第一篇：廣州工業(yè)用地建議改商業(yè)用地

廣州工業(yè)用地建議改商業(yè)用地

如何提高廣州的土地利用率？市人大代表劉蓮香提出目前廣州“退二進(jìn)三”的步伐太慢了，市區(qū)還有很多工業(yè)用地利用效率非常低，跟北京、上海比已經(jīng)大為落后?！澳憧幢本┑?98，那已經(jīng)是10年前的政策了，但我們到現(xiàn)在還沒有落實(shí)。”劉蓮香說。

廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)謝曉丹也承認(rèn)，目前在工業(yè)用地改商業(yè)用地的過程中，工商登記、消防審批等很多政策還跟不上。但他認(rèn)為，工業(yè)用地可以交給政府收購儲(chǔ)備，然后進(jìn)行拍賣。

周慶強(qiáng)剛剛從芬蘭考察歸來，他認(rèn)為，這種政府將工業(yè)用地收上來，再拿去拍賣，改作商業(yè)用途的方法已經(jīng)落伍了?！罢灰髽I(yè)爭(zhēng)利，一分錢也不要拿，全部給企業(yè)。所有的工業(yè)用地都可容許轉(zhuǎn)作商業(yè)用地，轉(zhuǎn)了之后直接補(bǔ)稅就行了，不需要再經(jīng)由政府拍賣?！? 政策瓶頸

土地政策落后延緩“退二進(jìn)三”步伐

周慶強(qiáng)提出，目前廣州“退二進(jìn)三”步伐緩慢主要是因?yàn)橥恋卣呗浜螅髽I(yè)沒有積極性。因此，他建議要允許工業(yè)用地直接轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，這樣企業(yè)才有積極性，既可以解決下崗職工的問題，又可以促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

對(duì)此，謝曉丹也表示，2009年廣州要實(shí)際推出一批“退二進(jìn)三”用地，用于發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)，有效優(yōu)化中心城區(qū)土地的利用結(jié)構(gòu)。

部門匯報(bào)

歷史形成的生產(chǎn)企業(yè)占據(jù)中心城區(qū)

市國(guó)土房管局的匯報(bào)材料中指出，目前，廣州市建設(shè)用地主要分布在中心城區(qū)、片區(qū)中心區(qū)和各鎮(zhèn)建成區(qū)。2007年，全市未利用地總面積為429.43平方公里，占土地總面積的5.89%。其中，不可開發(fā)的河流湖泊水面為354平方公里，剩余的荒坡地、灘涂，預(yù)計(jì)可進(jìn)行土地整理復(fù)墾開發(fā)補(bǔ)充耕地的潛力為12平方公里，占1997年～2007年建設(shè)占用耕地總量的6.03%。

第二篇：工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 操作流程

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 操作流程

一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：

建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序

1、寫個(gè)變更用途的申請(qǐng)，然后報(bào)送到土地局，逐級(jí)上報(bào)到主管土地規(guī)劃的副市長(zhǎng)簽字

2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金

三、現(xiàn)在的情況

1、但是現(xiàn)在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會(huì)批下來的，因?yàn)閲?guó)家現(xiàn)在對(duì)于城市規(guī)劃管理的非常嚴(yán)，如果不合規(guī)定變性了，到時(shí)候規(guī)劃審查的時(shí)候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會(huì)冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)

2、所以很可能的結(jié)局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開出讓

兩證是房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證

土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

在沒有辦理土地手續(xù)前,原土地性質(zhì)保持不變.你說的工業(yè)基地,是指當(dāng)?shù)卣?jīng)過規(guī)劃土地等部門確定的城市規(guī)劃.簡(jiǎn)單的

說,只是一種指導(dǎo)性政策.只有政府征用或者有具體項(xiàng)目辦理土地征用手續(xù)以后 ,土地性質(zhì)才會(huì)發(fā)生改變.工業(yè)用地改變土地使用性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地，怎么弄?

變更用途,一要看城市規(guī)劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補(bǔ)錢.地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為住宅用地，需要補(bǔ)交多少地價(jià)和契稅，是怎么核算的??

經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價(jià)格與此地塊價(jià)格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)地市也不同，建議您去國(guó)土部門咨詢

《土地證》不等同于《項(xiàng)目用地預(yù)審意見》，土地規(guī)劃用途性質(zhì)分類有多種，如居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等等。《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權(quán)，但所建項(xiàng)目是否符合規(guī)劃用地性質(zhì)，以及是否適合在該地實(shí)施所建項(xiàng)目，則要進(jìn)行審批，并由規(guī)劃土地管理部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)出具《項(xiàng)目用地預(yù)審意見》。

必要時(shí)，需進(jìn)行土地使用用途變更手續(xù)，俗稱“土地變性”。

土地是劃撥并不影響房產(chǎn)交易。

劃撥土地的房產(chǎn)，房產(chǎn)證過戶以后辦理土地證過戶時(shí)，要繳納一筆土地出讓金，領(lǐng)取的新土地證，土地的性質(zhì)就成出讓了。

工業(yè)用地性質(zhì)的土地做老年公寓土地要不要照拍掛?

去年我買了一塊地是工業(yè)用地性質(zhì),土地證變更為繡花廠,后因不符合規(guī)劃,改項(xiàng)為老年公寓并辦了規(guī)劃用地許可證,現(xiàn)在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.問題補(bǔ)充：

當(dāng)時(shí)我在買這塊地的時(shí)候以工業(yè)用地性質(zhì)已經(jīng)交了出讓金了.現(xiàn)在還需要再補(bǔ)嗎?你的回案有依據(jù)嗎?土地局局長(zhǎng)說改變用途就要招拍掛?

補(bǔ)交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉(zhuǎn)讓不用再招拍掛

我們手頭一塊工業(yè)用地想走整理改變用地性質(zhì)變成商業(yè)，應(yīng)該找哪個(gè)部門?程序如何。哪位知道請(qǐng)賜教。多謝。

答：

建設(shè)用地性質(zhì)變更的依據(jù)

城市規(guī)劃對(duì)不同性質(zhì)建設(shè)用地的布局，根據(jù)其使用功能、對(duì)社會(huì)和基礎(chǔ)工程設(shè)施的要求，對(duì)環(huán)境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協(xié)調(diào)，以期達(dá)到功能分區(qū)和整體布局結(jié)構(gòu)的科學(xué)、合理。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！薄叭魏螁挝缓蛡€(gè)人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定?！背鞘幸?guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對(duì)局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報(bào)請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)。

申報(bào)材料：

申請(qǐng)用地性質(zhì)變更報(bào)告(原件3份);

特殊項(xiàng)目需提交市政府批準(zhǔn)文件(驗(yàn)審原件，提交復(fù)印件3份);

涉及到的相關(guān)部門意見(如國(guó)土、消防、環(huán)保等);

發(fā)改委立項(xiàng)文件(重大項(xiàng)目應(yīng)有已審批的可研報(bào)告);

原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份);

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及帶有用地紅線、坐標(biāo)及面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)并加蓋測(cè)繪單位章的成果圖(3份藍(lán)圖及電子文件)。

審批程序：

申請(qǐng)變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請(qǐng)，特殊項(xiàng)目由行業(yè)行政主管部門報(bào)經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準(zhǔn)后，持政府批文報(bào)規(guī)劃局受理;

規(guī)劃局出具批文;

持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國(guó)土部門申請(qǐng)立項(xiàng)及批文;

規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書。

審批時(shí)限：15個(gè)工作日

其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標(biāo)賣出

大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關(guān)系吧！

每個(gè)城市有些程序可以稍微不同。但在實(shí)際操作中，相關(guān)部門的關(guān)系非常重要。

變更土地用途不簡(jiǎn)單,看運(yùn)氣,規(guī)劃局有可能已經(jīng)劃到商業(yè)用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡(jiǎn)單,補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認(rèn)識(shí)人,打我電話88221737幫你聯(lián)系試試

目前在房地產(chǎn)開發(fā)中，會(huì)遇到這樣的問題，土地性質(zhì)的變化，最近接到一個(gè)顧問項(xiàng)目，項(xiàng)目用地現(xiàn)在是倉庫用地，即工業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)想轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)開發(fā)用地，即國(guó)有建設(shè)用地，請(qǐng)問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續(xù)，謝謝。

答：根據(jù)《土地管理法》第56條的規(guī)定是可以的，根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。2002年國(guó)土資源部發(fā)布的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的第16條也規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?/p>

由于各地的執(zhí)行政策不一，國(guó)土資源部在今年發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》中對(duì)此問題再次作出了明確，在該規(guī)范第4.3條“招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍”中，國(guó)土資源部規(guī)定，如果出讓地的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》有約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確對(duì)于出讓地變更用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的，對(duì)于出讓地申請(qǐng)變更用途應(yīng)當(dāng)采取招拍掛形式。

所以你們應(yīng)該先向規(guī)劃局遞交變性申請(qǐng)報(bào)告，接下去就是公關(guān)的問題了。規(guī)劃局簽批以后，后面的手續(xù)和流程他們會(huì)告訴你的。

需要到國(guó)土局辦理相關(guān)手續(xù)，目前比較難，需要上面的用地指標(biāo)。

其實(shí)可以鉆一些空子，比如建成企業(yè)總部獨(dú)棟別墅的形式，當(dāng)然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個(gè)案子...集體土地性質(zhì)的別墅，屬于小產(chǎn)權(quán)房，便宜點(diǎn)賣，跟客戶說清楚就是了，將來國(guó)家總要解決房產(chǎn)證的

土地分類：

1、農(nóng)用地(耕地、林地、園地、草地)

2、建設(shè)用地(商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、軍事用地、交通運(yùn)輸用地、公共管理服務(wù)用地)

3、未利用地

土地使用權(quán)分幾種?有什么區(qū)別?

