第一篇：養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策與盈利模式

朱文俊：養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策與盈利模式

2012-11-26 14:18:16 來源：中房網(wǎng)

【摘要】：2012年11月22-24日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)老年住區(qū)委員會(huì)、中國百年建筑研究院承辦，中房網(wǎng)獨(dú)家支持的“2012年老年住區(qū)典型項(xiàng)目交流會(huì)”在北京太陽城奧林匹斯俱樂部隆重召開。

中國百年建筑研究院院長 朱文俊

因?yàn)槲覀兪抢夏曜^(qū)，實(shí)際我們在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)上、微博上經(jīng)常會(huì)有很多不同的聲音，養(yǎng)老跟地產(chǎn)好像一沾上很多就覺得是不是有問題？養(yǎng)老地產(chǎn)是不是一定就是掛羊頭賣狗肉？養(yǎng)老地產(chǎn)能夠盈利嗎？養(yǎng)老服務(wù)能夠盈利嗎？養(yǎng)老地產(chǎn)有哪些政策支持？現(xiàn)在很多項(xiàng)目都在前期階段，如何做好前期的定位和可研報(bào)告，跟政府申請(qǐng)一些好的支持政策。這個(gè)PPT主要從四個(gè)方面給大家做一個(gè)交流。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)

這是兩個(gè)第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，在中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的老齡產(chǎn)業(yè)的十大行業(yè)當(dāng)中，就有這兩個(gè)部分，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)。

這兩個(gè)行業(yè)的投資主體和盈利模式都是不一樣的，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的投資主體是民營非企業(yè)或者民營養(yǎng)老公司。房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資企業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的盈利來源主要是會(huì)員費(fèi)和服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)的主要來源是房屋銷售和房屋出租，這是兩個(gè)不同的行業(yè)，利潤來源也不一樣。很多朋友一開始借助養(yǎng)老地產(chǎn)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)把這兩個(gè)行業(yè)的盈利來源混為一談，很多不是很明白的朋友覺得是不是房地產(chǎn)行業(yè)介入養(yǎng)老？房地產(chǎn)行業(yè)的利潤好像就總是暴利，而養(yǎng)老服務(wù)業(yè)應(yīng)該是一個(gè)福利性、非營利性的，實(shí)際上養(yǎng)老服務(wù)業(yè)除了民非、公益性的性質(zhì)以外，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)本身社會(huì)力量參與也是要盈利的，沒有盈利，企業(yè)就沒法發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)主要依靠開發(fā)利潤和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的結(jié)合創(chuàng)造一個(gè)細(xì)分的開發(fā)領(lǐng)域。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策

最近幾年國家密集的出臺(tái)了一些政策，這三個(gè)政策是比較綱領(lǐng)性、原則性的政策，現(xiàn)在各地省一級(jí)、市一級(jí)也在出臺(tái)相應(yīng)的對(duì)應(yīng)政策。我們了解政策的目的一個(gè)是要明確支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明確，但是到了地方，我們跟地方的發(fā)改委、民政局、衛(wèi)生局、國土局溝通的時(shí)候，經(jīng)常是碰到很多他們也不知道怎么辦的情況，落地到地方的時(shí)候，很多政策沒辦法去落地的，這需要我們能夠通過對(duì)這幾個(gè)原則性文件的深入掌握，我們要去做一些工作引導(dǎo)地方政府，讓地方政府在大的政策前提下，在當(dāng)?shù)刈鲆恍┱叩膭?chuàng)新和用。

我們?nèi)绾稳ミ\(yùn)用這里面的政策，跟地方政府去溝通呢？這里面還是有一些要點(diǎn)的。在老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃里面的指導(dǎo)思想，這六個(gè)體系是有三個(gè)體系都是跟我們養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的，在發(fā)展目標(biāo)里面也提到了養(yǎng)老服務(wù)體系，也提到了要進(jìn)行無障礙設(shè)施的改造和新建小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。在基本任務(wù)里面提到了政府引導(dǎo)與社會(huì)參與相結(jié)合，11項(xiàng)任務(wù)里面有6項(xiàng)跟我們是緊密相關(guān)的，在這里面我們都可以找到我們跟當(dāng)?shù)卣プ鲆恍┕ぷ鞯囊罁?jù)。比如說前面講到了要引導(dǎo)開發(fā)老年宜居住宅和代際親情住宅，我們要去找到一些養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式，后面還會(huì)詳細(xì)講一下。

在居家養(yǎng)老服務(wù)里面要建立健全三級(jí)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，在項(xiàng)目里面的養(yǎng)老服務(wù)配套是否可以進(jìn)入政府所需要的三級(jí)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們能為政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如說老齡服務(wù)這一項(xiàng)任務(wù)里面，要大力發(fā)展社區(qū)照料服務(wù)，要進(jìn)入小區(qū)的配套建設(shè)規(guī)劃。去年民政部已經(jīng)在發(fā)改委和建設(shè)部的共同發(fā)布下，民政部編了社區(qū)老年人日間照料中心的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)也是對(duì)我們一個(gè)很好的指導(dǎo)。講到要統(tǒng)籌發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，要推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，在我們的項(xiàng)目里面，如果你的區(qū)位非常重要、規(guī)模非常大，你也可以在里面選擇是什么樣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，可能是小一點(diǎn)的社區(qū)服務(wù)中心，也可能是大一點(diǎn)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，根據(jù)你的客群定位去選擇。

老年養(yǎng)護(hù)院的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，去年也發(fā)布了，也可以作為我們依據(jù)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。要優(yōu)先發(fā)展護(hù)理康復(fù)服務(wù)，今年3月21號(hào)康復(fù)醫(yī)院的基本標(biāo)準(zhǔn)也頒布了，這也是對(duì)我們的工作有一定的幫助。在第五項(xiàng)任務(wù)里面，老年人生活環(huán)境里面提到了無障礙環(huán)境建設(shè)條例，要在“十二五”期間研究制定，事實(shí)上8月1號(hào)已經(jīng)開始頒布了，日本在老齡化程度到14%的時(shí)候，國家頒布了這樣的無障礙條例，我們也是相對(duì)比較提前，正式頒布了這個(gè)條例，這對(duì)我們房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)都會(huì)有一定的指導(dǎo)作用，我們會(huì)講到后面的幾種盈利模式當(dāng)中有一種，你可以使你的開發(fā)項(xiàng)目先做好硬件環(huán)境，做好無障礙的適老化社區(qū)。

在生活環(huán)境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社區(qū)，研究編制建設(shè)老年友好型城市和老年宜居社區(qū)指南。2012年11月也頒布了中國老年宜居住區(qū)試點(diǎn)工程管理辦法(試行)，也跟大家做了一些溝通。

中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)現(xiàn)在正在組織老年旅游和養(yǎng)生這樣的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，目的是把我們很多旅游地產(chǎn)的閑置物業(yè)跟老年旅游結(jié)合起來，因?yàn)槟壳奥糜蔚娜丝诋?dāng)中，40%都是老年人，老年人現(xiàn)在又有錢、又有閑，怎么通過跟老年旅游的結(jié)合，把我們的旅游地產(chǎn)物業(yè)結(jié)合起來，昨天和今天很多案例講到了，比如輪轉(zhuǎn)式的方式等等，如果讓老人買了一處的房子使用權(quán)，他能夠得到全國很多這樣達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的其他物業(yè)的使用權(quán)，未來50后、60后的老年人旅游養(yǎng)老消費(fèi)能力釋放出來，一定是一個(gè)非常重要的開發(fā)方向，去對(duì)應(yīng)這樣的消費(fèi)需求。

體驗(yàn)式旅游

在社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃當(dāng)中，主要是把三種養(yǎng)老方式做了一個(gè)很好的定義，但是我發(fā)現(xiàn)很多包括業(yè)內(nèi)的朋友對(duì)這個(gè)還是研究的不夠多，實(shí)際上國家的政策對(duì)三個(gè)不同的養(yǎng)老方式已經(jīng)給予了明確的內(nèi)涵和功能定位，在建設(shè)任務(wù)當(dāng)中，明確指出社區(qū)日間照料中心和專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是重點(diǎn)，日間照料床位和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位340余萬張，社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)里面如果設(shè)計(jì)了這樣的養(yǎng)老床位，也可以納入到地方的床位指標(biāo)里，如果你能夠在你的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中有這樣的日間照料中心，實(shí)際上也是可以納入政府的指標(biāo)去獲得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，這也是主要的關(guān)照對(duì)象，你要研究當(dāng)?shù)厥?、半失能老人的比例，現(xiàn)在50%以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有4萬家以上，一半以上都是不接受的，這也是市場的需求和空白。

在國家和省級(jí)層面要建立若干具有實(shí)訓(xùn)功能的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，如果你的規(guī)模可以申請(qǐng)省一級(jí)的試點(diǎn)、示范，你一定要有實(shí)訓(xùn)功能設(shè)計(jì)在里面。昨天我們談到人才的問題，首先是分層級(jí)要解決的，國家有國家需要考慮的問題，省一級(jí)、市一級(jí)都需要有不同層級(jí)的養(yǎng)老服務(wù)功能去落實(shí)，如果你在你的項(xiàng)目當(dāng)中，能夠把這樣有實(shí)訓(xùn)功能的服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)進(jìn)去，你有可能申請(qǐng)到財(cái)政的支持。

