第一篇：物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施（范文）

物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施

為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，應(yīng)按制定的應(yīng)急措施演練計(jì)劃，定期組織演練（每年1——2次），并作好演練記錄。

第一節(jié) 業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無(wú)天然氣的應(yīng)急措施

1、維修工五分鐘內(nèi)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，檢查斷水、斷電、無(wú)煤氣原因，并告知業(yè)主。

2、如是供水、供電、供氣部門(mén)原因，協(xié)助業(yè)主聯(lián)系各有關(guān)部門(mén)解決問(wèn)題。

3、如不牽涉供水、供電、供氣部門(mén)，則對(duì)業(yè)主講明有償、無(wú)償維修服務(wù)內(nèi)容。

4、維修工迅速搶修，以免給業(yè)主帶來(lái)生活的不方便。

5、修復(fù)后，打掃被污染處，直到目視無(wú)污物。

第二節(jié) 本項(xiàng)目范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無(wú)天

然氣的應(yīng)急措施

1.在接到本項(xiàng)目范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無(wú)天然氣的報(bào)告后，管理運(yùn)作部應(yīng)立即將突然斷水、斷電、無(wú)天然氣線路、區(qū)域、時(shí)間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個(gè)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布突然斷水、斷電、無(wú)天然氣通告；同時(shí)，工程物料部應(yīng)做好突然斷水、斷電、無(wú)天然氣前的應(yīng)變工作。

2.在沒(méi)有接到任何通知、突然發(fā)生突然斷水、斷電、無(wú)天然氣的情況下，工程物料部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障突然斷水、斷電、無(wú)天然氣還是外部突然斷水、斷電、無(wú)天然氣。若系內(nèi)部故障突然斷水、斷電、無(wú)天然氣，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止故障擴(kuò)大；若系外部突然斷水、斷電、無(wú)天然氣，一方面要防止突然來(lái)水、電、氣引發(fā)事故，一方面致電相關(guān)職能部門(mén)查詢突然斷水、斷電、無(wú)天然氣情況，了解何時(shí)恢復(fù)供水、電、氣，并將了解的情況通知管理運(yùn)作部。

3.秩序維護(hù)部立即會(huì)同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。

4.管理運(yùn)作部立即將突然斷水、斷電、無(wú)天然氣情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布突然斷水、斷電、無(wú)天然氣通告，必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。

5.若突發(fā)停電時(shí)，正值晚上商場(chǎng)營(yíng)業(yè)，秩序維護(hù)部應(yīng)協(xié)助商場(chǎng)維持好秩序，指導(dǎo)商戶啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災(zāi)。

6.安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序，公共秩序維護(hù)加強(qiáng)公共秩序維護(hù)措施，嚴(yán)防有人制造混亂，渾水摸魚(yú)，必要時(shí)關(guān)閉大門(mén)。

7.派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問(wèn)，做好解釋和疏導(dǎo)工作，防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。

8.詳細(xì)記錄突然斷水、斷電、無(wú)天然氣事故始末時(shí)間、發(fā)生原因、應(yīng)對(duì)措施以及造成的損失。

9.突發(fā)斷水、斷電、無(wú)天然氣的預(yù)防措施：

1)工程物料部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。

2)管理運(yùn)作部應(yīng)提醒寫(xiě)字樓住戶、商戶備置一些應(yīng)急照明燈或蠟燭，以防停電。

3)秩序維護(hù)部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng)，保持完好。

第三節(jié) 業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施（1）維修工五分鐘內(nèi)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，檢查阻塞原因。

（2）對(duì)業(yè)主告知阻塞原因，講明有償、無(wú)償維修服務(wù)內(nèi)容。

（3）進(jìn)行疏通，防止污水外溢造成不良影響。

（4）將雨污水井、管中撈起的污垢，雜物直接裝上垃圾車(chē)，避免形成二次污染。

(5)疏通后，保潔員迅速打掃地面被污染處，用水沖洗地面，直到目視無(wú)污物。

第四節(jié) 雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施

1、當(dāng)接到使用人投訴或報(bào)告后，立即前往現(xiàn)場(chǎng)查勘情況；

2、維修工迅速抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，觀察現(xiàn)場(chǎng)附近的電閘，如有浸水應(yīng)立即切斷電源，以防水浸漏電人。

3、查出水閥位置，關(guān)閉有關(guān)水閥，并及時(shí)查找出水原因，如下水道堵塞，應(yīng)立即疏通；防止污水外溢造成不良影響。

4、如短時(shí)間不能修復(fù)，尋求臨時(shí)方法正常排水或書(shū)面告知業(yè)主。

5、修復(fù)正常排水后，保潔員迅速打掃地面被污染處，用水沖洗地面，直到目視無(wú)污物。

第五節(jié) 消防應(yīng)急措施

一、目的

規(guī)范火警、火災(zāi)的處理程序和方法，確?；鹁?、火災(zāi)得到及時(shí)有效的控制的處理。

二、適用范圍

適用于祥和物業(yè)服務(wù)公司轄區(qū)內(nèi)火警、火災(zāi)的應(yīng)急處理。

三、職責(zé)

1、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督及抽查培訓(xùn)實(shí)施情況，驗(yàn)證培訓(xùn)效果及對(duì)外聯(lián)系培訓(xùn)教師。

2、秩序維護(hù)主管負(fù)責(zé)制定年度培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施。

3、秩序維護(hù)部門(mén)負(fù)責(zé)組織滅火撲救。

四、程序要點(diǎn)

1、報(bào)警與確認(rèn)。

（1）火警信息?；鹁畔⒖梢允牵?/p>

a)秩序維護(hù)員接受火警信號(hào)（包括燈光、音響、消防主機(jī)顯示屏顯示）； b)秩序維護(hù)部、值勤和巡邏中發(fā)現(xiàn)的火警； c）住戶的報(bào)警。

