第一篇：國稅發(fā)〔2009〕91號土地增值稅文件

關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》 的通知

文號 滬地稅財(cái)行[2009]5號 發(fā)文單位 上海市地方稅務(wù)局 頒布日期 2009-6-9

各區(qū)縣稅務(wù)局、各直屬分局：

現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。

上海市地方稅務(wù)局

二ＯＯ九年六月九日

國家稅務(wù)總局

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

國稅發(fā)[2009]91號

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

國家稅務(wù)總局

二○○九年五月十二日

土地增值稅清算管理規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。

第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

第三條 《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

第八條 對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。

第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照本規(guī)程第六條進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)，對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對銷售價(jià)格進(jìn)行評估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。

必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第二十條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第二十一條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

（六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

第二十三條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

第二十四條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

第二十五條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。

（五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。

第二十六條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。

（二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。

（二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

（三）利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條 代收費(fèi)用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收取；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。

應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。

第三十條 納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。

第三十一條 對納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

第六章 其他

第三十七條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際，對本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化。

附件鏈接：、各類附表、土地增值稅納稅申報(bào)表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

第二篇：回遷土地增值稅文件匯總

土地增值稅清算拆遷補(bǔ)償收入確定

2011年6月，某房地產(chǎn)企業(yè)對某平房片區(qū)進(jìn)行拆遷改造，對被拆遷方采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償面積按被拆遷面積的1:1，原地置換。被拆遷部分面積合計(jì)13,268.25㎡，置換部分的房屋收入，房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)時(shí)用的成本價(jià)2272元/㎡計(jì)算收入，對還是不對？

【 具體分析 】

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010 220號）的規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

很顯然，房地產(chǎn)企業(yè)用成本價(jià)計(jì)算收入，不正確。通過查看企業(yè)的銷售臺賬，同一銷售的住宅的平均價(jià)格4452元/㎡，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要調(diào)增收入13,268.25*（4452-2272）=28,924,785.00元。調(diào)增部分的收入是需要補(bǔ)繳營業(yè)稅及附加，土地增值稅、企業(yè)所得稅。

如果把上例中2011年改為2015年1月，那么需調(diào)整的收入就又不一樣了。

根據(jù)納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2014年第2號）的解讀：回遷安置房與商品房性質(zhì)不同，不宜按照同地段商品房市場價(jià)進(jìn)行核定，應(yīng)按照營業(yè)稅細(xì)則第二十條第（三）款規(guī)定，營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率），公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。由于回遷安置房所處地塊的土地出讓價(jià)款并非該納稅人承擔(dān)，實(shí)質(zhì)上該地塊的土地使用權(quán)不屬于該納稅人，因此，核定的銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)中不應(yīng)包含土地成本。

該項(xiàng)目的單位成本2100元/㎡（不含土地成本），假定該地區(qū)規(guī)定的成本利潤率17%，則收入額應(yīng)為：2100*（1+17%）÷（1-5%）*13,268.25=34,315,884.47元，應(yīng)調(diào)整收入34,315,884.47-13,268.25*2272=4,170,420.47元，同樣調(diào)增的收入部分也需繳納相關(guān)稅費(fèi)。

由以上可以看出，依據(jù)的文件不同，結(jié)果會相差很大，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目所屬選擇正確的收入計(jì)算方法。

國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告

國家稅務(wù)總局公告2014年第2號

發(fā)文日期：2014-01-08 現(xiàn)將納稅人開發(fā)回遷安置房有關(guān)營業(yè)稅問題明確如下：

納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第52號）第五條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計(jì)稅營業(yè)額按財(cái)政部 國家稅務(wù)總局令第52號第二十條第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。

本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作處理的事項(xiàng)，按照本公告規(guī)定執(zhí)行。

國家稅務(wù)2014年1月8日 文號解讀：

關(guān)于《納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》的解讀 發(fā)布日期：2014年01月15日 國家稅務(wù)總局辦公廳

一、本公告出臺的背景近期，部分地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，有納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)，請總局明確上述納稅人無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為是否繳納營業(yè)稅以及如何確定計(jì)稅依據(jù)問題。

二、為什么對納稅人無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為征收營業(yè)稅

按照營業(yè)稅條例細(xì)則第五條規(guī)定，單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)送其他單位或個(gè)人的行為，應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。因此，納稅人向他人無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。

三、如何確定計(jì)稅依據(jù)

按照營業(yè)稅條例細(xì)則第二十條規(guī)定，納稅人發(fā)生細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按規(guī)定順序確定營業(yè)額?；剡w安置房與商品房性質(zhì)不同，不宜按照同地段商品房市場價(jià)進(jìn)行核定，應(yīng)按照營業(yè)稅細(xì)則第二十條第（三）款規(guī)定，以工程成本加利潤的方式予以核定；同時(shí)，由于回遷安置房所處地塊的土地出讓價(jià)款并非該納稅人承擔(dān)，實(shí)質(zhì)上該地塊的土地使用權(quán)不屬于該納稅人，因此，核定的銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)中不應(yīng)包含土地成本。

國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 國稅

函

發(fā)

(1995)549號 1995-10-10

江蘇省國家稅務(wù)局：

你局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)有關(guān)征免營業(yè)稅問題的請示》（蘇國稅發(fā)〔1995〕338號）收悉。文中反映你省南通等地外商投資企業(yè)（以下稱拆遷人）根據(jù)當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，通過各種方式對規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進(jìn)行拆遷并最終安置（或償還）住戶。在具體辦理“安置”或“償還”時(shí)，當(dāng)?shù)卣?guī)定，根據(jù)被拆房屋的所有權(quán)性質(zhì)不同，分別實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。按質(zhì)作價(jià)互找差價(jià)；或作價(jià)補(bǔ)償；或產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合等方法，拆遷人與被拆遷人通過《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》明確拆遷安置事宜。并要求對外商投資企業(yè)從事這類城市住宅小區(qū)建設(shè)涉及的營業(yè)稅問題予以明確。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下： 對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

