第一篇：房地產(chǎn)公司土地開發(fā)流程步驟(精)

房地產(chǎn)公司土地開發(fā)流程步驟

房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地開發(fā)流程步驟一般可分為四個階段,即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。

第一階段:項目決策階段--房地產(chǎn)項目可行性研究階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項后,轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。

1、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化,減少或避免投資決策的失誤,提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有:(1項目概況;(2開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置;(3市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定;(4規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護;(5資源供給及資本運作方案;(6環(huán)境影響和環(huán)境保護;(7 項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究;(8開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃;(9項目經(jīng)濟及社會效益分析;(10結(jié)論及建議。

2、可行性研究小組成員知識組成:經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判,并對投資項目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ),尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當(dāng)粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認(rèn)為可行的,就可以進行下一階段的工作。2初步可行性研究,亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上,進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。3詳細可行性研究,即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ),是在分析項目

在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。4項目的評估和決策。

4、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行:(1項目公司接受委托或集團公司董事會立項;(2調(diào)查研究;(3方案選擇與優(yōu)化;(4財務(wù)評價和經(jīng)濟評價;(5編制可行性研究報告。

5、集團公司董事會通過,批準(zhǔn)正式立項,項目進入前期開發(fā)階段。

第二階段:前期準(zhǔn)備階段--獲取土地使用權(quán)

一、獲取土地使用權(quán)。

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式有:1通過行政劃撥方式取得;2舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán);3轉(zhuǎn)讓取得;4出讓方式取得(招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式;5聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得;6通過司法裁決取得;7通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。征地拆遷,申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

二、征地拆遷,申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

拆遷的主要內(nèi)容包括:(1房屋拆建,如危舊房改造;(2城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整,如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造;(3環(huán)境治理,如擴展綠地、治理污染工程等。因此,城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的,是城市建設(shè)的重要組成部分,尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié),處于建設(shè)項目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料: 1填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份;2建設(shè)項目批準(zhǔn)文件;3建設(shè)用地規(guī)劃許可證;4國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件(建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書 5拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料。6拆遷安置計劃和方案;(拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況;拆遷方式;拆遷期限;還建方式及還建期限;產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明;拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度。

三、規(guī)劃設(shè)計

1、申辦項目選址定點,取得《建設(shè)項目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并取得?！督ㄔO(shè)項目選址意見書》的附件:規(guī)劃設(shè)計(土地使用條件1建設(shè)項目選址申請 3委托設(shè)計單位設(shè)計,送審設(shè)計方案。

2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建,取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。1規(guī)劃方案審批階段,取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》。在 2施工圖核準(zhǔn)階段,取得建筑核位紅線圖5 份和施工圖 3 份。

3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線,取得建筑核位紅線圖。

4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》,辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負零時,持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申請建設(shè)項目報建登記,申請招標(biāo),辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù),確定勘察。

四、建設(shè)項目報建登記,申請招標(biāo),辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù),確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。

五、申辦《施工許可證》 第三階段:項目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》商品房預(yù)售實行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》。

二、商品房銷售及按揭辦理

1、銷售前期準(zhǔn)備工作(可委托銷售代理公司進行

2、銷售合同的簽訂。

3、按揭辦理。第四階段:交付使用階段

一、申請竣工驗收,取得《建筑工程竣工驗收備案證》。屬成片開發(fā)小區(qū)的,還應(yīng)申請綜合驗收。

二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收

建設(shè)工程竣工驗收后 3 個月內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)向原批準(zhǔn)的城市規(guī)劃行政主管部門申報建設(shè)工程規(guī)劃驗收。

三、進行權(quán)屬登記,取得《商品房權(quán)屬證明書》。

四、物業(yè)移交

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同,該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。

武漢兆聯(lián)投資管理顧問有限公司-專業(yè)提供投融資項目策劃(商業(yè)計劃書與可行性報告與網(wǎng)絡(luò)營銷策劃(互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)營銷與廣告策劃。公司多年豐富案例與專家經(jīng)驗,促您成功融資與地成本營銷...商業(yè)計劃書http:// 可行性報告http:// 投資分析報告http:// 資金申請報告http:// 項目建議書http://

項目立項報告http:// 甲級資質(zhì)蓋章服務(wù)介紹http:// 政府專項資金申請http:// 商業(yè)計劃書格式范例http:// 可行性報告格式范例http:// 部分案例格式http:// 需要填寫提供的項目基礎(chǔ)資料表(下載: http://

第二篇：土地開發(fā)流程

土地基本資料 項 目 規(guī)劃院 市拆遷辦 資金落實 國家政策 驗資報告 總體發(fā)展 選 址 立 項 規(guī) 劃 初步設(shè)計 《選址意見書》 總詳規(guī)劃 規(guī)劃院 地質(zhì)勘察報告 《固定資產(chǎn)投資許可證》 土地局 需拆遷 土地騰遷 拆 遷 辦 拆遷范圍 產(chǎn)權(quán)認(rèn)證 市房產(chǎn)局 房屋評估 評估公司 注銷產(chǎn)籍 市房產(chǎn)局 拆遷許可 市拆遷辦 政府拍賣所得（費用已交完）土地開發(fā)權(quán)批復(fù) 拆遷協(xié)議 區(qū)拆遷辦 拆遷安置 土地使用證 三通一平規(guī)劃局 《用地規(guī)劃許可證》 地形勘察 擴初設(shè)計 聯(lián)合會簽 可研報告 市場調(diào)查定位 消防局 防疫站 建 委 民政局 人防辦 《消防審批意見書》 《衛(wèi)生防疫意見書》 項目注冊 《社區(qū)用房協(xié)議》 《人防審批意見書》 園林管理所 自來水公司 交通大隊 電業(yè)局平整 建委收費辦 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 施工圖 工程招標(biāo) 招標(biāo)辦 施工圖審查 樹木砍伐手續(xù) 臨時水 臨時占道手續(xù) 臨時電 場 地 開工 2 開工 3 規(guī)劃局 設(shè)計院 招標(biāo)文件 安置用房審批表 規(guī)劃審定書 市規(guī)劃局 勘測院 定線 驗線 標(biāo)底制作 開工 1 綜合管網(wǎng)設(shè)計 規(guī)劃局 綜合管網(wǎng)審圖 給、排水、熱網(wǎng)、電訊、煤氣許可證

開工 1 工 商 局 質(zhì)量站 合同鑒證 施工隊伍資質(zhì)審查 工程施工合同 外埠施工單位備案 勞保辦 定額站 安全站 《建設(shè)工程施工許可證》 開工 市建委 開工 3 開工 2

工程監(jiān)理 技術(shù)檔案 供電 工 程 量 室內(nèi)外裝修 基礎(chǔ) 主體 區(qū)內(nèi)大配套 煤氣 供暖 環(huán)境設(shè)施 區(qū)內(nèi)道路 景點綠化 殘土外運 地名辦 區(qū)建委 門 牌 號 掛信報箱 物價局 定 價 住宅辦 施 工 開 聯(lián) 栓 網(wǎng) 供水 排水 掛表送電 衛(wèi)生防疫 施 工 竣工 驗收 報 戶 衛(wèi)生許可證 質(zhì)檢站 規(guī)劃局 消 人 防 防 驗收備案 測繪院 上 圖

衛(wèi)生防疫 設(shè)計院 街道辦事處 施工單位 項目部

房產(chǎn)局測繪大隊

銷售面積審核

房產(chǎn)局市場處

預(yù)銷售許可證

產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中心

產(chǎn)權(quán)出始備案登記

預(yù)銷售

銷售

入住

老鄭：目前我們開始的工作在紅框內(nèi)，就如圖表所標(biāo)志的：土地基本資料是土地立項開發(fā)合作的基礎(chǔ)，主要包含
a、項目立項批復(fù)

b、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用建設(shè)項目用地申請書 c、《規(guī)劃意見書》及附圖一份和釘樁坐標(biāo)成果通知 單 d、區(qū)縣人民政府建設(shè)用地申請文件 e、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地規(guī)?？刂茍D

項目征地及建設(shè)用地預(yù) f、一書四方案 審 g、補充耕地位置圖及文字說明 50 天

⑾
h、建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書及勘測定界圖 I、擬占用土地 1：10000 幅土地利用現(xiàn)狀圖 j、建設(shè)擬征地土地權(quán)屬情況匯總表 k、省級土地行政主管部門對補充耕地的驗收文件 l、新增建設(shè)用地有償使用費準(zhǔn)備情況的說明 m、征地情況調(diào)查表 n、征地協(xié)議 書 o、？？城規(guī)劃

圖

這個階段可以由基德自主開發(fā)，然后由工程商墊資或與工程商合作開發(fā)，當(dāng)中部分文件在無棣可以免掉，但紅字部分是合作方必定要看的，主要是弄清楚土地的權(quán)屬，申辦情況，上面是一個初步階段一般具備上面紅字的文件就可以和合作方談判，然后到當(dāng)?shù)乜赐恋氐膶嶋H 情況，

