第一篇：工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地操作流程1

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地操作流程

一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他50年。

建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”“任何單位和個(gè)人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定?！背鞘幸?guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對(duì)局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報(bào)請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)。

二、改變用途的大致程序

1、變更涉及到的問題：

一要看城市規(guī)劃是否允許； 二要到土管局辦理變更； 三要補(bǔ)錢.（土地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為商業(yè)用地，需要補(bǔ)交多少地價(jià)和契稅，及如何核算）；

2、提交變更用途申請(qǐng)，報(bào)送到土地局，逐級(jí)上報(bào)到主管土地規(guī)劃的負(fù)責(zé)人簽字（只有政府征用或者有具體項(xiàng)目辦理土地征用手續(xù)以后,土地性質(zhì)才會(huì)發(fā)生改變）

3、拿著批復(fù)文件到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更

4、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金。經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價(jià)格與此地塊價(jià)格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)地市也不同，可以在國(guó)土部門咨詢。

5、主要環(huán)節(jié)

（1）申報(bào)材料：

申請(qǐng)用地性質(zhì)變更報(bào)告(原件3份)； 原件，提交復(fù)印件3份)；

涉及到的相關(guān)部門意見(如國(guó)土、消防、環(huán)保等)；

發(fā)改委立項(xiàng)文件(重大項(xiàng)目應(yīng)有已審批的可研報(bào)告)；

原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及帶有用地紅線、坐標(biāo)及面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)并加蓋測(cè)繪單位章的成果圖(3份藍(lán)圖及電子文件)。

（2）審批程序：

申請(qǐng)變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請(qǐng)，特殊項(xiàng)目由行業(yè)行政主管部門報(bào)經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準(zhǔn)后，持政府批文報(bào)規(guī)劃局受理

（3）規(guī)劃局出具批文;持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國(guó)土部門申請(qǐng)立項(xiàng)及批文;規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書。審批時(shí)限：15個(gè)工作日，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標(biāo)賣出.三、變更過程中可能存在的情況

1、如果變更土地用途沒有特別充分的理由，一般很難批下來的，因?yàn)閲?guó)家現(xiàn)在對(duì)于城市規(guī)劃管理的非常嚴(yán)，如果不合規(guī)定變性了，到時(shí)候規(guī)劃審查的時(shí)候所有簽字的人都受牽連，所以他們一般不會(huì)冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)；

2、有一種情況，如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開出讓。

四、問題補(bǔ)充：

1、問：目前在房地產(chǎn)開發(fā)中，會(huì)遇到這樣的問題，土地性質(zhì)的變化，最近接到一個(gè)顧問項(xiàng)目，項(xiàng)目用地現(xiàn)在是倉庫用地，即工業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)想轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)開發(fā)用地，即國(guó)有建設(shè)用地，請(qǐng)問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續(xù)？

答：根據(jù)《土地管理法》第56條的規(guī)定是可以的，根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。2002年國(guó)土資源部發(fā)布的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的第16條也規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?/p>

由于各地的執(zhí)行政策不一，國(guó)土資源部在今年發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》中對(duì)此問題再次作出了明確，在該規(guī)范第4.3條“招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍”中，國(guó)土資源部規(guī)定，如果出讓地的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》有約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確對(duì)于出讓地變更用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的，對(duì)于出讓地申請(qǐng)變更用途應(yīng)當(dāng)采取招拍掛形式。

出讓土地改變用途

辦理程序：

第一步：建設(shè)用地單位持經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途的文件、資料，向市國(guó)土資源局受理窗口提出申請(qǐng)，并填寫《西安市國(guó)有土地建設(shè)用地申請(qǐng)書》;第二步：對(duì)資料齊全、權(quán)屬清楚、符合申請(qǐng)條件的，由受理人員在《申請(qǐng)表》上簽字，辦理正式受理手續(xù);第三步：承辦人員對(duì)用地單位提供的文件、進(jìn)行認(rèn)真審查，確認(rèn)用地位置，搞清土地權(quán)屬，核準(zhǔn)用地面積。對(duì)因改變部分土地用途需要分割測(cè)量的，要告知申請(qǐng)人完成地籍測(cè)量，提供測(cè)量成果;第四步：承辦人員會(huì)同建設(shè)用地單位共同委托地價(jià)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果，初步測(cè)算出讓金及有關(guān)稅費(fèi)補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn);第五步：承辦人員擬定出讓土地改變用途批準(zhǔn)意見，并提交土地利用處進(jìn)行全面審核后，形成初審意見;第六步：出讓土地改變用途批準(zhǔn)意見報(bào)請(qǐng)局長(zhǎng)辦公會(huì)議和市人民政府審定;第七步：改變用途批準(zhǔn)意見報(bào)經(jīng)審定后，由承辦人員草擬《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，逐級(jí)報(bào)經(jīng)處長(zhǎng)、分管局長(zhǎng)審核后，呈送局長(zhǎng)審定;第八步：建設(shè)用地單位與市國(guó)土資源局正式簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，并按照協(xié)議約定的時(shí)間補(bǔ)繳土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi);第九步：用地單位依照合同變更協(xié)議的約定繳清出讓金差額和有關(guān)稅費(fèi)后，持稅、費(fèi)繳納憑證領(lǐng)取西安市人民政府《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。提交資料:

(1)國(guó)有土地建設(shè)用地申請(qǐng)書；

(2)申請(qǐng)用地單位、法定代表人證明，個(gè)人身份證明和委托代理人身份證明；(3)金融單位資金證明；(4)計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件；

(5)市規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或《建筑工程規(guī)劃許可證》和用地定點(diǎn)圖（原件）；(6)宗地圖和測(cè)量成果表；

(7)原國(guó)有土地使用證或用地批文（原件）；(8)原國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（原件）；(9)房屋所有權(quán)證書；

