第一篇：開發(fā)項目流程及分工

開發(fā)項目流程及分工

類別:我的文章 評論(20)瀏覽(758)2010-08-12 22:00 標(biāo)簽：開發(fā)流程

主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 是否需要組織專題會議以及會議參加部門 主辦部門工作內(nèi)容 分項 主辦部門 完成時間 主辦崗位 完成時間 協(xié)辦部門 完成時間 土地獲取階段 現(xiàn)狀圖 落實地塊具體位置及周邊情況 拓展部 土地 規(guī)劃設(shè)計條件 落實規(guī)劃條件，了解限制性條件 拓展部

收集 現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解。拓展部

信息 了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況 拓展部

了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。拓展部

了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。拓展部

土地 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況 成本測算 拓展部 總工辦 初判 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排 拓展部

對接董事局 匯報土地初判結(jié)果 宗地的詳細(xì)情況、項目分析、房地產(chǎn)市場分析、初判結(jié)果 拓展部

可行性研究報告 區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、發(fā)展前景等的分析 拓展部 該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、定位、發(fā)展。拓展部 土地 現(xiàn)狀圖（四至電子文件）拓展部

深判 市場深度調(diào)研 “銷售：參與市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等

研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場調(diào)研” 拓展部 銷售公司

項目最終定位 銷售 總工辦：根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議 拓展部 銷售公司 總工辦

成本測算：針對多個方案進(jìn)行初步成本測算、利潤率分析及比選 總工辦：協(xié)助進(jìn)行方案設(shè)計和成本測算 拓展部 總工辦

開發(fā)周期及付款計劃 總工辦、銷售公司：根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。拓展部 總工辦 銷售公司 項目方案確定 拓展部 現(xiàn)金流測算 拓展部

對接董事局 深判結(jié)果 項目可行性報告及后續(xù)工作 拓展部

研究并確定融資方式 如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移等 財務(wù)公司、法務(wù)部：給予技術(shù)及資源上的支持 拓展部 財務(wù)公司法務(wù)部

項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究 拓展部 項目招商版盈利能力分析 拓展部

明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書 財務(wù)公司：制定項目財務(wù)數(shù)據(jù) 拓展部 財務(wù)公司

尋找 合作伙伴確定 財務(wù)公司、資產(chǎn)物資中心、法務(wù)部：制定合作方式、投資回報 拓展部 財務(wù)公司資產(chǎn)物資中心

合作 合作方案確定 拓展部 財務(wù)公司資產(chǎn)物資中心 資金 合作細(xì)節(jié)確定 拓展部 財務(wù)公司資產(chǎn)物資中心

引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 “財務(wù)公司、資產(chǎn)物資中心：制定合作方式、投資回報

行政中心：協(xié)議蓋章，存檔” 拓展部 財務(wù)公司資產(chǎn)物資中心 行政中心

合作實施（實施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理 “財務(wù)公司、資產(chǎn)物資中心、法務(wù)部：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財務(wù)問題

行政中心：工商局辦理公司注冊” 拓展部 財務(wù)公司資產(chǎn)物資中心 法務(wù)部 行政中心 投方案標(biāo) 項目方案確定 總工辦：項目方案 拓展部 總工辦 投經(jīng)濟(jì)標(biāo) 確定土地上限 拓展部

投標(biāo)、摘牌 拍賣 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù) 拓展部 掛牌 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù) 拓展部

簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點坐標(biāo)、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費 “法務(wù)部：合同條款的草擬和完善

財務(wù)公司：提供資金” 拓展部 財務(wù)公司法務(wù)部

用地規(guī)劃許可證 土地出讓合同 法務(wù)部協(xié)同：提供土地出讓合同 項目公司 法務(wù)部 出讓金、交易費交費證明 財務(wù)公司：提供資金繳納出讓金、交易費 項目公司 財務(wù)公司 確權(quán) 企業(yè)投資項目備案 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表 項目公司

委托工程咨詢資格機構(gòu)編制申請報告 總工辦：協(xié)助提供相關(guān)項目資料 項目公司 總工辦 向項目備案機關(guān)提交申請報告 項目公司 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項目公司

原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）項目公司 土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）項目公司

土地出讓合同 資產(chǎn)物資中心：提供土地出讓合同 財務(wù)公司：提供付款憑證 總工辦：提供相關(guān)圖紙 項目公司 資產(chǎn)物資中心 財務(wù)公司 總工辦 核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖 項目公司 交費證明 繳納土地費用 項目公司

1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座）項目公司

詳規(guī) 總工辦：委托設(shè)計詳規(guī)，資產(chǎn)物資中心簽訂委托合同 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資中心

辦理土地證 土地出讓合同 項目公司 交費證明 繳納土地費用 項目公司 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項目公司 地籍圖4份（薄膜圖）項目公司 土地登記申請書 項目公司 土地確權(quán)來源證明文件 項目公司

申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明 行政中心：提供相關(guān)證明資料 項目公司 行政中心

土地抵押貸款 積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進(jìn)行土地評估，選擇合適貸款承載公司 項目公司：提供當(dāng)?shù)卣獾耐恋卦u估公司，協(xié)助辦理評估、抵押登記等手續(xù)提供土地證及出讓合同 財務(wù)公司 項目公司

規(guī)劃設(shè)計階段 區(qū)域市場調(diào)研 “

1、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

2、項目周邊競爭性樓盤調(diào)查” 銷售公司：參與協(xié)助總工辦對區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等 總工辦 銷售部

3、項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預(yù)期發(fā)展方向 商業(yè)銷售部：針對重點商家進(jìn)行專向訪談同時組織相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)論證 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部

4、同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分）“競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期

提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關(guān)信息” 商業(yè)銷售部：運用順馳商會操作平臺，重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關(guān)看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部

項目定位 公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定 通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，消費需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量 商業(yè)銷售部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定 商業(yè)銷售部 商業(yè)銷售部 市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位 “總工辦：依據(jù)控規(guī)指標(biāo)提供產(chǎn)品類型建議，協(xié)助項目定位工作

商業(yè)招商：配合完成公建類定位” 銷售體系 招商策略公司 總工辦 商業(yè)招商組 經(jīng)濟(jì)測算 “總工辦：逐步細(xì)化成本測算及利潤率分析 財務(wù)公司：現(xiàn)金流測算” 總工辦 財務(wù)公司

項目發(fā)展報告 開發(fā)計劃 “銷售公司：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃。

商業(yè)：結(jié)合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議 項目公司：根據(jù)工程情況及銷售推廣方案排定工期” 總工辦 銷售公司項目公司 商業(yè) 項目考核指標(biāo)初定 總工辦：提供初步的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求 銷售公司

資金流 “項目公司：根據(jù)工期制定工程款支付計劃，和財務(wù)結(jié)合，明確資金要求 總工辦：配套費及土地款支付計劃” 財務(wù) 項目公司總工辦

設(shè)計前期 明確產(chǎn)品設(shè)計思路 銷售公司：根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計提出改善性意見 總工辦 銷售公司 明確設(shè)計院選擇標(biāo)準(zhǔn) 總工辦 制定設(shè)計組織計劃 總工辦

方案設(shè)計組織 方案與設(shè)計院選擇與合同簽訂 “法務(wù)：合同文義審核

總工辦、項目公司：成本審核 資產(chǎn)物資中心：簽訂合同” 資產(chǎn)物資中心 法務(wù)部 總工辦 項目公司

制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂 “總工辦：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建安、環(huán)境等成本指標(biāo)。商業(yè)：結(jié)合行業(yè)特點提供有關(guān)需求建議，配合研發(fā)完成相關(guān)設(shè)計

項目公司現(xiàn)場工程指揮部：參與制定交工標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)以往項目經(jīng)驗總結(jié)及當(dāng)前市場情況，對主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見” 總工辦 項目公司 商業(yè) 規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定 對于初步測算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預(yù)期利潤率。“銷售、商業(yè)：結(jié)合項目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情況和預(yù)期銷售情況，對項目規(guī)劃設(shè)計提供合理性意見

項目公司工程指揮部：從施工角度，對主要部位做法提出建設(shè)性意見 開發(fā)：提供各項前期配套費用標(biāo)準(zhǔn)” 總工辦 銷售公司 商業(yè) 項目公司

彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）送規(guī)劃預(yù)審 總工辦：負(fù)責(zé)提供圖紙 項目部 總工辦 修建性詳規(guī)成果 項目公司：提供參考意見 總工辦 項目公司

詳細(xì)性規(guī)劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）總工辦：負(fù)責(zé)提供圖紙 項目公司 項目部

建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定 各部門共同商討成本指標(biāo)，逐步深化。“銷售公司、商業(yè)：根據(jù)產(chǎn)品成本情況和結(jié)盤、在售項目銷售經(jīng)驗總結(jié)，對建筑平、立面的工程效果提供合理化建議

項目公司：從施工角度，對主要部位做法提出建設(shè)性意見” 總工辦 銷售公司 項目公司 商業(yè)

彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報市政府）總工辦：負(fù)責(zé)提供圖紙 項目公司 總工辦

建筑方案報建圖 總工辦：提供報建圖紙 項目公司 總工辦

景觀概念方案設(shè)計及確定 “銷售公司、商業(yè)：結(jié)合項目定位、客戶需求情況和以往銷售經(jīng)驗總結(jié)，提供景觀需求、景觀規(guī)劃等建設(shè)性意見

項目公司：從施工角度，對主要部位做法、材料的選用等提出建設(shè)性意見 運營：成本核算及成本指標(biāo)控制” 總工辦 銷售公司 項目公司 商業(yè)

