第一篇：房屋拆遷被認(rèn)定危房該怎么辦

眾所周知，房屋拆遷是國(guó)家為了社會(huì)建設(shè)需要而進(jìn)行的征收行為，需要政府拆遷部門按照既有的程序進(jìn)行，保障拆遷戶的合法權(quán)益。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，各式各樣的非法拆遷手段卻層出不窮，甚至一些本意是好的規(guī)定也被別有用心之人用在了非法拆遷上，其中以“排危拆房”最為突出。本文，在明律師將結(jié)合法律規(guī)定為您解析此種套路中常見(jiàn)的違法問(wèn)題。

顧名思義，“排危拆房”本意乃是為了避免人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全受到損失，而現(xiàn)實(shí)生活中許多拆遷部門的行為卻是借“排危”之名，行“強(qiáng)拆”之實(shí)。來(lái)勢(shì)洶洶且冠冕堂皇的“拆?！北澈螅窃景簿訕?lè)業(yè)卻在一夕之間就無(wú)家可歸的老百姓。這種作為不僅讓被征拆居民寒心，而且早已觸犯了法律。

要點(diǎn)一：拆遷部門無(wú)權(quán)直接委托進(jìn)行危房鑒定

根據(jù)《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》第七條的規(guī)定，房屋所有人或使用人向當(dāng)?shù)罔b定機(jī)構(gòu)提供鑒定申請(qǐng)時(shí)，必須持有證明其具備相關(guān)民事權(quán)利的合法證件。第十二條第二款規(guī)定，房屋所有人和使用人都可以提出鑒定申請(qǐng)。經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，鑒定費(fèi)用由所有人承擔(dān)；經(jīng)鑒定為非危險(xiǎn)房屋的鑒定費(fèi)由申請(qǐng)人承擔(dān)。據(jù)此，有資格提出危房鑒定申請(qǐng)的主體應(yīng)當(dāng)為房屋所有人或使用人?，F(xiàn)實(shí)生活中拆遷部門單方面委托鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定報(bào)告，由于其申請(qǐng)、委托的主體資格不適格而不具備法律效力。

要點(diǎn)二：鑒定過(guò)程不合法，應(yīng)由符合法定人數(shù)的鑒定人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘 第十條之規(guī)定，進(jìn)行安全鑒定，必須有兩名以上鑒定人員參加。對(duì)特殊復(fù)雜的鑒定項(xiàng)目，鑒定機(jī)構(gòu)可另外聘請(qǐng)專業(yè)人員或邀請(qǐng)有關(guān)部門派員參與鑒定。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，許多地方法規(guī)也有規(guī)定，如《天津市房屋安全使用管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定，因自然災(zāi)害或者爆炸、火災(zāi)等事故危及房屋安全的，房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)事故所涉及的房屋進(jìn)行緊急查勘，為政府處理事故提供依據(jù)。相關(guān)房屋所有人委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的使用安全進(jìn)行鑒定，經(jīng)鑒定不影響房屋使用安全的，方可繼續(xù)使用。被拆房主如果未見(jiàn)到有鑒定人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，更沒(méi)有見(jiàn)到鑒定機(jī)構(gòu)等的查勘記錄，這樣得出的房屋安全鑒定結(jié)論，又如何能夠讓人接受呢？

要點(diǎn)三：名為排危實(shí)為強(qiáng)拆，不允許重建違法

如果是正規(guī)的拆危行為，緊隨其后的本應(yīng)是規(guī)劃重建，而借“排?！睘槊牟疬w行為卻往往將重建拋諸腦后。例如《天津市危險(xiǎn)房屋管理辦法》第十九條規(guī)定，需要整體拆除的單體危險(xiǎn)房屋，具有合法權(quán)屬證明的可以按照原占地面積、原建設(shè)規(guī)模、原建筑高度進(jìn)行恢復(fù)性重建。危險(xiǎn)房屋的重建應(yīng)當(dāng)符合本市規(guī)劃要求，用地性質(zhì)不得改變，土地使用年限不得重新計(jì)算或者延期。而借“排危”之名行拆遷之實(shí)的拆遷部門，表現(xiàn)出來(lái)的卻是二話不說(shuō)就對(duì)房屋進(jìn)行了強(qiáng)制拆除，其心昭昭，這顯然與其所稱的“排危行為”自相矛盾。

