第一篇：土地增值稅清算鑒證服務方案

安徽省鑫誠工程咨詢有限公司

安慶市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證服務

質量保證方案及服務承諾

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作不僅要嚴格遵守國家計價法規(guī)、稅收政策，還要按照合同要求計量合同價款。有許多政策性和技術性的問題，因此對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作是一項技術性、政策性、經濟性強的工作。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作在審查時要按照國家及地方法規(guī)、政策和有關規(guī)定，結合工程立項規(guī)定、招投標文件、施工合同、現(xiàn)場簽證、設計變更及工程項目實施過程中具體情況的記錄，對房地產工程項目的需鑒證的四項費用本著：合法、準確、規(guī)范、全面、真實的原則進行鑒證、審核。

我公司如能競標成功，參與安慶市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證服務工作，我們將抽調資深執(zhí)業(yè)經驗、具有良好職業(yè)道德的造價方面專業(yè)人員成立清算鑒證工作小組。做好該項目的前期準備工作、中期審核服務工作和后期有關文件、報告的出具及資料整理歸檔工作。

質量保證與技術方案

一、鑒證目標

為服務好安慶市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作，我公司將本著“合法、準確、規(guī)范、全面、真實”的執(zhí)業(yè)原則，做好其中的每一項工作，并確保審核結果的準確性、可靠性和合法性。

二、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作的質量保證方案

（一）組織保證

我公司如能競投成功，參與本次安慶市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證服務工作，我們將結合服務項目詳細情況和相關資料，并在充分了解被服務項目內容的基礎上，我公司將組建強有力的清算鑒證服務小組。在項目審核期間將集中力量，抽調思想作風正派、業(yè)務素質高、審核工作經驗豐富的強有力的專業(yè)技術人員投入本項目服務工作。初步確定具體負責項目清算鑒證工作的人員詳見該方案“項目管理機構配備情況”中的人員配備情況。保證做好清算鑒證服務工作的前期準備、中期清算鑒證工作和后期有關文件、報告的出具及資料整理歸檔工作。

（二）清算鑒證程序質量控制

（1）審核人員應熟悉送審資料，進行施工現(xiàn)場勘察。必要時可召集委托方、發(fā)包方、承包方共同會商，就審核前有關問題達成明確意見，并形成書面的會議紀要，用以共同遵守。

（2）審核過程中遇有不明確或持有異議的問題，應與委托人取得聯(lián)系，會同發(fā)包方、承包方到施工現(xiàn)場查勘和取證。

（3）推行溝通制度。一是審核人員之間隨時進行內部溝通，加強相互配合，互通信息，分工協(xié)作；二是項目負責人與發(fā)包方隨時進行溝通；三是項目組與委托單位、承包方有關人員相互溝通，對雙方意見分歧進行磋商，以達成共識，制定合理的解決方案。

（4）執(zhí)行公司各項技術措施，嚴格執(zhí)行三級復核程序。

①根據公司《工程咨詢操作規(guī)程》對全面審核質量控制進行了全面詳實的闡述和規(guī)定，應認真執(zhí)行規(guī)范執(zhí)業(yè)。

②采用分層、分環(huán)節(jié)質量控制法，關鍵點質量控制法，三級復核等多項技術措施控制全過程，確保質量。

A：分層質量控制措施：項目組各成員根據各自職責對本層次業(yè)務質量進行控制，形成上下級分層次的工作質量檢查督導制，做到發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

B：分環(huán)節(jié)質量控件措施：對項目的不同環(huán)節(jié)采用“節(jié)節(jié)”審核法；根據每個業(yè)務環(huán)節(jié)的質量控制內容和目標責任，對每一環(huán)節(jié)完工后，須由專業(yè)負責人審核無誤后再進入到下一個環(huán)節(jié)。

C：關鍵點質量措施：每一個項目實施過程中都會有一些對結果和質量質量產生重大影響的關鍵點，控制了這些關鍵點，則能基本保證該項目的整體質量，并大大提高工作效率。

D：三級復核措施：審核人員對送審的工程結算逐項進行審核，編制《工程審核計算書》和結算調整明細表征求意見稿，擬寫初審意見書，隨同《咨詢質量控制流程單》交項目負責人審核；項目負責人復核同意后，將初審意見和征求意見稿交送委托人，由委托人送交發(fā)包方和承包方征求意見；委托人、承發(fā)包方、審核單位對審核的結算達成一致意見后，項目負責人進行最終審定；委托人、發(fā)包方、承包方負責人和咨詢單位技術負責人分別在《工程結算審定表》上簽署意見，蓋上公章，以示認可。

（5）出具審核報告書程序。項目負責人草擬《工程結算審核報告書》，《工程結算審核報告書》由咨詢單位負責人簽發(fā)，編號后打印成文，并蓋上項目負責人執(zhí)業(yè)資格專用章和咨詢單位專用章，《工程結算審核報告書》送交委托人要辦理送達手續(xù)。

（三）“四項費用”清算鑒證服務方案及保證質量措施

根據此次招標文件所定的服務內容依據費用類別的不同，我們分別擬定了以下工作內容和節(jié)點，以確?！八捻椯M用”清算鑒證服務的質量：

1.針對土地增值稅清算審核中前期工程費的鑒證：（1）清算鑒證內容

前期工程費，是指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（2）清算鑒證重點

①對于前期工程費，主要根據合同約定的內容、取得的合法票據及對應的款項，審核前期工程費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。同時要注意實際發(fā)生的費用如設計費是否與其開發(fā)項目相對應，如不對應則予以剔除。

②前期工程費一般發(fā)生在立項開工前，應嚴格對號入座，防止期間費用擠列本項目，如有予以剔除。

③對“三通一平”等支出的審核，應注意是否實際發(fā)生或是否多開票虛列成本的情形。具體審核方法參見建筑安裝工程費的審核。

（3）注意事項 審核人員還應計算出前期工程費占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應進一步核實。

2．針對土地增值稅清算審核中建筑安裝工程費的鑒證：

正常情況下，建筑安裝工程費在房地產開發(fā)成本要素中所占的比重最大，對土地增值稅稅基的沖擊力道最強。因此，審核其會計核算是否真實、合理顯得尤為重要。從某種意義上講，它應是土地增值稅清算審核的“重中之重”，是清算審核的樞紐核心，也是檢驗清算審核成果的關鍵所在。當前，該成本項目存在的問題很多，突出表現(xiàn)在人為擴大建筑安裝工程成本，常見弄虛作假的手法有：開發(fā)商虛列“甲供材料”，人為加大建安成本；重復列支建筑材料發(fā)票；虛構工程項目、工程量，虛增扣除成本等等。

