第一篇：上海工業(yè)用地出讓規(guī)定

關于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定（試行）

第一條（目的和依據）

為全面實施“總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、流量增效、質量提高”基本策略，充分發(fā)揮土地資源市場配置作用，加強工業(yè)用地出讓全生命周期管理，促進上海經濟社會轉型發(fā)展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《上海市土地使用權出讓辦法》、市政府印發(fā)的《關于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》等，結合本市實際，制訂本規(guī)定。

第二條（定義及適用范圍）

本規(guī)定所稱工業(yè)用地出讓全生命周期管理，是以提高土地利用質量和效益為目的，以土地出讓合同為平臺，對項目在用地期限內的利用狀況實施全過程動態(tài)評估和監(jiān)管，通過健全工業(yè)用地產業(yè)準入、綜合效益評估、土地使用權退出等機制，將項目建設投入、產出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等經濟、社會、環(huán)境各要素納入合同管理，實現土地利用管理系統(tǒng)化、精細化、動態(tài)化。

本市新增供應的工業(yè)用地產業(yè)項目類、工業(yè)用地標準廠房類、研發(fā)總部產業(yè)項目類、研發(fā)總部通用類等建設用地，均按照本規(guī)定執(zhí)行。歷史違法工業(yè)用地處置、存量工業(yè)用地擴大用地面積、提高建筑容積率、分割轉讓、原劃撥土地轉出讓等情形，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第三條（基本原則）

堅持遵循項目全生命周期規(guī)律，合理確定工業(yè)用地彈性出讓年期。

堅持落實土地利用全要素管理，明確工業(yè)用地的單位土地投入、產出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等經濟、社會、環(huán)境約束性指標。

堅持實施土地利用全過程管理，實現項目開竣工、投達產、土地利用績效評估和土地使用權退出的全過程管理。

堅持體現土地利用綜合效益，實現資源節(jié)約、生態(tài)環(huán)保、提質增效、和諧發(fā)展的目標。

第四條（管理職責）

市規(guī)劃國土資源局負責本市工業(yè)用地規(guī)劃和土地利用等管理工作。市經濟信息化委、市發(fā)展改革委會同市規(guī)劃國土資源局負責制定本市產業(yè)準入標準和產業(yè)用地標準，制定并實施土地利用績效評估的指標、標準、方法和程序等。市環(huán)保局會同市經濟信息化委、市規(guī)劃國土資源局負責本市工業(yè)用地環(huán)境保護的監(jiān)督管理工作。市其它相關部門按照各自職責，做好配合、服務、監(jiān)管工作。

各區(qū)縣政府以及市政府派出機構負責各自區(qū)域內的工業(yè)用地節(jié)約集約利用的組織實施與協(xié)調管理，區(qū)縣規(guī)劃土地管理、產業(yè)管理、投資主管、環(huán)境保護等部門按照各自職責，具體協(xié)同實施本規(guī)定。

區(qū)縣政府相關部門或產業(yè)園區(qū)管理機構具體負責項目履約考核等工作。

第五條（規(guī)劃管理）

工業(yè)用地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合本市產業(yè)準入、用地標準、環(huán)境保護和社會管理等的要求。

規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊（即“104區(qū)塊”）主要進行結構調整和能級提升，重點發(fā)展先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產業(yè)、生產性服務業(yè)；規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設區(qū)內的現狀工業(yè)用地（即“195區(qū)域”）按照規(guī)劃加快轉型，完善城市公共服務功能，重點發(fā)展現代服務業(yè)。

第六條（產業(yè)準入）

定期發(fā)布本市產業(yè)指導目錄，強化產業(yè)項目準入管理，嚴禁向禁止類工業(yè)項目供地，從嚴控制限制類工業(yè)項目用地。

優(yōu)化完善產業(yè)用地標準，定期更新本市工業(yè)用地投入強度和產出效率的最低標準。強化產業(yè)項目準入審核制度，明確工業(yè)用地項目的產業(yè)類型、投資強度、產出效率和節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等的要求，并將其納入土地出讓合同，作為土地利用績效評估的依據。

第七條（土地供應方式）

工業(yè)用地供應按照國家和本市相關規(guī)定執(zhí)行。經產業(yè)準入審核認定后，工業(yè)用地產業(yè)項目類、研發(fā)總部產業(yè)項目類采取“帶產業(yè)項目”掛牌方式供應；工業(yè)用地標準廠房類、研發(fā)總部通用類通過公開招拍掛方式供應。

鼓勵采取租賃方式使用土地，逐步實行工業(yè)用地“租讓結合，先租后讓”的供應方式，由中標人或競得人先行承租土地進行建設，通過達產驗收并符合土地出讓合同約定條件的，再按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。