土地補償 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證
（27）

征地審核
（33）

辦理臨時 簽訂國有土地出讓合 國有土地 10 天（市房地局）使用證（41）申報物業(yè)管理公約
a、項目立項批

2003.08.04
（44）

（交齊 100%地價款取正式國有土地使用 證）

⒆

13 天（市規(guī)委）

（24）

（35）

（市房地局）2003.07.18 同 18 天

2003.08.04
（45）

10 天（市房地局小區(qū)辦）

a、立項批復(fù) b、建設(shè)項目規(guī)劃審批表 c、市政府征地批復(fù) d、用地釘樁成 果 e、按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件 f、審定設(shè)計方案通知書

復(fù) b、辦理土地出讓手續(xù)申請 c、審定設(shè)計方案通知書

d、土地評估報告原件 e、出讓合同附圖一式五份附圖為釘樁圖或?qū)彾ㄔO(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）f、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單 g、建筑面積與用途說 明 h、加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 I、建設(shè)用地批準(zhǔn)書或原用地單位的國有土地使用證、房屋所有權(quán)證、國有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）j、與原用地方簽訂的土地使用權(quán)及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件 k、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 l、外經(jīng)貿(mào)委核發(fā)的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)合作、合資企業(yè)合同、章程的批復(fù)

市政各口方案報裝

藍框部分這是土地權(quán)比較完備的階段，到達這個階段，基本可以談土地出讓以及買賣等，上次你說的要找綠地等大公司合作必須要到這一步。

土地開發(fā)整理復(fù)墾項目審批驗收

收件
局市 縣

發(fā)件
上報項目規(guī)劃設(shè) 計與預(yù)算材料

存檔

地級以上市上 報材料

部上 門級

受理并記時
口文廳 窗辦

材料不符合要求

論證不合格 評審部 合格

送達有關(guān)市(1 天)

辦公室批轉(zhuǎn)耕 保處

處協(xié) 室辦

規(guī)劃處 地籍處

查看申報資料(1天)查看申報資料(1天)

填寫匯總意 見(1天)填寫匯總意 見(1天)會地籍處、財務(wù) 處聯(lián)合省財政廳 實地踏勘論證并 提出驗收與否的 辦理意見 組織竣 工驗收 組專家 評審(40 天)省財政 廳進行 預(yù)算審 批(10 天)打印文件(1天)存檔

處主 室辦

耕地保護處

查看申報資料(1天)

匯總并提出 審查意見

長副分 廳管

分管廳領(lǐng)導(dǎo)審 批(3天)

廳 長

第三篇：土地一級開發(fā)流程

土地一級開發(fā)流程

第一章土地一級開發(fā)流程

1、選地

由政府或開發(fā)商針對土地儲備整理或擬定的項目進行項目選址。2、土地前期開發(fā)申請

原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請。3、土地開發(fā)項目預(yù)審

市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預(yù)審。4、土地開發(fā)實施方案預(yù)審

通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)負責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。

5、土地開發(fā)方案修改

編制了開發(fā)實施方案的項目由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地前期開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。、確定土地開發(fā)單位

土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管理委托協(xié)議。

通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)委托協(xié)議 7、辦理相關(guān)用地手續(xù)

土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市

發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施

單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8、確定實施規(guī)劃方案

開發(fā)單位委托編制可行性研究報告，規(guī)劃方案，工程造價預(yù)算和具體設(shè)計實施方案等。

9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)

在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。（征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見《征用集體土地及劃撥土地的程序》）組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。、組織驗收開發(fā)土地

建設(shè)項目的土地前期開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收，驗收審核的內(nèi)容： 審核土地前期開發(fā)成本

組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求 根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費 納入市土地儲備庫

11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請材料： 用地申請報告 法人營業(yè)執(zhí)照 立項批文

縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明

經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細規(guī)劃或總平面設(shè)計圖紙（一式2 份）12、辦理建設(shè)用地委托釘樁

建設(shè)單位需委托測繪單位對建設(shè)項目規(guī)劃用地進行測繪釘樁，由測繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

國有土地使用權(quán)出讓申請一般指協(xié)議出讓申請，申請用地者應(yīng)當(dāng)同時向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請，并提供下列文件： 申請用地報告書；

國家投資的建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)部門關(guān)于建設(shè)項目的批準(zhǔn)文件； 在地區(qū)注冊登記的企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)批準(zhǔn)成立（設(shè)置）機構(gòu)的批準(zhǔn)文

件、營業(yè)執(zhí)照。未在 經(jīng)濟特區(qū)注冊登記的國內(nèi)其他公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供上級主管部門的批準(zhǔn)文件、營業(yè)執(zhí)照。境外公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供有效的營業(yè)注冊登記證件（開業(yè)執(zhí)照）、章程、董事會成員名單、注冊所在地的公證機關(guān)和律師事務(wù)所出具的證明文件及注冊銀行開具的資信證明。個人申請用地的應(yīng)當(dāng)提供合法的身份證件。在 省、市營業(yè)的銀行存款的資信證明書； 大型、重點項目需提供項目建議書、環(huán)境保護分析報告、初步規(guī)

劃方案；法定代表人身份證明書、法定代表人授權(quán)委托書及其他應(yīng)當(dāng)提交的文件。14、主管部門實地勘察 房地產(chǎn)項目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。、委托地價評估、辦理核定地價手續(xù)

建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評估公司對所規(guī)劃用地進行評估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國土局批準(zhǔn)，并核定的地價標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。

16、土地估價報告的預(yù)審

根據(jù)《國家土地管理局土地估價報告預(yù)審制度實施方案》，對需經(jīng)國家土地管理局確認(rèn)估價結(jié)果的土地估價報告，承擔(dān)估價的中介機構(gòu)可在向委托方提交土地估價報告前，向國家土地管理局提出預(yù)先審查申請，由國家土地管理局組織有關(guān)人員對土地估價報告進行預(yù)審，經(jīng)預(yù)審合格后，再向委托方提交土地估價報告，由委托方按規(guī)定程序向國家土地管理局申請土地估價結(jié)果確認(rèn)。

17、辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動（招、拍、掛）

土地前期開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后項目駿工驗收合格后3 個月之內(nèi)政府優(yōu)先對土地進行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競爭權(quán)。、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

國有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對出讓土地的范圍、面

積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問題友好協(xié)商、達成一致意見后，依法簽訂的書面協(xié)議。國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂。、交付土地出讓金 21、領(lǐng)取臨時國有土地使用證、領(lǐng)取正式國有土地使用證

按合同的約定支付余款。付清地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。

第二章 土地一級開發(fā)辦理拆遷安置全流程

一、征用集體土地的拆遷安置 1、征用集體土地用地申請

房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請時，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項目用地申請書，申請書中應(yīng)包括以下各項主要內(nèi)容： 申請單位名稱

項目的基本情況，包括立項、規(guī)劃選址等情況

建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等

房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請時，在建設(shè)項目用地申請書后應(yīng)附具以下各項文件、資料：

用地單位有關(guān)資質(zhì)證明

項目可行性研究報告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告 初步設(shè)計或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 建設(shè)項目總平面布置圖

占用耕地的，必須提出補充耕地方案

建設(shè)項目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告 2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

行政主管部門收到房地產(chǎn)開發(fā)公司提出的征用申請后，應(yīng)自申請之日起30 日內(nèi)擬定各項征地方面方案：擬定各項征地方案后逐級上報審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報請市、縣審查同意；市、州簽署意見。、簽訂征地協(xié)議、簽訂補償安置協(xié)議

征地協(xié)議書的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開、公正、平等、有償?shù)脑瓌t，既不能阻礙國家建設(shè)，又不能傷害集體和農(nóng)民的利益。拆遷安置補償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協(xié)商簽訂。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其

他合法證件，到公告指定的地點與拆遷人辦理房屋拆遷補償安置手續(xù)。4、確定補償安置方案

區(qū)、縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補償、安置方案。并且對征地補償、安置方案進行公告，修改、確定、審批。其一般操作過程如下：征地補償、安置方案的公告→征地補償、安置方案公告的實施→征地補

償、安置方案的意見→征地補償、安置方案的確定→征地補償、安置方案的審批要求→征地補償、安置費用的管理、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、市政府下文征地

區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議通過后，市政府下達具有國家強制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實施征地的主體、實施征地程序等都由法律具體規(guī)定。、交納各項稅費

繳納耕地占用稅、菜田建設(shè)費、征地管理費、糧差費等各項稅費。各項稅費由區(qū)局開單，銀行收費，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費（市蔬菜辦）、征地管理費（區(qū)國土局）、糧差費（市糧食局）。、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實勞動力

拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國土房管局通過公安機關(guān)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。拆遷人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向國土房管局提出戶口凍結(jié)申請，調(diào)查戶口核實勞動力，國土房管局確定拆遷范圍。、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 到市國土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。

