第一篇：銀川市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例

銀川市人民代表大會常務(wù)委員會

公 告

《銀川市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<銀川市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例>的決定》于2011年8月3日銀川市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議通過，2011年9月18日寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。

銀川市人民代表大會常務(wù)委員會

2011年9月19日 寧夏回族自治區(qū)人民代表大會常務(wù)委員會 關(guān)于批準(zhǔn)《銀川市人民代表大會常務(wù)委員會 關(guān)于修改<銀川市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

管理?xiàng)l例>的決定》的決定

（2011年9月18日寧夏回族自治區(qū)第十屆 人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議通過）

寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議決定：批準(zhǔn)《銀川市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<銀川市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例>的決定》，由銀川市人民代表大會常務(wù)委員會公布，自公布之日起施行。

寧夏回族自治區(qū)人民代表大會常務(wù)委員會

2011年9月18日 銀川市人民代表大會常務(wù)委員會 關(guān)于修改《銀川市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

管理?xiàng)l例》的決定

（2011年8月3日銀川市第十三屆人大常委會

第二十五次會議通過）

銀川市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議決定對《銀川市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》作如下修改：

一、將條例中的“房產(chǎn)行政主管部門”的表述修改為“住房保障主管部門”。

二、將第四條第二款，修改為：“發(fā)展改革、規(guī)劃、國土資源、工商、建設(shè)、物價(jià)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等有關(guān)部門按照各自的職責(zé)，共同做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作?！?/p>

三、將第五條刪除。

四、將第八條改為第七條，修改為：

“設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

“

（一）注冊資本不得低于一千二百萬元人民幣，并有法定的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明；

“

（二）持有資格或職稱證書的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專職專業(yè)管理人員不少于十四人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于七人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于二人，持有資格證書的專職統(tǒng)計(jì)人員不少于一人?！肮こ碳夹g(shù)負(fù)責(zé)人、經(jīng)營負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱?！?/p>

五、將第九條改為第八條，并將第二款、第三款修改為： “申請開發(fā)資質(zhì)應(yīng)當(dāng)提供以下文件： “

（一）申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的報(bào)告；

“

（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》一式三份； “

（三）營業(yè)執(zhí)照原件、復(fù)印件； “

（四）企業(yè)章程原件；

“

（五）驗(yàn)資報(bào)告正本原件，新增房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)提供財(cái)務(wù)專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告原件；

“

（六）企業(yè)法定代表人、董事、監(jiān)事、總經(jīng)理及其他高級管理人員身份證明原件、復(fù)印件和任職文件原件；

“

（七）企業(yè)股東的身份證明或營業(yè)執(zhí)照原件；

“

（八）企業(yè)專職專業(yè)技術(shù)人員身份證明、職稱證、勞動合同、繳納社保證明原件、復(fù)印件；

“

（九）企業(yè)固定辦公地點(diǎn)的文字說明；

“臨時(shí)聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不計(jì)入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。”

六、將第十條改為第九條，修改為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級分為一級、二級、三級、四級和暫定資質(zhì)，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要經(jīng)過暫定資質(zhì)的過渡，其注冊資金、專業(yè)技術(shù)力量等資質(zhì)申報(bào)條件不低于四級資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

七、將第十二條改為第十一條，修改為：“市住房保障主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和年度檢驗(yàn)的初審工作?！?/p>

八、將第十三條刪除。

九、將第十四條刪除。

十、將第十六條改為第十三條，并將“計(jì)劃行政主管部門批準(zhǔn)”的表述修改為“發(fā)展和改革行政主管部門備案”。

十一、將第十九條改為第十六條，修改為：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地可以通過劃撥、出讓方式取得，但商品房建設(shè)用地只能通過出讓方式取得。”

十二、將第二十一條刪除。

十三、將第二十四條改為第二十條，修改為：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?/p>

十四、將第三十條改為第二十六條，修改為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向市住房保障主管部門申請辦理預(yù)售登記。符合條件的，市住房保障主管部門予以辦理《商品房預(yù)售許可證》。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售過程中有違法或者欺詐等不良行為記錄的，市住房保障主管部門在二年內(nèi)不予批準(zhǔn)其預(yù)售商品房。

“未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得預(yù)售商品房。”

十五、將第三十三條改為第二十九條，修改為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的文號。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銷售場所公示《商品房預(yù)售許可證》、預(yù)售方案、銷售進(jìn)度控制表、商品房 明碼標(biāo)價(jià)公示表、商品房買賣合同示范文本、銷售人員資格證、監(jiān)管電話?！?/p>

十六、將第三十五條改為第三十一條，修改為：“市住房保障主管部門和物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)對商品房銷售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控。保障性住房實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。”

十七、將第五十條改為第四十六條，修改為：“違反本條例規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營中弄虛作假、偽造涂改、出租、出賣企業(yè)資質(zhì)證書的，由市住房保障主管部門沒收違法所得，并處一萬元以上三萬元以下罰款。”

十八、增加一條，作為第四十七條：“違反本條例規(guī)定，未在銷售場所公示或者公示虛假的《商品房預(yù)售許可證》、預(yù)售方案、銷售進(jìn)度控制表、商品房明碼標(biāo)價(jià)公示表、商品房買賣合同示范文本的，由市住房保障主管部門責(zé)令限期改正，并處五萬元以上十萬元以下罰款；缺少其中一項(xiàng)或者其中一項(xiàng)是虛假的，由市住房保障主管部門責(zé)令限期改正，并處三萬元以上五萬元以下罰款。”

十九、將第五十四條刪除。

此外，還對部分條文的順序和文字作了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。本決定自公布之日起施行。

《銀川市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修正，重新公布。銀川市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)城市房地產(chǎn)開發(fā)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)和保障我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 凡在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和實(shí)施開發(fā)管理的機(jī)構(gòu)，均應(yīng)遵守本條例。

本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或銷售、出租商品房的行為。

第三條

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，按照社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條 市住房保障主管部門是本市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理。

發(fā)展改革、規(guī)劃、國土資源、工商、建設(shè)、物價(jià)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等有關(guān)部門按照各自的職責(zé)，共同做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作。第五條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則，不得損害國家利益、社會公共利益和他人的合法權(quán)益。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。

第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）注冊資本不得低于一千二百萬元人民幣，并有法定的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明；

（二）持有資格或職稱證書的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專職專業(yè)管理人員不少于十四人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于七人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于二人，持有資格證書的專職統(tǒng)計(jì)人員不少于一人。

工程技術(shù)負(fù)責(zé)人、經(jīng)營負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到市住房保障主管部門申請備案，并申請核定開發(fā)資質(zhì)等級。