第八條（土地出讓價格）

完善以基準地價、區(qū)段地價和標定地價為核心的建設用地價格成果體系和更新機制。建立工業(yè)用地和商辦用地合理地價調節(jié)機制，提高工業(yè)用地出讓價格。土地出讓起始價最低標準為：

（一）工業(yè)用地產業(yè)項目類、工業(yè)用地標準廠房類出讓起始地價，不得低于相同地段的工業(yè)用地基準地價。

（二）研發(fā)總部產業(yè)項目類出讓起始地價，外環(huán)線以外地區(qū)不得低于相同地段工業(yè)用途基準地價的150%；外環(huán)線以內地區(qū)不得低于相同地段辦公用途基準地價的70%；部分位于外環(huán)線外側、部分位于外環(huán)線內側的規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊，由區(qū)縣政府和相關園區(qū)管理機構研究，按照上述標準，確定最低價的適用標準。

（三）研發(fā)總部通用類出讓起始地價，不得低于相同地段辦公用途基準地價的70%。

第九條（土地出讓年限）

實行工業(yè)用地彈性年期出讓制度。原則上，新增工業(yè)用地產業(yè)項目類出讓年限不超過20年，出讓價格按照基準地價對應的最高年限進行年期修正。國家和本市重大產業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產業(yè)項目，按照本市相關規(guī)定和程序進行認定后，以認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。工業(yè)用地標準廠房類、研發(fā)總部產業(yè)項目類、研發(fā)總部通用類用地的最高年限為50年。

第十條（合同到期及續(xù)期）

工業(yè)用地使用權到期前，受讓人可向出讓人提出續(xù)期使用申請，符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，滿足節(jié)能和環(huán)境保護要求，經綜合考評達標的，可以采用協(xié)議出讓方式取得續(xù)期建設用地使用權。續(xù)期時的土地出讓價款，可參照原出讓合同約定的出讓價格，結合續(xù)期時土地所在區(qū)域工業(yè)用地基準地價等，綜合評估確定。

受讓人未提出續(xù)期申請，或提出續(xù)期申請但按照本規(guī)定第十二條評估后不符合條件的，建設用地使用權到期后，自然終止合同，依法收回建設用地使用權。

第十一條（開竣工、投產管理）

土地出讓合同中應當約定項目開工、竣工、投產時間，根據項目的實際情況，園區(qū)管理機構或區(qū)縣政府相關部門可以約定實施項目時間履約保證金（保函）制度，或采取其它市場化措施，確保工業(yè)用地節(jié)約集約利用。項目時間履約保證金按照合同約定以土地出讓價款的一定比例，向區(qū)縣政府相關部門或園區(qū)管理機構繳納。

項目時間履約保證金按照開工、竣工、投產等階段，采取分階段履約退還或違約罰沒的差別化方式管理；對違約情節(jié)嚴重的，按照合同約定，可解除出讓合同，收回建設用地使用權。

第十二條（土地利用績效評估制度）

建立工業(yè)用地項目土地利用績效評估制度。工業(yè)用地項目土地利用績效評估分別在達產階段（達產評估）、達產后每3-5年（過程評估）、出讓年期到期前1年（到期評估）等階段進行，由區(qū)縣政府相關部門或園區(qū)管理機構依據有關法律法規(guī)規(guī)定和土地出讓合同要求組織實施。

第十三條（主動退出機制）

在工業(yè)項目約定的開工日期之前或達產之后，因企業(yè)自身原因無法開發(fā)建設或運營的，受讓人可申請解除土地出讓合同，經出讓人同意，按照約定終止合同，收回建設用地使用權，按照約定返還剩余年期土地出讓價款；對地上建筑物的補償，可事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等方式處置，并在土地出讓合同中予以約定。

第十四條（強制退出機制）

土地受讓人在取得建設用地使用權后，應當按照合同約定的開發(fā)利用條件使用土地。存在下列情形之一的，按照合同約定，出讓人可無償收回建設用地使用權。對地上建筑物的補償，可事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等方式處置，并在土地出讓合同中予以約定。

（一）按照本規(guī)定第十一條，除不可抗力外，因企業(yè)自身原因未按時開工、竣工、投產，超過合同約定最長時限的；

（二）按照本規(guī)定第十二條，在達產評估、過程評估階段，經區(qū)縣政府相關部門或園區(qū)管理機構評估認定不符合要求，按合同約定應當收回建設用地使用權的；

（三）按照本規(guī)定第十八條，在使用過程中造成嚴重環(huán)境污染，經環(huán)境保護部門認定的。

除上述情形外，各區(qū)縣政府還可結合本區(qū)縣實際及項目情況，另行設定本地就業(yè)人口管理、投產達產后低效運行等方面的強制退出要求。

第十五條（轉讓管理）

進一步加強工業(yè)用地的轉讓管理。“195區(qū)域”、“104區(qū)塊”內的研發(fā)總部類用地均應當以產業(yè)項目類自用為主。其中，“104區(qū)塊”內因功能需要轉型為通用類的，應當嚴格按照經批準的規(guī)劃執(zhí)行。

