第一篇：房地產(chǎn)物業(yè)費(fèi)ABS項目操作手冊

房地產(chǎn)物業(yè)費(fèi)ABS項目操作手冊

目錄

一、物業(yè)費(fèi)ABS概述

二、物業(yè)ABS底層資產(chǎn)

三、物業(yè)費(fèi)ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)入池標(biāo)準(zhǔn)

四、物業(yè)費(fèi)ABS交易結(jié)構(gòu)設(shè)計

五、物業(yè)費(fèi)ABS四個核心實操問題

一、物業(yè)費(fèi)ABS概述

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)收取的基礎(chǔ)是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)合同，一般而言物業(yè)合同期限較長，物業(yè)費(fèi)用相對穩(wěn)定。

二、物業(yè)費(fèi)ABS底層資產(chǎn)

物業(yè)費(fèi)收取的基礎(chǔ)是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)合同。

1、物業(yè)服務(wù)合同的法律特征

物業(yè)服務(wù)合同是一種特殊的委托合同。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，在物業(yè)服務(wù)合同的履行過程中，參與各方（無論是物業(yè)公司，業(yè)委會或個別業(yè)主），均不得以不信任為由擅自解除物業(yè)服務(wù)合同，只有在符合法律規(guī)定或合同約定的解除條件時，才可依法解除物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同是以勞務(wù)為標(biāo)的的合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是提供合同約定的勞務(wù)服務(wù)，如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了約定義務(wù)以后，有權(quán)獲得報酬。物業(yè)服務(wù)合同以特定勞務(wù)為內(nèi)容，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成了約定的服務(wù)行為，其余風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān)。

2、備案及雙備案

物業(yè)服務(wù)合同是要式合同，《物業(yè)管理條例》明確要求物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)以書面形式訂立，并且須報物業(yè)管理行政主管部門備案。地方性物業(yè)管理規(guī)定中通常規(guī)定前期物業(yè)合同到主管部門進(jìn)行雙備案，即在縣級以上建設(shè)局或房管局備案，以及在物價局備案。但物業(yè)合同的生效不以備案為前提，亦不因未辦理備案而無效。例如，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例（2008版）“第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報區(qū)主管部門備案?！?未及時辦理物業(yè)合同備案可能會使物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨行政處罰。

3、收費(fèi)政府指導(dǎo)價

通常，普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)需要執(zhí)行政府指導(dǎo)價，并需要報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案；非普通住宅的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場調(diào)節(jié)，由物業(yè)合同委托人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)合同中進(jìn)行約定。如住宅項目收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)高于當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價，物業(yè)公司面臨行政處罰風(fēng)險，收費(fèi)合規(guī)性對基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性構(gòu)成影響。住宅項目收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)高于當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價，存在物業(yè)公司被行政處罰、影響現(xiàn)金流穩(wěn)定性的風(fēng)險。

4、前期物業(yè)合同

項目盡調(diào)中，需審閱前期物業(yè)合同，就前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定方式相關(guān)材料進(jìn)行審閱，如招投標(biāo)備案材料、主管部門批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘的相關(guān)證明材料。前期物業(yè)合同收費(fèi)相關(guān)注意事項。關(guān)注并披露如未交付小區(qū)物業(yè)未能及時向業(yè)主實際交付而導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)無法按時足額歸集對專項計劃現(xiàn)金流的影響，充分揭示風(fēng)險并提供緩釋措施。

此外，鑒于開發(fā)商與物業(yè)管理公司通常為關(guān)聯(lián)公司，開發(fā)商作為該期間的付款人將導(dǎo)致債務(wù)人集中問題，對專項計劃的關(guān)聯(lián)信息披露產(chǎn)生影響，需對該部分物業(yè)費(fèi)用的入池比例、歷史支付情況和延遲支付風(fēng)險進(jìn)行詳細(xì)披露，關(guān)注其作為重要債務(wù)人的經(jīng)營及資信情況。

5、合同有效期及續(xù)期

在合同期限上，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽署物業(yè)服務(wù)合同通常期限固定，1-5年不等。同時合同可能存在自動續(xù)期條款，約定如到期未選聘新的物業(yè)公司/未續(xù)簽合同，則合同持續(xù)有效。

基礎(chǔ)資產(chǎn)直接為物業(yè)服務(wù)合同債權(quán)的，物業(yè)合同期限應(yīng)與專項計劃期限相匹配。對于不以物業(yè)服務(wù)合同債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的，物業(yè)合同期限如果不能覆蓋專項計劃期限，管理人和律師應(yīng)在專項計劃文件中就合同續(xù)簽事項發(fā)表明確意見，同時對投資者充分揭示風(fēng)險并提供合理緩釋措施。

6、停車管理費(fèi)與案場合同

區(qū)別與停車費(fèi)等租金形式的收費(fèi)，由于物業(yè)公司并不擁有車位產(chǎn)權(quán)，物業(yè)公司只有基于物業(yè)管理服務(wù)而收取的的停車管理服務(wù)費(fèi)可以入池。停車位服務(wù)費(fèi)是基于原始權(quán)益人向停車位使用人提供車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)等服務(wù)，并不包括車位的使用費(fèi)用，因而停車位的權(quán)屬并不影響原始權(quán)益人收取停車位服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。

案場合同通常為開發(fā)商與物業(yè)公司就營銷中心、展示中心、售樓處或樣板房而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同?？梢宰鳛槿氤刭Y產(chǎn)，參照前期物業(yè)合同執(zhí)行。

7、包干制與酬金制

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在包干制下，物業(yè)合同的標(biāo)的額可全額入池；酬金制下，僅合同中僅物業(yè)公司計提的物業(yè)酬金可入池。

8、持續(xù)經(jīng)營

對物業(yè)服務(wù)公司歷史經(jīng)營情況進(jìn)行核查，收入是否覆蓋經(jīng)營成本，并對未來的收入成本情況進(jìn)行測算，關(guān)注其持續(xù)經(jīng)營能力。對于成本無法覆蓋的物業(yè)服務(wù)公司，建議設(shè)置股東支持、資金留存等緩釋措施。

9、多個物業(yè)公司主體

根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答，專項計劃可將原始權(quán)益人從第三方受讓的資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。因此，可將各物業(yè)子公司的物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)讓至某一適格主體中，以此作為底層資產(chǎn)持有方，這種處理方式在現(xiàn)有案例中被廣泛采用。

