第一篇：工業(yè)用地土地變更為商業(yè)用地的程序和條件

工業(yè)用地土地變更為商業(yè)用地的程序和條件

1、實施依據(jù)：國務(wù)院55號令第18條；《城市房地產(chǎn)管理法》第27條；《土地管理法》第56條。

2、承辦部門：縣級以上國土資源局土地利用部門、地籍管理部門

3、辦理條件：

（1）申請人資格：土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人（2）申請時限：土地批準變更之日起30日內(nèi)

4、辦理人需要提交的材料目錄：（1）改變土地用途申請（2）計委立項文件

（3）規(guī)劃單門同意改變用途的規(guī)劃用地許可證（4）上級主管部門意見（5）地價評估報告

（6）《國有土地使用證》原件

（7）法人代表身份證復(fù)印件，委托辦理的要有委托書和委托代理人身份證復(fù)印件。

（8）《營業(yè)執(zhí)照》（組織機構(gòu)代碼證）（9）其它材料

5、程序、期限（1）申請：國有土地使用權(quán)人應(yīng)向縣級以上國土管理部門提出改變土地用途申請，并告知申請人辦理改變土地用途應(yīng)提交的有關(guān)資料。

（2）審查受理：縣經(jīng)以上國土管理部門對辦理改變土地用途的單位或個人提交的有關(guān)資料進行審查，對申報資料齊全的，符合申請條件的予以受理。

（3）地籍部門辦理：

①地籍測量：對該宗土地進行地籍測量，繪制宗地圖，按規(guī)定繳納地籍測量費。

②組卷上報：改變土地用途各種所需資料齊全后，對該宗土地進行組卷，由主管局長審查，經(jīng)局會審?fù)夂螅蠄笸壵畬徟?/p>

③通知發(fā)件：地籍管理部門領(lǐng)取該宗地土地使用權(quán)批準文件后，通知申請人領(lǐng)取有關(guān)批件手續(xù)。

④辦理土地變更登記：申請改變土地用途的單位或個人，在領(lǐng)取土地用途的批件后，在規(guī)定的時間內(nèi)辦理土地變更登記手續(xù)。

6、收費標準：對出讓土地按該地評估價格扣除原出讓價格補交出讓金。

7、土地用用途變更時限：土地批準變更之日起30日內(nèi)。

第二篇：工業(yè)用地土地變更為商業(yè)用地的程序和條件

工業(yè)用地土地變更為商業(yè)用地的程序和條件

1、實施依據(jù)：國務(wù)院55號令第18條，《城市房地產(chǎn)管理法》第27條，《土地管理法》第56條

2、承辦部門：縣級以上國土資源局土地利用部門、地籍管理部門

3、辦理條件：

（1）申請人資格：

土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人

（2）申請時限

土地批準變更之日起30日內(nèi)

4、辦理人需要提交的材料目錄：

（1）改變土地用途申請；

（2）計委立項文件；

（3）規(guī)劃部門同意改變用途的規(guī)劃用地許可證；

（4）上級主管部門意見；

（5）地價評估報告；

（6）《國有土地使用證》原件；

（7）法人代表身份證復(fù)印件，委托辦理的要有委托書和委托代理人身份證復(fù)印件；

（8）《營業(yè)執(zhí)照》（組織機構(gòu)代碼證）；

（9）其它資料。

5、程序、期限：

1、申請

國有土地使用權(quán)人應(yīng)向縣級以上國土管理部門提出改變土地用途申請，并告知申請人辦理改變土地用途應(yīng)提交的有關(guān)資料。

2、審查受理

縣級以上國土管理部門對辦理改變土地用途的單位或個人提交的有關(guān)資料進行審查。對申報資料齊全的，符合申請條件的，予以受理。

3、地籍部門辦理

（1）地籍測量。對該宗土地進行地籍測量，繪制宗地圖，按規(guī)定繳納地籍測量費。

（2）組卷上報。改變土地用途各種所需資料齊全后，對該宗土地進行組卷，由主管局長審查，經(jīng)局會審會同意后，上報同級政府審批。

（3）通知發(fā)件。地籍管理部門領(lǐng)取該宗地土地使用權(quán)批準文件后，通知申請人領(lǐng)取有關(guān)批件手續(xù)。

（4）辦理土地變更登記

申請改變土地用途的單位或個人，在領(lǐng)取改變土地用途的批件后，在規(guī)定的時間內(nèi)辦理土地變更登記手續(xù)。

6、收費標準：對出讓土地按該地評估價格扣除原出讓價格補交出讓金

7、土地用途變更時限：土地批準變更之日起30日內(nèi)

