第一篇：玻璃制品項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

玻璃制品項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ——“十三五”規(guī)劃重點(diǎn)鼓勵(lì)類項(xiàng)目

該玻璃制品項(xiàng)目可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目所涉及的主要內(nèi)容，例如：0.0 項(xiàng)目資源條件、玻璃制品項(xiàng)目原輔材料、玻璃制品項(xiàng)目燃料和動(dòng)力的供應(yīng)，玻璃制品項(xiàng)目交通運(yùn)輸條件、玻璃制品項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、玻璃制品項(xiàng)目投資規(guī)模、玻璃制品項(xiàng)目生產(chǎn)工藝和設(shè)備選型、玻璃制品項(xiàng)目產(chǎn)品 類別、玻璃制品項(xiàng)目節(jié)能技術(shù)和措施、玻璃制品環(huán)境影響評(píng)價(jià)和勞動(dòng)衛(wèi)生保障等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境保護(hù)等多個(gè)方面進(jìn)行了較為詳細(xì)的調(diào)查研究。

關(guān)聯(lián)報(bào)告：玻璃制品項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告；玻璃制品項(xiàng)目建議書(shū)；玻璃制品立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告；玻璃制品商業(yè)計(jì)劃書(shū)；玻璃制品立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告等。

報(bào)告來(lái)源：摩森咨詢

第一章 項(xiàng)目概要

一、項(xiàng)目名稱及承辦單位

（一）項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目名稱：玻璃制品生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。報(bào)告編制單位：摩森咨詢

（二）項(xiàng)目承辦單位

1、企業(yè)名稱：XXX有限公司。

2、成立日期：XX年XX月。

3、企業(yè)類型：有限責(zé)任公司。

4、法定注冊(cè)地址：XXX。

5、法定代表人：XX。

6、注冊(cè)資本：XX萬(wàn)元人民幣。

7、經(jīng)營(yíng)模式：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型。

8、主營(yíng)業(yè)務(wù)及經(jīng)營(yíng)范圍：生產(chǎn)（制造）銷(xiāo)售玻璃制品（涉及行政許可的憑許可證經(jīng)營(yíng)），年設(shè)計(jì)能力為X件(套)/年。

二、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)

該項(xiàng)目屬于新建工業(yè)項(xiàng)目，主要從事玻璃制品的研制開(kāi)發(fā)與制造業(yè)務(wù)。

三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域?qū)儆诠I(yè)項(xiàng)目建設(shè)占地規(guī)劃區(qū)，擬定建設(shè)區(qū)總占地面積為27400.1平方米（約合41.1 畝），代征地占地面積為2200.0平方米，實(shí)際利用面積為25200.1平方米（約合37.8 畝），土地綜合利用率為93.9%。項(xiàng)目建設(shè)遵循“合理和集約用地”的原則，按照輕工產(chǎn)品制造行業(yè)生產(chǎn)規(guī)范和要求進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)、合理布局，符合玻璃制品制造經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃建設(shè)需要。

四、項(xiàng)目概況

（一）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

1、土建工程

該項(xiàng)目在XX省XX市XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，總用地面積27400.1平方米（折約41.1 畝），預(yù)計(jì)總建筑面積為30340.9平方米，其中：規(guī)劃建設(shè)生產(chǎn)車(chē)間25124.5平方米，原輔材料庫(kù)房2116.8平方米，成品庫(kù)房1260.0平方米，辦公用房524.2平方米，職工宿舍786.2平方米，其他建筑面積（含部分公用工程和輔助工程）529.2平方米，建筑物基底占地面積17123.5平方米，場(chǎng)區(qū)道路占地4485.6平方米，綠化面積1663.2平方米，土地總體利用面積23650.3平方米。該項(xiàng)目工程容積率1.20，建筑系數(shù)68.0%，建設(shè)區(qū)域綠化覆蓋率為6.6%，辦公及生活用地所占比重3.6%，場(chǎng)區(qū)土地綜合利用率為93.9%。

2、設(shè)備方案

該項(xiàng)目計(jì)劃購(gòu)置主要設(shè)備及輔助設(shè)備：新型材料制造成套設(shè)備臺(tái)/套，預(yù)計(jì)設(shè)備投資813.6 萬(wàn)元，形成年新增1000000.0 件(套)玻璃制品的生產(chǎn)能力。

3、公用工程及其他

該項(xiàng)目建設(shè)公用工程包括：電氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、辦公生活設(shè)施、消防系統(tǒng)、污染物處理系統(tǒng)等，提供完善的配套設(shè)施及便捷舒適的配套環(huán)境。

（二）生產(chǎn)規(guī)模

該項(xiàng)目生產(chǎn)工藝采用的主要原材料及輔助材料是：玻璃制品原料及輔料等，經(jīng)過(guò)XX等工藝技術(shù)制成玻璃制品，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃，玻璃制品生產(chǎn)規(guī)模確定為1000000.0 件(套)/年，其中：玻璃制品1000000.0 件/年、（三）生產(chǎn)制度

根據(jù)項(xiàng)目生產(chǎn)工藝要求和生產(chǎn)特點(diǎn)，實(shí)行三班生產(chǎn)制，每班工作8小時(shí)。對(duì)于某些崗位如銷(xiāo)售、貯運(yùn)等可根據(jù)實(shí)際情況安排工作時(shí)間，企業(yè)年生產(chǎn)天數(shù)為251天。

（四）主要原材料及輔助材料供應(yīng)

該項(xiàng)目所需的主要原材料及輔助材料：玻璃制品原料及輔料以及產(chǎn)品標(biāo)簽、包裝用品等

若干。供貨單位選擇能夠穩(wěn)定供應(yīng)的生產(chǎn)廠家，所以，該項(xiàng)目的原材料長(zhǎng)期供應(yīng)有保障，供貨商可完全滿足項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)所需要的原輔材料保障供應(yīng)，且能夠滿足XXX有限公司今后進(jìn)一步擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的預(yù)期。

（五）主要能源供應(yīng)

1、電力供應(yīng)

該項(xiàng)目生產(chǎn)用電為三級(jí)負(fù)荷，項(xiàng)目總裝機(jī)容量為243.0 KW，年總耗電量563416.8 KW?h，計(jì)劃新增S11-303.8 KV?A型節(jié)能變壓器1臺(tái)，為該項(xiàng)目及場(chǎng)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展提供電力，其容量可滿足該項(xiàng)目需求。項(xiàng)目供電由10KV專線接入，經(jīng)10/0.4KV變電室處理后滿足XXX有限公司生產(chǎn)、公辦和公用設(shè)施需求。

2、自來(lái)水供應(yīng)

根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目年用水量為3999.4 立方米，主要是生活及生產(chǎn)補(bǔ)給水。該項(xiàng)目用水由XX省XX市XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)市政管網(wǎng)供給，在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)的給水管網(wǎng)，采用管徑DN250㎜的PE管，接入場(chǎng)外預(yù)留接口，即可保證項(xiàng)目的日常用水。

（六）環(huán)境保護(hù)

該項(xiàng)目符合XX省XX市XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，選用生產(chǎn)工藝技術(shù)成熟可靠，符合XX省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃和國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策。項(xiàng)目建成投用后，在全面采取各項(xiàng)污染防治措施和加強(qiáng)企業(yè)環(huán)境管理的前提下，對(duì)產(chǎn)生的各類污染物都采取了切實(shí)可行的治理措施，嚴(yán)格控制在國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，所以，該項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)對(duì)區(qū)域的生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生明顯的影響。

（七）項(xiàng)目節(jié)能

該項(xiàng)目生產(chǎn)工藝方案在電氣、建筑等方面采取全方位的節(jié)能措施，年耗電563416.8 KW?h，耗新鮮水3999.4 噸，年總耗能折合標(biāo)準(zhǔn)煤72.8 噸。項(xiàng)目工業(yè)產(chǎn)值綜合能耗為7.3 千克標(biāo)準(zhǔn)煤/萬(wàn)元，單位工業(yè)增加值綜合能耗36.5 千克標(biāo)準(zhǔn)煤/萬(wàn)元，單位工業(yè)總產(chǎn)值電耗為56.3 KW?h/萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2015年XX省、XX市單位GDP能耗和單位工業(yè)增加值能耗，根據(jù)測(cè)算，與傳統(tǒng)工藝技術(shù)相比，達(dá)綱年綜合節(jié)能量為22.3 噸標(biāo)準(zhǔn)煤，項(xiàng)目總節(jié)能率為24.3%，因此，該項(xiàng)目屬于能源利用效果較好的項(xiàng)目。

（八）消防安全

項(xiàng)目生產(chǎn)車(chē)間火災(zāi)危險(xiǎn)類別為丙類，建筑耐火等級(jí)為二級(jí)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)中除了各專業(yè)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)范進(jìn)行消防措施的設(shè)計(jì)外，還按規(guī)范設(shè)置了各類消防設(shè)施，主要包括消防水管網(wǎng)、消火栓、干粉滅火器等，因此，該項(xiàng)目消防系統(tǒng)具有較高的安全可靠性。

（九）勞動(dòng)安全衛(wèi)生

該項(xiàng)目采用了先進(jìn)、成熟、可靠的玻璃制品生產(chǎn)技術(shù)，在設(shè)計(jì)中嚴(yán)格按照國(guó)家的有關(guān)勞動(dòng)安全衛(wèi)生的政策，并根據(jù)實(shí)際情況采取了完善的安全衛(wèi)生措施，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目在建成后將有效地防止火災(zāi)、雷電、靜電、觸電、機(jī)械傷害、噪聲危害等事故的發(fā)生。

（十）項(xiàng)目建設(shè)期

該項(xiàng)目按照國(guó)家基本建設(shè)程序的有關(guān)法規(guī)和實(shí)施指南要求進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)期限規(guī)劃為12 個(gè)月，即從2015年12月開(kāi)始至2017年2月正式投產(chǎn)止，包含項(xiàng)目前期工作、勘察設(shè)計(jì)、土建施工、設(shè)備采購(gòu)安裝和調(diào)試、人員培訓(xùn)及驗(yàn)收等工作階段。

（十一）投資估算

根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為4571.0 萬(wàn)元人民幣，其中：固定資產(chǎn)投資3885.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的85.0%。流動(dòng)資金686.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的15.0%。在固定資產(chǎn)投資中，建設(shè)投資為3798.2 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的83.1%。建設(shè)期借款利息86.8 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的1.9%。

該項(xiàng)目建設(shè)投資為3798.2 萬(wàn)元，其中：工程建設(shè)費(fèi)用3551.8 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的77.7%，包括：建筑工程費(fèi)2713.7 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的59.4%。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)813.6 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的17.8%。安裝工程費(fèi)24.5 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.5%。工程建設(shè)其他費(fèi)用190.3 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的4.2%，預(yù)備費(fèi)為56.1 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的1.2%。

（十二）資金籌措方案

1、該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資4571.0 萬(wàn)元，其中：XXX有限公司自籌資金2761.0 萬(wàn)元，資本金占項(xiàng)目總投資的60.4%。

2、根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目全部借款總額為1810.0 萬(wàn)元，全部借款占項(xiàng)目總投資的例為39.6%，其中：項(xiàng)目建設(shè)期申請(qǐng)銀行借款1810.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的39.6%。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期申請(qǐng)流動(dòng)資金借款0.0 萬(wàn)元，占總比為0.0%。

3、該項(xiàng)目其他資金0.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.0%。

（十三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入為10000.0 萬(wàn)元，年總成本費(fèi)用8799.4 萬(wàn)元，年?duì)I業(yè)稅金及附加為41.5 萬(wàn)元，年利潤(rùn)總額1159.1 萬(wàn)元，年純利潤(rùn)869.3 萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資收益率27.1%，資本金純利潤(rùn)率42.0%。該項(xiàng)目企業(yè)所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為28.6%，高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（ic=12.0%），該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為25.4%，項(xiàng)目總投資利稅率為33.5%，總投資回報(bào)率為19.0%，因此，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。

該項(xiàng)目企業(yè)所得稅后全部投資回收期5.30 年（含建設(shè)期），項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金流

入均大于現(xiàn)金流出，具備較好的財(cái)務(wù)生存能力。用生產(chǎn)能力利用率表現(xiàn)的盈虧平衡點(diǎn)為47.9%（≤70%），具有較強(qiáng)的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

五、研究結(jié)論

（一）項(xiàng)目建設(shè)是必要的

“玻璃制品”屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（2013年修正）鼓勵(lì)類發(fā)展項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。項(xiàng)目的實(shí)施有利于加速我國(guó)玻璃制品的國(guó)產(chǎn)化進(jìn)程，推動(dòng)玻璃制品產(chǎn)業(yè)調(diào)整和行業(yè)振興。有助于提高XXX有限公司自主創(chuàng)新能力，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，該項(xiàng)目的實(shí)施是必要的。

（二）項(xiàng)目建設(shè)方案合理

該項(xiàng)目利用現(xiàn)有土地，擬新建建筑30340.9平方米，購(gòu)置先進(jìn)的技術(shù)裝備56 臺(tái)（套），形成年新增玻璃制品1000000.0 件(套)的生產(chǎn)能力。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理、經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)施方案可行。

（三）項(xiàng)目技術(shù)方案先進(jìn)

該項(xiàng)目通過(guò)對(duì)主要生產(chǎn)工藝和設(shè)備從投資經(jīng)濟(jì)性和先進(jìn)性兩方面進(jìn)行綜合比較、分析，選用的設(shè)備均具有當(dāng)今國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平，具有生產(chǎn)效率高、性能穩(wěn)定可靠等優(yōu)點(diǎn)。

（四）項(xiàng)目配套條件成熟

本項(xiàng)目在XX省XX市XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)組織實(shí)施，實(shí)施地周邊道路四通八達(dá)，原料及產(chǎn)品運(yùn)輸方便，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)配套建有完善的水、電、氣、通訊工程設(shè)施等有利條件。

（五）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好

本項(xiàng)目總投資為4571.0 萬(wàn)元，其中：建設(shè)投資3798.2 萬(wàn)元、建設(shè)期利息86.8 萬(wàn)元、流動(dòng)資金686.0 萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算分析，項(xiàng)目達(dá)綱年?duì)I業(yè)收入10000.0 萬(wàn)元，總成本費(fèi)用8799.4 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加41.5 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額1159.1 萬(wàn)元，年純利潤(rùn)869.3 萬(wàn)元，年納稅總額為660.7 萬(wàn)元，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為28.6%，全部投資回收期5.30 年，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好。

綜上所述，通過(guò)從本報(bào)告所作的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、安全等方面分析結(jié)果表明，“玻璃制品”技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理，項(xiàng)目建設(shè)是必要的也是可行的。

達(dá)綱年經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

根據(jù)對(duì)XXX有限公司“玻璃制品”各項(xiàng)投資數(shù)據(jù)估算和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及生產(chǎn)技術(shù)參數(shù)的測(cè)算，項(xiàng)目達(dá)綱年的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總詳見(jiàn)—《主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總一覽表（增量

法）》所示。

主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總一覽表（增量法）

第二章 項(xiàng)目緒論

一、項(xiàng)目建設(shè)概要

（一）項(xiàng)目建設(shè)基本信息

1、項(xiàng)目名稱：玻璃制品。

2、工作階段：可行性研究

3、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：該項(xiàng)目屬于新建工業(yè)項(xiàng)目，主要從事玻璃制品研制開(kāi)發(fā)與制造。

4、項(xiàng)目建設(shè)單位名稱：XXX有限公司。

5、項(xiàng)目擬建地址：XX省XX市XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，XX該選址地理位置優(yōu)越、交通便利，規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用設(shè)施條件完善，非常適宜該項(xiàng)目建設(shè)。

6、建設(shè)用地性質(zhì)及用地規(guī)模

該項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)為工業(yè)用地。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為27400.1平方米（折約41.1 畝），其中：代征地面積為2200.0平方米，凈用地面積為25200.1平方米（約合37.8 畝），土地綜合利用率為93.9%。

7、項(xiàng)目投資概算

根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為4571.0 萬(wàn)元人民幣，其中：固定資產(chǎn)投資3885.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的85.0%。流動(dòng)資金686.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的15.0%。在固定資產(chǎn)投資中，建設(shè)投資為3798.2 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的83.1%。建設(shè)期借款利息86.8 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的1.9%。

該項(xiàng)目建設(shè)投資為3798.2 萬(wàn)元，其中：工程建設(shè)費(fèi)用3551.8 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的77.7%，包括：建筑工程費(fèi)2713.7 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的59.4%。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)813.6 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的17.8%。安裝工程費(fèi)24.5 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.5%。工程建設(shè)其他費(fèi)用190.3 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的4.2%其中：土地使用權(quán)費(fèi)0.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.0%。預(yù)備費(fèi)為56.1 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的1.2%。

8、資金籌措方案

該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資4571.0 萬(wàn)元，根據(jù)資金籌措方案，XXX有限公司自籌資金2761.0 萬(wàn)

元，資本金占項(xiàng)目總投資的60.4%。根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目全部借款總額為1810.0 萬(wàn)元，全部借款占項(xiàng)目總投資的例為39.6%，其中：項(xiàng)目建設(shè)期申請(qǐng)銀行借款1810.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的39.6%。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期申請(qǐng)流動(dòng)資金借款0.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.0%。該項(xiàng)目其他資金0.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.0%。

9、項(xiàng)目建設(shè)期

項(xiàng)目建設(shè)按照國(guó)家基本建設(shè)程序的有關(guān)法規(guī)和實(shí)施指南要求進(jìn)行，該項(xiàng)目建設(shè)期限規(guī)劃為12 個(gè)月，即從2015年12月開(kāi)始至2017年2月正式投產(chǎn)止，包含項(xiàng)目前期工作、勘察設(shè)計(jì)、土建施工、設(shè)備采購(gòu)安裝和調(diào)試、人員培訓(xùn)及驗(yàn)收等項(xiàng)目階段。

（二）項(xiàng)目達(dá)綱年預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益

1、項(xiàng)目達(dá)綱年預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益：10000.0 萬(wàn)元（含稅）。

2、營(yíng)業(yè)稅金及附加41.5 萬(wàn)元。

3、項(xiàng)目達(dá)綱年利潤(rùn)總額：1159.1 萬(wàn)元。

4、項(xiàng)目達(dá)綱年純利潤(rùn)額：869.3 萬(wàn)元。

5、項(xiàng)目達(dá)綱年納稅總額：660.7 萬(wàn)元。

6、項(xiàng)目達(dá)綱年投資利潤(rùn)率：25.4%。

7、項(xiàng)目達(dá)綱年投資利稅率：33.5%。

8、項(xiàng)目達(dá)綱年投資回報(bào)率：19.0%。

9、全部投資回收期（所得稅稅后）：5.30 年（含建設(shè)期12 個(gè)月）。

10、全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：28.6%（達(dá)綱年）。

11、固定資產(chǎn)投資回收期：4.51 年（含建設(shè)期12 個(gè)月）。

12、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)盈虧平衡點(diǎn)：47.9%（達(dá)綱年）。

二、可行性研究報(bào)告編制說(shuō)明

（一）可行性研究報(bào)告編制目的

本報(bào)告編制的目的是對(duì)“玻璃制品”進(jìn)行技術(shù)可靠性、經(jīng)濟(jì)合理性及實(shí)施可能性的方案分析和論證，在此基礎(chǔ)上選用科學(xué)合理、技術(shù)先進(jìn)、投資費(fèi)用省、運(yùn)行成本低的建設(shè)方案，最終使得XXX有限公司建設(shè)項(xiàng)目所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益達(dá)到協(xié)調(diào)、和諧統(tǒng)一。

（二）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》及相關(guān)輕工產(chǎn)品制造行業(yè)政策。

2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》。

3、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》。

4、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（2013年修正）。

5、《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》。

6、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》。

7、《限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》。

8、《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（國(guó)土資發(fā)【2008】24號(hào)）。

9、《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容深度規(guī)定》。

10、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》。

11、《XX省“十二五”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)暨高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》。

12、國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策及相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定。

13、報(bào)告編制人員調(diào)查收集項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、交通運(yùn)輸及自然條件等資料。

14、XXX有限公司提供的《項(xiàng)目投資計(jì)劃書(shū)》以及與該項(xiàng)目有關(guān)的生產(chǎn)工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)等基礎(chǔ)資料。

15、XXX有限公司提供的與項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及對(duì)項(xiàng)目報(bào)告的要求等。

（三）可行性研究的范圍

1、本報(bào)告通過(guò)對(duì)“玻璃制品”進(jìn)行技術(shù)化和經(jīng)濟(jì)化比較及分析，闡述投資項(xiàng)目的市場(chǎng)必要性、技術(shù)可行性與經(jīng)濟(jì)合理性，研究分析和預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)玻璃制品供需狀況與項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，提出項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目能否實(shí)施做出一個(gè)比較全面而且科學(xué)合理的評(píng)價(jià)。

2、項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性分析：依據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、輕工產(chǎn)品制造行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)，根據(jù)XXX有限公司已經(jīng)具體的資源條件、建設(shè)條件并結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，闡述該項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性。

3、市場(chǎng)供需分析：根據(jù)我國(guó)輕工產(chǎn)品制造行業(yè)市場(chǎng)需求的變化趨勢(shì)，分析該項(xiàng)目玻璃制品的發(fā)展前景，論證玻璃制品的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求并確定項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)格定位，以此分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確定風(fēng)險(xiǎn)防范措施等。

4、項(xiàng)目建設(shè)方案：根據(jù)玻璃制品市場(chǎng)分析并結(jié)合XXX有限公司資金、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力確定項(xiàng)目的生產(chǎn)綱領(lǐng)和建設(shè)規(guī)模。分析選擇項(xiàng)目的技術(shù)工藝并配置生產(chǎn)設(shè)備，同時(shí)，分析原輔材料消耗及供應(yīng)情況是否合理。

5、項(xiàng)目工程方案：初步了解項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域范圍、面積、工程地質(zhì)狀況、外圍基礎(chǔ)設(shè)施等條件，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)條件進(jìn)行分析，提出項(xiàng)目工程建設(shè)方案，內(nèi)容包括：場(chǎng)址選擇、總圖布

置、土建工程、輔助工程、配套公用工程、環(huán)保工程及安全衛(wèi)生、消防工程等。

6、項(xiàng)目節(jié)能、環(huán)保與安全衛(wèi)生：針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，分析該項(xiàng)目能源消耗情況，計(jì)算能源消耗量并提出節(jié)能措施。分析項(xiàng)目的環(huán)境污染、安全衛(wèi)生情況，提出建設(shè)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中擬采取的環(huán)境保護(hù)和安全防護(hù)措施。

7、項(xiàng)目組織管理和實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，提出項(xiàng)目組織、建設(shè)管理、竣工驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)管理等初步方案。結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)提出合理的總體及分年度實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。

8、投資估算：根據(jù)項(xiàng)目工程量及投資估算指標(biāo)，按照國(guó)家和XX省及XX市的有關(guān)規(guī)定，對(duì)擬建工程投資進(jìn)行初步估算，編制項(xiàng)目總投資估算表，按工程建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期借款利息等列出投資總額的構(gòu)成情況，并提出各單項(xiàng)工程投資估算值。

