第一篇：如何追繳查封和拍賣房屋的物業(yè)費(fèi)

如何追繳查封和拍賣房屋的物業(yè)費(fèi)？

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)糾紛的日益增多，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)參與流通日益頻繁，法院對(duì)涉案房地產(chǎn)的查封、拍賣不斷增多，而在這一過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又一次成為苦主，由于信息不對(duì)稱，往往使得物業(yè)費(fèi)的收繳難上加難。原業(yè)主因房屋已經(jīng)被司法拍賣而拒付物業(yè)費(fèi)，新業(yè)主也以原責(zé)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移為由拒絕承擔(dān)之前的物業(yè)費(fèi)。蘇州某小區(qū)就遇到這樣的尷尬，2014年共有13套房產(chǎn)被法院查封、拍賣，只有一戶物業(yè)費(fèi)成功追繳。今天我們就來討論被查封和拍賣的房屋應(yīng)該如何追繳物業(yè)費(fèi)？

類似的案例一般會(huì)涉及兩個(gè)重要環(huán)節(jié)即查封和司法拍賣。法院如需查封房產(chǎn)的，首先，應(yīng)向國(guó)土房產(chǎn)部門發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》及附帶的法律文書。其次，辦案人員向國(guó)土房產(chǎn)部門出示法院工作證，并根據(jù)不同情形辦理查封手續(xù)。如果被查封的房產(chǎn)已核發(fā)房地產(chǎn)證的，應(yīng)提交國(guó)土房產(chǎn)局檔案室出具的查冊(cè)表。如果被查封的標(biāo)的物是預(yù)售商品房的，應(yīng)提交房地產(chǎn)交易所出具的該預(yù)售商品房的交易情況表或該樓盤的明細(xì)表。然后，國(guó)土房產(chǎn)部門根據(jù)法院提交的資料，對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行查封處理。最后，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定法院查封不動(dòng)產(chǎn)的需要張貼封條或公告。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，人民法院對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先采取拍賣的方式。鑒定和估價(jià)是拍賣房產(chǎn)前的第一項(xiàng)準(zhǔn)備工作，房產(chǎn)評(píng)估必須由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并對(duì)評(píng)估結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。拍賣是一種公開競(jìng)買活動(dòng)，必然發(fā)布拍賣公告，主要反映拍賣房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣時(shí)期、拍賣地點(diǎn)及其它必要事項(xiàng)。拍賣公告一般有以下幾種形式：各地方法院的拍賣公告；媒體如報(bào)章雜志的拍賣公告、專業(yè)法拍刊物、拍賣現(xiàn)場(chǎng)、以及銀行網(wǎng)站等。接著就是組織實(shí)施拍賣活動(dòng)，法院對(duì)外委托有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法拍賣?，F(xiàn)在越來越多也越來越受到歡迎的司法拍賣模式為網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，即淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，在這一平臺(tái)上可以查到全國(guó)各地被司法拍賣的相關(guān)房產(chǎn)信息。拍賣成交后，競(jìng)買人依據(jù)過戶裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書在房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記后，就依法取得該房地產(chǎn)的所有權(quán)。

物業(yè)工作人員需對(duì)管理區(qū)域內(nèi)可能存在查封可能的房產(chǎn)給予重點(diǎn)關(guān)注，按照法律規(guī)定法院查封不動(dòng)產(chǎn)的需要張貼封條或公告，一旦發(fā)現(xiàn)有法院工作人員前來查封房產(chǎn)，應(yīng)立即上報(bào)并查清該戶房產(chǎn)是否繳清物業(yè)費(fèi)。另外，如果由于工作疏忽，或因法院沒有前來張貼封條導(dǎo)致沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被查封的，在房產(chǎn)拍賣之前，法院還會(huì)聯(lián)合專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估，或組織競(jìng)買人實(shí)地查看被拍賣房產(chǎn)，這些過程均可以知悉房產(chǎn)被查封及拍賣情況。

如果被查封拍賣房產(chǎn)確實(shí)存在欠繳物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)立即向該業(yè)主追繳，物業(yè)費(fèi)催繳函、律師函應(yīng)盡快發(fā)出。如果業(yè)主仍然拒繳的，向房產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟，同時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，為以后申報(bào)債權(quán)做好準(zhǔn)備。在申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全時(shí)法院一般會(huì)要求提供擔(dān)保，但不同法院要求不同，有的要求抵押擔(dān)保，有的要求現(xiàn)金擔(dān)保（一般為債權(quán)總額的20%）。物業(yè)服務(wù)中心在收到判決書以后，需要向拍賣法院申報(bào)債權(quán)（一般為首封法院），因各地情況不同，有些拍賣法院允許直接申報(bào)債權(quán)，只要向其交齊業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的相關(guān)材料即可，所以建議在提起訴訟前，物業(yè)服務(wù)中心可以先去拍賣法院?jiǎn)栆幌率欠窨梢灾苯由陥?bào)債權(quán)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)常關(guān)注淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，如果發(fā)現(xiàn)被查封房產(chǎn)進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)的，注意相關(guān)拍賣信息，因?yàn)橛行┓ㄔ簳?huì)在《競(jìng)買須知》中明確載明：“標(biāo)的物過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費(fèi)（包括根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)由原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)的一切稅、費(fèi)）均由買受人承擔(dān)；另，其他可能存在的包括不限于物業(yè)費(fèi)、水、電、煤氣、有線電視等欠費(fèi)均由買受人承擔(dān)。”物業(yè)服務(wù)中心可以據(jù)此向新業(yè)主主張欠繳的物業(yè)費(fèi)。