首先,這個(gè)文件到目前全文還有效力,就當(dāng)時(shí)行文時(shí)間來說,外商投資還是有優(yōu)惠的條件,畢竟連所得稅稅率都敢優(yōu)惠的不一樣.不要說一個(gè)營業(yè)稅了.2010年12月1日起,內(nèi)外資企業(yè)統(tǒng)一稅收,以來體現(xiàn)內(nèi)外企業(yè)公平競爭,連所得稅稅率都統(tǒng)一了,當(dāng)然其他稅收也要統(tǒng)一執(zhí)行.如果,國家稅務(wù)總局明白這個(gè)道理,為了避免媚外的嫌疑,就也該撤銷這個(gè)文件,既然沒有撤銷這個(gè)文件,就說明了這個(gè)文件同時(shí)也適用于內(nèi)資企業(yè).目前房地產(chǎn)行業(yè)中涉及到城中村改造的操作模式越來越多,國家稅務(wù)總局一直沒有一個(gè)徹底的明確拆遷補(bǔ)償所涉及的稅務(wù)問題的文件.所以,稅務(wù)機(jī)關(guān)亂依據(jù)文件, 當(dāng)然一般都是搬抄對企業(yè)不利的條款來執(zhí)行,一口價(jià),就是以視同銷售作為所以稅款的計(jì)稅依據(jù),全憑他們自己說了算.關(guān)于拆遷安置的營業(yè)稅問題,不得不提及一下河南省小李莊那個(gè)文件.很多專家講課都會提及這個(gè)文件,河南省真是給專家找麻煩,還找一個(gè)不是依據(jù)的依據(jù).《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于小李莊城中村改造項(xiàng)目建設(shè)安置房征收流轉(zhuǎn)稅問題的批復(fù)》豫地稅函﹝2011﹞212號 鄭州市地方稅務(wù)局《關(guān)于小李莊城中村改造中政府撥付資金納稅問題的請示》（鄭地稅發(fā)﹝2011﹞65號）、河南省地方稅務(wù)局稽查局《關(guān)于小李莊城中村改造項(xiàng)目拆遷安置房稅收問題的請示》收悉。根據(jù)鄭州市人民政府下發(fā)的關(guān)于城中村改造的有關(guān)文件精神，城中村改造采取市場運(yùn)作方式進(jìn)行。城中村改造的安置開發(fā)比例為1:2。對實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行補(bǔ)償安置的，城中村改造項(xiàng)目建設(shè)安置房享受鄭州市人民政府規(guī)定的規(guī)費(fèi)減免、土地出讓金返還等優(yōu)惠政策。從調(diào)研的情況看，目前鄭州市已批準(zhǔn)實(shí)施改造的行政村（組）近百個(gè)，各行政村（組）的改造方式、補(bǔ)償方式、土地出讓方式各異，情況十分復(fù)雜。為保持政策的統(tǒng)一性，經(jīng)研究，批復(fù)如下：

一、關(guān)于營業(yè)稅問題

根據(jù)鄭州市人民政府關(guān)于城中村改造的若干規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其他拆遷安置單位按照政府規(guī)定的安置開發(fā)比建設(shè)安置房補(bǔ)償給被拆遷人，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定及《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)﹝1995﹞549號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函﹝2007﹞768號）文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其他拆遷安置單位以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償給被拆遷人的安置房，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)稅行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

計(jì)稅營業(yè)額的確定方式，對按照鄭州市人民政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)面積部分，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定確定計(jì)稅營業(yè)額，其中組成計(jì)稅價(jià)格的計(jì)算公式為：同類住宅的房屋開發(fā)成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業(yè)稅稅率）；補(bǔ)償房產(chǎn)面積超過政府規(guī)定的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的，其超出部分，應(yīng)按向被拆遷人實(shí)際收取超面積部分的全部款項(xiàng)確認(rèn)計(jì)稅營業(yè)額。

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其他拆遷安置單位與負(fù)責(zé)拆遷的單位或被拆遷人合同約定的安置房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

對經(jīng)發(fā)展改革委等政府部門批準(zhǔn)，城中村改造項(xiàng)目所在地人民政府委托建設(shè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其他拆遷安置單位按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃投資建設(shè)，統(tǒng)一納入城市市政和共用設(shè)施建設(shè)管理的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及公共配套設(shè)施用房，不屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為。

二、關(guān)于土地增值稅問題

小李莊城中村改造項(xiàng)目收到的搬家費(fèi)、拆遷工作經(jīng)費(fèi)、村民集體的過渡費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)償費(fèi)用，在土地增值稅清算時(shí)，按規(guī)定分別沖減成本或費(fèi)用。這個(gè)文件中最大的一個(gè)問題.就是依據(jù)的文件與執(zhí)行的文件不一致.在“關(guān)于營業(yè)稅問題”的文中,提及到兩個(gè)文件,“根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定及《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》” 在 “計(jì)稅營業(yè)額的確定方式”這段文字中,單單按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》執(zhí)行,為什么不按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》這個(gè)文件執(zhí)行? 既然為了想讓納稅人多繳一點(diǎn)稅款,那么在前面就不要提及《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》這個(gè)文件,直接依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》以作為繳納營業(yè)稅的依據(jù)就可以了.還好,河南省地方稅務(wù)局沒有按照這個(gè)文件執(zhí)行.畢竟按照212號文件執(zhí)行,還是少收了企業(yè)的營業(yè)稅了,這樣怎么可以?!所以我們的河南省按照視同銷售為營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù).這樣可以多收稅了?。?/p>

提問尊敬的省地稅局領(lǐng)導(dǎo): 內(nèi)容： 我們是河南省**市一家房地產(chǎn)開發(fā)公

司,目前有一“城中村”改造項(xiàng)目,實(shí)行“拆一還一”房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,安置的小區(qū)是獨(dú)立的,其成本可以正確的核算.目前基本完成安置區(qū)建設(shè),稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行繳納安置區(qū)所涉及的稅款,就營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)問題,稅務(wù)機(jī)關(guān)要求按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格為營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù),計(jì)算繳納安置區(qū)的營業(yè)稅.我們認(rèn)為,就安置區(qū)營業(yè)稅問題,有一個(gè)文件規(guī)定是按照建筑成本價(jià)為計(jì)稅依據(jù).這個(gè)文件是《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1995]549號）文件中規(guī)定

