第一篇：設(shè)施、設(shè)備管理及房屋養(yǎng)護(hù)

一、房屋和公共配套設(shè)施管理及維修方案

（一）、房屋管理

1、巡檢

每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、公共綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)；

在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問題的部位重點(diǎn)檢查；每半年檢查清除一次屋面、檐溝內(nèi)落葉等，疏通雨水口、落水管等。

業(yè)主已委托管理空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖被撬、異味等異常情況及時(shí)通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施。

巡檢做到事事有記錄，并對(duì)巡檢情況進(jìn)行總結(jié)，把巡檢結(jié)果、維修計(jì)劃和需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)。

2、裝修管理

⑴、將住宅室內(nèi)裝修裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人。

⑵、對(duì)業(yè)主裝修房屋的申請(qǐng)，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽定裝修裝飾管理服務(wù)協(xié)議；

⑶、業(yè)主裝修期間每日巡查裝修施工情況；

⑷、裝修結(jié)束組織驗(yàn)收；

⑸、驗(yàn)收合格2個(gè)月后組織復(fù)驗(yàn)；

⑹、對(duì)裝修中的違規(guī)行為及時(shí)勸阻，已造成事實(shí)后果或拒不改正的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

3、油漆粉飾

木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件油飾；5年油飾1次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后在油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng)3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年粉刷1次。

4、建筑物外立面

建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次；外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。

委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。

（二）、房屋設(shè)備分類

房屋設(shè)備是對(duì)房屋建筑內(nèi)部附屬的和相關(guān)的市政、公用設(shè)施、設(shè)備的簡(jiǎn)稱，其種類繁多、功能各異；主要?jiǎng)澐譃榉课萁ㄖO(shè)備和房屋建筑電氣設(shè)備兩大類。

1、房屋建筑設(shè)備

給水設(shè)備--用人工方法提供水源的設(shè)備，包括供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等，組成生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)；

排水設(shè)備--用來排除污水和雨水、雪水的設(shè)備，包括排水管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備等，組成生活污水排水系統(tǒng)、生產(chǎn)污水排水系統(tǒng)、雨（雪）水排水系統(tǒng)；

消防設(shè)備--包括供水箱、消防箱、蘭花噴頭、滅火機(jī)、滅火器、消防龍頭、消防泵等；

2、房屋建筑電氣設(shè)備

供電及照明設(shè)備--給房屋提供電源及照明的各種裝置，包括線路、開關(guān)、配電箱、安全保護(hù)裝置、照明器等；

弱電設(shè)備--給房屋提供某種特定功能的電子設(shè)備與裝置，包括通訊設(shè)備、廣播設(shè)備、共用天線及閉路電視系統(tǒng)、自動(dòng)監(jiān)控及報(bào)警系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等；

防雷裝置--包括避雷針、線路、避雷器、地線等。

（三）、公用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)與維修

1、房屋設(shè)備的保養(yǎng)實(shí)行三級(jí)保養(yǎng)制，即：日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)和二級(jí)保養(yǎng)。

日常維護(hù)保養(yǎng)--設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，主要包括定期檢查、清潔和潤(rùn)滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除；

一級(jí)保養(yǎng)--設(shè)備操作人員與設(shè)備維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作，主要包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔、調(diào)整；

二級(jí)保養(yǎng)--設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理；

2、房屋設(shè)備的維修：根據(jù)設(shè)備的完損狀況，分為小修、中修、大修、更新改造。

小修--對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)行故障而進(jìn)行的局部修理；

中修--對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的、定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，更換率一般為10%-30%；

大修--對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，更換率一般超過30%；

設(shè)備更新和技術(shù)改造--設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大等問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。

此外，還有當(dāng)設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障時(shí)的故障維修。

二、設(shè)備安全運(yùn)行管理方案

1、對(duì)公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。

2、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修20分鐘內(nèi)，其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。

3、建立公用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)有臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、養(yǎng)護(hù)等記錄齊全。

4、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

5、對(duì)公用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告和建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通。

7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

8、大廈道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于98%。

10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

三、電氣系統(tǒng)管理方案

1、供電系統(tǒng)管理

通過對(duì)供電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)過程的控制，確保供配電系統(tǒng)處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，滿足“ 白溝小商品商城 ”所有機(jī)電設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作的要求。

供電管理服務(wù)思想：安全第一，用戶至上，精心管理，周到服務(wù)。

⑴、供電運(yùn)行管理

①、電氣工程師（機(jī)電）根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)資料、要求，合理制定出《供電設(shè)備設(shè)施的周期檢定計(jì)劃》及相應(yīng)的操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。

②、運(yùn)行值班人員必須嚴(yán)格按照《運(yùn)行值班管理規(guī)定》實(shí)行24小時(shí)值班制，對(duì)“ 白溝小商品商城 ”變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡回檢查，同時(shí)做好相應(yīng)記錄。

③、運(yùn)行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過程中必須嚴(yán)格按照供電系統(tǒng)《高、低壓配電安全操作規(guī)程》進(jìn)行，并嚴(yán)格執(zhí)行《工作票》、《操作票》制度，牢固樹立“安全第一”的思想，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。

④、運(yùn)行值班人員必須密切留意和掌握供電設(shè)施、設(shè)施的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)隱患、故障要及時(shí)報(bào)告，并做好詳細(xì)記錄。

⑵、供電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)承諾

①、維修人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)工作時(shí)必須嚴(yán)格按照《電氣維修管理規(guī)定》及各種設(shè)備、設(shè)施的《維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程》進(jìn)行，并按要求做好保證安全的“組織措施”、“技術(shù)措施”，保證供電系統(tǒng)運(yùn)行正常，設(shè)施設(shè)備完好率98%。