1、按是否交出讓金(即用地性質(zhì))劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權(quán)證,這是最基本的分類.2、按建房性質(zhì)(使用性質(zhì))分：有住宅用地、商業(yè)用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規(guī)定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質(zhì)不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業(yè)只50年。

政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產(chǎn)證上面的土地性質(zhì)是否注明。出讓地都會(huì)注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

第三篇：工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地操作流程（本站推薦）

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 操作流程

一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：

建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序：

1、寫個(gè)變更用途的申請(qǐng)，然后報(bào)送到土地局，逐級(jí)上報(bào)到主管土地規(guī)劃的副市長(zhǎng)簽字。

2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更。

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金。

三、建設(shè)用地性質(zhì)變更的依據(jù)：

根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！薄叭魏螁挝缓蛡€(gè)人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定?！背鞘幸?guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對(duì)局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報(bào)請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)。

申報(bào)材料：

申請(qǐng)用地性質(zhì)變更報(bào)告(原件3份);特殊項(xiàng)目需提交市政府批準(zhǔn)文件(驗(yàn)審原件，提交復(fù)印件3份);涉及到的相關(guān)部門意見(如國(guó)土、消防、環(huán)保等);發(fā)改委立項(xiàng)文件(重大項(xiàng)目應(yīng)有已審批的可研報(bào)告);原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份);規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及帶有用地紅線、坐標(biāo)及面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)并加蓋測(cè)繪單位章的成果圖(3份藍(lán)圖及電子文件)。

審批程序：

申請(qǐng)變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請(qǐng)，特殊項(xiàng)目由行業(yè)行政主管部門報(bào)經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準(zhǔn)后，持政府批文報(bào)規(guī)劃局受理;規(guī)劃局出具批文;持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國(guó)土部門申請(qǐng)立項(xiàng)及批文;規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書； 審批時(shí)限：15個(gè)工作日；

簡(jiǎn)單點(diǎn)說就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標(biāo)賣出。

總體來說就是要變更用途,一要看城市規(guī)劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補(bǔ)錢。

第四篇：工業(yè)用地轉(zhuǎn)向商業(yè)用地多屬偶然

工業(yè)用地轉(zhuǎn)向商業(yè)用地多屬偶然

隨著地價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，不少上市公司將工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地的沖動(dòng)也越發(fā)強(qiáng)烈，但由于國(guó)家多項(xiàng)政策的出臺(tái)，近來工業(yè)用地向商業(yè)用地的轉(zhuǎn)換還多為偶然。從事房地產(chǎn)開發(fā)多年的東莞地產(chǎn)商?hào)|莞東田實(shí)業(yè)一位董事就認(rèn)為，目前工業(yè)用地向商業(yè)用地的轉(zhuǎn)換還是很難的，一般來說有兩個(gè)途徑比較容易達(dá)成轉(zhuǎn)換，一個(gè)是工廠搬遷，一個(gè)是隨著城市的發(fā)展，工業(yè)用地剛好符合了新的城市規(guī)劃，可以變?yōu)樯虡I(yè)用地。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，目前工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地主要有三個(gè)途徑：一是必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)；二是如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣；三是通常的做法，可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)收購儲(chǔ)備計(jì)劃安排收儲(chǔ)。

比如銅峰電子（600237）近日就公告稱，根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃，該公司所屬石城大道兩側(cè)工業(yè)土地的戰(zhàn)略部署和規(guī)劃要求，將對(duì)石城大道兩側(cè)內(nèi)的老工業(yè)廠區(qū)分步驟進(jìn)行收儲(chǔ)，本次收儲(chǔ)的三塊土地面積總和為5.11萬平方米。按照銅陵市的規(guī)劃，這部分地塊或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)用地。常山股份（000158）則是另外一種方式使得工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)用地，按照規(guī)劃該公司工廠將整體搬遷，搬遷后，原廠址位于石家莊市內(nèi)環(huán)區(qū)域1200畝的土地將由工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)用地。由于這些地塊原本都是工業(yè)用地，拿地成本較低，如被以商業(yè)用地的拍賣，上市公司可能得到一筆不菲的補(bǔ)償收入。

事實(shí)上，前段時(shí)間，市場(chǎng)還炒作過一波“搬遷熱”，主要的賣點(diǎn)就在搬遷的過程中，上市公司原來低價(jià)擁有的工業(yè)用地將變?yōu)樯虡I(yè)用地，進(jìn)而產(chǎn)生大量的土地增值收益，包括東北制藥（000597）、南京化纖（600889）等等。而擁有大量工業(yè)用地的公司非常之多，如果這些工業(yè)用地都能變?yōu)樯虡I(yè)用地的話，增值效應(yīng)或可比今年以來上市公司實(shí)現(xiàn)的投資收益。

但值得注意的是，雖然很多上市公司擁有大量的工業(yè)用地，但真正能夠把工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地的上市公司卻不多。前述房地產(chǎn)開發(fā)商就認(rèn)為，從轉(zhuǎn)換途徑來看，第一條路徑比較難，除非企業(yè)和地方政府有非常好的關(guān)系，或者是資產(chǎn)重組之類的，因?yàn)楣I(yè)用地的價(jià)格和商業(yè)用地的價(jià)格相差可能在5倍以上，而擁有工業(yè)用地的企業(yè)只需按照當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地的基準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)較差額，所以利益太大，國(guó)家對(duì)這個(gè)有嚴(yán)格的規(guī)定。第二條和第三條路徑現(xiàn)在企業(yè)用得較多，但這都是可遇而不可求的，工廠搬遷和城市重新規(guī)劃都具有很大偶然性，事前很難判斷。

現(xiàn)在有很多分析人士在談到上市公司的工業(yè)土地儲(chǔ)備時(shí)，只說如果把工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地后將產(chǎn)生多大的增值效應(yīng)，但這其中的關(guān)鍵是，究竟有多少工業(yè)用地能夠成功轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地，只有真正能夠轉(zhuǎn)換的才能夠產(chǎn)生增值效益。不過，隨著商業(yè)用地價(jià)格的上漲，工業(yè)用地資源的緊缺，擁有大量工業(yè)用地資源的上市公司僅工業(yè)用地本身的升值空間也非常大，所以在這個(gè)以“地”為王的年代，多有儲(chǔ)備用地總是一個(gè)不錯(cuò)的事情。

不知道你所說的“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)”是什么意思？商鋪嗎？

國(guó)家規(guī)定，工業(yè)用地上可建的建筑包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫、工業(yè)研發(fā)樓、工業(yè)配套設(shè)施等 現(xiàn)在擦邊球可以打的是造“研發(fā)大樓”--也就是造了當(dāng)寫字樓賣，我們有弄過

兩條路可以走，按市價(jià)，補(bǔ)繳土地出讓金，官方洗白了，變成正常的東西。以后要轉(zhuǎn)手賣的話還要清算土地增值稅，這個(gè)東西非常貴

還有就是打擦邊球，我們就是這個(gè)干的，工業(yè)廠房其實(shí)就是造寫字樓賣 施工、預(yù)售的許可證可以拿到的，沒人來管你，就是房產(chǎn)證拿不到，我們和購買者簽訂20年租約，再20年租約（因?yàn)閲?guó)家規(guī)定租約不得長(zhǎng)于20年）

拿租約抵房產(chǎn)證。

反正比市場(chǎng)價(jià)便宜多了，真的有人買的工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 地產(chǎn)商先知先覺謀紅利：

2010-09-20

今年上海四號(hào)土地出讓公告首度推出的工業(yè)用地，使土地市場(chǎng)另一大富礦進(jìn)入公開招拍掛視野。

早在今年9月《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》中明確指出“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”之后，有關(guān)國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格將大漲的預(yù)測(cè)就不絕于耳。

國(guó)際著名房產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕的第三季度工業(yè)地產(chǎn)報(bào)告隨即印證了這一預(yù)測(cè)。

報(bào)告指出，隨著政府新政策的推出，上海工業(yè)市場(chǎng)的租金及土地價(jià)格也隨之上揚(yáng)，其平均土地價(jià)格季成長(zhǎng)率增加了14.5%，而其工業(yè)設(shè)施平均租金的季成長(zhǎng)率也增加了4.97%。

世邦魏理仕分析師表示，隨著政府新政策的公布，工業(yè)土地的價(jià)格和租金猛漲，物流業(yè)依然是市場(chǎng)關(guān)注的核心。上海市政府積極推動(dòng)上海的物流產(chǎn)業(yè)開發(fā)，未來五年內(nèi)，可以預(yù)見的對(duì)優(yōu)質(zhì)物流和倉儲(chǔ)物業(yè)需求的激增極大推動(dòng)了這一市場(chǎng)領(lǐng)域的外國(guó)投資。