“對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅….”,因?yàn)楝F(xiàn)在內(nèi)外企業(yè)執(zhí)行的文件統(tǒng)一,因此我們認(rèn)為此文件也適用于內(nèi)資企業(yè),且國家稅務(wù)總局也對我們的問題進(jìn)行了答復(fù) 總局答復(fù)如下: “對于你公司案例，如果房地產(chǎn)規(guī)劃部門批復(fù)立項(xiàng)的文件規(guī)定該建設(shè)項(xiàng)目為拆遷安置項(xiàng)目，原則上可以適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1995]549號）有關(guān)規(guī)定。”

現(xiàn).**市所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)要求我們就安置區(qū)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù),按照視同銷售為依據(jù)進(jìn)行繳納,請問這樣操作是否不妥.煩請您的問題,謝謝

2013/07/19

尊敬的納稅人，您好！

您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下： 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者

本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：

（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（三）按下列公式核定：

營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

河南省地方稅務(wù)局

2013/07/25

看看我們河南省地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人多么的“照顧”,我們且不說稅收任務(wù)考量的壓力,單單就稅務(wù)事項(xiàng)認(rèn)知就存在問題.對與國家稅務(wù)總局答復(fù), “對于你公司案例，如果房地產(chǎn)規(guī)劃部門批復(fù)立項(xiàng)的文件規(guī)定該建設(shè)項(xiàng)目為拆遷安置項(xiàng)目，原則上可以適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1995]549號）有關(guān)規(guī)定?！岸疾徽J(rèn)可,那么諸如自己制訂的212號當(dāng)然也可以不認(rèn)可.首先看廣東省的文件

《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)

營業(yè)稅問題的批復(fù)》（粵地稅函[1999]295號)規(guī)定：“ 對開發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，進(jìn)行舊城拆遷改造，以土地補(bǔ)償給被拆遷戶的，按營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計(jì)征“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”的營業(yè)稅。以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營業(yè)稅；對補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營業(yè)稅。

看看廣州市的文件 ,連地價(jià)成本都不含到計(jì)征營業(yè)稅依據(jù)里

廣州市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)省地稅局關(guān)于舊城拆遷改造營業(yè)稅問題的通知》穗地稅發(fā)[2000]79號規(guī)定：“對于等面積補(bǔ)償補(bǔ)償部分，無論是國稅函發(fā)[1995]549號還是粵地稅函[1999]295號，都是按房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。但對這個(gè)成本價(jià)的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關(guān)鍵一點(diǎn)是地價(jià)是否包含在成本范圍內(nèi)，也是實(shí)務(wù)中爭議的一個(gè)焦點(diǎn)。而根據(jù)廣州市地方稅務(wù)局的解釋，這個(gè)成本是房產(chǎn)開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價(jià)，即是建造成本，不含地價(jià)?！?/p>

再來看看珠海的文件.讓我們更可以認(rèn)識到,還有這樣關(guān)心納稅人的稅務(wù)機(jī)關(guān)的存在！!珠海市地稅局《關(guān)于明確幾個(gè)營業(yè)稅稅收政策問題的通知》（珠地稅發(fā)[2005]415號）,通知中有如下條款

“補(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)面積如與拆遷戶原產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)面積相等的，應(yīng)按同類住宅的成本價(jià)核定計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營業(yè)稅”, 這個(gè)不是主要的.還要一條

“由于大部分舊城改造的住宅小區(qū)，開發(fā)商對補(bǔ)償房產(chǎn)與對外銷售商品房的成本投入不同，大部分補(bǔ)償房產(chǎn)的投入成本較少，各地方稅務(wù)局、分局在執(zhí)行中，不應(yīng)簡單直接將補(bǔ)償房產(chǎn)與對外銷售商品房的成本作加權(quán)平均確定計(jì)稅價(jià)，或簡單地將對外銷售商品房的成本作為補(bǔ)償房產(chǎn)的同類住宅的成本價(jià)核定計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營業(yè)稅?？紤]到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，因此，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本?！?還有一條

“能單獨(dú)計(jì)算成本價(jià)的，可單獨(dú)計(jì)算核定成本價(jià)計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營業(yè)稅；對不能單獨(dú)計(jì)算成本價(jià)的，可參考同類住宅的成本價(jià)，根據(jù)建筑材料使用和室內(nèi)外裝修差異，配套工程(如配套停車場，可觀賞噴水池假山工程等)差異等因素作合理調(diào)整后核定計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營業(yè)稅。核定時(shí)需有書面分析材料，并層報(bào)區(qū)(分)局集體決定。納稅人如對稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)納稅額有異議時(shí),應(yīng)按《中華人民共和國稅收征收管理發(fā)實(shí)施細(xì)則》第47條第三款規(guī)定，由納稅人提供相關(guān)證據(jù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，調(diào)整應(yīng)納稅額”

稅務(wù)機(jī)關(guān)給出來怎么核定成本價(jià)的方法,如果核定的有點(diǎn)高了,企業(yè)不同意,還可以調(diào)整.現(xiàn)在我們來說說這個(gè)2號公告,我們暫且拋開549號文件,單就這個(gè)文件來分析.拋開第一句話”納稅人以自己名義立項(xiàng) “先行不說, 那么我們看第二句話”在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房“,這句話存在幾個(gè)問題,讓納稅人搞不明白.不承擔(dān)土地出讓價(jià)款是什么概念? 1.這塊土地所有權(quán)不隸屬納稅人.(上述文件讓人一般會考慮應(yīng)該隸屬這種情況).2.政府無償劃撥的土地使用權(quán).3.土地出讓金全部返還.那么我們現(xiàn)在按照第一種情況來說.如果是第一種情況,那么第一句話就有問題了.土地使用權(quán)就根本不是開發(fā)商(納稅人)的,那么納稅人怎么可以以自己名義立項(xiàng),這不是胡說嗎?充其量可以說以建換地,也就是說代建安置區(qū),因?yàn)榇?政府才可能給你另外的土地來開發(fā).代政府建設(shè)安置區(qū)就根本扯不到下面所說的視同銷售不動(dòng)產(chǎn),產(chǎn)權(quán)都不是開發(fā)商的,怎么來的銷售不動(dòng)產(chǎn).!