(10)與建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)批示、會(huì)議紀(jì)要等；(11)土地評(píng)估報(bào)告（原件）；(12)其他有關(guān)文件資料。

第二篇：工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 操作流程

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 操作流程

一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：

建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序

1、寫個(gè)變更用途的申請(qǐng)，然后報(bào)送到土地局，逐級(jí)上報(bào)到主管土地規(guī)劃的副市長(zhǎng)簽字

2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金

三、現(xiàn)在的情況

1、但是現(xiàn)在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會(huì)批下來的，因?yàn)閲?guó)家現(xiàn)在對(duì)于城市規(guī)劃管理的非常嚴(yán)，如果不合規(guī)定變性了，到時(shí)候規(guī)劃審查的時(shí)候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會(huì)冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)

2、所以很可能的結(jié)局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開出讓

兩證是房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證

土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

在沒有辦理土地手續(xù)前,原土地性質(zhì)保持不變.你說的工業(yè)基地,是指當(dāng)?shù)卣?jīng)過規(guī)劃土地等部門確定的城市規(guī)劃.簡(jiǎn)單的

說,只是一種指導(dǎo)性政策.只有政府征用或者有具體項(xiàng)目辦理土地征用手續(xù)以后 ,土地性質(zhì)才會(huì)發(fā)生改變.工業(yè)用地改變土地使用性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地，怎么弄?

變更用途,一要看城市規(guī)劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補(bǔ)錢.地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為住宅用地，需要補(bǔ)交多少地價(jià)和契稅，是怎么核算的??

經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價(jià)格與此地塊價(jià)格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)地市也不同，建議您去國(guó)土部門咨詢

《土地證》不等同于《項(xiàng)目用地預(yù)審意見》，土地規(guī)劃用途性質(zhì)分類有多種，如居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等等?！锻恋刈C》只說明有擁有該地塊土地使用權(quán)，但所建項(xiàng)目是否符合規(guī)劃用地性質(zhì)，以及是否適合在該地實(shí)施所建項(xiàng)目，則要進(jìn)行審批，并由規(guī)劃土地管理部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)出具《項(xiàng)目用地預(yù)審意見》。

必要時(shí)，需進(jìn)行土地使用用途變更手續(xù)，俗稱“土地變性”。

土地是劃撥并不影響房產(chǎn)交易。

劃撥土地的房產(chǎn)，房產(chǎn)證過戶以后辦理土地證過戶時(shí)，要繳納一筆土地出讓金，領(lǐng)取的新土地證，土地的性質(zhì)就成出讓了。

工業(yè)用地性質(zhì)的土地做老年公寓土地要不要照拍掛?

去年我買了一塊地是工業(yè)用地性質(zhì),土地證變更為繡花廠,后因不符合規(guī)劃,改項(xiàng)為老年公寓并辦了規(guī)劃用地許可證,現(xiàn)在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.問題補(bǔ)充：

當(dāng)時(shí)我在買這塊地的時(shí)候以工業(yè)用地性質(zhì)已經(jīng)交了出讓金了.現(xiàn)在還需要再補(bǔ)嗎?你的回案有依據(jù)嗎?土地局局長(zhǎng)說改變用途就要招拍掛?

補(bǔ)交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉(zhuǎn)讓不用再招拍掛

我們手頭一塊工業(yè)用地想走整理改變用地性質(zhì)變成商業(yè)，應(yīng)該找哪個(gè)部門?程序如何。哪位知道請(qǐng)賜教。多謝。

答：

建設(shè)用地性質(zhì)變更的依據(jù)

城市規(guī)劃對(duì)不同性質(zhì)建設(shè)用地的布局，根據(jù)其使用功能、對(duì)社會(huì)和基礎(chǔ)工程設(shè)施的要求，對(duì)環(huán)境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協(xié)調(diào)，以期達(dá)到功能分區(qū)和整體布局結(jié)構(gòu)的科學(xué)、合理。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！薄叭魏螁挝缓蛡€(gè)人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定?！背鞘幸?guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對(duì)局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報(bào)請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)。

申報(bào)材料：

申請(qǐng)用地性質(zhì)變更報(bào)告(原件3份);

特殊項(xiàng)目需提交市政府批準(zhǔn)文件(驗(yàn)審原件，提交復(fù)印件3份);

涉及到的相關(guān)部門意見(如國(guó)土、消防、環(huán)保等);

發(fā)改委立項(xiàng)文件(重大項(xiàng)目應(yīng)有已審批的可研報(bào)告);

原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份);

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及帶有用地紅線、坐標(biāo)及面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)并加蓋測(cè)繪單位章的成果圖(3份藍(lán)圖及電子文件)。

審批程序：

申請(qǐng)變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請(qǐng)，特殊項(xiàng)目由行業(yè)行政主管部門報(bào)經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準(zhǔn)后，持政府批文報(bào)規(guī)劃局受理;

規(guī)劃局出具批文;

持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國(guó)土部門申請(qǐng)立項(xiàng)及批文;

規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書。

審批時(shí)限：15個(gè)工作日

其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標(biāo)賣出

大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關(guān)系吧！

每個(gè)城市有些程序可以稍微不同。但在實(shí)際操作中，相關(guān)部門的關(guān)系非常重要。

變更土地用途不簡(jiǎn)單,看運(yùn)氣,規(guī)劃局有可能已經(jīng)劃到商業(yè)用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡(jiǎn)單,補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認(rèn)識(shí)人,打我電話88221737幫你聯(lián)系試試

目前在房地產(chǎn)開發(fā)中，會(huì)遇到這樣的問題，土地性質(zhì)的變化，最近接到一個(gè)顧問項(xiàng)目，項(xiàng)目用地現(xiàn)在是倉庫用地，即工業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)想轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)開發(fā)用地，即國(guó)有建設(shè)用地，請(qǐng)問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續(xù)，謝謝。