而工業(yè)地產(chǎn)勁漲的并非上海一地。

報(bào)告指出，第三季度北京開發(fā)區(qū)的土地需求依然持高；珠三角地區(qū)，特別是南沙開發(fā)區(qū)，傳統(tǒng)的工業(yè)活動(dòng)持續(xù)帶動(dòng)著廣州的工業(yè)物業(yè)界，海外公司包括3M、LG飛利浦及奧的斯(Otis)都于季度內(nèi)在廣州成立或擴(kuò)充其產(chǎn)品制造基地或研發(fā)中心；成都的工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)在第三季度繼續(xù)擴(kuò)張，國(guó)際及國(guó)內(nèi)貨運(yùn)站場(chǎng)的主要區(qū)段在11月進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，DHL快遞公司將在此區(qū)建立107600平方英尺的倉儲(chǔ)設(shè)施，UPS快遞和FedEx聯(lián)邦快遞公司也正與園區(qū)洽談。

【工業(yè)用地】工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)商業(yè)用地

一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：

建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序

1、寫個(gè)變更用途的申請(qǐng)，然后報(bào)送到土地局，逐級(jí)上報(bào)到主管土地規(guī)劃的副市長(zhǎng)簽字

2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金

三、現(xiàn)在的情況

1、但是現(xiàn)在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會(huì)批下來的，因?yàn)閲?guó)家現(xiàn)在對(duì)于城市規(guī)劃管理的非常嚴(yán)，如果不合規(guī)定變性了，到時(shí)候規(guī)劃審查的時(shí)候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會(huì)冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)

2、所以很可能的結(jié)局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開出讓

兩證是房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證本文介紹了.................，并提供專業(yè)律師進(jìn)行免費(fèi)法律咨詢

土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

在沒有辦理土地手續(xù)前,原土地性質(zhì)保持不變.你說的工業(yè)基地,是指當(dāng)?shù)卣?jīng)過規(guī)劃土地等部門確定的城市規(guī)劃.簡(jiǎn)單的說,只是一種指導(dǎo)性政策.只有政府征用或者有具體項(xiàng)目辦理土地征用手續(xù)以后,土地性質(zhì)才會(huì)發(fā)生改變.工業(yè)用地改變土地使用性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地，怎么弄? 變更用途,一要看城市規(guī)劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補(bǔ)錢.地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為住宅用地，需要補(bǔ)交多少地價(jià)和契稅，是怎么核算的??

經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價(jià)格與此地塊價(jià)格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)地市也不同，建議您去國(guó)土部門咨詢

《土地證》不等同于《項(xiàng)目用地預(yù)審意見》，土地規(guī)劃用途性質(zhì)分類有多種，如居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等等?！锻恋刈C》只說明有擁有該地塊土地使用權(quán)，但所建項(xiàng)目是否符合規(guī)劃用地性質(zhì)，以及是否適合在該地實(shí)施所建項(xiàng)目，則要進(jìn)行審批，并由規(guī)劃土地管理部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)出具《項(xiàng)目用地預(yù)審意見》。

必要時(shí)，需進(jìn)行土地使用用途變更手續(xù)，俗稱“土地變性”。

土地是劃撥并不影響房產(chǎn)交易。

劃撥土地的房產(chǎn)，房產(chǎn)證過戶以后辦理土地證過戶時(shí)，要繳納一筆土地出讓金，領(lǐng)取的新土地證，土地的性質(zhì)就成出讓了。

工業(yè)用地性質(zhì)的土地做老年公寓土地要不要照拍掛?

去年我買了一塊地是工業(yè)用地性質(zhì),土地證變更為繡花廠,后因不符合規(guī)劃,改項(xiàng)為老年公寓并辦了規(guī)劃用地許可證,現(xiàn)在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.問題補(bǔ)充：

當(dāng)時(shí)我在買這塊地的時(shí)候以工業(yè)用地性質(zhì)已經(jīng)交了出讓金了.現(xiàn)在還需要再補(bǔ)嗎?你的回案有依據(jù)嗎?土地局局長(zhǎng)說改變用途就要招拍掛?

補(bǔ)交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉(zhuǎn)讓不用再招拍掛

我們手頭一塊工業(yè)用地想走整理改變用地性質(zhì)變成商業(yè)，應(yīng)該找哪個(gè)部門?程序如何。哪位知道請(qǐng)賜教。多謝。

答：

建設(shè)用地性質(zhì)變更的依據(jù)

城市規(guī)劃對(duì)不同性質(zhì)建設(shè)用地的布局，根據(jù)其使用功能、對(duì)社會(huì)和基礎(chǔ)工程設(shè)施的要求，對(duì)環(huán)境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協(xié)調(diào)，以期達(dá)到功能分區(qū)和整體布局結(jié)構(gòu)的科學(xué)、合理。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！薄叭魏螁挝缓蛡€(gè)人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定?！背鞘幸?guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對(duì)局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報(bào)請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)。

申報(bào)材料：

申請(qǐng)用地性質(zhì)變更報(bào)告(原件3份);

特殊項(xiàng)目需提交市政府批準(zhǔn)文件(驗(yàn)審原件，提交復(fù)印件3份);

涉及到的相關(guān)部門意見(如國(guó)土、消防、環(huán)保等);

發(fā)改委立項(xiàng)文件(重大項(xiàng)目應(yīng)有已審批的可研報(bào)告);

原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份);

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及帶有用地紅線、坐標(biāo)及面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)并加蓋測(cè)繪單位章的成果圖(3份藍(lán)圖及電子文件)。

審批程序：

申請(qǐng)變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請(qǐng)，特殊項(xiàng)目由行業(yè)行政主管部門報(bào)經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準(zhǔn)后，持政府批文報(bào)規(guī)劃局受理;

規(guī)劃局出具批文;

持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國(guó)土部門申請(qǐng)立項(xiàng)及批文;

規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書。

審批時(shí)限：15個(gè)工作日

其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標(biāo)賣出

大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關(guān)系吧！

每個(gè)城市有些程序可以稍微不同。但在實(shí)際操作中，相關(guān)部門的關(guān)系非常重要。

變更土地用途不簡(jiǎn)單,看運(yùn)氣,規(guī)劃局有可能已經(jīng)劃到商業(yè)用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡(jiǎn)單,補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認(rèn)識(shí)人,打我電話88221737幫你聯(lián)系試試

目前在房地產(chǎn)開發(fā)中，會(huì)遇到這樣的問題，土地性質(zhì)的變化，最近接到一個(gè)顧問項(xiàng)目，項(xiàng)目用地現(xiàn)在是倉庫用地，即工業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)想轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)開發(fā)用地，即國(guó)有建設(shè)用地，請(qǐng)問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續(xù)，謝謝。

答：根據(jù)《土地管理法》第56條的規(guī)定是可以的，根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。2002年國(guó)土資源部發(fā)布的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的第16條也規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?/p>

由于各地的執(zhí)行政策不一，國(guó)土資源部在今年發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》中對(duì)此問題再次作出了明確，在該規(guī)范第4.3條“招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍”中，國(guó)土資源部規(guī)定，如果出讓地的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》有約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確對(duì)于出讓地變更用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的，對(duì)于出讓地申請(qǐng)變更用途應(yīng)當(dāng)采取招拍掛形式。

所以你們應(yīng)該先向規(guī)劃局遞交變性申請(qǐng)報(bào)告，接下去就是公關(guān)的問題了。規(guī)劃局簽批以后，后面的手續(xù)和流程他們會(huì)告訴你的。

需要到國(guó)土局辦理相關(guān)手續(xù)，目前比較難，需要上面的用地指標(biāo)。

其實(shí)可以鉆一些空子，比如建成企業(yè)總部獨(dú)棟別墅的形式，當(dāng)然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個(gè)案子...集體土地性質(zhì)的別墅，屬于小產(chǎn)權(quán)房，便宜點(diǎn)賣，跟客戶說清楚就是了，將來國(guó)家總要解決房產(chǎn)證的

土地分類：

1、農(nóng)用地(耕地、林地、園地、草地)

2、建設(shè)用地(商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、軍事用地、交通運(yùn)輸用地、公共管理服務(wù)用地)

3、未利用地

土地使用權(quán)分幾種?有什么區(qū)別?