在建設(shè)方式里面也提到了新建和改造，都可以結(jié)合。有很多朋友說我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做這種城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去尋找閑置的資產(chǎn)進(jìn)行改造，也是一個(gè)非常好的方式，我也聽一些朋友提到過，如果你現(xiàn)在拿了地是離城市很遠(yuǎn)，但是你企業(yè)又從來沒做過養(yǎng)老，最后建議你在城市里面先做一個(gè)小的項(xiàng)目，通過這樣的小項(xiàng)目，把你的團(tuán)隊(duì)和品牌打造出來，跟你郊區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行互動(dòng)。

還有輸出管理團(tuán)隊(duì)，引導(dǎo)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模化、專業(yè)化、連鎖化發(fā)展，現(xiàn)在我們能看到已經(jīng)在運(yùn)營的，已經(jīng)入住的這些項(xiàng)目輸出管理能力還是不夠，輸出團(tuán)隊(duì)、人才都是非常稀缺的，還需要有一個(gè)過程。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)向規(guī)?；I(yè)化、連鎖化方向發(fā)展，也符合了開發(fā)企業(yè)的利潤要求，如果你只是做一個(gè)單一的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，它的利潤率可能不能滿足你企業(yè)發(fā)展的需要。

在資金籌措方面也明確提出了四個(gè)方面：第一是降低成本，北京2013年養(yǎng)老綜合用地的性質(zhì)和一些關(guān)鍵的要點(diǎn)是已經(jīng)在逐步公布，在北京出來以后，由好幾個(gè)省市跟進(jìn)也很快，明年基本都會(huì)出來，這是非常重要的政策支持導(dǎo)向，大家都要非常關(guān)注，中央的政策導(dǎo)向性是非常明確的，地方發(fā)達(dá)城市跟進(jìn)也很快，大家認(rèn)識(shí)到這一條就不能等待，要去爭取。還有就是地方財(cái)政、福利彩票公益基金、地方專項(xiàng)補(bǔ)助資金，在后面的129號(hào)文件當(dāng)中更加明確，包括昨天朱會(huì)長也講了，雖然是民政部出的，不是發(fā)改委等部委聯(lián)合發(fā)布的，但是畢竟是中央一級(jí)政府部門，其中比如提到了在資金稅費(fèi)上加大力度，不管是民非還是民營企業(yè)，只要社會(huì)力量投資的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，都是民政營業(yè)稅。另外，福彩基金，原來只是留存部分的10%可以用于養(yǎng)老，現(xiàn)在規(guī)定要提高到50%。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式與典型案例

六種盈利模式我們做了很多的思考，我們一直思考房地產(chǎn)企業(yè)如何介入到養(yǎng)老，昨天臺(tái)灣的郭總是從另外一個(gè)角度做的分類，我們做的這個(gè)分類主要還是從房地產(chǎn)企業(yè)如何介入養(yǎng)老來思考的。

1、無障礙適老化社區(qū)

在現(xiàn)有人才很匱乏，短時(shí)間不能滿足我們需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小區(qū)里面的老人能夠下得了樓，在小區(qū)里面活動(dòng)。未來的房地產(chǎn)改善性需求，昨天朱會(huì)長也提到了，這個(gè)一定是真實(shí)的需求，我想改善型的需求有兩種：一是當(dāng)小孩要上學(xué)了，需要尋找學(xué)區(qū)房子；二是老人居家養(yǎng)老，無障礙的改造、無障礙的條件，你能夠讓老人下樓，現(xiàn)在我就碰到一些開發(fā)商朋友，自己的父母住在自己開發(fā)的小區(qū)里面，就已經(jīng)是半失能的狀態(tài)，坐輪椅，下不了樓，所以他說我要自己開發(fā)這樣的項(xiàng)目，首先要讓我的父母能夠下樓活動(dòng)，這是我們開發(fā)企業(yè)能夠比較簡單進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域的一種方式。

它的主要特征：一是小區(qū)里面養(yǎng)老服務(wù)還沒有提供，二是無障礙硬件環(huán)境；三是豐富的室內(nèi)外活動(dòng)空間，四是有組織的文化娛樂活動(dòng)，五是盈利模式，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)權(quán)銷售。

北京的怡?；▓@，它的售價(jià)比周邊其他的價(jià)格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價(jià)能力。

2、CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)

面對(duì)的主要目標(biāo)客群就是家里已經(jīng)不需要第二代、第三代的撫養(yǎng)、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，這點(diǎn)我們跟美國太陽城的開發(fā)商作過溝通，上個(gè)月到北京來，在座的個(gè)別朋友也參考了，我們在老齡委的會(huì)議室，請(qǐng)他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個(gè)太陽城開始建設(shè)的時(shí)候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創(chuàng)建一個(gè)全新的生活方式，但是當(dāng)鳳凰城的第一個(gè)太陽城開業(yè)的第一天就有10萬老人去了，現(xiàn)在里面已經(jīng)住了4萬多老人。所以他也提到中國現(xiàn)在的老人養(yǎng)老方式跟未來50后、60后甚至70后老人養(yǎng)老模式是完全不一樣的，我們現(xiàn)在做的事情是為未來的老人創(chuàng)造一種全新的生活，這跟美國的發(fā)展歷程也是比較相近的。

3、CCC持續(xù)照料親情社區(qū)

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養(yǎng)老服務(wù)配套都跟上了，這個(gè)也比較符合中國人養(yǎng)老的習(xí)慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，我們聽蓋勒普先生介紹，他收購了太陽城以后，創(chuàng)建了太陽城牧場系列，這里面就有專門為年輕人設(shè)計(jì)的住宅，年輕人跟老年人在同一個(gè)社區(qū)里面，所以美國也在發(fā)展，美國的太陽城也不是一成不變的。中國有很多的開發(fā)企業(yè)也在嘗試做這樣的CCC的模式。

這個(gè)方式可能會(huì)比CCRC的方式更符合中國的國情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產(chǎn)權(quán)銷售，盡快的回籠資金，有一些之前的項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)銷售部分沒有或者是很少，所以資金壓力比較大，現(xiàn)在基本的共識(shí)就是產(chǎn)權(quán)銷售部分做到85%，15%的部分自持，我們下午還會(huì)有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。

4、城市型養(yǎng)老公寓

這也是一種共識(shí)，老人都不愿意離開城市到郊外去，但是城內(nèi)的土地非常少，我們只能到城鄉(xiāng)結(jié)合部去做開發(fā)，也會(huì)引導(dǎo)一批未來的老人，如果你創(chuàng)造了這樣全新的生活方式，你會(huì)引導(dǎo)一批老人去遠(yuǎn)郊或者城鄉(xiāng)結(jié)合部。但是有大量的老人都是生活在城市環(huán)境里面，他們不愿意離開自己熟悉的環(huán)境，所以創(chuàng)造一個(gè)城市型的養(yǎng)老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個(gè)區(qū)分，這是一個(gè)很重要的發(fā)展方向。它的盈利模式會(huì)員制和產(chǎn)權(quán)銷售都是可以的。

日本木下介護(hù)的福原君給我們講過，他們增加了一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)的領(lǐng)域，就是由他創(chuàng)辦的，在日本2000年介護(hù)保險(xiǎn)制度實(shí)行之前，他們這五年的時(shí)間是通過商業(yè)化的發(fā)展已經(jīng)可以盈利了，當(dāng)時(shí)他們在公司內(nèi)部有一個(gè)爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來他們選擇了在城市里面，現(xiàn)在在東京都周圍他們一共服務(wù)了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型養(yǎng)老酒店

這個(gè)應(yīng)該是未來非常重要的發(fā)展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會(huì)待在家里去養(yǎng)老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養(yǎng)老。剛才提到了現(xiàn)在正在做養(yǎng)老養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，會(huì)制定一定的標(biāo)準(zhǔn)，如果符合這樣標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，你當(dāng)?shù)氐睦先速I了你的產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)，可以獲得這個(gè)聯(lián)盟里面其他項(xiàng)目的使用權(quán)，這個(gè)未來是一個(gè)非常大的趨勢，現(xiàn)在的旅游人口當(dāng)中，40%的老人比例可能還會(huì)再增加，老人旅游的消費(fèi)能力還會(huì)增加，所以我們應(yīng)該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結(jié)合溫泉、康復(fù)、理療、營養(yǎng)、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風(fēng)景區(qū)的用地，如何跟養(yǎng)老結(jié)合，如何爭取旅游養(yǎng)老的老年人群，這個(gè)也需要深入的做很好的定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)。

6、護(hù)理性機(jī)構(gòu)

這也是我們可以投資開發(fā)的，可以去做連鎖的品牌，做規(guī)模化的發(fā)展?，F(xiàn)在的護(hù)理型機(jī)構(gòu)都有一次性入住金的問題，現(xiàn)在有不同的說法，有會(huì)員卡、有押金、有租金、消費(fèi)卡等等，再加上月費(fèi)，但是一次性入住金還是一個(gè)法律的空白，會(huì)員卡的收費(fèi)跟押金、租金、消費(fèi)卡的性質(zhì)都是不一樣的，有錢你收了你是不能用的，有的錢收了你能不能用現(xiàn)在也沒有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項(xiàng)目，通過會(huì)員卡和押金的方式運(yùn)用得還是很好。國內(nèi)比較典型的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局今年新評(píng)定了兩個(gè)五星級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一個(gè)是公辦的北京第一社會(huì)福利院，另一個(gè)就是民辦的壽山福海。）他們做了很好的室內(nèi)外環(huán)境，有很好的活動(dòng)組織，有很好的配套，主要還是通過會(huì)員制和月費(fèi)的方式運(yùn)營得不錯(cuò)，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程與前期定位

