第一篇：倉庫物業(yè)費(fèi)調(diào)查

工廠、倉儲(chǔ)物業(yè)費(fèi)市場調(diào)查情況

經(jīng)近期對(duì)南寧市周邊倉儲(chǔ)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了走訪調(diào)查，情況如下：

一、特點(diǎn)：

南寧市倉儲(chǔ)布局分散、配套設(shè)施陳舊、安防技術(shù)相對(duì)落后，多為一層隔熱瓦蓋頂，層高約6~8米不等。有公司成包開發(fā)的，也有私人建設(shè)的。物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。

二、物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)：

1.邕武立交旁玉柴物流基地倉庫：

租金13元／㎡／月 物業(yè)費(fèi)：0.50元／㎡／月

2．靠近火車南站、沙井倉庫：

租金12元／㎡／月，衛(wèi)生費(fèi)：0.15元／㎡／月 3．白沙大道：

租金12元／㎡／月 無物業(yè)費(fèi)

4.海吉星農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，目前還未收取管理費(fèi)。5.南寧市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，銀凱工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)倉庫：

物業(yè)費(fèi)：1.00元／㎡／月

6．南寧市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)工廠、倉庫類：

物業(yè)費(fèi)：1.00元／㎡／月 7.昆侖大道（花鳥市場對(duì)面）倉庫: 18元／㎡／月 含物業(yè)費(fèi)

三．參考廣州、上海等物流、倉儲(chǔ)業(yè)業(yè)態(tài)成熟的大城市物業(yè)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)：（通過網(wǎng)上查詢、電話問詢等途徑）

1．廣州市天河區(qū)棠下5層標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫物業(yè)費(fèi)為：1.40元／㎡／月

2．梅崗路倉庫:1.20元／㎡／月

3．上海市中心倉庫:8.50元／㎡／月（最高）4.外高橋保稅區(qū)內(nèi)倉庫:2.50元／㎡／月

第二篇：淺談物業(yè)費(fèi)

淺談物業(yè)費(fèi)問題

一、物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成：

1.物業(yè)服務(wù)人員的工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常運(yùn)作和維護(hù)費(fèi)用(公共建筑，如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境內(nèi)的各種土建維修費(fèi)；公共照明費(fèi)；易損件更新費(fèi)等等）。

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運(yùn)、化肥清掏等）。

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括：綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀維護(hù)費(fèi)）。5.物業(yè)管理區(qū)秩序費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用。

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

8.物業(yè)共用部位公共設(shè)施被責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

9.法定稅費(fèi)（包括：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)等）。10.經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用。

二、繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的投資行為：

你知道嗎？繳納物業(yè)費(fèi)不僅僅是消費(fèi)，更是對(duì)于小區(qū)物產(chǎn)保值增值的投資。

要使物業(yè)延長壽命，得到保值增值，就必須投資。而業(yè)主的投資就是通過交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的行為在進(jìn)行，物業(yè)費(fèi)一方面消費(fèi)在保潔、綠化等服務(wù)中，更多的是投資在設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)當(dāng)中，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費(fèi)外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業(yè)費(fèi)的極端方式表達(dá)不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

解決物業(yè)欠費(fèi)糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務(wù)就應(yīng)該支付相應(yīng)費(fèi)用。二是通過學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍，正確理解和認(rèn)識(shí)業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時(shí)、如期繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。與此同時(shí)，物業(yè)公司也要不斷改進(jìn)自身工作，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，爭取得到業(yè)主的理解和支持。業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)到底損害了誰的利益 物業(yè)費(fèi)到底是干什么的? 在談到這個(gè)問題是，我們首先來看一個(gè)例子：

