第一篇：業(yè)主按照建筑面積繳納物業(yè)費(fèi)有法可依

房屋按建筑面積收取物業(yè)費(fèi)有法可依

2016年7月29日下午，在大興安嶺地區(qū)中級(jí)人民法院旁聽(tīng)某物業(yè)小區(qū)業(yè)主上訴某物業(yè)公司“按建筑面積收取物業(yè)費(fèi)不合理，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”一案，筆者就物業(yè)費(fèi)為什么按建筑面積收取，從法律法規(guī)的角度分析理解，以此與從事物業(yè)服務(wù)工作的同仁們共同交流。

物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司為全體業(yè)主（物業(yè)使用人）的共有部位和共用設(shè)施設(shè)備提供的服務(wù)，按照“權(quán)利義務(wù)對(duì)等”的原則，專有面積越大他的共有部分持有的份額就越大，業(yè)主（物業(yè)使用人）應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用也就應(yīng)該越多。以現(xiàn)實(shí)物業(yè)市場(chǎng)為例，我們?cè)诓豢紤]樓層、朝向、位置等因素，一般來(lái)說(shuō)建筑面積越大其價(jià)值就越高，所以，我國(guó)和世界上多數(shù)國(guó)家也都是采用按建筑面積收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

房產(chǎn)（獨(dú)立別墅除外）作為不動(dòng)產(chǎn)的商品，與其他的動(dòng)產(chǎn)商品（如冰箱、彩電、汽車等）不同，房產(chǎn)不是獨(dú)立物，動(dòng)產(chǎn)是獨(dú)立物，我們對(duì)動(dòng)產(chǎn)可以擁有所有的權(quán)利，但是房產(chǎn)做為不動(dòng)產(chǎn)他的權(quán)能則是復(fù)合的，即對(duì)房產(chǎn)擁有三個(gè)權(quán)利：一是專有部分的所有權(quán)；二是共有部分的共有權(quán)，與其他業(yè)主按份共有；三是業(yè)主共同利益組織的成員權(quán)，有權(quán)利參加共同利益的組織（如業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)）。因此，第一種權(quán)利可以獨(dú)立使用，其他二種權(quán)利需要業(yè)主共同行使，這也是《物業(yè)服務(wù)合同》不能與單個(gè)業(yè)主簽訂的法律依據(jù)，即使與單個(gè)業(yè)主簽訂在法律上也歸于無(wú)效（是由建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定的，參見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條、15條、21條、26條、35條）。

《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。

《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明確屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)用房屬于業(yè)主共有”。

《物權(quán)法》第七十六條就業(yè)主共同決定的有關(guān)事項(xiàng)明確規(guī)定，其中重大決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意，一般決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有面積占建筑物總面積半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)的業(yè)主同意。由此可見(jiàn)專有部分（房屋建筑面積）所有權(quán)大者，其共有部分的持有權(quán)就大，因此其享有的共有和共同管理權(quán)也就越大。

《物權(quán)法》第八十條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的按照約定，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”。

綜上法律條文我們可以認(rèn)為，按照業(yè)主的建筑面積收取物業(yè)費(fèi)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在法律框架內(nèi)行使的權(quán)利，不存在違法行為，但需要明確的是業(yè)主房屋是由專有面積構(gòu)成的，即專有面積（或自有產(chǎn)權(quán)面積）=套內(nèi)面積+套外面積，而專有面積也就是我們平常所說(shuō)的建筑面積。

建筑面積（專有面積）=使用面積（套內(nèi)面積）+套外面積（公攤面積）。

公攤面積一般包括：走廊、樓梯間、物業(yè)用房、設(shè)施設(shè)備用房、屋頂、承重墻、外墻、樓板等（《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第十六條第二款，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2011年1月1日實(shí)施。）