申請開發(fā)資質(zhì)應(yīng)當(dāng)提供以下文件：

（一）申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的報(bào)告；

（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》一式三份；

（三）營業(yè)執(zhí)照原件、復(fù)印件；

（四）企業(yè)章程原件；

（五）驗(yàn)資報(bào)告正本原件。新增房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)提供 財(cái)務(wù)專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告原件；

（六）企業(yè)法定代表人、董事、監(jiān)事、總經(jīng)理及其他高級管理人員身份證明原件、復(fù)印件和任職文件原件；

（七）企業(yè)股東的身份證明或營業(yè)執(zhí)照原件；

（八）企業(yè)專職專業(yè)技術(shù)人員身份證明、職稱證、勞動合同、繳納社保證明原件、復(fù)印件；

（九）企業(yè)固定辦公地點(diǎn)的文字說明；

臨時(shí)聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不計(jì)入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級分為一級、二級、三級、四級和暫定資質(zhì)，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要經(jīng)過暫定資質(zhì)的過渡，其注冊資金、專業(yè)技術(shù)力量等資質(zhì)申報(bào)條件不低于四級資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)。

第十條 外地開發(fā)企業(yè)進(jìn)入本市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)向市住房保障主管部門備案。

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第七條規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理手續(xù)。

第十一條 市住房保障主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和年度檢驗(yàn)的初審工作。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十二條 市住房保障主管部門應(yīng)根據(jù)本市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃，編制本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃。第十三條 確立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定報(bào)發(fā)展和改革行政主管部門備案，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，資本金額不得低于項(xiàng)目總投資的百分之二十。

第十五條 土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，市住房保障主管部門和規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施建設(shè)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)确矫嫣岢觥斗康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)意見書》，作為土地使用權(quán)出讓或劃撥的依據(jù)之一。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地可以通過劃撥、出讓方式取得，但商品房建設(shè)用地只能通過出讓方式取得。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得開發(fā)項(xiàng)目后的三十日內(nèi)，與市住房保障主管部門簽訂《基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)保證書》，填制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》?；A(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)保證書應(yīng)當(dāng)載明市住房保障主管部門對項(xiàng)目建設(shè)的要求和開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)責(zé)任等內(nèi)容。

未簽訂《基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)保證書》的，市規(guī)劃行政主管部門不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

第十八條 開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，不得擅自變更項(xiàng)目性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并報(bào)市住房保障主管部門備案。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。動工開發(fā)期限滿一年未動工開發(fā)的，征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用 權(quán)。但因不可抗力或政府的行為造成遲延的除外

第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量責(zé)任由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工交付使用前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向市住房保障主管部門交納專項(xiàng)維修資金。

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款規(guī)定的條件；轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定辦理。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，受讓方繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，同時(shí)在確立轉(zhuǎn)讓時(shí)三十日內(nèi)到有關(guān)部門辦理項(xiàng)目變更手續(xù)。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，并且由項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓雙方書面通知被拆遷人。

第二十五條 商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括商品房的位置、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求及雙方的違約責(zé)任等。

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向市住房保障主管部門申請辦理預(yù)售登記。符合條件的，市住房保障主管部門予以辦理《商品房預(yù)售許可證》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售過程中有違法或者欺詐等不良行為記錄的，市住房保障主管部門在二年內(nèi)不予批準(zhǔn)其預(yù)售商品房。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得預(yù)售商品房。第二十七條 申請辦理《商品房預(yù)售許可證》。應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和《資質(zhì)證書》；

（二）建設(shè)項(xiàng)目的投資計(jì)劃、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；

（三）工程施工合同；

（四）按提供的預(yù)售商品房工程施工進(jìn)度計(jì)算，地上建筑設(shè)計(jì)層數(shù)三層以下的建筑主體完工，地上建筑設(shè)計(jì)層數(shù)四層以上七層以下的完成建筑主體的三分之二，地上建筑設(shè)計(jì)層數(shù)八層以上的完成建筑主體的二分之一，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（五）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)說明商品房位置、幢號、層次、朝向、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、用途、交付使用日期、預(yù)售總面積、價(jià)格，并附預(yù)售商品房總平面圖及分層平面圖；

（六）房地產(chǎn)開發(fā)《項(xiàng)目手冊》。

第二十八條 市住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)在受理商品房預(yù)售申請后十五日內(nèi)對審查合格的核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的文號。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銷售場所公示《商品房預(yù)售許可證》、預(yù)售方案、銷售進(jìn)度控制表、商品房明碼標(biāo)價(jià)公示表、商品房買賣合同示范文本、銷售人員資格證、監(jiān)管電話。

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房預(yù)售合同之日起三十日內(nèi)，將預(yù)售合同報(bào)市住房保障主管部門和土地行政主管部門登記備案。

第三十一條 市住房保障主管部門和物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)對商品房銷售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控。保障性住房實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。

第三十二條 銷售的商品房面積，應(yīng)經(jīng)市住房保障主管部門核定。

第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，在保修期內(nèi)承擔(dān)商品房保修責(zé)任。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

《住宅使用說明書》應(yīng)對住戶合理使用住宅有所提示。因住戶使用不當(dāng)或擅自改變結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和違規(guī)裝修等造成房屋質(zhì)量及其他用戶受損，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第三十四條 開發(fā)企業(yè)銷售的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，應(yīng)由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)保修；保修期滿以后出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，經(jīng)鑒定，不屬購房者使用不當(dāng)造成的，仍應(yīng)由開發(fā)企業(yè)負(fù) 責(zé)保修，如果鑒定主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，經(jīng)返修后仍達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)予以調(diào)換或退房，給購房人造成損失的，應(yīng)予賠償。

第三十五條 商品房購買人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，向市住房保障主管部門申請辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品房，在依法取得房屋所有權(quán)證后出租的，應(yīng)當(dāng)向市住房保障主管部門登記備案。

第三十七條 住宅小區(qū)局部已交付使用的房屋和配套設(shè)施，由開發(fā)企業(yè)自行或委托有管理資質(zhì)的物業(yè)管理單位提前介入管理。

第五章 法律責(zé)任

第三十八條 違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，并處違法所得五倍以下罰款。

第三十九條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由市住房保障主管部門根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定責(zé)令限期改正，并處以五萬元以上十萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照。

第四十條 違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由市土地行政主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并處違法所得三倍至五倍的罰款。第四十一條 違反本條例規(guī)定，擅自變更建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)的，由市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處以建筑工程每平方米三十元至五十元的罰款。

第四十二條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由市住房保障主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由市住房保障主管部門組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，并處以十萬元以上三十萬元以下罰款。

第四十三條 違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由市住房保障主管部門責(zé)令限期返修，并處以交付使用的房屋總造價(jià)百分之二以下罰款；經(jīng)返修仍達(dá)不到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)調(diào)換或退房；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十四條 違反本條例規(guī)定，交付使用的商品房，經(jīng)鑒定建筑面積短少的，其短少部分按原平米售價(jià)二倍至三倍給購房人賠償。

