第一篇：物權(quán)法培訓講稿

物權(quán)法講課稿

各位人大代表、領(lǐng)導、同事們，大家好：

今天我來跟大家一起學習新修訂的物權(quán)法?！段餀?quán)法》在我國立法史上創(chuàng)下了多項記錄，一部法律草案由全國人大常委會審議了7次，創(chuàng)下了法律審議之最；從起草到審議通過耗上時13年。由此可見，對這部關(guān)系人們切身利益的法律國家是何等的慎重。

下面我首先介紹一下什么是物權(quán)？物權(quán)簡單地說是指權(quán)利人支配動產(chǎn)和不動產(chǎn)所享有的權(quán)利。所以物權(quán)首先是一種財產(chǎn)權(quán)，將一些有財產(chǎn)價值的權(quán)利都可以看作是財產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，所以財產(chǎn)權(quán)又分為物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等等。物權(quán)只不過是財產(chǎn)權(quán)的一種類型，所以我們說物權(quán)法就是財產(chǎn)權(quán)法，但是它不能包括所有的財產(chǎn)權(quán)法，所以合同債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)就不是物權(quán)范疇。

其次物權(quán)是一種有形財產(chǎn)權(quán)。它和知識產(chǎn)權(quán)這種無形財產(chǎn)權(quán)是區(qū)分開來的，不包括知識產(chǎn)權(quán)等無形財產(chǎn)權(quán)。具體地說物權(quán)就是針對房屋、土地、車輛等動產(chǎn)以及不動產(chǎn)。

第三，物權(quán)是一種對財產(chǎn)的支配權(quán)，支配權(quán)指權(quán)利人可以根據(jù)自己的意志直接控制動產(chǎn)、不動產(chǎn)，不需要借助他人的幫助就可以行使權(quán)利。我們簡單地舉一個例子來進行區(qū)分：比如說買賣，如果我要買一批貨物，今天簽訂了合同，規(guī)定交貨期在2月1日，合同一旦成立買受人就享有債權(quán)，但并不是實際占有貨物，因為貨物并沒有交付，他享有的權(quán)利是請求債務人在規(guī)定的交貨期交貨的權(quán)利，這是請求權(quán)。貨物在交貨前仍然是由出賣人控制，到了交貨期之后，出賣人交付了貨物，根據(jù)物權(quán)法

一個重要的規(guī)定“因交付而移轉(zhuǎn)所有權(quán)”，出賣人因為交付而移轉(zhuǎn)了物權(quán)、支配權(quán)，相應地取得了對價金的請求權(quán)，所以交易過程就是支配權(quán)和請求權(quán)相互轉(zhuǎn)化的過程。民法就是采用這種通過將各種交易的元素提煉出來用物權(quán)、債權(quán)、支配權(quán)、請求權(quán)這樣的概念來進行解釋，所以最本質(zhì)地概括了交易的基本規(guī)律，故支配權(quán)和請求權(quán)是對各種交易中最基本要素的高度概括。

下面再學習一下《物權(quán)法》的三項原則：

第一項原則是物權(quán)法定原則。

按照法律規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)涵要由法律規(guī)定。具體包括兩個方面，一個是物權(quán)的種類必須要由法律規(guī)定。任何行政法規(guī)、司法解釋都不能創(chuàng)設物權(quán)。但是在物權(quán)法通過之后，如果收費人質(zhì)押沒有寫進物權(quán)法，那么司法解釋就有問題了，就沒有依據(jù)了。同時當事人的合同不能自由創(chuàng)設物權(quán)，也就是說在法律沒有明確規(guī)定哪一種權(quán)利是物權(quán)的情況下，當事人不能通過合同約定這一種權(quán)利是物權(quán)，因為種類必須法定，《物權(quán)法》和《合同法》的重大區(qū)別就表現(xiàn)在合同法有所謂的無名合同，物權(quán)法中是不存在無名物權(quán)的。

《合同法》中規(guī)定了買賣、租賃、承攬合同，這些合同都叫做有名合同，但是在這些合同之外如果當事人創(chuàng)定的合同和有名合同規(guī)定不相吻合，在法律上仍然是有效的。按照合同自由原則，當事人可以自由創(chuàng)設任何法律沒有規(guī)定的任何原則，只要不違反法律的規(guī)定、強制性規(guī)定以及公序良俗就都是有效的。但是物權(quán)法不是這樣的，如果當時約定的類型不符合法律的規(guī)定的物權(quán)類型它不能產(chǎn)生物權(quán)的效力，是不受保護的。另一方面物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容必須法定，我個人理解這可以從兩個方

面考慮：第一個方面是物權(quán)的基本權(quán)能必須由法律規(guī)定，當事人不能自由創(chuàng)設；另一方面是必須遵守法律在物權(quán)法中對物權(quán)禁止性的規(guī)定。法律明確規(guī)定當事人不能約定債務人一旦不履行債務，債權(quán)人不通過拍賣、變賣的程序就將抵押的東西全部拿走，這是被禁止的。