9、資金籌措方案：根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及XXX有限公司能夠提供的資本金等情況，提出建設(shè)項(xiàng)目資金籌措方案，編制項(xiàng)目建設(shè)投資估算籌措表和分年度資金使用計(jì)劃表。

10、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析：根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定量的財(cái)務(wù)分析，測(cè)算項(xiàng)目投產(chǎn)期、達(dá)綱年?duì)I業(yè)收入和總成本費(fèi)用，計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)，結(jié)合融資方案進(jìn)行償債能力分析，并開(kāi)展項(xiàng)目不確定性分析等。

三、項(xiàng)目擬定規(guī)劃

（一）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃

1、產(chǎn)品規(guī)劃方案：該項(xiàng)目產(chǎn)品是以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，結(jié)合XXX有限公司研發(fā)能力與發(fā)展規(guī)劃而確定目標(biāo)市場(chǎng)。項(xiàng)目投產(chǎn)后選定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍是：生產(chǎn)（制造）銷(xiāo)售玻璃制品。

2、產(chǎn)品綱領(lǐng)規(guī)劃：通過(guò)產(chǎn)品市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)，結(jié)合XXX有限公司發(fā)展規(guī)劃及該項(xiàng)目資金籌措能力，確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和生產(chǎn)綱領(lǐng)。項(xiàng)目建成達(dá)綱后，形成年產(chǎn)玻璃制品1000000.0 件(套)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力。

3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)：根據(jù)預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目達(dá)綱年的營(yíng)業(yè)收入為10000.0 萬(wàn)元，總成本費(fèi)用8799.4 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加41.5 萬(wàn)元，年新增利稅額1530.0 萬(wàn)元，年利潤(rùn)總額1159.1 萬(wàn)元，年純利潤(rùn)額869.3 萬(wàn)元，年納稅總額為660.7 萬(wàn)元。

（二）項(xiàng)目工程規(guī)劃

1、該項(xiàng)目計(jì)劃總占地面積為27400.1平方米（約合41.1 畝），其中：代征地面積為2200.0平方米，凈用地面積25200.1平方米（約合37.8 畝），場(chǎng)區(qū)新建建筑面積為30340.9平方米，其中：規(guī)劃建設(shè)生產(chǎn)車(chē)間25124.5平方米，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施面積3376.8平方米（原輔材料庫(kù)房2116.8平方米，成品庫(kù)房1260.0平方米），辦公用房524.2平方米，職工宿舍786.2

平方米，其他建筑面積（含部分公用工程和輔助工程）529.2平方米，項(xiàng)目計(jì)容建筑面積為30340.9平方米，建筑物基底占地面積17123.5平方米，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域綠化面積為1663.2平方米，場(chǎng)區(qū)道路占地面積4485.6平方米，土地總體利用面積23650.3平方米。

2、該工程建筑系數(shù)為68.0%，建筑容積率為1.20，辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重為3.6%，項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資3885.0 萬(wàn)元，投資強(qiáng)度為1542.0 萬(wàn)元/公頃（102.8 萬(wàn)元/畝），項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域綠化覆蓋率為6.6%，場(chǎng)區(qū)土地綜合利用率為93.9%。

（三）項(xiàng)目投資規(guī)劃

1、根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為4571.0 萬(wàn)元人民幣，其中：固定資產(chǎn)投資3885.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的例為85.0%。流動(dòng)資金686.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的15.0%。在固定資產(chǎn)投資中，建設(shè)投資為3798.2 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的83.1%，建設(shè)期借款利息86.8 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的1.9%。

2、該項(xiàng)目建設(shè)投資為3798.2 萬(wàn)元，包括：建筑工程費(fèi)2713.7 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的59.4%。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)813.6 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的18%。安裝工程費(fèi)24.5 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.5%。工程建設(shè)其他費(fèi)用190.3 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的4.2%，其中：土地使用權(quán)費(fèi)0.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.0%。預(yù)備費(fèi)為56.1 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的1.2%。

（四）項(xiàng)目資金籌措規(guī)劃

1、該項(xiàng)目總投資4571.0 萬(wàn)元，根據(jù)資金籌措方案，XXX有限公司自籌資金2761.0 萬(wàn)元，資本金占項(xiàng)目總投資的60.4%。

2、建設(shè)期申請(qǐng)借款1810.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的39.6%。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期申請(qǐng)流動(dòng)資金借款0.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.0%。根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目全部借款總額為1810.0 萬(wàn)元，全部借款占項(xiàng)目總投資的例為39.6%。

3、該項(xiàng)目其他資金0.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.0%。

（五）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃

“玻璃制品”目前已經(jīng)完成前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括市場(chǎng)調(diào)研、建設(shè)規(guī)模確定、項(xiàng)目選址、用地預(yù)審、資金籌措等項(xiàng)事宜，目前正在辦理項(xiàng)目備案工作。

該項(xiàng)目計(jì)劃從可行性研究報(bào)告的編制到工程竣工驗(yàn)收、投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)共需12 個(gè)月的時(shí)間，自2015年12月開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目備案、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)估、安全評(píng)價(jià)、土建施工、設(shè)備安裝調(diào)試、試生產(chǎn)到竣工驗(yàn)收，至2017年2月正式投產(chǎn)止。項(xiàng)目申報(bào)、土建工程等前期籌備工作從2015年12月開(kāi)始實(shí)施，待資金到位后開(kāi)始正式動(dòng)工建設(shè)。

投資項(xiàng)目備案主要數(shù)據(jù)

該項(xiàng)目備案登記需要的有關(guān)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)—《項(xiàng)目備案數(shù)據(jù)一覽表》所示。項(xiàng)目備案數(shù)據(jù)一覽表 單位：萬(wàn)元/公頃、平方米

四、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)

1、該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和規(guī)劃要求，符合XX省及XX市XX行業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)XX輕工產(chǎn)品制造產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化有著積極的推動(dòng)意義。

2、該項(xiàng)目原材料、產(chǎn)成品和重要生產(chǎn)裝備未列入《促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定》和《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（2013年修正）中的禁止和限制類之列，因此，該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和當(dāng)?shù)匕l(fā)展規(guī)劃。

3、XXX有限公司為適應(yīng)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求，擬建“玻璃制品”，該項(xiàng)目的建設(shè)能夠有力促進(jìn)XX省XX市XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為社會(huì)創(chuàng)造125 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，達(dá)綱年納稅總額為660.7 萬(wàn)元，可以促進(jìn)XX區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，為地方財(cái)政收入做出積極的貢獻(xiàn)，由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目的實(shí)施具有顯著的社會(huì)效益。

4、項(xiàng)目擬建設(shè)在XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，工程選址符合XX省XX市土地利用總體規(guī)劃，保證項(xiàng)目用地要求，而且項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域交通運(yùn)輸便利，可利用現(xiàn)有公用工程設(shè)施，水、電、氣等能源供應(yīng)有保障。

5、項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)髿狻⑼寥?、植物等自然環(huán)境狀況良好，無(wú)水源地、自然保護(hù)區(qū)、文物景觀等環(huán)境敏感點(diǎn)。XXX有限公司對(duì)建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的“三廢”進(jìn)行綜合治理達(dá)標(biāo)排放，對(duì)環(huán)境影響程度較小，職工勞動(dòng)安全衛(wèi)生措施有保障。

6、該項(xiàng)目采用國(guó)內(nèi)先進(jìn)的生產(chǎn)、環(huán)境、檢測(cè)控制裝備，對(duì)節(jié)約能源、環(huán)境保護(hù)、生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)玻璃制品均可得到有力支撐，成熟的工藝技術(shù)及先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備為項(xiàng)目的實(shí)施提供了強(qiáng)力的技術(shù)保障，同時(shí)，生產(chǎn)過(guò)程符合環(huán)境保護(hù)、清潔生產(chǎn)、節(jié)能減排等標(biāo)準(zhǔn)要求。

7、擬建項(xiàng)目總投資為4571.0 萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資3885.0 萬(wàn)元，流動(dòng)資金為686.0 萬(wàn)元。項(xiàng)目建成投產(chǎn)后達(dá)綱年?duì)I業(yè)收入10000.0 萬(wàn)元，總成本費(fèi)用8799.4 萬(wàn)元，年利稅1530.0 萬(wàn)元，其中：年利潤(rùn)為869.3 萬(wàn)元，納稅總額為660.7 萬(wàn)元（增值稅329.4 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加41.5 萬(wàn)元，企業(yè)所得稅289.8 萬(wàn)元），該項(xiàng)目可取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。

8、根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目達(dá)綱年投資利潤(rùn)率為25.4%，投資利稅率為33.5%，全部投資回報(bào)率為19.0%，項(xiàng)目全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為28.6%，達(dá)綱年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

（所得稅后）為1753.0 萬(wàn)元，總投資收益率（ROI）為27.1%，資本金純利潤(rùn)率（ROE）為42.0%，全部投資回收期（所得稅后）為5.30 年（含建設(shè)期12 個(gè)月），固定資產(chǎn)投資回收期為4.51 年（含建設(shè)期12 個(gè)月），項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為47.9%，因此，該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)非常安全，說(shuō)明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

9、本報(bào)告認(rèn)為：該項(xiàng)目所提供的產(chǎn)品市場(chǎng)前景良好，投資方向正確，技術(shù)方案設(shè)計(jì)先進(jìn)合理，經(jīng)濟(jì)效益突出，因此，該項(xiàng)目的投資建設(shè)并實(shí)施無(wú)論是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益還是環(huán)境保護(hù)、清潔生產(chǎn)都是積極可行的。

項(xiàng)目達(dá)綱年經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

根據(jù)對(duì)XXX有限公司“玻璃制品”各項(xiàng)投資數(shù)據(jù)估算和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及生產(chǎn)技術(shù)參數(shù)的測(cè)算，項(xiàng)目達(dá)綱年主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總詳見(jiàn)—《項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表》所示。

項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表

五、可行性研究結(jié)論

（一）項(xiàng)目建設(shè)是必要的

“玻璃制品”屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（2013年修正）鼓勵(lì)類發(fā)展項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。項(xiàng)目的實(shí)施有利于加速我國(guó)玻璃制品的國(guó)產(chǎn)化進(jìn)程，推動(dòng)輕工產(chǎn)品制造產(chǎn)業(yè)調(diào)整和行業(yè)振興，有助于提高XXX有限公司自主創(chuàng)新能力，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此，該項(xiàng)目的實(shí)施是必要的。

（二）項(xiàng)目建設(shè)方案合理

該項(xiàng)目利用現(xiàn)有土地，擬新建廠房30340.9平方米，購(gòu)置先進(jìn)的技術(shù)裝備56 臺(tái)（套），形成年新增玻璃制品1000000.0 件(套)的生產(chǎn)能力，其中：玻璃制品1000000.0 件/年、0.0 0.0 0.0 /年、C0.0 件/年、D0.0 件/年、E0.0 件/年、F0.0 件/年、G0.0 件/年、H0.0 件/年、I0.0 件/年、J0.0 件/年、K0.0 件/年。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理、經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)施方案可行。

（三）項(xiàng)目技術(shù)方案先進(jìn)

該項(xiàng)目通過(guò)對(duì)主要生產(chǎn)工藝和設(shè)備從投資經(jīng)濟(jì)性和先進(jìn)性兩方面進(jìn)行綜合比較、分析，選用的設(shè)備均具備當(dāng)今國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平，具有生產(chǎn)效率高、性能穩(wěn)定可靠等優(yōu)點(diǎn)。

（四）項(xiàng)目配套條件成熟

該項(xiàng)目在XX省XX市XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)XXX有限公司選定場(chǎng)址內(nèi)組織實(shí)施。實(shí)施地周邊道路四通八達(dá)，原料及產(chǎn)品運(yùn)輸方便，區(qū)域內(nèi)配套建有完善的水、電、氣、通訊工程設(shè)施等條件。

（五）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好

該項(xiàng)目總投資為4571.0 萬(wàn)元，其中：建設(shè)投資3798.2 萬(wàn)元、建設(shè)期利息86.8 萬(wàn)元、新增流動(dòng)資金686.0 萬(wàn)元。經(jīng)分析，項(xiàng)目達(dá)綱年?duì)I業(yè)收入10000.0 萬(wàn)元，總成本費(fèi)用8799.4 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加41.5 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額1159.1 萬(wàn)元，年純利潤(rùn)869.3 萬(wàn)元，年納稅總額為660.7 萬(wàn)元（其中：增值稅329.4 萬(wàn)元，企業(yè)所得稅289.8 萬(wàn)元），稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為28.6%，全部投資回收期（靜態(tài)）5.30 年，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好。

綜上所述，通過(guò)從本報(bào)告所作的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、安全等方面分析結(jié)果表明，“玻璃制品”是完全可行的。

第三章總圖布置 總圖布置原則

1、認(rèn)真貫徹“珍惜土地，保護(hù)耕地”的基本國(guó)策，切實(shí)做到合理用地、節(jié)約用地，有效提高土地的綜合利用率。

2、根據(jù)場(chǎng)區(qū)用地的基本條件和生產(chǎn)工藝流程的要求，從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，綜合考慮各項(xiàng)輔助設(shè)施功能以及防火、環(huán)保、貯運(yùn)等多種因素的需要，同時(shí)達(dá)到國(guó)家及當(dāng)?shù)卣?guī)定的投資強(qiáng)度、建筑系數(shù)、建筑容積率和綠化覆蓋率等各項(xiàng)用地指標(biāo)的要求。

3、總圖布置應(yīng)用工業(yè)工程的基本原理和方法，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地平面現(xiàn)狀與豎向格局及生產(chǎn)工藝特點(diǎn)，對(duì)場(chǎng)區(qū)進(jìn)行總體規(guī)劃，使場(chǎng)區(qū)物流順暢、人流短捷、能源供應(yīng)靠近負(fù)荷中心。

4、結(jié)合場(chǎng)地地形、地質(zhì)、地貌等條件，因地制宜并盡可能做到緊湊布置，最大限度的節(jié)約土地資源，做到近期相對(duì)集中、遠(yuǎn)期預(yù)留合理，做到“一次到位、分步實(shí)施、滾動(dòng)發(fā)展”的總圖規(guī)劃原則。

總圖布置采用設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范

1、《工業(yè)企業(yè)總平面設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50187）。

2、《廠礦道路設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ22）。

3、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016）。

4、《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50160）。

5、《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GBZ1）。項(xiàng)目總平面布置方案

（一）平面布置總體方案

1、按照建（構(gòu)）筑物的生產(chǎn)性質(zhì)和功能，項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)根據(jù)物流關(guān)系將場(chǎng)區(qū)劃分為生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、公用設(shè)施區(qū)等三個(gè)功能區(qū)，要求功能分區(qū)明確，人流、物流便捷流暢，生產(chǎn)工藝流程順暢簡(jiǎn)捷。這樣布置既能充分利用現(xiàn)有場(chǎng)地，有利與生產(chǎn)設(shè)施的聯(lián)系，又有利于外部水、電、氣等能源的接入，管線敷設(shè)短捷，相互聯(lián)系方便。

2、根據(jù)XXX有限公司的發(fā)展趨勢(shì)綜合考慮工藝、土建、公用等各種技術(shù)因素，做到總圖合理布置，達(dá)到“規(guī)劃投資省、建設(shè)工期短、生產(chǎn)成本低、土地綜合利用率高”的效果。

3、達(dá)到工藝流程（生產(chǎn)程序）順暢、原材料與各種物料的輸送線路最短、貨物人流分道、生產(chǎn)調(diào)度方便的標(biāo)準(zhǔn)要求。

4、同時(shí)考慮用地少、施工費(fèi)用節(jié)約等要求。沿圍墻、路邊和可利用場(chǎng)地種植花卉、樹(shù)木、草坪及常綠植物，改善和美化生產(chǎn)環(huán)境。

（二）主要生產(chǎn)車(chē)間布置方案

1、XXX有限公司在工藝流程、技術(shù)參數(shù)和主要設(shè)備選擇確定以后，根據(jù)設(shè)備的外形、前后位置、上下位差以及各種物料輸入（出）、操作等規(guī)劃統(tǒng)一設(shè)計(jì)，選擇并確定車(chē)間布置方案。

2、車(chē)間布置方案需要達(dá)到“物料流向最經(jīng)濟(jì)、操作控制最有利、檢測(cè)維修最方便”的要求，生產(chǎn)車(chē)間布置詳見(jiàn)—《主要生產(chǎn)車(chē)間布置示意簡(jiǎn)圖》。

（三）場(chǎng)區(qū)道路設(shè)計(jì)方案

1、XXX有限公司項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)區(qū)所有道路均采用水泥混凝土路面，其坡路及彎道等均按國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)。

2、道路在場(chǎng)區(qū)內(nèi)呈環(huán)狀布置，擬采用城市型水泥混凝土路面結(jié)構(gòu)形式，可以滿足不同運(yùn)輸車(chē)輛行駛的功能要求。

3、場(chǎng)區(qū)道路布置滿足安裝、檢修、運(yùn)輸和消防的要求，使貨物運(yùn)輸順暢，合理分散物流和人流，盡量避免或減少交叉，使主要人流、物流路線短捷、運(yùn)輸安全。

4、應(yīng)與廠外道路銜接順暢，便于企業(yè)運(yùn)輸車(chē)輛直接進(jìn)入國(guó)道、高速公路等國(guó)家級(jí)道路網(wǎng)絡(luò)，場(chǎng)區(qū)道路應(yīng)與總平面布置、管線、綠化等協(xié)調(diào)一致。

5、道路設(shè)計(jì)注重道路之間的貫通，同時(shí)，場(chǎng)區(qū)道路應(yīng)盡可能與主要建筑物平行布置。

（四）項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案

在建筑形象上充分考慮工業(yè)建筑的特性及建筑的地方性，根據(jù)總體布局、功能分區(qū)明確等特點(diǎn)，設(shè)計(jì)將充分利用建設(shè)場(chǎng)地的自然地貌和氣候特征，通過(guò)運(yùn)用建筑設(shè)計(jì)的手法，在滿

足使用功能的前提下，盡量使每個(gè)建筑物都具有良好的朝向及采光。考慮到當(dāng)?shù)貧鉁丶皻夂蛱攸c(diǎn)，在建筑物色彩方面采用淺淡色調(diào)，局部利用明快的暖色加以點(diǎn)綴。

（五）項(xiàng)目建設(shè)區(qū)綠化設(shè)計(jì)

1、場(chǎng)區(qū)綠化設(shè)計(jì)要達(dá)到：“營(yíng)造嚴(yán)謹(jǐn)開(kāi)放的交流環(huán)境，催人奮進(jìn)的工作環(huán)境，舒適宜人的休閑環(huán)境，和諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境”之目的。

2、場(chǎng)區(qū)植物配置以本地區(qū)樹(shù)種為主，綠化設(shè)計(jì)的樹(shù)木花草配置應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的總體布置、豎向、道路及管線綜合布置等要求，并適合當(dāng)?shù)貧庀蟆⑼寥?、生態(tài)習(xí)性與防護(hù)性能，疏密適當(dāng)高低錯(cuò)落，形成一定的層次感。

3、該項(xiàng)目綠化的重點(diǎn)是場(chǎng)區(qū)周邊、辦公區(qū)及主要道路兩側(cè)的空地，美化的重點(diǎn)是辦公區(qū)，場(chǎng)區(qū)周邊以高大喬木為主，辦公區(qū)以綠色草坪、花壇為主，道路兩側(cè)以觀賞樹(shù)木、綠籬、草坪為主，適當(dāng)結(jié)合花壇和垂直綠化，起到環(huán)境保護(hù)與美觀的作用，創(chuàng)造一個(gè)“環(huán)境優(yōu)美、統(tǒng)一協(xié)調(diào)”的建筑空間。

（六）給排水布置方案

1、該項(xiàng)目用水由XX省XX市XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)給水管網(wǎng)統(tǒng)一供給，規(guī)劃在場(chǎng)區(qū)內(nèi)建設(shè)完善的給水管網(wǎng)，接入場(chǎng)區(qū)外部現(xiàn)有給水管網(wǎng)，即可保證項(xiàng)目的正常用水。

2、給水系統(tǒng)由XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)給水管網(wǎng)直供。場(chǎng)區(qū)給水網(wǎng)確定采用生產(chǎn)、生活及消防合一系統(tǒng)的供水方式，在場(chǎng)區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀，從而保證供水水壓的平衡及消防用水的要求。

3、項(xiàng)目所在地供水水源來(lái)自XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)自來(lái)水廠，給水壓力≥0.3MPa，供水能力充足，水質(zhì)符合國(guó)家現(xiàn)行的生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

4、消防水源采用低壓制，同一時(shí)間內(nèi)按火災(zāi)一次考慮，室內(nèi)外均設(shè)環(huán)狀消防管網(wǎng)，室外消火栓間距不大于100.0米，消火栓距道路邊不大于2.0米。

5、場(chǎng)內(nèi)供水采用生活供水系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)、生產(chǎn)補(bǔ)給水系統(tǒng)，消防供水系統(tǒng)在場(chǎng)區(qū)內(nèi)形成供水管網(wǎng)。

6、該項(xiàng)目年總用水量為生產(chǎn)用水、沖洗用水、生活用水和不可預(yù)見(jiàn)水之和，共計(jì)3999.4 立方米/年。

7、采用雨、污分流制排水系統(tǒng)，分別匯集后排入項(xiàng)目建設(shè)區(qū)污水管網(wǎng)。運(yùn)輸組成

項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部和外部運(yùn)輸做到物料流向合理，場(chǎng)內(nèi)部和外部運(yùn)輸、接卸、貯存形成完整的、連續(xù)的工作系統(tǒng)，盡量使場(chǎng)內(nèi)、外的運(yùn)輸與車(chē)間內(nèi)部運(yùn)輸密切結(jié)合統(tǒng)一考慮。

XXX有限公司外部運(yùn)輸和內(nèi)部運(yùn)輸可采用送貨制。采用合適的運(yùn)輸方式和運(yùn)輸路線，使企業(yè)的物流組成達(dá)到合理優(yōu)化。把企業(yè)的組成內(nèi)部從原材料輸入、產(chǎn)品外運(yùn)以及車(chē)間與車(chē)間、車(chē)間與倉(cāng)庫(kù)、車(chē)間內(nèi)部各工序之間的物料流動(dòng)都作為整體系統(tǒng)進(jìn)行物流系統(tǒng)設(shè)計(jì)，使全廠物料運(yùn)輸形成有機(jī)的整體。

（一）場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸

1、運(yùn)輸系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要注意物料支撐狀態(tài)的選擇，盡量做到物料不落地，使之有利于搬運(yùn)，運(yùn)輸線路的布置，應(yīng)盡量減少貨流與人流相交叉，以保證運(yùn)輸?shù)陌踩?/p>

2、運(yùn)輸主要為原材料的卸車(chē)進(jìn)庫(kù)，生產(chǎn)過(guò)程中原材料、半成品和成品的轉(zhuǎn)運(yùn)，以及成品的裝車(chē)外運(yùn)，場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸由裝載車(chē)、叉車(chē)及膠輪車(chē)承擔(dān)，其費(fèi)用記入主車(chē)間設(shè)備配套費(fèi)中，該項(xiàng)目資源配置可滿足場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸?shù)男枨蟆?/p>