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)流程很重要，跟普通的開發(fā)流程有所區(qū)別，設(shè)計(jì)任務(wù)書對(duì)養(yǎng)老服務(wù)體系的分析規(guī)劃，要根據(jù)小區(qū)的規(guī)模確定居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)的配比，這樣的方案要預(yù)先有一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)的框架方案，對(duì)養(yǎng)護(hù)院、日間照料中心、適老住宅這樣的類型是一個(gè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，還是不同的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，都要有一個(gè)框架性的方案。有了前三步以后才能出一個(gè)設(shè)計(jì)任務(wù)書來做規(guī)劃。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，特別建議一定要有一個(gè)顧問團(tuán)隊(duì)，不管你不同階段是一個(gè)公司還是不同的公司去做，一定要有一個(gè)顧問團(tuán)隊(duì)幫你把關(guān)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以后，工程建設(shè)、市場開發(fā)和人才培養(yǎng)要同時(shí)進(jìn)行，這三個(gè)環(huán)節(jié)也很重要。老人的市場開發(fā)跟普通的住宅購買人群的市場開發(fā)方法不一樣，人才培養(yǎng)這一塊，昨天也跟大家溝通過了，可能現(xiàn)在這個(gè)瓶頸一時(shí)半會(huì)解決不了，但是肯定有辦法，比如說當(dāng)?shù)匾欢ㄒ疫\(yùn)營管理有基礎(chǔ)的人才，比如說醫(yī)院的護(hù)理主任，或者他本身已經(jīng)是養(yǎng)老院，不管是公辦還是民營養(yǎng)老院的院長，在當(dāng)?shù)匾欢ㄒ鉀Q這樣的經(jīng)營管理人才。同時(shí)一定要找到國外和國內(nèi)非常好的顧問團(tuán)隊(duì)，比如說日本的木下，比如說昨天有臺(tái)灣的、德國的、澳大利亞的，但是國外的團(tuán)隊(duì)跟中國國情的結(jié)合、落地，還是要中國的專家來幫助理順，所以人才的問題要從這三個(gè)方面組合解決，要有當(dāng)?shù)氐娜瞬?，國外先進(jìn)的理念、成熟的模式和管理的方法，還要有中國專家?guī)椭戕D(zhuǎn)化。正式開業(yè)之前要做好運(yùn)營管理方案，通過試營業(yè)進(jìn)行調(diào)整。

現(xiàn)在跟老年住區(qū)相關(guān)的國家、行業(yè)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)，至少有這九本，我們做過梳理，五月底的時(shí)候有這樣一本社會(huì)力量參與的老年住區(qū)建設(shè)的模式和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在我們老年住區(qū)專家委員會(huì)的共同努力下，很多專家都做了貢獻(xiàn)，在這里面對(duì)大家前期部分可能會(huì)比較著重的做了一些梳理，把剛才提到的九本規(guī)范，尤其是前期部分相關(guān)的，比如客群細(xì)分、項(xiàng)目的規(guī)模、基地的選址與布局、主要用房面積指標(biāo)等等都做了梳理，可能對(duì)大家前期定位、包括給政府做可研報(bào)告，可能是一個(gè)比較好的參考圖本。

結(jié)語：養(yǎng)老地產(chǎn)是大有可為的，在微博上、網(wǎng)絡(luò)上很多人打了問號(hào)，養(yǎng)老地產(chǎn)是否是在掙老年人的錢？這個(gè)其實(shí)不是問題，只要是社會(huì)力量參與養(yǎng)老事業(yè)的，除了慈善組織，商業(yè)組織一定是要盈利的，養(yǎng)老地產(chǎn)更需要有比較大的利潤空間。未來的養(yǎng)老需求和消費(fèi)方式一定是豐富多彩的，我們一定不要停留在現(xiàn)在和過往老人的消費(fèi)觀念、消費(fèi)力和消費(fèi)層次上，我們一定要研究未來老人的消費(fèi)能力一定是豐富多彩的。

所以剛才講的開發(fā)企業(yè)可以去做的模式都是對(duì)應(yīng)了不同的消費(fèi)需求、不同的老人客群，只要你做好，專業(yè)化發(fā)展，你選擇一個(gè)方向、一個(gè)模式做專做精，未來一定會(huì)有很好的市場匯報(bào)。

七月份的一些數(shù)據(jù)我們看到，雖然現(xiàn)在養(yǎng)老的形勢非常嚴(yán)峻，我們“十二五”的床位目標(biāo)現(xiàn)在過了40%，已經(jīng)完成的只有10%、30萬張。2011年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)各個(gè)省的床位缺口15萬張以上的省份排名我們也做了一個(gè)梳理，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，我們面臨的是這樣的市場環(huán)境，我們也不希望“十二五”還有最后三年的時(shí)候，還有90%的床位建設(shè)目標(biāo)去做一些大躍進(jìn)，這個(gè)肯定會(huì)有很多問題?，F(xiàn)在整個(gè)的養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋率還不到20%，3300萬的失能老人，4萬個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面只是50%不到的收養(yǎng)老人，比例只有23.5%。還有城鄉(xiāng)老人的空巢率到了50%。我們從事養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)客群所處環(huán)境的嚴(yán)峻性，通過分析不同的老人，比如空巢老人應(yīng)該是什么樣的產(chǎn)品形態(tài)、盈利模式，可以對(duì)應(yīng)他們的需求，可能對(duì)失能老人、半失能老人、健康活躍老人都是不太一樣的。

我們都是剛剛開始，今后的路還很長，未來的三年，就是明年年初的時(shí)候，老年人權(quán)益保障法應(yīng)該會(huì)正式發(fā)布，今年年底、明年年初，這可能是一個(gè)非常重要的時(shí)間段，中央和地方的政策還會(huì)密集的出臺(tái)，支持我們參與養(yǎng)老事業(yè)。未來的三年，我們企業(yè)和個(gè)人都選擇好自己的定位，可能在“十三五”的時(shí)候我們都會(huì)有一個(gè)很好的發(fā)展！謝謝大家！

第二篇：養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策與盈利模式

因?yàn)槲覀兪抢夏曜^(qū)，實(shí)際我們在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)上、微博上經(jīng)常會(huì)有很多不同的聲音，養(yǎng)老跟地產(chǎn)好像一沾上很多就覺得是不是有問題？養(yǎng)老地產(chǎn)是不是一定就是掛羊頭賣狗肉？養(yǎng)老地產(chǎn)能夠盈利嗎？養(yǎng)老服務(wù)能夠盈利嗎？養(yǎng)老地產(chǎn)有哪些政策支持？現(xiàn)在很多項(xiàng)目都在前期階段，如何做好前期的定位和可研報(bào)告，跟政府申請(qǐng)一些好的支持政策。這個(gè)PPT主要從四個(gè)方面給大家做一個(gè)交流。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)

這是兩個(gè)第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，在中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的老齡產(chǎn)業(yè)的十大行業(yè)當(dāng)中，就有這兩個(gè)部分，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)。

這兩個(gè)行業(yè)的投資主體和盈利模式都是不一樣的，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的投資主體是民營非企業(yè)或者民營養(yǎng)老公司。房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資企業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的盈利來源主要是會(huì)員費(fèi)和服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)的主要來源是房屋銷售和房屋出租，這是兩個(gè)不同的行業(yè)，利潤來源也不一樣。很多朋友一開始借助養(yǎng)老地產(chǎn)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)把這兩個(gè)行業(yè)的盈利來源混為一談，很多不是很明白的朋友覺得是不是房地產(chǎn)行業(yè)介入養(yǎng)老？房地產(chǎn)行業(yè)的利潤好像就總是暴利，而養(yǎng)老服務(wù)業(yè)應(yīng)該是一個(gè)福利性、非營利性的，實(shí)際上養(yǎng)老服務(wù)業(yè)除了民非、公益性的性質(zhì)以外，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)本身社會(huì)力量參與也是要盈利的，沒有盈利，企業(yè)就沒法發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)主要依靠開發(fā)利潤和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的結(jié)合創(chuàng)造一個(gè)細(xì)分的開發(fā)領(lǐng)域。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策

最近幾年國家密集的出臺(tái)了一些政策，這三個(gè)政策是比較綱領(lǐng)性、原則性的政策，現(xiàn)在各地省一級(jí)、市一級(jí)也在出臺(tái)相應(yīng)的對(duì)應(yīng)政策。我們了解政策的目的一個(gè)是要明確支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明確，但是到了地方，我們跟地方的發(fā)改委、民政局、衛(wèi)生局、國土局溝通的時(shí)候，經(jīng)常是碰到很多他們也不知道怎么辦的情況，落地到地方的時(shí)候，很多政策沒辦法去落地的，這需要我們能夠通過對(duì)這幾個(gè)原則性文件的深入掌握，我 們要去做一些工作引導(dǎo)地方政府，讓地方政府在大的政策前提下，在當(dāng)?shù)刈鲆恍┱叩膭?chuàng)新和用。