根據(jù)《土地管理條例》，國家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。每次轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，按照被征用的耕地面積除以征地時該單位的人均耕地面積計算。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。

10、地上物作價補償工作

拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。區(qū)、縣國土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟

組織和農(nóng)民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。根據(jù)《 城市房屋拆遷管理條例》，實行作價補償?shù)?，作價補償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的重置價格結(jié)合成新，乘以130％結(jié)算。、征地結(jié)案、申請《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

辦理“核減耕地通知書”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設(shè)費、征地管理費、糧差費等繳交證明或收據(jù) 農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件 征地補償協(xié)議（復(fù)印件）征地補償款付清證明（由村出）

用地單位辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書時，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的申請;市政府批準(zhǔn)征(占)地的批文;《建設(shè)用地規(guī)劃許可征》附件和附圖;與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份;釘樁坐標(biāo)成果通知單;工程進度計劃;計劃任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)單，但當(dāng)年批準(zhǔn)征(占)地的免交。12、委托進行拆遷工作

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司采用委托拆遷形式時，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費，由委托代辦單位具體實施拆遷。、辦理拆遷申請

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應(yīng)當(dāng)持以下文件向當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門申領(lǐng)拆遷許可證： 拆遷申請書；

建設(shè)項目批準(zhǔn)文件和資金證明； 規(guī)劃部門選址意見或者規(guī)劃批準(zhǔn)文件； 建設(shè)用地批準(zhǔn)文件附圖；

拆遷計劃和方案（包括對被拆遷人安置地點、補償形式、臨時安置補助、搬遷過 渡期限和搬遷方式等）。

14、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30 日內(nèi)，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，任何單位和個人需拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

房屋拆遷責(zé)任書是拆遷人實施拆遷時需簽署的書面文件。拆遷人在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局簽訂責(zé)任書。、辦理拆遷公告與通知 根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，建設(shè)單位的房屋拆遷申請被批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關(guān)行政主管部門協(xié)助；同時，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。縣級以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60 日。

17、辦理戶口凍結(jié) 18、暫停辦理相關(guān)事項

房屋征收部門在應(yīng) “房屋拆遷公告”時一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷范圍內(nèi)的單位和個人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進行下列活動：

房屋及其附屬物的新建、擴建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。

19、確定拆遷安置方案

確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項內(nèi)容，制作拆遷預(yù)分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報經(jīng)區(qū)、縣國土房管局審批后，報市國土房管 局備案。、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

房屋拆遷補償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須 經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：

拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限； 安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點；

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

搬遷補助費和臨時安置補助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式； 違約責(zé)任和爭議解決的方式； 當(dāng)事人約定的其他條款。、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷動員會議。拆遷人進行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價拆除，做到場平地凈。、發(fā)放運作拆遷補償款

發(fā)放運作拆遷補償款一般程序：開立資金專戶→出具存款證明→資金使用監(jiān)督→開具領(lǐng)款憑證→支取補償款項

23、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

拆遷人及其委托的拆除單位在進行房屋拆遷施工的同時必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)落實揚塵治理措施。

24、移交拆遷檔案資料

拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個月內(nèi)向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。

25、房屋拆遷糾紛的裁決

拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

26、強制拆遷

二、征用劃撥土地拆遷安置 1、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

用地單位辦理劃撥用地申請時，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》，計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復(fù)和項目可行性研究報告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計項目計劃通知書》，屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復(fù)及危改責(zé)任書，屬于經(jīng)濟適用住房項目需提交經(jīng)濟適用住房立項批復(fù)。

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計方案通知 書》及附圖，建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）；

建設(shè)項目資金來源證明；

建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。2、主管部門現(xiàn)場勘察

交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》返回行政主管部門?？辈欤河玫貑挝粠ьI(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。、劃撥用地申請的審核、報批

根據(jù)《土地管理條例》，國有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當(dāng)堅持以項目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃。

國有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的： 縣級（含縣級市）人民政府１公頃以下，地級市人民政府２公頃以下。超過限額的，報省人民政府批準(zhǔn)。

行政主管部門進行劃撥用地申請的審查時，用地單位須提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》； 計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復(fù)和項目可行性研究報告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計項目計劃通知書》； 屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復(fù)及危改責(zé)任書； 屬于經(jīng)濟適用住房項目需提交經(jīng)濟適用住房立項批復(fù)；

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計方案通知 書》及附圖；

建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）； 建設(shè)項目資金來源證明；

建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。4、取得劃撥用地批準(zhǔn)

劃撥用地申請的批準(zhǔn)：行政主管部門代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及撥地紅線圖。劃撥用地申請的備案：區(qū)、縣國土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》后15 日內(nèi)，應(yīng)將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)、《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書附件》及撥地紅線圖各一份，報送市國土房管局備案。辦理劃撥用地批準(zhǔn)手續(xù)時，用地單位需準(zhǔn)備以下各項文件、資料：交納稅費證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附件、撥地紅線圖。

第三章 相關(guān)稅費、地價款（土地出讓金）

地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+土地增值收益，其中土地取得費包括征地費即三項補償費（土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。根據(jù)《土地管理條例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在90 日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請求賠償。、土地使用費

這里土地有償使用費主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費。根據(jù)國家財政部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費用政策等問題的通知》。、外商投資企業(yè)土地使用費

財政部指出外商投資企業(yè)繳納的場地使用費或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進行財務(wù)處理，同時應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準(zhǔn)使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費額。、防洪工程建設(shè)維護管理費

防洪工程建設(shè)維護管理費按照以下各項標(biāo)準(zhǔn)收?。?/p>

對征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對在劃撥國有土地上進行項目建設(shè)的單位和個人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

5、土地閑置費

按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》(國土資源部第5 號)和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的知》

(國辦發(fā)〔2006〕37 號)有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收。、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 7、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標(biāo)準(zhǔn)收取。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。、地價評估費

根據(jù)國家計委國家土地局《關(guān)于土地價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》（計價格〔1994〕2017 號）規(guī)定，一般宗地評估采取差額定率累進計費，按一般宗地地價評估收費標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行。一般宗地評估收費標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。

9、出讓土地預(yù)訂金

根據(jù)《土地管理條例》，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起10 天內(nèi)繳納地價款總額10％作為定金，其余的在90 天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價款。

10、征地管理費、土地補償費和安置補助費

土地補償費+安置補助費=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值

省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)收取。、青苗及樹木補償費

在 省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補償?shù)?，均按《征地青苗及地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門實施征地時按照實際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定?！墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a償標(biāo)準(zhǔn)》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。涉及特殊苗木補償?shù)?，?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定其補償標(biāo)準(zhǔn)，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價方式確定其補償標(biāo)準(zhǔn)。

13、地上物補償費 根據(jù)《征地青苗及地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，地上附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府按照各類建筑物、構(gòu)筑物的市場重置價格制定并公布實施。涉及補償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定其補償標(biāo)準(zhǔn)。、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指國家征用城市郊區(qū)菜地時，有用地單位支付的，用于開發(fā)新菜地費用。15、耕地占用稅

國有農(nóng)場（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。、耕地開墾費 區(qū)域因素修正系數(shù)：

其中在集體土地征用時拆遷安置各項費用：

1、房屋拆遷補償費

貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。、搬家補助費

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標(biāo)準(zhǔn)，付給搬家補助費。3、提前搬家獎勵費

提前搬家獎勵費是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部分使用人支付一定的提前搬家獎勵費。一般由拆遷人自行制定獎勵標(biāo)準(zhǔn)。、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）

臨時安置補助費付給時間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協(xié)議規(guī)定時間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的200％付給。、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

對因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補償。補償期限最長不得超過18 個月。利潤的計算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申報為準(zhǔn)。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營業(yè)的，根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的營業(yè)額給予補償；補償最高限額每月不超過停業(yè)前3 個月平均月營業(yè)額的8％。、房屋拆遷服務(wù)費

房屋拆遷服務(wù)費，由承擔(dān)拆遷服務(wù)的單位按照一般不超過房屋拆遷補償安置費用的15%向拆遷人收取。

開發(fā)商參與土地一級開發(fā)應(yīng)注意的法律問題

1、項目合法性問題

對于土地一級開發(fā)商來說，在投資開發(fā)土地一級開發(fā)項目時，首先需要考慮的問題是土地一級開發(fā)項目是否合法。由于目前國家對土地一級開發(fā)沒有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實踐中有些項目的合法性方面存在問題。若項目合法性方面存在瑕疵，將會給開發(fā)商帶來很大的潛在法律風(fēng)險，因此，開發(fā)商應(yīng)重視項目的合法性問題。開發(fā)商可主要從以下幾個方面對土地一級開發(fā)項目的合法性進行審查：（1）項目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃

實踐中，有些地方政府急于進行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開發(fā)商開始進行土地一級開發(fā)，這對于開發(fā)商來說風(fēng)險很大，若將來城市總體規(guī)劃和土地總體利用計劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無力償還開發(fā)商已發(fā)生開發(fā)的成本，開發(fā)商將面臨投入資金無法收回的風(fēng)險。（2）立項文件的合法性

開發(fā)商在簽訂合同之前應(yīng)認(rèn)真審核項目立項文件的合法性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項、是否存在立項文件的內(nèi)容與實際操作不一致的情形，等等。在實踐存在著一些須經(jīng)省級政府批準(zhǔn)但只有地方縣級政府或經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開發(fā)商須對立項文件進行補充和完善。（3）其他相關(guān)項目文件的合法性

開發(fā)商還應(yīng)認(rèn)真審核其他項目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。另外，開發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。

2、簽約程序問題

綜合分析各地有關(guān)土地一級開發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過招標(biāo)方式確定土地一級開發(fā)商。但實踐中，很多地方政府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開發(fā)商的程序，而是直接與開發(fā)商簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。對于開發(fā)商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認(rèn)可開發(fā)商的一級開發(fā)主體地位。就此問題，即使地方政府已就一級開發(fā)事宜與開發(fā)商協(xié)商一致，開發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過招標(biāo)形式簽約。當(dāng)然，由于有關(guān)土地一級開發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過招標(biāo)形式通常也并不會因此導(dǎo)致一級開發(fā)合同無效。

3、開發(fā)商應(yīng)把握的土地一級開發(fā)合同中的要點

開發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級開發(fā)合同，能夠有效防范土地一級開發(fā)過程中的各種風(fēng)險，比如拆遷難風(fēng)險、政策變化風(fēng)險、土地出讓價格風(fēng)險等。從開發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級開發(fā)合同時應(yīng)注意把握以下要點：（1）約定征地拆遷安置補償工作由政府負責(zé)承擔(dān)

對于開發(fā)商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補償工作。在此情況下，開發(fā)商應(yīng)要求在土地一級開發(fā)合同中約定征地拆遷安置補償工作由政府方面承擔(dān)，開發(fā)商只負責(zé)承擔(dān)相關(guān)費用。通常情況下，開發(fā)商可采取如下兩種方式承擔(dān)費用：政府包干和據(jù)實支出。政府包干，即開發(fā)商與政府約定一個包干費用，由政府包干完成征地拆遷安置補償工作。據(jù)實支出，即開發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進展逐步據(jù)實支出費用。開發(fā)商可根據(jù)項目具體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M用承擔(dān)方式。（2）約定分期分塊滾動開發(fā)、減輕資金壓力

對于開發(fā)商來說，土地一級開發(fā)占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動開發(fā)的方式，即將項目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動開發(fā)可有效減輕資金壓力，同時也可降低投資風(fēng)險。（3）約定政策變化時由政府承擔(dān)責(zé)任

政策變化風(fēng)險對開發(fā)商來說是不可預(yù)知的風(fēng)險，比如國家或上級政府對項目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。對于該等風(fēng)險，開發(fā)商可在合同中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時，若項目重大調(diào)整或被撤時尚無土地出讓收入，則存在開發(fā)商投資回報落空的風(fēng)險，在此情況下，須明確約定政策變化時開發(fā)商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開發(fā)成本的組成

土地開發(fā)成本是土地一級開發(fā)合同重要條款之一，開發(fā)商訂立合同時必須明確約定。通常情況下，開發(fā)商應(yīng)將就土地一級開發(fā)項目支出的所有費用均計入土地開發(fā)成本。但須注意的是，開發(fā)商計入的成本最終須經(jīng)政府審核確認(rèn)，若開發(fā)商的某項支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在合同中列明，開發(fā)商將不得不自行承擔(dān)該等費用。同時，在合同中列明土地開發(fā)成本有利于開發(fā)商預(yù)估和控制項目投資總額，也可使開發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費用。

值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開發(fā)成本（主要包括征地拆遷補償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發(fā)成本。（5）約定收益分配方式

對開發(fā)商來說，可根據(jù)項目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級開發(fā)的收益分配方式有如下幾種：

A．固定收益：開發(fā)商的投資收益=土地開發(fā)成本×固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開發(fā)成本計算投資收益。相對下述按比例分配收益方式而言，開發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價格風(fēng)險，但通常收益率不會太高。

B．按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入-土地開發(fā)成本）×開發(fā)商分配比例。相對于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開發(fā)商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開發(fā)商受讓開發(fā)項目中出讓地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，進行二級開發(fā)。實踐中，很多開發(fā)商參與土地一級開發(fā)就是為了便于二級拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級開發(fā)商在土地出讓競價中處于非常有利的地位，因為土地出讓價格中含有一級開發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價格越高一級開發(fā)商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開發(fā)商須注意防范土地出讓價格風(fēng)險，有必要約定出讓價格低于開發(fā)成本時的處理方法和責(zé)任承擔(dān)。

C．固定收益+按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點，開發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項目公司

開發(fā)商就單個土地一級開發(fā)項目成立項目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個項目風(fēng)險，避免連鎖反應(yīng)。而且由于土地一級開發(fā)投資項目大、投入資金多，需要開發(fā)商專門設(shè)立公司在投資地進行長時間、持續(xù)性的具體操作。同時，成立項目公司也通常是政府對投資開發(fā)商的要求。（7）約定適當(dāng)?shù)娜谫Y方式

若開發(fā)商自有資金不足或有可能進行項目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權(quán)融資方式，即約定通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)（或設(shè)立項目公司時引入合資方的方式）的方式進行融資，以便在必要時引入合作投資方或部分轉(zhuǎn)讓項目。

綜上所述，開發(fā)商投資于土地一級開發(fā)項目時，首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布有關(guān)土地一級開發(fā)的相關(guān)規(guī)定，審核項目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權(quán)委托的機構(gòu)簽訂土地一級開發(fā)合同。若是與政府授權(quán)委托的機構(gòu)簽約，開發(fā)商應(yīng)注意要求簽約單位提供有權(quán)政府部門的授權(quán)委托文件。由于目前土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級開發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開發(fā)商在簽約時一定要把握住合同要點，將相關(guān)要點在合同中明確約定。

第四篇：土地一級開發(fā)流程

土地一級開發(fā)流程 土地一級開發(fā)成本和收益 成本構(gòu)成：

1、征地、拆遷補償及有關(guān)稅費；

2、收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；

3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；

4、招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；

5、貸款利息；

6、土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。收益：

委托開發(fā)企業(yè)負責(zé)一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。

委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計成本的8%，主體是企業(yè)。

對于招標(biāo)項目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)檔中提出方案，作為評標(biāo)參考。

一級開發(fā)的土地范圍

1、政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；

2、由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進行危舊房改造或其它成片開發(fā)，需六、一級開發(fā)土地進入公開市場交易的審查內(nèi)容

1、根據(jù)土地儲備開發(fā)聯(lián)審會議(國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認(rèn)需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風(fēng)貌保護及文物保護處理、環(huán)境評價等工作的，須按有關(guān)要求在土地入市交易前完成。

2、屬于新增建設(shè)用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案檔；

3、屬于存量劃撥建設(shè)用地的，提交國有土地使用權(quán)證或其它權(quán)屬證明文件；

4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案檔；

5、有上級主管單位的，應(yīng)提交其上級主管單位的批準(zhǔn)文件。其中：屬于中央在京單位的，應(yīng)提交國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局或中直機關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)文件；屬于軍隊的，應(yīng)遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準(zhǔn)檔。

6、有效的規(guī)劃意見書和其它規(guī)劃文件。要求規(guī)劃意見書公示的，須先進行公示。

7、原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項目、由開發(fā)企業(yè)和儲備中心完成一級開發(fā)的項目）應(yīng)該達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”），并達到市政綜合，取得所有的管線圖。

8、對于可以獨立出讓的國有企業(yè)搬遷騰退用地及其它可獨立出讓的

2、市國土局在進行一級開發(fā)項目建設(shè)用地進行預(yù)審；、市國土局委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)編制一級開發(fā)實施方案；

4、市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項目提交市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會議討論（平均兩個月召開一次），聯(lián)席會對一級開發(fā)實施方案提出原則意見。程序二：確定一級開發(fā)單位 政府主管部門： 市國土局、市建委等部門 主要工作內(nèi)容：

1、市國土局會同相關(guān)部門直接委托土地儲備機構(gòu)實施土地一級開發(fā)或者通過招標(biāo)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)，對于開發(fā)企業(yè)實施的一級開發(fā)項目，由市建委從資質(zhì)、注冊資金、項目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設(shè)意見，市國土局據(jù)此確定招標(biāo)條件；

2、下達土地一級開發(fā)批復(fù)；

3、簽訂土地一級開發(fā)合同。

程序三：辦理建設(shè)意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）

對于部分重點項目，需根據(jù)聯(lián)席會議要求到市建委辦理建設(shè)意見。程序四：辦理交通評價檔審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）下列項目需要辦理交通影響評價：