②、維修人員必須熟悉、掌握“ 白溝小商品商城 ”各系統(tǒng)所有照明器具情況，認(rèn)真、及時(shí)做好維修、更換工作，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、無松落，達(dá)到光源完好率、維修更換及時(shí)率100%。

⑶、供電應(yīng)急措施

①、在有臺(tái)風(fēng)、暴雨災(zāi)害時(shí)，電氣工程師（機(jī)電）須及早組織人員對(duì)所有供電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防檢查，多方位監(jiān)視，同時(shí)做好搶修工作準(zhǔn)備。災(zāi)情過后，對(duì)供電系統(tǒng)全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

②、發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行值班人員立即報(bào)警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源，積極滅火。事后，必須對(duì)供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查方可恢復(fù)供電。

③、電力故障和停電應(yīng)急程序

若電力部門預(yù)先通知停電，立即將詳情和有關(guān)文件呈交主管人員；

管理處主管人員隨即安排電工值班；

預(yù)先張貼停電通知在顯眼處；

若電力故障引致停電，須立即向主管人員報(bào)告并通知供電維修部門安排維修，通告有關(guān)停電情況，然后迅速了解故障原因及停電的影響程度，做好解釋工作和治安保衛(wèi)工作，處理善后事宜；

當(dāng)供電恢復(fù)時(shí)，管理員必須與電力技術(shù)人員檢查所有電摯的正常運(yùn)作情況，如有損壞，須立即報(bào)告主管人員，及時(shí)安排修理。

④、設(shè)備安全操作規(guī)程（略）

⑤、公用照明設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定

為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作，維護(hù)邊貿(mào)城公用照明設(shè)施的正常使用，結(jié)合實(shí)際，特制定本規(guī)定：

a、邊貿(mào)城內(nèi)公用照明設(shè)施就是指一切諸如路燈、庭園燈、走廊、樓梯等公共場(chǎng)所的照明燈以及相關(guān)的開關(guān)、電表、電線、桿座、保險(xiǎn)、控制器等，維修部負(fù)責(zé)公用照明設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。

b、邊貿(mào)城內(nèi)公用照明設(shè)施為全體用戶共同使用，各用戶應(yīng)正常使公用照明設(shè)施，注意節(jié)儉，不浪費(fèi)能源。任何單位或個(gè)人不得隨意破壞，否則照價(jià)賠償，造成事故的，按法律追究責(zé)任。

c、邊貿(mào)城內(nèi)公用照明設(shè)施的安裝，配置基本合理，如用戶因確實(shí)需要對(duì)公用照明設(shè)施進(jìn)行改動(dòng)的，必須先向管理處提出申請(qǐng)，管理處由事務(wù)助理會(huì)同維修部責(zé)任工程師對(duì)其申請(qǐng)進(jìn)行嚴(yán)格審批，并做出整改報(bào)告和記錄。

d、任何單位或個(gè)人不得以任何形式私拉、私接公用照明設(shè)施的線路或電表，否則，一經(jīng)查出，以偷電論處。

e、管理處事務(wù)助理定期或不定期對(duì)所有公用照明設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞或隱患時(shí)，必須及時(shí)向維修部報(bào)告。

f、維修部在接到管理中心的申報(bào)后，及時(shí)安排相關(guān)人員對(duì)其進(jìn)行檢查、維修。

g、維修人員對(duì)公用照明設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不得貪圖一時(shí)方便，違章操作，以免造成事故或隱患。

h、維修人員在對(duì)公用照時(shí)設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)后，事務(wù)助理還應(yīng)對(duì)其工作進(jìn)行跟蹤，以確保維修質(zhì)量。

2、弱電系統(tǒng)管理

⑴、操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；

⑵、工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；

⑶、有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃，保養(yǎng)、檢修及時(shí)；

⑷、對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；

⑸、工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；

⑹、分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。

3、避雷接地系統(tǒng)管理

每年雨季來臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

四、給排水系統(tǒng)管理方案

1、服務(wù)承諾

保證給排水設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行，設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98％。

2、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理

⑴、給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。

⑵、設(shè)備運(yùn)行由專人專職管理，嚴(yán)格實(shí)行持證上崗制度，定崗定人。

⑶、消防系統(tǒng)定期進(jìn)行試運(yùn)行，確保系統(tǒng)安全可靠。

3、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)

制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施，合理配置維修操作人員，嚴(yán)格實(shí)行持證上崗制度，加強(qiáng)日常巡視、檢查，切實(shí)貫徹“應(yīng)修盡修，全面保養(yǎng)”的方針。

⑴、給水系統(tǒng)

每年對(duì)共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，對(duì)輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，出現(xiàn)故障的閥門及時(shí)修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；

建立巡視制度，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落等及時(shí)修復(fù)；定期維護(hù)保養(yǎng)。

⑵、排水設(shè)施系統(tǒng)

化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場(chǎng)；

樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查，每5年全面更換1次；

每周清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；無雜草，排水暢通，無積水；

每季度對(duì)地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每半年對(duì)地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時(shí)地面豎警示牌，必要時(shí)加護(hù)攔。清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無明顯粘附物，井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。

4、供水系統(tǒng)應(yīng)急處理措施

⑴、遇有事故，及時(shí)搶修，一般情況下，限水、停水需在24小時(shí)前通知用戶。

⑵、檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì)，例如沖側(cè)水或排水等，并在許可的能力下，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水掣。若不能制止時(shí)立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場(chǎng)，防止范圍擴(kuò)散。

⑶、觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備，如電力變壓器等。

⑷、利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機(jī)等設(shè)備，并需將升降機(jī)立即升上最高層。以免被水浸濕而使機(jī)件受損。