（二）場(chǎng)外運(yùn)輸

1、場(chǎng)外運(yùn)輸主要為原材料的供給以及產(chǎn)品的外運(yùn)。產(chǎn)品的遠(yuǎn)距離運(yùn)輸由汽車(chē)或鐵路運(yùn)輸解決，XX市XX火車(chē)貨運(yùn)站運(yùn)力充足，可滿足項(xiàng)目場(chǎng)外遠(yuǎn)距離運(yùn)輸?shù)男枨蟆?/p>

2、短距離的運(yùn)輸任務(wù)將利用社會(huì)運(yùn)力解決，基本可以滿足各類運(yùn)輸需求，因此，該項(xiàng)目不考慮增加汽車(chē)運(yùn)輸設(shè)備。

3、外部運(yùn)輸應(yīng)盡量依托社會(huì)運(yùn)輸力量從而減少投資。主要產(chǎn)成品、大宗原材料的運(yùn)輸，應(yīng)避免多次倒運(yùn)，從而降低運(yùn)輸成本且提高運(yùn)輸效率。

總圖主要數(shù)據(jù)

該項(xiàng)目總占地面積為27400.1平方米，其中：代征地面積為2200.0平方米，凈用地面積為25200.1平方米（約合37.8 畝），場(chǎng)區(qū)總建筑面積30340.9平方米，項(xiàng)目計(jì)容建筑面積為30340.9平方米，建筑物基底占地面積17123.5平方米，綠化面積1663.2平方米，道路場(chǎng)地面積4485.6平方米，土地總體利用面積23650.3平方米。該項(xiàng)目建筑系數(shù)為68.0%，工程容積率1.20，綠化覆蓋率6.6%，辦公及生活用地所占比重3.6%，場(chǎng)區(qū)土地綜合利用率為93.9%。

第四章 工程設(shè)計(jì)總體方案

一、項(xiàng)目工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范

1、《無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50763）。

2、《民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50736）。

3、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352）。

4、《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（GB50345）。

5、《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223）。

6、《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》（GB50108）。

7、《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50084）。

8、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068）。

9、《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067）。

10、《工業(yè)建筑防腐設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50046）。

11、《動(dòng)力機(jī)器基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50040）。

12、《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50017）。

13、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016）。

14、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015）。

15、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014）。

16、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013）。

17、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011）。

18、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010）。

19、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009）。

37、根據(jù)XXX有限公司提供的建設(shè)方案有關(guān)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)要求設(shè)計(jì)等。

二、建筑工程設(shè)計(jì)原則

1、XXX有限公司本著“適用、安全、經(jīng)濟(jì)、美觀”的原則并遵照國(guó)家建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行項(xiàng)目建筑工程設(shè)計(jì)。在滿足該項(xiàng)目生產(chǎn)工藝設(shè)備要求的前提下，力求布局合理、造型美觀、色彩協(xié)調(diào)、施工方便，努力建設(shè)既有時(shí)代感又有地方特色的工業(yè)建筑群的新形象。

2、建筑物平面設(shè)計(jì)以滿足玻璃制品生產(chǎn)工藝要求為前提，力求生產(chǎn)流程布置合理，盡量做到人貨分流，功能分區(qū)明確，符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016）要求。

3、建筑立面處理在滿足工藝生產(chǎn)和功能的前提下，符合現(xiàn)代生產(chǎn)廠房的特點(diǎn)，立面處理力求簡(jiǎn)潔大方，色彩組合以淡雅為基調(diào)，適當(dāng)運(yùn)用局部色彩點(diǎn)綴，在滿足XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃要求的前提下，著重體現(xiàn)XXX有限公司企業(yè)精神，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)雅舒適的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

三、項(xiàng)目總平面設(shè)計(jì)要求

1、功能分區(qū)合理，人流、車(chē)流、物流路線清楚，避免或減少交叉。

2、建筑布局緊湊、交通便捷、管理方便。

3、應(yīng)留有發(fā)展或改、擴(kuò)建余地。

4、應(yīng)有完整的綠化規(guī)劃。

5、本次設(shè)計(jì)充分考慮現(xiàn)有設(shè)施布局及周邊現(xiàn)狀，力求設(shè)施聯(lián)系密切渾然一體，總體上達(dá)到功能分區(qū)明確、布局合理、聯(lián)系方便、互不干擾的效果。

四、設(shè)計(jì)方案構(gòu)思和特點(diǎn)

1、本工程項(xiàng)目位于XX省XX市XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，本次設(shè)計(jì)通過(guò)與建設(shè)方的多次溝通、考察、論證，最后達(dá)成共識(shí)。

2、本次設(shè)計(jì)融入了全新的設(shè)計(jì)理念，以建設(shè)和諧企業(yè)為前提條件，以建筑“功能、美觀、經(jīng)濟(jì)”三要素前提為出發(fā)點(diǎn)，全盤(pán)考慮場(chǎng)區(qū)可持續(xù)發(fā)展、建筑節(jié)能等各方面要素，極力打造一個(gè)功能先進(jìn)、生產(chǎn)高效的現(xiàn)代化企業(yè)。

3、針對(duì)業(yè)主提出的“高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、快進(jìn)度”的要求，為了達(dá)到這一共同的目標(biāo)，該項(xiàng)目在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，始終貫徹這一原則，以“尊重自然、享受自然、愛(ài)護(hù)自然”為基點(diǎn)，全力提高員工的“學(xué)習(xí)力、創(chuàng)造力和凝聚力”，實(shí)現(xiàn)XXX有限公司經(jīng)濟(jì)騰飛的發(fā)展目標(biāo)。

五、工程設(shè)計(jì)條件

（一）工程地質(zhì)條件

XX省XX市XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)屬于工業(yè)用地，其地形地貌類型簡(jiǎn)單，巖土工程地質(zhì)條件優(yōu)良，水文地質(zhì)條件良好，適宜該項(xiàng)目建設(shè)。

（二）設(shè)計(jì)荷載（可變荷載標(biāo)準(zhǔn)值）

1、基本風(fēng)壓：0.45KN/㎡。

2、基本雪壓：0.40KN/㎡。

3、風(fēng)荷載：0.40kN/㎡。

4、雪荷載：0.30kN/㎡。

5、灰荷載：有灰源車(chē)間為1.0kN/㎡。

6、灰荷載：無(wú)灰源車(chē)間為0.5kN/㎡。

7、屋面荷載：上人屋面為2.0kN/㎡。

8、屋面荷載：不上人屋面為0.5kN/㎡。

9、樓面荷載：2.0KN/㎡加1.0KN/㎡（靈活隔斷）。

10、會(huì)議室：2.0KN/㎡。

11、衛(wèi)生間：4.0KN/㎡。

12、樓梯荷載：2.0KN/㎡。

13、疏散樓梯：3.5KN/㎡。

14、外挑陽(yáng)臺(tái)：2.5KN/㎡。

第五章 工藝技術(shù)設(shè)計(jì)及設(shè)備選型方案

一、工藝技術(shù)方案

（一）工藝技術(shù)方案要求

1、對(duì)于生產(chǎn)技術(shù)方案的選用，遵循“自動(dòng)控制、安全可靠、運(yùn)行穩(wěn)定、節(jié)省投資、綜合利用資源”的原則，選用當(dāng)前較先進(jìn)的集散型控制系統(tǒng)，控制整個(gè)生產(chǎn)線的各項(xiàng)工藝參數(shù)，使產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定在高水平上，同時(shí)可降低物料的消耗。嚴(yán)格按照輕工產(chǎn)品制造行業(yè)規(guī)范要求組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，有效控制產(chǎn)品質(zhì)量，為廣大顧客提供優(yōu)質(zhì)的玻璃制品和良好的服務(wù)。

2、積極采用新技術(shù)、新工藝和高效率專用設(shè)備，使用高質(zhì)量的原輔材料，穩(wěn)定和提高產(chǎn)品質(zhì)量，制造高附加值的產(chǎn)品，提高XXX有限公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

3、在工藝設(shè)備的配置上，依據(jù)節(jié)能的原則，選用新型節(jié)能型設(shè)備，根據(jù)有利于環(huán)境保護(hù)的原則，優(yōu)先選用環(huán)境保護(hù)型設(shè)備，滿足項(xiàng)目所制訂的產(chǎn)品方案要求，優(yōu)選具有國(guó)際先進(jìn)水平的生產(chǎn)、試驗(yàn)及配套等設(shè)備，充分顯現(xiàn)龍頭企業(yè)專業(yè)化水平，選擇高效、合理的生產(chǎn)和物流方式。

4、生產(chǎn)工藝設(shè)計(jì)要滿足規(guī)模化生產(chǎn)要求，注重生產(chǎn)工藝的總體設(shè)計(jì)，工藝布局采用最佳物流模式、最有效的倉(cāng)儲(chǔ)模式、最短的物流過(guò)程、最便捷的物資流向。

5、根據(jù)該項(xiàng)目的產(chǎn)品方案，所選用的工藝流程能夠滿足產(chǎn)品制造的要求，同時(shí)，加強(qiáng)員工技術(shù)培訓(xùn)，嚴(yán)格質(zhì)量管理，按照工藝流程技術(shù)要求進(jìn)行操作，提高產(chǎn)品合格率，努力追求玻璃制品的“零缺陷”，以關(guān)鍵生產(chǎn)工序?yàn)橘|(zhì)量控制點(diǎn)，確保該項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量。

6、在項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)施過(guò)程中，認(rèn)真貫徹執(zhí)行環(huán)境保護(hù)和安全生產(chǎn)的“三同時(shí)”原則，注重環(huán)境保護(hù)、職業(yè)安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能等法律法規(guī)和各項(xiàng)措施的貫徹落實(shí)。

7、建立完善柔性生產(chǎn)模式。該項(xiàng)目產(chǎn)品具有客戶需求多樣化、產(chǎn)品個(gè)性差異化的特點(diǎn)，因此，玻璃制品規(guī)格品種多樣，單批生產(chǎn)數(shù)量較小，多品種、小批量的制造特點(diǎn)直接影響生產(chǎn)效率、生產(chǎn)成本及交付周期。XXX有限公司將建設(shè)先進(jìn)的柔性制造生產(chǎn)線，并將柔性制造技術(shù)廣泛應(yīng)用到產(chǎn)品制造各個(gè)環(huán)節(jié)，可以在照顧到客戶個(gè)性化要求的同時(shí)不犧牲生產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)和質(zhì)量控制水平，同時(shí)，降低故障率、提高性價(jià)比，使產(chǎn)品性能和質(zhì)量達(dá)到國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際先進(jìn)水平。

8、以生產(chǎn)玻璃制品為基礎(chǔ)，以提高質(zhì)量為前提，在充分考慮經(jīng)濟(jì)條件以及生產(chǎn)過(guò)程中人流、物流、信息流合理順暢的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用安全可靠、技術(shù)先進(jìn)、工藝成熟、投資省、占地少、運(yùn)行費(fèi)用低、操作管理方便的生產(chǎn)技術(shù)工藝。

（二）技術(shù)來(lái)源及先進(jìn)性說(shuō)明

該項(xiàng)目的技術(shù)來(lái)源為XXX有限公司的自有技術(shù)。該技術(shù)達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。

二、技術(shù)方案分析

該項(xiàng)目采用國(guó)內(nèi)先進(jìn)的玻璃制品制造技術(shù)，該技術(shù)具有資金占用少、生產(chǎn)效率高、資源消耗低、勞動(dòng)強(qiáng)度小的特點(diǎn)，其技術(shù)特性屬于技術(shù)密集型，該技術(shù)具備以下優(yōu)勢(shì)：

1、技術(shù)含量和自動(dòng)化水平較高，處于國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平，在產(chǎn)品質(zhì)量水平上相對(duì)其它生產(chǎn)技術(shù)性能費(fèi)用比優(yōu)越，結(jié)構(gòu)合理、占地面積小、功能齊全、運(yùn)行費(fèi)用低、使用壽命長(zhǎng)。在工藝水平上該技術(shù)能夠保證產(chǎn)品質(zhì)量高穩(wěn)定性、提高資源利用率和節(jié)能降耗水平。根據(jù)初步測(cè)算，利用該技術(shù)生產(chǎn)玻璃制品，可提高原料利用率10.5%，節(jié)約工業(yè)用電6.8%，在裝備水平上，該技術(shù)使用的設(shè)備自動(dòng)控制程度和性能可靠性相對(duì)較高。

2、該項(xiàng)目采用的技術(shù)與國(guó)內(nèi)資源條件適應(yīng)，具有良好的技術(shù)適應(yīng)性。該技術(shù)工藝路線可以適應(yīng)國(guó)內(nèi)主要原材料特性，技術(shù)工藝路線簡(jiǎn)潔，有利于流程控制和設(shè)備操作，工藝技術(shù)已經(jīng)被國(guó)內(nèi)生產(chǎn)實(shí)踐檢驗(yàn)，證明技術(shù)成熟，技術(shù)支援條件良好，具有較強(qiáng)的可靠性。

3、技術(shù)設(shè)備投資和產(chǎn)品生產(chǎn)成本低，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)合理性。該項(xiàng)目采用本技術(shù)方案建設(shè)其主要設(shè)備多數(shù)可按通用標(biāo)準(zhǔn)在國(guó)內(nèi)采購(gòu)。

4、節(jié)能設(shè)施先進(jìn)并可進(jìn)行多規(guī)格產(chǎn)品轉(zhuǎn)換，項(xiàng)目運(yùn)行成本較低，應(yīng)變市場(chǎng)能力很強(qiáng)。

（一）工業(yè)化生產(chǎn)可靠性分析

1、玻璃制品制造過(guò)程是由相關(guān)設(shè)備等組成整條生產(chǎn)線系統(tǒng)。

2、這條生產(chǎn)線充分考慮和核算了生產(chǎn)線整體同各單機(jī)間的物料平衡協(xié)同關(guān)系，并考慮和計(jì)算了各單機(jī)的正常加工、進(jìn)料出料、輸送、故障停機(jī)及排除所需要時(shí)間和各單機(jī)間的合理緩沖。

3、在玻璃制品制程運(yùn)行時(shí)，該生產(chǎn)線能夠運(yùn)行連續(xù)穩(wěn)定、達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力要求，并確保能夠生產(chǎn)出質(zhì)量合格的玻璃制品。

（二）產(chǎn)品生產(chǎn)工藝技術(shù)路線

該項(xiàng)目屬于輕工產(chǎn)品制造行業(yè)，生產(chǎn)建設(shè)方案將積極采用國(guó)內(nèi)先進(jìn)的工藝流程以及生產(chǎn)工藝裝備，確保技術(shù)設(shè)備的先進(jìn)性，來(lái)保證玻璃制品生產(chǎn)制造質(zhì)量。

該項(xiàng)目根據(jù)玻璃制品生產(chǎn)技術(shù)和應(yīng)用特點(diǎn)，采用以下關(guān)鍵工藝來(lái)確保產(chǎn)品技術(shù)性能指

標(biāo)，玻璃制品制造工藝路線詳見(jiàn)下圖所示。

玻璃制品生產(chǎn)工藝流程示意圖

三、設(shè)備選型

（一）設(shè)備選型依據(jù)

該項(xiàng)目是以年產(chǎn)1000000.0 件(套)玻璃制品生產(chǎn)能力為測(cè)算依據(jù)，全年251個(gè)工作日，采取三班制生產(chǎn)，每班生產(chǎn)8小時(shí)，年理論作業(yè)時(shí)間6024小時(shí)，作業(yè)率為90%（包括故障處理、小修等），年實(shí)際作業(yè)時(shí)間5422小時(shí)。

（二）設(shè)備配置方案

1、該項(xiàng)目的生產(chǎn)設(shè)備及檢測(cè)設(shè)備以工藝需要為依據(jù)，滿足工藝要求為原則，并盡量體現(xiàn)其技術(shù)先進(jìn)性、生產(chǎn)安全性和經(jīng)濟(jì)合理性，以及達(dá)到或超過(guò)國(guó)家相關(guān)的節(jié)能和環(huán)保要求。先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)和裝備是保證產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵，因此，工藝裝備必須選擇國(guó)內(nèi)外著名生產(chǎn)廠商的產(chǎn)品，并且在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，優(yōu)先選用國(guó)產(chǎn)的名牌節(jié)能環(huán)保型產(chǎn)品。

2、根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和XXX有限公司生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)國(guó)內(nèi)外設(shè)備性能的了解，該項(xiàng)目工藝設(shè)備及檢測(cè)設(shè)備選用原則是以國(guó)產(chǎn)設(shè)備為主，關(guān)鍵設(shè)備擬從國(guó)外進(jìn)口，國(guó)內(nèi)采購(gòu)以人民幣支付。

3、XXX有限公司通過(guò)對(duì)相關(guān)工藝設(shè)備、檢測(cè)儀器生產(chǎn)廠家的技術(shù)力量及信譽(yù)程度進(jìn)行詳細(xì)的了解，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)參觀、技術(shù)交流等方式，對(duì)生產(chǎn)廠家的生產(chǎn)設(shè)備、質(zhì)量控制等環(huán)節(jié)進(jìn)行較全面的對(duì)比和分析，在此基礎(chǔ)上，初步確定在交貨期、質(zhì)量保障、價(jià)格優(yōu)惠、售后服務(wù)及付款方式等方面都有一定優(yōu)勢(shì)的廠家。

4、該項(xiàng)目生產(chǎn)工藝裝備和檢驗(yàn)設(shè)備的選用以“先進(jìn)、高效、實(shí)用、節(jié)能、可靠”為原則，玻璃制品生產(chǎn)設(shè)備應(yīng)具有效率高、質(zhì)量好、物料損耗少、自動(dòng)化程度高、勞動(dòng)強(qiáng)度小、噪音低的特點(diǎn)。

5、XXX有限公司根據(jù)玻璃制品生產(chǎn)工藝的要求，對(duì)比考察了多個(gè)生產(chǎn)設(shè)備制造企業(yè)，優(yōu)選了玻璃制品生產(chǎn)專用設(shè)備和檢測(cè)儀器等國(guó)內(nèi)先進(jìn)的環(huán)保節(jié)能型設(shè)備，確保該項(xiàng)目生產(chǎn)及產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)的需要。

6、該項(xiàng)目擬選購(gòu)國(guó)內(nèi)先進(jìn)的關(guān)鍵工藝設(shè)備和國(guó)內(nèi)外先進(jìn)檢測(cè)儀器，預(yù)計(jì)購(gòu)置安裝主要設(shè)備56 臺(tái)（套），計(jì)劃投資813.6 萬(wàn)元，主要生產(chǎn)工藝設(shè)備、檢驗(yàn)設(shè)備、安全和環(huán)境保護(hù)設(shè)備投資詳見(jiàn)—《設(shè)備配置及投資明細(xì)表》所示

設(shè)備配置及投資明細(xì)表

單位：萬(wàn)元

第六章 環(huán)境保護(hù)

環(huán)境保護(hù)是項(xiàng)目建設(shè)非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)利益，是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行的重要指標(biāo)之一。本章節(jié)重點(diǎn)對(duì)“玻璃制品”在建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期對(duì)周?chē)貐^(qū)環(huán)境可能造成的影響進(jìn)行分析。根據(jù)場(chǎng)址環(huán)境功能特征，XXX有限公司項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)目標(biāo)主要包括：采取有效措施，盡量減輕工廠排污對(duì)周?chē)h(huán)境和土壤環(huán)境的不利影響，保證場(chǎng)區(qū)周?chē)髿猸h(huán)境不受污染，盡量減輕噪聲污染，確保場(chǎng)址周?chē)用裆瞽h(huán)境質(zhì)量不受影響。

一、環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)

該項(xiàng)目設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》的政策要求，同時(shí)，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中特別關(guān)注以下標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：

1、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》。

2、《中華人民共和國(guó)水污染防治法》。

3、《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》。

4、《中華人民共和國(guó)固體廢棄物污染防治法》。

5、《中華人民共和國(guó)噪聲污染防治法》。

6、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》。

7、《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095）。

8、《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096）。

9、《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838）。

10、《廢水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978）。

11、《廢氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB3706）。

12、《工業(yè)企業(yè)噪聲控制設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ87）。

13、《工業(yè)企業(yè)環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348）。

14、《惡臭污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB14554）。

15、《土壤環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB15618）。

16、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297）。

17、《危險(xiǎn)廢物填埋污染控制指標(biāo)》（GB18598）。

18、《一般工業(yè)固體廢物貯存、處置場(chǎng)污染控制標(biāo)準(zhǔn)》。

19、《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T14848Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)）。20、《城市區(qū)域環(huán)境振動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)》（GB10070）。

21、《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB1036）。

22、《危險(xiǎn)廢物貯存污染控制標(biāo)準(zhǔn)》（GB18597）。

23、《工業(yè)企業(yè)固態(tài)廢棄污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB4911）。

24、《機(jī)械工業(yè)環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)范》（JBJ16）。

25、危險(xiǎn)廢棄物執(zhí)行《國(guó)家危險(xiǎn)廢物名錄》和《危險(xiǎn)廢物鑒別標(biāo)準(zhǔn)》。

二、項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀

（一）環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀

1、該項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)—XX省XX市XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)主要大氣污染物為二氧化硫、二氧化碳和PM10，根據(jù)當(dāng)?shù)丨h(huán)境監(jiān)測(cè)部門(mén)連續(xù)5天監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域監(jiān)測(cè)到的二氧化硫、PM10和二氧化碳濃度較低，達(dá)到《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求，未出現(xiàn)超標(biāo)現(xiàn)象，環(huán)境空氣質(zhì)量本底值較好。

2、項(xiàng)目所在地大氣環(huán)境質(zhì)量功能區(qū)劃定為二類區(qū)，執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095），大氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀較好，符合功能區(qū)劃要求。

（二）地表（下）水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀

項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域CODcr、BOD5、氨氮值濃度均不超標(biāo)，CODcr質(zhì)量指數(shù)在0.43-0.50之間，BOD5質(zhì)量指數(shù)在0.29-0.32之間，氨氮質(zhì)量指數(shù)在0.26-0.27之間，硫化物未檢出，由此可見(jiàn)，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域水質(zhì)執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838）Ⅲ類水標(biāo)準(zhǔn)。

項(xiàng)目所在地區(qū)域內(nèi)地表水環(huán)境質(zhì)量較好，各類指標(biāo)滿足功能區(qū)劃要求?，F(xiàn)狀監(jiān)測(cè)與評(píng)價(jià)結(jié)果表明，各監(jiān)測(cè)點(diǎn)除氨氮指數(shù)將達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)臨界值外，其他項(xiàng)目在各測(cè)點(diǎn)均不超標(biāo)，擬建項(xiàng)目區(qū)域周?chē)叵滤|(zhì)達(dá)到《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T14848）Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)要求，水質(zhì)現(xiàn)狀較好。

（三）土壤環(huán)境現(xiàn)狀

該項(xiàng)目擬建區(qū)域范圍內(nèi)土壤中pH、Zn、Cr等指標(biāo)均達(dá)到了《土壤環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB15618）中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求，土壤環(huán)境現(xiàn)狀質(zhì)量較好。

