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      物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施(范文)

      時(shí)間:2019-05-14 13:01:41下載本文作者:會(huì)員上傳
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      第一篇:物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施(范文)

      物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施

      為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件,應(yīng)按制定的應(yīng)急措施演練計(jì)劃,定期組織演練(每年1——2次),并作好演練記錄。

      第一節(jié) 業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無(wú)天然氣的應(yīng)急措施

      1、維修工五分鐘內(nèi)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng),檢查斷水、斷電、無(wú)煤氣原因,并告知業(yè)主。

      2、如是供水、供電、供氣部門(mén)原因,協(xié)助業(yè)主聯(lián)系各有關(guān)部門(mén)解決問(wèn)題。

      3、如不牽涉供水、供電、供氣部門(mén),則對(duì)業(yè)主講明有償、無(wú)償維修服務(wù)內(nèi)容。

      4、維修工迅速搶修,以免給業(yè)主帶來(lái)生活的不方便。

      5、修復(fù)后,打掃被污染處,直到目視無(wú)污物。

      第二節(jié) 本項(xiàng)目范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無(wú)天

      然氣的應(yīng)急措施

      1.在接到本項(xiàng)目范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無(wú)天然氣的報(bào)告后,管理運(yùn)作部應(yīng)立即將突然斷水、斷電、無(wú)天然氣線路、區(qū)域、時(shí)間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個(gè)住戶和商戶,并在主要出入口發(fā)布突然斷水、斷電、無(wú)天然氣通告;同時(shí),工程物料部應(yīng)做好突然斷水、斷電、無(wú)天然氣前的應(yīng)變工作。

      2.在沒(méi)有接到任何通知、突然發(fā)生突然斷水、斷電、無(wú)天然氣的情況下,工程物料部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障突然斷水、斷電、無(wú)天然氣還是外部突然斷水、斷電、無(wú)天然氣。若系內(nèi)部故障突然斷水、斷電、無(wú)天然氣,應(yīng)立即派人查找原因采取措施,防止故障擴(kuò)大;若系外部突然斷水、斷電、無(wú)天然氣,一方面要防止突然來(lái)水、電、氣引發(fā)事故,一方面致電相關(guān)職能部門(mén)查詢突然斷水、斷電、無(wú)天然氣情況,了解何時(shí)恢復(fù)供水、電、氣,并將了解的情況通知管理運(yùn)作部。

      3.秩序維護(hù)部立即會(huì)同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。

      4.管理運(yùn)作部立即將突然斷水、斷電、無(wú)天然氣情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶,并在主要出入口發(fā)布突然斷水、斷電、無(wú)天然氣通告,必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶,要求住戶保持冷靜,做好防范。

      5.若突發(fā)停電時(shí),正值晚上商場(chǎng)營(yíng)業(yè),秩序維護(hù)部應(yīng)協(xié)助商場(chǎng)維持好秩序,指導(dǎo)商戶啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明,疏散顧客,并要注意防火,防止發(fā)生火災(zāi)。

      6.安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序,公共秩序維護(hù)加強(qiáng)公共秩序維護(hù)措施,嚴(yán)防有人制造混亂,渾水摸魚(yú),必要時(shí)關(guān)閉大門(mén)。

      7.派人值守辦公室、值班室,耐心接待住戶和商戶詢問(wèn),做好解釋和疏導(dǎo)工作,防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。

      8.詳細(xì)記錄突然斷水、斷電、無(wú)天然氣事故始末時(shí)間、發(fā)生原因、應(yīng)對(duì)措施以及造成的損失。

      9.突發(fā)斷水、斷電、無(wú)天然氣的預(yù)防措施:

      1)工程物料部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng),確保正常。

      2)管理運(yùn)作部應(yīng)提醒寫(xiě)字樓住戶、商戶備置一些應(yīng)急照明燈或蠟燭,以防停電。

      3)秩序維護(hù)部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外,還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈,并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng),保持完好。

      第三節(jié) 業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施(1)維修工五分鐘內(nèi)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng),檢查阻塞原因。

      (2)對(duì)業(yè)主告知阻塞原因,講明有償、無(wú)償維修服務(wù)內(nèi)容。

      (3)進(jìn)行疏通,防止污水外溢造成不良影響。

      (4)將雨污水井、管中撈起的污垢,雜物直接裝上垃圾車(chē),避免形成二次污染。

      (5)疏通后,保潔員迅速打掃地面被污染處,用水沖洗地面,直到目視無(wú)污物。

      第四節(jié) 雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施

      1、當(dāng)接到使用人投訴或報(bào)告后,立即前往現(xiàn)場(chǎng)查勘情況;

      2、維修工迅速抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,觀察現(xiàn)場(chǎng)附近的電閘,如有浸水應(yīng)立即切斷電源,以防水浸漏電人。

      3、查出水閥位置,關(guān)閉有關(guān)水閥,并及時(shí)查找出水原因,如下水道堵塞,應(yīng)立即疏通;防止污水外溢造成不良影響。

      4、如短時(shí)間不能修復(fù),尋求臨時(shí)方法正常排水或書(shū)面告知業(yè)主。

      5、修復(fù)正常排水后,保潔員迅速打掃地面被污染處,用水沖洗地面,直到目視無(wú)污物。

      第五節(jié) 消防應(yīng)急措施

      一、目的

      規(guī)范火警、火災(zāi)的處理程序和方法,確?;鹁?、火災(zāi)得到及時(shí)有效的控制的處理。

      二、適用范圍

      適用于祥和物業(yè)服務(wù)公司轄區(qū)內(nèi)火警、火災(zāi)的應(yīng)急處理。

      三、職責(zé)

      1、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督及抽查培訓(xùn)實(shí)施情況,驗(yàn)證培訓(xùn)效果及對(duì)外聯(lián)系培訓(xùn)教師。

      2、秩序維護(hù)主管負(fù)責(zé)制定年度培訓(xùn)計(jì)劃,并負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施。

      3、秩序維護(hù)部門(mén)負(fù)責(zé)組織滅火撲救。

      四、程序要點(diǎn)

      1、報(bào)警與確認(rèn)。

      (1)火警信息?;鹁畔⒖梢允牵?/p>

      a)秩序維護(hù)員接受火警信號(hào)(包括燈光、音響、消防主機(jī)顯示屏顯示); b)秩序維護(hù)部、值勤和巡邏中發(fā)現(xiàn)的火警; c)住戶的報(bào)警。

      (2)火警信息的確認(rèn)。根據(jù)火警信息來(lái)源不同,火警信息確認(rèn)可以是: a)消防控制中心從自動(dòng)報(bào)警裝置系統(tǒng)接受到的火警信息,應(yīng)立即用 對(duì)講機(jī)/電話通知秩序維護(hù)部當(dāng)值電工(或附近保安員)趕赴預(yù)警現(xiàn) 場(chǎng)確認(rèn)是否事由于自動(dòng)報(bào)警裝置系統(tǒng)誤動(dòng)發(fā)出的信息或有人違章(如 燒紙、施工、向探頭噴煙)引起的報(bào)警,若屬于非誤報(bào),則應(yīng)查明預(yù) 報(bào)原因,追查煙霧來(lái)源,確認(rèn)中應(yīng)隨時(shí)保持與消防控制中心的聯(lián)系,并報(bào)告確認(rèn)情況:

      b)發(fā)現(xiàn)火警的秩序維護(hù)員應(yīng)立即趕赴火警現(xiàn)場(chǎng),判明是否屬于火警 若是人為違章造成的火警現(xiàn)象應(yīng)予以制止,若是火警,則按火警、火 災(zāi)處理方法進(jìn)行處置;

      c)公司任何人員或部門(mén)接到住戶報(bào)警時(shí),應(yīng)立即用最有效的手段報(bào) 告秩序維護(hù)部,并按火柴警、火災(zāi)處理方法進(jìn)行處理。

      2、火警、火災(zāi)處理原則及方法。(1)火警、火災(zāi)的處理原則;

      a)確認(rèn)的火警應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)向秩序維護(hù)部和“119”臺(tái)報(bào)警的原則; b)立即開(kāi)展撲滅火警、火災(zāi)的原則;

      c)積極疏散所影響的住戶,搶救被困人員的原則; d)將易燃易爆物品迅速撤離火源及毗鄰場(chǎng)所的原則; e)盡力搶救公司財(cái)產(chǎn)和住戶生命財(cái)產(chǎn)安全的原則;

      (2)火警、火災(zāi)的處置方法:

      a)公司任何員工發(fā)現(xiàn)火警,應(yīng)立即就近取用滅火器材迅速撲滅火警; b)若火警有發(fā)展趨勢(shì),應(yīng)一邊呼叫臨近人員參與控制火勢(shì),一邊呼 叫秩序維護(hù)部主管(或班長(zhǎng))和相關(guān)人員前往撲救;

      c)取用滅火器材時(shí)應(yīng)正確選用滅火器(根據(jù)物質(zhì)的燃燒特性)以免 用錯(cuò)滅火器使火復(fù)燃

      d)若是機(jī)房、電氣發(fā)生火災(zāi),應(yīng)先切斷一切電源,選用干粉滅火器 直接噴射火源處,如有油的電器設(shè)備(如變壓器、油開(kāi)關(guān))著火時(shí),也可用干燥的黃沙蓋住火焰,使火熄滅,裝有自動(dòng)滅火裝置的現(xiàn)場(chǎng),直接開(kāi)啟自動(dòng)滅火裝置施放藥劑滅火。

      3、火災(zāi)撲救及現(xiàn)場(chǎng)控制。

      (1)秩序維護(hù)部門(mén)根據(jù)預(yù)先制定的滅火預(yù)案立即組織滅火和對(duì)現(xiàn)場(chǎng) 進(jìn)行控制,秩序維護(hù)主管應(yīng)親臨指揮,具體要求如下: a)向“119”臺(tái)報(bào)警,并派隊(duì)員到必經(jīng)路口引導(dǎo);

      b)通知秩序維護(hù)部門(mén)緊急組織秩序維護(hù)員趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行外圍警戒和交通管制;

      c)通知秩序維護(hù)部門(mén)立即組織秩序維護(hù)員趕赴火場(chǎng)盡疏散,救護(hù)被 困人員,搶救財(cái)務(wù),協(xié)助滅火;

      d)通知機(jī)電維修部電工段開(kāi)相關(guān)電源,開(kāi)啟自動(dòng)滅火系統(tǒng)、排煙系 統(tǒng)、防水泵,保障消防用水;

      e)秩序維護(hù)班組長(zhǎng)在主觀指揮下帶領(lǐng)消防員鋪設(shè)水帶,施放滅火,控制火勢(shì)。

      (2)交通管制和現(xiàn)場(chǎng)治安的維護(hù);

      a)秩序維護(hù)主管親臨火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)組織并指揮所屬秩序維護(hù)員對(duì)火災(zāi) 現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行交通管制和現(xiàn)場(chǎng)控制;

      b)撤出或移走妨礙消防或救護(hù)車(chē)輛通行的障礙;

      c)阻攔與撲救無(wú)關(guān)的人員進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)或影響區(qū),防止火災(zāi)中物品被盜竊; d)看管被搶救的公私財(cái)務(wù),在火災(zāi)撲救前嚴(yán)禁任何人轉(zhuǎn)移; e)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)使用的消防器材裝備正常使用。

      (3)疏散及轉(zhuǎn)移物資;

      a)秩序維護(hù)主管帶領(lǐng)所屬秩序維護(hù)員協(xié)助安頓、疏散住戶,協(xié)助運(yùn) 送火場(chǎng)中被困或受傷人員;

      b)秩序維護(hù)員應(yīng)積極主動(dòng)進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng),撤出易燃易爆物品,搶救公私財(cái)物。

      4、火災(zāi)撲滅后的處置。

      (1)秩序維護(hù)主管以及相關(guān)人員應(yīng)配合公安消防部門(mén)對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn) 行調(diào)查分析,評(píng)估火災(zāi)造成的損失,填寫(xiě)《火警、火災(zāi)事故報(bào)告表》,組織對(duì)滅火預(yù)案的可靠性和有效性的討論,必要時(shí)進(jìn)行修改。(2)秩序維護(hù)主管應(yīng)組織秩序維護(hù)員對(duì)搶救出的物品進(jìn)行確認(rèn)領(lǐng)取及轉(zhuǎn)移到倉(cāng)庫(kù)保存。

      (3)公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)受災(zāi)住戶進(jìn)行安慰及解決實(shí)際問(wèn)題。

      (4)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)召集參與實(shí)施滅火撲救的部門(mén)負(fù)責(zé)人,總結(jié)滅火工 作的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)。

      (5)工程部對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行依次檢查和清點(diǎn),對(duì)已損壞的設(shè)備 設(shè)施進(jìn)行修復(fù)或提出補(bǔ)充申請(qǐng)。

      五、記錄

      《火警、火災(zāi)事故報(bào)告表》

      六、相關(guān)支持文件

      1、《消防系統(tǒng)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

      2、《滅火預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

      第六節(jié) 住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn),影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案

      當(dāng)住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)時(shí),所有工作人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng),然后視情況配合和處理,迅速向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

      1、緊急疏散人員,注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),不準(zhǔn)任何人擅自移動(dòng)任何東西,不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng);在有關(guān)人員未勘查現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘查完畢之前,不能離開(kāi)。

      2、若現(xiàn)場(chǎng)有人員受傷,應(yīng)立即采取措施盡快送醫(yī)院搶救醫(yī)治。

      3、小區(qū)所有員工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,根據(jù)現(xiàn)狀,力所能及地做好疏散人員、搶救物資等工作。

      第二篇:物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施

      某物業(yè)管理公司制度匯編之物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施

      (一)突然斷水、斷電、無(wú)燃?xì)獾膽?yīng)急措施

      1)

      管理處接到小區(qū)突然斷電、斷電、無(wú)燃?xì)鈭?bào)修通知后應(yīng)馬上組織有關(guān)工程負(fù)責(zé)人員和技工進(jìn)行修理或排除故障。

      2)

      工程人員及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)。檢查供水、供電設(shè)備,查出停電、斷水、無(wú)燃?xì)獾脑颉?/p>

      3)

      如管理區(qū)全部斷水、斷電、無(wú)燃?xì)庠O(shè)備部應(yīng)立即向供電所、自來(lái)水公司、燃?xì)夤静樵?,通知有關(guān)單位進(jìn)行搶修,并通知客戶及保安部,保安部應(yīng)堅(jiān)守各自的崗位。

      4)

      電告政府相關(guān)責(zé)任部門(mén),同時(shí)了解是何原因、何時(shí)可恢復(fù)供給,并告知業(yè)主〔播送或書(shū)面張貼〕情況,提示關(guān)閉家中電源、水源、燃?xì)忾_(kāi)關(guān),防止突然供給造成其他事故。

      5)

      檢修完畢恢復(fù)斷水、斷電、無(wú)燃?xì)馇?,?yīng)通知管理處、保安及其它部門(mén)關(guān)閉所有設(shè)備,恢復(fù)后在開(kāi)啟。停電恢復(fù)后,設(shè)備部檢查各有關(guān)設(shè)備,保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。

      (二)業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施堵塞的應(yīng)急措施

      1)

      業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施堵塞在從接到報(bào)修開(kāi)始,應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

      2)

      首先判斷堵塞物的位置,在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣管處,采用人工或機(jī)械疏通;或采用“開(kāi)天窗〞的方法,進(jìn)行開(kāi)挖,水沖排除堵塞。

      3)

      修理完畢必須請(qǐng)業(yè)戶試用。

      4)

      向業(yè)主講解故障的原因,介紹正常使用的方法及考前須知。提醒住戶不要把雜物投入下水道,防止堵塞。

      5)

      工程人員如實(shí)填寫(xiě)維修效勞單,并請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)可。

      (三)雨、污水管及排水管網(wǎng)堵塞的應(yīng)急措施

      發(fā)生雨污水管道堵塞和污水外溢后

      1)

      維修工迅速趕到現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行疏通,防止污水外溢造成不良影響。

      2)

      將雨污水井、管中撈起的污垢,雜物直接裝上垃圾車(chē),防止形成二次污染。

      3)

      疏通后,保潔員迅速清掃地面被污染處,用水沖洗地面,直到目視無(wú)污物。

      突發(fā)性進(jìn)水事故處理程序

      1)

      當(dāng)接到業(yè)主投訴或報(bào)告后,立即趕到現(xiàn)場(chǎng)觀察。

      2)

      抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,立刻查找出水的來(lái)源,檢查出水閥位置,并立即關(guān)閉有關(guān)的水閥。下水道堵塞,應(yīng)立即疏通。

      3)

      觀察現(xiàn)場(chǎng)附近的電源插頭,如有浸水應(yīng)立即切斷電源,以防進(jìn)水漏電傷人。

      (四)發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)急措施

      1.發(fā)現(xiàn)火警

      1)

      通知〔通知監(jiān)控中心值班員立即致電“119〞報(bào)火警〕,抑制〔緊閉所有門(mén)〕,逃生〔使用最平安的途徑前往最近的消防樓梯離開(kāi)火警現(xiàn)場(chǎng)〕

      2)

      須熟悉小區(qū)的滅火器、樓梯、警報(bào)系統(tǒng)。協(xié)助業(yè)戶采取必要的措施防止火災(zāi)發(fā)生。

      應(yīng)立即通知保安部,由防火負(fù)責(zé)人或值班主管在報(bào)警后安排防火消防組到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助滅火及安排現(xiàn)場(chǎng)的人員疏散。

      在情況許可下,可以使用滅火器或消防栓〔如由電源引起的火災(zāi)或火警已接近電源時(shí),切勿用液體滅火器或消防栓滅火〕。

      如人身平安已受到威脅,火勢(shì)不能及時(shí)受到控制時(shí),把通往失火現(xiàn)場(chǎng)的門(mén)關(guān)閉,以隔離及控制火勢(shì)。并盡快從最近的逃生口逃離現(xiàn)場(chǎng)。

      如果聽(tīng)到火警所有員工及業(yè)戶須利用消防樓梯撤離現(xiàn)場(chǎng)。

      請(qǐng)勿使用垂直電梯撤離。

      請(qǐng)服從消防人員及現(xiàn)場(chǎng)指揮員的指揮,平安前方可再次進(jìn)入小區(qū)。

      如有報(bào)警請(qǐng)說(shuō)清楚以下事宜:

      ?

      現(xiàn)場(chǎng)的名稱(chēng)

      ?

      所在的街道交界

      ?

      火勢(shì)蔓延的范圍及位置

      ?

      號(hào)碼

      ?

      在大路明顯出處等候迎接消防車(chē)輛

      做好平安保衛(wèi)工作,嚴(yán)防壞人渾水摸魚(yú)及破壞活動(dòng)。

      加強(qiáng)秋濤路出入口和錢(qián)江支路主出入口的保安力量。

      協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好善后工作,查明原因、損失及安置工作。

      管理區(qū)每層均設(shè)有手提式滅火器,用戶應(yīng)熟悉單位滅火器的位置和用法同種類(lèi)的滅火器是利用以控制有同種類(lèi)的火警,火警可因?yàn)椴煌譃?,2,3,4四類(lèi):

      1類(lèi)火警:木、紙、廢物等

      使用:加壓水力滅火器

      2類(lèi)火警:油、顏料、汽油、稀釋劑或其他易燃液體

      使用:干粉滅火器或二氧化碳滅火器

      3類(lèi)火警:馬達(dá)、地線、電器

      使用:干粉滅火器或二氧化碳滅火器

      4類(lèi)火警:易燃金屬、鎂、鋁、鈉〔這種火警常見(jiàn)于工業(yè)廠房〕

      使用:干粉滅火器或二氧化碳滅火器

      在無(wú)力救火的情況下應(yīng)立即報(bào)警,通知保安員大聲呼救,已撲滅的火警也應(yīng)向消防部門(mén)報(bào)告,以便進(jìn)行查明原因,做好防范工作。

      2.疏散、撤離程序

      業(yè)主、使用人、顧客的平安是管理處所有員工最關(guān)注的事情,需要疏散小區(qū)內(nèi)人群的時(shí)候,應(yīng)利用公共播送系統(tǒng)發(fā)出通知。由保安員和管理處員工組織指揮,按照預(yù)定應(yīng)急緊急疏散方案或按以下程序疏散人員:

      保持鎮(zhèn)靜。

      指示顧客前往最近的出口離開(kāi)。

      協(xié)助顧客保持鎮(zhèn)靜盡量防止出現(xiàn)恐慌情況。

      當(dāng)人員已平安撤離后,請(qǐng)鎖好門(mén)及利用最近的出口離開(kāi)火場(chǎng)。

      在確定對(duì)場(chǎng)內(nèi)人員進(jìn)行疏散時(shí),應(yīng)當(dāng)盡量利用最近的平安出口從消防梯撤走,禁止使用電梯,做到平安有序,快速撤離,防止慌亂,因此必須制訂平安疏散路線。

      3.防火通道考前須知

      任何時(shí)候所有通道走廊、樓梯、天臺(tái)及防煙廊必須保持暢通無(wú)阻。

      如發(fā)現(xiàn)有雜物堆放在防火通道上,請(qǐng)立即通知管理處派員處理。

      在走廊、梯間地下及天臺(tái)出口也不應(yīng)裝上鐵閘或上鎖。

      必須經(jīng)常檢查在走廊、樓梯、過(guò)道處出口方向指示應(yīng)急燈正常情況。

      (五)刑事治安事件的處理

      向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)警或撥打“110〞

      報(bào)警。

      必須保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng),控制小區(qū)各出入口并與監(jiān)控室取得聯(lián)系。

      禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。

      假設(shè)有人員受傷應(yīng)及時(shí)組織搶救。

      等待公安人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后全力協(xié)助開(kāi)展偵破工作。

      (六)發(fā)生失竊案件的處理

      小區(qū)內(nèi)一旦發(fā)生失竊案件,應(yīng)馬上趕到現(xiàn)場(chǎng),做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作,提醒失竊者不要搞亂現(xiàn)場(chǎng)一切物品,包括罪犯留下來(lái)的一切手痕、腳印、煙頭等物品,向“110〞報(bào)警或報(bào)告當(dāng)?shù)嘏沙鏊吧霞?jí)領(lǐng)導(dǎo),協(xié)助調(diào)查了解情況和進(jìn)行破獲。

      (七)發(fā)生搶劫的處理

      遇有盜匪持械進(jìn)入小區(qū)內(nèi)打劫,請(qǐng)保持鎮(zhèn)靜、沉著,迅速發(fā)出警報(bào)警號(hào)。

      設(shè)法制服案犯。

      案犯逃竄時(shí),應(yīng)及時(shí)記下案犯的人數(shù)、衣著、相貌等特征。

      及時(shí)記下罪犯的作案工具和交通工具,并留意逃竄的方向。

      (八)發(fā)生行兇和打架事件的處理

      發(fā)生此類(lèi)事件,在行兇之前應(yīng)馬上沖上去,強(qiáng)行制止行兇行為,并把兇犯擒拿歸案;如兇犯逃跑,應(yīng)馬上組織追捕截?fù)羟塬@;如發(fā)生打架案件,應(yīng)馬上前往制止并加以勸解,帶往派出所解決,或報(bào)110。

      (九)兇殺案發(fā)生的處理

      馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作,維護(hù)治安秩序。

      立即報(bào)告當(dāng)?shù)嘏沙鏊不虼?10報(bào)警〕,注意一切可疑人員行蹤動(dòng)態(tài),如兇犯在場(chǎng),應(yīng)馬上采取措施抓獲。

      如兇殺犯逃跑,要馬上跟蹤截?fù)糇凡?,隨時(shí)報(bào)告罪犯動(dòng)向。

      (一〇)

      偽造信用卡或偽鈔的處理

      如疑心顧客使用偽造信用卡或偽鈔應(yīng)馬上通知保安部派員前往協(xié)助處理(目的穩(wěn)住疑犯),或致電派出所和撥打“110〞報(bào)警交由公安部門(mén)處理,保安人員應(yīng)盡力協(xié)助處理。

      (一一)

      受傷/急診

      保安員及管理人員均受根本緊急事故處理程序的訓(xùn)練,保證業(yè)主的平安是保安員首要的職責(zé),保安員如遇有人受傷/急診應(yīng)毫不猶豫地召喚合格的醫(yī)務(wù)人員到場(chǎng)處理或撥打“120〞救護(hù)。

      如果發(fā)現(xiàn)有受傷事件:

      通知管理處,并提供以下資料:發(fā)生地點(diǎn)在_____

      幢______層______號(hào),事發(fā)的原因、姓名。

      保安人員應(yīng)盡力協(xié)助處理。

      如受傷者不能移動(dòng)切不可強(qiáng)行搬動(dòng)或移動(dòng)它。

      如無(wú)接受過(guò)救護(hù)訓(xùn)練,切不能自行搶救,應(yīng)撫慰傷者。

      保安人員應(yīng)記錄受傷者的姓名、地址等資料以備需要時(shí)用。

      (一二)

      炸彈恐嚇

      雖然大局部炸彈恐嚇均屬虛報(bào),為以策萬(wàn)全請(qǐng)以顧客及職員的平安為重。按遇到真的炸彈威脅,以慎重及小心的方法處置。但請(qǐng)緊記切勿驚恐,請(qǐng)注意以下事項(xiàng):

      請(qǐng)保持鎮(zhèn)靜小心聆聽(tīng),并切勿打攪致電者的說(shuō)話。

      利用預(yù)先安排的訊號(hào)或方法通知保安部,:

      時(shí)防止涉及無(wú)辜人員,并以各種方式試探了解以下幾項(xiàng):

      放置炸彈的地方;

      所放置炸彈是什么種類(lèi);

      所放置的炸彈形式;

      為何放置炸彈;

      是何人。

      請(qǐng)留意致電者的特點(diǎn):

      男或女;

      說(shuō)話時(shí)的口音;

      說(shuō)話時(shí)的聲音是否屬鎮(zhèn)定,模糊或憤怒等;

      有沒(méi)有重復(fù)的語(yǔ)句;

      注意背景的聲音:音樂(lè)、與其他人員交談〔旁人〕、汽車(chē)、機(jī)器。

      請(qǐng)勿驚動(dòng)其他人員,必要時(shí)及時(shí)通知報(bào)警;

      如果接到書(shū)面炸彈恐嚇時(shí):

      ?

      請(qǐng)盡量防止自行處理該恐嚇函件,以免破壞上面的指紋及其證據(jù)。

      ?

      盡速將函件交給管理處,再由管理處將它轉(zhuǎn)交給公安局處理。

      ?

      管理處會(huì)與公安局保持聯(lián)系,根據(jù)情況確定并通知有關(guān)人員的疏散及提供必要的協(xié)助。

      (一三)

      自然災(zāi)害

      暴風(fēng)、暴雨〔根據(jù)實(shí)際情況另行安排〕水災(zāi)

      遇有可能發(fā)生水災(zāi):

      ?

      把有可能受損的貴重物品轉(zhuǎn)移至平安地方。

      ?

      在水進(jìn)入之前,切斷電器的所有電源。

      ?

      組織引導(dǎo)人員撤到平安地帶。

      水災(zāi)之后

      ?

      檢查財(cái)物以確定損失。

      ?

      委派及監(jiān)督負(fù)責(zé)清潔的員工。

      ?

      逐漸抽去漬水,以減少對(duì)轄區(qū)結(jié)構(gòu)造成的更大損害。

      ?

      去除小區(qū)內(nèi)家具及其他地方的漬水防止破壞環(huán)境衛(wèi)生。

      ?

      做好提防搶掠的措施,須加強(qiáng)保安防止盜賊進(jìn)入小區(qū)。

      臺(tái)風(fēng)

      ?

      如遇有臺(tái)風(fēng)時(shí)轄區(qū)各租戶應(yīng)檢查門(mén)窗是否已關(guān)好,并注意媒體播報(bào)通知的具體情況。

      ?

      管理員及保安人員要檢查樓層及所有窗戶,縛緊和搬離易落物品,確保所有排水道無(wú)堵塞、并堅(jiān)守崗位。待有平安威脅時(shí),方可離開(kāi)。

      ?

      在臺(tái)風(fēng)吹襲之后,保安人員管理人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)并通知業(yè)主、使用人、入內(nèi)整理。

      地震

      如有地震發(fā)生時(shí),為了平安起見(jiàn),應(yīng):

      ?

      躲在條干或穩(wěn)固的結(jié)構(gòu)下,尋求掩護(hù)。

      ?

      遠(yuǎn)離窗戶、玻璃板、架或懸著的物件。

      ?

      切勿使用電梯。

      ?

      如發(fā)生地震時(shí),身處電梯內(nèi),待有時(shí)機(jī)便速離開(kāi)。

      ?

      地震時(shí),不要躲在樓梯底下。

      ?

      準(zhǔn)備應(yīng)付接著更多的余震。

      ?

      如房屋或設(shè)施設(shè)備受到破壞,立即通知管理處。

      ?

      切勿散播謠言或夸大報(bào)告。

      個(gè)性化特約效勞

      (一)管理效勞理念

      效勞理念

      倡導(dǎo)“代表業(yè)主利益〞,“好保姆、好管家、好朋友〞,“讓您更滿意〞及“不斷超越客戶日益增長(zhǎng)對(duì)效勞的需求〞的效勞理念。

      從“以人為本〞出發(fā),針對(duì)的樓盤(pán)特征,我司提出“高標(biāo)準(zhǔn)、全方位、身心靈〞的物業(yè)管理效勞設(shè)想,做好個(gè)性化特殊效勞。

      (二)效勞工程

      有償效勞內(nèi)容及責(zé)任部門(mén)

      類(lèi)別

      編號(hào)

      工程內(nèi)容

      參考價(jià)格

      責(zé)任

      部門(mén)

      務(wù)

      務(wù)

      鋪貼面磚

      45元/平方米

      鋪貼普通地磚

      55元/平方米

      安裝洗手盆

      20元/個(gè)

      安裝坐廁

      50元/個(gè)

      安裝脫排油煙機(jī)

      20元/臺(tái)

      安裝分體式空調(diào)

      150元/臺(tái)

      移裝空調(diào)

      200元/臺(tái)

      安裝窗式空調(diào)

      100元/臺(tái)

      安裝吊燈

      20元/套

      安裝燈具、門(mén)鈴

      10-20元/次

      家用電器檢查、小修

      10-20元/次

      更換門(mén)鎖〔材料自備〕

      10元/個(gè)

      更換、檢查開(kāi)關(guān)及插座

      10元/次

      空調(diào)加弗利昂

      150元/次

      查線、換線

      10元/小時(shí)

      換整流器

      15元/個(gè)

      木門(mén)維修

      50元/人日

      清洗排風(fēng)扇

      20-50元/次

      清洗脫排油煙機(jī)

      50元/次

      清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)

      2元/張

      修理、更換電表、水表等〔不含材料〕

      10-100元/次

      修理、更換水閥、水龍頭、軟管等〔不含材料〕

      10-30元/次

      修洗臉盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球〔不含材料〕

      10-50元/次

      修理窗簾架、拉窗等〔不含材料〕

      10-50元/次

      修理家俱配件〔不含材料〕

      10-100元/次

      疏通下水管道〔主管〕

      50-200元/次

      疏通下水管道〔支管〕

      10-100元/次

      家政效勞

      清掃衛(wèi)生、買(mǎi)菜、做飯

      250元/月

      客戶效勞中心和綠化清潔部

      清掃衛(wèi)生、買(mǎi)早餐

      150元/月

      清掃衛(wèi)生(不包括新裝修“開(kāi)荒〞)

      20-30元/次.套

      木質(zhì)地板打臘

      0.50元/平方米

      看護(hù)病人

      10元/小時(shí)

      上門(mén)收洗衣服(洗衣費(fèi)另計(jì))

      2元/次

      接送小孩上學(xué)(小區(qū)內(nèi))

      50元/月

      家庭綠化、盆景

      5元/小時(shí)

      美容美發(fā)

      30元/次

      鐘點(diǎn)工

      6元/小時(shí)

      盒飯供給

      6元/盒

      禮儀

      租售鮮花、盆景

      市場(chǎng)價(jià)

      商務(wù)中心

      代接代送客人

      面議

      商務(wù)效勞

      市場(chǎng)價(jià)

      〔市內(nèi)〕

      8元/張

      打字〔A4紙〕

      15元/張

      復(fù)印

      0.50元/張

      洗車(chē)

      10-20元/輛

      租車(chē)效勞

      保本價(jià)

      備注

      1、價(jià)格以市場(chǎng)價(jià)為準(zhǔn),這里提供的數(shù)據(jù)僅作參考;

      2、物業(yè)企業(yè)是微利企業(yè),主要是提供給業(yè)主〔住戶〕一個(gè)方便,決不漫天要價(jià);

      3、最終定價(jià)由市場(chǎng)價(jià)指導(dǎo)下雙方面議為準(zhǔn)。

      第三篇:物業(yè)衛(wèi)生管理措施

      物業(yè)衛(wèi)生管理措施

      一、保潔工作總體要求

      (一)為安全、優(yōu)質(zhì)、高效地完成本項(xiàng)目的工作任務(wù),確保甲方燃?xì)獍踩拿魃a(chǎn),乙方要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、地方和電力行業(yè)關(guān)于安全生產(chǎn)和環(huán)境保護(hù)的政策、法規(guī),執(zhí)行甲方文明生產(chǎn)管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)章制度,甲方的管理部門(mén)為發(fā)電部。

      (二)嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,確保設(shè)備安全、人員安全和生產(chǎn)安全,高質(zhì)量地完成保潔工作。

      (三)標(biāo)準(zhǔn):達(dá)到一流標(biāo)準(zhǔn),設(shè)備、管道及所屬附件無(wú)積塵、保持潔凈,沒(méi)有油或其他污跡;標(biāo)牌等光亮潔凈;建筑物所有設(shè)施的地面、走道和樓梯須整潔,玻璃明亮無(wú)灰塵,內(nèi)、外墻面見(jiàn)本色;電梯轎廂內(nèi)四壁、頂棚、電話無(wú)污漬;衛(wèi)生間洗手池、臺(tái)面、衛(wèi)生潔具、廁位隔板、紙簍等無(wú)塵土、無(wú)污垢、無(wú)污漬,上下水管道通暢,無(wú)溢水、反水、反味;所屬區(qū)域內(nèi)無(wú)雜物。本協(xié)議保潔范圍區(qū)域內(nèi)不得出現(xiàn)任何由于衛(wèi)生原因造成影響、威脅設(shè)備、人身安全的情況。

      二、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人巡檢制度

      為完成公司總部下達(dá)的目標(biāo)管理責(zé)任制,加強(qiáng)部門(mén)內(nèi)部各項(xiàng)管理工作,指導(dǎo)和協(xié)調(diào)內(nèi)部人員工作要求和工作關(guān)系,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)各項(xiàng)工作有必要進(jìn)行檢查和監(jiān)督,使xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)工作更加富有成效。

      (一)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)公司分管副總經(jīng)理進(jìn)行負(fù)責(zé),具體負(fù)責(zé)xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目公共設(shè)施,清潔、衛(wèi)生、殺蟲(chóng)滅鼠等管理工作。

      (二)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每月必須對(duì)上述管理工作范疇全面檢查一次,并進(jìn)行認(rèn)真記錄,每月對(duì)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施情況進(jìn)行評(píng)價(jià),并填寫(xiě)相應(yīng)表格。

      (三)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定每月管理工作實(shí)施計(jì)劃,并對(duì)工作計(jì)劃逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、指導(dǎo)和落實(shí),抓住管理工作中的薄弱環(huán)節(jié),統(tǒng)籌安排,合理布置。

      (四)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目公共設(shè)施管轄范圍、衛(wèi)生區(qū)域責(zé)任范圍及重點(diǎn)部位做到心中有數(shù),在每次全面檢查過(guò)程中要針對(duì)存在的問(wèn)題找出原因和解決辦法,及時(shí)督促質(zhì)量監(jiān)督員或責(zé)任人前去處理,并將處理結(jié)果記錄下來(lái),事后檢查完成情況。

      (五)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)各項(xiàng)管理工作高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求,除每個(gè)月定期檢查以外,還要采取不定期的抽查,突出重點(diǎn),兼顧全面。在抽查過(guò)程中可走訪部分該項(xiàng)目主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo),虛心聽(tīng)取該項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)及工作人員的意見(jiàn)和建議,增強(qiáng)與該項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)及工作人員之間的良好關(guān)系,努力改進(jìn)工作要求和提高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),取得客戶的理解、支持、配合與信賴(lài)。

      (六)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)管理工作的整改措施,對(duì)檢查出來(lái)問(wèn)題較為嚴(yán)重的,應(yīng)發(fā)出書(shū)面的糾正和預(yù)防措施,要求質(zhì)量監(jiān)督員或責(zé)任人限期整改,使存在的問(wèn)題得到根本解決。

      (七)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每月對(duì)各項(xiàng)管理工作完成情況做出評(píng)價(jià),評(píng)價(jià)結(jié)果與質(zhì)量監(jiān)督員、保潔員的獎(jiǎng)金或工資直接掛鉤,獎(jiǎng)勤罰懶,獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。

      三、質(zhì)量監(jiān)督員巡檢制度

      為了強(qiáng)化xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目的衛(wèi)生管理工作,提高管理人員工作水平,提倡優(yōu)質(zhì)服務(wù)及嚴(yán)謹(jǐn)管理作風(fēng),創(chuàng)造文明、整潔、美觀、舒適的生活環(huán)境,特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

      (一)質(zhì)量監(jiān)督員應(yīng)具備良好的思想素質(zhì)和嚴(yán)肅認(rèn)真的工作態(tài)度,熱愛(ài)本管理工作,熱心為xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目服務(wù),團(tuán)結(jié)全體員工齊心協(xié)力地完成各項(xiàng)工作任務(wù)。

      (二)質(zhì)量監(jiān)督員應(yīng)對(duì)xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、人員情況以及對(duì)xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目的公共區(qū)域設(shè)施的使用情況了如指掌,對(duì)環(huán)境清潔衛(wèi)生負(fù)全面責(zé)任。

      (三)質(zhì)量監(jiān)督員應(yīng)不定期走訪xxxx及公用系統(tǒng)生產(chǎn)區(qū)域衛(wèi)生保潔項(xiàng)目主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)及工作人員,虛心聽(tīng)取在項(xiàng)目方面領(lǐng)導(dǎo)及工作人員的意見(jiàn)和建議,做好走訪記錄,增強(qiáng)與項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)及全體工作人員之間的良好關(guān)系,取得該項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)及工作人員的理解、支持、配合與信賴(lài)。

      (四)質(zhì)量監(jiān)督員每天例行巡視檢查制度,對(duì)該項(xiàng)目的各個(gè)區(qū)域、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生,以及設(shè)施的狀態(tài)情況做到心中有數(shù),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告管理服務(wù)中心,并督促及時(shí)解決。

      (五)妥善保管發(fā)放登記表、裝修報(bào)告及各類(lèi)檔案資料,建立健全項(xiàng)目管理檔案。

      (六)為保持該項(xiàng)目的清潔衛(wèi)生始終處于良好狀態(tài),質(zhì)量監(jiān)督員每天應(yīng)全面檢查兩次,填寫(xiě)檢查登記表。將檢查結(jié)果填入考核表格內(nèi),每月總結(jié)一次,報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理評(píng)定,考核結(jié)果與月份工資掛鉤,做到“獎(jiǎng)勤罰懶,獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”。

      (七)每月發(fā)放衛(wèi)生工具及清潔材料,工具及材料的領(lǐng)用應(yīng)本著滿足工作實(shí)際需要,努力降低消耗,節(jié)約成本,從嚴(yán)控制的原則。

      (八)組織員工參觀學(xué)習(xí)先進(jìn)單位在清潔衛(wèi)生等方面的做法和經(jīng)驗(yàn),取長(zhǎng)補(bǔ)短,不斷改進(jìn)日常工作中的不足和缺陷,提高管理水平和清潔標(biāo)準(zhǔn)。

      第四篇:物業(yè)維修資金管理問(wèn)答

      物業(yè)維修資金管理問(wèn)答

      為什么要設(shè)立物業(yè)維修基金?

      物業(yè)維修基金的設(shè)立可以保障住宅房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的正常維修、養(yǎng)護(hù)與更新。物業(yè)維修基金是住房的“養(yǎng)老金”。

      物業(yè)維修基金是怎樣繳納的?

      《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條規(guī)定:“物業(yè)維修基金由建設(shè)單位在房屋銷(xiāo)售(預(yù)售)時(shí)向購(gòu)房人代收,按有關(guān)規(guī)定以不低于房屋建筑安裝總造價(jià)的5%的比例向購(gòu)房人代收,并在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前,向市、縣(市)物業(yè)管理部門(mén)統(tǒng)一繳納。”

      物業(yè)維修基金繳交的具體標(biāo)準(zhǔn)是什么?

      《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,物業(yè)維修基金的繳交標(biāo)準(zhǔn)為?不低于房屋建筑安裝總造價(jià)的5%的比例?。根據(jù)杭房局[2005]251號(hào)《關(guān)于公布杭州市物業(yè)維修基金具體標(biāo)準(zhǔn)的通知》,具體數(shù)值為:不帶電梯的物業(yè)每平方米建筑面積35元,帶電梯的多層、小高層(中高層)、高層等物業(yè)每平方米建筑面積65元,排屋、別墅每平方米建筑面積45元。

      物業(yè)維修基金的用途是什么?

      根據(jù)《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十九條的規(guī)定,物業(yè)維修基金應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修以上的維修和更新,禁止挪作他用。

      在《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》施行前已建成的物業(yè),其物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用如何 解決?

      (1)已按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金的,從該物業(yè)維修基金中列支;(2)公有住房出售時(shí),已按規(guī)定繳納維修基金的,從該基金中列支;

      (3)未出售的公有住房,從房屋租金中列支;(4)不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業(yè),由業(yè)主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔(dān)。

      物業(yè)維修基金使用的程序是怎樣的?

      一、由物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)表和經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后 ,再報(bào)杭州市物業(yè)維修資金管理中心。經(jīng)核實(shí)后,撥付70%的維修費(fèi)用;

      二、維修更新工程完工后 ,由物業(yè)管理企業(yè)將下列要件報(bào)杭州市物業(yè)維修資金管理中心,經(jīng)核實(shí)后,撥付維修費(fèi)用的余額:(1)經(jīng)審計(jì)的工程決算單;

      (2)業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同;(3)工程維修更新的發(fā)票原件;(4)業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明。

      第五篇:物業(yè)維修基金管理工作匯報(bào)

      物業(yè)維修基金管理工作匯報(bào)

      一、管理工作概況

      市的物業(yè)維修基金管理工作起步于1996年底。1998年11月,經(jīng)市編委批準(zhǔn),成立市物業(yè)維修資金管理中心(為隸屬于市房管局的自收自支事業(yè)單位),負(fù)責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用管理和增值保值工作。

      近年來(lái),市的物業(yè)維修基金管理工作不斷完善提高,資金歸集額逐年上升,在保障共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金落實(shí)方面的作用越來(lái)越明顯。截至2007年底,市區(qū)歷年歸集物業(yè)維修基金已達(dá)18.88億元,本息余額為19.81億元。自2002年底開(kāi)始啟動(dòng)基金使用管理后,截至2007年底,市區(qū)歷年累計(jì)動(dòng)用基金本金和利息分別為724萬(wàn)元和1673萬(wàn)元,合計(jì)2397萬(wàn)元,為394個(gè)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目提供了資金保障。

      在基金存儲(chǔ)方面,中心嚴(yán)格執(zhí)行《省物業(yè)管理?xiàng)l例》及配套文件、《市物業(yè)管理?xiàng)l例》及市政府令第209號(hào)的有關(guān)規(guī)定,開(kāi)設(shè)維修基金專(zhuān)戶實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)存儲(chǔ),未將基金出借,未將基金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨,或者從事其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),未用基金為單位和個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。

      為保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),自2001年以來(lái),中心每年均在《杭州日?qǐng)?bào)》(后又同時(shí)在杭州市房產(chǎn)信息網(wǎng))公布上一物業(yè)維修基金的籌集和使用情況,并設(shè)立專(zhuān)門(mén)的咨詢電話,隨時(shí)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)基金數(shù)據(jù)的查詢。今年,為進(jìn)一步增強(qiáng)基金管理工作的透明度,中心在五個(gè)城區(qū)的105個(gè)小區(qū)開(kāi)展了基金情況現(xiàn)場(chǎng)公告的試點(diǎn)工作,明年還將在試點(diǎn)基礎(chǔ)上將現(xiàn)場(chǎng)公告小區(qū)數(shù)量增加到200個(gè)。

      二、政策法規(guī)沿革 1996年11月19日,市政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)杭州市住宅小區(qū)管理工作的通知》(政[1996]24號(hào)),首次規(guī)定建立住宅小區(qū)房屋維修專(zhuān)項(xiàng)基金,由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在新建房屋交付使用前按房屋建筑安裝工程總造價(jià)的2%的比例繳納。

      1999年6月30日,市政府第138號(hào)令《市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》發(fā)布施行,調(diào)高了基金的繳交標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定物業(yè)維修基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按房屋建設(shè)總造價(jià)的5%至8%的比例提取。實(shí)際操作中執(zhí)行5%的下限。

      2002年2月1日,《市物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始施行,將基金繳納的主體從原來(lái)的建設(shè)單位變更為購(gòu)房人,并對(duì)多元產(chǎn)權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的列支渠道從物業(yè)維修基金、房改房維修基金、公房租金、業(yè)主分?jǐn)偟确矫孀髁嗣鞔_。

      2004年11月1日,市政府令第209號(hào)《市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》開(kāi)始施行,明確物業(yè)維修基金“以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)楣芾韱挝?按幢設(shè)置,核算到戶”,并對(duì)基金的使用、基金的續(xù)籌、應(yīng)急維修基金的撥付等作出了新規(guī)定?;鸨窘鹗褂霉芾碚絾?dòng)。

      2006年10月1日,《省物業(yè)管理?xiàng)l例》施行,明確“專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由省人民政府制定”。2007年4月20日,《省物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》等省政府文件印發(fā)執(zhí)行。對(duì)基金的管理模式,省辦法規(guī)定:“專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)民主、協(xié)商的原則,實(shí)行業(yè)主自主管理”。對(duì)建設(shè)單位向業(yè)主代收基金的時(shí)間,省辦法明確為“物業(yè)交付時(shí)”,改變了以往在物業(yè)預(yù)售時(shí)即向業(yè)主收取基金的作法。對(duì)基金的計(jì)息,省辦法明確:“專(zhuān)項(xiàng)維修資金中當(dāng)年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計(jì)息;其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息”。

      三、基金繳交和使用管理簡(jiǎn)述

      基金繳交實(shí)行代收代交的管理模式,即建設(shè)單位在辦理房屋初始登記前,按實(shí)際測(cè)繪的總建筑面積及繳交標(biāo)準(zhǔn)(不帶電梯的物業(yè)每平方米建筑面積35元,帶電梯的多層、小高層(中高層)、高層等物業(yè)每平方米建筑面積65元,排屋、別墅每平方米建筑面積45元)向中心繳納物業(yè)維修基金,并在房屋交付使用時(shí)按購(gòu)房面積向業(yè)主收取。中心將基金存儲(chǔ)于專(zhuān)戶銀行,并在信息系統(tǒng)中按測(cè)繪面積建立小區(qū)、幢、戶基金信息。

      基金使用須符合幾個(gè)前提條件:一是屬于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新;二是保修期以外;三是非人為破壞;四是不在物業(yè)服務(wù)合同已明確的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的列支范圍內(nèi)。符合上述條件的維修工程,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)委會(huì)的同意后,選取維修施工單位,編制維修工程預(yù)算方案,并將具體情況提交相關(guān)業(yè)主,在征得2/3以上業(yè)主同意后,向中心提出基金使用申請(qǐng)。中心根據(jù)房屋類(lèi)型和使用年限的限制條件予以核準(zhǔn),并預(yù)撥70%的維修費(fèi)用。工程完工后,憑業(yè)委會(huì)的書(shū)面證明及審計(jì)報(bào)告的決算金額撥付余款。對(duì)決算結(jié)果超過(guò)預(yù)算額20%以上或絕對(duì)值超過(guò)1萬(wàn)元以上的,須重新征求業(yè)主意見(jiàn)。

      四、維修基金的信息化管理

      市房管局的房產(chǎn)管理信息綜合系統(tǒng)于2004年7月開(kāi)始試運(yùn)行,一期于2005年12月通過(guò)驗(yàn)收。物業(yè)維修資金管理子系統(tǒng)作為其中的一個(gè)組成部分,主要實(shí)現(xiàn)了如下功能:一是新建小區(qū)分戶測(cè)繪數(shù)據(jù)的直接倒入,為基金收繳的面積數(shù)據(jù)提供精確保證,也便于實(shí)現(xiàn)基金管理的建帳到戶;二是基金繳交、使用等業(yè)務(wù)工作實(shí)行網(wǎng)上審批,大大提高了工作效率,并縮短服務(wù)承諾時(shí)限;三是實(shí)現(xiàn)基金自動(dòng)結(jié)息,避免手工計(jì)算的差錯(cuò),節(jié)約人力、物力;四是實(shí)時(shí)接受業(yè)主、業(yè)委會(huì)(物業(yè)服務(wù)企業(yè))對(duì)基金本息情況的查詢,更好地服務(wù)于群眾。

      目前,房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)還在進(jìn)一步完善中。今后,分戶基金信息將與產(chǎn)權(quán)信息實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián),有利于中心進(jìn)一步強(qiáng)化管理和服務(wù)工作。

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