我們?nèi)绾稳ミ\(yùn)用這里面的政策，跟地方政府去溝通呢？這里面還是有一些要點(diǎn)的。在老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃里面的指導(dǎo)思想，這六個(gè)體系是有三個(gè)體系都是跟我們養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的，在發(fā)展目標(biāo)里面也提到了養(yǎng)老服務(wù)體系，也提到了要進(jìn)行無障礙設(shè)施的改造和新建小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。在基本任務(wù)里面提到了政府引導(dǎo)與社會(huì)參與相結(jié)合，11項(xiàng)任務(wù)里面有6項(xiàng)跟我們是緊密相關(guān)的，在這里面我們都可以找到我們跟當(dāng)?shù)卣プ鲆恍┕ぷ鞯囊罁?jù)。比如說前面講到了要引導(dǎo)開發(fā)老年宜居住宅和代際親情住宅，我們要去找到一些養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式，后面還會(huì)詳細(xì)講一下。

在居家養(yǎng)老服務(wù)里面要建立健全三級(jí)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，在項(xiàng)目里面的養(yǎng)老服務(wù)配套是否可以進(jìn)入政府所需要的三級(jí)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們能為政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如說老齡服務(wù)這一項(xiàng)任務(wù)里面，要大力發(fā)展社區(qū)照料服務(wù)，要進(jìn)入小區(qū)的配套建設(shè)規(guī)劃。去年民政部已經(jīng)在發(fā)改委和建設(shè)部的共同發(fā)布下，民政部編了社區(qū)老年人日間照料中心的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)也是對(duì)我們一個(gè)很好的指導(dǎo)。講到要統(tǒng)籌發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，要推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，在我們的項(xiàng)目里面，如果你的區(qū)位非常重要、規(guī)模非常大，你也可以在里面選擇是什么樣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，可能是小一點(diǎn)的社區(qū)服務(wù)中心，也可能是大一點(diǎn)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，根據(jù)你的客群定位去選擇。

老年養(yǎng)護(hù)院的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，去年也發(fā)布了，也可以作為我們依據(jù)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

要優(yōu)先發(fā)展護(hù)理康復(fù)服務(wù)，今年3月21號(hào)康復(fù)醫(yī)院的基本標(biāo)準(zhǔn)也頒布了，這也是對(duì)我們的工作有一定的幫助。在第五項(xiàng)任務(wù)里面，老年人生活環(huán)境里面提到了無障礙環(huán)境建設(shè)條例，要在“十二五”期間研究制定，事實(shí)上8月1號(hào)已經(jīng)開始頒布了，日本在老齡化程度到14%的時(shí)候，國家頒布了這樣的無障礙條例，我們也是相對(duì)比較提前，正式頒布了這個(gè)條例，這對(duì)我們房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)都會(huì)有一定的指導(dǎo)作用，我們會(huì)講到后面的幾種盈利模 式當(dāng)中有一種，你可以使你的開發(fā)項(xiàng)目先做好硬件環(huán)境，做好無障礙的適老化社區(qū)。

在生活環(huán)境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社區(qū)，研究編制建設(shè)老年友好型城市和老年宜居社區(qū)指南。2012年11月也頒布了中國老年宜居住區(qū)試點(diǎn)工程管理辦法(試行)，也跟大家做了一些溝通。

中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)現(xiàn)在正在組織老年旅游和養(yǎng)生這樣的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，目的是把我們很多旅游地產(chǎn)的閑置物業(yè)跟老年旅游結(jié)合起來，因?yàn)槟壳奥糜蔚娜丝诋?dāng)中，40%都是老年人，老年人現(xiàn)在又有錢、又有閑，怎么通過跟老年旅游的結(jié)合，把我們的旅游地產(chǎn)物業(yè)結(jié)合起來，昨天和今天很多案例講到了，比如輪轉(zhuǎn)式的方式等等，如果讓老人買了一處的房子使用權(quán)，他能夠得到全國很多這樣達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的其他物業(yè)的使用權(quán)，未來50后、60后的老年人旅游養(yǎng)老消費(fèi)能力釋放出來，一定是一個(gè)非常重要的開發(fā)方向，去對(duì)應(yīng)這樣的消費(fèi)需求。

在社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃當(dāng)中，主要是把三種養(yǎng)老方式做了一個(gè)很好的定義，但是我發(fā)現(xiàn)很多包括業(yè)內(nèi)的朋友對(duì)這個(gè)還是研究的不夠多，實(shí)際上國家的政策對(duì)三個(gè)不同的養(yǎng)老方式已經(jīng)給予了明確的內(nèi)涵和功能定位，在建設(shè)任務(wù)當(dāng)中，明確指出社區(qū)日間照料中心和專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是重點(diǎn)，日間照料床位和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位340余萬張，社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)里面如果設(shè)計(jì)了這樣的養(yǎng)老床位，也可以納入到地方的床位指標(biāo)里，如果你能夠在你的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中有這樣的日間照料中心，實(shí)際上也是可以納入政府的指標(biāo)去獲得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，這也是主要的關(guān)照對(duì)象，你要研究當(dāng)?shù)厥?、半失能老人的比例，現(xiàn)在50%以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有4萬家以上，一半以上都是不接受的，這也是市場的需求和空白。

在國家和省級(jí)層面要建立若干具有實(shí)訓(xùn)功能的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，如果你的規(guī)?？梢陨暾?qǐng)省一級(jí)的試點(diǎn)、示范，你一定要有實(shí)訓(xùn)功能設(shè)計(jì)在里面。昨天我們談到人才的問題，首先是分層級(jí)要解決的，國家有國家需要考慮的問題，省一級(jí)、市一級(jí)都需要有不同層級(jí)的養(yǎng)老服務(wù)功能去落實(shí)，如果你在你的項(xiàng)目當(dāng)中，能夠把這樣有實(shí)訓(xùn)功能的服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)進(jìn)去，你有可能申請(qǐng)到財(cái)政的支持。

在建設(shè)方式里面也提到了新建和改造，都可以結(jié)合。有很多朋友說我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做這種城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去尋找閑置的資產(chǎn)進(jìn)行改造，也是一個(gè)非常好的方式，我也聽一些朋友提到過，如果你現(xiàn)在拿了地是離城市很遠(yuǎn)，但是你企業(yè)又從來沒做過養(yǎng)老，最后建議你在城市里面先做一個(gè)小的項(xiàng)目，通過這樣的小項(xiàng)目，把你的團(tuán)隊(duì)和品牌打造出來，跟你郊區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行互動(dòng)。

還有輸出管理團(tuán)隊(duì)，引導(dǎo)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)?；?、專業(yè)化、連鎖化發(fā)展，現(xiàn)在我們能看到已經(jīng)在運(yùn)營的，已經(jīng)入住的這些項(xiàng)目輸出管理能力還是不夠，輸出團(tuán)隊(duì)、人才都是非常稀缺的，還需要有一個(gè)過程。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)向規(guī)?；?、專業(yè)化、連鎖化方向發(fā)展，也符合了開發(fā)企業(yè)的利潤要求，如果你只是做一個(gè)單一的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，它的利潤率可能不能滿足你企業(yè)發(fā)展的需要。

在資金籌措方面也明確提出了四個(gè)方面：第一是降低成本，北京2013年養(yǎng)老綜合用地的性質(zhì)和一些關(guān)鍵的要點(diǎn)是已經(jīng)在逐步公布，在北京出來以后，由好幾個(gè)省市跟進(jìn)也很快，明年基本都會(huì)出來，這是非常重要的政策支持導(dǎo)向，大家都要非常關(guān)注，中央的政策導(dǎo)向性是非常明確的，地方發(fā)達(dá)城市跟進(jìn)也很快，大家認(rèn)識(shí)到這一條就不能等待，要去爭取。還有就是地方財(cái)政、福利彩票公益基金、地方專項(xiàng)補(bǔ)助資金，在后面的129號(hào)文件當(dāng)中更加明確，包括昨天朱會(huì)長也講了，雖然是民政部出的，不是發(fā)改委等部委聯(lián)合發(fā)布的，但是畢竟是中央一級(jí)政府部門，其中比如提到了在資金稅費(fèi)上加大力度，不管是民非還是民營企業(yè)，只要社會(huì)力量投資的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，都是民政營業(yè)稅。另外，福彩基金，原來只是留存部分的10%可以用于養(yǎng)老，現(xiàn)在規(guī)定要提高到50%。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式與典型案例 六種盈利模式我們做了很多的思考，我們一直思考房地產(chǎn)企業(yè)如何介入到養(yǎng)老，昨天臺(tái)灣的郭總是從另外一個(gè)角度做的分類，我們做的這個(gè)分類主要還是從房地產(chǎn)企業(yè)如何介入養(yǎng)老來思考的。

1、無障礙適老化社區(qū)

在現(xiàn)有人才很匱乏，短時(shí)間不能滿足我們需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小區(qū)里面的老人能夠下得了樓，在小區(qū)里面活動(dòng)。未來的房地產(chǎn)改善性需求，昨天朱會(huì)長也提到了，這個(gè)一定是真實(shí)的需求，我想改善型的需求有兩種：一是當(dāng)小孩要上學(xué)了，需要尋找學(xué)區(qū)房子；二是老人居家養(yǎng)老，無障礙的改造、無障礙的條件，你能夠讓老人下樓，現(xiàn)在我就碰到一些開發(fā)商朋友，自己的父母住在自己開發(fā)的小區(qū)里面，就已經(jīng)是半失能的狀態(tài)，坐輪椅，下不了樓，所以他說我要自己開發(fā)這樣的項(xiàng)目，首先要讓我的父母能夠下樓活動(dòng)，這是我們開發(fā)企業(yè)能夠比較簡單進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域的一種方式。