答：根據(jù)《土地管理法》第56條的規(guī)定是可以的，根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。2002年國(guó)土資源部發(fā)布的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的第16條也規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?/p>

由于各地的執(zhí)行政策不一，國(guó)土資源部在今年發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》中對(duì)此問題再次作出了明確，在該規(guī)范第4.3條“招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍”中，國(guó)土資源部規(guī)定，如果出讓地的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》有約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確對(duì)于出讓地變更用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的，對(duì)于出讓地申請(qǐng)變更用途應(yīng)當(dāng)采取招拍掛形式。

所以你們應(yīng)該先向規(guī)劃局遞交變性申請(qǐng)報(bào)告，接下去就是公關(guān)的問題了。規(guī)劃局簽批以后，后面的手續(xù)和流程他們會(huì)告訴你的。

需要到國(guó)土局辦理相關(guān)手續(xù)，目前比較難，需要上面的用地指標(biāo)。

其實(shí)可以鉆一些空子，比如建成企業(yè)總部獨(dú)棟別墅的形式，當(dāng)然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個(gè)案子...集體土地性質(zhì)的別墅，屬于小產(chǎn)權(quán)房，便宜點(diǎn)賣，跟客戶說清楚就是了，將來國(guó)家總要解決房產(chǎn)證的

土地分類：

1、農(nóng)用地(耕地、林地、園地、草地)

2、建設(shè)用地(商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、軍事用地、交通運(yùn)輸用地、公共管理服務(wù)用地)

3、未利用地

土地使用權(quán)分幾種?有什么區(qū)別?

1、按是否交出讓金(即用地性質(zhì))劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權(quán)證,這是最基本的分類.2、按建房性質(zhì)(使用性質(zhì))分：有住宅用地、商業(yè)用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規(guī)定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質(zhì)不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業(yè)只50年。

政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產(chǎn)證上面的土地性質(zhì)是否注明。出讓地都會(huì)注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

第三篇：工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地操作流程1

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地操作流程

一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款

土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他50年。

建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”“任何單位和個(gè)人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定。”城市規(guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對(duì)局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報(bào)請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)。

二、改變用途的大致程序

1、變更涉及到的問題：

一要看城市規(guī)劃是否允許； 二要到土管局辦理變更； 三要補(bǔ)錢.（土地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為商業(yè)用地，需要補(bǔ)交多少地價(jià)和契稅，及如何核算）；

2、提交變更用途申請(qǐng)，報(bào)送到土地局，逐級(jí)上報(bào)到主管土地規(guī)劃的負(fù)責(zé)人簽字（只有政府征用或者有具體項(xiàng)目辦理土地征用手續(xù)以后,土地性質(zhì)才會(huì)發(fā)生改變）

3、拿著批復(fù)文件到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更

4、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金。經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價(jià)格與此地塊價(jià)格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)地市也不同，可以在國(guó)土部門咨詢。

5、主要環(huán)節(jié)

（1）申報(bào)材料：

申請(qǐng)用地性質(zhì)變更報(bào)告(原件3份)； 原件，提交復(fù)印件3份)；

涉及到的相關(guān)部門意見(如國(guó)土、消防、環(huán)保等)；

發(fā)改委立項(xiàng)文件(重大項(xiàng)目應(yīng)有已審批的可研報(bào)告)；

原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及帶有用地紅線、坐標(biāo)及面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)并加蓋測(cè)繪單位章的成果圖(3份藍(lán)圖及電子文件)。

（2）審批程序：

申請(qǐng)變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請(qǐng)，特殊項(xiàng)目由行業(yè)行政主管部門報(bào)經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準(zhǔn)后，持政府批文報(bào)規(guī)劃局受理

（3）規(guī)劃局出具批文;持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國(guó)土部門申請(qǐng)立項(xiàng)及批文;規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書。審批時(shí)限：15個(gè)工作日，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標(biāo)賣出，大城市就按程序辦理，小地方主要先疏通人際關(guān)系.三、變更過程中可能存在的情況

1、如果變更土地用途沒有特別充分的理由，一般很難批下來的，因?yàn)閲?guó)家現(xiàn)在對(duì)于城市規(guī)劃管理的非常嚴(yán)，如果不合規(guī)定變性了，到時(shí)候規(guī)劃審查的時(shí)候所有簽字的人都受牽連，所以他們一般不會(huì)冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)；

2、有一種情況，如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開出讓。

四、問題補(bǔ)充：

1、問：目前在房地產(chǎn)開發(fā)中，會(huì)遇到這樣的問題，土地性質(zhì)的變化，最近接到一個(gè)顧問項(xiàng)目，項(xiàng)目用地現(xiàn)在是倉庫用地，即工業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)想轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)開發(fā)用地，即國(guó)有建設(shè)用地，請(qǐng)問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續(xù)？

答：根據(jù)《土地管理法》第56條的規(guī)定是可以的，根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。2002年國(guó)土資源部發(fā)布的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的第16條也規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?/p>

由于各地的執(zhí)行政策不一，國(guó)土資源部在今年發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》中對(duì)此問題再次作出了明確，在該規(guī)范第4.3條“招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍”中，國(guó)土資源部規(guī)定，如果出讓地的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》有約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確對(duì)于出讓地變更用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的，對(duì)于出讓地申請(qǐng)變更用途應(yīng)當(dāng)采取招拍掛形式。

2、問：土地使用權(quán)分幾種?有什么區(qū)別?（1）、按是否交出讓金(即用地性質(zhì))劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權(quán)證,這是最基本的分類。