此外，專項計劃也可以直接設(shè)置多個原始權(quán)益人，但須根據(jù)實際情況設(shè)置多個資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，在《資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議》中明確約定各資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系以及相應(yīng)的權(quán)責(zé)分工。

三、物業(yè)費(fèi)ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)入池標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)費(fèi)ABS通常為靜態(tài)資產(chǎn)池。底層資產(chǎn)的入池標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、合法有效

物業(yè)服務(wù)合同》依法成立且有效存續(xù)，合同內(nèi)容未損害任何第三方權(quán)益，也不存在其他無效或可撤銷或提前終止的情形；合同項下的應(yīng)收賬款相關(guān)的文件及權(quán)利憑證均合法、完整、真實、有效。

2、無權(quán)利瑕疵

《物業(yè)服務(wù)合同》的任何一部分或全部均不存在任何債務(wù)負(fù)擔(dān)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)、抵銷權(quán)或者第三方的其他有效的權(quán)利主張，不存在針對原始權(quán)益人或《物業(yè)服務(wù)合同》的、正在進(jìn)行的、未決的或可能發(fā)生的民事或刑事訴訟、仲裁、爭議、行政程序或其它法律程序，也不存在潛在的針對物業(yè)公司或《物業(yè)合同》的、正在進(jìn)行的、未決的或可能發(fā)生的民事或刑事訴訟、仲裁、爭議、行政程序或其它法律程序。

3、轉(zhuǎn)讓具備合法性

原始權(quán)益人（這里不一定是提供服務(wù)的物業(yè)公司）合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)，且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán)；基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進(jìn)行合法有效的轉(zhuǎn)讓，且無需取得委托人或其他第三方的同意。

4、前置條件

物業(yè)公司已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應(yīng)的任一份物業(yè)合同項下的應(yīng)盡義務(wù)；物業(yè)合同規(guī)定了雙方的權(quán)利義務(wù)，物業(yè)費(fèi)收取的前提是物業(yè)公司已經(jīng)提供了相應(yīng)的服務(wù)。

5、持續(xù)性穩(wěn)定性

物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金流的持續(xù)性、穩(wěn)定性。任一份物業(yè)合同項下的到期物業(yè)費(fèi)的歷史繳費(fèi)率不低于80%；業(yè)主在物業(yè)合同項下不享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項的權(quán)利；入池物業(yè)項目數(shù)量多、分布廣，使得基礎(chǔ)資產(chǎn)具備足夠的分散性，基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流越穩(wěn)定；關(guān)注物業(yè)合同是否存在自動續(xù)期條款。

6、物業(yè)類型范圍 特定《物業(yè)合同》對應(yīng)的物業(yè)住宅、商業(yè)、商住物業(yè)項目，不包括短期物業(yè)管理項目。

四、物業(yè)費(fèi)ABS交易機(jī)構(gòu)設(shè)計

物業(yè)費(fèi)ABS采用何種交易結(jié)構(gòu)，目前并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)或明確的規(guī)定，建議綜合分析項目綜合情況后靈活運(yùn)用。目前市場物業(yè)費(fèi)ABS主要有以下三種交易結(jié)構(gòu)：

1、單SPV交易結(jié)構(gòu)

以華鑫-中南建設(shè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃為例：（1）底層資產(chǎn)集中

中南物業(yè)在各地項目由多個物業(yè)管理子公司進(jìn)行物業(yè)管理的情形。各物業(yè)管理子公司原始權(quán)益人與中南建設(shè)物業(yè)服務(wù)公司分別簽訂《物業(yè)服務(wù)費(fèi)債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（受讓各子公司的基礎(chǔ)資產(chǎn)）。最大程度提供高了原始權(quán)益人的主體信用情況，同時簡化了特定原始權(quán)益人的信息披露內(nèi)容。深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答（2017年3月修訂），對于交易結(jié)構(gòu)中涉及母公司從子公司受讓物業(yè)合同債權(quán)的情形，項目文件中應(yīng)明確約定在基礎(chǔ)資產(chǎn)購買前已支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓對價。（2）設(shè)立發(fā)行

計劃管理人設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃，投資者認(rèn)購支持支持證券并繳付認(rèn)購資金。（3）認(rèn)購基礎(chǔ)資產(chǎn)

計劃管理人與原始權(quán)益人簽訂《資產(chǎn)買賣協(xié)議》，將專項計劃資金用于向特定原始權(quán)益人購買其持有的物業(yè)收費(fèi)債權(quán)。計劃管理人與原始權(quán)益人簽訂《資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議》，委托原始權(quán)益人作為資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)對基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行管理，資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)根據(jù)《服務(wù)協(xié)議》的約定在每個物業(yè)費(fèi)歸集日將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金劃入資金歸集賬戶，并將該現(xiàn)金流回款與中南建設(shè)的自有財產(chǎn)、中南建設(shè)持有或管理的其他財產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分并分別記賬。（4）資金監(jiān)管與專項計劃資產(chǎn)托管

監(jiān)管銀行按《監(jiān)管協(xié)議》的約定，在專項計劃收款日將監(jiān)管賬戶內(nèi)全部余額劃入專項計劃賬戶，由托管人根據(jù)《托管協(xié)議》托管專項計劃資產(chǎn)。（5）增信措施

發(fā)生差額補(bǔ)足啟動事件時，差額補(bǔ)足人根據(jù)《差額支付承諾函》履行差額補(bǔ)償義務(wù)。

在長城證券-康景物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃項目中，除原始權(quán)益人提供差額支付承諾外，擔(dān)保人（合生創(chuàng)展）承諾對原始權(quán)益人在《差額支付承諾函》項下的差額補(bǔ)足義務(wù)提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

根據(jù)深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答（2017年3月修訂），差額支付承諾人、擔(dān)保人等專項計劃相關(guān)參與方涉及房地產(chǎn)企業(yè)的，計劃管理人和律師應(yīng)對前述主體是否存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為，是否存在被行政處罰或調(diào)查的情況及相應(yīng)的整改措施和整改結(jié)果以及是否影響其履行差額支付和擔(dān)保義務(wù)等出具明確意見。（6）分配與兌付

計劃管理人根據(jù)《計劃說明書》及相關(guān)文件約定，向托管人發(fā)出分配指令，托管人根據(jù)分配指令，將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機(jī)構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和預(yù)期收益。

2、雙SPV結(jié)構(gòu)優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：

（1）雙SPV結(jié)構(gòu)通過基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實銷售”可實現(xiàn)風(fēng)險隔離，有效解決了單個專項計劃SPV的風(fēng)險隔離不徹底問題。