⑸、利用現(xiàn)有工具，設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。

⑹、如漏水可能影響日常操作、保養(yǎng)及申報(bào)保險(xiǎn)等問題，須拍照片以作日后存檔及證明。

⑺、通知清潔、保潔人員清理現(xiàn)場(chǎng)積水，檢查受影響范圍，通知受影響單位。

⑻、日常巡視、檢查時(shí)，應(yīng)留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時(shí)加以清理干凈，以免堵塞。

⑼、如該地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄，平日必須準(zhǔn)備足夠沙包，作為爆水及雨季使用。

五、智能化系統(tǒng)管理方案

針對(duì)“ 白溝小商品商城 ”智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，結(jié)合本公司智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗(yàn)，制定如下管理及維護(hù)方案：

1、建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人員隊(duì)伍

由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)的生力軍，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每一位員工均能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用和維護(hù)。

2、對(duì)客戶進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)

客戶能否正確使用室內(nèi)智能化系統(tǒng)，是減少誤報(bào)警及延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一個(gè)入住的客戶開始，通過盡可能詳細(xì)的使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等方式，讓所有客戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。

3、嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程

首先，我們將對(duì)所有管理人員進(jìn)行全面的培訓(xùn)，讓每一位員工都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。其次，我們將對(duì)所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少兩次到裝修現(xiàn)場(chǎng)查看，防止線路被破壞。

4、建立供應(yīng)商檔案

我們將對(duì)所有的器件、配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快的速度取得所需要的配件，并能跟蹤產(chǎn)品的換代，使該智能化系統(tǒng)得到及時(shí)的完善。

5、日常巡視及定期保養(yǎng)

日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護(hù)保養(yǎng)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。

智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)

項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)

容

閉路監(jiān)控系統(tǒng)

攝像機(jī)每周一清潔除塵。檢查外觀完好情況。

每季一線路整理。檢查各視頻及音頻接頭。

每年一檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。線路標(biāo)號(hào)是否清晰可見，合理編排線路，并檢修調(diào)整。檢查云臺(tái)機(jī)械機(jī)構(gòu)和電動(dòng)元器件的工作情況。

計(jì)算機(jī)和監(jiān)視器每月一主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。檢測(cè)UPS工作情況是否正常。檢查各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。

每半年一清潔主機(jī)內(nèi)部灰塵。數(shù)據(jù)整理與備份。計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)整理、內(nèi)部測(cè)試。

錄像機(jī)每周一清潔除塵。檢查外觀是否完好。

錄像機(jī)每月一檢察錄制標(biāo)準(zhǔn)。測(cè)試各功能鍵的工作情況。

每半年一檢測(cè)音頻和視頻接口，測(cè)試各項(xiàng)性能指標(biāo)。

畫面分割器、切換器和AD主機(jī)每周一清潔除塵。檢查外觀是否完好。檢查連接線路的牢固程度。

每季一測(cè)試各功能鍵的工作情況。

每年一線路整理，功能測(cè)試。

防盜報(bào)警系統(tǒng)

控制器及紅外線探測(cè)器每月一控制器清潔除塵。測(cè)試紅外線探測(cè)器的工作情況。

半年一檢查各連接線路是否牢固、完好。

警笛和警燈每季一檢查報(bào)警系統(tǒng)警笛和警燈的工作情況。

停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

停車場(chǎng)管理系統(tǒng)用計(jì)算機(jī)每季一主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。檢測(cè)UPS工作情況是否正常。檢測(cè)連接接口。內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。

讀卡器和控制器每周一清潔除塵。讀卡器固定螺絲牢固。

每半年一檢測(cè)系統(tǒng)接口性能。檢查電氣元件工作情況。

地感裝置每季一測(cè)試地感裝置的靈敏程度并根據(jù)測(cè)試結(jié)果靈活調(diào)節(jié)。

六、消防系統(tǒng)管理方案

為了保障物業(yè)業(yè)主、用戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全，在物業(yè)的消防管理上，我們將貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”、“專業(yè)消防與義務(wù)消防相結(jié)合”的方針，以《中華人民共和國(guó)消防法》和北京市消防管理的法規(guī)、條例為準(zhǔn)則，結(jié)合物業(yè)的結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)，開展消防設(shè)施管理工作。

1、消防機(jī)構(gòu)的建立

2、消防設(shè)施安全崗位責(zé)任制

⑴、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)立消防設(shè)施管理機(jī)構(gòu)，并指揮相關(guān)工作。

⑵、護(hù)管主管負(fù)責(zé)監(jiān)督日常消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，負(fù)責(zé)執(zhí)行日常的消防管理工作、值班運(yùn)行和義務(wù)消防隊(duì)的工作。

⑶、維修部負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和故障排除。

⑷、消防監(jiān)管員負(fù)責(zé)巡回檢查、器材管理、直觀設(shè)備設(shè)施的檢查、動(dòng)火作業(yè)及相關(guān)檔案管理。

⑸、全體員工都是義務(wù)消防員，擔(dān)負(fù)防火、滅火義務(wù)。

3、消防設(shè)施器材的配備

⑴、管理處經(jīng)理根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》和《建筑防火規(guī)范》，配備相應(yīng)的消防設(shè)施、設(shè)備、器材，并由消防主管具體負(fù)責(zé)。消防設(shè)施、器材由消防監(jiān)管員登記在消防設(shè)施、器材登記表中。

⑵、結(jié)合物業(yè)具體情況以及設(shè)備運(yùn)行情況，需要更新、改造、增補(bǔ)等較大項(xiàng)目，由護(hù)管主管提出提案，管理處經(jīng)理審批后實(shí)施。

⑶、消防設(shè)施器材的管理由消防監(jiān)管員負(fù)責(zé)檢查，主要項(xiàng)目有：消防栓、各種滅火器、防火門、各種標(biāo)識(shí)等，并做好相應(yīng)記錄。其中消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備每月巡查1次，看是否完好、齊全，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；噴淋管網(wǎng)水壓每日檢測(cè)1次，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障；每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備。