（2）火警信息的確認(rèn)。根據(jù)火警信息來(lái)源不同，火警信息確認(rèn)可以是： a)消防控制中心從自動(dòng)報(bào)警裝置系統(tǒng)接受到的火警信息，應(yīng)立即用 對(duì)講機(jī)/電話通知秩序維護(hù)部當(dāng)值電工（或附近保安員）趕赴預(yù)警現(xiàn) 場(chǎng)確認(rèn)是否事由于自動(dòng)報(bào)警裝置系統(tǒng)誤動(dòng)發(fā)出的信息或有人違章（如 燒紙、施工、向探頭噴煙）引起的報(bào)警，若屬于非誤報(bào)，則應(yīng)查明預(yù) 報(bào)原因，追查煙霧來(lái)源，確認(rèn)中應(yīng)隨時(shí)保持與消防控制中心的聯(lián)系，并報(bào)告確認(rèn)情況：

b)發(fā)現(xiàn)火警的秩序維護(hù)員應(yīng)立即趕赴火警現(xiàn)場(chǎng)，判明是否屬于火警 若是人為違章造成的火警現(xiàn)象應(yīng)予以制止，若是火警，則按火警、火 災(zāi)處理方法進(jìn)行處置；

c)公司任何人員或部門(mén)接到住戶報(bào)警時(shí)，應(yīng)立即用最有效的手段報(bào) 告秩序維護(hù)部，并按火柴警、火災(zāi)處理方法進(jìn)行處理。

2、火警、火災(zāi)處理原則及方法。（1）火警、火災(zāi)的處理原則；

a)確認(rèn)的火警應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)向秩序維護(hù)部和“119”臺(tái)報(bào)警的原則； b)立即開(kāi)展撲滅火警、火災(zāi)的原則；

c)積極疏散所影響的住戶，搶救被困人員的原則； d)將易燃易爆物品迅速撤離火源及毗鄰場(chǎng)所的原則； e)盡力搶救公司財(cái)產(chǎn)和住戶生命財(cái)產(chǎn)安全的原則；

（2）火警、火災(zāi)的處置方法：

a)公司任何員工發(fā)現(xiàn)火警，應(yīng)立即就近取用滅火器材迅速撲滅火警； b)若火警有發(fā)展趨勢(shì)，應(yīng)一邊呼叫臨近人員參與控制火勢(shì)，一邊呼 叫秩序維護(hù)部主管（或班長(zhǎng)）和相關(guān)人員前往撲救；

c)取用滅火器材時(shí)應(yīng)正確選用滅火器（根據(jù)物質(zhì)的燃燒特性）以免 用錯(cuò)滅火器使火復(fù)燃

d)若是機(jī)房、電氣發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)先切斷一切電源，選用干粉滅火器 直接噴射火源處，如有油的電器設(shè)備（如變壓器、油開(kāi)關(guān)）著火時(shí)，也可用干燥的黃沙蓋住火焰，使火熄滅，裝有自動(dòng)滅火裝置的現(xiàn)場(chǎng)，直接開(kāi)啟自動(dòng)滅火裝置施放藥劑滅火。

3、火災(zāi)撲救及現(xiàn)場(chǎng)控制。

（1）秩序維護(hù)部門(mén)根據(jù)預(yù)先制定的滅火預(yù)案立即組織滅火和對(duì)現(xiàn)場(chǎng) 進(jìn)行控制，秩序維護(hù)主管應(yīng)親臨指揮，具體要求如下： a)向“119”臺(tái)報(bào)警，并派隊(duì)員到必經(jīng)路口引導(dǎo)；

b)通知秩序維護(hù)部門(mén)緊急組織秩序維護(hù)員趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行外圍警戒和交通管制；

c)通知秩序維護(hù)部門(mén)立即組織秩序維護(hù)員趕赴火場(chǎng)盡疏散，救護(hù)被 困人員，搶救財(cái)務(wù)，協(xié)助滅火；

d)通知機(jī)電維修部電工段開(kāi)相關(guān)電源，開(kāi)啟自動(dòng)滅火系統(tǒng)、排煙系 統(tǒng)、防水泵，保障消防用水；

e)秩序維護(hù)班組長(zhǎng)在主觀指揮下帶領(lǐng)消防員鋪設(shè)水帶，施放滅火，控制火勢(shì)。

（2）交通管制和現(xiàn)場(chǎng)治安的維護(hù)；

a)秩序維護(hù)主管親臨火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)組織并指揮所屬秩序維護(hù)員對(duì)火災(zāi) 現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行交通管制和現(xiàn)場(chǎng)控制；

b)撤出或移走妨礙消防或救護(hù)車(chē)輛通行的障礙；

c)阻攔與撲救無(wú)關(guān)的人員進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)或影響區(qū)，防止火災(zāi)中物品被盜竊； d)看管被搶救的公私財(cái)務(wù)，在火災(zāi)撲救前嚴(yán)禁任何人轉(zhuǎn)移； e)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)使用的消防器材裝備正常使用。

（3）疏散及轉(zhuǎn)移物資；

a)秩序維護(hù)主管帶領(lǐng)所屬秩序維護(hù)員協(xié)助安頓、疏散住戶，協(xié)助運(yùn) 送火場(chǎng)中被困或受傷人員；

b)秩序維護(hù)員應(yīng)積極主動(dòng)進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，撤出易燃易爆物品，搶救公私財(cái)物。

4、火災(zāi)撲滅后的處置。

（1）秩序維護(hù)主管以及相關(guān)人員應(yīng)配合公安消防部門(mén)對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn) 行調(diào)查分析，評(píng)估火災(zāi)造成的損失，填寫(xiě)《火警、火災(zāi)事故報(bào)告表》，組織對(duì)滅火預(yù)案的可靠性和有效性的討論，必要時(shí)進(jìn)行修改。（2）秩序維護(hù)主管應(yīng)組織秩序維護(hù)員對(duì)搶救出的物品進(jìn)行確認(rèn)領(lǐng)取及轉(zhuǎn)移到倉(cāng)庫(kù)保存。

（3）公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)受災(zāi)住戶進(jìn)行安慰及解決實(shí)際問(wèn)題。

（4）項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)召集參與實(shí)施滅火撲救的部門(mén)負(fù)責(zé)人，總結(jié)滅火工 作的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)。

（5）工程部對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行依次檢查和清點(diǎn)，對(duì)已損壞的設(shè)備 設(shè)施進(jìn)行修復(fù)或提出補(bǔ)充申請(qǐng)。