（2）雙SPV結(jié)構(gòu)可形成持續(xù)的、穩(wěn)定的、規(guī)律的現(xiàn)金流。如底層現(xiàn)金流來源較為分散，支付周期（頻率）不規(guī)律，通過嵌套一層SPV（信托或委托貸款，私募基金常見于REITS項目）有助于形成持續(xù)的、穩(wěn)定的、規(guī)律的現(xiàn)金流（貸款本息現(xiàn)金流更為穩(wěn)定，可持續(xù)）。由于行業(yè)特性，因物業(yè)合同到期不再續(xù)簽、業(yè)主在以后年度延遲繳費(fèi)或不繳費(fèi)等原因，影響現(xiàn)金流穩(wěn)定性。資產(chǎn)池中，若前期物業(yè)管理合同占入池基礎(chǔ)資產(chǎn)的比重較大，由于其合同存續(xù)期限存在不確定性，一定程度上影響了基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

（3）解決基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬不明確的問題。基礎(chǔ)資產(chǎn)底層現(xiàn)金流產(chǎn)生所基于的法律關(guān)系可能為雙務(wù)合同關(guān)系，底層現(xiàn)金流指向的債務(wù)人對于是否按約支付費(fèi)用可能主張抗辯權(quán)，原始權(quán)益人構(gòu)建委托貸款關(guān)系可以解決該等問題。

（4）提高轉(zhuǎn)讓合法性。由于行業(yè)特點或特定條件限制，底層現(xiàn)金流直接轉(zhuǎn)讓受到限制、有難度或者轉(zhuǎn)讓程序較為復(fù)雜，通過構(gòu)建委托貸款/信托關(guān)系可以避免轉(zhuǎn)讓受限。

劣勢：

交易機(jī)構(gòu)中法律關(guān)系變復(fù)雜，交易成本變高，需付出信托通道費(fèi)。

3、雙SPV結(jié)構(gòu)——嵌套委托貸款

以招商資管－華南城物業(yè)費(fèi)（第一期）委貸資產(chǎn)支持專項計劃為例，嵌套委托貸款形式的雙SPV物業(yè)費(fèi)ABS交易結(jié)構(gòu)如下：（1）構(gòu)造委托貸款債權(quán)

原始權(quán)益人（華南國際工業(yè)原料城（深圳）有限公司）、委托貸款銀行與物業(yè)公司（以下簡稱“第一亞太”）共同簽署《委托貸款合同》，由原始權(quán)益人將貨幣資金委托給委托貸款銀行，委托貸款銀行第一亞太發(fā)放委托貸款原始權(quán)益人享有該委托貸款債權(quán)。

第一亞太及其分公司以旗下運(yùn)營管理的《物業(yè)合同》項下的特定期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入作為委托貸款的還款來源。（2）設(shè)立專項計劃（略）（3）購買基礎(chǔ)資產(chǎn)

計劃管理人根據(jù)與華南城簽訂的《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以專項計劃資金向華南城購買其持有的委托貸款債權(quán)。

委托貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，第一亞太及其分公司以旗下運(yùn)營管理的《物業(yè)合同》項下的特定期間對應(yīng)收賬款債務(wù)人享有的應(yīng)收賬款質(zhì)押給計劃管理人（代表專項計劃）。（4）增信措施

原始權(quán)益人就監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金與當(dāng)期委托貸款本息×110%金額的差額部分，承擔(dān)差額補(bǔ)足義務(wù)。同時，在專項計劃存續(xù)期間，華南城向第一亞太提供流動性支持保證其持續(xù)經(jīng)營能力。（5）分配與兌付（略）委托貸款新規(guī)影響？

2018年1月《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》正式落地, 委貸新規(guī)對委托貸款資金來源作出了限制性規(guī)定，原始權(quán)益人如果以銀行授信資金、其他債務(wù)性資金等資金作為委托貸款資金，存在商業(yè)銀行無法接受委托資金發(fā)放委托貸款的風(fēng)險。

4、雙SPV——嵌套單一資金信托

以華林-新和昌物業(yè)費(fèi)信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃為例：（1）設(shè)立單一資金信托

原始權(quán)益人（中瑞集團(tuán)）與信托公司簽訂《信托合同》，設(shè)立單一資金信托，原始權(quán)益人獲得信托收益權(quán)；（2）發(fā)放信托貸款

信托公司與借款人簽訂《信托貸款合同》，構(gòu)建信托貸款，以物業(yè)費(fèi)收入作為信托貸款的主要還款來源，原始權(quán)益人將特定期間物業(yè)服務(wù)合同項下的物業(yè)收益應(yīng)收賬款質(zhì)押給信托公司。（3）設(shè)立專項計劃（略）（4）購買基礎(chǔ)資產(chǎn)

計劃管理人根據(jù)與原始權(quán)益人（中瑞集團(tuán)）、信托受托人簽訂的《資產(chǎn)買賣協(xié)議》，將募集資金用于購買原始權(quán)益人享有的信托受益權(quán)。

其后物業(yè)資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)、基礎(chǔ)資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)、計劃管理人簽訂《服務(wù)協(xié)議》，資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供與物業(yè)資產(chǎn)和基礎(chǔ)資產(chǎn)有關(guān)的管理服務(wù)及其他服務(wù)。（5）外部信用增級

由差額支付人、擔(dān)保人對專項計劃提供增信。差額支付承諾人與計劃管理人簽署《專項計劃差額支付承諾函》，發(fā)生任一差額支付事件，差額支付承諾人支付優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券當(dāng)期的預(yù)期收益和所有本金的差額部分承擔(dān)補(bǔ)足義務(wù)。擔(dān)保人與計劃管理人簽署《專項計劃擔(dān)保函》，擔(dān)保人對對特定原始權(quán)益人在《差額支付承諾函》項下所承擔(dān)的差額支付義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。另外一種外部信用增級途徑是通過信托貸款的擔(dān)保措施達(dá)成。（6）分配與兌付（略）

五、物業(yè)費(fèi)ABS四個實操核心問題

1、既有債權(quán)和未來債權(quán)的區(qū)別

物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)合同向業(yè)主（一般多適用于住宅物業(yè)）或承租人（一般多適用于商業(yè)、辦公、倉儲等地產(chǎn)）收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（還可以包括停車管理服務(wù)費(fèi)用等，視物業(yè)合同而定）。