指標(biāo)確認(rèn)階段 項目成本指標(biāo)確定 “銷售公司：對銷售費用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定 商業(yè)：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議

總工辦 財務(wù) 項目公司：項目前期、工程、配套、費用等指標(biāo)落實” 總工辦 項目公司銷售公司 財務(wù) 商業(yè)

項目考核指標(biāo)確定 “銷售公司：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項目的考核指標(biāo)體系

項目公司：根據(jù)項目方案及銷售推盤方案制定工期” 項目公司 銷售公司

年度考核指標(biāo)調(diào)整 “銷管：根據(jù)集團(tuán)及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司年度考核指標(biāo)體系

項目公司：制定工期” 項目公司 銷售公司

施工圖設(shè)計組織 施工圖設(shè)計院的選擇與合同簽定 “總工辦：配合資產(chǎn)物資中心進(jìn)行設(shè)計招投標(biāo)

并且對結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評估

法務(wù)：合同的審核” 總工辦 總工辦 項目部 法務(wù)

制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額指標(biāo)確定）按產(chǎn)品型式不同提供建筑設(shè)計限額指標(biāo)，提供景觀限額設(shè)計指標(biāo) “銷售、商業(yè) ：結(jié)合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定 項目公司：提供工程技術(shù)專業(yè)建議” 總工辦 資產(chǎn)物資中心 銷售 商業(yè) 項目公司 結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定 “總工辦：針對不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，方案優(yōu)選 項目公司：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討，篩選最佳方案，反饋總工辦” 總工辦 項目公司

地質(zhì)勘察報告 組織勘察招投標(biāo)、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘察，并通過研發(fā)向設(shè)計提供地質(zhì)勘察報告 總工辦：負(fù)責(zé)提供規(guī)劃總平面圖 項目公司 總工辦 施工圖成果 總平面圖 總工辦 放線圖 總工辦 樁位圖 總工辦 施工圖報建圖 總工辦 消防、人防報建圖 總工辦 施工圖審查全圖及計算書 總工辦 編制典型樓座建安預(yù)算 總工辦

施工圖會審 “資產(chǎn)物資中心：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優(yōu)化意見 項目公司：根據(jù)以往經(jīng)驗總結(jié)對施工圖的完整性、設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核，及時反饋研發(fā)，進(jìn)行調(diào)整變更” 總工辦 項目公司 施工圖全圖 結(jié)合以往客服反饋經(jīng)驗，圖紙設(shè)計便于使用維修 總工辦 會

編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化 “銷售公司：根據(jù)項目預(yù)期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化 總工辦：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更

項目公司：對設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核，使方案優(yōu)化” 總工辦 項目公司 銷售公司

綜合管網(wǎng)方案設(shè)計 項目公司：提供各專業(yè)局設(shè)計條件 總工辦 項目公司 景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計 總工辦：成本核算及費用控制 總工辦 項目公司

景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化 “銷售公司 ：結(jié)合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 總工辦：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更

項目公司：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見” 總工辦 項目公司 銷售公司

開工開盤 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案及市政方案送審 設(shè)計方案（含總平面方案）申報表 總工辦：配合提供設(shè)計院蓋章確認(rèn) 項目公司 總工辦

土地出讓合同 總工辦：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 項目公司 總工辦 修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設(shè)計方案，電子文件1份）總工辦：提供所需圖紙 項目公司 總工辦 申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書 項目公司

建筑方案送審 建筑設(shè)計方案申報表 總工辦：配合提供設(shè)計院蓋章確認(rèn) 項目公司 總工辦 1/500現(xiàn)勢地形圖1份 項目公司

土地出讓合同 資產(chǎn)物資中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 項目公司 總工辦 投資計劃 項目公司

建筑設(shè)計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型 項目公司

申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書 項目公司 取得許可證 投資計劃(項目備案)項目公司

大配套 財務(wù)公司：提供資金保障 項目公司 財務(wù)公司 小配套 財務(wù)公司：提供資金保障 項目公司 財務(wù)公司 消防證明 總工辦：負(fù)責(zé)提供消防報建圖 項目公司 總工辦 綠化證明 總工辦：負(fù)責(zé)提供綠化報建圖 項目公司 總工辦

人防證明 總工辦：負(fù)責(zé)提供人防報建圖 項目公司 總工辦 地名證明 銷售公司：確定樓、棟眼號排布和地名意義 項目公司

現(xiàn)場工程放線 施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、考察、選擇 項目公司、總工辦、會協(xié)助提供隊伍信息，資產(chǎn)物資中心：通過招投標(biāo)確定施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位 資產(chǎn)物資中心 項目公司總工辦 會 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 項目公司

規(guī)劃局批復(fù)的項目總平圖及電子文件 項目公司 首層平面圖 “總工辦：出圖及圖紙問題解決 現(xiàn)場工程指揮部：現(xiàn)場配合” 項目公司 總工辦

按照施工總平圖進(jìn)行樓座點放置，出放線報告 按照施工總平圖進(jìn)行樓座點放置，出放線報告 組織勘測、清除現(xiàn)場障礙 項目公司

施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護(hù) 施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護(hù) 組織施工單位做好記錄及現(xiàn)場保護(hù) 項目公司

移交施工單位 “總工辦：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時解決

現(xiàn)場工程指揮部：組織施工單位交接，做好交接記錄” 項目公司 總工辦 施工許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項目公司 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 項目公司

天津市建筑工程施工圖紙及技術(shù)資料報告書 項目公司 工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同 項目公司

建設(shè)資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標(biāo)價的1/3以上）項目公司財務(wù)公司

建設(shè)項目年度投資計劃（當(dāng)年計劃）項目公司

施工圖審查 總工辦：負(fù)責(zé)提供施工圖及計算書 項目公司 總工辦

質(zhì)量監(jiān)督登記表 項目公司前期部：配合辦理，與相關(guān)部門接觸，搞好關(guān)系 項目公司 安全措施 項目公司工程指揮部：制定現(xiàn)場文明施工及安全施工標(biāo)準(zhǔn)，組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關(guān)安全措施。項目公司

安全施工措施登記表 項目公司工程指揮部：配合現(xiàn)場安全，進(jìn)行安全措施實施的監(jiān)督及安全管理 項目公司

交費各專業(yè)會簽單 建委各內(nèi)部相關(guān)部門及配套各專業(yè)局確認(rèn) 項目公司 銷售許可證 營業(yè)執(zhí)照 項目公司 資質(zhì)證書 項目公司

《國有土地使用證》或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 項目公司 年度投資計劃(項目備案)項目公司

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 總工辦：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙 項目公司 總工辦 《建設(shè)工程施工許可證》 項目公司 公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明 項目公司

獲取前期物業(yè)備案證明 “物業(yè)：簽訂物業(yè)合同、業(yè)主公約、普通住宅小區(qū)提供物價局核定的物業(yè)管理服務(wù)費收費等級和中準(zhǔn)價格標(biāo)準(zhǔn)（5萬平米以上的要通過招投標(biāo)手續(xù)完成）總工辦：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙” 項目公司 總工辦 物業(yè)

基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零及圖象文件 項目公司工程指揮部：到達(dá)基礎(chǔ)部位，遞交報驗材料，組織五方驗收，提供基礎(chǔ)驗收證明 項目公司 工程

獲取《面積計算成果表》 “項目公司：提供地名批復(fù)及附圖、圖審證等證件

總工辦：提供全套施工圖” 銷售公司 總工辦 項目總平面圖 總工辦：出圖 項目公司 總工辦

獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明 銷售部：配合網(wǎng)上錄入 項目公司 企業(yè)投資項目備案 規(guī)劃成果 項目公司 大配套 項目公司

開工準(zhǔn)備 移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現(xiàn)場 項目公司

臨水、臨電 “項目公司工程指揮部：根據(jù)現(xiàn)場情況確定臨水、臨電的位置、數(shù)量，協(xié)助臨時電送電、接入水接入，做好保護(hù) 財務(wù)：提供資金，總工辦：審核” 項目公司 總工辦 臨水、臨電 項目公司平整場地 項目公司

施工組織方案 “總工辦：負(fù)責(zé)提供所需的全部資料

資產(chǎn)物資中心：共同確定甲供分包項目及各種特殊材料的檔次價格。” 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資中心

招投標(biāo)、簽訂合同 勘察（拿下土地后即定隊伍，進(jìn)行勘查，向設(shè)計提供設(shè)計依據(jù)）“總工辦：負(fù)責(zé)提供總規(guī)劃圖等所需的全部資料 資產(chǎn)物資中心：負(fù)責(zé)招標(biāo)

法務(wù)部：合同的審核” 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資中心 法務(wù)部 樁基施工單位 資產(chǎn)物資中心負(fù)責(zé)招標(biāo)、監(jiān)事會：測算成本 項目公司 監(jiān)理 “資產(chǎn)物資中心負(fù)責(zé)招標(biāo)、監(jiān)事會測算成本

法務(wù)部：合同的審核” 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資中心 法務(wù)部 土建施工單位 “資產(chǎn)物資中心負(fù)責(zé)招標(biāo)、監(jiān)事會測算成本

法務(wù)部：招投標(biāo)文件的法務(wù)部審核、合同的審核” 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資中心 法務(wù)部 甲供材、分包商 “資產(chǎn)物資中心負(fù)責(zé)招標(biāo)、測算成本

法務(wù)部：合同的審核” 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資中心 法務(wù)部

沉降觀測 資產(chǎn)物資中心配合招標(biāo)、測算成本 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資中心 法務(wù)部 土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案 “資產(chǎn)物資中心：確定備選施工單位、考察篩選隊伍、提供招標(biāo)資料、組織招投標(biāo)、簽訂合同、項目部進(jìn)行合同備案