要點(diǎn)四：政府部門無(wú)權(quán)直接實(shí)施拆除行為 根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十八條之規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行?！缎姓?qiáng)制法》第十三條規(guī)定，行政強(qiáng)制執(zhí)行由法律設(shè)定。法律沒(méi)有規(guī)定行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行的，作出行政決定的行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。據(jù)此，已列入了征收范圍內(nèi)的房屋，如果該房屋要強(qiáng)制拆除的話也應(yīng)當(dāng)是由區(qū)人民政府申請(qǐng)法院來(lái)強(qiáng)制執(zhí)行，而政府拆遷部門無(wú)權(quán)對(duì)被征收的房屋進(jìn)行直接拆除。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，在依法治國(guó)的大背景下，行政機(jī)關(guān)本應(yīng)帶頭守法，卻在房屋征收拆遷過(guò)程中急于求成、慌不擇路選擇了違法手段，細(xì)細(xì)推敲之下常常是法律破綻百出。其根源就在于，政府作出此類行政行為的目的缺乏正當(dāng)性，在此情況下，普通百姓如果能盡快尋求專業(yè)律師的幫助，維權(quán)之路就會(huì)事半功倍了。

第二篇：危房拆遷申請(qǐng)書

尊敬的區(qū)人民政府：

我是鎮(zhèn)居委會(huì)號(hào)的居民，家中共有五人，母親已近90歲高齡，我和妻子都近65歲，女兒?jiǎn)紊韼е?7歲的孫女。由于家境不富裕，在外沒(méi)有另外購(gòu)臵房產(chǎn)，居委會(huì)號(hào)房屋是我們四代人唯一居住之所。房屋于1986年春建成后居住使用的情況一直非常好。

但是自從2007年A5（嘉金）高速公路全線建成投入使用后，因?yàn)榉课菥o鄰A5（嘉金）高速公路實(shí)際距離只有三米，所以我家的房屋開始出現(xiàn)損壞并且越來(lái)越嚴(yán)重。因?yàn)榫嚯x高速公路很近，每當(dāng)大型集裝箱車子行駛經(jīng)過(guò)時(shí)房屋會(huì)跟隨著震動(dòng)，特別是接連有大型車駛過(guò)時(shí)房屋的震動(dòng)猶如波浪搖擺狀（如果這時(shí)正好睡在床上就好似房子和床像搖籃一樣晃動(dòng)）。由于房屋頻繁被震動(dòng)，致使屋面瓦片滑落、墻面和天花板開裂，特別是近三年，房屋損壞程度日趨嚴(yán)重。雖然每年我們都會(huì)請(qǐng)人上房頂把震碎的瓦片清理?yè)Q上新的瓦片，但是每到下大雨屋頂還是會(huì)出現(xiàn)漏雨。每間房間的墻面和天花板的裂縫越來(lái)越大，屋頂漏雨、墻面滲水、墻面粉刷物大塊滑落的情況也越來(lái)越嚴(yán)重。陽(yáng)臺(tái)頂棚的情況更糟糕，因?yàn)轫斉镩_裂嚴(yán)重出現(xiàn)下墜導(dǎo)致原本開關(guān)順暢的塑鋼窗沒(méi)法正常開啟，下雨時(shí)陽(yáng)臺(tái)上到處漏雨的聲音滴答可聞。馬上又要進(jìn)入漫長(zhǎng)的梅雨季節(jié)和汛期了，住在這樣的“危房”內(nèi)真不知道該怎么辦。

因?yàn)楦咚俟飞宪囕v頻繁的經(jīng)過(guò)，我們每天好比呆在大馬路上一樣。噪音大到電視機(jī)的聲音要開至非常大（音量要開至55）才能聽(tīng)清。因?yàn)樵肼暣蠖页掷m(xù)存在，家里的成員都不同程度的患上了失眠癥和聽(tīng)覺(jué)疲勞癥。噪音大到晚上雖然緊閉窗戶但還是難以入眠。好不容易入眠，半夜突然又被接連駛過(guò)的大型車子發(fā)出的噪音、房屋和床的搖動(dòng)驚醒 1

