第一篇：土地增值稅清算鑒證審計資料清單

土地增值稅清算鑒證審計資料清單

一、被審單位基礎(chǔ)資料

1、單位設(shè)立時的合同、協(xié)議、章程及以后變更登記時的批文、章程、驗資報告復(fù)印件

2、營業(yè)執(zhí)照副本、稅務(wù)登記證（國、地稅）副本、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件；

二、確認征收范圍的有關(guān)資料

1、項目立項批準批復(fù)文件復(fù)印件；

2、《土地增值稅項目登記表》復(fù)印件；

3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；

4、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；

5、《銷售許可證》復(fù)印件；

6、《建設(shè)工程開工證》復(fù)印件；

7、《國有土地使用證》復(fù)印件；

8、合作開發(fā)協(xié)議；

注：（對于非常規(guī)開發(fā)項目，“五證”不全的，應(yīng)提交有關(guān)取得土地的資料 和進行開發(fā)活動的資料）

三、確認清算單位的有關(guān)資料

1、項目竣工決算報告或竣工決算審計報告、項目的工程竣工驗收報告；

2、稅務(wù)機關(guān)出具的普通住宅的確認文件（如無則不需提供）

3、土地增值稅項目登記表

4、房屋土地管理局測繪面積報告書；

5、商品住房建筑面積情況明細表（如無則不需提供）

6、商品住房建筑面積情況明細表（附表）（如無則不需提供）

7、已完工開發(fā)項目成本表；（如無則不需提供）

四、確認清算條件的有關(guān)資料

1、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；

2、清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；

3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認應(yīng)進行清算的依據(jù)；

4、銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實物收入的，應(yīng)提交評估報告；

注：確認清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項目竣工清算報表、已完工開發(fā)項目成本表、清算項目的銷售許可證、房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料；

五、確認收入總額的有關(guān)資料

1、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。

注：確認收入總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：主要開發(fā)

產(chǎn)品(工程)銷售明細表，與銷售商品房有關(guān)證明資料，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同等三項資料；

六、確認扣除項目總額的有關(guān)資料

1、能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明

2、上繳土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)復(fù)印件；

3、按評估價確認扣除項目的，應(yīng)提交資產(chǎn)評估報告（如無則不需提供）；

4、無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證； 注：確認扣除項目總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的： 項目竣工決算報表，已完工開發(fā)項目成本表，取得土地使用權(quán)時所

支付的地價款有關(guān)證明憑證，國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單，借款合同，清算項目的 工程竣工驗收報告，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證等八項資料。

第二篇：土地增值稅清算鑒證報告

大連市房地產(chǎn)開發(fā)項目 土 地 增 值 稅 清 算

鑒

證

報

告

單位簽章：大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2010年5月28日 土地增值稅鑒證報告

大明所稅鑒字2010（185）號

大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“”項目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據(jù)是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則》，以及相關(guān)政策規(guī)定，并參照《中國注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)準則》、《中國注冊會計師審計準則》對貴單位所提供的憑證、賬冊、財務(wù)會計報告、有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)實施了我們認為必要的鑒證程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及相關(guān)資料、查看現(xiàn)場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負責(zé)。我們的責(zé)任是出具客觀公正的鑒證報告。

經(jīng)審核，貴單位“”項目：

土地增值稅相關(guān)數(shù)據(jù)

取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入

1、貨幣收入 其

2、實物收入 中

3、其他收入

扣除項目總金額

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

2、土地征用及拆遷補償費

3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的四項成本 其

4、公共配套設(shè)施費的成本 中

5、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用

6、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

7、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除額

應(yīng)繳土地增值稅稅額為 免繳土地增值稅稅額為 已繳土地增值稅稅額為

項目竣工清算應(yīng)補（退）土地增值稅稅額為 特此報告

金額（單位：元，列至角分）

63,233,652.60 63,233,652.60

53,997,561.55 3,393,363.15

35,443,632.10

3,883,699.53 3,509,467.72 7,767,399.05

0

0 0 附件：

1、《土地增值稅納稅鑒證表》

2、《土地增值稅繳款情況匯總表》

3、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》

4、《扣除項目匯總表》

5、《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》

6、《土地征用及拆遷補償費鑒證表》

7、《前期工程費鑒證表》

8、《建筑安裝工程費鑒證表》

9、《基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表》

10、《開發(fā)間接費用鑒證表》

11、《公共配套設(shè)施費鑒證表》

12、《利息支出鑒證表》

13、《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表》

中介機構(gòu)負責(zé)人： 中國注冊稅務(wù)師：

大連稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 中國注冊稅務(wù)師：

地址：大連市中山區(qū)明澤街16號 聯(lián)系電話：

2010年5月28日 土地增值稅納稅鑒證說明

我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“”項目，應(yīng)繳納的土地增值稅進行了鑒證，現(xiàn)將鑒證情況說明如下：

