資證明。

6、股東首次出資是非貨幣財產的，提交已辦理財產權轉移手續(xù)的證明文件。

7、董事、監(jiān)事、經理的任職文件及身份證復印件。依據《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東簽署的書面決定、董事會決議（由董事簽字）或其他相關材料。

8、法定代表人的任職證明及身份證復印件。依據《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東簽署的書面決定、董事會決議（由董事簽字）或其他相關材料。

9、住所使用證明。自有房產提交產權證復印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議原件及出租方的產權證復印件。

10、《企業(yè)名稱預先核準通知書》。

12、法律、行政法規(guī)和國務院決定規(guī)定設立有限責任公司必須報經批準的，提交有關的批準文件或者許可證書復印件。

分公司設立提交資料：

1、公司法定代表人簽署的《分公司設立登記申請書》（加蓋公司公章）；

2、公司簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指

定代表或者共同委托代理人的身份證件復印件；（加蓋公司公章）

3、公司章程（加蓋公司公章）；

4、公司營業(yè)執(zhí)照副本復印件；（加蓋公司公章）

5、分公司營業(yè)場所使用證明；

6、公司出具的分公司負責人的任職文件及身份證復印件；

7、其他需要提交的資料。

（五）刻章

向公司申請刻制項目公司公章、財務專用章、私章

（六）辦理組織機構代碼證

辦理地點：當地質量技術監(jiān)督局

辦理資料：

1、營業(yè)執(zhí)照復印件

2、有限責任公司法定代表人或分公司負責人身份證復印件

（七）辦理稅務登記證（國稅、地稅）

辦理地點：當地國、地稅局

辦理資料：

1、營業(yè)執(zhí)照復印件 ；

2、組織機構代碼證復印件 ；

3、有限責任公司法定代表人或分公司負責人身份證復印件；

4、公司章程復印件 ；

5、全體股東身份證明復印件 ；

6、驗資報告復印件

7、營業(yè)場所使用證明；

8、項目公章、財務專用章、私章。

（八）開設基本戶

辦理地點：銀行

辦理資料：

1、營業(yè)執(zhí)照復印件 ；

2、組織機構代碼證復印件 ；

3、有限責任公司法定代表人或分公司負責人身份證復印件；

4、稅務登記證（國稅、地稅）復印件

5、項目公章、財務專用章、私章。

（九）辦理開發(fā)資質

根據當地房地產管理局規(guī)定，進行資質備案或申報。

四、證書經常性審查

（一）組織機構代碼證年審，到質量技術監(jiān)督局辦理

（二）營業(yè)執(zhí)照年審，先在網上填報年檢報告書，然后到市工商注冊分局辦理。

（三）企業(yè)開發(fā)資質年審，到市房產局開發(fā)辦，先在網上申報，資料通過后報送書面資料：

1、年檢申報表；

2、開發(fā)規(guī)模經營情況；

3、資質證書正本復印件，副本原件；

4、營業(yè)執(zhí)照副本復印件及核對原件；

5、上企業(yè)審計報告，資產報告和財務報表；

6、上開發(fā)項目土地使用權證、用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、施工單位出具未拖欠工程款

證明、預售許可證、工程竣工驗收或備案有效證明文件；

7、上房地產開發(fā)統(tǒng)計年報基層表和房地產開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計登記表；

8、專業(yè)技術人員職稱復印件，勞動合同；

9、住宅質量保證書，住宅使用證明書樣本及房地產開發(fā)項目手冊。

第五篇：開發(fā)項目招標流程

開發(fā)項目招標流程

一、項目立項、報建、備案

1、立項

運行該項目分公司招標小組負責立項文件資料的準備工作，經集團經營技術中心對資料復核后，按相關程序報各個管理機構審批。

2、報建

規(guī)劃部門下發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，計委立項批復項目列入正式計劃后，分公司招標小組領取并填寫《建設工程報建登記表》，附帶：計劃文件；規(guī)劃文件；資金來源及證明；工程管理人員情況等材料，報招投標管理機構審批。