（以為發(fā)生地震了），長(zhǎng)期以來(lái)已經(jīng)嚴(yán)重影響到正常休息。想到長(zhǎng)期在噪音環(huán)境里會(huì)造成很多疾病的產(chǎn)生，全家老小就如坐針氈。我、我妻子和我母親三人都患有高血壓和冠心病，妻子因?yàn)橐雇硇菹⒉缓迷啻伟l(fā)生血壓突然升高，就在上個(gè)月妻子血壓達(dá)到240/120mmHg急癥入院。明年孫女又要面臨高考，卻還要在這噪音充斥的環(huán)境里生活學(xué)習(xí)，真是一籌莫展。我們需要一個(gè)安靜的環(huán)境，能讓我們?nèi)焕先税捕韧砟?，孩子能安心迎接高考?/p>

懇請(qǐng)居委會(huì)及鎮(zhèn)人民政府能及時(shí)核查情況，幫助我們向上級(jí)有關(guān)部門反映情況，幫助我們申請(qǐng)合理的解決方案。幫我們想想辦法，讓我們能正常生活！特此申請(qǐng)。

此致

敬禮！

申請(qǐng)人：

2012年6月15日

第三篇：被拆遷房屋評(píng)估的正當(dāng)程序

被拆遷房屋評(píng)估的正當(dāng)程序

新浪房產(chǎn) |2004年11月18日15:08

評(píng)估價(jià)格能否真實(shí)，符合實(shí)際，需要有正當(dāng)?shù)某绦蜃鳛楸Ｕ稀?duì)被拆遷房屋的評(píng)估屬于房地產(chǎn)評(píng)估的范圍，應(yīng)當(dāng)遵循相關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。然而國(guó)家雖然早已頒發(fā)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，但在建設(shè)部出臺(tái)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》之前，授權(quán)各省、市、自治區(qū)人民政府制定具體被拆遷房屋的估價(jià)辦法。于是，八仙過(guò)海，各顯神通。有的地方的估價(jià)辦法完全背離實(shí)事求是原則，目的只有一個(gè)，即千方百計(jì)降低價(jià)格。有的地方則規(guī)定得過(guò)于原則，無(wú)法操作。為解決這一矛盾，作者在建設(shè)部規(guī)章出臺(tái)之前，便將自己研究的成果在本書初版時(shí)就提供給讀者參考。建設(shè)部的指導(dǎo)意見(jiàn)出臺(tái)后，我將之作了對(duì)比，感覺(jué)并無(wú)原則性的差別，倒是我的意見(jiàn)更具體一些。故再版時(shí)，基本無(wú)

二、估價(jià)開始前的工作內(nèi)容 對(duì)被拆遷房屋的估價(jià)程序的評(píng)估前步驟主要包括以下內(nèi)容： 一 明確估價(jià)基本事項(xiàng)

1.明確估價(jià)目的：關(guān)于被拆遷房屋估價(jià)目的，各地的規(guī)定一般是由拆遷人(即委托人)提出，但法律已明確為該房屋的市場(chǎng)價(jià)格，即補(bǔ)償金額。所謂估價(jià)目的即委托方對(duì)估價(jià)結(jié)果的期望用途。估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。

2.明確估價(jià)對(duì)象：2004年1月1日起施行的建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。在實(shí)際工作中估價(jià)師涉及的被拆遷房屋估價(jià)對(duì)象有：1 擬拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積的市場(chǎng)價(jià)格；2 擬拆除房屋的附屬物如裝修、附屬設(shè)施的市場(chǎng)價(jià)格；3 擬拆除房屋的院落空地應(yīng)給被拆遷人的土地補(bǔ)償價(jià)。

3.明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，它是根據(jù)估價(jià)目的所確定的。房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵與價(jià)格形成過(guò)程都與估價(jià)時(shí)點(diǎn)密切相關(guān)。估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，同時(shí)又具有很強(qiáng)的時(shí)效性。此外，估價(jià)對(duì)象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用公歷表示，精確到日。對(duì)于上述被拆遷房屋的估價(jià)基本事項(xiàng)，估價(jià)師應(yīng)與委托方(包括被拆遷人)共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。二 擬定估價(jià)作業(yè)方案 1.確定估價(jià)技術(shù)路線：房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式。確定估價(jià)技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程，以保證估價(jià)最接近實(shí)際。

