第一篇：國有土地使用權(quán)抵押貸款管理辦法(初稿)

蘿北縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社 國有土地使用權(quán)抵押貸款管理辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范蘿北縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社國有土地使用權(quán)抵押貸款管理，控制和減少貸款風險，保證貸款安全，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及其它有關(guān)法規(guī)文件的規(guī)定，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定所稱土地使用權(quán)抵押貸款是指抵押人以合法取得的國有土地使用權(quán)或其他地上建筑物、附著物等為抵押物涉及的土地使用權(quán)為抵押物向蘿北縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社貸款提供擔保的行為。

第三條 本規(guī)定適用于蘿北縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡稱抵押權(quán)人）與建立信貸關(guān)系的抵押人（以下簡稱抵押人），抵押人凡以土地使用權(quán)或其他地上建筑物、附著物等為抵押物涉及的土地使用權(quán)向抵押權(quán)人貸款時，必須辦理土地使用權(quán)抵押貸款手續(xù)。第四條 土地使用權(quán)抵押貸款，應(yīng)具備下列條件：

（一）抵押人以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的須交清土地出讓金；劃撥土地使用權(quán)抵押的，須經(jīng)縣級以上土地管理部門同意；

（二）抵押人為公司、企業(yè)、其他組織和個人；

（三）抵押人持有《國有土地使用證》、縣級以上土地管理部門簽發(fā)的《國有土地承包合同》和地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；

（四）抵押人持有土地的《土地價格評估報告》；

（五）抵押人無《國有土地使用權(quán)抵押證明書》的,必須到國家公證機關(guān)對國有土地的使用權(quán)進行公證；

（六）抵押權(quán)人持有土地管理部門簽發(fā)的《國有土地使用權(quán)抵押證明書》(以下簡稱《抵押證明書》)，此證明書由縣級以上的土地管理部門制發(fā)。

土地管理部門同意以劃撥土地使用權(quán)抵押貸款的，必須明確抵押人支付土地出讓金的標準和時間，抵押人有拖欠土地出讓金及其他稅費行為的，蘿北縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社不予以授理其借款申請。

第五條 《抵押擔保合同》中抵押確定的貸款期限不得超過五年,且不高于土地使用權(quán)抵押貸款期限。第六條 抵押借款額根據(jù)土地使用權(quán)抵押價格確定。最高抵押借款金額不得超過土地使用權(quán)抵押評估價值的50%。

第七條 有下列情況之一的國有土地使用權(quán)不允許作抵押：

（一）土地使用權(quán)有爭議的；

（二）土地使用權(quán)以非出讓方式取得和劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)縣級以上土地管理部門同意的；

（三）沒有《國有土地使用證》的,沒有縣級以上國有土地管理部門簽發(fā)的土地承包合同,或沒有地上建筑物、附著物所有權(quán)證明的；

（四）經(jīng)批準的臨時用地；

（五）經(jīng)政府批準要按統(tǒng)一規(guī)劃擬作為公共用地的土地；

（六）劃撥土地使用權(quán)的國家機關(guān)和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；

（七）職工宿舍、食堂、學校、幼兒園等企業(yè)生活福利設(shè)施（需要在一年內(nèi)拆遷的除外）用地；

（八）與其他土地使用者共同使用的土地事先未取得其他共有人的書面同意的，共有土地辦理了土地使用權(quán)分割手續(xù)但超出抵押人所占有份額的；

（九）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地使用權(quán)的；

（十）國家規(guī)定的其他不得設(shè)定抵押的土地使用權(quán)。第八條 土地使用權(quán)抵押及抵押的續(xù)期、終止和處分，抵押人、抵押權(quán)人和因處分抵押土地使用權(quán)的土地使用者必須到縣級以上土地管理部門辦理登記。

