第一篇:物業(yè)維修基金使用范圍
物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理資料:物業(yè)維修基金使用范圍
2010-9-17 14:13 來源于網(wǎng)絡(luò) 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】
第一部分 房屋共用部位共用設(shè)施維修基金使用范圍
(一)房屋本體:
拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂
等),恢復(fù)承載能力。
整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位
樓地面面層。
玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠,更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。(鋁塑板墻面參照執(zhí)行)
戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。
(二)公建配套:
1、道路(路幅寬7米以下):路面破損50%以上,整體修復(fù)路面、路沿。
2、綠地:經(jīng)驗(yàn)收投入使用一年后,原有綠地率下降30%的,進(jìn)行補(bǔ)栽、補(bǔ)植。
3、公益性設(shè)施(休閑椅凳、垃圾桶、亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設(shè)施等):經(jīng)驗(yàn)收投入使用三年后,設(shè)施自然損壞需修換的。
4、小區(qū)圍墻及大門:因自然損壞影響安全和使用需要整體修繕、更新的。
第二部分 共用設(shè)備維修基金使用范圍
(一)垂直電梯
1、機(jī)房部分:
1)曳引機(jī)組:更換電動機(jī)定子、轉(zhuǎn)子、軸承;減速器軸承、蝸桿、從動軸。
2)限速安全系統(tǒng):更換限速器、安全鉗、漲緊輪。
3)控制屏:更換主控板、勵磁板、電源板。
4)選層器:整體更換。
5)終端保護(hù)裝置:更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。
2、井道部分:
1)轎廂、轎架:更換轎廂、操縱箱(內(nèi)召)、超滿載裝置、安全鉗。
2)自動門機(jī)構(gòu):更換轎門安全觸板、開關(guān)門電機(jī)。
3)導(dǎo)軌:更換變形損壞部件。
4)導(dǎo)靴:整體更換。
5)曳引鋼絲繩:全部更換。
6)對重:更換導(dǎo)靴。
7)緩沖器:更換緩沖彈簧或活塞。
3、廳站部分:
1)召喚按鈕箱(外召):各層全部更換。
2)層樓指示器:各層燈具、線路全部更換。
第二篇:房屋維修基金使用范圍
房屋維修基金-應(yīng)用范圍
建設(shè)部的管理辦法規(guī)定:維修基金閑置時,除可用于購買國債或者用于法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍外,嚴(yán)禁挪作他用。令據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條的規(guī)定,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
房屋維修基金-使用條件
什么情況下可以使用房屋維修基金?
房屋維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部分(包括基儲內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;公共設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、水箱、加壓、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。房屋漏水屬小修,應(yīng)包含在物業(yè)費(fèi)里.維修基金屬大修,極不容易申請.一、維修基金的使用范圍
1.公用設(shè)施維修基金的使用范圍:
①小區(qū)內(nèi)的道路; ②小區(qū)內(nèi)的路燈; ③小區(qū)內(nèi)園林綠化地; ④小區(qū)內(nèi)的地下排水管; ⑤小區(qū)內(nèi)的文化體育場所; ⑥小區(qū)內(nèi)的停車場; ⑦其他公用設(shè)施。
2.房屋本體維修基金的使用范圍:
①房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位; ②抗震結(jié)構(gòu)部位; ③多墻面; ④樓梯間; ⑤公共通道; ⑥門廳; ⑦公共屋面; ⑧電梯; ⑨機(jī)電設(shè)備; ⑩本體消防設(shè)施; ⑾公共天線;
⑿本體上下水共用管道; ⒀共用防盜監(jiān)控設(shè)施; ⒁其他房屋本體共用部分。
物業(yè)維修基金使用范圍
第一部分 房屋共用部位共用設(shè)施維修基金使用范圍
(一)房屋本體:
拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?,恢?fù)承載能力。
整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。
玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠,更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。(鋁塑板墻面參照執(zhí)行)
戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。
(二)公建配套:、道路(路幅寬 7 米以下):路面破損50% 以上,整體修復(fù)路面、路沿。、綠地:經(jīng)驗(yàn)收投入使用一年后,原有綠地率下降 30% 的,進(jìn)行補(bǔ)栽、補(bǔ)植。、公益性設(shè)施(休閑椅凳、垃圾桶、亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設(shè)施等):經(jīng)驗(yàn)收投入使用三年后,設(shè)施自然損壞需修換的。、小區(qū)圍墻及大門:因自然損壞影響安全和使用需要整體修繕、更新的。
第二部分 共用設(shè)備維修基金使用范圍
(一)垂直電梯 1、機(jī)房部分: 1)曳引機(jī)組:更換電動機(jī)定子、轉(zhuǎn)子、軸承;減速器軸承、蝸桿、從動軸。)限速安全系統(tǒng):更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3)控制屏:更換主控板、勵磁板、電源板。4)選層器:整體更換。)終端保護(hù)裝置:更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。2、井道部分:)轎廂、轎架:更換轎廂、操縱箱(內(nèi)召)、超滿載裝置、安全鉗。)自動門機(jī)構(gòu):更換轎門安全觸板、開關(guān)門電機(jī)。3)導(dǎo)軌:更換變形損壞部件。4)導(dǎo)靴:整體更換。5)曳引鋼絲繩:全部更換。6)對重:更換導(dǎo)靴。<> 7)緩沖器:更換緩沖彈簧或活塞。3、廳站部分:)召喚按鈕箱(外召):各層全部更換。2)層樓指示器:各層燈具、線路全部更換。
