第一篇：棚戶區(qū)改造流程

一、前期準備工作

（1）核實擬拆遷的土地性質，確定適用拆遷的程序。

主要區(qū)分城市國有土地上房屋的拆遷和城市內集體土地上房屋的拆遷，以及農村房屋拆遷。

（2）核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。此時應該注意：① 拆遷主管行政機關不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或縮小。④提示建設項目若在拆遷期限內發(fā)生轉讓，應經拆遷主管行政機關同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國家法律法規(guī)，以及本地的實際情況。

（3）核實國有土地使用權證或土地征收征用批準文件，是否合法取得建設項目批準文件，是否取得建設用地規(guī)劃許可證并且公示。

（5）調查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟆?/p>

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內的單位和個人有無法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。（7）參與制定并核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評估（1）評估機構的確定。

通過三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當事人通過協商一致的方式或者抽簽方式確定評估機構。評估機構應當具有經建設行政主管機關依法核準的相應房地產評估資質。（2）審查拆遷估價委托書

①核實估價機構及估價人員的資質、綜合實力、社會信譽。②對估價機構確定程序的合法性進行核實。

③核實估價機構和估價人員與拆遷當事人是否有利害關系，或者是否是拆遷當事人。④對估價報告的形式與內容進行核實。

⑤對估價機構公示初步估價結果和送達分戶估價報告的程序性、合法性進行核實。⑥對評估報告有疑問或異議的處理。

三、評估的詳細操作（1）何謂房屋拆遷評估

房屋拆遷評估是指在房屋拆遷過程，由有資質的評估公司專業(yè)評估人員，遵循房屋拆遷估價原則，選擇適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對該房屋客觀合理價格（價值）進行估算和判斷的活動。（2）房屋拆遷評估的標準

我國《城市房屋拆遷管理條例》確定了房屋拆遷評估的標準，是依據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

Ⅰ 房屋的區(qū)位是指房屋的地理位置，與城市區(qū)域發(fā)展地位、交通的便捷、重要場所的距離、周邊環(huán)境等有關。區(qū)位是決定房屋價格的主要因素，實質上是土地價值因素。但房屋拆遷補償考慮區(qū)位因素并非是對房屋土地使用權的實際補償。Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途。沒有所有權證書或證書上未標明用途時，應界定其實際用途。實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃、城建部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據。如原設計為住宅，改為營業(yè)用途不但要看是否有營業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃部門批準手續(xù)。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權證書上標明為準。沒有所有權證書的房屋以有資質的面積測繪單位測繪結果為準。除上述三個因素外，房屋的成新、權屬、結構形式、樓層、朝向等因素均應在評估時一并考慮，采用一定的系數進行換算。

（3）房屋拆遷評估行為的法律性質

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評估必須符合《物權法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產估價規(guī)范》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，估價機構做出的《評估報告》才是合法的。Ⅱ 程序性：房屋拆遷評估必須遵循法定的程序完成。

Ⅲ 補充性：房屋拆遷評估不是拆遷過程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過協商達成一致意見，可不經過評估程序，直接簽訂補償安置協議。

Ⅳ 專業(yè)性：從事房屋拆遷評估的機構必須具有三級以上房地產評估資質，從事房屋拆遷估價的人員必須具有中國注冊房地產估價師資格。

Ⅴ中立性：評估公司作為拆遷活動中中立的第三方機構出現，對被拆遷房屋的市場價值進行客觀、公正的估價，其評估結論可以作為補償安置的依據。但有證據證明評估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結論明顯背離事實的情況，該評估結論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強制性：房屋的估價一般不等同于房屋補償價，在確定房屋拆遷補償價時，《評估報告》不具有強制適用性。實踐中拆遷人與被拆遷人可以依據評估報告確定的估價值協商房屋拆遷補償價。同時《評估報告》在裁決中僅為證據，沒有拘束力。

（4）房屋拆遷評估范圍

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾、無法恢復使用設備的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托其他資產評估公司確定。拆遷估價的價值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評估機構的產生

Ⅰ承擔房屋拆遷估價機構必須取得建設部拆遷主管機關依法核準的房地產價格評估資格，并在其資質等級許可范圍內從事估價業(yè)務。估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。

Ⅱ房地產估價機構資質等級分為一、二、三級，均可以從事城市房屋拆遷評估業(yè)務，但處于暫定期內的三級估價機構除外。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。

Ⅲ 評估機構按以下程序產生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協商共同選定并委托一家具有資質的房地產評估機構承擔。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質的房地產評估機構進行隨機抽取或抽簽確定。為保護拆遷人利益，應由拆遷管理部門邀請居委會、街道派人監(jiān)督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評估機構。⑶公示入選的評估機構。估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。⑷拆遷估價機構確定后，由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。評估費用由拆遷人承擔。Ⅳ評估機構產生程序的弊端

⑴評估機構出自拆遷的“資源庫”，不排除主管部門相關人員的意見對評估機構實施評估的影響。

⑵拆遷估價委托合同由拆遷人與評估機構簽訂，并由拆遷人支付費用。事實上，拆遷人和評估機構建立起一定的利益聯系，可能影響評估的公正性。（6）房屋拆遷評估工作流程

Ⅰ評估人員在開展工作之前，應向拆遷當事人出示資格證件，表明自己的身份。沒有評估資格或不是通過法定程序選定的評估機構人員不能參加評估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價所必需的資料，拆遷當事人有義務向評估機構如實提供。必要時估價人員需查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息，房地產管理部門給與協助查閱。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。Ⅲ現場勘察。評估人員需對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價補償的基本數據。其中兩個數據非常重要，一是拆遷估價時點，拆遷估價時點取為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；二是當地房地產市場交易價格數據。按《城市房屋拆遷估價指導意見》的規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。Ⅴ制作評估報告，提出價格評估意見，注冊評估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評估方法

目前我國房地產評估常用的方法主要有市場比較法、成本法、假設開發(fā)法、重置法四種。

Ⅰ市場比較法，是將評估對象與在評估時點近期有過拆遷交易的類似房屋進行比較，對這些補償價格做合理修正，以此估算估價對象的客觀合理價格方法。市場比較法適用于在同一供求范圍內有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場比較法是一種主要的評估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經營性房屋，有時很難找到參照物進行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評估時該區(qū)域竟然沒有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實信息，因為拆遷行為本身更多體現在雙方協商上，被拆遷人的社會關系、談判能力、心理素質等等因素決定交易價格。Ⅱ成本法，是估算估價對象在估價時點重新構建成本，扣除折舊。成本法適宜評估既無收益又很少發(fā)生交易的房屋價值。這種方法主要考慮建造成本，對于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設開發(fā)法，是預計估價對象開發(fā)完成后的價值扣除相應的費用。目前我國房地產開發(fā)成本費用有：①土地取得費用，包括征地費、拆遷費、出讓金等；②前期工程費用，包括場地平整費、項目設計費等；③建筑安裝工程費用；④期間費用，指開發(fā)經營者在商（pin）品房開發(fā)期間的管理費用、財務費用、銷售費用等；⑤開發(fā)基礎設施建設費（市政配套費）；⑥稅金；⑦利潤。適用該方法時主要扣除第④、⑥、⑦項。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區(qū)域、用途、面積等因素考慮重新購買安置的計算方法。該評估價保證被拆遷人能夠買到一個合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理條例》，很多地區(qū)并沒有確立這樣的補償原則，造成無法適用該評估。（8）評估價格應包含土地使用權價值

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，理解該條規(guī)定，不難看出既然是市場價就應該包括土地使用權在內，而非只是房屋本身的價值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過市場價格將被拆遷的房屋購買，然后進行拆除的行為。拆遷人委托評估機構對被拆遷房屋價值進行評估，評估價應為房屋本身的價值與附著的土地價值之和。（9）被拆遷人對評估機構不配合，應但承擔的后果。

被拆遷人應該配合評估機構實施評估，提供相關資料并配合實地查勘，否則，評估機構很難評估。如果被拆遷人不配合，將承擔限制舉證的后果。裁決機關依據評估報告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評估報告，人民法院對其舉證將會不予采納。

（10）拆遷當事人對評估結果有爭議時如何處理。

被拆遷人對評估結果有爭議是最常見的，通常認為該結果不能反映自己房產的真實價值。此時有些被拆遷人干脆置《評估報告》不顧，當起“釘子戶”。該做法可以導致裁決程序中出現主張權利程序瑕疵。拆遷當事人對評估結果有爭議時，應當遵循以下程序解決：