一、整體基本情況

項目座落于大連市甘井子區(qū)營城子街道郭家溝村；該項目于2005年8月29日取得“大政地城字[2005]6096號大連市人民政府土地批件；于2007年7月10日取得甘規(guī)發(fā)[2007]027號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；于2008年3月3日補發(fā)取得***301號《建筑工程施工許可證》；于2009年10月20日取得2009年第 《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》，于2008年7月16日取得大房預(yù)許字 號《商品房預(yù)售許可證》。

該項目于2007年7月10日經(jīng)大連市規(guī)劃局批準的總規(guī)建筑面積為20,667平方米，其中住宅面積20,667平方米。

本次對項目進行清算，清算的總建筑面積20,660.05平方米，其中普通標準住宅面積為20,660.05平方米，非普通住宅面積0平方米，公建、車庫寫字間等其他項目面積0平方米。

二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說明

該項目于2005年11月開始銷售，總可售建筑面積20,660.50平方米，截至清算基準日2010年4月30日，該項目已銷售19,343.39平方米，共取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入63,233,652.60元，全部為貨幣收入，其中：

㈠ 普通標準住宅收入63,233,652.60元；

㈡ 非普通住宅收入0元；

㈢ 公建、車庫、寫字間等其他項目收入0元。

三、扣除項目有關(guān)情況說明

該項目扣除項目金額合計53,997,561.55元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額3,393,363.15元；房地產(chǎn)開發(fā)成本35,443,632.10元；房地產(chǎn)開發(fā)費用3,883,699.53元；與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金3,509,467.72元；財政部規(guī)定的其他扣除項目7,767,399.05元，具體如下：

㈠ 普通標準住宅

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額3,393,363.15元；

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本35,443,632.10元；

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用3,883,699.53元；

4、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金3,509,467.72元；

5、財政部規(guī)定的其他扣除項目7,767,399.05元。

四、納稅情況詳細計算過程

㈠ 普通標準住宅

⑴ 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額63,233,652.60元；

⑵ 扣除項目金額合計53,997,561.55元；

⑶ 增值額＝⑴－⑵＝9,236,091.05元。

(4)增值額與扣除項目之比=9,236,091.05/53,997,561.55=17.10% 因增值率未超過20%,故普通標準住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為零。

綜上所述，貴公司“”項目應(yīng)繳土地增值稅稅額合計0元，已繳土地增值稅0元，應(yīng)補繳土地增值稅0元。

五、其他審核事項說明 大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整體開發(fā)面積為180,868.80平方米,“”項目占地面積為19,010.32平方米。占地面積比例為10.51%，土地出讓金和契稅分別按此比例分攤。

中國注冊稅務(wù)師：

中國注冊稅務(wù)師：

大連稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

2010年5月28日

第三篇：土地增值稅清算鑒證報告(范本)

土地增值稅清算鑒證報告（范本）

業(yè)務(wù)約定書備案號：

事務(wù)所鑒證報告號：

__________：

我們接受委托，于××年×月×日至××年×月×日，對貴單位_____項目的土地增值稅清算申報事項進行鑒證，并出具鑒證報告。

貴單位的責(zé)任是，及時提供與土地增值稅清算申報事項有關(guān)的會計資料和納稅資料，并保證其真實、準確、完整和合法，確保貴單位填報的土地增值稅清算申報表及其附表符合《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則以及其他稅收法律、法規(guī)、規(guī)范的要求，并如實納稅申報。

我們的責(zé)任是，本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和有關(guān)政策、規(guī)定，按照《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》、《注冊稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準則》和《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》等行業(yè)規(guī)范要求，對貴單位__________項目土地增值稅清算申報的真實性、準確性、完整性和合法性實施鑒證，并發(fā)表鑒證意見。

在鑒證過程中，我們考慮了與土地增值稅清算相關(guān)的鑒證材料的證據(jù)資格和證明能力，對貴單位提供的會計資料及納稅資料等實施了審核、驗證、計算和職業(yè)推斷等必要的鑒證程序。我們

相信，我們獲取的鑒證證據(jù)是充分的、適當(dāng)?shù)?，為發(fā)表鑒證意見提供了基礎(chǔ)?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：

