第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)公司請示在房地產(chǎn)公司開發(fā)

關(guān)于三公司房地產(chǎn)公司請示在房地產(chǎn)公司開發(fā) 房中解決單位職工住房及單位辦公用房的情況匯報

集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)：

三公司、房地產(chǎn)公司于今年4月聯(lián)合向集團(tuán)公司行文請示，在房地產(chǎn)公司現(xiàn)正在開發(fā)的Q組團(tuán)中以成本價解決兩單位機(jī)關(guān)人員住房共計(jì)180套，其中：三公司129套、房地產(chǎn)公司51套，面積24187平方米；兩個單位辦公用房面積5196.5平方米，其中：三公司2970平方米，房地產(chǎn)公司2226.5平方米。經(jīng)2011年5月22日黨政聯(lián)席會議研究同意先向股份公司申請報批，我部以《關(guān)于統(tǒng)籌解決三公司房地產(chǎn)公司辦公用房及職工住房的請示》上報股份公司。股份公司未行文批復(fù)，股份公司經(jīng)營計(jì)劃部計(jì)劃處來電通知：

你單位來文請示在你集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房子中以成本價解決單位職工住房及單位辦公用房問題，股份公司收文后向機(jī)關(guān)相關(guān)部門及股份公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了傳閱，意見認(rèn)為，你單位用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房子以成本價解決職工住房有政策障礙，股份公司業(yè)務(wù)部門及股份公司領(lǐng)導(dǎo)不同意。建議可采取團(tuán)購的形式或按有關(guān)政策規(guī)定給職工發(fā)放住房補(bǔ)貼，通過暗補(bǔ)變?yōu)槊餮a(bǔ)來解決職工的住房問題。在房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目中的商務(wù)用房中以成本價解決兩個單位的辦公用房，你們請示房地產(chǎn)開發(fā)部。經(jīng)電話請示股份公司房地產(chǎn)開發(fā)部答復(fù)是：在房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目中以成本價解決單位辦公用房，這是兩筆賬，開發(fā)是一部分，銷售是一部分，實(shí)際上是一個買與賣的關(guān)系，成本、收益、利潤、稅費(fèi)如何處理，請你們集團(tuán)公司研究確定。如房地產(chǎn)公司以成本價賣，稅負(fù)是否符合政策規(guī)定，對房地產(chǎn)公司各項(xiàng)指標(biāo)收益、利潤等如何考核，以成本價購買形成的固定資產(chǎn)，組資重新評估，增值稅問題，你們集團(tuán)公司定，要研究一個合理的辦法，一定要合規(guī)合法。

業(yè)務(wù)部門意見：

1、在房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目房子中以成本價解決職工住房有政策障礙，不能在其解決職工住房，通知三公司、房地產(chǎn)公司，同時做好政策宣傳和職工的思想工作。

2、在房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目商務(wù)用房中以成本價解決三公司、房地產(chǎn)公司辦公用房，涉及房地產(chǎn)公司的收益、利潤，各項(xiàng)指標(biāo)的考核等，如何處理，政策性強(qiáng)，根據(jù)股份公司的要求，建議由有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)牽頭機(jī)關(guān)財(cái)務(wù)、工程、成本、審計(jì)、社保等部門開會研究提出初步意見，集團(tuán)公司有關(guān)會議研究確定。

社會保障管理部

二O一一年九月十三日

第二篇：2010年房地產(chǎn)公司開發(fā)計(jì)劃

在2010年，公司總的指導(dǎo)思想是：在上級主管部門和開發(fā)辦的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，要以黨的十七大和十七屆三中、四中全會精神為指導(dǎo)，緊緊圍繞國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策措施，以促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)政府、服務(wù)企業(yè)為根本宗旨，牢固樹立真誠為企業(yè)服務(wù)意識，突出多角度、多方位拓展商品房銷售渠道，盤活房地產(chǎn)市場這一工