總工辦：共同確定合同約定的各項條款” 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資中心 法務(wù)部 施工圖會審 組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙會審 總工辦：配合會審 項目公司 總工辦 會同設(shè)計院進(jìn)行會審，簽定會審記錄 總工辦：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙,并配合會審 項目公司 總工辦

設(shè)計交底 會同設(shè)計院進(jìn)行技術(shù)交底，簽定交底記錄 總工辦：負(fù)責(zé)組織設(shè)計單位交底和變更 項目公司 總工辦

質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 辦理質(zhì)檢委托 項目公司前期：辦理相關(guān)手續(xù) 項目公司 辦理安全檢查委托 項目公司前期：辦理相關(guān)手續(xù) 項目公司

環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)手續(xù) 申辦項目臨時、永久路口的報建手續(xù) 項目公司前期：辦理相關(guān)手續(xù) 項目公司

申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù) 項目公司前期：辦理相關(guān)手續(xù) 項目公司 辦理施工人員暫住手續(xù) 項目公司前期：辦理相關(guān)手續(xù) 項目公司

開工 施工放線 組織施工單位進(jìn)場、建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標(biāo)

樁，并在現(xiàn)場清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置，組織施工單位進(jìn)行有效保護(hù)并接管 總工辦：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙和技術(shù)支持 項目公司 總工辦

規(guī)劃驗線 監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計、規(guī)劃局驗線 總工辦：配合驗線 項目公司 總工辦 樁基施工 試樁施工，根據(jù)施工圖及有關(guān)施工規(guī)范制定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)，審核樁基單位的施工組織設(shè)計，施工人員資質(zhì)，進(jìn)場材料是否合格等 總工辦：配合確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn) 項目公司 總工辦

樁基全面施工 總工辦：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙和技術(shù)支持 項目公司 樁基檢測 委托樁基檢測單位、簽訂合同 “資產(chǎn)物資中心負(fù)責(zé)招標(biāo) 法務(wù)部：合同的審核” 項目公司 資產(chǎn)物資中心 法務(wù)部 進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供樁基檢測報告 項目公司

開槽（辦理各種手續(xù)，組織協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)、市容等政府部門）土方工程 項目公司 支護(hù)工程 項目公司 降水工程 項目公司

地基備案、材料報送監(jiān)督站、聯(lián)系組織驗收人員準(zhǔn)時參加 總工辦：配合參與驗收 項目公司 總工辦

基礎(chǔ)施工 地基處理 項目公司 混凝土墊層 項目公司 地下防水 項目公司

混凝土基礎(chǔ) 總工辦：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙，配合解決圖紙設(shè)計問題 項目公司 總工辦 基礎(chǔ)驗收備案 承建單位自評 項目公司

監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查 項目公司

材料報送監(jiān)督站，協(xié)調(diào)監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收 總工辦：配合參與驗收 項目公司 總工辦 簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗收表 項目公司

基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算 核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。項目公司工程指揮部：申請結(jié)算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料 監(jiān)事會 項目公司

項目亮相前準(zhǔn)備 推盤策略確定 產(chǎn)品策略 “銷售公司：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期和階段性重點聚焦產(chǎn)品提出合理化建議

總工辦：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點綜述、專業(yè)設(shè)計人員支持、負(fù)責(zé)講解產(chǎn)品等” 銷售部 總工辦 銷售公司

價格策略 “銷售公司：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團(tuán)、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控

監(jiān)事會：提供成本測算，確定銷售基本均價” 銷售部 監(jiān)事會 銷售公司

推廣策略 “銷售公司：參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現(xiàn)推廣效果的最大化 總工辦：提供設(shè)計院背景、產(chǎn)品設(shè)計理念、產(chǎn)品賣點及專業(yè)設(shè)計人員的支持” 銷售公司 銷售部 總工辦

招商策略：整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要，制定項目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商業(yè)銷售部運營組及策略公司 商業(yè)運營組及策略公司

確定外部資源 廣告公司尋找及確定 銷售部：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通 銷售公司 銷售部

制作公司尋找及確定 銷售公司

策略公司尋找及確定 銷售部：策略公司的溝通，并進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn) 銷售公司 銷售部

媒介公司尋找及確定 銷售部：根據(jù)目標(biāo)客戶群的日常生活、行為習(xí)慣，選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實施的效果 銷售公司 銷售部

活動公司尋找及確定 銷售部：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合協(xié)調(diào)，活動過程的實時關(guān)注，反饋調(diào)整后期活動營銷的內(nèi)容 銷售公司 銷售部

項目推廣定位確定 項目名稱、組團(tuán)名稱 “總工辦：根據(jù)對產(chǎn)品的理解提出合理建議。銷售部：根據(jù)對市場客戶的理解提出合理建議?！?銷售公司 總工辦 銷售部 項目核心推廣理念確定 銷售公司 總工辦 銷售部 SLOGON確定 銷售公司 銷售部

項目核心識別系統(tǒng)確定 logo確定 銷售部：參與項目核心識別系統(tǒng)的討論和確定 銷售公司 銷售部

VI系統(tǒng)及延展方案確定 銷售公司 銷售部

亮相前項目知識培訓(xùn) 建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓(xùn)。“銷售公司：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 法務(wù)部：提供相關(guān)政策培訓(xùn)及統(tǒng)一口徑的法律審查

總工辦：提供建筑設(shè)計單位、景觀設(shè)計公司、建筑風(fēng)格、各項控規(guī)指標(biāo)、交工標(biāo)準(zhǔn)、戶型賣點資料、全部圖紙等

項目公司：提供施工材料、施工工藝、重點節(jié)點、工程進(jìn)度、入住時間、交工標(biāo)準(zhǔn)等資料” 銷售部 銷售公司 法務(wù)部 總工辦 項目公司

分賣場設(shè)立 為實現(xiàn)項目宣傳的最大化，在合理地段設(shè)立商品房展示中心 銷售公司：提供外賣場設(shè)計、包裝方案并協(xié)助完成包裝，賣場相關(guān)銷售道具制作 外賣場 銷售公司 銷售道具準(zhǔn)備 現(xiàn)場房型手冊（亮相版）總工辦：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等 銷售公司 總工辦

售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）“銷售部：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議

項目公司：組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助企劃部進(jìn)行售樓處內(nèi)部裝修和項目指引系統(tǒng)的施工 監(jiān)事會：核算售樓處裝修成本后資產(chǎn)物資中心進(jìn)行合同會簽最后履行付款工作

財務(wù)公司：提供裝修及包裝所需資金支持” 銷售公司 監(jiān)事會 項目公司財務(wù)公司銷售部 樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng) “銷售部：協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型 總工辦：提供樣板間戶型的詳細(xì)房型圖和尺寸

項目公司工程指揮部：組織招標(biāo)確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點支持 資產(chǎn)物資中心：樣板間裝修成本核算及合同審批工作

財務(wù)公司：提供裝修及包裝所需資金支持” 資產(chǎn)物資中心 監(jiān)事會 項目公司財務(wù)公司銷售部

沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點等位置應(yīng)明確）“總工辦：提供項目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體沙盤

銷售部：與銷售公司協(xié)商，選定概念沙盤的方案及單體沙盤的戶型選擇” 銷售公司 研發(fā)、項目銷售

入市前印刷品的設(shè)計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等）“銷售部：各種印刷類銷售道具制作的確定

總工辦：項目研發(fā)設(shè)計方面資料的提供，如平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等

項目公司：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn)，施工材料、施工工藝等相關(guān)方面的資料

法務(wù)部：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核” 銷售公司 監(jiān)事會 項目公司財務(wù)公司銷售部

項目周邊主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng) 銷售公司（意向）派籌卡及紀(jì)念禮品 銷售公司

聯(lián)動工作的準(zhǔn)備 配備看房車及看房車的包裝 辦公室：提供看房車及司機 銷售公司 辦公室

進(jìn)行聯(lián)動單位的培訓(xùn)和包裝 銷售公司：提供重點聯(lián)動單位的包裝，相關(guān)銷售道具的制作 銷售部（客資組）銷售公司

意向商家簽約 進(jìn)駐意向書 法務(wù)部：合同的談判以及審核 商業(yè)銷售部運營組 法務(wù)部 確定項目亮相方案 項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定 銷售部：參與討論，提出建設(shè)性意見 銷售公司 銷售部

項目亮相細(xì)化方案確定 銷售公司 銷售部 項目亮相媒體確定 銷售公司 銷售部

項目亮相 項目亮相 項目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）法務(wù)部：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核 銷售公司 法務(wù)部

新聞媒體新聞信息亮相 品牌傳播中心：通過媒體擴(kuò)大宣傳信息 銷售公司 品牌傳播中心 亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排 “項目公司：項目研發(fā)設(shè)計資料、研發(fā)設(shè)計專業(yè)人士的支持

銷售部：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場客戶接待，活動的協(xié)同組織等” 銷售部 項目公司

項目開盤前準(zhǔn)備 銷售內(nèi)部資料 房型、房號及面積對照表 “項目公司：提供房型本冊、技術(shù)支持

銷管：提供房號及面積表” 銷售部 銷售公司項目公司

銷控 資產(chǎn)物資中心：確定考核均價； 銷售部：和銷售現(xiàn)場根據(jù)推盤節(jié)奏確定銷控 銷售公司 資產(chǎn)物資中心

客戶接待、客戶問題匯總及反饋 項目公司：配合解釋、解決客戶提出的工程問題 銷售部 項目公司

客戶積累 意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關(guān)系維護(hù) “銷售公司：意向卡銷售的組織工作