如果是這種情況,那么提醒一下我們財(cái)務(wù)人員,讓高層的領(lǐng)導(dǎo)去協(xié)調(diào), 改為代建形式,不要認(rèn)為土地不出錢,就像撿了個(gè)天大的餡餅,后面的稅款和其他諸多事情就會讓老板頭暈!

第二種情況,政府無償劃撥的土地使用權(quán).一般目前這種無償劃撥土地使用稅的形式較難存在,就是存在,我們也要特別注意!現(xiàn)在的地方政府做事態(tài)度和持久度真的可能說變就變,說不準(zhǔn)突然一天讓你補(bǔ)繳土地出讓金.還是高價(jià)補(bǔ)繳,豈不是虧大了?!第三種情況,土地出讓金全部返還 假如是這種情況,上述2號公告才符合前兩句話.且第二句話還要進(jìn)行改動(dòng)一下,修改為納稅人實(shí)際上不承擔(dān)土地出讓價(jià)款或者其他比較讓納稅人理解的字句,才算是確切.我們來繼續(xù)向下看第三句.”并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為“ 什么算無償?拆100返1000000也算無償? 這里的無償應(yīng)該有規(guī)定的度,沒有了度,就出來了問題.還有一個(gè)問題,假如納稅人沒有土地使用權(quán),那么他怎么能夠說得上轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)行為,更別說無償了!沒有權(quán)利還來使用權(quán)利,這種行為應(yīng)該會出問題的.再看最后一句.”但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款“

1.假如前面土地使用權(quán)不隸屬開發(fā)商的話,那么這句話就是廢話,土地使用權(quán)不隸屬開發(fā)商,那么土地使用權(quán)價(jià)款所有成本就根本不會在開發(fā)商賬面上發(fā)生.本來就沒有,你怎么還讓不包括?!

2.那么,就有另外一個(gè)推理,既然寫上了這一句話,我們姑且不認(rèn)為是廢話,那么就說明這塊地土地使用權(quán)隸屬于納稅人,既然隸屬與納稅人,你前面還管人家承擔(dān)不承擔(dān)土地出讓價(jià)款干什么?難道說必須讓納稅人不承擔(dān),才能適用這個(gè)公告.估計(jì)這樣的情況全國也不會符合幾個(gè)!

3.土地使用權(quán)價(jià)款這個(gè)概念比較模糊,讓納稅人無法理解,應(yīng)該改為”取得土地使用權(quán)所支付的金額"更為是好。例子：

某市房地產(chǎn)開發(fā)公司2009采取拆遷安置方式對某小區(qū)進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價(jià)核算，自行過渡”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對拆除被拆遷人房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人(其中等面積還原部分800平方米)，同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價(jià)格3500元/平方米。近期，稅務(wù)機(jī)關(guān)對該房地產(chǎn)開發(fā)公司開展日常稅收檢查時(shí)，針對上述情形，一方面要求該公司就拆遷還原部分分別按成本價(jià)及市場價(jià)申報(bào)繳納營業(yè)稅。同時(shí)，還要求該公司按市場價(jià)申報(bào)預(yù)繳土地增值稅(該小區(qū)尚未銷售完畢，尚不符合土地增值稅清算條件)和企業(yè)所得稅，為此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員對上述稅種的不同計(jì)稅依據(jù)困惑不解。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[2007]768號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中拆遷補(bǔ)償主要有3種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。就本例中所涉及產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式而言，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的不是貨幣和貨物，而是其他經(jīng)濟(jì)利益，因此，對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷還房行為所涉及營業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)分別作如下不同處理。營業(yè)稅按同類房屋成本價(jià)確定計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函發(fā)[1995]549號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[1998]771號)及國稅函[2007]768號的規(guī)定，納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅?；诓疬w房屋行為的特殊性，在營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的確定上，區(qū)分以下兩種情形。

(一)對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

(二)對超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;二是可以按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;三是按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)。

因此，本例中，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價(jià)(即本例中的商品房建安造價(jià))繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅88000元(800×2200×5%)。而對超出部分則按同類商品房市場價(jià)格繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅35000元(200×3500×5%)。

土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的確定

拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題中，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷售處理，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

這里需要說明的是，上述“拆一還一”行為，在按市場價(jià)格確認(rèn)收入的同時(shí)，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。本例中由于不存在補(bǔ)差價(jià)問題，“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計(jì)稅收入為2800000元(800×3500)，同時(shí)，計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也是2800000元，假如該省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預(yù)征率為2%，則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅56000元(2800000元×2%)。

企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)的確定

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條及國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)[2009]31號)第七條及此前的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r(jià)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅問題的批復(fù)》(國稅函[2002]172號)規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。

關(guān)于計(jì)稅成本的確定，該房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為，根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》(國家稅務(wù)總局令第6號)第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。也就是說，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價(jià)值對所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。為簡化計(jì)算，假設(shè)本例中同類住宅房屋成本價(jià)等同于開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。

由此可以看出，“拆一還一”行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償支出均為2800000元。但在企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)時(shí)，應(yīng)確認(rèn)視同銷售所得1040000元[(3500-2200)×800]。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的“拆一還一”屬于以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換性，屬于應(yīng)稅行為，但在計(jì)稅營業(yè)額的確定上，應(yīng)特殊問題特殊處理，不同稅種，不同情形，區(qū)分對待?？偨Y(jié)：拆一補(bǔ)一涉及的稅務(wù)處理：

一、增值稅（1）等面積補(bǔ)償部分按施工成本價(jià)計(jì)稅；（2）超面積部分有市場價(jià)格按市場價(jià)格，無市場價(jià)格或者處于特殊情況補(bǔ)償價(jià)格按施工價(jià)格*（1+10%）/(1-0.11)作為計(jì)稅依據(jù)；

