第一篇：長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法

長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法

第—條 為建立住宅區(qū)物業(yè)維修保障機制，維護物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》和國家建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 凡長沙市城區(qū)范圍內(nèi)新建商品住房(含經(jīng)濟適用房，以下簡稱商品住房)、公有出售住房、拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金籌集、管理、使用適用本辦法。

第三條 本辦法所稱共用部位是指建筑主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備是指住宅區(qū)單幢物業(yè)內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明用具、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用的設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條 長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局負責本市住宅區(qū)物業(yè)維修基金的指導和監(jiān)督工作。

第五條 凡一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋有兩個以上、產(chǎn)權(quán)人的，均應建立維修基金。業(yè)主委員會負責維修基金使用計劃、維修工程預決算、維修基金使用分攤方案的審核和維修工程質(zhì)量驗收，向業(yè)主續(xù)籌維修基金。

第六條維修基金實行專戶儲存、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管、按棟建賬、核算到戶的管理原則。

第七條物業(yè)維修基金應當專項用于物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修和更新改造。

第八條首期維修基金按以下規(guī)定繳交：

(一)公有出售住房中屬多層住宅的由售房單位在售房款中提取20％、屬高層住宅的提取30％繳交。購房人按購房款2％繳交；

(二)多層商品住房出售時，由購房人按購房款的2％繳交、高層商品住房或設(shè)有電梯的多層商品住房出售時，由購房人按購房款的3％繳交；

(三)拆遷安置實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，安置多層房屋的按安置房評估價的2％、安置高層房屋的按安置房評估價的3％由被拆遷人繳交；

(四)其他住宅和整棟住宅中的非住宅房屋按照同類型住宅維修基金繳交標準進行歸集；

(五)開發(fā)建設(shè)單位的自用物業(yè)參照同類物業(yè)價格按本條第(二)項規(guī)定繳交維修基金。

第九條 售房單位在售房時或拆遷人在安置房屋時應代為歸集首期維修基金。

銷售商品住房的售房單位在辦理《商品房預售許可證》時，應向市房屋產(chǎn)權(quán)管理局提交維修基金歸集方案。

公有住房售房單位應按本辦法規(guī)定足額繳交維修基金。并向購房人歸集個人繳交維修基金部分。售房單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，須將歸集的首期維修基金移交市房屋產(chǎn)權(quán)督理局代管。

第十條 維修基金屬業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立前，物業(yè)維修基金由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管；業(yè)主委員會成立后、可根據(jù)業(yè)主大會的決議將物業(yè)維修基金移交給業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會決定委托的其他單位代管、業(yè)主大合未決定移交的，由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局繼續(xù)代管。委托物業(yè)管理企業(yè)或其他單位代管物業(yè)維修基金應當簽訂委托合同。

向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)維修基金應當由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會雙方負責人同時到市房屋產(chǎn)權(quán)管理局辦理手續(xù)。辦理移交手續(xù)應提交下列資料：

(—)業(yè)主大會決議；

(二)委托合同；

(三)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照；

(四)物業(yè)管理企業(yè)授權(quán)委托書和經(jīng)辦人身份證明；

(五)銀行賬號。

第十一條 由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管物業(yè)維修基金的，市房屋產(chǎn)權(quán)管理局應當委托商業(yè)銀行(以下簡稱“受托銀行”)辦理物業(yè)維修基金存儲業(yè)務。受托銀行應當完善物業(yè)維修基金賬戶的設(shè)立、儲存、使用、查詢等手續(xù)。物業(yè)維修基金代管單位和受托銀行應當建立物業(yè)維修基金公示和查詢制度。

第十二條 維修基金代管單位代管維修基金的活動應當接受市房屋產(chǎn)權(quán)管理局和業(yè)主委員會的檢查和監(jiān)督。

市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管的維修基金應當接受審計部門的審計監(jiān)督。

第十三條 維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他用用途外，嚴禁挪作他用。

第十四條 維修基金自存入維修基金專戶之日起，按國家規(guī)定的活期利率計息，利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。

第十五條 物業(yè)保修期內(nèi)不得使用維修基金。維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃和方案，經(jīng)業(yè)主委員會提交業(yè)主大會審議批準后或60%以上業(yè)主簽字同意后實施。維修基金由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管的，由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局核定劃撥、符合本辦法規(guī)定使用條件的，應在5個工作日內(nèi)核定劃撥。

第十六 條業(yè)主委員會成立前，需使用維修基金的，由售房單位或物業(yè)管理單位提出使用方案，經(jīng)60％以上業(yè)主簽字同意后，由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局核定劃拔，房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)需緊急維修的情況，不及時維修將嚴重影響業(yè)主利益或房屋安全的，業(yè)主委員會可及時組織維修，所發(fā)生費用可在維修基金中列支。維修基金由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管的，經(jīng)核實后撥付。

第十七條 使用維修基金，由業(yè)主按其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑的面積分擔，每使用一次后應及時核算到戶，在該戶所繳維修基金中扣減。

第十八條 維修基金不足首次歸集的維修基金的30％時，由業(yè)主委員會按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。續(xù)籌額應不低于首次歸集的維修基金總額的70％。

第十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，維修基金余額隨著房屋所有權(quán)同時過戶。原業(yè)主交納的維修基金剩余款，由物業(yè)受讓人向原業(yè)主支付，當事人另有約定的從其約定。

因拆遷或其它原因造成物業(yè)滅失的，物業(yè)維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額退還給業(yè)主。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更換時。其代管的物業(yè)維修基金賬目應當經(jīng)業(yè)主委員會審核。需移交給新的物業(yè)管理企業(yè)的，應當辦理移交手續(xù)。變更后的物業(yè)維修基金賬戶應當自雙方交接之日起一個月內(nèi)報送市房屋產(chǎn)權(quán)管理局備案。

第二十一條 禁止任何單位和個人挪用維修基金。

維修基金代管單位違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，應依法承擔行政責任和民事責任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十二條 有條件的單位，可以對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修給予資助。業(yè)主可以用住房公積金中住房大修費用作為共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的支出。

第二十三條 本辦法所稱“60％以上”業(yè)主，是指與維修項目有共用關(guān)系，應當分擔維修費用的業(yè)主總數(shù)的60％以上。

第二十四條 維修基金未委托市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管的，由業(yè)主委員會根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和本辦法制定本物業(yè)管理區(qū)域維修基金的管理制度，經(jīng)業(yè)主大會通過后執(zhí)行，并報市房屋產(chǎn)權(quán)管理局備案；

第二十五條 縣(市)物業(yè)維修基金管理參照本辦法執(zhí)行。

第二十六條 本辦法實施前，商品房和公有出售住房未建立物業(yè)維修基金的，購買人和公有住房售房單位應當按本辦法規(guī)定標準補繳物業(yè)維修基金；已歸集維修基金標準低于本辦法規(guī)定的，按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條 本辦法自2003年3月1日起施行。

第二篇：物業(yè)維修基金管理辦法

參考資料一

關(guān)于貫徹落實《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》的實施

意見

各有關(guān)單位:

為了貫徹落實《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》(寧政發(fā)[2000]8號)（以下簡稱《辦法》），進一步規(guī)范物業(yè)維修基金的歸集、使用和管理，制定本實施意見。

一、維修基金歸集范圍

新建商品房、經(jīng)濟適用房、集資房、已購公有住房、公有住房以及拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋均應建立物業(yè)維修基金。

新建商品房包括住宅商品房、別墅、大廈、非住宅商品房、開發(fā)建設(shè)單位留作自用或出租的房屋。

二、維修基金繳交標準

1、自2000年5月1日起簽訂商品房買賣契約的，按《辦法》規(guī)定的維修基金標準繳交；

2、2000年1月7日至5月1日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協(xié)議的，在契約或協(xié)議中已明確按《辦法》規(guī)定標準繳交的，則按《辦法》規(guī)定繳交；未明確的則按原規(guī)定繳交； 3、2000年1月7日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協(xié)議的，購售雙方仍按寧價房字（97）058號、寧財綜（97）85號、寧房管（97）78號三局聯(lián)合發(fā)文中的規(guī)定繳交，即：房屋建設(shè)單位應按每平方米建筑面積30元（多層）或45元（高層或設(shè)有電梯的多層）標準繳交；購房人均按每平方米建筑面積15元標準繳交； 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多層按每平方米建筑面積30元，高層按每平方米建筑面積40元標準由產(chǎn)權(quán)人繳交；