(二)中央空調(diào) 1、空調(diào)壓縮機(jī)部份: 1)活塞式壓縮機(jī):更換氣缸套、蓋,更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏,更換油泵泵體、齒輪、轉(zhuǎn)子、軸承,更換聯(lián)軸器柱銷、檔圈、傳動組。2)離心式壓縮機(jī):更換電動機(jī)、主軸、工作葉輪組件、軸承、進(jìn)口導(dǎo)葉。)螺桿式壓縮機(jī):更換轉(zhuǎn)子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。、中央空調(diào)給水:更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ 150 以上(含Φ 150)管道、閥門、過濾器,修換電機(jī)繞組、絕緣。、冷凝器:更換閥門、管道。、蒸發(fā)器:更換閥門,修換殼管、盤管。5、膨脹閥:更換。、控制系統(tǒng):更換主控板。、輔助設(shè)備:更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風(fēng)機(jī)。8、風(fēng)機(jī)盤管:更換風(fēng)機(jī)、盤管。、新風(fēng)及變風(fēng)量機(jī)組:更換風(fēng)機(jī)、電動機(jī)、表冷器、控制箱。、雙效溴化鋰吸收式機(jī)組:更換各類泵及電機(jī),修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U 型管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。11、通風(fēng)設(shè)備:整體更換風(fēng)機(jī)、風(fēng)扇、散流器、除塵器。
(三)鍋爐、爐體:整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。、水處理設(shè)備:更換水泵,陰、陽離子交換器。3、燃煤爐燃燒器:修換齒輪變速箱、風(fēng)機(jī)、出渣機(jī)、爐排。、燃油、燃?xì)鉅t燃燒器:修換風(fēng)機(jī)、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調(diào)節(jié)閥,油咀。、供熱設(shè)備:更換分汽缸、換熱器。
(四)電氣系統(tǒng) 1、強(qiáng)電:)高壓柜:更換各類柜體、儀表,修換斷路器、隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、操縱機(jī)構(gòu)、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關(guān)、手車及機(jī)械閉鎖電器連鎖。)變壓器:更換冷卻風(fēng)扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油,修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。)低壓電器:電動機(jī)整機(jī)更換(5kw 以上),轉(zhuǎn)子、定子繞組修換(10kw 以上),更換蓄電池、不間斷電源,更換各類柜體、儀表,修換斷路器、開關(guān)及接觸器(100A 以上)、互感器、隔離器、電容器,整體更換配電箱、控制箱、照明箱,全部更換照明燈具、線路、插座。2、弱電:)電話通訊:修換各類型程控交換機(jī),更換交接箱、中繼箱。)廣播音響:更換全部音箱、揚(yáng)聲器、音響布線。3)電視系統(tǒng):修換衛(wèi)星拋物面天線、接受機(jī),全部更換同軸電纜分配箱。)火災(zāi)報警:修換區(qū)域報警、集中報警控制器,全部更換探測器、報警器。)安保監(jiān)控:修換對講主機(jī)、更換對講控制線路、更換電視監(jiān)控控制臺、監(jiān)視器(多畫面),小區(qū)周邊防范的遠(yuǎn)紅外探頭(5 米以上)和彩色攝像頭(多方位、多焦距),修換入侵報警系統(tǒng)。)綜合布線系統(tǒng):整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜,全部更換適配器。
(五)消防設(shè)備:、整體更換防火卷簾,更換防火門、防排煙風(fēng)機(jī)、排煙防火閥。、消防給水:修換消防泵,更換泵接合器,整體更換消火栓箱,全部更換噴淋裝置,整體翻修水池,更換Φ 150 以上(含Φ 150)管道、閥門。
(六)給排水: 1、生活給水:整體翻修水池、水箱,更換水泵、電機(jī)、液位控制器、氣壓水罐、Φ 150 以上(含Φ 150)管道、閥門,水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。、排水設(shè)備:全部更換排水管、水封,整體更換管道,翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井,更換動力、有源化糞池動力設(shè)備。
(七)質(zhì)量要求:
設(shè)備在修復(fù)后必須達(dá)到完好。按其出廠標(biāo)準(zhǔn),總體各項(xiàng)性能指標(biāo)達(dá)到原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的 90% 以上,正常運(yùn)轉(zhuǎn)能耗不得高于原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的 110%。必要時,由行業(yè)主管部門或技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行測試。
第三篇:物業(yè)維修基金常識
物業(yè)維修基金管理辦法
大家主要了解下面幾點(diǎn):
1.共用部位是指建筑主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
2.共用設(shè)施設(shè)備是指住宅區(qū)單幢物業(yè)內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明用具、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用的設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
3.本市住宅區(qū)物業(yè)維修基金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作由長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局負(fù)責(zé)。
4.一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋有兩個以上、產(chǎn)權(quán)人的,均應(yīng)建立維修基金。維修基金使用計劃、維修工程預(yù)決算、維修基金使用分?jǐn)偡桨傅膶徍撕途S修工程質(zhì)量驗(yàn)收,向業(yè)主續(xù)籌維修基金均由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)。
5.維修基金實(shí)行專戶儲存、業(yè)主決策、??顚S?、政府監(jiān)管、按棟建賬、核算到戶的管理原則。