二、土地增值稅：按視同銷售價(jià)格確認(rèn)成本和收入；

三、企業(yè)所得稅：同土地增值稅處理；

第三篇：土地增值稅解答2009 31號文件

段光勛

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，國家稅務(wù)總局自2006年以來，發(fā)布了一系列關(guān)于土地增值稅管理的相關(guān)政策規(guī)定，主要文件有： 1、2006年3月2日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號文），對土地增值稅相關(guān)的預(yù)征和清算以及以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅等問題，進(jìn)行了明確，并規(guī)定從2006年3月2日開始執(zhí)行。2、2006年12月28日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號），對土地增值稅清算的條件、扣除項(xiàng)目、報(bào)送資料等8個(gè)方面問題進(jìn)行了規(guī)范和明確，并規(guī)定從2007年2月1日開始執(zhí)行。3、2007年12月29日，國家稅務(wù)總局公布了《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》，為稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)提供了依據(jù)，并規(guī)定從2008年1月1日開始執(zhí)行。4、2008年4月11日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函〔2008〕318號），明確部署對各地土地增值稅清算工作開展情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查。5、2009年4月29日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見》（國稅發(fā)[2009]85號）明確規(guī)定：各地要認(rèn)真貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅清算工作。為落實(shí)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知》(國稅函〔2008〕318號)要求，稅務(wù)總局將于近期開展督導(dǎo)檢查，各地也要層層開展自查，切實(shí)提高土地增值稅管理水平。6、2009年5月20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號），并規(guī)定從2009年6月1日開始實(shí)施。該文件是對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件。特別強(qiáng)調(diào)了稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算中需要明確的管理事項(xiàng)以及清算審核的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。

從上述6個(gè)關(guān)于土地增值稅管理的文件可以看出，近4年來國家稅務(wù)總局對土地增值稅的征管，一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴(yán)、趨緊的感覺。特別是在全球金融危機(jī)進(jìn)一步加劇、中國房地產(chǎn)市場很不景氣的今天，不斷出臺清算準(zhǔn)則、管理規(guī)程等新政策，以強(qiáng)化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說對房地產(chǎn)企業(yè)而言是雪上加霜。

因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，對國家稅務(wù)總局剛剛發(fā)布且從2009年6月1日開始實(shí)施的《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡稱“管理規(guī)程”），必須進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會，否則存在較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

筆者將新出臺的《管理規(guī)程》與2006年的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）（簡稱“187號文”）進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)土地增值稅清算政策有以下10個(gè)方面的變化：

（一）總體框架清晰明了

1、《清算規(guī)程》分六章，共38條，新增“前期管理”、“清算審核”等內(nèi)容。而187號文僅就八個(gè)方面的問題進(jìn)行規(guī)范，沒有章節(jié)之分。

2、《清算規(guī)程》第二條，明確規(guī)定了它的適用范圍是：用于稅務(wù)機(jī)關(guān)對于土地增值稅清算管理。而不同于《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號）是適用于土地增值稅的清算鑒證機(jī)構(gòu)――稅務(wù)師事務(wù)所。

3、《清算規(guī)程》第三條，首次明確了“土地增值稅清算”的定義，有利于征納雙方做好土地增值稅清算工作。

（二）新增“前期管理”內(nèi)容

《清算規(guī)程》新增“第二章 前期管理”內(nèi)容，主要變化有三點(diǎn)：

其一，強(qiáng)調(diào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在項(xiàng)目清算前，提前介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)施跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。其二，明確提出對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算予以關(guān)注，對企業(yè)會計(jì)核算規(guī)范化的要求更高了。

其三，對納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理，強(qiáng)化了稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)收入監(jiān)控。

以上前期管理三個(gè)方面的變化，加大了納稅人會計(jì)核算、發(fā)票管理、收入管理等涉稅風(fēng)險(xiǎn)，需要納稅人高度重視。

（三）明確了納稅人注銷前必須清算

《管理規(guī)程》與187號文在土地增值稅清算條件方面的規(guī)定是一致的，即：

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。而《管理規(guī)程》對納稅人申請注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時(shí)限要求。即申請注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷。新增的這一規(guī)定，對于堵塞個(gè)別基層稅務(wù)機(jī)關(guān)不經(jīng)土地增值稅清算，而提前給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷的稅務(wù)管理漏洞，具有特別重要的意義。同時(shí)，也破滅了部分納稅人不經(jīng)清算注銷企業(yè)的夢想。

（四）強(qiáng)化了征納雙方的責(zé)任

《管理規(guī)程》不僅明確規(guī)定了納稅人的責(zé)任，同時(shí)也強(qiáng)化了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收管理責(zé)任。

其一，納稅人的責(zé)任

1、《管理規(guī)程》第四條，明確規(guī)定了納稅人的申報(bào)責(zé)任，并對申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

2、《管理規(guī)程》第十一條，強(qiáng)調(diào)了不按照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定期限清算或不提供清算資料的納稅人的法律責(zé)任?！抖愂照魇展芾矸ā返诹l規(guī)定，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

其二，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任

1、《管理規(guī)程》第五條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。并對是否及時(shí)審核納稅人清算申報(bào)的情況、依法征收土地增值稅負(fù)責(zé)。

2、《管理規(guī)程》第三十條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，對中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性具有審核責(zé)任。

3、《管理規(guī)程》第三十二條規(guī)定，土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

（五）授予稅務(wù)機(jī)關(guān)是否清算的自由裁量權(quán)

《管理規(guī)程》第十一條，授予了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否進(jìn)行土地增值稅清算的自由裁量權(quán)，明確規(guī)定：

1、對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算；

2、對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以不要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

由此可見，是否進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)溝通是很重要的。

（六）對納稅人提供的清算資料有新要求

《管理規(guī)程》第十二條，對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算應(yīng)提供的資料提出了新要求，完善和補(bǔ)充了原有資料的不足。

1、統(tǒng)一制定并規(guī)范了土地增值稅清算表及其附表的參考格式，同時(shí)要求各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新制定。從新的參考格式看，對企業(yè)的要求更高，比如在成本費(fèi)用申報(bào)明細(xì)表中增設(shè)了“非招投標(biāo)合同金額”等。

2、增加了“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明”，主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

3、還增加了以下資料：

A、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。

B、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

從上述可見，納稅人要特別關(guān)注兩點(diǎn)，它給予了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)較大的空間：

其一是，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

其二是，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。

作為納稅人應(yīng)該按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，如實(shí)提供相關(guān)資料。但是，沒有要求的其他資料，是不能主動(dòng)提供的。否則，可能形成較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（七）明確了是否受理清算的處理方式

《管理規(guī)程》第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：

1、對符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。

2、對符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。

3、對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。意味著可以對該項(xiàng)目的土地增值稅清算，按照《管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定實(shí)行核定征收。