它的主要特征：一是小區(qū)里面養(yǎng)老服務(wù)還沒有提供，二是無障礙硬件環(huán)境；三是豐富的室內(nèi)外活動(dòng)空間，四是有組織的文化娛樂活動(dòng)，五是盈利模式，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)權(quán)銷售。

北京的怡?；▓@，它的售價(jià)比周邊其他的價(jià)格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價(jià)能力。

2、CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)(定義CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）——持續(xù)照料退休社區(qū))面對(duì)的主要目標(biāo)客群就是家里已經(jīng)不需要第二代、第三代的撫養(yǎng)、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，這點(diǎn)我們跟美國太陽城的開發(fā)商作過溝通，上個(gè)月到北京來，在座的個(gè)別朋友也參考了，我們在老齡委的會(huì)議室，請(qǐng)他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個(gè)太陽城開始建設(shè)的時(shí)候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創(chuàng)建一個(gè)全新的生活方式，但是當(dāng)鳳凰城的第一個(gè)太陽城開業(yè)的第一天就有10萬老人去了，現(xiàn)在里面已經(jīng)住了4萬多老人。所以他也提到中國現(xiàn)在的老人 養(yǎng)老方式跟未來50后、60后甚至70后老人養(yǎng)老模式是完全不一樣的，我們現(xiàn)在做的事情是為未來的老人創(chuàng)造一種全新的生活，這跟美國的發(fā)展歷程也是比較相近的。

3、CCC持續(xù)照料親情社區(qū)

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養(yǎng)老服務(wù)配套都跟上了，這個(gè)也比較符合中國人養(yǎng)老的習(xí)慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，我們聽蓋勒普先生介紹，他收購了太陽城以后，創(chuàng)建了太陽城牧場系列，這里面就有專門為年輕人設(shè)計(jì)的住宅，年輕人跟老年人在同一個(gè)社區(qū)里面，所以美國也在發(fā)展，美國的太陽城也不是一成不變的。中國有很多的開發(fā)企業(yè)也在嘗試做這樣的CCC的模式。

這個(gè)方式可能會(huì)比CCRC的方式更符合中國的國情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產(chǎn)權(quán)銷售，盡快的回籠資金，有一些之前的項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)銷售部分沒有或者是很少，所以資金壓力比較大，現(xiàn)在基本的共識(shí)就是產(chǎn)權(quán)銷售部分做到85%，15%的部分自持，我們下午還會(huì)有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。

4、城市型養(yǎng)老公寓

這也是一種共識(shí)，老人都不愿意離開城市到郊外去，但是城內(nèi)的土地非常少，我們只能到城鄉(xiāng)結(jié)合部去做開發(fā)，也會(huì)引導(dǎo)一批未來的老人，如果你創(chuàng)造了這樣全新的生活方式，你會(huì)引導(dǎo)一批老人去遠(yuǎn)郊或者城鄉(xiāng)結(jié)合部。但是有大量的老人都是生活在城市環(huán)境里面，他們不愿意離開自己熟悉的環(huán)境，所以創(chuàng)造一個(gè)城市型的養(yǎng)老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個(gè)區(qū)分，這是一個(gè)很重要的發(fā)展方向。它的盈利模式會(huì)員制和產(chǎn)權(quán)銷售都是可以的。

日本木下介護(hù)的福原君給我們講過，他們增加了一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)的領(lǐng)域，就是由他創(chuàng)辦的，在日本2000年介護(hù)保險(xiǎn)制度實(shí)行之前，他們這五年的時(shí)間是通過商業(yè)化的發(fā)展已經(jīng)可以盈利了，當(dāng)時(shí)他們在公司內(nèi)部有一個(gè)爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來他們選擇了在城市里面，現(xiàn)在在東京都周圍他們一共服務(wù)了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型養(yǎng)老酒店

這個(gè)應(yīng)該是未來非常重要的發(fā)展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會(huì)待在家里去養(yǎng)老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養(yǎng)老。剛才提到了現(xiàn)在正在做養(yǎng)老養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，會(huì)制定一定的標(biāo)準(zhǔn)，如果符合這樣標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，你當(dāng)?shù)氐睦先速I了你的產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)，可以獲得這個(gè)聯(lián)盟里面其他項(xiàng)目的使用權(quán)，這個(gè)未來是一個(gè)非常大的趨勢，現(xiàn)在的旅游人口當(dāng)中，40%的老人比例可能還會(huì)再增加，老人旅游的消費(fèi)能力還會(huì)增加，所以我們應(yīng)該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結(jié)合溫泉、康復(fù)、理療、營養(yǎng)、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風(fēng)景區(qū)的用地，如何跟養(yǎng)老結(jié)合，如何爭取旅游養(yǎng)老的老年人群，這個(gè)也需要深入的做很好的定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)。

6、護(hù)理性機(jī)構(gòu)

這也是我們可以投資開發(fā)的，可以去做連鎖的品牌，做規(guī)模化的發(fā)展?，F(xiàn)在的護(hù)理型機(jī)構(gòu)都有一次性入住金的問題，現(xiàn)在有不同的說法，有會(huì)員卡、有押金、有租金、消費(fèi)卡等等，再加上月費(fèi)，但是一次性入住金還是一個(gè)法律的空白，會(huì)員卡的收費(fèi)跟押金、租金、消費(fèi)卡的性質(zhì)都是不一樣的，有錢你收了你是不能用的，有的錢收了你能不能用現(xiàn)在也沒有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項(xiàng)目，通過會(huì)員卡和押金的方式運(yùn)用得還是很好。國內(nèi)比較典型的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局今年新評(píng)定了兩個(gè)五星級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一個(gè)是公辦的北京第一社會(huì)福利院，另一個(gè)就是民辦的壽山福海。）他們做了很好的室內(nèi)外環(huán)境，有很好的活動(dòng)組織，有很好的配套，主要還是通過會(huì)員制和月費(fèi)的方式運(yùn)營得不錯(cuò)，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程與前期定位 養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)流程很重要，跟普通的開發(fā)流程有所區(qū)別，設(shè)計(jì)任務(wù)書對(duì)養(yǎng)老服務(wù)體系的分析規(guī)劃，要根據(jù)小區(qū)的規(guī)模確定居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)的配比，這樣的方案要預(yù)先有一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)的框架方案，對(duì)養(yǎng)護(hù)院、日間照料中心、適老住宅這樣的類型是一個(gè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，還是不同的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，都要有一個(gè)框架性的方案。有了前三步以后才能出一個(gè)設(shè)計(jì)任務(wù)書來做規(guī)劃。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，特別建議一定要有一個(gè)顧問團(tuán)隊(duì)，不管你不同階段是一個(gè)公司還是不同的公司去做，一定要有一個(gè)顧問團(tuán)隊(duì)幫你把關(guān)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以后，工程建設(shè)、市場開發(fā)和人才培養(yǎng)要同時(shí)進(jìn)行，這三個(gè)環(huán)節(jié)也很重要。老人的市場開發(fā)跟普通的住宅購買人群的市場開發(fā)方法不一樣，人才培養(yǎng)這一塊，昨天也跟大家溝通過了，可能現(xiàn)在這個(gè)瓶頸一時(shí)半會(huì)解決不了，但是肯定有辦法，比如說當(dāng)?shù)匾欢ㄒ疫\(yùn)營管理有基礎(chǔ)的人才，比如說醫(yī)院的護(hù)理主任，或者他本身已經(jīng)是養(yǎng)老院，不管是公辦還是民營養(yǎng)老院的院長，在當(dāng)?shù)匾欢ㄒ鉀Q這樣的經(jīng)營管理人才。同時(shí)一定要找到國外和國內(nèi)非常好的顧問團(tuán)隊(duì)，比如說日本的木下，比如說昨天有臺(tái)灣的、德國的、澳大利亞的，但是國外的團(tuán)隊(duì)跟中國國情的結(jié)合、落地，還是要中國的專家來幫助理順，所以人才的問題要從這三個(gè)方面組合解決，要有當(dāng)?shù)氐娜瞬?，國外先進(jìn)的理念、成熟的模式和管理的方法，還要有中國專家?guī)椭戕D(zhuǎn)化。正式開業(yè)之前要做好運(yùn)營管理方案，通過試營業(yè)進(jìn)行調(diào)整。

現(xiàn)在跟老年住區(qū)相關(guān)的國家、行業(yè)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)，至少有這九本，我們做過梳理，五月底的時(shí)候有這樣一本社會(huì)力量參與的老年住區(qū)建設(shè)的模式和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在我們老年住區(qū)專家委員會(huì)的共同努力下，很多專家都做了貢獻(xiàn)，在這里面對(duì)大家前期部分可能會(huì)比較著重的做了一些梳理，把剛才提到的九本規(guī)范，尤其是前期部分相關(guān)的，比如客群細(xì)分、項(xiàng)目的規(guī)模、基地的選址與布局、主要用房面積指標(biāo)等等都做了梳理，可能對(duì)大家前期定位、包括給政府做可研報(bào)告，可能是一個(gè)比較好的參考圖本。

結(jié)語：養(yǎng)老地產(chǎn)是大有可為的，在微博上、網(wǎng)絡(luò)上很多人打了問號(hào)，養(yǎng)老地產(chǎn)是否是在掙老年人的錢？這個(gè)其實(shí)不是問題，只要是社會(huì)力量參與養(yǎng)老事業(yè)的，除了慈善組織，商業(yè)組織一定是要盈利的，養(yǎng)老地產(chǎn)更需要有比較大的利潤空間。未來的養(yǎng)老需求和消費(fèi)方式一定是豐富多彩的，我們一定 不要停留在現(xiàn)在和過往老人的消費(fèi)觀念、消費(fèi)力和消費(fèi)層次上，我們一定要研究未來老人的消費(fèi)能力一定是豐富多彩的。