（四）聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀

根據(jù)環(huán)境質(zhì)量監(jiān)測(cè)部門(mén)最近監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)聲環(huán)境功能區(qū)劃為2類區(qū)，聲環(huán)境執(zhí)行《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096）中2類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)：晝間60dB（A）、夜間50dB（A）。

三、擬建項(xiàng)目環(huán)境污染源的識(shí)別

（一）建設(shè)期污染源識(shí)別

該項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中可能會(huì)產(chǎn)生建筑施工棄土和揚(yáng)塵等建筑垃圾。建設(shè)期產(chǎn)生沖洗廢水、施工機(jī)械噪聲。裝飾工程使用的涂料產(chǎn)生的廢氣。建筑施工人員產(chǎn)生的生活廢水和生活垃圾等。

（二）運(yùn)營(yíng)期污染源識(shí)別

1、廢水：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期廢水源自：生產(chǎn)工藝廢水、辦公及生活廢水。

2、廢氣：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期廢氣污染主要來(lái)源于：職工食堂排放的油煙。生產(chǎn)過(guò)程中排放的工藝廢氣等。

3、噪音：動(dòng)力設(shè)備、機(jī)械設(shè)備等運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲。

4、固體廢棄物：來(lái)源于生產(chǎn)過(guò)程產(chǎn)生的廢料、不合格品、廢棄包裝物等。

第七章 清潔生產(chǎn)

一、清潔生產(chǎn)綜述

清潔生產(chǎn)就是將整體預(yù)防的環(huán)境戰(zhàn)略持續(xù)應(yīng)用于生產(chǎn)過(guò)程、產(chǎn)品和服務(wù)中，以期提高生產(chǎn)效率并減少對(duì)人類和環(huán)境污染的風(fēng)險(xiǎn)。它是與傳統(tǒng)末端治理為主的污染防治措施不同的新概念，其主要內(nèi)容包括四個(gè)方面：一是工藝技術(shù)的特點(diǎn)與先進(jìn)性。二是原材料的清潔性。三是燃料清潔性及清潔化使用措施。四是按物耗、能耗、新水耗量、廢水排放量、單位產(chǎn)品污染物排放量和排放總量來(lái)分析清潔生產(chǎn)水平。

實(shí)施清潔生產(chǎn)是從根本上控制環(huán)境污染的有效手段。清潔生產(chǎn)是對(duì)生產(chǎn)過(guò)程運(yùn)用一種整體的預(yù)防性措施，降低污染物的產(chǎn)生和排放量，使生產(chǎn)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相互協(xié)調(diào)。作為可持續(xù)發(fā)展的根本性措施，我國(guó)政府已將清潔生產(chǎn)載入《中國(guó)二十一世紀(jì)議程》，并在《國(guó)務(wù)院關(guān)于環(huán)境保護(hù)若干問(wèn)題的決定》和《國(guó)家環(huán)境保護(hù)“十二五”計(jì)劃和2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃》中明確要大力推行清潔生產(chǎn)。清潔生產(chǎn)是將產(chǎn)品生產(chǎn)和污染治理有機(jī)結(jié)合起來(lái)取得資源、能源配置利用的最大效率和環(huán)境成本的最小量化，是深化工業(yè)污染防治、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑?！安Ａе破贰辈扇〉那鍧嵣a(chǎn)措施主要有以下幾個(gè)方面。

二、工藝技術(shù)的特點(diǎn)與先進(jìn)性

技術(shù)進(jìn)步是企業(yè)節(jié)能降耗和保護(hù)環(huán)境的根本出路，該項(xiàng)目在高度重視和采用成熟的先進(jìn)工藝和先進(jìn)高效設(shè)備的同時(shí)，提高了清潔生產(chǎn)的水平。該項(xiàng)目所應(yīng)用的生產(chǎn)設(shè)備采用國(guó)際先

進(jìn)的節(jié)能高效設(shè)備，不但可以有效提高生產(chǎn)效率，而且從根本上提高能源利用率。玻璃制品生產(chǎn)所采用的先進(jìn)工藝主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、本工程使用電能、新鮮水、天然氣作為能源，就能源本身而言屬于清潔能源，符合清潔生產(chǎn)的要求。

2、該項(xiàng)目對(duì)其產(chǎn)生的廢水、廢氣、固體廢物進(jìn)行比較徹底的預(yù)防性治理，符合清潔生產(chǎn)、循環(huán)使用的環(huán)保理念。

3、在設(shè)備選型上杜絕采用國(guó)家公布的淘汰產(chǎn)品，選用高效率、低耗能的環(huán)保設(shè)備。項(xiàng)目設(shè)計(jì)中設(shè)備選型立足于國(guó)內(nèi)先進(jìn)、節(jié)能型設(shè)備，并充分考慮合理利用能源，提高能源的利用率和復(fù)用率。

4、車(chē)間內(nèi)均設(shè)置了通風(fēng)系統(tǒng)，以降低室內(nèi)溫濕度，減少對(duì)操作人員的影響。采取得力措施以最大限度降低噪音，減輕對(duì)操作人員的危害。

5、對(duì)于生產(chǎn)過(guò)程產(chǎn)生的邊余廢料等將全部收集外售綜合利用，即減少了廢物污染，又降低了生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)了材料共享。

6、生活廢水先經(jīng)隔油池、化糞池處理，再進(jìn)入擬建的污水處理設(shè)施達(dá)標(biāo)后排入城市排污系統(tǒng)。

7、設(shè)備噪聲通過(guò)選用低噪聲設(shè)備，廠房隔聲降噪、合理布局，距離衰減，廠界噪聲可實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)排放。

8、XXX有限公司廠區(qū)四周均設(shè)置了綠化帶，以改善室外環(huán)境。廠房?jī)?nèi)設(shè)置了排氣扇，以改善室內(nèi)環(huán)境。

三、原材料的清潔性

1、該項(xiàng)目生產(chǎn)的玻璃制品所用主要原材料及輔助材料為現(xiàn)成的質(zhì)量達(dá)標(biāo)的等，均屬于無(wú)毒、無(wú)害的清潔物質(zhì)，完全符合清潔原材料的要求。

2、該項(xiàng)目生產(chǎn)的產(chǎn)品系購(gòu)買(mǎi)清潔原料進(jìn)行加工制造，玻璃制品是一種無(wú)毒、無(wú)害產(chǎn)品，符合產(chǎn)品的清潔性，而且，出售使用后均可回收進(jìn)行重新加工利用，因此，該項(xiàng)目的產(chǎn)品屬于清潔產(chǎn)品。

四、燃料清潔性及清潔化使用措施

1、清潔生產(chǎn)的主要內(nèi)容之一是清潔能源的使用。所謂清潔能源，簡(jiǎn)單來(lái)講就是它們的利用不產(chǎn)生或極少產(chǎn)生對(duì)人類生存環(huán)境構(gòu)成污染的物質(zhì)。

2、該項(xiàng)目使用電能、新鮮水、天然氣作為能源，就能源本身而言屬于清潔能源，符合清潔生產(chǎn)的要求。

3、對(duì)于本工程來(lái)說(shuō)，XXX有限公司利用生產(chǎn)過(guò)程中循環(huán)蒸汽余熱供暖不另建鍋爐，因此，符合清潔能源的要求。

五、清潔生產(chǎn)水平

該項(xiàng)目在工藝流程設(shè)計(jì)中采用能源節(jié)約技術(shù)，使能源盡量循環(huán)利用，做到節(jié)能降耗，具體措施如下：

1、在生產(chǎn)工藝流程的選擇、功能區(qū)規(guī)劃及設(shè)備布置上，充分考慮能源的合理利用、減少能源的消耗和原材料的二次倒運(yùn)，使生產(chǎn)區(qū)域盡量集中，避免因分散以增加運(yùn)輸能源消耗。

2、生產(chǎn)車(chē)間布置盡量靠近動(dòng)力中心，以減少管路和動(dòng)力線路的能量損失。

3、選用低損高效節(jié)能變壓器降低能耗。采用節(jié)能型光源及混合照明，充分利用自然光，以減少電能的消耗。

4、加強(qiáng)設(shè)備及管道的維護(hù)，杜絕跑、漏現(xiàn)象的發(fā)生。在主要水管路上設(shè)置流量控制閥，以便于水量平衡，合理利用水資源，認(rèn)真做到節(jié)約用水。

5、充分考慮排水的重復(fù)利用措施，做到一水多用、綜合利用，達(dá)到節(jié)約用水的目的。

6、該項(xiàng)目以“清污分流、一水多用”的原則，生產(chǎn)污水、生活廢水經(jīng)污水池沉淀、降解后，排入市政污水管網(wǎng)，生產(chǎn)中產(chǎn)生的清潔水經(jīng)簡(jiǎn)單處理后回用。該項(xiàng)目在提高水的重復(fù)利用率、節(jié)約水資源方面采取了積極的措施，是清潔生產(chǎn)的重要體現(xiàn)。

六、清潔生產(chǎn)管理

1、XXX有限公司作為一個(gè)現(xiàn)代化的企業(yè)，為加強(qiáng)清潔生產(chǎn)管理，提升企業(yè)形象，項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)后須建立健全清潔生產(chǎn)管理體系和工作制度，做到清潔生產(chǎn)管理手冊(cè)、程序文件和作業(yè)文件齊全，并且認(rèn)真貫徹落實(shí)。

2、強(qiáng)化原材料質(zhì)檢制度和原輔料消耗定額管理制度。定期對(duì)項(xiàng)目物耗、電耗、水耗、產(chǎn)品合格率進(jìn)行單項(xiàng)和綜合考核，并記錄備案。

3、該項(xiàng)目對(duì)生產(chǎn)所需原料的購(gòu)進(jìn)、儲(chǔ)存、領(lǐng)料、消耗都要有詳細(xì)的記錄和完善的組織管理和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，并根據(jù)原料和成品的性質(zhì)，做出明顯標(biāo)識(shí)，分類分別存放，使生產(chǎn)場(chǎng)地做到清潔、整齊、安全，不會(huì)產(chǎn)生交叉污染。

七、清潔生產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)

1、通過(guò)上述分析，該項(xiàng)目實(shí)施后，采用國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的生產(chǎn)工藝及裝備，并制定相應(yīng)的污染防治措施，使污染物得到有效控制，基本上實(shí)現(xiàn)了清潔生產(chǎn)。

2、經(jīng)過(guò)工程分析可知，該項(xiàng)目生產(chǎn)的玻璃制品所用主要原材料及輔助材料為現(xiàn)成的質(zhì)量達(dá)標(biāo)的原料A、原料B、原料C、原料D、原料E、原料F、原料G、原料H、原料I、原

料J等，均屬于無(wú)毒、無(wú)害的清潔物質(zhì)。

3、該項(xiàng)目使用清潔的能源和原料、采用先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)裝備，各生產(chǎn)車(chē)間總平面設(shè)計(jì)符合清潔生產(chǎn)的要求。

4、該項(xiàng)目排水遵循“清污分流、一水多用”的原則。在工藝流程設(shè)計(jì)上采用能源節(jié)約技術(shù)，使能源盡量循環(huán)利用，做到節(jié)能降耗。生產(chǎn)工藝設(shè)計(jì)采用先進(jìn)的生產(chǎn)線，設(shè)備自動(dòng)化程度和成品率高，生產(chǎn)設(shè)備耗能低、包裝設(shè)備先進(jìn)等優(yōu)點(diǎn)，符合清潔生產(chǎn)的要求。

5、XXX有限公司能夠?qū)h(huán)境保護(hù)策略持續(xù)應(yīng)用于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程和產(chǎn)品服務(wù)中，項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程產(chǎn)生的污染物能夠達(dá)到資源化、無(wú)害化處理。

綜上所述，該項(xiàng)目做到了清潔生產(chǎn)。各種廢物均可得到合理的處置和利用，降低了二次污染產(chǎn)生的可能性，達(dá)到了增產(chǎn)不增污的目標(biāo)，從清潔生產(chǎn)的角度來(lái)講，該項(xiàng)目的建設(shè)是完全符合清潔生產(chǎn)要求的。

第八章 投資估算與資金籌措

一、投資估算的依據(jù)、原則和說(shuō)明

（一）投資估算的依據(jù)

“玻璃制品”其投資估算范圍包括：固定資產(chǎn)投資估算（主要工程項(xiàng)目、輔助工程項(xiàng)目、公用工程項(xiàng)目、服務(wù)性工程、配套費(fèi)用、其他費(fèi)用）、流動(dòng)資金估算以及總投資的估算，該項(xiàng)目投資估算的主要依據(jù)如下：

1、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》。

2、《建設(shè)項(xiàng)目投資估算編審規(guī)程》（CECA/GC1）。

3、《企業(yè)工程設(shè)計(jì)概算編制辦法》（2008年）。

4、《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（2010年）。

5、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)規(guī)定》（2008年）。

6、《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（2009年）。

7、《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)（2010年版）》。

8、《關(guān)于貫徹執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額的若干規(guī)定》（原國(guó)家建設(shè)部建標(biāo)字【2008】368號(hào)文件）。

9、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》和《關(guān)于工程建設(shè)其他費(fèi)用項(xiàng)目劃分的暫行規(guī)定》。

10、安裝工程主要材料價(jià)格執(zhí)行《安裝工程主要材料費(fèi)用指南》（2012年）要求，不足部分參照國(guó)內(nèi)市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格體系數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。

11、建筑工程費(fèi)用估算依據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額標(biāo)準(zhǔn)》，并根據(jù)建（構(gòu)）筑物的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)（型式）以單方造價(jià)估算，同時(shí)，參照本地區(qū)同類建筑工程進(jìn)行系數(shù)調(diào)整。

12、主要設(shè)備價(jià)格參照生產(chǎn)廠家的報(bào)價(jià)，不足部分參照《全國(guó)機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格目錄》（2008版），并按規(guī)定計(jì)取運(yùn)雜費(fèi)。

13、執(zhí)行現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)和非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備詢價(jià)書(shū)。

14、根據(jù)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)各專業(yè)部門(mén)提供的設(shè)計(jì)圖紙和相關(guān)資料以及XXX有限公司提供的有關(guān)投資估算資料等。

15、國(guó)家規(guī)定的其他必須遵循的投資估算標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等。

（二）項(xiàng)目費(fèi)用與效益范圍界定

該項(xiàng)目費(fèi)用界定為工程建設(shè)費(fèi)用和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。項(xiàng)目效益界定為運(yùn)營(yíng)期所產(chǎn)生的各項(xiàng)收益，并嚴(yán)格遵循財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過(guò)程中費(fèi)用與效益計(jì)算范圍相一致性的原則。

（三）投資估算有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明

1、在本報(bào)告中，XXX有限公司對(duì)交通運(yùn)輸設(shè)施、公用辦公設(shè)施、職工生活設(shè)施等未作考慮。

2、本工程中未考慮運(yùn)輸工具及車(chē)輛的購(gòu)置，項(xiàng)目所需大宗物資的運(yùn)輸由XX市XX當(dāng)?shù)厣鐣?huì)運(yùn)輸力量協(xié)作解決。

3、該項(xiàng)目場(chǎng)界區(qū)外的供水、供電、供氣等設(shè)施費(fèi)用不列入總投資，由當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)具體實(shí)施，并且要求與項(xiàng)目建設(shè)同步進(jìn)行。

二、建設(shè)投資估算

（一）建設(shè)投資估算范圍

根據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的規(guī)定，XXX有限公司承辦的“玻璃制品”的建設(shè)投資（不含建設(shè)期借款利息）估算范圍包括：工程建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三個(gè)部分，其中：工程費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、公用工程費(fèi)等。工程建設(shè)其他費(fèi)用包括：征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)評(píng)及安評(píng)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、新增職工培訓(xùn)費(fèi)、聯(lián)合試車(chē)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)等。預(yù)備費(fèi)科目及費(fèi)率的取值執(zhí)行國(guó)家相關(guān)部門(mén)的規(guī)定。

（二）建筑工程費(fèi)估算

該項(xiàng)目建筑工程包括：生產(chǎn)車(chē)間、輔助車(chē)間、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、辦公室、職工宿舍、配套工程、圍墻、廠區(qū)道路及綠化等，建筑工程費(fèi)用根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃，參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ虇畏皆靸r(jià)指標(biāo)估算。筑（構(gòu)）物和場(chǎng)區(qū)附屬工程參照《XX省建筑工程概算定額》控制指標(biāo)進(jìn)行估算。該項(xiàng)目總建筑面積為30340.9平方米，項(xiàng)目計(jì)容建筑面積為30340.9平方米，預(yù)計(jì)建筑工程費(fèi)為2713.7 萬(wàn)元。

（三）設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算

設(shè)備購(gòu)置費(fèi)的估算是根據(jù)國(guó)內(nèi)外制造廠家（商）報(bào)價(jià)和類似工程設(shè)備價(jià)格，同時(shí)參照《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》和《建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)》規(guī)定的相應(yīng)要求進(jìn)行，并考慮必要的運(yùn)雜費(fèi)進(jìn)行估算。該項(xiàng)目計(jì)劃購(gòu)置和安裝生產(chǎn)設(shè)備、檢驗(yàn)設(shè)備、安全及環(huán)境保護(hù)設(shè)備共計(jì)56 臺(tái)（套），預(yù)計(jì)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)為813.6 萬(wàn)元。

（四）安裝工程費(fèi)估算

該項(xiàng)目安裝工程費(fèi)按主要設(shè)備購(gòu)置費(fèi)的3%估算，預(yù)計(jì)為24.5 萬(wàn)元。

（五）工程建設(shè)其他費(fèi)用估算

1、土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)：經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)出讓方式購(gòu)置的土地使用權(quán)（或劃撥方式取得無(wú)限期土地使用權(quán)）而支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、余物遷建補(bǔ)償費(fèi)、土地登記管理費(fèi)等，或在建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的土地復(fù)墾費(fèi)用和土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)用等。

2、建設(shè)單位管理費(fèi)：是指XXX有限公司建設(shè)項(xiàng)目從籌建之日起至辦理竣工財(cái)務(wù)決算之日止發(fā)生的管理性開(kāi)支。管理費(fèi)包括建設(shè)單位開(kāi)辦費(fèi)、建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)等，根據(jù)財(cái)建【2002】394號(hào)和財(cái)建【2003】724號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況調(diào)整。

3、項(xiàng)目建設(shè)前期工作費(fèi)包括編制可行性研究報(bào)告等與項(xiàng)目啟動(dòng)有關(guān)的前期費(fèi)用，按計(jì)價(jià)格【1999】1283號(hào)文《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》計(jì)取。

4、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖預(yù)算編制費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)：是指建設(shè)單位為進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)發(fā)生的勘察、設(shè)計(jì)及前期工作咨詢費(fèi)和勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，根據(jù)《工程勘察設(shè)計(jì)文件收費(fèi)管理規(guī)定》（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格【2002】10號(hào)）文件要求及有關(guān)規(guī)定和XX省市場(chǎng)情況確定。

5、環(huán)境影響咨詢費(fèi)：是指按照《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》對(duì)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響進(jìn)行全面評(píng)價(jià)所需費(fèi)用。根據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)?？偩钟?jì)價(jià)格【2002】125號(hào)文件規(guī)定，參考XX市實(shí)際收費(fèi)情況計(jì)取。

6、招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)：是指招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)接受招標(biāo)人委托，從事招標(biāo)業(yè)務(wù)所需費(fèi)用。根據(jù)國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格【2002】1980號(hào)文件規(guī)定計(jì)取。

7、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)：是指委托工程監(jiān)理單位對(duì)工程實(shí)施監(jiān)理工作所需費(fèi)用，包括工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)等，參照國(guó)家發(fā)改委發(fā)改價(jià)格【2007】670號(hào)文的規(guī)定，參考XX市實(shí)際收費(fèi)情況計(jì)列。

8、工程保險(xiǎn)費(fèi)：是指XXX有限公司在建設(shè)期間向保險(xiǎn)公司投保的費(fèi)用，根據(jù)XX省有關(guān)規(guī)定，參考XX市實(shí)際情況計(jì)列。

9、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：是指根據(jù)計(jì)價(jià)格【2001】585號(hào)文件要求，將各類專項(xiàng)配套費(fèi)統(tǒng)一歸并后的城市行政事業(yè)性收費(fèi)，包括市政配套費(fèi)、公建配套費(fèi)和中學(xué)增建費(fèi)等。

10、預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。按計(jì)投資【1999】1340號(hào)文《國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)對(duì)基本建設(shè)大中型項(xiàng)目概算中“漲價(jià)預(yù)備費(fèi)”管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)費(fèi)率取零。

11、其他與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的規(guī)費(fèi)費(fèi)率按國(guó)家規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求執(zhí)行。根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目建設(shè)投資中的工程建設(shè)其他費(fèi)用為190.3 萬(wàn)元。

（六）預(yù)備費(fèi)估算

項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。根據(jù)原國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的計(jì)投資【1999】1340號(hào)文件的規(guī)定，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)投資價(jià)格指數(shù)按零計(jì)算。

基本預(yù)備費(fèi)=（工程建設(shè)費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用）×基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率，基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率的取值應(yīng)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)部門(mén)的規(guī)定。該項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用之和的3.0%計(jì)取。根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)為56.1 萬(wàn)元。

（七）建設(shè)投資

建設(shè)投資估算采用概算法，根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目建設(shè)投資為3798.2 萬(wàn)元，其中：建筑工程費(fèi)用2713.7 萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)813.6 萬(wàn)元，安裝工程費(fèi)24.5 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用190.3 萬(wàn)元（其中：土地使用權(quán)費(fèi)0.0 萬(wàn)元），預(yù)備費(fèi)為56.1 萬(wàn)元。

三、建設(shè)期借款及建設(shè)期利息估算

（一）建設(shè)期投資借款

該項(xiàng)目建設(shè)期擬申請(qǐng)銀行借款1810.0 萬(wàn)元，借款占項(xiàng)目總投資的39.6%。

（二）建設(shè)期借款利息

該項(xiàng)目建設(shè)期為12 個(gè)月，建設(shè)期借款為1810.0 萬(wàn)元，假定借款在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生并分批投入使用，根據(jù)中國(guó)人民銀行最新存貸款利率，按中長(zhǎng)期借款名義年利率進(jìn)行測(cè)算，建設(shè)期借款利息86.8 萬(wàn)元。

四、固定資產(chǎn)投資估算

固定資產(chǎn)投資由建設(shè)投資和建設(shè)期借款利息組成，該項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資：3798.2 +86.8 =3885.0（萬(wàn)元）。

五、流動(dòng)資金投資估算

該項(xiàng)目所需流動(dòng)資金主要是用于采購(gòu)原材料和燃料動(dòng)力等，為確保生產(chǎn)的正常進(jìn)行，另外需購(gòu)進(jìn)輔助材料。根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，該項(xiàng)目流動(dòng)資金估算參照同行業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的合理周轉(zhuǎn)天數(shù)，采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法進(jìn)行估算，根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目達(dá)綱年占用流動(dòng)資金為686.0 萬(wàn)元。

六、項(xiàng)目總投資及其構(gòu)成分析

1、按照《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的要求，該項(xiàng)目總投資（TI）包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分，根據(jù)估算，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為4571.0 萬(wàn)元人民幣，其中：固定資產(chǎn)投資3885.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的例為85.0%。流動(dòng)資金（IWC）686.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的15.0%。