Ⅰ拆遷當事人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

Ⅱ拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

Ⅲ拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

Ⅳ拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向估價專家委員會申請技術鑒定。Ⅴ估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

Ⅵ估價專家委員會應當由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。

第二篇：棚戶區(qū)改造流程

棚戶區(qū)改造流程

一、前期準備

一項目選址，項目選址必須符合棚戶區(qū)特征，對改造的單位住戶進行前期入戶摸底調查并取得有關部門的選址意見書。

二項目規(guī)劃，確定改造區(qū)的面積劃出紅線地圖及設計條件、規(guī)劃設計、建設方案（集中新建為初步設計，配建為實施方案）及審批等環(huán)節(jié)。包括辦理規(guī)劃部門出具選址意見書、用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地拆遷紅線圖、國土局有關部門出具用地意見。

三項目立項，由市發(fā)改委辦理。

二、房屋拆遷

（一）被拆遷人提供產權依據、有效身份證；

（二）拆遷工作人員審核確認、進行測繪、評估，在三個工作日出具評估報告，并最少公示7天；

（三）對評估公示結果無異議的，由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議；

（四）選擇產權調換的，按簽訂協議的先后順序選房；選擇貨幣補償的，按照簽訂協議的金額到銀行領取補償款，規(guī)定期限內完成搬遷的，在房屋拆遷市場評估價基礎上獎勵8%；

（五）搬遷完畢并交房，經拆遷工作人員驗收簽字；

（六）組織拆除。

三、政府供地（由行政劃撥或掛牌出讓）；

四、建設階段 可，招標投標，安全質量監(jiān)督（含委托監(jiān)理），到市棚改辦規(guī)劃處核發(fā)辦理《建設工程施工許可證》和簽訂施工合同、施工建設及管理等環(huán)節(jié)，并該取得建筑工程許可證。

五、驗收階段

包括房屋和涉及規(guī)劃、消防、環(huán)保、市政園林、防雷以及給排水等管線工程的驗收和建設工程竣工驗收備案。

六、分配、管理流程

（一）私房

按拆遷戶簽訂協議時的先后順序，將選定的房屋分配至拆遷戶。入住后的小區(qū)管理由物業(yè)公司負責。

（二）直管公房、單位自管房的租賃戶

（1）向居住地社區(qū)居委會申請，居委會受理后，進行入戶調查、組織居民小組評議、公示，合格的報區(qū)政府；

（2）區(qū)政府委托街道辦事處對申請人的情況進行復核，并公示，合格的由區(qū)住房保障機構匯總報市政府。

（3）市政府委托市房地產管理局組織審核、公示，合格的，報市政府批準后采取搖號方式確定選房序號。

（4）中簽戶選房。

（5）中簽戶到市房地產經營管理處辦理租賃手續(xù)。

（6）由市房地產經營管理處負責管理廉租住房，包括收取租金、管理養(yǎng)護廉租住房。

第三篇：2.棚戶區(qū)改造工作流程

棚戶區(qū)改造工作流程

一、確定拆遷、安置范圍和對象

1.各鎮(zhèn)街區(qū)確定棚戶區(qū)改造拆遷、安置范圍。

2.檢查棚戶區(qū)改造拆遷安置范圍是否符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、專項規(guī)劃和社會發(fā)展計劃。

3.編制棚戶區(qū)改造計劃。

二、制定拆遷補償安置方案

4.鎮(zhèn)街區(qū)組織對房屋情況進行調查摸底登記，以村為單位研究制定拆遷補償安置方案。

5.對拆遷補償安置方案進行公示，公開征求群眾意見，公示期不少于30天，公示期結束后根據公示情況修改完善方案后公布實施。

6.拆遷補償安置方案報市住房保障領導小組審批。

7.對確定拆遷的房屋實施征收，其中：

(1)對國有土地房屋，依法征收;

(2)對集體土地房屋，按程序報批。

三、房屋及附屬物評估

8.選定房屋評估機構，依法開展評估，確定評估補償金額。

9.鎮(zhèn)街區(qū)組織村委會與村民簽訂拆遷補償安置協議，并確定補償安置方式。

10.鎮(zhèn)街區(qū)根據村委會與村民簽訂的補償安置協議書進行分類匯總，并將拆遷補償安置協議報市棚改辦審核、匯總。

四、組織棚改居民搬遷

11.根據各鎮(zhèn)街區(qū)申請、棚改辦審核情況，市平臺公司分類撥付資金：

(1)對選擇實物安置的棚改居民，按政策撥付獎勵資金;余款按建設進度分批撥付至房地產開發(fā)企業(yè);

(2)對于選擇選購商品房安置的棚改居民，按政策撥付獎勵資金，余款分批撥付至房地產開發(fā)企業(yè);

(3)對于選擇單一貨幣安置的棚改居民，棚改資金按棚改辦審核意見，分批撥付至棚改居民。

12.鎮(zhèn)街區(qū)、村委會組織棚改村民騰空房屋。

13.鎮(zhèn)街區(qū)棚改指揮部或工作組對騰空房屋進行驗收，發(fā)放合格證，并對騰空房屋進行拆除。

14.棚改辦組織國土、規(guī)劃、財政、住建等部門對各棚戶區(qū)拆遷安置片區(qū)核定拆遷安置土地基本情況，包括拆遷土地四至、面積、土地性質等。

五、補償與安置

(一)實物補償安置

15.國土資源局對棚戶區(qū)安置樓建設用地出具勘測定界圖;規(guī)劃局根據勘測定界圖、安置樓建設要求等出具《建設用地規(guī)劃設計條件通知書》。

16.各鎮(zhèn)街區(qū)組織，市平臺公司委托房地產開發(fā)企業(yè)通過土地招拍掛程序取得棚戶區(qū)安置樓建設土地使用權，簽訂土地成交確認書及土地出讓合同，對棚戶區(qū)安置樓進行委托代建。

17.開發(fā)企業(yè)到發(fā)改局辦理項目立項審批手續(xù)。

18.開發(fā)企業(yè)到規(guī)劃局辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。開發(fā)企業(yè)持《建設用地規(guī)劃許可證》，到國土資源局辦理不動產權登記手續(xù)。

19.開發(fā)企業(yè)委托設計單位作出設計方案，報經市城市建設審批領導小組會議審批后，到規(guī)劃局辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。

20.市平臺公司委托具有開發(fā)資質的房地產開發(fā)企業(yè)建設安置樓，通過公開招投標，確定勘察、設計、監(jiān)理和施工單位，并簽訂合同，按規(guī)定辦理相關手續(xù)。未辦結施工圖設計文件審查手續(xù)就開工建設的，工程質量監(jiān)督單位不再介入，也不出具相關證明。

21.住建局出具《建設工程施工許可證》。開發(fā)企業(yè)根據《建設工程施工許可證》組織施工建設，并在省財金公司開設資金賬戶。市平臺公司按照工程進度撥付建設資金給開發(fā)企業(yè)。

22.房管中心組織辦理預售許可證。

23.開發(fā)企業(yè)申請質監(jiān)站、消防、監(jiān)理等單位辦理竣工驗收手續(xù)，并按程序辦理竣工驗收備案。

24.鎮(zhèn)街區(qū)會同市平臺公司組織棚改居民選房，依據拆遷安置協議與棚改居民結算拆遷補償款，撥付棚改剩余安置樓建設資金。

25.結算完成后，棚改居民回遷。

26.鎮(zhèn)街區(qū)組織棚改居民繳納相關稅費，辦理不動產權證。

(二)貨幣化補償安置

27.對于選擇選購商品房安置的棚改居民，按政策撥付獎勵資金后，余款由市平臺公司按購房入住進度，結合貸款銀行要求，分批撥付到房地產開發(fā)企業(yè)預售資金監(jiān)管賬戶。其中居民簽訂購房合同并報市房管中心備案后，撥付余款的30%，房地產開發(fā)商交房時再撥付余款的50%，辦理不動產產權證時結清余款。

28.對于選擇自由支配補償款安置的棚改居民，在拆遷開始時除撥付獎勵資金外，由平臺公司根據市棚改辦資金撥付審核意見分批撥付棚改資金，資金直接撥付鎮(zhèn)街區(qū)財政所，由各財政所撥付到拆遷居民個人，拆遷完成后撥付剩余資金。