第三篇：工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 操作流程

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 操作流程

一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：

建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序

1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規(guī)劃的副市長簽字

2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金

三、現(xiàn)在的情況

1、但是現(xiàn)在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現(xiàn)在對于城市規(guī)劃管理的非常嚴，如果不合規(guī)定變性了，到時候規(guī)劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風(fēng)險

2、所以很可能的結(jié)局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開出讓

兩證是房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證

土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

在沒有辦理土地手續(xù)前,原土地性質(zhì)保持不變.你說的工業(yè)基地,是指當(dāng)?shù)卣?jīng)過規(guī)劃土地等部門確定的城市規(guī)劃.簡單的

說,只是一種指導(dǎo)性政策.只有政府征用或者有具體項目辦理土地征用手續(xù)以后 ,土地性質(zhì)才會發(fā)生改變.工業(yè)用地改變土地使用性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地，怎么弄?

變更用途,一要看城市規(guī)劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補錢.地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為住宅用地，需要補交多少地價和契稅，是怎么核算的??

經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價格與此地塊價格有關(guān)，沒有明確的標準，各個地市也不同，建議您去國土部門咨詢

《土地證》不等同于《項目用地預(yù)審意見》，土地規(guī)劃用途性質(zhì)分類有多種，如居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等等。《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權(quán)，但所建項目是否符合規(guī)劃用地性質(zhì)，以及是否適合在該地實施所建項目，則要進行審批，并由規(guī)劃土地管理部門和有關(guān)機構(gòu)出具《項目用地預(yù)審意見》。

必要時，需進行土地使用用途變更手續(xù)，俗稱“土地變性”。

土地是劃撥并不影響房產(chǎn)交易。

劃撥土地的房產(chǎn)，房產(chǎn)證過戶以后辦理土地證過戶時，要繳納一筆土地出讓金，領(lǐng)取的新土地證，土地的性質(zhì)就成出讓了。

工業(yè)用地性質(zhì)的土地做老年公寓土地要不要照拍掛?

去年我買了一塊地是工業(yè)用地性質(zhì),土地證變更為繡花廠,后因不符合規(guī)劃,改項為老年公寓并辦了規(guī)劃用地許可證,現(xiàn)在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.問題補充：

當(dāng)時我在買這塊地的時候以工業(yè)用地性質(zhì)已經(jīng)交了出讓金了.現(xiàn)在還需要再補嗎?你的回案有依據(jù)嗎?土地局局長說改變用途就要招拍掛?

補交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉(zhuǎn)讓不用再招拍掛

我們手頭一塊工業(yè)用地想走整理改變用地性質(zhì)變成商業(yè)，應(yīng)該找哪個部門?程序如何。哪位知道請賜教。多謝。

答：

建設(shè)用地性質(zhì)變更的依據(jù)

城市規(guī)劃對不同性質(zhì)建設(shè)用地的布局，根據(jù)其使用功能、對社會和基礎(chǔ)工程設(shè)施的要求，對環(huán)境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協(xié)調(diào)，以期達到功能分區(qū)和整體布局結(jié)構(gòu)的科學(xué)、合理。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！薄叭魏螁挝缓蛡€人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定?！背鞘幸?guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質(zhì)進行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準。

申報材料：

申請用地性質(zhì)變更報告(原件3份);

特殊項目需提交市政府批準文件(驗審原件，提交復(fù)印件3份);

涉及到的相關(guān)部門意見(如國土、消防、環(huán)保等);

發(fā)改委立項文件(重大項目應(yīng)有已審批的可研報告);

原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份);

規(guī)劃設(shè)計條件及帶有用地紅線、坐標及面積實測數(shù)據(jù)并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子文件)。

審批程序：

申請變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請，特殊項目由行業(yè)行政主管部門報經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準后，持政府批文報規(guī)劃局受理;

規(guī)劃局出具批文;

持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國土部門申請立項及批文;

規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書。

審批時限：15個工作日

其實很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標賣出

大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關(guān)系吧！

每個城市有些程序可以稍微不同。但在實際操作中，相關(guān)部門的關(guān)系非常重要。

變更土地用途不簡單,看運氣,規(guī)劃局有可能已經(jīng)劃到商業(yè)用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡單,補交土地使用權(quán)出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認識人,打我電話88221737幫你聯(lián)系試試