在實際操作中，物業(yè)費(fèi)ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)有一些特殊，包含既有債權(quán)和未來債權(quán)的一個雙重屬性。

既有債權(quán)是指該債權(quán)已經(jīng)形成，從會計角度考慮，就是基于我提供的勞務(wù)所形成的債權(quán)。在未來一段時間內(nèi)，我會收到一筆服務(wù)對價（現(xiàn)金流），這類債權(quán)的金額是比較確認(rèn)的，會確認(rèn)一筆應(yīng)收賬款。

比如A物業(yè)公司給10個小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，假設(shè)每平米物業(yè)費(fèi)5元，一共10萬平米，那根據(jù)合同，我下個月會收到50萬的物業(yè)費(fèi)收入。

而未來債權(quán)，比如CMBS、類REITs等形式，是基于我持有了這個物業(yè)資產(chǎn)，資產(chǎn)預(yù)期未來會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，但具體這個利益（即未來物業(yè)費(fèi)收入）有多少，是一個不確定的因素，因為未來物業(yè)費(fèi)可能會上漲會下跌，而且物業(yè)公司也可能因為經(jīng)營不善，服務(wù)不好等因素被替換掉，他會面臨很多的不確定因素。

2、雙SPV的選擇：委托貸款還是信托受益權(quán)？

對于未來債權(quán)這類不太穩(wěn)定的現(xiàn)金流，我們一般會采用雙SPV的形式，常見的操作方式有委托貸款和信托受益權(quán)兩種方式來穩(wěn)定這個債權(quán)，也有直接轉(zhuǎn)讓合同債權(quán)的，但很少見。

這里我們主要探討下委貸和信托的利弊。

首先信托的費(fèi)率是略高于委貸的，但受限于委貸新規(guī)的影響（募集資金不能放委貸），目前在與銀行的溝通過程中，會遇到重重困難。其次，就是過橋方的問題。委貸業(yè)務(wù)是銀行受委托人將資金發(fā)放給貸款對象。在轉(zhuǎn)讓委貸債權(quán)之后，還款的時候錢是先回到委托人賬戶，再回到專項計劃，如果委托人是你的差額補(bǔ)足方或者關(guān)聯(lián)方企業(yè)，那還好處理一些。如果委托人是我們找的一個過橋機(jī)構(gòu)，就比較麻煩了。

比如下圖，明華物業(yè)通過晉城銀行提供過橋服務(wù)。

第三，在發(fā)生風(fēng)險時，委貸行會拒絕追索，但信托必須以自己名義追索起訴。第四，存在抵押質(zhì)押時，信托的擔(dān)保權(quán)利人很明確是信托公司。委貸的擔(dān)保手續(xù)誰去辦，擔(dān)保物權(quán)人登記為委托人還是貸款銀行?這一點各地做法都不一樣，我相信連銀行自己也未必搞的清楚。

因此，實務(wù)中選取信托受益權(quán)更為常見，由于近期信托公司壓通道規(guī)模，通道費(fèi)上升，目前應(yīng)對的方式主要是采用財產(chǎn)權(quán)信托來構(gòu)建，這也是沒有問題的。

3、沒有簽訂物業(yè)合同如何處理？ 這里有兩類情況，第一是前期物業(yè)合同的情形。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由業(yè)主或業(yè)主大會選聘的，其中第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！?/p>

什么意思呢？由于很多樓盤剛開始銷售的時候，沒有成立業(yè)主大會，因此開發(fā)商會先選定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)先做好服務(wù)工作，這個時候是沒有簽訂物業(yè)合同的，這是一種可以接受的情況，如不出現(xiàn)解聘等重大事件，沒有太大影響。第二個情況是物業(yè)合同到期，是否必須續(xù)簽？

假設(shè)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽了3年的服務(wù)合同，后續(xù)物業(yè)費(fèi)我們一般會在銀行辦理托收，銀行到點自動扣錢。因此從物業(yè)公司的角度考慮，如果合同到期，他也不會特別要求與業(yè)主續(xù)簽，反正錢都收了。

那我們在挑選基礎(chǔ)資產(chǎn)的時候，如果遇到這類合同到期未簽的情況，如何處理呢？

這時作為管理人，我們可以與項目律師溝通，判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之前是否存在“事實物業(yè)合同關(guān)系”，并在法律意見書中注明。

從《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定可知，若物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會或業(yè)主委員會沒有明確表示是否與原物業(yè)公司繼續(xù)簽訂合同，亦未明確要求原物業(yè)公司退出，而物業(yè)公司仍繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，可以認(rèn)為雙方之間形成事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。簡單說，就是物業(yè)服務(wù)合同到期了，但服務(wù)仍在繼續(xù)，合同仍在正常履行，則業(yè)主仍需按原約定標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)。

在一些地方法院網(wǎng)站上，也發(fā)布了一些業(yè)主以合同到期為由不交物業(yè)費(fèi)的案件，比如大慶：

4、入池資產(chǎn)的是按毛收入還是凈收入？

在目前的實務(wù)操作中，物業(yè)費(fèi)主要以毛收入來入池的更多一些，就是把物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全部現(xiàn)金流都入池，做賬戶監(jiān)管，這樣才能滿足發(fā)行規(guī)模的要求。那既然所有的現(xiàn)金流都被監(jiān)管了，用來償付ABS利息了，物業(yè)公司的日常費(fèi)用營業(yè)成本怎么處理？人吃馬喂都是需要開銷的啊。

實務(wù)中一般由股東或者差額補(bǔ)足機(jī)構(gòu)出具支持承諾等補(bǔ)足措施，這樣一來就可以保證物業(yè)公司的正常經(jīng)營。

第二篇：學(xué)習(xí)項目經(jīng)理操作手冊和房地產(chǎn)項目管理心得體會

學(xué)習(xí)項目經(jīng)理操作手冊和房地產(chǎn)項目管理心得體會

通過學(xué)習(xí)項目經(jīng)理操作手冊，如何管理好一個項目，根據(jù)我學(xué)習(xí)之后和多年工作體會主要有以下幾方面。

1、項目要進(jìn)行整改管理，善始善終：

整個項目開始要做好項目整體計劃，在項目的整個過程中，始終要按照項目計劃執(zhí)行，如若遇到項目發(fā)生變更，要進(jìn)行分析，得到批準(zhǔn)后制定變更計劃，并按計劃執(zhí)行。