6.物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修和更新改造。
(經(jīng)業(yè)主委員會提交業(yè)主大會審議批準(zhǔn)后或60%以上業(yè)主簽字同意后實(shí)施)
7.公有出售住房中屬多層住宅的由售房單位在售房款中提取20%、屬高層住宅的提取30%繳交。購房人按購房款2%繳交;
8.多層商品住房出售時,由購房人按購房款的2%繳交、高層商品住房或設(shè)有電梯的多層商品住房出售時,由購房人按購房款的3%繳交;
9.拆遷安置實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時,安置多層房屋的按安置房評估價的2%、安置高層房屋的按安置房評估價的3%由被拆遷人繳交;
10.售房單位在售房時或拆遷人在安置房屋時應(yīng)代為歸集首期維修基金。并在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時,須將歸集的首期維修基金移交市房屋產(chǎn)權(quán)督理局代管。(委托商業(yè)銀行,按國家規(guī)定的活期利率計息,利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。)11.維修基金屬業(yè)主所有,業(yè)主委員會成立前,物業(yè)維修基金由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管;業(yè)主委員會成立后、可根據(jù)業(yè)主大會的決議將物業(yè)維修基金移交給業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會決定委托的其他單位代管、業(yè)主大合未決定移交的,由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局繼續(xù)代管。委托物業(yè)管理企業(yè)或其他單位代管物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。
12.向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會雙方負(fù)責(zé)人同時到市房屋產(chǎn)權(quán)管理局辦理手續(xù)。辦理移交手續(xù)應(yīng)提交下列資料:
1)業(yè)主大會決議; 2)委托合同; 3)銀行賬號
4)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照;
5)物業(yè)管理企業(yè)授權(quán)委托書和經(jīng)辦人身份證明。
13.維修基金代管單位代管維修基金的活動應(yīng)當(dāng)接受市房屋產(chǎn)權(quán)管理局和業(yè)主委員會的檢查和監(jiān)督。市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管的維修基金應(yīng)當(dāng)接受審計部門的審計監(jiān)督。
14.維修基金閑置時,除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他用用途外,嚴(yán)禁挪作他用。
15. 使用維修基金,由業(yè)主按其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑的面積分擔(dān),每使用一次后應(yīng)及時核算到戶,在該戶所繳維修基金中扣減。
16. 維修基金不足首次歸集的維修基金的30%時,由業(yè)主委員會按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。續(xù)籌額應(yīng)不低于首次歸集的維修基金總額的70%。
17.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,維修基金余額隨著房屋所有權(quán)同時過戶。原業(yè)主交納的維修基金剩余款,由物業(yè)受讓人向原業(yè)主支付,當(dāng)事人另有約定的從其約定。
18.因拆遷或其它原因造成物業(yè)滅失的,物業(yè)維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額退還給業(yè)主。
第四篇:物業(yè)維修基金管理辦法
參考資料一
關(guān)于貫徹落實(shí)《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》的實(shí)施
意見
各有關(guān)單位:
為了貫徹落實(shí)《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》(寧政發(fā)[2000]8號)(以下簡稱《辦法》),進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)維修基金的歸集、使用和管理,制定本實(shí)施意見。
一、維修基金歸集范圍
新建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、已購公有住房、公有住房以及拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋均應(yīng)建立物業(yè)維修基金。
新建商品房包括住宅商品房、別墅、大廈、非住宅商品房、開發(fā)建設(shè)單位留作自用或出租的房屋。
二、維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)
1、自2000年5月1日起簽訂商品房買賣契約的,按《辦法》規(guī)定的維修基金標(biāo)準(zhǔn)繳交;
2、2000年1月7日至5月1日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協(xié)議的,在契約或協(xié)議中已明確按《辦法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳交的,則按《辦法》規(guī)定繳交;未明確的則按原規(guī)定繳交; 3、2000年1月7日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協(xié)議的,購售雙方仍按寧價房字(97)058號、寧財綜(97)85號、寧房管(97)78號三局聯(lián)合發(fā)文中的規(guī)定繳交,即:房屋建設(shè)單位應(yīng)按每平方米建筑面積30元(多層)或45元(高層或設(shè)有電梯的多層)標(biāo)準(zhǔn)繳交;購房人均按每平方米建筑面積15元標(biāo)準(zhǔn)繳交; 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋,多層按每平方米建筑面積30元,高層按每平方米建筑面積40元標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)權(quán)人繳交;
5、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)單位按每平方米建筑面積50元,購房人按每平方米建筑面積30元標(biāo)準(zhǔn)繳交;