5、經(jīng)濟適用房項目建設(shè)單位按每平方米建筑面積50元，購房人按每平方米建筑面積30元標準繳交；

6、單位出售公有住房的，按當時房改政策執(zhí)行。屬于2000房改政策的已購公有住房,售房單位按多層住宅、高層住宅售房款的20%、30%，購房人按購房款的2%繳交；屬于1998房改政策的已購公有住房，售房單位按多層住宅、高層住宅購房成本價的6%、8%，購房人按購房成本價的1%繳交；屬于1995、1996、1997房改政策的已購公有住房，售房單位按售房款的15%(高層20%)繳交，購房人按購房成本價的1%繳交。屬于集資建房的，購房人按照1998房改房政策繳交維修基金。

7、出租公有住房的，產(chǎn)權(quán)人應按上年實收租金的２０％繳交維修基金；

8、開發(fā)建設(shè)單位自用、出租商品房的，開發(fā)建設(shè)單位應按照《辦法》第八條第（二）項規(guī)定，比照本開發(fā)建設(shè)項目同類房屋售房款的2％(多層)或3%（高層）繳交維修基金。

三、維修基金繳交方式

(一)維修基金繳交時間、地點

1、商品房、經(jīng)濟適用房繳交人應在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證前到市房地產(chǎn)交易登記中心繳交維修基金；

2、已購公有住房、集資建房的售房單位，應在辦理房屋過戶登記前到市物業(yè)辦繳交維修基金；

3、拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)建設(shè)單位等，應在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證前到市房地產(chǎn)交易登記中心繳交維修基金。

(二)繳交維修基金應提供的資料

1、商品房、經(jīng)濟適用住房、拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房

(1)《南京市商品房買賣契約》；

(2)《南京市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議

（二）》；

(3)經(jīng)濟適用住房批復；

(4)1997年1月1日前簽訂《契約》、《協(xié)議》，且房屋已交付使用的，還應提供工程竣工驗收證明。

2、已購公有住房、集資建房

(1)《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)《南京市公有住房出售審批表》；

(3)《南京市出售公有住房價格評估測算表》；

(4)《公有住房售房款繳存單》；

(5)集資建房的批復。

3、開發(fā)建設(shè)單位自用、出租房

(1)立項批復；

(2)國有土地使用證；

(3)房屋權(quán)屬登記備案證明。

(三)維修基金繳交程序

1、商品房、經(jīng)濟適用住房、拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房、開發(fā)建設(shè)單位自用、出租房維修基金繳交程序

(1)繳交人按要求辦結(jié)交易、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《南京市房產(chǎn)登記收費通知單》；

(2)繳交人憑《南京市房產(chǎn)登記收費通知單》（如需要還應提供《南京市商品房買賣契約（副本）》）在繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業(yè)維修基金繳款憑證》。

2、已購公有住房、集資建房維修基金繳交程序

(1)售房單位按要求填寫《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)售房單位將《南京市已購公有住房維修基金測算表》、房改辦已審核的《南京市公有住房出售審批表》、《南京市出售公有住房價格評估測算表》以及《公有住房售房款繳存單》三聯(lián)單交市物業(yè)辦核驗；

(3)售房單位持審核過的《南京市已購公有住房維修基金測算表》在物業(yè)辦繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業(yè)維修基金繳款憑證》。

四、開設(shè)帳戶的條件和程序

(一)開設(shè)帳戶的條件

1、物業(yè)管理區(qū)域界定清楚，且經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門確認；

2、維修基金已按規(guī)定繳交；

3、售房單位已按房改政策建立維修基金。

(二)開設(shè)帳戶的程序

1、售房單位、業(yè)主委員會或委托的物業(yè)管理企業(yè)向市物業(yè)辦提交開戶申請書，并附業(yè)主委員會成立登記確認表、業(yè)主委員會委托書及物業(yè)管理服務合同；

2、提交業(yè)主分戶清冊（業(yè)主分戶清冊格式由市物業(yè)辦統(tǒng)一印制）；

3、市物業(yè)辦審核后，出具開戶證明；

4、憑開戶證明和有關(guān)印鑒(業(yè)主委員會財務專用章和業(yè)主委員會正、副主任印鑒)到指定銀行辦理開戶手續(xù)。名稱為XX業(yè)主委員會維修基金財務專用章，印章尺寸為4厘米×4厘米；正、副主任印鑒尺寸為1.7厘米×1.7厘米；字體均為正楷。

五、維修基金的使用

維修基金為業(yè)主所有。管理實行專戶儲存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。

維修基金只能用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的中修、大修、更新、改造項目，不得挪作他用；保修期滿后的小修和日常維護費用不從維修基金中列支，已實行物業(yè)管理的，從物業(yè)管理費中列支，未實行物業(yè)管理的由相關(guān)受益產(chǎn)權(quán)人按各自建筑面積比例均攤。

維修基金按幢建帳，核算到戶。

六、維修基金使用范圍

1、凡產(chǎn)權(quán)不屬該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有的，由其產(chǎn)權(quán)單位（人）或主管部門負責維修養(yǎng)護。

2、具體維修基金使用范圍見附件。

3、附件未涉及的，由市物業(yè)辦負責解釋。

七、維修基金申請使用的條件和程序

(一)申請使用必須具備以下條件

1、物業(yè)維修基金足額歸集到位，維修項目符合維修基金使用范圍；或符合維修基金使用范圍，且有部分物業(yè)維修基金已歸集到位，部分未歸集到位但已明確維修費用分攤標準并籌集存入維修基金專戶；

2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿后；

3、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、更新、改造，業(yè)主委員會成立前，售房單位已事先征詢相關(guān)業(yè)主的書面同意；業(yè)主委員會成立后，涉及一幢樓業(yè)主的，已事先征詢相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會的書面同意；涉及物管區(qū)域全體業(yè)主的，已事先征詢業(yè)主委員會的書面同意，且業(yè)主委員會書面意見經(jīng)業(yè)主（代表）大會批準或授權(quán)；

4、出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修的情形，物業(yè)行政主管部門可責成產(chǎn)權(quán)人及管理單位負責實施，其基金支出按物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)業(yè)主各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔。

(二)申請使用的程序

1、售房單位或受委托管理單位(下稱“使用單位”)向市物業(yè)辦提交維修基金使用申請表和房屋及設(shè)施設(shè)備維修基金使用預算計劃書；

成立業(yè)主委員會的，使用單位應于每年12月底前向業(yè)主委員會提出下維修計劃和基金預算，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意加蓋業(yè)主委員會公章；

業(yè)主委員會應在收到計劃和預算后15日內(nèi)做出書面答復，逾期視為不同意。列入維修基金使用范圍的急修項目，物業(yè)管理企業(yè)應書面請示業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應在24小時之內(nèi)答復，逾期視為不同意；

2、提交業(yè)主分戶清冊，房改房售房單位還應提供房屋權(quán)屬證明等；

3、市物業(yè)辦受理后7日內(nèi)審核完畢，急修項目特事特辦并簽署意見，按核定預算經(jīng)費的70%預撥費用；

4、使用單位憑市物業(yè)辦開具的維修基金使用憑證到承辦銀行辦理劃款手續(xù)；

5、維修工程項目竣工后，使用單位憑已批準的維修基金使用申請表、維修工程合同、維修決算、維修工程項目費用結(jié)算發(fā)票、維修項目受益業(yè)主反饋表并加蓋業(yè)委會印章，到市物業(yè)辦辦理余額基金劃撥手續(xù)。

八、維修基金分攤辦法

(一)維修基金的分攤

1、房屋的共用部位發(fā)生自然損壞，包括同幢或同單元業(yè)主共同使用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋瑧敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等，基金支出由同幢或同單元房屋內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

2、已納入建設(shè)成本的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞，包括上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、電梯、天線、照明、供電線路、暖氣線路、加壓水泵、鍋爐、消防和安全設(shè)施等，基金支出由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主或本幢相關(guān)業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

3、已納入建設(shè)成本的其他共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞，包括道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋，基金支出由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

4、同一物業(yè)未繳交維修基金的業(yè)主，其應承擔的維修費用，由業(yè)主委員會籌集。

(二)維修基金分攤使用比例

維修基金本金以按規(guī)定足額繳存的為基數(shù)，最高只能使用其基數(shù)的70%。分攤到戶后，部分業(yè)主使用本金70%還不敷維修費用的，由業(yè)主委員會及時續(xù)籌，續(xù)籌維修基金標準由業(yè)主委員會按業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例制定，并提交業(yè)主(代表)大會通過。原則上相關(guān)業(yè)主續(xù)籌后的維修基金余額不得少于其首次應繳的維修基金額。續(xù)籌標準自大會通過之日起7日內(nèi)報市物業(yè)辦備案，并將續(xù)籌基金繳至市物業(yè)維修基金專戶。