作重點(diǎn)，找出路、想辦法，共同策劃、整體包裝，團(tuán)結(jié)奮斗，同心協(xié)力抓好內(nèi)、外兩個市場的營銷，為行業(yè)發(fā)展、企業(yè)走出困境做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。重點(diǎn)抓好以下具體工作：

（一）依托我市良好的自然環(huán)境和“最佳宜居城市”等名片，會同相關(guān)部門、友鄰協(xié)會、企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)，組織實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，搞好整體策劃和宣傳，全力打造“煙臺地產(chǎn)”品牌。這其中主要抓好以下幾項(xiàng)工作：一是加強(qiáng)與相關(guān)部門和當(dāng)?shù)丶榜v煙媒體的溝通和聯(lián)系，做好正面引導(dǎo)和宣傳，適時進(jìn)行房地產(chǎn)市場情況發(fā)布和信息披露，通過客觀、準(zhǔn)確、適時、適度的宣傳報道，引導(dǎo)開發(fā)商理性投資，老百姓理性消費(fèi)；二是與友鄰協(xié)會、中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)企業(yè)合作，根據(jù)煙臺的實(shí)際，通過各種形式的招商會、推介會、座談會、說明會、展示會和投資會，吸引外來投資和消費(fèi)。重點(diǎn)引導(dǎo)企業(yè)向北京、東北及西部煤炭基地拓展。

（二）協(xié)同主管部門，加強(qiáng)對骨干企業(yè)的宣傳扶持力度，為做強(qiáng)做大本地企業(yè)搞好服務(wù)。年內(nèi)，要配合主管部門利用這次房地產(chǎn)市場調(diào)整期，鼓勵和扶持一批信譽(yù)好、投資實(shí)力強(qiáng)、項(xiàng)目影響力大的企業(yè)，并在項(xiàng)目選擇、資金投向、優(yōu)惠政策等方面予以傾斜，并做好宣傳推廣、引導(dǎo)我市房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（三）解放思想、拓展思路、積極做好為企業(yè)發(fā)展服務(wù)工作。年內(nèi)，要在人才培訓(xùn)、外出考察、尋找商機(jī)、政策扶持、資金投向、招商引資等方面，本著急企業(yè)所急、幫企業(yè)所需的原則，積極主動的做好服務(wù)工作。還要注意發(fā)揮監(jiān)督咨詢委員會的作用，及時的分析形勢，研究對策，與企業(yè)群策群力，共渡難關(guān)。

（四）圍繞行業(yè)文化建設(shè)，積極開展形式多樣的文體活動。年內(nèi)，擬組織第五屆系統(tǒng)內(nèi)乒乓球比賽。圍繞國慶60周年擬開展“煙臺人與住房攝影征文比賽”；并根據(jù)相關(guān)情況，舉辦一些喜聞樂見的文體活動，以此弘揚(yáng)地產(chǎn)人良好地精神風(fēng)貌。

（五）圍繞適應(yīng)新形勢要求，切實(shí)加強(qiáng)協(xié)會自身建設(shè)。一要認(rèn)真搞好新會員的接納，不斷壯大協(xié)會力量；二是視情況搞好協(xié)會有關(guān)人員的調(diào)整充實(shí)，完善組織機(jī)構(gòu)；三是加強(qiáng)與友鄰協(xié)會的溝通聯(lián)系，取人之長、補(bǔ)已之短，不斷強(qiáng)化自身建設(shè)；四是加強(qiáng)協(xié)會人員的自身修養(yǎng)，努力提高工作能力，擔(dān)當(dāng)起協(xié)會賦予的工作使命。

2010年房地產(chǎn)公司開發(fā)計(jì)劃

第三篇：房地產(chǎn)公司開發(fā)成本管理制度

房地產(chǎn)公司開發(fā)成本管理制度目的成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。成本控制直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和顧客滿意。成本核算與預(yù)測，不僅是商品房銷售定價的依據(jù)，也是企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要依據(jù)。為了加強(qiáng)本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作，降低成本，依據(jù)國家《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》、《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》和ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，特制定本程序。適用范圍

