第一篇：業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的正確認(rèn)知

業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的正確認(rèn)知

案例再現(xiàn)

2017年6月，北京市某物業(yè)管理有限責(zé)任公司(以下簡稱某物業(yè)公司)訴至原審法院稱：李某為北京市昌平區(qū)XX中區(qū)X號樓X單元XXX室的產(chǎn)權(quán)人，某物業(yè)公司接受委托，依法為李某所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。經(jīng)某物業(yè)公司多次催繳，但李某至今仍拒付2014年1月1日至2016年6月30日的物業(yè)費(fèi)共計4693.55元。某物業(yè)公司因此起訴。

李某辯稱：某物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)漲價程序，他不認(rèn)可，我們小區(qū)14年來一直沒有增加物業(yè)費(fèi)，在物業(yè)合同里面非常明確的寫了建筑平米的物業(yè)價格。之前某物業(yè)公司曾經(jīng)試圖調(diào)價，但是因為小區(qū)綠化等不達(dá)標(biāo)調(diào)價未成功，至漲價時小區(qū)綠化也沒有達(dá)標(biāo)，所以怎么就漲價了。物業(yè)征求函存在虛假，因為小區(qū)內(nèi)有一半的人是不交物業(yè)費(fèi)的，向這些不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主征求意見顯然不合理，物業(yè)費(fèi)漲價無事實與法律依據(jù)，所以不能認(rèn)可某物業(yè)公司漲價行為。

某物業(yè)公司提交了《入戶征詢比例統(tǒng)計結(jié)果》，該結(jié)果中有監(jiān)票人張某于2013年12月26日的簽字，經(jīng)法院工作人員至該社區(qū)居委會詢問，該社區(qū)知曉涉訴小區(qū)2013年物業(yè)費(fèi)提價一事，張某2013年確系該社區(qū)工作人員。另，經(jīng)法院向石景山區(qū)建委物業(yè)管理科核實，該單位知曉涉訴小區(qū)2013年物業(yè)費(fèi)提價一事，該單位工作人員簽收了物業(yè)公司提交的提價告知材料，物業(yè)費(fèi)提價程序應(yīng)符合《北京市物業(yè)管理辦法》第三章第十一條的規(guī)定。認(rèn)知誤區(qū)：認(rèn)為物業(yè)費(fèi)提價不合法拒交物業(yè)費(fèi) 【法院審理】

法院經(jīng)審理、調(diào)查后認(rèn)為：某物業(yè)公司上調(diào)物業(yè)收費(fèi)的行為符合形式要求，并向XX中區(qū)社區(qū)居委會、昌平區(qū)建委物業(yè)管理科進(jìn)行了匯報。本院認(rèn)為如果李某認(rèn)為提價行為違反法律規(guī)定，應(yīng)通過其他程序解決，而非在本案所涉及的民事訴訟中以拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式解決。

【元甲律師觀點(diǎn)】

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。物業(yè)費(fèi)的提價程序，應(yīng)當(dāng)符合各地方政府制定的行政規(guī)章、規(guī)范性文件所要求的條件，例如本案中，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)費(fèi)提價程序應(yīng)符合《北京市物業(yè)管理辦法》

第三章第十一條的規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

根據(jù)上述規(guī)定，如果業(yè)主對物業(yè)公司擅自提價存疑的，可以另行主張權(quán)利。而以拒交物業(yè)費(fèi)對抗物業(yè)公司的不合法行為不僅不會得到法院的支持，還需承擔(dān)相應(yīng)違約金、滯納金等額外損失，得不償失。

第二篇：業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)措施

淺談業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的幾種形式及應(yīng)對措施

拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費(fèi)外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業(yè)費(fèi)的極端方式表達(dá)不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

解決物業(yè)欠費(fèi)糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務(wù)就應(yīng)該支付相應(yīng)費(fèi)用。二是通過學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，正確認(rèn)識物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍，正確理解和認(rèn)識業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的同時，也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時、如期繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。與此同時，物業(yè)公司也要不斷改進(jìn)自身工作，增強(qiáng)服務(wù)意識，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，爭取得到業(yè)主的理解和支持。

根據(jù)自身的工作經(jīng)驗，我們粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問題，如房屋內(nèi)外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等拒交物業(yè)費(fèi)；

2、因家中財物被盜，車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等原因拒交物業(yè)費(fèi)；