目前在房地產(chǎn)開發(fā)中，會遇到這樣的問題，土地性質(zhì)的變化，最近接到一個顧問項目，項目用地現(xiàn)在是倉庫用地，即工業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)想轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)開發(fā)用地，即國有建設(shè)用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續(xù)，謝謝。

答：根據(jù)《土地管理法》第56條的規(guī)定是可以的，根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。2002年國土資源部發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的第16條也規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?/p>

由于各地的執(zhí)行政策不一，國土資源部在今年發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中對此問題再次作出了明確，在該規(guī)范第4.3條“招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍”中，國土資源部規(guī)定，如果出讓地的《國有土地使用權(quán)出讓合同》有約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確對于出讓地變更用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的，對于出讓地申請變更用途應(yīng)當(dāng)采取招拍掛形式。

所以你們應(yīng)該先向規(guī)劃局遞交變性申請報告，接下去就是公關(guān)的問題了。規(guī)劃局簽批以后，后面的手續(xù)和流程他們會告訴你的。

需要到國土局辦理相關(guān)手續(xù)，目前比較難，需要上面的用地指標。

其實可以鉆一些空子，比如建成企業(yè)總部獨棟別墅的形式，當(dāng)然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個案子...集體土地性質(zhì)的別墅，屬于小產(chǎn)權(quán)房，便宜點賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解決房產(chǎn)證的

土地分類：

1、農(nóng)用地(耕地、林地、園地、草地)

2、建設(shè)用地(商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、交通運輸用地、公共管理服務(wù)用地)

3、未利用地

土地使用權(quán)分幾種?有什么區(qū)別?

1、按是否交出讓金(即用地性質(zhì))劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權(quán)證,這是最基本的分類.2、按建房性質(zhì)(使用性質(zhì))分：有住宅用地、商業(yè)用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規(guī)定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質(zhì)不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業(yè)只50年。

政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產(chǎn)證上面的土地性質(zhì)是否注明。出讓地都會注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

第四篇：工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地操作流程（本站推薦）

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 操作流程

一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：

建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序：

1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規(guī)劃的副市長簽字。

2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更。

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金。

三、建設(shè)用地性質(zhì)變更的依據(jù)：

根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！薄叭魏螁挝缓蛡€人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定?！背鞘幸?guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質(zhì)進行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準。

申報材料：

申請用地性質(zhì)變更報告(原件3份);特殊項目需提交市政府批準文件(驗審原件，提交復(fù)印件3份);涉及到的相關(guān)部門意見(如國土、消防、環(huán)保等);發(fā)改委立項文件(重大項目應(yīng)有已審批的可研報告);原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份);規(guī)劃設(shè)計條件及帶有用地紅線、坐標及面積實測數(shù)據(jù)并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子文件)。

審批程序：

申請變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請，特殊項目由行業(yè)行政主管部門報經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準后，持政府批文報規(guī)劃局受理;規(guī)劃局出具批文;持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國土部門申請立項及批文;規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書； 審批時限：15個工作日；

簡單點說就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標賣出。

總體來說就是要變更用途,一要看城市規(guī)劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補錢。

第五篇：工業(yè)用地轉(zhuǎn)向商業(yè)用地多屬偶然

工業(yè)用地轉(zhuǎn)向商業(yè)用地多屬偶然

隨著地價的節(jié)節(jié)攀升，不少上市公司將工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地的沖動也越發(fā)強烈，但由于國家多項政策的出臺，近來工業(yè)用地向商業(yè)用地的轉(zhuǎn)換還多為偶然。從事房地產(chǎn)開發(fā)多年的東莞地產(chǎn)商東莞東田實業(yè)一位董事就認為，目前工業(yè)用地向商業(yè)用地的轉(zhuǎn)換還是很難的，一般來說有兩個途徑比較容易達成轉(zhuǎn)換，一個是工廠搬遷，一個是隨著城市的發(fā)展，工業(yè)用地剛好符合了新的城市規(guī)劃，可以變?yōu)樯虡I(yè)用地。

根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，目前工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地主要有三個途徑：一是必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準；二是如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣；三是通常的做法，可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機構(gòu)根據(jù)收購儲備計劃安排收儲。