2.確定估價(jià)方法：房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的形成方式的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式的認(rèn)識(shí)。同樣一個(gè)估價(jià)對(duì)象，采用不同的估價(jià)方法，就可能得出不同的評(píng)估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)正確確定估價(jià)方法。

估價(jià)人員應(yīng)正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法并在實(shí)際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對(duì)同一估價(jià)對(duì)象通常應(yīng)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

3.明確應(yīng)該調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道：估價(jià)所需的資料包括1 對(duì)拆遷范圍的房屋價(jià)格有普遍影響的資料；2 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；3 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；4 反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常收集這些資料，對(duì)于某一特定的估價(jià)對(duì)象即被拆遷房屋或附屬物應(yīng)在平時(shí)收集資料的基礎(chǔ)上，擬定所需調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道。

4.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)：根據(jù)所需估價(jià)的對(duì)象情況，應(yīng)初步預(yù)計(jì)完成該項(xiàng)估價(jià)任務(wù)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)，在保證估價(jià)按時(shí)、按質(zhì)完成的前提下，應(yīng)力求達(dá)到人力、經(jīng)費(fèi)最省的目標(biāo)。

5.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度：在以上工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)所承擔(dān)的房地產(chǎn)估價(jià)任務(wù)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度，使工作有條不紊，做到使參與估價(jià)的人員胸中有數(shù)。三 收集估價(jià)所需的資料

在平時(shí)收集估價(jià)資料的基礎(chǔ)上，估價(jià)人員應(yīng)著重收集反映可能拆遷地區(qū)狀況的資料，如該地區(qū)房屋的環(huán)境、坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料，以及與具體估價(jià)對(duì)象相關(guān)的其他背景資料。四 實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象

估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置，周圍環(huán)境，察看該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)收集補(bǔ)充估計(jì)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。

以上四個(gè)步驟，是接受評(píng)估委托后、開始估價(jià)之前應(yīng)做的工作。在這一階段，估價(jià)師要注意的是，盡可能不受當(dāng)事人中一方的影響，全面了解情況，做到兼聽(tīng)則明，尤其是不要閉門造車。估價(jià)中的工作內(nèi)容

完成了估價(jià)的各項(xiàng)準(zhǔn)備，就可以開展實(shí)際評(píng)估活動(dòng)，這一階段包括5個(gè)步驟，其工作內(nèi)容是： 一 選定估價(jià)方法計(jì)算：對(duì)于估價(jià)對(duì)象可選用合適的估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算的成敗，關(guān)鍵在于嚴(yán)謹(jǐn)，防止發(fā)生不必要的人為的或技術(shù)差錯(cuò)。

二 確定估價(jià)結(jié)果：對(duì)不同估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，通常應(yīng)做以下檢查：1 估價(jià)過(guò)程是否有誤；2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；3 參數(shù)選擇是否合理；4 評(píng)估項(xiàng)目是否遺漏或重復(fù)；5 是否符合估價(jià)原則；6 公式選用是否恰當(dāng)；7 選用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的。

在確認(rèn)估算結(jié)果無(wú)誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果。在計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，對(duì)該結(jié)晶進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確闡述理由。

確定估價(jià)結(jié)果，要實(shí)行估價(jià)師負(fù)責(zé)制，要堅(jiān)持實(shí)事求是的原則。估價(jià)師對(duì)自己的計(jì)算結(jié)果承擔(dān)責(zé)任，絕不可出借資質(zhì)，或由助手甚至他人算好，自己只掛名了事。三 撰寫估價(jià)報(bào)告 1.撰寫估價(jià)報(bào)告的要求

(1)全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論，正文的內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。

(2)公正情況和客觀性：應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。

(3)準(zhǔn)確性：用語(yǔ)應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說(shuō)明，并描寫其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