在國有建設用地使用權出讓合同中，應當包括以下土地使用條件，并應當對受讓人的違約責任作出約定。發(fā)生違反約定擅自分割轉讓、改變出資比例結構、項目公司股權結構等行為，應當依約承擔違約責任，直至無償收回土地使用權。

（一）工業(yè)用地產業(yè)項目類和研發(fā)總部產業(yè)項目類

1.建設用地使用權不得整體或分割轉讓。

2.宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉讓。

3.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構改變的，應事先經出讓人同意。

4.土地房屋整體轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區(qū)管理機構優(yōu)先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應當納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。

（二）工業(yè)用地標準廠房類

1.建設用地使用權不得整體或分割轉讓。

2.宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉讓，可出租。

3.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構改變的，應事先經出讓人同意。

4.土地房屋整體轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓合同約定由出讓人或園區(qū)管理機構優(yōu)先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。

（三）研發(fā)總部通用類

1.可出租；建設用地使用權人須持有70%以上的物業(yè)產權，剩余部分可分割轉讓。

2.土地房屋整體轉讓和分割轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區(qū)管理機構優(yōu)先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。

3.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構改變的，應事先經出讓人同意。

第十六條（登記管理）

按照工業(yè)用地全生命周期管理要求，切實加強房屋土地登記管理。各類工業(yè)用地應按照出讓合同約定的用地范圍進行土地登記，不得分割辦理登記。

工業(yè)用地產業(yè)項目類、研發(fā)總部產業(yè)項目類房屋，應記載在同一房屋土地登記簿上，并發(fā)放一本房地產權證書，不得分證辦理。工業(yè)用地標準廠房類、研發(fā)總部通用類房屋，按照房地產登記有關規(guī)定登記，不得小于登記基本單元。

按照土地出讓合同約定，工業(yè)用地轉讓條件、建設用地使用權人出資比例、股權結構等重要約定內容，應在房屋土地登記簿和房地產權證附記欄內予以注記。土地使用權人辦理轉移登記或變更重要注記內容時，應提供規(guī)劃土地管理部門審核同意的意見。

第十七條（抵押管理）

工業(yè)用地抵押時所擔保的主債權，僅限于開發(fā)建設合同出讓地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓價款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應當按照《上海市房地產抵押辦法》等有關規(guī)定辦理。

工業(yè)用地抵押權實現時，抵押物競買人資格必須經過規(guī)劃土地管理部門、產業(yè)管理部門和園區(qū)管理機構綜合認定，符合產業(yè)導向和園區(qū)規(guī)劃要求。也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區(qū)管理機構優(yōu)先收購土地使用權。

工業(yè)用地抵押權實現時，涉及經批準按照規(guī)劃提高建筑容積率未補繳地價款的，抵押物競得人應按照抵押權實現時點的市場評估價補繳地價款。

第十八條（土壤和地下水地質環(huán)境保護）

工業(yè)用地出讓前，應按照相關部門要求，進行土壤和地下水地質環(huán)境質量檢測。在工業(yè)用地轉讓、收回前以及過程評估階段，須進行工業(yè)用地土壤和地下水地質環(huán)境質量檢測和評估，相關檢測報告作為建設用地使用權出讓合同的附件。

工業(yè)用地使用過程中造成嚴重環(huán)境污染的，經相關部門認定，出讓人可按照合同約定解除合同，無償收回建設用地使用權，并按照“誰污染、誰付費”的原則，要求建設用地使用權人承擔土壤和地下水地質環(huán)境修復的相關費用。

第十九條（地下空間基礎設施建設）

土地出讓合同中，應當明確地下建設用地的規(guī)劃用地性質及地下建筑物水平投影最大占地范圍、起始深度、地下總用地面積、地下總建筑面積等內容。超出土地出讓合同約定范圍的地下建設用地使用權，不屬于國有建設用地使用權出讓范圍。對因社會公共利益需要建設地下鐵道、隧道、綜合管溝、地下道路、民防工程等公共基礎設施，土地受讓人應當予以配合。

第二十條（建筑規(guī)劃管理）

完善工業(yè)建筑規(guī)劃設計標準，規(guī)范建筑規(guī)劃設計方案審批。工業(yè)用地建筑形態(tài)應與產業(yè)類型、業(yè)態(tài)相匹配，禁止在工業(yè)用地上建設住宅類建筑布局和形態(tài)。

第二十一條（信息共享和誠信體系建設）

建立全市統(tǒng)一的工業(yè)用地數據庫和信息化平臺，將工業(yè)用地的經濟、社會、環(huán)境指標以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入平臺管理。