第四篇：工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地操作流程（本站推薦）

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 操作流程

一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：

建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序：

1、寫個(gè)變更用途的申請(qǐng)，然后報(bào)送到土地局，逐級(jí)上報(bào)到主管土地規(guī)劃的副市長(zhǎng)簽字。

2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更。

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金。

三、建設(shè)用地性質(zhì)變更的依據(jù)：

根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！薄叭魏螁挝缓蛡€(gè)人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定。”城市規(guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對(duì)局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報(bào)請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)。

申報(bào)材料：

申請(qǐng)用地性質(zhì)變更報(bào)告(原件3份);特殊項(xiàng)目需提交市政府批準(zhǔn)文件(驗(yàn)審原件，提交復(fù)印件3份);涉及到的相關(guān)部門意見(如國(guó)土、消防、環(huán)保等);發(fā)改委立項(xiàng)文件(重大項(xiàng)目應(yīng)有已審批的可研報(bào)告);原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份);規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及帶有用地紅線、坐標(biāo)及面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)并加蓋測(cè)繪單位章的成果圖(3份藍(lán)圖及電子文件)。

審批程序：

申請(qǐng)變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請(qǐng)，特殊項(xiàng)目由行業(yè)行政主管部門報(bào)經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準(zhǔn)后，持政府批文報(bào)規(guī)劃局受理;規(guī)劃局出具批文;持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國(guó)土部門申請(qǐng)立項(xiàng)及批文;規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書； 審批時(shí)限：15個(gè)工作日；

簡(jiǎn)單點(diǎn)說就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標(biāo)賣出。

總體來說就是要變更用途,一要看城市規(guī)劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補(bǔ)錢。

第五篇：工業(yè)用地轉(zhuǎn)向商業(yè)用地多屬偶然

工業(yè)用地轉(zhuǎn)向商業(yè)用地多屬偶然

隨著地價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，不少上市公司將工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地的沖動(dòng)也越發(fā)強(qiáng)烈，但由于國(guó)家多項(xiàng)政策的出臺(tái)，近來工業(yè)用地向商業(yè)用地的轉(zhuǎn)換還多為偶然。從事房地產(chǎn)開發(fā)多年的東莞地產(chǎn)商?hào)|莞東田實(shí)業(yè)一位董事就認(rèn)為，目前工業(yè)用地向商業(yè)用地的轉(zhuǎn)換還是很難的，一般來說有兩個(gè)途徑比較容易達(dá)成轉(zhuǎn)換，一個(gè)是工廠搬遷，一個(gè)是隨著城市的發(fā)展，工業(yè)用地剛好符合了新的城市規(guī)劃，可以變?yōu)樯虡I(yè)用地。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，目前工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地主要有三個(gè)途徑：一是必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)；二是如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣；三是通常的做法，可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)收購儲(chǔ)備計(jì)劃安排收儲(chǔ)。

比如銅峰電子（600237）近日就公告稱，根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃，該公司所屬石城大道兩側(cè)工業(yè)土地的戰(zhàn)略部署和規(guī)劃要求，將對(duì)石城大道兩側(cè)內(nèi)的老工業(yè)廠區(qū)分步驟進(jìn)行收儲(chǔ)，本次收儲(chǔ)的三塊土地面積總和為5.11萬平方米。按照銅陵市的規(guī)劃，這部分地塊或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)用地。常山股份（000158）則是另外一種方式使得工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)用地，按照規(guī)劃該公司工廠將整體搬遷，搬遷后，原廠址位于石家莊市內(nèi)環(huán)區(qū)域1200畝的土地將由工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)用地。由于這些地塊原本都是工業(yè)用地，拿地成本較低，如被以商業(yè)用地的拍賣，上市公司可能得到一筆不菲的補(bǔ)償收入。

事實(shí)上，前段時(shí)間，市場(chǎng)還炒作過一波“搬遷熱”，主要的賣點(diǎn)就在搬遷的過程中，上市公司原來低價(jià)擁有的工業(yè)用地將變?yōu)樯虡I(yè)用地，進(jìn)而產(chǎn)生大量的土地增值收益，包括東北制藥（000597）、南京化纖（600889）等等。而擁有大量工業(yè)用地的公司非常之多，如果這些工業(yè)用地都能變?yōu)樯虡I(yè)用地的話，增值效應(yīng)或可比今年以來上市公司實(shí)現(xiàn)的投資收益。

但值得注意的是，雖然很多上市公司擁有大量的工業(yè)用地，但真正能夠把工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地的上市公司卻不多。前述房地產(chǎn)開發(fā)商就認(rèn)為，從轉(zhuǎn)換途徑來看，第一條路徑比較難，除非企業(yè)和地方政府有非常好的關(guān)系，或者是資產(chǎn)重組之類的，因?yàn)楣I(yè)用地的價(jià)格和商業(yè)用地的價(jià)格相差可能在5倍以上，而擁有工業(yè)用地的企業(yè)只需按照當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地的基準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)較差額，所以利益太大，國(guó)家對(duì)這個(gè)有嚴(yán)格的規(guī)定。第二條和第三條路徑現(xiàn)在企業(yè)用得較多，但這都是可遇而不可求的，工廠搬遷和城市重新規(guī)劃都具有很大偶然性，事前很難判斷。

現(xiàn)在有很多分析人士在談到上市公司的工業(yè)土地儲(chǔ)備時(shí)，只說如果把工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地后將產(chǎn)生多大的增值效應(yīng)，但這其中的關(guān)鍵是，究竟有多少工業(yè)用地能夠成功轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地，只有真正能夠轉(zhuǎn)換的才能夠產(chǎn)生增值效益。不過，隨著商業(yè)用地價(jià)格的上漲，工業(yè)用地資源的緊缺，擁有大量工業(yè)用地資源的上市公司僅工業(yè)用地本身的升值空間也非常大，所以在這個(gè)以“地”為王的年代，多有儲(chǔ)備用地總是一個(gè)不錯(cuò)的事情。