2、在固定資產(chǎn)投資中，建設(shè)投資為3798.2 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的83.1%。建設(shè)期借款利息86.8 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的1.9%。

3、該項(xiàng)目建設(shè)投資包括：建筑工程費(fèi)2713.7 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的59.4%。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)813.6 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的17.8%。安裝工程費(fèi)24.5 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.5%。工程建設(shè)其他費(fèi)用190.3 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的4.2%，其中：土地使用權(quán)費(fèi)0.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.0%。預(yù)備費(fèi)為56.1 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的1.2%。

4、總投資及其構(gòu)成：總投資=建設(shè)投資+建設(shè)期利息+流動(dòng)資金。

項(xiàng)目總投資=3798.2 +86.8 +686.0 =4571.0 萬(wàn)元?？偼顿Y構(gòu)成詳見(jiàn)下表所示?？偼顿Y及其構(gòu)成一覽表

七、資金來(lái)源與籌措

該項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資3885.0 萬(wàn)元，達(dá)綱年占用流動(dòng)資金686.0 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)總投資為4571.0 萬(wàn)元，根據(jù)測(cè)算，XXX有限公司自籌資金2761.0 萬(wàn)元，資本金占項(xiàng)目總投資的60.4%。該項(xiàng)目全部借款總額為1810.0 萬(wàn)元，全部借款占項(xiàng)目總投資的39.6%。該項(xiàng)目其他資金0.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.0%。

（一）項(xiàng)目資本金（自有資金）

該項(xiàng)目資本金為2761.0 萬(wàn)元，其中：用于建設(shè)投資1988.2 萬(wàn)元，用于建設(shè)期借款利息86.8 萬(wàn)元，用于流動(dòng)資金686.0 萬(wàn)元。項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的60.4%，滿足《國(guó)務(wù)院關(guān)

于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國(guó)發(fā)【2009】27號(hào)）規(guī)定要求。

（二）債務(wù)資金

1、建設(shè)投資長(zhǎng)期借款

該項(xiàng)目建設(shè)期擬申請(qǐng)建設(shè)投資長(zhǎng)期借款1810.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的39.6%。

2、流動(dòng)資金借款

該項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)期，擬申請(qǐng)銀行流動(dòng)資金借款0.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.0%。

（三）其他資金

該項(xiàng)目其他資金0.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的0.0%。

八、項(xiàng)目投資運(yùn)用計(jì)劃

（一）固定資產(chǎn)投資運(yùn)用計(jì)劃

該項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資3885.0 萬(wàn)元，計(jì)劃在建設(shè)期內(nèi)一次性投入。

（二）流動(dòng)資金運(yùn)用計(jì)劃

該項(xiàng)目達(dá)綱年流動(dòng)資金占用為686.0 萬(wàn)元，根據(jù)項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后各年生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)負(fù)荷的安排逐年按照比例投入，該項(xiàng)目分年度資金投入計(jì)劃詳見(jiàn)下表所示。

資金來(lái)源與運(yùn)用一覽表 單位：萬(wàn)元

九、項(xiàng)目融資方案

為保證項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行，必須籌措到穩(wěn)定、可靠的建設(shè)資金。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，可采取多種方式拓寬融資渠道，調(diào)動(dòng)社會(huì)各界力量，建立起財(cái)政投入、市場(chǎng)補(bǔ)償、有償使用、吸引社會(huì)資金、引進(jìn)外資和銀行借款等多元化的項(xiàng)目融資新體制。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》精神，本項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，項(xiàng)目資金來(lái)源為銀行貸款1810.0 萬(wàn)元，建設(shè)單位自籌資金2761.0 萬(wàn)元。

十、項(xiàng)目融資方式

1、以XXX有限公司自有資金、項(xiàng)目合作方投資和部分借貸資金啟動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)。

2、通過(guò)分期分批的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)資金回流，以滾動(dòng)發(fā)展資金作為再投資的重要資金來(lái)源。

3、以銀行借款、產(chǎn)業(yè)信托、金融租賃等多形式相結(jié)合的方式進(jìn)行融資。

十一、項(xiàng)目融資計(jì)劃

（一）建設(shè)單位自籌資金

該項(xiàng)目由XXX有限公司自籌資金2761.0 萬(wàn)元，占投資總額的60.4%，主要用于支付該

項(xiàng)目的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)、流動(dòng)資金等項(xiàng)目建設(shè)投資。

（二）申請(qǐng)銀行借款

1、該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃向銀行申請(qǐng)借款1810.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的39.6%。建設(shè)期借款期限為5年，主要用于建設(shè)廠房和購(gòu)置部分生產(chǎn)設(shè)施以及支付土地使用權(quán)費(fèi)等。

2、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期申請(qǐng)流動(dòng)資金借款0.0 萬(wàn)元，主要用于支付采購(gòu)原輔材料費(fèi)用、燃料動(dòng)力費(fèi)、職工工資等，占項(xiàng)目總投資的0.0%。

3、根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目全部借款總額1810.0 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的例為39.6%。項(xiàng)目融資計(jì)劃詳見(jiàn)下表所示。

項(xiàng)目融資計(jì)劃一覽表 單位：萬(wàn)元

十二、資金來(lái)源及風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）資金來(lái)源可靠性分析

根據(jù)考察，XXX有限公司自籌資金來(lái)源可靠，出資方式中企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，投入資金數(shù)額和時(shí)序與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及投資使用計(jì)劃相匹配，能夠滿足該項(xiàng)目建設(shè)資金投入的需要。

（二）融資成本分析

該項(xiàng)目建設(shè)所需自籌資金均為XXX有限公司自有資產(chǎn)，無(wú)額外融資成本。

（三）融資風(fēng)險(xiǎn)分析

1、資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目自籌資金均為自有資產(chǎn)，無(wú)資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

2、利率風(fēng)險(xiǎn)：該項(xiàng)目自籌資金不計(jì)付資金利息（包括浮動(dòng)利率利息）。

3、匯率風(fēng)險(xiǎn)：該項(xiàng)目不使用外資，而且不進(jìn)口國(guó)外設(shè)備和原材料，無(wú)國(guó)際金融市場(chǎng)交易結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)和人民幣對(duì)各種外幣幣值風(fēng)險(xiǎn)以及各種外幣之間比價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

十三、項(xiàng)目建設(shè)期借款償還計(jì)劃

（一）項(xiàng)目建設(shè)期借款數(shù)額及償還期限

該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃申請(qǐng)銀行分期借款1810.0 萬(wàn)元，建設(shè)期借款額占項(xiàng)目總投資的39.6%，建設(shè)期借款利息86.8 萬(wàn)元，借款償還期限確定為5年。

（二）借款本金及利息償付

1、建設(shè)期借款本金計(jì)劃在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)按照“等額還本，按時(shí)付息”的原則進(jìn)行償還，建設(shè)期借款利息（86.8 萬(wàn)元）計(jì)入固定資產(chǎn)投資，由資本金償付建設(shè)期借款利息。

2、無(wú)論是在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中還是在項(xiàng)目的正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，XXX有限公司均按銀行規(guī)定的借款利率每月定時(shí)支付（償還）借款利息。

3、建設(shè)投資借款在項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)期所發(fā)生的利息支出，計(jì)入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)總成本費(fèi)用，列為經(jīng)營(yíng)期綜合成本的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（三）債務(wù)資金償還計(jì)劃

按照“等額還本，利息照付”模式償還建設(shè)投資借款計(jì)算，項(xiàng)目建設(shè)投資借款償還期計(jì)劃為5年（不含建設(shè)期），借款償還資金來(lái)源主要是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期稅后利潤(rùn)及固定資產(chǎn)折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)兩部分，在預(yù)設(shè)的5年還款期內(nèi)，項(xiàng)目投產(chǎn)后達(dá)綱年利息備付率（ICR）最低為12.3，大于3.0，以后逐年提高。達(dá)綱年償債備付率（DSCR）最低為5.0，大于1.5，以后逐年提高，因此，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的借貸資金償還能力。

（四）借款償還（還本）計(jì)劃

該項(xiàng)目建設(shè)期借款額為1810.0 萬(wàn)元，計(jì)劃從項(xiàng)目投產(chǎn)年開(kāi)始償還借款本金，到第五年全部付清1810.0 萬(wàn)元借款，借款償還計(jì)劃如下：

1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第一年償還借款本金120.7 萬(wàn)元。

2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第二年償還借款本金120.7 萬(wàn)元。

3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第三年償還借款本金120.7 萬(wàn)元。

4、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第四年償還借款本金120.7 萬(wàn)元。

5、經(jīng)營(yíng)期第五年底全部還清借款本金，即1810.0 萬(wàn)元建設(shè)期借款。

十四、償還借款資金來(lái)源

1、該項(xiàng)目借款償還的資金來(lái)源主要包括：可用于歸還借款的利潤(rùn)、固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)及其他遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)和未分配利潤(rùn)等。

2、建設(shè)投資借款在經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)生的利息支出計(jì)入經(jīng)營(yíng)期綜合總成本中的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

3、流動(dòng)資金借款利息亦計(jì)入項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期綜合總成本中的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4、流動(dòng)資金借款本金在項(xiàng)目計(jì)算期末全額償還。

5、該項(xiàng)目固定資產(chǎn)借款償還期限確定為5年，項(xiàng)目在預(yù)設(shè)的還款期內(nèi)（借款償還期）利息備付率（ICR）均大于3.0，償債備付率（DSCR）均大于1.5，證明該項(xiàng)目借款償還能力較強(qiáng)。項(xiàng)目借款還本付息估算詳見(jiàn)下表所示。

項(xiàng)目借款還本付息估算一覽表 單位：萬(wàn)元

第九章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

一、基本假設(shè)及基礎(chǔ)參數(shù)選取

1、所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以近期物價(jià)水平為基礎(chǔ)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素，只考慮玻璃制品相對(duì)價(jià)格變化。同時(shí)，假設(shè)當(dāng)年玻璃制品產(chǎn)量等于當(dāng)年產(chǎn)品銷(xiāo)售量。

2、根據(jù)《方法與參數(shù)》以及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和資金時(shí)間價(jià)值等因素確定：所得稅后財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率按ic=12.0%計(jì)算。

3、根據(jù)《方法與參數(shù)》確定項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率（LOAR）合理區(qū)間為40%-60%。利息備付率（ICR）的最低可接受值為3.0，償債備付率（DSCR）的最低可接受值為1.5。

4、項(xiàng)目計(jì)算期的確定。該項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為12 個(gè)月。根據(jù)主要設(shè)備的使用壽命和玻璃制品的技術(shù)壽命期，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期按15年計(jì)算，項(xiàng)目自投入經(jīng)營(yíng)至達(dá)綱年段系投產(chǎn)期，經(jīng)營(yíng)能力為設(shè)計(jì)能力的30%～90%。項(xiàng)目達(dá)綱期即是項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)期，經(jīng)營(yíng)能力達(dá)到設(shè)計(jì)能力的100%。

5、該項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金及附加包括：增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，其納稅稅率按國(guó)家現(xiàn)行納稅規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

6、根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》，該項(xiàng)目企業(yè)所得稅稅率為25%，法定盈余公積金按純利潤(rùn)（NP）的10%計(jì)取。

二、營(yíng)業(yè)收入估算

該項(xiàng)目效益界定為運(yùn)營(yíng)期所產(chǎn)生的各項(xiàng)收益，并嚴(yán)格遵循財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過(guò)程中費(fèi)用與效益計(jì)算范圍相一致性原則，根據(jù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的計(jì)價(jià)要求，結(jié)合輕工產(chǎn)品制造行業(yè)目前國(guó)內(nèi)（國(guó)際）市場(chǎng)平均經(jīng)營(yíng)價(jià)格和國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀及未來(lái)玻璃制品需求發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，按照賣(mài)方提供的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)作為基期價(jià)格，項(xiàng)目建成達(dá)綱后，形成年生產(chǎn)1000000.0 件(套)玻璃制品的能力，各年生產(chǎn)綱領(lǐng)是根據(jù)人員配備及裝備生產(chǎn)能力水平并參考市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)情況確定，同時(shí)，把產(chǎn)量和銷(xiāo)售量視為一致，按上述確定的方案計(jì)算。根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目達(dá)綱年預(yù)計(jì)每年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10000.0 萬(wàn)元。

三、達(dá)綱年增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第538號(hào)）的規(guī)定和《關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問(wèn)題的通知》（財(cái)政部、稅務(wù)總局財(cái)稅【2008】170號(hào)），該項(xiàng)目原輔材料和燃料動(dòng)力的進(jìn)項(xiàng)稅，除自來(lái)水的進(jìn)項(xiàng)稅率為13%以外其他均為17%，項(xiàng)目產(chǎn)成品銷(xiāo)項(xiàng)稅率為17%。根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目達(dá)綱年應(yīng)繳納增值稅計(jì)算如下：達(dá)綱年應(yīng)繳增值稅=銷(xiāo)項(xiàng)

稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=329.4 萬(wàn)元。

四、綜合總成本估算

1、燃料及動(dòng)力費(fèi)：該項(xiàng)目燃料及動(dòng)力費(fèi)參照類似項(xiàng)目并結(jié)合實(shí)際情況估算，該項(xiàng)目達(dá)綱年外購(gòu)電力的增值稅稅率為17%，外購(gòu)水的增值稅稅率為13%。

2、原輔材料費(fèi)：該項(xiàng)目原輔材料費(fèi)，按達(dá)綱年產(chǎn)品單位消耗定額和市場(chǎng)采購(gòu)單價(jià)為基數(shù)時(shí)行測(cè)算。

3、工資及福利費(fèi)：該項(xiàng)目勞動(dòng)定員為125 人，福利費(fèi)按工資總額的14%提取。

4、修理費(fèi)用：修理費(fèi)按照固定資產(chǎn)原值（扣除所含的建設(shè)期利息）的0.5%計(jì)取。

5、折舊費(fèi)：固定資產(chǎn)按平均年限法計(jì)提折舊攤?cè)氤杀?，按固定資產(chǎn)的不同類別分別計(jì)算，固定資產(chǎn)的凈殘值率按5%計(jì)算，其中：房屋、建筑物折舊年限按照20年、固定資產(chǎn)殘值按照10%計(jì)算。機(jī)器設(shè)備折舊年限按照15年、固定資產(chǎn)殘值按照5%計(jì)算。安裝工程費(fèi)按15年折舊。

6、攤銷(xiāo)費(fèi)：無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)按照平均年限法計(jì)算攤銷(xiāo)費(fèi)，不計(jì)殘值，其中無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷(xiāo)年限如下：該項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)為土地使用權(quán)費(fèi)，按10年平均攤?cè)氤杀举M(fèi)用。遞延資產(chǎn)按8年平均攤銷(xiāo)計(jì)入總成本費(fèi)用中。屬于固定資產(chǎn)的其他費(fèi)用折舊年限按照10年計(jì)算，不計(jì)固定資產(chǎn)殘值。

7、利息支出：主要包括建設(shè)投資在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的長(zhǎng)期借款利息、流動(dòng)資金短期借款利息和其他短期借款利息。

8、其他費(fèi)用：其它費(fèi)用主要包括其他制造費(fèi)用、其他管理費(fèi)用、其他營(yíng)業(yè)費(fèi)用。其中其他制造費(fèi)用按照固定資產(chǎn)原值（扣除所含的建設(shè)期利息）的3%計(jì)取，其他管理費(fèi)用按照工資及福利費(fèi)總額的0.1倍計(jì)取，其他營(yíng)業(yè)費(fèi)用按照營(yíng)業(yè)收入的3%計(jì)取。

9、綜合總成本估算：該項(xiàng)目年總成本（TC）的估算是以產(chǎn)品的綜合總成本為基點(diǎn)進(jìn)行，根據(jù)測(cè)算，當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)年份時(shí)，按達(dá)綱年經(jīng)營(yíng)能力計(jì)算，該項(xiàng)目總成本費(fèi)用為8799.4 萬(wàn)元，其中：可變成本7733.1 萬(wàn)元，固定成本（FC）1066.3 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本8493.2 萬(wàn)元。

五、營(yíng)業(yè)稅金及附加

營(yíng)業(yè)稅金及附加反映XXX有限公司經(jīng)營(yíng)主要業(yè)務(wù)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅和教育費(fèi)附加等。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加屬于附加稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市建設(shè)維護(hù)稅暫行條例》和《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》，該項(xiàng)目城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加是按企業(yè)當(dāng)期實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅三稅相加的稅額為計(jì)征依據(jù)，執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行的一定納稅稅率規(guī)定計(jì)算。根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目達(dá)綱年應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅金及附

加為41.5 萬(wàn)元。

六、利潤(rùn)總額及所得稅

根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收政策規(guī)定，該項(xiàng)目達(dá)綱年利潤(rùn)總額：利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)收入-綜合總成本-銷(xiāo)售稅金及附加+補(bǔ)貼收入=1159.1（萬(wàn)元）。

根據(jù)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》，項(xiàng)目所得稅稅率按25%計(jì)征，根據(jù)規(guī)定該項(xiàng)目應(yīng)繳納企業(yè)所得稅，達(dá)綱年應(yīng)納所得稅為：企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率=1159.1 ×25%=289.8（萬(wàn)元）。

七、年利潤(rùn)及利潤(rùn)分配

該項(xiàng)目達(dá)綱年可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額1159.1 萬(wàn)元，上交所得稅289.8 萬(wàn)元，其正常經(jīng)營(yíng)年份純利潤(rùn)：純利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅=1159.1-289.8 =869.3（萬(wàn)元）。

所得稅后利潤(rùn)提取10%的法定盈余公積金，其余部分為企業(yè)可分配利潤(rùn)。根據(jù)《利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表》可以計(jì)算出以下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

1、達(dá)綱年投資利潤(rùn)率=25.4%。

2、達(dá)綱年投資利稅率=33.5%。

3、達(dá)綱年資本金純利潤(rùn)率=42.0%。

4、達(dá)綱年投資回報(bào)率=19.0%。

以上指標(biāo)表明，該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、投資利稅率均高于同行業(yè)的平均水平，說(shuō)明該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好，隨著經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生和盈余資金的增加，企業(yè)的清償能力將會(huì)逐年增強(qiáng)。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，該項(xiàng)目投產(chǎn)后，達(dá)綱年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10000.0 萬(wàn)元，總成本費(fèi)用8799.4 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加41.5 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額1159.1 萬(wàn)元，企業(yè)所得稅289.8 萬(wàn)元，純利潤(rùn)869.3 萬(wàn)元。

八、項(xiàng)目盈利能力分析

根據(jù)項(xiàng)目資金成本并考慮到一定風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，確定折現(xiàn)率為ic=12.0%，同時(shí)也作為對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率指標(biāo)的判據(jù)（基準(zhǔn)收益率）。本報(bào)告編制了項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表，假定全部投資均為XXX有限公司自有資金（資本金EC）進(jìn)行現(xiàn)金流量分析，根據(jù)該表可計(jì)算出以下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

（一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）系指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)為零時(shí)的折現(xiàn)率：FIRR=28.6%。

該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為28.6%，高于行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率ic=12.0%，表明該

項(xiàng)目對(duì)所占用資金的回收能力要大于輕工產(chǎn)品制造行業(yè)占用資金的平均水平，投資使用效率較高。

（二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）

按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）系指項(xiàng)目按設(shè)定的折現(xiàn)率（一般采用基準(zhǔn)收益率ic=12.0%），計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和：FNPV=1753.0（萬(wàn)元）。

以上計(jì)算結(jié)果表明，投資項(xiàng)目的盈利能力高于行業(yè)基準(zhǔn)水平，項(xiàng)目投資所得稅后的全部財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為28.6%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12.0%）為1753.0 萬(wàn)元。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率和銀行借款利率，說(shuō)明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，在財(cái)務(wù)上是可以接受的。

（三）全部投資回收期（Pt）

全部投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，是財(cái)務(wù)上投資回收能力的主要靜態(tài)指標(biāo)。全部投資回收期=（累計(jì)現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值年份數(shù)）-1+{上年累計(jì)現(xiàn)金凈流量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量}：Pt=5.30 年（含建設(shè)期12 個(gè)月）。

該項(xiàng)目全部投資回收期（含建設(shè)期12 個(gè)月）為5.30 年，要小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，說(shuō)明項(xiàng)目投資回收能力高于同行業(yè)的平均水平，這表明項(xiàng)目的投資額能夠及時(shí)回收，盈利能力較強(qiáng)，故投資風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)較小。

（四）總投資收益率（ROI）

按照《方法與參數(shù)》規(guī)定，總投資收益率（ROI）表示總投資的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后達(dá)綱年的年息稅前利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均息稅前利潤(rùn)（EBIT）與項(xiàng)目總投資（TI）的比率：總投資收益率（ROI）=27.1%。

（五）資本金純利潤(rùn)率（ROE）

按照《方法與參數(shù)》規(guī)定，項(xiàng)目資本金純利潤(rùn)率（ROE）表示項(xiàng)目資本金的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后達(dá)綱年純利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年純利潤(rùn)（NP）與項(xiàng)目資本金（EC）的比率：資本金純利潤(rùn)率（ROE）=42.0% 測(cè)算結(jié)果表明，上述兩個(gè)指標(biāo)均高于同行業(yè)平均利潤(rùn)率，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力要好于國(guó)內(nèi)同行業(yè)平均水平。

九、財(cái)務(wù)生存能力分析

（一）資金平衡

當(dāng)期出現(xiàn)還款資金短缺時(shí)，先動(dòng)用以前年度累計(jì)盈余資金，累計(jì)盈余資金不足時(shí)，動(dòng)用

當(dāng)期可供投資者分配的利潤(rùn)，再不足時(shí)可通過(guò)借用銀行短期貸款解決。該項(xiàng)目沒(méi)有出現(xiàn)資金短缺情況，所以無(wú)需短期銀行借款。

（二）財(cái)務(wù)生存能力

根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表可以看出，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出，從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)全部現(xiàn)金流量來(lái)看，計(jì)算期內(nèi)各年累計(jì)盈余資金都大于零，運(yùn)營(yíng)期不需要增加維持運(yùn)營(yíng)所需投資，說(shuō)明該項(xiàng)目有足夠的凈現(xiàn)金流量維持正常生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，而且，累計(jì)盈余資金逐年增加，項(xiàng)目的現(xiàn)金流量狀況較好。因此，該項(xiàng)目具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈力能力。

十、不確定性分析

（一）盈虧平衡分析

當(dāng)項(xiàng)目生產(chǎn)的全部產(chǎn)品營(yíng)業(yè)收入等于全部費(fèi)用支出時(shí)，說(shuō)明企業(yè)達(dá)到了盈虧平衡狀態(tài)，此時(shí)的生產(chǎn)能力利用率或產(chǎn)量稱為盈虧平衡點(diǎn)。盈虧平衡點(diǎn)的高低表明項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的大小，為說(shuō)明項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的大小，按照項(xiàng)目投產(chǎn)后的達(dá)綱年計(jì)算，采用生產(chǎn)能力利用率表示玻璃制品盈虧平衡點(diǎn)（BEP）：BEP=47.9%。