4、消防設(shè)備日常管理

⑴、消防設(shè)備的運(yùn)行由值班人員負(fù)責(zé)，消防運(yùn)行是物業(yè)消防管理的主要環(huán)節(jié)，應(yīng)保證24小時(shí)有人值班，并認(rèn)真做好設(shè)備的監(jiān)控等工作。

⑵、必須建立交接班制度，認(rèn)真填寫消防設(shè)備運(yùn)行記錄。

⑶、如發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行出現(xiàn)故障，及時(shí)報(bào)告護(hù)管主管，護(hù)管主管現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后通知技術(shù)人員及時(shí)維修。

⑷、嚴(yán)格按照操作規(guī)程使用各系統(tǒng)設(shè)備。

⑸、按照《消防設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)》實(shí)施管理（略）。

發(fā)現(xiàn)火警的人員有義務(wù)迅速向消防隊(duì)報(bào)警并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場(chǎng)總指揮員的統(tǒng)一指揮；消防監(jiān)控室應(yīng)保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。

七、用戶報(bào)修、維修及回訪流程

1、房屋零修、急修回訪工作由客戶服務(wù)中心管理員負(fù)責(zé)。

2、維修項(xiàng)目回訪的主要內(nèi)容包括：實(shí)地查看維修項(xiàng)目，向在維修現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主、用戶了解維修人員服務(wù)情況、征詢改進(jìn)意見、核對(duì)收費(fèi)情況、請(qǐng)被回訪人簽名。

3、管理員于每周五對(duì)本周所有的零修、急修項(xiàng)目進(jìn)行回訪（安全設(shè)施維修兩天內(nèi)完成回訪，漏水項(xiàng)目維修三天內(nèi)完成回訪），保證維修項(xiàng)目的回訪率達(dá)100%。

4、回訪可采用電話、信函、上門等方式。

5、對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員限期進(jìn)行整改。

第二篇：房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)與維修管理規(guī)程

房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)與維修管理規(guī)程

一、目的

確保房屋及各項(xiàng)設(shè)施完好，并對(duì)房屋（設(shè)施）進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修繕和維修

二、范圍

適用于萬科物業(yè)管理有限公司管轄區(qū)域房屋及設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修。

三、職責(zé)

1、巡檢人員負(fù)責(zé)對(duì)房屋（設(shè)施）狀況、進(jìn)行巡查,對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)處理，填寫記錄。

2、維修人員負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、維修、修繕工作，填寫記錄。

3、維修班班長(zhǎng)負(fù)責(zé)工作流程和質(zhì)量符合本規(guī)程要求，記錄確認(rèn)。

四、管理方法

（1）更換水表

1、關(guān)閉水表前端閥門,排空水后拆下水表，并選用相同規(guī)格的合格品安裝；

2、安裝時(shí)注意水表的水流方向與供水方向保持一致；

3、維修結(jié)束后,打開閥門檢查有無滲漏,表針轉(zhuǎn)動(dòng)是否正常，并記錄原表數(shù) 及新表數(shù)；

4、客戶服務(wù)中心會(huì)同抄表員做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。

（2）更換電表

1、當(dāng)確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時(shí),應(yīng)配合電業(yè)部門相關(guān)人員選用具有檢驗(yàn)合格證的相同型號(hào)電表進(jìn)行安裝,安裝時(shí)應(yīng)注意進(jìn)出線接法是否正確；

2、安裝結(jié)束后合閘試電，保證用戶用電設(shè)備使用正常；

3、服務(wù)中心會(huì)同抄表員做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。

（3）維修開關(guān)

1、分析造成空氣開關(guān)跳閘或燒壞的原因；

2、如果是斷路，首先將空氣開關(guān)關(guān)閉，查出故障點(diǎn)后給予排除；

3、經(jīng)試電后確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)和熔斷器時(shí)，必須采用符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的合格配件進(jìn)行調(diào)換安裝；

4、如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負(fù)荷減少，并與業(yè)主說明。

（4）燈管、白熾燈、節(jié)能燈的更換

1、切斷電源,更換統(tǒng)一型號(hào)的卡口或螺旋的燈泡安裝,試電查看是否正常；

2、燈管不亮應(yīng)檢查燈管和啟輝器,如仍不亮?xí)r可檢查接線、燈腳的接觸是否良好、鎮(zhèn)流器是否正常，查出故障立即排除,恢復(fù)正常照明；

3、其他情況造成燈不亮原因,可根據(jù)本章四（4）

3、四（4）5 進(jìn)行處理。

（5）線路檢測(cè)

1、線路停電檢修應(yīng)及時(shí)通知用戶；

2、用戶開關(guān)燒壞的處理見本章四（4）3

3、維修開關(guān)進(jìn)行 C電表損壞的維修見本章四（5）3 更換電表進(jìn)行處理；

4、進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷進(jìn)戶電源檢查并處理接頭，確認(rèn)無氧化層或積碳層在將接頭緊固；

5、線路短路時(shí)可使用兆歐表或萬用表對(duì)線路逐一檢查,找出故障原因并及時(shí)處理；

6、當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。

（6)門禁系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)及故障處理

1、園區(qū)、組團(tuán)、停車庫、單元門等門禁系統(tǒng)由維修班弱電專業(yè)人員負(fù)責(zé)每月對(duì)門禁系統(tǒng)的電子鎖、對(duì)講裝置、門鏈、鏈輪、門機(jī)（減速器）、門速控制器及感應(yīng)器（讀卡器）進(jìn)行檢查、保養(yǎng)，并將檢查及保養(yǎng)結(jié)果記錄于《智能系統(tǒng)巡檢表》中。