第四篇：棚戶區(qū)改造項目規(guī)劃審批流程

棚戶區(qū)改造項目規(guī)劃審批流程

棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。住房城鄉(xiāng)建設部統計顯示，我 國在過去幾年進行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造5000萬平方米棚戶區(qū)，近100萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。

今年，黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳對我省棚戶區(qū)改造工作提出了新的總體要求。要將棚戶區(qū)改造和保障性住房建設作為提高城市規(guī)劃建設檔次和優(yōu)化人居環(huán)境的有利契機。堅持?°適宜居住、舒適安全、環(huán)境優(yōu)美、低碳環(huán)保、具有特色?±的原則，努力建設一批規(guī)劃設計品位高、質量好、有地域特色的棚改和保障性住房項目。作為城鄉(xiāng)規(guī)劃管理行政主管部門要充分協調配合建設局、棚改辦等管理部門在項目規(guī)劃設計和工程質量上共同將這一民生工程抓好、抓實，實現民有所居、居有所樂。?哈爾濱是我國重要的老工業(yè)基地城市，計劃經濟體制下重生產輕生活的發(fā)展模式使城市居民住房歷史欠賬較多，居全國同類城市前列，住房問題成為最突出的民生問題。按照市委十二屆十次全會和第26次黨政聯席會議精神，為加快棚戶區(qū)改造步伐，改善人民群眾居住條件，提高城市環(huán)境質量，促進新戰(zhàn)略實施，特制定了哈爾濱市棚戶區(qū)改造工作的基本原則： ?基本原則

一是政府主導，以區(qū)為主，市區(qū)結合；二是全市統籌，綜合協調；三是易地安置優(yōu)先，邊建邊拆，先建后拆；四是整體改造，綜合配套；五是棚改與住房保障有序銜接；六是棚戶區(qū)改造與促進城市發(fā)展良性循環(huán)有機結合。從2011年起，利用3年時間全面消滅老城區(qū)棚戶區(qū)。?為了使棚戶區(qū)改造工作更好的更快的的開展，我市從政策扶持入手，加強了三個方面：

1.用好用足國家扶持政策。進一步深入研究國家棚改工作和住房保障工作方面的扶持政策，組織專門力量，跑部進京，最大限度地爭取國家和省的資金及政策支持。今年爭取國家棚改專項補貼1至2億元。

2.用足我市現有棚改扶持政策。積極有效運用我市現有土地劃撥、稅費減免、配套建設、征拆資金存儲等各方面優(yōu)惠政策，充分發(fā)揮政策的扶持作用。

3.出臺新的扶持政策。出臺規(guī)劃保障政策，優(yōu)化項目規(guī)劃指標，棚改項目規(guī)劃范圍內的綠地、廣場等公共設施用地要與容積率掛鉤，在滿足規(guī)劃出精品、出環(huán)境以及符合城市設計要求的基礎上，盡可能優(yōu)化挖潛，保證項目效益。出臺土地出讓金周轉保障政策，試行土地掛牌預申請制度，即在棚改計劃下達后，市國土資源部門根據項目實際發(fā)布土地預供應信息，并接受開發(fā)企業(yè)預報價，經綜合評定報價合理的，按項目征拆啟動資金的需求交納保證金，由市財政撥付相關區(qū)，用于實施征拆。正式成交后，保證金可沖抵土地中標價款。剩余價款實行分期上繳政策，緩解一次性交繳壓力，每一筆土地出讓金上繳與返還周期控制在7個工作日以內。出臺招商引資保障政策，對墊資參與棚改土地整理的投資人，在土地掛牌競標過程中，同等條件下可優(yōu)先摘牌，如其未摘到牌，則可對土地出讓金超出底價的溢價部分進行分成。

現在，我將哈爾濱市棚戶區(qū)改造項目的規(guī)劃審批工作流程做一下簡單介紹，請各兄弟單位給予批評、指正。?審批依據

??????

1、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

2、《哈爾濱市城市總體規(guī)劃》

3、《哈爾濱市控制性詳細規(guī)劃》

4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

5、《哈爾濱市城市規(guī)劃管理條例》

6、《黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于提高棚戶區(qū)改造和保障性住房建設項目規(guī)劃設計質量的指導意見》

7、《哈爾濱市人民政府關于在新建住宅項目中配建一定比例廉租住房的意見》 ?

???

8、《關于在新建住宅項目中配建和集中建設公共租賃住房暫行意見》

9、《哈爾濱市居住區(qū)公益性服務設施管理暫行辦法》

10、《哈爾濱市建設項目配建停車場(庫)和公共停車場(庫)規(guī)劃建設管理暫行規(guī)定》

?

11、《哈爾濱市城市公共交通基礎設施規(guī)劃建設管理規(guī)定》

一、《規(guī)劃條件》和《建設項目

選址意見書》階段

（一）以出讓方式供地的項目：

審批事項

? ?

1、《規(guī)劃條件》及附圖

2、《關于同意房屋征收工作的函》（棚戶區(qū)改造專用）及附圖。

必備材料

1、市棚戶區(qū)改造工作領導小組將項目列入棚戶區(qū)改造計劃的文件； ?

2、國土資源管理行政主管部門向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局征詢項目用地規(guī)劃條件的文件。???

3、數字化地形圖（即航測圖）含五線；

4、具有相應資質的設計院設計的初步規(guī)劃方案、控制性詳細規(guī)劃圖及征收范圍圖；

???

5、現狀環(huán)境照片

6、所在轄區(qū)政府向城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請同意房屋征收工作的文件

7、發(fā)展改革部門出具的房屋征收工作批準、核準、備案文件

具體流程

1、符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃

由市棚戶區(qū)改造工作領導小組列入棚戶區(qū)改造計劃的項目→市國土資源管理行政主管部門向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局來函征詢項目用地的規(guī)劃條件→現

場踏查→初步規(guī)劃方案及城市設計方案審查→市城鄉(xiāng)規(guī)劃局向市土地儲備中心核發(fā)《規(guī)劃條件》及規(guī)劃條件附圖，同時向房屋征收主管部門核發(fā)《關于同意房屋征收工作的函（棚戶區(qū)改造專用）及附圖→房屋征收主管部門進行房屋征收工作，國土資源管理行政主管部門進行土地出讓程序；

???

2、不符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃的項目 應首先按相關法律、法規(guī)履行城鄉(xiāng)規(guī)劃修改程序：

（1）不涉及修改城市總體規(guī)劃的項目，由相應資質的規(guī)劃設計單位編制控制性詳細規(guī)劃調整報告→召開專家審查意見會→經規(guī)劃法定核準圖審查委員會議審定通過→征求各相關部門及規(guī)劃地段內相關厲害人意見→經市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會會議審定通過→公示30日→市政府下達批復文件。

（2）如涉及修改城市總體規(guī)劃的項目，應按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十七條的規(guī)定：修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機關應當對原規(guī)劃的實施情況進行總結，并向原審批機關報告；修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強 制性內容的，應當先向原審批機關提出專題報告，經同意后，方可編制修改方案。

修改后的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃，應當依照本法第十三條、第十四條、第十五條和第十六條規(guī)定的審批程序報批。城市總體規(guī)劃修改程序完成后，再履行控制性詳細規(guī)劃調整 ?以劃撥形式供地的項目

?

審批事項：

?

1、《選址意見書》及附圖 ?2《選址定位的函》及附圖

必備材料

?

1、市棚戶區(qū)改造工作領導小組將項目列入棚戶區(qū)改造計劃的文件；

?

2、建設單位申請辦理《選址意見書》的報建申請文件； ?

3、數字化地形圖（即航測圖）含五線；

?

4、具有相應資質的設計院設計的初步規(guī)劃方案及城市設計方案； ?

5、土地權屬證明（集體土地需與土地所有者簽定協議）；

?

6、現狀環(huán)境照片；

具體流程

?

1、符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃

?建設單位按要求備齊必備材料報送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局→現場踏查→初步規(guī)劃方案及城市設計審查→市城鄉(xiāng)規(guī)劃局在8個工作日內核發(fā)《建設項目選址意見書》及附圖和《選址定位的函》及附圖。

?取得《建設項目選址意見書》后，建設單位辦理發(fā)展改革部門批準、核準、備案文件。

?

2、不符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃的項目

?應首先按相關法律、法規(guī)履行城鄉(xiāng)規(guī)劃編制修改程序。?（城鄉(xiāng)規(guī)劃修改程序同出讓方式供地的項目修改程序一致）

二、《建設用地規(guī)劃許可證》階段

審批事項

?

1、《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖 ?

2、《建設用地定位通知書》及附圖

必備材料

?

1、建設單位申請辦理《建設用地規(guī)劃許可證》的報建申請文件；

2、有關部門下達的批準（可行性研究報告批復文件）或者核準、備案文件；

?

3、有資質的設計單位設計的控制性詳細規(guī)劃圖（與《規(guī)劃條件》附圖一致）；

?

4、由規(guī)劃設計單位出具的規(guī)劃設計承諾書；

?

5、以出讓方式取得土地使用權的建設項目需提交土地出讓合同； ?

6、住宅項目需提交廉租住房交付承諾書。

具體流程

建設單位按要求備齊必備材料→報送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局→控制性詳細規(guī)劃圖審查（對以出讓方式取得土地使用權且在地震觀測環(huán)境保護范圍內的建設?

工程項目，征求地震局意見）→在8個工作日內核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖和《建設用地定位通知書》及附圖。

核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》后，建設單位將有關材料轉市國土資源局、市地震局（僅限地震觀測環(huán)境保護范圍內的建設工程）、市氣象局、市衛(wèi)生局（僅限公共場所和可能產生職業(yè)病危害的建設項目）、市人防辦、市國家安全局，實施土地、防震、防雷、衛(wèi)生、人防工程和建設項目涉及國家安全審批。需要占用綠地、砍伐樹木、遷移古樹名木的，由市城市管理局審批。（對需要現場踏查的，由市行政服務中心組織上述部門聯合踏查）?

三、《建設工程規(guī)劃許可證》階段

審批事項

?

1、《建設工程規(guī)劃許可證》

?

2、《建設項目城市建設收費聯系單》

?

3、《關于核準土地出讓金的函》（以出讓方式供地）

必備材料

?

1、國土資源部門核準土地出讓金相關文件或辦理結果通知書； ?

2、有關部門下達的批準（可行性研究報告批復文件）或者核準、備案文件（核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》后，如最終規(guī)劃設計方案增加地下面積，需重新核準）；

?

3、有資質的設計單位設計的建筑設計報批圖（含終審及相關圖紙CAD電子文件）；

?

4、配建廉租房房源確認書；

具體流程

?建設單位按照各審批事項要求，備齊必備材料報送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局→最終修建性詳細規(guī)劃圖、建筑設計報批圖及城市設計方案審查→批前公示10個工作日→在15個工作日內核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》→批后公示（發(fā)證之日至工程驗收）。

第五篇：棚戶區(qū)改造研究

棚戶區(qū)改造法律資料匯總及指引

棚戶區(qū)是我國對西方所謂貧民窟的一種具有中國特色的稱謂，當然做為比西方資本主義先進的社會主義制度下我們的國家是不可能存在平民窟的，因為西方資本主義國家公民有遷徙自由的權利，在他們的城市化的過程中，大量失地農民進入城市，在社會保障不健全的情況下，大量的在城市化浪潮中被卷進城市的人就在城市的國有土地上搭建臨時的建筑居住，久而久之就形成了聚落，最終形成了城市平民窟，也就是我國的所謂棚戶區(qū)。因為國情不同，主要是土地政策的不同所以有關棚戶區(qū)的形成和處理在中西方有很大差別，但是還原棚戶區(qū)的本來面目可以使問題相對簡單明了化，也使我們的棚戶區(qū)改造的政策更顯人性化，也正契合了我黨國執(zhí)政為民的理念。

什么是棚戶區(qū)

棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。從面積上講，棚戶區(qū)一般拆遷面積在3萬平方米以上，占地面積一般至少在5萬平方米左右。

棚戶區(qū)的特征如下：

第一，棚戶區(qū)所在區(qū)域屬于城市市區(qū)內，及城市建成區(qū)，包括城鎮(zhèn)、國有農場等國有土地之上。

例：山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見指出改造的范圍是：城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上和獨立工礦區(qū)內。

太原市人民政府關于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見指出改造范圍是：城市建成區(qū)國有土地范圍內。

第二，棚戶區(qū)所在的絕大部分房屋為平房。平房是相對于樓房而言，其特點是低矮，質量差。也包括部分簡易的樓房。

例如：山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見指出改造的范圍是：集中連片平房和簡易樓房。

太原市人民政府關于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見指出改造范圍是：集中連片平房區(qū)、簡易樓以及因規(guī)劃需要拆除的現狀樓。

第三，市政設施不完善，沒有公共排水設施等。治安和消防隱患大以及環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域。

山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見指出改造的范圍是：使用年限久、房屋質量差、基礎設施不配套、交通不暢、消防隱患大、環(huán)境臟亂差。

太原市人民政府關于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見指出改造范圍是：使用年限長、房屋質量差、設施不配套、交通不便利、環(huán)境臟亂差、安全隱患大。

第四，破舊簡易平房構成，混雜大量違章搭建。

山東省建設廳對棚戶區(qū)的概念還特別突出了：“破舊簡易平房構成，混雜大量違章搭建”；

第五，人均居住水平低，建筑面積小。

“人均居住水平低”（黑龍江省、大興安嶺）；“人均建筑面積小”（吉林）；“人均住房建筑面積低于十平方米”（山東青島）；“人均居住面積小”（咸陽）

通過對棚戶區(qū)特征的分析，雖然國家沒有對棚戶區(qū)作出一個明確統一的概念，但可以看出，各個地方人民政府對棚戶區(qū)的定義，基本上是大同小異，均能反映出當地棚戶區(qū)的實際情況。

什么是棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。住房城鄉(xiāng)建設部統計顯示，我國在過去幾年進行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造５０００萬平方米棚戶區(qū)，近１００萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。

２００５年開始，我國在東北三省實施振興戰(zhàn)略中相繼開展了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程。這是新中國建國以來東北最為龐大的安居工程，計劃利用３至５年時間，讓２００多萬居民全部遷入新居。

目前，我國包括棚戶區(qū)在內有大約１．５億平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造計劃，因地制宜進行改造。根據住房城鄉(xiāng)建設部規(guī)劃，我國將從２００９年開始，對國內煤炭采空區(qū)、林場、農墾及華僑農場中棚戶區(qū)進行大規(guī)模的改造。

核心政策如下：

1、政策優(yōu)惠，陽光操作。妥善處理棚戶區(qū)中歷史遺留的產權問題，對已經取得房屋所有權證的房屋，依法賠償。充分考慮棚戶區(qū)居民的承受能力，做好與各項住房政策的銜接，妥善安置被拆遷居民。實行產權調換或者貨幣補償。

2、破解復雜問題，必須堅持原則性和靈活性相統一，創(chuàng)新工作思路，用好、用活、用足政策；

3、加強棚戶區(qū)居民安置用房的建設質量管理。盡可能通過公開招標的方式選擇有實力的單位參與建設，加強工程質量安全監(jiān)督管理，確?；剡w安置房屋的建設質量，防止因質量問題引發(fā)矛盾糾紛。

4、要完善棚戶區(qū)改造后的公共服務功能。

以上政策在《山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見》(晉政發(fā)[2008]3號)和《太原市人民政府關于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見》（并政發(fā)〔2007〕23號）中均有比較充分的反應。

棚戶區(qū)改造的法律性質

在《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》中的第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括：

（四）為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要；

（五）為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；

根據山西省和太原市關于棚戶區(qū)改造的指導意見的指導思想分別是：“城市居民棚戶區(qū)改造,是實踐黨的宗旨、鄧小平理論和“三個代表”重要思想,落實科學發(fā)展觀,構建社會主義和諧社會的具體體現。城市居民棚戶區(qū)改造要與創(chuàng)建宜居城市,完善住房保障體系和改造“城中村”相結合,與降低城市中心區(qū)人口密度和社區(qū)建設相結合,按照建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的要求,優(yōu)化配置土地資源,建設節(jié)能省地型住宅,從根本上改善居民的居住和生活環(huán)境?！焙汀耙脏囆∑嚼碚?、“三個代表”重要思想和科學發(fā)展觀為指導，以改善居民居住條件、提高城市土地集約利用率為宗旨，科學規(guī)劃，精心組織，分類實施,全面啟動城市居民棚戶區(qū)改造，力爭用3-5年時間完成全市棚戶區(qū)改造任務，提升城市品位，改善人民生活，構建和諧太原，促進經濟社會全面發(fā)展?！?/p>