1、按是否交出讓金(即用地性質(zhì))劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權(quán)證,這是最基本的分類.2、按建房性質(zhì)(使用性質(zhì))分：有住宅用地、商業(yè)用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規(guī)定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質(zhì)不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業(yè)只50年。

政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產(chǎn)證上面的土地性質(zhì)是否注明。出讓地都會(huì)注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

中國(guó)新聞網(wǎng)12月8日?qǐng)?bào)道 上海成城購物廣場(chǎng)，這個(gè)號(hào)稱亞洲最大的購物中心再度爛尾，固然有其先天的缺陷，亦有后天人為使然。爛尾宿命的背后，是以土地撬動(dòng)資本的模式失靈，是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商駕馭“亞洲第一”的失衡，這不得不令人對(duì)郊區(qū)大型購物中心的開發(fā)路徑重新反思。

原上海成城購物廣場(chǎng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司策劃部高級(jí)經(jīng)理張遠(yuǎn)(化名)一直盤算著做好成城購物廣場(chǎng)能賺到多少錢。一年來，他每天都在虹淞大廈7樓的辦公室里等待老板的指令，盼望對(duì)面的成城購物廣場(chǎng)開工的日子。

但是，原本美好的愿望突然變成了殘酷的現(xiàn)實(shí)?！拔覀兊捻?xiàng)目停工了，公司的運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)了問題?！比缃駨堖h(yuǎn)已經(jīng)辭職，他覺得在那里呆下去不會(huì)再有盼頭。

上海成城購物廣場(chǎng)，原名為虹橋購物樂園，號(hào)稱亞洲最大的購物中心。該項(xiàng)目位于上海市閔行區(qū)吳中路、虹井路口，占地8萬平方米，總建筑面積達(dá)到40萬平方米。今年年初，香港勝南實(shí)業(yè)公司和上海虹西實(shí)業(yè)公司聯(lián)合啟動(dòng)了這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)2010年全面開業(yè)。

然而，這個(gè)隨著香港勝南實(shí)業(yè)公司2007年年底接盤而擺脫“爛尾”命運(yùn)的項(xiàng)目，在不到一年時(shí)間已再度爛尾。

二度爛尾

2007年年底，香港勝南實(shí)業(yè)有限公司和上海虹西實(shí)業(yè)公司(原虹橋購物樂園的土地?fù)碛姓?聯(lián)手成立上海成城購物廣場(chǎng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，并召開新聞發(fā)布會(huì)宣稱項(xiàng)目于2008年年初復(fù)工。

據(jù)記者調(diào)查，香港勝南實(shí)業(yè)此前并沒有在上海投資開發(fā)任何大型商業(yè)項(xiàng)目，其背景也頗為神秘。

但據(jù)張遠(yuǎn)透露，直到今年8月份，該項(xiàng)目也還沒有復(fù)工的跡象，只是看到工地上幾個(gè)工人在例行日常維護(hù)工作?！爱?dāng)時(shí)我們得到消息說，項(xiàng)目的資金已經(jīng)到位，但由于一系列手續(xù)問題，公司在和閔行區(qū)政府進(jìn)行交涉，復(fù)工時(shí)間預(yù)計(jì)推遲到今年年底。”

然而，直到今年12月，項(xiàng)目依然沒有復(fù)工的跡象。而張?jiān)獜墓緝?nèi)部獲得消息，“項(xiàng)目又停工了”，這令他失望至極。

據(jù)一位消息人士透露，成城購物中心遲遲沒有開工，緣于兩個(gè)方面的問題：一是該項(xiàng)目用地性質(zhì)原為倉儲(chǔ)和綠地，并非經(jīng)營(yíng)性用地，開發(fā)商與閔行區(qū)政府屢次交涉未果;二是項(xiàng)目規(guī)模過大，且一律為租賃物業(yè)，沒有銷售產(chǎn)品可以回籠資金，加上遭遇金融風(fēng)暴，啟動(dòng)資金和運(yùn)營(yíng)成本成為一個(gè)巨大難題。

另有業(yè)內(nèi)人士透露，項(xiàng)目的問題還在于靠近虹橋機(jī)場(chǎng)。由于機(jī)場(chǎng)對(duì)周邊建筑物有限高的規(guī)定，原本項(xiàng)目規(guī)劃的高檔酒店和商務(wù)公寓如今都被撤銷，這進(jìn)一步加大了投資方的資金壓力。

事實(shí)上，上海成城購物廣場(chǎng)已經(jīng)是兩度爛尾。2001年9月1日，上海建工(集團(tuán))總公司與港虹實(shí)業(yè)、虹西實(shí)業(yè)簽訂《建設(shè)工程承包合同》，簽約承建虹橋購物樂園的工程，并于2002年開始動(dòng)工。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，虹橋購物樂園首期項(xiàng)目建筑面積達(dá)33萬平方米，總投資金額15億元。而隨后規(guī)劃的二期工程，除了有高檔次的酒店和商務(wù)公寓，還有與購物中心配套的物流中心等設(shè)施，把購物中心實(shí)體和網(wǎng)上購物、物流配送結(jié)合起來。

然而好景不長(zhǎng)，在虹橋購物樂園完成部分框架結(jié)構(gòu)時(shí)，由于資金鏈等問題，這個(gè)當(dāng)年號(hào)稱亞洲第一Mall的工程于2003年意外停工。

債務(wù)重重

據(jù)公開資料顯示，上海成城購物中心總投資為15億~16億元，但業(yè)內(nèi)均認(rèn)為這筆資金對(duì)于該項(xiàng)目的規(guī)模而言是杯水車薪。“特別是項(xiàng)目后續(xù)裝修、配套成本以及日后管理的成本較高，啟動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目的資金起碼要30億元左右?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。

然而，該項(xiàng)目本身便債務(wù)重重，這也使得投資方舉步維艱。當(dāng)初，香港勝南實(shí)業(yè)有限公司收購該項(xiàng)目資產(chǎn)時(shí)，便承接了一切債務(wù)。

2004年年初，按照國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實(shí)解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知》和上海市政府《上海市清理解決建設(shè)工程拖欠工程款工作方案》的要求，上海建工(集團(tuán))總公司向上海市清欠辦申報(bào)了該工程拖欠工程款的實(shí)際情況。

據(jù)悉，虹橋購物樂園投資方在2004年6月24日作出了“2006年12月支付拖欠款4500萬元”的承諾。

2006年12月29日，在上述承諾成為一紙空文的情況下，上海建工(集團(tuán))總公司向上海市第一中級(jí)人民法院提起訴訟，要求港虹實(shí)業(yè)和虹西實(shí)業(yè)兩家公司支付所欠工程款并賠償損失。最終，法院凍結(jié)了港虹實(shí)業(yè)及虹西實(shí)業(yè)共計(jì)3億多元的資產(chǎn)。

2007年3月23日，上海第一中級(jí)人民法院作出一審判決，裁定港虹實(shí)業(yè)和虹西實(shí)業(yè)向建工集團(tuán)支付地下部分工程款1200萬元及利息，港虹實(shí)業(yè)向建工集團(tuán)支付地上部分及地下室ABC延伸段工程款1.2億多元及利息。此外，港虹實(shí)業(yè)還要向建工集團(tuán)支付停工損失費(fèi)1100萬元，而虹西實(shí)業(yè)則需承擔(dān)連帶責(zé)任。

粗略計(jì)算，港虹實(shí)業(yè)和虹西實(shí)業(yè)需向建工集團(tuán)支付工程款及賠償經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)1.47億元左右。

對(duì)此判決被告方表示不服，并向上海市高級(jí)人民法院提出上訴。2007年9月25日，上海市高級(jí)人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

前景堪憂

據(jù)一位建筑工程師對(duì)記者分析，虹橋購物樂園已經(jīng)停建4年多，一般露天建筑停建3年以上，其鋼筋結(jié)構(gòu)就無法繼續(xù)使用。因此，虹橋購物樂園的鋼筋混凝土框架肯定要拆除重建。

這也意味著，二度爛尾的這個(gè)項(xiàng)目，如果有下家接手，必須拆除目前的地上及地下的建筑物才能重新開工，但這樣啟動(dòng)成本又將增大。

根據(jù)2002年的公開資料，虹橋購物樂園擬建成一個(gè)亞洲地區(qū)規(guī)模最大、功能齊全的大型購物中心(ShoppingMall)，而且要在購物環(huán)境、管理水平及服務(wù)內(nèi)容方面均成為世界一流的大型購物中心。

“但是項(xiàng)目具有先天缺陷，這導(dǎo)致它無法實(shí)現(xiàn)設(shè)定的目標(biāo)。”有業(yè)內(nèi)人士指出，一是區(qū)域消費(fèi)能力不夠，雖然周邊有大量的外籍人士居住，但依然無法支持如此之大的購物中心;二是交通不便，雖然有地鐵，但仍然處于外環(huán)區(qū)域，“在傳統(tǒng)上海市民眼里，高檔的購物中心應(yīng)該處于市中心區(qū)位”。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民表示，上海成城購物中心的項(xiàng)目規(guī)模過大，相當(dāng)于再建造兩個(gè)正大廣場(chǎng)，而且都為租賃物業(yè)，這對(duì)開發(fā)商的資金要求太高。目前，閔行吳中路道路較長(zhǎng)，進(jìn)出較為困難，“除非和當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃部門進(jìn)行溝通，否則短期內(nèi)很難再度啟動(dòng)”。

雖然業(yè)內(nèi)均認(rèn)為該項(xiàng)目在短期內(nèi)無法重新啟動(dòng)，但陳立民依然長(zhǎng)期看好。他表示，目前上海大型購物中心并不多，“如果能夠投入資金解決項(xiàng)目一些硬件問題，重新啟動(dòng)的希望依然較大?！?/p>

然而，大環(huán)境的低迷令項(xiàng)目的前景更加不樂觀。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)資金匱乏，并不是每個(gè)項(xiàng)目都能夠盤活，“爛尾樓的比例正在增加”。

