第一篇：維修基金應(yīng)急維修使用管理

維修基金應(yīng)急維修使用管理

1、共用部位設(shè)備設(shè)施損壞證明有何單位出具。

2、專業(yè)部門出具證明有何單位出具。

3、維修費用是先申請還是先墊付。

4、電梯改造能申請維修基金的金額。

5、有無電梯維修申請維修基金的案例。

第二篇：維修基金使用管理辦法

維修基金

維修基金（maintenance fund），又稱“公共維修資金”“住宅專項維修資金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護事項而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項帳戶，并授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理單位使用的資金。

維修資金由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修資金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修資金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時，維修資金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。

維修基金使用條件

1、維修資金金只有在保修期滿后，對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備進行維修、更新時才能使用。具體業(yè)主按照投票權(quán)的確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傎M用比例。

2、維修資金閑置時，除用于購買國債或無風(fēng)險的理財范圍外，禁止挪作他用。資金繳納

維修資金的收取比例按照購房者從開發(fā)商處購買房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶時按照總房價2%~3%或每平方米100至200元的標(biāo)準(zhǔn)繳納至物業(yè)所在市房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行。維修資金的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由各地房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H確定。

維修基金使用范圍

房屋維修資金，用于房屋保修期滿后房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新工程。房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?；公共部位是指戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設(shè)施設(shè)備是指房屋及相關(guān)配套區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、電梯、外立面、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠和其他共用設(shè)施設(shè)備等。維修基金資金管理

按照《物權(quán)法》和自2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金是由全體業(yè)主繳納的，屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下維修資金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司或管理單位申請支取使用。業(yè)主委員會成立之后，業(yè)主戶數(shù)和建筑面積的三分之二以上同意可以講維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會，由業(yè)委會行使管理權(quán)利[3]。

業(yè)主委員會應(yīng)至房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行設(shè)立本維修資金專用帳戶，并將賬戶情況報房地產(chǎn)行政管理部門備案。該帳戶只能用于維修資金的存儲和管理，不得挪作他用。銀行同時為每位業(yè)主設(shè)立分戶帳戶，用來顯示該業(yè)主所有維修資金部分的使用和留存情況。維修資金的使用及補充需經(jīng)業(yè)主大會作出決議。

第三篇：物業(yè)維修基金使用管理規(guī)定

物業(yè)維修基金使用管理規(guī)定（樣本）

1.0 目的

規(guī)范物業(yè)維修基金的管理工作，確保物業(yè)維修基金得到合理有效的使用。

2.0 適用范圍

適用于物業(yè)管理有限公司物業(yè)維修基金的管理工作。3.0 職責(zé)

3.1 出納員負(fù)責(zé)房屋本體維修基金的收取工作。

3.2 公共事務(wù)部相關(guān)人員負(fù)責(zé)房屋本體維修基金的催繳工作。

3.3 會計負(fù)責(zé)公用設(shè)施維修基金的使用核算及房屋本體維修基金的管理、核算工作。

3.4 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金管理工作的監(jiān)督。

3.5 公司總經(jīng)理及業(yè)主管理委員會主任負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金使用的審批。4.0 程序要點

4.1物業(yè)維修基金的分類。4.1.1 公用設(shè)施維修基金。用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)共用設(shè)施的重大維修工程。

4.1.2 房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養(yǎng)護。4.2 物業(yè)維修基金的使用范圍。4.2.1公用設(shè)施維修基金的使用范圍： a)小區(qū)內(nèi)的道路； b)小區(qū)內(nèi)的路燈； c)小區(qū)內(nèi)園林綠化地； d)小區(qū)內(nèi)的地下排水管； e)小區(qū)內(nèi)的文化體育場所； f)小區(qū)內(nèi)的停車場； g)其他公用設(shè)施。

4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍： a)房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位； b)抗震結(jié)構(gòu)部位； c)外墻面； d)樓梯間； e)公共通道； f)門廳；

g)公共屋面； h)電梯；

i)機電設(shè)備； j)本體消防設(shè)施； k)公共天線；

l)本體上下水共用管道； m)共用防盜監(jiān)控設(shè)施； n)其他房屋本體共用部分。

4.3 物業(yè)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.1發(fā)展商按本小區(qū)建設(shè)總投資的2%交納公用設(shè)施維修基金。

4.3.2房屋本體維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)（請參照《附錄》，僅供參考）： a)多層房屋(不帶電梯):----外墻涂料（含水刷石）：0.25元/平方米/月；----外墻貼瓷磚、馬賽：0.20元/平方米/月。b)高層房屋（含多層帶電梯）：

----使用國產(chǎn)（含合資）電梯：0.30元/平方米/月；----使用進口電梯：0.35元/平方米/月。4.4 維修基金的收取程序。4.4.1公用設(shè)施維修基金的收取程: a)發(fā)展商在工程竣工驗收后，按小區(qū)建設(shè)總投資的2%計算公用設(shè)施維修基金； b)發(fā)展商應(yīng)一次性將公用設(shè)施維修基金劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用帳戶上。< br>4.4.2房屋本體維修基金的收取程序。

a)公司財務(wù)部應(yīng)在小區(qū)住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金。b)財務(wù)部會計應(yīng)在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表》。

c)明細(xì)表交財務(wù)部經(jīng)理審核：

----經(jīng)審核存有疑問，應(yīng)及時查明并予以更正；

----經(jīng)審核無誤財務(wù)部經(jīng)理應(yīng)在明細(xì)表上審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。

d)財務(wù)部會計根據(jù)審核無誤后的《房屋本體維修基金明細(xì)表》。按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定填寫費用收取單。

e)收費單經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理審核無誤加蓋財務(wù)專用章后交管理處公共事務(wù)部的相關(guān)人員派發(fā)。

f)公共事務(wù)部的相關(guān)人員按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行派發(fā)。

g)已辦理銀行托收的住戶，由出納員將托收明細(xì)表交銀行在規(guī)定的時間內(nèi)托收，并直接劃歸代管基金專項帳戶上。

h)出納員應(yīng)在銀行每次托收后的二日內(nèi)到銀行讀取托收數(shù)據(jù)，并及時將托收結(jié)果制表交財務(wù)部會計按《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行帳務(wù)處理。i)住戶用現(xiàn)金交納的由出納員按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》及《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行收取。

j)出納員應(yīng)在每日下班前，將當(dāng)日收取的房屋本體維修基金按昭《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《銀行存款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定存入基金的專項帳戶內(nèi)。k)出納員應(yīng)在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據(jù)、收款清單、銀行解款書及時交財務(wù)部會計核對。

l)財務(wù)部會計沒有按時交納的房屋本體維修基金，應(yīng)按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》、《應(yīng)收帳款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行催繳。m)對尚未售出的空置房，其房屋本體維修基金由發(fā)展商交納。

n)對催繳三次依然不交納房屋本體維修基金的業(yè)主，公司可按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定或根據(jù)《委托管理合同》、《業(yè)主公約》中的相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。o)對逾期未繳的房屋本體維修基金，財務(wù)部會計應(yīng)按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定計收滯納金。

4.5 物業(yè)維修基金的使用程序。4.5.1公用設(shè)施維修基金的使用程序。

a)管理公司根據(jù)實際情況需要使用設(shè)施維修基金時，應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以下材料：

----公司部經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請；----相關(guān)項目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；----施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

b)小區(qū)業(yè)主管理委員會在接到公用設(shè)施維修基金的使用申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議。----同意使用的，向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司經(jīng)理或管理處經(jīng)理共同簽字的《住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表》；區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后的14日內(nèi)完成審批，并將款項劃到公司帳戶。----不同意使用的，業(yè)主管理委員會應(yīng)將不同意見書面通知管理公司。

c)業(yè)主大會不同意使用公用設(shè)施維修基金，而管理公司認(rèn)為有充足理由的，應(yīng)向區(qū)住宅上級主管部門申請復(fù)議，經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請的，業(yè)主管理委員會必須執(zhí)行。