在住建部和山西省和太原市三級指導意見中的棚戶區(qū)改造基本原則中均規(guī)定了“政府主導、市場運作”的基本原則。

綜上我們可以看出棚戶區(qū)改造在法律上屬于是公共利益的范疇。

棚戶區(qū)改造的一般程序

一、前期準備工作

（1）核實擬拆遷的土地性質，確定適用拆遷的程序。

主要區(qū)分城市國有土地上房屋的拆遷和城市內集體土地上房屋的拆遷，以及農村房屋拆遷。

（2）核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。

此時應該注意：① 拆遷主管行政機關不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或縮小。④提示建設項目若在拆遷期限內發(fā)生轉讓，應經拆遷主管行政機關同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國家法律法規(guī)，以及本地的實際情況。

（3）核實國有土地使用權證或土地征收征用批準文件，是否合法取得建設項目批準文件，是否取得建設用地規(guī)劃許可證并且公示。（5）調查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟆?/p>

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內的單位和個人有無法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。

（7）參與制定并核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評估（1）評估機構的確定。

通過三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當事人通過協商一致的方式或者抽簽方式確定評估機構。評估機構應當具有經建設行政主管機關依法核準的相應房地產評估資質。（2）審查拆遷估價委托書

①核實估價機構及估價人員的資質、綜合實力、社會信譽。②對估價機構確定程序的合法性進行核實。

③核實估價機構和估價人員與拆遷當事人是否有利害關系，或者是否是拆遷當事人。

④對估價報告的形式與內容進行核實。

⑤對估價機構公示初步估價結果和送達分戶估價報告的程序性、合法性進行核實。⑥對評估報告有疑問或異議的處理。

三、評估的詳細操作（1）何謂房屋拆遷評估

房屋拆遷評估是指在房屋拆遷過程，由有資質的評估公司專業(yè)評估人員，遵循房屋拆遷估價原則，選擇適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對該房屋客觀合理價格（價值）進行估算和判斷的活動。

（2）房屋拆遷評估的標準

我國《城市房屋拆遷管理條例》確定了房屋拆遷評估的標準，是依據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

Ⅰ 房屋的區(qū)位是指房屋的地理位置，與城市區(qū)域發(fā)展地位、交通的便捷、重要場所的距離、周邊環(huán)境等有關。區(qū)位是決定房屋價格的主要因素，實質上是土地價值因素。但房屋拆遷補償考慮區(qū)位因素并非是對房屋土地使用權的實際補償。

Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途。沒有所有權證書或證書上未標明用途時，應界定其實際用途。實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃、城建部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據。如原設計為住宅，改為營業(yè)用途不但要看是否有營業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃部門批準手續(xù)。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權證書上標明為準。沒有所有權證書的房屋以有資質的面積測繪單位測繪結果為準。除上述三個因素外，房屋的成新、權屬、結構形式、樓層、朝向等因素均應在評估時一并考慮，采用一定的系數進行換算。（3）房屋拆遷評估行為的法律性質

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評估必須符合《物權法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產估價規(guī)范》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，估價機構做出的《評估報告》才是合法的。

Ⅱ 程序性：房屋拆遷評估必須遵循法定的程序完成。Ⅲ 補充性：房屋拆遷評估不是拆遷過程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過協商達成一致意見，可不經過評估程序，直接簽訂補償安置協議。

Ⅳ 專業(yè)性：從事房屋拆遷評估的機構必須具有三級以上房地產評估資質，從事房屋拆遷估價的人員必須具有中國注冊房地產估價師資格。

Ⅴ中立性：評估公司作為拆遷活動中中立的第三方機構出現，對被拆遷房屋的市場價值進行客觀、公正的估價，其評估結論可以作為補償安置的依據。但有證據證明評估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結論明顯背離事實的情況，該評估結論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強制性：房屋的估價一般不等同于房屋補償價，在確定房屋拆遷補償價時，《評估報告》不具有強制適用性。實踐中拆遷人與被拆遷人可以依據評估報告確定的估價值協商房屋拆遷補償價。同時《評估報告》在裁決中僅為證據，沒有拘束力。（4）房屋拆遷評估范圍

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾、無法恢復使用設備的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托其他資產評估公司確定。拆遷估價的價值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評估機構的產生

Ⅰ承擔房屋拆遷估價機構必須取得建設部拆遷主管機關依法核準的房地產價格評估資格，并在其資質等級許可范圍內從事估價業(yè)務。估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。

Ⅱ房地產估價機構資質等級分為一、二、三級，均可以從事城市房屋拆遷評估業(yè)務，但處于暫定期內的三級估價機構除外。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。

Ⅲ 評估機構按以下程序產生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協商共同選定并委托一家具有資質的房地產評估機構承擔。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質的房地產評估機構進行隨機抽取或抽簽確定。為保護拆遷人利益，應由拆遷管理部門邀請居委會、街道派人監(jiān)督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評估機構。

⑶公示入選的評估機構。估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

⑷拆遷估價機構確定后，由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。評估費用由拆遷人承擔。

Ⅳ評估機構產生程序的弊端

⑴評估機構出自拆遷的“資源庫”，不排除主管部門相關人員的意見對評估機構實施評估的影響。

⑵拆遷估價委托合同由拆遷人與評估機構簽訂，并由拆遷人支付費用。事實上，拆遷人和評估機構建立起一定的利益聯系，可能影響評估的公正性。

（6）房屋拆遷評估工作流程

Ⅰ評估人員在開展工作之前，應向拆遷當事人出示資格證件，表明自己的身份。沒有評估資格或不是通過法定程序選定的評估機構人員不能參加評估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價所必需的資料，拆遷當事人有義務向評估機構如實提供。必要時估價人員需查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息，房地產管理部門給與協助查閱。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

Ⅲ現場勘察。評估人員需對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價補償的基本數據。其中兩個數據非常重要，一是拆遷估價時點，拆遷估價時點取為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；二是當地房地產市場交易價格數據。按《城市房屋拆遷估價指導意見》的規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。

Ⅴ制作評估報告，提出價格評估意見，注冊評估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評估方法

目前我國房地產評估常用的方法主要有市場比較法、成本法、假設開發(fā)法、重置法四種。

Ⅰ市場比較法，是將評估對象與在評估時點近期有過拆遷交易的類似房屋進行比較，對這些補償價格做合理修正，以此估算估價對象的客觀合理價格方法。市場比較法適用于在同一供求范圍內有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場比較法是一種主要的評估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經營性房屋，有時很難找到參照物進行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評估時該區(qū)域竟然沒有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實信息，因為拆遷行為本身更多體現在雙方協商上，被拆遷人的社會關系、談判能力、心理素質等等因素決定交易價格。

Ⅱ成本法，是估算估價對象在估價時點重新構建成本，扣除折舊。成本法適宜評估既無收益又很少發(fā)生交易的房屋價值。這種方法主要考慮建造成本，對于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設開發(fā)法，是預計估價對象開發(fā)完成后的價值扣除相應的費用。目前我國房地產開發(fā)成本費用有：①土地取得費用，包括征地費、拆遷費、出讓金等；②前期工程費用，包括場地平整費、項目設計費等；③建筑安裝工程費用；④期間費用，指開發(fā)經營者在商（pin）品房開發(fā)期間的管理費用、財務費用、銷售費用等；⑤開發(fā)基礎設施建設費（市政配套費）；⑥稅金；⑦利潤。適用該方法時主要扣除第④、⑥、⑦項。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區(qū)域、用途、面積等因素考慮重新購買安置的計算方法。該評估價保證被拆遷人能夠買到一個合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理條例》，很多地區(qū)并沒有確立這樣的補償原則，造成無法適用該評估。（8）評估價格應包含土地使用權價值

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，理解該條規(guī)定，不難看出既然是市場價就應該包括土地使用權在內，而非只是房屋本身的價值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過市場價格將被拆遷的房屋購買，然后進行拆除的行為。拆遷人委托評估機構對被拆遷房屋價值進行評估，評估價應為房屋本身的價值與附著的土地價值之和。

（9）被拆遷人對評估機構不配合，應但承擔的后果。

被拆遷人應該配合評估機構實施評估，提供相關資料并配合實地查勘，否則，評估機構很難評估。如果被拆遷人不配合，將承擔限制舉證的后果。裁決機關依據評估報告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評估報告，人民法院對其舉證將會不予采納。（10）拆遷當事人對評估結果有爭議時如何處理。