第九條 凡未辦理《抵押證明書》或不能辦理抵押登記的，信用社不得為其辦理抵押貸款。

第二章 程序

第十條 土地使用權(quán)抵押貸款的一般程序：

（一）借款人向蘿北縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社申請土地抵押貸款，信用社按照蘿北縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社相關(guān)信貸管理規(guī)定和操作程序進行授理；

（二）蘿北縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社信貸管理部門提出初步審查意見；

（三）縣級以上土地管理部門提出抵押意見，對同意抵押的，簽發(fā)《抵押證明書》；

（四）進行土地抵押價格評估；

（五）抵押人與信用社簽訂《土地抵押貸款合同》；

（六）抵押人與信貸管理人員到縣土地管理部門辦理土地使用權(quán)抵押注冊登記手續(xù)。

（七）發(fā)放貸款。

第十一條 抵押人應(yīng)委托經(jīng)蘿北縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社認定的具備土地資產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)對抵押的土地進行評估。

第十二條 抵押期間，抵押的土地由抵押人占管，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得擅自將抵押的土地轉(zhuǎn)讓、出租或再行抵押。

第十三條 抵押期滿后，對已全部歸還借款本息并且不再申請借款的，于十五日內(nèi)，抵押人持抵押權(quán)人退回的《抵押證明書》等證明文件到原土地登記機關(guān)辦理土地抵押注銷登記，領(lǐng)回原存放的《國有土地使用證》；對金融機構(gòu)同意繼續(xù)辦理抵押貸款的，抵押人和抵押權(quán)人在十五日內(nèi)，按程序辦理抵押續(xù)期登記手續(xù)，對貸款展期和未全部歸還借款本息及費用的，在訴訟時效期內(nèi)，《抵押貸款合同》有效，但需在十五日內(nèi)到土地管理部門辦理《抵押證明書》延期手續(xù)。

第三章 附則

第十四條 本規(guī)定由蘿北縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社負責解釋。第十五條 本規(guī)定自發(fā)布之日起實施。

第二篇：國有土地使用權(quán)抵押變更登記所需材料

國有土地使用權(quán)抵押變更登記所需材料

國有土地使用權(quán)抵押變更登記 證件名稱:《土地他項權(quán)利證明書》

辦理時限:15個工作日

服務(wù)事項辦理流程如下：

一、收件

收件部門:土地權(quán)屬登記事務(wù)中心

條件:

1、土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同的項目內(nèi)容發(fā)生變更的；

2、經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的；

3、抵押合同期滿，續(xù)簽抵押合同的；

4、依法繼承土地抵押權(quán)利的。

申請人需要提交如下材料：

（一）項目國有土地使用權(quán)抵押變更登記需提交：

1、國有土地使用權(quán)抵押登記申請書（原件）；

2、《國有土地使用證》和《土地他項權(quán)利證》（原件及復(fù)印件）；

3、變更后的抵押合同或相關(guān)材料（原件）；

4、部分土地使用權(quán)抵押物變更的須提交如下材料（原件）：（1）抵押部位示意圖或抵押物清單；（2）土地估價報告或抵押權(quán)人認同的土地價值證明。

5、單位名稱變更的須提交工商更名的證明文件（復(fù)印件）；

6、地上物權(quán)屬證明文件；

7、抵押人為股份制企業(yè)、有限責任公司的，需提交董事會同意抵押的證明（原件）；

8、以共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押的證明（原件）；

9、抵押人為國有企業(yè)的，提交國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門的批準文件（復(fù)印件）；

10、申請人身份證明（復(fù)印件）；（1）企業(yè)提供當年年檢合格的營業(yè)執(zhí)照副本；（2）社會團體提供民政部門核發(fā)的登記證書；（3）自然人提供身份證；（4）抵押權(quán)人為銀行的需提交金融許可證。