對(duì)于明年的行情，陳立民表示，就整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)而言依然樂觀，但需求方面并不樂觀?！疤貏e是金融危機(jī)的影響，會(huì)使得人們的消費(fèi)能力進(jìn)一步萎縮，這勢(shì)必影響到整個(gè)上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)?！? 鏈接

上海成城購物

廣場(chǎng)的前世今生上海成城購物廣場(chǎng)，前身為虹橋購物樂園。該項(xiàng)目于2000年開建，占地面積86600平方米，首期建筑面積近33萬平方米，號(hào)稱“亞洲第一ShoppingMall”。

資料顯示，為了合作開發(fā)虹橋購物樂園，上海虹西實(shí)業(yè)公司與新加坡投資商蔡振利所有的亞太實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司于1999年合資成立了項(xiàng)目公司--上海港虹實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。其中，虹西實(shí)業(yè)以土地出資，亞太實(shí)業(yè)以現(xiàn)金出資。

據(jù)了解，項(xiàng)目所在的土地是當(dāng)初政府為延安西路建設(shè)拆遷而劃撥給虹橋鎮(zhèn)的，用地性質(zhì)為綠化和倉儲(chǔ)。因此，開發(fā)商無法以土地獲取融資，而亞太公司本身并不具備支撐整個(gè)商城開發(fā)的資本。2003年4月，項(xiàng)目開工后不久便陷入資金困境當(dāng)中，最終被迫停工。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，虹橋購物樂園首期項(xiàng)目建筑面積達(dá)33萬平方米;二期工程除高檔酒店和商務(wù)公寓，還有與購物中心配套的物流中心等設(shè)施。當(dāng)時(shí)，虹橋購物樂園對(duì)外宣稱將建2000個(gè)車位，是上海市停車位最多的大型購物中心。在項(xiàng)目建設(shè)期間，開發(fā)商在向客戶推薦樓盤時(shí)也往往將“亞洲最大購物中心”作為最大賣點(diǎn)。

2007年年底，香港勝南實(shí)業(yè)有限公司和上海虹西實(shí)業(yè)公司聯(lián)手成立上海成城購物廣場(chǎng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，正式接手虹橋購物樂園，并將其改名為上海成城購物廣場(chǎng)，宣稱將于2008年年初復(fù)工。但時(shí)至今日，項(xiàng)目再度停工。(陸彬杰李子擎)(來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào))

第五篇：工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)用地的案例

最高人民法院 民事判決書

(2004)民一終字第46號(hào)

上訴人(原審被告)：柳州市全威電器有限責(zé)任公司。

法定代表人：劉全章，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：田曠，北京市嘉和律師事務(wù)所律師。

委托代理人：羅茂隆，北京市嘉和律師事務(wù)所律師。

上訴人(原審被告)：柳州超凡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。

法定代表人：覃錦生，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：羅茂隆，北京市嘉和律師事務(wù)所律師。

委托代理人：田曠，北京市嘉和律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司。

法定代表人：羅先友，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：李正國(guó)，四川康維律師事務(wù)所律師。

委托代理人：黃媛，四川康維律師事務(wù)所律師。

上訴人柳州市全威電器有限責(zé)任公司、柳州超凡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被上訴人南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院于2004年4月18日作出(2004)桂民一初字第1號(hào)民事判決，柳州市全威電器有限責(zé)任公司、柳州超凡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2004年7月15日進(jìn)行了開庭審理。柳州市全威電器有限責(zé)任公司及柳州超凡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的委托代理人田曠、羅茂隆，南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司的法定代表人羅先友、委托代理人李正國(guó)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院經(jīng)審理查明：2003年9月18日，柳州市全威電器有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱全威公司)、柳州超凡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱超凡公司)與南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱桂馨源公司)簽訂《土地開發(fā)合同》約定，全威公司、超凡公司同意將全威公司位于柳州市柳石路153號(hào)51．9979畝土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款為2860萬元。鑒于超凡公司在與全威公司簽訂2003年3月31日《協(xié)議書》之后投入了前期資金并作了一些前期工作，本協(xié)議簽訂后，全威公司同意桂馨源公司支付給超凡公司補(bǔ)償款1640萬元。土地轉(zhuǎn)讓款的付款期限和辦法：根據(jù)全威公司的要求，桂馨源公司同意于2003年9月30日前，將200萬元轉(zhuǎn)入全威公司賬戶作為合作定金，逾期視為桂馨源公司違約，全威公司、超凡公司有權(quán)單方解除合同；全威公司、超凡公司必須在兩個(gè)月內(nèi)辦理完成市政府同意該宗土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并給予今年或明年上半年土地開發(fā)計(jì)劃指標(biāo)；桂馨源公司在得到開發(fā)指標(biāo)批準(zhǔn)可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)起一個(gè)月內(nèi)，代全威公司支付向中國(guó)工商銀行柳州分行所借的795萬元貸款及表內(nèi)利息96萬元(此利息如能減免，此款便加在廠房拆遷費(fèi)里支付)，此貸款經(jīng)銀行同意可轉(zhuǎn)貸給桂馨源公司，全威公司應(yīng)積極協(xié)助桂馨源公司辦理，并提供該宗土地作貸款擔(dān)保抵押，如銀行確認(rèn)，由于此貸款轉(zhuǎn)給桂馨源公司的原因，而不能免去表內(nèi)利息96萬元(準(zhǔn)確金額以銀行確認(rèn)的為準(zhǔn))，此利息應(yīng)由桂馨源公司承擔(dān)，其他任何原因全威公司未得到銀行的免息，均由全威公司承擔(dān)；桂馨源公司在得到市政府將土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的柳州成立的新公司，并得到開發(fā)指標(biāo)批準(zhǔn)可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)起一個(gè)月內(nèi)必須代全威公司支付該宗土地辦理土地使用性質(zhì)變更(由工業(yè)用地變更為商業(yè)用地)向土地管理部門交納的土地變性費(fèi)用及契稅約600萬元；全威公司在辦理完成將該宗土地過戶給桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司三個(gè)月內(nèi)，桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司代全威公司分期支付職工安置費(fèi)、廠房搬遷費(fèi)及代全威公司償還零星欠款，此三項(xiàng)共約600萬元。以上共計(jì)2300萬元在桂馨源公司支付給全威公司的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)中扣除，余下2200萬元(桂馨源公司根據(jù)全威公司和超凡公司的要求，支付給全威公司560萬元、支付給超凡公司1640萬元)，桂馨源公司在得到土地使用和開發(fā)指標(biāo)批準(zhǔn)，可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)起一年內(nèi)支付給全威公司和超凡公司。由于政府和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理部門因總體規(guī)劃、市政建設(shè)和市政管理原因以及全威公司、超凡公司兩方的原因(包括全威公司職工、全威公司周邊單位及個(gè)人的原因)，以及全威公司、超凡公司兩方債權(quán)人追債等非桂馨源公司原因，半年內(nèi)不能辦理完成本項(xiàng)目工程開工報(bào)建手續(xù)進(jìn)行開工建設(shè)的，按實(shí)際延續(xù)的時(shí)間，付款期間相應(yīng)順延。如全威公司、超凡公司愿意購買桂馨源公司在該宗土地上所開發(fā)的商品房，其購房款可在桂馨源公司支付給全威公司的費(fèi)用中扣減。在桂馨源公司代全威公司、超凡公司向土地局支付該宗土地變性費(fèi)及契稅的同時(shí)，全威公司須將該宗土地過戶給桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司。但桂馨源公司在付清全威公司、超凡公司4500萬元之前，不得將該宗土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的公司以外的其他人。全威公司向桂馨源公司所轉(zhuǎn)讓的該宗土地使用權(quán)年限按政府的有關(guān)規(guī)定辦理。桂馨源公司計(jì)劃該宗土地分期開發(fā)，從桂馨源公司支付完需開發(fā)部分土地的廠房搬遷費(fèi)和職工安置費(fèi)之日起算，全威公司必須在三個(gè)半月內(nèi)搬遷完畢，并將所拆除的垃圾清除干凈，將達(dá)到三通一平的土地交付桂馨源公司。桂馨源公司未付給全威公司、超凡公司的部分款項(xiàng)，由桂馨源公司或桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股公司提供相應(yīng)價(jià)值的土地和房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保。全威公司、超凡公司因自己的原因未按合同約定的期限辦理完成土地過戶手續(xù)、土地使用性質(zhì)的變更和土地開發(fā)指標(biāo)的辦理及未按期搬遷完畢該宗土地上的所有附作物和完成三通一平，每逾期一日，按桂馨源公司已支付金額的千分之一向桂馨源公司支付罰息，逾期達(dá)30日以上，桂馨源公司有權(quán)單方解除合同。桂馨源公司因以上原因提出解除合同的，全威公司、超凡公司應(yīng)雙倍返還200萬元定金。桂馨源公司未在合同約定的時(shí)間內(nèi)代全威公司全額支付有關(guān)款項(xiàng)給有關(guān)單位及未付清全威公司、超凡公司土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)，每逾期一日，桂馨源公司應(yīng)按應(yīng)付金額的千分之一分別向全威公司和超凡公司支付罰息，逾期達(dá)30日以上，全威公司、超凡公司有權(quán)單方解除合同。全威公司、超凡公司因以上原因單方提出解除合同，桂馨源公司以支付的200萬元定金作為對(duì)全威公司、超凡公司的違約賠償?shù)取Ｇ壹s定本合同為三方執(zhí)行合同，全威公司與超凡公司于2003年3月31日簽訂的《協(xié)議書》及全威公司與桂馨源公司于2003年9月1日簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)合同書》于本合同簽訂之日同時(shí)作廢。2003年9月29日，桂馨源公司將200萬元定金轉(zhuǎn)入全威公司賬戶。2003年11月18日，柳州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)將本案所涉及的土地用途改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地。2003年11月3日，桂馨源公司函告全威公司、超凡公司，授權(quán)桂馨源公司法定代表人羅先友控股的柳州市盛源房地產(chǎn)有限公司代其履行合同，要求全威公司超凡公司按合同約定將土地過戶給柳州市盛源房地產(chǎn)有限公司。2003年12月15日，桂馨源公司又函告全威公司、超凡公司，將代其履行合同的公司變更為柳州恒貿(mào)源房地產(chǎn)有限公司，要求全威公司、超凡公司按合同約定將土地過戶給該公司。2003年11月21日，全威公司與超凡公司函告桂馨源公司，其已于2003年11月18日將柳州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)土地用途改變的文件辦妥，并將復(fù)印件交于桂馨源公司，要求桂馨源公司提前支付600萬元款項(xiàng)，其中300萬元用于交納土地收益金，辦理土地過戶及辦理解封和搬廠，另300萬元在辦理完土地過戶手續(xù)后的一個(gè)月內(nèi)支付。2003年11月25日，全威公司提出資金計(jì)劃：第一期資金計(jì)劃總計(jì)300萬元，包括：1．支付河北科技有限公司欠款42萬元，用于辦理土地解封事宜；2．交納土地收益金120萬元；3．搬遷廠房所需費(fèi)用100萬元；4．償還其他零星欠款38萬元。第二期資金應(yīng)在土地過戶后一個(gè)月內(nèi)到位。2003年12月2日，超凡公司、全威公司再次致函桂馨源公司：