（1）清算鑒證內容

建筑安裝工程費，是指房地產開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。包括：納稅人將房地產開發(fā)項目發(fā)包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開發(fā)項目工程施工圖預算內的各項建筑安裝工程費用。依據《中華人民共和國招標投標法》

第三條在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：

（一）大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；

法律或者國務院對必須進行招標的其他項目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！豆こ探ㄔO項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》

第七條 本規(guī)定第二條至第六條規(guī)定范圍內的各類工程建設項目，包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，達到下列標準之一的，必須進行招標：

（一）施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；

（二）重要設備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；

（三）勘察、設計、監(jiān)理等服務的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；

（四）單項合同估算價低于第（一）、（二）、（三）項規(guī)定的標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。

第十一條

招標人與中標人應當根據中標價訂立合同。

不實行招標投標的工程，在承包方編制的施工圖預算的基礎上，由發(fā)承包雙方協(xié)商訂立合同。

房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定 建設工程價款結算暫行辦法

建筑安裝工程費的審查主要依據：建筑工程施工合同、建筑工程竣工決算書、房屋建筑工程竣工驗收備案文檔和市政基礎設施工程竣工驗收備案文檔。建筑工程施工合同：審查開發(fā)商與建筑商簽訂的建筑工程施工合同中合同價款包括的具體內容，重點看是否包括材料采購。

建筑工程竣工決算書：審核納稅人與建筑商的竣工決算書的具體分部分項的最終決算造價，計算出分部分項的相應經濟技術指標（即單位成本），重點看是否存在做大決算規(guī)模，虛增決算造價。

房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案文檔：通過該備案文檔確定每棟樓的建設單位名稱、建筑面積、工程用途（商鋪、住宅、其他）、竣工驗收日期、合同總價款、竣工驗收組織實施情況（各專業(yè)組包括建筑工程、給排水工程、建筑電器安裝工程、通風與空調工程、電梯安裝工程等負責驗收人員名單）、竣工項目審查內容及審查情況等。（2）清算鑒證重點

根據有關規(guī)定，工程費用必須實際發(fā)生、憑證必須合法有效。對于納稅人自行“預提”、“暫估”的工程費用不能作為扣除項目列支，應予剔除。①工程費用的實際發(fā)生額應當與工程結（決）算報告、審計報告、工程施工合同（變更設計追加工程補充協(xié)議）記載的內容相符，同時應當在項目所在地主管稅務機關開具的建筑業(yè)發(fā)票；審核中如發(fā)現(xiàn)實際發(fā)生額高出工程施工合同，應重點核查其工程設計變更資料、施工現(xiàn)場簽證資料、工程監(jiān)理單位監(jiān)理報告及“房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案文檔”，如無相應材料佐證，可視情形將超出部分從工程費中予以剔除。

②納稅人如自購建筑材料，應重點審核自購材料款有無在施工方開具建筑業(yè)發(fā)票的價款中重復列支；如發(fā)現(xiàn)重復列支，可要求納稅人提供自購建筑材料的詳細清單，結合施工合同和工程結（決）算書，進行厘清和剔除。

③必要時，主管稅務機關可參照當地同期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的建安工程造價指標，驗證建筑安裝工程費支出的合理性；如發(fā)現(xiàn)單位建安成本明顯高于當地建筑安裝工程費預警值10%以上的，應要求納稅人提供書面說明及相關材料佐證（獨特設計的論證報備材料等、新型材料報備材料等），不能有效解釋和佐證的，又無正當理由的，可按預警值進行計算扣除，或按征管法及實施細則的有關規(guī)定核定成本，或列入稅務稽查，實施清算檢查。

④納稅人采用自營方式自行施工建設或由關聯(lián)方施工建設的，應當重點審核有無虛假結算、虛增工程項目、有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況，并調查開發(fā)企業(yè)的關聯(lián)方，通過行業(yè)盈利水平比較、管理人員是否交叉任職、資金是否交互流轉等方面對比分析，審核是否利用關聯(lián)關系轉移利潤及通過代收代付轉移銷售收入或擠占開發(fā)成本。

⑤主管稅務機關可利用建筑業(yè)稅收信息管理系統(tǒng)，對納稅人取得的建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息進行比對，驗證納稅人所取得建筑業(yè)發(fā)票的真實性與準確性。對大額（10萬元以上）的建筑安裝發(fā)票及材料發(fā)票，應按大額發(fā)票的審核程序進行重點審核，審查開具內容的真實性。

⑥在工程結算書審核方面，應重點注意是否存在重復結算、虛列工程項目、虛增工程量、隨意加大工程單項定額單價等情形，對結算書中單項工程量過大、不合常理或單項工程結算單價過高的，應進行重點審核；在審核是否虛列工程項目、虛增工程量方面，可根據補充施工合同（協(xié)議）、施工現(xiàn)場簽證材料和工程監(jiān)理報告進行核對，與施工現(xiàn)場簽證材料和工程監(jiān)理報告不符的，應與納稅人在建設部門的備案材料進行甄別，并按規(guī)定予以剔除相應的建安成本；在審核是否隨意加大、亂套工程單項定額方面，應側重加強比對核查。由于工程結算是以省造價定額標準進行編制的，相應的分部分項工程造價均可在省造價定額標準中找到相對應的定額單價。如經征詢，納稅人依然無法提供佐證材料且無正當理由的，可根據我省造價定額標準予以調整建安工程成本。⑦在建安工程合同或協(xié)議的真實性審核方面，重點審核建安工程合同或協(xié)議是否在建設部門備案，是否存在“陰陽”合同、“錯位”合同，是否與工程招投標中標書一致等，也可與施工單位到主管稅務機關開具發(fā)票所備案的合同進行比對和印證。同時，對照有關合同款項支付的約定要求，審查企業(yè)資金支付情況，對長期掛賬的大額應付款項，應到對方核實未付款項的真實性。

（3）注意事項

①關于開發(fā)企業(yè)為施工方代墊的水電費

在房地產開發(fā)過程中施工方發(fā)生的水電費，通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取，這部分代付的費用應作為往來款項進行核算。在清算審核中，應注意開發(fā)企業(yè)是否在 “建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費”中列支代墊費用，如有列支，應予以剔除。②關于裝修費用

建設部2002年發(fā)布的《商品住宅裝修一次到位實施細則》規(guī)定：商品住宅裝修一次到位所指商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅。