11、法人單位提交法定代表人身份證明書（原件）；

12、委托代理人申請辦理土地登記的，需應(yīng)當提交授權(quán)委托書（原件）和代理人身份證明（復(fù)印件）；

13、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)材料。

（二）現(xiàn)狀房地產(chǎn)國有土地使用權(quán)抵押變更登記需提交：

1、國有土地使用權(quán)抵押登記申請書（原件）；

2、《國有土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》（原件及復(fù)印件）；

3、變更后的抵押合同或相關(guān)材料（原件）；

4、《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)利證》（復(fù)印件）；

5、房地產(chǎn)開發(fā)項目抵押物變更的須提交如下材料（原件）；（1）抵押部位示意圖或抵押物清單；（2）新增或更換抵押物的須提交抵押雙方出具的抵押物未出售證明；（3）地價評估報告或抵押權(quán)人認同的土地價值證明；（4）由測繪部門出具的相應(yīng)分攤土地使用權(quán)面積的證明。

6、單位名稱變更的須提交工商更名的證明文件（復(fù)印件）；

7、抵押人為股份制企業(yè)、有限責任公司的，需提交董事會同意抵押的證明（原件）；

8、以共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押的證明（原件）；

9、抵押人為國有企業(yè)的，提交國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門的批準文件（復(fù)印件）；

10、申請人身份證明（復(fù)印件）；（1）企業(yè)提供當年年檢合格的營業(yè)執(zhí)照副本；（2）社會團體提供民政部門核發(fā)的登記證書；（3）自然人提供身份證；（4）抵押權(quán)人為銀行的需提交金融許可證。

11、法人單位提交法定代表人身份證明書（原件）；

12、委托代理人申請辦理土地登記的，需應(yīng)當提交授權(quán)委托書（原件）和代理人身份證明（復(fù)印件）；

13、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)材料。

（三）在建工程國有土地使用權(quán)抵押變更登記需提交：

1、國有土地使用權(quán)抵押登記申請書（原件）；

2、《國有土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》（原件及復(fù)印件）；

3、變更后的抵押合同（原件）；

4、抵押物變更的須提交如下材料（原件）；（1）抵押部位示意圖或抵押物清單；（2）土地估價報告或抵押權(quán)人認同的土地價值證明。

5、單位名稱變更的須提交工商更名的證明文件（復(fù)印件）；

6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）；

7、新增或更換抵押物的須提交抵押雙方出具的抵押物未出售證明；

8、抵押人為股份制企業(yè)、有限責任公司的，需提交董事會同意抵押的證明（原件）；

9、以共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押的證明（原件）；

10、抵押人為國有企業(yè)的，提交國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門的批準文件（復(fù)印件）；

11、申請人身份證明（復(fù)印件）；（1）企業(yè)提供當年年檢合格的營業(yè)執(zhí)照副本；（2）社會團體提供民政部門核發(fā)的登記證書；（3）自然人提供身份證；（4）抵押權(quán)人為銀行的需提交金融許可證。

12、法人單位提交法定代表人身份證明書（原件）；

13、委托代理人申請辦理土地登記的，需應(yīng)當提交授權(quán)委托書（原件）和代理人身份證明（復(fù)印件）；

14、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)材料。

本崗位責任人:土地權(quán)屬登記事務(wù)中心經(jīng)辦人員

崗位職責及權(quán)限:經(jīng)辦人員對申請人提交的材料按照收件條件進行初步審查，審查通過，給申請人一份書面《收件單》。

經(jīng)核實該宗地存在查封、凍結(jié)等限制信息情況的，不予收件。時限:0.5個工作日

二、受理

受理部門:土地權(quán)屬登記事務(wù)中心

標準:同收件標準

本崗位責任人:土地權(quán)屬登記事務(wù)中心經(jīng)辦人員

崗位職責及權(quán)限:經(jīng)辦人員應(yīng)在收到材料之日起4個工作日內(nèi)（含收件當日），按照受理標準進行詳細審查并作出是否受理的決定。首先核實該宗地的查封、凍結(jié)等限制信息情況，對有限制信息的項目，進行退件處理。

予以受理的，對無限制信息的項目需補正材料的，應(yīng)出具《行政服務(wù)申請補正材料告知書》。

不予受理的，經(jīng)科長同意，報主管局長批準后應(yīng)出具《行政服務(wù)申請退件通知書》。土地權(quán)屬登記事務(wù)中心未按時作出不予受理或未提出補正材料的，視為受理。受理日期為土地權(quán)屬登記事務(wù)中心收到申請材料之日起計算。

土地權(quán)屬登記事務(wù)中心應(yīng)在0.5個工作日內(nèi)告知申請人領(lǐng)取《行政服務(wù)申請補正材料告知書》或《行政服務(wù)申請退件通知書》。

篇二：辦理出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)提供的資料

一、不改變土地用途的：

1、土地使用證或批準用地文件及房產(chǎn)證復(fù)印件一份；

2、轉(zhuǎn)、受讓雙方的印鑒及法人代表的身份證明書、任命書復(fù)印件一份；

3、轉(zhuǎn)、受讓雙方的委托書及委托人身份證復(fù)印件一份；

4、轉(zhuǎn)讓協(xié)議（合同、契約等）復(fù)印件一份；

5、出讓合同及出讓金支付憑證復(fù)印件一份；

6、地價評估報告書原件一份；

7、宗地圖原件一份；

8、工商營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件一份（已通過年檢）；

9、中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件一份；

10、上級主管部門同意轉(zhuǎn)讓的書面意見書原件一份；

11、屬于成片開發(fā)土地的，有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的，認定一份屬于房屋建設(shè)工程的，有完成開發(fā)投資總額的25％以上的認定證明書一份。

注：以上收取的各種復(fù)印件均需提供原件核對；以上11項資料必須提供。

二、改變土地用途的：

1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件（包括紅線圖）復(fù)印件1份；

2、改變用途的批復(fù)、重新簽訂的出讓合同及出讓金支付憑證復(fù)印件1份；

注：凡有下列情況之一的，還需提供相應(yīng)資料：①分割轉(zhuǎn)讓的，還需提供分割轉(zhuǎn)讓的協(xié)議及測繪資料。②共有土地使用權(quán)的，還需提供共有人同意轉(zhuǎn)讓的證明書。

初始土地登記應(yīng)提交如下資料：

（一）土地登記申請書；

（二）土地登記申請者的法人代表證明、個人身份證明或戶籍證明；

（三）工商注冊登記營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，無營業(yè)執(zhí)照的提供機構(gòu)代碼證復(fù)印件；

（四）土地權(quán)屬來源證明：（1）建國以來各個時期政府或土地行政主管部門征、撥（劃撥、出讓、處置）土地的批準文件；（2）因買賣、交換、贈與、繼承等形式取得土地使用權(quán)或所有權(quán)的，除提交買賣、交換、贈與、繼承協(xié)議書或證明外，還應(yīng)提交土地所有權(quán)或使用權(quán)原始取得證明；（3）無任何手續(xù)、擅自占用土地的，屬1982年以前用地的，其權(quán)屬證明為村民小組、居委會或上級行政主管部門的用地證明。1982年以后用地的權(quán)屬來源證明為政府及土地行政主管部門的處理決定文件；（4）其他權(quán)屬來源證明文件資料。

（五）土地附著物權(quán)屬證明；

（六）地籍調(diào)查表及相關(guān)資料；

（七）宗地圖2份及界址點成果表1份。

委托代理人申請土地登記的，還應(yīng)當提交授權(quán)委托書和代理人資格身份證明。初始土地登記時土地登記機關(guān)對經(jīng)初審審核符合登記要求的宗地進行公告。

劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記應(yīng)提交如下資料：

1、國有土地使用權(quán)設(shè)定登記申請書；

2、工商注冊登記營業(yè)執(zhí)照副本、機構(gòu)代碼證或自然人身份證復(fù)印件, 無營業(yè)執(zhí)照的提供機構(gòu)代碼證復(fù)印件（注：加蓋本單位公章并簽注日期）；

3、法人代表身份證明書、法人代表委托書（原件）及個人身份證復(fù)印件；

4、初始或變更地籍調(diào)查相關(guān)資料；

5、宗地圖2份，界址成果表1份；

6、竣工驗收報告（只限預(yù)登記到期后換證的）；

7、《國有土地劃撥決定書》（原件）；

8、建設(shè)用地批準書；

9、其它按規(guī)定需要提供的材料。

出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記應(yīng)提交如下資料：

1、國有土地使用權(quán)設(shè)定登記申請書；

2、工商注冊登記營業(yè)執(zhí)照副本、機構(gòu)代碼證或自然人身份證復(fù)印件, 無營業(yè)執(zhí)照的提供機構(gòu)代碼證復(fù)印件（注：加蓋本單位公章并簽注日期）；

3、法人代表身份證明書、法人代表委托書（原件）及個人身份證復(fù)印件；

4、初始或變更地籍調(diào)查相關(guān)資料；

5、宗地圖2份，界址成果表1份；

6、出讓用地批準通知書（原件）；

7、出讓合同1份及出讓范圍宗地圖2份（原件）；

8、土地評估報告及備案表（原件）；

9、《國有土地使用證》原件（注：新增建設(shè)用地以協(xié)議出讓方式供地的提供建設(shè)用地批文，以招標、掛牌和拍賣方式供地的提供相應(yīng)成交確認書）；

10、出讓金繳納憑證（市、區(qū)各一份）；

11、契稅交納憑證（原件）；

12、其它按規(guī)定需要提供的材料。

第三篇：國有土地使用權(quán)抵押登記審查事項探討

國有土地使用權(quán)抵押登記審查事項探討

發(fā)布時間:2012-10-05 13:49:16

成都辦公室李琪

一、問題的提出及背景情況

我們在處理國有土地使用權(quán)登記實務(wù)中，經(jīng)常遇到客戶咨詢?yōu)槭裁茨壳笆?nèi)的各級國土部門只辦理銀行作為抵押權(quán)人的土地抵押貸款登記，其他企業(yè)之間，企業(yè)與個人之間的土地抵押貸款登記都不能辦理？經(jīng)查閱相關(guān)依據(jù)，四川省國土資源廳《關(guān)于土地登記有關(guān)問題的通知》（川國土資函〔2003〕377號）和成都市國土資源局《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（成國土資發(fā)〔2008〕602號）均明確載明，國土部門只辦理經(jīng)中國人民銀行批準的金融機構(gòu)的抵押貸款登記，其他企業(yè)與企業(yè)之間，企業(yè)與個人之間的抵押貸款不予登記。

我們理解，這主要是考慮到與非以銀行等金融機構(gòu)作為抵押權(quán)人所辦理的土地抵押登記相比，登記機構(gòu)出現(xiàn)登記錯誤的幾率顯然更大，如此規(guī)定是為了降低登記錯誤和行政賠償責任風險。但該兩份文件對“抵押權(quán)人主體資格范圍”實際予以限制的做法，確與《物權(quán)法》關(guān)于抵押權(quán)人和抵押財產(chǎn)范圍的規(guī)定存在不一致。據(jù)我們所知，因與《物權(quán)法》規(guī)定不符，川國土資函〔2003〕377號文件已被廢止；成都市國土資源局已啟動了修改成國土資發(fā)〔2008〕602號文件的調(diào)研工作。

在此背景之下，則需要進一步研究在放寬土地抵押權(quán)人范圍后，為切實防范行政賠償責任風險，國土局在具體辦理一般企業(yè)法人（含自然人）之間的國有土地使用權(quán)抵押登記時是進行形式審查還是實質(zhì)審查？審查時需要關(guān)注哪些法律問題？以及盡到何種程度的審查職責等問題。

二、物權(quán)法對不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查職責和賠償責任規(guī)定的分析

《物權(quán)法》第十二條對不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記時的審查形式和審查職責問題作了明確規(guī)定，要求登記機構(gòu)履行：

（一）查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；

（二）就有關(guān)登記事項詢問申請人；

（三）如實、及時登記有關(guān)事項；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責，并可要求申請人補充材料，必要時可實地查看。根據(jù)物權(quán)法立法機關(guān)解釋，立法過程中，一直存在不動產(chǎn)登記審查應(yīng)當采取形式審查還是實質(zhì)審查兩種意見的爭論。最終，立法機關(guān)既沒有試圖界定什么是實質(zhì)審查，什么是形式審查，更沒有回答物權(quán)法要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實質(zhì)審查還是形式審查，而是作出了前述規(guī)定，目的是使不動產(chǎn)登記機構(gòu)在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，充分履行合理審慎審查職責，盡可能地保證如實、準確、及時地登記不動產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項，避免登記錯誤。

還需要進一步討論按照前述規(guī)定履行審查職責后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的賠償責任問題?！段餀?quán)法》第二十一條規(guī)定，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。對于該規(guī)定的理解，物權(quán)法公布時，多數(shù)觀點認為登記機構(gòu)應(yīng)承擔“無過錯責任”或“結(jié)果責任”，即只要登記結(jié)果錯誤，登記機構(gòu)就應(yīng)全部賠償，然后再追償。但經(jīng)過物權(quán)法施行后近幾年的房屋和土地登記及審判實踐，目前實務(wù)觀點均認為登記賠償應(yīng)適用“過錯責任原則”，如果第三人提供虛假材料申請登記，登記機構(gòu)已盡審核職責仍無法發(fā)現(xiàn)的，則應(yīng)由第三人承擔民事賠償責任，而不能再要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)承擔行政賠償責任?；谶@種共識，《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2010〕15號）第十二條規(guī)定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構(gòu)未盡合理審慎職責的，應(yīng)當根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應(yīng)的賠償責任。

我們認為，前述觀點和規(guī)定精神也應(yīng)適用于土地登記實踐中?！锻恋氐怯涋k法》第九條即規(guī)定，申請人申請土地登記，應(yīng)當如實向國土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實情況，并對申請材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責。具體就土地抵押登記而言，除非經(jīng)合理審慎審查可以發(fā)現(xiàn)申請人提供虛假材料申請抵押登記；或者經(jīng)初步審查即可發(fā)現(xiàn)抵押登記事項與實體債權(quán)債務(wù)關(guān)系不一致，或?qū)嶓w債權(quán)債務(wù)關(guān)系并非合法有效，否則，國土部門不應(yīng)對實體債權(quán)債務(wù)關(guān)系的真實合法性負實質(zhì)審查責任，也不應(yīng)承擔相應(yīng)的行政賠償責任。

三、土地抵押登記審查事項分析

基于上述分析，結(jié)合《土地登記辦法》第三十六條關(guān)于“依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當持土地權(quán)利證書、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)抵押登記”的規(guī)定，我們認為，為防止登記錯誤風險，國土局在辦理一般企業(yè)法人（含自然人）之間的土地使用權(quán)抵押登記時，應(yīng)當主要審查和關(guān)注以下幾點，相關(guān)客戶單位在申請土地抵押登記時亦可從以下幾個方面著手準備：

1.設(shè)定抵押權(quán)的宗地是否已取得《國有土地使用證》；2.主債務(wù)人、抵押權(quán)人、抵押人是否已簽訂主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同。國土部門對其真實合法性可僅作形式審查，但建議要求各方對主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同的真實合法有效性作出書面承諾，并要求雙方當事人對主債權(quán)債務(wù)合同依法進行公證；3.如公司為他人提供擔保的，是否已經(jīng)按照《公司法》第十六條和公司章程的規(guī)定，由董事會或者股東會（股東大會）作出有效決議；并要求抵押人提供經(jīng)當?shù)毓ど叹忠婪▊浒傅淖钚鹿菊鲁蹋?.是否附具抵押物價值確認單（土地抵押價值可由抵押當事人協(xié)商議定）或評估報告；5.抵押人及抵押權(quán)人的身份證明材料（包括身份證或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明書和授權(quán)委托書等）；6.屬于《國有土地使用證》記載的兩個以上土地權(quán)利人的，是否已提交其他共有權(quán)人同意抵押的證明；7.屬于劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條第一款規(guī)定，是否已提交地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；8.屬于以集體所有制企業(yè)土地使用權(quán)進行抵押的，是否已提交企業(yè)職工代表大會同意抵押的證明文件；9.申請材料是否齊全及符合法定形式等。

當然，前述建議是我們基于不動產(chǎn)登記理論和實務(wù)研究得出的初步結(jié)論，申請土地抵押登記時應(yīng)以省市國土部門后續(xù)正式出臺的文件和具體辦理要求為準。

[李琪，國浩律師事務(wù)所律師（成都），西南交通大學法學碩士]

第四篇：土地使用權(quán)抵押貸款擔保書

土地使用權(quán)抵押貸款擔保書

市國土資源局：

現(xiàn)因 貸款需要，愿意將本（單位、公司、個人）座落于高要市 鎮(zhèn)

路（街）巷 號，宗地四至為：東至： ；南至： ；西至： ；北至： ；的土地使用權(quán)，面積為平方米，地號為 號，土地使用證號為高要國用（）字第 號的宗地作為貸款抵押物，向 作貸款抵押。如逾期不能償還貸款，本（單位、公司、個人）愿意處分上述土地用于償還該筆貸款的本息。請貴局給予辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)為荷。

禮

擔保人：

（蓋章）

年 月 日

第五篇：湖南省國有土地使用權(quán)租賃管理辦法

湖南省國有土地使用權(quán)租賃管理辦法

土地使用權(quán)出租，分為出讓取得土地使用權(quán)的出租和劃撥取得土地使用權(quán)的出租。出讓取得土地使用權(quán)出租的條件：出租人必須是通過出讓依法取得國有土地使用權(quán)的受讓人，持有國有土地使用權(quán)證書，才能對土地具有處分權(quán)，合法地轉(zhuǎn)移其土地使用權(quán)。以下是小編今天為大家精心準備的：湖南省國有土地使用權(quán)租賃相關(guān)管理辦法。歡迎閱讀和參考!

湖南省國有土地使用權(quán)租賃管理辦法(試行)

第一條

為建立公開、公正、合法、有序的土地市場，加強土地資產(chǎn)管理，促進土地資源的合理流動和優(yōu)化配置，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》等規(guī)定，制定本辦法(試行)。

第二條

國有土地使用權(quán)租賃(下簡國有土地租賃)是指國家將國有土地使用權(quán)出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。

第三條

對原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用;對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

第四條 縣級以上人民政府土地行政主管部門負責本行區(qū)域內(nèi)國有土地租賃管理工作，并依法進行監(jiān)督檢查。

第五條

租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當由縣級以上土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃內(nèi)容應(yīng)當包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范圍、面積、用途，租賃期限、土地使用條件，土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調(diào)整的時間和調(diào)整幅度，出租方和承租方的權(quán)利和義務(wù)等。

第六條

國有土地租賃依照國有土地使用權(quán)出讓的審批權(quán)限，報縣級以上人民政府批準。涉及征地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，依照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定先行辦理審批手續(xù)。

第七條

國有土地租賃，要以采用招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家及省規(guī)定的最低地價折算最低租金標準，協(xié)議出租結(jié)果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監(jiān)督。

第八條

國有土地租賃標準應(yīng)與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其它土地費用的地，租金標準應(yīng)按全額折算;承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。

采用短期租賃的，按或季度支付租金;采用長期租賃的，應(yīng)在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調(diào)整的時間間隔和調(diào)整方式。

第九條

國有土地租賃可以根據(jù)具本情況實行短期和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

第十條

國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按租賃合同約定支付剩余年期的土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)簽訂合同的原土地行政主管部門同意，可將剩余年期的承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)上或抵押，須依法辦理變更登記。

承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或者分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。

承租人轉(zhuǎn)讓土租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

第十一條 在租賃合同約定的使用年期內(nèi)，承租土地出讓，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)。租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

第十二條

已簽訂土地使用權(quán)租賃合同的土地使用者，有條件的，可終止原租賃合同，改按法律、法規(guī)規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地使用權(quán)出讓金，取得出讓土地使用權(quán)。

已簽訂土使用權(quán)出讓合同，按合同約定支付出讓金有困難的，交足已使用年限的土地出讓金后，經(jīng)原批準機關(guān)同意，可以終止原出讓合同，改按本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)租賃合同。

第十三條

國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年屆滿前不收回;因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回，應(yīng)對承租人給予合理補償。

土地使用權(quán)租賃合同約定的使用年限期滿，承租人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當在期滿前三個月向縣級以上土地行政主管部門上申請續(xù)期，并按本辦法規(guī)定重新辦理租賃審批手續(xù)，除根據(jù)社會公共利益面要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準。未按規(guī)定申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，承租土地使用權(quán)由國家依法無償收回，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得，或要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。

承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。

第十四條

土地行政主管部門應(yīng)加強國有土地租金的征收工作，協(xié)助財政部門作好土地租金的使用管理。土地租金由土地行政主管部門代征代繳，全額上交財政，使用財政部門統(tǒng)一印制的《土地有償使用收入專用收款收據(jù)》。收取的土地租金參照國有土地出讓金的管理辦法進行管理，按規(guī)定專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。

第十五條

各地在本《辦法》下發(fā)前對國有土地租賃適用范圍已有規(guī)定或各地已簽訂《國有土地租賃合同》的，暫按已有規(guī)定及《國有土地租賃合同》的約定執(zhí)行，并在需今后工作中逐步規(guī)范;本《辦法》下發(fā)后實施國有土地租賃的，一律按本《辦法》要求規(guī)范辦理。

第十六條 《國有土地租賃合同》文本在國土資源部統(tǒng)一制發(fā)前，由省國土測繪局制定試行。

第十七條 本辦法自1999年10月1日起實行。

湖南省國有土地使用權(quán)租賃管理辦法

各州、市、縣(市、區(qū))國土管理局，長沙、懷化鐵路國土管理分局：

現(xiàn)將《湖南省國有土地使用權(quán)租賃管辦法》(試行)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題，請及時報告省局。

土地租賃與承包的區(qū)別：

農(nóng)村土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。一般來說，出租是農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給本村經(jīng)濟合作社以外的個人或組織。承租人通過租賃合同取得土地使用權(quán)，并向出租的農(nóng)戶支付租金。

農(nóng)村土地使用權(quán)出租不能違反《土地管理法》第63條的規(guī)定，即第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

第八十一條擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

農(nóng)村土地承包是指采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式，通過簽訂農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同的方式取得農(nóng)村集體土地的經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)獲取利益并按照承包合同的約定履行義務(wù)的承包經(jīng)營方式。

確定是土地使用權(quán)租賃合同還是農(nóng)村家庭土地承包合同，主要的區(qū)別是，一、土地租賃權(quán)是債權(quán)，而土地承包經(jīng)營權(quán)是用益物權(quán)，二、土地承包一般由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包，土地租賃則一般由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的人租賃，三、土地租賃一般簽訂土地使用權(quán)租賃合同，而土地承包則簽訂土地承包合同。

根據(jù)你說的情況，你們是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，租用農(nóng)村土地進行經(jīng)營(不得進行非農(nóng)業(yè)建設(shè))，應(yīng)當為土地承包經(jīng)營行為，其合同為土地承包經(jīng)營合同。