維修基金分攤使用具體比例見下表：

使用年限

房屋等級 10年 20年 30年 40年 50年

鋼結(jié)構(gòu) 10% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌

鋼混結(jié)構(gòu) 20% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌

混合結(jié)構(gòu) 10% 30% 50% 70% 續(xù)籌

磚木結(jié)構(gòu) 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、維修基金的帳務管理

(一)維修基金實行兩級帳戶管理體系。一級帳戶為市物業(yè)辦主賬戶,用于維修基金的繳存、使用、結(jié)息、增值等帳務管理活動；二級帳戶為業(yè)主委員會或售房單位輔助帳戶，用于具所轄維修基金的使用；

(二)開設(shè)帳戶后，業(yè)主委員會、已實施物業(yè)管理的售房單位應將維修基金的輔助帳務委托物業(yè)管理企業(yè)代管，并在物業(yè)管理服務合同中約定。維修基金本金應按幢建立帳冊，記帳到戶。物業(yè)管理企業(yè)應將已使用物業(yè)維修費用的情況按幢登記，定期公布； 未實施物業(yè)管理的售房單位可自行管理帳務。

(三)業(yè)主委員會、售房單位或委托管理單位應當每季與市物業(yè)辦核對維修基金帳目并將下列情況每年向全體業(yè)主公布一次：

1、維修基金繳交、使用和結(jié)存的金額；

2、發(fā)生維修、更新的項目和費用及按戶分攤情況；

3、維修基金的其他情況。

(四)承辦銀行應當每月向市物業(yè)辦、業(yè)主委員會、售房單位打印維修基金帳戶對帳單。

(五)市物業(yè)辦每年向業(yè)主委員會或使用單位打印維修基金匯總數(shù)據(jù)余額單和利息憑證。

十、有關(guān)問題的補充說明

1、維修基金實行以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位、統(tǒng)一管理的原則。已購公有住房維修基金須納入所在物業(yè)管理區(qū)域的，售房單位應遵守此原則，先按首次繳交標準對已購公有住房維修基金分攤到戶，并將相關(guān)購房人的維修基金從本單位剝離。剝離后的維修基金，納入物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理，其使用申請、增值申請等日常業(yè)務不再由售房單位負責，轉(zhuǎn)由業(yè)主委員會負責。

2、電梯維修問題在《南京市電梯維修基金管理辦法》未出臺之前,仍按寧政發(fā)[2000]8號文件規(guī)定執(zhí)行。

3、高層樓宇（含小高層）或多層設(shè)有電梯的業(yè)主，不論其使用電梯否，所有購房人均按售房款的3%繳交,維修基金繳交標準不予區(qū)分。

4、高層樓宇附有裙樓的，裙樓檐高20m以上的(含20m)或裙樓檐高雖低于20m，但設(shè)有電梯的，其維修基金繳交標準按高層標準執(zhí)行，20m以下沒有電梯的按多層標準執(zhí)行。

5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)營性車庫和產(chǎn)權(quán)面積之外的地下室，維修費用由使用人承擔，不在維修基金列支范圍。

6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)批準設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，合同另有約定的除外。

7、購房人在《南京市商品房買賣契約》中的申報面積與產(chǎn)權(quán)備案證或購房價款的票據(jù)不符的，應在原契約中增加補充條款，予以明確；申報面積與房屋所有權(quán)證面積不符的，以房屋所有權(quán)證面積為準。

8、購房人簽約時間及實施購買行為均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新簽訂契約的，維修基金依然按原契約簽訂時的政策執(zhí)行。

9、對于已辦理房屋交易過戶手續(xù)，或已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，如開發(fā)建設(shè)單位未繳納維修基金，應按政策規(guī)定予以追繳。對欠繳單位，房管機關(guān)將暫停辦理其產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，其非市政拆遷項目，暫停拆遷許可證的審批，對在建工程或項目，暫停預售（銷售）許可證的審批。屬于個人應繳未繳的，可由業(yè)主或其配偶申請將自己名下存儲的公積金用于支付，若公積金已使用或用于購房作貸款按揭的，則按其擁有的房屋建筑面積比例予以分攤籌措。

10、已購公有住房維修基金未歸集到已購公有住房維修基金專戶的，有特殊困難的售房單位可申請用單位售房款支付維修基金，售房款已使用完或?qū)⒕S修基金挪作它用的，原售房單位應予以補交。

11、因購房人終止契約、拆遷或其他不可抗力的因素造成房屋滅失的，業(yè)主可持本人身份證件、開發(fā)建設(shè)單位證明及退房價款發(fā)票、注銷契約（或房地產(chǎn)權(quán)證）的證明、拆遷協(xié)議和業(yè)主委員會(或售房單位)的證明，到市物業(yè)辦辦理維修基金退款手續(xù)。

12、因房屋滅失辦理維修基金退款手續(xù)時，本金未使用過的，應將購房人繳交的本金退給購房人；若已動用過本金的，則退余額部分。

13、單位購買的商品房，已按規(guī)定繳交維修基金的，向職工出售時，產(chǎn)權(quán)單位不再繳交，購房職工仍按房改規(guī)定繳交原產(chǎn)權(quán)單位。

14、已購公有住房上市后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理責任單位以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與責任單位辦理戶名變更手續(xù)。單位繳存的維修基金不予返還。賣方個人原繳交的維修基金本金或余額不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。

15、商品房二次上市后，原繳維修基金余額隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。

16、換購已購公有住房的，分別按不同購房的房改政策規(guī)定計算維修基金。原購房的單位維修基金轉(zhuǎn)入現(xiàn)購房，換購單位繳納現(xiàn)購房單位維修基金的不足部分；由換購單位退還購房人原購時繳交的個人維修基金，同時購房人繳納現(xiàn)購房個人維修基金。

17、在寧省級單位的房改房維修基金，執(zhí)行統(tǒng)一政策，單獨管理。

附：《南京市物業(yè)維修基金使用范圍》。

附件

南京市物業(yè)維修基金使用范圍

第一部分 房屋共用部位共用設(shè)施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋謴统休d能力。

修繕屋面滲漏部位（超過整幢屋面面積20%以上），重鋪、新?lián)Q隔熱板。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執(zhí)行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

（二）公建配套：

1、道路（路幅寬7米以下）：整體修復路面、路牙。

2、綠地：經(jīng)驗收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進行補栽、補植。

3、公益性文體設(shè)施（亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設(shè)施等）：經(jīng)驗收投入使用三年后，設(shè)施自然損壞需修換的。

第二部分 共用設(shè)備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯

1、機房部分：

1）曳引機組：更換電動機定子、轉(zhuǎn)子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。

2）限速安全系統(tǒng)：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內(nèi)召）、超滿載裝置、安全鉗。

2）自動門機構(gòu)：更換轎門安全觸板、開關(guān)門電機。

3）導軌：更換變形損壞部件。

4）導靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對重：更換導靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

3、廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

（二）中央空調(diào)

1、空調(diào)壓縮機部份：

1）活塞式壓縮機：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉(zhuǎn)子、軸承，更換聯(lián)軸器柱銷、檔圈、傳動組。

2）離心式壓縮機：更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。

3）螺桿式壓縮機：更換轉(zhuǎn)子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

2、中央空調(diào)給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門、過濾器，修換電機繞組、絕緣。

3、冷凝器：更換閥門、管道。

4、蒸發(fā)器：更換閥門，修換殼管、盤管。

5、膨脹閥：更換。

6、控制系統(tǒng)：更換主控板。

7、輔助設(shè)備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。

8、風機盤管：更換風機、盤管。

9、新風及變風量機組：更換風機、電動機、表冷器、控制箱。

10、雙效溴化鋰吸收式機組：更換各類泵及電機，修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。

11、通風設(shè)備：整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。

（三）鍋爐

1、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

2、水處理設(shè)備：更換水泵，陰、陽離子交換器。

3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。

4、燃油、燃氣爐燃燒器：修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調(diào)節(jié)閥，油咀。

5、供熱設(shè)備：更換分汽缸、換熱器。

（四）電氣系統(tǒng)

1、強電：

（1）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關(guān)、負荷開關(guān)、操縱機構(gòu)、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關(guān)、手車及機械閉鎖電器連鎖。

（2）變壓器：更換冷卻風扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

（3）低壓電器：電動機整機更換（5kw以上），轉(zhuǎn)子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關(guān)及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