外賣場：意向客戶推薦，客戶關(guān)系維護(hù)” 銷售部 銷售公司外賣場 交工標(biāo)準(zhǔn)確定 “銷售公司、項目公司、總工辦：討論并確定項目交工標(biāo)準(zhǔn) 法務(wù)部：法律風(fēng)險提示。

” 總工辦 法務(wù)部 項目公司銷售公司總工辦

價格體系確定 “監(jiān)事會：牽頭制定項目考核指標(biāo)體系，提供項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求

銷售部：對不同組團(tuán)、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格體系。” 銷售公司 監(jiān)事會 銷售部

合同準(zhǔn)備 房型附圖 項目公司：提供所有房型的房型附圖 銷售公司 項目公司 交工標(biāo)準(zhǔn) “項目公司：提供已確定的交工標(biāo)準(zhǔn) 法務(wù)部：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險的提示和規(guī)避。

總工辦：審核合同中的交樓時間及交工標(biāo)準(zhǔn)” 銷售公司 法務(wù)部 總工辦 項目公司 小區(qū)擺位 項目公司：負(fù)責(zé)提供最終版的總平面圖 銷售公司 項目公司

合同、附加協(xié)議等文本審查確定 法務(wù)部：商品房合同、附加協(xié)議、補充協(xié)議等文本的審查

確定 銷售公司 法務(wù)部

開盤前銷售道具準(zhǔn)備 現(xiàn)場房型手冊深化版及最終版 項目公司：提供深化版房型圖手冊及逐步落實形成最終房型圖手冊 銷售公司 項目公司

樓書，宣傳海報、折頁，物業(yè)管理公約 “項目公司：協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術(shù)支持

物業(yè)公司：提供物業(yè)管理公約” 銷售公司 項目公司物業(yè)公司

購房須知，房型圖，詳細(xì)價格表 “總工辦：提供項目詳細(xì)的房型圖，提供技術(shù)支持 銷售部：協(xié)助銷售公司制定項目樓房的價格體系

項目公司：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn)” 銷售公司 銷售部 項目公司 售樓處內(nèi)外展示道具的統(tǒng)一更換（道旗、吊旗、背板等）銷售公司

沙盤（細(xì)化景觀及外檐）項目公司：提供項目總規(guī)劃平面圖，協(xié)助企劃制作沙盤，提供圖紙和技術(shù)支持 資產(chǎn)物資中心 項目公司

樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新 項目部：負(fù)責(zé)提供樣板環(huán)境圖紙和技術(shù)支持 銷售公司 項目公司

銷控表及銷控貼，認(rèn)購書，合同袋 銷售部：協(xié)助企劃制作銷控表、認(rèn)購書、合同袋等相關(guān)銷售用具 銷售公司 資產(chǎn)物資中心

項目形象的提升及深化 戶外媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）銷售公司 報紙媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）銷售公司

小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）銷售公司

開盤信息告知 媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）銷售公司 銀行大協(xié)議的簽訂 財務(wù)公司：提供銀行 銷售公司 財務(wù)公司 開盤 開盤慶典活動 “活動形式（演出 說明會 發(fā)布會）與會人員（演藝名人 專家學(xué)者）

告知途徑（報廣 海報 門票 DM單）” “銷售部：開盤慶典活動的組織配合，最大化接待、積累客戶

物業(yè)：積極為開盤慶典活動提供人力物力支持” 銷售公司 銷售部 物業(yè)

客戶轉(zhuǎn)化 明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶,完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合同工作 “財務(wù)公司：收取定金、購房款

銷售公司：簽訂購房協(xié)議，進(jìn)行客戶關(guān)系維護(hù)，協(xié)助合同、文件的簽署” 銷售部 財務(wù)公司 銷售部

回款落實 銷售公司：按照每月考核指標(biāo)定時定額完成銷售量，為回款落實提供支撐 銷售公司 銷售部

日常銷售 月度指標(biāo)分解 根據(jù)公司資金情況與項目進(jìn)程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)整 銷售公司

產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點 來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、、競爭項目動態(tài)關(guān)注，對項目所處銷售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和適時調(diào)整 “銷售公司：階段性項目推廣總結(jié)，根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，合理安排推廣節(jié)奏和推廣方向，根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考核指標(biāo)要求，和銷售協(xié)商調(diào)整價格體系，聚焦重點產(chǎn)品的銷售

外賣場：協(xié)助項目銷售進(jìn)行產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù)聚焦銷售重點推薦可成交客戶” 銷售部 銷售公司

月度操作手冊制定 根據(jù)財務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點 企劃：與企劃確定推廣策略 銷管：制定銷管價格策略 銷售體系

價格監(jiān)控及調(diào)整 定期進(jìn)行價格測算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化，調(diào)整項目價格，實現(xiàn)項目利潤最大化 “監(jiān)事會：階段性考核指標(biāo)調(diào)整；動態(tài)調(diào)整項目售價，實現(xiàn)項目利潤最大化

銷售公司：根據(jù)階段性產(chǎn)品銷售情況和庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整價格體系” 銷售部 監(jiān)事會 銷售公司

月度推廣計劃執(zhí)行 報紙媒體：樹立項目形象，宣泄產(chǎn)品賣點 銷售部：協(xié)同企劃對于項目形象和階段性產(chǎn)品宣泄點進(jìn)行溝通，確定報廣內(nèi)容 銷售公司 銷售部

戶外媒體：強化項目形象，聚焦重大節(jié)點 銷售部：結(jié)合階段性考核指標(biāo)和項目銷售情況，確定階段性節(jié)點的設(shè)置和媒體宣傳 銷售公司 銷售部

營銷活動：維系老客戶促進(jìn)老帶新，制造新聞熱點烘托項目人氣 銷售部：協(xié)助企劃進(jìn)行主題營銷活動的組織和配合工作 銷售公司 銷售部

客戶中心：通過公益性活動強化客戶品牌忠誠度，加強項目口碑傳播效應(yīng) 銷售：通過與企劃部的溝通交流，創(chuàng)新性的組織公益性活動，強化客戶忠誠和樹立順馳品牌美譽度，逐漸形成項目的獨特賣點 銷售公司 銷售部

銷售道具支持：樓書、客戶通訊、生活手冊折頁、道旗、吊旗 銷售部：協(xié)同銷售公司制作各種銷售道具 銷售公司 銷售部

客戶到訪及接待成交工作 客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶 銷售公司：提供DM單，海報、樓書、單體沙盤等銷售道具支持 銷售部 銷售公司

外賣場客戶到訪 企劃：外賣場銷售道具的及時制作和補充，路演活動的組織開展 銷售公司 銷售公司

項目銷售現(xiàn)場利用電話回訪老客戶，并進(jìn)行客戶接待成交工作 企劃：提供沙盤、單體戶型、樣板間等銷售道具； 銷管：提供銷控 銷售部

通過日常培訓(xùn)，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交 行政：有行政組織一些專業(yè)化的培訓(xùn)，已提高銷售員的銷售水平。銷售部

月度付款計劃及支付 “銷售部：根據(jù)銷售費用發(fā)生及以往支付情況，制定月度合同支付額度，審核付款計劃并上報地產(chǎn)集團(tuán)

財務(wù)部：審核價款單及發(fā)票，按資金情況付款” 銷售公司 銷售公司 財務(wù)部 合作方合同簽訂 “銷售部：合同簽訂及審批工作 法務(wù)部：商品房合同、附加協(xié)議等文本抽查，風(fēng)險提示

銷售公司：確認(rèn)物業(yè)及置業(yè)聯(lián)動，送各部門存檔” 銷售公司 銷售公司法務(wù)部

回款 制定回款節(jié)點，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款 財務(wù)部：為客戶創(chuàng)造便捷交款條件，快速收款 銷售部 財務(wù)部

月度指標(biāo)考核 公司考核指標(biāo)完成及調(diào)整 “銷售公司：按當(dāng)月完成情況，逐步調(diào)整全年銷售回款指標(biāo)

財務(wù)部：負(fù)責(zé)編制月度資金預(yù)算，填列各項目實際發(fā)生數(shù)?！?監(jiān)事會 “銷售公司財務(wù)部 ” 項目考核指標(biāo)完成及調(diào)整 “銷售公司：按當(dāng)月完成情況，調(diào)整次月及全年銷售指標(biāo) 財務(wù)部：負(fù)責(zé)編制月度資金預(yù)算，填列各項目實際發(fā)生數(shù) 項目公司：提供下月指標(biāo)落實的政府相關(guān)證件支持

項目公司：提供下月指標(biāo)落實的工程節(jié)點支持，統(tǒng)計匯報工程指標(biāo)完成情況及指標(biāo)調(diào)整，提供月度工程款計劃” 監(jiān)事會 “銷售公司項目公司財務(wù)部

” 清盤 清盤后項目各種資料移交 行政中心：接收商品房合同、協(xié)議、優(yōu)惠單并存檔 銷售部 行政中心

項目銷售、招商工作問題總結(jié)、匯報并存檔 項目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協(xié)調(diào)會、部門例會、各種主題總結(jié)會等形式進(jìn)行工作總結(jié)，指導(dǎo)后期工作。企劃：利用夾報、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持 銷售體系

工程建設(shè) 主體施工 審核施工方案、施工組織設(shè)計 項目公司 材料進(jìn)場驗收 施工單位填報材料進(jìn)場報驗單 項目公司

檢驗三證（材料出廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）、監(jiān)督現(xiàn)場取樣復(fù)試 項目公司

鋼筋混凝土工程（過程監(jiān)控）模板分項工程 項目公司 鋼筋分項工程 項目公司 預(yù)應(yīng)力分項工程 項目公司 混凝土分項工程 項目公司 現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項工程 項目公司 裝配式結(jié)構(gòu)分項工程 項目公司 混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程 項目公司 配套管線預(yù)埋 項目公司