6、單位出售公有住房的,按當(dāng)時房改政策執(zhí)行。屬于2000房改政策的已購公有住房,售房單位按多層住宅、高層住宅售房款的20%、30%,購房人按購房款的2%繳交;屬于1998房改政策的已購公有住房,售房單位按多層住宅、高層住宅購房成本價的6%、8%,購房人按購房成本價的1%繳交;屬于1995、1996、1997房改政策的已購公有住房,售房單位按售房款的15%(高層20%)繳交,購房人按購房成本價的1%繳交。屬于集資建房的,購房人按照1998房改房政策繳交維修基金。
7、出租公有住房的,產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按上年實(shí)收租金的20%繳交維修基金;
8、開發(fā)建設(shè)單位自用、出租商品房的,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照《辦法》第八條第(二)項(xiàng)規(guī)定,比照本開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目同類房屋售房款的2%(多層)或3%(高層)繳交維修基金。
三、維修基金繳交方式
(一)維修基金繳交時間、地點(diǎn)
1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房繳交人應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證前到市房地產(chǎn)交易登記中心繳交維修基金;
2、已購公有住房、集資建房的售房單位,應(yīng)在辦理房屋過戶登記前到市物業(yè)辦繳交維修基金;
3、拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)建設(shè)單位等,應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證前到市房地產(chǎn)交易登記中心繳交維修基金。
(二)繳交維修基金應(yīng)提供的資料
1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房
(1)《南京市商品房買賣契約》;
(2)《南京市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議
(二)》;
(3)經(jīng)濟(jì)適用住房批復(fù);
(4)1997年1月1日前簽訂《契約》、《協(xié)議》,且房屋已交付使用的,還應(yīng)提供工程竣工驗(yàn)收證明。
2、已購公有住房、集資建房
(1)《南京市已購公有住房維修基金測算表》;
(2)《南京市公有住房出售審批表》;
(3)《南京市出售公有住房價格評估測算表》;
(4)《公有住房售房款繳存單》;
(5)集資建房的批復(fù)。
3、開發(fā)建設(shè)單位自用、出租房
(1)立項(xiàng)批復(fù);
(2)國有土地使用證;
(3)房屋權(quán)屬登記備案證明。
(三)維修基金繳交程序
1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房、開發(fā)建設(shè)單位自用、出租房維修基金繳交程序
(1)繳交人按要求辦結(jié)交易、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),并領(lǐng)取《南京市房產(chǎn)登記收費(fèi)通知單》;
(2)繳交人憑《南京市房產(chǎn)登記收費(fèi)通知單》(如需要還應(yīng)提供《南京市商品房買賣契約(副本)》)在繳存窗口足額繳交維修基金,并取得《南京市物業(yè)維修基金繳款憑證》。
2、已購公有住房、集資建房維修基金繳交程序
(1)售房單位按要求填寫《南京市已購公有住房維修基金測算表》;
(2)售房單位將《南京市已購公有住房維修基金測算表》、房改辦已審核的《南京市公有住房出售審批表》、《南京市出售公有住房價格評估測算表》以及《公有住房售房款繳存單》三聯(lián)單交市物業(yè)辦核驗(yàn);
(3)售房單位持審核過的《南京市已購公有住房維修基金測算表》在物業(yè)辦繳存窗口足額繳交維修基金,并取得《南京市物業(yè)維修基金繳款憑證》。
四、開設(shè)帳戶的條件和程序
(一)開設(shè)帳戶的條件
1、物業(yè)管理區(qū)域界定清楚,且經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門確認(rèn);
2、維修基金已按規(guī)定繳交;
3、售房單位已按房改政策建立維修基金。
(二)開設(shè)帳戶的程序
1、售房單位、業(yè)主委員會或委托的物業(yè)管理企業(yè)向市物業(yè)辦提交開戶申請書,并附業(yè)主委員會成立登記確認(rèn)表、業(yè)主委員會委托書及物業(yè)管理服務(wù)合同;
2、提交業(yè)主分戶清冊(業(yè)主分戶清冊格式由市物業(yè)辦統(tǒng)一印制);
3、市物業(yè)辦審核后,出具開戶證明;
4、憑開戶證明和有關(guān)印鑒(業(yè)主委員會財務(wù)專用章和業(yè)主委員會正、副主任印鑒)到指定銀行辦理開戶手續(xù)。名稱為XX業(yè)主委員會維修基金財務(wù)專用章,印章尺寸為4厘米×4厘米;正、副主任印鑒尺寸為1.7厘米×1.7厘米;字體均為正楷。
五、維修基金的使用
維修基金為業(yè)主所有。管理實(shí)行專戶儲存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。
維修基金只能用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的中修、大修、更新、改造項(xiàng)目,不得挪作他用;保修期滿后的小修和日常維護(hù)費(fèi)用不從維修基金中列支,已實(shí)行物業(yè)管理的,從物業(yè)管理費(fèi)中列支,未實(shí)行物業(yè)管理的由相關(guān)受益產(chǎn)權(quán)人按各自建筑面積比例均攤。
維修基金按幢建帳,核算到戶。
六、維修基金使用范圍
1、凡產(chǎn)權(quán)不屬該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有的,由其產(chǎn)權(quán)單位(人)或主管部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。
2、具體維修基金使用范圍見附件。
3、附件未涉及的,由市物業(yè)辦負(fù)責(zé)解釋。
七、維修基金申請使用的條件和程序
(一)申請使用必須具備以下條件
1、物業(yè)維修基金足額歸集到位,維修項(xiàng)目符合維修基金使用范圍;或符合維修基金使用范圍,且有部分物業(yè)維修基金已歸集到位,部分未歸集到位但已明確維修費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)并籌集存入維修基金專戶;
2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿后;
3、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、更新、改造,業(yè)主委員會成立前,售房單位已事先征詢相關(guān)業(yè)主的書面同意;業(yè)主委員會成立后,涉及一幢樓業(yè)主的,已事先征詢相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會的書面同意;涉及物管區(qū)域全體業(yè)主的,已事先征詢業(yè)主委員會的書面同意,且業(yè)主委員會書面意見經(jīng)業(yè)主(代表)大會批準(zhǔn)或授權(quán);