本辦法適用于本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)活動包括房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)、商品房和存量房產(chǎn)的銷售與租賃業(yè)務(wù)。編寫依據(jù)

質(zhì)量手冊7.5 生產(chǎn)和服務(wù)提供

工程項(xiàng)目過程管理程序（XX/程序－12）職責(zé)

4.1 集團(tuán)公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作。集團(tuán)公司副總經(jīng)理、總會計(jì)師按照各自分管業(yè)務(wù)配合總經(jīng)理組織和開展本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作。

4.2 財(cái)務(wù)部是本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本歸口管理的職能部室，負(fù)責(zé)組織房地產(chǎn)開發(fā)成本核算、編制房地產(chǎn)開發(fā)成本報表、編寫房地產(chǎn)開發(fā)成本分析。在總經(jīng)理主持下，財(cái)務(wù)部會同投資發(fā)展部、房地產(chǎn)事業(yè)部、項(xiàng)目部、售樓中心等有關(guān)部門共同編制房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)劃和有關(guān)費(fèi)用開支計(jì)劃并參與控制和考核工作。

4.3 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)招標(biāo)標(biāo)底審核確認(rèn)及工程預(yù)結(jié)算和撥付工程款過程的監(jiān)控管理。項(xiàng)目部是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算、管理、控制的基層單位。程序內(nèi)容

5.1房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目和開支范圍

5.1.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、動遷用房安置費(fèi)等。

5.1.2 前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“四通一平”等支出。

5.1.3 建筑安裝工程費(fèi)：包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)：包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、供熱源頭費(fèi)、氣源發(fā)展基金。

5.1.5二次管網(wǎng)配套費(fèi)：包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、綠化、電視、智能化、路燈，環(huán)境設(shè)施等費(fèi)用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費(fèi)，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、箱式基礎(chǔ)、泵房和地下室、地下人防等。

5.1.6不可預(yù)見費(fèi)：包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費(fèi)用。

5.1.7開發(fā)間接費(fèi)：包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、稅金等。

5.2房地產(chǎn)開發(fā)成本預(yù)測和成本計(jì)劃

5.2.1成本預(yù)測。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)，公司進(jìn)行成本預(yù)測，對房地產(chǎn)開發(fā)成本耗費(fèi)作出合理的測算，制定目標(biāo)成本。成本預(yù)測的基本程序?yàn)椋?/p>

5.2.1.1收集房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的歷史資料；

5.2.1.2進(jìn)行市場調(diào)研，掌握市場信息；

5.2.1.3進(jìn)行銷售（租賃）價格預(yù)測；

5.2.1.4初步測算目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤；

5.2.1.5充分考慮變化因素，計(jì)算預(yù)測誤差，修正目標(biāo)成本并組織對目標(biāo)成本的評估。

5.2.2 在目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，編制降低成本計(jì)劃。

5.2.2.1降低成本計(jì)劃的編制內(nèi)容包括各成本項(xiàng)目降低計(jì)劃、各開發(fā)間接費(fèi)用降低計(jì)劃、各工程項(xiàng)目成本降低計(jì)劃以及技術(shù)組織措施計(jì)劃。

5.2.2.2降低成本計(jì)劃的編制分工，按照集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和職能部室、項(xiàng)目部、售樓中心分管職責(zé)和權(quán)責(zé)結(jié)合的原則進(jìn)行，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)匯總編制集團(tuán)公司降低成本計(jì)劃。

5.2.2.3集團(tuán)公司降低成本計(jì)劃和各部門降低成本計(jì)劃由集團(tuán)公司總經(jīng)理辦公會議研究同意后下達(dá)，集團(tuán)公司各部門和全體員工貫徹執(zhí)行，在集團(tuán)公司內(nèi)實(shí)行全面成本管理。

5.3成本核算

5.3.1成本核算按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》、《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合集團(tuán)實(shí)際進(jìn)行。