重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收 核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層，天面層鋼筋 項目公司

“地下室、裙樓、塔樓標(biāo)準(zhǔn)層第一層的水暖電管線預(yù)埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋。” 項目公司

圖紙問題解決 圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析 總工辦：配合分析問題 項目公司 總工辦 設(shè)計變更 “總工辦：配合完成設(shè)計變更

監(jiān)事會：核定變更成本影響” 項目公司 總工辦 監(jiān)事會

施工質(zhì)量問題、事故處理 施工質(zhì)量問題、事故的分析及調(diào)查 總工辦：配合分析問題 項目公司 總工辦 總工辦

處理方案的制定、審核、審批 “總工辦：配合制定方案

監(jiān)事會：核定成本影響” 項目公司 總工辦 監(jiān)事會 總工辦 監(jiān)事會 處理方案的實施 項目公司

變更簽證 設(shè)計變更 與設(shè)計溝通，協(xié)調(diào)，收發(fā)相關(guān)變更文件 “總工辦：配合完成設(shè)計變更 監(jiān)事會：核定變更成本影響” 項目公司 總工辦

工程變更 工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 總工辦：配合技術(shù)分析和進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析 項目公司 總工辦

工程變更申請 總工辦：協(xié)助現(xiàn)場進(jìn)行變更簽證和測算變更簽證對成本的影響，對其可行性進(jìn)行判斷。項目公司 總工辦

設(shè)計變更、現(xiàn)場核實 “總工辦：配合完成設(shè)計變更 監(jiān)事會：核定變更成本影響” 項目公司 總工辦 工程款支付 工程進(jìn)度的確認(rèn) 項目公司

工程款申請表審批 建立完整，準(zhǔn)確的資金合同臺帳 “總工辦和資產(chǎn)物資中心：按合同約定審核付款比例

財務(wù)部：審核工程款的支付” 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資中心 財務(wù)部

工程款支付 財務(wù)部：審核工程價款單及發(fā)票，按資金情況付款 項目公司 財務(wù)部 主體驗收備案 施工單位自評 項目公司

監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查 項目公司

監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收 參與單位：工程部、（研發(fā)）、設(shè)計、監(jiān)理、施工，監(jiān)督部門 總工辦：配合參與驗收 項目公司 總工辦

簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表 項目公司

外檐裝修材料確定 總工辦和資產(chǎn)物資中心定板 考察相關(guān)單位及實際工程 總工辦和資產(chǎn)物資中心：分別從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面配合 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資中心 施工樣板制作 項目公司

材料確定 總工辦和資產(chǎn)物資中心：分別從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面配合選用材料 項目公司 總工辦 資產(chǎn)物資中心

甲供、甲分包材料招標(biāo)（工作應(yīng)有針對性的提前展開）制定招標(biāo)計劃 項目公司 編制招標(biāo)文件 擬定投標(biāo)單位 資產(chǎn)物資中心：制定招標(biāo)方案，監(jiān)事會審核招標(biāo)方案 項目公司 資產(chǎn)物資中心 監(jiān)事會

確定材料招標(biāo)技術(shù)要求 資產(chǎn)物資中心：測算成本并且組織招標(biāo) 項目公司 資產(chǎn)物資中心 確定定標(biāo)原則 監(jiān)事會：參與確定定標(biāo)原則 項目公司 監(jiān)事會 考察投標(biāo)單位 資產(chǎn)物資中心：組織考察并提出考察意見 項目公司 招標(biāo)、定標(biāo) 資產(chǎn)物資中心：組織招標(biāo)、定標(biāo) 項目公司

內(nèi)外檐裝修 地面 基層處理 從業(yè)主的裝修使用方面提出建議 項目公司 找平層 項目公司 面層 項目公司

防水 基層處理 施工工藝、施工順序、交叉作業(yè)時的成品保護(hù) 項目公司 防水層施工 項目公司 面層砂漿 項目公司

抹灰 基層處理 施工工藝、順序、外保溫施工操作、伸縮縫處理 項目公司 抹灰 項目公司

飾面板（磚）排磚 項目公司

面磚安裝 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗收 項目公司 勾縫 成品保護(hù) 項目公司 門窗 型材加工 項目公司

安裝窗框 從業(yè)主使用方面檢查安裝效果 項目公司 安裝窗扇 項目公司 封膠 項目公司

輕質(zhì)隔墻 放線定位 項目公司

隔墻砌筑及安裝 會：從避免裂縫角度提出關(guān)于隔墻砌筑材料和施工工藝的建議 項目公司 會

幕墻 幕墻專業(yè)設(shè)計 總工辦：審核幕墻專業(yè)設(shè)計圖 項目公司 預(yù)埋件安裝 項目公司 龍骨加工及安裝 項目公司 幕墻面材安裝 項目公司

封膠 會：考慮外墻防水 項目公司 會

涂飾 基層處理 項目公司 底料施工 項目公司

面料施工 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗收 項目公司

各分部分項工程的方案審核，過程監(jiān)督驗收，成品保護(hù)，工種及工序的協(xié)調(diào) 項目公司 水、暖、電安裝 室內(nèi)給水系統(tǒng) 給水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標(biāo)識、管線的成品保護(hù) 項目公司 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝 項目公司

給水設(shè)備安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標(biāo)識、管線的成品保護(hù) 項目公司 管道防腐，絕熱 項目公司

室內(nèi)排水系統(tǒng) 排水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標(biāo)識、管線的成品保護(hù) 項目公司

雨水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標(biāo)識、管線的成品保護(hù) 項目公司 室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng) 管道及配件安裝 項目公司 輔助設(shè)備安裝 項目公司 防腐，絕熱 項目公司

衛(wèi)生器具安裝 衛(wèi)生器具安裝 總工辦：參與施工樣板進(jìn)行驗收 項目公司 總工辦 衛(wèi)生器具給水配件安裝 項目公司 衛(wèi)生器具排水管道安裝 項目公司 室內(nèi)采暖系統(tǒng) 管道及配件安裝 項目公司 輔助設(shè)備及散熱器安裝 項目公司 系統(tǒng)水壓試驗及調(diào)試 項目公司 防腐，絕熱 項目公司

變配電室 變壓器、箱式變電所安裝 項目公司

成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝 項目公司 裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 項目公司 電纜溝內(nèi)和電纜豎井內(nèi)電纜敷設(shè) 項目公司 電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗 項目公司 接地裝置安裝 項目公司

避雷引下線和變配電室接地干線敷設(shè) 項目公司

供電干線 裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 項目公司 橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè) 項目公司 電纜溝內(nèi)和電纜豎井電纜敷設(shè) 項目公司 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 項目公司 電線、電纜穿管和線槽敷線 項目公司

電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗 項目公司

電氣動力 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝 項目公司 低壓電動機、電加熱器及電動執(zhí)行機構(gòu)檢查、接線 項目公司 低壓氣動力設(shè)備檢測、試驗和空載試運行 項目公司 橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè) 項目公司 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 項目公司 電線、電纜穿管和線槽敷線 項目公司

電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗 項目公司

插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝 項目公司

電氣照明安裝 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝 項目公司 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 項目公司 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 項目公司

電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線，槽板配線 項目公司 鋼索配線，電纜頭制作 項目公司 導(dǎo)線連接和線路氣試驗 項目公司 燈具、插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝 項目公司 建筑照明通電試運行 項目公司

備用和不間斷電源安裝 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝 項目公司 柴油發(fā)電機安裝 項目公司

不間斷電源的其他功能單元安裝 項目公司 裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 項目公司 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 項目公司 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線 項目公司 電纜頭制作 項目公司

導(dǎo)線連接和線路氣試驗 項目公司 接地裝置安裝 項目公司

防雷及接地安裝 接地裝置安裝 項目公司 避雷引下線和變配電室接地干線敷設(shè) 項目公司

建筑物等電位連接，接閃器安裝 總工辦：配合驗收 項目公司 總工辦

智能化 通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 通信系統(tǒng)，衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng) 項目公司 辦公自動化系統(tǒng) 計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，信息平臺及辦公自化應(yīng)用軟件，網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng) 項目公司

建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)，變配電系統(tǒng)，照明系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，熱源和熱交換系統(tǒng)，冷凍和冷卻系統(tǒng)，電梯和自動扶梯系統(tǒng)，中央管理工作站與操作分站，子系統(tǒng)通信接口 項目公司

火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng) 火災(zāi)和可燃?xì)怏w探測系統(tǒng)，火災(zāi)報警控制系統(tǒng)，消防聯(lián)動系統(tǒng) 項目公司

安全防范系統(tǒng) 電視監(jiān)控系，入侵報警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，出入口控制（門禁）系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng) 項目公司

綜合布線系統(tǒng) 纜線敷設(shè)和終接，機柜、機架、配線架的安裝，信息插座和光纜芯線終端的安裝 項目公司

智能化集成系統(tǒng) 集成系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，實時數(shù)據(jù)庫，信息安全，功能接口 項目公司 電源與接地 智能建筑電源，防雷及接地 項目公司

環(huán)境 空間環(huán)境，室內(nèi)空調(diào)環(huán)境，視覺照明環(huán)境，電磁環(huán)境 項目公司

住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng) 火災(zāi)自動報警及消防動系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)（含電視 臨近系統(tǒng)，入侵報警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)），物業(yè)管理系統(tǒng)（多表現(xiàn)場計量及與遠(yuǎn)程傳輸系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、小區(qū)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)辦公自動化系統(tǒng)），智能家庭信息平臺 項目公司