項目首尾工作也是項目管理中得一項重要工作。需要將項目過程中產(chǎn)生的文件資料進(jìn)行整理，歸檔。對項目的費(fèi)用和進(jìn)度進(jìn)行審計審核，對項目的質(zhì)量進(jìn)行檢驗和驗收，對項目的整個過程的利弊的得失進(jìn)行整理總結(jié)和交流。

所以項目從一開始就要做好計劃，搞清目標(biāo)，只有項目的目標(biāo)明確，合理安排時間、費(fèi)用、人力和其他資源，控制好一項目變更，這些是保證項目能夠順利完成的基本條件。

2、質(zhì)量管理是項目成敗的關(guān)鍵：

此次學(xué)習(xí)后，感覺到我們的質(zhì)量管理的要求還差很遠(yuǎn)，有距離。

質(zhì)量控制要深入到每個人與項目相關(guān)的人，要深入到項目的每個過程中，從一開始，就要樹立質(zhì)量第一的理念，每個過程都要進(jìn)行質(zhì)量的控制，而不足到最好的測試時，才想到質(zhì)量，采取衡量是否符合標(biāo)準(zhǔn)。為提高項目的質(zhì)量、降低成本，必須從項目的開始就要做好質(zhì)量的控制工作。

3、項目管理要不斷創(chuàng)新：

管理創(chuàng)新是優(yōu)秀項目經(jīng)理的靈魂。項目經(jīng)理有經(jīng)驗固然重要，但不能墨守成規(guī)，只有創(chuàng)新，才能與建筑市場環(huán)境的變化相適應(yīng)，才能保證做到與時俱進(jìn)，在建筑施工內(nèi)外市場快速變化中不被淘汰。

其次是技術(shù)創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新是保持項目管理長久不變的法寶。建筑施工的發(fā)展要靠技術(shù)的進(jìn)步，新材料、新工藝的不斷出現(xiàn)與使用，逐步替代傳統(tǒng)的落后的施工技術(shù)，使施工勞動強(qiáng)度降低，施工速度更快，質(zhì)量更好，成本更低。項目經(jīng)理要做好新技術(shù)開發(fā)與使用的帶頭人，要不斷加強(qiáng)技術(shù)學(xué)習(xí)，不斷更新知識，要加強(qiáng)與同行業(yè)的觀摩與交流，取長補(bǔ)短：要善于舍棄，對現(xiàn)狀不滿足，做到人無我有，人有我先，靠技術(shù)創(chuàng)新實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)節(jié)約，降低成本，贏得更大的利潤空洞。

4、項目管理要善于溝通：

做項目就需要與客戶接觸，就會出現(xiàn)正式和非正式的談判，雙方都會為自己的利益而進(jìn)行討價還價，與客戶之間搞好溝通是項目是否勝利的一個重要條件。溝通中有許多的策略在平時的實際工作中可以使用，目的不是坑害別人，而是為了更好的完成項目，達(dá)到雙方事先確定的目標(biāo)，而采用的一些藝術(shù)手段而已。

5、房地產(chǎn)管理核心：

房地產(chǎn)管理的核心影視模塊化，看板管理，房地產(chǎn)不是靠 個人在管理，而是靠一個組織，一個流程，一個規(guī)范在管理，房地產(chǎn)管理方面的每個人，都是這臺機(jī)器上的一個部件，如果這個人離開了，就如同換一個零件一樣，機(jī)器照樣運(yùn)轉(zhuǎn)。

體會還有很多，我不再多談，總之通過這次學(xué)習(xí)自己對項目的管理又有了新的認(rèn)識，我會將這些理論知識運(yùn)用到實際工作中去。以提高項目的管理水平，提高項目的質(zhì)量，降低項目的成本，降低項目的風(fēng)險，最終提高企業(yè)的效益。

第三篇：學(xué)習(xí)項目經(jīng)理操作手冊和房地產(chǎn)項目管理心得體會

學(xué)習(xí)項目經(jīng)理操作手冊和房地產(chǎn)項目管理心得體會 通過學(xué)習(xí)項目經(jīng)理操作手冊，如何管理好一個項目，根據(jù)我學(xué)習(xí)之后和多年工作體會主要有以下幾方面。

1、項目要進(jìn)行整改管理，善始善終：

整個項目開始要做好項目整體計劃，在項目的整個過程中，始終要按照項目計劃執(zhí)行，如若遇到項目發(fā)生變更，要進(jìn)行分析，得到批準(zhǔn)后制定變更計劃，并按計劃執(zhí)行。

項目首尾工作也是項目管理中得一項重要工作。需要將項目過程中產(chǎn)生的文件資料進(jìn)行整理，歸檔。對項目的費(fèi)用和進(jìn)度進(jìn)行審計審核，對項目的質(zhì)量進(jìn)行檢驗和驗收，對項目的整個過程的利弊的得失進(jìn)行整理總結(jié)和交流。

所以項目從一開始就要做好計劃，搞清目標(biāo)，只有項目的目標(biāo)明確，合理安排時間、費(fèi)用、人力和其他資源，控制好一項目變更，這些是保證項目能夠順利完成的基本條件。

2、質(zhì)量管理是項目成敗的關(guān)鍵：

此次學(xué)習(xí)后，感覺到我們的質(zhì)量管理的要求還差很遠(yuǎn)，有距離。

質(zhì)量控制要深入到每個人與項目相關(guān)的人，要深入到項目的每個過程中，從一開始，就要樹立質(zhì)量第一的理念，每個過程都要進(jìn)行質(zhì)量的控制，而不足到最好的測試時，才想到質(zhì)量，采取衡量是否符合標(biāo)準(zhǔn)。為提高項目的質(zhì)量、降低成本，必須從項目的開始就要做好質(zhì)量的控制工作。

3、項目管理要不斷創(chuàng)新：

管理創(chuàng)新是優(yōu)秀項目經(jīng)理的靈魂。項目經(jīng)理有經(jīng)驗固然重要，但不能墨守成規(guī)，只有創(chuàng)新，才能與建筑市場環(huán)境的變化相適應(yīng)，才能保證做到與時俱進(jìn)，在建筑施工內(nèi)外市場快速變化中不被淘汰。