根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號），房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。但應注意，房地產開發(fā)企業(yè)銷售精裝修商品房中是否包含電視機、電冰箱、洗衣機、電腦、床、沙發(fā)等家用電器和家具。電視機、電冰箱、床、沙發(fā)等家電、家具，不是規(guī)范意義上建筑裝飾工程作業(yè)的裝飾材料，不構成建筑實體，不能在“開發(fā)成本—建筑安裝成本”中列支。納稅人列支的裝修費用（特別是家電家具類），應按照《商品住宅裝修一次到位實施細則》中的規(guī)定配置標準進行核查，不在規(guī)定標準內的不得列支。③關于對房地產開發(fā)企業(yè)質量保證金的處理

房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，會根據相關合同約定或其他形式約定，扣留一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，該質量保證金會在以后年度支付。作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。④驗證建筑安裝工程費支出是否異常

審核時，應參照當地當期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否異常。

加強預警值管理，對超過建筑安裝工程預警值的，應認真審核納稅人提供的規(guī)劃立項、監(jiān)理部門報告、施工變更圖紙、工程預（概）算書、工程結（決）算書等材料，并重點開展納稅評估，責成企業(yè)如實申報；對明顯高于預警值（超過10%），又無正當理由的，清算時可按預警值為基礎核定扣除。（要有關鍵性證據突破）

3.針對土地增值稅清算審核中基礎設施費用的鑒證：（1）清算鑒證內容

國稅發(fā)[2007]132號第三十四條規(guī)定 基礎設施費的審核，應當包括下列內容：

（一）審核各項基礎設施費是否取得合法有效的憑證。

（二）如果有多個開發(fā)項目，基礎設施費是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項基礎設施費是否含有其他企業(yè)的費用。

（四）審核各項基礎設施費是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入基礎設施費。

（六）審核有無預提的基礎設施費。

（七）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。

（八）審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發(fā)成本是否已經按規(guī)定分攤。

（九）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規(guī)定。

（2）清算鑒證重點及注意事項

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： ①建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

③建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

4.針對土地增值稅清算審核中開發(fā)間接費用的鑒證：（1）清算鑒證內容

國稅發(fā)[2007]132號第三十五條規(guī)定開發(fā)間接費用的審核，應當包括下列內容：

（一）審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。

（二）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。

（四）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。

（六）審核有無預提的開發(fā)間接費用。

（七）審核納稅人的預提費用及為管理和組織經營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。

（八）在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

（2）清算鑒證重點

要關注“開發(fā)間接費用”以及“管理費用”科目，因為有時企業(yè)對成本或費用把握不準，把應該計入管理費用的成本計入開發(fā)間接費用科目。要根據費用發(fā)生的性質、與項目的關聯(lián)程度進行判斷。要重點關注金額較大的成本費用，調取工作底稿或查看原始憑證，確定發(fā)票、付款方式、內部報銷審核記錄等情況，從而判斷其真實性。

對于納稅人預提的開發(fā)成本，“公共配套設施費”等，在項目結算后，成本部分結轉的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。

對于滾動開發(fā)的房地產企業(yè)在開發(fā)過程中，還應分項目進行核算，出具分項目的決算報告。核對是否有串用開發(fā)成本的情況。對于“開發(fā)成本”科目，還應查看建筑合同，確認合同工程造價，關注合同中明確的建筑工程款、材料費用等，注意企業(yè)是否有重復列支材料價款。如將購進的材料已列入成本后收到建筑商的發(fā)票中包含材料款后再次計入成本等現(xiàn)象。

（3）注意事項

根據收款方的性質、支付款項的內容，確定收到票據的類別：

A、如果對方單位是經營性企業(yè)(建筑公司、設計院、運輸隊、材料供貨商、監(jiān)理公司)，就必須提供稅務局監(jiān)制的發(fā)票。

B、如果對方是行政機關(房屋土地局、規(guī)劃局等)或政府行政管理機構(質檢站、測繪站、消防局、市容管理等)，應提供行政事業(yè)性收據。

C、如果是征地及拆遷補償費用，要有證明該項費用發(fā)生的書面憑證(合同協(xié)議、收據)，應具備對方單位或個人簽章要件。D、對于其他的白條和收據不能作為確定支出及扣除項目的憑證。

房地產開發(fā)通常既包括土地的開發(fā)又包括房屋及配套設施的開發(fā)，這兩項開發(fā)的成本在房地產開發(fā)企業(yè)進行財務會計核算時都計入“開發(fā)成本”科目。為了便于操作，將兩者放在一起做為房地產開發(fā)成本加以解釋。這樣，不僅適用于只進行土地開發(fā)的情況，也適用于既進行土地的開發(fā)又進行商品房建設的情況。

在計算增值額時，房地產開發(fā)成本按納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本予以扣除。即在確定扣除項目時，允許按實際成本進行扣除。

開發(fā)成本中的各項明細項目的劃分核算，應直接按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定的房地產開發(fā)成本各項類別進行對應，需要重點確認的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用這四項費用，按實際發(fā)生額據實扣除。

三、鑒證步驟

按國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知，對于符合清算條件房地產開發(fā)企業(yè)項目在清算期限內進行清算鑒證，具體步驟為：

1、收集房地產開發(fā)企業(yè)提供的基礎資料（1）營業(yè)執(zhí)照副本復印件；

（2）稅務登記證（國、地稅）副本復印件；（3）《土地增值稅項目登記表》復印件；（4）《建設用地規(guī)劃許可證》復印件；（5）《建設工程規(guī)劃許可證》復印件；（6）《銷售許可證》復印件；（7）《建設工程開工證》復印件；（8）《國有土地使用證》復印件；（9）合作開發(fā)協(xié)議；（10）項目竣工清算報表；（11）項目建議書的批復；

（12）房屋土地管理局測繪面積報告書；（13）商品住房建筑面積情況明細表；（14）商品住房建筑面積情況明細表<附表>；（15）已完工開發(fā)項目成本表；（16）清算項目的工程竣工驗收報告。（17）直接轉讓土地使用權的轉讓合同；

（18）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單；

（19）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實物收入的，應提交評估報告；

（20）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已預繳的土地增值稅、已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等；

（21）能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明；（22）上繳土地轉讓金收據復印件；（23）清算土地增值稅書面申請；（24）土地增值稅清算通知書；（25）土地增值稅清算受理通知書；

2、收集工程決算相關的資料（1）批準的設計文件；

（2）工程施工合同、補充合同或施工協(xié)議書；

（3）工程施工圖紙（工程竣工后按規(guī)定要在該施工圖上加蓋“竣工圖”標記，設計變更大的、必須重新繪制竣工圖）；（4）設計變更圖紙、設計變更簽證單；（5）隱蔽工程記錄、吊裝工程記錄；（6）施工過程中雙方簽證資料；（7）工程地質勘察報告；（8）工程預、決（結）算書；