第四十五條 違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由市住房保障主管部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并處已收取預(yù)付款百分之一以下的罰款。

第四十六條 違反本條例規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營中弄虛作假、偽造涂改、出租、出賣企業(yè)資質(zhì)證書的，由市住房保障主管部門沒收違法所得，并處一萬元以上三萬元以下罰款。

第四十七條 違反本條例規(guī)定，未在銷售場所公示或者公示虛假的《商品房預(yù)售許可證》、預(yù)售方案、銷售進(jìn)度控制表、商品房明碼標(biāo)價(jià)公示表、商品房買賣合同示范文本的，由市住房保障主管部門責(zé)令限期改正，并處五萬元以上十萬元以下罰款；缺少其中一項(xiàng)或者其中一項(xiàng)是虛假的，由市住房保障主管部門責(zé)令 限期改正，并處三萬元以上五萬元以下罰款。

第四十八條 當(dāng)事人對行政處罰不服的，可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》、《中華人民共和國行政復(fù)議法》和《中華人民共和國行政處罰法》的有關(guān)規(guī)定，申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十九條 國家工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中利用職務(wù)之便，弄虛作假、收受賄賂、玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章 附則

第五十條 在本市規(guī)劃區(qū)以外的國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的，參照本條例辦理。

第五十一條 本條例2000年11月1日起施行。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理1422

一、名詞解釋

1.房地產(chǎn)投資:是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。

2.市場定位:是根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品在細(xì)分市場上所處的地位和客戶對產(chǎn)品某些屬性的重視程度，塑造出本企業(yè)產(chǎn)品與眾不同的鮮明個(gè)性或形象傳遞給目指標(biāo)。的必要性

15、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)13個(gè)人住房抵押貸款:是A房地產(chǎn)市場失靈B住房容有哪些 指借款人以本人名下的房問題和住房保障C宏觀經(jīng)A國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查產(chǎn)抵押，向貸款人申請用濟(jì)周期循環(huán)D房地產(chǎn)價(jià)B市場需求容量調(diào)查 C消于個(gè)人合法合規(guī)用途的人格劇烈波動 E房地產(chǎn)市場費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查D民幣擔(dān)保貸款。非均衡 競爭情況調(diào)查E市場營

二、簡答題 8、房地產(chǎn)開發(fā)程序的建銷因素調(diào)查 1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)包括設(shè)階段的工作包括哪六個(gè)

三、論述題 哪些風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)A質(zhì)量控制B進(jìn)度控請結(jié)合實(shí)際分析“房地產(chǎn)A房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)制C成本控制D合同管理泡沫”的成因及“過度開險(xiǎn)：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場E安全管理 F竣工驗(yàn)收 發(fā)”的誘因 供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變9、房地產(chǎn)市場特性與功A房地產(chǎn)泡沫的成因，主現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)能包括哪些A房地產(chǎn)市場要有三個(gè)方面：險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、特性：市場供給的壟斷性、1）土地的有限性和稀缺性標(biāo)客戶，是該產(chǎn)品在細(xì)分市場上占據(jù)強(qiáng)有力的競爭位置。

3.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場:房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。

4.盈虧平衡分析:是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。

5.土地一級開發(fā):是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進(jìn)行土地征收、拆遷、土地平整，進(jìn)行地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件活動。

6.敏感性分析:是指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。

7.房地產(chǎn)抵押貸款:是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。8.房地產(chǎn)投資信托基金:是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。9.房地產(chǎn)開發(fā)投資:是指投資者從取得土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用 者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤的過程。

10清償能力指標(biāo):是考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。

11房地產(chǎn)市場:是指從事房地產(chǎn)交易活動的場所。12速動比率:是反映項(xiàng)目快速償付流動負(fù)債能力的或然損失風(fēng)險(xiǎn) B房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn) 2、房地產(chǎn)開發(fā)的步驟與階段 A房地產(chǎn)開發(fā)的步驟：提出投資設(shè)想、細(xì)化投資設(shè)想、可行性研究、獲取土地使用 權(quán)、合同談判與協(xié)議簽署、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理階段：1.投資機(jī)會選擇與決策分析階段2.前期工作階段3.建設(shè)階段4.租售階段3、房地產(chǎn)市場的參與者包括哪些 A土地所有者或當(dāng)前土地使用者B開發(fā)商C政府及政府機(jī)構(gòu)D金融機(jī)構(gòu)E建筑承包商F專業(yè)顧問 G消費(fèi)者或買家 4、房地產(chǎn)開發(fā)投資中的專業(yè)顧問主要包括那些 A建筑師 B工程師 C會計(jì)師 D造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師E房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人F律師 5、房地產(chǎn)投資分類 A按投資主體劃分：政府投資、非盈利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資和個(gè)人投資 B按經(jīng)濟(jì)活動類型劃分：從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資C按物業(yè)類型劃分：居住物業(yè)投資、商業(yè)物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資 6、開發(fā)商對目標(biāo)市場的選擇一般有哪幾種模式A市場集中化B選擇專業(yè)化C產(chǎn)品專業(yè)化D市場專業(yè)化E全面覆蓋F大量定制 7、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場市場需求的廣泛性和多樣性、市場交易的復(fù)雜性、房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)、存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性、市場信息的不對稱性B房地產(chǎn)市場功能：配置存量房地產(chǎn)資源和利益、顯示房地產(chǎn)市場需求變化、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 10工程招標(biāo)的類型與程序 A招標(biāo)類型：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo) B招標(biāo)程序：申請招標(biāo)、編制招標(biāo)文件、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函、投標(biāo)人資格審查、招標(biāo)工程交底及答疑、開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)、簽訂合同

11、房地產(chǎn)投資有哪些特點(diǎn) 特點(diǎn)：區(qū)位選擇異常重要、適于進(jìn)行長期投資（長期性）、需要適時(shí)的更新改造投資（適應(yīng)性）、投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（投資價(jià)值不確定性）、變現(xiàn)性差、易受政策影響（政策影響性）、依賴專業(yè)管理（專業(yè)管理依賴性）、存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（相互影響性）。

12、影響消費(fèi)者購買行為的主要因素 A社會文化因素B個(gè)人因素C心理因素 13、房地產(chǎn)間接投資包括哪些A投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券B投資房地產(chǎn)投資信托基金C購買住房抵押支持證券 14政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段有哪些

（一）土地供應(yīng)政策

（二）金融政策

（三）住房政策

（四）城市規(guī)劃

（五）地價(jià)政策

（六）稅收政策

（七）租金控制

是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。2）投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。3）金融機(jī)構(gòu)的過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。B過度開發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即：（1）開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差。（2）開發(fā)商之間的博弈和非理性行為。（3）開發(fā)資金的易得性。