2、弱電：

1）電話通訊：修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。

2）廣播音響：更換全部音箱、揚聲器、音響布線。

3）電視系統(tǒng)：修換衛(wèi)星拋物面天線、接受機，全部更換同軸電纜分配箱。

4）火災報警：修換區(qū)域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。

5）安保監(jiān)控：更換電視監(jiān)控控制臺、監(jiān)視器（多畫面），小區(qū)周邊防范的遠紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報警系統(tǒng)。

6）綜合布線系統(tǒng)：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

（五）消防設(shè)備：

1、整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。

2、消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門。

（六）給排水：

1、生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

2、排水設(shè)備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設(shè)備。

（七）質(zhì)量要求：

設(shè)備在修復后必須達到完好。按其出廠標準，總體各項性能指標達到原產(chǎn)品標準的90%以上，正常運轉(zhuǎn)能耗不得高于原產(chǎn)品標準的110%。必要時，由行業(yè)主管部門或技術(shù)監(jiān)督部門進行測試

第三篇：物業(yè)維修基金使用及管理辦法

物業(yè)維修基金使用及管理辦法

制定物業(yè)維修基金使用及管理辦法是為了規(guī)范物業(yè)維修基金的管理工作，確保物業(yè)維修基金得到合理有效的使用，促進物業(yè)管理質(zhì)量的提高，減少業(yè)主的開支或損失。

一、維修基金的使用范圍

１．公用設(shè)施維修基金的使用范圍：

①物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路；

②物業(yè)區(qū)域內(nèi)的路燈；

③物業(yè)區(qū)域內(nèi)園林綠化地；

④物業(yè)區(qū)域內(nèi)的地下排水管；

⑤物業(yè)區(qū)域內(nèi)的文化體育場所；

⑥物業(yè)區(qū)域內(nèi)的停車場；

⑦其他公用設(shè)施。

２．房屋本體維修基金的使用范圍：

①房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位；

②抗震結(jié)構(gòu)部位；

③多墻面；

④樓梯間；

⑤公共通道；

⑥門廳；

⑦公共屋面；

⑧電梯；

⑨機電設(shè)備；

⑩本體消防設(shè)施；

⑾公共天線；

⑿本體上下水共用管道；

⒀共用防盜監(jiān)控設(shè)施；

⒁其他房屋本體共用部分。

二、物業(yè)維修基金的收取標準

１．發(fā)展商按本小區(qū)建設(shè)總投資的２％交納公用設(shè)施維修基金。

２．房屋本體維修基金的收取標準（請參照《附錄》，僅供參考）：

①多層房屋（不帶電梯）

--外墻涂料（含水刷石）：０．２５元／平方米o月；

--外墻貼瓷磚、馬賽克：０．２０元／平方米o月；

②高層房屋（含多層帶電梯）：

--使用國產(chǎn)（含合資）電梯：０．３０元／平方米o月

--使用進口電梯：０．３５元／平方米o月

三、維修基金的收取程序

１．公用設(shè)施維修基金的收取程序：

①發(fā)展商在工程竣工驗收后，按小區(qū)建設(shè)總投資的２％計算公用設(shè)施維修基金；

②發(fā)展商應一次性將公用設(shè)施維修基金劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用賬戶上。

２．房屋本體維修基金的收取程序：

①公司財務部應在小區(qū)住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金；

②財務部會計應在每月的２０日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應收明細表》；

③明細表交財務部經(jīng)理審核：

--經(jīng)審核存有疑問，應及時查明并予以更正；

--經(jīng)審核無誤財務部經(jīng)理應在明細表上審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。

④財務部會計根據(jù)審核無誤后的《房屋本體維修基金明細表》，按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定填寫費用收取單；

⑤收費單經(jīng)財務部經(jīng)理審核無誤加蓋財務專用章后交管理處公共事務部的相關(guān)人員派發(fā)；

⑥公共事務部的相關(guān)人員按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行派發(fā)；

⑦已辦理銀行托收的住戶，由出納員將托收明細表交銀行在規(guī)定的時間內(nèi)托收，并直接劃歸代管基金專項賬戶上；

⑧出納員應在銀行每次托收后的二日內(nèi)到銀行讀取托收數(shù)據(jù)，并及時將托收結(jié)果制表交財務部會計按《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行賬務處理；

⑨住戶用現(xiàn)金交納的由出納員按照《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》及《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行收??；

⑩出納員應在每日下班前，將當日收取的房屋本體維修基金按照《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》和《銀行存款標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定存入基金的專項帳戶內(nèi)；

⑾出納員應在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據(jù)、收款清單、銀行解款書及時交財務部會計核對；

⑿財務部會計對沒有按時交納的房屋本體維修基金，應按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》、《應收賬款標準作業(yè)流程》中的相關(guān)規(guī)定進行催繳；

⒀對尚未售出的空置房屋，其房屋本體維修基金由發(fā)展商交納；

⒁對催繳３次依然不交納房屋本體維修基金的業(yè)主，公司可按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定或根據(jù)《委托管理全合同》、《業(yè)主公約》中的相關(guān)規(guī)定采取相應的摧繳措施；

⒂對逾期未繳的房屋本體維修基金，財務部會計應按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定計收滯納金。

四、物業(yè)維修基金的使用程序

１．公用設(shè)施維修基金的使用程序：

①管理公司根據(jù)實際情況需要使用公用設(shè)施維修基金時，應向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以下材料：

--公司總經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請；

--相關(guān)項目的有關(guān)圖紙、預算資料；

--施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

②小區(qū)業(yè)主管理委員會在接到公用設(shè)施維修基金的使用申請后１４日內(nèi)召集業(yè)主大會審議：

--同意使用的，向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理共同簽字的《住宅小區(qū)共用設(shè)施專用基金使用申請表》；區(qū)住宅管理部門應在接到申請表后的１４日內(nèi)完成審批，并將款項劃撥到公司賬戶；

--不同意使用的，業(yè)主管理委員會應將不同意見書面通知管理公司。

③業(yè)主大會不同意使用公用設(shè)施維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應向區(qū)住宅上級主管部門申請復議，經(jīng)復議同意管理公司申請的，業(yè)主管理委員會必須執(zhí)行；

④業(yè)主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質(zhì)量及材料消耗等進行監(jiān)控，并按工程要求進行驗收；

⑤公用設(shè)施維修基金賬目，應由下列單位每３個月張榜公布一次；

--業(yè)主管理委員會；

--管理公司或管理處。

２．房屋本體維修基金的使用程序：

①管理公司收取的房屋本體維修基金原則上３０％用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修，７０％用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程，特殊情況可另行處理；

②管理公司因需要進行中修以上的維護工程時，應向業(yè)主委員會提供下列資料：

--有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請計劃；

--該項目的預算資料；

--其他相關(guān)資料。

③申請計劃經(jīng)業(yè)主委員會或該棟業(yè)主審議：

--如經(jīng)審議，業(yè)主管理委員或該棟５０％的業(yè)主不同意，而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請，經(jīng)管理部門核定后實施；

--如經(jīng)審議，業(yè)主管理委員會或該棟５０％的業(yè)主書面同意后，管理公司或下屬管理處應按計劃執(zhí)行該項工程；

④整個小區(qū)的本體基金不夠支付的，經(jīng)業(yè)主管理委員會同意，由全體業(yè)主分攤；

⑤單棟房屋本體維修基金不夠使用時，經(jīng)業(yè)主管理委員會或該棟５０％以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主分攤；

⑥公司財務部應在每年１２月３１日前，向業(yè)主管理委員會提交下房屋本體維修基金的使用計劃及預算：

--業(yè)主委員會應在收到公司計劃及預算的１５日內(nèi)作出答復，逾期則視為同意；

--業(yè)主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預算的７日內(nèi)應予以答復，逾期則視為同意。

⑦公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部位維修養(yǎng)護項目后；

--日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證；

--中修以上的工程應出具《施工項目清單》，由業(yè)主管理委員會主任或該棟樓長（或２０％以上業(yè)主）、公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證。

⑧財務部應每３個月公布一次本體維修基金的收支賬目。

五、物業(yè)維修基金的管理程序

１．公用設(shè)施維修基金的管理程序：

①公用設(shè)施的維修基金由區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門賬戶管理，區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對基金的正常使用，但應嚴格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出；

②公用設(shè)施專用基金的銀行利息可以作為維修基金的日常開支；

③財務部會計根據(jù)公用設(shè)施維修基金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記賬薄，按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行獨立的財務處理；