（9）建設單位提供材料明細表、工程量清單；（10）建設單位預付工程款、墊付款明細表；（11）招標文件、招標答疑；

（12）施工單位投標書（包括技術標和商務標）；（13）施工單位資質證書等；（14）需要提供的財務帳證表等資料；

（15）市場價格信息、以及有關省、市文件及其他相關的技術經濟資料等；（16）建筑工程預算定額、工程量清單、消耗量定額及其他需要提供的資料。

3、實地勘察

根據國稅發(fā)[2007]132號第二十八條中的第五項，具體審計時，實地查看、詢問調查和核實，確定項目具體所在地，具體建筑結構，有無裝修等。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用。

4、調查、取證：現(xiàn)場勘驗并與竣工圖紙進行仔細比較，核實變更部分是否與現(xiàn)場實際情況吻合，對隱蔽工程進行隨機抽樣選點檢查核實，涉及裝飾工程部分必須進行現(xiàn)場丈量。

5、計算：清算鑒證組先核對施工單位報來決算的工程量，檢查工程量是否有重復計算、漏算、予以核減。其次，看施工單位報來的工程決算套用定額是否合理，重復計算部分予以剔除，漏算部分予以核增，多算部分予以扣減。對業(yè)主、監(jiān)理在施工過程中有些不合理的經濟簽證予以否認（尤其是主要裝飾材料和主要安裝材料）。

6、協(xié)商：對一些有爭議的項目與價格，需經建設單位、施工單位、地方稅務局、清算鑒證服務機構四家在一起方共同協(xié)商，本著“客觀公正、公平合理、實事求是”的原則，逐項解決。

7、匯總：在各個單項工程審計完畢后，分別匯總計算工程直接費，根據當地建筑工程造價管理部門確認的工程類別確認書，逐項計算“四項費用”綜合費。

8、定案：如果建設單位、施工單位均無異議，由專業(yè)技術人員初稿報清算鑒證服務組進行三級復核，三方均無異議，即定案表上簽字、蓋章。

9、報告：對定案匯總成冊，出具鑒證報告。對有關資料裝訂成冊，分別交安慶市地方稅務局、房地產開發(fā)企業(yè)、咨詢機構歸檔保管。

四、主要技術方法及技術人員組織保證

針對本次重點清算鑒證的的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用這四項費用，我們擬定了以下技術措施，以確保清算鑒證工作的質量 1.全面審查法：逐

一、全面、細致地對收集資料進行審查，該方法雖然工作量大，但質量較高。

2.重點審查法：對于構成“四項費用”成本的各項費用

（1）審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。

（2）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（3）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。

（4）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（5）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。（6）審核有無預提的開發(fā)間接費用。

（7）審核納稅人的預提費用及為管理和組織經營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。

（8）在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

3.分解對比審查法：

這是把一個單位工程按直接費和間接費進行分解，然后再把直接費按分部分項進行分解或把材料消耗量進行分解，分別與審查的標準結算或綜合指標進行對比的方法。如發(fā)現(xiàn)某一分部工程價格相差較大，再進一步對比其分項詳細子目，對該工程量和單價進行重點審查。此法的特點是一般不需翻閱圖紙和重新計算工程量，審查時可選用1～2種指標即可，既快又正確。

4.標準預算審查法：

對于全部采用標準圖紙或通用圖紙施工的工程，以事先編制標準預算為參考審查結算的一種方法。采用標準設計圖或通用圖紙施工的工程，在結構和做法上一般相同，只是由于現(xiàn)場施工條件的不同有局部的改變。這樣的工程結算就不需逐項詳細審查，可事先集中力量編制或全面詳細審查標準圖紙的預算，作為標準預算，以后凡采用該標準圖紙或通用圖紙的工程，皆以該標準預算為準，對照審查。局部修改的部分單獨審查即可。這種方法的優(yōu)點是審查時間短，效果好。該方法針對清算項目中的“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費”這四項費用，每平方米建安成本扣除額，明顯高于安慶地方稅務局《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由無法舉證的。

5.篩選法：

篩選法是統(tǒng)籌法的一種。同類建筑工程雖然面積、高度等項指標不同，但是它們的各分部分項工程的單位建筑面積的各項數據變化卻不大。因此，可以把建筑各分部分項工程的數據加以匯集、優(yōu)選。歸納出其單位面積上的工程量、價格及人工等基本數值，作為此類建筑的結算標準。以這類基本數值來篩選建設工程結算的分部分項工程數據，如數值在基本數值范圍以內則可以不審，否則就要對該分部分項工程詳細審查。如果說所審查的結算的建筑標準與“基本數值”所適用的建筑標準不同，則需進行調整。篩選法的優(yōu)點是審查速度快、發(fā)現(xiàn)問題快，適用于不具備全面審查條件的工程。

6.分組計算法：

這是一種常用的方法，就是把結算中有關項目劃分為若干組，在同一組中采用同一數據審查分項工程量的一種方法。采用這種方法，首先按照標準對分項工程進行編組，審查其中一個分項工程，就能判斷同組中其它幾個分項工程量的準確程度。例如，一般建筑工程中的底層建筑面積、地面、面層、地面墊層、樓面面積、樓面找平層、樓板體積、天棚刷漿及屋面層可編為一組。首先計算出底層建筑面積、樓(地)面面積、樓面找平層、天棚抹灰，刷白的面積與樓(地)面面積相同。用地面面積乘以墊層厚度就是墊層工作量，用樓面面積乘以樓板折算厚度就是樓板工程量。此法特點是審查速度快，工作量小。

7.結算手冊審查法：

即在日常工作中把工程中常用的構配件等，根據標準圖計算整理成結算手冊，按照手冊對照審查，可以大大減少簡單的重復計算量，提高審查效率。另外，隨著計算機技術的應用，采用軟件進行審查也是一種簡便有效的方法。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作是如實反映房產成本、避免國家稅務流失的重要一環(huán)，若不能嚴格把關將會造成不可挽回的損失。這是一項細致具體的工作，計算時要認真、細致、不少算、不漏算。同時要尊重實際，不多算，不高估冒算，不存僥幸心理。要服從道理，不固執(zhí)己見，保持良好的職業(yè)道德與自身信譽。在以上基礎上保證”量”與“價”的準確合理，做好房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證工作，去虛存實，促使該項工作的良性循環(huán)。