五、記錄

《火警、火災(zāi)事故報(bào)告表》

六、相關(guān)支持文件

1、《消防系統(tǒng)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

2、《滅火預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

第六節(jié) 住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案

當(dāng)住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)時(shí)，所有工作人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，然后視情況配合和處理，迅速向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

1、緊急疏散人員，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，不準(zhǔn)任何人擅自移動(dòng)任何東西，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)；在有關(guān)人員未勘查現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘查完畢之前，不能離開(kāi)。

2、若現(xiàn)場(chǎng)有人員受傷，應(yīng)立即采取措施盡快送醫(yī)院搶救醫(yī)治。

3、小區(qū)所有員工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，根據(jù)現(xiàn)狀，力所能及地做好疏散人員、搶救物資等工作。

第二篇：物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施

某物業(yè)管理公司制度匯編之物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施

(一)突然斷水、斷電、無(wú)燃?xì)獾膽?yīng)急措施

1）

管理處接到小區(qū)突然斷電、斷電、無(wú)燃?xì)鈭?bào)修通知后應(yīng)馬上組織有關(guān)工程負(fù)責(zé)人員和技工進(jìn)行修理或排除故障。

2）

工程人員及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)。檢查供水、供電設(shè)備，查出停電、斷水、無(wú)燃?xì)獾脑颉?/p>

3）

如管理區(qū)全部斷水、斷電、無(wú)燃?xì)庠O(shè)備部應(yīng)立即向供電所、自來(lái)水公司、燃?xì)夤静樵?，通知有關(guān)單位進(jìn)行搶修，并通知客戶及保安部，保安部應(yīng)堅(jiān)守各自的崗位。

4）

電告政府相關(guān)責(zé)任部門(mén)，同時(shí)了解是何原因、何時(shí)可恢復(fù)供給，并告知業(yè)主〔播送或書(shū)面張貼〕情況，提示關(guān)閉家中電源、水源、燃?xì)忾_(kāi)關(guān)，防止突然供給造成其他事故。

5）

檢修完畢恢復(fù)斷水、斷電、無(wú)燃?xì)馇?，?yīng)通知管理處、保安及其它部門(mén)關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后在開(kāi)啟。停電恢復(fù)后，設(shè)備部檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。

(二)業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施堵塞的應(yīng)急措施

1）

業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施堵塞在從接到報(bào)修開(kāi)始，應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

2）

首先判斷堵塞物的位置，在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣管處，采用人工或機(jī)械疏通；或采用“開(kāi)天窗〞的方法，進(jìn)行開(kāi)挖，水沖排除堵塞。

3）

修理完畢必須請(qǐng)業(yè)戶試用。

4）

向業(yè)主講解故障的原因，介紹正常使用的方法及考前須知。提醒住戶不要把雜物投入下水道，防止堵塞。

5）

工程人員如實(shí)填寫(xiě)維修效勞單，并請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)可。

(三)雨、污水管及排水管網(wǎng)堵塞的應(yīng)急措施

發(fā)生雨污水管道堵塞和污水外溢后

1）

維修工迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行疏通，防止污水外溢造成不良影響。

2）

將雨污水井、管中撈起的污垢，雜物直接裝上垃圾車(chē)，防止形成二次污染。

3）

疏通后，保潔員迅速清掃地面被污染處，用水沖洗地面，直到目視無(wú)污物。

突發(fā)性進(jìn)水事故處理程序

1）

當(dāng)接到業(yè)主投訴或報(bào)告后，立即趕到現(xiàn)場(chǎng)觀察。

2）

抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，立刻查找出水的來(lái)源，檢查出水閥位置，并立即關(guān)閉有關(guān)的水閥。下水道堵塞，應(yīng)立即疏通。

3）

觀察現(xiàn)場(chǎng)附近的電源插頭，如有浸水應(yīng)立即切斷電源，以防進(jìn)水漏電傷人。

(四)發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)急措施

1.發(fā)現(xiàn)火警

1）

通知〔通知監(jiān)控中心值班員立即致電“119〞報(bào)火警〕，抑制〔緊閉所有門(mén)〕，逃生〔使用最平安的途徑前往最近的消防樓梯離開(kāi)火警現(xiàn)場(chǎng)〕

2）

須熟悉小區(qū)的滅火器、樓梯、警報(bào)系統(tǒng)。協(xié)助業(yè)戶采取必要的措施防止火災(zāi)發(fā)生。

―

應(yīng)立即通知保安部，由防火負(fù)責(zé)人或值班主管在報(bào)警后安排防火消防組到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助滅火及安排現(xiàn)場(chǎng)的人員疏散。

―

在情況許可下，可以使用滅火器或消防栓〔如由電源引起的火災(zāi)或火警已接近電源時(shí)，切勿用液體滅火器或消防栓滅火〕。

―

如人身平安已受到威脅，火勢(shì)不能及時(shí)受到控制時(shí)，把通往失火現(xiàn)場(chǎng)的門(mén)關(guān)閉，以隔離及控制火勢(shì)。并盡快從最近的逃生口逃離現(xiàn)場(chǎng)。

―

如果聽(tīng)到火警所有員工及業(yè)戶須利用消防樓梯撤離現(xiàn)場(chǎng)。

―

請(qǐng)勿使用垂直電梯撤離。

―

請(qǐng)服從消防人員及現(xiàn)場(chǎng)指揮員的指揮，平安前方可再次進(jìn)入小區(qū)。

―

如有報(bào)警請(qǐng)說(shuō)清楚以下事宜：

?

現(xiàn)場(chǎng)的名稱(chēng)

?

所在的街道交界

?

火勢(shì)蔓延的范圍及位置

?

號(hào)碼

?