3、因為沒入住，以房屋空置、未收房為由拒交物業(yè)費(fèi)；

4、按時下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說法“老賴”業(yè)主，無任何正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識不到位拒交。

處理拒交的具體應(yīng)對談判技巧和催收辦法：

一、因工程問題拒交的應(yīng)對方法和措施：從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業(yè)管理條例》《物權(quán)法》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個集團(tuán)公司，但從法律角度上屬于不同的獨(dú)立法人單位。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中并不包含工程遺留維修費(fèi)用。四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。五是積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時高效地對遺留工程問題進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)公司通過如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司首行可以進(jìn)行電話催繳，之后發(fā)催費(fèi)函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費(fèi)時間長短和欠費(fèi)金額大小酌情是否向法院起訴進(jìn)行催繳。

二、業(yè)主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對方法和措施：業(yè)主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費(fèi)區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒有財產(chǎn)保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的【公共區(qū)域】，即負(fù)責(zé)對物業(yè)區(qū)域規(guī)劃的公共區(qū)域內(nèi)，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護(hù)和公共設(shè)施設(shè)備的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之秩序維護(hù)防范圍和內(nèi)容主要是針對公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家私有部分的財產(chǎn)保管則不在公共秩序維護(hù)范圍之列。當(dāng)前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時，大多不涉及業(yè)主的私人財產(chǎn)保險和私人車輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過核查現(xiàn)場情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴(yán)格進(jìn)出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴(yán)格按照規(guī)定的時間進(jìn)行巡邏檢查，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責(zé)，服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。在此需要特別說明的是公共秩序維護(hù)義務(wù)只能對社會秩序穩(wěn)定起到一定的協(xié)助作用，是通過合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因為繳納物業(yè)費(fèi)，財產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因為財產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司的公共秩序維護(hù)義務(wù)也有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發(fā)生，而要求公安機(jī)關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項約定，簽訂了私人財產(chǎn)和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險、保管費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費(fèi)也就有據(jù)可依了。

三、房子空置也要交物業(yè)費(fèi)：

【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費(fèi)或拒交物業(yè)費(fèi)的，法院一般不予支持。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費(fèi)。

1、解讀最高院介紹，實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負(fù)責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。

2、目前現(xiàn)狀，有些業(yè)主認(rèn)為，自己沒有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費(fèi)。對此，在實際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個單個業(yè)主簽訂【業(yè)主委員會成立以后，物業(yè)合同的簽訂時物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂】，但合同的效力仍然對單個業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

3、《物權(quán)法》第六章第七十條 明確規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十二條又做出補(bǔ)充規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。基于此規(guī)定，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備歸屬全體業(yè)主所有，業(yè)主對公共設(shè)施設(shè)備有共同管理的權(quán)利，所以單個業(yè)主不得已以放棄該管理權(quán)而拒交物業(yè)費(fèi)。

第三篇：物業(yè)費(fèi)糾紛業(yè)主答辯狀

物業(yè)費(fèi)糾紛業(yè)主答辯狀

來源：大象填海：日期：2008-12-05

答辯狀

答辯人：孫**，女，1953年2月7日出生，住所地為沈陽市沈河區(qū)青年大街**室。

答辯人就沈陽市**物業(yè)有限責(zé)任公司訴答辯人物業(yè)管理糾紛一案答辯如下：

一、原告不能按照物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，違約在先。

原告主要存在以下違反物業(yè)服務(wù)合同的行為：

1、不履行制止并報告不法行為義務(wù)。

2003年6月8日頒布的《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告?！鄙蜿栯姌I(yè)房屋開發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十八條第二、三款約定：“對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，進(jìn)行教育制止，提請有關(guān)部門處理。業(yè)主和物業(yè)使用人違法本合同的行為，根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、處罰等措施。因此，原告負(fù)有制止并報告不法行為的義務(wù)。

根據(jù)規(guī)劃審批，答辯人所居住的166#大樓一至四層是商業(yè)用房，五樓至頂層為住宅用房。答辯人居住在29層，但樓上卻被租賃給了一家模特公司用于商業(yè)經(jīng)營、模特訓(xùn)練等。模特公司的裝修改變了房屋的建筑主體構(gòu)造，使整個建筑存在安全隱患。而且更加嚴(yán)重的是，模特公司的經(jīng)營行為、走“貓步”的噪音對退休在家的原告造成了巨大的影響，嚴(yán)重影響了原告的正常生活。根據(jù)法律規(guī)定以及合同的約定，原告應(yīng)當(dāng)制止模特公司的違法行為。但是，在答辯人多次要求原告采取妥善措施解決以上問題的情形下，原告敷衍塞責(zé)，拒絕履行自己應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)。自03年至今，模特公司已經(jīng)在答辯人的樓上經(jīng)營了4年。