不知道你所說的“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)”是什么意思？商鋪嗎？

國(guó)家規(guī)定，工業(yè)用地上可建的建筑包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫、工業(yè)研發(fā)樓、工業(yè)配套設(shè)施等 現(xiàn)在擦邊球可以打的是造“研發(fā)大樓”--也就是造了當(dāng)寫字樓賣，我們有弄過

兩條路可以走，按市價(jià)，補(bǔ)繳土地出讓金，官方洗白了，變成正常的東西。以后要轉(zhuǎn)手賣的話還要清算土地增值稅，這個(gè)東西非常貴

還有就是打擦邊球，我們就是這個(gè)干的，工業(yè)廠房其實(shí)就是造寫字樓賣 施工、預(yù)售的許可證可以拿到的，沒人來管你，就是房產(chǎn)證拿不到，我們和購買者簽訂20年租約，再20年租約（因?yàn)閲?guó)家規(guī)定租約不得長(zhǎng)于20年）

拿租約抵房產(chǎn)證。

反正比市場(chǎng)價(jià)便宜多了，真的有人買的工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 地產(chǎn)商先知先覺謀紅利：

2010-09-20

今年上海四號(hào)土地出讓公告首度推出的工業(yè)用地，使土地市場(chǎng)另一大富礦進(jìn)入公開招拍掛視野。

早在今年9月《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》中明確指出“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”之后，有關(guān)國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格將大漲的預(yù)測(cè)就不絕于耳。

國(guó)際著名房產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕的第三季度工業(yè)地產(chǎn)報(bào)告隨即印證了這一預(yù)測(cè)。

報(bào)告指出，隨著政府新政策的推出，上海工業(yè)市場(chǎng)的租金及土地價(jià)格也隨之上揚(yáng)，其平均土地價(jià)格季成長(zhǎng)率增加了14.5%，而其工業(yè)設(shè)施平均租金的季成長(zhǎng)率也增加了4.97%。

世邦魏理仕分析師表示，隨著政府新政策的公布，工業(yè)土地的價(jià)格和租金猛漲，物流業(yè)依然是市場(chǎng)關(guān)注的核心。上海市政府積極推動(dòng)上海的物流產(chǎn)業(yè)開發(fā)，未來五年內(nèi)，可以預(yù)見的對(duì)優(yōu)質(zhì)物流和倉儲(chǔ)物業(yè)需求的激增極大推動(dòng)了這一市場(chǎng)領(lǐng)域的外國(guó)投資。

而工業(yè)地產(chǎn)勁漲的并非上海一地。

報(bào)告指出，第三季度北京開發(fā)區(qū)的土地需求依然持高；珠三角地區(qū)，特別是南沙開發(fā)區(qū)，傳統(tǒng)的工業(yè)活動(dòng)持續(xù)帶動(dòng)著廣州的工業(yè)物業(yè)界，海外公司包括3M、LG飛利浦及奧的斯(Otis)都于季度內(nèi)在廣州成立或擴(kuò)充其產(chǎn)品制造基地或研發(fā)中心；成都的工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)在第三季度繼續(xù)擴(kuò)張，國(guó)際及國(guó)內(nèi)貨運(yùn)站場(chǎng)的主要區(qū)段在11月進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，DHL快遞公司將在此區(qū)建立107600平方英尺的倉儲(chǔ)設(shè)施，UPS快遞和FedEx聯(lián)邦快遞公司也正與園區(qū)洽談。

【工業(yè)用地】工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)商業(yè)用地

一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：

建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序

1、寫個(gè)變更用途的申請(qǐng)，然后報(bào)送到土地局，逐級(jí)上報(bào)到主管土地規(guī)劃的副市長(zhǎng)簽字

2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金

三、現(xiàn)在的情況

1、但是現(xiàn)在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會(huì)批下來的，因?yàn)閲?guó)家現(xiàn)在對(duì)于城市規(guī)劃管理的非常嚴(yán)，如果不合規(guī)定變性了，到時(shí)候規(guī)劃審查的時(shí)候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會(huì)冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)

2、所以很可能的結(jié)局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開出讓

兩證是房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證本文介紹了.................，并提供專業(yè)律師進(jìn)行免費(fèi)法律咨詢

土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

在沒有辦理土地手續(xù)前,原土地性質(zhì)保持不變.你說的工業(yè)基地,是指當(dāng)?shù)卣?jīng)過規(guī)劃土地等部門確定的城市規(guī)劃.簡(jiǎn)單的說,只是一種指導(dǎo)性政策.只有政府征用或者有具體項(xiàng)目辦理土地征用手續(xù)以后,土地性質(zhì)才會(huì)發(fā)生改變.工業(yè)用地改變土地使用性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地，怎么弄? 變更用途,一要看城市規(guī)劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補(bǔ)錢.地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為住宅用地，需要補(bǔ)交多少地價(jià)和契稅，是怎么核算的??

經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價(jià)格與此地塊價(jià)格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)地市也不同，建議您去國(guó)土部門咨詢

《土地證》不等同于《項(xiàng)目用地預(yù)審意見》，土地規(guī)劃用途性質(zhì)分類有多種，如居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等等?！锻恋刈C》只說明有擁有該地塊土地使用權(quán)，但所建項(xiàng)目是否符合規(guī)劃用地性質(zhì)，以及是否適合在該地實(shí)施所建項(xiàng)目，則要進(jìn)行審批，并由規(guī)劃土地管理部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)出具《項(xiàng)目用地預(yù)審意見》。

必要時(shí)，需進(jìn)行土地使用用途變更手續(xù)，俗稱“土地變性”。

土地是劃撥并不影響房產(chǎn)交易。

劃撥土地的房產(chǎn)，房產(chǎn)證過戶以后辦理土地證過戶時(shí)，要繳納一筆土地出讓金，領(lǐng)取的新土地證，土地的性質(zhì)就成出讓了。

工業(yè)用地性質(zhì)的土地做老年公寓土地要不要照拍掛?