4、出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修的情形,物業(yè)行政主管部門可責(zé)成產(chǎn)權(quán)人及管理單位負(fù)責(zé)實(shí)施,其基金支出按物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)業(yè)主各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
(二)申請使用的程序
1、售房單位或受委托管理單位(下稱“使用單位”)向市物業(yè)辦提交維修基金使用申請表和房屋及設(shè)施設(shè)備維修基金使用預(yù)算計劃書;
成立業(yè)主委員會的,使用單位應(yīng)于每年12月底前向業(yè)主委員會提出下維修計劃和基金預(yù)算,經(jīng)業(yè)主委員會書面同意加蓋業(yè)主委員會公章;
業(yè)主委員會應(yīng)在收到計劃和預(yù)算后15日內(nèi)做出書面答復(fù),逾期視為不同意。列入維修基金使用范圍的急修項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)書面請示業(yè)主委員會,業(yè)主委員會應(yīng)在24小時之內(nèi)答復(fù),逾期視為不同意;
2、提交業(yè)主分戶清冊,房改房售房單位還應(yīng)提供房屋權(quán)屬證明等;
3、市物業(yè)辦受理后7日內(nèi)審核完畢,急修項(xiàng)目特事特辦并簽署意見,按核定預(yù)算經(jīng)費(fèi)的70%預(yù)撥費(fèi)用;
4、使用單位憑市物業(yè)辦開具的維修基金使用憑證到承辦銀行辦理劃款手續(xù);
5、維修工程項(xiàng)目竣工后,使用單位憑已批準(zhǔn)的維修基金使用申請表、維修工程合同、維修決算、維修工程項(xiàng)目費(fèi)用結(jié)算發(fā)票、維修項(xiàng)目受益業(yè)主反饋表并加蓋業(yè)委會印章,到市物業(yè)辦辦理余額基金劃撥手續(xù)。
八、維修基金分?jǐn)傓k法
(一)維修基金的分?jǐn)?/p>
1、房屋的共用部位發(fā)生自然損壞,包括同幢或同單元業(yè)主共同使用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋瑧敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等,基金支出由同幢或同單元房屋內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分?jǐn)偂?/p>
2、已納入建設(shè)成本的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞,包括上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、電梯、天線、照明、供電線路、暖氣線路、加壓水泵、鍋爐、消防和安全設(shè)施等,基金支出由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主或本幢相關(guān)業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分?jǐn)偂?/p>
3、已納入建設(shè)成本的其他共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞,包括道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋,基金支出由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分?jǐn)偂?/p>
4、同一物業(yè)未繳交維修基金的業(yè)主,其應(yīng)承擔(dān)的維修費(fèi)用,由業(yè)主委員會籌集。
(二)維修基金分?jǐn)偸褂帽壤?/p>
維修基金本金以按規(guī)定足額繳存的為基數(shù),最高只能使用其基數(shù)的70%。分?jǐn)偟綉艉?,部分業(yè)主使用本金70%還不敷維修費(fèi)用的,由業(yè)主委員會及時續(xù)籌,續(xù)籌維修基金標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會按業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例制定,并提交業(yè)主(代表)大會通過。原則上相關(guān)業(yè)主續(xù)籌后的維修基金余額不得少于其首次應(yīng)繳的維修基金額。續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)自大會通過之日起7日內(nèi)報市物業(yè)辦備案,并將續(xù)籌基金繳至市物業(yè)維修基金專戶。
維修基金分?jǐn)偸褂镁唧w比例見下表:
使用年限
房屋等級 10年 20年 30年 40年 50年
鋼結(jié)構(gòu) 10% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌
鋼混結(jié)構(gòu) 20% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌
混合結(jié)構(gòu) 10% 30% 50% 70% 續(xù)籌
磚木結(jié)構(gòu) 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%
九、維修基金的帳務(wù)管理
(一)維修基金實(shí)行兩級帳戶管理體系。一級帳戶為市物業(yè)辦主賬戶,用于維修基金的繳存、使用、結(jié)息、增值等帳務(wù)管理活動;二級帳戶為業(yè)主委員會或售房單位輔助帳戶,用于具所轄維修基金的使用;
(二)開設(shè)帳戶后,業(yè)主委員會、已實(shí)施物業(yè)管理的售房單位應(yīng)將維修基金的輔助帳務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)代管,并在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。維修基金本金應(yīng)按幢建立帳冊,記帳到戶。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將已使用物業(yè)維修費(fèi)用的情況按幢登記,定期公布; 未實(shí)施物業(yè)管理的售房單位可自行管理帳務(wù)。
(三)業(yè)主委員會、售房單位或委托管理單位應(yīng)當(dāng)每季與市物業(yè)辦核對維修基金帳目并將下列情況每年向全體業(yè)主公布一次:
1、維修基金繳交、使用和結(jié)存的金額;
2、發(fā)生維修、更新的項(xiàng)目和費(fèi)用及按戶分?jǐn)偳闆r;
3、維修基金的其他情況。
(四)承辦銀行應(yīng)當(dāng)每月向市物業(yè)辦、業(yè)主委員會、售房單位打印維修基金帳戶對帳單。
(五)市物業(yè)辦每年向業(yè)主委員會或使用單位打印維修基金匯總數(shù)據(jù)余額單和利息憑證。
十、有關(guān)問題的補(bǔ)充說明