2、不履行安全保衛(wèi)義務(wù)。

沈陽**房屋開發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十九條第六款約定：“乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理。實行保安制度，每天巡查15次，固定設(shè)崗兩個，保安設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備24小時運(yùn)行?！钡?，原告從沒有按照合同約定運(yùn)轉(zhuǎn)監(jiān)控設(shè)備，給居民居住安全造成了隱患。

3、不履行維護(hù)公用設(shè)施的義務(wù)。

沈陽**房屋開發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第六條、第七條明確約定了原告負(fù)有維護(hù)公共設(shè)施的義務(wù)。但是，原告并沒有按照合同約定履行維護(hù)義務(wù)。防盜門出現(xiàn)故障后，原告不維修。過去居民都是刷卡進(jìn)門，讀卡器、防盜門出現(xiàn)故障后，原告不修復(fù)，致使防盜門形同虛設(shè)。答辯人所在29層的電梯間門鎖被原告員工撬掉后，原告沒有維修過，至今仍然在那里空敞著，給整個大樓的安全造成了威脅。

4、不維護(hù)消防設(shè)施，甚至破壞消防設(shè)施。依據(jù)消防法律法規(guī)的規(guī)定和《物業(yè)管理委托合同》，原告應(yīng)當(dāng)保障消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。原告非但不履行該項法定義務(wù)，甚至破壞消防設(shè)施，使整個大樓的消防安全得不到保障。

5、原告無故撤離大廈，不履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。

根據(jù)2005年7月的電業(yè)園大廈業(yè)主委員會與原告簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的約定，原告提供物業(yè)服務(wù)的期限應(yīng)當(dāng)截至到2008年7月。但是，原告在2007年7、8月份，未經(jīng)通知并取得同意，擅自撤離電業(yè)園大廈，給大廈居民生活造成了極大不便。

6、原告并未按照合同約定每年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支賬目。原告并未按照合同約定制定大廈業(yè)主文明公約。

二、答辯人主張先履行抗辯權(quán)，在原告糾正錯誤履約行為前，有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

因原告不能適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，給答辯人生活帶來諸多不便。根據(jù)合同法有關(guān)于先履行抗辯權(quán)的規(guī)定，在原告正確履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)之前，答辯人有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

因此，請求法院駁回原告訴訟請求。

此致

沈河區(qū)人民法院

答辯人： 二〇〇七年十一月五日

答 辯 狀

答辯人AAA針對原告的訴訟請求，答辯如下： 一

答辯人認(rèn)為SSS物業(yè)公司并不是本案的適格原告。

根據(jù)合同法律關(guān)系的相對性原理，與答辯人簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書的是大連SSS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，即使根據(jù)該協(xié)議書的約定向答辯人主張權(quán)利，其主張人必須是合同的相對方大連SSS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，不應(yīng)為協(xié)議書以外的第三人。原告應(yīng)向答辯人出示相關(guān)證據(jù)證明其對“KKK”進(jìn)行物業(yè)管理具有合法性。并出示國家行政管理部門的相關(guān)手續(xù)，以證明其具有符合法律及行政法規(guī)規(guī)定的進(jìn)行物業(yè)管理的資質(zhì)、經(jīng)營性收費(fèi)許可等。二 關(guān)于物業(yè)費(fèi)的問題

1.〈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議〉根據(jù)其合同性質(zhì)應(yīng)為雙務(wù)合同。雙方當(dāng)事人應(yīng)同時履行各自義務(wù)，也就是作為物業(yè)公司必須要向業(yè)主提供符合雙方約定的管理與服務(wù)，業(yè)主才有按約定繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，如果物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)沒有達(dá)到雙方約定，系違約行為，應(yīng)由其自行承擔(dān)違約所產(chǎn)生的法律后果，業(yè)主完全有權(quán)按〈合同法〉的相關(guān)規(guī)定行使抗辯權(quán)利。其是對物業(yè)管理公司的違約行為依法行使違約救濟(jì)權(quán)的合法行為，2.“KKKK”小區(qū)是一個實行封閉式管理的小區(qū)，關(guān)于這一點(diǎn)從答辯人與大連SSS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定的〈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書〉中就可以確定。但答辯人居住的０號樓卻不在小區(qū)封閉管理的范圍之內(nèi)，是該小區(qū)唯一一棟樓梯口面對小區(qū)外的建筑。樓梯口面對公交車終點(diǎn)站，關(guān)于6號樓的物業(yè)管理問題，業(yè)主在06年至今多次找開發(fā)公司及物業(yè)公司要求解決，物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)答復(fù)向總公司反映０號樓問題，對物業(yè)費(fèi)進(jìn)行協(xié)商。在協(xié)商過程中物業(yè)公司并未將結(jié)果履行告知義務(wù)，突然將答辯人起訴，并主張高額滯納金，其行為違反了〈民法通則〉的誠實信用原則。