2、開發(fā)商如何分析競爭對手當(dāng)市場差不多已經(jīng)被瓜分完畢時(shí),企業(yè)的發(fā)展在很大程度上要依靠從競爭對手那里奪取地盤,為此企業(yè)必須定制自身的發(fā)展戰(zhàn)略、了解客戶、了解競爭對手，才能取得競爭優(yōu)勢，在市場商戰(zhàn)中獲勝。

（一）識別競爭者

（二）確定競爭者的目標(biāo)

（三）確定競爭者的戰(zhàn)略

（四）判斷競爭者的反應(yīng)模式

（五）企業(yè)應(yīng)采取的對策（企業(yè)明確了主要競爭者和其優(yōu)劣勢及反應(yīng)模式之后，就要決定自己的對策：進(jìn)攻誰、回避誰。）

3、經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)都有哪些 A盈利能力指標(biāo)：

（一）靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、靜態(tài)投資回收期、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率

（二）動態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期B清償能力指標(biāo)：利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理練習(xí)題2

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練習(xí)題二

（一）單項(xiàng)選擇

1．（）是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的活動。

A．房地產(chǎn)經(jīng)營

B．房地產(chǎn)管理 C．房地產(chǎn)開發(fā)

D．房地產(chǎn)運(yùn)作

2．房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的過程，需要各種資源，主要包括（）。

①土地 ②勞動力 ③資金 ④建筑材料 ⑤城市基礎(chǔ)設(shè)施 ⑥城市公用配套設(shè)施 ⑦專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)

A．①②③④

B．①②③④⑦ C．①②③④⑤⑥⑦

D．①②③④⑤⑦

3．一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一下程序排列正確的是（）。

①規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 ②投資機(jī)會找尋 ③可行性研究 ④獲取土地使用權(quán)證 ⑤投資機(jī)會篩選 ⑥施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收 ⑦市場營銷和物業(yè)管理 ⑧簽署合作協(xié)議

A．②⑤④③①⑥⑧⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦

4．投資機(jī)會選擇和決策分析，是整個(gè)開發(fā)過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的（）。

A．前期工作。

B．初期工作。C．前提工作。

D．項(xiàng)目可行性研究。

5．根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，開發(fā)商在主要通過（）方式獲得土地使用權(quán)的同時(shí)，也可以通過（）方式，獲得公益性或部分公益性項(xiàng)目的土地使用權(quán)。

A．有償出讓；有償轉(zhuǎn)讓

B．行政劃撥；有償出讓 C．有償出讓；行政劃撥

D．行政劃撥；有償轉(zhuǎn)讓

6．為了降低建筑安裝工程費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商可以采用（）的合同形式。

A．固定單價(jià)合同

B．成本加酬金合同 C．分包合同

D．固定總價(jià)合同 7．以下不屬于經(jīng)營性用地的有（）。A．工商業(yè)用地

B．旅游用地 C．娛樂用地

D．商品住宅用地 8．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)租售，一般能夠令開發(fā)商（）。

A．減少風(fēng)險(xiǎn)

B．增加銷售收入 C．降低銷售成本

D．減少稅收負(fù)擔(dān) 9．經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地，目前采?。ǎ┓绞焦┑亍．協(xié)議出讓

B．招拍掛出讓

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C．行政劃撥

D．行政劃撥兼協(xié)議出讓 10．出讓城市國有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制定（）。

A．土地利用計(jì)劃

B．控制性詳細(xì)規(guī)劃 C 修建性詳細(xì)規(guī)劃

D．土地利用總體規(guī)劃 11．（）是建設(shè)工程項(xiàng)目管理隊(duì)伍中的核心之一。

A．項(xiàng)目經(jīng)理

B．房地產(chǎn)估價(jià)師 C．預(yù)算師

D．高級經(jīng)濟(jì)師

12．邀請招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種，被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在（）之間。

A．2-8

B．3-5 C．3-10

D．4-10 13．為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的工作效率，開發(fā)商宜采用（）發(fā)包。

A．專業(yè)工程

B．建筑工程全過程 C．分部工程

D．分階段 14．在承包方式和內(nèi)容上，房地產(chǎn)開發(fā)商通常選擇（）。

A．全部包工包料總價(jià)合同方式

B．全部包工包料成本加酬金合同 C．專業(yè)工程發(fā)包的總價(jià)合同

D．部分包工包料的單價(jià)合同 15．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)程序，排列正確的是（）。

①編制招標(biāo)文件 ②確定招標(biāo)方式 ③招標(biāo)工程交底及答疑 ④簽訂合同 ⑤申請招標(biāo)

⑥編制招標(biāo)工程標(biāo)底 ⑦開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo) ⑧投標(biāo)人資格審查

A．⑤①⑥②⑧③⑦④

B．⑤⑥①②⑧③⑦④ C．⑤①⑥②⑧⑦③④

D．⑤⑥①②⑧⑦③④ 16．（）是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是審核投標(biāo)、評價(jià)、決標(biāo)的重要依據(jù)。

A．標(biāo)價(jià)

B．標(biāo)底 C．報(bào)價(jià)

D．競價(jià) 17．（）是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動。

A．安全管理

B．進(jìn)度控制 C．質(zhì)量控制

D．成本控制 18．（）是指一項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理。

A．時(shí)間控制

B．安全管理 C．質(zhì)量控制

D．進(jìn)度控制

19．對于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商租售物業(yè)時(shí)通常會選擇（）。

A．買方代理

B．賣方代理 C．聯(lián)合代理

D．雙重代理 20．編織工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和（）。

A．網(wǎng)絡(luò)圖法

B．表格法 C．竣工圖法

D．坐標(biāo)圖法

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（二）多項(xiàng)選擇

1．房地產(chǎn)開發(fā)都可以分為那些階段（）。A．投資機(jī)會選擇與決策分析。

B．前期工作。C．建設(shè)階段。

D．租售階段。

2．工程項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容包括控制和管理，其中管理是指（）。

A．進(jìn)度管理

B．投資管理 C．合同管理

D．信息管理 3．屬于土地收購儲備范圍的土地類型（）。

A．新增建設(shè)用地中用于公共利益的土地 B．已列入危舊房改造計(jì)劃的土地 C．依法收回的閑置土地

D．政府依法收購和整理的國有土地 4．一般情況下，土地使用權(quán)出讓方式包括（）。A．招標(biāo)

B．掛牌 C．拍賣

D．協(xié)議

5．對于擁有資金但缺少土地資源的開發(fā)商來說，可以通過（）的方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲得土地使用權(quán)的一種重要方式。

A．土地轉(zhuǎn)讓

B．公司入股 C．并購

D．合伙 6．房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理體現(xiàn)在（）。A．開發(fā)項(xiàng)目的選址審批