2、故障處理： 首先在現(xiàn)場(chǎng)判斷是機(jī)械故障還是電氣控制故障；判斷機(jī)械故障應(yīng)觀察機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)是否流暢，聲音是否正常；如需注潤(rùn)滑油或螺絲有松動(dòng)應(yīng)及時(shí)處理,判斷電氣故障應(yīng)首先檢查線路和系統(tǒng)供電是否正常，如屬控制主板故障應(yīng)立即通知廠家。

（7）紅外防越、保安監(jiān)控系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)

1、園區(qū)紅外線防越系統(tǒng)、保安閉路電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)由維修班弱電專業(yè)人員負(fù)責(zé)檢查維修

2、每周一次紅外防越的功能測(cè)試，每月一次傳輸線路、紅外發(fā)射、接受器、報(bào)警顯示器的保養(yǎng)；每月一次攝像機(jī)構(gòu)及傳輸線路檢查保養(yǎng)

3、檢查保養(yǎng)工作，填寫《智能系統(tǒng)巡檢表》（8）插座無電

1、斷開電源，檢查插座

2、插座接線端子松動(dòng)，可拆開插座板緊固端子后重新安裝，檢查使用情況；

3、線路短路造成的停電參見本章3.5進(jìn)行處理；（9）水龍頭漏水

1、關(guān)閉客戶進(jìn)戶水閥門，拆下水龍頭并檢查故障點(diǎn)；

2、更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼，應(yīng)必須更換新的水龍頭；

3、打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時(shí)切勿過度擰緊。（10）小便斗，馬桶不通，感應(yīng)器失靈，1、檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢通。

2、感應(yīng)器失靈應(yīng)檢查線路是否有電，電路板元件如有損壞應(yīng)及時(shí)更換合格零部件。

（11）手盆堵塞,漏水、1、檢查存水彎管,取出雜物，如仍不暢通，可用鐵絲或疏通機(jī)對(duì)下水管道進(jìn)行疏通，排除故障后試驗(yàn)排水情況，使其排水暢通；

2、檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保證無漏水現(xiàn)象。

（12）浴缸堵塞,漏水

1、如管道堵塞進(jìn)行處理；

2、浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換,如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理，修理部位待膠或水泥干燥后試用，檢查有無漏水現(xiàn)象。

（13)部分樓層停水

1、查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新安裝上；

2、市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶,并作解釋。（14）疏通地漏同本章3.9、3.10處理辦法。（15）園區(qū)排水、維修班負(fù)責(zé)園區(qū)生活污水、廢水、雨水排水系統(tǒng)的檢查、維修。

2、排水外委單位負(fù)責(zé)污水井、化糞池的定期清掏，保證園區(qū)排水系統(tǒng)暢通，不發(fā)生住戶污水倒灌事故。

3、維修班每月一次對(duì)污水井、雨水井、化糞池進(jìn)行檢查，填寫《窨井巡檢 表》。發(fā)現(xiàn)堵塞或排水不暢，立即報(bào)修（污水井、化糞池清掏單位）；樓宇、道路雨排水井及管路，發(fā)現(xiàn)堵塞或排水不暢，由維修班清掏疏通。

（16）維修門窗

1、檢查門窗附件有無損壞,不全。

2、清除門角和窗軌道的雜物,對(duì)門合頁和窗軌道注油；

3、更換破損玻璃時(shí)注意防止玻璃碎片掉下傷人；

（17）換鎖

1、拆下壞鎖后先檢查是否可修,無法修理好的 可通知用戶更換新鎖。

2、非一般性的維修應(yīng)委托專業(yè)維修公司進(jìn)行。

（18）房屋面、墻體、地面每年5月、10月，對(duì)房屋外墻、屋面防水、樓道地面、墻面、樓梯扶手、門窗進(jìn)行檢查、維護(hù)和修繕，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)巡檢表》

（19）建筑附著物（雨排水管、無動(dòng)力排煙機(jī)、空調(diào)機(jī)、衛(wèi)星天線等）每半年對(duì)建筑附著物的安裝穩(wěn)固性進(jìn)行檢查，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)巡檢表》若發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時(shí)以書面通知其所有者立即整改。

（20）衛(wèi)生間排風(fēng)機(jī)排風(fēng)機(jī)應(yīng)排風(fēng)良好無噪音，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常。如有故障應(yīng)及時(shí)維修或更換。

（21）立式空調(diào)

1、立式空調(diào)出風(fēng)口、回風(fēng)口每年應(yīng)定期進(jìn)行除塵兩次。

2、如發(fā)現(xiàn)空調(diào)有滴水現(xiàn)象a)若夏天應(yīng)檢查是否因?yàn)榭照{(diào)的室外機(jī)的連接管線保溫棉脫落而造成滴水，如是應(yīng)及時(shí)更換保溫棉。b)檢查供回水閥門是否有沙眼、閥門絲結(jié)是否緊固，若是應(yīng)及時(shí)更換閥門，緊固閥門絲結(jié)。c)檢查是否是因?yàn)殡姶砰y頻繁啟動(dòng)所造成電磁閥失靈而出現(xiàn)滴水，若是予以更換。

（22）樓宇防雷電氣維修工應(yīng)在每年的5月和10月各檢查一次避雷線接地是否完好,每年5月對(duì)8層以上樓宇進(jìn)行一次避雷接地電阻測(cè)試并記錄于《避雷接地電阻測(cè)試記錄》中。

（23）設(shè)備及設(shè)備房衛(wèi)生設(shè)備房衛(wèi)生由維修班每季度大清掃1次；電梯機(jī)房及其設(shè)備由相關(guān)人員每星期至少清潔1次，并記錄在相關(guān)記錄中。