被拆遷人對評估結果有爭議是最常見的，通常認為該結果不能反映自己房產的真實價值。此時有些被拆遷人干脆置《評估報告》不顧，當起“釘子戶”。該做法可以導致裁決程序中出現主張權利程序瑕疵。拆遷當事人對評估結果有爭議時，應當遵循以下程序解決： Ⅰ拆遷當事人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

Ⅱ拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

Ⅲ拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

Ⅳ拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向估價專家委員會申請技術鑒定。

Ⅴ估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

Ⅵ估價專家委員會應當由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。棚戶區(qū)改造的拆遷安置問題

一、拆遷安置的依據。

根據山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見：

四、拆遷補償安置與住房保障

拆遷補償安置采取產權調換和貨幣補償相結合的方式。為保障被拆遷城市棚戶區(qū)內居民的基本住房需求,應以產權調換為主。依法實行產權調換和貨幣補償,屬于私有房屋的,按照《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶區(qū)居民,可先進行房改后,按照私有房屋接受補償安置,也可在回遷安置時,以房改價購買相應面積標準的住房。

符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優(yōu)先給予保障。支付不起最小戶型全部房價的居民,本人可先購買部分產權;其余部分為公有產權,可交納租金租用,待具備購買能力后,再自愿購買。

拆除居住3年以上的自建、自住無證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產評估機構評估凈值的50%給予補償。居住人為獨立戶的,可按同類地段經濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房;一簿多戶的,每戶可按同類地段經濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的無證房屋,居住人居住3年以上的,按照房地產評估機構評估凈值的50%給予補償,不予安置。各市、縣人民政府要結合城市居民棚戶區(qū)改造,通過就地或異地建設、收購二手住房等方式,籌集一批租賃型經濟適用住房,并按照廉租住房政策儲備一批廉租住房,以滿足無力購買回遷安置住房的住房困難家庭的需求。

根據以上的文件的精神，關于拆遷安置補償總體上分為兩大類四種情況。

首先，兩大類分別為貨幣補償和產權調換。

貨幣補償是指拆遷人以專業(yè)房產評估機構對被拆遷人的房屋進行的評估結果為依據，與拆遷人達成拆遷協議進行補償。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。貨幣補償給被拆遷人后，拆遷方接受相關房屋進行拆除。

產權調換是指拆遷人給予被拆遷人異地或回遷安置并根據相關評估結果計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。其中根據城市房地產拆遷管理條例規(guī)定拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

其次四種情況。

四種情況是根據拆遷的房屋產權情況分別為：

1、私有房屋

2、租住的公房。

3、符合廉租房條件的住戶的房屋

4、無證自建房屋。

1、私有房屋的拆遷按照《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。

2、租住的公房。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶區(qū)居民,可先進行房改后,按照私有房屋接受補償安置,也可在回遷安置時,以房改價購買相應面積標準的住房。

也有關理論對公房類承租人進行拆遷補償安置的方法有四種：（1）租賃權安置。安置房應當在同類地區(qū)、其使用面積應不少于原房屋使用面積、且繼續(xù)執(zhí)行政府規(guī)定的租金標準。若安置房的區(qū)位低于被拆遷房屋區(qū)位或房屋使用面積少于原房屋使用面積的，被拆遷人應適當補償。搬遷費、提前獎、過渡費及承租人添置物品的補償歸承租人（在公房中，對搬遷費、提前獎、過渡費三項費用有約定的，按約定處理；無約定或約定不明的，歸承租人。對承租人添置物品的補償則無論是公房還是私房，有約定的，按約定處理；無約定或約定不明的，歸承租人。下同）。

（2）貨幣安置。此種安置的關鍵在于如何在被拆遷人與承租人之間進行分配。對此有的地方是確定一個固定的比例，如無錫市政府頒布的《無錫市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年12月1日起施行）第三十二條規(guī)定：“拆遷政府規(guī)定的租金標準的公有出租居住房屋，??被拆遷人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，拆遷補償金額的80%補償給房屋承租人，20%補償給被拆遷人。”《南京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十五條則規(guī)定：“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有住宅房屋，拆遷人應當將貨幣補償金額的10%支付給被拆遷人，90%支付給房屋承租人，租賃關系終止。租賃雙方約定貨幣補償金額分配比例的，從其約定?！薄短旖蚴谐鞘蟹课莶疬w管理規(guī)定》第三十二條規(guī)定：“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有租賃房屋，??實行貨幣補償的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）拆遷住宅房屋的，拆遷人按照被拆遷房屋補償金額的5％給予被拆遷人補償，按照被拆遷房屋補償金額的95％給予房屋承租人補償；”這就產生一個問題，即承租人是獲得80%合理還是獲得95%合理？還是這些比例都不合理？筆者以為對拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有租賃房屋實行貨幣補償時，按固定比例補償是沒有法律依據也是不合理的，事實上也是一直為人所詬病的。在實施貨幣補償時，還是應區(qū)分兩種情況，即承租人符合享受房改政策條件的，房屋的成本價歸被拆遷人，其余補償歸承租人；承租人不符合享受房改政策條件的，則承租人只能獲得搬遷費、提前獎、過渡費及添置物品部分的補償。

（3）準產權安置。若承租人符合享受房改政策條件的且要求購買安置房的，除將成本價支付給被拆遷人外，由承租人享受被拆遷人的相關權利，其可以要求拆遷人進行產權置換安置。

（4）產權安置。若承租人符合享受房改政策條件，又愿意購買其承租房屋的，則由承租人直接向產權人購買被拆遷房屋，從而成為被拆遷人，并可要求拆遷人進行安置。

3、符合廉租房條件的住戶的房屋

根據太原市的相關政策對棚戶區(qū)改造范圍內符合廉租住房保障條件的被拆遷人，按照《太原市最低收入家庭廉租住房管理辦法》的有關規(guī)定優(yōu)先予以安置。具體辦法由市房地產行政主管部門另行制定。山西省相關政策是符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優(yōu)先給予保障。支付不起最小戶型全部房價的居民,本人可先購買部分產權;其余部分為公有產權,可交納租金租用,待具備購買能力后,再自愿購買。

4、無證自建房屋。

根據城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。所以對于拆除無證的自建房屋是不予以補償的，但是出于社會安定和照顧到自建房屋人員的安置問題。山西省規(guī)定拆除居住3年以上的自建、自住無證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產評估機構評估凈值的50%給予補償。居住人為獨立戶的,可按同類地段經濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房;一簿多戶的,每戶可按同類地段經濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的無證房屋,居住人居住3年以上的,按照房地產評估機構評估凈值的50%給予補償,不予安置。該條政策只是針對自建居住三年以上的住戶，并且計算的截止時間點是拆遷公告發(fā)布的那一天。

二、拆遷安置的標準

根據《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關規(guī)定補償分為拆遷搬遷補助、臨時安置補助(過渡期)和經營性用房停產、停業(yè)補償。

1、拆遷搬遷補助

第六條拆遷住宅房屋,一次性支付搬遷補助費的標準為:(一)設區(qū)的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米(含30平方米,下同)以下的,一次性支付搬遷補助費200—300元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補助費7—10元。

(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補助費150—200元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補助費5—7元。

(三)建制鎮(zhèn)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補助費90—200元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補助費3—5元。

第七條拆遷非住宅房屋,一次性支付搬遷補助費的標準為:

(一)設區(qū)的市商業(yè)營業(yè)用房每平方米支付15—20元,生產用房每平方米支付20—25元,辦公用房每平方米支付10—12元,倉儲用房每平方米支付15—20元。

(二)縣(市)商業(yè)營業(yè)用房每平方米支付10—15元,生產用房每平方米支付15—20元,辦公用房每平方米支付7—10元,倉儲用房每平方米支付10—15元。

(三)建制鎮(zhèn)商業(yè)營業(yè)用房每平方米支付7—10元,生產用房每平方米支付10—15元,辦公用房每平方米支付5—7元,倉儲用房每平方米支付7—10元。

第八條實行貨幣補償和現房產權調換的,按照本辦法第六條和第七條規(guī)定支付搬遷補助費;實行期房產權調換的,按照本辦法第六條和第七條規(guī)定支付兩次搬遷補助費。

2、臨時安置補助(過渡期)第九條被拆遷人自行過渡的,支付臨時安置補助費(過渡費)的標準為:

(一)設區(qū)的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補助費120—200元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補助費4—6元。

(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補助費90—150元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補助費3—4元。

(三)建制鎮(zhèn)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補助費60—100元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補助費2—4元。