計(jì)算結(jié)果顯示，項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力年限以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為47.9%，也就是說(shuō)該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能力達(dá)到設(shè)計(jì)能力的47.9%時(shí)即可保本。當(dāng)經(jīng)營(yíng)負(fù)荷達(dá)到設(shè)計(jì)能力的47.9%時(shí)，該項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處于盈虧平衡狀態(tài)，企業(yè)既不虧損也無(wú)盈利，盈虧平衡數(shù)據(jù)表明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，或稱經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)性較小，經(jīng)營(yíng)安全度較高。

（二）敏感性分析

敏感性分析是用以考察項(xiàng)目在建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期存在的主要不確定因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，找出敏感因素測(cè)算其效益對(duì)它們的敏感程度，預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能承擔(dān)的敏感性風(fēng)險(xiǎn)。敏感性分析采用單因素分析法，估算單個(gè)因素的變化對(duì)項(xiàng)目效益的影響。各單因素的變化對(duì)項(xiàng)目投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響可以看出，固定資產(chǎn)投資及負(fù)荷的變化對(duì)該項(xiàng)目收益的影響較小，而銷(xiāo)售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)成本的變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響較大，但在銷(xiāo)售價(jià)格及原材料價(jià)格分別降低10%或提高10%的不利因素影響下，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都高于設(shè)定的行業(yè)基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ic=12.0%）和借款利率，說(shuō)明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)角度分析是完全可行的。

十一、償債能力分析

該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃借款1810.0 萬(wàn)元，建設(shè)期發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用由自有資金支付。經(jīng)營(yíng)期每年支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用，除項(xiàng)目投產(chǎn)年收入無(wú)法滿足外，其余各年支付財(cái)務(wù)費(fèi)用后還有資金節(jié)

余。因此，從盈利能力來(lái)看該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的清償能力。

（一）債務(wù)資金償還計(jì)劃

按照“等額還本，利息照付”模式償還建設(shè)投資借款計(jì)算，該項(xiàng)目在預(yù)設(shè)的5年還款期內(nèi)（不含建設(shè)期），借款償還資金來(lái)源主要是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期稅后利潤(rùn)及固定資產(chǎn)折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)兩部分。投產(chǎn)后達(dá)綱年利息備付率（ICR）最低為12.3，以后逐年提高，達(dá)綱年償債備付率（DSCR）最低為5.0，以后逐年提高，因此，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的資金償債能力。

（二）利息備付率（ICR）測(cè)算

按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，利息備付率（ICR）系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤(rùn)（EBIT）與應(yīng)付利息（PI）的比值，它從付息資金來(lái)源的充裕性角度反映出項(xiàng)目?jī)斶€債務(wù)利息的保障程度：利息備付率（ICR）=12.3。

按照約定的還款方式對(duì)項(xiàng)目計(jì)算表明，該項(xiàng)目實(shí)施后各年的利息備付率均高于利息備付率的最低可接受值，說(shuō)明該項(xiàng)目建成正常運(yùn)營(yíng)后利息償付的保障程度較高。

（三）償債備付率（DSCR）測(cè)算

按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，償債備付率（DSCR）系指在借款償還期內(nèi)，可用于還本付息的資金（EBITDA-TAX）與應(yīng)還本付息金額（PD）的比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本金和利息的保障程度：償債備付率（DSCR）=5.0。

根據(jù)約定的還款方式對(duì)該項(xiàng)目的計(jì)算表明，在項(xiàng)目實(shí)施后各年的償債率均高于償債備付率的最低可接受值，說(shuō)明項(xiàng)目建成后可用于還本付息的資金保障程度較高。

（四）資產(chǎn)負(fù)債率（LOAR）測(cè)算

按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，資產(chǎn)負(fù)債率（LOAR）系指各期末負(fù)債總額（TL）同資產(chǎn)總額（TA）的比率，根據(jù)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目正常年份的資產(chǎn)負(fù)債率介于10%~58%之間，小于資產(chǎn)負(fù)債率合理區(qū)間35%~65%之間。項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)達(dá)綱后資產(chǎn)負(fù)債率逐年降低，企業(yè)的償債能力較強(qiáng)。項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率逐年提高，企業(yè)具有較好的流動(dòng)負(fù)債償還能力，因此，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益狀況預(yù)期較好。詳見(jiàn)附表—《項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表》。

十二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論

根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目總投資4571.0 萬(wàn)元，其中：新增建設(shè)投資3798.2 萬(wàn)元，流動(dòng)資金686.0 萬(wàn)元。項(xiàng)目達(dá)綱后每年?duì)I業(yè)收入10000.0 萬(wàn)元，總成本費(fèi)用8799.4 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加41.5 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額1159.1 萬(wàn)元，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）為19.0%，高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（ic=12.0%），項(xiàng)目達(dá)綱年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）1753.0 萬(wàn)元，達(dá)綱年投資利潤(rùn)率為25.4%，投資利稅率為33.5%，投資回報(bào)率為19.0%，項(xiàng)目資本金純利潤(rùn)率為

42.0%，總投資收益率27.1%，全部投資回收期（所得稅后）5.30 年，盈虧平衡點(diǎn)為47.9%。

從以上數(shù)據(jù)分析可以看出：該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力，其內(nèi)部收益率、投資利潤(rùn)率、投資利稅率均高于同行業(yè)基準(zhǔn)值，投資回收期低于基準(zhǔn)回收期。

從不確定性分析看，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。經(jīng)過(guò)分析論證，該項(xiàng)目投資設(shè)計(jì)合理、經(jīng)濟(jì)效益良好。綜上所述，該項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)上評(píng)價(jià)是完全可行的。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要指標(biāo)

為了便于閱讀，本報(bào)告將主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行了匯總，詳見(jiàn)下表所示。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)一覽表 單位：萬(wàn)元

第十章 綜合結(jié)論及投資建議

一、綜合結(jié)論

XXX有限公司經(jīng)過(guò)詳實(shí)、周密的市場(chǎng)調(diào)研和政策咨詢后認(rèn)定，“玻璃制品”既符合國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，而且符合XX市XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)又符合公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展宗旨。該項(xiàng)目生產(chǎn)的玻璃制品具有廣闊的銷(xiāo)售市場(chǎng)和良好的發(fā)展前景。項(xiàng)目生產(chǎn)所需的原輔材料易得、技術(shù)成熟、市場(chǎng)廣闊，不僅企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益突出，而且社會(huì)效益明顯。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)需求分析、環(huán)境保護(hù)分析、投資分析、公用工程及配套設(shè)施分析、工藝技術(shù)和主要設(shè)備選型方案分析、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析及不確定性分析，針對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的可行性，綜合前面各章節(jié)內(nèi)容所述提出以下綜合結(jié)論：

1、該項(xiàng)目適應(yīng)國(guó)內(nèi)和國(guó)際輕工產(chǎn)品制造行業(yè)總體發(fā)展趨勢(shì)，是國(guó)家支持和鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，玻璃制品市場(chǎng)前景良好。

2、該項(xiàng)目建設(shè)條件是有利的。項(xiàng)目選址于XX省XX市XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，交通便利且工商業(yè)發(fā)達(dá)，人才資源匯集，地理位置優(yōu)越，公用輔助設(shè)施有保證，完全能夠滿足項(xiàng)目的建設(shè)與發(fā)展要求，而且，建設(shè)內(nèi)容符合XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和總體規(guī)劃。

3、該項(xiàng)目工藝技術(shù)成熟，并且符合輕工產(chǎn)品制造行業(yè)技術(shù)工藝發(fā)展的方向。項(xiàng)目在技術(shù)上是可行的。產(chǎn)品生產(chǎn)工藝技術(shù)水平具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，生產(chǎn)過(guò)程具有環(huán)保和安全的特點(diǎn)。另外，項(xiàng)目擬選的生產(chǎn)及配套設(shè)備技術(shù)先進(jìn)，完全確保產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)效率。設(shè)備選型符合產(chǎn)品品種和質(zhì)量需要，能夠適應(yīng)項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)劃及工藝技術(shù)方案的要求，生產(chǎn)技術(shù)裝備自動(dòng)化程度高，能夠大幅度提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。

4、從經(jīng)濟(jì)測(cè)算的主要指標(biāo)來(lái)看，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為28.6%，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率ic=12.0%，計(jì)算期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）為1753.0 萬(wàn)元，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、投資利稅率、全部投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)也能達(dá)到較好水平，項(xiàng)目的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，因此，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是完全可行的。

5、該項(xiàng)目投資效益是顯著的。通過(guò)財(cái)務(wù)分析得出，項(xiàng)目將產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從投資經(jīng)濟(jì)角度來(lái)評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目具備經(jīng)濟(jì)合理性，而且具有較好的投資價(jià)值。通過(guò)經(jīng)濟(jì)效益分析認(rèn)定，達(dá)綱年投資利潤(rùn)率為25.4%，投資利稅率為33.5%，全部投資回報(bào)率為19.0%，全部投資回收期（靜態(tài)）為5.30 年（含建設(shè)期12 個(gè)月），通過(guò)盈虧平衡分析表明，盈虧平衡點(diǎn)為47.9%，表明該項(xiàng)目利潤(rùn)空間較大，具有較好的盈利能力、較強(qiáng)的清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

6、該項(xiàng)目的建設(shè)能夠有力促進(jìn)XX市XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為社會(huì)提供就業(yè)職位125 個(gè)，每年可為XX地方財(cái)政增收660.7 萬(wàn)元，由此可見(jiàn)，項(xiàng)目建設(shè)具有廣泛的社會(huì)效益。

綜上所述，XXX有限公司“玻璃制品”建設(shè)條件成熟，通過(guò)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境保護(hù)和社會(huì)效益等方面預(yù)測(cè)分析，該項(xiàng)目具有經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙重收益，不僅項(xiàng)目的盈利范圍大，而且抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，同時(shí)，對(duì)于各種廢棄污染物均有切實(shí)可行的治理措施，在取得較高經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也保護(hù)了自然環(huán)境。目前，XXX有限公司實(shí)施該項(xiàng)目的基本條件已經(jīng)具備，因此，項(xiàng)目建設(shè)是完全可行的。

二、投資建議

1、建議XXX有限公司在項(xiàng)目建設(shè)中有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工要緊密配合，對(duì)于建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)用科學(xué)的方法進(jìn)行分析解決。在設(shè)計(jì)和施工中，要積極吸取國(guó)內(nèi)外的相關(guān)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬(wàn)無(wú)一失。

2、維護(hù)規(guī)劃的權(quán)威性，嚴(yán)格按照建設(shè)程序進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工。配套設(shè)施既不能提高標(biāo)準(zhǔn)也不能降低質(zhì)量，要認(rèn)真做好“投資、質(zhì)量、進(jìn)度”的全過(guò)程控制，精心設(shè)計(jì)、精心施工，力爭(zhēng)創(chuàng)建優(yōu)良工程。

3、在建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)注意環(huán)境的保護(hù)和資源的有效利用，做到環(huán)保和建設(shè)同時(shí)進(jìn)行，盡量減少因施工對(duì)城鎮(zhèn)居民生活造成影響。

4、為了保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，建議項(xiàng)目管理部門(mén)要強(qiáng)化項(xiàng)目管理的監(jiān)督機(jī)制，完善監(jiān)督體系，確保該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

5、項(xiàng)目建設(shè)工程中不可預(yù)見(jiàn)的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制、招投

標(biāo)制等一系列措施，認(rèn)真落實(shí)建設(shè)資金計(jì)劃，確保項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

6、對(duì)項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)設(shè)施要堅(jiān)持“三同時(shí)”制度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益同環(huán)境保護(hù)效益全面、同步發(fā)展。

7、建議XXX有限公司提前做好玻璃制品銷(xiāo)售渠道及銷(xiāo)售策略的策劃設(shè)計(jì)工作，積極引進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)人才，使項(xiàng)目能夠順利實(shí)施并有利于項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。

第二篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)

目

可

行

性

研

究

報(bào)

告

小組：韓嶼霓 萬(wàn)儀冉 潘琴娜

第一章總論

第一節(jié) 項(xiàng)目提要

一、項(xiàng)目名稱：生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項(xiàng)目

二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：甌海區(qū)三垟街道甌海大道北側(cè)香緹錦園以

東

三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：溫州萬(wàn)科中梁置業(yè)有限公司

四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商法定代表人：張瑜

五、項(xiàng)目性質(zhì)：新建商住樓

六、項(xiàng)目概況：

生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項(xiàng)目是由萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司和中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的。工程位于：溫州甌海大道以北，鐵道南路以南，湯家橋南路以東，三垟大道以西。生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項(xiàng)目項(xiàng)目總用地面積53747平方米，總建筑面積為187281.38平方米，住宅、商業(yè)建筑及配套面積145063.15平方米，地下建筑面積41117.29平方米。容積率1.5，建筑密度15%，綠化率40%。

七、建設(shè)單位

溫州萬(wàn)科中梁置業(yè)有限公司是萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司和中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為開(kāi)發(fā)該地塊而臨時(shí)聯(lián)合成立的一家公司，該公司位于溫州市三垟街道呂家岸路117號(hào)（一層），經(jīng)營(yíng)期限2013.1.15-2033.1.14，法人代表張瑜，公司注冊(cè)資本50000萬(wàn)元，是一家主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的私營(yíng)有限責(zé)任公司(自然人控股或

私營(yíng)性質(zhì)企業(yè)控股)。

八、組織管理

項(xiàng)目建成前，由溫州萬(wàn)科中梁置業(yè)有限公司項(xiàng)目部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目建成后實(shí)行公司經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

九、環(huán)境保護(hù)

本項(xiàng)目為中高檔商品房住宅，以保護(hù)生態(tài)環(huán)境為主題，與生態(tài)園相協(xié)調(diào)，與三垟濕地的自然相互適應(yīng)，綠化率達(dá)40%。施工過(guò)程中采取相應(yīng)的水土保持、施工噪聲、施工揚(yáng)塵等方面的防治對(duì)策和保護(hù)措施；運(yùn)營(yíng)期生活污水處理達(dá)標(biāo)后納入市政污水處理系統(tǒng)；備用的發(fā)電機(jī)產(chǎn)生的燃油廢氣、住戶廚房油煙以及地下車(chē)庫(kù)汽車(chē)尾氣經(jīng)專用煙道至樓頂排放；做好發(fā)電機(jī)、排風(fēng)機(jī)等配套設(shè)備的隔聲、消聲、減震措施；生活垃圾委托環(huán)衛(wèi)部門(mén)清運(yùn)處理。

十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

第三篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目可行性研究的編制是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)論證，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

概述

是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。特點(diǎn)

預(yù)見(jiàn)性、公正性、可靠性、科學(xué)性

內(nèi)容

投資必要性

主要根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)的結(jié)果，以及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等因素，論證項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性。

技術(shù)的可行性。主要從事項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)角度，合理設(shè)計(jì)技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評(píng)價(jià)。

財(cái)務(wù)可行性

主要從項(xiàng)目及投資者的角度，設(shè)計(jì)合理財(cái)務(wù)方案，從企業(yè)理財(cái)?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力，進(jìn)行投資決策，并從融資主體(企業(yè))的角度評(píng)價(jià)股東投資收益、現(xiàn)金流量計(jì)劃及債務(wù)清償能力。

組織可行性

制定合理的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)合理組織機(jī)構(gòu)、選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計(jì)劃等，保證項(xiàng)目順利執(zhí)行。

經(jīng)濟(jì)可行性

主要是從資源配置的角度衡量項(xiàng)目的價(jià)值，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟(jì)資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高人民生活等方面的效益。

社會(huì)可行性。主要分析項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會(huì)穩(wěn)定性等。

分類

可行性研究報(bào)告分為：政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報(bào)告和融資用可行性研究報(bào)告。

（1）審批核準(zhǔn)用的可行性研究報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和影響；

（2）融資用報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。具體概括為：政府立項(xiàng)審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作、股份合作、組建公司、征用土地、申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報(bào)告。

作用及定位

大中型投資項(xiàng)目通常需要報(bào)請(qǐng)地區(qū)或者國(guó)家發(fā)改委立項(xiàng)備案。受投資項(xiàng)目所在細(xì)分行業(yè)、資金規(guī)模、建設(shè)地區(qū)、投資方式等不同影響，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（立項(xiàng)報(bào)告為簡(jiǎn)版可行性研究報(bào)告）均有不同側(cè)重。為了保證項(xiàng)目順利通過(guò)發(fā)改委批準(zhǔn)完成立項(xiàng)備案，可行性研究報(bào)告的編制必須由專業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢機(jī)構(gòu)協(xié)助完成重要性和組成項(xiàng)目可行性研究分類

1、一般機(jī)會(huì)研究

鑒別與發(fā)展投資機(jī)會(huì)、形成投資意向，提供可供選擇的項(xiàng)目發(fā)展方向和投資領(lǐng)域。包括地區(qū)研究、部門(mén)研究、資源研究、政策研究等內(nèi)容。

2、特定項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究

主要用于篩選項(xiàng)目，提出項(xiàng)目建議。比一般機(jī)會(huì)研究更深入、更具體。包括市場(chǎng)研究、外部環(huán)境分析、優(yōu)勢(shì)分析、論證結(jié)論。以項(xiàng)項(xiàng)目建議書(shū)的形式出據(jù)項(xiàng)目相關(guān)者。

3、方案策劃

根據(jù)項(xiàng)目的目標(biāo)與功能要求，進(jìn)行總體規(guī)劃與設(shè)計(jì)。作為可行性研究的前提與實(shí)施的依據(jù)。主要包括功能與目標(biāo)分析，有總目標(biāo)、分目標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)等指標(biāo)；總體方案設(shè)想，有概念創(chuàng)新、方案設(shè)想等內(nèi)容；總體方案規(guī)劃，有布局、規(guī)模、指標(biāo)等內(nèi)容；各部分功能設(shè)計(jì)，有子系統(tǒng)功能、聯(lián)系等內(nèi)容；方案選擇與確定，有技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)、周期比較、確定一到兩個(gè)方案進(jìn)一步研究與論證等內(nèi)容。

4、初步可行性研究

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的論證和估計(jì)，分析前途、關(guān)鍵技術(shù)或管理與制度問(wèn)題、相關(guān)研究與工作確定?；卮鸨匾?、時(shí)間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。主要包括市場(chǎng)與生產(chǎn)能力，有市場(chǎng)預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)渠道、價(jià)格、銷(xiāo)量等內(nèi)容；資源投入量分析，主要有建設(shè)與運(yùn)行過(guò)程的資源需求；選址，有地點(diǎn)選擇、場(chǎng)地選擇等內(nèi)容；項(xiàng)目總設(shè)計(jì)，主要有規(guī)劃、工藝、設(shè)備、土建、技術(shù)、進(jìn)度、投資額、成本等內(nèi)容；收益估算，主要有經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性、環(huán)境結(jié)論等內(nèi)容。

5、詳細(xì)可行性研究

在決策前對(duì)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析，對(duì)各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)與工程方案進(jìn)行充分的比較論證，對(duì)項(xiàng)目完成后的經(jīng)濟(jì)效益、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，是項(xiàng)目評(píng)估和決策的依據(jù)。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據(jù)和范圍需求預(yù)測(cè)；項(xiàng)目規(guī)模，主要有國(guó)內(nèi)外需求、能力、競(jìng)爭(zhēng)力、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等內(nèi)容；資源情況，主要有原材料、設(shè)施、燃料、人員、技術(shù)、裝備等內(nèi)容；項(xiàng)目實(shí)施條件與地點(diǎn)選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質(zhì)、交通運(yùn)輸、通訊、水、電、氣、地點(diǎn)選擇與比較等內(nèi)容；設(shè)計(jì)方案，主要有范圍、方法、進(jìn)度、工作量等內(nèi)容；組織建設(shè)方案，主要有機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員招募與培訓(xùn)等內(nèi)容；投資估算與資金籌措方案；社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)；環(huán)境評(píng)價(jià)，主要有保護(hù)、影響等內(nèi)容。

項(xiàng)目評(píng)估

由第三方根據(jù)政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等因素，從項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的必要性、條件、市場(chǎng)、技術(shù)、環(huán)境、效益等進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，判斷其是否可行，審查可行性研究報(bào)告的可靠性、真實(shí)性和客觀性，為審批項(xiàng)目提供決策依據(jù)。

評(píng)估依據(jù)有項(xiàng)目建議書(shū)、批準(zhǔn)文件、可行性研究報(bào)告、申請(qǐng)報(bào)告、初審意見(jiàn)、有關(guān)協(xié)議文件等內(nèi)容；評(píng)估程序主要有成立評(píng)

估小組、資料審查分析、調(diào)查分析、論證、編寫(xiě)評(píng)估報(bào)告、討論修訂、專家論證會(huì)、出具評(píng)估報(bào)告等步驟；項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容主要有項(xiàng)目概況評(píng)估、必要性評(píng)估、條件評(píng)估、方案評(píng)估、標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、進(jìn)度評(píng)估、效益評(píng)估、費(fèi)用評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等內(nèi)容；評(píng)估報(bào)告內(nèi)容大綱主要有項(xiàng)目概況、詳細(xì)評(píng)估意見(jiàn)、總結(jié)建議等內(nèi)容。商業(yè)計(jì)劃書(shū)與投資價(jià)值分析報(bào)告

1、商業(yè)計(jì)劃書(shū)

明確表述項(xiàng)目提供的產(chǎn)品或服務(wù)、有利或不利條件、進(jìn)度、風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)劃等信息，為項(xiàng)目管理提供分析基礎(chǔ)和信息交流依據(jù)，指導(dǎo)今后項(xiàng)目實(shí)施工作，增加各相關(guān)方的信心與興趣。內(nèi)容包括計(jì)劃、產(chǎn)品或服務(wù)介紹、人員及組織結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、經(jīng)營(yíng)策略等部分。

2、投資價(jià)值分析報(bào)告

投資價(jià)值分析報(bào)告主要由項(xiàng)目立項(xiàng)方為潛在投資者或授信部門(mén)提供的旨在吸引投資或貸款的項(xiàng)目推介報(bào)告。主要包括產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，主要有行業(yè)、政策、區(qū)域等內(nèi)容；企業(yè)素質(zhì)，主要有經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、人才、管理、文化、技術(shù)等幾方面內(nèi)容； 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要有產(chǎn)權(quán)、治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)、產(chǎn)品等內(nèi)容；潛在價(jià)值，主要有競(jìng)爭(zhēng)力、盈利、市場(chǎng)、技術(shù)等幾方面內(nèi)容；風(fēng)險(xiǎn)，主要有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、行業(yè)、市場(chǎng)、政策等幾方面內(nèi)容；最后是結(jié)論。

第四篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、標(biāo)題：×××項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

2、內(nèi)容：根據(jù)國(guó)家和有關(guān)部門(mén)關(guān)于該類項(xiàng)目的廣度和深度規(guī)定,結(jié)合項(xiàng)目具體情況編列,其提綱如下：

(1)依據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)目錄、宏觀調(diào)控政策, 在項(xiàng)目建議書(shū)基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)研,提出項(xiàng)目背景、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和經(jīng)濟(jì)意義,以及編制可行性研究報(bào)告所依據(jù)的政策原則和指導(dǎo)思想。