去年我買了一塊地是工業(yè)用地性質(zhì),土地證變更為繡花廠,后因不符合規(guī)劃,改項(xiàng)為老年公寓并辦了規(guī)劃用地許可證,現(xiàn)在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.問題補(bǔ)充：

當(dāng)時(shí)我在買這塊地的時(shí)候以工業(yè)用地性質(zhì)已經(jīng)交了出讓金了.現(xiàn)在還需要再補(bǔ)嗎?你的回案有依據(jù)嗎?土地局局長(zhǎng)說改變用途就要招拍掛?

補(bǔ)交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉(zhuǎn)讓不用再招拍掛

我們手頭一塊工業(yè)用地想走整理改變用地性質(zhì)變成商業(yè)，應(yīng)該找哪個(gè)部門?程序如何。哪位知道請(qǐng)賜教。多謝。

答：

建設(shè)用地性質(zhì)變更的依據(jù)

城市規(guī)劃對(duì)不同性質(zhì)建設(shè)用地的布局，根據(jù)其使用功能、對(duì)社會(huì)和基礎(chǔ)工程設(shè)施的要求，對(duì)環(huán)境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協(xié)調(diào)，以期達(dá)到功能分區(qū)和整體布局結(jié)構(gòu)的科學(xué)、合理。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！薄叭魏螁挝缓蛡€(gè)人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定?！背鞘幸?guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對(duì)局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報(bào)請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)。

申報(bào)材料：

申請(qǐng)用地性質(zhì)變更報(bào)告(原件3份);

特殊項(xiàng)目需提交市政府批準(zhǔn)文件(驗(yàn)審原件，提交復(fù)印件3份);

涉及到的相關(guān)部門意見(如國(guó)土、消防、環(huán)保等);

發(fā)改委立項(xiàng)文件(重大項(xiàng)目應(yīng)有已審批的可研報(bào)告);

原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份);

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及帶有用地紅線、坐標(biāo)及面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)并加蓋測(cè)繪單位章的成果圖(3份藍(lán)圖及電子文件)。

審批程序：

申請(qǐng)變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請(qǐng)，特殊項(xiàng)目由行業(yè)行政主管部門報(bào)經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準(zhǔn)后，持政府批文報(bào)規(guī)劃局受理;

規(guī)劃局出具批文;

持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國(guó)土部門申請(qǐng)立項(xiàng)及批文;

規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書。

審批時(shí)限：15個(gè)工作日

其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標(biāo)賣出

大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關(guān)系吧！

每個(gè)城市有些程序可以稍微不同。但在實(shí)際操作中，相關(guān)部門的關(guān)系非常重要。

變更土地用途不簡(jiǎn)單,看運(yùn)氣,規(guī)劃局有可能已經(jīng)劃到商業(yè)用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡(jiǎn)單,補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認(rèn)識(shí)人,打我電話88221737幫你聯(lián)系試試

目前在房地產(chǎn)開發(fā)中，會(huì)遇到這樣的問題，土地性質(zhì)的變化，最近接到一個(gè)顧問項(xiàng)目，項(xiàng)目用地現(xiàn)在是倉庫用地，即工業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)想轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)開發(fā)用地，即國(guó)有建設(shè)用地，請(qǐng)問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續(xù)，謝謝。

答：根據(jù)《土地管理法》第56條的規(guī)定是可以的，根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。2002年國(guó)土資源部發(fā)布的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的第16條也規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?/p>

由于各地的執(zhí)行政策不一，國(guó)土資源部在今年發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》中對(duì)此問題再次作出了明確，在該規(guī)范第4.3條“招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍”中，國(guó)土資源部規(guī)定，如果出讓地的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》有約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確對(duì)于出讓地變更用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的，對(duì)于出讓地申請(qǐng)變更用途應(yīng)當(dāng)采取招拍掛形式。

所以你們應(yīng)該先向規(guī)劃局遞交變性申請(qǐng)報(bào)告，接下去就是公關(guān)的問題了。規(guī)劃局簽批以后，后面的手續(xù)和流程他們會(huì)告訴你的。

需要到國(guó)土局辦理相關(guān)手續(xù)，目前比較難，需要上面的用地指標(biāo)。

其實(shí)可以鉆一些空子，比如建成企業(yè)總部獨(dú)棟別墅的形式，當(dāng)然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個(gè)案子...集體土地性質(zhì)的別墅，屬于小產(chǎn)權(quán)房，便宜點(diǎn)賣，跟客戶說清楚就是了，將來國(guó)家總要解決房產(chǎn)證的

土地分類：

1、農(nóng)用地(耕地、林地、園地、草地)

2、建設(shè)用地(商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、軍事用地、交通運(yùn)輸用地、公共管理服務(wù)用地)

3、未利用地

土地使用權(quán)分幾種?有什么區(qū)別?