經(jīng)對貴單位_____項目土地增值稅清算申報事項進行鑒證，我們認為，本報告后附的《土地增值稅清算申報表》及其附表已經(jīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則以及其他稅收法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定填報,在所有重大方面真實、準確、完整地反映了貴單位______項目土地增值稅清算申報情況。部分數(shù)據(jù)摘錄如下：

1.收入總額：元；

2.扣除項目金額：元；

3.增值額：元；

其中普通住宅增值額：元；

其他項目增值額：元。

4.增值率（增值額與扣除金額之比）：

普通住宅增值率：%

其他項目增值率：%。

5.適用稅率：

普通住宅適用稅率：%；

其他項目適用稅率：%。

6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：元；

7.已繳土地增值稅稅額：元；

8.應(yīng)補土地增值稅稅額：元。

清算事項的具體情況詳見附送資料。

本報告僅供貴單位__________項目向主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算申報時使用，不作其他用途。因使用不當(dāng)造成的后果，與執(zhí)行本鑒證業(yè)務(wù)的稅務(wù)師事務(wù)所及注冊稅務(wù)師無關(guān)。

注冊稅務(wù)師：（簽名、蓋章）

項目負責(zé)人：（簽名、蓋章）

所長：（簽名、蓋章）

稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

電話：××

地址：××

日期：××年××月××日

附送資料:

1.土地增值稅清算鑒證報告說明

2.土地增值稅清算申報表及其附表

3.稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證復(fù)印件

第四篇：土地增值稅清算稅款鑒證報告

土地增值稅清算稅款鑒證報告

河南省大明置業(yè)有限公司：

我們接受委托，于2008年8月1日至2008年8月30日，對貴單位“博雅苑住宅小區(qū)”土地增值稅清算稅款申報進行了鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及有關(guān)資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的鑒證報告?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：

一、鑒證原則及依據(jù)：

（一）鑒證原則：在審核過程中我們始終堅持獨立、客觀、公正的原則進行了此次清算鑒證工作的實施。

（二）鑒證審核依據(jù)：按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則，有關(guān)政策規(guī)定和《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的要求作為此次土地增值稅的清算依據(jù)。

二、鑒證項目及清算期限：

（一）清算項目：針對貴公司在禹州“博雅苑住宅小區(qū)”的開發(fā)項目作為此次土地增值稅清算項目。

（二）清算期限：貴公司開發(fā)項目“博雅苑住宅小區(qū)”自2003年10月起至2008年8月止為此次土地增值稅清算稅款的期限。

三、審核過程及主要實施情況：此次土地增值稅清算稅款申報的審核過程主要實施情況：

（一）首先對貴公司“博雅苑住宅小區(qū)”房地產(chǎn)的預(yù)售收入和銷售收入進行了劃分，并將已售房地產(chǎn)的預(yù)收賬款全部轉(zhuǎn)為應(yīng)稅收入，作為此次土地增值稅清算收入的有效數(shù)據(jù)。

（二）對貴公司“博雅苑住宅小區(qū)”成本費用、扣除項目進行了審核，對未售房屋成本費用及其不合法憑據(jù)調(diào)減了扣除項目，從而確保了扣除項目的真實性。

（三）貴公司提供的內(nèi)部賬簿、憑證、納稅資料和外部依據(jù)具有相關(guān)性和可靠性。

四、鑒證結(jié)論：通過以上對貴公司“博雅苑住宅小區(qū)”項目土地增值稅清算稅款的審核，我們確認：

（一）收入總額 76940726.50元，其中普通住宅14006400.00

元，非普通住宅62934326.50元。

（二）扣除項目金額72721579.62元，其中普通住宅12462954.14

元，非普通住宅60258625.48元。

（三）增值額4219146.88元，其中普通住宅1543445.86元，非普通住宅2675701.02元。

（四）增值率（增值額與扣除金額之比）： 5.80%，其中普通住宅

12.38%，非普通住宅4.44%，普通住宅增值率沒有超過20%，屬免稅范圍，非普通住宅照章納稅。

（五）適用稅率30%，指非普通住宅的適用稅率。

（六）應(yīng)繳土地增值稅稅額802710.31元。

（七）已繳土地增值稅稅額766644.55元。

（八）應(yīng)補土地增值稅稅額36065.76元。清算事項的具體情況詳見附件及證明。

本報告僅供貴公司報送主管稅務(wù)機關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務(wù)師事務(wù)所所長：

中國注冊稅務(wù)師：

中國注冊稅務(wù)師：

地址：禹州市禹王大道西頭北側(cè)

許昌市文昌稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

2008年8月30號

附件：

1、稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

2、企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3、土地增值稅清算稅款鑒證主表及其明細項目審核表具體包括：（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表。