3、經營性用房停產、停業(yè)補償。

第十條拆遷經營性、生產型非住宅房屋或者拆遷許可證頒發(fā)前已依法取得營業(yè)執(zhí)照的住宅房屋,拆遷人應當根據被拆遷人在拆遷公告發(fā)布的上一納稅情況給予經濟補償。經濟補償包括工資補償和經營補償兩部分。經營補償金額按照實際納稅額計算;沒有納稅的,不予補償。

拆遷公告發(fā)布前,雖已獲取營業(yè)執(zhí)照,尚無納稅行為的不予補償;拆遷公告發(fā)布前,已停產、停業(yè)的,不予補償。

第十一條拆遷經營性非住宅房屋,造成停業(yè)的,補償標準為:

工資補償應當根據在勞動和社會保障部門備案的勞動用工合同在冊(在崗)人員,按本企業(yè)上一人均月工資標準給予一次性經濟補償;經營補償根據上一月平均納稅情況給予一次性補償。

造成全部停業(yè)的,補償期限不超過6個月;造成部分停業(yè)的,補償期限不超過3個月。

第十二條拆遷生產型工業(yè)企業(yè)非住宅房屋,造成停產的,補償標準為:

工資補償應當根據勞動和社會保障部門提供的被拆遷單位在冊(在崗、繳納勞動保險)的人員名冊,按本企業(yè)上一人均月工資標準給予一次性經濟補償;經營補償根據上一月平均納稅額給予一次性補償。

造成全部停產的,補償期限不超過6個月;造成部分停產的,補償期限不超過3個月;非正常生產的企業(yè),工資補償按前款規(guī)定標準的一半補償,期限不超過6個月。

第十三條拆遷許可證頒發(fā)前已依法取得營業(yè)執(zhí)照的住宅房屋,補償標準為:

工資補償根據在勞動和社會保障部門備案的勞動用工合同的在冊(在崗)人員,按本企業(yè)上一人均月工資標準給予一次性補償;未簽訂勞動用工合同的不予補償。

經營補償根據上一月平均納稅額給予一次性補償;未納稅的不予補償。

造成全部停業(yè)的,補償期限不超過6個月;造成部分停業(yè)的,補償期限不超過3個月。第十四條拆遷出租的非住宅房屋,已簽訂租賃合同的,并在被拆遷房屋所在地房地產管理部門登記備案的,拆遷人對被拆遷人和承租人的補償標準為:

(一)根據租賃合同約定的租金標準,給予被拆遷人3個月的一次性經濟補償。

(二)根據本辦法第七條、第十條、第十一條、第十二條規(guī)定的補償標準,給予承租人經濟補償。

未簽訂租賃合同或者租賃合同未到房地產管理部門登記備案的,不予補償。

房屋拆遷糾紛的行政裁決

一、概念界定

（1）房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補償的形式和金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關于雙方當事人之間的權利和義務的具體行政行為。

（2）強制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷的行為。

二、適用范圍

主要針對城市房屋拆遷中的律師實務，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內容。

三、裁決申請與受理階段

（一）申請階段

律師在代理當事人提請房屋拆遷裁決申請時，重點是把握按規(guī)定申請所必需的資料。在為拆遷主管行政機關提供服務時則應審查申請資料是否符合要求。

1.代理拆遷人申請裁決應提交的資料：（1）房屋拆遷裁決申請書。

（2）申請人的身份證明(指營業(yè)執(zhí)照、法人代碼)、法定代表人的身份證明。

（3）被拆除房屋的權屬及租賃關系的調查資料、房屋評估報告。（4）對被申請人的房屋拆遷補償安置具體方案。

（5）申請人與被申請人就補償安置達不成協議的相關證據資料(包括協商記錄)。

（6）其他與裁決有關的資料。

拆遷人首次申請裁決時，還需提供拆遷基地已達成拆遷補償安置協議的戶數占拆遷基地總戶數的比例數。

2.代理被拆遷人、房屋承租人申請裁決應提交的資料：（1）房屋拆遷裁決申請書。（2）申請人的身份證明。

（3）房地產權屬證明或租用公房憑證、房屋租賃合同。（4）其他與裁決有關的資料。

3.代書裁決申請書應包括以下主要內容：

（1）申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所。

（2）被申請人名稱、地址等基本情況。（3）申請裁決的請求、事實和理由。（4）申請人簽名或蓋章、申請日期。

（二）審查受理階段

律師在拆遷行政裁決階段，應注意的重點是聽證和可能不被受理的情形。

1.裁決聽證

裁決機關收到拆遷人的裁決申請后，應當對達成拆遷補償安置協議的戶數占拆遷基地總戶數的比例進行審核，對已達成協議不足20％的，裁決機關應當在受理裁決前就該拆遷基地的補償安置標準、安置方式等內容組織聽證。

律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證，并可結合相關法律法規(guī)，以及委托人的合法權益發(fā)表律師意見。

2.不予受理的情形

有下列情形之一的，裁決機關不予受理裁決申請：（1）已超過房屋拆遷期限的。

（2）申請人未在規(guī)定的日期內補齊資料的。

（3）申請人與被申請人達成房屋拆遷補償安置協議后發(fā)生合同糾紛的。

（4）房屋已經滅失的。

（5）申請人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理條例》、《實施細則》規(guī)定的。

（6）申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的。（7）裁決做出后，當事人就同一理由再次申請裁決的。對裁決申請不予受理的，裁決機關應當自收到申請之日起5日內書面通知申請人。

律師對行政機關作出受理或不予受理的決定，均可為當事人提供咨詢意見，確認行政機關的決定是否符合法律規(guī)定。如確認不符合法律規(guī)定，可接受委托代書復議申請書、訴狀或代理復議與行政訴訟。

四、裁決審理階段

在拆遷裁決的審理階段，律師的服務重點主要是以下幾方面： 1.對裁決審理的程序和內容的核實。

（1）裁決行政機關是否向申請人發(fā)出裁決受理通知書。（2）裁決行政機關是否向被申請人送達裁決申請副本及答辯通知書。

（3）相關資料、程序的合法性。

（4）裁決行政機關是否組織拆遷當事人進行調解。注意未經調解，不能作出裁決，而申請人經兩次通知未參加裁決調解的，視作為撤回裁決申請；被申請人經兩次通知不出席裁決調解的，裁決機關可以缺席裁決。

（5）

核實補償安置標準是否符合法律規(guī)定與該案的實際情況。

在審理過程中，當事人對評估結果有異議且未經房屋拆遷估價專家委員會鑒定的，裁決機關應當委托估價專家委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據。

（6）

裁決行政機關是否及時合法地作出書面的裁決書。經調解當事人達不成協議的，裁決機關應自受理裁決申請之日起30日內做出裁決。裁決書內容應當合法、適當。裁決須經裁決機關領導班子集體討論決定。

（7）裁決書是否送達。裁決書應當送達當事人，并留有送達的證據。裁決書可以按照直接送達、郵寄送達、留置送達、公告送達的順序以及實際情況，確定送達方式。公告送達的，可將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內。裁決書自張貼于公示欄內之日起滿7天視作送達。

2.裁決中止的審查

在裁決審理過程中，可能出現中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務重點是以下七個方面：

（1）審查是否是發(fā)現新的需要查證的事實。

（2）審查是否是當事人對評估結果有異議，需等待鑒定結論的。（3）審查是否是裁決需要以相關裁決或法院判決結果為依據的，而相關案件未結案的。

（4）審查是否是作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的。

（5）審查是否是作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請人的。（6）審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。

（7）中止裁決的情形消除后，應當提請行政裁決機關恢復裁決。3.裁決終結的審查

裁決審理過程中，行政裁決機關可能會決定裁決終結，律師在這種情形下提供法律服務的重點是以下四個方面：

（1）審查是否是當事人達成拆遷補償安置協議的。（2）審查是否是發(fā)現申請人或被申請人不是裁決當事人的。（3）審查是否是申請人撤回裁決申請的。

（4）審查是否是作為自然人的申請人死亡，15日內繼受人沒有表示參加裁決或放棄參加裁決的。

4.裁決書內容的審查 裁決書應包括以下主要內容：

（1）申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或單位名稱等基本情況。

（2）申請裁決的請求、爭議的事實和理由。（3）裁決機關認定的事實、理由和適用的法律依據。（4）補償安置方案(補償方式、補償金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷日期、搬遷過渡方式和過渡期限以及《實施細則》中規(guī)定的應當補償的項目)。