1、按是否交出讓金(即用地性質(zhì))劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權(quán)證,這是最基本的分類.2、按建房性質(zhì)(使用性質(zhì))分：有住宅用地、商業(yè)用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規(guī)定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質(zhì)不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業(yè)只50年。

政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產(chǎn)證上面的土地性質(zhì)是否注明。出讓地都會(huì)注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

中國(guó)新聞網(wǎng)12月8日?qǐng)?bào)道 上海成城購物廣場(chǎng)，這個(gè)號(hào)稱亞洲最大的購物中心再度爛尾，固然有其先天的缺陷，亦有后天人為使然。爛尾宿命的背后，是以土地撬動(dòng)資本的模式失靈，是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商駕馭“亞洲第一”的失衡，這不得不令人對(duì)郊區(qū)大型購物中心的開發(fā)路徑重新反思。

原上海成城購物廣場(chǎng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司策劃部高級(jí)經(jīng)理張遠(yuǎn)(化名)一直盤算著做好成城購物廣場(chǎng)能賺到多少錢。一年來，他每天都在虹淞大廈7樓的辦公室里等待老板的指令，盼望對(duì)面的成城購物廣場(chǎng)開工的日子。

但是，原本美好的愿望突然變成了殘酷的現(xiàn)實(shí)?！拔覀兊捻?xiàng)目停工了，公司的運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)了問題?！比缃駨堖h(yuǎn)已經(jīng)辭職，他覺得在那里呆下去不會(huì)再有盼頭。

上海成城購物廣場(chǎng)，原名為虹橋購物樂園，號(hào)稱亞洲最大的購物中心。該項(xiàng)目位于上海市閔行區(qū)吳中路、虹井路口，占地8萬平方米，總建筑面積達(dá)到40萬平方米。今年年初，香港勝南實(shí)業(yè)公司和上海虹西實(shí)業(yè)公司聯(lián)合啟動(dòng)了這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)2010年全面開業(yè)。

然而，這個(gè)隨著香港勝南實(shí)業(yè)公司2007年年底接盤而擺脫“爛尾”命運(yùn)的項(xiàng)目，在不到一年時(shí)間已再度爛尾。

二度爛尾

2007年年底，香港勝南實(shí)業(yè)有限公司和上海虹西實(shí)業(yè)公司(原虹橋購物樂園的土地?fù)碛姓?聯(lián)手成立上海成城購物廣場(chǎng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，并召開新聞發(fā)布會(huì)宣稱項(xiàng)目于2008年年初復(fù)工。

據(jù)記者調(diào)查，香港勝南實(shí)業(yè)此前并沒有在上海投資開發(fā)任何大型商業(yè)項(xiàng)目，其背景也頗為神秘。

但據(jù)張遠(yuǎn)透露，直到今年8月份，該項(xiàng)目也還沒有復(fù)工的跡象，只是看到工地上幾個(gè)工人在例行日常維護(hù)工作?！爱?dāng)時(shí)我們得到消息說，項(xiàng)目的資金已經(jīng)到位，但由于一系列手續(xù)問題，公司在和閔行區(qū)政府進(jìn)行交涉，復(fù)工時(shí)間預(yù)計(jì)推遲到今年年底?！?/p>

然而，直到今年12月，項(xiàng)目依然沒有復(fù)工的跡象。而張?jiān)獜墓緝?nèi)部獲得消息，“項(xiàng)目又停工了”，這令他失望至極。

據(jù)一位消息人士透露，成城購物中心遲遲沒有開工，緣于兩個(gè)方面的問題：一是該項(xiàng)目用地性質(zhì)原為倉儲(chǔ)和綠地，并非經(jīng)營(yíng)性用地，開發(fā)商與閔行區(qū)政府屢次交涉未果;二是項(xiàng)目規(guī)模過大，且一律為租賃物業(yè)，沒有銷售產(chǎn)品可以回籠資金，加上遭遇金融風(fēng)暴，啟動(dòng)資金和運(yùn)營(yíng)成本成為一個(gè)巨大難題。

另有業(yè)內(nèi)人士透露，項(xiàng)目的問題還在于靠近虹橋機(jī)場(chǎng)。由于機(jī)場(chǎng)對(duì)周邊建筑物有限高的規(guī)定，原本項(xiàng)目規(guī)劃的高檔酒店和商務(wù)公寓如今都被撤銷，這進(jìn)一步加大了投資方的資金壓力。

事實(shí)上，上海成城購物廣場(chǎng)已經(jīng)是兩度爛尾。2001年9月1日，上海建工(集團(tuán))總公司與港虹實(shí)業(yè)、虹西實(shí)業(yè)簽訂《建設(shè)工程承包合同》，簽約承建虹橋購物樂園的工程，并于2002年開始動(dòng)工。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，虹橋購物樂園首期項(xiàng)目建筑面積達(dá)33萬平方米，總投資金額15億元。而隨后規(guī)劃的二期工程，除了有高檔次的酒店和商務(wù)公寓，還有與購物中心配套的物流中心等設(shè)施，把購物中心實(shí)體和網(wǎng)上購物、物流配送結(jié)合起來。

然而好景不長(zhǎng)，在虹橋購物樂園完成部分框架結(jié)構(gòu)時(shí)，由于資金鏈等問題，這個(gè)當(dāng)年號(hào)稱亞洲第一Mall的工程于2003年意外停工。

債務(wù)重重

據(jù)公開資料顯示，上海成城購物中心總投資為15億~16億元，但業(yè)內(nèi)均認(rèn)為這筆資金對(duì)于該項(xiàng)目的規(guī)模而言是杯水車薪?！疤貏e是項(xiàng)目后續(xù)裝修、配套成本以及日后管理的成本較高，啟動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目的資金起碼要30億元左右。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

然而，該項(xiàng)目本身便債務(wù)重重，這也使得投資方舉步維艱。當(dāng)初，香港勝南實(shí)業(yè)有限公司收購該項(xiàng)目資產(chǎn)時(shí)，便承接了一切債務(wù)。

2004年年初，按照國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實(shí)解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知》和上海市政府《上海市清理解決建設(shè)工程拖欠工程款工作方案》的要求，上海建工(集團(tuán))總公司向上海市清欠辦申報(bào)了該工程拖欠工程款的實(shí)際情況。

據(jù)悉，虹橋購物樂園投資方在2004年6月24日作出了“2006年12月支付拖欠款4500萬元”的承諾。

2006年12月29日，在上述承諾成為一紙空文的情況下，上海建工(集團(tuán))總公司向上海市第一中級(jí)人民法院提起訴訟，要求港虹實(shí)業(yè)和虹西實(shí)業(yè)兩家公司支付所欠工程款并賠償損失。最終，法院凍結(jié)了港虹實(shí)業(yè)及虹西實(shí)業(yè)共計(jì)3億多元的資產(chǎn)。

