第一篇：20××年度物業(yè)費(fèi)收費(fèi)草案

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20××年度物業(yè)費(fèi)收費(fèi)草案

一、收費(fèi)項(xiàng)目概況

二、收費(fèi)計(jì)劃表日常收費(fèi)計(jì)劃

月份 應(yīng)收金額 計(jì)劃收取金額 比例

7月 39676 35708 5% 5%

8月 238057 214251 30% 35% 9月 238057 214251 90% 10月 158705 142835 90% 11月 79352 71417 90% 12月 39676 35708 90% 合計(jì) 793523 714170

應(yīng)收金額少3880元，其中未售及未辦入住的小區(qū)內(nèi)門(mén)市：

7#樓下C（12.02*1.5*12=216）、E（16.69*1.5*12=300）、F（12.02*1.5*12=216）、G（29.15*1.5*12=525）；

8#樓下B（16.62*1.5*12=299）；

11#樓下A（14.98*1.5*12=270）、D（14.98*1.5*12=270）、E（14.98*1.5*12=270）、H（14.98*1.5*12=270）；

12#A樓下A（17.27*1.5*12=311）、B（17.27*1.5*12=311）、C（17.27*1.5*12=311）、D（17.27*1.5*12=311）

三、收費(fèi)前期準(zhǔn)備工作

1、購(gòu)置點(diǎn)鈔機(jī)一臺(tái)，客服中心收費(fèi)用,點(diǎn)鈔用

2、對(duì)所有參加收費(fèi)人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容：

（1）入戶(hù)收費(fèi)時(shí)怎樣“驗(yàn)鈔”

請(qǐng)財(cái)務(wù)人員給予培訓(xùn)講解

（2）費(fèi)用核算方法

帶電梯住宅:0.8元/平米/月*面積*12個(gè)月=全年物業(yè)費(fèi);同時(shí)收取全年垃圾處置費(fèi)18元,公用電費(fèi)30元。并注明計(jì)費(fèi)日期。

不帶電梯住宅：0.6元/平米/月*面積*12個(gè)月=全年物業(yè)費(fèi);同時(shí)收取全年垃圾處置費(fèi)18元,公用電費(fèi)30元。并注明計(jì)費(fèi)日期。

小區(qū)內(nèi)門(mén)市:1.5元/平米/月*面積*12個(gè)月=全年物業(yè)費(fèi);同時(shí)收取全年垃圾處置費(fèi)0.2元/平米/月*面積*12個(gè)月=全年垃圾處置費(fèi)。并注明計(jì)費(fèi)日期。

小區(qū)外門(mén)市:1.2元/平米/月*積*12個(gè)月=全年物業(yè)費(fèi);同時(shí)收取全年垃圾處置費(fèi)0.2元/平米/月*面積*12個(gè)月=全年垃圾處置費(fèi)。并注明計(jì)費(fèi)日期。

（3）收費(fèi)時(shí)遇到其他問(wèn)題，怎樣應(yīng)急處理

收費(fèi)人員首先應(yīng)掌握基本知識(shí)：

物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成：工作人員的工資和福利費(fèi)等費(fèi)用

共用部位、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)

綠化管理費(fèi)

清潔衛(wèi)生費(fèi)

安全防范費(fèi)

物業(yè)辦公及社區(qū)活動(dòng)費(fèi)

管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

利潤(rùn)

稅費(fèi)

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物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)：《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中第三條物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)“一至八項(xiàng)”。

3、制定收費(fèi)獎(jiǎng)懲制度

罰則：以計(jì)劃應(yīng)收金額百分比計(jì)算，少收5%以?xún)?nèi)，罰50元；少收5%-10%，罰100元；少收10%-15%，罰200元；少收15% 以上罰300元。

獎(jiǎng)勵(lì)：以計(jì)劃應(yīng)收金額百分比計(jì)算，多收5%以?xún)?nèi)，獎(jiǎng)50元；多收5%-10%，獎(jiǎng)100元；多收10%-15%，獎(jiǎng)200元；多收15% 以上獎(jiǎng)300元。

4、人員分工，分配合理

收費(fèi)的原則：“全員收費(fèi)”，參加收費(fèi)人員：班長(zhǎng)以上管理人員以及客服全員

分配方法：“平均法”這里所說(shuō)的平均指的是應(yīng)收金額平均，絕對(duì)平均是不可能的，只能在精確核算的前提下，盡量使其平均化。在確定好收費(fèi)人員數(shù)量以后進(jìn)行分配。分工時(shí)要打亂樓宇的規(guī)律，因?yàn)橛械臉腔騿卧胱?hù)數(shù)多，有的少，有的家好收,有的家不好收。要保證戶(hù)少的面積多，金額足，好收的要平均分，不好收的也要平均分。（最好實(shí)行抓揪制）

5、提前練兵

采取入戶(hù)回訪(fǎng)的形式6月底前將已居住的業(yè)主家回訪(fǎng)完畢。一是對(duì)入戶(hù)收費(fèi)提前練習(xí)，二是了解現(xiàn)階段業(yè)主所反映的問(wèn)題，以及現(xiàn)階段業(yè)主對(duì)物業(yè)有哪些要求與看法，甚至業(yè)主家還有哪些問(wèn)題未給處理，及時(shí)反饋處理，以免給拒交物業(yè)費(fèi)埋下伏筆。

四、對(duì)收費(fèi)群的分析與措施

按居住情況來(lái)分

（一）已居住

已居住小區(qū)的戶(hù)，相對(duì)來(lái)講是比較好收的，現(xiàn)階段已居住400余戶(hù)，預(yù)計(jì)到07年底入住戶(hù)數(shù)500余戶(hù)。在收不上來(lái)的情況下，我們還可以采取入戶(hù)收費(fèi)的方式，在住戶(hù)的休息時(shí)間進(jìn)行收費(fèi)。

（二）未居住

未住進(jìn)小區(qū)的戶(hù)，相對(duì)來(lái)講物業(yè)費(fèi)收取是很困難的，可采取的方式首先是電話(huà)通知在通知時(shí)間未到的，發(fā)送EMS催收，如在本市居住，可采取上門(mén)收費(fèi)，同時(shí)要時(shí)刻“注意人身及財(cái)產(chǎn)安全”。

另外，根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)，收費(fèi)期開(kāi)始時(shí)可將仍未裝修的戶(hù)進(jìn)行停水、停電，在業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)辦理裝修手續(xù)時(shí)要求其交納物業(yè)費(fèi)，否則不予辦理。

按性質(zhì)來(lái)分

（一）好收

1、平時(shí)交納所有費(fèi)用都沒(méi)怨言的戶(hù)。

2、租戶(hù)包括門(mén)市，租用門(mén)市或住宅的用戶(hù)，因?yàn)樵谧庥闷跇I(yè)主都將條件講好，物業(yè)費(fèi)一般都是由承租人支付，所以承租人的物業(yè)費(fèi)往往是很好收取的。

3、與部分員工有關(guān)系，或平日關(guān)系不錯(cuò)的戶(hù)。

（二）不好收

1、維修問(wèn)題未果或還存在物業(yè)或其他部門(mén)沒(méi)有給予解決的問(wèn)題。

業(yè)主常常會(huì)在收物業(yè)費(fèi)時(shí)提出家里的報(bào)修問(wèn)題，或以前反映的某些問(wèn)題至今沒(méi)有得到合理的解決，據(jù)此而不交物業(yè)費(fèi)