逐步推進企業(yè)誠信體系建設，建立誠信異常企業(yè)（含企業(yè)法人代表和主要股東）名單，定期公示企業(yè)誠信信息。由區(qū)縣政府或園區(qū)管理機構會同相關部門在項目審批、核準、備案以及融資抵押等方面，對列入名單的企業(yè)加強監(jiān)管。

第二十二條（執(zhí)法監(jiān)察）

強化工業(yè)用地用途管制。工業(yè)用地必須按照批準用途、規(guī)劃建設條件使用，不得改變批準用途。加強規(guī)劃土地執(zhí)法監(jiān)察，對工業(yè)用地擅自改變用途的，責令限期改正，恢復工業(yè)用途。違法情節(jié)嚴重，在規(guī)定期限內未完成整改的，出讓人可按照約定解除出讓合同，無償收回工業(yè)用地使用權。

第二十三條（工作機制）

市、區(qū)縣政府分別成立工業(yè)用地管理協(xié)調工作組，規(guī)劃土地、發(fā)展改革、經濟信息化、科技、環(huán)保、住房保障房屋管理、人力資源社會保障等部門作為工作組成員，負責審議產業(yè)項目準入以及項目投入、產出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等指標，審核土地利用績效評估結果和作出繼續(xù)使用或收回建設用地使用權等重大決定，協(xié)調各部門工作進展，完善保障措施等。

第二十四條（施行日期）

本規(guī)定自2014年4月1日起施行，有效期至2016年3月31日。

上海市規(guī)劃和國土資源管理局

2014年3月10日

第二篇：工業(yè)用地能否協(xié)議出讓？

工業(yè)用地能否協(xié)議出讓？

答：工業(yè)用地原則上實行招拍掛，僅在特殊情況下實行協(xié)議出讓。

2007年11月1日起施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第四條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地?！?/p>

2009年8月10發(fā)布的《國土資源部、監(jiān)察部關于進一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》第二條指出，各地要規(guī)范執(zhí)行《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（國土資源部令第39號）和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》（國土資發(fā)〔2006〕114號），嚴格落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度。依法不屬于招標拍賣掛牌出讓范圍的工業(yè)用地，方可按照《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》（國土資發(fā)〔2006〕114號）規(guī)定的程序，辦理協(xié)議出讓。

（一）由于城市規(guī)劃調整、經濟形勢發(fā)生變化、企業(yè)轉型等原因，土地使用權人已依法取得的國有劃撥工業(yè)用地補辦出讓、國有承租工業(yè)用地補辦出讓，符合規(guī)劃并經依法批準，可以采取協(xié)議方式。

（二）政府實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要搬遷的工業(yè)項目符合國家產業(yè)政策的，經市、縣國土資源行政主管部門審核并報市、縣人民政府批準，收回原國有土地使用權，以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業(yè)用地。擬安置的工業(yè)項目用地應符合土地利用總體規(guī)劃布局和城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，盡可能在確定的工業(yè)集中區(qū)安排工業(yè)用地。

（三）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可協(xié)議方式出讓。各地可在不高于法律規(guī)定的工業(yè)用地最高出讓年限內，結合探礦權、采礦權出讓年限，靈活確定采礦用地租賃和出讓年限。

第三篇：《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》解讀

國土部權威解讀:《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》

一、為什么要制訂全國統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓最低價標準？ 一些地方在招商引資中競相壓低地價甚至以零地價、低于成本出讓工業(yè)用地是當前土地管理與調控中存在的一個突出問題，危害十分嚴重。一是工業(yè)用地低成本過度擴張，助長了大量低水平重復建設，影響了中央宏觀調控政策的有效實施。二是地區(qū)之間競相壓價搞惡性競爭，破壞了公開公平、競爭有序的市場環(huán)境，造成了新的區(qū)域不平衡，影響了區(qū)域協(xié)調發(fā)展。三是由于土地出讓的價格遠低于其實際成本，國有土地所有者權益沒有得到應有體現，造成了國有土地資產大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企業(yè)圈占大量土地，建花園式工廠，造成了土地資源的低效利用和閑臵浪費。五是損害了農民的土地財產權益。地方政府低價出讓土地往往是以壓低拖欠征地補償費，犧牲農民利益為代價的，其結果是直接侵犯了農民合法的土地財產權益。

要從根本上解決這個長期困擾土地管理工作的突出問題，必須堅持以全面落實科學發(fā)展觀為指導，按照促進社會經濟全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展的要求，理順工業(yè)用地的價格形成機制，使工業(yè)用地價格能充分反映市場供求狀況和資源稀缺程度，更大程度上發(fā)揮市場配臵土地資源的基礎性作用，針對當前工業(yè)用地的供求狀況，合理制訂工業(yè)用地出讓價格的最低控制標準是推進工業(yè)用地市場化配臵的重要基礎。為此，2004年國務院下發(fā)的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中明確規(guī)定，“禁止非法壓低地價招商”，“各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準地價制定并公布協(xié)議出讓最低價標準，協(xié)議出讓土地除必須嚴格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價格不得低于最低價標準。”但是各地在執(zhí)行這一政策時都怕提高本地地價影響招商引資，因此有的省份在制訂最低價標準時不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響了政策的執(zhí)行效果。