一、根據(jù)超凡公司、全威公司于中國(guó)工商銀行柳州分行主要負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)處得到的結(jié)果是，今年內(nèi)還清銀行欠款的本金，則所欠表內(nèi)和表外利息全部免掉，明年的政策目前尚未明確。因此，要求桂馨源公司今年內(nèi)全部按合同代柳州市磁電機(jī)廠(即全威公司)還清銀行欠款，如果采用承擔(dān)債務(wù)的作法，桂馨源公司必須承諾承擔(dān)所有的利息。

二、桂馨源公司必須盡快書面確認(rèn)最終合作公司并給予該公司有關(guān)法律認(rèn)證的復(fù)印件。

三、桂馨源公司必須提供合同規(guī)定的抵押擔(dān)保手續(xù)，使雙方得以盡快進(jìn)入下一步的土地辦理程序。在該函中全威公司、超凡公司還提出：其曾于2003年11月21日給桂馨源公司發(fā)函，未見桂馨源公司復(fù)函。為了表示合作誠意，現(xiàn)再次發(fā)函，希望桂馨源公司在五日內(nèi)給予函復(fù)，使雙方合作的操作程序得以進(jìn)行，否則產(chǎn)生的一切后果和全部責(zé)任由桂馨源公司承擔(dān)。2003年12月18日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司：由于《土地開發(fā)合同》第七條對(duì)桂馨源公司提供抵押擔(dān)保的時(shí)間、抵押物、保證范圍及擔(dān)保金額均未作出明確約定，為此，三方都認(rèn)為有修改并完善該條款的必要并于2003年11月5日、12月15日、12月16日開會(huì)討論了此問題，但沒有達(dá)成一致意見。2003年11月22日、12月2日，全威公司、超凡公司也曾兩次給桂馨源公司發(fā)函，要求桂馨源公司提供抵押手續(xù)，但桂馨源公司至今未予答復(fù)。由于桂馨源公司能否提供并辦理抵押擔(dān)保登記手續(xù)，對(duì)確保全威公司、超凡公司今后利益的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要，因此再次發(fā)函，希望桂馨源公司務(wù)必在2003年12月8日前到全威公司商談修改完善上述問題并最終達(dá)成一致意見，否則，《土地開發(fā)合同》無法履行，三方將全面終止該合同。2003年12月20日，柳州恒貿(mào)源房地產(chǎn)有限公司函復(fù)全威公司、超凡公司：《土地開發(fā)合同》充分體現(xiàn)了三方意志，是公正合法的，違約方在對(duì)方無違約行為或不同意解除合同的情況下，是不能隨意終止合同的。我公司在2003年11月15日、16日的協(xié)商會(huì)議及19日協(xié)商時(shí)都表態(tài)，只要是合同上約定的，都會(huì)堅(jiān)決執(zhí)行且將土地過戶給我公司是安全的、無風(fēng)險(xiǎn)的?，F(xiàn)全威公司、超凡公司以根本就不存在的不安全因素為由拒不辦理該宗土地過戶，已屬嚴(yán)重違約，全威公司、超凡公司應(yīng)以實(shí)際行動(dòng)表明其合作誠意，在實(shí)實(shí)在在履行合同的前提下，三方才可以對(duì)合同約定以外的事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。2003年12月29日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司，以三方?jīng)]有就辦理抵押擔(dān)保登記的時(shí)間及擔(dān)保金額、保證范圍達(dá)成一致意見、桂馨源公司又不愿商談及全威公司是一個(gè)改制企業(yè)，桂馨源公司能否提供有效的抵押擔(dān)保將關(guān)系到企業(yè)職工未來生活安置問題和社會(huì)安定問題為由，決定從即日起終止《土地開發(fā)合同》，并要求桂馨源公司商談辦理定金退還事宜。2004年1月3日，桂馨源公司致函超凡公司、全威公司，拒絕終止合同。

一審法院另查明，2004年1月18日，中國(guó)工商銀行柳州分行魚峰支行函復(fù)柳州恒貿(mào)源房地產(chǎn)有限公司：1．只要全部歸還所欠我行貸款本金，我行即按規(guī)定解除該宗土地使用權(quán)的抵押關(guān)系；2．根據(jù)以上原則，貴公司能代債務(wù)人柳州市磁電機(jī)廠歸還所欠我行的全部貸款本息，我行即解除該宗土地使用權(quán)的抵押關(guān)系。

一審法院還查明，全威公司系柳州市磁電機(jī)廠于2003年改制成立，其營(yíng)業(yè)執(zhí)照所載明的營(yíng)業(yè)期限為2003年6月8日；本案所涉及的位于柳州市柳石路153號(hào)土地屬國(guó)有出讓土地，土地證號(hào)為柳國(guó)用(2003)字第188461號(hào)，土地面積為34665．3平方米(合51．9979畝)，用途為工業(yè)用地，系全威公司根據(jù)與柳州市國(guó)土資源局2003年6月26日所簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》受讓取得；該宗土地按抵押合同設(shè)定土地使用權(quán)抵押登記，抵押面積為34537．3平方米，抵押金額為837萬元，抵押期限從1997年7月11日至1999年7月9日，抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行柳州分行，目前該筆抵押已到期，尚未辦理注銷登記；全威公司經(jīng)企業(yè)改制后以出讓方式處理該宗土地使用權(quán)，尚欠292．5萬元的職工經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金未支付；2003年11月18日，柳州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)通知全威公司：柳州市土地收購儲(chǔ)備與審批委員會(huì)2003年第9次工作會(huì)議已同意你單位位于柳石路153號(hào)土地的用途改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地，請(qǐng)于《通知》發(fā)出之日起至2004年6月30日，到市計(jì)委、規(guī)劃局、國(guó)土局等有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)，期限內(nèi)未辦理的，視為自動(dòng)放棄，并告知：

一、房地產(chǎn)開發(fā)公司宗地改變用途的，請(qǐng)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)程序辦理；

二、非房地產(chǎn)開發(fā)公司宗地改變用途的，應(yīng)在獲得房地產(chǎn)開發(fā)資格后，按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)程序辦理。

2004年1月13日，桂馨源公司向一審法院提起訴訟稱，該公司與全威公司、超凡公司于2003年9月18日簽訂《土地開發(fā)合同》約定，桂馨源公司以2860萬元受讓全威公司位于柳州市柳石路153號(hào)51．9979畝土地作為房地產(chǎn)開發(fā)用地，桂馨源公司在2003年9月30日前將定金200萬元支付給全威公司，合同即為生效。合同簽訂后，桂馨源公司按期支付了定金200萬元。依合同約定，全威公司必須在合同生效后兩個(gè)月內(nèi)辦理完成將該宗土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并給予今年或明年上半年土地開發(fā)計(jì)劃指標(biāo)，但全威公司已逾期四十日仍不向土地管理部門辦理過戶手續(xù)，且于2003年12月29日函告桂馨源公司終止《土地開發(fā)合同》，使合同無法履行，給桂馨源公司造成和即將繼續(xù)造成巨大的損失。故請(qǐng)求：

一、判令2003年9月18日簽訂的《土地開發(fā)合同》合法有效，全威公司與超凡公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

二、全威公司、超凡公司雙倍返還定金400萬元，并賠償由此給桂馨源公司造成的一切經(jīng)濟(jì)損失；

三、判令由全威公司、超凡公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

全威公司答辯稱：

一、不同意繼續(xù)履行合同。全威公司是一個(gè)特困企業(yè)，在得到開發(fā)指標(biāo)后，要求桂馨源公司提供未付款項(xiàng)的抵押擔(dān)保。桂馨源公司對(duì)全威公司這一正當(dāng)要求予以拒絕。因此，全威公司已對(duì)桂馨源公司失去信任，若再繼續(xù)履行，全威公司將承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、不同意雙倍返還定金。全威公司在本案中不存在違約行為，全威公司是依法終止與桂馨源公司的合作。

三、不同意賠償桂馨源公司的經(jīng)濟(jì)損失。桂馨源公司對(duì)此沒有具體的訴訟請(qǐng)求且賠償?shù)那疤崾侨敬嬖谶`約行為。

超凡公司答辯稱：

一、本案《土地開發(fā)合同》于2003年9月18日簽訂之時(shí)，全威公司并不具備獨(dú)立的民事主體資格，該合同應(yīng)為無效合同且超凡公司要求桂馨源公司對(duì)1000多萬元應(yīng)付款提供擔(dān)保，桂馨源公司不提供，超凡公司對(duì)此承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，故超凡公司不同意繼續(xù)履行合同；

二、超凡公司沒有收到200萬元的定金，也不存在違約行為，因此不同意雙倍返還200萬元定金；

三、不同意賠償桂馨源公司的經(jīng)濟(jì)損失，桂馨源公司沒有具體的損失數(shù)額，超凡公司在本案中亦未違約，定金罰則和違約金罰則不能同時(shí)適用，主張雙倍返還定金則不能主張損失賠償。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。三方當(dāng)事人簽訂的《土地開發(fā)合同》是在自愿、協(xié)商一致基礎(chǔ)上簽訂的，合同約定轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物亦系全威公司通過出讓而取得的擁有使用權(quán)并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，該土地可以進(jìn)入市場(chǎng)，合同內(nèi)容沒有違反法律規(guī)定。至于超凡公司所提出的在訂立該合同時(shí)，全威公司已超過了營(yíng)業(yè)期限的問題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，法人的民事行為能力始于設(shè)立，終于法人的終止，而本案中全威公司并未隨著營(yíng)業(yè)期限的到期而終止，其營(yíng)業(yè)執(zhí)照并未被注銷或者吊銷，其作為一個(gè)企業(yè)法人至今仍然合法存在，法人資格并未終止。且本案合同亦不屬其營(yíng)業(yè)執(zhí)照所確定的營(yíng)業(yè)范圍之內(nèi)，而是其對(duì)自身財(cái)產(chǎn)的自愿處分，符合合法的意思自治原則，故本案合同為有效合同。超凡公司主張合同無效沒有法律和事實(shí)依據(jù)，不予支持。對(duì)于有效合同，根據(jù)誠實(shí)信用原則，各方當(dāng)事人均應(yīng)恪守合同的約定，全面履行合同。桂馨源公司已按照合同履行了合同交付了定金并將合同中所約定的代其履行的公司告知了全威公司與超凡公司，而全威公司與超凡公司卻沒有按照合同的約定履行自己的義務(wù)，而是以三方在合同中對(duì)抵押擔(dān)保問題約定不明確，又沒有協(xié)商一致、其利益存在著風(fēng)險(xiǎn)為由，拒絕按合同的約定辦理有關(guān)土地手續(xù)，并進(jìn)而要求終止合同，顯然有悖于合同的約定。根據(jù)合同約定，在桂馨源公司將200萬元定金轉(zhuǎn)至全威公司賬戶后，全威公司和超凡公司就應(yīng)當(dāng)履行合同第三條第2款所約定的義務(wù)，此間并不存在桂馨源公司應(yīng)先行辦理抵押手續(xù)的問題，因?yàn)楹贤]有將桂馨源公司辦理抵押手續(xù)作為全威公司和超凡公司履行該義務(wù)的前置條件，且綜觀合同分析，合同第七條所指的“桂馨源公司未付給全威公司、超凡公司的部分款項(xiàng)”也不是指200萬元定金之后其余應(yīng)付款項(xiàng)，而是合同第三條第3款所指的在支付2300萬元之后余下的2200萬元，也只有在其時(shí)并辦理過戶手續(xù)中才存在風(fēng)險(xiǎn)，才有要求桂馨源公司辦理未付余款擔(dān)保抵押的必要性。由此可見，合同約定的抵押擔(dān)保條款并非不明確。何況，即使存在著全威公司和超凡公司所主張的抵押擔(dān)保條款不明確的問題，也不影響合同的履行。根據(jù)合同約定中，桂馨源公司在履行本案合同中，除已支付給全威公司的200萬元定金外，還需代全威公司履行相關(guān)的義務(wù)，支付約1500萬元的款項(xiàng)后，方能實(shí)際取得土地過戶且桂馨源公司也承諾以過戶的土地使用權(quán)作為對(duì)未付款項(xiàng)的抵押擔(dān)保，該承諾不違反法律規(guī)定且是切實(shí)可行的，故全威公司與超凡公司所主張的風(fēng)險(xiǎn)沒有事實(shí)依據(jù)，是不存在的，不予支持。綜上所述，全威公司、超凡公司在本案中的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，其無權(quán)主張終止本案合同；桂馨源公司作為守約方主張繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，是成立的；其主張全威公司、超凡公司賠償一切損失的訴訟請(qǐng)求，由于沒有提出具體的損失數(shù)量和相應(yīng)的證據(jù)，不予支持，予以駁回；由于桂馨源公司在本案中要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求已得到本院的支持，故其主張由全威公司與超凡公司雙倍返還200萬元定金的訴訟請(qǐng)求，既與三方當(dāng)事人在本案合同中的約定不符，又不符合定金罰則的適用范圍，該罰則中的雙倍返還只適用于履行落空的情形中，故桂馨源公司的該訴訟請(qǐng)求亦不能成立，不予支持，予以駁回。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱合同法)第八條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：

一、桂馨源公司、全威公司、超凡公司繼續(xù)履行三方于2003年9月18日所簽訂的《土地開發(fā)合同》，全威公司與超凡公司應(yīng)于判決生效之日起五個(gè)工作日內(nèi)依該合同第三條第2款的約定，辦理完成土地過戶的相關(guān)手續(xù)；

二、駁回桂馨源公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)179010元，由桂馨源公司負(fù)擔(dān)35802元，超凡公司負(fù)擔(dān)71604元、全威公司負(fù)擔(dān)71604元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)143629元，由超凡公司、全威公司負(fù)擔(dān)。

全威公司不服一審判決向本院提起上訴，請(qǐng)求依法改判，駁回桂馨源公司的訴訟請(qǐng)求并解除本案合同，由桂馨源公司承擔(dān)違約責(zé)任。主要理由：1．一審判決對(duì)合同抵押擔(dān)保條款的認(rèn)定錯(cuò)誤。訟爭(zhēng)地塊是本案土地轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，不是抵押的標(biāo)的物，且只有全威公司有權(quán)在該地塊上設(shè)置抵押。桂馨源公司主張全威公司應(yīng)將土地使用權(quán)全部過戶給該公司，然后其再以該塊土地作為抵押財(cái)產(chǎn)向全威公司提供擔(dān)保屬無理要求。2．合同第七條約定的“部分款項(xiàng)”應(yīng)指全部未付款項(xiàng)，全威公司有權(quán)根據(jù)履行合同的需要隨時(shí)要求桂馨源公司履行擔(dān)保義務(wù)。一審判決將實(shí)際違約和預(yù)期違約混為一談，顯失公正。3．對(duì)土地過戶和提供抵押擔(dān)保的時(shí)間應(yīng)依同時(shí)履行作為判定依據(jù)。在桂馨源公司未依約提供相應(yīng)價(jià)值的土地和房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，雙方未能達(dá)成一致意見且桂馨源公司根本不具備履約能力的情況下，全威公司提出解除合同符合法律規(guī)定。一審判決認(rèn)為全威公司要求桂馨源公司履行擔(dān)保義務(wù)構(gòu)成違約錯(cuò)誤。4．《土地開發(fā)合同》第三條第2款主要約定了桂馨源公司的付款義務(wù)即全威公司將土地過戶給桂馨源公司的前置條件，沒有全威公司將土地過戶給桂馨源公司的義務(wù)約定。雙方于2003年11月18日收到柳州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)土地開發(fā)指標(biāo)后全威公司已履行完第三條第2款的約定義務(wù)，桂馨源公司應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)即2003年12月18日以前支付中國(guó)工商銀行柳州分行本息891萬元，而桂馨源公司除交納定金200萬元外，其余款項(xiàng)并未支付。同時(shí)，《土地開發(fā)合同》第四條約定全威公司將土地過戶給桂馨源公司成立的新公司的時(shí)間應(yīng)在桂馨源公司付清600萬元土地變性費(fèi)及契稅的同時(shí)，即全威公司履行土地過戶義務(wù)的條件尚未成就。因此，雙方糾紛的原因?yàn)楣疖霸垂疚窗雌诼男泻贤颐鞔_表示不履行擔(dān)保的主要義務(wù)，一審判決認(rèn)定桂馨源公司為“守約方”錯(cuò)誤。5．一審判決全威公司于“五個(gè)工作日”內(nèi)單方履行土地過戶義務(wù)而不要求桂馨源公司承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，與合同約定不符。且一審判決超越三方合同內(nèi)容，要求不是土地使用權(quán)人的超凡公司承擔(dān)其無法履行的義務(wù)，沒有法律依據(jù)。