通風(fēng)與空調(diào) 送排風(fēng)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，系統(tǒng)調(diào)試 項目公司

防排煙系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，防排煙風(fēng)口、常閉正壓風(fēng)口與設(shè)備安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐同，風(fēng)機安裝，系統(tǒng)調(diào)試 項目公司

除塵系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，除塵器與排污設(shè)備安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，系統(tǒng)調(diào)試 項目公司

空調(diào)風(fēng)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，風(fēng)管與設(shè)備絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 項目公司

凈化空調(diào)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，風(fēng)管與設(shè)備絕熱，高效過濾器安裝，系統(tǒng)調(diào)試 項目公司

制冷設(shè)備系統(tǒng) 制冷組安裝，制冷劑管道及配件安裝，制冷附屬設(shè)備安裝，管道及設(shè)備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 項目公司

空調(diào)水系統(tǒng) 管道冷熱（媒）水系統(tǒng)安裝，冷卻水系統(tǒng)安裝，準(zhǔn)凝水系統(tǒng)安裝，閥門及部件安裝，冷卻塔安裝，水泵及附屬設(shè)備安裝，管道與設(shè)備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 項目公司 電梯安裝 招標(biāo)選定安裝單位 選型及招標(biāo) 項目公司

提供電梯井道土建節(jié)點圖 預(yù)埋件的設(shè)置、預(yù)留洞口的設(shè)置 項目公司 指導(dǎo)電梯井道土建施工 土建交接檢驗 項目公司 電梯安裝及調(diào)試 驅(qū)動主機 項目公司

導(dǎo)軌，門系統(tǒng)，轎廂，對重（平衡重）項目公司 安全部件，懸掛裝置，隨行電纜 項目公司 補償裝置，電氣裝置 項目公司 整機安裝調(diào)試、驗收 項目公司

各專業(yè)方案的審核，材料的選用及驗收，施工過程的組織與協(xié)調(diào)及事件的處理 毛坯房竣工驗收備案 會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。項目公司 整理竣工資料及竣工圖 項目公司

施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》 項目公司 組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。項目公司

報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案 與質(zhì)監(jiān)部門，監(jiān)理，勘查，設(shè)計，施工進(jìn)行竣工備案驗收 項目公司前期部：辦理建設(shè)工程檔案預(yù)驗收證明 項目公司 項目公司前期部

與物業(yè)進(jìn)行交接。（包括圖紙）與售后一起組織施工單位及物業(yè)同步驗收，向物業(yè)交房 辦理交接驗收手續(xù) 項目公司

毛坯房竣工結(jié)算 土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項分包工程結(jié)算 核對各棟口建筑面積，核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價?！绊椖抗荆海?）申請甲供材結(jié)算，提供四方（甲方、總包方、甲供方、監(jiān)理）簽字確認(rèn)的領(lǐng)料匯總表，及全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料

（2）申請分包工程結(jié)算，提供四方（甲方、總包方、分包方、監(jiān)理）簽字確認(rèn)的分包工程量匯總表，及全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料（3）申請土建工程結(jié)算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料” 監(jiān)事會 項目公司

成品房裝修 從使用功能角度對室內(nèi)裝修進(jìn)行查驗 土建工作面移交 土建整改 項目公司 垃圾清運 項目公司

吊頂 龍骨加工及安裝 項目公司 封板 項目公司

潔具 潔具選型及招標(biāo) 總工辦、項目公司：參與選型、招標(biāo)，成本核算 資產(chǎn)物資中心 項目公司總工辦

潔具安裝 總工辦：參與施工樣板進(jìn)行驗收 項目公司 總工辦 護(hù)欄和扶手制作與安裝 項目公司 飾面板（磚）排磚 項目公司

面磚安裝 總工辦：參與施工樣板進(jìn)行驗收 項目公司 總工辦 勾縫 項目公司

涂飾 基層處理 項目公司 底料施工 項目公司

面料施工 總工辦：參與施工樣板進(jìn)行驗收 項目公司 總工辦

櫥柜制作與安裝 櫥柜招標(biāo) 總工辦：參與選型、招標(biāo)，成本核算 資產(chǎn)物資中心 總工辦 櫥柜設(shè)計 項目公司 櫥柜安裝 項目公司 門窗套制作與安裝 項目公司 花飾制作與安裝 項目公司 窗簾盒、窗臺板 項目公司

暖氣片安裝 選型及招標(biāo) 總工辦、項目公司：參與選型、招標(biāo)，成本核算 資產(chǎn)物資中心 項目公司總工辦

暖氣片安裝 總工辦：參與施工樣板進(jìn)行驗收 項目公司 總工辦 裱糊與軟包 項目公司 細(xì)部 項目公司

做好成品的保護(hù)，責(zé)任劃分，不同工序做好交接 項目公司

成品房驗收備案 會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。項目公司 整理竣工資料及竣工圖 項目公司

施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》 項目公司 組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。項目公司

報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案 項目公司前期部：辦理建設(shè)工程檔案預(yù)驗收證明 項目公司 與物業(yè)進(jìn)行交接。物業(yè)：辦理交接手續(xù) 項目公司 物業(yè)

成品房竣工結(jié)算 精裝修甲供材、精裝修分包、成品房施工結(jié)算 項目公司：核定工程量，提供相關(guān)變更，組織辦理結(jié)算 監(jiān)事會 項目公司

配套手續(xù)及施工 排水 “監(jiān)事會：審查預(yù)算、確定工程費用 財務(wù)公司：提供資金，保證交費

項目公司工程指揮部：提供工作面監(jiān)督施工、協(xié)助驗收” 項目公司 “監(jiān)事會 財務(wù)公司 ” 熱力、排水 總工辦：提供設(shè)計所需要的圖紙，調(diào)整管網(wǎng)，配合二次網(wǎng)設(shè)計，保證排水、熱力出圖 項目公司 總工辦

熱力 開發(fā)與供熱辦協(xié)調(diào)分級、尋找熱源 項目公司 資產(chǎn)物資中心：負(fù)責(zé)工程招標(biāo) 項目公司

項目公司工程指揮部：提供工作面，監(jiān)督施工、協(xié)調(diào)現(xiàn)場相關(guān)問題，協(xié)助驗收、供熱 項目公司

財務(wù)公司：提供資金，保證交納工程費 項目公司

“銷售公司：提供入住明細(xì)，資產(chǎn)物資中心：協(xié)助空房面積核算

財務(wù)公司：提供資金保證采暖費繳納” 項目公司 資產(chǎn)物資中心 銷售公司 財務(wù)公司 物業(yè)：供熱移交物業(yè) 項目公司 物業(yè)

自來水 總工辦：提供進(jìn)件所需要的圖紙，保證進(jìn)件 項目公司 總工辦 總工辦：提供設(shè)計所需要的各種圖紙 項目公司 總工辦

資產(chǎn)物資中心：負(fù)責(zé)招標(biāo)、監(jiān)事會審核預(yù)算 項目公司 資產(chǎn)物資中心 監(jiān)事會 項目公司工程指揮部：提供工作面，監(jiān)督施工，協(xié)調(diào)現(xiàn)場相關(guān)問題 項目公司 財務(wù)公司：提供資金、保證交納工程費 項目公司

項目公司工程指揮部：提供協(xié)助，保證掛表、通水、驗收 項目公司

園林用水、換熱站用水 總工辦：提供進(jìn)件所需要的圖紙，保證進(jìn)件 項目公司 總工辦 項目公司工程指揮：監(jiān)督施工、提供施工所需工作面，通水、掛表 項目公司 財務(wù)公司：提供資金，交納工程費 項目公司 財務(wù)公司

中水 總工辦：提供進(jìn)件所需要的圖紙，保證進(jìn)件 項目公司 總工辦

總工辦：提供設(shè)計所需要的圖紙，調(diào)整管網(wǎng)、提工場站點，配合出圖 項目公司 總工辦 物業(yè)：工程移交物業(yè) 項目公司 物業(yè)

項目公司工程指揮：提供工作面，監(jiān)督施工 項目公司 財務(wù)公司：提供資金，保證交費 項目公司 財務(wù)公司 項目公司工程指揮：協(xié)助現(xiàn)場，工程驗收、通水 項目公司 燃?xì)?總工辦：提供進(jìn)件所需的各種進(jìn)件圖紙 項目公司 總工辦

總工辦：提供設(shè)計所需要的圖紙，場站點，協(xié)調(diào)管網(wǎng)調(diào)整，提供技術(shù)支持保證設(shè)計 項目公司 總工辦

專業(yè)局招標(biāo) 項目公司

項目公司工程指揮：提供工作面，保證施工、協(xié)調(diào)相關(guān)問題，監(jiān)督施工、驗收 項目公司 財務(wù)公司：提供資金，保證交費 項目公司 財務(wù)公司

項目公司工程指揮：協(xié)調(diào)現(xiàn)場整改、驗收，保證點火 項目公司 視訊 總工辦：提供設(shè)計所需要的圖紙 項目公司 總工辦

資產(chǎn)物資中心：簽訂協(xié)議 項目公司工程指揮：信號開通 項目公司 資產(chǎn)物資中心 工程：提供工作面，監(jiān)督施工、驗收 項目公司

電力 總工辦：提供進(jìn)件所需要的圖紙、銷管提供面積測量報告，項目公司 總工辦 總工辦：提供設(shè)計所需要的圖紙 項目公司 總工辦

項目公司工程指揮：提供進(jìn)件所需的用電量、用電點 項目公司 項目公司工程指揮：提供工作面，保證施工監(jiān)督施工 項目公司 財務(wù)公司：提供資金支持，保證交費 項目公司 財務(wù)公司 項目公司工程指揮：提供現(xiàn)場協(xié)助保證驗收、掛表 項目公司

場站點位置 總工辦 ：負(fù)責(zé)配合確定場站點位置和技術(shù)支持 項目公司 總工辦

排水、熱力招標(biāo)手續(xù) “監(jiān)事會：測算配套工程標(biāo)底，施工單位考察，招標(biāo)方案及招標(biāo)文件審核，配合并監(jiān)督開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)

資產(chǎn)物資中心：配合辦理、提供招標(biāo)資料” 項目公司 資產(chǎn)物資中心 監(jiān)事會

配套施工 給排水與采暖 室外給水系統(tǒng) 總工辦、商業(yè)：配合驗收 項目公司 總工辦 商業(yè) 室外排水系統(tǒng) 總工辦、商業(yè)：配合驗收 項目公司 總工辦 商業(yè) 室外供熱系統(tǒng) 總工辦、商業(yè)：配合驗收 項目公司 總工辦 商業(yè)

電氣 室外供電系統(tǒng) 總工辦、商業(yè)：配合驗收 項目公司 總工辦 商業(yè) 室外照明系統(tǒng) 總工辦、商業(yè)：配合驗收 項目公司 總工辦 商業(yè)

綜合管網(wǎng) 室外智能化系統(tǒng) 總工辦、商業(yè)：配合驗收 項目公司 總工辦 商業(yè) 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 總工辦、商業(yè)：配合驗收 項目公司 總工辦 商業(yè) 環(huán)境施工 附屬建筑 停車場 項目公司

圍墻，大門 總工辦：配合驗收 項目公司 總工辦 收集站 項目公司

景觀 建筑小品，亭臺，連廊 總工辦：配合驗收移交物業(yè) 項目公司 總工辦 道路 總工辦：配合驗收移交物業(yè) 項目公司 總工辦

花壇，場坪綠化 總工辦：配合驗收移交物業(yè) 項目公司 總工辦

竣工結(jié)算 排水、熱力、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環(huán)境工程結(jié)算 項目公司工程指揮部、總工辦：核定工程量 監(jiān)事會 總工辦

結(jié)算稽核 全部合同結(jié)算并做項目整體結(jié)算報告 “銷售公司：協(xié)助運營結(jié)算合同及銷售費用，核定項目銷售均價和利潤率完成情況 總工辦：負(fù)責(zé)所有設(shè)計合同的結(jié)算

項目公司：組織承包單位提供結(jié)算書，核定結(jié)算書” 監(jiān)事會 “銷售公司 總工辦 項目公司” 竣工入住 室內(nèi)空氣檢測 選擇單位，組織招投標(biāo)，定隊伍 組織進(jìn)行現(xiàn)場檢測 項目公司 住宅準(zhǔn)入證 項目竣工驗收報告 項目公司

建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證 項目公司現(xiàn)場工程指揮部：現(xiàn)場具備驗收條件 項目公司 非經(jīng)營性公建配套證明 項目公司現(xiàn)場工程指揮部：現(xiàn)場具備驗收條件 項目公司 供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明 項目公司現(xiàn)場工程指揮部：現(xiàn)場具備驗收條件 項目公司

土地使用權(quán)證書 項目公司

地名管理部門批準(zhǔn)的地名文件 項目公司

小區(qū)竣工資料（小區(qū)情況說明、小區(qū)現(xiàn)狀照片4張、非經(jīng)營性公建配比表）項目公司現(xiàn)場工程指揮部：提供竣工資料 項目公司

人防驗收 項目公司現(xiàn)場工程指揮部：現(xiàn)場具備驗收條件 項目公司

住宅準(zhǔn)入證 規(guī)劃驗收 項目公司現(xiàn)場工程指揮部：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 項目公司

消防驗收 “項目公司現(xiàn)場工程指揮部：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料，并對工程款結(jié)算進(jìn)行控制

總工辦：提供相關(guān)圖紙及電子文件” 項目公司

通水、通電 項目公司現(xiàn)場工程指揮部：組織施工單位工人配合通水、通電 項目公司 大配套驗收 項目公司現(xiàn)場工程指揮部：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 項目公司 竣工驗收備案通知書 提供驗收資料 項目公司

小配套驗收 項目公司現(xiàn)場工程指揮部：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 項目公司 供熱驗收 項目公司現(xiàn)場工程指揮部：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 項目公司 人防驗收 項目公司現(xiàn)場工程指揮部：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 項目公司 入住準(zhǔn)備 工程質(zhì)量保證書 項目公司現(xiàn)場工程指揮部：提供工程質(zhì)量保證書所需相關(guān)數(shù)據(jù) 銷售管理部

住宅使用說明書 項目公司現(xiàn)場工程指揮部、總工辦：參與編制住宅使用說明書，提供相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項目公司 總工辦

寄發(fā)《商品房交付使用通知書》 “法務(wù)部：入住通知書的審核。物業(yè)：電話通知業(yè)主入住信息（刪除）協(xié)助相關(guān)入住事宜” 會 法務(wù)部

對房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打壓、煙道通風(fēng)等方面進(jìn)行檢查，做好相關(guān)詳細(xì)記錄，組織相關(guān)維修人員進(jìn)行維修前的準(zhǔn)備，簽訂維修協(xié)議和第三方維修合同，制定維修流程 資產(chǎn)物資中心：合同的簽訂、第三方隊伍的招投標(biāo) 法務(wù)部：合同的審批等其他相關(guān)法務(wù)事宜 會 資產(chǎn)物資中心 法務(wù)部

寄發(fā)入住通知書，銷售客戶資料移交客服 會：客戶資料的接收、保存，現(xiàn)存各種問題的溝通 銷售部 會

樓牌標(biāo)識 協(xié)調(diào)地名辦辦理地名手續(xù) 會：現(xiàn)場配合安裝 項目公司 會 物業(yè)用品儲備 物業(yè)

物業(yè)接收鑰匙、驗房 項目公司：提供鑰匙，組織交接，辦理移交手續(xù) 物業(yè) 項目公司 辦理入住 制定入住流程 銷售公司：可提供入住時間節(jié)點，配合制定 會 銷售公司 審驗合同全款發(fā)票，發(fā)放兩書，開具入住分配單 物業(yè)：提供人員支持 銷售公司 物業(yè) 驗房及交費 物業(yè)

收集反饋業(yè)主問題，并及時解決各種問題 會 驗房問題匯總 會

售后維修 項目公司：配合維修 會 項目公司

售后及移交 投訴處理 項目公司：配合解決投訴問題 會 項目公司 裝修管理 項目公司：協(xié)調(diào)解決業(yè)主裝修問題 會 項目公司

施工資料整理及移交 項目公司：組織施工單位整理工程資料，辦理移交 會 項目公司 供暖 工程提供工作面監(jiān)督施工，保證供熱、辦理供熱證明，銷管提供空房面積，財務(wù)提供資金繳納空房費、移交物業(yè)、物業(yè)客服協(xié)調(diào)現(xiàn)場業(yè)主保證供熱 “項目公司：組織解決供暖問題

物業(yè)：提供入住情況

會：解決維修問題” 總工辦 項目公司 會 物業(yè)

通煤氣 工程提供工作面保證煤氣施工、協(xié)助驗收整改、帶氣、點火、需要物業(yè)、客戶協(xié)調(diào)業(yè)主、保證同期 “項目公司：組織解決通氣問題 物業(yè)：提供入住情況，并在后期主辦通氣 ” 總工辦 項目公司 物業(yè)

整體移交物業(yè) 移交建筑物及相關(guān)資料 物業(yè)：接收建筑物及相關(guān)資料 會 物業(yè)

產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋 總工辦：對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品設(shè)計問題進(jìn)行歸納總結(jié)，改進(jìn)設(shè)計工作、項目公司、物業(yè)：對反饋的問題進(jìn)行分析、整理、總結(jié)，在新項目中盡量避免類似問題的再次發(fā)生 會 總工辦

初始登記 區(qū)局辦理初始登記手續(xù) “項目公司：提供竣工備案通知書、竣工圖 總工辦：配合進(jìn)行竣工圖繪制，與工程核對竣工圖的準(zhǔn)確” 銷售部 總工辦 項目公司 產(chǎn)權(quán)證辦理 為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證前期手續(xù) “財務(wù)部：房款多退少補、開據(jù)發(fā)票 物業(yè)、客服：提供人員支持，快速辦理產(chǎn)權(quán)證” 銷售部 財務(wù)部

分戶土地證 “銷售公司：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量報告 總工辦：負(fù)責(zé)提供技術(shù)支持” 資產(chǎn)物資中心 總工辦 銷售公司

土地證辦理 為客戶辦理土地證前期手續(xù) “物業(yè)：通過電話、郵件等形式通知客戶辦理土地

證

財務(wù)部：主要負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)退補款辦理，發(fā)票換領(lǐng)等” 銷售部 物業(yè) 財務(wù)部

供熱移交 保修期后供熱系統(tǒng)移交供熱公司，協(xié)調(diào)政府辦理移交手續(xù) 會：配合維修、移交工作 物業(yè)：管道井鑰匙及設(shè)施等配合移交 總工辦 會 物業(yè)

第二篇：項目開發(fā)流程

項目開發(fā)流程

第一步:獲得信息,主要有以下方式:通過政府網(wǎng)絡(luò),即人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。通過中介機構(gòu)。

3通過在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布的公司信息,如廠房網(wǎng),商鋪網(wǎng)等。