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表。（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表。（4）房地產(chǎn)開發(fā)土地面積及建筑面積統(tǒng)計表。（5）預(yù)收房款轉(zhuǎn)入銷售清算表。

（6）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅扣除項目核算分配表。（7）土地增值稅成本、費用、銷售匯總表。

（8）土地增值稅扣除項目及收入權(quán)數(shù)分類分攤核算表。

4、土地增值稅清算稅款申報審核事項有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。（1）建筑面積、銷售面積、庫存面積統(tǒng)計表。（2）河南大明置業(yè)有限公司房產(chǎn)開發(fā)完工情況統(tǒng)計表。（3）建設(shè)工程施工合同。

（4）中華人民共和國國有土地使用證。（5）禹州市建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（6）禹州市房屋房產(chǎn)預(yù)售許可證。

第五篇：土地增值稅清算鑒證服務(wù)方案

XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

XXX項目土地增值稅清算鑒證服務(wù)方案

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，投資巨大，風(fēng)險較高，開發(fā)周期長，不可預(yù)見因素多，就稅收方面來講涉及繳納增值稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，涉及稅種齊全，納稅環(huán)節(jié)多，稅收政策復(fù)雜，稅收負擔(dān)高，對投資收益有著非常重要的影響，其中尤以土地增值稅為重，清算鑒證工作是一項技術(shù)性、政策性、經(jīng)濟性強的工作。

本公司作為一家綜合性涉稅服務(wù)單位，在長期的財稅咨詢及經(jīng)營業(yè)務(wù)服務(wù)過程中，積累了豐富的工作經(jīng)驗，尤以房地產(chǎn)開發(fā)涉稅服務(wù)精熟，業(yè)務(wù)主要輻射北京市石景山區(qū)、門頭溝區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)、與業(yè)務(wù)主管部門建立了充分、暢通的溝通關(guān)系，為企業(yè)提供了無數(shù)的增值服務(wù)，對企業(yè)財稅及經(jīng)營業(yè)務(wù)工作提出了多方面、多層次的合理化建議，對規(guī)范企業(yè)納稅行為，規(guī)避財稅及經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險起了重要的作用，近幾年本公司經(jīng)營業(yè)績斐然?，F(xiàn)就我公司提供的鑒證服務(wù)方案匯報如下，請審查：

XX開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證服務(wù)

一、服務(wù)目標：協(xié)助委托人履行土地增值稅清算義務(wù)，證實開發(fā)項目土地增值稅清算真實、準確、合法、完整，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)受理，取得清算結(jié)論。

二、組織保證

我公司如成功簽約，參與本次XX房地產(chǎn)開發(fā)公司xx項目土地增值稅清算鑒證服務(wù)工作，我們將結(jié)合服務(wù)項目詳細情況和相關(guān)資料，并在充分了解被服務(wù)項目內(nèi)容的基礎(chǔ)上，我公司將組建強有力的清算鑒證服務(wù)小組和稅務(wù)專家項目支持組。在項目審核期間將集中力量，抽調(diào)思想作風(fēng)正派、業(yè)務(wù)素質(zhì)高、審核工作經(jīng)驗豐富的強有力的專業(yè)技術(shù)人員投入本項目服務(wù)工作。初步確定具體負責(zé)項目清算鑒證工作的人員5人，項目支持稅務(wù)專家4人（市級1人，區(qū)級3人）。保證做好清算鑒證服務(wù)工作的前期準備、中期清算鑒證工作和后期有關(guān)文件、報告的出具及申報審核的協(xié)調(diào)溝通。

三、服務(wù)內(nèi)容

（一）清算鑒證前期準備

（1）梳理委托單位房地產(chǎn)開發(fā)項目，確定開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算，結(jié)合開發(fā)項目特點、會計核算的成本對象，按照相關(guān)規(guī)定分析確定土地增值稅清算單位；

(2）分析判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目是否符合清算條件，進行項目土地增值稅的測算，提出清算方案和籌劃意見，與委托單位進行溝通。

全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)提出清算申請,到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)；

納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務(wù)機關(guān)出具《土地增值稅清算通知書》送達納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務(wù)機關(guān)，辦理清算手續(xù)。

（3）確定開發(fā)項目土地增值稅清算截止日期:納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日與委托單位協(xié)商確認后明確告知主管稅務(wù)機關(guān),實施項目清算。(二)中期清算鑒證工作

1、收入的鑒證服務(wù)

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。審核人員應(yīng)根據(jù)納稅人提供的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細表和其他類型房地產(chǎn)明細表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認方式如下：