④小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位，如對設(shè)施維修基金的收支賬目有疑問，可向下列單位提出質(zhì)詢：

--業(yè)主管理委員會；

--管理公司或下屬管理處。

⑤管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢后：

--原則上應在７日內(nèi)予以答復；

--特殊情況可另行處理。

２．房屋本體維修基金的管理程序：

①財務部會計應對房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設(shè)立專賬管理，并設(shè)立專用賬號存儲各棟物業(yè)的本體維修基金；

②經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù)，按《費用審核報銷標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定到財務部辦理報銷手續(xù)；

③財務部會計將房屋本體維修基金的報銷單據(jù)按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行賬務處理；

④如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例，則應：

--經(jīng)過業(yè)主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的５０％以上的業(yè)主同意；來源：

--將超出的部分在下房屋本體維修基金的小修費里沖抵；

--經(jīng)業(yè)主管理委員會決定提高本體基金標準來彌補。

⑤小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問，可以：

--向業(yè)主管理委員會查詢；

--向公司財務部查詢。

六、物業(yè)維修基金資料的保管

１．財務部會計應在每月月末將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記賬并按《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行賬務處理。

２．財務部經(jīng)理對物業(yè)維修基金的財務資料審核無誤后，加密在財務部長處保存。

第四篇：長沙市首期物業(yè)維修基金管理暫行辦法

長沙市首期物業(yè)維修基金管理暫行辦法

第一章總則

第一條為加強和規(guī)范首期物業(yè)維修基金（以下簡稱“維修基金”）歸集、使用、審批程序，保障維修基金工作的順利開展，實現(xiàn)維修基金管理科學、高效、安全的目的，依據(jù)國家建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》和《長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條本規(guī)則適用于長沙市首期物業(yè)維修基金的繳存、提取、使用、管理和監(jiān)督。

第三條維修基金的代理管理實行“領(lǐng)導小組決策、中心運作、專戶儲存、審計監(jiān)督”的機制。維修基金的使用實行“業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管、按棟建帳、核算到戶”的原則。

第四條維修基金的歸集、使用、增值等管理，嚴格按照《長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法》實行。第二章機構(gòu)及其職責

第五條長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局主管全市物業(yè)維修基金工作。

第六條成立長沙市物業(yè)維修基金管理工作領(lǐng)導小組（簡稱“領(lǐng)導小組”）。領(lǐng)導小組由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局、市財政局、市物價局、市地方稅務局、市審計局、市房改辦、物業(yè)維修基金管理中心（簡稱“管理中心”）、銀行和業(yè)主代表組成。領(lǐng)導小組辦公室設(shè)市局物業(yè)監(jiān)管處。領(lǐng)導小組成員中，市房屋產(chǎn)權(quán)管理局、市房改辦、管理中心等有關(guān)管理部門代表占2/3，銀行、業(yè)主代表占1/3。

第七條長沙市物業(yè)維修基金管理工作領(lǐng)導小組履行下列職責：

（一）負責全市維修基金政策法規(guī)的宣傳和調(diào)研工作；

（二）依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，制定和調(diào)整維修基金的具體管理制度和辦法，并監(jiān)督實施；

（三）按國家規(guī)定，審批購買國債；

（四）審批維修基金增值收益的財務使用計劃；

（五）需要決策的其它重大事項。

第八條長沙市物業(yè)維修基金管理工作領(lǐng)導小組實行民主、公開、高效的決策制度，實行以下會議制度：

（一）全體會議：全體會議原則上每季召開一次，會議由領(lǐng)導小組辦公室主持。

（二）臨時會議：因工作需要，由2/3以上成員單位聯(lián)名提議，可召開臨時會議。

第九條長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局物業(yè)監(jiān)管處履行以下職責：

（一）負責對維修基金工作指導和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理維修基金歸集使用中的矛盾糾紛；

（二）及時研究解決維修基金管理工作中出現(xiàn)的重大問題；

（三）指導區(qū)房產(chǎn)局做好轄區(qū)內(nèi)維修基金管理工作。

第十條長沙市物業(yè)維修基金管理中心接受長沙市物業(yè)維修基金管理工作領(lǐng)導小組領(lǐng)導，履行以下職責：

（一）認真貫徹執(zhí)行《長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法》的各項規(guī)定，完善各項內(nèi)部管理規(guī)章制度，確?；饸w集、建帳、日常管理、使用、審核、劃撥、增值管理、財務等各項工作達到管理科學、使用規(guī)范、保障安全的要求；

（二）負責維修基金的繳存、提取、使用、管理等日常工作；

（三）審查維修基金使用單位申報的使用計劃，并按審批計劃劃撥維修基金；

（四）負責維修基金保值增值日常工作；

（五）負責編制維修基金增值部分使用方案和使用計劃的報告；

（六）承辦長沙市物業(yè)維修基金管理領(lǐng)導小組決定的其他事項。第三章繳存管理

第十一條根據(jù)市房屋產(chǎn)權(quán)管理局與銀行協(xié)議，確定維修基金存儲專戶行。管理中心和銀行要共同遵守協(xié)議，認真履行好管理職責。受托銀行應全面建立完善維修基金帳戶的設(shè)立、存儲、使用等手續(xù)，物業(yè)維修基金管理中心應當建立維修基金公示和查詢制度。

第十二條管理中心設(shè)立維修基金公開辦事窗口，增強工作透明度，便利維修基金的繳交。

第十三條住宅區(qū)維修基金的繳交：

售房單位在售房時或拆遷人在安置房屋時應代為歸集首期物業(yè)維修基金。

（一）開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房初始登記（棟證）時，到設(shè)在市房屋產(chǎn)權(quán)交易大廳的物業(yè)維修基金繳存窗口（簡稱 “窗口”）繳交代為歸集的維修基金；

（二）公有住房的售房單位，經(jīng)市房改辦審核后，應在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前到窗口繳交維修基金；

（三）二手房在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前房屋受讓人應到窗口繳交維修基金；

第十四條繳交維修基金應提供資料：

（一）商品房：

1、《商品房預售許可證》復印件；

2、《長沙市商品住宅維修基金繳款明細表》；

3、《長沙市商品住宅維修基金繳款申報單》；

4、商品房購房合同原件；

5、《長沙市物業(yè)維修基金代收代繳臨時憑證》（存根聯(lián)）。

（二）公有住房：

1、《長沙市公有住房出售維修基金繳款明細表》；

2、《長沙市公有住房出售維修基金繳款申報單》；

3、已購公有住房購房款發(fā)票原件。

第十五條維修基金繳交程序。

窗口收件審核打印繳款通知單銀行交款銀行工作人員將繳款進帳單交窗口領(lǐng)繳款憑證

（一）商品房、拆遷安置房：

1、開發(fā)建設(shè)單位在房屋銷售前憑商品房預售許可證，在市物業(yè)維修基金窗口領(lǐng)取 《長沙市物業(yè)維修基金繳款明細表》、《長沙市商品住宅維修基金繳款申報單》；

2、房屋銷售時，開發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)定標準和購房人所購房屋的類型、金額計算出購房人應繳交的維修基金數(shù)額，準確地填寫 《長沙市物業(yè)維修基金繳款明細表》，由購房人按應繳金額足額繳交維修基金；

3、辦理房屋棟證前，開發(fā)建設(shè)單位憑《長沙市物業(yè)維修基金繳款明細表》、《長沙市物業(yè)維修基金繳款申報單》在窗口領(lǐng)取《長沙市物業(yè)維修基金繳款通知書》，到委托銀行繳款；

4、窗口領(lǐng)取分戶的《長沙市物業(yè)維修基金繳款憑證》，代收單位留存第一聯(lián)，交購房人留存第二聯(lián)（業(yè)主繳存憑證聯(lián)）。

（二）公有住房出售：

1、公有住房出售單位在窗口領(lǐng)取《公有住房出售維修基金繳款明細表》、《公有住房出售維修基金繳款申報單》；

2、售房單位按照規(guī)定標準和購房人所購房屋的類型、金額計算單位和購房人應繳交的維修基金數(shù)額，并準確填寫《長沙市公有住房出售維修基金繳款明細表》；

3、維修基金《公有住房出售維修基金繳款申報單》經(jīng)長沙市住房制度改革領(lǐng)導小組辦公室審核后，到市物業(yè)維修基金窗口領(lǐng)取《長沙市物業(yè)維修基金繳款通知書》到委托銀行繳款；