5.3.2 成本核算對象一般為集團(tuán)公司項(xiàng)目部組織建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)單位工程。結(jié)構(gòu)相同的多個房地產(chǎn)開發(fā)單位工程，也可合并為一個成本核算對象。

5.3.3 成本項(xiàng)目設(shè)置按照本程序5.1房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目和開支范圍規(guī)定執(zhí)行。

5.3.4根據(jù)計(jì)算期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)實(shí)際支付，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算成本費(fèi)用，歸集計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。

5.3.5成本核算應(yīng)劃清下列界線：

5.3.5.1成本核算對象之間的界線；

5.3.5.2成本項(xiàng)目之間的界線；

5.3.5.3本期成本與下期成本之間的界線；

5.3.5.4主體工程與公共配套設(shè)施的界線。

5.4 成本控制

5.4.1集團(tuán)公司制定《房地產(chǎn)開發(fā)策劃程序》，充分進(jìn)行擬開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，科學(xué)決策，防范風(fēng)險，適時低成本獲得土地資源，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的土地成本。

5.4.2集團(tuán)公司制定《供方選擇評定程序》、《經(jīng)濟(jì)合同管理程序》和《合格供方名錄》，按國家規(guī)定主要通過公開招標(biāo)選擇和確定房地產(chǎn)開發(fā)活動中的設(shè)計(jì)、勘探、施工、監(jiān)理、設(shè)備制造廠家等供方單位，與供方公平交易,合理支付勞務(wù)服務(wù)費(fèi)用和工程價款，降低前期工程成本和建筑安裝工程成本。

5.4.3集團(tuán)公司外聘工程造價咨詢機(jī)構(gòu)協(xié)助項(xiàng)目部編制招標(biāo)標(biāo)底，審查工程概預(yù)結(jié)算和擬簽合同的目標(biāo)價款，按照工程進(jìn)度和采購物資驗(yàn)收驗(yàn)證手續(xù)嚴(yán)格履行工程價款、設(shè)備貨款的支

付審批工作流程，控制工程造價，降低工程項(xiàng)目的建筑安裝工程成本。

5.4.4 集團(tuán)公司通過《財(cái)務(wù)管理制度》，實(shí)行管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)劃管理，降低房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用成本。通過提高房地產(chǎn)開發(fā)中自有資金比重和與銀行、施工承總包單位共同運(yùn)用封閉貸款等融資新措施，減少借款利息支出，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用成本。

5.5成本考核與分析

5.5.1 為控制成本支出，對目標(biāo)成本和降低成本計(jì)劃的執(zhí)行情況定期進(jìn)行檢查和評價。

5.5.2 成本考核的方法主要采用比較法。以實(shí)際成本與目標(biāo)成本和降低成本計(jì)劃比較；與同類竣工開發(fā)項(xiàng)目成本比較；與以前管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用支出水平比較。

5.5.3 集團(tuán)公司及各部門采取成本考核與成本分析相結(jié)合的方法，找出成本上升或下降的主、客觀原因，量差和價差的因素，存在的主要矛盾與問題以及解決這些矛盾與問題的解決措施與方法。

5.5.4集團(tuán)公司對各部門實(shí)行成本管理責(zé)任制考核辦法。

5.6工程成本屬于集團(tuán)公司內(nèi)部經(jīng)濟(jì)機(jī)密，不得隨意泄露或丟失，有關(guān)成本文件應(yīng)妥善保管。6 相關(guān)文件

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》（國家）

《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》（國家）

《房地產(chǎn)開發(fā)策劃程序》（XX/程序－06）

《供方選擇評定程序》（XX/程序－09）

《經(jīng)濟(jì)合同管理程序》（XX/程序－10）

《財(cái)務(wù)管理制度》（XX/作業(yè)10－01）質(zhì)量記錄

第四篇：房地產(chǎn)公司開發(fā)資質(zhì)晉級申請報告

關(guān)于“****置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資

質(zhì)晉升三級的申請報告”