3、備案

在確認是自行招標還是委托招標后，分公司招標小組應收齊計劃批件、規(guī)劃許可、工程報建單，填報招標工程備案表和承諾書、加蓋公章及法人名章，持計劃批件、規(guī)劃許可、工程報建單、招標工程備案表到報招投標管理機構辦理備案手續(xù)。

二、申報招標方式和招標范圍

分公司招標小組向計委報送書面材料，由其審查核準自行招標條件和招標范圍，若符合規(guī)定的自行招標條件的，分公司招標小組可以自行辦理招標事宜。若認定不符合規(guī)定的自行招標條件的，分公司招標小組和集團經營技術中心聯(lián)合考察符合條件的委托招標代理機構，委托招標代理機構辦理招標事宜。

三、編制招標文件和標底

分公司招標小組負責招標文件和標底的編制，集團經營技術中心進行復核。集團經營技術中心針對標底的復核，應按照“先獨立算量，后到當地市場核價”的方式進行。分公司招標小組應編制招標文件內容：投標須知；招標項目的性質、數量；招標工程的技術要求和設計文件；招標的價格要求及其計算方式；評標的標準和方法 ；交貨、竣工或提供服務的時間；投標人應當提供的有關資料和資信證明文件；投標保證金的數額或其他形式的擔保；投標文件的編制要求，投標文件的格式及附錄；提供投標文件的方式、地點和截止時間 ；開標、評標的日程安排 ；擬簽訂合同的主要條款、合同格式及合同條件；要求投標人提交的其他材料。

四、發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書

1、實行公開招標的，分公司招標小組與集團經營技術中心共同制定發(fā)布招標公告，招標公告發(fā)布在國家指定的報刊、信息網絡或者其他媒介。

2、采用邀請招標的，分公司招標小組從承包商信息庫中選定不少于五家有實力的潛在投標人，與集團經營技術中心對其初步審核確認后，向具備承擔招標項目的能力資信良好的潛在投標人發(fā)出投標邀請書。

3、分公司招標小組編寫的招標公告和投標邀請書均應載明招標人的名稱和地址，招標工程的性質、規(guī)模、資金來源、項目的實施地點、質量要求、開工竣工日期、對投標人的要求、投標報名時間和報名截止時間以及獲取資格預審文件、招標文件的辦法等事項。

五、對潛在投標人進行資格審查

1、分公司招標小組與集團經營技術中心可以根據招標工程的需要，對投標申請人進行資格審查；委托招標代理機構的，也可以由工程招標代理機構對投標申請人進行資格預審。

2、分公司招標小組與集團經營技術中心共同確定預審內容，分公司招投標小 組編制預審文件并報主管經理審核蓋章，編制報名登記表，發(fā)資格預審文件。經資格預審后，分公司招標小組應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告之獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告之資格預審結果。

3、在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由集團經營技術中心綜合考慮投標申請人工程建設業(yè)績和獲獎情況，按照擇優(yōu)的原則，從中選擇不少于五家資格預審合格的投標申請人參加投標競爭。

六、發(fā)招標文件

1、分公司招標小組編制招標文件（補充文件）、領取登記表、圖紙領取登記表、標段選擇記錄表等相關表格，按要求發(fā)放招標文件，圖紙。

2、分公司招標小組應當在招標文件發(fā)出的同時將招標文件報招投標管理機構備案；招投標管理機構發(fā)現(xiàn)招標文件有違反法律、法規(guī)內容的，分公司招標小組應當自收到備案材料之日起3日內修改完成，經集團經營技術中心再次審核后報送招投標管理機構，并申請招標日程順延。