8、技術人員安排：我公司如能競標成功，參與安慶市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證服務工作，我們將抽調資深執(zhí)業(yè)經驗、具有良好職業(yè)道德的造價方面專業(yè)人員成立清算鑒證工作小組。（詳見服務本項目人員一覽表及資格證書復印件）

五、重大事項的處理方式

1、我公司設有專業(yè)技術評審小組，由工程造價專業(yè)和經濟專業(yè)的高級工程師、工程師、技術權威擔任。評審過程中的疑難問題可以提交專業(yè)技術小組討論。

2、對有爭議的問題，可以提交當地建筑造價管理部門仲裁。

服 務 承 諾

一、時間保證

如若我公司承接安慶市地方稅務局《安慶市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證服務》項目，將隨時聽從安慶市地方稅務局通知，按時進場清算鑒證服務工作，并按招標文件之要求，承諾：中標人自收到委托項目之日起，在三十個工作日內做出審核結論。遇有重大、緊急任務，招標人可對中標人提出縮短審核時間的要求時間，按質按量完成貴單位委托的清算鑒證服務任務。

二、保密承諾

我公司承諾，嚴守職業(yè)道德，依法維護委托方權益，保守有關秘密。

三、規(guī)范執(zhí)業(yè)、確保清算鑒證服務質量

（1）依據本項目招標文件要求，如若我公司中標服務于該項目，我公司將確?！八捻椯M用”核算質量達到：合法、準確、規(guī)范、全面、真實。

我公司已建立健全了工程造價審核業(yè)務管理制度，并依據《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招投標法》、《中華人民共和國審計法》、建設部107號令《建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》及其它有關規(guī)定，我公司將以上述執(zhí)業(yè)規(guī)則為中心，嚴格依據國家和地方現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程和法規(guī)要求組織工程審計工作，確保審核工作質量。（2）清算鑒證執(zhí)業(yè)紀律細則

①不準接受被審核單位安排的單方宴請； ②不準無償使用被審核單位的交通、通訊工具； ③不準參加被審核單位安排的旅游、娛樂和聯(lián)歡等活動；

④不準索賄和收受影響公正執(zhí)業(yè)的禮物和錢財或利用職權向被審核單位吃、拿、卡、要；

⑤不準刁難被審核單位或與被審核單位串通一氣坑害業(yè)主的利益； ⑥不準向被審核單位推銷與所審計的工程項目有關的材料、器具、物品等； ⑦不準與被審核單位發(fā)生其他影響公正執(zhí)業(yè)的事件； ⑧不準在審核工作中有欺詐、偽造、作假等行為。（3）參與清算鑒證服務人員職業(yè)道德行為規(guī)范

①遵照國家法律、法規(guī)及有關規(guī)定，維護國家、社會公眾及工程項目中各行為主體的利益。

②遵循中國工程造價管理協(xié)會“工程造價咨詢業(yè)務操作指導規(guī)程”，并把審核、造價、管理三個專業(yè)有機整合，拓寬審核功能，提高審核質量。

③遵守“獨立、客觀、公正”的原則，誠實守信，盡職盡責，不得有欺詐、偽造、作假等行為。

④對重大審核事項要虛心聽取各方意見，做好溝通和協(xié)調工作，使其達成共識后提出審計及咨詢意見。

⑤廉潔自律，不得索賄和收受影響公正執(zhí)業(yè)的禮物和錢財，不得利用工作之便謀取其他不正當的利益。

⑥知悉客戶的技術和商務秘密，具有保密義務。

⑦清算鑒證人員與委托方或被審核方有利害關系的應當回避。⑧接受國家和行業(yè)、委托方對其職業(yè)道德的監(jiān)管和檢查。

（4）如在工程審核工作中，審核人員接受影響公正執(zhí)業(yè)的單方宴請、娛樂活動或索賄受賄，一經查出，委托方有權終止合同，我公司愿按該工程送審金額的1%接受貴公司處罰。（5）若我公司中標，保證自行完成全部工作內容，絕不分包與轉包，若發(fā)現(xiàn)，貴單位有權終止合同，因此而產生的一切損失由我公司負責，并且貴單位有權向我公司提出索賠。

四、合理化建議

結合審計等經濟鑒證服務項目的特點及我們自身優(yōu)勢，根據我公司多年來控制工程造價的經驗，提出如下建議：

1、加強對施工中的經濟簽證的審計，建立審計、論證的工作流程；

2、加強基建財務管理，特別是建設單位供應材料的財務科目的管理；

3、建立完善的設備、材料采購制度，由經濟專家參與設備造型、材料的選用、市場詢價等工作；

4、建立完善的工程造價管理體系，把合理控制工程造價滲透到工程建設的每個環(huán)節(jié)。

5、我方審核服務人員可同時作為業(yè)主的顧問，在一些重大問題的決策等方面提供自己的專業(yè)咨詢服務。給業(yè)主當好參謀，維護好業(yè)主的合法利益。

6、可邀請我方審核服務人員參加所服務項目相關會議，并獨立提出自己的意見。

7、取費正確與否。

8、在本項目中標后、業(yè)務實施前，對所有參與本工程執(zhí)業(yè)人員熟悉《建筑法》、《招投標法》、《審計法》、《審計法實施條例》和國家審計準則等法律規(guī)范，熟練掌握基本建設審計的各種規(guī)定等，使所有執(zhí)業(yè)人員遵循國家有關法律進行審計。

第二篇：土地增值稅清算鑒證服務方案

XXX房地產開發(fā)有限公司

XXX項目土地增值稅清算鑒證服務方案

房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，投資巨大，風險較高，開發(fā)周期長，不可預見因素多，就稅收方面來講涉及繳納增值稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、印花稅、契稅等，涉及稅種齊全，納稅環(huán)節(jié)多，稅收政策復雜，稅收負擔高，對投資收益有著非常重要的影響，其中尤以土地增值稅為重，清算鑒證工作是一項技術性、政策性、經濟性強的工作。

本公司作為一家綜合性涉稅服務單位，在長期的財稅咨詢及經營業(yè)務服務過程中，積累了豐富的工作經驗，尤以房地產開發(fā)涉稅服務精熟，業(yè)務主要輻射北京市石景山區(qū)、門頭溝區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)、與業(yè)務主管部門建立了充分、暢通的溝通關系，為企業(yè)提供了無數的增值服務，對企業(yè)財稅及經營業(yè)務工作提出了多方面、多層次的合理化建議，對規(guī)范企業(yè)納稅行為，規(guī)避財稅及經營業(yè)務風險起了重要的作用，近幾年本公司經營業(yè)績斐然?，F(xiàn)就我公司提供的鑒證服務方案匯報如下，請審查：