B．核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》 C．規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批

D．核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 7．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了（）。A．用地性質(zhì)

B．位置 C．面積

D．界限 8．房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式包括（）。A．公開招標(biāo)

B．開標(biāo) C．邀請招標(biāo)

D．決標(biāo)

9．建設(shè)工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括（）。A．對原材料的檢驗(yàn)

B．工程的配套設(shè)施 C．確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

D．對各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查 10．招標(biāo)文件通常包括（）等。

A．合同文件

B．投標(biāo)須知 C．招標(biāo)方式

D．工程標(biāo)底

11．以下幾種情況中，房地產(chǎn)開發(fā)商傾向于自行銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的有（）。

A．房地產(chǎn)市場高漲、市場供應(yīng)短缺，所開發(fā)的項(xiàng)目很受使用者和投資。B．大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)。C．房地產(chǎn)開發(fā)商有特定的銷售對象。D．高檔的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

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12．盡管有些房地產(chǎn)開發(fā)商也有自己的銷售隊(duì)伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，這是因?yàn)槲飿I(yè)代理具有某些優(yōu)勢，具體包括（）。A．物業(yè)代理對房地產(chǎn)市場當(dāng)前和未來的供求關(guān)系。B．物業(yè)代理具備豐富的租售知識和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員 C．物業(yè)代理信譽(yù)更高，更易銷售 D．物業(yè)代理更加熟悉市場情況

13．在下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競爭導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價(jià)方法是（）。

A．隨行就市定價(jià)法

B．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 C．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D．挑戰(zhàn)定價(jià)法 14．對房地產(chǎn)項(xiàng)目制定租售方案時(shí)，主要應(yīng)該考慮的因素包括：（）

A．租售時(shí)間

B．出租還是出售 C．租售進(jìn)度

D．租售價(jià)格

15．房地產(chǎn)開發(fā)商只有掌握科學(xué)的房地產(chǎn)定價(jià)方法，靈活運(yùn)用定價(jià)策略，才能確保預(yù)期利潤和其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)商定價(jià)的方法包括（）。

A．成本導(dǎo)向定價(jià)法

B．收益導(dǎo)向定價(jià)法 C．競爭導(dǎo)向定價(jià)法

D．購買者導(dǎo)向定價(jià)法

（三）判斷題

1．開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收由承包商組織進(jìn)行。（）

2．與橫道圖法相比，采用網(wǎng)絡(luò)圖進(jìn)行工程進(jìn)度控制，最大優(yōu)點(diǎn)在于能夠表明各項(xiàng)工作之間相互聯(lián)系和相互制約的關(guān)系，并能找到關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線。（）

3．土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（）

4．工程項(xiàng)目的規(guī)模較大，建設(shè)周期長，技術(shù)復(fù)雜的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，應(yīng)采用邀請招標(biāo)。（）

5．公開招標(biāo)的費(fèi)用要低于邀請招標(biāo)的費(fèi)用。（）

6．看物業(yè)代理公司過往的業(yè)績，主要看其共代理了多少個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或成交額有多少。7．價(jià)值定價(jià)法是成本導(dǎo)向定價(jià)的一種定價(jià)方法。（）8．目標(biāo)定價(jià)法和領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法一樣，都屬于競爭導(dǎo)向定價(jià)。（）9．宣傳和廣告策略是房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的決定因素。（）

10．價(jià)格是市場營銷組合因素中十分敏感而又難以控制的因素。（）

第四篇：2008星洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營管理目標(biāo)完成責(zé)任書

2008星洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營管理目標(biāo)

責(zé)任書

依據(jù)贛州城市開發(fā)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司以及星洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事會2008總體經(jīng)營管理規(guī)劃安排，星洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008必須完成的經(jīng)營、管理、安全運(yùn)營工作目標(biāo)如下：

一、經(jīng)營目標(biāo)：

1、星洲灣在2008年9月1日（含）之前開盤

2、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售利潤壹億元人民幣

二、管理目標(biāo)：

系統(tǒng)建設(shè)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、組織氛圍改進(jìn)符合公司發(fā)展要求

三、安全運(yùn)營目標(biāo)：

無任何重大安全、質(zhì)量、管理、財(cái)務(wù)事故發(fā)生

以上三項(xiàng)指標(biāo)具體考評細(xì)則另附文件詳解，承擔(dān)組織考評結(jié)果的第一責(zé)任人為星洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張峰。

星洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司星洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

董事會總經(jīng)理

簽署簽署

第五篇：酒店經(jīng)營管理方案

aa大酒店 ～年（下半年）經(jīng)營管理方案星級酒店的現(xiàn)代化經(jīng)營管理是一項(xiàng)科學(xué)的系統(tǒng)工程，它不僅需要有新的觀念和科學(xué)的管理模式，且著重于內(nèi)部的分工協(xié)作，也稱為團(tuán)體精神。因此，本方案出臺后各部門在實(shí)施過程中，不僅要遵循各個(gè)崗位的工作規(guī)律，也應(yīng)特別注意各部門之間的緊密配合。

一、（9—12月）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

（一）酒店總體指標(biāo)：營業(yè)額（）萬元，純利潤（）萬元。

（二）各部門任務(wù)分配

1、餐飲 二 餐：（1）營業(yè)額 萬元；（2）毛利率 %； 三 餐：（1）營業(yè)額 萬元；（2）毛利率 %； 十八餐：（1）營業(yè)額 萬元；（2）毛利率 %。

2、客房（1）營業(yè)額 萬元（2）毛利率 %

二、關(guān)于房務(wù)工作方面 酒店的經(jīng)濟(jì)收入主要來源于三部分：一是客房收入；二是飲食收入；三是配套服務(wù)收入；其中客房收入是酒店收入的重要來源，從利潤分析，客房收入的經(jīng)營成本比餐飲、商品都小，客房利潤也是酒店利潤的主要來源，在經(jīng)營管理的過程中，要使客房出租率上升，則取決于房務(wù)管理，其主要包括以下幾個(gè)方面：