假設(shè)有10個(gè)人，必須在一起吃飯，不能散伙。根據(jù)他們的約定，采取湊份子錢的形式到餐館吃飯。他們通過集體表決的形式（假設(shè)是7：3通過），選擇了A餐館。A老板每餐提供10個(gè)菜，費(fèi)用是每人每次10元，共計(jì)100元，由A老板自己向各個(gè)顧客收取。結(jié)果某甲說：表決的時(shí)候，我本來就不同意選擇A餐館，我沒辦法改變決定，但我可以拒絕付費(fèi)。某乙說：我發(fā)現(xiàn)菜里有蒼蠅，我不得給錢了。于是，老板只收到80元。A老板覺得吃虧了，但又不想失去這筆生意，于是將原來的10個(gè)菜減成了8個(gè)菜。第三個(gè)人跳起來了：我錢沒少交，為什么少了2個(gè)菜，我抗議，我不交錢了。這時(shí)，老板只能收到70元了。A老板要維持自己的利潤，只有減少服務(wù)——再減一個(gè)菜。只有7個(gè)菜了。這里面有7個(gè)人守約交費(fèi)，A老板最終也只提供了7個(gè)人的量，但是10個(gè)人吃7個(gè)人的菜，有3個(gè)人白吃白喝，那自然就不夠吃了。雖然那7個(gè)人的支出沒有變化，但是收獲自然減少了。試問一下：

1.這里面誰受益？誰受損？ 2.那三個(gè)白吃白喝的人吃的到底是誰的錢？ 3.這里是A老板的錯(cuò)還是顧客的錯(cuò)？

答案是顯然的。但是現(xiàn)實(shí)中那7個(gè)人都不會(huì)做聲的，因?yàn)槟?個(gè)人吃的是7個(gè)人共同的錢，即所謂的公共財(cái)產(chǎn)。如果哪個(gè)要站起來制止他們白吃白喝，必然遭受那三個(gè)人的群起攻之，因?yàn)槟愕闹鲝埱址噶怂麄內(nèi)说睦?，即所謂私有財(cái)產(chǎn)。中國人一向喜歡明哲保身，對(duì)侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為，人們總是希望別人來主張正義。按理說，這三個(gè)人占了這么大的便宜卻無人敢指責(zé)，應(yīng)該躲一邊偷著樂去。但是，現(xiàn)實(shí)不是這樣的，其實(shí)他們心里良心也不安，于是得為自己白吃白喝找個(gè)貌似正當(dāng)?shù)睦碛?，來自欺欺人。所以就出現(xiàn)了這樣的怪現(xiàn)象：付費(fèi)的7個(gè)人敢怒不敢言，默默無聲，成了被宰羔羊；白吃的3個(gè)人端起碗吃飯，放下碗罵娘，還理直氣壯地說：老子飯是要吃的，錢是不付的。看到這個(gè)比方，大家一定覺得很荒謬：不可能喲，那7個(gè)人怎么那么傻，要供他們白吃白喝呢？是的，確實(shí)很荒謬。但是現(xiàn)實(shí)生活中, 這種現(xiàn)象在有個(gè)領(lǐng)域就廣泛存在，那就是物業(yè)管理！

這里暫不談為什么不交物業(yè)費(fèi)，只談不交物業(yè)費(fèi)損害了哪些人的利益。很多人認(rèn)為是物業(yè)公司。不錯(cuò)，物業(yè)公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是業(yè)主，是交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。很多人以為懲罰物業(yè)公司的最有效手段就是不交物業(yè)費(fèi)，其實(shí)是錯(cuò)的。這是同歸于盡的做法，受傷最大的其實(shí)是業(yè)主！很多人以為別人不交物業(yè)費(fèi)與我無關(guān)，其實(shí)是錯(cuò)的。因?yàn)樗唤晃飿I(yè)費(fèi)，就像有些人蹭別人的WiFi一樣，他在蹭你的物業(yè)費(fèi)！很多人以為物業(yè)管理越來越差是物業(yè)的問題，其實(shí)也是錯(cuò)的。業(yè)務(wù)只能是越做越熟，越做越好的，沒有越做越不會(huì)做的道理。也沒有幾個(gè)物業(yè)不想把事業(yè)做大做好的。其實(shí)問題還是出在業(yè)主身上。試問：一個(gè)家敗了，是管家的責(zé)任還是主人的責(zé)任？你履行了合同嗎？如果沒有，你怎么好要求別人要好好地履行合同呢？