在大路明顯出處等候迎接消防車(chē)輛

―

做好平安保衛(wèi)工作,嚴(yán)防壞人渾水摸魚(yú)及破壞活動(dòng)。

―

加強(qiáng)秋濤路出入口和錢(qián)江支路主出入口的保安力量。

―

協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好善后工作，查明原因、損失及安置工作。

管理區(qū)每層均設(shè)有手提式滅火器，用戶應(yīng)熟悉單位滅火器的位置和用法同種類(lèi)的滅火器是利用以控制有同種類(lèi)的火警，火警可因?yàn)椴煌譃?,2,3,4四類(lèi)：

―

1類(lèi)火警：木、紙、廢物等

使用：加壓水力滅火器

―

2類(lèi)火警：油、顏料、汽油、稀釋劑或其他易燃液體

使用：干粉滅火器或二氧化碳滅火器

―

3類(lèi)火警：馬達(dá)、地線、電器

使用：干粉滅火器或二氧化碳滅火器

―

4類(lèi)火警：易燃金屬、鎂、鋁、鈉〔這種火警常見(jiàn)于工業(yè)廠房〕

使用：干粉滅火器或二氧化碳滅火器

在無(wú)力救火的情況下應(yīng)立即報(bào)警，通知保安員大聲呼救，已撲滅的火警也應(yīng)向消防部門(mén)報(bào)告，以便進(jìn)行查明原因，做好防范工作。

2.疏散、撤離程序

業(yè)主、使用人、顧客的平安是管理處所有員工最關(guān)注的事情，需要疏散小區(qū)內(nèi)人群的時(shí)候，應(yīng)利用公共播送系統(tǒng)發(fā)出通知。由保安員和管理處員工組織指揮，按照預(yù)定應(yīng)急緊急疏散方案或按以下程序疏散人員：

―

保持鎮(zhèn)靜。

―

指示顧客前往最近的出口離開(kāi)。

―

協(xié)助顧客保持鎮(zhèn)靜盡量防止出現(xiàn)恐慌情況。

―

當(dāng)人員已平安撤離后，請(qǐng)鎖好門(mén)及利用最近的出口離開(kāi)火場(chǎng)。

―

在確定對(duì)場(chǎng)內(nèi)人員進(jìn)行疏散時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量利用最近的平安出口從消防梯撤走，禁止使用電梯，做到平安有序，快速撤離，防止慌亂，因此必須制訂平安疏散路線。

3.防火通道考前須知

―

任何時(shí)候所有通道走廊、樓梯、天臺(tái)及防煙廊必須保持暢通無(wú)阻。

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如發(fā)現(xiàn)有雜物堆放在防火通道上，請(qǐng)立即通知管理處派員處理。

―

在走廊、梯間地下及天臺(tái)出口也不應(yīng)裝上鐵閘或上鎖。

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必須經(jīng)常檢查在走廊、樓梯、過(guò)道處出口方向指示應(yīng)急燈正常情況。

(五)刑事治安事件的處理

―

向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)警或撥打“110〞

報(bào)警。

―

必須保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，控制小區(qū)各出入口并與監(jiān)控室取得聯(lián)系。

―

禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。

―

假設(shè)有人員受傷應(yīng)及時(shí)組織搶救。

―

等待公安人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后全力協(xié)助開(kāi)展偵破工作。

(六)發(fā)生失竊案件的處理

小區(qū)內(nèi)一旦發(fā)生失竊案件，應(yīng)馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，提醒失竊者不要搞亂現(xiàn)場(chǎng)一切物品，包括罪犯留下來(lái)的一切手痕、腳印、煙頭等物品，向“110〞報(bào)警或報(bào)告當(dāng)?shù)嘏沙鏊吧霞?jí)領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助調(diào)查了解情況和進(jìn)行破獲。

(七)發(fā)生搶劫的處理

◆

遇有盜匪持械進(jìn)入小區(qū)內(nèi)打劫，請(qǐng)保持鎮(zhèn)靜、沉著，迅速發(fā)出警報(bào)警號(hào)。

◆

設(shè)法制服案犯。

◆

案犯逃竄時(shí),應(yīng)及時(shí)記下案犯的人數(shù)、衣著、相貌等特征。

◆

及時(shí)記下罪犯的作案工具和交通工具,并留意逃竄的方向。

(八)發(fā)生行兇和打架事件的處理

發(fā)生此類(lèi)事件，在行兇之前應(yīng)馬上沖上去，強(qiáng)行制止行兇行為，并把兇犯擒拿歸案；如兇犯逃跑，應(yīng)馬上組織追捕截?fù)羟塬@；如發(fā)生打架案件，應(yīng)馬上前往制止并加以勸解，帶往派出所解決，或報(bào)110。

(九)兇殺案發(fā)生的處理

―

馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，維護(hù)治安秩序。

―

立即報(bào)告當(dāng)?shù)嘏沙鏊不虼?10報(bào)警〕，注意一切可疑人員行蹤動(dòng)態(tài)，如兇犯在場(chǎng)，應(yīng)馬上采取措施抓獲。

―

如兇殺犯逃跑，要馬上跟蹤截?fù)糇凡?，隨時(shí)報(bào)告罪犯動(dòng)向。

(一〇)

偽造信用卡或偽鈔的處理

如疑心顧客使用偽造信用卡或偽鈔應(yīng)馬上通知保安部派員前往協(xié)助處理（目的穩(wěn)住疑犯），或致電派出所和撥打“110〞報(bào)警交由公安部門(mén)處理，保安人員應(yīng)盡力協(xié)助處理。

(一一)

受傷/急診

保安員及管理人員均受根本緊急事故處理程序的訓(xùn)練，保證業(yè)主的平安是保安員首要的職責(zé)，保安員如遇有人受傷/急診應(yīng)毫不猶豫地召喚合格的醫(yī)務(wù)人員到場(chǎng)處理或撥打“120〞救護(hù)。

―

如果發(fā)現(xiàn)有受傷事件：

通知管理處，并提供以下資料：發(fā)生地點(diǎn)在_____

幢______層______號(hào)，事發(fā)的原因、姓名。

―

保安人員應(yīng)盡力協(xié)助處理。

―

如受傷者不能移動(dòng)切不可強(qiáng)行搬動(dòng)或移動(dòng)它。

―

如無(wú)接受過(guò)救護(hù)訓(xùn)練，切不能自行搶救，應(yīng)撫慰傷者。

―

保安人員應(yīng)記錄受傷者的姓名、地址等資料以備需要時(shí)用。

(一二)