超凡公司不服一審判決向本院提起上訴，請(qǐng)求確認(rèn)《土地開發(fā)合同》無效，由雙方承擔(dān)同等過錯(cuò)責(zé)任。主要理由：1．本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。其中國(guó)有土地出讓金至今未全部付清，尚欠292．5萬元職工經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金和97萬余元土地收益金；當(dāng)事人對(duì)該塊“工業(yè)用地”至今沒有投入開發(fā)資金，更未達(dá)到25％的投資標(biāo)準(zhǔn)；合同簽訂時(shí)尚未取得國(guó)有土地使用權(quán)證；合同簽訂前后，訟爭(zhēng)地塊已處于有關(guān)法院的查封之中；訟爭(zhēng)土地轉(zhuǎn)讓情況未通知該地塊的抵押權(quán)人柳州市工商銀行；涉案“工業(yè)用地”的轉(zhuǎn)讓未辦理相應(yīng)的審批、登記手續(xù)。2．桂馨源公司作為專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)明知上述合同無效情形的存在和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，故合同無效雙方應(yīng)承擔(dān)同等過錯(cuò)責(zé)任。

桂馨源公司答辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。主要理由：1．本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱城市房地產(chǎn)管理法)及合同法的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。全威公司已于出讓合同簽訂后一次性付清800805元土地出讓金，其欠交的職工經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金及土地收益金不屬土地出讓金；全威公司于起訴前取得了土地使用權(quán)證，享有涉案土地的處分權(quán)，具備轉(zhuǎn)讓的法定條件；涉案土地為工業(yè)用地且出讓合同沒有投資開發(fā)的約定及在該地塊上進(jìn)行房屋建設(shè)的約定，城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于投資25％的規(guī)定不適用本案土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；抵押權(quán)人不僅知道土地轉(zhuǎn)讓事宜且明確同意轉(zhuǎn)讓；2．全威公司、超凡公司拒不履行合同義務(wù)，已嚴(yán)重違約，其認(rèn)為桂馨源公司違約并要求解除合同的上訴理由不能成立。全威公司和超凡公司于合同生效后不僅未將土地使用權(quán)過戶到桂馨源公司指定的公司名下且連過戶的申請(qǐng)手續(xù)都未開始辦理，已嚴(yán)重違反合同；全威公司、超凡公司關(guān)于桂馨源公司必須先辦理抵押擔(dān)保才能開始辦理土地轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)及要求桂馨源公司對(duì)全部轉(zhuǎn)讓款的支付提供抵押擔(dān)保的要求沒有合同依據(jù)，本案不存在合同約定不明以及其他風(fēng)險(xiǎn)問題；合同第三條第2款為本案合同對(duì)全威公司和超凡公司辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶的唯一約定，即桂馨源公司支付200萬元定金之外的轉(zhuǎn)讓款的條件是全威公司應(yīng)首先將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶到桂馨源公司指定公司的名下，桂馨源公司得到開發(fā)指標(biāo)批準(zhǔn)，并在可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)以后。本案桂馨源公司支付轉(zhuǎn)讓款的條件尚未滿足，不存在違約問題，全威公司、超凡公司主張桂馨源公司未按約支付轉(zhuǎn)讓款而要求解除合同的理由不能成立。

本院二審查明，2003年12月17日，在柳州市國(guó)土資源局與全威公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，全威公司辦理了柳州市柳石路153號(hào)土地的國(guó)有土地使用權(quán)證。

本院二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為，全威公司、超凡公司與桂馨源公司于2003年9月18日簽訂的《土地開發(fā)合同》約定，全威公司、超凡公司將柳州市柳石路153號(hào)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司，桂馨源公司向全威公司、超凡公司支付2860萬元土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款，故本案性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。該《土地開發(fā)合同》為三方當(dāng)事人協(xié)商一致后作出的真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違反法律規(guī)定。合同簽訂前，柳州市國(guó)土資源局已同意全威公司以出讓方式取得訟爭(zhēng)土地的使用權(quán)，雙方訂有《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。本案一審起訴前全威公司辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證，訟爭(zhēng)土地具備了進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行依法轉(zhuǎn)讓的條件。而土地出讓金的交納問題，屬土地出讓合同當(dāng)事人即柳州市國(guó)土資源局和全威公司之間的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，其是否得到完全履行不影響對(duì)本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定，故超凡公司提出的因《土地開發(fā)合同》簽訂時(shí)未取得國(guó)有土地使用權(quán)證及土地出讓金未全部交清違反法律強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定該合同無效的上訴主張，本院不予支持。關(guān)于投資開發(fā)的問題，城市房地產(chǎn)管理法第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資總額25％的規(guī)定，是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25％以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，城市房地產(chǎn)管理法第三十八條中的該項(xiàng)規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強(qiáng)制性規(guī)定。因此，超凡公司關(guān)于《土地開發(fā)合同》未達(dá)到25％投資開發(fā)條件應(yīng)認(rèn)定無效的主張，本院亦不予支持。關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否已向抵押權(quán)人履行通知義務(wù)的問題，中國(guó)工商銀行柳州分行2004年1月18日向柳州恒茂源房地產(chǎn)有限公司出具的復(fù)函、2003年12月2日全威公司、超凡公司與中國(guó)工商銀行柳州分行商談銀行貸款了結(jié)事宜的函件及《土地開發(fā)合同》第三條第2款三方當(dāng)事人關(guān)于抵押債務(wù)數(shù)額及處理方式的約定內(nèi)容等證據(jù)均表明，本案訟爭(zhēng)土地的抵押權(quán)人中國(guó)工商銀行柳州分行知道該土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓事宜，且未提出異議。超凡公司關(guān)于本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未通知該土地抵押權(quán)人導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓無效的理由與事實(shí)不符，不能成立。綜上，《土地開發(fā)合同》于簽訂之時(shí)雖有瑕疵，但經(jīng)補(bǔ)正后已不存在違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。一審法院關(guān)于合同效力的認(rèn)定，適用法律正確，應(yīng)予維持。當(dāng)事人各方在有效合同的履行過程中對(duì)合同條款的約定內(nèi)容發(fā)生歧義，應(yīng)依合同法規(guī)定的合同解釋方法確定發(fā)生爭(zhēng)議條款的真實(shí)意思表示。一審判決根據(jù)合同目的、合同條款之間的關(guān)系，確認(rèn)《土地開發(fā)合同》第七條約定的應(yīng)由桂馨源公司提供抵押擔(dān)保的“未付款項(xiàng)”是指桂馨源公司依合同第三條約定的義務(wù)內(nèi)容代全威公司支付2300萬元款項(xiàng)以外的余款2200萬元，認(rèn)定事實(shí)并無不當(dāng)。全威公司要求桂馨源公司先行就全部轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)提供抵押擔(dān)保作為其履行合同義務(wù)的前置條件，與合同約定不符。同時(shí)，因柳州恒茂源房地產(chǎn)有限公司不是履行《土地開發(fā)合同》付款義務(wù)的債務(wù)人，其工商注資問題與認(rèn)定桂馨源公司是否具有履約能力之間不具有關(guān)聯(lián)性。因此，全威公司在未能提供確切證據(jù)證明桂馨源公司于履行期限屆至?xí)r將不履行或不能履行合同的情形下，其行使合同解除權(quán)的條件尚未成就，故全威公司以存在履約風(fēng)險(xiǎn)為由要求解除合同的主張因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于辦理土地過戶手續(xù)的問題，《土地開發(fā)合同》雖然存在前后條款約定不準(zhǔn)確的問題，但從文義表述、交易習(xí)慣等方面綜合判斷，可以認(rèn)定合同第三條第2款關(guān)于“辦理完成市政府同意該宗土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并給予今年或明年上半年土地開發(fā)計(jì)劃指標(biāo)”的約定，是指全威公司、超凡公司應(yīng)履行的義務(wù)為辦理政府同意將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合同約定的公司和政府給予土地開發(fā)指標(biāo)的手續(xù)。合同第四條則應(yīng)是全威公司向土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更過戶手續(xù)的義務(wù)。全威公司主張的其已辦理的經(jīng)柳州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)的土地變性手續(xù)就是履行合同第三條第2款的義務(wù)，與合同約定內(nèi)容不符。一審判決認(rèn)定全威公司、超凡公司于桂馨源公司支付定金后未能按期履行合同第三條第2款所約定的義務(wù)，已構(gòu)成違約，適用法律未有不妥。至于全威公司、超凡公司履行《土地開發(fā)合同》第三條第2款義務(wù)的期限，一審判決指定為五個(gè)工作日，符合本案的實(shí)際情況。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)179010元，由全威公司、超凡公司各半負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)

胡仕浩 審判員

張雅芬 代理審判員

張穎新 二00四年八月三十一日 書記員

王冬穎