可悲的是，守約的業(yè)主，你可以任性地罵物業(yè)、罵業(yè)委會(huì)，但是就不能說不交費(fèi)的人！你要敢說他們，他們就說你收了物業(yè)的好處費(fèi)，你是物業(yè)的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要鋤奸的大氣凜然的樣子，群毆你，欲將你置之死地而后快！這時(shí)，主張自己正當(dāng)權(quán)利的人反而成了過街老鼠！其實(shí)，稍有理智的人都知道，到底誰是真正的老鼠。不交物業(yè)費(fèi)能懲罰物業(yè)公司嗎？回答是：能！但是微不足道，且兩敗俱傷！

對(duì)物業(yè)公司而言，收不齊物業(yè)費(fèi)，充其量就是沒有多的錢給員工加工資，最壞的結(jié)局是卷鋪蓋走人。但這是個(gè)消耗戰(zhàn)，過程很漫長。沒有錢，他可以換人減量呀，把原來的形象大使換成老弱病殘，把原來每天一次的清潔衛(wèi)生變成每周一次，房屋、下水道、化糞池、管網(wǎng)、電梯等檢修，大家反正又看不到，得過且過吧，壞了就叫業(yè)主動(dòng)用大修基金得了。不出錢？可以，那就等，反正又不是我物業(yè)的房子，又不是我物業(yè)在使用。

對(duì)業(yè)主而言，垃圾遍地，盜賊猖獗，設(shè)施設(shè)備到處都是壞的，這樣的環(huán)境誰受罪？當(dāng)然是業(yè)主。為什么會(huì)這樣？癥結(jié)還是在業(yè)主身上。不交物業(yè)費(fèi)，對(duì)侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為不管不問。前者叫做不履行應(yīng)盡的義務(wù)，后者叫做主動(dòng)放棄自己的權(quán)利。不履行義務(wù)，不主張權(quán)利，那還談什么契約呢？只是可憐了那些認(rèn)真守約的業(yè)主了，他們被綁架在這條泰坦尼克號(hào)上，眼睜睜地陪著他們沉入海底。

在臺(tái)灣和香港，不交物業(yè)費(fèi)是不可思議的。物業(yè)公司也不管某個(gè)業(yè)主交不交費(fèi)的問題。誰管？業(yè)委會(huì)！如果你不交物業(yè)費(fèi)，就意味著你就侵犯了其他業(yè)主的利益，業(yè)委會(huì)就要控告你。中國大陸的物業(yè)政策常常與眾不同。讓業(yè)委會(huì)管理小區(qū)，卻設(shè)障礙阻止業(yè)委會(huì)注冊(cè)法人資格，業(yè)委會(huì)就是個(gè)無錢無權(quán)的活雷鋒；讓物業(yè)分擔(dān)政府的職責(zé)，卻沒給物業(yè)執(zhí)法的權(quán)力和條件！所以就有了這樣的矛盾、那樣的困難，糾結(jié)成了中國大陸物業(yè)這團(tuán)亂麻！

物業(yè)費(fèi)有兩個(gè)基本用途,：

1、是保證小區(qū)的衛(wèi)生、秩序,使業(yè)主生活在一個(gè)良好的環(huán)境中;

2、是通過日常的設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng),使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)保值增殖。你以為不交物業(yè)費(fèi)能傷害物業(yè)公司嗎?你不能。少數(shù)人不交,物業(yè)公司可以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),多數(shù)人不交,物業(yè)實(shí)在無利可圖,可以不干。剩下的設(shè)備、設(shè)施的維護(hù),環(huán)境,衛(wèi)生等受到影響,倒霉的是誰?還不是業(yè)主自己?你現(xiàn)在住的不是公家的房子,什么都不交,東西壞了有國家負(fù)責(zé)?，F(xiàn)在,你必須對(duì)自己的一切負(fù)責(zé)。電梯壞了,水泵壞了,對(duì)不起,動(dòng)用大修基金,用完了,大家湊錢,你不出,沒關(guān)系,別用。