**省建委：

我公司成立于****年**月**日，位于:**********，法人代表***，注冊資金****萬元，主要經(jīng)營范圍：*******，稅務(wù)登記號為：**********.我公司于****年**月，經(jīng)****政府及相關(guān)主管部門批準(zhǔn)，獲得了**花園*—*#樓的開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地****㎡，共建***棟高層，層高****層，總建筑面積****㎡, 于20**年*月**日完工，經(jīng)各相關(guān)部門全部驗(yàn)收合格后交付業(yè)主入住使用，截止20**年**月**日已售出全部開發(fā)樓盤的***%，空置率僅為**%。從未發(fā)生過任何工程質(zhì)量事故。

我公司具有健全完善的管理制度及管理部門，聘請具有相關(guān)資格證書和專業(yè)管理水平人員進(jìn)行管理，目前公司在冊員工中持有建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)技術(shù)資格人員為**人，其中具有高級職稱**人，中級職稱**人，初級職稱*人。我公司已全面符合國家建設(shè)部關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級的條件，為更好地為**城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)，現(xiàn)報呈書面資料,特申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)晉升為三級，請審核批準(zhǔn)為盼!

申請人：******置業(yè)有限公司

申請日期： 20**年**月**日

第五篇：大型房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營策略

大型房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營策略

上海作為全國房地產(chǎn)市場中最具活力、優(yōu)勝劣汰競爭最激烈的地區(qū)，大型房地產(chǎn)公司開發(fā)經(jīng)營策略必須超前。

1、應(yīng)從一般的市場分析轉(zhuǎn)向在宏觀分析基礎(chǔ)上的微觀分析和定性定量相結(jié)合的分析。

目前，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究中，往往集中在大的、宏觀方面的研究，如全國房地產(chǎn)市場走勢、上海房地產(chǎn)市場分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目總體可行性分析等等。這些研究大都缺乏科學(xué)的細(xì)化分析，如在市場分析中，對某一小區(qū)（或地塊）、某一類型，甚至某一樓價的變化，對其進(jìn)行具體分析的很少，對這些方面粗淺的經(jīng)驗(yàn)型判斷是造成投資失誤及偏差的很重要的原因。目前，上海房地產(chǎn)市場大量商品房空置，一是由于產(chǎn)品不符合需求，二是居民的購房欲望強(qiáng)烈。但由于購買能力的不足，此種欲望大多只停留在潛在需求上。

因而房地產(chǎn)經(jīng)營（包括營銷）已不能大量引用一般市場的經(jīng)營理念，而應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)本身及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，采用專業(yè)化、系統(tǒng)化和整體化的經(jīng)營理念。在消費(fèi)需求方面，對不同年齡層次、不同職業(yè)、不同地區(qū)、不同收入層次的消費(fèi)者心理及特定消費(fèi)需求研究得很少，而這又是對房地產(chǎn)商品市場進(jìn)行定位所必須的。

在廣告方面，大多缺乏對不同廣告類型效果進(jìn)行評估，同一媒體廣告在不同時間檔次上的效果等的分析，而這卻又是市場營銷所必須的。所以，滿足于一般的市場分析是不夠的，應(yīng)采取在宏觀分析基礎(chǔ)

上的微觀分析及定性定量相結(jié)合的分析，如采用市場分析模型、資源配置模型等進(jìn)行市場分析。

2、應(yīng)從一般經(jīng)營理念轉(zhuǎn)為符合房地產(chǎn)行業(yè)特性的專業(yè)化、系統(tǒng)化和整體化經(jīng)營理念。對于大型公司來說，目前存在著每個開發(fā)項(xiàng)目各自為政的情況，造成人力等資源重復(fù)浪費(fèi)，如采用先進(jìn)的管理方法，進(jìn)行“同類項(xiàng)合并”，利用整體化經(jīng)營理念，將降低成本和風(fēng)險。由于大型公司企業(yè)規(guī)模、投資項(xiàng)目龐大，可能會造成市場反映的遲鈍（或不能適當(dāng)超前）。目前，許多大型房地產(chǎn)公司在上海的項(xiàng)目投資和操作上，均不同程度地發(fā)生失誤和偏差，分析這些失誤和偏差，總結(jié)制定出能夠適應(yīng)

（超前）市場的切實(shí)可行的開發(fā)經(jīng)營策略，有著極其重要的意義。具體分析這些項(xiàng)目投資和操作上的失誤和偏差，主要表現(xiàn)在如下方面：

1、對宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)趨勢把握有誤。

這主要表現(xiàn)在對中國、上海經(jīng)濟(jì)內(nèi)在運(yùn)行趨勢缺乏本質(zhì)和度量上的把握，對港臺以境外資金流入及國際經(jīng)濟(jì)變化對上海房地產(chǎn)的影響缺乏正確的估測，對上海本地的購買偏好及需求、整體及局部區(qū)域和類型房地產(chǎn)市場缺

乏細(xì)致、精確的前瞻性研究。

（1）投資時機(jī)失誤。眾多大型項(xiàng)目在房地產(chǎn)高潮時期高成本投入，至房地產(chǎn)低潮期虧本低價出售。

（2）項(xiàng)目類型選擇失誤。這類項(xiàng)目，往往選擇對經(jīng)濟(jì)敏感度大、風(fēng)險系數(shù)高的高檔寫字樓、外銷房等類型。

（3）客源定位失誤?？驮炊ㄎ灰跃惩馊耸浚ǜ叟_）、高收入者及企業(yè)辦公需求為主，且當(dāng)形勢有不利跡象出現(xiàn)時，未能及時改變客源定位及相應(yīng)調(diào)整策略（主要為價格策略）。

2、對項(xiàng)目區(qū)域、區(qū)位的選擇有誤。

眾多大型房地產(chǎn)公司（特別是香港房地產(chǎn)公司），挾雄厚的資金實(shí)力，往往選擇市中心區(qū)域開發(fā)中高檔樓盤，而有別于香港城市土地很難拓展的特點(diǎn)，上海的外圍可供土地充裕且配套交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入巨大，造成上海城市“空洞化”趨勢日益明顯，中心城區(qū)樓價呈快速下降態(tài)勢，而外圍區(qū)域的房價在上海房地產(chǎn)總體供大于求的狀況下，仍保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)（部分區(qū)域則升幅明顯），這種“空洞化”態(tài)勢也是造成大型公司在市中心開發(fā)樓盤虧損嚴(yán)重的重要因素。其次，某些大型公司（特別是香港公司）在對具體區(qū)位選擇上謹(jǐn)慎度不夠，或者是大型公司決策層在對消費(fèi)者喜好口味方面把握不準(zhǔn)，如某些市中心高檔住宅選址建在交通要道之地，且自認(rèn)為交通方便、視野較好，而較少考慮繁忙嘈雜的交通。對居住型物業(yè)的不利影響較大。上海高收入消費(fèi)者對住宅的寧靜程度極為重視，高收入消費(fèi)者對住宅的寧靜程度有為重視，高收入消費(fèi)者是不太愿意花高價去買此類“高檔物業(yè)”的。

3、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏合理性和前瞻性。

（1）房型整體和局部設(shè)計(jì)不合理，面積、朝向、戶室比等等方面的問題普遍存在，住宅產(chǎn)品不能很好地適應(yīng)各種不同居住功能需求者的要求。

（2）無特色或“賣點(diǎn)泡沫”增大成本。作為開發(fā)商應(yīng)更多地注重發(fā)掘賣點(diǎn)，這比制造賣點(diǎn)成本低得多，對于實(shí)用的“賣點(diǎn)”則可根據(jù)情況來投入“制造”。