所以剛才講的開發(fā)企業(yè)可以去做的模式都是對(duì)應(yīng)了不同的消費(fèi)需求、不同的老人客群，只要你做好，專業(yè)化發(fā)展，你選擇一個(gè)方向、一個(gè)模式做專做精，未來一定會(huì)有很好的市場匯報(bào)。

七月份的一些數(shù)據(jù)我們看到，雖然現(xiàn)在養(yǎng)老的形勢非常嚴(yán)峻，我們“十二五”的床位目標(biāo)現(xiàn)在過了40%，已經(jīng)完成的只有10%、30萬張。2011年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)各個(gè)省的床位缺口15萬張以上的省份排名我們也做了一個(gè)梳理，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，我們面臨的是這樣的市場環(huán)境，我們也不希望“十二五”還有最后三年的時(shí)候，還有90%的床位建設(shè)目標(biāo)去做一些大躍進(jìn)，這個(gè)肯定會(huì)有很多問題?，F(xiàn)在整個(gè)的養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋率還不到20%，3300萬的失能老人，4萬個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面只是50%不到的收養(yǎng)老人，比例只有23.5%。還有城鄉(xiāng)老人的空巢率到了50%。我們從事養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)客群所處環(huán)境的嚴(yán)峻性，通過分析不同的老人，比如空巢老人應(yīng)該是什么樣的產(chǎn)品形態(tài)、盈利模式，可以對(duì)應(yīng)他們的需求，可能對(duì)失能老人、半失能老人、健康活躍老人都是不太一樣的。

我們都是剛剛開始，今后的路還很長，未來的三年，就是明年年初的時(shí)候，老年人權(quán)益保障法應(yīng)該會(huì)正式發(fā)布，今年年底、明年年初，這可能是一個(gè)非常重要的時(shí)間段，中央和地方的政策還會(huì)密集的出臺(tái)，支持我們參與養(yǎng)老事業(yè)。未來的三年，我們企業(yè)和個(gè)人都選擇好自己的定位，可能在“十三五”的時(shí)候我們都會(huì)有一個(gè)很好的發(fā)展！謝謝大家！

第三篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蓄勢 養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式求解

萬億養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蓄勢養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式求解

8月19日，世聯(lián)地產(chǎn)與臺(tái)灣最大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)——恒安照護(hù)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。此前的8月16日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)打造成為朝陽產(chǎn)業(yè)。

隨著中國老齡化人口的快速增長，“養(yǎng)老地產(chǎn)”逐漸成為房地產(chǎn)市場上繼自住型住宅之外的“隱性剛性需求”，各大房企及險(xiǎn)資紛紛試水，但具體的商業(yè)開發(fā)模式仍處于探索階段。世聯(lián)地產(chǎn)副總裁林蔚指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是以服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)，而不是以開發(fā)為核心的，需要長期投入，也需要更多政策的配合與支持。

養(yǎng)老市場規(guī)模至少萬億

世聯(lián)地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，全國60歲以上老年人口達(dá)到1.85億，占總?cè)丝?3.7%，中國已經(jīng)步入老齡社會(huì)；到2050年，我國老年人口總量將超過4億。另據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲(chǔ)蓄存款，預(yù)計(jì)到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

作為民生熱點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國家“十二五”重點(diǎn)發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。隨著養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、度假養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等需求多元化，龐大而多樣化的養(yǎng)老市場誕生。據(jù)了解，目前全國有80家地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松預(yù)計(jì)，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模至少萬億以上，以后還會(huì)逐年增長。恒安照護(hù)集團(tuán)董事長胡世賢表示，目前大陸人口老齡化狀態(tài)與20年前的臺(tái)灣十分類似，但是大陸人口老齡化發(fā)展更加快速，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆２贿^，胡世賢認(rèn)為，內(nèi)地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在“山寨化”現(xiàn)象，很多項(xiàng)目只是打著“養(yǎng)老”的幌子，實(shí)際上還是在賣房子。

從大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)定位來看，主要是針對(duì)年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發(fā)模式還是以旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣糜钨Y源，滿足健康老年人候鳥式度假與養(yǎng)生養(yǎng)老的需求，真正能提供養(yǎng)老多元化服務(wù)的極少。

世聯(lián)地產(chǎn)顧問業(yè)務(wù)發(fā)展部總監(jiān)李亞南指出，目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)“模糊而想當(dāng)然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續(xù)發(fā)展的困擾。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)進(jìn)入就不能退出的行業(yè)。”胡世賢說，養(yǎng)老不是賣房產(chǎn)，而是賣服務(wù)，而大陸目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，相關(guān)行業(yè)如護(hù)工等人才急缺，恒安進(jìn)入大陸正在做一些前期的事情，比如培養(yǎng)人才以使臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)本地化，以及挑選合適的項(xiàng)目“種子”作為試點(diǎn)。

臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)可資借鑒

世聯(lián)地產(chǎn)在研究了美國、日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式之后，認(rèn)為其在國內(nèi)并不適合推廣。相較之下，臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。

胡世賢介紹，作為臺(tái)灣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)第一品牌，恒安照護(hù)集團(tuán)目前在臺(tái)灣擁有700多位員工，照料5500多位老人。服務(wù)類型包含機(jī)構(gòu)式照顧、居家式照顧、小區(qū)式照顧，服務(wù)項(xiàng)目由小區(qū)服務(wù)、老人住宅、老人安養(yǎng)、老人養(yǎng)護(hù)到長期照護(hù)等多重模式。世聯(lián)地產(chǎn)希望借鑒恒安照護(hù)集團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)，通過與之的戰(zhàn)略合作來進(jìn)行公司的轉(zhuǎn)型。

世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，三種開發(fā)模式的推行，將改善目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不足，逐漸實(shí)現(xiàn)盈利。其一是隔代親情社區(qū)開發(fā)模式，即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，北京（樓盤）太陽城、杭州（樓盤）綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實(shí)踐。

李亞南介紹，這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。“銷售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。針對(duì)全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會(huì)員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會(huì)員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。目前國內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽城水岸香舍、天津（樓盤）寶坻云杉鎮(zhèn)等。

世聯(lián)地產(chǎn)表示，以銷售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會(huì)員制交易模式的設(shè)計(jì)前提，而終身類會(huì)員、押金類會(huì)員和消費(fèi)類會(huì)員的有機(jī)組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財(cái)務(wù)、盈利效果和經(jīng)營三個(gè)角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會(huì)員制運(yùn)作模式可以較為靈活地計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)。

第三類是“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，針對(duì)具有高保健意識(shí)的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會(huì)員銷售”，而“度假養(yǎng)生+交換平臺(tái)”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。

據(jù)悉，針對(duì)健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺(tái)模式，市場上已經(jīng)開始有所嘗試，目前上海（樓盤）親和源在海南（樓盤）、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項(xiàng)目。

(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)

第四篇：成都市養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式和盈利模式的研究

隨著人口老齡化問題的加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)將成為現(xiàn)有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式的有效補(bǔ)充。本文以成都市為研究對(duì)象，提出構(gòu)建開發(fā)商與專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟的管理模式，以及建立租與售雙管齊下的盈利模式。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式盈利模式

一、成都市人口老齡化和養(yǎng)老模式現(xiàn)狀

我國第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，成都市60歲及以上的老年人口總數(shù)達(dá)到了202.5萬人，在全市總?cè)丝谥械谋戎爻^12.0%，這標(biāo)志著成都市已經(jīng)步入老齡化社會(huì)。

受傳統(tǒng)觀念影響，成都的老年人普遍選擇以家庭成員看護(hù)為主要依托的居家養(yǎng)老。雖然居家養(yǎng)老可以較大削弱老年人的孤獨(dú)感，但隨著“4-2-1”家庭數(shù)量的增加，老年人的子女扮演著兒女和父母的雙重角色，加上缺乏專業(yè)照顧老人的能力，因此，居家養(yǎng)老模式的可持續(xù)性受到了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的發(fā)展將對(duì)填補(bǔ)養(yǎng)老市場的空白發(fā)揮作用。

二、成都市社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老運(yùn)行現(xiàn)狀和存在的問題

市老齡辦的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2012年2月，成都共有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)202所，總床位數(shù)37320張，僅占老年人總數(shù)的1.74%。其中，國辦福利機(jī)構(gòu)31所，床位6770張，農(nóng)村敬老院129所，床位22862張；此外還有42家民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，共有床位7688張。而根據(jù)《成都市城鄉(xiāng)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，到2015年，成都養(yǎng)老服務(wù)要基本形成“9073”養(yǎng)老格局，全市養(yǎng)老床位總數(shù)將達(dá)到7.4萬張以上，與現(xiàn)在相比存在著近4萬張的缺口?！耙淮搽y求”的養(yǎng)老矛盾已經(jīng)顯現(xiàn)。