4、窗口領(lǐng)取單位和分戶的《長沙市物業(yè)維修基金繳款憑證》。

第十六條維修基金過戶。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，維修基金隨著房屋所有權(quán)同時過戶。維修基金過戶由轉(zhuǎn)讓人和受讓人填寫《長沙市物業(yè)維修基金過戶申請表》；窗口憑房屋轉(zhuǎn)讓人和受讓人的身份證及房屋轉(zhuǎn)移登記后的產(chǎn)權(quán)證，打印《長沙市物業(yè)維修基金過戶單》?！堕L沙市物業(yè)維修基金過戶單》為維修基金轉(zhuǎn)讓的憑證。

第十七條維修基金戶帳信息更正。

申報人的資料、棟及戶室明細在申報建立棟帳后，因申報人填報錯誤或因退房、換房等其它原因需要進行戶帳信息修改（不包括金額調(diào)整），業(yè)主須填寫《長沙市物業(yè)維修基金更正申請單》，持身份證或購房合同書，辦理維修基金更正手續(xù)。

第十八條維修基金緩交。

2003年7月1日以前，辦理房屋預售許可證的單位，在辦理棟證時足額代為歸集維修基金確有困難的，須提交專題報告，承諾在辦理戶證時按規(guī)定足額代收代繳維修基金的，經(jīng)房改辦、管理中心負責人簽署意見，窗口憑簽署意見報告辦理維修基金緩交手續(xù)。

第十九條維修基金計息、查詢。

（一）維修基金計息。

維修基金自存入維修基金專戶之日起，按國家規(guī)定的活期利率計息，每年結(jié)息一次，計息期為當年7月1日至下年6月30日。結(jié)息日為6月30日，結(jié)息后利息轉(zhuǎn)入本金中。

（二）維修基金查詢。

為便于業(yè)主了解維修基金的繳存情況，管理中心應建立維修基金查詢系統(tǒng)，便于業(yè)主查詢所在地的小區(qū)棟及戶室維修基金繳存情況。

第二十條維修基金專戶的進帳回單必須由銀行的經(jīng)辦人員負責送達管理中心，雙方當面交接，簽字認可，方可生效，銀行須每季與管理中心進行帳務核對工作，及時將有關(guān)異動情況上報管理中心，以便協(xié)商解決。

第二十一條窗口工作要求。

（一）開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主申報繳交維修基金時，窗口收件人員須認真查驗明細表、申報單、商品房購房合同或發(fā)票，確認無誤后，方可進行收件。

（二）房屋棟號、測量號須在市房屋產(chǎn)權(quán)管理局數(shù)據(jù)庫采集數(shù)據(jù)，不得任意編錄。經(jīng)查驗房號，確保錄入無誤后，方可進行程序操作。

（三）窗口票據(jù)打印員憑繳款通知書（銀行回執(zhí)聯(lián)）和銀行的進帳單打印分戶的繳款憑證。

（四）窗口票據(jù)打印員按維修基金進帳單做好入帳記錄。進帳單金額、繳款憑證金額、電腦軟件數(shù)據(jù)金額須一致。并做好日清月結(jié)。

（五）窗口票據(jù)打印員需按日將申報單、明細表及銀行進帳單上交管理中心財務科，經(jīng)財務復核后，管理中心要做好原始資料的裝訂手續(xù)。

（六）對于拆遷安置房、非住宅和其它住宅，不能確認房屋價格的，窗口工作人員應當日向管理中心上報，經(jīng)管理中心負責人審核后，按審核價款比例的標準繳交維修基金。第四章提取管理

第二十二條維修基金應當專項用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位，共用設(shè)施設(shè)備和公共配套的保修期滿后的大中修和更新改造。

有下列情況之一的，可以提取維修基金：

（一）業(yè)主大會決議將維修基金委托其他單位代管的；

（二）物業(yè)保修期滿后，須使用物業(yè)維修基金的；

（三）因拆遷或其它原因造成物業(yè)滅失的；

符合上述條件手續(xù)要件齊全的，中心須在受理申請之日起5個工作日內(nèi)作出準予或不準提取的決定，并通知申請人。

第二十三條業(yè)主大會決議將維修基金委托其他單位代管，雙方到管理中心辦理移交手續(xù)時，應提交下列資料：

（一）移交維修基金的業(yè)主大會決議（此次業(yè)主大會須有轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門參與）；

（二）委托合同；

（三）被委托單位的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照（查驗原件，留復印件）；

（四）業(yè)主委員會主任委員身份證（查難原件，留復印件）；

（五）被委托單位授權(quán)委托書和經(jīng)辦人身份證明；

（六）銀行帳號。

第二十四條物業(yè)保修期滿后，申請使用維修基金的業(yè)主委員會，應提交下列資料：

（一）《長沙市物業(yè)維修基金使用申請表》及相關(guān)資料：

1、附業(yè)主大會決議或受益戶（業(yè)主）60%以上簽字單；

2、《物業(yè)維修工程預算書》；

3、須提交的其他證明資料。

（二）管理中心對維修基金使用由經(jīng)辦人先行審核，提出分期劃撥意見，交管理中心負責人簽署審批意見后，銀行按核準的金額撥付首款。一次性使用50萬元以上維修基金的申報項目須報領(lǐng)導小組審定。

（三）工程竣工后，經(jīng)業(yè)主委員會驗收，憑60%以上業(yè)主簽字單管理中心撥付尾款。并及時按受益戶數(shù)擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑面積分攤維修款核算到戶，在該戶所繳維修基金中扣減。

第二十五條因拆遷或其它原因造成物業(yè)滅失，申請退還維修基金的業(yè)主，應向管理中心提交報告和被拆除房屋滅失的證明及已有的《長沙市物業(yè)維修基金繳款憑證》和相關(guān)資料，到管理中心辦理退款手續(xù)。

第二十六條按政策規(guī)定需退還維修基金的，單位或個人須提交申請退還維修基金報告、售房單位證明、購房合同、《長沙市物業(yè)維修基金繳款憑證》、當事人身份證明，經(jīng)管理中心審核后，由管理中心打印《長沙市物業(yè)維修基金退款憑證》。業(yè)主憑《長沙市物業(yè)維修基金退款憑證》辦理退款手續(xù)。

第二十七條銀行憑審批的《長沙市物業(yè)維修基金劃撥審批表》劃轉(zhuǎn)維修基金。維修基金的支取實行支票轉(zhuǎn)帳方式，不得以現(xiàn)金方式支付。

第二十八條維修基金利息剔除活期利息部分的收益（即增值部分資金），可用于經(jīng)主管部門核定的管理中心工作人員正常工資、福利、獎金、辦公費用、維修基金宣傳經(jīng)費和其它相關(guān)工作開展的費用，以及管理軟件的開發(fā)、設(shè)備維修維護及五區(qū)房產(chǎn)局配合開展基金工作經(jīng)費。剩余沉淀資金轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用（即向業(yè)主派息）或用于物業(yè)應急性維修。第五章財務管理

第二十九條維修基金財務管理工作的主要任務是：

（一）正確組織會計核算，真實、完整、及時、準確地對維修基金各項業(yè)務進行核算。

（二）編制維修基金預決算。

（三）加強會計監(jiān)督，按照維修基金有關(guān)法規(guī)、制度對各項業(yè)務進行全過程監(jiān)督，保證會計業(yè)務的合法性和會計信息的真實性。

（四）開展會計預測分析，為制定年初預算和進行年終決算做好基礎(chǔ)工作。

（五）強化會計內(nèi)部管理控制，防范化解各種風險，保證各項業(yè)務安全穩(wěn)健進行。

（六）負責向物業(yè)監(jiān)管處報送維修基金歸集情況月報。

第三十條維修基金會計核算必須依據(jù) 《會計法》、《長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法》 等規(guī)定辦理業(yè)務，具體核算內(nèi)容如下：維修基金繳存、提取、轉(zhuǎn)移核算；維修基金使用核算；業(yè)務收支核算；凈收益及費用核算。

第三十一條會計部門設(shè)置主管會計和復核崗位，加強崗位責任控制，提高會計核算質(zhì)量，防止帳務錯記、漏記、重記等情況的發(fā)生。

第三十二條各種會計憑證（含計算機生成的會計憑證）須經(jīng)會計部門審定后方可使用，使用時嚴格按照財政部《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》填制，保證會計憑證要素齊全、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、字跡清楚，自制原始憑證須經(jīng)會計主管人員審核簽字后方可作為記帳依據(jù)。

第三十三條建立健全維修基金會計帳簿體系，維修基金會計帳簿設(shè)置總帳、分戶小區(qū)帳、棟帳、業(yè)主明細帳、維修基金存款日記帳、銀行日記帳和備查帳。