1、維修基金實(shí)行以一個物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?、統(tǒng)一管理的原則。已購公有住房維修基金須納入所在物業(yè)管理區(qū)域的,售房單位應(yīng)遵守此原則,先按首次繳交標(biāo)準(zhǔn)對已購公有住房維修基金分?jǐn)偟綉?,并將相關(guān)購房人的維修基金從本單位剝離。剝離后的維修基金,納入物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理,其使用申請、增值申請等日常業(yè)務(wù)不再由售房單位負(fù)責(zé),轉(zhuǎn)由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)。
2、電梯維修問題在《南京市電梯維修基金管理辦法》未出臺之前,仍按寧政發(fā)[2000]8號文件規(guī)定執(zhí)行。
3、高層樓宇(含小高層)或多層設(shè)有電梯的業(yè)主,不論其使用電梯否,所有購房人均按售房款的3%繳交,維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)不予區(qū)分。
4、高層樓宇附有裙樓的,裙樓檐高20m以上的(含20m)或裙樓檐高雖低于20m,但設(shè)有電梯的,其維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)按高層標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,20m以下沒有電梯的按多層標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),經(jīng)營性車庫和產(chǎn)權(quán)面積之外的地下室,維修費(fèi)用由使用人承擔(dān),不在維修基金列支范圍。
6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益,在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后,應(yīng)當(dāng)將收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi),收益的70%納入維修基金,合同另有約定的除外。
7、購房人在《南京市商品房買賣契約》中的申報面積與產(chǎn)權(quán)備案證或購房價款的票據(jù)不符的,應(yīng)在原契約中增加補(bǔ)充條款,予以明確;申報面積與房屋所有權(quán)證面積不符的,以房屋所有權(quán)證面積為準(zhǔn)。
8、購房人簽約時間及實(shí)施購買行為均在2000年5月1日之前,因更名等原因需重新簽訂契約的,維修基金依然按原契約簽訂時的政策執(zhí)行。
9、對于已辦理房屋交易過戶手續(xù),或已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的,如開發(fā)建設(shè)單位未繳納維修基金,應(yīng)按政策規(guī)定予以追繳。對欠繳單位,房管機(jī)關(guān)將暫停辦理其產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù),其非市政拆遷項(xiàng)目,暫停拆遷許可證的審批,對在建工程或項(xiàng)目,暫停預(yù)售(銷售)許可證的審批。屬于個人應(yīng)繳未繳的,可由業(yè)主或其配偶申請將自己名下存儲的公積金用于支付,若公積金已使用或用于購房作貸款按揭的,則按其擁有的房屋建筑面積比例予以分?jǐn)偦I措。
10、已購公有住房維修基金未歸集到已購公有住房維修基金專戶的,有特殊困難的售房單位可申請用單位售房款支付維修基金,售房款已使用完或?qū)⒕S修基金挪作它用的,原售房單位應(yīng)予以補(bǔ)交。
11、因購房人終止契約、拆遷或其他不可抗力的因素造成房屋滅失的,業(yè)主可持本人身份證件、開發(fā)建設(shè)單位證明及退房價款發(fā)票、注銷契約(或房地產(chǎn)權(quán)證)的證明、拆遷協(xié)議和業(yè)主委員會(或售房單位)的證明,到市物業(yè)辦辦理維修基金退款手續(xù)。
12、因房屋滅失辦理維修基金退款手續(xù)時,本金未使用過的,應(yīng)將購房人繳交的本金退給購房人;若已動用過本金的,則退余額部分。
13、單位購買的商品房,已按規(guī)定繳交維修基金的,向職工出售時,產(chǎn)權(quán)單位不再繳交,購房職工仍按房改規(guī)定繳交原產(chǎn)權(quán)單位。
14、已購公有住房上市后,其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理責(zé)任單位以及維修基金管理方式不變,買賣雙方與責(zé)任單位辦理戶名變更手續(xù)。單位繳存的維修基金不予返還。賣方個人原繳交的維修基金本金或余額不予退還,隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶,由買方向賣方支付此項(xiàng)費(fèi)用。
15、商品房二次上市后,原繳維修基金余額隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶,由買方向賣方支付此項(xiàng)費(fèi)用。
16、換購已購公有住房的,分別按不同購房的房改政策規(guī)定計算維修基金。原購房的單位維修基金轉(zhuǎn)入現(xiàn)購房,換購單位繳納現(xiàn)購房單位維修基金的不足部分;由換購單位退還購房人原購時繳交的個人維修基金,同時購房人繳納現(xiàn)購房個人維修基金。
17、在寧省級單位的房改房維修基金,執(zhí)行統(tǒng)一政策,單獨(dú)管理。
附:《南京市物業(yè)維修基金使用范圍》。
附件
南京市物業(yè)維修基金使用范圍
第一部分 房屋共用部位共用設(shè)施維修基金使用范圍
(一)房屋本體:
拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?,恢?fù)承載能力。
修繕屋面滲漏部位(超過整幢屋面面積20%以上),重鋪、新?lián)Q隔熱板。
整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。
玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠,更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。(鋁塑板墻面參照執(zhí)行)
戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。
(二)公建配套:
1、道路(路幅寬7米以下):整體修復(fù)路面、路牙。
2、綠地:經(jīng)驗(yàn)收投入使用一年后,原有綠地率下降30%的,進(jìn)行補(bǔ)栽、補(bǔ)植。
3、公益性文體設(shè)施(亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設(shè)施等):經(jīng)驗(yàn)收投入使用三年后,設(shè)施自然損壞需修換的。
第二部分 共用設(shè)備維修基金使用范圍
(一)垂直電梯
1、機(jī)房部分:
1)曳引機(jī)組:更換電動機(jī)定子、轉(zhuǎn)子、軸承;減速器軸承、蝸桿、從動軸。