遇到此類(lèi)問(wèn)題，收費(fèi)員應(yīng)保持冷靜，根據(jù)業(yè)主所提出的問(wèn)題一一進(jìn)行解答：

（1）維修未果的

對(duì)于業(yè)主提出維修沒(méi)有及時(shí)處理的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)進(jìn)行記錄，將所述問(wèn)題詳細(xì)的記錄下來(lái)，同時(shí)告知業(yè)主，此問(wèn)題物業(yè)公司會(huì)盡快聯(lián)系相關(guān)人員進(jìn)行維修處理達(dá)到業(yè)主的滿(mǎn)意。

在維修的過(guò)程中，隨時(shí)跟蹤回訪(fǎng)，采取電話(huà)回訪(fǎng)也可入戶(hù)，在你的隨時(shí)跟蹤以及密切的關(guān)注中國(guó)物業(yè)資料庫(kù)微信總?cè)?、中?guó)物業(yè)資料庫(kù)微信1群。作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)物業(yè)資料庫(kù)微信群，月更新物業(yè)資料近千個(gè)。中國(guó)物業(yè)資料庫(kù)微信總?cè)骸⒅袊?guó)物業(yè)資料庫(kù)微信1群。作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)物業(yè)資料庫(kù)微信群，月更新物業(yè)資料近千個(gè)。

下，業(yè)主經(jīng)常會(huì)把物業(yè)費(fèi)交給你。

（2）其他部門(mén)沒(méi)有解決的問(wèn)題如房屋設(shè)計(jì)問(wèn)題（1#、10#臥室不能掛窗簾）

對(duì)于此類(lèi)問(wèn)題，同樣也是做好詳細(xì)記錄，同時(shí)進(jìn)行解釋?zhuān)祟?lèi)問(wèn)題屬于地

產(chǎn)遺留問(wèn)題是設(shè)計(jì)不合理，與物業(yè)的管理無(wú)關(guān)，物業(yè)費(fèi)包括（九項(xiàng)）無(wú)一項(xiàng)與此類(lèi)問(wèn)題有關(guān)，當(dāng)然物業(yè)公司會(huì)起到積極協(xié)調(diào)溝通的作用，所有反饋的信息物業(yè)會(huì)及時(shí)與業(yè)主反饋，但主責(zé)不在物業(yè)。

如工作到位業(yè)主仍不交納物業(yè)費(fèi)，可采取書(shū)面通知，起訴的形式。

2、內(nèi)部員工。

內(nèi)部員工雖然年底可以報(bào)銷(xiāo)物業(yè)費(fèi)，但一般員工都想等到年底在交，這是所有內(nèi)部員工的心理，能拖延時(shí)間就不會(huì)提前交費(fèi)。

對(duì)于內(nèi)部員工無(wú)故不交或延期交費(fèi)的應(yīng)直接采取停電、停水的方式。沒(méi)有情面可講。

3、特殊戶(hù)，與高層領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)系或有重要社會(huì)背景的這類(lèi)業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納不會(huì)很積極，因?yàn)樗麄冇X(jué)得自己有一些特殊關(guān)系，物業(yè)也不會(huì)對(duì)其怎樣，尤其不會(huì)進(jìn)行停水停電的處理，所以經(jīng)常是不配合物業(yè)的收費(fèi)工作，遲遲不交。甚至有社會(huì)背景的會(huì)找一些特殊關(guān)系要求免收。

既然業(yè)主與我公司有這樣或那樣的關(guān)系，如果是上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意免收其物業(yè)費(fèi)，同時(shí)有書(shū)面資料，我們可以進(jìn)行免收。

但我們始終要堅(jiān)持收費(fèi)一致的原則，如果此類(lèi)業(yè)主無(wú)故不交費(fèi)，那么可根據(jù)其與公司的相關(guān)關(guān)系，找到公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或工作人員協(xié)調(diào)，最終收取其物業(yè)費(fèi)用。

4、對(duì)物業(yè)工作某方面有不滿(mǎn)的

現(xiàn)階段花苑小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)整體來(lái)看還是比較滿(mǎn)意的，但對(duì)于有車(chē)

而沒(méi)有停車(chē)位的業(yè)主，收起物業(yè)費(fèi)來(lái)可以說(shuō)是難上加難了。

由于花苑小區(qū)是整個(gè)廊坊物業(yè)的示范小區(qū)，所以很多方面的管理較其他小區(qū)控制是很?chē)?yán)格的，如車(chē)輛管理。

小區(qū)門(mén)口外，每日都有二十幾輛車(chē)停放，原因是未在小區(qū)內(nèi)租用或購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，小區(qū)的現(xiàn)狀是地上車(chē)位二十個(gè)，僅出租，每個(gè)每月80元；地下車(chē)位286個(gè)，銷(xiāo)售7 萬(wàn)5，出租200元每月，對(duì)于小區(qū)業(yè)主的現(xiàn)狀來(lái)講，承擔(dān)不起。同時(shí)臨停車(chē)位少，僅9個(gè)。沒(méi)有車(chē)位的車(chē)輛只能停到小區(qū)外。

對(duì)于此景，物業(yè)公司只能秉承公司管理的總方針，雖然業(yè)主提出此項(xiàng)管理不合理但物業(yè)公司為了小區(qū)整體秩序與環(huán)境，只能如此，不交費(fèi)的業(yè)主只能采取停水停電的方式。

5、無(wú)故不想交物業(yè)費(fèi)的

這類(lèi)業(yè)主屬于蠻不講理類(lèi)型，不管你怎么說(shuō)怎么講，他不會(huì)聽(tīng)進(jìn)你的解

釋?zhuān)褪且粋€(gè)觀念“不交”。

對(duì)于此類(lèi)業(yè)主，首先采取停水、停電，如再不交，進(jìn)行起訴。

五、收費(fèi)的具體實(shí)施

1、告知：收費(fèi)前期采取張貼通知、電話(huà)通知的方式，如前兩種方式對(duì)本月收費(fèi)任務(wù)未完成的則采取入戶(hù)收費(fèi)。

2、收費(fèi)時(shí)間：20××年7月到12月共6個(gè)月的時(shí)間，每日8：00-20：00，如有特殊原因，如業(yè)主晚10：00回家，收費(fèi)員可根據(jù)自己的收費(fèi)任務(wù)自行安排收取，但一定要注意安全。

3、收據(jù)是收取費(fèi)用的重要憑證，收費(fèi)人員要對(duì)所使用的收據(jù)進(jìn)行簽字領(lǐng)取，如有丟失，所發(fā)生的所有費(fèi)由收費(fèi)人員承擔(dān)。

4、每日下午4：00以前到收費(fèi)員處交賬，由收費(fèi)員驗(yàn)鈔，統(tǒng)計(jì)，然后存入銀行，之后收取的錢(qián)款由收費(fèi)人自己保管。

六、錢(qián)款安全

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1、保險(xiǎn)柜內(nèi)每日都會(huì)有部分現(xiàn)金存入，所以要求安防員夜間在客服中心執(zhí)勤。（收費(fèi)員建議應(yīng)至少安排兩名安防員，避免監(jiān)守自盜）

2、收費(fèi)員每日到銀行存款需由兩名安防員陪同，保障人員以及錢(qián)款的安全。

七、責(zé)任

1、對(duì)于個(gè)人收取假鈔的由個(gè)人承擔(dān)責(zé)任。

2、賬目不對(duì)的，如收少了，錢(qián)款當(dāng)面未點(diǎn)清，由責(zé)任人自行處理。

八、其他

關(guān)于對(duì)已交物業(yè)費(fèi)的戶(hù)的激勵(lì)措施，待到十月中旬進(jìn)行較適宜

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第二篇：9.物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

關(guān)于進(jìn)一步明確我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問(wèn)題的通知

長(zhǎng)發(fā)改經(jīng)營(yíng)聯(lián)[2008]170號(hào)