（24）園區(qū)供電、通訊、智能、監(jiān)控、有線電視專線電纜及管井

1、維修班負(fù)責(zé)專線電纜的架空、管井敷設(shè)的檢查與養(yǎng)護(hù)

2、地下管井每月檢查一次是否浸水、鼠害；架空、管路敷設(shè)的專線每半年檢查一次接頭與穩(wěn)固性

（25）維修班班長(zhǎng)每日檢查維修項(xiàng)目，以檢查維修服務(wù)的及時(shí)性、質(zhì)量及用戶的反映，對(duì)服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正措施。報(bào)修處理過程按《報(bào)修處理工作規(guī)程》操作。

第三篇：監(jiān)控設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定

監(jiān)控設(shè)備管理規(guī)定

監(jiān)控設(shè)備管理規(guī)定

為加強(qiáng)監(jiān)控設(shè)備的管理，保證日常安全工作的順利進(jìn)行，確保設(shè)備始終與正常狀態(tài)，規(guī)范設(shè)備的日常管理，特制訂本制度。

一、適用范圍

所有的監(jiān)控設(shè)備。

二、監(jiān)控員崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間、工作范圍集中精力注意觀察，對(duì)異?？梢汕闆r做好記錄并及時(shí)反映匯報(bào)；

2、根據(jù)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及公安部門需要調(diào)查取證的要求辦理登記后，配合調(diào)取錄像查看；

3、未經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)許可，任何人不得隨意調(diào)取監(jiān)控；

4、對(duì)監(jiān)控中心所監(jiān)控范圍、監(jiān)控?cái)z像的開啟時(shí)間、監(jiān)控到的內(nèi)容、場(chǎng)所等做好保密工作；

5、對(duì)發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)報(bào)警信息的，及時(shí)通知保安到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查看檢查，排除故障，并做好記錄備案；

6、在當(dāng)班時(shí)間內(nèi)，不得做與本工作無關(guān)的事，嚴(yán)格遵守工作紀(jì)律，禁止無關(guān)人員進(jìn)入閑談聊天，確認(rèn)工作需要進(jìn)入的做好登記工作；

7、愛護(hù)使用監(jiān)控消防設(shè)備，確保設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行；

8、監(jiān)控人員認(rèn)真主動(dòng)做好監(jiān)控消防中心的衛(wèi)生工作；

9、全面熟悉監(jiān)控室內(nèi)的設(shè)備功能和使用程序與方法，做到百分之百無誤操作，確保設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，發(fā)揮其應(yīng)有的作用；

10、負(fù)責(zé)監(jiān)控中心電視屏幕的監(jiān)視工作，并密切監(jiān)視消防控制屏和電腦顯示系統(tǒng)。全面觀察和掌握各區(qū)域的治安動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題正確分析,果斷決定，及時(shí)上報(bào)并與有關(guān)崗哨取得聯(lián)系；

11、負(fù)責(zé)對(duì)重點(diǎn)部位和可疑情況的電視錄像工作；

12、負(fù)責(zé)錄像帶的保管工作；

13、負(fù)責(zé)接受白天和夜間業(yè)戶的投訴，并及時(shí)通知有關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行處理，積極主動(dòng)

監(jiān)控設(shè)備管理規(guī)定

為業(yè)戶（住戶）排擾解困，業(yè)戶（住戶）反映的有關(guān)問題要及時(shí)主動(dòng)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門反映，爭(zhēng)取盡早解決；

14、做好資料保管和保密工作，無關(guān)人員禁止進(jìn)入監(jiān)控室，不準(zhǔn)向無關(guān)人員談及監(jiān)控室的運(yùn)作情況和值班情況；

15、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

三、管理規(guī)定

1、每日按時(shí)開機(jī)、關(guān)機(jī)，誤報(bào)監(jiān)控設(shè)施始終處于良好運(yùn)行狀態(tài)；

2、監(jiān)控設(shè)備屬于專用設(shè)備，任何人不得隨意拆卸、移出或者外借；

3、加強(qiáng)監(jiān)控室的管理，非監(jiān)控管理人員不得進(jìn)入監(jiān)控室，如有特殊情況需要經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人同意并辦理登記手續(xù)。

4、監(jiān)控室應(yīng)保持清潔、衛(wèi)生、通風(fēng)，不得存放于監(jiān)控?zé)o關(guān)的物品，做到每天小擦，每周大掃；

5、每天查看監(jiān)控設(shè)備，禁止在監(jiān)控設(shè)備上玩游戲、下載、添加、刪除文件等與；

6、不得擅自刪除、修改監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行程序和記錄；

7、不得改變監(jiān)控系統(tǒng)的用途和攝像設(shè)備的位置；

8、不得擅自復(fù)制、查詢或者像公安機(jī)關(guān)以外的其他單位和個(gè)人提供、傳播圖像信息；

9、禁止干擾、妨礙監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)行；

10、嚴(yán)禁將監(jiān)控設(shè)備的密碼告知無關(guān)人員；

11、嚴(yán)禁擅自開發(fā)、修改、升級(jí)、刪除、安裝影響監(jiān)控系統(tǒng)正常運(yùn)行；

四、工作檢查與獎(jiǎng)懲

項(xiàng)目每天、公司每周及不定期進(jìn)行工作檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決； 值班期間任何違背工作制度的情形以及發(fā)生責(zé)任事故均按《員工手冊(cè)》相關(guān)規(guī)定予以處理，并根據(jù)具體情況確定項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任，根據(jù)公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

第四篇：萬科物業(yè)房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)與維修管理規(guī)程

批準(zhǔn)：

房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)與維修管理規(guī)程

審核： 編制：

編號(hào)QP751-WX04(A-0)

生效日期：

目的

確保房屋及各項(xiàng)設(shè)施完好，并對(duì)房屋（設(shè)施）進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修繕和維修 2 范圍