為此，今年8月31日，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)?2006?31號，以下簡稱國發(fā)31號文件）中明確提出，國家要根據土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地的工業(yè)用地出讓最低價標準，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，而且規(guī)定工業(yè)用地必須采取招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。為貫徹落實31號文件精神，我部組織制訂了《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》（以下簡稱《標準》），下發(fā)了《關于發(fā)布實施<全國工業(yè)用地出讓最低價標準>的通知》（以下簡稱《通知》），對《標準》的有關實施政策做出了一系列明確規(guī)定。

二、《標準》的實施有什么意義和作用？

《標準》的發(fā)布實施，是貫徹落實國發(fā)?2006?31號文件精神，加強工業(yè)用地調控的一項重大政策，是國家運用土地價格手段參與宏觀調控的重要舉措，對有效抑制工業(yè)用地的低成本擴張，維護公開公平公正的土地市場秩序，推進區(qū)域協(xié)調發(fā)展，保障土地所有者合法權益，促進土地的節(jié)約集約利用具有重大意義，而且對于“以工補農、以城促鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的和諧社會的建立具有深遠影響。具體而言，《標準》將在以下四個方面發(fā)揮重大作用。

（一）規(guī)范工業(yè)用地市場秩序

《標準》的實施，為各地工業(yè)用地出讓確定了一條價格“底線”，對各地在招商引資中搞惡性競爭、低價賤賣國有土地資產等行為戴上了“緊箍咒”，為全面推行工業(yè)用地以招標拍賣掛牌方式出讓奠定了基礎，為建立統(tǒng)一規(guī)范有序競爭的土地市場提供了保障，為查處低價出讓土地的違法行為提供了參考依據。

（二）保障被征地農民的基本權益

《標準》在制訂過程中，嚴格執(zhí)行了國發(fā)31號文件“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和”的規(guī)定，通過提高工業(yè)用地的出讓價格，將有效抑制一些地方因低價出讓土地而有意壓低征地補償費用的行為，有利于保護被征地農民的基本權益，促進社會的和諧穩(wěn)定。

（三）促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展

《標準》是依據各地土地等別和區(qū)域土地利用政策等制訂的?！稑藴省放c土地等別掛鉤，不同土地等別的最低價標準不同，最高等別（一等）相對應的最低價標準（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我國東、中、西部不同區(qū)域的社會經濟發(fā)展狀況與土地利用差異，體現了區(qū)域產業(yè)政策和土地利用政策導向，有利于縮小東中西部差距，有利于區(qū)域間產業(yè)結構的調整和產業(yè)的梯度轉移，促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展。

（四）穩(wěn)定住宅用地價格

最低價標準是按照不低于成本的要求確定的，與現在各地工業(yè)用地的實際出讓價格相比，將有較大幅度的提高。工業(yè)用地價格提高后，將會抑制工業(yè)用地的過度擴張，提高工業(yè)用地的集約利用程度，在土地供應總量不變的前提下，地方政府可以通過調整土地供應結構，適當增加住宅用地的供應量，促進住宅用地價格的穩(wěn)定。同時，地方政府從工業(yè)用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補貼工業(yè)用地成本的行為。

三、最低價標準是如何確定的？

《標準》的制訂工作是一項政策性強、涉及面廣、技術要求很高的工作。因此，我部在7月份即組織相關單位及有關專家，成立了專項工作組，多次召開座談會、研討會，對最低價標準的制訂思路和技術方法進行了認真研究，廣泛聽取了地方國土部門、高等院校、科研院所專家及地價評估專業(yè)人士意見，按照《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)?2006?31號）關于“國家根據土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準”和“工業(yè)用地出讓最低價標準不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和”的精神，明確了“以土地等別和新增建設用地土地有償使用費標準為基礎，通過測算各土地等別工業(yè)用地成本與新增建設用地土地有償使用費之間的倍數關系，確定全國各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地出讓最低價標準”的思路和方法，并組織對全國各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地成本及出讓價格進行了調查測算。經測算并征求各地意見，最終按6倍確定最低價標準，該標準比較符合各地實際，提高幅度是可以承受的。為了確保最低價標準得到切實貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正，變相低價出讓土地，我部對《標準》如何貫徹執(zhí)行還規(guī)定了八條具體的政策措施。