1、科學(xué)合理地計(jì)劃與組織房務(wù)部工作的運(yùn)轉(zhuǎn)： 在客房的經(jīng)營過程中，前廳部處于起點(diǎn)，負(fù)責(zé)客房的銷售，而客房部則處于中間環(huán)節(jié)，負(fù)責(zé)客人投宿期間的大部分服務(wù)工作，客人住店期間，在客房停留的時(shí)間最長，接觸和享用客房服務(wù)的機(jī)會多、時(shí)間長，因此，酒店要投入相應(yīng)的勞動力和發(fā)生相應(yīng)的設(shè)備消耗，如何將接待服務(wù)工作科學(xué)合理地組織起來，即保證服務(wù)質(zhì)量，滿足客人需要，提高客房出租率，又使物資消耗和經(jīng)營收入提高加強(qiáng)房務(wù)工作的監(jiān)督力度，保證接待服務(wù)和客房整理的質(zhì)量，保持合理的比例，是客房管理的 一個(gè)重要內(nèi)容。因此，首先要根據(jù)酒店整體計(jì)劃制定客房部的計(jì)劃，確定服務(wù)質(zhì)量、勞動定額以及物資消耗等各項(xiàng)指標(biāo)，做好人力調(diào)配計(jì)劃，同時(shí)，要制定和落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度從而為實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)指標(biāo)提供保障。客房服務(wù)過程中的督查，是保證服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。第一，要加強(qiáng)對各班組的組織和領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度地服務(wù)人員的每一道程序要進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，實(shí)行領(lǐng)班、經(jīng)理、質(zhì)檢員、房務(wù)總監(jiān)逐級查房制度，達(dá)到層層把關(guān)；第二，加強(qiáng)各部門間的聯(lián)系，及時(shí)傳遞信息，客房管理不是孤立存在的，需要和其他部門協(xié)調(diào)配合形成一個(gè)統(tǒng)一的整體，才能保證業(yè)務(wù)活動的正常進(jìn)行；第三，主動了解客人的反映，及時(shí)處理客人投訴，加強(qiáng)意見反饋渠道，做好接待服務(wù)工作?？头抗芾淼暮脡淖罱K取決于客人的滿意程度，要注意分析客人類型，研究客人的心理，隨時(shí)掌握客人的意見和要求，從中發(fā)現(xiàn)帶有普遍性的問題和客人需求的變化規(guī)律，抓住客房服務(wù)過程中的內(nèi)在聯(lián)系和基本環(huán)節(jié)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

2、加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)，提高員工綜合素質(zhì)。前廳部與客房部的工作性質(zhì)，是直接為客人提供服務(wù)，服務(wù)的好與差直接影響著酒店的管理和服務(wù)水平，所以加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)和提高員工綜合素質(zhì)，確保房務(wù)工作順利開展和提高服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵之一。首先，要不斷進(jìn)行員工的思想教育，使員工熱愛自己的本職工作，培養(yǎng)對專業(yè)的興趣，從而激發(fā)工作的主動性、積極性，教育員工樹立高尚的職業(yè)道德和全心全意為客人服務(wù)的意識，教育員工樹立嚴(yán)格的組織觀念，自覺遵守國家的法紀(jì)和酒店的規(guī)章制度。同時(shí)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)，因?yàn)檫@是提高酒店工作效率和服務(wù)質(zhì)量的基本條件。所以一方面要抓好員工文化知識的學(xué)習(xí)，提高員工文化水平，另一方面要抓業(yè)務(wù)技術(shù)方面的培訓(xùn)，提高員工的業(yè)務(wù)操作技術(shù)和技巧，通過培訓(xùn)使員工達(dá)到：（1）熱情、主動、耐心、周到、細(xì)致、盡職盡責(zé)，對客人必須樹立尊重和友好的態(tài)度。（2）在服務(wù)質(zhì)量方面減少和杜絕對服務(wù)員因素質(zhì)和技能欠缺造成服務(wù)不到位而產(chǎn)生的不滿意。（3）人人都 要從細(xì)節(jié)做起，特別是在儀容、儀表、禮貌、禮儀、言行舉止方面要得體大方，著裝要干凈、整齊，強(qiáng)調(diào)要求個(gè)人氣質(zhì)的進(jìn)一步提高。（4）熟練掌握服務(wù)程序，讓顧客感到一種酒店行業(yè)的氛圍和正規(guī)化管理的模式。（5）對自身工作按標(biāo)準(zhǔn)完成后自查，樹立員工的責(zé)任感和主人翁意識。（6）營造員工隊(duì)伍的團(tuán)隊(duì)精神。（7）實(shí)現(xiàn)規(guī)范服務(wù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而影響顧客對酒店的口碑和社會聲譽(yù)。在房務(wù)管理過程中，要認(rèn)真執(zhí)行獎(jiǎng)罰制度，開展評選優(yōu)秀員工的活動，表彰、獎(jiǎng)勵(lì)服務(wù)質(zhì)量高，業(yè)務(wù)技術(shù)精、完成任務(wù)好、協(xié)作風(fēng)格高的員工，對員工的思想及業(yè)務(wù)水平定期進(jìn)行考察，根據(jù)各種特長合理的安排使用，重視培養(yǎng)選 拔人才，形成一支骨干隊(duì)伍，在各項(xiàng)工作中發(fā)揮中堅(jiān)作用。

3、開源節(jié)流，做好房務(wù)設(shè)備、物資的管理與控制。房務(wù)設(shè)備和用品是客房服務(wù)工作的物質(zhì)基礎(chǔ)，因此，管理好房務(wù)方面的設(shè)備和用品也是客房管理的重要內(nèi)容 之一，前廳部和客房部要具體制定設(shè)備、用品管理制度，明確規(guī)定各級管理人員在這方面的職責(zé)，做到合理使用。因此，節(jié)約上要以小看大，一點(diǎn)水，一度電，一根針，一條線，養(yǎng)成節(jié)約或浪費(fèi)的不同習(xí)慣，就會出現(xiàn)不同效益。前廳部、客房部的各種設(shè)備應(yīng)始終處于安全、完好的狀態(tài)。服務(wù)員及管理人員在正常服務(wù)和管理過程中，應(yīng)隨時(shí)注意檢查設(shè)備使用情況，配合工程部對設(shè)備保養(yǎng)、維修，管理人員要定期匯報(bào)設(shè)備情況，客房內(nèi)各種供客人使用的物品 及相應(yīng)工具應(yīng)備齊備足以滿足服務(wù)工作的需要。在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，盡量延長布草的使用壽命，同時(shí)，控制好低值易耗品的領(lǐng)用，建立發(fā)放和消耗記錄，堵塞漏洞，實(shí)行節(jié)約有獎(jiǎng)，浪費(fèi)受罰的獎(jiǎng)懲制度。

4、樹立天天多售房的主導(dǎo)思想?？头侩m是一種有形商品，并具有商品的屬性，但它又不同于其他商品，因?yàn)槠渌唐?如果銷不出去，可以作為庫存積壓，不至于造成大的損失，而客房如果當(dāng)天賣不出去，就要造成固定成本的損失，所以它是一種具有特殊性的商品，我

們作為經(jīng)營者最重要的責(zé)任就是要想辦法銷售當(dāng)天的客房。雖然近幾年滕州市隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)水平都發(fā)生了改變與提高，但在這市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中酒店要想立于不敗之地，就必須采取靈活經(jīng)營的方針。要求前廳部、客房部在提高服務(wù)意識的同時(shí)，要利用自身的優(yōu)勢，揚(yáng)長避短，培養(yǎng)自己的忠誠客戶，再者，要隨時(shí)掌握競爭對手的經(jīng)營動態(tài)，采取靈活多變的價(jià)格策略，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)為宗旨，結(jié)合酒店制定的銷售方案和計(jì)劃，努力完成各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。