同時(shí)，該條還明確規(guī)定了兩點(diǎn)：

其一，授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定上述的具體期限。

其二，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。

（八）增加了清算前納稅評估的要求

鑒于《清算規(guī)程》第六條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要全程介入并跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)過程，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。因此，《清算規(guī)程》第十四條提出了土地增值稅清算前進(jìn)行納稅評估的要求。

1、對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。

2、對確定暫不通知清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。

由此可見，納稅人積極配合主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的前期日常管理，有利于納稅評估，可以降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（九）新增“清算審核”程序性、實(shí)質(zhì)性的規(guī)定 《清算規(guī)程》與187號文相比，最大的變化就是新增了關(guān)于“清算審核”的程序性、實(shí)質(zhì)性規(guī)定。這一部分內(nèi)容，是該文件的核心和靈魂。

該規(guī)定與《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號）第四章的內(nèi)容基本一致，納稅人應(yīng)該予以高度重視。

清算審核的內(nèi)容很多，主要有以下幾點(diǎn)：

1、**、資料的審核；

2、直接銷售收入的審核；

3、非直接銷售收入的審核；

4、扣除項(xiàng)目的程序性審核；

5、扣除項(xiàng)目（如分成本項(xiàng)目、代收費(fèi)用、關(guān)聯(lián)企業(yè)交易等）應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容的審核等。

（十）清算可以實(shí)行核定征收 《管理規(guī)程》第五章是關(guān)于土地增值稅核定征收的內(nèi)容，與187號文相比主要有以下4點(diǎn)變化：

1、《管理規(guī)程》第三十三條明確規(guī)定，在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

2、取消了187號文關(guān)于“核定征收率不低于預(yù)征率”的規(guī)定，意味著土地增值稅的核定征收率沒有限制了。

3、《管理規(guī)程》第三十三條明確了核定征收的程序性規(guī)定，即“符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅?！?/p>

4、如果預(yù)繳的土地增值稅大于核定征收的土地增值稅金額，按照《管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定，納稅人是可以辦理退稅的。

筆者認(rèn)為，《管理規(guī)程》中關(guān)于核定征收的規(guī)定，對企業(yè)是有利的，我們應(yīng)該有條件的充分利用它。

綜上所述，《管理規(guī)程》與187號文相比，至少有以上10個(gè)方面的變化，作為納稅人必須高度重視。特別是各地收稅任務(wù)完成不理想，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)歷來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的“偏愛”，現(xiàn)在又有了《管理規(guī)程》這個(gè)上方寶劍，土地增值稅的清算看來是“躲”不了的。這樣，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，我們必須練好內(nèi)功，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的土地增值稅“清算風(fēng)暴”。

雖然《管理規(guī)程》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算進(jìn)行了明確，但是也存在著需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)和明確的事項(xiàng)。比如：

1、“國稅發(fā)〔2006〕187號文”是否有效？

從《管理規(guī)程》不能看出187號文是否有效，國家稅務(wù)總局的其他文件也沒有明確《管理規(guī)程》是否替代187號文。這樣，征納雙方會存在比較尷尬的情況： A 如果187號文繼續(xù)有效，它與《管理規(guī)程》不一致的地方（如預(yù)征率與核定征收率的關(guān)系等），以哪一個(gè)規(guī)定為準(zhǔn)？ B 如果187號文作廢，當(dāng)然一切按照《管理規(guī)程》執(zhí)行。

2、如何協(xié)調(diào)與“國稅發(fā)〔2009〕31號文”的關(guān)系？

我們知道，“國稅發(fā)〔2009〕31號文”是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理的重要文件，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅處理的重要依據(jù)。它與原來的文件相比，在企業(yè)所得稅稅前扣除項(xiàng)目的處理、計(jì)稅成本的核算內(nèi)容等方面，不僅更加規(guī)范，而且也發(fā)生了較大變化。而《管理規(guī)程》在土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目的處理、計(jì)稅成本的核算內(nèi)容等方面，規(guī)定得不是很清楚，況且《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則（1994年實(shí)施的）的規(guī)定與現(xiàn)在的實(shí)際情況發(fā)生了很大變化。因此，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人在土地增值稅處理方面，難免會出現(xiàn)許多矛盾，如何協(xié)調(diào)？值得商榷。

A “國稅發(fā)〔2009〕31號文”，對計(jì)稅成本的核算內(nèi)容進(jìn)行了重新界定，而《管理規(guī)程》并沒有相關(guān)規(guī)定。

B “國稅發(fā)〔2009〕31號文”，對預(yù)提費(fèi)用繼續(xù)了明確，而《管理規(guī)程》仍然規(guī)定是實(shí)際發(fā)生原則，不認(rèn)可權(quán)責(zé)發(fā)生制。

C 土地增值稅稅前費(fèi)用成本扣除，明顯存在不合理的因素。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門繳納的“維修基金”，所得稅是可以稅前扣除的，而土地增值稅清算時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一般均不允許。

第四篇：土-國稅發(fā)[2009]91號土地增值稅清算管理規(guī)程

國家稅務(wù)總局

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

國稅發(fā)[2009]91號 成文日期：2009-05-12

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

國家稅務(wù)總局

二○○九年五月十二日

土地增值稅清算管理規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。

第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

第三條 《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

第八條 對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。

第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照本規(guī)程第六條進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)，對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對銷售價(jià)格進(jìn)行評估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。

必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第二十條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第二十一條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

（六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

第二十三條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

第二十四條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

第二十五條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。

（五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。

第二十六條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。

（二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。

（二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

（三）利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條 代收費(fèi)用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收??；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。

應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。

第三十條 納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。

第三十一條 對納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

第六章 其他

第三十七條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際，對本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化。

附件：1.土地增值稅納稅申報(bào)表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

2.各類附表

附：轉(zhuǎn)貼

解讀“國稅發(fā)〔2009〕91號文”：土地增值稅清算政策的變化

段光勛

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，國家稅務(wù)總局自2006年以來，發(fā)布了一系列關(guān)于土地增值稅管理的相關(guān)政策規(guī)定，主要文件有： 1、2006年3月2日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號文），對土地增值稅相關(guān)的預(yù)征和清算以及以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅等問題，進(jìn)行了明確，并規(guī)定從2006年3月2日開始執(zhí)行。