四、土地等別是如何確定的？《標準》為什么要與土地等別相掛鉤？

土地等別是制訂最低價標準的核心和基礎。該等別是國土資源部、財政部為適應新增建設用地土地有償使用費征收的需要，于1998年根據全國2864個縣、市（區(qū)）級行政單元的社會經濟發(fā)展水平、土地資源狀況、基準地價水平等因素，采用綜合評價法，按照評價分值的15個區(qū)間段確定的，將全國各縣、市（區(qū)）土地分成15個等別。2002年在征求各地意見后做了調整?，F行土地等別的劃分基本反映了各地的社會經濟發(fā)展狀況，體現了我國東、中、西部地區(qū)土地利用差異。如東、中部社會經濟發(fā)展較快地區(qū)主要集中在較高土地等別，而中、西部地區(qū)主要集中在較低土地等別?，F行土地等別在新增建設用地土地有償使用費的征收中發(fā)揮了重要作用，也得到了各地普遍認可。

為了發(fā)揮地價對土地利用的調控作用，我們在制訂最低價標準時，明確了最低價標準與土地等別相掛鉤的政策。本次在土地等別基礎上制訂的最低價標準，隨土地等別的降低呈現明顯的下降趨勢，最高等別（一等）相對應的最低價標準（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，體現了區(qū)域土地利用政策。

五、《通知》在最低價標準的執(zhí)行上做了哪幾方面的具體規(guī)定？ 為了確保最低價標準能在各地得到切實貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正最低價標準，變相達到低價出讓的目的，《通知》對最低價標準的實施做出了八個方面的政策規(guī)定。

一是明確了《標準》的性質和適用范圍。《通知》第一條明確規(guī)定《標準》是“市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權出讓價格時必須執(zhí)行的最低控制標準”。有三層含義：一是《標準》的性質是最低的控制性標準，是不可逾越的“底線”，各地出讓工業(yè)用地時確定的土地出讓價格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標準》適用于國有土地，涵蓋了各市、縣（區(qū)）行政單元區(qū)域范圍內（包括村莊、集鎮(zhèn)）所有的國有土地；三是在一個行政單元區(qū)域范圍內，凡出讓國有土地用于工業(yè)項目用地的，都必須執(zhí)行同一的最低價標準（即《標準》所列該行政單元所在土地等別相對應的最低價標準），由于工業(yè)項目在同一區(qū)域內的準入“門檻”相同，就可促進工業(yè)項目向區(qū)位、投資環(huán)境、基礎設施條件更好的區(qū)域集中，防止工業(yè)用地零散布局，“村村點火”、“戶戶冒煙”。

二是嚴格規(guī)定了《標準》的修正原則，增強了《標準》執(zhí)行的“剛性”?！稑藴省肥菄栏癜凑諊l(fā)31號文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和”的要求，在廣泛調查和測算基礎上制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開發(fā)程度、土地取得來源等各項因素，涵蓋了相應的成本費用，體現了各地工業(yè)用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二條中不僅重申了工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，規(guī)定其“出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準”，而且還明確規(guī)定各地國土資源管理部門“不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對規(guī)定的最低價標準進行減價修正。”這樣，一方面可有效防止一些地方在《標準》下發(fā)后，不按規(guī)范程序出讓工業(yè)用地，甚至以土地取得成本不同、開發(fā)程度不同等各種理由修正最低價標準、減免或補貼地價款從而變相低價出讓土地，增強了最低價標準執(zhí)行中的“剛性”，另一方面也有利于促進地方進行“熟地出讓”，有利于工業(yè)項目建設，有利于提高土地利用效率。

三是嚴格界定了特殊情況下《標準》的執(zhí)行政策。按照《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，工業(yè)項目必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。但是，在我國少數地區(qū)特別是西部地區(qū)，也存在一些情況比較特殊的工業(yè)項目，即因為選址、原材料等原因，確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒灘等國有未利用地的工業(yè)項目。為更好地使《標準》符合客觀實際，鼓勵這類工業(yè)項目在用地時更少地占用耕地，《通知》第三條規(guī)定了相應的地價政策。同時，為防止一些地方鉆空子，對這類工業(yè)項目也從選址、用地類型、土地開發(fā)主體等多方面進行了非常嚴格的界定。

一是“對確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項目用地，在出讓時可按不低于所在地土地等別相對應最低價標準的60％執(zhí)行?！倍菍ζ渲惺褂梦戳腥敫睾髠滟Y源，未確定土地使用權人（或承包經營權人）的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地，且由土地使用者自行完成土地前期開發(fā)的工業(yè)項目用地，在出讓時可按不低于所在地土地等別相對應最低價標準的30％執(zhí)行。

四是對工業(yè)用地租賃和較短年期出讓時如何執(zhí)行《標準》予以明確規(guī)定。《標準》實施后，各地工業(yè)用地出讓價格將有較大幅度提高，一些企業(yè)可能會選擇租賃方式或者以較短年期（如20年）的價格取得工業(yè)用地。因此，為防止一些地方低租金租賃土地或通過年期修正低價出讓土地，《通知》第四條分別針對上述兩種情況，就如何執(zhí)行《標準》進行了規(guī)定。