（1）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

（2）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

（3）對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，審核人員可要求納稅人提供書面說明或相關(guān)證據(jù)并評估是否存在涉稅風(fēng)險。

（4）稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

（5）審核確定項目應(yīng)稅收入總額，銷售面積占總可售面積的比重。

2、清算扣除項目的鑒證服務(wù)

按清算單位統(tǒng)計、分攤、計算各扣除項目金額，發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨簽訂合同并獨立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。扣除項目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：經(jīng)濟業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的；所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。

清算扣除項目審核的內(nèi)容具體包括：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致；如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確；審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費用；審核有無將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形；審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額；比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：

土地征用及拆遷補償費：審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常；審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷(回遷)合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對；審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關(guān)扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。

前期工程費：審核前期工程費的各項實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常；審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。

建筑安裝工程費：出包方式：重點審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)：從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進行核對；實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時)承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費：審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否取得合法有效的憑證；如果有多個開發(fā)項目，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目；審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有其他企業(yè)的費用；審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；)審核是否將期間費用記入基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用；審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用；獲取項目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費用與實際費用是否存在明顯異常；審核基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施應(yīng)負擔(dān)各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤；各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的分攤和扣除是否符合有關(guān)稅收規(guī)定。

開發(fā)間接費用：審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證；如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目；審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用；審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用；審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費用；審核納稅人的預(yù)提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除；在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用：審核應(yīng)具實列支的財務(wù)費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務(wù)費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除；利息支出的審核，企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進行審核：審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；如果有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的利息費用記入了清算項目；審核各項借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：審核確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計算的扣除金額是否正確;對于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入(不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分)計算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項目。

（5）國家規(guī)定的其他扣除項目: 審核對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)(如"三通一平''等)，不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除；對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。

（6）審核并確認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。審核并確認扣除項目的具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本(存貨)等因素。

審核扣除項目重點關(guān)注：

（1）納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，是否按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

（2）納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日是否可取得相關(guān)發(fā)票；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

（3）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同中明確約定，沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（4）公共配套設(shè)施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，能提供書面接收文件或出具書面材料證明相關(guān)權(quán)屬的，其成本、費用可以扣除。

（5）開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。

(6）房地產(chǎn)開發(fā)費用：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

3、應(yīng)納稅額的審核 ：應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：

(1)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

(2)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

(3)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。

(4)審核并確認清算項目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補或應(yīng)退，稅額。

按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見并經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的土地增值稅清算鑒證的書面報告。

協(xié)助納稅人填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》，按要求搜集整理報送有關(guān)資料：

（1）項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。

（2）國有土地使用權(quán)證書。

（3）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

（4）房地產(chǎn)項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。

（5）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。（6）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（7）清算項目的工程竣工驗收報告。

（8）清算項目的銷售許可證。

(9)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證：已繳納的營業(yè)稅（營改增前）、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等。

（10）《鑒證報告》或《清算報告》。

（11）《土地增值稅納稅申報表

（二）》。

（12）稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。(三)鑒證后期咨詢服務(wù)

1、結(jié)合土地增值稅清算，全面審查清算項目開發(fā)周期內(nèi)所涉及各稅種可能存在的稅收風(fēng)險；全面審查清算所涉及的各個稅種，對特殊業(yè)務(wù)的處理進行詳細審查，出具納稅風(fēng)險評價報告書，調(diào)賬建議書等。

2、及時與稅務(wù)機關(guān)溝通取得稅務(wù)機關(guān)簽章的審核確認書，提醒企業(yè)在主管稅務(wù)機關(guān)約定的時間繳納稅款。

四、服 務(wù) 承 諾

1、時間保證

如若我公司承接XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地增值稅清算鑒證服務(wù)》項目，將隨時聽從XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的通知，按時進場執(zhí)行清算鑒證服務(wù)工作，并按協(xié)議文件之要求，承諾：我司自收到委托項目之日起，在三十個工作日內(nèi)做出審核結(jié)論。遇有重大、緊急任務(wù)，委托方可對我司提出縮短審核時間的要求，我司在條件具備的情況下將按質(zhì)按量完成貴單位委托的清算鑒證服務(wù)任務(wù)。

2、保密承諾

我公司承諾，嚴守職業(yè)道德，依法維護委托方權(quán)益，保守有關(guān)秘密。

3、規(guī)范執(zhí)業(yè)、確保清算鑒證服務(wù)質(zhì)量

嚴格依據(jù)國家和地方現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)、規(guī)程和規(guī)范的要求組織審核工作，確保審核工作質(zhì)量。

北京XXXXX和稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

20XX年X月X日