七、項目現(xiàn)場勘察答疑

1、勘察

分公司招標小組編制現(xiàn)場勘查簽到表，根據項目具體情況安排投標人進行勘察現(xiàn)場。

2、答疑

分公司招標小組負責收集投標單位書面形式的問題并將問題分類匯總（按標段、回復單位）；編制答疑會登記表、領取記錄表；組織答疑會，分發(fā)答疑會問題分類匯總；將設計單位書面回答和分公司招標小組和集團經營技術中心現(xiàn)場作答問題形成答疑會紀要，發(fā)給登記的投標單位。

八、組建評標委員會

1、由分公司招標小組和集團經營技術中心代表共同依法組建評標委員會；評標委員會由分公司招標小組和集團經營技術中心的代表和評委庫有關技術、經濟等 方面的專家組成；專家入選條件為從事相關領域工作滿八年并具有高級職稱或者具有同等專業(yè)水平，或從國務院有關部門及省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關部門提供的專家名冊或者招標代理機構的專家?guī)靸鹊南嚓P專業(yè)的專家名單中確定；

2、分公司招標小組根據工程規(guī)模和工程需要，在招投標管理機構的監(jiān)督下于開標前從專家評委庫中隨機抽選所需專家評委；特殊招標項目可以由分公司招標小組和集團經營技術中心代表共同直接確定。評標委員會成員的名單在中標結果確定前應當保密。與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會；已經進入的應當更換。

3、評標委員會總人數應為不少于5人的基數。其中招標人、招標代理以外的技術、經濟等方面的專家不得少于評標委員會總人數的三分之二；

4、評標委員會應設負責人。評標委員會負責人由招標人確定或者由評標委員會推薦產生。

九、開標、評標，提交評標報告

1、開標

分公司招標小組負責編制投標登記表、報價一覽表、開標記錄表、評委抽取備案表、評委簽到表、評標委員會對投標單位的綜合考評分表、評分表、評分匯總表，評標人員守則、開評標程序；收集投標文件，唱標，記錄，要求投標單位簽字。開標會議由分公司招標小組組長組織并主持，集團經營技術中心派代表參加。

2、評標

開標會結束后，分公司招標小組向評標小組發(fā)送招標文件及初步審查符合規(guī)定的投標文件；評標委員會按照招標文件中規(guī)定的評標標準、辦法對投標文件進行評審后，分公司招標小組收集經評委簽字的評分統(tǒng)計表、評分匯總表、評標報告、評委意見、情況說明和監(jiān)督報告，形成公示材料后由分公司招標小組組長和監(jiān)督人簽字后生效。

3、提交評標報告

分公司招標小組和集團經營技術中心代表共同接收由評標委員會提交評標報告。

十、確定中標人

中標人由分公司招標小組和集團經營技術中心共同確定，重點工程需要集團評標領導小組召開會議，確定中標人。可以按以下幾種方式之一確定中標人：

1、根據評標委員會提交的評標報告為依據對評標委員會推薦的中標候選人進行比較，從中擇優(yōu)確定中標人；

2、按照中標候選人的排序確定中標人；

3、可以授權評標委員會確定中標人。

十一、提交招標投標情況的書面報告

分公司招標小組應當自確定中標人15日內向招投標管理機構提交經集團經營技術中心審核的招標投標情況書面報告。書面報告應當包括下列內容：

1、施工招標投標的基本情況，包括施工招標范圍、施工招標方式、資格審查、開標過程和確定中標人的方式及理由等；

2、相關的文件資料，包括招標公告或者投標邀請書、投標報名表、資格預審文件、招標文件、標底（設有標底的）、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件。委托工程招標代理的，還應當附工程施工的招標代理委托合同。

十二、發(fā)出中標通知書

1、招投標管理機構自收到書面報告之日起5日內未通知招標方在招標投標活動中有違法行為時，分公司招標小組可以向中標人發(fā)出中標通知書，并將中標結果通知所有未中標的投標人。

十三、簽定合同

按項目所屬，由運行主體的法人簽訂合同。