XX開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證服務

一、服務目標：協(xié)助委托人履行土地增值稅清算義務，證實開發(fā)項目土地增值稅清算真實、準確、合法、完整，經稅務機關受理，取得清算結論。

二、組織保證

我公司如成功簽約，參與本次XX房地產開發(fā)公司xx項目土地增值稅清算鑒證服務工作，我們將結合服務項目詳細情況和相關資料，并在充分了解被服務項目內容的基礎上，我公司將組建強有力的清算鑒證服務小組和稅務專家項目支持組。在項目審核期間將集中力量，抽調思想作風正派、業(yè)務素質高、審核工作經驗豐富的強有力的專業(yè)技術人員投入本項目服務工作。初步確定具體負責項目清算鑒證工作的人員5人，項目支持稅務專家4人（市級1人，區(qū)級3人）。保證做好清算鑒證服務工作的前期準備、中期清算鑒證工作和后期有關文件、報告的出具及申報審核的協(xié)調溝通。

三、服務內容

（一）清算鑒證前期準備

（1）梳理委托單位房地產開發(fā)項目，確定開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算，結合開發(fā)項目特點、會計核算的成本對象，按照相關規(guī)定分析確定土地增值稅清算單位；

(2）分析判斷房地產開發(fā)項目是否符合清算條件，進行項目土地增值稅的測算，提出清算方案和籌劃意見，與委托單位進行溝通。

全部竣工并銷售完畢的房地產開發(fā)項目，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內向主管稅務機關提出清算申請,到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)；

納稅人開發(fā)的房地產開發(fā)項目已竣工，且已轉讓的房地產建筑面積（含視同銷售房地產）占項目全部可轉讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用1年以上的，由主管稅務機關確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務機關出具《土地增值稅清算通知書》送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務機關，辦理清算手續(xù)。

（3）確定開發(fā)項目土地增值稅清算截止日期:納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日與委托單位協(xié)商確認后明確告知主管稅務機關,實施項目清算。(二)中期清算鑒證工作

1、收入的鑒證服務

納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。審核人員應根據納稅人提供的清算資料，結合發(fā)票、普通住宅明細表和其他類型房地產明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產轉讓收入。具體確認方式如下：

（1）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（2）納稅人將房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生權屬轉移時應視同銷售房地產。

（3）對于納稅人轉讓房地產的成交價格明顯偏低的，審核人員可要求納稅人提供書面說明或相關證據并評估是否存在涉稅風險。

（4）稅人將房地產轉為企業(yè)自用或用于出租時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

（5）審核確定項目應稅收入總額，銷售面積占總可售面積的比重。

2、清算扣除項目的鑒證服務

按清算單位統(tǒng)計、分攤、計算各扣除項目金額，發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集?？鄢椖拷痤~應當符合下列要求：經濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的，且是合法、相關的；所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。

清算扣除項目審核的內容具體包括：

（1）取得土地使用權所支付的金額。審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致；如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確；審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯(lián)方的費用；審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形；審核有無預提的取得土地使用權支付金額；比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。

（2）房地產開發(fā)成本，包括：

土地征用及拆遷補償費：審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常；審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷(回遷)合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對；審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。

前期工程費：審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常；審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。

建筑安裝工程費：出包方式：重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據：從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在利用關聯(lián)方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時)承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形?；A設施費、公共配套設施費：審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證；如果有多個開發(fā)項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目；審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業(yè)的費用；審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；)審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用；審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用；獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常；審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發(fā)成本是否已經按規(guī)定分攤；各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規(guī)定。

開發(fā)間接費用：審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證；如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目；審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用；審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用；審核有無預提的開發(fā)間接費用；審核納稅人的預提費用及為管理和組織經營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除；在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

（3）房地產開發(fā)費用：審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除；利息支出的審核，企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構證明的，應按下列方法進行審核：審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；如果有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目；審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關規(guī)定；審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

（4）與轉讓房地產有關的稅金：審核確認與轉讓房地產有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規(guī)定，計算的扣除金額是否正確;對于不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預售收入(不包括已經結轉銷售收入部分)計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。

（5）國家規(guī)定的其他扣除項目: 審核對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權后，未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā)(如"三通一平''等)，不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除；對于取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改良或開發(fā)即再行轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；對于縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數的情形。

（6）審核并確認房地產開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產證、預售證、房屋測繪所測量數據、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數據相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本(存貨)等因素。

審核扣除項目重點關注：

（1）納稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，是否按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（2）納稅人在工程竣工驗收后，根據合同約定扣留的質量保證金，在清算截止日是否可取得相關發(fā)票；未取得發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

（3）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。已裝修房屋，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定，沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產開發(fā)成本。

（4）公共配套設施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設施，產權屬于全體業(yè)主所有的；無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，能提供書面接收文件或出具書面材料證明相關權屬的，其成本、費用可以扣除。

（5）開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，行政管理部門、財務部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產開發(fā)費用扣除。

(6）房地產開發(fā)費用：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

3、應納稅額的審核 ：應按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：

(1)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

(2)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

(3)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。

(4)審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退，稅額。

按照相關法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關規(guī)定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結論或鑒證意見并經主管稅務機關認可的土地增值稅清算鑒證的書面報告。

協(xié)助納稅人填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》，按要求搜集整理報送有關資料：

（1）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。

（2）國有土地使用權證書。

（3）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

（4）房地產項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。

（5）能夠按房地產項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。（6）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（7）清算項目的工程竣工驗收報告。

（8）清算項目的銷售許可證。

(9)與轉讓房地產有關的完稅憑證：已繳納的營業(yè)稅（營改增前）、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。

（10）《鑒證報告》或《清算報告》。

（11）《土地增值稅納稅申報表

（二）》。

（12）稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。(三)鑒證后期咨詢服務

1、結合土地增值稅清算，全面審查清算項目開發(fā)周期內所涉及各稅種可能存在的稅收風險；全面審查清算所涉及的各個稅種，對特殊業(yè)務的處理進行詳細審查，出具納稅風險評價報告書，調賬建議書等。

2、及時與稅務機關溝通取得稅務機關簽章的審核確認書，提醒企業(yè)在主管稅務機關約定的時間繳納稅款。

四、服 務 承 諾

1、時間保證

如若我公司承接XXX房地產開發(fā)有限公司《XXX房地產開發(fā)有限公司土地增值稅清算鑒證服務》項目，將隨時聽從XXX房地產開發(fā)有限公司的通知，按時進場執(zhí)行清算鑒證服務工作，并按協(xié)議文件之要求，承諾：我司自收到委托項目之日起，在三十個工作日內做出審核結論。遇有重大、緊急任務，委托方可對我司提出縮短審核時間的要求，我司在條件具備的情況下將按質按量完成貴單位委托的清算鑒證服務任務。