(4)概括性：應(yīng)用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質(zhì)特征的資料來(lái)說(shuō)明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。

2.估價(jià)報(bào)告的框架結(jié)構(gòu)：封面、目錄、致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。

對(duì)于成片多宗被拆遷房屋的同時(shí)估價(jià)，且單宗房屋的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式。除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說(shuō)明的形式。3.估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載的事項(xiàng)：1別估價(jià)項(xiàng)目名稱；2 委托方名稱或姓名和住所；3 估價(jià)方(房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu))姓名和住所；4 估價(jià)對(duì)象；5 估價(jià)目的；6 估價(jià)時(shí)點(diǎn)；7 價(jià)值定義；8 估價(jià)依據(jù)；9 估價(jià)原則；10 估價(jià)技術(shù)路線、方法和測(cè)算過(guò)程；11 估價(jià)結(jié)果及其確定的理由；12 估價(jià)作業(yè)日期；13 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期；14 估價(jià)人員；15注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章；16 估價(jià)的假設(shè)和限制條件；17 附件，應(yīng)包括反映估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。

4.估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分描述說(shuō)明估價(jià)對(duì)象狀況，包括估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況：1對(duì)土地的描述說(shuō)明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況，剩余的土地使用權(quán)年限。其中，對(duì)院落空地的相關(guān)情況亦仔細(xì)描述，不可遺漏。2 對(duì)建筑物的描述說(shuō)明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備設(shè)施、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況、地基的穩(wěn)定性、公共設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、保修期限以及產(chǎn)權(quán)證的情況。3 對(duì)估價(jià)依據(jù)中的土地基準(zhǔn)價(jià)、區(qū)位價(jià)等政府公布的文件要注明文號(hào)和發(fā)布及廢止日期。凡已廢止的文件一般不能作為估價(jià)依據(jù)。

5.估價(jià)報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章：1 估價(jià)報(bào)告中估價(jià)人員陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的；2 估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論，是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制；3 估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有(或有已載明的)個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)；4 估價(jià)人員是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和房屋拆遷法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫估價(jià)報(bào)告；5 估價(jià)人員已(或沒(méi)有)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查，并應(yīng)列出對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查的估價(jià)人員的姓名；6 沒(méi)有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外、應(yīng)說(shuō)明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)；7 其他需要聲明的事項(xiàng)。

估價(jià)報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論應(yīng)負(fù)責(zé)任。

四 將估價(jià)報(bào)告送達(dá)委托人 一般情況下，各地對(duì)被拆遷房屋的評(píng)估無(wú)法有時(shí)間上的要求，但拆遷活動(dòng)是有期限的。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成了估價(jià)報(bào)告后要以最快的速度將報(bào)告送達(dá)給委托人避免因無(wú)謂的時(shí)間浪費(fèi)而影響拆遷進(jìn)度，損害當(dāng)事人利益。五 將估價(jià)報(bào)告送達(dá)給被拆遷人

對(duì)估價(jià)報(bào)告是否送達(dá)給被拆遷人，由誰(shuí)送達(dá)？各地規(guī)定不一，因此也產(chǎn)生了不少的糾紛。按照法律原則，被拆遷人作為評(píng)估的利害關(guān)系人，應(yīng)當(dāng)享有知情權(quán)，有權(quán)獲得評(píng)估報(bào)告，以便表明態(tài)度。因此，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，估價(jià)報(bào)告由評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)送達(dá)拆遷人后由拆遷人及時(shí)送達(dá)給被拆遷人，也可以直接送給被拆遷人。

至此，被拆遷人房屋的評(píng)估活動(dòng)也完成了最主要的部分。評(píng)估的修訂歸檔工作

在估價(jià)報(bào)告送達(dá)給當(dāng)事人后，評(píng)估活動(dòng)并未結(jié)束。當(dāng)事人特別是被拆遷人有權(quán)提出異議，申請(qǐng)復(fù)議或重新鑒定。一 聽(tīng)取反饋意見(jiàn)