如某些物業(yè)，外墻采用面磚等高成本投入，而建筑物內(nèi)公共部位等則十分簡陋，如果外立面采用風(fēng)格化式樣及彩色涂料，可能更具特色，成本更低，因而可在不增加造價的基礎(chǔ)上對建筑物內(nèi)的公共部位進(jìn)行裝飾。

4、延誤時機(jī)及對成本控制不力。

大型公司處理問題的策略往往比較保守，與市場變化較大的情況不相適應(yīng)，也造成時機(jī)的延誤。如某些高價盤，在明知市場需求有問題且其它條件明顯很難改變的情況下，不能及時采取唯一的降價手段（或采用不符實(shí)際的溫和降價措施），造成此類樓盤因功能折舊而實(shí)際價值更低，因利息等支出實(shí)際成本更高，且形象更差。

5、未能有效的發(fā)揮自身品牌的優(yōu)勢。在上海，除了萬科房地產(chǎn)公司以外，其它大型房地產(chǎn)公司普遍未能有效利用自身的品牌優(yōu)勢。由于住宅商品是一種帶綜合性的商品，作為行外人的購買者，在諸多方面無從知曉及判斷所選擇的住宅商品是否符合自己需求，物業(yè)管理等服務(wù)是否可保持其商品的保值增值，以及滿足其居住需求。而這一切相當(dāng)程度上掌握在發(fā)展商及物業(yè)公司手里，故這種復(fù)雜的商品存在著“信息不對稱”。越是“信息不對稱”的商品，消費(fèi)者的品牌認(rèn)同率越高，品牌形象良好的發(fā)展商將給自己的樓盤銷售帶來“超額利潤”。

目前，大型房地產(chǎn)公司普遍的問題不是不認(rèn)識這一點(diǎn)，而是對這一點(diǎn)的重要性認(rèn)識不夠，并且缺乏從長遠(yuǎn)眼光培育整個企業(yè)品牌形象的總體戰(zhàn)略，以及連續(xù)性的形象策劃操作。這方面需根據(jù)自己情況，運(yùn)用針對性的房地產(chǎn)CIS（企業(yè)形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)），當(dāng)市場上的競爭者均在埋頭“做產(chǎn)品”的時候，如某一大型公司除了“做好產(chǎn)品”以外，還注意把“產(chǎn)品”和本企業(yè)品牌結(jié)合，有培育市場形象的一整套計(jì)劃，領(lǐng)先于其它企業(yè)制造“品牌賣點(diǎn)”，必將在房地產(chǎn)市場上領(lǐng)先一步，獲得理想的“品牌利益”。

綜上所述，作為一個大型的房地產(chǎn)公司，由于其投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目往往較大，且有長遠(yuǎn)發(fā)展的計(jì)劃，就更要從長遠(yuǎn)到近期，宏觀到微觀、定性到定量、產(chǎn)品到策略、企業(yè)內(nèi)部到消費(fèi)者、信息分析到?jīng)Q策和調(diào)整各個方面全面

系統(tǒng)準(zhǔn)確地把握市場，總的來說，大型公司的各方面優(yōu)勢及潛在優(yōu)勢要明顯強(qiáng)于一般公司，只是由于其機(jī)構(gòu)龐大、投資巨大且周期長，靈活地“按著市場節(jié)拍跳舞”，對大型公司更難一些，也更重要一些。同時，對于非本地的大型公司來說，更多地按“本地人臉色行事”，也許是在本地因素未改變前要做到做細(xì)的事情。此外，消費(fèi)者的消費(fèi)需求是不斷“進(jìn)化”的，大型公司有優(yōu)良的“基因”，其產(chǎn)品也應(yīng)隨之不斷“進(jìn)化”，“進(jìn)化”速度甚至可以略超前一些，因?yàn)榇笮凸镜捻?xiàng)目一般為中高檔樓盤，且周期較長需要超前。此外，大型公司在同行中處主導(dǎo)地位，有條件將產(chǎn)品做得略超前一些，這對銷售和企業(yè)形象將更為有利。