各區(qū)物價(jià)局（價(jià)格主管部門(mén)）、物業(yè)辦及物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《長(zhǎng)春市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》、長(zhǎng)發(fā)改經(jīng)營(yíng)聯(lián)[2006] 345號(hào)文件等法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市近兩年物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)現(xiàn)狀，現(xiàn)就進(jìn)一步明確我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理形式

我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅（不含別墅）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅和其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定

依據(jù)《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》）的有關(guān)規(guī)定，采取以下幾種方式確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

1、有業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)在征求50%以上業(yè)主同意后，代表小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定后，在一個(gè)月內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)資質(zhì)、服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成材料及業(yè)主意見(jiàn)材料等到市價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理價(jià)格備案。

2、無(wú)業(yè)主委員會(huì)住宅小區(qū)（包括前期物業(yè)介入）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)小區(qū)的建設(shè)規(guī)模、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)成本等，參照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，核定臨時(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按臨時(shí)標(biāo)準(zhǔn)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，臨時(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行期限最長(zhǎng)不得超過(guò)二年。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)通過(guò)協(xié)商,難以確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，雙方應(yīng)向價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書(shū)面申請(qǐng)。由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按價(jià)格構(gòu)成核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4、超出最高指導(dǎo)價(jià)格的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),需經(jīng)一半以上業(yè)主同意后，報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核定。

5、為鼓勵(lì)先進(jìn)，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則，凡被評(píng)為市級(jí)以上的物業(yè)管理示范或優(yōu)秀小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征求業(yè)主大會(huì)同意后，攜帶相關(guān)資料，到市價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，進(jìn)行價(jià)格浮動(dòng)。

6、別墅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本同一半以上業(yè)主協(xié)商確定后，報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

7、住宅小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高不超過(guò)小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%。

8、住宅小區(qū)內(nèi)地下停車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)成本與業(yè)主協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

9、電梯服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按電梯實(shí)際運(yùn)行維護(hù)成本由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與使用電梯的業(yè)主協(xié)商確定收費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

10、棚戶(hù)區(qū)回遷小區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)（2006年后建設(shè)）、保障房住宅區(qū)，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按不低于長(zhǎng)春市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)水平。棚戶(hù)區(qū)回遷小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不足部分，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位預(yù)留的經(jīng)營(yíng)性住房經(jīng)營(yíng)所得收益進(jìn)行補(bǔ)貼。

11、老、舊、散住宅區(qū)（沒(méi)有封閉），物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不低于長(zhǎng)春市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)水平。

12、已竣工但尚未出售或者因建設(shè)單位原因未按房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定交付時(shí)間交付給物業(yè)買(mǎi)受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。

13、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,逾期不交納的，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

三、關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

14、建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取不低于2％手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方的委托合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

15、環(huán)衛(wèi)部門(mén)不允許單獨(dú)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取垃圾清運(yùn)費(fèi)。

16、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方嚴(yán)格按合同約定履行各自的權(quán)利和義務(wù)，嚴(yán)禁收取合同以外的任何帶有強(qiáng)制性的費(fèi)用，業(yè)主需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供合同以外特殊服務(wù)的，價(jià)格由雙方協(xié)商確定。

17、根據(jù)長(zhǎng)府辦發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可證管理的通知》（長(zhǎng)府辦發(fā)[2005]40號(hào)）精神，各物業(yè)企業(yè)在收費(fèi)前，須按規(guī)定時(shí)限，持《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審批（備案）表》或價(jià)格主管部門(mén)核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件，辦理物業(yè)服務(wù)《經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可證》，實(shí)行亮證收費(fèi)。否則業(yè)主或物業(yè)使用人有權(quán)拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

18、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要增加收費(fèi)的透明度，實(shí)行陽(yáng)光收費(fèi)，要在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的主要出入口或收費(fèi)地點(diǎn)，設(shè)置由長(zhǎng)春市發(fā)改委監(jiān)制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示牌，公示服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)依據(jù)等。并設(shè)立《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)意見(jiàn)簿》或投訴箱，聽(tīng)取業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)和建議，接受群眾監(jiān)督。

19、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)原則上按月收取，如業(yè)主同意，可延長(zhǎng)收費(fèi)期限并在合同中注明，但最長(zhǎng)不得超過(guò)半年。

20、業(yè)主裝飾裝修房屋時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主個(gè)人負(fù)責(zé)清運(yùn)的不收費(fèi),委托物業(yè)企業(yè)清運(yùn)的，按15 元/立平方米收費(fèi)，物業(yè)企業(yè)不得以任何理由向業(yè)主收取裝修保證金或抵押金。

21、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并每年至少公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

22、價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)各物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督管理，實(shí)行定期抽查審驗(yàn)制度，對(duì)物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際服務(wù)內(nèi)容不相稱(chēng)，或擅自改變政府定價(jià)及合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，以各種名義收取裝修抵押金的和不及時(shí)到價(jià)格主管部門(mén)備案的，以及前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)市價(jià)格主管部門(mén)核定的，市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定重新核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)按照《價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為處罰規(guī)定》進(jìn)行處罰，情節(jié)嚴(yán)重的在新聞媒體予以曝光并吊銷(xiāo)其管理資質(zhì)。

四、關(guān)于其它

23、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的（包括機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)收費(fèi)），應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，所得收益單獨(dú)設(shè)帳，并按業(yè)主大會(huì)的決定使用。

24、市價(jià)格主管部門(mén)對(duì)普通住宅物業(yè)服務(wù)成本實(shí)行監(jiān)審制度，在開(kāi)展成本調(diào)查時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向價(jià)格主管部門(mén)如實(shí)反映情況，提供必需的帳簿、成本資料、文件以及其他資料等。

25、其它有關(guān)物業(yè)服務(wù)或收費(fèi)問(wèn)題按《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（試行）》執(zhí)行。

26、此前我市制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，與本通知相抵觸的一律以本通知為準(zhǔn)。

附：

1、長(zhǎng)春市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

2、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審批（備案）表

長(zhǎng)春市發(fā)展和改革委員會(huì)

長(zhǎng)春市房地產(chǎn)管理和住房保障局 二00八年十二月十五日

附件1 : 長(zhǎng)春市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 一、一級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)：

1、基本要求

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)原則上應(yīng)持有二級(jí)以上物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)，或具有三年(含三年）以上管理住宅小區(qū)經(jīng)歷的三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(2)建立完善的物業(yè)管理服務(wù)制度，并落實(shí)到位，按規(guī)范簽訂物業(yè)服務(wù)合同。(3)物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。(4)80％以上物業(yè)管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證。(5)80％以上物業(yè)管理人員應(yīng)具有大專(zhuān)以上學(xué)歷。

(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)戶(hù)檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等實(shí)行計(jì)算機(jī)管理。

(7)小區(qū)設(shè)有“服務(wù)中心”，實(shí)行24小時(shí)物業(yè)服務(wù)接待，公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)。適應(yīng)業(yè)主需求，開(kāi)展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目。采取多種形式服務(wù)反饋，如走訪(fǎng)業(yè)戶(hù)、懇談會(huì)、電話(huà)溝通、問(wèn)卷調(diào)查等，保證每年與50％以上業(yè)戶(hù)作有效溝通，每年對(duì)物業(yè)服務(wù)投訴有效處理率達(dá)到95％。(8)建立完善的檔案管理制度(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。

(9）適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合社區(qū)開(kāi)展文化活動(dòng)。

(10）建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收支狀況。

(11）按規(guī)定管理、使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

2、房屋管理

(1）按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和管理規(guī)約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。(2）房屋外觀(包括屋面、天臺(tái)）完好、整潔；外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無(wú)污跡、無(wú)破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)、亂懸掛現(xiàn)象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。

(3）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。(4）空調(diào)安裝統(tǒng)一有序，支架無(wú)銹蝕。

(5）陽(yáng)臺(tái)封閉符合市容管理規(guī)定，規(guī)格色調(diào)一致，不超出外墻面。

(6）無(wú)超出設(shè)計(jì)或統(tǒng)一設(shè)置以外的防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽(yáng)蓬以及屋頂平臺(tái)護(hù)欄等。(7）房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請(qǐng)及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料、日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。對(duì)私改亂拆管線(xiàn)、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸止，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)。(8）小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖，小區(qū)內(nèi)各路口、棟、門(mén)、戶(hù)及其他公共配套設(shè)施場(chǎng)地標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范、美觀。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，維護(hù)良好，無(wú)事故隱患。有設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。

(2）實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。維修回訪(fǎng)率達(dá)到90%以上。

(3）水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行管理人員技能熟練，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。定期進(jìn)行消防演練，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。(4）道路、停車(chē)場(chǎng)平整通暢，交通標(biāo)志規(guī)范、齊全。

(5）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率在98%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。(6）維修養(yǎng)護(hù)制度健全，并在工作場(chǎng)所明示。工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

(7）對(duì)設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急預(yù)案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。(8）辦理房屋及公共設(shè)備設(shè)施損壞險(xiǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)。(9）各設(shè)備場(chǎng)所衛(wèi)生、整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全。

(10）各設(shè)備場(chǎng)所、公共場(chǎng)所、場(chǎng)地，具有危及人身安全隱患處要有明顯標(biāo)志和防范措施。

(11）在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

4、公共秩序維護(hù)

(1）小區(qū)主出入口24小時(shí)值班。(2）對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位按合同約定巡查。

(3）中央監(jiān)控室對(duì)小區(qū)實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，監(jiān)控員不得離崗。(4）對(duì)小區(qū)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池、設(shè)備場(chǎng)所、頂層天臺(tái)等具有危險(xiǎn)隱患的部位，設(shè)置安全防范警示設(shè)施和標(biāo)志。

(5）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施登記管理，并引導(dǎo)車(chē)輛出入，有序停放車(chē)輛(含非機(jī)動(dòng)車(chē)）。

(6）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理；對(duì)可疑人員作盤(pán)問(wèn)、登記管理；對(duì)訪(fǎng)客指引行走路徑。

(7）對(duì)火災(zāi)、消防設(shè)施、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案(每年預(yù)演一次）。

(8）消防設(shè)施符合公安消防部門(mén)的要求，標(biāo)明防火疏散通道。

5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

(1）小區(qū)公共場(chǎng)所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進(jìn)行一次清掃。(2）室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑、小區(qū)樓道玻璃每?jī)芍懿潦靡淮巍?3）及時(shí)清掃積水、積雪。

(4）清潔區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無(wú)亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫(huà)現(xiàn)象。

(5）根據(jù)物業(yè)實(shí)際需要，合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱、垃圾袋裝，并對(duì)垃圾進(jìn)行分類(lèi)收集。

(6）垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果殼箱滿(mǎn)溢現(xiàn)象。(7）設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲(chóng)草生。(8）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

(9）對(duì)小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保證排放雨水、污水管道的暢通。

(10）對(duì)小區(qū)內(nèi)的雨水、污水井每月檢查一次，視情況進(jìn)行及時(shí)清掏，保證雨水、污水井通暢。

(11）禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對(duì)違反者及時(shí)勸止，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)，協(xié)助有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。

(12）建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲(chóng)孽生，定期對(duì)各類(lèi)病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物。

6、綠化管理及養(yǎng)護(hù)

(1）有綠化專(zhuān)業(yè)人員，管理制度落實(shí)。

(2）小區(qū)內(nèi)綠化布局合理優(yōu)美，花草樹(shù)木與建筑配置得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。

(3）花草樹(shù)木無(wú)枯死，發(fā)現(xiàn)的死樹(shù)，應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。(4）綠籬超過(guò)平齊線(xiàn)10公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無(wú)枯枝爛葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。

(5）造型樹(shù)木應(yīng)根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，觀賞效果良好。(6）根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。(7）及時(shí)組織防凍保暖、防沙、預(yù)防病蟲(chóng)害。(8）綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛(ài)護(hù)綠地。

二、二級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)：

1、基本要求

(1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有三級(jí)以上物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

(2）建立完善的管理服務(wù)制度，并落實(shí)到位，按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。(3）物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。(4)70%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證。(5)70%以上物業(yè)管理人員要具有大專(zhuān)以上學(xué)歷。

(6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主檔案、收費(fèi)管理等方面要實(shí)行計(jì)算機(jī)管理。(7）對(duì)業(yè)主實(shí)行每天12小時(shí)物業(yè)服務(wù)接待(公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)）。

(8)根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件，根據(jù)業(yè)主需要，開(kāi)展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)(公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目）。

(9)采取多種形式服務(wù)反饋，如走訪(fǎng)業(yè)戶(hù)、懇談會(huì)、電話(huà)溝通、問(wèn)卷調(diào)查等，每年與30%以上業(yè)主作有效溝通，每年對(duì)物業(yè)服務(wù)投訴有效處理率達(dá)到90%。(10)招牌、廣告牌、霓虹燈統(tǒng)一規(guī)劃，整齊有序。

(11)建立較完善的檔案管理制度(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案）,并落實(shí)到位。(12)根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件，配合社區(qū)開(kāi)展必要的文化活動(dòng)。

(13)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收支狀況。

(14)按規(guī)定管理、使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規(guī)定和管理規(guī)約約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。

(2)房屋外觀(包括屋面、天臺(tái)）完好、整潔，公共樓梯間墻面、地面無(wú)污跡、無(wú)破損。外墻無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。(3)空調(diào)安裝位置統(tǒng)一有序，支架無(wú)銹蝕，無(wú)安全隱患。(4)封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。

(5)除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及外凸防盜網(wǎng)和屋頂平臺(tái)護(hù)欄等。(6)房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修申請(qǐng)及審批記錄、日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等，對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸止，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助有關(guān)部門(mén)處理。

(7)小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及各棟、單元(門(mén)）、戶(hù)門(mén)及公共配套設(shè)施場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1)共用配套設(shè)備設(shè)施良好，運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄。

(2)實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度，急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，維修回訪(fǎng)率達(dá)到80%。

(3)水、電、電梯等設(shè)備運(yùn)行管理服務(wù)人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通，制訂消防應(yīng)急預(yù)案，進(jìn)行消防演練。

(4)道路通暢、路面平整，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行，停車(chē)場(chǎng)及主要道路交通標(biāo)志規(guī)范、齊全。

(5)路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率95%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。(6)維修養(yǎng)護(hù)制度健全，并在工作場(chǎng)所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

(7)對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急預(yù)案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。(8)各設(shè)備房衛(wèi)生整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全，設(shè)備房管理制度明確。(9)具有危及人身安全隱患的設(shè)備設(shè)施場(chǎng)所、公共場(chǎng)所、場(chǎng)地，要有明顯標(biāo)志和防范措施。

(10)在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

4、公共秋序維護(hù)

(1)小區(qū)主出入口24小時(shí)值班。(2)對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查一次。

(3)應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等危險(xiǎn)隱患部位，設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。

(4)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施登記管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序停放。(5)進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理。

(6)對(duì)火災(zāi)、水浸、電梯困人等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案(每年演練一次）。

5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

(l)小區(qū)公共場(chǎng)所、樓道、樓梯、主次于道每天至少進(jìn)行一次清掃。(2)室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑、小區(qū)樓道玻璃每月擦拭一次。(3)及時(shí)清掃積水、積雪。

(4)清潔區(qū)域部位無(wú)垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無(wú)亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫(huà)現(xiàn)象。

(5)根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際需要，合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱，并將垃圾進(jìn)行分類(lèi)收集袋裝。

(6)垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果殼箱滿(mǎn)溢現(xiàn)象。

(7)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲(chóng)草生。(8)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

(9)對(duì)小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水的管道每年最少全面疏通一次，保證排放管道的暢通。

(10)小區(qū)內(nèi)的雨水、污水排放井每月檢查一次，視情況進(jìn)行及時(shí)清掏，保證排放井通暢。

(11)小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對(duì)違反者及時(shí)勸止，報(bào)告并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。

(12)建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作，有效控制鼠、嶂、蠅、蚊等害蟲(chóng)草生，定期對(duì)各類(lèi)病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物。

6、綠化管理及養(yǎng)護(hù)

(1)有綠化專(zhuān)業(yè)人員，管理制度落實(shí)。

(2)小區(qū)內(nèi)綠化的布局合理優(yōu)美，花草樹(shù)木與建筑配置得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。

(3)花草樹(shù)木無(wú)枯死，發(fā)現(xiàn)死樹(shù)，必須在半月內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。

(4)綠籬超過(guò)平齊線(xiàn)時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物。

(5)造型樹(shù)木應(yīng)根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，觀賞效果良好。(6)根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。(7)適時(shí)組織防凍保暖、防沙，預(yù)防病蟲(chóng)害。(8)綠地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛(ài)護(hù)綠地。

三、三級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)：

1、基本要求

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。(3)按規(guī)范簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

(4)物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。(5)50%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。

(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施每天8 小時(shí)服務(wù)接待(公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)號(hào)碼）。(7)每年與10%以上業(yè)主作有效溝通，每年物業(yè)投訴有效處理率達(dá)到80％。(8)建立檔案管理制度(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案等）。(9)建立財(cái)務(wù)制度，每年一次或按合同約定時(shí)間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支狀況。

(10)按規(guī)定管理使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規(guī)定和管理規(guī)約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理、服務(wù)。(2)房屋外觀良好、整潔。

(3)對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。(4)空調(diào)安裝無(wú)安全隱患。

(5)房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現(xiàn)象。

(6)小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及各棟、單元(門(mén)）、戶(hù)門(mén)有明顯標(biāo)志。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1)供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。(2)建立維修回訪(fǎng)制度，維修回訪(fǎng)率達(dá)到70%。

(3)設(shè)備運(yùn)行管理服務(wù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。(4)消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。(5)道路暢通，路面平坦，車(chē)輛行駛路線(xiàn)明確。(6)路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率在90%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。(7)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對(duì)設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。(8)保持設(shè)備設(shè)施場(chǎng)所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備場(chǎng)所管理制度。(9)危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

(10）在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

4、公共秩序維護(hù)

(1)小區(qū)主出入口24小時(shí)值班。(2)對(duì)小區(qū)重要部位每4小時(shí)巡查一次。

(3)應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等具有危險(xiǎn)隱患部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。

(4)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛按指定位置有序停放。(5)秩序維護(hù)員經(jīng)過(guò)突發(fā)事件應(yīng)急處理培訓(xùn)。(6)每年進(jìn)行消防培訓(xùn)一次。

5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

(1)小區(qū)公共場(chǎng)所、樓道、樓梯主次干道，每天清掃一次。(2)及時(shí)清掃積水、積雪。(3)樓道玻璃每季擦拭一次。(4)合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱。

(5)垃圾每日收集1 次，做到日產(chǎn)日清。

(6)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，蠅、蟲(chóng)孳生。(7)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

(8)小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水管道定期疏通，保證排放管道暢通。(9)對(duì)雨水、污水排放井定時(shí)清掏，保證排放井通暢。

6、綠化管理及養(yǎng)護(hù)

(1)花草樹(shù)木無(wú)枯死，發(fā)現(xiàn)死樹(shù)，及時(shí)清除，并適時(shí)按需要補(bǔ)種。(2)綠籬每年應(yīng)進(jìn)行修剪，及時(shí)清除修剪廢棄物。

(3)造型樹(shù)木應(yīng)根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形。(4)根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌，施肥和松土。(5)適時(shí)組織防凍保暖、防沙、預(yù)防病蟲(chóng)害。四、四級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)：

1、基本要求

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。(3)按規(guī)定簽訂物業(yè)管理合同。

(4)40％以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。

(5)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施每天6小時(shí)服務(wù)接待(公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)號(hào)碼）。(6)每年與10%以上業(yè)主作有效溝通，每年物業(yè)投訴有效處理率達(dá)到80%。(7)建立檔案管理制度(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案等）。(8)建立財(cái)務(wù)制度，每年一次或按合同約定時(shí)間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支狀況。

(9)按規(guī)定管理使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規(guī)定和管理規(guī)約約定對(duì)房屋進(jìn)行管理服務(wù)。

(2)對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。(3)空調(diào)安裝無(wú)安全隱患。

(4)房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現(xiàn)象。

(5)小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1)供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。(2)設(shè)立24小時(shí)報(bào)修值班電話(huà)，急修1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。建立維修回訪(fǎng)制度，維修回訪(fǎng)率達(dá)到70%。

(3)設(shè)備運(yùn)行操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。(4)消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。(5)道路暢通，路面平坦，車(chē)輛行駛路線(xiàn)明確。

(6)路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率達(dá)到90%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。(7)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對(duì)設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。(8)保持設(shè)備設(shè)施場(chǎng)所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備設(shè)施管理制度。(9)危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。(10)在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

五、五級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)：

1、基本要求

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。(3)按政策規(guī)定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。(4)管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。

(5)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施每天6 小時(shí)服務(wù)接待(公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)號(hào)碼）。(6)每年與業(yè)主作有效溝通。

(7)建立檔案管理制度(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案等）。(8)建立財(cái)務(wù)制度，每年一次或按合同約定時(shí)間公布物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。(9)按規(guī)定管理使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規(guī)定和管理規(guī)約約定對(duì)房屋進(jìn)行管理服務(wù)。

(2)對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。(3)空調(diào)安裝無(wú)安全隱患。

(4)房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現(xiàn)象。

(5)小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及各棟、單元(門(mén)）、戶(hù)門(mén)有明顯標(biāo)志。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1)供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。(2)設(shè)立報(bào)修值班電話(huà)，建立回訪(fǎng)制度。

(3)設(shè)備運(yùn)行操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。(4)消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。(5)道路暢通，路面平坦，車(chē)輛行駛路線(xiàn)明確。

(6)路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率達(dá)到90%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。(7)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對(duì)設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。(8)保持設(shè)備設(shè)施場(chǎng)所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備管理制度。(9)危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。(10)在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

第三篇：淺談物業(yè)費(fèi)

淺談物業(yè)費(fèi)問(wèn)題

一、物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成：

1.物業(yè)服務(wù)人員的工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常運(yùn)作和維護(hù)費(fèi)用(公共建筑，如過(guò)道、門(mén)廳、樓梯及道路環(huán)境內(nèi)的各種土建維修費(fèi)；公共照明費(fèi)；易損件更新費(fèi)等等）。

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運(yùn)、化肥清掏等）。

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括：綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀維護(hù)費(fèi)）。5.物業(yè)管理區(qū)秩序費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用。

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

8.物業(yè)共用部位公共設(shè)施被責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

9.法定稅費(fèi)（包括：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)等）。10.經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用。

二、繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的投資行為：

你知道嗎？繳納物業(yè)費(fèi)不僅僅是消費(fèi)，更是對(duì)于小區(qū)物產(chǎn)保值增值的投資。

要使物業(yè)延長(zhǎng)壽命，得到保值增值，就必須投資。而業(yè)主的投資就是通過(guò)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的行為在進(jìn)行，物業(yè)費(fèi)一方面消費(fèi)在保潔、綠化等服務(wù)中，更多的是投資在設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)當(dāng)中，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見(jiàn)，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費(fèi)外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無(wú)論什么原因，采取拖欠物業(yè)費(fèi)的極端方式表達(dá)不滿(mǎn)都是不可取的，既得不到法律的支持，也無(wú)助于問(wèn)題的解決。

解決物業(yè)欠費(fèi)糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務(wù)就應(yīng)該支付相應(yīng)費(fèi)用。二是通過(guò)學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍，正確理解和認(rèn)識(shí)業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時(shí)、如期繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。與此同時(shí)，物業(yè)公司也要不斷改進(jìn)自身工作，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，爭(zhēng)取得到業(yè)主的理解和支持。業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)到底損害了誰(shuí)的利益 物業(yè)費(fèi)到底是干什么的? 在談到這個(gè)問(wèn)題是，我們首先來(lái)看一個(gè)例子：

假設(shè)有10個(gè)人，必須在一起吃飯，不能散伙。根據(jù)他們的約定，采取湊份子錢(qián)的形式到餐館吃飯。他們通過(guò)集體表決的形式（假設(shè)是7：3通過(guò)），選擇了A餐館。A老板每餐提供10個(gè)菜，費(fèi)用是每人每次10元，共計(jì)100元，由A老板自己向各個(gè)顧客收取。結(jié)果某甲說(shuō)：表決的時(shí)候，我本來(lái)就不同意選擇A餐館，我沒(méi)辦法改變決定，但我可以拒絕付費(fèi)。某乙說(shuō)：我發(fā)現(xiàn)菜里有蒼蠅，我不得給錢(qián)了。于是，老板只收到80元。A老板覺(jué)得吃虧了，但又不想失去這筆生意，于是將原來(lái)的10個(gè)菜減成了8個(gè)菜。第三個(gè)人跳起來(lái)了：我錢(qián)沒(méi)少交，為什么少了2個(gè)菜，我抗議，我不交錢(qián)了。這時(shí)，老板只能收到70元了。A老板要維持自己的利潤(rùn)，只有減少服務(wù)——再減一個(gè)菜。只有7個(gè)菜了。這里面有7個(gè)人守約交費(fèi)，A老板最終也只提供了7個(gè)人的量，但是10個(gè)人吃7個(gè)人的菜，有3個(gè)人白吃白喝，那自然就不夠吃了。雖然那7個(gè)人的支出沒(méi)有變化，但是收獲自然減少了。試問(wèn)一下：

1.這里面誰(shuí)受益？誰(shuí)受損？ 2.那三個(gè)白吃白喝的人吃的到底是誰(shuí)的錢(qián)？ 3.這里是A老板的錯(cuò)還是顧客的錯(cuò)？

答案是顯然的。但是現(xiàn)實(shí)中那7個(gè)人都不會(huì)做聲的，因?yàn)槟?個(gè)人吃的是7個(gè)人共同的錢(qián)，即所謂的公共財(cái)產(chǎn)。如果哪個(gè)要站起來(lái)制止他們白吃白喝，必然遭受那三個(gè)人的群起攻之，因?yàn)槟愕闹鲝埱址噶怂麄內(nèi)说睦?，即所謂私有財(cái)產(chǎn)。中國(guó)人一向喜歡明哲保身，對(duì)侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為，人們總是希望別人來(lái)主張正義。按理說(shuō)，這三個(gè)人占了這么大的便宜卻無(wú)人敢指責(zé)，應(yīng)該躲一邊偷著樂(lè)去。但是，現(xiàn)實(shí)不是這樣的，其實(shí)他們心里良心也不安，于是得為自己白吃白喝找個(gè)貌似正當(dāng)?shù)睦碛?，?lái)自欺欺人。所以就出現(xiàn)了這樣的怪現(xiàn)象：付費(fèi)的7個(gè)人敢怒不敢言，默默無(wú)聲，成了被宰羔羊；白吃的3個(gè)人端起碗吃飯，放下碗罵娘，還理直氣壯地說(shuō)：老子飯是要吃的，錢(qián)是不付的。看到這個(gè)比方，大家一定覺(jué)得很荒謬：不可能喲，那7個(gè)人怎么那么傻，要供他們白吃白喝呢？是的，確實(shí)很荒謬。但是現(xiàn)實(shí)生活中, 這種現(xiàn)象在有個(gè)領(lǐng)域就廣泛存在，那就是物業(yè)管理！

這里暫不談為什么不交物業(yè)費(fèi)，只談不交物業(yè)費(fèi)損害了哪些人的利益。很多人認(rèn)為是物業(yè)公司。不錯(cuò)，物業(yè)公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是業(yè)主，是交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。很多人以為懲罰物業(yè)公司的最有效手段就是不交物業(yè)費(fèi)，其實(shí)是錯(cuò)的。這是同歸于盡的做法，受傷最大的其實(shí)是業(yè)主！很多人以為別人不交物業(yè)費(fèi)與我無(wú)關(guān)，其實(shí)是錯(cuò)的。因?yàn)樗唤晃飿I(yè)費(fèi)，就像有些人蹭別人的WiFi一樣，他在蹭你的物業(yè)費(fèi)！很多人以為物業(yè)管理越來(lái)越差是物業(yè)的問(wèn)題，其實(shí)也是錯(cuò)的。業(yè)務(wù)只能是越做越熟，越做越好的，沒(méi)有越做越不會(huì)做的道理。也沒(méi)有幾個(gè)物業(yè)不想把事業(yè)做大做好的。其實(shí)問(wèn)題還是出在業(yè)主身上。試問(wèn)：一個(gè)家敗了，是管家的責(zé)任還是主人的責(zé)任？你履行了合同嗎？如果沒(méi)有，你怎么好要求別人要好好地履行合同呢？

可悲的是，守約的業(yè)主，你可以任性地罵物業(yè)、罵業(yè)委會(huì)，但是就不能說(shuō)不交費(fèi)的人！你要敢說(shuō)他們，他們就說(shuō)你收了物業(yè)的好處費(fèi)，你是物業(yè)的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要鋤奸的大氣凜然的樣子，群毆你，欲將你置之死地而后快！這時(shí)，主張自己正當(dāng)權(quán)利的人反而成了過(guò)街老鼠！其實(shí)，稍有理智的人都知道，到底誰(shuí)是真正的老鼠。不交物業(yè)費(fèi)能懲罰物業(yè)公司嗎？回答是：能！但是微不足道，且兩敗俱傷！

對(duì)物業(yè)公司而言，收不齊物業(yè)費(fèi)，充其量就是沒(méi)有多的錢(qián)給員工加工資，最壞的結(jié)局是卷鋪蓋走人。但這是個(gè)消耗戰(zhàn)，過(guò)程很漫長(zhǎng)。沒(méi)有錢(qián)，他可以換人減量呀，把原來(lái)的形象大使換成老弱病殘，把原來(lái)每天一次的清潔衛(wèi)生變成每周一次，房屋、下水道、化糞池、管網(wǎng)、電梯等檢修，大家反正又看不到，得過(guò)且過(guò)吧，壞了就叫業(yè)主動(dòng)用大修基金得了。不出錢(qián)？可以，那就等，反正又不是我物業(yè)的房子，又不是我物業(yè)在使用。