（5）告知當事人行政復議、行政訴訟的權利及期限。（6）裁決機關的名稱、裁決日期并加蓋公章。（7）裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。

五、行政強制執(zhí)行階段的律師實務

在行政決定的行政強制執(zhí)行階段，律師為當事人以及行政機關提供法律服務的重點主要以下四個方面：

1.審查行政強制執(zhí)行申請主體

房屋拆遷裁決書送達后，申請人與被申請人應當執(zhí)行裁決方案。被拆遷當事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，裁決機關可依法申請強制執(zhí)行。

2.審查行政強制拆遷前是否依法聽證

申請行政強制執(zhí)行前，裁決機關應當組織拆遷當事人對行政強制執(zhí)行的依據、程序、補償安置方案及測算依據等內容進行聽證。同時，還應邀請政府有關部門和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當事人拒絕參加聽證會的，裁決機關應當組織召開調查會。律師可代理委托人參與聽證會及調查會，發(fā)表律師意見。

3.審查行政強制執(zhí)行申請應提交的材料 申請行政強制執(zhí)行，應當提交下列資料：（1）行政強制執(zhí)行申請書。（2）裁決調解記錄和裁決書。（3）安置用房或補償資金證明。

（4）被拆遷當事人拒絕接受補償資金的，應當提交補償資金的提存證明。

（5）被拆遷當事人不同意拆遷的有關材料。（6）聽證會或調查會記錄。4.行政強制執(zhí)行其他應注意的事項

（1）申請行政強制執(zhí)行，應當由裁決機關領導班子集體討論決定。

（2）拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當事人提供拆遷補償資金或者符合國家質量安全標準和產權清晰、無權利負擔的安置用房的，不得申請行政強制執(zhí)行。

（3）裁決機關應當提前15天通知被拆遷當事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當事人自行搬遷。

（4）拆遷人應當對被拆除房屋以及房屋內的物品向公證機關辦理證據保全。

（5）行政強制執(zhí)行時，裁決機關應當組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現場。

（6）裁決機關是被拆遷當事人的，由同級人民政府裁決。（7）行政強制執(zhí)行應當注意防止人身傷害的發(fā)生，要有應對突發(fā)事件的預案。

（8）執(zhí)行的整個過程都要堅持“以人為本”的原則，注重社會穩(wěn)定與和諧。

行政復議與訴訟 一、一般規(guī)定 1．目的和依據

為依法維護拆遷委托人的合法權益，依據《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國行政訴訟法》、《中華人民共和國行政復議法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《最高人民法院〈關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復〉》、《最高人民法院〈關于當事人達不成拆遷補償安置協議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復〉》等規(guī)定，結合拆遷行政復議與行政訴訟業(yè)務操作流程和經驗制定本章，供本市律師辦理拆遷行政復議與行政訴訟業(yè)務作參考。

2．適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等為維護自身合法權益，依法進行司法救濟的實務操作。

二、拆遷行政復議 1.一般規(guī)定

拆遷行政復議并不是每個項目拆遷的必經階段,但拆遷行政復議與拆遷各階段交織在一起，律師可以對此提供相應的法律服務。

在拆遷人申請規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件、拆遷管理部門作出與拆遷相關的行政決定等過程中，只要當事人認為該具體行政行為侵犯其合法權益，均有權依法向管轄部門申請行政復議。

除行政復議法、行政訴訟法已有規(guī)定外，律師應當提示拆遷委托人，對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行；拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

2.律師在行政復議階段的法律業(yè)務內容：

（1）審查拆遷許可以及前置程序的合法性，律師工作內容包括但不限于：

（一）審查立法文件的合法性，對下列文件進行實體和程序審查

（二）審查規(guī)劃許可的合法性，對下列文件進行實體和程序審查

（三）審查用的許可的合法性，對下列文件進行實體和程序審查

（四）審查拆遷許可證發(fā)放的合法性，對下列文件進行實體和程序審查

（五）審查拆遷人申請拆遷許可時提交的拆遷計劃和方案是否合法，有無損害被拆遷人合法權益的情形；

（六）審查拆遷補償資金是否符合法律規(guī)定的及是否被挪用等情形。

（2）審查相關拆遷實施行為，律師工作內容主要包括：

（一）審查被拆遷房屋評估的合法性。包括評估機構的確定、評估程序、評估報告和專家鑒定等內容（內容詳見本指引第三章第二節(jié)部分）。

（二）審查補償安置方案的合法性。包括補償對象、利益相關人、補償范圍、補償標準，補償方法，以及安置房源等內容。

（三）審查補償安置實施過程的合法性。包括拆遷實施單位與被拆遷人之間的協商、談話、協議，以及補償安置的執(zhí)行等事實情況。

（3）審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性：

包括具體行政機關對被拆遷房屋的面積認定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產權情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非，以及經營許可等內容。（4）審查行政強制拆遷的合法性：

包括行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的原因、行政強制拆遷的實施等內容。

（5）對相關事實調查取證，發(fā)表律師意見。（6）向委托人提供法律咨詢。（7）對具體事項進行專項法律研究。

（8）代理協商、調解、申請行政復議、仲裁、訴訟、申訴。（9）參與對被拆遷人被行政處罰、裁決或強制拆遷后的法律疏導、矛盾化解工作。

（10）其他相關法律服務。

三、拆遷訴訟 1.一般規(guī)定

按法律關系的不同，拆遷訴訟可以分為以下兩類：

（1）拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關系繁雜，又是社會的熱點，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復議后15日內提起行政訴訟，當事人也可以在行政裁決書送達之日起3個月內直接向法院提起行政訴訟。

（2）拆遷民事訴訟：是拆遷當事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當事人與非拆遷當事人之間的與拆遷相關的訴訟。

2.律師代理拆遷訴訟應注意以下案件受理管轄的特別規(guī)定：（1）公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的行政決定或行政裁決等行政行為不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應按行政案件受理。

（2）拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。

（3）拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以申請房屋拆遷主管機關裁決。房屋拆遷主管機關是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起３０日內作出。當事人對裁決不服的，可以按法律規(guī)定向人民法院起訴。

3.律師在拆遷訴訟中的舉證

根據不同的案情及訴訟請求，律師應當分別按照行政訴訟證據的若干規(guī)定和民事訴訟證據的若干規(guī)定提交如下證據：

（1）證明訴訟主體資格的證據

當事人應當提交身份證明資料，即，當事人為自然人的，應提交身份證或戶口本；為法人或其它經濟組織的，應提交工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等；法人或其它經濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，還應當提交變更登記資料。（2）證明房屋發(fā)生拆遷法律事實的證據 拆遷人應提交的證據：

（一）房屋拆遷許可證。

（二）拆遷公告。

（三）新建建筑物的，提交《建設工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗收證明。

（四）房屋被拆除前所作的面積測量報告。

（五）已經達成拆遷補償安置協議的，要提交該協議。

（六）已向被拆遷人支付貨幣補償款、過渡費、搬家補助費、設備遷移費等費用的憑證。

（七）提供過渡期臨時用房給被拆遷人的證據。

（八）用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測量報告等。

被拆遷人應提交的證據：

（一）能證明被拆除房屋的所有權的憑據。

（二）能證明被拆除房屋的結構、房屋的性質（住宅、辦公或商鋪）、房屋的建筑面積等的證據。

（三）在被拆遷房屋所有權憑據上記載的所有人不是主張權利的被拆遷人時，還須要提交能夠證明被拆遷人有權主張補償安置的證據，例如：繼承關系證明、親屬關系證明、原權利人放棄權利的證明等。

（四）能證明房屋何時被拆除的證據。

（五）已經達成拆遷補償安置協議的，要提交該協議。

（六）經過房屋拆遷主管部門裁決的，還應提交裁決書。

棚戶區(qū)改造依據的法律文件

《中華人民共和國憲法》 《中華人民共和國物權法》 《中華人民共和國房地產管理法》 《中華人民共和國土地管理法》

《城市房屋拆遷管理條例 》或（《國有土地上房屋征收與補償條例》）

《山西省城市房屋拆遷條例》

《山西省城市房屋拆遷補助與補償標準暫行辦法》

《財政部關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》

《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》 《國家發(fā)展改革委辦公廳關于中西部地區(qū)中央下放煤礦棚戶區(qū)改造有關問題的通知》

《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》 《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 《住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部等 關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》

《山西省人民政府關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 《山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見(試行)》

《山西省人民政府關于實施國有重點煤礦棚戶區(qū)改造的意見》 《太原市人民政府關于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見》