總帳參照《住房公積金會計核算辦法》規(guī)定的總帳會計科目設(shè)置，用來反映資產(chǎn)、負債、凈資產(chǎn)、收入和支出總體情況；

分戶帳、業(yè)主明細帳參照《住房公積金會計核算辦法》的規(guī)定設(shè)置，用來反映資產(chǎn)、負債、凈資產(chǎn)及收支的詳細情況；

維修基金存款日記帳要按照業(yè)務發(fā)生的順序每日逐筆登記并定期與銀行對帳，月末編制銀行存款未達帳項調(diào)節(jié)表，妥善保存銀行對帳單；如實行電算化，帳務達到日清日結(jié)時，可不設(shè)銀行存款日記帳，以銀行存款明細帳代替。

備查帳簿是總帳及分戶帳的輔助帳戶，應根據(jù)具體業(yè)務情況設(shè)置小區(qū)維修基金應繳存額登記簿、維修基金帳戶提取情況備查簿、購買國債登記簿等備查帳簿。

第三十四條加強維修基金會計對帳工作。會計對帳內(nèi)容包括銀行存款日記帳與銀行對帳單核對、總帳與分戶帳核對、分戶帳與業(yè)主明細帳核對、分戶帳與棟帳核對、積數(shù)核對、往來款項核對、國債及定期存款實物憑證與帳務核對。對帳必須做到帳證相符、帳帳相符、帳表相符、帳實相符。

第三十五條強化會計業(yè)務復核管理。所有會計憑證必須經(jīng)專人復核并簽章后方可記帳，會計憑證、帳簿及其他會計資料等須經(jīng)會計主管人員審核簽字后方可歸檔。

第三十六條強化會計監(jiān)督職能。維修基金會計監(jiān)督的內(nèi)容包括對原始憑證的真實性、合法性、準確性和完整性的監(jiān)督；對會計帳簿和財務報告的監(jiān)督及對財務收支情況的監(jiān)督等。加強監(jiān)督，杜絕違規(guī)違法現(xiàn)象的發(fā)生。

第三十七條管理中心要編制維修基金預算。物業(yè)維修基金預算采用基數(shù)法編制，編制內(nèi)容包括維修基金歸集計劃、提取計劃，運用計劃，業(yè)務收支計劃、增值收益等。

第三十八條季度、終了管理中心須按規(guī)定編制會計報表，并根據(jù)業(yè)務情況編寫財務情況說明書。

財務情況說明書主要說明維修基金歸集、使用情況，對本期或下期財務狀況發(fā)生重大影響的事項以及需要說明的其他財務事項。

財務分析的主要指標包括維修基金歸集率、維修基金提取率等。

第三十九條物業(yè)維修基金收支情況接受國家審計有關(guān)審計監(jiān)督，報領(lǐng)導小組審閱存檔。第四十條管理中心保證物業(yè)維修基金結(jié)息、支取、轉(zhuǎn)移利率準確無誤。

第四十一條管理中心終了將“業(yè)務收入”、“業(yè)務支出”及費用帳戶余額轉(zhuǎn)入增值收益帳戶，進行年末結(jié)轉(zhuǎn)。

第四十二條對分戶帳中繳存棟號、繳存棟號名下業(yè)主姓名、身份證號碼修改須填寫“物業(yè)維修基金信息更正申請表”，詳細記錄修改前和修改后分戶帳記載情況，“物業(yè)維修基金信息更正申請表”作為重要會計資料定期裝訂歸入會計檔案。

第四十三條會計人員必須嚴格遵循維修基金收支結(jié)算流程。

第四十四條按照“誰掛帳誰清理”的原則及時清理應收應付往來帳項，除特殊情況外掛帳時間不得超過6個月。

第四十五條妥善保管財務印鑒、部門印章及重要空白憑證。健全內(nèi)部管理制度，財務印鑒及重要空白憑證實行分離保管制。除授權(quán)辦理繳存支票背書，每日支付銀行維修基金支取款項外，未經(jīng)批準，不得對外出具加蓋財務印鑒及部門印章的單據(jù)及憑證。

第四十六條加強會計檔案管理。指定專人負責并建立相應入庫、保管、查閱制度。第六章數(shù)據(jù)、軟件管理

第四十七條為提高科學管理物業(yè)維修基金水平，進一步完善物業(yè)維修基金的系統(tǒng)軟件。長沙市物業(yè)維修基金管理中心按照市房產(chǎn)局與長沙力智數(shù)字房產(chǎn)技術(shù)發(fā)展有限公司（簡稱市房產(chǎn)局計算機中心）簽訂的軟件開發(fā)合同，共同完成系統(tǒng)軟件開發(fā)，維修基金的軟件維護委托市房產(chǎn)局計算機中心進行維護管理；

第四十八條數(shù)據(jù)、軟件實行專人專管責任制，管理中心應明確專人負責維修基金過戶、退款、數(shù)據(jù)變更、金額調(diào)整等工作，并與市房產(chǎn)局計算機中心保持密切工作聯(lián)系。市房產(chǎn)局計算機中心也應明確專人對口負責上述工作。

第四十九條市房產(chǎn)局計算機中心應按照委托合同約定，對維修基金軟件服務器數(shù)據(jù)及時備份，保證管理滿足維修基金的技術(shù)支持。

第五十條市房產(chǎn)局計算機中心工作人員無權(quán)變更維修基金數(shù)據(jù)，因管理不善導致數(shù)據(jù)損失的，需承擔相應的法律責任。

第五十一條本《辦法》所稱“物業(yè)維修基金”即《物業(yè)管理條例》中所指“專項維修資金”。

第五篇：上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強和規(guī)范上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、安全、優(yōu)美、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

第三條 本辦法所稱的住宅區(qū)，是指以住宅為主，公用設(shè)施配套比較齊全并具有一定規(guī)模的居民生活區(qū)。住宅區(qū)的劃分，由縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門結(jié)合社區(qū)管理，按照住宅與公共實施的相關(guān)情況劃定。

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等。

本辦法所稱業(yè)主，是指房產(chǎn)的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托，享有權(quán)利，并承擔義務。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行日常維護、修繕和整潔，同時對住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務的法人。

第四條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）是本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門。

縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進行監(jiān)督管理。

建設(shè)、規(guī)劃、市政、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、公安（消防）、價格、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責協(xié)同實施本辦法。

街道辦事處協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社會服務的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào)。

第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第五條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達到５０％以上的，必須召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主人數(shù)超過１００名的，可按比例推選業(yè)主代表。

業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的代表組成。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會須擁有投票權(quán)者過半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。

業(yè)主的投票權(quán)，普通住宅按每２０平方米為一個計票單位，別墅按每１５平方米為一個計票單位；非住宅按每１０平方米為一個計票單位，不足的按四舍五入處理，但每個獨立產(chǎn)權(quán)單位不得分割投票。

第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，由物業(yè)主管部門會同街道辦事處、居委會等相關(guān)單位組織召開，費用開支由物業(yè)建設(shè)單位承擔。

第六條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會委員；

（二）審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

（三）審議業(yè)主委員會工作報告；

（四）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（五）審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案；

（六）決定其他有關(guān)維護業(yè)主權(quán)益和督促業(yè)主執(zhí)行業(yè)主公約的重大事項。

第七條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會一般每年召開１—２次；經(jīng)業(yè)主委員會或１０％以上業(yè)主提議，也可臨時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會可以邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)列席會議的，物業(yè)管理企業(yè)的負責人或其書面委托代理人應當列席會議。

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表過半數(shù)通過。

第八條 業(yè)主委員會是在住宅區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。

一個住宅區(qū)只能成立一個業(yè)主委員會。

第九條 業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：

（一）召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；

（二）聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位人員兼任業(yè)主委員會副主任或委員；

（三）根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，可以通過招投標或其他方式，選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；

（四）監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費的使用情況；

（五）檢查業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行情況；

（六）受理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

（七）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)請求公布欠繳費戶名單，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務費；

（八）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

第十條 業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由５至１１人組成，設(shè)主任１人，副主任１至３人，每屆任期３年，可以連選連任。

業(yè)主委員會可將日常管理事務委托居民委員會承擔，業(yè)主委員會會議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過半數(shù)通過。

第十一條 業(yè)主委員會應在選舉產(chǎn)生之日起１５日內(nèi)，將業(yè)主委員會章程和名單報物業(yè)主管部門登記備案，并同時抄送當?shù)鼐游瘯?/p>