三、關(guān)于餐飲工作方面 隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，餐飲業(yè)也隨著社會需求而迅速發(fā)展，同時(shí)發(fā)生了由“賣方市場”到“買方市場”的轉(zhuǎn)變。買方市場的出現(xiàn)，人們可以根據(jù)自己的喜好、口味和經(jīng)濟(jì)條件去選擇能滿足自己需要的酒店、酒樓餐廳進(jìn)餐，酒店餐飲經(jīng)營要想吸引消費(fèi)者去惠顧，就必須根據(jù)消費(fèi)者的需求去確定自己的經(jīng)營項(xiàng)目和經(jīng)營方式。誰不能認(rèn)識到這一點(diǎn)，誰就無法在激烈的市場中取勝，眾所周知，餐飲業(yè)是一種十分特殊的行業(yè)，這種特殊性主要表現(xiàn)在它提供給顧客的產(chǎn)品具有雙重性，既有形性和無形性。作為經(jīng)營者，必須從這兩 個(gè)方面滿足顧客的需求，即不僅菜肴的色、香、味、美、型、器、都要好，使客人感到物有所值，而且與這相適應(yīng)的服務(wù)過程也要好，服務(wù)要富有人情味，讓客人有好的感受。任何一個(gè)經(jīng)營者，如不善于體察和滿足消費(fèi)者，不能提供上乘的有形出品和無形新產(chǎn)品，就無法適應(yīng)消費(fèi)市場的需求，就不可能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)上述情況，在餐飲經(jīng)營方面應(yīng)采取如下措施：

（一）加強(qiáng)服務(wù)人員和督導(dǎo)層的素質(zhì)培訓(xùn)，向客人提供一流的服務(wù)質(zhì)量。具體做好以下三點(diǎn)：

1、從思想教育入手 培養(yǎng)服務(wù)員要以主人翁的身份去工作，思想教育是共產(chǎn)黨傳統(tǒng)的工作方法和經(jīng)驗(yàn)，每個(gè)管理人員都要對自己手下的員工進(jìn)行耐心、細(xì)致的思想教育，增強(qiáng)大家的酒店意識和主人翁姿態(tài)。

2、扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)破舊的思想觀念和意識，開展“微笑服務(wù)”“人情服務(wù)”和“文明禮貌”服務(wù) 這里重點(diǎn)談一下“人情服務(wù)”，過去，酒店管理者把“顧客是上帝”作為酒店的宗旨，因此，各方面的服務(wù)都局限于規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，這種單一的服務(wù)方式有它的相對不足之處，因?yàn)樵谏系勖媲胺?wù)只能畢恭畢敬，不易接觸和相互溝通。這樣，一是不能烘托客人的就餐的熱烈氣氛和愉快心情；二是不容易了解、掌握客人的生活習(xí)好和消費(fèi)規(guī)律；三是不便培養(yǎng)酒店的“回頭客”。而“人情服務(wù)”是規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的補(bǔ)充和延伸。它將客人當(dāng)作酒店的“摯朋親友”。在服務(wù)中，服務(wù)人員不僅能了解掌握顧客的生活習(xí)好，且能及時(shí)了解顧客對酒店各方面的建議和要求，便于酒店經(jīng)營管理方面的調(diào)整和提高，從而使顧客滿意，并成為酒店的忠誠客戶——“回頭客”。

3、抓緊服務(wù)技能和培訓(xùn)，保證服務(wù)質(zhì)量 顧客對服務(wù)的要求一方面是熱情周到，另一方面就是快速敏捷，熱情周到就是上面講的富有情感的“人情服務(wù)”，而快速敏捷則正是服務(wù)技能的體現(xiàn)。特別是餐廳服務(wù)方面，如果酒店對服務(wù)人員在服務(wù)技能方面培訓(xùn)不到位，就會出現(xiàn)顧客入席后，雖然服務(wù)人員手忙腳亂，可顧客左等右等就是開不了餐，上頭道菜往往要等半小時(shí)，是必給顧客造成上菜慢的感覺，使一些時(shí)間觀念強(qiáng)的客戶流失（建議餐飲部要抽時(shí)間專門請人講解學(xué)習(xí)華羅庚的“優(yōu)選法”），只有將上述二者緊密結(jié)合起來，才能形成酒店高質(zhì)量、有特色的服務(wù)。

（二）形成主體菜系，豐富菜肴品種，提高菜品質(zhì)量、保證充足客源。

1、盡快形成主體菜系。應(yīng)該肯定，魯南大酒店餐飲經(jīng)營菜系定位到目前為止還沒有形成主體菜系。這是造成菜肴沒有特色客源不穩(wěn)定的主要因素之一。因此，我們要盡快決定出適應(yīng)多數(shù)顧客口味及本酒店條件的主體菜系。在確定主體菜系的同時(shí)并突出風(fēng)味和特色。

2、逐步培養(yǎng)一支技術(shù)過硬、素質(zhì)高、酒店自身的廚師隊(duì)伍。廚師的技術(shù)高低是保證出品質(zhì)量的前提，由此，酒店要通過各種方式，招收、引進(jìn)、培養(yǎng)一批悟性高、有潛力、有前途、熱愛烹調(diào)工作、熱愛魯南大酒店的廚師，對于一些有特長、身懷絕技的廚師，建議酒店在住房、用餐、工資等方面給予特殊的待遇。

3、菜肴出品堅(jiān)決實(shí)行產(chǎn)品標(biāo)簽制。標(biāo)簽制不僅是檢驗(yàn)每位廚師制作技術(shù)和出品質(zhì)量的依據(jù)，且是征求顧客意見、反饋信息、改進(jìn)工作的重要途徑，同時(shí)會對每位廚師產(chǎn)生一種動力和責(zé)任感。實(shí)行標(biāo)簽制后，對顧客的意見每餐要匯總，每天要講評，每月要獎(jiǎng)懲。

4、根據(jù)季節(jié)規(guī)律和當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗，及時(shí)推出不同的時(shí)令菜肴和節(jié)假日宴席。餐飲部要制定出不同規(guī)格的壽宴、婚宴、滿月宴等菜牌及時(shí)提供給顧客。酒店餐飲的經(jīng)營要想上新臺階，就必須有新觀念、新的舉措、新的招數(shù)，一年四季幾乎每個(gè)月都有節(jié)日，這些節(jié)日也正是酒店推銷產(chǎn)品的良機(jī)，餐飲部和營銷部要把握好這些機(jī)會，每個(gè)節(jié)日都要策劃出營銷方案。