比如銅峰電子（600237）近日就公告稱，根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃，該公司所屬石城大道兩側(cè)工業(yè)土地的戰(zhàn)略部署和規(guī)劃要求，將對石城大道兩側(cè)內(nèi)的老工業(yè)廠區(qū)分步驟進行收儲，本次收儲的三塊土地面積總和為5.11萬平方米。按照銅陵市的規(guī)劃，這部分地塊或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)用地。常山股份（000158）則是另外一種方式使得工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)用地，按照規(guī)劃該公司工廠將整體搬遷，搬遷后，原廠址位于石家莊市內(nèi)環(huán)區(qū)域1200畝的土地將由工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)用地。由于這些地塊原本都是工業(yè)用地，拿地成本較低，如被以商業(yè)用地的拍賣，上市公司可能得到一筆不菲的補償收入。

事實上，前段時間，市場還炒作過一波“搬遷熱”，主要的賣點就在搬遷的過程中，上市公司原來低價擁有的工業(yè)用地將變?yōu)樯虡I(yè)用地，進而產(chǎn)生大量的土地增值收益，包括東北制藥（000597）、南京化纖（600889）等等。而擁有大量工業(yè)用地的公司非常之多，如果這些工業(yè)用地都能變?yōu)樯虡I(yè)用地的話，增值效應(yīng)或可比今年以來上市公司實現(xiàn)的投資收益。

但值得注意的是，雖然很多上市公司擁有大量的工業(yè)用地，但真正能夠把工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地的上市公司卻不多。前述房地產(chǎn)開發(fā)商就認為，從轉(zhuǎn)換途徑來看，第一條路徑比較難，除非企業(yè)和地方政府有非常好的關(guān)系，或者是資產(chǎn)重組之類的，因為工業(yè)用地的價格和商業(yè)用地的價格相差可能在5倍以上，而擁有工業(yè)用地的企業(yè)只需按照當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地的基準價補較差額，所以利益太大，國家對這個有嚴格的規(guī)定。第二條和第三條路徑現(xiàn)在企業(yè)用得較多，但這都是可遇而不可求的，工廠搬遷和城市重新規(guī)劃都具有很大偶然性，事前很難判斷。

現(xiàn)在有很多分析人士在談到上市公司的工業(yè)土地儲備時，只說如果把工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地后將產(chǎn)生多大的增值效應(yīng)，但這其中的關(guān)鍵是，究竟有多少工業(yè)用地能夠成功轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地，只有真正能夠轉(zhuǎn)換的才能夠產(chǎn)生增值效益。不過，隨著商業(yè)用地價格的上漲，工業(yè)用地資源的緊缺，擁有大量工業(yè)用地資源的上市公司僅工業(yè)用地本身的升值空間也非常大，所以在這個以“地”為王的年代，多有儲備用地總是一個不錯的事情。

不知道你所說的“經(jīng)營性物業(yè)”是什么意思？商鋪嗎？

國家規(guī)定，工業(yè)用地上可建的建筑包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫、工業(yè)研發(fā)樓、工業(yè)配套設(shè)施等 現(xiàn)在擦邊球可以打的是造“研發(fā)大樓”--也就是造了當(dāng)寫字樓賣，我們有弄過

兩條路可以走，按市價，補繳土地出讓金，官方洗白了，變成正常的東西。以后要轉(zhuǎn)手賣的話還要清算土地增值稅，這個東西非常貴

還有就是打擦邊球，我們就是這個干的，工業(yè)廠房其實就是造寫字樓賣 施工、預(yù)售的許可證可以拿到的，沒人來管你，就是房產(chǎn)證拿不到，我們和購買者簽訂20年租約，再20年租約（因為國家規(guī)定租約不得長于20年）

拿租約抵房產(chǎn)證。

反正比市場價便宜多了，真的有人買的工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 地產(chǎn)商先知先覺謀紅利：

2010-09-20

今年上海四號土地出讓公告首度推出的工業(yè)用地，使土地市場另一大富礦進入公開招拍掛視野。

早在今年9月《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》中明確指出“工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準”之后，有關(guān)國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)價格將大漲的預(yù)測就不絕于耳。

國際著名房產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕的第三季度工業(yè)地產(chǎn)報告隨即印證了這一預(yù)測。

報告指出，隨著政府新政策的推出，上海工業(yè)市場的租金及土地價格也隨之上揚，其平均土地價格季成長率增加了14.5%，而其工業(yè)設(shè)施平均租金的季成長率也增加了4.97%。

世邦魏理仕分析師表示，隨著政府新政策的公布，工業(yè)土地的價格和租金猛漲，物流業(yè)依然是市場關(guān)注的核心。上海市政府積極推動上海的物流產(chǎn)業(yè)開發(fā)，未來五年內(nèi)，可以預(yù)見的對優(yōu)質(zhì)物流和倉儲物業(yè)需求的激增極大推動了這一市場領(lǐng)域的外國投資。