當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)把估價(jià)報(bào)告送達(dá)給委托人后，一般情況下委托人是拆遷人的應(yīng)及時(shí)將報(bào)告(或復(fù)印件)送達(dá)給被拆遷人。評(píng)估機(jī)構(gòu)有義務(wù)聽(tīng)取當(dāng)事人的意見(jiàn)，以不斷地修正錯(cuò)誤，提高業(yè)務(wù)水平。口頭反映的要做好記錄，書面反映的要收集歸檔，由原估價(jià)人員對(duì)此作出判斷。二 作出解釋或修訂意見(jiàn)

對(duì)當(dāng)事人的異議，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)予重視，認(rèn)真對(duì)待每一位客戶的意見(jiàn)，本著有則改之，無(wú)則加勉的原則，及時(shí)作出決策。

如當(dāng)事人出于誤解的，評(píng)估機(jī)構(gòu)有義務(wù)作出口頭或書面的答復(fù)，以澄清是非，消除誤解。如評(píng)估報(bào)告確有不完善之處，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)作出書面的補(bǔ)充意見(jiàn)，使原評(píng)估報(bào)告更為完善、準(zhǔn)確。如評(píng)估報(bào)告確有錯(cuò)誤之處，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)本著實(shí)事求是的原則，盡快以書面方式予以修訂。評(píng)估機(jī)構(gòu)的解釋、補(bǔ)充、修訂意見(jiàn)在書面作出時(shí)，是原評(píng)估報(bào)告的組成部分，并后來(lái)者優(yōu)于先者。三 估價(jià)資料歸檔

估價(jià)報(bào)告應(yīng)及時(shí)歸檔，以便日后有關(guān)部門、人員進(jìn)行查閱、審核。對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)，將估價(jià)報(bào)告整理歸檔也是積累了一批評(píng)估資料，對(duì)今后的評(píng)估可起到借鑒、參考的作用。當(dāng)然，在遇到爭(zhēng)議、糾紛時(shí)，也可作為供有關(guān)部門審閱、評(píng)判的依據(jù)。實(shí)踐中亦有丟失評(píng)估資料而給訴訟質(zhì)證帶來(lái)困難的案例。

第四篇：危房拆遷安置申請(qǐng)

危房拆遷安置申請(qǐng)

尊敬的馬衙街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)：

我系馬衙街道楊安社區(qū)志成村民組村民劉金富，家里共有五口人；其本人患有重病并動(dòng)過(guò)手術(shù)，不能從事重體力勞動(dòng)。

現(xiàn)居住的房屋為磚木結(jié)構(gòu)，是上世紀(jì)八十年代修建的，實(shí)屬危房。面積約為120平米，因長(zhǎng)久失修，隨時(shí)都有倒塌的可能，會(huì)給家人造成生命危險(xiǎn)。其子女均已長(zhǎng)大并急需住房結(jié)婚成家。望各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)視我家實(shí)際困難，在拆遷安置項(xiàng)目中安排我戶一套面積約為100平米的住房，以解決本戶燃眉之急。懇請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)安排為盼！謝謝??！

申請(qǐng)人：劉金富 2014年10月12日

第五篇：被拆遷房屋價(jià)值由評(píng)估決定

被拆遷房屋價(jià)值由評(píng)估決定

北京京益律師事務(wù)所 德凱征地拆遷律師團(tuán) 唐棟梁

很多當(dāng)事人常常問(wèn)這樣一個(gè)問(wèn)題：政府說(shuō)給我們多少就多少，我們拿他們沒(méi)辦法。那么，拆遷補(bǔ)償中，究竟應(yīng)該如何確定被拆遷房屋的價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)呢？德凱征地拆遷律師團(tuán)就以最高人民法院十大拆遷典型案例“艾正云、沙德芳訴馬鞍山市雨山區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定案”來(lái)為大家解讀這個(gè)問(wèn)題。

（一）基本案情

2012年3月20日，雨山區(qū)人民政府發(fā)布雨城征[2012]2號(hào)《雨山區(qū)人民政府征收決定》及《采石古鎮(zhèn)舊城改造項(xiàng)目房屋征收公告》。艾正云、沙德芳名下的馬鞍山市雨山區(qū)采石九華街22號(hào)房屋位于征收范圍內(nèi)，其房產(chǎn)證證載房屋建筑面積774.59平方米；房屋產(chǎn)別：私產(chǎn)；設(shè)計(jì)用途：商業(yè)。土地證記載使用權(quán)面積1185.9平方米；地類（用途）：綜合；使用權(quán)類型：出讓。