2)限速安全系統(tǒng):更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3)控制屏:更換主控板、勵磁板、電源板。
4)選層器:整體更換。
5)終端保護(hù)裝置:更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。
2、井道部分:
1)轎廂、轎架:更換轎廂、操縱箱(內(nèi)召)、超滿載裝置、安全鉗。
2)自動門機(jī)構(gòu):更換轎門安全觸板、開關(guān)門電機(jī)。
3)導(dǎo)軌:更換變形損壞部件。
4)導(dǎo)靴:整體更換。
5)曳引鋼絲繩:全部更換。
6)對重:更換導(dǎo)靴。
7)緩沖器:更換緩沖彈簧或活塞。
3、廳站部分:
1)召喚按鈕箱(外召):各層全部更換。
2)層樓指示器:各層燈具、線路全部更換。
(二)中央空調(diào)
1、空調(diào)壓縮機(jī)部份:
1)活塞式壓縮機(jī):更換氣缸套、蓋,更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏,更換油泵泵體、齒輪、轉(zhuǎn)子、軸承,更換聯(lián)軸器柱銷、檔圈、傳動組。
2)離心式壓縮機(jī):更換電動機(jī)、主軸、工作葉輪組件、軸承、進(jìn)口導(dǎo)葉。
3)螺桿式壓縮機(jī):更換轉(zhuǎn)子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。
2、中央空調(diào)給水:更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上(含Φ150)管道、閥門、過濾器,修換電機(jī)繞組、絕緣。
3、冷凝器:更換閥門、管道。
4、蒸發(fā)器:更換閥門,修換殼管、盤管。
5、膨脹閥:更換。
6、控制系統(tǒng):更換主控板。
7、輔助設(shè)備:更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風(fēng)機(jī)。
8、風(fēng)機(jī)盤管:更換風(fēng)機(jī)、盤管。
9、新風(fēng)及變風(fēng)量機(jī)組:更換風(fēng)機(jī)、電動機(jī)、表冷器、控制箱。
10、雙效溴化鋰吸收式機(jī)組:更換各類泵及電機(jī),修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。
11、通風(fēng)設(shè)備:整體更換風(fēng)機(jī)、風(fēng)扇、散流器、除塵器。
(三)鍋爐
1、爐體:整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。
2、水處理設(shè)備:更換水泵,陰、陽離子交換器。
3、燃煤爐燃燒器:修換齒輪變速箱、風(fēng)機(jī)、出渣機(jī)、爐排。
4、燃油、燃?xì)鉅t燃燒器:修換風(fēng)機(jī)、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調(diào)節(jié)閥,油咀。
5、供熱設(shè)備:更換分汽缸、換熱器。
(四)電氣系統(tǒng)
1、強(qiáng)電:
(1)高壓柜:更換各類柜體、儀表,修換斷路器、隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、操縱機(jī)構(gòu)、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關(guān)、手車及機(jī)械閉鎖電器連鎖。
(2)變壓器:更換冷卻風(fēng)扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油,修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。
(3)低壓電器:電動機(jī)整機(jī)更換(5kw以上),轉(zhuǎn)子、定子繞組修換(10kw以上),更換蓄電池、不間斷電源,更換各類柜體、儀表,修換斷路器、開關(guān)及接觸器(100A以上)、互感器、隔離器、電容器,整體更換配電箱、控制箱、照明箱,全部更換照明燈具、線路、插座。
2、弱電:
1)電話通訊:修換各類型程控交換機(jī),更換交接箱、中繼箱。
2)廣播音響:更換全部音箱、揚(yáng)聲器、音響布線。
3)電視系統(tǒng):修換衛(wèi)星拋物面天線、接受機(jī),全部更換同軸電纜分配箱。
4)火災(zāi)報警:修換區(qū)域報警、集中報警控制器,全部更換探測器、報警器。
5)安保監(jiān)控:更換電視監(jiān)控控制臺、監(jiān)視器(多畫面),小區(qū)周邊防范的遠(yuǎn)紅外探頭(5米以上)和彩色攝像頭(多方位、多焦距),修換入侵報警系統(tǒng)。
6)綜合布線系統(tǒng):整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜,全部更換適配器。
(五)消防設(shè)備:
1、整體更換防火卷簾,更換防火門、防排煙風(fēng)機(jī)、排煙防火閥。
2、消防給水:修換消防泵,更換接合器,整體更換消防栓箱,全部更換噴淋裝置,整體翻修水池,更換Φ150以上(含Φ150)管道、閥門。
(六)給排水:
1、生活給水:整體翻修水池、水箱,更換水泵、電機(jī)、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上(含Φ150)管道、閥門,水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。
2、排水設(shè)備:全部更換排水管、水封,整體更換管道,翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井,更換動力、有源化糞池動力設(shè)備。
(七)質(zhì)量要求:
設(shè)備在修復(fù)后必須達(dá)到完好。按其出廠標(biāo)準(zhǔn),總體各項(xiàng)性能指標(biāo)達(dá)到原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的90%以上,正常運(yùn)轉(zhuǎn)能耗不得高于原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的110%。必要時,由行業(yè)主管部門或技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行測試
第五篇:物業(yè)維修基金管理制度
物業(yè)維修基金管理制度
第1章總則 第1條目的
為規(guī)范物業(yè)維修基金的收取、管理、使用工作,特制定本制度。第2條適用范圍
本制度適用維修基金的收取、管理和使用。第3條維修基金的使用范圍
1.公用設(shè)施維修基金的使用范圍:小區(qū)內(nèi)的道路、小區(qū)內(nèi)的路燈、小區(qū)內(nèi)園林綠化地、小區(qū)內(nèi)的地下排水管、小區(qū)內(nèi)的文化體育場所、小區(qū)內(nèi)的停車場及其他公用設(shè)施。