2、保密承諾

我公司承諾，嚴守職業(yè)道德，依法維護委托方權益，保守有關秘密。

3、規(guī)范執(zhí)業(yè)、確保清算鑒證服務質量

嚴格依據國家和地方現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)、規(guī)程和規(guī)范的要求組織審核工作，確保審核工作質量。

北京XXXXX和稅務師事務所有限公司

20XX年X月X日

第三篇：土地增值稅清算鑒證報告

大連市房地產開發(fā)項目 土 地 增 值 稅 清 算

鑒

證

報

告

單位簽章：大連房地產開發(fā)有限公司

2010年5月28日 土地增值稅鑒證報告

大明所稅鑒字2010（185）號

大連房地產開發(fā)有限公司：

我們接受委托，對貴單位轉讓“”項目取得的收入應繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則》，以及相關政策規(guī)定，并參照《中國注冊稅務師執(zhí)業(yè)準則》、《中國注冊會計師審計準則》對貴單位所提供的憑證、賬冊、財務會計報告、有關納稅資料和數據實施了我們認為必要的鑒證程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及相關資料、查看現(xiàn)場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是出具客觀公正的鑒證報告。

經審核，貴單位“”項目：

土地增值稅相關數據

取得轉讓房地產收入

1、貨幣收入 其

2、實物收入 中

3、其他收入

扣除項目總金額

1、取得土地使用權所支付的金額

2、土地征用及拆遷補償費

3、開發(fā)土地和新建房及配套設施的四項成本 其

4、公共配套設施費的成本 中

5、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用

6、與轉讓房地產有關的稅金

7、從事房地產開發(fā)的納稅人加計扣除額

應繳土地增值稅稅額為 免繳土地增值稅稅額為 已繳土地增值稅稅額為

項目竣工清算應補（退）土地增值稅稅額為 特此報告

金額（單位：元，列至角分）

63,233,652.60 63,233,652.60

53,997,561.55 3,393,363.15

35,443,632.10

3,883,699.53 3,509,467.72 7,767,399.05

0

0 0 附件：

1、《土地增值稅納稅鑒證表》

2、《土地增值稅繳款情況匯總表》

3、《房地產轉讓收入鑒證表》

4、《扣除項目匯總表》

5、《取得土地使用權所支付的金額鑒證表》

6、《土地征用及拆遷補償費鑒證表》

7、《前期工程費鑒證表》

8、《建筑安裝工程費鑒證表》

9、《基礎設施費鑒證表》

10、《開發(fā)間接費用鑒證表》

11、《公共配套設施費鑒證表》

12、《利息支出鑒證表》

13、《與轉讓房地產有關的稅金鑒證表》

中介機構負責人： 中國注冊稅務師：

大連稅務師事務所有限公司 中國注冊稅務師：

地址：大連市中山區(qū)明澤街16號 聯(lián)系電話：

2010年5月28日 土地增值稅納稅鑒證說明

我們接受委托，對貴單位轉讓“”項目，應繳納的土地增值稅進行了鑒證，現(xiàn)將鑒證情況說明如下：

一、整體基本情況

項目座落于大連市甘井子區(qū)營城子街道郭家溝村；該項目于2005年8月29日取得“大政地城字[2005]6096號大連市人民政府土地批件；于2007年7月10日取得甘規(guī)發(fā)[2007]027號《建設用地規(guī)劃許可證》；于2008年3月3日補發(fā)取得***301號《建筑工程施工許可證》；于2009年10月20日取得2009年第 《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，于2008年7月16日取得大房預許字 號《商品房預售許可證》。

該項目于2007年7月10日經大連市規(guī)劃局批準的總規(guī)建筑面積為20,667平方米，其中住宅面積20,667平方米。

本次對項目進行清算，清算的總建筑面積20,660.05平方米，其中普通標準住宅面積為20,660.05平方米，非普通住宅面積0平方米，公建、車庫寫字間等其他項目面積0平方米。

二、轉讓房地產取得收入說明

該項目于2005年11月開始銷售，總可售建筑面積20,660.50平方米，截至清算基準日2010年4月30日，該項目已銷售19,343.39平方米，共取得轉讓房地產收入63,233,652.60元，全部為貨幣收入，其中：

㈠ 普通標準住宅收入63,233,652.60元；

㈡ 非普通住宅收入0元；

㈢ 公建、車庫、寫字間等其他項目收入0元。

三、扣除項目有關情況說明

該項目扣除項目金額合計53,997,561.55元，其中：取得土地使用權所支付的金額3,393,363.15元；房地產開發(fā)成本35,443,632.10元；房地產開發(fā)費用3,883,699.53元；與房地產轉讓有關的稅金3,509,467.72元；財政部規(guī)定的其他扣除項目7,767,399.05元，具體如下：

㈠ 普通標準住宅

1、取得土地使用權所支付的金額3,393,363.15元；

2、房地產開發(fā)成本35,443,632.10元；

3、房地產開發(fā)費用3,883,699.53元；

4、與房地產轉讓有關的稅金3,509,467.72元；

5、財政部規(guī)定的其他扣除項目7,767,399.05元。

四、納稅情況詳細計算過程

㈠ 普通標準住宅

⑴ 轉讓房地產收入總額63,233,652.60元；

⑵ 扣除項目金額合計53,997,561.55元；

⑶ 增值額＝⑴－⑵＝9,236,091.05元。

(4)增值額與扣除項目之比=9,236,091.05/53,997,561.55=17.10% 因增值率未超過20%,故普通標準住宅應繳土地增值稅稅額為零。

綜上所述，貴公司“”項目應繳土地增值稅稅額合計0元，已繳土地增值稅0元，應補繳土地增值稅0元。

五、其他審核事項說明 大連房地產開發(fā)有限公司整體開發(fā)面積為180,868.80平方米,“”項目占地面積為19,010.32平方米。占地面積比例為10.51%，土地出讓金和契稅分別按此比例分攤。

中國注冊稅務師：

中國注冊稅務師：

大連稅務師事務所有限公司

2010年5月28日

第四篇：土地增值稅清算鑒證報告(范本)