而工業(yè)地產(chǎn)勁漲的并非上海一地。

報告指出，第三季度北京開發(fā)區(qū)的土地需求依然持高；珠三角地區(qū)，特別是南沙開發(fā)區(qū)，傳統(tǒng)的工業(yè)活動持續(xù)帶動著廣州的工業(yè)物業(yè)界，海外公司包括3M、LG飛利浦及奧的斯(Otis)都于季度內(nèi)在廣州成立或擴充其產(chǎn)品制造基地或研發(fā)中心；成都的工業(yè)物業(yè)市場在第三季度繼續(xù)擴張，國際及國內(nèi)貨運站場的主要區(qū)段在11月進入運營，DHL快遞公司將在此區(qū)建立107600平方英尺的倉儲設(shè)施，UPS快遞和FedEx聯(lián)邦快遞公司也正與園區(qū)洽談。

【工業(yè)用地】工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)商業(yè)用地

一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：

建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序

1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規(guī)劃的副市長簽字

2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金

三、現(xiàn)在的情況

1、但是現(xiàn)在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現(xiàn)在對于城市規(guī)劃管理的非常嚴，如果不合規(guī)定變性了，到時候規(guī)劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風(fēng)險

2、所以很可能的結(jié)局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開出讓

兩證是房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證本文介紹了.................，并提供專業(yè)律師進行免費法律咨詢

土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

在沒有辦理土地手續(xù)前,原土地性質(zhì)保持不變.你說的工業(yè)基地,是指當(dāng)?shù)卣?jīng)過規(guī)劃土地等部門確定的城市規(guī)劃.簡單的說,只是一種指導(dǎo)性政策.只有政府征用或者有具體項目辦理土地征用手續(xù)以后,土地性質(zhì)才會發(fā)生改變.工業(yè)用地改變土地使用性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地，怎么弄? 變更用途,一要看城市規(guī)劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補錢.地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為住宅用地，需要補交多少地價和契稅，是怎么核算的??

經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價格與此地塊價格有關(guān)，沒有明確的標準，各個地市也不同，建議您去國土部門咨詢

《土地證》不等同于《項目用地預(yù)審意見》，土地規(guī)劃用途性質(zhì)分類有多種，如居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等等。《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權(quán)，但所建項目是否符合規(guī)劃用地性質(zhì)，以及是否適合在該地實施所建項目，則要進行審批，并由規(guī)劃土地管理部門和有關(guān)機構(gòu)出具《項目用地預(yù)審意見》。

必要時，需進行土地使用用途變更手續(xù)，俗稱“土地變性”。

土地是劃撥并不影響房產(chǎn)交易。

劃撥土地的房產(chǎn)，房產(chǎn)證過戶以后辦理土地證過戶時，要繳納一筆土地出讓金，領(lǐng)取的新土地證，土地的性質(zhì)就成出讓了。

工業(yè)用地性質(zhì)的土地做老年公寓土地要不要照拍掛?

去年我買了一塊地是工業(yè)用地性質(zhì),土地證變更為繡花廠,后因不符合規(guī)劃,改項為老年公寓并辦了規(guī)劃用地許可證,現(xiàn)在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.問題補充：

當(dāng)時我在買這塊地的時候以工業(yè)用地性質(zhì)已經(jīng)交了出讓金了.現(xiàn)在還需要再補嗎?你的回案有依據(jù)嗎?土地局局長說改變用途就要招拍掛?

補交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉(zhuǎn)讓不用再招拍掛

我們手頭一塊工業(yè)用地想走整理改變用地性質(zhì)變成商業(yè)，應(yīng)該找哪個部門?程序如何。哪位知道請賜教。多謝。

答：

建設(shè)用地性質(zhì)變更的依據(jù)

城市規(guī)劃對不同性質(zhì)建設(shè)用地的布局，根據(jù)其使用功能、對社會和基礎(chǔ)工程設(shè)施的要求，對環(huán)境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協(xié)調(diào)，以期達到功能分區(qū)和整體布局結(jié)構(gòu)的科學(xué)、合理。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！薄叭魏螁挝缓蛡€人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定?！背鞘幸?guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質(zhì)進行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準。

申報材料：

申請用地性質(zhì)變更報告(原件3份);

特殊項目需提交市政府批準文件(驗審原件，提交復(fù)印件3份);

涉及到的相關(guān)部門意見(如國土、消防、環(huán)保等);