(2)產(chǎn)品市場(chǎng)(或社會(huì)需求)現(xiàn)狀調(diào)查和預(yù)測(cè)分析；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)狀和發(fā)展分析；產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力分析；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。

(3)產(chǎn)品(或建設(shè))規(guī)模方案的選擇。

(4)(或建設(shè)標(biāo)準(zhǔn))選擇。

(5)資源、原材料、燃料來(lái)源和供銷(xiāo)的可能性評(píng)價(jià)。

(6)公用設(shè)施建設(shè)方案。

(7)建廠條件和廠址方案：地理位置、氣象、水文、地質(zhì)、地形條件、交通運(yùn)輸,以及水、電、氣和社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及其發(fā)展趨勢(shì)；廠址比較和選擇意見(jiàn)。

(8)生態(tài)環(huán)境影響和對(duì)策。

(9)節(jié)約能源、水和土地資源措施。

(10)職業(yè)安全、衛(wèi)生和消防論證及措施。

(11)生產(chǎn)組織、管理體制、機(jī)構(gòu)定員、人員培訓(xùn)設(shè)想。

(12)編制投資估算(投資估算按重要部位設(shè)計(jì)方案估算工程量進(jìn)行計(jì)算)。提出資金籌措辦法。

(13)經(jīng)濟(jì)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

(14)綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論。

34、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：

×××單位或委托×××院、所編制。

5、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制時(shí)間。

×××年×××月 ×××日。

6、附件：如單項(xiàng)調(diào)研報(bào)告、委托某專業(yè)單位單項(xiàng)、調(diào)研咨詢報(bào)告及函、電報(bào)傳真、網(wǎng)絡(luò)查詢資料等。

第五篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目

錄

第一章

項(xiàng)目概況

一、項(xiàng)目名稱二、三、四、五、第二章一、二、三、第三章一、二、三、第四章一、二、三、四、五、六、七、項(xiàng)目地址

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)概況

項(xiàng)目建設(shè)背景

項(xiàng)目總體概況

項(xiàng)目市場(chǎng)分析

項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析

XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

結(jié)論

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

項(xiàng)目劣勢(shì)

結(jié)論

項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃

項(xiàng)目選址

項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模

項(xiàng)目建設(shè)條件

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

項(xiàng)目環(huán)境影響

項(xiàng)目管理組織

項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

第五章

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析

二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析

四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析

六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析

第六章

項(xiàng)目投資估算與資金籌措

一、項(xiàng)目投資估算

二、資金籌措

三、貸款取得與償還

第七章

效益測(cè)算與分析

一、收入預(yù)測(cè)

二、稅費(fèi)率

三、利潤(rùn)預(yù)測(cè) 第八章

項(xiàng)目總結(jié)

第一章

項(xiàng)目概況

一、項(xiàng)目名稱：XXXXXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目

二、項(xiàng)目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX

三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)概況：

XXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）是一家以投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)，公司總部設(shè)在XXXX，注冊(cè)資金XXXXX萬(wàn)元。公司成立以來(lái)，依托xx的繁榮商業(yè)優(yōu)勢(shì)和名牌大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的智力優(yōu)勢(shì)，業(yè)務(wù)不斷發(fā)展擴(kuò)大。

公司現(xiàn)有企業(yè)員工XXXX多人，均為本科以上學(xué)歷。公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，研究生以上學(xué)歷，資金實(shí)力雄厚，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。公司下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務(wù)部等部門(mén)，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)管理、法律、財(cái)務(wù)、計(jì)算機(jī)等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊(duì)伍。

公司秉承“用心做事，誠(chéng)信為人”的企業(yè)精神，堅(jiān)持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價(jià)值。同時(shí)，公司奉行創(chuàng)新、求實(shí)、敬業(yè)的服務(wù)理念，不斷探索順應(yīng)時(shí)代要求的專業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)之道，在借鑒國(guó)外求經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，深刻分析國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)的決策方法和創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念，將商業(yè)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，并逐步形成了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

四、項(xiàng)目建設(shè)背景

XXXXX公司開(kāi)發(fā)的XXXXXXXXX住宅小區(qū)以其高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境受到XXXX老百姓的歡迎?！癤XX?XXXXXX”住宅小區(qū)是XXX公司開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，位于XXXX城東風(fēng)文體路口百越公園對(duì)面，占地面積約XXXX畝，該項(xiàng)目原為XXXX停車(chē)長(zhǎng)，經(jīng)XXXX委、縣政府、建設(shè)局、房產(chǎn)局及計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該地塊由XXX公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。

今后建成后的XXXXXX小區(qū)周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，交通便利，是XXXX目前新城區(qū)乃至整個(gè)縣城城市中心點(diǎn)，也是XXX商圈的核心，具有很高的商業(yè)價(jià)值。小區(qū)高層建筑擁有絕佳的江景和公園，為XXXX目前唯一的可俯視普廳河、百越公園乃至整個(gè)縣城的城市標(biāo)桿高層建筑體。

整個(gè)項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)2.5億元，工程內(nèi)容包括XXXXXX.整個(gè)“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目工程構(gòu)思精致時(shí)尚，并充滿高品質(zhì)生活氣息，各建筑單體相互有機(jī)聯(lián)系，互為借景，整體布局充滿生活體驗(yàn)的意趣，市場(chǎng)反映相當(dāng)熱烈，至2012年7月3日至2012年7月13日，項(xiàng)目來(lái)電高達(dá)258組客戶，客戶反響熱烈良好。項(xiàng)目計(jì)劃一年之內(nèi)完成一定量的銷(xiāo)售，并簽訂了相應(yīng)的銷(xiāo)售合同。XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府相關(guān)部門(mén)和市民的認(rèn)同。

“XXX?XXXXXX”工程建設(shè)內(nèi)容包括2棟33層高樓、兩層地下車(chē)庫(kù)、小一個(gè)小區(qū)園林規(guī)劃、一個(gè)涌泉池及相應(yīng)的小區(qū)配套公用設(shè)施。目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)已進(jìn)入準(zhǔn)備動(dòng)工階段，地勘工作已經(jīng)完成，售樓部建設(shè)在XXXX委、縣政府及相關(guān)部門(mén)的大力支持下，今年7月底竣工。各種證件還在辦理當(dāng)中，預(yù)計(jì)2012年9月可以開(kāi)盤(pán)。

五、項(xiàng)目總體概況

●

項(xiàng)目名稱：“XXXXXX” ●

地理位置：XXXX城東風(fēng)文體路口百越公園對(duì)面 ●

總建筑面積：約XXXX㎡

其中：商業(yè)面積XXXXX㎡

住宅：XXXXX㎡

人防用地：XXXX㎡

地下室面積：約XXXX㎡

●

建筑占地面積：XXXXX㎡

●

建筑密度：XXXXX%

●

總戶數(shù)：XXXX戶

●

汽車(chē)停車(chē)位總數(shù)：XXX個(gè)，其中機(jī)動(dòng)車(chē)XXX，自行車(chē)XXX。●

建筑形式：綜合性高檔高層住宅 ●

園區(qū)綠地率：XXX％

●

預(yù)計(jì)入伙時(shí)間：預(yù)計(jì)2014年6月

第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

位于中國(guó)西南部的云南，是中國(guó)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的12個(gè)省、區(qū)之一，也是中國(guó)內(nèi)地面向東南亞最近的省區(qū)之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。此外，云南被稱為“有色金屬王國(guó)”。云南已發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn)150多種，探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)92種，其中25種礦產(chǎn)儲(chǔ)量位居全國(guó)前三名，54種礦產(chǎn)儲(chǔ)量居前十位，居全國(guó)首位的礦種有鋅、石墨、錫、鎘、銦、鉈和青石棉。云南礦產(chǎn)資源共有9大類：黑色金屬礦產(chǎn)、能源礦產(chǎn)、有色金屬及貴金屬礦產(chǎn)、化工非金屬礦產(chǎn)、稀有及稀土礦產(chǎn)、特種非金屬礦產(chǎn)、冶金輔助原料礦產(chǎn)、建材非金屬礦產(chǎn)及彩石礦產(chǎn)等。云南礦產(chǎn)具有種類多、品種全、分布相對(duì)集中、富礦優(yōu)質(zhì)礦儲(chǔ)量所占比重較大、共生伴生組份多等特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)前景十分廣闊。2010年1月1日，中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)如期正式啟動(dòng)。昆明由西南門(mén)戶變身“亞洲中心”的跨越式發(fā)展歷程也從此刻起，駛?cè)肓丝燔?chē)道。

“東連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原，南下越老達(dá)泰柬，西接緬甸連印巴”的獨(dú)特區(qū)位，讓昆明當(dāng)仁不讓地佇立在中國(guó)西南門(mén)戶的位置。隨著中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的啟動(dòng)，以及國(guó)家門(mén)戶樞紐機(jī)場(chǎng)、泛亞鐵路和昆曼鐵路、昆仰公路等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施建成，從今天的西南門(mén)戶到明天的亞洲中心，昆明將以怎樣的縱身一跳完成這一華麗轉(zhuǎn)身？區(qū)域性國(guó)際化都市、區(qū)域性物流中心、區(qū)域性金融中心為鐵三角的戰(zhàn)略布局，或許是最有力的證明。

建成后的中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)超越歐盟和北美自由貿(mào)易區(qū)，成為發(fā)展中國(guó)家組成的“世界最大自貿(mào)區(qū)”。據(jù)預(yù)測(cè)，中國(guó)對(duì)東盟的出口將增加106億美元，增幅為55.1%；東盟對(duì)中國(guó)的出口將增加130億美元，增幅為48%。

同時(shí)，云南是我國(guó)鼓勵(lì)外商投資多種優(yōu)惠政策疊加的省區(qū)之一，因此可享受沿海地區(qū)政策、西部地區(qū)的優(yōu)惠政策，成為享受?chē)?guó)家政策最優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一。中國(guó)加入東盟自由貿(mào)易區(qū)后，依仗區(qū)位、資源、政策這三大優(yōu)勢(shì)，云南將由國(guó)內(nèi)邊陲發(fā)展為國(guó)際通道和樞紐，建成國(guó)內(nèi)投資者、邊境貿(mào)易雙向交流的平臺(tái)，成為中國(guó)進(jìn)入東南亞一個(gè)重要橋頭堡，在今后中國(guó)——東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)中大有作為。

2011年全省生產(chǎn)總值完成8750.95億元，增長(zhǎng)13.7%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資7109.7億元，增長(zhǎng)27.4%；財(cái)政總收入2258.2億元，增長(zhǎng)24.8%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入1110.8億元，增長(zhǎng)27.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額3000.1億元，增長(zhǎng)20%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18576元，實(shí)際增長(zhǎng)10.3%；農(nóng)民人均純收入4722元，實(shí)際增長(zhǎng)13.9%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.05%；人口自然增長(zhǎng)率6.35‰；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲4.9%；單位生產(chǎn)總值能耗下降3.22%；外貿(mào)進(jìn)出口總額160.5億美元，增長(zhǎng)19.6%。

高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，僅僅去年上半年，云南全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資402.51億元，同比增長(zhǎng)32.6%；全省商品房屋施工面積6901.01萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.3%，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展；2012年，云南省建設(shè)(籌集)城鎮(zhèn)保障房40.32萬(wàn)套,預(yù)計(jì)總投資278.79億元。目前，全省保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)下達(dá)到各州市，省政府要求各州市必須按照責(zé)任目標(biāo)抓好建設(shè)，確保去年開(kāi)工的項(xiàng)目到今年底基本完成，今年新開(kāi)工的項(xiàng)目在9月底前全部開(kāi)工，今年底完成60%以上的投資額，基本建成19.6萬(wàn)套。保障房的建設(shè)滿足了廣大群眾的住房需要。

2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

云南省文山壯族苗族自治州文山市是全州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、金融和信息中心，地處祖國(guó)西南邊陲的云南省東南部，東與廣西百色市接壤，南與越南社會(huì)主義共和國(guó)接界，西與紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北與曲靖市相連，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

作為內(nèi)陸省下的開(kāi)放城市，文山市隨經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的變化，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境日趨良好。去年一季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）預(yù)計(jì)完成27億元，同比增長(zhǎng)15.6%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1.3億元，同比增長(zhǎng)6%，占生產(chǎn)總值的比重為4.9%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為2.1%。第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值15.2億元，同比增長(zhǎng)20.1%，占生產(chǎn)總值的比重為56.2%，比上年上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)10.8個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為69.4%。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值10.5億元，同比增長(zhǎng)11%,占生產(chǎn)總值的比重為38.9%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為28.5%，很明顯，文山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升周期。

當(dāng)現(xiàn)代文山建設(shè)步入工業(yè)化加速、城市化提升、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型、國(guó)際化拓展的時(shí)期后，把文山建成面向東南亞、南亞的區(qū)域性國(guó)際化市區(qū)，一直是文山市委、市政府孜孜以求的戰(zhàn)略定位。市委九屆五次全體（擴(kuò)大）會(huì)議明確提出，深度融入中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)，建立中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)信息、貿(mào)易、金融、人力資源開(kāi)發(fā)、公共服務(wù)等五大平臺(tái)，爭(zhēng)創(chuàng)引領(lǐng)西南部區(qū)域合作示范城市，把文山建成云南連接?xùn)|南亞、南亞最便捷的陸上通道，沿邊開(kāi)放最具活力的城市。

面對(duì)此歷史機(jī)遇，文山對(duì)未來(lái)的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化城市。圍繞這一新的戰(zhàn)略定位，提煉了以窮則思變、后來(lái)居上、科學(xué)發(fā)展、開(kāi)放和諧為主要內(nèi)容的“文山精神”，先后提出并完善實(shí)施“通道經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、農(nóng)業(yè)立州、工業(yè)強(qiáng)州、城鎮(zhèn)富州、開(kāi)放活州、科教興州、和諧穩(wěn)州“六大戰(zhàn)略”，加快大通道經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，建設(shè)生物資源開(kāi)發(fā)、新型冶金化工、現(xiàn)代商貿(mào)物流、旅游休閑度假“四大基地”的總體思路，經(jīng)濟(jì)社會(huì)走上了又好又快的發(fā)展軌道，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連年以高于全國(guó)、全省的平均水平增長(zhǎng)，全州上下呈現(xiàn)出政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)進(jìn)步、民族團(tuán)結(jié)、邊境安寧、人民安居樂(lè)業(yè)的可喜局面。

置身如此的宏觀背景之下，處在文山懷抱中的XXX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展適逢其時(shí)。

二、XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

2012年XXXX經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速，其中房地產(chǎn)業(yè)將成為全年增加值增長(zhǎng)最快的行業(yè)。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額預(yù)計(jì)達(dá)15億元，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)一直位于XXXX六大行業(yè)之首，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)的活力，成為一個(gè)驅(qū)動(dòng)XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。

1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況

XXXX正處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新熱潮期，目前舊城改造、鉆石大廈、XXXXXX以及保障房項(xiàng)目等，以前由幾家開(kāi)發(fā)企業(yè)獨(dú)占市場(chǎng)的局面不復(fù)出現(xiàn)。隨著XXXX的城市開(kāi)發(fā)已向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)也集中于此，大部分明星樓盤(pán)在此拔地而起。近年來(lái)、河畔名郡、旭陽(yáng)花園、幸福家園等新樓盤(pán)已經(jīng)竣工售罄并入住完畢，目前新城區(qū)片區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格也相對(duì)較高，新城區(qū)住宅（含別墅、天地樓）均價(jià)約為3200元／㎡—3400元／㎡左右，無(wú)高層電梯房。

隨市場(chǎng)發(fā)展空間由老城區(qū)向東部外延區(qū)域轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)成為XXX樓市的主流模式，以XXXXXX為首的城市標(biāo)桿建筑體高尚住宅浮出水面，成為XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的一道亮麗風(fēng)景線，前有東風(fēng)路主干道、XXX唯一中心公園百越公園、月亮灘公園、普廳河等，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。商業(yè)發(fā)展模式也引起人們的關(guān)注。到目前為止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城區(qū)XXX商圈，三足鼎立基本形成。尤其以XXX商圈為主的新城區(qū)商圈未來(lái)五年內(nèi)不可限量，隨著華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)美電器、南城百貨、中影、大地影院的加盟，XXX商圈的價(jià)值無(wú)可估量，以XXXXXX為中心的商業(yè)中心以及出現(xiàn)雛形。未來(lái)眾多商家的涌入，引發(fā)了對(duì)XXXX熱點(diǎn)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在很大程度上拉動(dòng)了XXX房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。同時(shí)，得益于XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)及政府的優(yōu)惠政策。

2、消費(fèi)群體狀況

XXXX的房地產(chǎn)市場(chǎng)從2007年開(kāi)始升溫，07年、08年、09年發(fā)展很快。經(jīng)調(diào)查顯示，先期購(gòu)房者大多屬于富有階層，包括經(jīng)商人員，有較高灰色收入的人員等，這部分人員大多在早期房地產(chǎn)市場(chǎng)春天時(shí)已經(jīng)購(gòu)置了房產(chǎn)。在中期的購(gòu)房者中，電訊、銀行等高收入行業(yè)的從業(yè)人員及二次置業(yè)者較多，這類置業(yè)者最關(guān)注的是居住環(huán)境及房產(chǎn)的升值潛力，選擇樓盤(pán)以中高檔為主。但上述兩類消費(fèi)者仍目前商品房消費(fèi)者的較大部分。

XXXX從今年開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模城市改造，2012年至2015年，含舊城改造在內(nèi)的各項(xiàng)地產(chǎn)項(xiàng)目住宅面積預(yù)計(jì)超過(guò)20萬(wàn)平方米。大規(guī)模城改形成了大量的拆遷戶以及XXX對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的優(yōu)惠政策，構(gòu)成了最直接的潛在商品房消費(fèi)者。由于原有房屋受城市改造影響被拆遷或即將被拆遷，他們急需購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，因此市場(chǎng)潛力巨大。這一消費(fèi)群體中，存在著大量的工薪階層，這一群體有一定的消費(fèi)能力。

三、結(jié)論

作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)的活力，成為一個(gè)驅(qū)動(dòng)XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。在西部大開(kāi)發(fā)逐漸深入展開(kāi)的現(xiàn)在，XXX正努力向“美麗又柔情XXX”前進(jìn)，大規(guī)模的城市改造將更進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)趨高。XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)將穩(wěn)步走向成熟。商業(yè)性房產(chǎn)與中高檔住宅是今后XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱。

房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的結(jié)構(gòu)性失衡仍然存在。從2008年開(kāi)始，受縣城地域的影響，城鎮(zhèn)化規(guī)劃區(qū)域的要求，XXX房地產(chǎn)開(kāi)工率不斷下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)存貨量不斷消化，到2011年，XXXX真正意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)，未來(lái)五年，XXXX商品房銷(xiāo)售仍將走紅。

第三章 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析

一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1．位置優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目地處XXXX新城區(qū)絕對(duì)中心點(diǎn)，是今后XXX商圈的核心，具有很高的商業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值和城市標(biāo)桿價(jià)值。地塊背臨目前XXXX最好的一個(gè)多層普通住宅小區(qū)櫻花廊庭，周邊有百越公園、普廳河、人民法院、政府活動(dòng)中心、幼兒園、超市、XXXX天成體育館、碧水藍(lán)天大酒店、云南省農(nóng)村信用社等單位，項(xiàng)目所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套齊全、便利，是今后政府部門(mén)、金融單位、大公司、富裕階層等精英人士在新城區(qū)購(gòu)房置地的首選。

當(dāng)前XXXX對(duì)未來(lái)的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化美麗柔情XXX。按政府規(guī)劃，XXXXXX項(xiàng)目受到XXXX縣委、縣政府以及各單位部門(mén)的重視。隨著云桂鐵路XXX段的開(kāi)通以及XXX火車(chē)站的全面建設(shè)，環(huán)城路的全面運(yùn)轉(zhuǎn)，未來(lái)新城區(qū)XXXX城邊緣沿線雜亂的城郊結(jié)合區(qū)域正快速轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯跋蟆?/p>

2．產(chǎn)品功能

經(jīng)過(guò)一期項(xiàng)目建設(shè)，公司對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)定位有了更多的把握。就目前XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)需求來(lái)看，二期項(xiàng)目產(chǎn)品中最吸引市場(chǎng)注意力的有以下幾方面：

●充足的車(chē)位

除房產(chǎn)外，汽車(chē)已成為當(dāng)前人們生活消費(fèi)的另一熱點(diǎn)。隨人們生活水平的提高，擁有汽車(chē)的家庭將越來(lái)越多，車(chē)位問(wèn)題也成為置業(yè)者關(guān)注的重點(diǎn)之一。由此，從目前的趨勢(shì)看，一個(gè)項(xiàng)目有無(wú)充足的車(chē)位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗有著很大影響。

“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目的前身是停車(chē)廠，在設(shè)計(jì)規(guī)劃之初已經(jīng)對(duì)停車(chē)問(wèn)題作了充分的考慮，正好迎合當(dāng)前及未來(lái)市場(chǎng)需求，與當(dāng)前XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)上的其他樓盤(pán)相比，在這方面有著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

●大型的商場(chǎng)

隨著XXX作為區(qū)域性城市的作用日益顯著，大批國(guó)內(nèi)外商家紛紛進(jìn)駐XXX，對(duì)商業(yè)的需求也日益增強(qiáng)。本項(xiàng)目所在位置為XXX商業(yè)圈唯一新城區(qū)中心點(diǎn)，也是今后XXX的財(cái)富之地，是XXX商圈的核心，同時(shí)與XXXX的目前商業(yè)中心區(qū)域步行街區(qū)僅一橋之隔，周邊配套應(yīng)有盡有，商業(yè)價(jià)值極高。由于新城區(qū)還處在發(fā)展上升階段，目前在新城區(qū)商業(yè)圈供給比較缺乏，大量舊城老百姓紛紛踴躍到新城區(qū)要求進(jìn)行商業(yè)置業(yè)投資。本項(xiàng)目所建設(shè)的約3000平方米的商場(chǎng)以及今后15000平方米左右的商業(yè)廣場(chǎng)，正好填補(bǔ)當(dāng)前新城區(qū)的商業(yè)供應(yīng)空白。

● 居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)一體化

XXXXXX自身除了有商業(yè)配套之外，前有百越公園和普廳河、今后建成的XXX商業(yè)廣場(chǎng)（百越公園東側(cè)），與天成體育館不到100米，是今后XXX最繁華的地段，出行方便，購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等功能一體化，項(xiàng)目越來(lái)越成為XXX人關(guān)注的焦點(diǎn)。

● 產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理、多樣化

電梯采用國(guó)際品牌電梯，保證舒適、快捷、安全的到達(dá)每一層，為了保障居住的舒適性，項(xiàng)目按照大城市設(shè)計(jì)角度，C座是兩梯三戶，D座是兩梯四戶；在戶型設(shè)計(jì)方面，采取戶戶通風(fēng)采光設(shè)計(jì)的原則；在戶型的分割方面，采用動(dòng)靜分離，戶型內(nèi)分臥室休息區(qū)和客廳、餐廳的活動(dòng)區(qū)，保證平時(shí)業(yè)主在客廳的活動(dòng)不影響到臥室內(nèi)家人的休息；戶型面積54—152㎡，一房、三房、四房、樓中樓等在針對(duì)XXX老百姓的需求的前提下，結(jié)合了大城市的戶型設(shè)計(jì)理念，保證了項(xiàng)目戶型的實(shí)用性、豐富性、價(jià)值性。