（1）規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過2萬平方米的大型公建項目及超過5萬平方米的居住類項目；

市園林局監(jiān)督檢查處 審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；

2、凡申請避讓保護古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認(rèn)真填寫，字跡清楚；

3、樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號依次排列。每株古樹名木只填一格。所需文件資料：

1、北京市園林局避讓保護古樹名木措施申請表。申請內(nèi)容包括申請人；聯(lián)系電話；申請避讓保護古樹名木的詳細地點；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見（蓋章）；

2、規(guī)劃意見書及附圖；

3、避讓保護古樹名木措施（含具體避讓保護方案）。辦理時間： 20個工作日

——辦理避讓古樹名木移植許可 政府主管部門： 市園林局城市綠化處 審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、是否屬于因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案是否符合要求；

市政府或市發(fā)改委審核的項目在市環(huán)保局環(huán)境影響評價管理處辦理，區(qū)縣項目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、符合《北京市為保護環(huán)境禁止建設(shè)項目、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格控制建設(shè)地區(qū)的名錄》的要求；

2、符合國家產(chǎn)業(yè)政策；

3、符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護規(guī)劃；

4、要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；

5、采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求；

6、污染物排放不得超過國家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護排放標(biāo)準(zhǔn)；

7、滿足國家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；

8、建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境功能區(qū)要求。

9、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在項目投入使用前向利害關(guān)系人如實說明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護措施。

10、能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報告書的建設(shè)項目，需提交論證會、聽證會或采取其它方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但按國家規(guī)定需要保密的情形除外；

11、離輻射防護與輻射源安全基本標(biāo)準(zhǔn)》（GB18871-2002）和《電磁輻射防護規(guī)定》（GB8702-88）及其導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)中的強制性規(guī)定。

12、地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標(biāo)，建設(shè)單位應(yīng)采取必要的防護措施，以減少外環(huán)境對本項目的影響；

13、圍產(chǎn)生污染的工業(yè)項目保持一定的防護距離；

報告書60日、報告表30日、登記表15日。程序八:辦理規(guī)劃意見書 政府主管部門：

規(guī)委（市規(guī)委建設(shè)用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設(shè)用地管理科）審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、實體審查

（1）符合各類城市規(guī)劃（《城市規(guī)劃法》和《北京市城市規(guī)劃條例》）。

（2）新征（占）用地的建設(shè)項目，市計劃主管部門對項目建議書的批復(fù)檔原件1份(中央和部隊在京項目,為市建設(shè)主管部門的批復(fù)檔);自有用地的建設(shè)項目，需有建設(shè)單位（個人）的用地權(quán)屬文件。

2、形式審查

（1）環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響評價檔。

（2）無線電主管部門對產(chǎn)生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設(shè)項目的審查同意意見；

（3）廣播電視主管部門對擬搬遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內(nèi)的建設(shè)項目審查同意意見；

所需文件資料：

1、申請書；

2、用地說明書；

3、地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；

4、平面設(shè)計圖1份；

5、環(huán)評、交評審批意見；

5、地區(qū)布局合理；

6、主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷；

7、未影響我國經(jīng)濟安全；

8、合理開發(fā)并有效利用了資源；

9、生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護；

10、未對公眾利益，特別是項目建設(shè)地的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響；

11、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證明文件；

12、項目申報單位具有承擔(dān)相應(yīng)項目建設(shè)的能力。所需文件資料：

1、由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機構(gòu)編制的項目申請報告一式5份（主要內(nèi)容包括：項目申報單位元情況，擬建項目情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟和社會效果分析等）；

2、一級開發(fā)批復(fù)；

3、項目用地預(yù)審意見；

4、征地補償安置初步協(xié)議；

5、法人資格證書（開發(fā)企業(yè)）；

6、中外合營項目，合營各方簽署的合作意向書；

7、環(huán)評、交評審批意見；

8、其它材料。辦理時間：

區(qū)縣發(fā)改委20個工作日，市發(fā)改委20個工作日

15、土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。辦理時間：

分局30個工作日，市局30個工作日 程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）

一級開發(fā)項目用地內(nèi)涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結(jié)案表后方可入市。對于工廠搬遷，簽訂搬遷協(xié)議，并完成廠房騰空即可。政府主管部門：

所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科 所需文件資料：

1、申請書；

2、《規(guī)劃意見書》及附圖；

3、一級開發(fā)批復(fù)和建設(shè)項目用地預(yù)審意見；

4、一級開發(fā)項目立項核準(zhǔn)檔；

5、拆遷實施方案；

6、安置房屋或者拆遷補償資金的證明檔；

7、其它材料。辦理時間： 30個工作日

程序十二：編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實施方案 政府主管部門：

市國土局會同有關(guān)部門 主要工作內(nèi)容：

完成一級開發(fā)后的土地納入土地儲備庫，依據(jù)土地供應(yīng)計劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲備庫的，由市國土局根據(jù)委托合同和成本審核結(jié)果支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費；直接入市交易的，由受讓方支付土地開發(fā)建設(shè)補償費。在入市交易前，開發(fā)企業(yè)要提供相關(guān)材料，協(xié)助市國土局編制入市交易文件，同時，國土局應(yīng)會同有關(guān)部門確定入市交易底價，具體步驟如下：

1、市國土局和市發(fā)改委根據(jù)評估機構(gòu)評估的市場價格提出土地入市交易底價初步建議；

2、市國土局組織由市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、財政等相關(guān)部門和有關(guān)專家組成的地價評審委員會進行審議；

3、市國土局會同市發(fā)改委根據(jù)審議意見確定底價，特殊情況與市發(fā)改委共同報市政府批準(zhǔn)。

按照目前的運作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯(lián)系會議討論，但基本都能通過。今后土地供應(yīng)計劃和儲備開發(fā)計劃完善后，預(yù)計此步驟可省去。

直接確定開發(fā)企業(yè)的一級開發(fā)項目程序

當(dāng)前，土地一級開發(fā)項目招標(biāo)管理辦法尚未出臺，由企業(yè)實施的一級開發(fā)項目以政府直接確定開發(fā)企業(yè)為主要方式。具體如下： 程序一：確定土地一級開發(fā)項目

5、授權(quán)委托書（原件2份）；

6、代理人身份證（復(fù)印件2份）；

7、該宗地的情況說明（包括：宗地四至范圍、宗地權(quán)屬介紹、宗地面積、用途、地上物情況說明）（2份）；

8、項目所在區(qū)域控規(guī)（復(fù)印件蓋章2份）； 9、1：2000或1：500地形圖（原件2份）；

10、無抵押、無法院查封等他項權(quán)利限制說明（原件蓋章2份）；

11、國有土地使用證或權(quán)屬證明文件（驗原件、留蓋章復(fù)印件2份）；

12、原土地方同意進行一級開發(fā)的意見；

13、項目所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級主管部門同意進行一級開發(fā)的意見；

14、演示文稿（電子版）；

15、其它數(shù)據(jù)。

程序三：簽訂土地一級開發(fā)合同

一級開發(fā)項目經(jīng)聯(lián)席會議同意后，由市國土局對一級開發(fā)企業(yè)下達土地一級開發(fā)批復(fù)，雙方簽訂一級開發(fā)合同。程序四：辦理建設(shè)項目用地預(yù)審 政府主管部門：

擬進行一級開發(fā)的單位先向國土分局市場科提出預(yù)審申請，經(jīng)同意后，開發(fā)單位再將材料上報到市國土局市場處。審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、選址符合總體規(guī)劃（在總歸圖紙上沒有，但是如果在文字中有體

下面的程序與“土地一級開發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

九、符合458號文的一級開發(fā)項目程序

根據(jù)市國土局《關(guān)于對不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營性項目用地進行招標(biāo)拍賣掛牌出讓等有關(guān)問題的通知》（京國土出2004）458號），對于以下三類用地在符合先行有關(guān)政策的前提下，準(zhǔn)許其以原建設(shè)單位為主體，繼續(xù)完善前期相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)并進行征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作，使土地達到入市交易條件：

（1）2004年1月9日前已經(jīng)取得項目建議書批復(fù)或規(guī)劃批準(zhǔn)檔,且到2004年8月31日至少有一個檔依然有效的用地；

（2）2004年8月31日前已取得市危保辦或區(qū)政府核發(fā)規(guī)劃論證意見函的房改帶危改項目用地；

（3）2004年8月31日前，符合綠化隔離帶相關(guān)政策并已進入實施階段的項目用地。

這三類項目的一級開發(fā)程序如下：

程序一：取得市聯(lián)席會議準(zhǔn)許繼續(xù)辦理前期工作的意見

所需提交的材料除了授權(quán)委托的一級開發(fā)項目上會需提交的材料外，還應(yīng)提交項目符合458號文要求的檔。程序二：辦理建設(shè)項目用地預(yù)審 與授權(quán)委托的一級開發(fā)項目相同