本案中的上訴人堅(jiān)持認(rèn)為，房產(chǎn)證中的自有產(chǎn)權(quán)面積只含使用面積，不含公攤面積，所以，認(rèn)為物業(yè)公司在物業(yè)費(fèi)收取中，多收了其公攤面積的費(fèi)用，堅(jiān)決不承擔(dān)，實(shí)際上這是對(duì)物業(yè)費(fèi)按建筑面積收取的誤解，也是對(duì)法律法規(guī)的誤解，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常服務(wù)中，就業(yè)主不清楚的法律法規(guī)的條文，積極做好宣傳解釋工作，使大家在法律的范圍內(nèi)，行使自己的權(quán)利和義務(wù)。

2016年7月31日

第二篇：關(guān)于業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的通知

關(guān)于業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的通知

尊敬的業(yè)主：

XXX三·一期自2014年5月29日起陸續(xù)交房至今。已交房 445戶，裝修 352戶，自交房之日起，XX物業(yè)始終以堅(jiān)持打造優(yōu)美、整潔、安居、眾悅的居住環(huán)境為工作目標(biāo)。攜手業(yè)主努力實(shí)現(xiàn)XXX的安居夢(mèng)想。物業(yè)服務(wù)工作艱巨而繁重。這一年中，前期物業(yè)服務(wù)不僅引進(jìn)先進(jìn)的門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、快件智能柜等，從硬件上加強(qiáng)小區(qū)管理和安全防范。同時(shí)，物業(yè)公司投入大量人力物力，加強(qiáng)小區(qū)綠化環(huán)境，公共設(shè)施設(shè)備等的維護(hù)保養(yǎng)。這些軟件的提升也進(jìn)一步加強(qiáng)了小區(qū)形象的塑造，XX物業(yè)被評(píng)為成都市2014先進(jìn)物業(yè)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是小區(qū)公共部位場(chǎng)地維護(hù)和設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，是公共環(huán)衛(wèi)、綠化維護(hù)，是小區(qū)治安、秩序維護(hù)及小區(qū)日常管理等工作的根本保證。

隨著小區(qū)業(yè)主物業(yè)費(fèi)陸續(xù)到期，根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中的相關(guān)約定，業(yè)主應(yīng)于5月29日起交納2015物業(yè)服務(wù)費(fèi)(費(fèi)用按一年交納)。為保證小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的正常開(kāi)展，請(qǐng)尚未繳納2015物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主盡快到物業(yè)服務(wù)中心交納。如有不便我司將派專人上門收取，敬請(qǐng)配合。詳詢： 8XXXXX。

在過(guò)去的一年里，感謝您們一直以來(lái)對(duì)物業(yè)服務(wù)的支持！我們將繼續(xù)本著“科學(xué)規(guī)范的管理，竭誠(chéng)高效的服務(wù)”理念，傾盡所能為您提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)！

XXXX物業(yè)管理有限公司

二〇一五年五月二十日

第三篇：業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的用途（范文模版）

業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的用途

（物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法）中規(guī)定：物業(yè)服務(wù)的支出包括以下部分;、物業(yè)管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利等；（及人員費(fèi)用，包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)等）、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（包括：公共建筑（如過(guò)道、門廳、樓梯及道路環(huán)境）內(nèi)的各種土建零修費(fèi)：給排水的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);公共照明費(fèi)；易損件更新費(fèi)等等 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（包括：清潔工具、勞保用品、清潔換位、垃圾外運(yùn)、化糞池清掏等）

4、辦公費(fèi)用：（包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、辦公用房水電費(fèi)等）

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊：、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)

9、法定稅費(fèi)；（包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)等）

所以業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、取之于民、用之于民物業(yè)公司利用物業(yè)管理費(fèi)用充 分滿足業(yè)主您的合理需求，提升業(yè)主您的品質(zhì)，讓業(yè)主錢花的物有所值。

第四篇：業(yè)主該怎樣合理繳納物業(yè)費(fèi)

業(yè)主該怎樣合理繳納物業(yè)費(fèi)