其次是技術(shù)創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新是保持項目管理長久不變的法寶。建筑施工的發(fā)展要靠技術(shù)的進(jìn)步，新材料、新工藝的不斷出現(xiàn)與使用，逐步替代傳統(tǒng)的落后的施工技術(shù)，使施工勞動強(qiáng)度降低，施工速度更快，質(zhì)量更好，成本更低。項目經(jīng)理要做好新技術(shù)開發(fā)與使用的帶頭人，要不斷加強(qiáng)技術(shù)學(xué)習(xí)，不斷更新知識，要加強(qiáng)與同行業(yè)的觀摩與交流，取長補(bǔ)短：要善于舍棄，對現(xiàn)狀不滿足，做到人無我有，人有我先，靠技術(shù)創(chuàng)新實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)節(jié)約，降低成本，贏得更大的利潤空洞。

4、項目管理要善于溝通：

做項目就需要與客戶接觸，就會出現(xiàn)正式和非正式的談判，雙方都會為自己的利益而進(jìn)行討價還價，與客戶之間搞好溝通是項目是否勝利的一個重要條件。溝通中有許多的策略在平時的實際工作中可以使用，目的不是坑害別人，而是為了更好的完成項目，達(dá)到雙方事先確定的目標(biāo)，而采用的一些藝術(shù)手段而已。

5、房地產(chǎn)管理核心：

房地產(chǎn)管理的核心影視模塊化，看板管理，房地產(chǎn)不是靠 個人在管理，而是靠一個組織，一個流程，一個規(guī)范在管理，房地

產(chǎn)管理方面的每個人，都是這臺機(jī)器上的一個部件，如果這個人離開了，就如同換一個零件一樣，機(jī)器照樣運(yùn)轉(zhuǎn)。

體會還有很多，我不再多談，總之通過這次學(xué)習(xí)自己對項目的管理又有了新的認(rèn)識，我會將這些理論知識運(yùn)用到實際工作中去。以提高項目的管理水平，提高項目的質(zhì)量，降低項目的成本，降低項目的風(fēng)險，最終提高企業(yè)的效益。

第四篇：合力造橋項目操作手冊

活動項目操作手冊

合力造橋

項目名稱：合力造橋

項目類型：溝通、合作、創(chuàng)意 項目簡介：

兩個團(tuán)隊分別發(fā)放一定資源，在規(guī)定時間之內(nèi)共同完成一座橋。在造橋過程中，兩個團(tuán)隊只允許三次溝通，每次三分鐘。最終完成橋并檢驗橋的美觀和實用。培訓(xùn)目的：

1.使兩個團(tuán)隊認(rèn)識到溝通的重要性及實效性； 2.在有限的溝通時間之內(nèi)，完成最多的信息交流；

3.養(yǎng)成雙贏的心態(tài)，在兩個團(tuán)隊造橋的過程中，要考慮到另一個團(tuán)隊的特性，以便充分配合

項目時間：50分鐘（活動時間：40分鐘

對接時間：10分鐘）注意事項：

1、橋梁的要求——符合建筑學(xué)原理，美觀、耐用；

2、每組建造整座橋的一半，要求橋的設(shè)計和制作符合任務(wù)書上的要求，同時在橋的造型、高度、寬度、裝飾等各方面都要完全一致，最后拼接在一起是一座完整的橋；

3、造橋過程中，兩組隊員有三次溝通機(jī)會，累計溝通總時間為10分鐘，三次機(jī)會用完或累計10分鐘時間用完，將不能繼續(xù)溝通；

4、每次溝通，每隊僅能派出一名隊員，每次溝通請向培訓(xùn)師申請，培訓(xùn)師征求另一組隊員意見并同意后，方可進(jìn)行溝通。溝通時不允許攜帶材料、紙、筆等任何輔助工具；

5、兩部分橋連接時，不允許帶任何輔助工具；

6、對接時應(yīng)向培訓(xùn)師提出申請，培訓(xùn)師征求另一組隊員意見并同意后，方可進(jìn)行，時間10分鐘；

7、問詢：大家是否明確任務(wù)說明？ 項目分享點：

1、溝通方式和效率；

2、分工協(xié)作；

3、合力利用資源；

4、資源的分配和利用；

5、時間和人力也是資源，其消耗是需要付出代價的。

6、怎樣更有效的發(fā)揮團(tuán)隊績效？

第五篇：兒童保健項目操作手冊

鄖西縣基本公共衛(wèi)生服務(wù) 兒童保健管理操作手冊

兒童保健服務(wù)是婦幼保健服務(wù)的重要內(nèi)容，對促進(jìn)兒童身體健康起著重要作用，兒童基本保健服務(wù)也是是國家基本公共衛(wèi)生服務(wù)項目之一。為保障項目順利實施，特制定本手冊。

一、項目內(nèi)容

（一）免費(fèi)提供0～6歲兒童基本保健服務(wù)

按照《國家基本公共衛(wèi)生服務(wù)規(guī)范（2011年版）》中《0～6歲兒童健康管理服務(wù)規(guī)范》、《鄖西縣基本公共衛(wèi)生服務(wù)項目考核辦法》（西衛(wèi)[2011]75號）的規(guī)定，免費(fèi)為全縣0～6歲兒童建立保健手冊，提供基本保健服務(wù)。開展新生兒家庭訪視、新生兒滿月健康管理、嬰幼兒健康管理、學(xué)齡期兒童健康管理。

嬰幼兒健康管理分別在3、6、8、12、18、24、30、36月齡時進(jìn)行，共8次。服務(wù)內(nèi)容包括詢問嬰幼兒喂養(yǎng)及患病情況，體格檢查，生長發(fā)育和心理行為發(fā)育評估，母乳喂養(yǎng)、輔食添加、心理行為發(fā)育、意外傷害預(yù)防、口腔保健、中醫(yī)保健、常見疾病防治等健康指導(dǎo)，6～8、18、30月齡時血常規(guī)檢測，6、12、24、36月齡時聽力篩查。

學(xué)齡前兒童健康管理在4～6歲時進(jìn)行，每年1次，共3次。服務(wù)內(nèi)容包括詢問兒童膳食、患病情況，體格檢查，生長發(fā)育和心理行為發(fā)育評估，血常規(guī)檢測和視力篩查，合理膳食、心理行為發(fā)育、意外傷害預(yù)防、口腔保健、中醫(yī)保健、常見疾病防治等健康指導(dǎo)。

（二）開展技術(shù)培訓(xùn)

重點加強(qiáng)基層婦幼保健技術(shù)人員培訓(xùn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院婦幼保健技術(shù)人員每年至少輪訓(xùn)一遍。培訓(xùn)內(nèi)容包括兒童保健服務(wù)內(nèi)容和方式、兒童保健服務(wù)模式、健康教育技術(shù)、人際交流技巧等。