新業(yè)主前來物業(yè)服務(wù)中心辦理更名手續(xù)時(shí)，要求新業(yè)主提供法院執(zhí)行裁定書，查看裁定書中對(duì)物業(yè)費(fèi)、水、電、煤氣、有線電視等欠費(fèi)的承擔(dān)問題。在實(shí)踐中不妨直接要求新業(yè)主承擔(dān)所有欠繳物業(yè)費(fèi)，業(yè)主提出異議的，可以要求新業(yè)主提供其無需承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的依據(jù)及證據(jù)，否則默認(rèn)該房屋所欠費(fèi)用均由新業(yè)主承擔(dān)。

第二篇：查封房屋申請(qǐng)書

申請(qǐng)執(zhí)行人：xx有限公司

被申請(qǐng)執(zhí)行人：劉xx

申請(qǐng)事由：

申請(qǐng)法院查封被申請(qǐng)執(zhí)行人名下房產(chǎn)，該房產(chǎn)位于青島市XX區(qū)XX路6號(hào)X單元XXX戶。(房產(chǎn)面積為XXX平米)

案由和事實(shí)：

根據(jù)(200X)青民二終字第XXX號(hào)民事判決書,被申請(qǐng)執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)執(zhí)行人履行債務(wù)XXXXXX元及相應(yīng)利息，但被申請(qǐng)執(zhí)行人至今未履行。2011 年3月xx日，申請(qǐng)執(zhí)行人到青島市房產(chǎn)交易中心查詢到被申請(qǐng)執(zhí)行人名下有房產(chǎn)。2011年3月xx日上午XX時(shí)，申請(qǐng)執(zhí)行人的代理人將被申請(qǐng)執(zhí)行人名下房產(chǎn)有關(guān)資料交給本案執(zhí)行法官XXX，并提出查封被申請(qǐng)執(zhí)行人名下該房產(chǎn)的口頭申請(qǐng)。

鑒于以下幾點(diǎn)理由：

1、本案被申請(qǐng)執(zhí)行人拖欠債務(wù)已達(dá)10年之久;

2、被申請(qǐng)執(zhí)行人曾經(jīng)為逃避債務(wù)多次轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn);

3、2011年3月xx日上午10時(shí)30分，雙方和解未達(dá)成協(xié)議，被申請(qǐng)執(zhí)行人已經(jīng)知道申請(qǐng)執(zhí)行人在索債的事實(shí)。

為防止被申請(qǐng)執(zhí)行人在和解不成的情況下，轉(zhuǎn)移該房產(chǎn)，申請(qǐng)執(zhí)行人在緊急情況下，特向貴院提出申請(qǐng)?jiān)?8小時(shí)之內(nèi)查封該房產(chǎn);否則，如不及時(shí)查封，被申請(qǐng)執(zhí)行人極有可能會(huì)轉(zhuǎn)移該房產(chǎn)，由此給申請(qǐng)執(zhí)行人造成的巨大財(cái)產(chǎn)損失由誰來負(fù)?

最后，申請(qǐng)執(zhí)行人再次懇請(qǐng)貴院立即查封該房產(chǎn)。

此致

青島市xx區(qū)人民法院

申請(qǐng)執(zhí)行人：青島市XXX有限公司

第三篇：查封、強(qiáng)制評(píng)估、拍賣申請(qǐng)書-（最終版）

查封、強(qiáng)制評(píng)估、拍賣申請(qǐng)書

申請(qǐng)人： 張三，男，19XX年11月15日出生，漢族 住 址：XX市XX區(qū)XX路XX弄XX號(hào)2203室。

被申請(qǐng)人： 李四，男，19XX年12月30日出生，漢族 住 址： XX市XX區(qū)XX路X弄XX號(hào)501室

申請(qǐng)事項(xiàng)：

1、請(qǐng)求對(duì)被申請(qǐng)人所有的座落于XX市XX區(qū)XX路XX弄號(hào)501室的房產(chǎn)進(jìn)行查封、強(qiáng)制評(píng)估及拍賣，以償付被申請(qǐng)人依據(jù)（2018）X民一（民）初字第XX號(hào)民事調(diào)解書，應(yīng)向申請(qǐng)人支付之款項(xiàng)。