下面的程序與“土地一級開發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）承擔(dān)。這個規(guī)定為開發(fā)商參與土地一級開發(fā)提供了政策方面的合法身份，使得參與土地一級開發(fā)有了政策層面的保證。但政府主導(dǎo)、市場化運做的原則決定了開發(fā)商參與土地一級開發(fā)活動必須認(rèn)真研究分析政府的相關(guān)政策，充分理解和利用相關(guān)規(guī)定，以保證自身的目標(biāo)利益的實現(xiàn)。同時必須加強對當(dāng)前發(fā)展形式的分析與評估，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢有所評判，對政策進一步完善的方向有所把握，畢竟開發(fā)商的身份只是一個協(xié)助實施者，并非是土地一級開發(fā)市場正常運轉(zhuǎn)的必須參與主體。

2、開發(fā)商參與土地一級開發(fā)的利益保障

房地產(chǎn)開發(fā)商參與土地的一級開發(fā)有兩種形式：一種是受托管理，一種是受托實施。對于受托管理方式，文件第十三條規(guī)定：土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。對于受托實施以及開發(fā)的，文件第十四條規(guī)定：通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。開發(fā)商可以有兩種方式進入一級開發(fā)市場，前一種主

發(fā)生時，就會出現(xiàn)前期投入很大但二級開發(fā)很難取得，而一級開發(fā)可以實現(xiàn)的利益遠遠不能滿足預(yù)期要求的被動局面。

5、對一級開發(fā)一些細節(jié)的建議

5.1、加強對一級開發(fā)成本范圍的研究和掌握，在保證一級開發(fā)利潤的基礎(chǔ)上，為二級開發(fā)設(shè)置一個較為有利的特定便利條件。要做好對一級開發(fā)的成本的掌握與利用，就要認(rèn)真理解土地儲備開發(fā)成本構(gòu)成各項目的內(nèi)涵以及外延，充分利用這種范圍上的模糊地帶，更好的計劃和安排開發(fā)總成本。比如收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用是否存在關(guān)聯(lián)交易和補償性交易等情形，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用分?jǐn)偡秶淖兓葐栴}，經(jīng)同級財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出的具體內(nèi)容等的界定問題等等?？偸?，必須以按照預(yù)期方向控制開發(fā)總成本來安排所有成本項目的支持方式、內(nèi)容、時間、附加條件等，盡可能實現(xiàn)一級開發(fā)利潤，同時也是保證了二級開發(fā)的取得。

5.2、加大在土地一級開發(fā)過程中額外收入的開發(fā)力度，爭取更大的預(yù)期收益。如待開發(fā)土地在開發(fā)周期內(nèi)短期使用的收益，開發(fā)貸款在開發(fā)周期內(nèi)合理運轉(zhuǎn)，待拆除房屋的短期利用，城市文化視覺資源：路、橋等冠名權(quán)，道路、路燈、車站廣告等經(jīng)營權(quán)的短期開發(fā)利用等。

5.3、采取有效、合理、靈活的掛牌策略，精心準(zhǔn)備相關(guān)文件資料、后續(xù)事宜條件等文件，盡最大可能的提高外部公司進入的難度。主要表現(xiàn)在：相關(guān)掛牌文件對項目描述的靈活性、后續(xù)義務(wù)條款的可伸縮性、其他相關(guān)問題的可協(xié)商性等等。

5.4，開發(fā)貸款利息的計算周期，即起點和終點的確認(rèn)問題。因為開

開發(fā)中的特定優(yōu)勢。

北京市一級開發(fā)實施步驟

一、土地一級開發(fā)地塊確定

1、一級開發(fā)單位上報一級開發(fā)項目到市儲備中心或各分中心，由市中心匯總初審后報市國土房管局（一級開發(fā)項目必須符合土地利用總體規(guī)劃，具備區(qū)域總體規(guī)劃、控制詳細規(guī)劃）

2、市國土局會同市計委、市規(guī)委、市建委、市財政局等部門聯(lián)合會審，并報市政府批準(zhǔn)

3、會審合格后，由市國土局授權(quán)一級開發(fā)單位進行一級開發(fā)

二、辦理計劃手續(xù)（向發(fā)改委申請辦理計劃手續(xù)）

1、編制一級開發(fā)可行性研究報告（代項目建議書）

2、征用農(nóng)村集體土地的，申辦計劃手續(xù)時應(yīng)簽訂征地補償協(xié)議（或意向書）

3、國有土地涉及單位的，應(yīng)簽訂單位拆遷意向書

4、具備控規(guī)的，附控規(guī)批準(zhǔn)文件

三、辦理規(guī)劃手續(xù)（向規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃意見書）

1、計劃批準(zhǔn)文件

2、控規(guī)批準(zhǔn)文件

3、地形圖（1：2000或1：500）

4、地塊說明等材料

第五篇：土地一級開發(fā)流程

一、編寫項目申請報告

這個需要有資質(zhì)的評估公司來寫

二、辦理規(guī)劃意見函復(fù)（當(dāng)?shù)匾?guī)劃局綜合科）需要提供材料：

xxx人民政府授權(quán)xxx前期開發(fā)主體的批復(fù)

規(guī)劃委員會關(guān)于****控制性詳細規(guī)劃深化方案意見

組織機構(gòu)代碼

營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

法人身份證復(fù)印件

委托書

取得規(guī)劃局簽字蓋章的規(guī)劃意見函復(fù)

三、報發(fā)改委辦理征求意見函：（發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科）需要提供材料：

xxx人民政府授權(quán)xxx前期開發(fā)主體的批復(fù)

規(guī)劃委員會關(guān)于****控制性詳細規(guī)劃深化方案意見 組織機構(gòu)代碼 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 法人身份證復(fù)印件 委托書

情況說明

取得發(fā)改委征求意見函復(fù)

四、辦理環(huán)評意見（環(huán)保局管理科）

五、辦理交坪意見（當(dāng)?shù)亟煌ň郑?/p>

六、辦理土地預(yù)審（土地局土地科）需要提供材料：提供材料： 1、1：2000地形圖

2、用地預(yù)審申請表（原件兩份）

3、用地預(yù)審申請報告（原件紅頭）

4、項目申請報告

5、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件蓋章）

6、組織機構(gòu)代碼（復(fù)印件蓋章）

7、法人身份證（復(fù)印件蓋章）

8、委托書

9、規(guī)劃圖（紅筆圈出位置）

10環(huán)保意見

11發(fā)改委征求意見函復(fù)（原件）

12規(guī)劃委員會關(guān)于**控制性詳細規(guī)劃深化方案意見 13地塊四至、地塊坐標(biāo)

七、發(fā)改委立項（發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科）

1、xx政府授權(quán)xx前期開發(fā)主體的批復(fù)（蓋章）

2、項目申請報告

3、建設(shè)項目招標(biāo)方案核準(zhǔn)申報表二份（蓋章）

4、招標(biāo)方案核準(zhǔn)的請示二份（蓋章）

5、固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能登記表二份（蓋章）

6、公司章程

7、股份說明

8、銀行資信證明（該地塊總投資的35%）

9、法人身份證復(fù)印件

10、營業(yè)執(zhí)照和組織機構(gòu)代碼復(fù)印件

11、規(guī)劃委員會關(guān)于**控制性詳細規(guī)劃深化方案意見

12、情況說明

13、該地塊的ppt

14、委托書

15、發(fā)改委征求意見函復(fù)

16、土地一級開發(fā)請示 17、1：2000地形圖一張

八、規(guī)劃意見書：規(guī)劃局規(guī)劃科 1：2000地形圖（用地坐標(biāo)，3張）（蓋章）廠房平面圖（蓋章）情況說明

發(fā)改委項目立項批復(fù)（原件）

規(guī)劃意見函復(fù)（復(fù)印件）土地預(yù)審意見書（原件）

建設(shè)項目規(guī)劃許可及其它事項申報表（蓋章）

委托書

政府授權(quán)土地一級開發(fā)的批復(fù)（復(fù)印件蓋章）

九、建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 1.發(fā)改委批復(fù)（原件）2.土地局用地預(yù)審批復(fù) 3.規(guī)劃意見書復(fù)印件 4．1：2000地形圖 4份 5.辦理建設(shè)用地規(guī)劃的請示 6.委托書 7.申請表

8.政府授權(quán)批復(fù)

十、定樁報告： 1。定樁通知單

準(zhǔn)備好錢，每個樁大概648元左右，加上導(dǎo)線錢。

十一、地災(zāi)報告

十二、壓覆礦床 上述兩項咨詢當(dāng)?shù)赝恋鼐值氐V科

十三、當(dāng)?shù)貒辆终鞯兀海ㄍ恋鼐滞恋乜疲?.發(fā)改委批復(fù) 2.土地預(yù)審原件 3.壓覆礦床批復(fù) 4.規(guī)劃意見書 5.規(guī)劃釘樁報告 6.勘測定界報告