對(duì)業(yè)主而言，垃圾遍地，盜賊猖獗，設(shè)施設(shè)備到處都是壞的，這樣的環(huán)境誰(shuí)受罪？當(dāng)然是業(yè)主。為什么會(huì)這樣？癥結(jié)還是在業(yè)主身上。不交物業(yè)費(fèi)，對(duì)侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為不管不問(wèn)。前者叫做不履行應(yīng)盡的義務(wù)，后者叫做主動(dòng)放棄自己的權(quán)利。不履行義務(wù)，不主張權(quán)利，那還談什么契約呢？只是可憐了那些認(rèn)真守約的業(yè)主了，他們被綁架在這條泰坦尼克號(hào)上，眼睜睜地陪著他們沉入海底。

在臺(tái)灣和香港，不交物業(yè)費(fèi)是不可思議的。物業(yè)公司也不管某個(gè)業(yè)主交不交費(fèi)的問(wèn)題。誰(shuí)管？業(yè)委會(huì)！如果你不交物業(yè)費(fèi)，就意味著你就侵犯了其他業(yè)主的利益，業(yè)委會(huì)就要控告你。中國(guó)大陸的物業(yè)政策常常與眾不同。讓業(yè)委會(huì)管理小區(qū)，卻設(shè)障礙阻止業(yè)委會(huì)注冊(cè)法人資格，業(yè)委會(huì)就是個(gè)無(wú)錢(qián)無(wú)權(quán)的活雷鋒；讓物業(yè)分擔(dān)政府的職責(zé)，卻沒(méi)給物業(yè)執(zhí)法的權(quán)力和條件！所以就有了這樣的矛盾、那樣的困難，糾結(jié)成了中國(guó)大陸物業(yè)這團(tuán)亂麻！

物業(yè)費(fèi)有兩個(gè)基本用途,：

1、是保證小區(qū)的衛(wèi)生、秩序,使業(yè)主生活在一個(gè)良好的環(huán)境中;

2、是通過(guò)日常的設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng),使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)保值增殖。你以為不交物業(yè)費(fèi)能傷害物業(yè)公司嗎?你不能。少數(shù)人不交,物業(yè)公司可以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),多數(shù)人不交,物業(yè)實(shí)在無(wú)利可圖,可以不干。剩下的設(shè)備、設(shè)施的維護(hù),環(huán)境,衛(wèi)生等受到影響,倒霉的是誰(shuí)?還不是業(yè)主自己?你現(xiàn)在住的不是公家的房子,什么都不交,東西壞了有國(guó)家負(fù)責(zé)。現(xiàn)在,你必須對(duì)自己的一切負(fù)責(zé)。電梯壞了,水泵壞了,對(duì)不起,動(dòng)用大修基金,用完了,大家湊錢(qián),你不出,沒(méi)關(guān)系,別用。

因此,不管是什么原因,我們都應(yīng)該堅(jiān)決反對(duì)不交物業(yè)費(fèi)。這種現(xiàn)象不僅嚴(yán)重?cái)牧诵^(qū)的風(fēng)氣,傷害了包括不交費(fèi)的業(yè)主在內(nèi)的的道德與心靈的健康,破壞契約精神,影響業(yè)主,小區(qū)的安定,也傷害了所有人的根本利益。不管從理性、道德、人心、,得到了服務(wù)而不交物業(yè)費(fèi), 本質(zhì)上,這與自己毀自己有什么區(qū)別?, 小區(qū)是大家的,不是你.一個(gè)人的。如果大家都按時(shí)交物業(yè)費(fèi),你不交,這是占大家的便宜,請(qǐng)問(wèn),您良心上過(guò)得去嗎?以后大家還怎么做朋友,當(dāng)鄰居?不管以什么理由不交費(fèi),受傷害的都是全體業(yè)主。

三、粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問(wèn)題，如房屋內(nèi)外墻開(kāi)裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門(mén)窗變形，玻璃起霧等等拒交物業(yè)費(fèi)；

2、因家中財(cái)物被盜，車(chē)輛如電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)、私家小轎車(chē)被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費(fèi)；

3、因?yàn)闆](méi)入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費(fèi)；

4、按時(shí)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說(shuō)法“老賴(lài)”業(yè)主，無(wú)任何正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

1、因工程問(wèn)題拒交的應(yīng)對(duì)方法和措施：

從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋?zhuān)瑫灾岳?，?dòng)之以情。用《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋?zhuān)皇请m然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商隸屬同一個(gè)集團(tuán)公司，但從法律角度上屬于不同的獨(dú)立法人單位。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；而開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問(wèn)題屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問(wèn)題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問(wèn)題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題。三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問(wèn)題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中并不包含工程遺留維修費(fèi)用。四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。五是積極協(xié)調(diào)和督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)高效地對(duì)遺留工程問(wèn)題進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)公司通過(guò)如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司首行可以進(jìn)行電話(huà)催繳，之后發(fā)催費(fèi)函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)短和欠費(fèi)金額大小酌情是否向法院起訴進(jìn)行催繳。

2、業(yè)主因家中財(cái)物被盜或車(chē)輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對(duì)方法和措施：

業(yè)主家因財(cái)物被盜或車(chē)輛摧毀而拒交物業(yè)費(fèi)區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管專(zhuān)項(xiàng)約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的，即負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外的公共區(qū)域秩序維護(hù)和公共設(shè)施的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之安全防范圍和內(nèi)容主要是針對(duì)公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家在私有部分的財(cái)產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。當(dāng)前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時(shí)，大多不涉及業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和私人車(chē)輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過(guò)核查現(xiàn)場(chǎng)情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門(mén)崗嚴(yán)格進(jìn)出人員的盤(pán)查和登記，巡邏人員嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行巡更，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責(zé)，服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。在此需要特別說(shuō)明的是保安義務(wù)只能對(duì)社會(huì)治安起到一定的協(xié)助作用，是通過(guò)合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因?yàn)槔U納物業(yè)費(fèi)，財(cái)產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司的保安義務(wù)也有一個(gè)合理的范圍。同一道理，目前還沒(méi)有因?yàn)楸I竊案件的發(fā)生，而要求公安機(jī)關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡(jiǎn)單舉個(gè)例子：是不是世界上只要存在警察，就不會(huì)有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專(zhuān)項(xiàng)約定，簽訂了私人財(cái)產(chǎn)和車(chē)輛的保險(xiǎn)和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險(xiǎn)、保管費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費(fèi)也就有據(jù)可依了。

3、房子空置也要交物業(yè)費(fèi)：

【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費(fèi)或拒交物業(yè)費(fèi)的，法院一般不予支持。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費(fèi)。

●解讀最高院民一庭負(fù)責(zé)人介紹，實(shí)踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國(guó)而未享受服務(wù)）或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負(fù)責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定?！瘳F(xiàn)狀目前，有些業(yè)主認(rèn)為，自己沒(méi)有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，任晨光認(rèn)為，在實(shí)際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個(gè)單個(gè)業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對(duì)單個(gè)業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

●空置房屋物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠的具體操作依照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號(hào)規(guī)定執(zhí)行。

4、對(duì)無(wú)任何理由拒交物業(yè)費(fèi)的老賴(lài)。

采取電話(huà)催繳，上門(mén)催繳，郵寄催費(fèi)通知單進(jìn)行催繳，“輪翻轟炸”：國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條作了明確規(guī)定。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身權(quán)益。

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但實(shí)踐中此類(lèi)糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，應(yīng)分不同情況進(jìn)行處理：屬于業(yè)主無(wú)理拒絕交費(fèi)情形的，業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任；若是因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下法院可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(fèi)。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費(fèi)作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。