結(jié)合數(shù)據(jù)，成都市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)存的問題如下：首先，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)貢獻(xiàn)度低。這是由于國家和地方政府對(duì)于養(yǎng)老院的開發(fā)項(xiàng)目缺乏配套政策支持，加上項(xiàng)目投資回收期長，導(dǎo)致民間投資人介入熱情不足。其次，養(yǎng)老院軟硬件設(shè)施設(shè)計(jì)跟普通住宅類似，不符合老年人的需求，如緊急呼救系統(tǒng)、無障礙設(shè)計(jì)等生活必備設(shè)施嚴(yán)重缺失；另外專業(yè)護(hù)理人才配備數(shù)量不足。再次，消費(fèi)定位不精確，沒有考慮活躍老人、低度照顧老人和高度護(hù)理老人群體的需求差異，混淆服務(wù)對(duì)象，使得養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量大打折扣。

三、成都市養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式

（一）管理模式

針對(duì)老年人不斷提高的養(yǎng)老需求，專業(yè)機(jī)構(gòu)開發(fā)和管理的養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。它是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會(huì)機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)并能滿足老年人社會(huì)活動(dòng)需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。

目前，開發(fā)商直接管理和專業(yè)公司管理是國內(nèi)的主流管理模式。開發(fā)商直接管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由開發(fā)商負(fù)責(zé)直接經(jīng)營管理，為業(yè)主提供直接的后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。這種模式業(yè)主與開發(fā)商之間建立了直接、高效的溝通渠道，但由于開發(fā)商對(duì)后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)不足，業(yè)主對(duì)其服務(wù)質(zhì)量的反饋普遍較差。專業(yè)公司管理模式是指引進(jìn)專業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營管理。相比而言，專業(yè)化的服務(wù)團(tuán)隊(duì)工作有利于打造和建設(shè)全面、專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)體系。雖然這種模式在近年來受到主流養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的追捧，但容易出現(xiàn)專業(yè)公司對(duì)業(yè)主的消費(fèi)能力調(diào)研不足，導(dǎo)致其服務(wù)定價(jià)明顯超過了業(yè)主的負(fù)擔(dān)能力。此外，由于缺乏專業(yè)的監(jiān)督主體，業(yè)主對(duì)專業(yè)服務(wù)的投訴和建議也無法通過給予及時(shí)反饋和處理。

基于此提出戰(zhàn)略聯(lián)盟模式運(yùn)用于成都市養(yǎng)老地產(chǎn)的管理中。戰(zhàn)略聯(lián)盟管理是指開發(fā)商與專業(yè)化公司建立合作關(guān)系，進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營。在合作中，開發(fā)商成立下屬公司專門負(fù)責(zé)

引入專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)公司，下屬公司完成對(duì)專業(yè)服務(wù)的公司的篩選后，雙方對(duì)合作事項(xiàng)進(jìn)行商談并訂立合同。合同期滿時(shí)，根據(jù)業(yè)主的反饋意見對(duì)上一專業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)進(jìn)行評(píng)分，經(jīng)過優(yōu)勝劣汰后確定與其續(xù)簽合同還是引入替代的合作者。這樣既可以使業(yè)主的利益得到充分的保護(hù)，同時(shí)末尾淘汰的機(jī)制也有利于優(yōu)化專業(yè)養(yǎng)老公司的服務(wù)。

（二）盈利模式

現(xiàn)有的盈利模式是在不同收費(fèi)檔次下，老人自主選定檔次后按月交納對(duì)應(yīng)檔次的飲食費(fèi)、基礎(chǔ)護(hù)理費(fèi)、公雜費(fèi)和床位費(fèi)，每月繳納1500元至4000元。該方式易于操作，但由于收入來源單一，導(dǎo)致利潤增長點(diǎn)少。

在成都市養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式設(shè)計(jì)中，將銷售和出租相結(jié)合可以有效加速項(xiàng)目資金的回收，使開發(fā)商從銷售和出租中同時(shí)獲利，業(yè)主也可以根據(jù)自身的需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力自由選擇買或租。第一，銷售房產(chǎn)。業(yè)主擁有房產(chǎn)的所有權(quán)后，在未來既可以享有資產(chǎn)保值增值帶來的潛在收益，也可以在臨終將房產(chǎn)過繼給子女，子女可以繼續(xù)享受完備的養(yǎng)老設(shè)施服務(wù)配備。2012年，按照成都市商品住宅成交均價(jià)8511元/平方米計(jì)算，一套70平方米的房屋總價(jià)為595770元，以首付5成、貸款30年及住房公積金貸款利率4.5%計(jì)算，每月還款1509元；成都市職工月平均工資接近3200元，月供款占月收入比例低于50%，財(cái)務(wù)安全邊際充足。第二，出租房產(chǎn)。租金按照同期同檔次住宅租賃價(jià)格制定，每月1200元至2000元為變動(dòng)區(qū)間，每年按照通貨膨脹率小幅調(diào)整，以20年為一個(gè)完整租期，在租賃期內(nèi)承租人有權(quán)將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，租賃期屆滿時(shí)，只要承租人按雙方重新商定的租金定額繳納后，續(xù)租即可生效。

參考文獻(xiàn)：

[1]王忠.養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式解構(gòu)[J].地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，2011，（2）.[2]李雪韻.淺議養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策[J].上海房地，2010，（9）.

第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查

養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查：關(guān)鍵是服務(wù)能否令人滿意而非硬件奢華 核心提示：在陳國強(qiáng)看來，最終衡量養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)是提供的養(yǎng)老服務(wù)是否令人滿意。建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長宋春華也曾表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵要搞好市場調(diào)查以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，只有拿出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)市場，才能得到社會(huì)的承認(rèn)、大眾的歡迎，才會(huì)有更好的效益?！?/p>

“小區(qū)入住的幾乎都是老年人，因?yàn)檫@里比其他小區(qū)更適合老年人居住?！奔易”本┨柍堑蔫⒗喜f。為了減輕子女負(fù)擔(dān)，2008年琚老伯花60萬元購買了北京太陽城國際老年公寓內(nèi)的一套兩居室住房。在這里，琚老伯不用自己做飯，不用擔(dān)心就醫(yī)困難?！靶^(qū)里有食堂，有醫(yī)院，家家戶戶都有緊急呼救按鈕與小區(qū)內(nèi)的醫(yī)院連接，為了方便擔(dān)架進(jìn)出，小區(qū)內(nèi)安裝的電梯都是大號(hào)的?！蹦敲?，琚老伯所居住的小區(qū)為何會(huì)有食堂和醫(yī)院？這樣的小區(qū)與普通住宅小區(qū)有什么區(qū)別呢？

房地產(chǎn)商因何投資養(yǎng)老地產(chǎn)

在購買房屋之前琚老伯本打算入住養(yǎng)老院。然而，“條件好些的公立養(yǎng)老院一床難求，跟買車搖號(hào)一樣遙遙無期，容易入住的養(yǎng)老院設(shè)施又太簡單，收費(fèi)也并不便宜?！?/p>

北京市民政局福利處提供的數(shù)據(jù)顯示，北京目前運(yùn)營的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)為406所，養(yǎng)老床位7.1萬張，以去年底全市戶籍老年人口247.9萬計(jì)算，平均每百名老人實(shí)際擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位還不到3張。

在現(xiàn)有養(yǎng)老院無法滿足養(yǎng)老需求的情況下，琚老伯選擇購房居家養(yǎng)老?！耙环矫娌辉敢馔侠圩优M量給他們減輕負(fù)擔(dān)，一方面又能讓自己的生活有所保障，以后還能將房產(chǎn)再留給子女?！币虼?，具備醫(yī)院、食堂、郵局等設(shè)施的小區(qū)成為琚老伯購房的首選。

與琚老伯一樣，65歲的沈女士也在兩年前購買了該住宅項(xiàng)目的房屋，原因在于沈女士的兒子在廣州工作?！昂⒆庸ぷ鞣泵?，也舍不得讓我住養(yǎng)老院，就為我花錢購買了配套設(shè)施比較全的小區(qū)，盡管離市區(qū)遠(yuǎn)，但小區(qū)有醫(yī)院和超市，基本能滿足我的需求?！鄙蚺扛嬖V記者。

“既非養(yǎng)老院，又比普通住宅小區(qū)適合老年人居住，這一類住宅項(xiàng)目是專為養(yǎng)老需求開發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品，也就是養(yǎng)老地產(chǎn)?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)告訴中國青年報(bào)記者。在他看來，養(yǎng)老地產(chǎn)從地產(chǎn)角度看，是基于養(yǎng)老、養(yǎng)生需求的復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)，是房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分的結(jié)果。

那么，養(yǎng)老地產(chǎn)是何時(shí)出現(xiàn)的？又與養(yǎng)老院、敬老院有何區(qū)別呢？“養(yǎng)老地產(chǎn)是最近十年出現(xiàn)的，與城市化進(jìn)程加快和老年人口增長息息相關(guān)?！?陳國強(qiáng)說，養(yǎng)老地產(chǎn)除了規(guī)模上比養(yǎng)老院和敬老院大之外，服務(wù)的目標(biāo)人群和服務(wù)質(zhì)量也不一樣。

“過去能夠進(jìn)養(yǎng)老院的主要是社會(huì)上一些沒有生活來源，缺少生活依靠的失能老人。還有少部分退休公職人員進(jìn)了比較好的公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。而位于社會(huì)中間段的、有一定經(jīng)濟(jì)能力的老年人群不在其中。養(yǎng)老地產(chǎn)作為社會(huì)化養(yǎng)老方式，將面對(duì)更多的老年人，根據(jù)他們的需求提供相應(yīng)的服務(wù)?！标悋鴱?qiáng)說。