2、2006年12月28日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號），對土地增值稅清算的條件、扣除項(xiàng)目、報(bào)送資料等8個(gè)方面問題進(jìn)行了規(guī)范和明確，并規(guī)定從2007年2月1日開始執(zhí)行。

3、2007年12月29日，國家稅務(wù)總局公布了《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》，為稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)提供了依據(jù)，并規(guī)定從2008年1月1日開始執(zhí)行。

4、2008年4月11日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函〔2008〕318號），明確部署對各地土地增值稅清算工作開展情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查。

5、2009年4月29日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見》（國稅發(fā)[2009]85號）明確規(guī)定：各地要認(rèn)真貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅清算工作。為落實(shí)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知》(國稅函〔2008〕318號)要求，稅務(wù)總局將于近期開展督導(dǎo)檢查，各地也要層層開展自查，切實(shí)提高土地增值稅管理水平。

6、2009年 5月 20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā) [2009]91號），并規(guī)定從2009年6月1日開始實(shí)施。該文件是對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件。特別強(qiáng)調(diào)了稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算中需要明確的管理事項(xiàng)以及清算審核的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。

從上述6個(gè)關(guān)于土地增值稅管理的文件可以看出，近4年來國家稅務(wù)總局對土地增值稅的征管，一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴(yán)、趨緊的感覺。特別是在全球金融危機(jī)進(jìn)一步加劇、中國房地產(chǎn)市場很不景氣的今天，不斷出臺清算準(zhǔn)則、管理規(guī)程等新政策，以強(qiáng)化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說對房地產(chǎn)企業(yè)而言是雪上加霜。

因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，對國家稅務(wù)總局剛剛發(fā)布且從2009年6月1日開始實(shí)施的《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡稱“管理規(guī)程”），必須進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會，否則存在較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

筆者將新出臺的《管理規(guī)程》與2006年的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）（簡稱“187號文”）進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)土地增值稅清算政策有以下10個(gè)方面的變化：

（一）總體框架清晰明了

1、《清算規(guī)程》分六章，共38條，新增“前期管理”、“清算審核”等內(nèi)容。而187號文僅就八個(gè)方面的問題進(jìn)行規(guī)范，沒有章節(jié)之分。

2、《清算規(guī)程》第二條，明確規(guī)定了它的適用范圍是：用于稅務(wù)機(jī)關(guān)對于土地增值稅清算管理。而不同于《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號）是適用于土地增值稅的清算鑒證機(jī)構(gòu)――稅務(wù)師事務(wù)所。

3、《清算規(guī)程》第三條，首次明確了“土地增值稅清算”的定義，有利于征納雙方做好土地增值稅清算工作。

（二）新增“前期管理”內(nèi)容

《清算規(guī)程》新增“第二章 前期管理”內(nèi)容，主要變化有三點(diǎn)：

其一，強(qiáng)調(diào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在項(xiàng)目清算前，提前介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)施跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

其二，明確提出對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算予以關(guān)注，對企業(yè)會計(jì)核算規(guī)范化的要求更高了。

其三，對納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理，強(qiáng)化了稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)收入監(jiān)控。以上前期管理三個(gè)方面的變化，加大了納稅人會計(jì)核算、發(fā)票管理、收入管理等涉稅風(fēng)險(xiǎn)，需要納稅人高度重視。

（三）明確了納稅人注銷前必須清算

《管理規(guī)程》與187號文在土地增值稅清算條件方面的規(guī)定是一致的，即： 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

而《管理規(guī)程》對納稅人申請注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時(shí)限要求。即申請注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷。

新增的這一規(guī)定，對于堵塞個(gè)別基層稅務(wù)機(jī)關(guān)不經(jīng)土地增值稅清算，而提前給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷的稅務(wù)管理漏洞，具有特別重要的意義。同時(shí)，也破滅了部分納稅人不經(jīng)清算注銷企業(yè)的夢想。

（四）強(qiáng)化了征納雙方的責(zé)任

《管理規(guī)程》不僅明確規(guī)定了納稅人的責(zé)任，同時(shí)也強(qiáng)化了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收管理責(zé)任。

其一，納稅人的責(zé)任

1、《管理規(guī)程》第四條，明確規(guī)定了納稅人的申報(bào)責(zé)任，并對申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

2、《管理規(guī)程》第十一條，強(qiáng)調(diào)了不按照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定期限清算或不提供清算資料的納稅人的法律責(zé)任。

《稅收征收管理法》第六十二條規(guī)定，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

其二，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任

1、《管理規(guī)程》第五條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。并對是否及時(shí)審核納稅人清算申報(bào)的情況、依法征收土地增值稅負(fù)責(zé)。

2、《管理規(guī)程》第三十條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，對中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性具有審核責(zé)任。

3、《管理規(guī)程》第三十二條規(guī)定，土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

（五）授予稅務(wù)機(jī)關(guān)是否清算的自由裁量權(quán)

《管理規(guī)程》第十一條，授予了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否進(jìn)行土地增值稅清算的自由裁量權(quán)，明確規(guī)定：

1、對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算；

2、對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以不要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

由此可見，是否進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)溝通是很重要的。

（六）對納稅人提供的清算資料有新要求

《管理規(guī)程》第十二條，對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算應(yīng)提供的資料提出了新要求，完善和補(bǔ)充了原有資料的不足。

1、統(tǒng)一制定并規(guī)范了土地增值稅清算表及其附表的參考格式，同時(shí)要求各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新制定。從新的參考格式看，對企業(yè)的要求更高，比如在成本費(fèi)用申報(bào)明細(xì)表中增設(shè)了“非招投標(biāo)合同金額”等。

2、增加了“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明”，主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

3、還增加了以下資料：

A、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。

B、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

從上述可見，納稅人要特別關(guān)注兩點(diǎn)，它給予了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)較大的空間： 其一是，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

其二是，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。

作為納稅人應(yīng)該按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，如實(shí)提供相關(guān)資料。但是，沒有要求的其他資料，是不能主動(dòng)提供的。否則，可能形成較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（七）明確了是否受理清算的處理方式

《管理規(guī)程》第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：

1、對符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。

2、對符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。

3、對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。意味著可以對該項(xiàng)目的土地增值稅清算，按照《管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定實(shí)行核定征收。