3.原告向答辯人所主張的物業(yè)管理費(fèi)中所包含的收費(fèi)項目中主要應(yīng)為保安費(fèi)、保綠費(fèi)、保潔費(fèi)以及管理費(fèi)。對于保安費(fèi)，由于6號樓樓梯口在小區(qū)外，直接面對?？诼?，離小區(qū)入口30多米遠(yuǎn)，樓道內(nèi)經(jīng)常會有陌生人進(jìn)入，作為答辯人根本就沒有可能得到物業(yè)的保安服務(wù)。對于保綠費(fèi)，6號樓前既沒有綠地，也沒有假山，答辯人也不屬于在小區(qū)內(nèi)居住的居民，因此對于該項費(fèi)用原告也無權(quán)向答辯人主張。對于保潔費(fèi)，０號樓樓道內(nèi)盡管進(jìn)行了衛(wèi)生清掃，但扶手、地面及玻璃灰塵遍布，垃圾清理不及時。對于管理費(fèi)，由于０號樓臨街，導(dǎo)致一樓全部商用，管理混亂，時常發(fā)生打架事件，嚴(yán)重影響答辯人的日常生活。同樣一個小區(qū)，同樣的業(yè)主，同樣的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但是卻得到不同的物業(yè)服務(wù)，答辯人認(rèn)為０號樓的物業(yè)費(fèi)也按06元/每平方米收取，違反了我國民法的公平原則，應(yīng)給予適當(dāng)減免。4.因物業(yè)費(fèi)約定是按季度收取。答辯人認(rèn)為2005年7月以前的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)超過法律規(guī)定的訴訟時效，原告無權(quán)主張。三 關(guān)于滯納金問題

1.答辯人及6號樓業(yè)主從2006年開始就不斷與物業(yè)公司就物業(yè)管理問題進(jìn)行協(xié)商，在物業(yè)公司對物業(yè)管理方式及物業(yè)管理費(fèi)并未給出正式答復(fù)并告知時，以答辯人未按時交納物業(yè)費(fèi)主張滯納金是沒有法律依據(jù)的。

2.根據(jù)答辯人與SSS房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定的〈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書〉第四條第三項規(guī)定，原告主張滯納金或向人民法院起訴是只能選擇其一的，也就是原告如果根據(jù)該協(xié)議起訴到人民法院，就表示其放棄了主張滯納金，在物業(yè)使用守則中對此做了更為詳細(xì)的表述。因此，原告起訴也就是自愿放棄主張滯納金。

答辯人：AAA 2007.5.17 房屋質(zhì)量有問題可以不交物業(yè)費(fèi)嗎

上海房地產(chǎn)律師團(tuán)隊，處理過多種類型復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛(居間協(xié)議糾紛、定金合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、動遷房買賣糾紛、售后公房糾紛、農(nóng)村房屋買賣糾紛、房屋拆遷糾紛、租賃合同糾紛等),具有豐富的訴訟實務(wù)經(jīng)驗。

法律咨詢

王律師手機(jī)：*** 說明：本案例僅供參考

因房屋質(zhì)量存在問題，住戶拒交物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上法庭。近日，上海市黃浦區(qū)人民法院審結(jié)這樣一起物業(yè)糾紛，住戶因不可歸責(zé)于物業(yè)公司的理由拒絕交費(fèi)而輸了官司。

法院審理查明，被告石某等三人是上海長峰馨園的業(yè)主，房

地產(chǎn)登記簿記載房地產(chǎn)權(quán)登記核準(zhǔn)日期為2007年9月28日。2006年6月，原告上海長峰物業(yè)管理有限公司受第三人上海南峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托對長峰馨園進(jìn)行物業(yè)管理，雙方簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。