發(fā)改委立項文件(重大項目應(yīng)有已審批的可研報告);

原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份);

規(guī)劃設(shè)計條件及帶有用地紅線、坐標及面積實測數(shù)據(jù)并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子文件)。

審批程序：

申請變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請，特殊項目由行業(yè)行政主管部門報經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準后，持政府批文報規(guī)劃局受理;

規(guī)劃局出具批文;

持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國土部門申請立項及批文;

規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書。

審批時限：15個工作日

其實很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標賣出

大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關(guān)系吧！

每個城市有些程序可以稍微不同。但在實際操作中，相關(guān)部門的關(guān)系非常重要。

變更土地用途不簡單,看運氣,規(guī)劃局有可能已經(jīng)劃到商業(yè)用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡單,補交土地使用權(quán)出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認識人,打我電話88221737幫你聯(lián)系試試

目前在房地產(chǎn)開發(fā)中，會遇到這樣的問題，土地性質(zhì)的變化，最近接到一個顧問項目，項目用地現(xiàn)在是倉庫用地，即工業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)想轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)開發(fā)用地，即國有建設(shè)用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續(xù)，謝謝。

答：根據(jù)《土地管理法》第56條的規(guī)定是可以的，根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。2002年國土資源部發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的第16條也規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?/p>

由于各地的執(zhí)行政策不一，國土資源部在今年發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中對此問題再次作出了明確，在該規(guī)范第4.3條“招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍”中，國土資源部規(guī)定，如果出讓地的《國有土地使用權(quán)出讓合同》有約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確對于出讓地變更用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的，對于出讓地申請變更用途應(yīng)當(dāng)采取招拍掛形式。

所以你們應(yīng)該先向規(guī)劃局遞交變性申請報告，接下去就是公關(guān)的問題了。規(guī)劃局簽批以后，后面的手續(xù)和流程他們會告訴你的。

需要到國土局辦理相關(guān)手續(xù)，目前比較難，需要上面的用地指標。

其實可以鉆一些空子，比如建成企業(yè)總部獨棟別墅的形式，當(dāng)然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個案子...集體土地性質(zhì)的別墅，屬于小產(chǎn)權(quán)房，便宜點賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解決房產(chǎn)證的

土地分類：

1、農(nóng)用地(耕地、林地、園地、草地)

2、建設(shè)用地(商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、交通運輸用地、公共管理服務(wù)用地)

3、未利用地

土地使用權(quán)分幾種?有什么區(qū)別?

1、按是否交出讓金(即用地性質(zhì))劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權(quán)證,這是最基本的分類.2、按建房性質(zhì)(使用性質(zhì))分：有住宅用地、商業(yè)用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規(guī)定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質(zhì)不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業(yè)只50年。

政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產(chǎn)證上面的土地性質(zhì)是否注明。出讓地都會注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

中國新聞網(wǎng)12月8日報道 上海成城購物廣場，這個號稱亞洲最大的購物中心再度爛尾，固然有其先天的缺陷，亦有后天人為使然。爛尾宿命的背后，是以土地撬動資本的模式失靈，是商業(yè)地產(chǎn)運營商駕馭“亞洲第一”的失衡，這不得不令人對郊區(qū)大型購物中心的開發(fā)路徑重新反思。

原上海成城購物廣場實業(yè)發(fā)展有限公司策劃部高級經(jīng)理張遠(化名)一直盤算著做好成城購物廣場能賺到多少錢。一年來，他每天都在虹淞大廈7樓的辦公室里等待老板的指令，盼望對面的成城購物廣場開工的日子。

但是，原本美好的愿望突然變成了殘酷的現(xiàn)實。“我們的項目停工了，公司的運營出現(xiàn)了問題?！比缃駨堖h已經(jīng)辭職，他覺得在那里呆下去不會再有盼頭。

上海成城購物廣場，原名為虹橋購物樂園，號稱亞洲最大的購物中心。該項目位于上海市閔行區(qū)吳中路、虹井路口，占地8萬平方米，總建筑面積達到40萬平方米。今年年初，香港勝南實業(yè)公司和上海虹西實業(yè)公司聯(lián)合啟動了這個項目，當(dāng)時預(yù)計2010年全面開業(yè)。