2012年12月，雨山區(qū)房屋征收部門在司法工作人員全程見(jiàn)證和監(jiān)督下，抽簽確定雨山區(qū)采石九華街22號(hào)房屋的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為安徽民生房地產(chǎn)評(píng)估有限公司。2012年12月12日，安徽民生房地產(chǎn)評(píng)估有限公司向雨山區(qū)房屋征收部門提交了對(duì)艾正云、沙德芳名下房屋作出的市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)報(bào)告。

2013 年1月16日，雨山區(qū)人民政府對(duì)被征收人艾正云、沙德芳作出雨政征補(bǔ)[2013]21號(hào)《房屋征收補(bǔ)償決定書》。艾正云、沙德芳認(rèn)為，被告作出補(bǔ)償決定前 沒(méi)有向原告送達(dá)房屋評(píng)估結(jié)果，剝奪了原告依法享有的權(quán)利，故提起行政訴訟，請(qǐng)求依法撤銷該《房屋征收補(bǔ)償決定書》。

（二）裁判結(jié)果

馬鞍山市中級(jí)人民法院認(rèn)為，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條的規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條、第十七條、第二十條、第二十二條的規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將房屋分戶初步評(píng)估結(jié)果在征 收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期滿后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告10日內(nèi)，向房地產(chǎn)評(píng)估 機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

從本案現(xiàn)有證據(jù)看，雨山區(qū)房屋征收部門在安徽民生房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)采石九華街22號(hào)作出的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告后，未將該報(bào)告內(nèi)容及時(shí)送達(dá)艾正 云、沙德芳并公告，致使艾正云、沙德芳對(duì)其房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和申請(qǐng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)鑒定的權(quán)利喪失，屬于違反法定程序。據(jù)此，判決撤銷雨 山區(qū)人民政府作出的雨政征補(bǔ)〔2013〕21號(hào)《房屋征收補(bǔ)償決定書》。宣判后，各方當(dāng)事人均未提出上訴。

（三）典型意義

本案典型意義在于：通過(guò)嚴(yán)格的程序?qū)彶椋谠u(píng)估報(bào)告是否送達(dá)這一細(xì)節(jié)上，彰顯了司法對(duì)被征收人獲得公平補(bǔ)償權(quán)的全方位保護(hù)。房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告是行政機(jī)關(guān)作出 補(bǔ)償決定最重要的依據(jù)之一，如果評(píng)估報(bào)告未及時(shí)送達(dá)，會(huì)導(dǎo)致被征收人申請(qǐng)復(fù)估和申請(qǐng)鑒定的法定權(quán)利無(wú)法行使，進(jìn)而使得補(bǔ)償決定本身失去合法性基礎(chǔ)。

本案判決敏銳地把握住了程序問(wèn)題與實(shí)體權(quán)益保障的重要關(guān)聯(lián)性，果斷撤銷了補(bǔ)償決定，保障是充分到位的。

德凱說(shuō)案：

從本案我們可以看出，在征地拆遷活動(dòng)中，被拆遷房屋的價(jià)值由評(píng)估確定，而房屋價(jià)值的評(píng)估有一套嚴(yán)格的法定程序，政府必須嚴(yán)格按照法定流程進(jìn)行評(píng)估、公示、送達(dá)等。而整個(gè)過(guò)程中，被拆遷人享有法律規(guī)定的選擇評(píng)估單位，對(duì)評(píng)估結(jié)果申請(qǐng)復(fù)核、鑒定等權(quán)利。

但從我們長(zhǎng)期辦理征地拆遷案件的實(shí)踐來(lái)看，很多當(dāng)事人在面對(duì)政府咄咄逼人的態(tài)勢(shì)時(shí)，往往不知所措，錯(cuò)失了維護(hù)自己合法權(quán)益的機(jī)會(huì)。因此，當(dāng)事人在遇到被征地拆遷問(wèn)題時(shí)，一定要及時(shí)與律師取得聯(lián)系。