《通知》規(guī)定，對低于法定最高出讓年期（50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應工業(yè)用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于本《標準》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

五是允許各省級國土資源管理部門制訂本地最低價標準。鑒于各地經濟發(fā)展狀況不一，工業(yè)用地稀缺程度不同，而且國發(fā)31號文件下發(fā)后各地征地補償等費用上漲幅度有高有低，一些地方可能會出現本地工業(yè)用地出讓最低價高于《標準》的情況，同時，考慮到各地產業(yè)政策存在差異，區(qū)域之間鼓勵發(fā)展的和限制發(fā)展的工業(yè)項目在地價政策上也需要區(qū)別對待，《通知》第五條按照“可高不低”的原則，規(guī)定各省級國土資源管理部門“可根據本地征地補償費用提高的實際，進一步提高本地的工業(yè)用地出讓最低價標準”，切實保障被征地農民的長遠生計，也可以“根據本地產業(yè)發(fā)展政策，在不低于本《標準》的前提下，制訂并公布不同行業(yè)、不同區(qū)域的工業(yè)用地出讓最低價標準?！边@樣，不僅有利于增強省級國土資源管理部門對本地土地利用的調控責任，而且還有利于進一步發(fā)揮其通過運用地價政策參與本區(qū)域內產業(yè)調控的積極性。

六是明確了《標準》與各地基準地價的關系。工業(yè)用地基準地價反映了不同區(qū)域工業(yè)用地的市場平均價格水平，是各地在出讓工業(yè)用地時確定出讓價格的重要參照依據。當前，各地為了招商引資，人為壓低工業(yè)用地基準地價的現象比較普遍。為此，《通知》第六條明確要求各?。▍^(qū)、市）在《標準》發(fā)布實施后，依據《標準》開展基準地價更新工作，及時調整工業(yè)用地基準地價，從而使各地工業(yè)用地的基準地價與《標準》保持銜接一致。

七是明確了違反《標準》出讓工業(yè)用地的法律責任?！锻ㄖ返谄邨l要求各地國土資源管理部門加強監(jiān)督管理，重申了國發(fā)31號文件的有關規(guī)定，即“低于最低價標準出讓工業(yè)用地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任?！?/p>

八是明確了《標準》實施的時間。即從2007年1月1日起實施。同時，為保證《標準》的適時性和適用性，《通知》第八條還規(guī)定“部將根據各地社會經濟發(fā)展情況、宏觀調控的需要以及《標準》的實施情況，適時進行修訂?！?/p>

六、貫徹落實好《標準》，各級國土資源管理部門需要做好哪幾方面的工作？

首先，各級國土資源管理部門要提高認識，準確把握《標準》及《通知》相關規(guī)定的政策內涵，充分認識到《標準》的貫徹執(zhí)行對土地管理和土地調控的重大意義，增強落實《標準》的自覺性。要加大宣傳力度，大力宣傳《標準》對規(guī)范土地市場秩序、促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展和穩(wěn)定住宅用地價格等方面所起到的作用，正確引導社會輿論和市場預期。

第二，各省級國土資源管理部門要結合本地實際，及時制訂本地的最低價標準，更新基準地價。要按照《通知》要求，根據本地實際，與區(qū)域、產業(yè)政策協(xié)調配合，制訂有利于調整優(yōu)化本地產業(yè)結構、地區(qū)經濟協(xié)調發(fā)展的最低價標準，并盡快報部備案。各地基準地價與《標準》不符的，要及時更新調整。

第三，要嚴格執(zhí)行《標準》和《通知》的有關規(guī)定。各級國土資源管理部門在出讓工業(yè)用地時，要嚴格按招標拍賣掛牌出讓規(guī)范程序操作，不能違反《通知》有關規(guī)定隨意修正、變相壓低出讓價格，確定的出讓底價和成交價格均不得低于《標準》。

第四，要加強監(jiān)督檢查。各省級國土資源管理部門要加強對各地貫徹執(zhí)行《標準》工作的指導和監(jiān)督檢查，采取有效措施確?！稑藴省仿涞綄嵦帲瑢`反規(guī)定，低于《標準》低價出讓土地的，必須嚴肅查處。

第四篇：工業(yè)用地出讓預申請書

工業(yè)用地出讓預申請書

國土資源管理分局：

根據你局 年 月 日在（媒體）發(fā)布的工業(yè)用地出讓預申請公告，我方現申請受讓位于

（位置）宗地編號為

的地塊〔地段中

平方米的國有建設用地土地使用權，具體四至為： 〕，擬從事

。該宗地預申請公告期間，若有其他用地意向者提出預申請，我方愿意按要求參加你局組織的此宗地招標拍賣掛牌出讓活動。

申 請 人：

（加蓋公章）法定代表人（或授權委托代理人）簽名：

聯 系 人：

地

址：

郵政編碼： 電

話：

申請日期：

年 月 日

第五篇：新疆工業(yè)用地標準及對應最低出讓價格

關于發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的通知

關于發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的通知

國土資發(fā)〔2006〕307號

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局），計劃單列市國土資源行政主管部門，新疆生產建設兵團國土資源局：