然而，這個隨著香港勝南實業(yè)公司2007年年底接盤而擺脫“爛尾”命運的項目，在不到一年時間已再度爛尾。

二度爛尾

2007年年底，香港勝南實業(yè)有限公司和上海虹西實業(yè)公司(原虹橋購物樂園的土地擁有者)聯(lián)手成立上海成城購物廣場實業(yè)發(fā)展有限公司，并召開新聞發(fā)布會宣稱項目于2008年年初復(fù)工。

據(jù)記者調(diào)查，香港勝南實業(yè)此前并沒有在上海投資開發(fā)任何大型商業(yè)項目，其背景也頗為神秘。

但據(jù)張遠透露，直到今年8月份，該項目也還沒有復(fù)工的跡象，只是看到工地上幾個工人在例行日常維護工作?！爱?dāng)時我們得到消息說，項目的資金已經(jīng)到位，但由于一系列手續(xù)問題，公司在和閔行區(qū)政府進行交涉，復(fù)工時間預(yù)計推遲到今年年底?！?/p>

然而，直到今年12月，項目依然沒有復(fù)工的跡象。而張元從公司內(nèi)部獲得消息，“項目又停工了”，這令他失望至極。

據(jù)一位消息人士透露，成城購物中心遲遲沒有開工，緣于兩個方面的問題：一是該項目用地性質(zhì)原為倉儲和綠地，并非經(jīng)營性用地，開發(fā)商與閔行區(qū)政府屢次交涉未果;二是項目規(guī)模過大，且一律為租賃物業(yè)，沒有銷售產(chǎn)品可以回籠資金，加上遭遇金融風(fēng)暴，啟動資金和運營成本成為一個巨大難題。

另有業(yè)內(nèi)人士透露，項目的問題還在于靠近虹橋機場。由于機場對周邊建筑物有限高的規(guī)定，原本項目規(guī)劃的高檔酒店和商務(wù)公寓如今都被撤銷，這進一步加大了投資方的資金壓力。

事實上，上海成城購物廣場已經(jīng)是兩度爛尾。2001年9月1日，上海建工(集團)總公司與港虹實業(yè)、虹西實業(yè)簽訂《建設(shè)工程承包合同》，簽約承建虹橋購物樂園的工程，并于2002年開始動工。

根據(jù)當(dāng)時的規(guī)劃，虹橋購物樂園首期項目建筑面積達33萬平方米，總投資金額15億元。而隨后規(guī)劃的二期工程，除了有高檔次的酒店和商務(wù)公寓，還有與購物中心配套的物流中心等設(shè)施，把購物中心實體和網(wǎng)上購物、物流配送結(jié)合起來。

然而好景不長，在虹橋購物樂園完成部分框架結(jié)構(gòu)時，由于資金鏈等問題，這個當(dāng)年號稱亞洲第一Mall的工程于2003年意外停工。

債務(wù)重重

據(jù)公開資料顯示，上海成城購物中心總投資為15億~16億元，但業(yè)內(nèi)均認為這筆資金對于該項目的規(guī)模而言是杯水車薪。“特別是項目后續(xù)裝修、配套成本以及日后管理的成本較高，啟動這個項目的資金起碼要30億元左右?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。

然而，該項目本身便債務(wù)重重，這也使得投資方舉步維艱。當(dāng)初，香港勝南實業(yè)有限公司收購該項目資產(chǎn)時，便承接了一切債務(wù)。

2004年年初，按照國務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知》和上海市政府《上海市清理解決建設(shè)工程拖欠工程款工作方案》的要求，上海建工(集團)總公司向上海市清欠辦申報了該工程拖欠工程款的實際情況。

據(jù)悉，虹橋購物樂園投資方在2004年6月24日作出了“2006年12月支付拖欠款4500萬元”的承諾。

2006年12月29日，在上述承諾成為一紙空文的情況下，上海建工(集團)總公司向上海市第一中級人民法院提起訴訟，要求港虹實業(yè)和虹西實業(yè)兩家公司支付所欠工程款并賠償損失。最終，法院凍結(jié)了港虹實業(yè)及虹西實業(yè)共計3億多元的資產(chǎn)。

2007年3月23日，上海第一中級人民法院作出一審判決，裁定港虹實業(yè)和虹西實業(yè)向建工集團支付地下部分工程款1200萬元及利息，港虹實業(yè)向建工集團支付地上部分及地下室ABC延伸段工程款1.2億多元及利息。此外，港虹實業(yè)還要向建工集團支付停工損失費1100萬元，而虹西實業(yè)則需承擔(dān)連帶責(zé)任。