d)業(yè)主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質(zhì)量及材料消耗等進行監(jiān)控，并按工程要求進行驗收。

e)公用設(shè)施維修基金帳目，應(yīng)由下列單位每三個月張榜公布一次：----業(yè)主管理委員會；----管理公司或管理處。4.5.2房屋本體維修基金的使用程序。

a)管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修；70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程；特殊情況可另行處理。

b)管理公司因需要進行中修以上的維護工程時，應(yīng)向業(yè)主委員會提供下列資料：----有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請計劃；----該項目的預(yù)算資料；----其他相關(guān)資料。

c)申請計劃經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%的業(yè)主不同意，而公司或下屬管理處認(rèn)為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請，經(jīng)管理部門核定后實施；

----如經(jīng)審議，業(yè)主管理委員會或該棟50%的業(yè)主書面同意后，后理公司或下屬管理處應(yīng)按計劃執(zhí)行該項工程。d)整個小區(qū)的本體基金不夠支付時，經(jīng)業(yè)主管理委員會同意，由全體業(yè)主分?jǐn)?。e)單棟房屋本體維修基金不夠使用時，經(jīng)業(yè)主管理委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

f)公司財務(wù)部應(yīng)在每年12月31日前，向業(yè)主管理委員會提交下房屋本體維修基金的使用計劃及預(yù)算：

----業(yè)主委員會應(yīng)在收到公司計劃及預(yù)算的15日內(nèi)作出答復(fù)，逾期則視為同意；----業(yè)主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預(yù)算的七日內(nèi)應(yīng)予以答復(fù)，逾期則視為同意。

g)公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部份維修養(yǎng)護項目后----日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證；

----中修以上的工程應(yīng)出具《施工項目清單》，由業(yè)主管理委員會主任或該棟樓長（或20%以上業(yè)主）、公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證。

h)財務(wù)部應(yīng)每三個月公布一次本體維修基金的收支帳目。4.6物業(yè)維修基金的管理程序。

4.6.1公用設(shè)施維修基金和管理程序。

a)公用設(shè)施的維修基金由區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門帳戶管理，區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對基金的正常使用，但應(yīng)嚴(yán)格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出。

b)公用設(shè)施專用基金的銀行利息可以為維修基金的日常開支。c)財務(wù)部會計根據(jù)公用設(shè)施基金的收支單據(jù)編制記帳憑證、登記帳簿，按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行獨立的帳務(wù)處理。

d)小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位，如對設(shè)施維修基金的收支帳目有疑問，可向下列單位提出質(zhì)詢：----業(yè)主管理委員會；

----管理公司或下屬管理處。

e)管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢后：----原則上應(yīng)在七日內(nèi)予以答復(fù)；----特殊情況可另行處理。

4.6.2房屋本體維修基金的管理程序。

a)財務(wù)部會計應(yīng)對房屋本體維修基金以房房屋每棟為單位設(shè)立專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲各棟物業(yè)的本體維修基金。

b)經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù)，按《費用審核報銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定到財務(wù)部辦理報銷手續(xù)。

c)財務(wù)部會計將房屋本體維修基金的報銷單據(jù)按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行帳務(wù)處理。

d)如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例，則應(yīng)：

----經(jīng)過業(yè)主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意；r>----將超出的部分在下房屋本體維修基金的小修費里沖抵；----經(jīng)業(yè)主管理委員會決定提高本體基金標(biāo)準(zhǔn)來彌補。e)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問，可以：

----向業(yè)主管理委員會查詢；----向公司財務(wù)部查詢。

4.7 物業(yè)維修基金資料的保管。

4.7.1財務(wù)部會計應(yīng)在每月31日將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記帳并按《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行帳務(wù)處理。4.7.2 財務(wù)部經(jīng)理對物業(yè)維修基金的財務(wù)資料審核無誤后，加密在財務(wù)部長期保存。

4.8 物業(yè)維修基金的管理核算情況，作為財務(wù)部相關(guān)人員的績效考評的依據(jù)之一。

5.0 記錄 5.1《公用設(shè)施維修基金申請表》。

5.2《公用設(shè)施維修基金使用情況公布表》。5.3《房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表》 5.4《房屋本體維修基金申請使用表》。5.5《房屋本體維修基金收支情況公布表》。5.6《房屋本體維修清單》。6.0 相關(guān)支持性文件

6.1《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。6.2《銀行存款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。6.3《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。6.4《費用報銷審核標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。6.5《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 6.5《應(yīng)收帳款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。7.0 附錄

7.1 《市房屋本體維修基金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。

公用設(shè)施維修基金申請表

編號： NO申請人： 住址： 系電話： 申請用途及金額

年 月 日 初審意見

簽名： 年 月 復(fù)審意見

簽名： 年 月 驗收情況

簽名： 年 月 確認(rèn)

簽名： 年 月 ： 日 日 日

聯(lián)

日公用設(shè)施維修基金使用情況公布表

NO： 使用時間 主管部門 工程內(nèi)容 項目數(shù) 基金支出 余額 備注

總經(jīng)理： 業(yè)主管理委員會主任： 人：

房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表

房屋本休維修基金申請使用表

編號： NO申請人： 住址： 電話：

申請用途及金額 月 日

初審意見 簽名：年 月 日

復(fù)審意見 簽名：年 月 日

驗收情況 簽名：年 月 日 確認(rèn)

簽名： 年 月 日

房屋本體維修基金收支情況公布表

制表： 聯(lián)系年

年 季度 NO： 棟號 主要工程內(nèi)容 項目數(shù) 上季結(jié)余 本季支出 本季余額 備注

總經(jīng)理： 業(yè)主管理委員會主任： 制表： 日期：

房屋本體維修清單

NO： 日期 棟號 維修內(nèi)容 維修金額 申請表編號 備注 單位 數(shù)量 單價 合計

維修負(fù)責(zé)人: 主管: 審核:

附錄:

市房屋本體維修基金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)1996年下半年最低成本房價和建設(shè)部發(fā)布的維修范圍標(biāo)準(zhǔn),發(fā)布1997年房屋本體維修基金收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn):

一、測算標(biāo)

多層房屋（9層及以下，不帶電梯）：0.63元/平方米/月;

二、實際標(biāo)準(zhǔn)

考慮到目前住(用)戶的實際承受能力,暫按測算標(biāo)準(zhǔn)的24%-35%收取,作為最低標(biāo)準(zhǔn),以后逐年到位,即:

1、多層房屋（不帶電梯）：

----外墻涂料（含水刷）：0.25元/平方米/月米；----外墻貼瓷磚、馬賽克：0.20元/平方米/月米。

2、高層房屋（含多層帶電梯）：

----使用國產(chǎn)（含合資）電梯：0.30元/平方米/月米；----使用進口電梯：0.35元/平方米/月米。

各類商品房房屋經(jīng)業(yè)主管委員或多數(shù)業(yè)主同意，標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)止??；超高層房屋可以上浮50%-80%。

以上標(biāo)準(zhǔn)均不包括中央空調(diào)系統(tǒng)。

市住宅局

一九九七處三月

年 月

NO：

業(yè)主姓名 房屋面積 基金單價 應(yīng)收基金 備注

財務(wù)審核： 制表： 日期：

第四篇：物業(yè)維修基金管理和使用辦法

1.0目的保證維修基金的安全和業(yè)主的利益

2.0適用范圍

物業(yè)公司代管維修基金的收繳、使用

3.0管理和使用辦法

3.1銀河大廈共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修基金，在房屋出售時，根據(jù)政府有關(guān)部門的文件精神，一次性征收到位，專戶專存，利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存。

3.2經(jīng)

業(yè)主委員會討論決定，由物業(yè)公司代管維修基金，并簽訂《代管協(xié)議》。專戶存入南通市商業(yè)銀行，?？顚Ｓ?。接受銀河大廈業(yè)主委員會、市物業(yè)管理處的監(jiān)督檢查。

3.3業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

3.4為保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用；挪用維修基金并造成損失的，必須接受處罰，情節(jié)特別嚴(yán)重的，應(yīng)追究直接責(zé)任人員和領(lǐng)導(dǎo)人員的責(zé)任。

3.5南通銀河物業(yè)管理有限公司根據(jù)企業(yè)管理需要，提出維修基金使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后方可實施。

3.6維修基金專項用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，在實施過程中，本著公開招標(biāo)、公平競爭的原則，在保證項目質(zhì)量的前提下，努力減少維修基金支出。

定期公示維修基金的使用情況，自覺接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。

第五篇：維修基金應(yīng)急解決辦法

沈陽維修基金難解燃眉之急 應(yīng)急辦法年內(nèi)出臺

雨季來臨，部分小區(qū)的頂樓和把山居民因屋頂漏雨、墻體滲漏而鬧心——想用維修基金修房，苦于報批程序繁瑣，難解燃眉之急。8月10日，記者從市房產(chǎn)局小區(qū)管理辦公室得到消息，年末沈陽將出臺維修基金應(yīng)急管理辦法。屆時，小區(qū)再遇到屋面漏雨、墻體滲漏、地下給排水管線損壞、樓內(nèi)給水共用管線爆裂、小區(qū)窨井外溢、樓內(nèi)共用電路發(fā)生故障等嚴(yán)重影響住用功能的故障，都將納入應(yīng)急維修范圍之內(nèi)，房產(chǎn)部門可以簡化審批手續(xù)，迅速啟用維修基金?，F(xiàn)狀 啟用維修基金必過“雙2/3”“紅線”

住房維修基金是包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。2000年6月，國家對維修基金作出新規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)，或與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)按規(guī)定交納專項維修資金。專項維修基金屬業(yè)主所有，專項用于保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造，不得挪作他用。維修基金專戶存儲，享有活期利率。

沈陽市房屋維修基金2000年6月收取初期，是按總購房款2.5%交納。兩年后調(diào)整為“每平方米高于2300元的住宅，按2300元標(biāo)準(zhǔn)的房屋總價的2.5%收??；每平方米低于2300元的住宅，按實際房價的2.5%收取”。

為了維護大多數(shù)業(yè)主的利益，維修基金使用有嚴(yán)格程序，并不是想用就能用。一般來說，小區(qū)業(yè)主想要啟動和使用維修基金，首先需要符合以下四個條件：該小區(qū)或住宅樓建立了維修基金賬號；損壞的部位必須是公共部位和公共設(shè)施；必須是在保修期滿以后；商品房小區(qū)必須組建業(yè)主委員會，由委托的物業(yè)公司在業(yè)主大會的監(jiān)督下啟動和使用維修資金。

在滿足以上條件的情況下，要經(jīng)過六個既定步驟才能啟用維修資金。具體說，當(dāng)住宅的業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏雨等質(zhì)量問題需要維修時，物業(yè)企業(yè)要首先進行勘查，并向業(yè)主委員會提交維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書等資料。資料齊備后，住宅小區(qū)的業(yè)主委員會將組織召開業(yè)主大會（也可采取業(yè)主意見書面調(diào)查等形式）對資料進行審議。審議通過后，形成業(yè)主大會決議，在小區(qū)內(nèi)公示5天。

物業(yè)公司5天后將公示照片、業(yè)主委員會對公示意見反饋情況說明、業(yè)主意見調(diào)查表等材料報到所在區(qū)的小區(qū)辦審核。區(qū)小區(qū)辦實地審核后，提出審核意見方可實施對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修，更新或改造。對于單個項目資金在5萬元以上的較大工程，建議業(yè)主委員會通過社會專業(yè)部門對工程造價進行預(yù)、決算審驗。

值得注意的是，啟用維修基金最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)就是不但要占小區(qū)2/3以上戶數(shù)的業(yè)主同意，而且還要同意戶數(shù)的業(yè)主居住的房屋面積加起來占小區(qū)總房屋面積達到2/3以上，即“雙2/3”原則。

困惑 維修基金難解“燃眉之急”

近兩年，每逢雨季來臨，家住鐵西區(qū)保工街七馬路附近某花園小區(qū)的李先生就一籌莫展。他家住的是小區(qū)頂樓，近四五年屋頂總漏雨。為了房屋維修，他三天兩頭找物業(yè)公司。物業(yè)公司說，動用維修基金得經(jīng)過2/3以上業(yè)主同意。前幾年，小區(qū)有業(yè)主委員會的時候，由于很多非頂樓居民抱著“反正我家不漏”的想法而不同意動用維修基金，業(yè)主大會一直沒開上。而這兩年，小區(qū)業(yè)主委員會“黃了”，更沒人召集業(yè)主開會，動用維修基金就更沒指望了。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實生活中，真正想要啟用維修基金很難。其中2/3以上業(yè)主是否同意，成為維修基金最終能否動用的關(guān)鍵。如果同意的業(yè)主沒達到2/3，維修基金就不能用?，F(xiàn)實情況是，一些小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，許多小區(qū)很難召集所有業(yè)主參加業(yè)主大會。由于屋頂漏雨只涉及頂層住戶，即使有人參會也很難讓2/3的業(yè)主同意動用維修基金。有些小區(qū)入住率尚未達到2/3，即使有緊急情況，這筆錢也動不了。

“現(xiàn)在老百姓都說修房難，最大的障礙不是?沒錢修?，而是?有錢修不了??！庇浾邚氖蟹慨a(chǎn)局小區(qū)辦了解到，目前，沈陽市商品房維修基金已達44.3億元，使用1.2億元。

據(jù)介紹，維修基金使用率不高的原因有兩個：一個是房屋使用期限一般在50年左右，沈陽市從2000年才開始收取維修基金，現(xiàn)在還沒到使用高峰。而另一個重要原因不是房屋不需要維修，而是難獲大多數(shù)業(yè)主同意。

操作 既要簡化程序又要嚴(yán)格審批

為及時解決居民房屋漏雨、墻體滲漏、管線爆裂等緊急難題，沈陽市人大代表曾提議，房產(chǎn)部門應(yīng)靈活掌握《物權(quán)法》關(guān)于“只有發(fā)生危及房屋安全等緊急情況才可簡化維修資金審批手續(xù)”的規(guī)定，將屋面漏雨、墻體滲漏等納入緊急情況之中?？梢砸?guī)定“在緊急情況下不必經(jīng)過2/3以上業(yè)主同意，可以直接啟動維修基金”。

因為“召開業(yè)主大會程序比較復(fù)雜，應(yīng)該先救急?！笔蟹慨a(chǎn)局物業(yè)管理處處長陳全表示，把屋頂漏雨等嚴(yán)重影響住房功能的情況，列入緊急情況范圍內(nèi)，有利于解決百姓生活難題。

據(jù)市房產(chǎn)局小區(qū)辦負(fù)責(zé)人楊洪仲介紹，現(xiàn)在他們正在起草維修基金應(yīng)急管理辦法，具體實施細(xì)則正在制定并經(jīng)有關(guān)部門審議后，預(yù)計年末即可實施。屆時，再遇到應(yīng)急情況，直接到房產(chǎn)部門審批，迅速啟用維修基金。

據(jù)了解，為了保證維修基金使用安全，即便是緊急情況下使用維修基金，也要經(jīng)過有關(guān)部門的嚴(yán)格審批，這樣才能避免業(yè)主利益受損?！皩徟沫h(huán)節(jié)是必不可少的，審批程序應(yīng)該方便快捷，這樣才能及時解決居民難題?！?/p>

“其實，屋面漏雨、墻體滲漏不只是把山、把頂?shù)壬贁?shù)居民的事，還會加速整棟樓的老化、折舊，會使整棟樓房使用年限降低而發(fā)生貶值，真正受損失的是全樓居民。因此，沈陽市民應(yīng)該樹立一種成熟的住房消費觀念?！标惾硎?，如果業(yè)主能樹立“自治”意識，積極主動成立業(yè)主委員會，并主動參加業(yè)主大會履行職責(zé)，將有助于從根本上解決維修基金使用難題。