2、本案查封、強(qiáng)制評(píng)估、拍賣費(fèi)用由被申請(qǐng)人承擔(dān)。

事實(shí)與理由：

申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人民間借貸糾紛一案，經(jīng)XX市XX區(qū)人民法院調(diào)解，于2018年1月2日作出（2018）X民一（民）初字第XX號(hào)民事調(diào)解書，該調(diào)解書現(xiàn)已依法生效。但被申請(qǐng)人未按該調(diào)解書確定的內(nèi)容履行義務(wù)，申請(qǐng)人已向貴院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

2018年XX月XX日，申請(qǐng)人于XX區(qū)不動(dòng)產(chǎn)交易中心查詢到被申請(qǐng)人擁有XX市XX區(qū)XX路XX弄XX號(hào)501室房產(chǎn)，并認(rèn)為其系可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定及《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》關(guān)于“在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施”的規(guī)定，申請(qǐng)人特依法向貴院申請(qǐng)對(duì)被申請(qǐng)人的上述財(cái)產(chǎn)予以依法查封、強(qiáng)制評(píng)估和拍賣，以維護(hù)申請(qǐng)人的合法權(quán)益和人民法院民事調(diào)解的嚴(yán)肅性。

申請(qǐng)人：張三

XX年XX月XX日 此致

XX市XX區(qū)人民法院

第四篇：查封房屋申請(qǐng)書

查封房屋申請(qǐng)書

申請(qǐng)執(zhí)行人：李體興，男，漢族，1963年1月3日出生，住鄭州市二七區(qū)永安街22號(hào)院4號(hào)樓19號(hào)，電話：*** 被申請(qǐng)執(zhí)行人：湯金英，女1960年6月19日出生，住鄭州市二七區(qū)建設(shè)路23號(hào)院8號(hào)樓88號(hào)，電話：*** 案由與事實(shí)：根據(jù)公證書（2015）鄭黃證執(zhí)字第000087號(hào)公證執(zhí)行書被申請(qǐng)執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人履行債務(wù)453000元及相應(yīng)利息，但被執(zhí)行人至今未履行，2015年5月份申請(qǐng)執(zhí)行人到房產(chǎn)交易中心查詢到惠濟(jì)區(qū)迎賓路10號(hào)二期20號(hào)樓1—3B13號(hào)成套住宅230.24平方，價(jià)值350萬元，被申請(qǐng)執(zhí)行人在銀行貸款330萬元，金水區(qū)風(fēng)臺(tái)路1號(hào)院1號(hào)樓1單元6層602號(hào)成套住宅143.27平方,價(jià)值110萬元，被申請(qǐng)執(zhí)行人有銀行貸款85萬元。

為防止被執(zhí)行人在執(zhí)行中轉(zhuǎn)移該房產(chǎn)，申請(qǐng)執(zhí)行人在緊急情況下，特向貴院提出申請(qǐng)?jiān)?8小時(shí)之內(nèi)查封該房屋，否則如不及時(shí)查封，被申請(qǐng)執(zhí)行人有可能轉(zhuǎn)移該房產(chǎn)，由此給申請(qǐng)執(zhí)行人造成巨大財(cái)產(chǎn)損失。

申請(qǐng)執(zhí)行人再次懇請(qǐng)貴院立封該房屋。

此致

鄭州市二七區(qū)人民法院

申請(qǐng)執(zhí)行人：

2015年5月7日

第五篇：解除房屋查封申請(qǐng)書

解除房屋查封申請(qǐng)書

申請(qǐng)人:劉軍

申請(qǐng)事項(xiàng):申請(qǐng)解除查封田正國(guó)在重慶市奉節(jié)縣魚復(fù)街道（永安鎮(zhèn)）詩城西路128號(hào)A4幢12-1的房屋。

申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人因民間借貸糾紛起訴到重慶市奉節(jié)縣人民法院，申請(qǐng)人提出財(cái)產(chǎn)保全后，奉節(jié)縣人民法院依據(jù)（2016）渝0236民初4070號(hào)民事裁定書查封了田正國(guó)在重慶市奉節(jié)縣魚復(fù)街道（永安鎮(zhèn)）詩城西路128號(hào)A4幢12-1的房屋?，F(xiàn)本案已于2017年10月15日雙方之間達(dá)成調(diào)解協(xié)議，且田正國(guó)已付了欠款本金利息40萬元。故特申請(qǐng)予以解除查封。

此致

重慶市奉節(jié)縣人民法院

申請(qǐng)人：

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