綜述：在這里特別提請(qǐng)廣大保利鄰居注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業(yè)費(fèi)非但不利于業(yè)主維權(quán)，相反在侵犯當(dāng)事人利益的同時(shí)，也侵犯了其他按時(shí)足額繳納了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在一些暇疵，雙方也應(yīng)本著真誠(chéng)、相諒、相信的原則，通過(guò)友好協(xié)商來(lái)解決問(wèn)題，實(shí)在“無(wú)藥可救”的可以按規(guī)定走更換物業(yè)程序。如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費(fèi)下降或者拒繳物業(yè)費(fèi)，作為經(jīng)營(yíng)企業(yè)，物業(yè)公司通常都會(huì)選擇降低隱形開(kāi)支，如人員編制縮小，有的服務(wù)內(nèi)容無(wú)法嚴(yán)格按服務(wù)合同的約來(lái)執(zhí)行，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)低下，必將直接影響業(yè)主的生活品質(zhì)。久而久之，會(huì)有更多的業(yè)主選擇拒繳，最終受傷害的還是業(yè)主本身。

保利城 小哥

2017年6月5日星期一

第四篇：物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效

大渡口某小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)4年 物管起訴已過(guò)期損失2500元

2013年11月13日 08:31 來(lái)源：華龍網(wǎng)-重慶商報(bào) 字號(hào):T|T

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原標(biāo)題：業(yè)主欠費(fèi)4年物管才起訴損失2500元

他4年都不繳費(fèi)，我們催了他很多次……

我沒(méi)收到催款通知，他們服務(wù)不到位。

商報(bào)圖形 徐僑唯 制

商報(bào)記者 吳光亮

重慶商報(bào)訊 大渡口某小區(qū)的業(yè)主陳鑫，拖欠4年多的物管費(fèi)共計(jì)7500多元.在多次發(fā)函催收無(wú)果后，今年8月，物管將他告到法院。然而，因?yàn)閮赡暝V訟時(shí)效的問(wèn)題，物管差點(diǎn)只能收回3750元。昨日，記者獲悉，通過(guò)法官的調(diào)查取證，7500元中有2500元無(wú)法證明存在訴訟時(shí)效中斷的情況，法院判決了陳鑫支付給物管5000元物管費(fèi)。

排污管“扯拐”埋下病根

陳鑫是大渡口某小區(qū)業(yè)主，在小區(qū)內(nèi)擁有一套120多平米的房子。2009年5月，他家的主排污管被堵塞，造成便池的污水倒灌，家里的地板、家具、墻面等遭受不同程度的損壞。經(jīng)陳鑫估算，損失達(dá)到了3萬(wàn)多元。

事發(fā)后，陳鑫找到開(kāi)發(fā)商、建筑商和物管協(xié)商，獲得了2.5萬(wàn)元的賠償，但陳鑫覺(jué)得這筆賠償不足以彌補(bǔ)自己的損失，繼續(xù)要求賠償，但開(kāi)發(fā)商等方拒絕再支付任何費(fèi)用給他。此外，陳鑫家的排污管問(wèn)題依然沒(méi)有得到完全解決，不時(shí)出現(xiàn)堵塞和污水倒灌的現(xiàn)象。因?yàn)榕盼酃艿膯?wèn)題沒(méi)有被妥善解決，以及不滿(mǎn)小區(qū)內(nèi)的清潔等問(wèn)題，從2009年5月起，陳鑫拒繳物管費(fèi)。

物管發(fā)函催款4年沒(méi)回應(yīng)

因?yàn)橐恢笔詹坏轿锕苜M(fèi)，小區(qū)物管不斷發(fā)函催收。從2012年7月5日起至今年4月，物管向陳鑫發(fā)了2次信件、1次特快專(zhuān)遞，還在陳鑫家門(mén)外張貼過(guò)幾張催款函?？墒牵@一切努力依然無(wú)效，物管寄出的2封信和1封特快專(zhuān)遞都被以收件人外出、收件人不在家、收件人不接電話(huà)等原因退了回來(lái)。

今年8月1日，小區(qū)物管向大渡口區(qū)法院起訴，請(qǐng)求法院判令陳鑫支付2009年5月至2013年5月間拖欠的物業(yè)費(fèi)用共計(jì)7500元。庭審時(shí)，陳鑫表示，自己一直住在該小區(qū)，拖欠物管費(fèi)屬實(shí)，但這是因?yàn)樽约遗盼酃軉?wèn)題沒(méi)有得到妥善解決，以及物管服務(wù)不到位造成的。

“物管向法院主張的部分物管費(fèi)用也已超出兩年的訴訟時(shí)效，而且物管服務(wù)不到位，請(qǐng)法院依法駁回物管的訴訟請(qǐng)求”，陳鑫向法官表示，他自己從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)到過(guò)物管張貼的催款函，也沒(méi)有收到過(guò)物管寄出的催款信。

2500元物管費(fèi)被拖沒(méi)了

法院審理認(rèn)為，陳鑫提出的部分物管費(fèi)已超過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題，因追索物管費(fèi)屬于一般債權(quán)，依法適用兩年訴訟時(shí)效的規(guī)定。小區(qū)物管在今年8月1日提起訴訟，所以從2011年8月1日至物管請(qǐng)求支付至2013年5月的這部分物管費(fèi)，沒(méi)有超過(guò)訴訟時(shí)效。

至于陳鑫拖欠的2011年8月1日之前的那部分物管費(fèi)，本已過(guò)了兩年，但經(jīng)法官調(diào)查，有存在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效中斷的情況。訴訟時(shí)效中斷是指在訴訟時(shí)效期間，因發(fā)生一定的法定事由，致使已經(jīng)經(jīng)過(guò)的時(shí)效期間統(tǒng)歸無(wú)效，待時(shí)效中斷的事由消除后，訴訟時(shí)效期間重新起算。

在本案審理過(guò)程中，小區(qū)物管提供的信件和催款函中，有一封2012年8月28日寄出的信件明確標(biāo)注了“催收物管費(fèi)律師函”字樣，收件人地址和姓名也與陳鑫的住址信息吻合。雖然這封信件在2012年10月1日最終被退回，但陳鑫此前已承認(rèn)自己常住在小區(qū)內(nèi)，在信件遞送的一個(gè)多月時(shí)間里，信件均被退回，但可以認(rèn)定為屬于拒絕簽收。所以，這封催款信可以作為物管向陳鑫催收了物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。

基于以上原因，法院一審判決了陳鑫需繳納2010年10月1日起至2013年5月的物管費(fèi)和違約金共5000元給小區(qū)物管，而2009年5月至2010年9月30日的物管費(fèi)，則因?yàn)橐堰^(guò)訴訟時(shí)效，法院未予以支持。

第五篇：物業(yè)費(fèi)催款函

天貿(mào)大廈物業(yè)服務(wù)中心

催 款 函

XLBG2201-58

尊敬的 女士/先生：

貴戶(hù) 于 入伙，從 年 月至 年

月，所欠費(fèi)用共計(jì)，其中：物業(yè)管理費(fèi)，水費(fèi)，電費(fèi)，公攤電費(fèi)，滯納金。根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)約》之規(guī)定，您應(yīng)于 月 日前繳清上述所欠款項(xiàng)。逾期未交，我處將按每日萬(wàn)分之五收取滯納金并采取限制服務(wù)措施，由此產(chǎn)生的一切后果由貴戶(hù)承擔(dān)。

如您已經(jīng)繳清相關(guān)費(fèi)請(qǐng)毋須理會(huì)本函。以上事項(xiàng)如有不明之處，請(qǐng)致

電 與管理處聯(lián)系。

特此致函

管理處

年 月 日