炸彈恐嚇

雖然大局部炸彈恐嚇均屬虛報(bào)，為以策萬(wàn)全請(qǐng)以顧客及職員的平安為重。按遇到真的炸彈威脅，以慎重及小心的方法處置。但請(qǐng)緊記切勿驚恐，請(qǐng)注意以下事項(xiàng)：

請(qǐng)保持鎮(zhèn)靜小心聆聽(tīng)，并切勿打攪致電者的說(shuō)話。

利用預(yù)先安排的訊號(hào)或方法通知保安部，：

接

時(shí)防止涉及無(wú)辜人員,并以各種方式試探了解以下幾項(xiàng):

―

放置炸彈的地方；

―

所放置炸彈是什么種類(lèi)；

―

所放置的炸彈形式；

―

為何放置炸彈；

―

致

是何人。

請(qǐng)留意致電者的特點(diǎn)：

―

男或女；

―

說(shuō)話時(shí)的口音；

―

說(shuō)話時(shí)的聲音是否屬鎮(zhèn)定，模糊或憤怒等；

―

有沒(méi)有重復(fù)的語(yǔ)句；

―

注意背景的聲音：音樂(lè)、與其他人員交談〔旁人〕、汽車(chē)、機(jī)器。

―

請(qǐng)勿驚動(dòng)其他人員，必要時(shí)及時(shí)通知報(bào)警；

―

如果接到書(shū)面炸彈恐嚇時(shí)：

?

請(qǐng)盡量防止自行處理該恐嚇函件，以免破壞上面的指紋及其證據(jù)。

?

盡速將函件交給管理處，再由管理處將它轉(zhuǎn)交給公安局處理。

?

管理處會(huì)與公安局保持聯(lián)系，根據(jù)情況確定并通知有關(guān)人員的疏散及提供必要的協(xié)助。

(一三)

自然災(zāi)害

暴風(fēng)、暴雨〔根據(jù)實(shí)際情況另行安排〕水災(zāi)

―

遇有可能發(fā)生水災(zāi)：

?

把有可能受損的貴重物品轉(zhuǎn)移至平安地方。

?

在水進(jìn)入之前，切斷電器的所有電源。

?

組織引導(dǎo)人員撤到平安地帶。

―

水災(zāi)之后

?

檢查財(cái)物以確定損失。

?

委派及監(jiān)督負(fù)責(zé)清潔的員工。

?

逐漸抽去漬水，以減少對(duì)轄區(qū)結(jié)構(gòu)造成的更大損害。

?

去除小區(qū)內(nèi)家具及其他地方的漬水防止破壞環(huán)境衛(wèi)生。

?

做好提防搶掠的措施，須加強(qiáng)保安防止盜賊進(jìn)入小區(qū)。

―

臺(tái)風(fēng)

?

如遇有臺(tái)風(fēng)時(shí)轄區(qū)各租戶應(yīng)檢查門(mén)窗是否已關(guān)好,并注意媒體播報(bào)通知的具體情況。

?

管理員及保安人員要檢查樓層及所有窗戶，縛緊和搬離易落物品，確保所有排水道無(wú)堵塞、并堅(jiān)守崗位。待有平安威脅時(shí)，方可離開(kāi)。

?

在臺(tái)風(fēng)吹襲之后，保安人員管理人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)并通知業(yè)主、使用人、入內(nèi)整理。

―

地震

如有地震發(fā)生時(shí)，為了平安起見(jiàn)，應(yīng)：

?

躲在條干或穩(wěn)固的結(jié)構(gòu)下，尋求掩護(hù)。

?

遠(yuǎn)離窗戶、玻璃板、架或懸著的物件。

?

切勿使用電梯。

?

如發(fā)生地震時(shí)，身處電梯內(nèi)，待有時(shí)機(jī)便速離開(kāi)。

?

地震時(shí)，不要躲在樓梯底下。

?

準(zhǔn)備應(yīng)付接著更多的余震。

?

如房屋或設(shè)施設(shè)備受到破壞，立即通知管理處。

?

切勿散播謠言或夸大報(bào)告。

個(gè)性化特約效勞

(一)管理效勞理念

效勞理念

倡導(dǎo)“代表業(yè)主利益〞，“好保姆、好管家、好朋友〞，“讓您更滿意〞及“不斷超越客戶日益增長(zhǎng)對(duì)效勞的需求〞的效勞理念。

從“以人為本〞出發(fā)，針對(duì)的樓盤(pán)特征，我司提出“高標(biāo)準(zhǔn)、全方位、身心靈〞的物業(yè)管理效勞設(shè)想，做好個(gè)性化特殊效勞。

(二)效勞工程

有償效勞內(nèi)容及責(zé)任部門(mén)

類(lèi)別

編號(hào)

工程內(nèi)容

參考價(jià)格

責(zé)任

部門(mén)

日

常

維

修

裝

飾

服

務(wù)

日

常

維

修

裝

飾

服

務(wù)

鋪貼面磚

45元/平方米

工

程

維

修

部

工

程

維

修

部

鋪貼普通地磚

55元/平方米

安裝洗手盆

20元/個(gè)

安裝坐廁

50元/個(gè)

安裝脫排油煙機(jī)

20元/臺(tái)

安裝分體式空調(diào)

150元/臺(tái)

移裝空調(diào)

200元/臺(tái)

安裝窗式空調(diào)

100元/臺(tái)

安裝吊燈

20元/套

安裝燈具、門(mén)鈴

10-20元/次

家用電器檢查、小修

10-20元/次

更換門(mén)鎖〔材料自備〕

10元/個(gè)

更換、檢查開(kāi)關(guān)及插座

10元/次

空調(diào)加弗利昂

150元/次

查線、換線

10元/小時(shí)

換整流器

15元/個(gè)

木門(mén)維修

50元/人日

清洗排風(fēng)扇

20-50元/次

清洗脫排油煙機(jī)

50元/次

清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)