7.村民代表會會議記錄 8.征地合同

8.村公告（照片）

10.公示證明（5個工作日）

辦理征地手續(xù)完畢之后得到一書四方案。

征地結(jié)束后，填寫申請表，得到當(dāng)?shù)卣睾?，開始最后一個過程即上一級政府的批次征用地批復(fù)手續(xù)： 1.建設(shè)用地申請表 2.發(fā)改委立項批復(fù) 3.規(guī)劃意見書（附圖）4.釘樁報告 5.壓覆礦床批復(fù) 6.土地預(yù)審批復(fù) 7.耕地補充方案 8.本村征地協(xié)議

9.村民代表會簽字（政府批復(fù)復(fù)印件）10.村內(nèi)征地公示 11.公示照片

12.村開具的征地公示情況的證明 13.土地局出具的征地公示情況證明 14.政府土地一級開發(fā)項目用地的函 15.一書四方案

16.土地局用地情況規(guī)劃圖 17.土地局用地情況現(xiàn)狀圖 18.土地局勘測定界技術(shù)報告書 19.地質(zhì)災(zāi)害（在范圍內(nèi)的做）

征地結(jié)束，就是你所謂的做熟，取得上一級政府征地批復(fù)和征地結(jié)案表，然后這塊地你就可以找下家，走招牌掛了。

土地一級開發(fā)流程

（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地開發(fā)申請。

（二）市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預(yù)審。

（三）通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)負責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。

（四）編制了開發(fā)實施方案的項目上市由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、交通、建設(shè)、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會。通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。

（五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體

1.土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施土地開發(fā)的，由土儲機構(gòu)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。2.通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。

3.通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。

（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市政發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。

（七）若果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。

（八）在獲得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。

組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。

（九）組織驗收。建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市政國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收，驗收審核的內(nèi)容： 1.審核土地一級開發(fā)成本

2.組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求 3.根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費 4.納入市土地儲備庫

土地一級開發(fā)成本測算

一．土地一級開發(fā)成本的概念：

土地一級開發(fā)成本是指政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。二．土地一級開發(fā)成本測算的作用：

土地一級開發(fā)項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時，金融機構(gòu)在對項目進行融資評價和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)成本。三．土地一級開發(fā)成本是決定土地交易價格的依據(jù)：

土地出讓交易價格是指讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建設(shè)的土地價格。

土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上由專業(yè)評估機構(gòu)評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。四．土地一級開發(fā)成本組成

（一）項目前期組成

1.立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費：立項報告、可研報告的編制費，土地一級開發(fā)實施方案的編制費，項目前期的各種工程咨詢費

2.委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用：

2001年國家計委《關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知》（計價格[2001]1218號）中取消了1993年由建設(shè)部、國家物價局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計計費標(biāo)準(zhǔn)》，放開了規(guī)劃設(shè)計市場。

2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見》，作為城市規(guī)劃設(shè)計計費的參考依據(jù)。

3.工程勘察、測繪、定樁費用：2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格[2002]10號文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費用。建筑用地撥地定樁：《關(guān)于測繪產(chǎn)品收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》 4.環(huán)境影響評價分析費用：2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環(huán)境影響評價》，規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的項目，應(yīng)當(dāng)進行環(huán)境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》（及價格[2002]125號）。5.交通影響評價分析費用：規(guī)定需要進行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計或咨詢機構(gòu)進行交通影響評價，并按照《地方建設(shè)項目交通影響評價準(zhǔn)則和要求》編制咨詢報告。進行建設(shè)項目交通影響評價咨詢工作的機構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質(zhì)。但對委托編制交通影響評價報告的取費標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，實踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場行情協(xié)商（目前收費標(biāo)準(zhǔn)通常在0.5~2元/平米不等）。

6.地震影響評價分析費用：2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務(wù)院令（第323號）公布的《地震安全性評價管理條例》規(guī)定：新建、擴建、改建建設(shè)工程，依照《中華人民共和國防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進行地震安全性評價的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評價的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評價業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設(shè)工程進行地震安全性評價后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性單位對建設(shè)工程進行地震安全性評價后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性平價收費標(biāo)準(zhǔn)都有不同規(guī)定。7.地價評估費用：1994年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價格評估收費的通知”，通知規(guī)定：“土地價格評估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費行為，評估機構(gòu)要按照‘自愿委托、有償服務(wù)’的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務(wù)工作，收取合理費用。凡具備土地估價資格并經(jīng)土地、物價部門確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進行評估，并按本通知的規(guī)定收取土地評估費?！狈康禺a(chǎn)價格評估收費、土地價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)實行政府定價，其收費標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進制。

8.工程設(shè)計費及施工圖審查費：工程設(shè)計費的測算可依據(jù)2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格[2002]10號文發(fā)布的《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實際情況測定。施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部門134號令發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法》中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費標(biāo)準(zhǔn)，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。

9.招標(biāo)代理費、招標(biāo)服務(wù)費：原國家關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知，計價格[2002]1980號文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

10.工程保險費：建設(shè)部和中國保險監(jiān)督管理委員會于2005年8月出臺了《關(guān)于推進建設(shè)工程質(zhì)量保險工作的意見》建質(zhì)[2005]133號，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟責(zé)任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險、落實質(zhì)量責(zé)任的一系列保險產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險、安裝工程一切險、工程質(zhì)量保證保險和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險等。其中，工程質(zhì)量保證保險主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問題和滲漏問題等提供風(fēng)險保障。”可見，工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險品種主要有職工意外傷害險（雇主責(zé)任險）、設(shè)計責(zé)任險、工程質(zhì)量保修保險和建筑（安裝）工程一切險。但具體費率，市場浮動較大，建設(shè)工程一切險一般為投保金額的1%左右，第三者責(zé)任險按比例投保。但在項目前期階段，估算工程質(zhì)量保險費非常困難，可以暫按建安工程造價的1%~1%估算。

（二）征地、拆遷費用 1.征地補償費用

根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被正用錢的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費用。本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，地方建設(shè)征地補償安置辦法進行補償安置。征地補償費包括土地補償費和安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。青苗是指尚未收貨的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟作物等。

征地補償費最低保護標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費用等綜合因素確定，報上級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補償費最低保護標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平適時調(diào)整。2.拆遷補償費用

根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補償費用，計取依據(jù)亦不同。

3.房屋拆遷評估費、拆遷服務(wù)費

部分地方規(guī)定“因征用拆遷對房屋進行價格評估的，按補償價款金額的1~1.5%向征用拆遷單位收取評估費?！?/p>

4.拆除工程費用：拆除工程費用應(yīng)按照工程實際需要估算拆除工程量，并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮渣土運輸、消納等因素進行測算。

5.古樹保護及文物古建修護、還建費用：根據(jù)古樹保護方案和文物古建的修護、還建方案，套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮修繕、保護、還原等因素進行費用測算。

6.其它：根據(jù)國家或地方政府要求在征地、拆遷過程中還需發(fā)生的各種費用，如：耕地開墾費、耕地占用稅、菜田基金、防洪費、提前搬家獎、職員重點工程費等等。

（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用：應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。

（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用：包括:綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。

（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用：包括：市政管理用房建設(shè)費用；機動車停車場（庫）、非機動車停車設(shè)施建設(shè)費用；規(guī)劃中其他須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費用。在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。

（六）工程建設(shè)其他費用

1.工程監(jiān)理費

根據(jù)地方工程建設(shè)監(jiān)理費收費標(biāo)準(zhǔn)實施辦法規(guī)定：實行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費按工程的總造價百分比計取，用插入法計算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1~0.2%計取。

2.竣工圖編制費

2002年國家發(fā)展計劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》[2002]中《工程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》1.0.16條規(guī)定：編制工程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)項目基本設(shè)計收費的10%收取施工圖預(yù)算編制費；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)項目基本設(shè)計收費的8%收取竣工圖編制費。3.建設(shè)期區(qū)域管理費用：包括安保、環(huán)境保潔、臨時綠化、美化等費用。這部分費用在項目初期很難估算。不同的土地一級開發(fā)項目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時綠化，整個區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測算相應(yīng)費用。4.項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用：這部分費用主要是由于目前土地一級開發(fā)項目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就造成在土地一級開發(fā)任務(wù)基本完成后，可能還會對資產(chǎn)進行一段時間的照管，對有些項目還要從社會利益角度出發(fā)，進行運營。為此，土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費和運營費。這筆費用根據(jù)不同一級開發(fā)項目的情況，千差萬別，不一而足，需慎重對待，認(rèn)真估算。

5.項目后評價費用：指在土地一級開發(fā)工作完成后，由土地一級開發(fā)主體組織，委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)項目和開發(fā)過程進行公正、客觀的評價。該費用可參考國家有關(guān)工程咨詢的收費標(biāo)準(zhǔn)測算。