2007年9月19日，三被告辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)，在樓宇驗收交付書上簽字，承諾按預(yù)售合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)，并向原告支付同年10月至12月的物業(yè)管理費(fèi)821.70元。12月24日，三被告向第三人支付次年1月至3月停車費(fèi)1200元。

2008年12月25日、2009年12月16日，原告分別向三被告以掛號信方式發(fā)出《物業(yè)管理費(fèi)催繳通知》，要求三被告支付欠繳物業(yè)管理費(fèi)，但三被告未履行繳費(fèi)。

2009年1月19日，三被告委托律師向第三人發(fā)出律師函，函稱因三被告自2007年12月18日入住購置房屋，該房屋存在諸如廳過道裂縫、沖淋房水管破裂、過道及書房墻面滲水起泡等質(zhì)量問題，經(jīng)與第三人反映交涉，雖經(jīng)第三人派人維修但未徹底解決。要求第三人收到律師函后十五天內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商并主動解決質(zhì)量問題，否則將通過訴訟途徑追究第三人違約及賠償責(zé)任。

2009年2月27日，第三人向三被告出具情況說明，稱因房屋裝修問題，現(xiàn)未修復(fù)，該房屋的物業(yè)管理費(fèi)及停車費(fèi)現(xiàn)暫不支付，待裝修問題解決后，該房屋業(yè)主將物業(yè)管理費(fèi)及停車費(fèi)一并付清。裝修問題未解決期間，該房屋業(yè)主依舊使用原停車位。

今年1月18日，三被告致函第三人，就房屋質(zhì)量問題進(jìn)行重申，并提出相應(yīng)賠償要求。

今年1月21日，第三人回函三被告，函稱第三人出具情況說明系表明誠意解決問題的態(tài)度，但待第三人聯(lián)系裝修方上門修復(fù)時，業(yè)主方卻將裝修方拒之門外，致相關(guān)裝修瑕疵未能修復(fù)。三被告不能因裝修瑕疵而拒付物業(yè)費(fèi)，亦不能以第三人出具的情況說明為盾牌而不履行義務(wù)。有關(guān)房屋質(zhì)量問題，雙方可按合同約定協(xié)商予以解決。

因三被告自2008年1月起開始不支付物業(yè)管理費(fèi)，原告經(jīng)多次發(fā)書面催款通知，但三被告仍不支付。今年5月6日，原告訴至法院，要求三被告立即支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費(fèi)共計7600余元，并支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息900.13元。

法院審理認(rèn)為，原告與第三人系各自依法登記設(shè)立的企業(yè)法人，對外依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)。三被告提出的第三人出具情況說明對原告具有約束效力的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予采信。根據(jù)前期物業(yè)合同及現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，三被告負(fù)有按時向原告交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，原告按約定履行了物業(yè)合同相關(guān)義務(wù)，三被告不得以非歸責(zé)于原告的理由抗辯拒絕履行。原告要求三被告支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請求，法院予以支持?？紤]到三被告房屋存在質(zhì)量問題的實際情況，第三人雖不能取代原告行使權(quán)利，三被告抗辯在法律關(guān)系指向上存在偏差，但鑒于三被告拖欠物業(yè)管理費(fèi)客觀上存有原因，法院酌情對三被告承擔(dān)逾期利息起算時點(diǎn)予以適當(dāng)調(diào)整。至于三被告因房屋質(zhì)量所產(chǎn)生的相關(guān)損失，可依法另案向第三人主張權(quán)利。

法院經(jīng)審理作出判決，三被告支付原告自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費(fèi)人民幣7600余元，并支付自2010年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息。

第四篇：業(yè)主5年不交物業(yè)費(fèi)

業(yè)主5年不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司即將退出小區(qū)，如何起訴業(yè)主？

我所在物業(yè)公司06年以前期物業(yè)公司的身份入住一個新樓盤，跟大部分業(yè)主簽訂了《前期物業(yè)協(xié)議》。但是由于各種原因，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象十分普遍。今年業(yè)主委員會成立，招標(biāo)來了新的物業(yè)公司，我們公司也即將退出該小區(qū)。但是那么多年的物業(yè)費(fèi)+公攤水電費(fèi)+電梯費(fèi)累計200多萬。我們一次次上門追繳，業(yè)主都不配合。一部分房屋已經(jīng)是二手甚至三手房，房主變更，前任業(yè)主既沒有結(jié)清費(fèi)用，新任業(yè)主也沒有來物業(yè)公司交接，簽訂新的物業(yè)協(xié)議?，F(xiàn)在我們的資料還是最初的第一批業(yè)主資料。如今，公司打算通過法律途徑解決這個問題。但是面臨幾個疑難：第一、是一戶一戶告上法庭還是將未交費(fèi)業(yè)主作為一個總體一次性告上法庭？第二、06年到現(xiàn)在已經(jīng)過了2年的訴訟時效，我們工作人員多次上門追討欠費(fèi)，但是沒有明確的書面或者照片證據(jù)證明某年某月向哪一戶追討過。第三、二手房、三手房業(yè)主我們沒有相關(guān)資料，如姓名、身份證號碼、聯(lián)系方式、何時購房等信息，怎么告他們呢？第四、二手房、三手房業(yè)主沒有與我們簽訂物業(yè)協(xié)議，這樣能告他們嗎？能收取滯納金嗎？

第五篇：業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)案例

95%的業(yè)主錯怪物業(yè)：房屋質(zhì)量、盜竊等3種情況

記者獲悉，常州仲裁委每年處理的近30件物業(yè)糾紛仲裁及700件左右的調(diào)解案件中，基本都是物業(yè)公司向業(yè)主追討物業(yè)費(fèi)，其中95%的業(yè)主都錯把其他方面應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任加到物業(yè)公司身上。

據(jù)介紹，業(yè)主錯怪物業(yè)，主要有3種情況——

一是房屋質(zhì)量問題。一小區(qū)業(yè)主唐某的房屋存在陽臺大面積龜裂以及漏水等問題，曾發(fā)函至相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司，讓物業(yè)公司聯(lián)系維修事項，但問題始終未能解決，故拒交物業(yè)費(fèi)。仲裁結(jié)果是，房屋質(zhì)量問題依法應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，而業(yè)主有義務(wù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

二是相鄰關(guān)系問題。業(yè)主張某由于不堪樓上租戶打擾，多次要求物業(yè)與樓上業(yè)主溝通，物業(yè)曾試圖找業(yè)主和租戶，均未果，張某于是以物業(yè)未盡責(zé)任為由拒交物業(yè)費(fèi)。仲裁委認(rèn)為，處理相鄰關(guān)系并非物業(yè)服務(wù)范圍，業(yè)主可向法院起訴。

三是盜竊導(dǎo)致財產(chǎn)受損等其他情況。業(yè)主王某電瓶車在小區(qū)被盜，但王某未按規(guī)定停放車輛，物業(yè)也履行了必要的巡邏職責(zé)，故而王某沒有理由責(zé)怪物業(yè)未管理好車輛。

仲裁委辦公室副主任張翔說，個別業(yè)主如果確實有證據(jù)表明物業(yè)公司服務(wù)不到位，應(yīng)當(dāng)通過合法途徑維權(quán)。如，業(yè)主劉某拒交物業(yè)管理費(fèi)，理由是樓上業(yè)主亂扔垃圾在大廈門樓頂部，影響自己生活，多次向物業(yè)公司反映未能得到解決。物業(yè)在調(diào)解過程中承認(rèn)過錯，主動表示該業(yè)主可減少繳費(fèi)，劉某于是按物業(yè)管理費(fèi)的70%向物業(yè)交納費(fèi)用。

如果小區(qū)物業(yè)公司嚴(yán)重違反合約，造成大部分業(yè)主不滿意，該如何通過合法手段有效解決問題呢？

張翔介紹了一個案例——

該案中，因為合同明確約定了服務(wù)的內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并說明如物業(yè)公司違反合同約定，則業(yè)主委員會有權(quán)提前解除合同，另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。事實上，物業(yè)公司確實存在服務(wù)不到位并逾期未整改的情況，業(yè)委會召開臨時業(yè)主代表大會并通過決議：解除與物業(yè)公司的合同。

物業(yè)公司對該決定不履行，業(yè)委會訴致常州仲裁委，仲裁委對該委員會的決定予以支持，并要求物業(yè)公司在工作交接之后才能撤場。但也要求業(yè)委會繳納好物業(yè)公司的管理費(fèi)用。

張翔說，大部分業(yè)主權(quán)益受到物業(yè)公司侵害，可通過業(yè)委會來表達(dá)訴求，以群體來和物業(yè)公司進(jìn)行對話，要求物業(yè)公司進(jìn)行整改，如整改不到位，可以通過更換物業(yè)公司讓問題得到有效解決。