因此,不管是什么原因,我們都應(yīng)該堅(jiān)決反對(duì)不交物業(yè)費(fèi)。這種現(xiàn)象不僅嚴(yán)重?cái)牧诵^(qū)的風(fēng)氣,傷害了包括不交費(fèi)的業(yè)主在內(nèi)的的道德與心靈的健康,破壞契約精神,影響業(yè)主,小區(qū)的安定,也傷害了所有人的根本利益。不管從理性、道德、人心、,得到了服務(wù)而不交物業(yè)費(fèi), 本質(zhì)上,這與自己毀自己有什么區(qū)別?, 小區(qū)是大家的,不是你.一個(gè)人的。如果大家都按時(shí)交物業(yè)費(fèi),你不交,這是占大家的便宜,請(qǐng)問,您良心上過得去嗎?以后大家還怎么做朋友,當(dāng)鄰居?不管以什么理由不交費(fèi),受傷害的都是全體業(yè)主。

三、粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問題，如房屋內(nèi)外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等等拒交物業(yè)費(fèi)；

2、因家中財(cái)物被盜，車輛如電動(dòng)車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費(fèi)；

3、因?yàn)闆]入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費(fèi)；

4、按時(shí)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說法“老賴”業(yè)主，無任何正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

1、因工程問題拒交的應(yīng)對(duì)方法和措施：

從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動(dòng)之以情。用《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個(gè)集團(tuán)公司，但從法律角度上屬于不同的獨(dú)立法人單位。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中并不包含工程遺留維修費(fèi)用。四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。五是積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時(shí)高效地對(duì)遺留工程問題進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)公司通過如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司首行可以進(jìn)行電話催繳，之后發(fā)催費(fèi)函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費(fèi)時(shí)間長短和欠費(fèi)金額大小酌情是否向法院起訴進(jìn)行催繳。

2、業(yè)主因家中財(cái)物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對(duì)方法和措施：

業(yè)主家因財(cái)物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費(fèi)區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管專項(xiàng)約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的，即負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護(hù)和公共設(shè)施的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之安全防范圍和內(nèi)容主要是針對(duì)公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家在私有部分的財(cái)產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。當(dāng)前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時(shí)，大多不涉及業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和私人車輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過核查現(xiàn)場情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴(yán)格進(jìn)出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行巡更，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責(zé)，服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。在此需要特別說明的是保安義務(wù)只能對(duì)社會(huì)治安起到一定的協(xié)助作用，是通過合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因?yàn)槔U納物業(yè)費(fèi)，財(cái)產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司的保安義務(wù)也有一個(gè)合理的范圍。同一道理，目前還沒有因?yàn)楸I竊案件的發(fā)生，而要求公安機(jī)關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡單舉個(gè)例子：是不是世界上只要存在警察，就不會(huì)有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項(xiàng)約定，簽訂了私人財(cái)產(chǎn)和車輛的保險(xiǎn)和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險(xiǎn)、保管費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費(fèi)也就有據(jù)可依了。

3、房子空置也要交物業(yè)費(fèi)：

【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費(fèi)或拒交物業(yè)費(fèi)的，法院一般不予支持。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費(fèi)。

●解讀最高院民一庭負(fù)責(zé)人介紹，實(shí)踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負(fù)責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定?！瘳F(xiàn)狀目前，有些業(yè)主認(rèn)為，自己沒有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，任晨光認(rèn)為，在實(shí)際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個(gè)單個(gè)業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對(duì)單個(gè)業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

●空置房屋物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠的具體操作依照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號(hào)規(guī)定執(zhí)行。

4、對(duì)無任何理由拒交物業(yè)費(fèi)的老賴。

采取電話催繳，上門催繳，郵寄催費(fèi)通知單進(jìn)行催繳，“輪翻轟炸”：國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條作了明確規(guī)定。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身權(quán)益。

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但實(shí)踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，應(yīng)分不同情況進(jìn)行處理：屬于業(yè)主無理拒絕交費(fèi)情形的，業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任；若是因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下法院可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(fèi)。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費(fèi)作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。