問(wèn)：有些業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的情況，作為物業(yè)公司是否就只有狀告業(yè)主？有些業(yè)主總是將問(wèn)題與合理交費(fèi)的義務(wù)混淆，我認(rèn)為業(yè)主這樣做是不對(duì)的，您說(shuō)呢？

李玲律師答：物業(yè)費(fèi)是否交納所對(duì)應(yīng)的義務(wù)是物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責(zé)時(shí)是否已按照物業(yè)管理合同的約定履行了其應(yīng)盡之合同義務(wù)和責(zé)任。而業(yè)主所提出的相關(guān)問(wèn)題，尤其是與買賣合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)相關(guān)的問(wèn)題，因分屬不同的法律關(guān)系，除非有特殊約定，否則不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的合法抗辯理由。

第五篇：繳納2012物業(yè)費(fèi)致廣大業(yè)主的一封信

繳納2012物業(yè)費(fèi)致廣大業(yè)主的一封信

尊敬的小區(qū)各位業(yè)主：

自2008年8月小區(qū)物業(yè)正式入住陽(yáng)光公寓，我們得到了廣大業(yè)主的信任與支持，并漸漸的與大家建立起了深厚的友誼。物業(yè)全體同仁愿為大家提供熱情、周到、細(xì)致的服務(wù)，我們與業(yè)主是一家人，我們將始終與業(yè)主們站在一起，竭誠(chéng)為大家排憂解難，您的滿意就是我們的快樂(lè)。但在管理中我們還存在著不少問(wèn)題，還有許多不如人意的地方，我們真誠(chéng)地希望大家給我們物業(yè)提出批評(píng)和建議。同時(shí)我們應(yīng)共同努力，相互支持，相互理解、相互信任。

目前，我們?cè)谛^(qū)管理上存在著一些問(wèn)題，需要各位的配合。

1、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生問(wèn)題。單元前設(shè)有生活垃圾筒，但有一些人卻將生活垃圾放臵在單元內(nèi)，或放臵在單元門口，有的甚至從自家直接拋出窗外，污染了地面，也影響了他人的正常生活和人身安全。還有一些業(yè)主在外陽(yáng)臺(tái)上放臵許多東西，掉落下來(lái)很容易傷人。

2、小區(qū)秩序問(wèn)題。目前小區(qū)有兩個(gè)秩序比較亂，一是車輛秩序，我們建議機(jī)動(dòng)車停放整齊，非機(jī)動(dòng)車停放道小區(qū)車庫(kù)；二是外來(lái)人員。不論是裝修的還是探親訪友的，有部分人員不能配合物業(yè)管理，大部分來(lái)訪人員還是能夠積極給予配合。

3、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備問(wèn)題。小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備是大家的共有財(cái)產(chǎn)，需要大家共同來(lái)維護(hù)。如：健身器材、路燈、窨井蓋、花草樹(shù)木等等。請(qǐng)大家相互監(jiān)督，將小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)好。

4、物業(yè)費(fèi)。2012物業(yè)費(fèi)收繳馬上就要開(kāi)始，今年我們依然執(zhí)行去年收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)7月1號(hào)至7月30號(hào)繳納，減免兩個(gè)月物業(yè)費(fèi)，實(shí)收10個(gè)月：從8月1號(hào)開(kāi)始按12個(gè)月收繳。在此我們對(duì)已提前繳納2012年物業(yè)費(fèi)的部分業(yè)主再次表示衷心感謝。

依據(jù)《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第一章總則

第一條 為進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二章收費(fèi)范圍第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的性質(zhì)和不同特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。第十條：物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；

（三）公共綠地、景觀和花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)管理；

（四）車輛停放服務(wù)管理；

（五）做好安全防范和秩序維護(hù)工作；

（六）做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作；

（七）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；

（八）業(yè)主委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。

謹(jǐn)此

祝安祺!

肥西縣人民政府招待所市場(chǎng)部

陽(yáng)光公寓物業(yè)辦

2012年6月26日

物業(yè)費(fèi)不是萬(wàn)能的，物業(yè)公司更不是萬(wàn)能的！