為貫徹落實《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）精神，加強對工業(yè)用地的調控和管理，促進土地節(jié)約集約利用，根據土地等級、區(qū)域土地利用政策等，部統(tǒng)一制訂了《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》（以下簡稱《標準》，詳見附件1），現予以發(fā)布。

一、本《標準》是市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權出讓價格時必須執(zhí)行的最低控制標準。

二、工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別（詳見附件2）相對應的最低價標準。各地國土資源管理部門在辦理土地出讓手續(xù)時必須嚴格執(zhí)行本《標準》，不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對規(guī)定的最低價標準進行減價修正。

三、工業(yè)項目必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。對少數地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應最低價標準的60%執(zhí)行。其中，對使用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權人（或承包經營權人）的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應最低價標準的30%執(zhí)行。對實行這類地價政策的工業(yè)項目用地，由省級國土資源管理部門報部備案。

四、對低于法定最高出讓年期（50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應工業(yè)用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于本《標準》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

五、為切實保障被征地農民的長遠生計，省級國土資源管理部門可根據本地征地補償費用提高的實際，進一步提高本地的工業(yè)用地出讓最低價標準；亦可根據本地產業(yè)發(fā)展政策，在不低于本《標準》的前提下，制訂并公布不同行業(yè)、不同區(qū)域的工業(yè)用地出讓最低價標準，及時報部備案。

六、本《標準》發(fā)布實施后，各?。▍^(qū)、市）要依據本《標準》，開展基準地價更新工作，及時調整工業(yè)用地基準地價。

七、各地國土資源管理部門要加強對工業(yè)用地出讓的監(jiān)督管理。低于最低價標準出讓工業(yè)用地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。

八、本《標準》自2007年1月1日起實施。部將根據各地社會經濟發(fā)展情況、宏觀調控的需要以及《標準》的實施情況，適時進行修訂。

附件：1.全國工業(yè)用地出讓最低價標準

2.土地等別

二○○六年十二月二十三日 附件1 全國工業(yè)用地出讓最低價標準 單位：元/平方米（土地）

土地等別 一等 二等 三等 四等 五等 六等 七等 八等 最低價標準 840 720 600 480 384 336 288 252 土地等別 九等 十等 十一等 十二等 十三等 十四等 十五等

最低價標準 204 168

144

120

六等：

新疆：烏魯木齊市（沙依巴克區(qū) 水磨溝區(qū) 頭屯河區(qū) 天山區(qū) 新市區(qū)）八等：

新疆：克拉瑪依市克拉瑪依區(qū) 九等：

新疆：石河子市 十一等：

新疆：烏魯木齊市（達坂城區(qū) 米東區(qū)）庫爾勒市 十二等：

新疆：克拉瑪依市(白堿灘區(qū) 獨山子區(qū) 烏爾禾區(qū))喀什市 阿克蘇市 伊寧市 昌吉市 哈密市 烏魯木齊縣 十三等：

新疆：五家渠市 吐魯番市 阿勒泰市 阜康市 奎屯市 塔城市 烏蘇市

十四等：

新疆：阿瓦提縣 巴楚縣 博湖縣 察布查爾錫伯自治縣 額敏縣 富蘊縣 伽師縣 和靜縣 和碩縣 吉木薩爾縣 麥蓋提縣 沙雅縣 疏附縣 疏勒縣 尉犁縣 溫宿縣 葉城縣 伊寧縣 英吉沙縣 岳普湖縣 阿拉爾市 圖木舒克市 阿圖什市 博樂市 和田市 呼圖壁縣 霍城縣 精河縣 庫車縣 輪臺縣 瑪納斯縣 沙灣縣 莎車縣 鄯善縣 托克遜縣 新源縣 焉耆回族自治縣 澤普縣 十五等：

新疆：阿合奇縣 阿克陶縣 巴里坤哈薩克自治縣 拜城縣 昭蘇縣 布爾津縣 策勒縣 福?？h 鞏留縣 哈巴河縣 和布克賽爾蒙古自治縣 和田縣 吉木乃縣 柯坪縣 洛浦縣 民豐縣 墨玉縣 木壘哈薩克自治縣 尼勒克縣 皮山縣 奇臺縣 且末縣 青河縣 若羌縣 塔什庫爾干塔吉克自治縣 特克斯縣 托里縣 溫泉縣 烏恰縣 烏什縣 新和縣 伊吾縣 于田縣 裕民縣