6.其他：指其他歸屬項目前期及其他費用的項目。比如：委托代建的項目還會發(fā)生“代建工程管理費”等。污染區(qū)域，還需要環(huán)境整治費用。

（七）管理費

指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費，包括土地一級開發(fā)的建設(shè)期和代政府進行土地出讓的銷售期。該費用應(yīng)根據(jù)項目的具體情況和土地一級開發(fā)企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進行核算。

有關(guān)地方規(guī)定通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。

（八）財務(wù)費用

指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財務(wù)費用

其測算依企業(yè)（或項目）的資本機構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算。

（九）銷售費用：包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值，吸引二級發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本進而進行的策劃、推廣活動和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費用。

（十）應(yīng)納稅費

土地一級開發(fā)設(shè)計的應(yīng)納稅主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加、印花稅、進口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。

（十一）不可預(yù)見費：包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。

視不同階段的測算精度不同，而以開發(fā)成本為基數(shù)，適當(dāng)計取一定比例。

土地一級開發(fā)項目工作流程

（一）基礎(chǔ)資料收集、調(diào)查、測算

此項工作由開發(fā)部辦理，經(jīng)現(xiàn)場踏勘，地上物調(diào)查，收集與開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)資料，包括開發(fā)區(qū)域、周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施情況、地形圖等，調(diào)查分析后進行測算。

（二）編制土地一級開發(fā)實施方案

1.此項工作由開發(fā)部辦理，具體要求是：

根據(jù)政府要求，依據(jù)控規(guī)及相關(guān)批復(fù)，確定開發(fā)區(qū)域。

依據(jù)征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，分期計劃等，編制區(qū)域土地一級開發(fā)實施方案并取得相關(guān)批復(fù)文件。

開發(fā)部簽訂各類委托合同后，報送計財部一份。拆遷部委托勘察定界及土地權(quán)屬確認(rèn)并取得成果后，移交開發(fā)部一份。

（三）土地聯(lián)席會

1.此項工作由開發(fā)部辦理，具體要求是

根據(jù)政府要求，依據(jù)控規(guī)及相關(guān)批復(fù)，確定開發(fā)區(qū)域。

依據(jù)征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，分期計劃等，編制區(qū)域土地一級開發(fā)實施方案并取得相關(guān)批復(fù)文件。

（四）建設(shè)項目規(guī)劃條件

1.此項工作由開發(fā)部辦理，具體要求是

取得道路規(guī)劃方案批復(fù)

根據(jù)道路定線及撥地定樁成果，申報并區(qū)的規(guī)劃意見書。開發(fā)部簽訂各類合同后，報送計財部一份。

（五）取得土地一級開發(fā)授權(quán)

將土地一級開發(fā)實施方案報專家會審批

備齊相關(guān)資料申報聯(lián)席會，通過后取得聯(lián)席會會議紀(jì)要。申報土地一級開發(fā)授權(quán)，取得土地一級開發(fā)授權(quán)文件。

（六）取得立項批復(fù)

1.此項工作由開發(fā)部主辦，拆遷部協(xié)辦，具體要求是

取得規(guī)劃意見書后，開發(fā)部辦理并取得可行性研究報告環(huán)評批復(fù)、交批，拆遷部辦理并取得土地預(yù)審批復(fù)。（若項目列如綠通，環(huán)評批復(fù)可后置，不作為取得立項的必要因素）

開發(fā)部備齊相關(guān)資料，申報并取得立項批復(fù)。

（七）取得征地批復(fù)

此項目由拆遷部辦理，主要要求是：

取得勘察定界成果報告，地質(zhì)災(zāi)害評估報告，簽訂耕地占補平衡協(xié)議，征地補償安置協(xié)議。

備齊相關(guān)資料，協(xié)調(diào)區(qū)土地局提交一書四方案報區(qū)政府批示后，報送市國土局審核，取得征地批復(fù)。

拆遷部簽訂各類合同后，報送計財部一份，并將征地批復(fù)復(fù)印件送開發(fā)部。

（八）取得項目房屋拆遷許可證

此項工作由拆遷部主辦，計財部協(xié)辦，具體要求是： 確定拆遷實施細則，申請張貼暫停事項公告。

確定評估，服務(wù)及拆除公司，擬定拆遷計劃，拆遷實施方案。備齊相關(guān)資料，申報并取得房屋拆遷許可證。

（九）實施項目拆遷

此項工作由拆遷部主辦，工程部、計財部協(xié)辦

取得房屋拆遷許可證后，拆遷部組織實施房屋拆遷，土地移交施工單位。涉及私產(chǎn)拆遷的，組織回遷安置。實施線路遷移。

拆遷工作結(jié)束后，拆遷部編寫完成征地，拆遷總結(jié)報告。

市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

（一）辦理立項批復(fù)

1、此項工作由開發(fā)部主辦、拆遷部、工程部協(xié)辦、具體要求是： 開發(fā)部取得可行性研究報告后，辦理并取得環(huán)評批復(fù)，拆遷部辦理并取得土地預(yù)審批復(fù)。

開發(fā)部備齊相關(guān)資料，申報并取得立項批復(fù)。

2、部門之間接口

開發(fā)部取得立項批復(fù)后，移交拆遷部、工程部各一份。開發(fā)部簽訂各類合同后，報送計財部一份。

（二）辦理規(guī)劃意見書

1、此項工作由開發(fā)部辦理

（1）項目提起后，去的規(guī)劃方案，據(jù)此同步進行兩項工作——取得規(guī)

劃方案批復(fù)，取得道路定線條件及定線成果，取得道路設(shè)計方案及批復(fù)?！〉霉芫€項目綜合方案及批復(fù)，取得管線設(shè)計綜合方案及匯簽文件。

（2）備齊相關(guān)資料，申報并取得規(guī)劃意見書。

2、部門之間接口

開發(fā)部取得立項批復(fù)后，移交拆遷部、工程部各一份 開發(fā)部簽訂各類合同后，報送計財部一份。

（三）辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

1、此項工作由開發(fā)部辦理，具體要求是：

開發(fā)部備齊相關(guān)資料，申報并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。開發(fā)部取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，移交拆遷部一份。

（四）勘察設(shè)計

1、此項工作由開發(fā)部主辦，工程部協(xié)辦

（1）取得規(guī)劃意見書后，開發(fā)部組織勘察，設(shè)計招投標(biāo)。（2）取得勘查報告、初步設(shè)計及評審。

（3）取得初步設(shè)計概算核準(zhǔn)文件及施工圖設(shè)計文件。

2、部門之間接口

（1）開發(fā)部簽訂地質(zhì)勘察、設(shè)計合同后，整理招投標(biāo)全過程資料，移

交企業(yè)發(fā)展部。

（2）開發(fā)部取得初步設(shè)計概算后，移交工程部一份。（3）開發(fā)部需配合工程部聯(lián)合審圖，并移交工程部一份。（4）開發(fā)部簽訂各類合同后，報送計財部一份。

（五）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

1、此項目由開發(fā)部主辦，工程部協(xié)辦

（1）開發(fā)部取得正式計劃，工程部簽訂竣工測量協(xié)議，開發(fā)部辦

理竣工檔案登記表。

（2）開發(fā)部相關(guān)資料，申報并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理完成后，開發(fā)部編寫前期審批情況報告。

（六）取得征地批復(fù)

此項工作由拆遷部辦理，具體要求是：

(1)取得勘察定界成果報告、地質(zhì)災(zāi)害評估報告，簽訂耕地占補平衡協(xié)議、征地補償安置協(xié)議。

(2)備齊相關(guān)資料，協(xié)調(diào)區(qū)土地局提交一書四方案報區(qū)政府批示后，報送市國土局審核，取得征地批復(fù)。

（七）取得項目房屋拆遷許可證

此項工作由拆遷部主辦、計財部協(xié)辦，具體要求是：（1）確定拆遷實施細則，申請張貼暫停事項公告。

（2）確定評估、服務(wù)及拆除公司，你定拆遷計劃、拆遷實施方案。（3）備齊相關(guān)資料，申報取得房屋拆遷許可證。

（八）實施項目拆遷

此項工作由拆遷部主辦，工程部，計財部協(xié)辦。

（1）取得房屋拆遷許可證后，拆遷部組織實施房屋拆遷，土地移交施工單位。設(shè)計私產(chǎn)拆遷的，組織回遷安置。

（2）辦理砍伐證，實施林木砍伐。（3）實施線路遷移。

（4）拆遷工作結(jié)束后，拆遷部編寫完成征地、拆遷總結(jié)報告。

（九）辦理建筑工程施工許可證

此項工作由工程部辦理，具體要求是：（1）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，同步進行施工圖強審和工程招投標(biāo)，需在招標(biāo)文件備案前取得施工圖強審報告。

（十）施工前準(zhǔn)備