第十二條 業(yè)主委員會的活動經(jīng)費由全體業(yè)主共同分攤，但不得超過同期物業(yè)管理費總額的５％．具體數(shù)額和計劃由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定。

第十三條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會的決議和業(yè)主公約，應當符合國家的有關(guān)規(guī)定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。物業(yè)管理資質(zhì)實行年審制和等級管理制。物業(yè)管理企業(yè)應配備相應的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應經(jīng)專業(yè)培訓考核合格后，持證上崗。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家的其他有關(guān)規(guī)定，管理住宅區(qū)的物業(yè)；

（二）按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務費；

（三）制止各種損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為；

（四）享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當提供的服務內(nèi)容：

（一）物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護、維修和更新；

（二）物業(yè)公用部位、共用設(shè)施和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路景觀、綠地的保潔服務；

（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護、管理；

（四）車輛進出及停放的管理；

（五）協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進行安全防范；

（六）物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案、業(yè)主檔案的保管；

（七）舉辦社區(qū)文化活動；

（八）物業(yè)管理企業(yè)應接受所在街道辦事處和居委員的監(jiān)督，協(xié)助做好社區(qū)管理、社區(qū)服務工作。

第十七條 新建住宅區(qū)交付使用而入住率不到５０％的，由開發(fā)建設(shè)單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理，并報物業(yè)主管部門備案，前期物業(yè)管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會產(chǎn)生后，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘和改聘。

物業(yè)銷售（預售）時，前期物業(yè)管理企業(yè)應當告示服務內(nèi)容和收費標準并與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。

第十八條 實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，業(yè)主委員會應當與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同（以下簡稱委托合同）。

物業(yè)管理委托合同必須按省建設(shè)廳、省工商行政管理局聯(lián)合制定的《物業(yè)管理委托合同示范文本》簽訂。

物業(yè)管理企業(yè)應當自委托合同簽訂之日起１５日內(nèi)，將委托合同報物業(yè)主管部門備案，同時抄告轄區(qū)居委會。

第十九條 住宅區(qū)內(nèi)車輛停放的管理應接受公安等部門的統(tǒng)一指導和監(jiān)督。

進入住宅區(qū)的車輛應按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標志的場所。

物業(yè)管理企業(yè)應與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應的保管費或車位使用費。

第四章 物業(yè)維修經(jīng)費

第二十條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)應當建立物業(yè)維修專項資金，用于房屋的公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施保修期滿后小修以上的維修、養(yǎng)護。

物業(yè)維修專項資金遵循全額儲存、業(yè)主共同所有、合理使用的原則。實行統(tǒng)一繳交、?？顚Ｓ?、民主理財、接受財政、審計監(jiān)督的管理制度。

第二十一條 物業(yè)維修專項資金不得出錯，不得用于房地產(chǎn)投資，不得用于經(jīng)營股票、期貨或其他具有風險的經(jīng)營活動，不得為單位或個人提供任何形式的擔保。

物業(yè)維修專項資金的管理費用由財政部門核定，在物業(yè)維修專項資金的增值收益中提取，并納入預算外資金收支兩條線管理。

第二十二條 物業(yè)維修專項資金由物業(yè)管理行政主管部門成立“維修資金管理中心”設(shè)立專戶進行管理。

物業(yè)維修專項資金由開發(fā)建設(shè)單位和購房者共同繳納，開發(fā)建設(shè)單位按１５元／㎡標準繳交，購房者（含商品房、經(jīng)濟適用住房、拆遷安置房）按購房款２％的比例繳納到開發(fā)建設(shè)單位，由開發(fā)建設(shè)單位在辦理住宅區(qū)移交時一并劃撥到“維修資金管理中心”專戶。

第五章 物業(yè)管理用房

第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位在新建住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)中，應當按住宅區(qū)總建設(shè)面積９‰的比例配置物業(yè)管理用房。其中５‰為物業(yè)管理和社區(qū)管理辦公用房，４‰為經(jīng)營用房，其費用列入開發(fā)建設(shè)成本，具體位置應在辦理物業(yè)銷售（預售）證之前予以確定。

物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬國家所有，交由業(yè)主委員會代管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。零星開發(fā)的商品房，難以提供物業(yè)管理用房的，需向物業(yè)主管部門交納相應的物業(yè)管理用房價款，由物業(yè)主管部門在同一住宅區(qū)內(nèi)統(tǒng)一調(diào)劑物業(yè)管理用房。開發(fā)建設(shè)單位必須在住宅區(qū)房屋單體工程質(zhì)量竣工驗收合格之日起１５日內(nèi)無償移交給物業(yè)主管部門，具體使用可根據(jù)各個社區(qū)實際情況擬定方案，報物業(yè)主管部門核準。

第二十四條 開發(fā)建設(shè)單位應當在住宅區(qū)竣工驗收合格之日起１５日內(nèi)，向物業(yè)主管部門移交下列工程建設(shè)技術(shù)資料：

（一）住宅區(qū)總平面圖；

（二）住宅區(qū)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備圖；

（三）住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖；

（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；

（五）住宅區(qū)綜合驗收資料。

住宅區(qū)業(yè)主委員會成立后，物業(yè)主管部門應當將上述資料提供給業(yè)主委員會，供物業(yè)管理企業(yè)使用。

住宅區(qū)綜合驗收時，應有物業(yè)所在地街道辦事處派人參加，開發(fā)建設(shè)單位已選擇了物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理的，物業(yè)管理企業(yè)必須派人參加。

第二十五條 住宅區(qū)交付使用后，由開發(fā)建設(shè)單位承擔保修期內(nèi)的保修責任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔。

第二十六條 住宅區(qū)內(nèi)的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護，由有關(guān)專業(yè)單位負責或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負責。

第六章 物業(yè)的使用與維護

第二十七條 任何單位和個人不得在住宅區(qū)內(nèi)從事下列行為：

（一）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、房屋用途；

（二）對房屋承重墻、梁、柱、板、陽臺及公共部位違章鑿、拆、搭、占；

（三）變更房屋外立面裝飾；

（四）堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染的物質(zhì)或超出國家規(guī)定標準的噪音；

（五）聚眾喧鬧；

（六）擅自占用公共場所，損壞公共設(shè)施，毀壞綠化；

（七）隨意停放機動車輛；

（八）亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場；

（九）亂倒垃圾、雜物；

（十）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃；

（十一）在住宅區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家禽和放養(yǎng)寵物；

（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得從事的其他行為。

第二十八條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按照《住宅使用說明書》和《業(yè)主公約》的規(guī)定繳納一定的保證金再進行裝修。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為或造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的，由物業(yè)管理企業(yè)督促責任人負責修復或賠償，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。

第二十九條 物業(yè)維修、更新時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，應承擔修復或賠償責任。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財產(chǎn)損失的，由責任人修復或賠償。

物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時，物業(yè)管理部門應當督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

第七章 物業(yè)管理服務收費

第三十條 物業(yè)管理服務收費的確定，應當遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、服務內(nèi)容相適應的原則。

第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養(yǎng)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務而收取的物業(yè)管理服務費，實行政府定價；物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務而收取的物業(yè)管理服務費，實行政府指導價，特約服務費除價格主管部門另有規(guī)定外，實行市場調(diào)節(jié)價。具體收費標準按規(guī)定的權(quán)限由物價部門會同物業(yè)主管部門制定。

業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理與服務項目的收費，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，其他部門不得重復收取。

物業(yè)管理服務費的收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應當每年公布一次，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。

第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)在不影響?。ㄓ茫衾娴那疤嵯拢梦飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場地、設(shè)備或物業(yè)管理經(jīng)營用房開展經(jīng)營活動，收益應用于物業(yè)管理服務費用開支。

第三十三條 物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理企業(yè)按《物業(yè)管理委托合同》所約定的期限向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取。預收期限不得超過１２個月。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。

物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費范圍及服務內(nèi)容應當在經(jīng)營場所或收費地點醒目位置公布。

第三十四條 建設(shè)單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務費按應收標準的７０％收取。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同約定之外自行提供服務，未經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主認可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。

第八章 附則

第三十五條 本辦法施行前已經(jīng)實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，應當按照本辦法規(guī)定進行規(guī)范。

本辦法施行前已交付使用但尚未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，按照本辦法規(guī)定逐步實施物業(yè)管理。

第三十六條 大廈寫字樓、商住樓、別墅區(qū)、工業(yè)區(qū)及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 違反本辦法規(guī)定的，由政府主管部門按照《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》之規(guī)定予以處罰。

第三十八條 本辦法由市物業(yè)主管部門負責解釋。

第三十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。