5、成立新菜研究室。配備專門人員，采取請進(jìn)來、走出去的方法開發(fā)新菜、特色菜。定期聘請國內(nèi)一流的師傅在店做短期獻(xiàn)藝，不僅能擴(kuò)大酒店的社會影響，且是廚師技術(shù)交流的一項(xiàng)重要活動。同時(shí)酒店也要組織自己的師傅到外地學(xué)習(xí)交流。鼓勵(lì)、支持廚師創(chuàng)新自己的特色菜，創(chuàng)新菜一旦得到顧客的認(rèn)可，酒店將給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

6、厲行節(jié)約、降低成本、加強(qiáng)核算。餐飲部經(jīng)理和廚師長要及時(shí)核算出每道菜的成本和毛利率，所采購的原材料都要物有所用，采購數(shù)量征收銷售額要相吻合。

7、餐飲部要及時(shí)了解、掌握滕州本行業(yè)競爭對手的新舉措、新動向，達(dá)到知已知彼，百戰(zhàn)不殆。

四、關(guān)于營銷工作方面 營銷工作是酒店中極為重要的一項(xiàng)工作，它不僅關(guān)系到酒店的經(jīng)營效益，還關(guān)系我酒店的形象，甚至關(guān)系到酒店的生存和發(fā)展。魯南大酒店?duì)I銷工作建議以后的指導(dǎo)思想是“全方位、有重點(diǎn)、全動員、抓主力”。按照這個(gè)指導(dǎo)思想，營銷工作重點(diǎn)抓以下幾項(xiàng)：

1、加強(qiáng)營銷隊(duì)伍的領(lǐng)導(dǎo)和力量 營銷工作由總經(jīng)理親自抓。營銷部編制7人，其中：經(jīng)理 1人，美工1人，營銷員5人；責(zé)任劃分：市區(qū)1人（包括各大局委機(jī)關(guān)、學(xué)校等）、（各大煤礦及熱電廠、水泥廠等大型企事業(yè)、工業(yè)廠礦2人）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處1人，濟(jì)南及周邊市縣1人。

2、重新進(jìn)行市場細(xì)分工作 做好市場了解，熟悉市場，細(xì)分客源對象，是營銷部的當(dāng)務(wù)之急。通過細(xì)分要清晰掌握重點(diǎn)客源的基本情況，抓緊與他們建立或進(jìn)一步密切關(guān)系。營銷部在熟練掌握各種產(chǎn)品的種類、價(jià)格、質(zhì)量、狀況以及客房、餐飲基本情況的同時(shí)，進(jìn)行與客戶拜訪、溝通及簽約工作，以酒店的優(yōu)勢和營銷手段去爭取客戶，建立良好合作關(guān)系。營銷部的客戶檔案要認(rèn)真整理、管理，并做到客戶跟蹤工作（有消費(fèi)動態(tài)有人跟、住房有人跟、就餐有人跟、會議有人跟、結(jié)算有人跟、征求意見有人跟）。

3、定職、定責(zé)、定任務(wù)、定獎(jiǎng)懲?？煽紤]首先在營銷部實(shí)行基本工資+效益工資的工資制度。酒店每月給營銷部每個(gè)人下達(dá)銷售任務(wù)，完成任務(wù)獎(jiǎng)（提成），完不成任務(wù)罰，下不保底，上不封頂。具體基本任務(wù)數(shù)、提成率、基本工資由財(cái)務(wù)部和營銷部共同拿出意見。由酒店總經(jīng)理辦公會確定。

4、抓緊抓好營銷宣傳攻勢 酒店以后要重視在宣傳方面的投資，并積極參加一些公益活動，從而擴(kuò)大魯南大酒店的知名度，讓社會認(rèn)可。

5、預(yù)測市場行情，把握銷售良機(jī) 預(yù)測銷售市場，把握良好商機(jī)是酒店?duì)I銷工作的法寶之一。營銷部不僅是銷售產(chǎn)品的主力部隊(duì)，同時(shí)也是酒店決策層的參謀部，一些市場信息和對手的經(jīng)營變化情況，往往都是營銷人員獲得的。

6、制定以招攬會議為重點(diǎn)的營銷計(jì)劃 由于酒店離市區(qū)各辦事機(jī)構(gòu)較近，加之交通便利（離火車站近），因此，一般情況下較多外來散客，主動來酒店住宿、就餐，這樣，是必對客房入住率和餐飲客源有一定的基礎(chǔ)。也是我們經(jīng)營中的主要有利因素。但我們目前的客房數(shù)達(dá)206間（套）可以說在本地同行業(yè)是房數(shù)最多的。因此，房務(wù)營銷一定要以會議為重點(diǎn)，要通過各種關(guān)系，各種渠道和各種手段招攬滕州市、棗莊市乃至省級和全國性的會議。營銷部在增加專職營銷人員的同時(shí)，在濟(jì)南、棗莊及滕州市區(qū)特聘一些兼職營銷人員，專門招攬各種會議（可以按提成方式展開）。同時(shí)，要力求得到市委政府的支持和幫助，了解和掌握各局的會議動態(tài)，開展強(qiáng)有力的營銷攻勢，達(dá)到大小會議不放過的經(jīng)營思想。

7、策劃成立滕州市辦公室主任聯(lián)誼會 各單位的辦公室主任，一般情況下均負(fù)責(zé)掌握著機(jī)關(guān)的招待會議安排，因此，定期組織他（她）們到酒店參加聯(lián)誼活動，不僅增加與他（她）們的溝通和聯(lián)系，且可及時(shí)了解、掌握各單位的客源情況。辦公室主任聯(lián)誼會，要以講授辦公室現(xiàn)代化管理知識，交流辦公室工作經(jīng)驗(yàn)和信息為前提，結(jié)合進(jìn)行征求主任對酒店的建議和要求，發(fā)布酒店的一些新舉措，品嘗酒店的新菜品，收集各單位的消費(fèi)動態(tài)。（可局部逐步進(jìn)行）

8、策劃推出aa大酒店“金卡”（價(jià)值10000元）、“銀卡”（價(jià)值5000元）、“寶石卡”（價(jià)值3000元）。

1、以上卡使用期限為一年；

2、以上卡購買后不可退還現(xiàn)金；

3、以上卡均享受酒店做出的相應(yīng)特別優(yōu)惠價(jià)及服務(wù)；

4、購卡需領(lǐng)取申請表，辦理入會購買手續(xù)；

5、如所購卡內(nèi)的金額使用完后，若需續(xù)卡必須在卡內(nèi)注入與首次購買的同等金額方可享受該卡種的相應(yīng)優(yōu)惠及服務(wù)；

6、動員全體員工及銷售人員參與賣卡，賣出提成（略）。