2元/張

修理、更換電表、水表等〔不含材料〕

10-100元/次

修理、更換水閥、水龍頭、軟管等〔不含材料〕

10-30元/次

修洗臉盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球〔不含材料〕

10-50元/次

修理窗簾架、拉窗等〔不含材料〕

10-50元/次

修理家俱配件〔不含材料〕

10-100元/次

疏通下水管道〔主管〕

50-200元/次

疏通下水管道〔支管〕

10-100元/次

家政效勞

清掃衛(wèi)生、買(mǎi)菜、做飯

250元/月

客戶效勞中心和綠化清潔部

清掃衛(wèi)生、買(mǎi)早餐

150元/月

清掃衛(wèi)生（不包括新裝修“開(kāi)荒〞）

20-30元/次.套

木質(zhì)地板打臘

0.50元/平方米

看護(hù)病人

10元/小時(shí)

上門(mén)收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)）

2元/次

接送小孩上學(xué)（小區(qū)內(nèi)）

50元/月

家庭綠化、盆景

5元/小時(shí)

美容美發(fā)

30元/次

鐘點(diǎn)工

6元/小時(shí)

盒飯供給

6元/盒

禮儀

租售鮮花、盆景

市場(chǎng)價(jià)

商務(wù)中心

代接代送客人

面議

商務(wù)效勞

市場(chǎng)價(jià)

〔市內(nèi)〕

8元/張

打字〔A4紙〕

15元/張

復(fù)印

0.50元/張

洗車(chē)

10-20元/輛

租車(chē)效勞

保本價(jià)

備注

1、價(jià)格以市場(chǎng)價(jià)為準(zhǔn)，這里提供的數(shù)據(jù)僅作參考；

2、物業(yè)企業(yè)是微利企業(yè)，主要是提供給業(yè)主〔住戶〕一個(gè)方便，決不漫天要價(jià)；

3、最終定價(jià)由市場(chǎng)價(jià)指導(dǎo)下雙方面議為準(zhǔn)。

第三篇：物業(yè)衛(wèi)生管理措施

物業(yè)衛(wèi)生管理措施

一、保潔工作總體要求

（一）為安全、優(yōu)質(zhì)、高效地完成本項(xiàng)目的工作任務(wù)，確保甲方燃?xì)獍踩拿魃a(chǎn)，乙方要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、地方和電力行業(yè)關(guān)于安全生產(chǎn)和環(huán)境保護(hù)的政策、法規(guī)，執(zhí)行甲方文明生產(chǎn)管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)章制度，甲方的管理部門(mén)為發(fā)電部。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，確保設(shè)備安全、人員安全和生產(chǎn)安全，高質(zhì)量地完成保潔工作。

（三）標(biāo)準(zhǔn):達(dá)到一流標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備、管道及所屬附件無(wú)積塵、保持潔凈，沒(méi)有油或其他污跡；標(biāo)牌等光亮潔凈；建筑物所有設(shè)施的地面、走道和樓梯須整潔，玻璃明亮無(wú)灰塵，內(nèi)、外墻面見(jiàn)本色；電梯轎廂內(nèi)四壁、頂棚、電話無(wú)污漬；衛(wèi)生間洗手池、臺(tái)面、衛(wèi)生潔具、廁位隔板、紙簍等無(wú)塵土、無(wú)污垢、無(wú)污漬，上下水管道通暢，無(wú)溢水、反水、反味；所屬區(qū)域內(nèi)無(wú)雜物。本協(xié)議保潔范圍區(qū)域內(nèi)不得出現(xiàn)任何由于衛(wèi)生原因造成影響、威脅設(shè)備、人身安全的情況。

二、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人巡檢制度

為完成公司總部下達(dá)的目標(biāo)管理責(zé)任制，加強(qiáng)部門(mén)內(nèi)部各項(xiàng)管理工作，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)內(nèi)部人員工作要求和工作關(guān)系，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)各項(xiàng)工作有必要進(jìn)行檢查和監(jiān)督，使xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)工作更加富有成效。

（一）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)公司分管副總經(jīng)理進(jìn)行負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目公共設(shè)施，清潔、衛(wèi)生、殺蟲(chóng)滅鼠等管理工作。

（二）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每月必須對(duì)上述管理工作范疇全面檢查一次，并進(jìn)行認(rèn)真記錄，每月對(duì)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并填寫(xiě)相應(yīng)表格。

（三）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定每月管理工作實(shí)施計(jì)劃，并對(duì)工作計(jì)劃逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、指導(dǎo)和落實(shí)，抓住管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌安排，合理布置。

（四）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目公共設(shè)施管轄范圍、衛(wèi)生區(qū)域責(zé)任范圍及重點(diǎn)部位做到心中有數(shù)，在每次全面檢查過(guò)程中要針對(duì)存在的問(wèn)題找出原因和解決辦法，及時(shí)督促質(zhì)量監(jiān)督員或責(zé)任人前去處理，并將處理結(jié)果記錄下來(lái)，事后檢查完成情況。

（五）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)各項(xiàng)管理工作高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，除每個(gè)月定期檢查以外，還要采取不定期的抽查，突出重點(diǎn)，兼顧全面。在抽查過(guò)程中可走訪部分該項(xiàng)目主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，虛心聽(tīng)取該項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)及工作人員的意見(jiàn)和建議，增強(qiáng)與該項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)及工作人員之間的良好關(guān)系，努力改進(jìn)工作要求和提高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，取得客戶的理解、支持、配合與信賴(lài)。

（六）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)管理工作的整改措施，對(duì)檢查出來(lái)問(wèn)題較為嚴(yán)重的，應(yīng)發(fā)出書(shū)面的糾正和預(yù)防措施，要求質(zhì)量監(jiān)督員或責(zé)任人限期整改，使存在的問(wèn)題得到根本解決。

（七）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每月對(duì)各項(xiàng)管理工作完成情況做出評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果與質(zhì)量監(jiān)督員、保潔員的獎(jiǎng)金或工資直接掛鉤，獎(jiǎng)勤罰懶，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。

三、質(zhì)量監(jiān)督員巡檢制度

為了強(qiáng)化xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目的衛(wèi)生管理工作，提高管理人員工作水平，提倡優(yōu)質(zhì)服務(wù)及嚴(yán)謹(jǐn)管理作風(fēng)，創(chuàng)造文明、整潔、美觀、舒適的生活環(huán)境，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