綜述：在這里特別提請(qǐng)廣大保利鄰居注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業(yè)費(fèi)非但不利于業(yè)主維權(quán)，相反在侵犯當(dāng)事人利益的同時(shí)，也侵犯了其他按時(shí)足額繳納了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在一些暇疵，雙方也應(yīng)本著真誠、相諒、相信的原則，通過友好協(xié)商來解決問題，實(shí)在“無藥可救”的可以按規(guī)定走更換物業(yè)程序。如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費(fèi)下降或者拒繳物業(yè)費(fèi)，作為經(jīng)營企業(yè)，物業(yè)公司通常都會(huì)選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務(wù)內(nèi)容無法嚴(yán)格按服務(wù)合同的約來執(zhí)行，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)低下，必將直接影響業(yè)主的生活品質(zhì)。久而久之，會(huì)有更多的業(yè)主選擇拒繳，最終受傷害的還是業(yè)主本身。

保利城 小哥

2017年6月5日星期一

第三篇：倉庫改進(jìn)及優(yōu)化調(diào)查反饋

11級(jí) 物流1班 14號(hào) 王語言

一、調(diào)查對(duì)象：

山東佳怡物流鄭州分公司

二、調(diào)查項(xiàng)目：

物流企業(yè)倉庫設(shè)施設(shè)備工作流程及其運(yùn)作情況

三、調(diào)查情況：

（一）佳怡物流公司倉庫運(yùn)作流程

1.入庫流程主要是入庫單制作和下發(fā)和系統(tǒng)錄入、道口作業(yè)安排、單證交接、貨物檢驗(yàn)和簽收、貨損處理和退貨等；憑單入庫。

2.在庫管理主要是5s管理、分區(qū)分類存放、庫存盤點(diǎn)和報(bào)告、缺貨登記等。

3.出庫流程主要是出庫單制作和下發(fā)和系統(tǒng)錄入、道口作業(yè)安排、單證交接、出庫檢驗(yàn)和簽字和車輛信息錄入等；憑單出庫。

4.其它輔助流程－安全檢查、消防檢查和演習(xí)、燈光和聲響和通信和安保系統(tǒng)和裝卸平臺(tái)和裝卸作業(yè)車輛和機(jī)械、電瓶和備件、作業(yè)人員證照管理等。

（二）佳怡物流公司設(shè)施設(shè)備的使用

1、信息技術(shù)設(shè)備：對(duì)運(yùn)行車輛安裝GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng).2、倉儲(chǔ)設(shè)備：貨架、計(jì)算機(jī)管理和監(jiān)控系統(tǒng).3、裝卸搬運(yùn)設(shè)備：手動(dòng)液壓搬運(yùn)車、托盤.（三）倉庫作業(yè)和設(shè)施設(shè)備的使用中易出現(xiàn)的問題1、2、3、4、5、倉庫使用中存在的主要問題是利用率低、效果不明顯、造成庫場資源閑置，空間利用率低下。貨物擺放混亂，不易查找。

信息技術(shù)水平低下，依然采用人工操作。設(shè)施設(shè)備中易出現(xiàn)的問題。物流設(shè)備使用率不高，設(shè)備閑置時(shí)間較長，浪費(fèi)現(xiàn)有的資源。

物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)多元化投入太少。從總體來看，中低端應(yīng)用較多。自動(dòng)化立體倉庫等高端的倉儲(chǔ)貨架系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)備還沒開始投入使用。

設(shè)施設(shè)備不齊全并且對(duì)設(shè)施設(shè)備熟識(shí)的專業(yè)技術(shù)人員缺乏。

設(shè)施設(shè)備沒有經(jīng)常清洗、檢驗(yàn)、維修6、7、11級(jí) 物流1班 14號(hào) 王語言

四、優(yōu)化方案：

1、盤活資產(chǎn)，提高倉儲(chǔ)資源的利用率。通過正常渠道有償轉(zhuǎn)讓、拍賣、租賃、換用閑置設(shè)備。

2、應(yīng)合理設(shè)置分揀理貨區(qū)，對(duì)于需要分揀的物品，在分揀之后,分位存放,以免混串。同時(shí)對(duì)不同類別、不同流向、不同經(jīng)營方式的物品進(jìn)行分類分區(qū)存放。

3、加強(qiáng)技術(shù)改造，強(qiáng)化經(jīng)營管理。改人工操作管理方式為電子化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化的計(jì)算機(jī)管理和機(jī)械化、自動(dòng)化的操作管理方式。