4通過報紙上的信息,如房地產(chǎn)時報,新明晚報等。

5通過參加有關(guān)經(jīng)濟(jì)型飯店開發(fā)有關(guān)的社會活動,如:展會,教學(xué)會等。

第二步:對信息進(jìn)行篩選和分配

獲得項目信息后,呈報發(fā)展事業(yè)部總監(jiān)，總監(jiān)根據(jù)物業(yè)情況,分發(fā)給相適合部門的經(jīng)理，再由經(jīng)理分配給項目專員。

第三步:對有效信息的物業(yè)項目進(jìn)行調(diào)查,編制調(diào)查報告。

1對物業(yè)進(jìn)行網(wǎng)頁背景調(diào)查。

2與房東初步接觸。

3現(xiàn)場踏勘及周邊市場調(diào)查。

4根據(jù)所獲得的一系列調(diào)查資料,填寫《項目登記表》和《項目評估表》。

第四步:對信息進(jìn)行分析及判斷:

1項目負(fù)責(zé)專員編制《項目調(diào)查表》后,對該項目作出判斷,分為“淘汰,跟蹤，呈報”三項。若是“呈報”則交給部門經(jīng)理進(jìn)行進(jìn)一步分析。

3部門經(jīng)理如果認(rèn)為該項目合適并確認(rèn)簽字后，交工程部經(jīng)理排房，4排房后，項目負(fù)責(zé)人填寫《商圈調(diào)查表》，《酒店調(diào)查表》，《物業(yè)調(diào)查表》，《投資項目分析表》，《測算表》，《業(yè)主調(diào)查表》和《項目合作表》。

第五步：談判及審核

1填寫完以上各表并經(jīng)部門經(jīng)理審核后交事業(yè)發(fā)展總監(jiān)確認(rèn)，總監(jiān)簽字后再與物業(yè)主進(jìn)行意向書談判

2意向書經(jīng)上級部門審核簽字后，與房主簽定意向書，并進(jìn)行合同談判合同文本確定。3合同文本經(jīng)上級審核同意后，由上級部門與物業(yè)主簽定正式合同。

附：第三步完成后，需交《項目登記表》和《項目評估表》；

第四步完成后，需交《商圈調(diào)查表》，《酒店調(diào)查表》，《物業(yè)調(diào)查表》，《投資項目分析表》，《測算表》，《業(yè)主調(diào)查表》和《項目合作表》。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程

商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程

1、市場條件判斷(前期市場調(diào)研)

在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性,和對該項目的定位有個宏觀的思考。

2、項目位置選擇

商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。

商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。

3、判斷可發(fā)展規(guī)模

在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。

在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

4、項目土地取得及政府許可

完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構(gòu)的批準(zhǔn)等。

項目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：

1、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。

2、土地價格標(biāo)準(zhǔn)。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。

5、項目定位細(xì)化

徹底的，細(xì)致的研究分析項目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。

6、項目規(guī)劃設(shè)計

項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。

7、設(shè)計方案的市場化

商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求。如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。

8、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。

9、項目方案的政府許可

在完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。

10、項目招投標(biāo)

在完成項目設(shè)計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準(zhǔn)備的過程。

11、項目的財務(wù)核算

在開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進(jìn)行投

資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。

12、資金需求方案

指財務(wù)融資機構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案

13、融資方案

開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。在此強調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。

14、項目融資

除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務(wù)融資方案的決策，就可以推進(jìn)項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項目運營期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。

開發(fā)商在進(jìn)行項目融資工作之前首先要進(jìn)行項目融資的決策工作。準(zhǔn)確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進(jìn)行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。

完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構(gòu)了解該項目的有效渠道。

15、市場策劃

項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。

16、招商

項目招商的方式主要有兩種，即：

（1）、委托專業(yè)招商咨詢機構(gòu)進(jìn)行項目招商；

（2）、自己搭建招商團(tuán)隊進(jìn)行招商工作。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際知名零售商請進(jìn)來有利于整個項目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機構(gòu)更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進(jìn)行項目的前期招商更能有效促進(jìn)項目的進(jìn)展。

17、價格策略

對于采取商鋪出售方案的項目來講，需要對商鋪的售價進(jìn)行預(yù)測，并依據(jù)市場策略進(jìn)行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準(zhǔn)確性將有利于項目的出售操作。

價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。

18、租金策略

在招商階段就需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。預(yù)測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預(yù)測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項目的招商效率。

19、管理公司的選擇

項目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機構(gòu)。

商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有：

（1）、管理公司以管理參股；

（2）、聘請管理公司。

第四篇：項目開發(fā)全流程

項 目 開 發(fā) 流 程 圖

總辦投資決策 管委會審批

總辦會議審批 管委會會議審批

擬定項目總體 開發(fā)計劃

1．向集團(tuán)各部門作項目交底，內(nèi)容包括：項目用地現(xiàn)狀、規(guī)劃設(shè)計條件、規(guī)劃用地批文、周邊大市政情況等。

2．?dāng)M定項目總體開發(fā)計劃，并組織各相關(guān)部門進(jìn)行討論。

3．綜合各部門意見，整理完善項目總體開發(fā)計劃報總經(jīng)辦審批。

總經(jīng)理辦公會議

審批投資開發(fā)部提交的項目總體開發(fā)計劃

項目總體開發(fā) 計劃審批

投開部 總工項目

行政部

計劃分解 項目部統(tǒng)籌

營銷中心 總工室 預(yù)算部投控部 合約部財務(wù)部 財務(wù)部

擬定詳細(xì)的規(guī)劃報建進(jìn)度計劃 擬定項目組織架構(gòu)、人力資源計劃及施

工進(jìn)度計劃 擬定“項目策劃書”及銷售計劃 擬定供圖計劃、編寫“項目技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)” 擬定合同招投標(biāo)計劃、成本控制計劃進(jìn)行成本預(yù)算及相關(guān)的數(shù)據(jù)分析進(jìn)行相應(yīng)財務(wù)分析提出資金籌措計劃擬定合同審查及簽訂計劃

擬定項目資金籌措計劃

項目部

綜合編制“項目規(guī)劃書”

項目規(guī)劃書

審批

總體規(guī)劃階段

項目實施階段

總經(jīng)理辦公會議或管委會 審批項目部提交的項目規(guī)劃書

規(guī)劃部

1．收集整理項目相關(guān)規(guī)劃設(shè)計資料； 2．編制項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書；

3．物色符合條件的設(shè)計單位；

4．負(fù)責(zé)項目總體規(guī)劃設(shè)計招投標(biāo)工作；

投控部 1．據(jù)規(guī)劃部規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書要求編制總規(guī)設(shè)計招投標(biāo)文件； 2．對投標(biāo)方案進(jìn)行評估；

規(guī)劃部

1．組織集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)代理公司、物業(yè)管理公司、投開部、策劃部、投控部、項目部、專家研討投標(biāo)方案;2．推薦方案或提供修改意見；

3．收集修改后中標(biāo)方案

總經(jīng)辦 審批中標(biāo)總體規(guī)劃方案

規(guī)劃部 審核提供項目總體規(guī)劃方案報批資料

投開部 進(jìn)行項目總體規(guī)劃方案報建

法務(wù)部 簽定總體規(guī)劃設(shè)計合同

計管理工作；

復(fù)意見；

施工許可證》

法務(wù)部 簽訂施工合同

總經(jīng)辦 審批中標(biāo)施工單位

投控部

1.組織施工、監(jiān)理招投標(biāo)工作；

2.向總經(jīng)辦推薦中標(biāo)單位；

項目部 1.依據(jù)施工圖編制施工工程招投標(biāo)文件； 2.編制施工總平面圖；

3.編制施工計劃及資金使用計劃；

項目部

1.組織規(guī)劃部、投控部等相關(guān)部門圖紙會審、審核施工單位提出的施工組織設(shè)計；

2.按合同進(jìn)行工程質(zhì)量及施工進(jìn)度控制； 3.按集團(tuán)規(guī)范進(jìn)行工程成本控制；

投開部

1.按項目計劃時間監(jiān)控及調(diào)整開發(fā)進(jìn)度； 2.跟進(jìn)辦理項目相關(guān)報建手續(xù)；

投控部

1.2.3.4.按合同條款控制工程進(jìn)度款及造價； 編制項目總成本預(yù)算并供策劃部參考； 對各部門進(jìn)行成本監(jiān)控及調(diào)整； 完成各子項招投標(biāo)手續(xù)；

規(guī)劃部

1.審議審定設(shè)計方案和施工圖紙；

2.提供各子項招投標(biāo)文件并參與招投標(biāo)及合同談判工作； 3.對工程設(shè)計技術(shù)進(jìn)行審查審定；

策劃部

1.編制銷售策劃實施方案；

2.組織集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、投控部、規(guī)劃部、財務(wù)部、物業(yè)管理公司確定商品房預(yù)售價格及物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)；

法務(wù)部

1.2.3.4.5.土建工程

基礎(chǔ)工程； 上部建筑工程； 裝修工程；

室內(nèi)給排水、電氣工程； 其他工程

市政水電工程

1.道路、排水工程；

2.市外供水供電及其管網(wǎng)工程； 3.其他工程

設(shè)備安裝工程

1.2.3.4.5.6.電梯設(shè)備安裝工程； 消防人防設(shè)備安裝；

中央空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程； 備用發(fā)電工程； 給水泵、池工程； 其他工程

設(shè)備安裝工程

1.2.3.4.5.6.電梯設(shè)備安裝工程； 消防人防設(shè)備安裝；

中央空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程； 備用發(fā)電工程； 給水泵、池工程； 其他工程

第五篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點

在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步

開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對待。

（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步

土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

（四）項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步

在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實施工作。

（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大

幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。

（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法

工程項目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。

（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步

為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。

（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步

房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，取得銷售許可證。

（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。

一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。