（一）質(zhì)量監(jiān)督員應(yīng)具備良好的思想素質(zhì)和嚴(yán)肅認(rèn)真的工作態(tài)度，熱愛(ài)本管理工作，熱心為xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目服務(wù)，團(tuán)結(jié)全體員工齊心協(xié)力地完成各項(xiàng)工作任務(wù)。

（二）質(zhì)量監(jiān)督員應(yīng)對(duì)xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、人員情況以及對(duì)xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目的公共區(qū)域設(shè)施的使用情況了如指掌，對(duì)環(huán)境清潔衛(wèi)生負(fù)全面責(zé)任。

（三）質(zhì)量監(jiān)督員應(yīng)不定期走訪xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)及工作人員，虛心聽(tīng)取在項(xiàng)目方面領(lǐng)導(dǎo)及工作人員的意見(jiàn)和建議，做好走訪記錄，增強(qiáng)與項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)及全體工作人員之間的良好關(guān)系，取得該項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)及工作人員的理解、支持、配合與信賴(lài)。

（四）質(zhì)量監(jiān)督員每天例行巡視檢查制度，對(duì)該項(xiàng)目的各個(gè)區(qū)域、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設(shè)施的狀態(tài)情況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告管理服務(wù)中心，并督促及時(shí)解決。

（五）妥善保管發(fā)放登記表、裝修報(bào)告及各類(lèi)檔案資料，建立健全項(xiàng)目管理檔案。

（六）為保持該項(xiàng)目的清潔衛(wèi)生始終處于良好狀態(tài)，質(zhì)量監(jiān)督員每天應(yīng)全面檢查兩次，填寫(xiě)檢查登記表。將檢查結(jié)果填入考核表格內(nèi)，每月總結(jié)一次，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理評(píng)定，考核結(jié)果與月份工資掛鉤，做到“獎(jiǎng)勤罰懶，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”。

（七）每月發(fā)放衛(wèi)生工具及清潔材料，工具及材料的領(lǐng)用應(yīng)本著滿足工作實(shí)際需要，努力降低消耗，節(jié)約成本，從嚴(yán)控制的原則。

（八）組織員工參觀學(xué)習(xí)先進(jìn)單位在清潔衛(wèi)生等方面的做法和經(jīng)驗(yàn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，不斷改進(jìn)日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清潔標(biāo)準(zhǔn)。

第四篇：物業(yè)維修資金管理問(wèn)答

物業(yè)維修資金管理問(wèn)答

為什么要設(shè)立物業(yè)維修基金？

物業(yè)維修基金的設(shè)立可以保障住宅房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的正常維修、養(yǎng)護(hù)與更新。物業(yè)維修基金是住房的“養(yǎng)老金”。

物業(yè)維修基金是怎樣繳納的？

《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條規(guī)定：“物業(yè)維修基金由建設(shè)單位在房屋銷(xiāo)售(預(yù)售)時(shí)向購(gòu)房人代收，按有關(guān)規(guī)定以不低于房屋建筑安裝總造價(jià)的5%的比例向購(gòu)房人代收，并在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前，向市、縣(市)物業(yè)管理部門(mén)統(tǒng)一繳納。”

物業(yè)維修基金繳交的具體標(biāo)準(zhǔn)是什么？

《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)維修基金的繳交標(biāo)準(zhǔn)為?不低于房屋建筑安裝總造價(jià)的5%的比例?。根據(jù)杭房局[2005]251號(hào)《關(guān)于公布杭州市物業(yè)維修基金具體標(biāo)準(zhǔn)的通知》，具體數(shù)值為：不帶電梯的物業(yè)每平方米建筑面積35元，帶電梯的多層、小高層（中高層）、高層等物業(yè)每平方米建筑面積65元，排屋、別墅每平方米建筑面積45元。

物業(yè)維修基金的用途是什么？

根據(jù)《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十九條的規(guī)定，物業(yè)維修基金應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修以上的維修和更新，禁止挪作他用。

在《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》施行前已建成的物業(yè)，其物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用如何 解決？

(1)已按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金的，從該物業(yè)維修基金中列支；(2)公有住房出售時(shí)，已按規(guī)定繳納維修基金的，從該基金中列支；

(3)未出售的公有住房，從房屋租金中列支；(4)不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業(yè)，由業(yè)主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔(dān)。

物業(yè)維修基金使用的程序是怎樣的？

一、由物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)表和經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后 ,再報(bào)杭州市物業(yè)維修資金管理中心。經(jīng)核實(shí)后，撥付70%的維修費(fèi)用；

二、維修更新工程完工后 ,由物業(yè)管理企業(yè)將下列要件報(bào)杭州市物業(yè)維修資金管理中心，經(jīng)核實(shí)后，撥付維修費(fèi)用的余額：(1)經(jīng)審計(jì)的工程決算單；

(2)業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同；(3)工程維修更新的發(fā)票原件；(4)業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明。

第五篇：物業(yè)維修基金管理工作匯報(bào)

物業(yè)維修基金管理工作匯報(bào)

一、管理工作概況

市的物業(yè)維修基金管理工作起步于1996年底。1998年11月，經(jīng)市編委批準(zhǔn)，成立市物業(yè)維修資金管理中心（為隸屬于市房管局的自收自支事業(yè)單位），負(fù)責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用管理和增值保值工作。

近年來(lái)，市的物業(yè)維修基金管理工作不斷完善提高，資金歸集額逐年上升，在保障共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金落實(shí)方面的作用越來(lái)越明顯。截至2007年底，市區(qū)歷年歸集物業(yè)維修基金已達(dá)18.88億元，本息余額為19.81億元。自2002年底開(kāi)始啟動(dòng)基金使用管理后，截至2007年底，市區(qū)歷年累計(jì)動(dòng)用基金本金和利息分別為724萬(wàn)元和1673萬(wàn)元，合計(jì)2397萬(wàn)元，為394個(gè)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目提供了資金保障。