4、對(duì)閑置的物流設(shè)施設(shè)備進(jìn)行評(píng)估各重新的規(guī)劃。對(duì)于沒有實(shí)際用途的設(shè)備，公司應(yīng)該及時(shí)的處理掉。對(duì)于有實(shí)際用途，但是沒有使用的設(shè)備，要采取措施，使其發(fā)揮他們應(yīng)該的作用。

5、充分利用現(xiàn)有信息系統(tǒng)，建立完善的物流信息體系。充分利用運(yùn)輸管理及跟蹤查詢系統(tǒng)、GPS車輛監(jiān)控系統(tǒng)等先進(jìn)的物流信息設(shè)備，同時(shí)加強(qiáng)管理。其次要進(jìn)一步加強(qiáng)完善物流信息網(wǎng)絡(luò)及其相關(guān)的物流信息支持體系，建立完善的信息網(wǎng)絡(luò)。

6、培養(yǎng)專業(yè)人才盡快提高企業(yè)員工的素質(zhì)、訓(xùn)一批能夠適應(yīng)高科技信息化操作的人才，充分利用各種技術(shù)設(shè)備。近些年各高校已開展物流相關(guān)專業(yè)，佳怡可與相關(guān)院校達(dá)成人才培養(yǎng)協(xié)議，定向培養(yǎng)專業(yè)人才，并對(duì)已有工作人員進(jìn)行分批培訓(xùn)。

7、做好倉儲(chǔ)設(shè)備的保養(yǎng)和維護(hù)工作，及時(shí)處理好技術(shù)狀態(tài)變化引起的事故隱患，隨時(shí)改善倉儲(chǔ)設(shè)備的使用情況，提高對(duì)于物流設(shè)施設(shè)備應(yīng)用的知識(shí)和科學(xué)的管理。只有這樣，才能保證倉儲(chǔ)設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，延長其使用壽命。

系別：工商管理系 班級(jí)：物流一班

學(xué)號(hào)：14號(hào)

姓名：王語言

第四篇：物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效

大渡口某小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)4年 物管起訴已過期損失2500元

2013年11月13日 08:31 來源：華龍網(wǎng)-重慶商報(bào) 字號(hào):T|T

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原標(biāo)題：業(yè)主欠費(fèi)4年物管才起訴損失2500元

他4年都不繳費(fèi)，我們催了他很多次……

我沒收到催款通知，他們服務(wù)不到位。

商報(bào)圖形 徐僑唯 制

商報(bào)記者 吳光亮

重慶商報(bào)訊 大渡口某小區(qū)的業(yè)主陳鑫，拖欠4年多的物管費(fèi)共計(jì)7500多元.在多次發(fā)函催收無果后，今年8月，物管將他告到法院。然而，因?yàn)閮赡暝V訟時(shí)效的問題，物管差點(diǎn)只能收回3750元。昨日，記者獲悉，通過法官的調(diào)查取證，7500元中有2500元無法證明存在訴訟時(shí)效中斷的情況，法院判決了陳鑫支付給物管5000元物管費(fèi)。

排污管“扯拐”埋下病根

陳鑫是大渡口某小區(qū)業(yè)主，在小區(qū)內(nèi)擁有一套120多平米的房子。2009年5月，他家的主排污管被堵塞，造成便池的污水倒灌，家里的地板、家具、墻面等遭受不同程度的損壞。經(jīng)陳鑫估算，損失達(dá)到了3萬多元。

事發(fā)后，陳鑫找到開發(fā)商、建筑商和物管協(xié)商，獲得了2.5萬元的賠償，但陳鑫覺得這筆賠償不足以彌補(bǔ)自己的損失，繼續(xù)要求賠償，但開發(fā)商等方拒絕再支付任何費(fèi)用給他。此外，陳鑫家的排污管問題依然沒有得到完全解決，不時(shí)出現(xiàn)堵塞和污水倒灌的現(xiàn)象。因?yàn)榕盼酃艿膯栴}沒有被妥善解決，以及不滿小區(qū)內(nèi)的清潔等問題，從2009年5月起，陳鑫拒繳物管費(fèi)。