土地增值稅清算鑒證報告（范本）

業(yè)務約定書備案號：

事務所鑒證報告號：

__________：

我們接受委托，于××年×月×日至××年×月×日，對貴單位_____項目的土地增值稅清算申報事項進行鑒證，并出具鑒證報告。

貴單位的責任是，及時提供與土地增值稅清算申報事項有關的會計資料和納稅資料，并保證其真實、準確、完整和合法，確保貴單位填報的土地增值稅清算申報表及其附表符合《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則以及其他稅收法律、法規(guī)、規(guī)范的要求，并如實納稅申報。

我們的責任是，本著獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和有關政策、規(guī)定，按照《注冊稅務師管理暫行辦法》、《注冊稅務師涉稅鑒證業(yè)務基本準則》和《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》等行業(yè)規(guī)范要求，對貴單位__________項目土地增值稅清算申報的真實性、準確性、完整性和合法性實施鑒證，并發(fā)表鑒證意見。

在鑒證過程中，我們考慮了與土地增值稅清算相關的鑒證材料的證據資格和證明能力，對貴單位提供的會計資料及納稅資料等實施了審核、驗證、計算和職業(yè)推斷等必要的鑒證程序。我們

相信，我們獲取的鑒證證據是充分的、適當的，為發(fā)表鑒證意見提供了基礎?，F(xiàn)將鑒證結果報告如下：

經對貴單位_____項目土地增值稅清算申報事項進行鑒證，我們認為，本報告后附的《土地增值稅清算申報表》及其附表已經按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則以及其他稅收法律法規(guī)的相關規(guī)定填報,在所有重大方面真實、準確、完整地反映了貴單位______項目土地增值稅清算申報情況。部分數據摘錄如下：

1.收入總額：元；

2.扣除項目金額：元；

3.增值額：元；

其中普通住宅增值額：元；

其他項目增值額：元。

4.增值率（增值額與扣除金額之比）：

普通住宅增值率：%

其他項目增值率：%。

5.適用稅率：

普通住宅適用稅率：%；

其他項目適用稅率：%。

6.應繳土地增值稅稅額：元；

7.已繳土地增值稅稅額：元；

8.應補土地增值稅稅額：元。

清算事項的具體情況詳見附送資料。

本報告僅供貴單位__________項目向主管稅務機關辦理土地增值稅清算申報時使用，不作其他用途。因使用不當造成的后果，與執(zhí)行本鑒證業(yè)務的稅務師事務所及注冊稅務師無關。

注冊稅務師：（簽名、蓋章）

項目負責人：（簽名、蓋章）

所長：（簽名、蓋章）

稅務師事務所（蓋章）

電話：××

地址：××

日期：××年××月××日

附送資料:

1.土地增值稅清算鑒證報告說明

2.土地增值稅清算申報表及其附表

3.稅務師事務所執(zhí)業(yè)證復印件

第五篇：土地增值稅清算稅款鑒證報告

土地增值稅清算稅款鑒證報告

河南省大明置業(yè)有限公司：

我們接受委托，于2008年8月1日至2008年8月30日，對貴單位“博雅苑住宅小區(qū)”土地增值稅清算稅款申報進行了鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規(guī)及有關規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及有關資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告?，F(xiàn)將鑒證結果報告如下：

一、鑒證原則及依據：

（一）鑒證原則：在審核過程中我們始終堅持獨立、客觀、公正的原則進行了此次清算鑒證工作的實施。

（二）鑒證審核依據：按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則，有關政策規(guī)定和《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的要求作為此次土地增值稅的清算依據。

二、鑒證項目及清算期限：

（一）清算項目：針對貴公司在禹州“博雅苑住宅小區(qū)”的開發(fā)項目作為此次土地增值稅清算項目。

（二）清算期限：貴公司開發(fā)項目“博雅苑住宅小區(qū)”自2003年10月起至2008年8月止為此次土地增值稅清算稅款的期限。

三、審核過程及主要實施情況：此次土地增值稅清算稅款申報的審核過程主要實施情況：

（一）首先對貴公司“博雅苑住宅小區(qū)”房地產的預售收入和銷售收入進行了劃分，并將已售房地產的預收賬款全部轉為應稅收入，作為此次土地增值稅清算收入的有效數據。

（二）對貴公司“博雅苑住宅小區(qū)”成本費用、扣除項目進行了審核，對未售房屋成本費用及其不合法憑據調減了扣除項目，從而確保了扣除項目的真實性。

（三）貴公司提供的內部賬簿、憑證、納稅資料和外部依據具有相關性和可靠性。

四、鑒證結論：通過以上對貴公司“博雅苑住宅小區(qū)”項目土地增值稅清算稅款的審核，我們確認：

（一）收入總額 76940726.50元，其中普通住宅14006400.00

元，非普通住宅62934326.50元。

（二）扣除項目金額72721579.62元，其中普通住宅12462954.14

元，非普通住宅60258625.48元。

（三）增值額4219146.88元，其中普通住宅1543445.86元，非普通住宅2675701.02元。

（四）增值率（增值額與扣除金額之比）： 5.80%，其中普通住宅

12.38%，非普通住宅4.44%，普通住宅增值率沒有超過20%，屬免稅范圍，非普通住宅照章納稅。

（五）適用稅率30%，指非普通住宅的適用稅率。

（六）應繳土地增值稅稅額802710.31元。

（七）已繳土地增值稅稅額766644.55元。

（八）應補土地增值稅稅額36065.76元。清算事項的具體情況詳見附件及證明。

本報告僅供貴公司報送主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務師事務所所長：

中國注冊稅務師：

中國注冊稅務師：

地址：禹州市禹王大道西頭北側

許昌市文昌稅務師事務所有限公司

2008年8月30號

附件：

1、稅務師事務所和注冊稅務師執(zhí)業(yè)證書復印件。

2、企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3、土地增值稅清算稅款鑒證主表及其明細項目審核表具體包括：（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表。

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表。（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表。（4）房地產開發(fā)土地面積及建筑面積統(tǒng)計表。（5）預收房款轉入銷售清算表。

（6）房地產開發(fā)產品土地增值稅扣除項目核算分配表。（7）土地增值稅成本、費用、銷售匯總表。

（8）土地增值稅扣除項目及收入權數分類分攤核算表。

4、土地增值稅清算稅款申報審核事項有關證明材料（復印件）。（1）建筑面積、銷售面積、庫存面積統(tǒng)計表。（2）河南大明置業(yè)有限公司房產開發(fā)完工情況統(tǒng)計表。（3）建設工程施工合同。

（4）中華人民共和國國有土地使用證。（5）禹州市建設工程規(guī)劃許可證。（6）禹州市房屋房產預售許可證。