在基金存儲(chǔ)方面，中心嚴(yán)格執(zhí)行《省物業(yè)管理?xiàng)l例》及配套文件、《市物業(yè)管理?xiàng)l例》及市政府令第209號(hào)的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)設(shè)維修基金專(zhuān)戶實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)存儲(chǔ)，未將基金出借,未將基金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，未用基金為單位和個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。

為保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，自2001年以來(lái)，中心每年均在《杭州日?qǐng)?bào)》（后又同時(shí)在杭州市房產(chǎn)信息網(wǎng)）公布上一物業(yè)維修基金的籌集和使用情況，并設(shè)立專(zhuān)門(mén)的咨詢電話，隨時(shí)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)基金數(shù)據(jù)的查詢。今年，為進(jìn)一步增強(qiáng)基金管理工作的透明度，中心在五個(gè)城區(qū)的105個(gè)小區(qū)開(kāi)展了基金情況現(xiàn)場(chǎng)公告的試點(diǎn)工作，明年還將在試點(diǎn)基礎(chǔ)上將現(xiàn)場(chǎng)公告小區(qū)數(shù)量增加到200個(gè)。

二、政策法規(guī)沿革 1996年11月19日，市政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)杭州市住宅小區(qū)管理工作的通知》（政[1996]24號(hào)），首次規(guī)定建立住宅小區(qū)房屋維修專(zhuān)項(xiàng)基金，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在新建房屋交付使用前按房屋建筑安裝工程總造價(jià)的2%的比例繳納。

1999年6月30日，市政府第138號(hào)令《市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》發(fā)布施行，調(diào)高了基金的繳交標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定物業(yè)維修基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按房屋建設(shè)總造價(jià)的5%至8%的比例提取。實(shí)際操作中執(zhí)行5%的下限。

2002年2月1日，《市物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始施行，將基金繳納的主體從原來(lái)的建設(shè)單位變更為購(gòu)房人，并對(duì)多元產(chǎn)權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的列支渠道從物業(yè)維修基金、房改房維修基金、公房租金、業(yè)主分?jǐn)偟确矫孀髁嗣鞔_。

2004年11月1日，市政府令第209號(hào)《市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》開(kāi)始施行，明確物業(yè)維修基金“以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)楣芾韱挝?按幢設(shè)置,核算到戶”，并對(duì)基金的使用、基金的續(xù)籌、應(yīng)急維修基金的撥付等作出了新規(guī)定?；鸨窘鹗褂霉芾碚絾?dòng)。

2006年10月1日，《省物業(yè)管理?xiàng)l例》施行，明確“專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由省人民政府制定”。2007年4月20日，《省物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》等省政府文件印發(fā)執(zhí)行。對(duì)基金的管理模式，省辦法規(guī)定：“專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)民主、協(xié)商的原則，實(shí)行業(yè)主自主管理”。對(duì)建設(shè)單位向業(yè)主代收基金的時(shí)間，省辦法明確為“物業(yè)交付時(shí)”，改變了以往在物業(yè)預(yù)售時(shí)即向業(yè)主收取基金的作法。對(duì)基金的計(jì)息，省辦法明確：“專(zhuān)項(xiàng)維修資金中當(dāng)年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計(jì)息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息”。

三、基金繳交和使用管理簡(jiǎn)述

基金繳交實(shí)行代收代交的管理模式，即建設(shè)單位在辦理房屋初始登記前，按實(shí)際測(cè)繪的總建筑面積及繳交標(biāo)準(zhǔn)（不帶電梯的物業(yè)每平方米建筑面積35元，帶電梯的多層、小高層（中高層）、高層等物業(yè)每平方米建筑面積65元，排屋、別墅每平方米建筑面積45元）向中心繳納物業(yè)維修基金，并在房屋交付使用時(shí)按購(gòu)房面積向業(yè)主收取。中心將基金存儲(chǔ)于專(zhuān)戶銀行，并在信息系統(tǒng)中按測(cè)繪面積建立小區(qū)、幢、戶基金信息。

基金使用須符合幾個(gè)前提條件：一是屬于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新；二是保修期以外；三是非人為破壞；四是不在物業(yè)服務(wù)合同已明確的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的列支范圍內(nèi)。符合上述條件的維修工程，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)委會(huì)的同意后，選取維修施工單位，編制維修工程預(yù)算方案，并將具體情況提交相關(guān)業(yè)主，在征得2/3以上業(yè)主同意后，向中心提出基金使用申請(qǐng)。中心根據(jù)房屋類(lèi)型和使用年限的限制條件予以核準(zhǔn)，并預(yù)撥70%的維修費(fèi)用。工程完工后，憑業(yè)委會(huì)的書(shū)面證明及審計(jì)報(bào)告的決算金額撥付余款。對(duì)決算結(jié)果超過(guò)預(yù)算額20%以上或絕對(duì)值超過(guò)1萬(wàn)元以上的，須重新征求業(yè)主意見(jiàn)。

四、維修基金的信息化管理

市房管局的房產(chǎn)管理信息綜合系統(tǒng)于2004年7月開(kāi)始試運(yùn)行，一期于2005年12月通過(guò)驗(yàn)收。物業(yè)維修資金管理子系統(tǒng)作為其中的一個(gè)組成部分，主要實(shí)現(xiàn)了如下功能：一是新建小區(qū)分戶測(cè)繪數(shù)據(jù)的直接倒入，為基金收繳的面積數(shù)據(jù)提供精確保證，也便于實(shí)現(xiàn)基金管理的建帳到戶；二是基金繳交、使用等業(yè)務(wù)工作實(shí)行網(wǎng)上審批，大大提高了工作效率，并縮短服務(wù)承諾時(shí)限；三是實(shí)現(xiàn)基金自動(dòng)結(jié)息，避免手工計(jì)算的差錯(cuò)，節(jié)約人力、物力；四是實(shí)時(shí)接受業(yè)主、業(yè)委會(huì)（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）對(duì)基金本息情況的查詢，更好地服務(wù)于群眾。

目前，房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)還在進(jìn)一步完善中。今后，分戶基金信息將與產(chǎn)權(quán)信息實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)，有利于中心進(jìn)一步強(qiáng)化管理和服務(wù)工作。