適用于萬科物業(yè)管理有限公司管轄區(qū)域房屋及設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修。職責(zé)

3.1巡檢人員負(fù)責(zé)對(duì)房屋（設(shè)施）狀況、進(jìn)行巡查,對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)處理，填寫記錄。

3.2 維修人員負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、維修、修繕工作，填寫記錄。

3.3 維修班班長(zhǎng)負(fù)責(zé)工作流程和質(zhì)量符合本規(guī)程要求，記錄確認(rèn)。4 管理方法

4.1 更換水表

4.1.1 關(guān)閉水表前端閥門,排空水后拆下水表，并選用相同規(guī)格的合格品安裝； 4.1.2 安裝時(shí)注意水表的水流方向與供水方向保持一致；

4.1.3 維修結(jié)束后,打開閥門檢查有無滲漏,表針轉(zhuǎn)動(dòng)是否正常，并記錄原表數(shù)及新表數(shù)；

4.1.4 客戶服務(wù)中心會(huì)同抄表員做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。4.2 更換電表

4.2.1 當(dāng)確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時(shí),應(yīng)配合電業(yè)部門相關(guān)人員選用具有檢驗(yàn)合格證的相同型號(hào)電表進(jìn)行安裝,安裝時(shí)應(yīng)注意進(jìn)出線接法是否正確；

4.2.2 安裝結(jié)束后合閘試電，保證用戶用電設(shè)備使用正常； 4.2.3服務(wù)中心會(huì)同抄表員做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。4.3 維修開關(guān)

4.3.1 分析造成空氣開關(guān)跳閘或燒壞的原因；

4.3.2 如果是斷路，首先將空氣開關(guān)關(guān)閉，查出故障點(diǎn)后給予排除；

4.3.3 經(jīng)試電后確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)和熔斷器時(shí)，必須采用符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的

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合格配件進(jìn)行調(diào)換安裝；

4.3.4 如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負(fù)荷減少，并與業(yè)主說明。

4.4 燈管、白熾燈、節(jié)能燈的更換

4.4.1 切斷電源,更換統(tǒng)一型號(hào)的卡口或螺旋的燈泡安裝,試電查看是否正常；

4.4.2 燈管不亮應(yīng)檢查燈管和啟輝器,如仍不亮?xí)r可檢查接線、燈腳的接觸是否良好、鎮(zhèn)流器是否正常，查出故障立即排除,恢復(fù)正常照明；

4.4.3 其他情況造成燈不亮原因,可根據(jù)本章 4.3、4.5 進(jìn) 行處理。

4.5 線路檢測(cè)

4.5.1 線路停電檢修應(yīng)及時(shí)通知用戶；

4.5.2 用戶開關(guān)燒壞的處理見本章4.3維修開關(guān)進(jìn)行 C電表損壞的維修見本章4.5.3 更換電表進(jìn)行處理；

4.5.4 進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷進(jìn)戶電源檢查并處理接頭，確認(rèn)無氧化層或積碳層在將接頭緊固；

4.5.5線路短路時(shí)可使用兆歐表或萬用表對(duì)線路逐一檢查,找出故障原因并及時(shí)處理；

4.5.6 當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。4.6 門禁系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)及故障處理

4.6.1 園區(qū)、組團(tuán)、停車庫、單元門等門禁系統(tǒng)由維修班弱電專業(yè)人員負(fù)責(zé)每月對(duì)門禁系統(tǒng)的電子鎖、對(duì)講裝置、門鏈、鏈輪、門機(jī)（減速器）、門速控制器及感應(yīng)器（讀卡器）進(jìn)行檢查、保養(yǎng)，并將檢查及保養(yǎng)結(jié)果記錄于《智能系統(tǒng)巡檢表》中。

4.6.2故障處理： 首先在現(xiàn)場(chǎng)判斷是機(jī)械故障還是電氣控制故障；判斷機(jī)械故障應(yīng)觀察機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)是否流暢，聲音是否正常；如需注潤(rùn)滑油或螺絲有松動(dòng)應(yīng)及時(shí)處理,判斷電氣故障應(yīng)首先檢查線路和系統(tǒng)供電是否正常，如屬控制主板故障應(yīng)立即通知廠家。

4.7 紅外防越、保安監(jiān)控系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)

4.7.1 園區(qū)紅外線防越系統(tǒng)、保安閉路電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)由維修班弱電專業(yè)人員負(fù)責(zé)檢查維修

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4.7.2 每周一次紅外防越的功能測(cè)試，每月一次傳輸線路、紅外發(fā)射、接受器、報(bào)警顯示器的保養(yǎng)；每月一次攝像機(jī)構(gòu)及傳輸線路檢查保養(yǎng)

4.7.3 檢查保養(yǎng)工作，填寫《智能系統(tǒng)巡檢表》 4.8 插座無電

4.8.1 斷開電源，檢查插座

4.8.2 插座接線端子松動(dòng)，可拆開插座板緊固端子后重新安裝，檢查使用情況； 4.8.3 線路短路造成的停電參見本章3.5進(jìn)行處理； 4.9 水龍頭漏水

4.9.1 關(guān)閉客戶進(jìn)戶水閥門，拆下水龍頭并檢查故障點(diǎn)；

4.9.2 更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼，應(yīng)必須更換新的水龍頭；

4.9.3 打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時(shí)切勿過度擰緊。

4.10 小便斗，馬桶不通，感應(yīng)器失靈，4.10.1檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢通。4.10.2感應(yīng)器失靈應(yīng)檢查線路是否有電，電路板元件如有損壞應(yīng)及時(shí)更換合格零部件。