一些居住在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中的業(yè)主表示，養(yǎng)老地產(chǎn)也是一種有產(chǎn)權(quán)的商品房，只不過與大多數(shù)住宅類小區(qū)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供專門的老年物業(yè)服務(wù)，是以養(yǎng)老為主要功能的商品房。

據(jù)了解，近年來投資養(yǎng)老地產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)商已不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，投資養(yǎng)老地產(chǎn)是“潛在的市場需求”。首創(chuàng)置業(yè)戰(zhàn)略投資中心的一份市場分析報(bào)告指出，“房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到中國人口老齡化趨勢，將老年人作為目標(biāo)客戶，針對(duì)老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅?！?/p>

此外，一些地產(chǎn)開發(fā)商還表示，近年來政府對(duì)商品房的調(diào)控力度逐年加強(qiáng)，也是地產(chǎn)商將目光投向養(yǎng)老地產(chǎn)的原因之一?！暗禺a(chǎn)商在投資養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)會(huì)享受到政策優(yōu)惠。地方政府看到發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)和投資養(yǎng)老地產(chǎn)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的補(bǔ)充，會(huì)在土地出讓和稅收方面提供優(yōu)惠，吸引企業(yè)參與投資養(yǎng)老地產(chǎn)?！标悋鴱?qiáng)說。

養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式不盡相同

據(jù)記者了解，盡管很多地產(chǎn)開發(fā)商將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前建成并交付入住的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式與盈利模式，在業(yè)內(nèi)也被比喻為是“摸著石頭過河”。

“當(dāng)前來看，已經(jīng)投入使用并開始盈利的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有北京太陽城和上海親和源，而這兩個(gè)項(xiàng)目分別代表了當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的兩種盈利模式，前者是租售結(jié)合，后者是只租不售。”陳國強(qiáng)說。

“太陽城的立項(xiàng)名稱叫作北京太陽城國際老年公寓，此項(xiàng)目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用來建為老年人提供服務(wù)的商業(yè)設(shè)施，比如醫(yī)院、租住式老年公寓。區(qū)別是老年住宅是出售的，商業(yè)設(shè)施為非賣品，我們持有物業(yè)?！北本┨柍羌瘓F(tuán)董事局主席朱鳳泊告訴中國青年報(bào)記者。朱鳳泊所說的持有物業(yè)指的是北京太陽城銀齡公寓。作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中的物業(yè)部分，銀鈴公寓并不出售，只用來為老年人提供租住服務(wù)。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)盈利的問題，陳國強(qiáng)認(rèn)為，“在大規(guī)模社會(huì)化的養(yǎng)老管理上我們?nèi)狈?jīng)驗(yàn)。盈利模式走的是租售結(jié)合，自己持有養(yǎng)老社區(qū)設(shè)施，出售住宅類產(chǎn)品回籠資金。如果沒有出售的途徑，項(xiàng)目的投資就難以為繼。必須通過租和售相結(jié)合的方式才能使企業(yè)資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)。”

對(duì)此，朱鳳泊坦承，“第一桶金是老年住宅開發(fā)銷售的時(shí)候淘到的?！贝撕螅美麧欀纬钟行宛B(yǎng)老物業(yè)的建設(shè)。養(yǎng)老型物業(yè)經(jīng)營后形成經(jīng)常性收益。經(jīng)常性收益當(dāng)中以養(yǎng)老公寓為主業(yè)，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，比如太陽城國際老年公寓內(nèi)的太陽城醫(yī)院。

從北京市朝陽區(qū)政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太陽城銀齡公寓。他們租住的套間，每月要交納2000多元房費(fèi)，由于兒子在外地工作，不能及時(shí)照料，還花費(fèi)3000元聘請(qǐng)了護(hù)工，如果算上伙食費(fèi)和其他一些服務(wù)費(fèi)，徐老伯夫婦每月一共要開銷近6000元。此外，“入住時(shí)還交納了40萬元的保障金。”

根據(jù)全國老齡工作委員會(huì)辦公室公布的數(shù)據(jù)，2010年，北京市職工(多為離退休人員)基本養(yǎng)老金2065元。徐老伯夫婦僅憑養(yǎng)老金也無法承受昂貴的租金，“住在這里的都是退休干部和知識(shí)分子，我們的保障金也是兒子付的，不然也住不起?！毙炖喜f。

對(duì)于當(dāng)前養(yǎng)老公寓收取保障金的問題，陳國強(qiáng)認(rèn)為，“老年公寓收取保障金，是一種融資的途徑，因?yàn)榕涮自O(shè)施，比如醫(yī)療機(jī)構(gòu)也需要投入資金，而且建醫(yī)療機(jī)構(gòu)回籠資金的周期長，收取保障金能夠解決運(yùn)營資金的問題。由此看來，要想把養(yǎng)老地產(chǎn)做到令人滿意，地產(chǎn)商本身需要具備很強(qiáng)的實(shí)力才行?！?/p>

而只租不售的上海親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采用的則是會(huì)員制的盈利模式。據(jù)親和源研究中心工作人員介紹，上海親和源的收費(fèi)主要分兩塊：年費(fèi)和卡費(fèi)。

據(jù)記者了解，親和源有兩種會(huì)員卡，A卡為“永久卡”，卡費(fèi)89萬元(需一次性繳納)，按戶型分，小套、中套、大套的年費(fèi)分別為2.98萬元、3.98萬元、6.98萬元。A卡可繼承，可轉(zhuǎn)讓。B卡為“終身卡”(15年)，年費(fèi)2.98萬元，卡費(fèi)按照小套、中套、大套分，分別是45萬、55萬、88萬元。

上海親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目2008年?duì)I運(yùn)至今，投入的成本還沒有完全收回。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，會(huì)員制收取的昂貴卡費(fèi)無疑是在變相售房，而這種方式并不利于養(yǎng)老地產(chǎn)今后的發(fā)展。

另外，一些地產(chǎn)商在開發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)也會(huì)加入養(yǎng)老住宅的元素進(jìn)行銷售。對(duì)于這種做法，業(yè)內(nèi)人士并不看好，“住宅區(qū)蓋

一、兩棟適合老年人居住的樓房，使得住宅區(qū)有養(yǎng)老功能，這種方法不能從根本上解決老年人養(yǎng)老問題。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要有具備相關(guān)資質(zhì)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，如果沒有醫(yī)療機(jī)構(gòu)或醫(yī)療機(jī)構(gòu)未獲得資質(zhì)，充其量也只停留在養(yǎng)老地產(chǎn)概念上。”養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)突出服務(wù)功能

今年7月，面向社會(huì)公開征集意見的《老年人權(quán)益保障法(修訂草案)》(以下簡稱草案)提出，“政府支持養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展”，“各級(jí)政府在財(cái)政、稅費(fèi)、土地、融資等方面采取措施，鼓勵(lì)、扶持社會(huì)力量興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施?！?/p>

針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)“用地難”問題，草案規(guī)定，“地方各級(jí)人民政府和有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照老年人口比列及分布情況，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃?！?/p>

一些養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，草案不僅將保障老年人的合法權(quán)益，也將規(guī)范并有利于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

“在當(dāng)前的土地出讓階段，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能避開招拍掛流程，采取和地方通過協(xié)議出讓土地的方式，拿地成本會(huì)很低，導(dǎo)致一些地方的房地產(chǎn)開發(fā)商以投資養(yǎng)老地產(chǎn)為名進(jìn)行圈地賣房?！标悋鴱?qiáng)說。

而有的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，2013年北京土地招拍掛市場將推出養(yǎng)老綜合用地，以推動(dòng)開發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投入。一些地產(chǎn)界研究者認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)盡管是商業(yè)開發(fā)，但其公益屬性也很強(qiáng)，為保證養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“不走樣”，政府部門應(yīng)對(duì)參加招拍掛的企業(yè)設(shè)置一定門檻，招拍掛后的土地價(jià)格應(yīng)避免過高。

為了扶持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，今年9月14日，民政部與國家開發(fā)銀行簽署了《支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃合作協(xié)議》。協(xié)議中說，“國家開發(fā)銀行將利用開發(fā)性金融優(yōu)勢引導(dǎo)社會(huì)資金加大對(duì)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的投入?！?/p>

“盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策和市場需求很大，但做好養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵在于企業(yè)的心態(tài)?！标悋鴱?qiáng)說，地產(chǎn)商在地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)之間應(yīng)更突出養(yǎng)老服務(wù)功能。如果把養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅當(dāng)作地產(chǎn)的一個(gè)種類，注重短期回報(bào)，就很難獲得市場認(rèn)可。走長線發(fā)展的路徑，是投資商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域一個(gè)最基本的心態(tài)。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)所需的人力資源也是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。據(jù)全國老齡工作委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)，目前我國60歲以上的老年人口近兩億。而我國護(hù)理人員存在極大缺口，按平均每3名老人需要1個(gè)護(hù)理員推算，我國大體需要養(yǎng)老護(hù)理人員1100萬人左右，但全國現(xiàn)有養(yǎng)老護(hù)理員僅30多萬人。不僅普通護(hù)理人員稀缺，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下來，也將抬高養(yǎng)老公寓的服務(wù)價(jià)格。

在陳國強(qiáng)看來，最終衡量養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)是提供的養(yǎng)老服務(wù)是否令人滿意。建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長宋春華也曾表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵要搞好市場調(diào)查以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，只有拿出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)市場，才能得到社會(huì)的承認(rèn)、大眾的歡迎，才會(huì)有更好的效益?！?/p>