2.房屋本體維修基金的使用范圍:房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位、抗震結(jié)構(gòu)部位、墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水共用管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施及其他房屋本體共用部分。
第2章維修基金的管理控制 第4條維修基金的收取
1.開發(fā)商在工程竣工驗(yàn)收后,按小區(qū)建設(shè)總投資的2%計算公用設(shè)施維修基金。公用設(shè)施維修基金將一次性劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用賬戶上。
2.房屋本體維修基金的收取。公司財務(wù)部在小區(qū)住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金。由財務(wù)部會計編制住戶下月的“房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表”,客戶服務(wù)部人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行收取。
3.維修基金不足時,可由財務(wù)部編制籌集方案報業(yè)主委員會,由業(yè)主委員會征集。第5條維修基金的保管
1.維修基金在房屋交付使用后,業(yè)主委員會成立前,一般由政府主管部門代管。業(yè)主委員會成立后,經(jīng)業(yè)主委員會同意,可以交物業(yè)管理公司代管。
2.公用設(shè)施、設(shè)備維修基金一般每個小區(qū)設(shè)立一個專用賬戶,本體維修基金則按每棟樓宇設(shè)置一個專用賬戶。
3.公用設(shè)施維修基金的管理。
(1)公用設(shè)施的維修基金由物業(yè)管理公司設(shè)立專門賬戶管理,物業(yè)管理公司無權(quán)干涉業(yè)主委員會對基金的正常使用,但有權(quán)嚴(yán)格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出。
(2)小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位,如果對公用維修基金的收支賬目有疑問,可向業(yè)主委員會、管理公司或下屬管理處提出質(zhì)詢。
4.房屋本體維修基金的管理。
(1)房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設(shè)立專門賬戶管理,并設(shè)立專用賬號存儲各棟物業(yè)的本體維修基金。
(2)經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù),按企業(yè)的“費(fèi)用審核報銷作業(yè)規(guī)程”中的相關(guān)規(guī)定到財務(wù)部辦理報銷手續(xù)。
(3)財務(wù)部會計將房屋本體維修基金的報銷單據(jù)根據(jù)企業(yè)的“會計核算作業(yè)規(guī)程”中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。
(4)如果小區(qū)內(nèi)的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例,則應(yīng)經(jīng)過業(yè)主委員會或所需進(jìn)行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意,將超出的部分在下房屋本體維修基金的小修費(fèi)里沖抵,或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金標(biāo)準(zhǔn)來彌補(bǔ)。
(5)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問,可以向業(yè)主委員會查詢,向公司財務(wù)部查詢,管理處接到咨詢后應(yīng)認(rèn)真予以解釋。
第6條維修基金的使用
1.公用設(shè)施維修基金的使用程序。
(1)提出使用申請。物業(yè)公司需要使用公用設(shè)施維修基金時,應(yīng)向小區(qū)業(yè)主委員會提供相關(guān)材料進(jìn)行申請。材料包括以下內(nèi)容。
①公司總經(jīng)理簽字并加蓋公司用章的使用申請。②相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料。③施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
(2)業(yè)主委員會審議。小區(qū)業(yè)主委員會在接到公用設(shè)施維修基金的使用申請后在規(guī)定日期內(nèi)召集業(yè)主大會進(jìn)行審議。
(3)如果業(yè)主大會不同意使用公用設(shè)施維修基金,而物業(yè)公司認(rèn)為有充足理由的,應(yīng)根據(jù)不同意的意見進(jìn)行整改,再次申請。
(4)業(yè)主委員會可以對使用維修基金的工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量及材料消耗等進(jìn)行監(jiān)控,并按工程要求進(jìn)行驗(yàn)收。
2.房屋本體維修基金的使用。
物業(yè)公司收取的房屋本體維修基金原則上×%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修,×%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程,特殊情況可另行處理。在確實(shí)需要使用時應(yīng)按以下程序執(zhí)行。
(1)向業(yè)主委員會提交資料。管理公司因需要進(jìn)行中修以上的維護(hù)工程時,應(yīng)向業(yè)主委員會提供下列資料。
①公司總經(jīng)理簽名的申請計劃。②項(xiàng)目的預(yù)算資料。③其他相關(guān)資料。
(2)經(jīng)業(yè)主委員會審議。經(jīng)審議,如業(yè)主管理委員或該棟50%的業(yè)主不同意,而公司或下屬管理處認(rèn)為有足夠理由實(shí)施該項(xiàng)工程的,公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請,經(jīng)管理部門核定后實(shí)施;如果業(yè)主委員會或該棟50%的業(yè)主書面同意,管理公司或下屬管理處應(yīng)按計劃執(zhí)行該項(xiàng)工程。
(3)年底制訂基金使用計劃及預(yù)算并予以公告。公司財務(wù)部應(yīng)在每年12月31日前,向業(yè)主委員會提交下一房屋本體維修基金的使用計劃及預(yù)算,在業(yè)主委員會審批同意后應(yīng)在公告欄予以公告,讓全體業(yè)主知曉。
第3章物業(yè)維修基金資料的保管
第7條應(yīng)在每月月末將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記賬并按“會計核算作業(yè)規(guī)程”中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。第8條財務(wù)部經(jīng)理對物業(yè)維修基金的財務(wù)資料進(jìn)行審核,確認(rèn)無誤后,加密后在財務(wù)部保存。
第4章附則
第9條本制度已通過物業(yè)公司及業(yè)主委員會審批,自頒布之日起實(shí)施。