（三）開展宣傳與健康教育

利用廣播、電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等形式，廣泛開展宣傳活動，將政府免費(fèi)提供兒童基本保健服務(wù)的目的、意義、方法和措施傳達(dá)到每個家庭，讓兒童家長主動接受免費(fèi)基本保健服務(wù)。定期開展健康教育活動，在兒童成長的關(guān)鍵期，將兒童喂養(yǎng)、教養(yǎng)、疾病防治知識傳授給兒童家長，培養(yǎng)其建立正確的養(yǎng)育觀念?？h婦幼保健院每年至少舉辦4期兒童保健健康教育課堂，在兒童保健科、產(chǎn)科、有供家屬取閱的宣傳折頁。鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院每年至少對村醫(yī)進(jìn)行1次兒童保健專業(yè)知識培訓(xùn)，有供家屬取閱的宣傳折頁。

二、各級職責(zé)

（一）縣衛(wèi)生局負(fù)責(zé)兒童保健項目領(lǐng)導(dǎo)和管理，負(fù)責(zé)制定實施方案、經(jīng)費(fèi)管理、監(jiān)督檢查、工作考核等。

（二）縣婦幼保健院負(fù)責(zé)項目工作的指導(dǎo)與技術(shù)支持，包括人員培訓(xùn)、技術(shù)指導(dǎo)、信息管理、工作考核等，定期召開工作例會，接受基層轉(zhuǎn)診。承擔(dān)轄區(qū)托幼機(jī)構(gòu)集居兒童保健服務(wù)。開展兒童保健健康教育工作。對全縣范圍內(nèi)0-6歲兒童提供保健服務(wù)與管理。

（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院承擔(dān)轄區(qū)內(nèi)散居兒童保健管理及服務(wù)，配備至少1-2名專職婦幼保健人員從事新生兒訪視、嬰幼兒及學(xué)齡前兒童保健服務(wù)，負(fù)責(zé)轄區(qū)兒童保健信息的收集和上報，定期召開例會，督促、指導(dǎo)村級開展兒童保健工作。開展兒童保健健康教育工作。

（四）各社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、村衛(wèi)生室負(fù)責(zé)督導(dǎo)轄區(qū)兒童接受保健服務(wù)，配備專（兼）職婦幼保健人員，掌握轄區(qū)兒童系統(tǒng)保健信息，及時登記上報，開展兒童保健健康教育工作。

三、服務(wù)流程

（一）散居兒童保健

1、摸底調(diào)查。村衛(wèi)生室、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站婦幼保健人員深入鄉(xiāng)村、社區(qū)開展調(diào)查，掌握兒童基本情況，填寫《湖北省婦幼保健登記冊》，逐級上報《兒童基本情況登記表》至縣婦幼保健院，縣婦幼保健院進(jìn)行匯總后上報至縣衛(wèi)生局。同時開展健康教育，動員兒童家長定期接受保健服務(wù)。

2、發(fā)放手冊?？h衛(wèi)生局指定縣婦幼保健院審核各鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院上報的0-6歲兒童基本情況表，按照上報數(shù)量免費(fèi)發(fā)放《湖北省基本公共衛(wèi)生服務(wù)重點人群健康管理手冊（兒童）》，《健康管理手冊》上附有兒童保健服務(wù)券，服務(wù)券上加蓋縣衛(wèi)生局基本公共衛(wèi)生服務(wù)項目管理專用印章。

3、提供服務(wù)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院為轄區(qū)兒童建立健康檔案，發(fā)放《健康管理手冊》，注明每次體檢的時間，并進(jìn)行登記。縣婦幼保健院兒童保健科在首次提供兒童保健服務(wù)時為兒童建立《兒童健康管理手冊》，填寫體檢記錄，注明體檢時間并預(yù)約下次體檢時間。兒童憑手冊到定點醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)免費(fèi)接受保健服務(wù)，服務(wù)完成后，保健醫(yī)生登記服務(wù)情況及結(jié)果，兒童家長在服務(wù)券上簽字確認(rèn)，醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)收回服務(wù)券副聯(lián)。

（二）集居兒童保健

1、摸底調(diào)查。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院保健人員深入轄區(qū)托幼機(jī)構(gòu)、村小，縣婦幼保健院保健人員深入到城區(qū)托幼機(jī)構(gòu)開展調(diào)查，掌握兒童基本情況，匯總上報《兒童基本情況登記表》至縣婦幼保健院公共衛(wèi)生科。

2、提供服務(wù)?？h婦幼保健院保健人員按照技術(shù)規(guī)范的要求，深入各托幼機(jī)構(gòu)、村小開展4-6歲兒童保健服務(wù)，登記服務(wù)情況，收取每位兒童服務(wù)券，并分析兒童健康狀況，上報有關(guān)資料至縣婦幼保健院公共衛(wèi)生科。

四、經(jīng)費(fèi)管理

1、補(bǔ)助對象：完成工作任務(wù)的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（站）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院為項目經(jīng)費(fèi)的補(bǔ)助對象?？h婦幼保健院按照要求提供兒童保健服務(wù)的，按《鄖西縣基本公共衛(wèi)生服務(wù)項目考核辦法》（西衛(wèi)[2011]75號）考核后可以予以補(bǔ)助。

2、補(bǔ)助辦法

①核實服務(wù)數(shù)量：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（站）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院、縣婦幼保健院統(tǒng)計收到的服務(wù)券，每季度由縣婦幼保健院匯總上報至縣衛(wèi)生局項目辦?？h項目辦根據(jù)服務(wù)券核定各單位服務(wù)數(shù)量。

②進(jìn)行綜合考核：縣項目辦按照《鄖西縣基本公共衛(wèi)生服務(wù)考核方案》，對各單位服務(wù)情況進(jìn)行考核,同時計算每單位應(yīng)得基本公共衛(wèi)生服務(wù)經(jīng)費(fèi)：

某機(jī)構(gòu)應(yīng)獲得的基本公共衛(wèi)生服務(wù)補(bǔ)助資金=機(jī)構(gòu)考核得分×〔（該鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過考核后獲得縣財政基本公共服務(wù)補(bǔ)助資金總額）/∑（該鄉(xiāng)鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)所有承擔(dān)基本公共衛(wèi)生服務(wù)的基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)考核總得分值）〕。