物管發(fā)函催款4年沒回應(yīng)

因?yàn)橐恢笔詹坏轿锕苜M(fèi)，小區(qū)物管不斷發(fā)函催收。從2012年7月5日起至今年4月，物管向陳鑫發(fā)了2次信件、1次特快專遞，還在陳鑫家門外張貼過幾張催款函?？墒牵@一切努力依然無效，物管寄出的2封信和1封特快專遞都被以收件人外出、收件人不在家、收件人不接電話等原因退了回來。

今年8月1日，小區(qū)物管向大渡口區(qū)法院起訴，請(qǐng)求法院判令陳鑫支付2009年5月至2013年5月間拖欠的物業(yè)費(fèi)用共計(jì)7500元。庭審時(shí)，陳鑫表示，自己一直住在該小區(qū)，拖欠物管費(fèi)屬實(shí)，但這是因?yàn)樽约遗盼酃軉栴}沒有得到妥善解決，以及物管服務(wù)不到位造成的。

“物管向法院主張的部分物管費(fèi)用也已超出兩年的訴訟時(shí)效，而且物管服務(wù)不到位，請(qǐng)法院依法駁回物管的訴訟請(qǐng)求”，陳鑫向法官表示，他自己從來沒有見到過物管張貼的催款函，也沒有收到過物管寄出的催款信。

2500元物管費(fèi)被拖沒了

法院審理認(rèn)為，陳鑫提出的部分物管費(fèi)已超過訴訟時(shí)效的問題，因追索物管費(fèi)屬于一般債權(quán)，依法適用兩年訴訟時(shí)效的規(guī)定。小區(qū)物管在今年8月1日提起訴訟，所以從2011年8月1日至物管請(qǐng)求支付至2013年5月的這部分物管費(fèi)，沒有超過訴訟時(shí)效。

至于陳鑫拖欠的2011年8月1日之前的那部分物管費(fèi)，本已過了兩年，但經(jīng)法官調(diào)查，有存在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效中斷的情況。訴訟時(shí)效中斷是指在訴訟時(shí)效期間，因發(fā)生一定的法定事由，致使已經(jīng)經(jīng)過的時(shí)效期間統(tǒng)歸無效，待時(shí)效中斷的事由消除后，訴訟時(shí)效期間重新起算。

在本案審理過程中，小區(qū)物管提供的信件和催款函中，有一封2012年8月28日寄出的信件明確標(biāo)注了“催收物管費(fèi)律師函”字樣，收件人地址和姓名也與陳鑫的住址信息吻合。雖然這封信件在2012年10月1日最終被退回，但陳鑫此前已承認(rèn)自己常住在小區(qū)內(nèi)，在信件遞送的一個(gè)多月時(shí)間里，信件均被退回，但可以認(rèn)定為屬于拒絕簽收。所以，這封催款信可以作為物管向陳鑫催收了物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。

基于以上原因，法院一審判決了陳鑫需繳納2010年10月1日起至2013年5月的物管費(fèi)和違約金共5000元給小區(qū)物管，而2009年5月至2010年9月30日的物管費(fèi)，則因?yàn)橐堰^訴訟時(shí)效，法院未予以支持。

第五篇：物業(yè)費(fèi)催款函

天貿(mào)大廈物業(yè)服務(wù)中心

催 款 函

XLBG2201-58

尊敬的 女士/先生：

貴戶 于 入伙，從 年 月至 年

月，所欠費(fèi)用共計(jì)，其中：物業(yè)管理費(fèi)，水費(fèi)，電費(fèi)，公攤電費(fèi)，滯納金。根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)約》之規(guī)定，您應(yīng)于 月 日前繳清上述所欠款項(xiàng)。逾期未交，我處將按每日萬分之五收取滯納金并采取限制服務(wù)措施，由此產(chǎn)生的一切后果由貴戶承擔(dān)。

如您已經(jīng)繳清相關(guān)費(fèi)請(qǐng)毋須理會(huì)本函。以上事項(xiàng)如有不明之處，請(qǐng)致

電 與管理處聯(lián)系。

特此致函

管理處

年 月 日