4.11 手盆堵塞,漏水

4.11.1檢查存水彎管,取出雜物，如仍不暢通，可用鐵絲或疏通機(jī)對(duì)下水管道進(jìn)行疏通，排除故障后試驗(yàn)排水情況，使其排水暢通；

4.11.2檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試 水檢查，保證無漏水現(xiàn)象。

4.12 浴缸堵塞,漏水

4.12.1如管道堵塞見3.10A 進(jìn)行處理；

4.12.2浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換,如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理，修理部位待膠或水泥干燥后試用，檢查有無漏水現(xiàn)象。

4.13 部分樓層停水

4.13.1 查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新安裝上；

4.13.2 市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶,并作解釋。4.14 疏通地漏

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同本章3.9、3.10處理辦法。

4.15 園區(qū)排水

4.15.1 維修班負(fù)責(zé)園區(qū)生活污水、廢水、雨水排水系統(tǒng)的檢查、維修。4.15.2 排水外委單位負(fù)責(zé)污水井、化糞池的定期清掏，保證園區(qū)排水系統(tǒng)暢通，不發(fā)生住戶污水倒灌事故。

4.15.3維修班每月一次對(duì)污水井、雨水井、化糞池進(jìn)行檢查，填寫《窨井巡檢

表》。發(fā)現(xiàn)堵塞或排水不暢，立即報(bào)修（污水井、化糞池清掏單位）；樓宇、道路雨排水井及管路，發(fā)現(xiàn)堵塞或排水不暢，由維修班清掏疏通。

4.16 維修門窗

4.16.1 檢查門窗附件有無損壞,不全。

4.16.2 清除門角和窗軌道的雜物,對(duì)門合頁和窗軌道注油；

4.16.3 更換破損玻璃時(shí)注意防止玻璃碎片掉下傷人；

4.17 換鎖

4.17.1 拆下壞鎖后先檢查是否可修,無法修理好的 可通知用戶更換新鎖。4.17.2 非一般性的維修應(yīng)委托專業(yè)維修公司進(jìn)行。4.18 房屋面、墻體、地面

每年5月、10月，對(duì)房屋外墻、屋面防水、樓道地面、墻面、樓梯扶手、門窗進(jìn)行檢查、維護(hù)和修繕，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)巡檢表》

4.19 建筑附著物（雨排水管、無動(dòng)力排煙機(jī)、空調(diào)機(jī)、衛(wèi)星天線等）每半年對(duì)建筑附著物的安裝穩(wěn)固性進(jìn)行檢查，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)巡檢表》若發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時(shí)以書面通知其所有者立即整改。

4.20 衛(wèi)生間排風(fēng)機(jī)

排風(fēng)機(jī)應(yīng)排風(fēng)良好無噪音，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常。如有故障應(yīng)及時(shí)維修或更換。

4.21 立式空調(diào)

4.21.1立式空調(diào)出風(fēng)口、回風(fēng)口每年應(yīng)定期進(jìn)行除塵兩次。4.21.2如發(fā)現(xiàn)空調(diào)有滴水現(xiàn)象

a)若夏天應(yīng)檢查是否因?yàn)榭照{(diào)的室外機(jī)的連接管線保溫棉脫落而造成滴水，如是應(yīng)及時(shí)更換保溫棉。

b)檢查供回水閥門是否有沙眼、閥門絲結(jié)是否緊固，若是應(yīng)及時(shí)更換閥

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門，緊固閥門絲結(jié)。

c)檢查是否是因?yàn)殡姶砰y頻繁啟動(dòng)所造成電磁閥失靈而出現(xiàn)滴水，若是予以更換。

4.22 樓宇防雷

電氣維修工應(yīng)在每年的5月和10月各檢查一次避雷線接地是否完好,每年5月對(duì)8層以上樓宇進(jìn)行一次避雷接地電阻測(cè)試并記錄于《避雷接地電阻測(cè)試記錄》中。4.23 設(shè)備及設(shè)備房衛(wèi)生

設(shè)備房衛(wèi)生由維修班每季度大清掃1次；電梯機(jī)房及其設(shè)備由相關(guān)人員每星期至少清潔1次，并記錄在相關(guān)記錄中。

4.24 園區(qū)供電、通訊、智能、監(jiān)控、有線電視專線電纜及管井 4.24.1維修班負(fù)責(zé)專線電纜的架空、管井敷設(shè)的檢查與養(yǎng)護(hù)

4.24.2地下管井每月檢查一次是否浸水、鼠害；架空、管路敷設(shè)的專線每半年檢查一次接頭與穩(wěn)固性

4.25 維修班班長(zhǎng)每日檢查維修項(xiàng)目，以檢查維修服務(wù)的及時(shí)性、質(zhì)量及用戶的反映，對(duì)服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正措施。報(bào)修處理過程按《報(bào)修處理工作規(guī)程》操作。相關(guān)文件

《報(bào)修處理工作規(guī)程》

QP751-WX18 6 相關(guān)記錄

《智能系統(tǒng)巡檢表》

QP751-WX04-JL04

《窨井巡檢表》

QP751-WX04-JL17

《公共設(shè)施保養(yǎng)巡檢表》

QP751-WX04-JL18

《避雷接地電阻測(cè)試記錄》

QP751-WX04-JL05

第五篇：房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案

房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案

房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

（一）管理內(nèi)容：

1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。

（1）業(yè)主已領(lǐng)房：

□ 房屋交付時(shí)，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；

□ 加強(qiáng)裝修管理，對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門依法處理；

□ 裝修期間，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。

（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）：

□ 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；

□ 對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主。

（3）公共用房

□做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí)維修，確保房屋的安全、美觀。

2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修；

（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；

（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；

（4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；

（5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；

（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；

（8）對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率。

（二）管理措施：

1、加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止；

2、對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；

3、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；

4、對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；

5、建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄；

6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。