機(jī)構(gòu)考核得分＝∑（該項任務(wù)完成數(shù)量×單項考核得分×補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)）×滿意度得分。補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：建立保健手冊2元/人，新生兒家庭訪視25元/人次（含交通費(fèi)），健康體檢及指導(dǎo)10元/人次，口腔指導(dǎo)和保健5元/人次，血常規(guī)5元/人次，聽性行為觀察3元/人次，視力篩查3元/人次。

③撥付補(bǔ)助資金

省級財政部門根據(jù)上市（州）的復(fù)核結(jié)果和省級開展的督導(dǎo)考核結(jié)果，核撥各縣（市、區(qū)）本的基本公共衛(wèi)生服務(wù)補(bǔ)助資金。各縣（市、區(qū)）財政按照各單位考核結(jié)果，足額撥付補(bǔ)助資金。

3、工作經(jīng)費(fèi)：項目的宣傳、組織和管理經(jīng)費(fèi)由同級財政另行安排，不得占用公共衛(wèi)生服務(wù)經(jīng)費(fèi)。

五、工作要求

（一）提高認(rèn)識，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)

充分認(rèn)識實行兒童保健服務(wù)對于提高兒童健康水平的重要性，切實加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確各級職責(zé)，量化工作目標(biāo)，保障經(jīng)費(fèi)到位，落實基本服務(wù)措施到位，確保免費(fèi)兒童保健服務(wù)取得實效。

（二）改善服務(wù)，保證質(zhì)量

健全兒童保健服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院和縣婦幼保健院兒童保健科建設(shè)，配備必要的設(shè)備，培訓(xùn)相關(guān)人員。強(qiáng)化服務(wù)意識，以服務(wù)對象為中心，改善服務(wù)態(tài)度，優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，提高技術(shù)水平，保證服務(wù)質(zhì)量，提高群眾對免費(fèi)兒童基本保健服務(wù)的滿意度。

（三）加強(qiáng)督導(dǎo)，嚴(yán)格考核

縣衛(wèi)生局將基本公共衛(wèi)生服務(wù)兒童保健項目實施作為目標(biāo)，納入各級醫(yī)療保健單位的工作績效考核內(nèi)容?？己藘?nèi)容包括項目實施計劃制定、組織管理、人員培訓(xùn)、經(jīng)費(fèi)使用、服務(wù)數(shù)量、服務(wù)質(zhì)量、信息管理、服務(wù)效果、居民滿意度等。對村級考核的內(nèi)容主要包括兒童保健服務(wù)數(shù)量、服務(wù)質(zhì)量、信息管理、服務(wù)效果、居民滿意度等。同時要加強(qiáng)項目工作督導(dǎo)，縣對鄉(xiāng)每季度1次，鄉(xiāng)對村每年不少于6次。

（四）加強(qiáng)信息管理，及時掌握工作動態(tài)

村衛(wèi)生室、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站每月1號向鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院上報轄區(qū)內(nèi)上月兒童保健服務(wù)信息報表，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院將本鄉(xiāng)鎮(zhèn)上月兒童保健服務(wù)情況進(jìn)行匯總，每月3號向縣婦幼保健院公共衛(wèi)生科上報上月基本公共衛(wèi)生服務(wù)兒童健康管理月報表及兒童保健服務(wù)券回收情況統(tǒng)計表，縣婦幼保健院每月5號匯總向縣衛(wèi)生局、市婦幼保健院項目辦上報基本公共衛(wèi)生服務(wù)兒童健康管理月報表。鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院每季度將回收的兒童保健服務(wù)券進(jìn)行匯總后隨婦幼衛(wèi)生季報表上報到縣婦幼保健院公共衛(wèi)生科，將服務(wù)券回收數(shù)量及服務(wù)內(nèi)容作為基本公共衛(wèi)生服務(wù)考核經(jīng)費(fèi)兌現(xiàn)的依據(jù)。

六、績效考核

（一）考核指標(biāo)

1、新生兒訪視率＝轄區(qū)內(nèi)接受1次及以上訪視的新生兒人數(shù)/轄區(qū)內(nèi)活產(chǎn)數(shù)×100％。

2、兒童健康管理率＝轄區(qū)內(nèi)接受1次及以上隨訪的0～6歲兒童數(shù)/轄區(qū)內(nèi)應(yīng)管理的0～6歲兒童數(shù)×100％。

3、兒童系統(tǒng)管理率＝轄區(qū)中按相應(yīng)頻次要求管理的0～6歲兒童數(shù)/轄區(qū)內(nèi)應(yīng)管理的0～6歲兒童數(shù)×100％。

4、兒童隨訪表填寫完整率=抽查隨訪表填寫完整的項目數(shù)總和/抽查隨訪表數(shù)×每張表項目數(shù)×100％。

（二）考核要點

1、縣婦幼保健院：現(xiàn)場考察、查閱資料，重點考核管理制度、工作規(guī)范建立，兒童保健組織管理、人員培訓(xùn)、技術(shù)指導(dǎo)、信息管理、健康教育落實情況考核督導(dǎo)落實情況。

2、服務(wù)機(jī)構(gòu)：含鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院、縣婦幼保健院，重點考核公共衛(wèi)生科、兒童保健科建設(shè)情況（房屋、設(shè)備、人員），村衛(wèi)生室或社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站兒童保健服務(wù)設(shè)備配備情況，兒童保健服務(wù)、健康教育、信息管理落實情況，社區(qū)居民電話調(diào)查及滿意度調(diào)查。

七、兒童保健服務(wù)流程

出院后1周內(nèi)滿月3月齡6月齡8月齡12月齡18月齡24月齡30月齡3歲4歲5歲6歲?詢問一般情況及預(yù)防接種和先天性疾病篩查情況?觀察家居環(huán)境、進(jìn)行體格檢查等?指導(dǎo)新生兒護(hù)理和母乳喂養(yǎng)?詢問兩次隨訪間發(fā)育和患病情況?體格檢查和生長發(fā)育評估?健康指導(dǎo)，包括科學(xué)喂養(yǎng)、合理膳食、生長發(fā)育、疾病預(yù)防、預(yù)防意外傷害和口腔保健等?不需疫苗接種正常告知下次健康管理或疫苗接種時間?需疫苗接種:若無禁忌癥，按照免疫程序進(jìn)行預(yù)防接種。接種后觀察30分鐘，無異?？苫丶?。?填寫預(yù)防接種記錄。可疑或異常分析原因，進(jìn)行針對性健康指導(dǎo)或及時轉(zhuǎn)診。