2007年3月23日，上海第一中級(jí)人民法院作出一審判決，裁定港虹實(shí)業(yè)和虹西實(shí)業(yè)向建工集團(tuán)支付地下部分工程款1200萬元及利息，港虹實(shí)業(yè)向建工集團(tuán)支付地上部分及地下室ABC延伸段工程款1.2億多元及利息。此外，港虹實(shí)業(yè)還要向建工集團(tuán)支付停工損失費(fèi)1100萬元，而虹西實(shí)業(yè)則需承擔(dān)連帶責(zé)任。

粗略計(jì)算，港虹實(shí)業(yè)和虹西實(shí)業(yè)需向建工集團(tuán)支付工程款及賠償經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)1.47億元左右。

對(duì)此判決被告方表示不服，并向上海市高級(jí)人民法院提出上訴。2007年9月25日，上海市高級(jí)人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

前景堪憂

據(jù)一位建筑工程師對(duì)記者分析，虹橋購物樂園已經(jīng)停建4年多，一般露天建筑停建3年以上，其鋼筋結(jié)構(gòu)就無法繼續(xù)使用。因此，虹橋購物樂園的鋼筋混凝土框架肯定要拆除重建。

這也意味著，二度爛尾的這個(gè)項(xiàng)目，如果有下家接手，必須拆除目前的地上及地下的建筑物才能重新開工，但這樣啟動(dòng)成本又將增大。

根據(jù)2002年的公開資料，虹橋購物樂園擬建成一個(gè)亞洲地區(qū)規(guī)模最大、功能齊全的大型購物中心(ShoppingMall)，而且要在購物環(huán)境、管理水平及服務(wù)內(nèi)容方面均成為世界一流的大型購物中心。

“但是項(xiàng)目具有先天缺陷，這導(dǎo)致它無法實(shí)現(xiàn)設(shè)定的目標(biāo)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，一是區(qū)域消費(fèi)能力不夠，雖然周邊有大量的外籍人士居住，但依然無法支持如此之大的購物中心;二是交通不便，雖然有地鐵，但仍然處于外環(huán)區(qū)域，“在傳統(tǒng)上海市民眼里，高檔的購物中心應(yīng)該處于市中心區(qū)位”。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民表示，上海成城購物中心的項(xiàng)目規(guī)模過大，相當(dāng)于再建造兩個(gè)正大廣場(chǎng)，而且都為租賃物業(yè)，這對(duì)開發(fā)商的資金要求太高。目前，閔行吳中路道路較長(zhǎng)，進(jìn)出較為困難，“除非和當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃部門進(jìn)行溝通，否則短期內(nèi)很難再度啟動(dòng)”。

雖然業(yè)內(nèi)均認(rèn)為該項(xiàng)目在短期內(nèi)無法重新啟動(dòng)，但陳立民依然長(zhǎng)期看好。他表示，目前上海大型購物中心并不多，“如果能夠投入資金解決項(xiàng)目一些硬件問題，重新啟動(dòng)的希望依然較大?！?/p>

然而，大環(huán)境的低迷令項(xiàng)目的前景更加不樂觀。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)資金匱乏，并不是每個(gè)項(xiàng)目都能夠盤活，“爛尾樓的比例正在增加”。

對(duì)于明年的行情，陳立民表示，就整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)而言依然樂觀，但需求方面并不樂觀?！疤貏e是金融危機(jī)的影響，會(huì)使得人們的消費(fèi)能力進(jìn)一步萎縮，這勢(shì)必影響到整個(gè)上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)?！? 鏈接

上海成城購物

廣場(chǎng)的前世今生上海成城購物廣場(chǎng)，前身為虹橋購物樂園。該項(xiàng)目于2000年開建，占地面積86600平方米，首期建筑面積近33萬平方米，號(hào)稱“亞洲第一ShoppingMall”。

資料顯示，為了合作開發(fā)虹橋購物樂園，上海虹西實(shí)業(yè)公司與新加坡投資商蔡振利所有的亞太實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司于1999年合資成立了項(xiàng)目公司--上海港虹實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。其中，虹西實(shí)業(yè)以土地出資，亞太實(shí)業(yè)以現(xiàn)金出資。

據(jù)了解，項(xiàng)目所在的土地是當(dāng)初政府為延安西路建設(shè)拆遷而劃撥給虹橋鎮(zhèn)的，用地性質(zhì)為綠化和倉儲(chǔ)。因此，開發(fā)商無法以土地獲取融資，而亞太公司本身并不具備支撐整個(gè)商城開發(fā)的資本。2003年4月，項(xiàng)目開工后不久便陷入資金困境當(dāng)中，最終被迫停工。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，虹橋購物樂園首期項(xiàng)目建筑面積達(dá)33萬平方米;二期工程除高檔酒店和商務(wù)公寓，還有與購物中心配套的物流中心等設(shè)施。當(dāng)時(shí)，虹橋購物樂園對(duì)外宣稱將建2000個(gè)車位，是上海市停車位最多的大型購物中心。在項(xiàng)目建設(shè)期間，開發(fā)商在向客戶推薦樓盤時(shí)也往往將“亞洲最大購物中心”作為最大賣點(diǎn)。

2007年年底，香港勝南實(shí)業(yè)有限公司和上海虹西實(shí)業(yè)公司聯(lián)手成立上海成城購物廣場(chǎng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，正式接手虹橋購物樂園，并將其改名為上海成城購物廣場(chǎng)，宣稱將于2008年年初復(fù)工。但時(shí)至今日，項(xiàng)目再度停工。(陸彬杰李子擎)(來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào))