第一篇：服務事項名稱國有土地使用權抵押變更登記

服務事項名稱：國有土地使用權抵押變更登記

項目編號：FWF-18

責任部門：北京市國土資源局

承辦部門：北京市國土資源局海淀分局

設立依據(jù)：

1、《中華人民共和國土地管理法》

2、《中華人民共和國擔保法》

申請方式：書面申請

證件名稱：《土地他項權利證明書》

收費標準：不收費

辦理時限：15個工作日

辦理程序：

一、收件

收件部門：土地權屬登記事務中心

條件：

1、土地使用權抵押期間，抵押合同的項目內容發(fā)生變更的；

2、經(jīng)抵押權人同意，抵押的土地使用權依法轉讓的；

3、抵押合同期滿，續(xù)簽抵押合同的；

4、依法繼承土地抵押權利的。

申請人需要提交如下材料：

（一）項目國有土地使用權抵押變更登記需提交：

1、國有土地使用權抵押登記申請書（原件）；

2、《國有土地使用證》和《土地他項權利證》（原件及復印件）；

3、變更后的抵押合同或相關材料（原件）；

4、部分土地使用權抵押物變更的須提交如下材料（原件）：

（1）抵押部位示意圖或抵押物清單；

（2）土地估價報告或抵押權人認同的土地價值證明。

5、單位名稱變更的須提交工商更名的證明文件（復印件）；

6、地上物權屬證明文件；

7、抵押人為股份制企業(yè)、有限責任公司的，需提交董事會同意抵押的證明 35

5（原件）；

8、以共有土地使用權抵押的，提交其他共有人同意抵押的證明（原件）；

9、抵押人為國有企業(yè)的，提交國有資產監(jiān)督管理部門的批準文件（復印件）；

10、申請人身份證明（復印件）；

（1）企業(yè)提供當年年檢合格的營業(yè)執(zhí)照副本；

（2）社會團體提供民政部門核發(fā)的登記證書；

（3）自然人提供身份證；

（4）抵押權人為銀行的需提交金融許可證。

11、法人單位提交法定代表人身份證明書（原件）；

12、委托代理人申請辦理土地登記的，需應當提交授權委托書（原件）和代理人身份證明（復印件）；

13、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關材料。

（二）現(xiàn)狀房地產國有土地使用權抵押變更登記需提交：

1、國有土地使用權抵押登記申請書（原件）；

2、《國有土地使用證》和《土地他項權利證明書》（原件及復印件）；

3、變更后的抵押合同或相關材料（原件）；

4、《房屋所有權證》和《房屋他項權利證》（復印件）；

5、房地產開發(fā)項目抵押物變更的須提交如下材料（原件）；

（1）抵押部位示意圖或抵押物清單；

（2）新增或更換抵押物的須提交抵押雙方出具的抵押物未出售證明；

（3）地價評估報告或抵押權人認同的土地價值證明；

（4）由測繪部門出具的相應分攤土地使用權面積的證明。

6、單位名稱變更的須提交工商更名的證明文件（復印件）；

7、抵押人為股份制企業(yè)、有限責任公司的，需提交董事會同意抵押的證明（原件）；

8、以共有土地使用權抵押的，提交其他共有人同意抵押的證明（原件）；

9、抵押人為國有企業(yè)的，提交國有資產監(jiān)督管理部門的批準文件（復印件）；

10、申請人身份證明（復印件）；

（1）企業(yè)提供當年年檢合格的營業(yè)執(zhí)照副本；

（2）社會團體提供民政部門核發(fā)的登記證書；

（3）自然人提供身份證；

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（4）抵押權人為銀行的需提交金融許可證。

11、法人單位提交法定代表人身份證明書（原件）；

12、委托代理人申請辦理土地登記的，需應當提交授權委托書（原件）和代理人身份證明（復印件）；

13、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關材料。

（三）在建工程國有土地使用權抵押變更登記需提交：

1、國有土地使用權抵押登記申請書（原件）；

2、《國有土地使用證》和《土地他項權利證明書》（原件及復印件）；

3、變更后的抵押合同（原件）；

4、抵押物變更的須提交如下材料（原件）；

（1）抵押部位示意圖或抵押物清單；

（2）土地估價報告或抵押權人認同的土地價值證明。

5、單位名稱變更的須提交工商更名的證明文件（復印件）；

6、建設工程規(guī)劃許可證（復印件）；

7、新增或更換抵押物的須提交抵押雙方出具的抵押物未出售證明；

8、抵押人為股份制企業(yè)、有限責任公司的，需提交董事會同意抵押的證明（原件）；

9、以共有土地使用權抵押的，提交其他共有人同意抵押的證明（原件）；

10、抵押人為國有企業(yè)的，提交國有資產監(jiān)督管理部門的批準文件（復印件）；

11、申請人身份證明（復印件）；

（1）企業(yè)提供當年年檢合格的營業(yè)執(zhí)照副本；

（2）社會團體提供民政部門核發(fā)的登記證書；

（3）自然人提供身份證；

（4）抵押權人為銀行的需提交金融許可證。

12、法人單位提交法定代表人身份證明書（原件）；

13、委托代理人申請辦理土地登記的，需應當提交授權委托書（原件）和代理人身份證明（復印件）；

14、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關材料。

本崗位責任人：土地權屬登記事務中心經(jīng)辦人員

崗位職責及權限：

經(jīng)辦人員對申請人提交的材料按照收件條件進行初步審查，審查通過，給申 357

請人一份書面《收件單》。

經(jīng)核實該宗地存在查封、凍結等限制信息情況的，不予收件。

時限：0.5個工作日

二、受理

受理部門：土地權屬登記事務中心

標準：同收件標準

本崗位責任人：土地權屬登記事務中心經(jīng)辦人員

崗位職責及權限：

經(jīng)辦人員應在收到材料之日起4個工作日內（含收件當日），按照受理標準進行詳細審查并作出是否受理的決定。

首先核實該宗地的查封、凍結等限制信息情況，對有限制信息的項目，進行退件處理。

予以受理的，對無限制信息的項目需補正材料的，出具《行政服務申請補正材料告知書》。

不予受理的，經(jīng)科長同意，報主管局長批準后出具《行政服務申請退件通知書》。

土地權屬登記事務中心未按時作出不予受理或未提出補正材料的，視為受理。受理日期為土地權屬登記事務中心收到申請材料之日起計算。

土地權屬登記事務中心應在0.5個工作日內告知申請人領取《行政服務申請補正材料告知書》或《行政服務申請退件通知書》。

時限：4.5個工作日。

三、審查

標準：抵押土地無權利限制條件，抵押雙方手續(xù)完備，符合登記要求。本崗位責任人：土地權屬登記事務中心經(jīng)辦人員

崗位職責及權限：

按照審查標準對申報材料及內容進行審查，制作《抵押登記審批表》，填寫審查意見，并將限制信息情況填寫在《抵押登記審批表》中。

符合標準的，注記《國有土地使用證》，填制《土地他項權利證明書》。不符合標準的，制作《行政服務事項退件通知書》。

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時限：2個工作日

四、審核

標準：同審查標準

本崗位責任人：土地權屬登記事務中心主任

崗位職責及權限：

按照審核標準對審查意見及內容進行審核。

同意經(jīng)辦人員意見的，在《抵押登記審批表》上填寫審核意見，報主管局長審定。

不同意經(jīng)辦人員意見的，應與經(jīng)辦人員溝通情況、交換意見后，填寫審核意見，報主管局長審定。

時限：3個工作日

五、審定

標準：同審查標準

本崗位責任人：主管局長

崗位職責及權限：

按照審定標準對審核意見及內容進行審定。

同意審核意見的，在《抵押登記審批表》中填寫審定意見。

不同意審核意見的，與審核人員溝通情況、交換意見后，填寫審定意見。時限：3個工作日

六、告知與頒發(fā)

標準：

1、及時、準確告知申請人辦理結果；

2、制發(fā)的文書完整、正確、有效；

3、留存歸檔的登記文件材料齊全、規(guī)范。

本崗位責任人：土地權屬登記事務中心經(jīng)辦人員

崗位職責及權限：

1、經(jīng)辦人員在1個工作日內按照工作標準制作相關文件。

（1）再次核實該宗地的查封、凍結等限制信息情況，并在《抵押登記審批 359

表》備注欄中注明。對存在限制權利情況應停止發(fā)證，按相應程序作退件處理。

（2）準予辦理的，在《土地登記卡》上注冊登記、依據(jù)《土地登記卡》注記《國有土地使用證》，并在《抵押登記審批表》、《國有土地使用證》和《土地他項權利證明書》上蓋土地登記專用章。

不予辦理的，制作《行政服務申請退件通知書》。

2、經(jīng)辦人員在1個工作日內按照工作標準進行通知。

通知申請人領取《國有土地使用證》和《土地他項權利證明書》或《行政服務申請退件通知書》等文書材料，申請人憑《收件單》等憑證領取有關文書、證件和資料。

時限：2個工作日

七、公示與歸檔

本崗位責任人：土地權屬登記事務中心經(jīng)辦人員

崗位職責及權限：

土地權屬登記事務中心經(jīng)辦人員每周一將上周辦理結果送土地權屬登記事務中心信息管理人員，信息管理人員應在本周內將辦理結果在網(wǎng)絡上予以公示。申請人領取相關材料后，土地權屬登記事務中心經(jīng)辦人員應在一周內將審批材料按要求整理歸檔送土地權屬登記事務中心檔案管理人員。檔案管理人員應在1個月內完成檔案入庫工作。

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第二篇：國有土地使用權抵押變更登記所需材料

國有土地使用權抵押變更登記所需材料

國有土地使用權抵押變更登記 證件名稱:《土地他項權利證明書》

辦理時限:15個工作日

服務事項辦理流程如下：

一、收件

收件部門:土地權屬登記事務中心

條件:

1、土地使用權抵押期間，抵押合同的項目內容發(fā)生變更的；

2、經(jīng)抵押權人同意，抵押的土地使用權依法轉讓的；

3、抵押合同期滿，續(xù)簽抵押合同的；

4、依法繼承土地抵押權利的。

申請人需要提交如下材料：

（一）項目國有土地使用權抵押變更登記需提交：

1、國有土地使用權抵押登記申請書（原件）；

2、《國有土地使用證》和《土地他項權利證》（原件及復印件）；

3、變更后的抵押合同或相關材料（原件）；

4、部分土地使用權抵押物變更的須提交如下材料（原件）：（1）抵押部位示意圖或抵押物清單；（2）土地估價報告或抵押權人認同的土地價值證明。

5、單位名稱變更的須提交工商更名的證明文件（復印件）；

6、地上物權屬證明文件；

7、抵押人為股份制企業(yè)、有限責任公司的，需提交董事會同意抵押的證明（原件）；

8、以共有土地使用權抵押的，提交其他共有人同意抵押的證明（原件）；

9、抵押人為國有企業(yè)的，提交國有資產監(jiān)督管理部門的批準文件（復印件）；

10、申請人身份證明（復印件）；（1）企業(yè)提供當年年檢合格的營業(yè)執(zhí)照副本；（2）社會團體提供民政部門核發(fā)的登記證書；（3）自然人提供身份證；（4）抵押權人為銀行的需提交金融許可證。

11、法人單位提交法定代表人身份證明書（原件）；

12、委托代理人申請辦理土地登記的，需應當提交授權委托書（原件）和代理人身份證明（復印件）；

13、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關材料。

（二）現(xiàn)狀房地產國有土地使用權抵押變更登記需提交：

1、國有土地使用權抵押登記申請書（原件）；

2、《國有土地使用證》和《土地他項權利證明書》（原件及復印件）；

3、變更后的抵押合同或相關材料（原件）；

4、《房屋所有權證》和《房屋他項權利證》（復印件）；

5、房地產開發(fā)項目抵押物變更的須提交如下材料（原件）；（1）抵押部位示意圖或抵押物清單；（2）新增或更換抵押物的須提交抵押雙方出具的抵押物未出售證明；（3）地價評估報告或抵押權人認同的土地價值證明；（4）由測繪部門出具的相應分攤土地使用權面積的證明。

6、單位名稱變更的須提交工商更名的證明文件（復印件）；

7、抵押人為股份制企業(yè)、有限責任公司的，需提交董事會同意抵押的證明（原件）；

8、以共有土地使用權抵押的，提交其他共有人同意抵押的證明（原件）；

9、抵押人為國有企業(yè)的，提交國有資產監(jiān)督管理部門的批準文件（復印件）；

10、申請人身份證明（復印件）；（1）企業(yè)提供當年年檢合格的營業(yè)執(zhí)照副本；（2）社會團體提供民政部門核發(fā)的登記證書；（3）自然人提供身份證；（4）抵押權人為銀行的需提交金融許可證。

11、法人單位提交法定代表人身份證明書（原件）；

12、委托代理人申請辦理土地登記的，需應當提交授權委托書（原件）和代理人身份證明（復印件）；

13、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關材料。

（三）在建工程國有土地使用權抵押變更登記需提交：

1、國有土地使用權抵押登記申請書（原件）；

2、《國有土地使用證》和《土地他項權利證明書》（原件及復印件）；

3、變更后的抵押合同（原件）；

4、抵押物變更的須提交如下材料（原件）；（1）抵押部位示意圖或抵押物清單；（2）土地估價報告或抵押權人認同的土地價值證明。

5、單位名稱變更的須提交工商更名的證明文件（復印件）；

6、建設工程規(guī)劃許可證（復印件）；

7、新增或更換抵押物的須提交抵押雙方出具的抵押物未出售證明；

8、抵押人為股份制企業(yè)、有限責任公司的，需提交董事會同意抵押的證明（原件）；

9、以共有土地使用權抵押的，提交其他共有人同意抵押的證明（原件）；

10、抵押人為國有企業(yè)的，提交國有資產監(jiān)督管理部門的批準文件（復印件）；

11、申請人身份證明（復印件）；（1）企業(yè)提供當年年檢合格的營業(yè)執(zhí)照副本；（2）社會團體提供民政部門核發(fā)的登記證書；（3）自然人提供身份證；（4）抵押權人為銀行的需提交金融許可證。

12、法人單位提交法定代表人身份證明書（原件）；

13、委托代理人申請辦理土地登記的，需應當提交授權委托書（原件）和代理人身份證明（復印件）；

14、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關材料。

本崗位責任人:土地權屬登記事務中心經(jīng)辦人員

崗位職責及權限:經(jīng)辦人員對申請人提交的材料按照收件條件進行初步審查，審查通過，給申請人一份書面《收件單》。

經(jīng)核實該宗地存在查封、凍結等限制信息情況的，不予收件。時限:0.5個工作日

二、受理

受理部門:土地權屬登記事務中心

標準:同收件標準

本崗位責任人:土地權屬登記事務中心經(jīng)辦人員

崗位職責及權限:經(jīng)辦人員應在收到材料之日起4個工作日內（含收件當日），按照受理標準進行詳細審查并作出是否受理的決定。首先核實該宗地的查封、凍結等限制信息情況，對有限制信息的項目，進行退件處理。

予以受理的，對無限制信息的項目需補正材料的，應出具《行政服務申請補正材料告知書》。

不予受理的，經(jīng)科長同意，報主管局長批準后應出具《行政服務申請退件通知書》。土地權屬登記事務中心未按時作出不予受理或未提出補正材料的，視為受理。受理日期為土地權屬登記事務中心收到申請材料之日起計算。

土地權屬登記事務中心應在0.5個工作日內告知申請人領取《行政服務申請補正材料告知書》或《行政服務申請退件通知書》。

篇二：辦理出讓國有土地使用權轉讓手續(xù)提供的資料

一、不改變土地用途的：

1、土地使用證或批準用地文件及房產證復印件一份；

2、轉、受讓雙方的印鑒及法人代表的身份證明書、任命書復印件一份；

3、轉、受讓雙方的委托書及委托人身份證復印件一份；

4、轉讓協(xié)議（合同、契約等）復印件一份；

5、出讓合同及出讓金支付憑證復印件一份；

6、地價評估報告書原件一份；

7、宗地圖原件一份；

8、工商營業(yè)執(zhí)照副本復印件一份（已通過年檢）；

9、中華人民共和國組織機構代碼證復印件一份；

10、上級主管部門同意轉讓的書面意見書原件一份；

11、屬于成片開發(fā)土地的，有形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的，認定一份屬于房屋建設工程的，有完成開發(fā)投資總額的25％以上的認定證明書一份。

注：以上收取的各種復印件均需提供原件核對；以上11項資料必須提供。

二、改變土地用途的：

1、建設用地規(guī)劃許可證及附件（包括紅線圖）復印件1份；

2、改變用途的批復、重新簽訂的出讓合同及出讓金支付憑證復印件1份；

注：凡有下列情況之一的，還需提供相應資料：①分割轉讓的，還需提供分割轉讓的協(xié)議及測繪資料。②共有土地使用權的，還需提供共有人同意轉讓的證明書。

初始土地登記應提交如下資料：

（一）土地登記申請書；

（二）土地登記申請者的法人代表證明、個人身份證明或戶籍證明；

（三）工商注冊登記營業(yè)執(zhí)照副本復印件，無營業(yè)執(zhí)照的提供機構代碼證復印件；

（四）土地權屬來源證明：（1）建國以來各個時期政府或土地行政主管部門征、撥（劃撥、出讓、處置）土地的批準文件；（2）因買賣、交換、贈與、繼承等形式取得土地使用權或所有權的，除提交買賣、交換、贈與、繼承協(xié)議書或證明外，還應提交土地所有權或使用權原始取得證明；（3）無任何手續(xù)、擅自占用土地的，屬1982年以前用地的，其權屬證明為村民小組、居委會或上級行政主管部門的用地證明。1982年以后用地的權屬來源證明為政府及土地行政主管部門的處理決定文件；（4）其他權屬來源證明文件資料。

（五）土地附著物權屬證明；

（六）地籍調查表及相關資料；

（七）宗地圖2份及界址點成果表1份。

委托代理人申請土地登記的，還應當提交授權委托書和代理人資格身份證明。初始土地登記時土地登記機關對經(jīng)初審審核符合登記要求的宗地進行公告。

劃撥國有土地使用權設定登記應提交如下資料：

1、國有土地使用權設定登記申請書；

2、工商注冊登記營業(yè)執(zhí)照副本、機構代碼證或自然人身份證復印件, 無營業(yè)執(zhí)照的提供機構代碼證復印件（注：加蓋本單位公章并簽注日期）；

3、法人代表身份證明書、法人代表委托書（原件）及個人身份證復印件；

4、初始或變更地籍調查相關資料；

5、宗地圖2份，界址成果表1份；

6、竣工驗收報告（只限預登記到期后換證的）；

7、《國有土地劃撥決定書》（原件）；

8、建設用地批準書；

9、其它按規(guī)定需要提供的材料。

出讓國有土地使用權設定登記應提交如下資料：

1、國有土地使用權設定登記申請書；

2、工商注冊登記營業(yè)執(zhí)照副本、機構代碼證或自然人身份證復印件, 無營業(yè)執(zhí)照的提供機構代碼證復印件（注：加蓋本單位公章并簽注日期）；

3、法人代表身份證明書、法人代表委托書（原件）及個人身份證復印件；

4、初始或變更地籍調查相關資料；

5、宗地圖2份，界址成果表1份；

6、出讓用地批準通知書（原件）；

7、出讓合同1份及出讓范圍宗地圖2份（原件）；

8、土地評估報告及備案表（原件）；

9、《國有土地使用證》原件（注：新增建設用地以協(xié)議出讓方式供地的提供建設用地批文，以招標、掛牌和拍賣方式供地的提供相應成交確認書）；

10、出讓金繳納憑證（市、區(qū)各一份）；

11、契稅交納憑證（原件）；

12、其它按規(guī)定需要提供的材料。

第三篇：國有土地使用權抵押登記審查事項探討

國有土地使用權抵押登記審查事項探討

發(fā)布時間:2012-10-05 13:49:16

成都辦公室李琪

一、問題的提出及背景情況

我們在處理國有土地使用權登記實務中，經(jīng)常遇到客戶咨詢?yōu)槭裁茨壳笆鹊母骷墖敛块T只辦理銀行作為抵押權人的土地抵押貸款登記，其他企業(yè)之間，企業(yè)與個人之間的土地抵押貸款登記都不能辦理？經(jīng)查閱相關依據(jù)，四川省國土資源廳《關于土地登記有關問題的通知》（川國土資函〔2003〕377號）和成都市國土資源局《關于規(guī)范國有土地使用權抵押登記有關問題的通知》（成國土資發(fā)〔2008〕602號）均明確載明，國土部門只辦理經(jīng)中國人民銀行批準的金融機構的抵押貸款登記，其他企業(yè)與企業(yè)之間，企業(yè)與個人之間的抵押貸款不予登記。

我們理解，這主要是考慮到與非以銀行等金融機構作為抵押權人所辦理的土地抵押登記相比，登記機構出現(xiàn)登記錯誤的幾率顯然更大，如此規(guī)定是為了降低登記錯誤和行政賠償責任風險。但該兩份文件對“抵押權人主體資格范圍”實際予以限制的做法，確與《物權法》關于抵押權人和抵押財產范圍的規(guī)定存在不一致。據(jù)我們所知，因與《物權法》規(guī)定不符，川國土資函〔2003〕377號文件已被廢止；成都市國土資源局已啟動了修改成國土資發(fā)〔2008〕602號文件的調研工作。

在此背景之下，則需要進一步研究在放寬土地抵押權人范圍后，為切實防范行政賠償責任風險，國土局在具體辦理一般企業(yè)法人（含自然人）之間的國有土地使用權抵押登記時是進行形式審查還是實質審查？審查時需要關注哪些法律問題？以及盡到何種程度的審查職責等問題。

二、物權法對不動產登記機構審查職責和賠償責任規(guī)定的分析

《物權法》第十二條對不動產登記機構辦理登記時的審查形式和審查職責問題作了明確規(guī)定，要求登記機構履行：

（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；

（二）就有關登記事項詢問申請人；

（三）如實、及時登記有關事項；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責，并可要求申請人補充材料，必要時可實地查看。根據(jù)物權法立法機關解釋，立法過程中，一直存在不動產登記審查應當采取形式審查還是實質審查兩種意見的爭論。最終，立法機關既沒有試圖界定什么是實質審查，什么是形式審查，更沒有回答物權法要求不動產登記機構進行實質審查還是形式審查，而是作出了前述規(guī)定，目的是使不動產登記機構在各自的職權范圍內，充分履行合理審慎審查職責，盡可能地保證如實、準確、及時地登記不動產物權有關事項，避免登記錯誤。

還需要進一步討論按照前述規(guī)定履行審查職責后，不動產登記機構的賠償責任問題?！段餀喾ā返诙粭l規(guī)定，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。對于該規(guī)定的理解，物權法公布時，多數(shù)觀點認為登記機構應承擔“無過錯責任”或“結果責任”，即只要登記結果錯誤，登記機構就應全部賠償，然后再追償。但經(jīng)過物權法施行后近幾年的房屋和土地登記及審判實踐，目前實務觀點均認為登記賠償應適用“過錯責任原則”，如果第三人提供虛假材料申請登記，登記機構已盡審核職責仍無法發(fā)現(xiàn)的，則應由第三人承擔民事賠償責任，而不能再要求不動產登記機構承擔行政賠償責任?；谶@種共識，《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2010〕15號）第十二條規(guī)定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應的賠償責任。

我們認為，前述觀點和規(guī)定精神也應適用于土地登記實踐中?！锻恋氐怯涋k法》第九條即規(guī)定，申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。具體就土地抵押登記而言，除非經(jīng)合理審慎審查可以發(fā)現(xiàn)申請人提供虛假材料申請抵押登記；或者經(jīng)初步審查即可發(fā)現(xiàn)抵押登記事項與實體債權債務關系不一致，或實體債權債務關系并非合法有效，否則，國土部門不應對實體債權債務關系的真實合法性負實質審查責任，也不應承擔相應的行政賠償責任。

三、土地抵押登記審查事項分析

基于上述分析，結合《土地登記辦法》第三十六條關于“依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權抵押登記”的規(guī)定，我們認為，為防止登記錯誤風險，國土局在辦理一般企業(yè)法人（含自然人）之間的土地使用權抵押登記時，應當主要審查和關注以下幾點，相關客戶單位在申請土地抵押登記時亦可從以下幾個方面著手準備：

1.設定抵押權的宗地是否已取得《國有土地使用證》；2.主債務人、抵押權人、抵押人是否已簽訂主債權債務合同和抵押合同。國土部門對其真實合法性可僅作形式審查，但建議要求各方對主債權債務合同和抵押合同的真實合法有效性作出書面承諾，并要求雙方當事人對主債權債務合同依法進行公證；3.如公司為他人提供擔保的，是否已經(jīng)按照《公司法》第十六條和公司章程的規(guī)定，由董事會或者股東會（股東大會）作出有效決議；并要求抵押人提供經(jīng)當?shù)毓ど叹忠婪▊浒傅淖钚鹿菊鲁蹋?.是否附具抵押物價值確認單（土地抵押價值可由抵押當事人協(xié)商議定）或評估報告；5.抵押人及抵押權人的身份證明材料（包括身份證或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明書和授權委托書等）；6.屬于《國有土地使用證》記載的兩個以上土地權利人的，是否已提交其他共有權人同意抵押的證明；7.屬于劃撥國有建設用地使用權抵押的，按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條第一款規(guī)定，是否已提交地上建筑物、其他附著物的產權證明；8.屬于以集體所有制企業(yè)土地使用權進行抵押的，是否已提交企業(yè)職工代表大會同意抵押的證明文件；9.申請材料是否齊全及符合法定形式等。

當然，前述建議是我們基于不動產登記理論和實務研究得出的初步結論，申請土地抵押登記時應以省市國土部門后續(xù)正式出臺的文件和具體辦理要求為準。

[李琪，國浩律師事務所律師（成都），西南交通大學法學碩士]

第四篇：服務事項名稱出讓國有土地使用權轉讓

服務事項名稱：出讓國有土地使用權轉讓

項目編號：FWS-1

責任部門：市國土資源局

承辦部門：市國土資源局

設立依據(jù)：

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》；

2、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；

申請方式：書面申請

辦理結果：《轉讓登記表》

收費標準：不收費

辦理時限：25個工作日（轉讓評估價格未經(jīng)地價辦公室會審核的項目需另加10個工作日）

辦理程序：

一、受理

受理部門：業(yè)務受理中心、土地利用中心

條件：

1、土地出讓合同原由市局辦理；

2、土地出讓合同約定的地價款及契稅已全部付清，并取得國有土地使用證；

3、已按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)和利用土地，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件；規(guī)劃項目尚未竣工的，到市國土資源局辦理土地使用權轉讓登記；地上為現(xiàn)狀房屋或規(guī)劃項目已竣工的，按程序領取《房屋所有權證》后，到房產交易部門辦理房地產交易手續(xù)；

4、未有法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉讓或者其他形式限制權利的情形；

5、轉讓受讓方承接出讓合同約定的權利義務，如改變規(guī)劃用途和用地條件須經(jīng)土地管理部門和規(guī)劃管理部門批準。

申請人需要提交如下材料：

1、轉讓方和轉讓受讓方共同提交的辦理申請；

2、北京市國有土地使用權轉讓登記表4份（原件，填寫清楚、加蓋公章）；

3、轉讓方和轉讓受讓方依法簽訂的轉讓協(xié)議（復印件）；

4、《國有土地使用證》（復印件、申請時出示原件）；

5、土地出讓合同及其變更協(xié)議、地價款（含出讓契稅、資金占用費、滯納金）繳款收據(jù)；

6、投資情況說明及證明材料。應包括項目計劃投資總額、實際投資總額、包括哪些細項、每項的投資額及證明材料。項目目前的形象進度（地上現(xiàn)狀、工程現(xiàn)狀等）；

7、轉讓出讓合同中的部分土地或部分建筑物的，提供轉讓宗地釘樁成果通知單及附圖、部位圖；

8、土地評估報告1份；

9、轉讓方對轉讓宗地內的房地產是否辦理房地產預售登記、是否抵押、是否被查封或有其他被限制轉讓的說明。已經(jīng)預售登記或設定抵押的，須有購買人、抵押權人同意轉讓的書面證明（原件）；

10、轉讓雙方的營業(yè)執(zhí)照（復印件）。

本崗位責任人：業(yè)務受理中心、土地利用中心經(jīng)辦人員

崗位責任及權限：

業(yè)務受理中心對申請人提交的材料按照受理條件進行初步審查。審查通過，給申請人一份書面《行政服務事項材料收件單》，然后在0.5個工作日內轉交主辦處室。

主辦處室應在收到材料之日起3日內（含收件當日），按照受理條件進行詳細審查，需補正材料的，應出具《行政服務事項補正材料告知書》轉業(yè)務受理中心；不予受理的，應出具《行政服務事項退件通知書》轉業(yè)務受理中心。

主辦處室未按時作出不予受理的決定或未提出補正材料的，視為受理，受理日期以受理中心收到申請材料之日起計算。

受理中心應在受理當場或5日內告知申請人領取《行政服務事項退件通知書》或《行政服務事項補正材料告知書》。

時限：5個工作日內。

二、審查

標準：

1、申請人提交的申辦材料符合法定格式；

2、已經(jīng)交清全部地價款及相關稅費，取得國有土地使用證；

3、開發(fā)建設投資額達到總投資額的25%以上，屬成片開發(fā)土地的須形成工業(yè)用地或其他建設用地條件；規(guī)劃項目尚未竣工的，到市國土資源局辦理土地使用權轉讓登記；地上為現(xiàn)狀房屋或規(guī)劃項目已竣工的，按程序領取《房屋所有權證》后，到房產交易部門辦理房地產交易手續(xù)；

4、轉讓標的明確，界限及權利清晰；

5、轉讓價格合理；

6、土地評估機構具備評估資質；

7、沒有限制轉讓的情形或因轉讓而損害其他相關權益人的情形。

本崗位責任人：土地利用中心主任、主管主任、主辦科室科長、經(jīng)辦人

崗位職責及權限：

轉讓評估價格已經(jīng)地價辦公室會審核的項目直接進入本環(huán)節(jié)。土地利用事務中心應按照受理條件及審查標準進行審查。

轉讓評估價格尚未經(jīng)地價辦公室會審核的，先轉入轉讓價格審核環(huán)節(jié)。土地利用中心經(jīng)辦人制作書面告知書，經(jīng)領導同意轉受理中心，受理中心應及時通知申請人，并停止審批。地價辦公室會負責對轉讓評估報告進行技術審核，審核合格后，通知經(jīng)辦人在1個工作日內向受理中心發(fā)出完成轉讓評估價格審核工作的書面文件，解除暫停審批。轉讓評估價格審核時限不得超過10工作日。

土地利用中心應按照審查標準進行審查。

1、土地利用中心經(jīng)辦人應主動與申請人聯(lián)系，溝通情況，組織安排現(xiàn)場勘察；

2、將申請人申報的全部材料掃描，錄入計算機。

3、規(guī)范裝訂申請人提交的材料。

4、準確確定轉讓金額，在《北京市國有土地使用權轉讓登記表》上簽署審查意見。

5、將申辦材料和審核意見轉土地利用處審核。

對申辦材料不符合標準的，經(jīng)辦人提出終止審批的意見和理由，報中心領導批準后，出具書面告知書，報利用處審核、局領導審定。

時限：7個工作日。

三、審核

標準：同審查標準

本崗位責任人：利用處處長、經(jīng)辦人

崗位職責及權限：

按照審查標準對審查意見進行審核。

土地利用處經(jīng)辦人進行審核，應在2個工作日內在轉讓登記表簽署審核意見（審核意見為不同意者須寫明理由），然后報主管副處長進行復審。

處長應在2個工作日內在轉讓登記表簽署審核意見，然后報主管副局長審批。

時限：4個工作日。

四、復審

標準：同審查標準

本崗位責任人：主管副局長

崗位職責及權限：

按照復審標準對審核意見進行復審。

同意審核意見的，在轉讓登記表上填寫同意復審意見，報局長批準。

不同意審核意見的，應與主辦部門溝通情況、交換意見后，提出復審意見及理由，填寫在轉讓登記表上，按原渠道退回。

時限： 2個工作日。

五、審定

標準：同復審標準

本崗位責任人：局長

崗位職責及權限：

按照審定標準決定是否批準復審意見。

同意復審意見的，在轉讓登記表上填寫同意審定意見，轉局辦公室蓋章。

不同意復審意見的，應與主辦處室溝通情況、交換意見后，提出審定意見及理由，填寫在轉讓登記表上，按原渠道退回。

時限： 2個工作日

六、告知與頒發(fā)

標準：

1、及時、準確告知申辦人辦事結果（必要時送達）；

2、制發(fā)的文書完整、正確、有效；

3、留存歸檔的審批文件材料齊全、規(guī)范。

本崗位責任人：利用中心經(jīng)辦人員及受理中心

崗位職責及權限：

（一）經(jīng)辦人員按照工作標準進行告知，制發(fā)審批文件。

準予辦理的，接到局辦公室蓋章后轉來的文件后，按流水號確定轉讓登記號，并在轉讓登記表上補充轉讓登記號，在0.5個工作日內，將3份轉讓登記表轉業(yè)務受理中心。15個工作日完成轉讓登記表的掃描及全部文件的歸檔工作，并及時移交局檔案館。

不予辦理的，由經(jīng)辦人制作《行政服務事項退件通知書》等文書，并將有關材料一并轉受理中心。

（二）受理中心按照工作標準通知、送達。

接到利用中心轉來的文件后，要求轉讓受讓方按照轉讓登記表確定的數(shù)額繳納契稅，憑契稅收據(jù)由轉讓雙方一同領取轉讓登記表。另1份轉讓登記表轉用地所在區(qū)縣國土資源分局。

對不予批準的，將《行政服務事項退件通知書》及申辦材料退申辦人。

申請人憑《行政服務事項材料收件單》和契稅繳納證明領取有關文書、證件和資料。

辦理結果通過計算機網(wǎng)絡等形式予以公示。

時限：5個工作日

附件：1.國有土地使用權轉讓申請（范本）

2.北京市國有土地使用權轉讓登記表

3.一次性告知單

辦理時間：上午 9：00至12：00下午 13：30至17：30

辦理機構地址：北京市宣武區(qū)棗林前街70號

電話：83978245、83978243、83978125、83978246

第五篇：國有土地使用權變更登記實施辦法

國有土地使用權變更登記實施辦法

一、項目名稱：國有土地使用權變更登記；項目編碼：政府審批01-02

二、審批項目依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第11、12條；《中華人民共和國城市房地產管理法》第60條；《中華人民共和國土地管理法實施條例》第6條；《土地登記規(guī)則》第22、32條；《四川省＜中華人民共和國土地管理法＞實施辦法》第6、8條；《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；《四川省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》；《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》。

三、項目審批辦理類別：承諾件

四、行政審批申請受理機關：市國土資源局

五、行政審批決定機關：瀘州市人民政府

六、行政審批數(shù)量及方式：無數(shù)量限制，向市國土資源局申請辦理。

七、行政審批條件：

（一）土地權屬合法：土地權屬來源清楚，土地的權屬性質準確，土地的使用合理。

（二）四至清楚：土地權屬范圍（宗地）的界址點、界址線、界標的設立準確合理，指界人認界手續(xù)完備，實地與圖、表描述一致。

（三）面積準確：界址清楚、測量方法規(guī)范。

（四）資料齊全：土地權利人按規(guī)定提交完整齊備的申請資料。

八、申請材料：

（一）土地登記申請書。

（二）身份證明材料：

1、自然人提供：身份證明或戶籍證明，委托代理人申請土地登記的，還應當提交授權委托書和代理人身份證明；

2、單位提供：營業(yè)執(zhí)照及機構代碼證復印件、法定代表人身份證明書、法定代表人授權委托書、法定代表人和代理人身份證明。

（三）土地權屬來源證明：

1、土地勘測定界報告書、變更地籍調查表原件（限宗地界址發(fā)生變化的提供）；

2、原《國有土地使用證》原件；

3、土地使用權招標、拍賣、掛牌轉讓成交確認書復印件（限招標、拍賣、掛牌轉讓土地變更登記提供）；

4、土地使用權出讓合同或出讓合同變更協(xié)議原件、出讓紅線圖原件、土地出讓金繳付憑據(jù)復印件（限出讓合同變更或劃撥轉出讓的土地變更登記提供）；

5、土地轉讓合同原件、人民法院民事裁定書復印件、協(xié)助執(zhí)行通知書原件（根據(jù)不同情況區(qū)別提供）。

（四）規(guī)劃建設材料：建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、選址意見書、規(guī)劃紅線圖等復印件（限在建工程整體轉讓的提供）。

（五）地上建筑物（附著物）證明材料（根據(jù)不同情況區(qū)別提供）：

1、房屋所有權證復印件（需查驗原件）；

2、商品房買賣合同、房地產轉讓合同、拆遷還房協(xié)議、繼承公證書、房改房售（購）房合同等復印件；

4、應納稅的，已經(jīng)繳清稅款或已辦理緩、免稅手續(xù)，《土地登記納稅鑒定信息交換表》已由市地稅局簽署明確意見并簽章；

5、已完成界址點成果表、宗地圖制作和變更地籍調查。

（二）初審

承辦：市政務服務中心國土資源管理服務分中心 崗位職責及權限：審查登記要件是否齊備，核對《土地登記審批表》，對符合登記條件的，依照土地登記有關規(guī)定在《土地登記審批表》上提出具體登記建議；對不符合登記條件的，與受理人員溝通情況、交換意見后，提出意見及理由，將資料退還受理人員。

時限：2個工作日

（三）復審

承辦：市國土資源局，并代市人民政府審批

崗位職責及權限：審查登記要件，確認或變更初審人提出的登記建議。同意初審意見的，在《土地登記審批表》上填寫審核意見，并代市人民政府批準后返回市政務服務中心國土資源管理服務分中心；不同意初審意見的，與初審人員溝通情況、交換意見后，提出意見及理由，將資料按原渠道退還受理人員。

時限：2個工作日

（四）注冊登記

承辦：市政務服務中心國土資源管理服務分中心 崗位職責及權限：依據(jù)《土地登記審批表》進行注冊登記，主要包括填寫《土地登記卡》和《土地歸戶卡》。

時限：2個工作日

（五）繕證

承辦：市政務服務中心國土資源管理服務分中心 崗位職責及權限：按照工作標準打印土地證書