粗略計算，港虹實業(yè)和虹西實業(yè)需向建工集團支付工程款及賠償經(jīng)濟損失共計1.47億元左右。

對此判決被告方表示不服，并向上海市高級人民法院提出上訴。2007年9月25日，上海市高級人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

前景堪憂

據(jù)一位建筑工程師對記者分析，虹橋購物樂園已經(jīng)停建4年多，一般露天建筑停建3年以上，其鋼筋結(jié)構(gòu)就無法繼續(xù)使用。因此，虹橋購物樂園的鋼筋混凝土框架肯定要拆除重建。

這也意味著，二度爛尾的這個項目，如果有下家接手，必須拆除目前的地上及地下的建筑物才能重新開工，但這樣啟動成本又將增大。

根據(jù)2002年的公開資料，虹橋購物樂園擬建成一個亞洲地區(qū)規(guī)模最大、功能齊全的大型購物中心(ShoppingMall)，而且要在購物環(huán)境、管理水平及服務(wù)內(nèi)容方面均成為世界一流的大型購物中心。

“但是項目具有先天缺陷，這導(dǎo)致它無法實現(xiàn)設(shè)定的目標。”有業(yè)內(nèi)人士指出，一是區(qū)域消費能力不夠，雖然周邊有大量的外籍人士居住，但依然無法支持如此之大的購物中心;二是交通不便，雖然有地鐵，但仍然處于外環(huán)區(qū)域，“在傳統(tǒng)上海市民眼里，高檔的購物中心應(yīng)該處于市中心區(qū)位”。

仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民表示，上海成城購物中心的項目規(guī)模過大，相當(dāng)于再建造兩個正大廣場，而且都為租賃物業(yè)，這對開發(fā)商的資金要求太高。目前，閔行吳中路道路較長，進出較為困難，“除非和當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃部門進行溝通，否則短期內(nèi)很難再度啟動”。

雖然業(yè)內(nèi)均認為該項目在短期內(nèi)無法重新啟動，但陳立民依然長期看好。他表示，目前上海大型購物中心并不多，“如果能夠投入資金解決項目一些硬件問題，重新啟動的希望依然較大?！?/p>

然而，大環(huán)境的低迷令項目的前景更加不樂觀。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海房地產(chǎn)市場資金匱乏，并不是每個項目都能夠盤活，“爛尾樓的比例正在增加”。

對于明年的行情，陳立民表示，就整個商業(yè)地產(chǎn)市場而言依然樂觀，但需求方面并不樂觀?！疤貏e是金融危機的影響，會使得人們的消費能力進一步萎縮，這勢必影響到整個上海商業(yè)地產(chǎn)市場的走勢?！? 鏈接

上海成城購物

廣場的前世今生上海成城購物廣場，前身為虹橋購物樂園。該項目于2000年開建，占地面積86600平方米，首期建筑面積近33萬平方米，號稱“亞洲第一ShoppingMall”。

資料顯示，為了合作開發(fā)虹橋購物樂園，上海虹西實業(yè)公司與新加坡投資商蔡振利所有的亞太實業(yè)集團有限公司于1999年合資成立了項目公司--上海港虹實業(yè)發(fā)展有限公司。其中，虹西實業(yè)以土地出資，亞太實業(yè)以現(xiàn)金出資。

據(jù)了解，項目所在的土地是當(dāng)初政府為延安西路建設(shè)拆遷而劃撥給虹橋鎮(zhèn)的，用地性質(zhì)為綠化和倉儲。因此，開發(fā)商無法以土地獲取融資，而亞太公司本身并不具備支撐整個商城開發(fā)的資本。2003年4月，項目開工后不久便陷入資金困境當(dāng)中，最終被迫停工。

根據(jù)當(dāng)時的規(guī)劃，虹橋購物樂園首期項目建筑面積達33萬平方米;二期工程除高檔酒店和商務(wù)公寓，還有與購物中心配套的物流中心等設(shè)施。當(dāng)時，虹橋購物樂園對外宣稱將建2000個車位，是上海市停車位最多的大型購物中心。在項目建設(shè)期間，開發(fā)商在向客戶推薦樓盤時也往往將“亞洲最大購物中心”作為最大賣點。

2007年年底，香港勝南實業(yè)有限公司和上海虹西實業(yè)公司聯(lián)手成立上海成城購物廣場實業(yè)發(fā)展有限公司，正式接手虹橋購物樂園，并將其改名為上海成城購物廣場，宣稱將于2008年年初復(fù)工。但時至今日，項目再度停工。(陸彬杰李子擎)(來源：中國房地產(chǎn)報)