3．項(xiàng)目前期工作基本完成，項(xiàng)目建設(shè)周期相對(duì)較短

目前售樓部已經(jīng)完工，項(xiàng)目月底開(kāi)始啟動(dòng)，計(jì)劃24個(gè)月內(nèi)，全部完工。在工程建設(shè)方面，我們己做了相當(dāng)?shù)耐度?，整個(gè)項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已基本完工，后期建設(shè)周期相對(duì)較短，能夠較快的滿足客戶入住的要求。

4．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小

當(dāng)前XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)集中于新城區(qū)，而新城區(qū)很多項(xiàng)目都已經(jīng)售罄并全部入住，僅有活躍的XXXXXX一個(gè)項(xiàng)目，兩三個(gè)樓盤(pán)集中在老城區(qū)，主要圍繞舊城改造和保障房進(jìn)行建設(shè)，地價(jià)與房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升。相對(duì)而言，項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要小很多。

在目前XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)中高檔產(chǎn)品比重過(guò)小，中低檔產(chǎn)品供應(yīng)量過(guò)多的情況下，面對(duì)巨大的市場(chǎng)需求量，新城區(qū)的中高價(jià)位樓盤(pán)正好迎合了市場(chǎng)。同時(shí)，新城片區(qū)目前上市樓盤(pán)較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。

5、政府的大力支持

去年以來(lái)，新城區(qū)樓盤(pán)成為XXXX政府招商引資、改善城市面貌的重要舉措。隨著城市改造的進(jìn)一步推進(jìn)，政府陸續(xù)出臺(tái)了有關(guān)政策，加快新城區(qū)項(xiàng)目工程的改造，相關(guān)配套工作也日漸完善。結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，目前XXX公司正向政府爭(zhēng)取將本項(xiàng)目納入XXX重點(diǎn)工程，預(yù)計(jì)將得到政府大力支持，并取得相關(guān)政策優(yōu)惠。

6．開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)及實(shí)力

XXX公司在項(xiàng)目前期建設(shè)中的出色表現(xiàn)使置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目的印象肅然起敬，XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府相關(guān)部門(mén)和市民的認(rèn)同。

經(jīng)過(guò)項(xiàng)目前期的建設(shè)，公司對(duì)XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)把握已有經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論在產(chǎn)品價(jià)格還是產(chǎn)品性能方面都有更深刻的理解。公司投資預(yù)計(jì)獲得相應(yīng)的回報(bào)，資金預(yù)計(jì)按計(jì)劃回籠，后期建設(shè)自有資金比較充沛，公司實(shí)力將更加增強(qiáng)，對(duì)XXXX地產(chǎn)市場(chǎng)整體把握力增強(qiáng)。

二、項(xiàng)目劣勢(shì)：

1．保障房帶來(lái)的一定銷(xiāo)售壓力。

XXXX保障房建設(shè)正在不斷推進(jìn)，盡管保障房建設(shè)與新城區(qū)分隔兩側(cè)，但是在一定程度上消弱了項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率，對(duì)項(xiàng)目的快速銷(xiāo)售確實(shí)起到了一定的影響。

2．新城區(qū)整體商業(yè)不夠濃厚。

項(xiàng)目所處新城區(qū)中心，商圈氛圍不夠濃厚，目前主要是文體路、天城小區(qū)周?chē)?、?xiàng)目周?chē)虡I(yè)濃厚，新城區(qū)邊緣地帶商業(yè)氛圍不濃，主要是源于新城區(qū)業(yè)態(tài)不一以及整個(gè)XXXX縣城人口數(shù)量不多。

三、結(jié)論：

可以看出，“XXX?XXXXXX”二期項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，開(kāi)發(fā)建設(shè)條件較好，有著較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于項(xiàng)目所存在的一些不足之處，可以采取相應(yīng)措施加以改善，對(duì)項(xiàng)目沒(méi)有太大的影響。整體而言，該項(xiàng)目有很高的開(kāi)發(fā)價(jià)值。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃

一、項(xiàng)目選址

項(xiàng)目位于XXXX新城區(qū)中心百越公園對(duì)面，普廳河畔，是XXXX近10年來(lái)興起的城市開(kāi)發(fā)片區(qū)，作為新興城區(qū)，匯集著前幾年開(kāi)放的將近20個(gè)普通住宅小區(qū)，隨著城市建設(shè)的日新月異，市中心不斷外擴(kuò)，項(xiàng)目肯定展現(xiàn)出其多方面的優(yōu)勢(shì)。

隨著新城區(qū)建設(shè)步伐的加快及西部大開(kāi)發(fā)政策的出臺(tái)，XXXX充分利用新城區(qū)原有的基礎(chǔ)，積極參與盤(pán)活市場(chǎng)地產(chǎn)、商業(yè)等存量，初步形成了商貿(mào)、娛樂(lè)、酒店、體育、休閑、教育等為主的新城功能片區(qū)。在政府的大力扶持下，新城區(qū)正在原有的格局上走一條多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路，展現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。

在房地產(chǎn)行業(yè)，新城區(qū)充足的土地資源所造就的規(guī)模優(yōu)勢(shì)是目前其他區(qū)域所無(wú)法比擬的。前幾年，XXXX的開(kāi)發(fā)熱潮退卻后，目前撐起房地產(chǎn)市場(chǎng)大盤(pán)旗幟的生力軍肯定是XXX公司和XXXXXX。而大量的土地供應(yīng)保證土地成本的降低，大規(guī)模的成片開(kāi)發(fā)又帶來(lái)建筑成本的下降，所以新城區(qū)項(xiàng)目可以在保證優(yōu)質(zhì)的情況下，以穩(wěn)步價(jià)贏得市場(chǎng)。

天城小區(qū)、櫻花廊庭、山水上城、富泰小區(qū)、旭陽(yáng)花園等等普通樓盤(pán)的入住為XXXXXX聚集了相當(dāng)?shù)娜藲狻?/p>

隨著XXX居住理念的不斷轉(zhuǎn)變，新城區(qū)以及XXXXXX必將逐漸為XXX人所認(rèn)同。過(guò)去那種“寧要文山一張床，不要XXX一套房”的觀念已開(kāi)始轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的XXX人，在有一定實(shí)力后并不一定要選擇在文山置業(yè)。XXX若能真正出現(xiàn)性價(jià)比較高的住宅項(xiàng)目，不但可以吸引XXX新城區(qū)域工作生活的人就地買(mǎi)房，還可以吸引一定數(shù)量的外來(lái)投資者在XXX買(mǎi)房，XXX新城區(qū)將會(huì)逐漸聚集人氣，發(fā)展成為一個(gè)十分良好的居住區(qū)。

二、周邊環(huán)境 XXX?XXXXXX項(xiàng)目地處新城區(qū)區(qū)中心位置，南有櫻花廊庭、北有百越公園和普廳河，東有XXX天成體育館，西有法院和政府活動(dòng)中心；前擁東風(fēng)路，右攬文體路，構(gòu)筑繁華路網(wǎng)。

早已建成的“百越公園”綠地，為項(xiàng)目建設(shè)提供了一個(gè)基本的優(yōu)越綠色環(huán)境。

三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模

“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目規(guī)劃用地位于東風(fēng)文體路口百越公園對(duì)面，占地面積約9.7畝，規(guī)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區(qū)，用地地形不復(fù)雜，規(guī)劃限制不大。

項(xiàng)目?jī)蓪拥叵率壹敖Y(jié)構(gòu)基礎(chǔ)勘探完成，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目地基建設(shè)，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數(shù)為415戶。

建設(shè)內(nèi)容包括地下一、二層的建設(shè)，地上一～二層的商業(yè)娛樂(lè)，餐飲及會(huì)所新建，地上三～三十三層高層住宅樓以及小區(qū)園林景觀。計(jì)劃將地下兩層作為地下停車(chē)廠，人車(chē)分流。

四、項(xiàng)目建設(shè)條件

1、項(xiàng)目權(quán)屬清晰

“XXX?XXXXXX”現(xiàn)經(jīng)XXXX政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的“五證”正在辦理中，預(yù)計(jì)八月份得證。

2、配套設(shè)施齊全

項(xiàng)目前擁百越公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、XXXX天成體育館、法院、碧水藍(lán)天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利。

●道路：該片區(qū)內(nèi)主要道路為東風(fēng)路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路

●交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風(fēng)路上還有到周邊區(qū)域的公交車(chē)，出行便捷。

●銀行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項(xiàng)目只有20米。

●醫(yī)院：片區(qū)內(nèi)有XXXX仁慈醫(yī)院以及小診所，距離項(xiàng)目不到300米。

●學(xué)校、市場(chǎng)、體育：百匯超市、縣職高、XXXX小學(xué)、金虎市場(chǎng)、縣民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、天成體育館等。

3、基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已經(jīng)完成

項(xiàng)目籌備期做了相當(dāng)?shù)耐度?，售樓部已?jīng)完工、項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)勘探完成。

4、建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備

項(xiàng)目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。

●

供水條件：

自來(lái)水管網(wǎng)供水，由項(xiàng)目預(yù)留口接入。

●

供電條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。

●

供氣條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。

●

通訊條件：直接由XXXX電信接入。

五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

XXX?XXXXXX將因應(yīng)城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計(jì)，整體考慮高層樓宇情況，共同創(chuàng)造出一個(gè)宜商宜居宜樂(lè)的城市標(biāo)桿建筑大廈。

商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計(jì)為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導(dǎo)，圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實(shí)、新潮、大方的氣度突出XXX第一高的形象。

“XXXXXX”建設(shè)有庭院休閑區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時(shí)，小區(qū)還將建設(shè)兩層的地下停車(chē)庫(kù)，做到人車(chē)分流，滿足業(yè)主停車(chē)需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個(gè)休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)。

“XXXXXX”充分利用其獨(dú)特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為主題的設(shè)計(jì)思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。

六、項(xiàng)目環(huán)境影響

本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)環(huán)境的影響主要在于地下停車(chē)庫(kù)汽車(chē)排放的尾氣對(duì)地面周?chē)諝夂偷叵颅h(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)此擬采取的環(huán)境保護(hù)計(jì)劃為：

1、采用生態(tài)綠化，使用良好的通風(fēng)、過(guò)濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。

2、公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。

3、固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴(yán)格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。

4、設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。

七、項(xiàng)目管理組織

要開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先必須有一個(gè)完備的組織機(jī)構(gòu)。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊(duì)伍。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)會(huì)、策劃、營(yíng)銷(xiāo)等各種人才，是本項(xiàng)目得以成功開(kāi)發(fā)的管理保證。同時(shí)，公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強(qiáng)在各相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

八、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

整個(gè)“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目計(jì)劃于2012年8月份動(dòng)工，2014年8月份完成，預(yù)計(jì)建設(shè)期為24個(gè)月。

第五章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析

整個(gè)“XXX，XXXXXX”住宅小區(qū)項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策變動(dòng)以及政府支持力度的變更。

目前項(xiàng)目已獲得XXXX人民政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等部門(mén)的批準(zhǔn)，與項(xiàng)目各相關(guān)債權(quán)人商妥簽訂了有關(guān)協(xié)議，并按相關(guān)法規(guī)辦妥了相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目權(quán)屬清晰，項(xiàng)目建設(shè)“五證”仍在辦理當(dāng)中。

可以說(shuō)，項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很小。但不排除在項(xiàng)目建設(shè)的24個(gè)月期間，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整。因此，及時(shí)掌握政策變動(dòng)及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進(jìn)度，并爭(zhēng)取相應(yīng)的政策支持，是防范風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。

二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

在項(xiàng)目建設(shè)期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會(huì)動(dòng)蕩將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。因目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)較好，社會(huì)趨于穩(wěn)定，社會(huì)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)比較小。對(duì)于本項(xiàng)目，在項(xiàng)目拿地時(shí)已把各種歷史問(wèn)題處理完畢，項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)已降至最低。

三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析

宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟(jì)問(wèn)題都會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項(xiàng)目發(fā)展。

從目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)看，此類風(fēng)險(xiǎn)較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項(xiàng)目的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，并采用各行業(yè)精英團(tuán)體的專業(yè)建議及先期預(yù)測(cè)把握社會(huì)發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

依XXXX目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可能遭遇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題及未來(lái)可能的行業(yè)過(guò)熱而導(dǎo)致的泡沫危機(jī)。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)細(xì)分策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并采取各種手段加快資金回籠，實(shí)現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。

五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析

策劃考慮不周，對(duì)困難及問(wèn)題估計(jì)不足，或定位失誤都可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目操作過(guò)程的偏差或工程時(shí)間突破計(jì)劃，導(dǎo)致成本上升，也將帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司將依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行嚴(yán)格的項(xiàng)目管理，并以實(shí)際情況不斷調(diào)整偏差，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。

六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析

短長(zhǎng)期融資的短缺都有可能打斷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的延續(xù)性，帶來(lái)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)過(guò)項(xiàng)目一期建設(shè)，目前公司自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項(xiàng)目持續(xù)的資金供給不成問(wèn)題。

七、結(jié)論

整體而言，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)，只要能加以認(rèn)識(shí)和防范，是可以將風(fēng)險(xiǎn)值減至最低的。

第六章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措

一、項(xiàng)目投資估算

各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及項(xiàng)目投資概算詳見(jiàn)下表 估算結(jié)果本項(xiàng)目投資總額為1.9億元。

“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目投資概算

（一）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 建設(shè)用地面積：5641㎡ 總建筑面積：2590㎡

其中：住宅建筑面積：50660㎡

積：4290㎡

總層數(shù)：35層（含地下兩層）機(jī)動(dòng)停車(chē)位：88個(gè) 總戶數(shù)：402戶

商場(chǎng)面積：2590㎡地下室面

投 資 成 本 概 算 表

工程項(xiàng)目土地成本費(fèi)用內(nèi)容土地出讓金土地契稅單價(jià)150000.00 4500.00 金額（元）1,455,000.00 43,650.00 1,498,650.00 備注(參考)按每畝15萬(wàn)元計(jì)算按土地出讓金0.03計(jì)算土地成本合計(jì)監(jiān)理費(fèi)白蟻防治費(fèi)墻改費(fèi)散裝水泥費(fèi)規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)防雷技術(shù)評(píng)價(jià)費(fèi)防雷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估費(fèi)竣工驗(yàn)收檢測(cè)費(fèi)招標(biāo)代理編制費(fèi)報(bào)建費(fèi)用審圖費(fèi)城市配套費(fèi)國(guó)防檢測(cè)費(fèi)沉降觀測(cè)環(huán)保評(píng)估消防審核垃圾處理費(fèi) 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)地質(zhì)勘探費(fèi)前期及保建費(fèi)用合計(jì)24.088 5.000 20.000 5.000 5.000 3.000 24.088 3.000 0.172 3.000 60.219 3.000 5.000 2.409 2.000 0.880 80.000 9.000 1,403,590.00 291,350.00 1,165,400.00 291,350.00 291,350.00 174,810.00 1,403,590.00 174,810.00 10,000.00 174,810.00 3,508,975.00 174,810.00 291,350.00 140,359.00 116,540.00 51,277.60 4,661,600.00 524,430.00 14,850,401.60 按建安成本1%計(jì)算總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*20元/㎡總建筑面積*10元/t*0.5t/㎡總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*3元/㎡按建安成本1%計(jì)算總建筑面積*3元/㎡按10000元/宗計(jì)算總建筑面積*3元/㎡按建安成本2.5%計(jì)算總建筑面積*3元/㎡總建筑面積*5元/㎡按建安成本0.1%計(jì)算總建筑面積*2元/㎡總建筑面積*0.08*11元/噸總建筑面積*80元/㎡總建筑面積*9元/㎡ 高層住宅建安成本商鋪地下室建安成本合計(jì)小區(qū)環(huán)境（園林、綠化）智能化設(shè)施附屬及配套費(fèi)用室外供電室外供水室外排水工程小區(qū)道路附屬及配套費(fèi)用合計(jì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)管理費(fèi)其他費(fèi)用銷(xiāo)售代理費(fèi)廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)檢測(cè)費(fèi)交易手續(xù)費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)貸款費(fèi)用總計(jì)資金成本2400.00 2500.00 2500.00 121,584,000.00 6,475,000.00 12,300,000.00 140,359,000.00 按住宅面積*1500元/㎡計(jì)算按商鋪面積*1500元/㎡計(jì)算按地下室面積*2500元/㎡計(jì)算120.00 10.00 130.00 65.00 35.00 0.02 6,992,400.00 5,535,650.00 8,740,500.00 5,127,760.00 3,204,850.00 5,614,360.00 35,215,520.00 總建筑面積*70元/㎡總建筑面積*50元/㎡總建筑面積*130元/㎡總建筑面積*65元/㎡總建筑面積*35元/㎡按建安成本4%計(jì)算0.020 0.020 0.000 0.020 0.010 3.00 2,807,180.00 2,807,180.00-4,991,760.00 1,403,590.00 174,810.00 12,184,520.00 按建安成本2%計(jì)算按建安成本2%計(jì)算按銷(xiāo)售收入的0.0%按銷(xiāo)售收入的2.0%按建安成本1%計(jì)算總建筑面積*3元/㎡0.11 262,263.75 262,263.75 5,700,000.00 210,070,355.35 按土地成本*2.5*7%計(jì)算5000萬(wàn)元*5.7%*2年

項(xiàng) 目 稅 費(fèi) 統(tǒng) 計(jì) 表

費(fèi) 種營(yíng)業(yè)稅及附加指標(biāo)營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育附加稅營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)計(jì)算依據(jù)銷(xiāo)售總額×5％營(yíng)業(yè)稅×7％營(yíng)業(yè)稅×3％金額（元）12,479,400.00 873,558.00 374,382.00 13,727,340.00 地方稅印花稅土地增值稅防洪保安費(fèi)印花稅住宅類預(yù)繳商業(yè)類預(yù)繳增值稅合計(jì)銷(xiāo)售總額×0.1％銷(xiāo)售總額×0.03％住宅銷(xiāo)售額×1％商業(yè)銷(xiāo)售額×5％ 249,588.00 74,876.40 1,925,080.00 2,590,000.00 4,515,080.00 企業(yè)所得稅稅前利潤(rùn)（毛利）所得稅率所得稅進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)（不是凈利）所得稅率稅前利潤(rùn)×所得稅率（25%）營(yíng)業(yè)稅及附加+印花稅+土地增值稅+企業(yè)所得稅 39,517,644.65 0.25 9,879,411.16 28,446,295.56 合計(jì)

（二）項(xiàng)目投資總成本：238,516,650.91元，大約2.4億元。

二、資金籌措

本項(xiàng)目所需投資額為23851萬(wàn)元，計(jì)劃自籌資金4000萬(wàn)元，需銀行貸款5000萬(wàn)元（預(yù)計(jì)使用期限為2年），其余資金來(lái)源為預(yù)售房款。

三、貸款取得和償還

1、本項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款總額為5000萬(wàn)元。

2、還款的資金來(lái)源為項(xiàng)目的售房收入。利息按銀行規(guī)定支付，本金在項(xiàng)目資金寬余時(shí)優(yōu)先償還，同時(shí)保證在貸款到期時(shí)如數(shù)歸還。

第七章 效益測(cè)算與分析

一、收入預(yù)測(cè)

本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為58270平方米(含地下室)，其中可銷(xiāo)售面積約為53250平方米，整個(gè)建設(shè)周期預(yù)計(jì)為24個(gè)月，至2014年8月份建完。

售價(jià)：住宅銷(xiāo)售均價(jià)：3800元/㎡；

地面商場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)：20000元/㎡；

地下停車(chē)位銷(xiāo)售均價(jià)：6萬(wàn)元/個(gè)。項(xiàng)目銷(xiāo)售總額為：249,588,000.00元

其中

住宅：50660㎡×3900元/㎡= 192,508,000.00元

商場(chǎng)：2590㎡×20000元/㎡= 51,800,000.00元 車(chē)位：88個(gè)×6萬(wàn)元/個(gè)= 5,280,000.00元

住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售采取高開(kāi)高走的方式，每當(dāng)銷(xiāo)售收入累計(jì)達(dá)到相應(yīng)數(shù)額或銷(xiāo)售面積累計(jì)達(dá)到相應(yīng)平方米時(shí)作一次價(jià)格調(diào)整，最終使整個(gè)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)計(jì)的平均售價(jià)。

二、各種稅金的稅率

營(yíng)業(yè)稅為銷(xiāo)售收入的5％；

營(yíng)業(yè)稅附加的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)為營(yíng)業(yè)稅額的10％； 所得稅率為稅前利潤(rùn)的33%。

三、利潤(rùn)預(yù)測(cè) 成本項(xiàng)目　單位指標(biāo)（元/㎡）總金額（元）土地成本前期及保建成本建安成本附屬及配套成本其他費(fèi)用財(cái)務(wù)成本成本總計(jì)利稅稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)25.72 254.86 2408.77 604.35 209.10 4.50 3605.12 488.18 678.18 190.00 1,498,650.00 14,850,401.60 140,359,000.00 35,215,520.00 12,184,520.00 262,263.75 210,070,355.35 28,446,295.56 39,517,644.65 11,071,349.09

第八章

項(xiàng)目總結(jié)

結(jié)合前面各章的研究結(jié)果，“XXXXXX”項(xiàng)目是可行的，綜合結(jié)論如下：

1、國(guó)家近年連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策均是為了促進(jìn)普通住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家發(fā)展普通住宅的產(chǎn)業(yè)政策，有利于改善XXX老百姓的居住條件。

2、本項(xiàng)目小區(qū)所在的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，人民群眾生活小平的不斷提高，給項(xiàng)目提供了良好的宏觀運(yùn)作環(huán)境和強(qiáng)大的社會(huì)支持系統(tǒng)。

3、項(xiàng)目選址與XXX城市發(fā)展的空間走向相吻合適應(yīng)當(dāng)今居住社區(qū)發(fā)展潮流和方向；項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了城市居民對(duì)現(xiàn)代家居的追求。

4、策略上采取低開(kāi)高走的方式，開(kāi)盤(pán)以3800元／平方米的起步價(jià)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，低價(jià)策略將增強(qiáng)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力。

5、項(xiàng)目可能采用內(nèi)部訂購(gòu)開(kāi)發(fā)方式，銷(xiāo)售對(duì)象明確，客戶購(gòu)買(mǎi)意愿強(qiáng)烈，對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最大限度地規(guī)避了銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目綜合目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)掃清了障礙。

6、我們?cè)谶M(jìn)行成本估算時(shí)，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷(xiāo)售上采取低利潤(rùn)、快回收的策略，以確保項(xiàng)目資金的安全。

從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析來(lái)看，項(xiàng)目啟動(dòng)資金來(lái)源可靠，開(kāi)發(fā)商自有資金充裕，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬良好，項(xiàng)目的稅收為該地區(qū)創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，只要政府給予幫助和支持，一定能取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

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