同時(shí)，該條還明確規(guī)定了兩點(diǎn)：

其一，授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定上述的具體期限。其二，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。

（八）增加了清算前納稅評估的要求

鑒于《清算規(guī)程》第六條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要全程介入并跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)過程，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。因此，《清算規(guī)程》第十四條提出了土地增值稅清算前進(jìn)行納稅評估的要求。

1、對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。

2、對確定暫不通知清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。

由此可見，納稅人積極配合主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的前期日常管理，有利于納稅評估，可以降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（九）新增“清算審核”程序性、實(shí)質(zhì)性的規(guī)定

《清算規(guī)程》與187號文相比，最大的變化就是新增了關(guān)于“清算審核”的程序性、實(shí)質(zhì)性規(guī)定。這一部分內(nèi)容，是該文件的核心和靈魂。

該規(guī)定與《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號）第四章的內(nèi)容基本一致，納稅人應(yīng)該予以高度重視。

清算審核的內(nèi)容很多，主要有以下幾點(diǎn)：

1、批文、資料的審核；

2、直接銷售收入的審核；

3、非直接銷售收入的審核；

4、扣除項(xiàng)目的程序性審核；

5、扣除項(xiàng)目（如分成本項(xiàng)目、代收費(fèi)用、關(guān)聯(lián)企業(yè)交易等）應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容的審核等。

（十）清算可以實(shí)行核定征收

《管理規(guī)程》第五章是關(guān)于土地增值稅核定征收的內(nèi)容，與187號文相比主要有以下4點(diǎn)變化：

1、《管理規(guī)程》第三十三條明確規(guī)定，在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

2、取消了187號文關(guān)于“核定征收率不低于預(yù)征率”的規(guī)定，意味著土地增值稅的核定征收率沒有限制了。

3、《管理規(guī)程》第三十三條明確了核定征收的程序性規(guī)定，即“符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅?！?/p>

4、如果預(yù)繳的土地增值稅大于核定征收的土地增值稅金額，按照《管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定，納稅人是可以辦理退稅的。

筆者認(rèn)為，《管理規(guī)程》中關(guān)于核定征收的規(guī)定，對企業(yè)是有利的，我們應(yīng)該有條件的充分利用它。

綜上所述，《管理規(guī)程》與187號文相比，至少有以上10個(gè)方面的變化，作為納稅人必須高度重視。特別是各地收稅任務(wù)完成不理想，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)歷來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的“偏愛”，現(xiàn)在又有了《管理規(guī)程》這個(gè)上方寶劍，土地增值稅的清算看來是“躲”不了的。這樣，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，我們必須練好內(nèi)功，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的土地增值稅“清算風(fēng)暴”。

雖然《管理規(guī)程》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算進(jìn)行了明確，但是也存在著需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)和明確的事項(xiàng)。比如：

1、“國稅發(fā)〔2006〕187號文”是否有效？

從《管理規(guī)程》不能看出187號文是否有效，國家稅務(wù)總局的其他文件也沒有明確《管理規(guī)程》是否替代187號文。這樣，征納雙方會存在比較尷尬的情況：

A 如果187號文繼續(xù)有效，它與《管理規(guī)程》不一致的地方（如預(yù)征率與核定征收率的關(guān)系等），以哪一個(gè)規(guī)定為準(zhǔn)？

B 如果187號文作廢，當(dāng)然一切按照《管理規(guī)程》執(zhí)行。

2、如何協(xié)調(diào)與“國稅發(fā)〔2009〕31號文”的關(guān)系？

我們知道，“國稅發(fā)〔2009〕31號文”是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理的重要文件，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅處理的重要依據(jù)。它與原來的文件相比，在企業(yè)所得稅稅前扣除項(xiàng)目的處理、計(jì)稅成本的核算內(nèi)容等方面，不僅更加規(guī)范，而且也發(fā)生了較大變化。而《管理規(guī)程》在土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目的處理、計(jì)稅成本的核算內(nèi)容等方面，規(guī)定得不是很清楚，況且《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則（1994年實(shí)施的）的規(guī)定與現(xiàn)在的實(shí)際情況發(fā)生了很大變化。因此，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人在土地增值稅處理方面，難免會出現(xiàn)許多矛盾，如何協(xié)調(diào)？值得商榷。

A “國稅發(fā)〔2009〕31號文”，對計(jì)稅成本的核算內(nèi)容進(jìn)行了重新界定，而《管理規(guī)程》并沒有相關(guān)規(guī)定。

B “國稅發(fā)〔2009〕31號文”，對預(yù)提費(fèi)用繼續(xù)了明確，而《管理規(guī)程》仍然規(guī)定是實(shí)際發(fā)生原則，不認(rèn)可權(quán)責(zé)發(fā)生制。

C 土地增值稅稅前費(fèi)用成本扣除，明顯存在不合理的因素。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門繳納的“維修基金”，所得稅的可以稅前扣除的，而土地增值稅清算時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一般均不允許。

第五篇：國稅發(fā)[2009]91號--土地增值稅清算管理規(guī)程

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

國稅發(fā)[2009]91號

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

國家稅務(wù)總局 二○○九年五月十二日

土地增值稅清算管理規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，制定本規(guī)程(以下簡稱《規(guī)程》)。

第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

第三條 《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

第八條 對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(四)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第(三)項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng) 當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料

(一)土地增值稅清算表及其附表(參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定)。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

(三)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

(四)納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。

第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照本規(guī)程第六條進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)，對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評估，及 時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對銷售價(jià)格進(jìn)行評估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。

必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途 時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第二十條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。(五)國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第二十一條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

(一)在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

(二)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。(三)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

(四)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

(五)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

(六)對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

(二)是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

(三)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合 同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

第二十三條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：(一)前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

(三)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。第二十四條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。

(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

(三)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂５诙鍡l 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。(三)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。

(五)建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。第二十六條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)是否存在將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。

(二)開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。

(二)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

(三)利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。第二十八條 代收費(fèi)用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收?。划?dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。

應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。

第三十條 納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。

第三十一條 對納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

(四)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

第六章 其 他

第三十七條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際，對本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化。

附件：

1.土地增值稅納稅申報(bào)表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)2.各類附表