物權(quán)法定原則違反了以后能夠產(chǎn)生怎么樣的效果？是否違反了物權(quán)法定整個合同就沒有效力了？在法律沒有承認是物權(quán)的情況下，是否所有的約定都是無效的。究竟怎么理解違反物權(quán)法定的效果呢？在合同法里面，違反法律規(guī)定會導致整個合同無效，在物權(quán)法中，如果物權(quán)法沒有承認當事人約定的物權(quán)是物權(quán)，這時合同仍然是有效，只不過導致當事人約定的權(quán)利不能產(chǎn)生物權(quán)的效果，在這種情況下只能將這種權(quán)利看成債權(quán)。所以我們沒有承認按揭是物權(quán)，但是銀行仍然可以根據(jù)合同來進行安排，如果不涉及到其他債權(quán)人購房人所購買的房產(chǎn)主張的權(quán)利，這時銀行仍然可以根據(jù)合同來行使按揭的權(quán)利，所以合同仍然是有效的，仍然可以在當事人之間產(chǎn)生拘束力，只不過不能享有優(yōu)先于其他債權(quán)的效力，不能產(chǎn)生物權(quán)的效果。這就是我們說的違反物權(quán)法定的效果。

物權(quán)為什么要法定？法定的原因是什么？在《物權(quán)法》中概括起來主要有幾點：

1、物權(quán)大多涉及到社會的基本經(jīng)濟制度，反映了社會的基本財產(chǎn)關(guān)系，是非常重要的，所以只能用法律來明確規(guī)定，而不能由當事人隨意創(chuàng)設。

2、為了保護交易安全。假如一個債務人只有一套房產(chǎn)，他卻欠了很多人的債務，可是他房產(chǎn)的價值遠遠不能清償所欠的這些債務。那么這套房產(chǎn)究竟怎么分配？如果不存在物權(quán)的話，那么就在債權(quán)人之間平均分配，但是只要其中一個債權(quán)人涉及到了物權(quán)、抵押權(quán)，要優(yōu)先受償?shù)脑?，可能他一個人可能就將這套房產(chǎn)全部拿走了，其他的人都得不到了，所以優(yōu)先性就直接關(guān)系到其他債權(quán)人利益的保護，而不僅僅只是涉及到一個特定債權(quán)人和一個特定債務人之間的問題。假如物權(quán)不能法定，抵押權(quán)的設定完全可以由當事人通過合同自由設定，那就會產(chǎn)生很多麻煩，交易就沒有秩序了。物權(quán)的優(yōu)先性、對抗性的問題涉及到其他人就超出了當事人通過合同所能安排的內(nèi)容和范圍，如果當事人通過合同安排的事務只能約定他們自身、兩個人之間的事務，如果涉及到第三人，而他們再來安排就會妨害交易的秩序。這就是為什么物權(quán)要法定的一個重要原因。

3、要充分發(fā)揮《物權(quán)法》的基本宗旨：物盡其用。這是物權(quán)法的一個宗旨，也就是如何使物權(quán)更有效率。比如說我們的空間權(quán)是具有非常大爭議的一個問題，我國法律目前還沒有承認空間是一種權(quán)利，那么登記機關(guān)對根本不會對涉及到空間的問題進行登記，這種結(jié)果就造成了空間不能有效利用，如果想利用地下的空間建造成停車場或者想單位買下地下的空間建造地下停車場，都會在法律上遇到障礙。如果單獨買下地下的空間，地上的土地使用空間是別人的，一旦發(fā)生了轉(zhuǎn)移，那么新的受讓人就不一定會允許在地下繼續(xù)開設停車場。如果我們承認它是一種權(quán)利，可以單獨登記的話，那么土地所有權(quán)人要將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓就可以對資源進行一種非常有效力的利用和安排。所有的物權(quán)，特別是像土地承包經(jīng)營權(quán)、海域使用權(quán)等等，物權(quán)法要承認它是一種物權(quán)，要形成為一種長期穩(wěn)定的財產(chǎn)權(quán)利，才能鼓勵人們?nèi)Φ赝顿Y，才能形成合理的利益的期待，才能鼓勵人們大膽地投資，才能真正使它成為一種穩(wěn)定的財產(chǎn)，受到法律的保護。這就是為什么要物權(quán)化的一個重要好處。

第二個原則是公示、公信原則。

《物權(quán)法》明確規(guī)定物權(quán)必須公示，這就確定了物權(quán)的公示原則。所謂公示就是應當將物權(quán)設定、移轉(zhuǎn)的事實通過一定的公示方法向社會公開，使第三人知道。比如說設定抵押權(quán)必須要辦登記，把抵押權(quán)設定的事實向社會公開，使第三人能夠查閱。物權(quán)為什么要公示？首先是由物權(quán)的性質(zhì)、屬性所決定的，物權(quán)是一種對世權(quán)，對世就是要對抗除權(quán)利人之外的所有人，那么這種權(quán)利的設定也應該要讓大家都能知道，從理論上說也應該公開，合同債權(quán)是不需要公開的權(quán)利，但是物權(quán)是一個需要向社會公開的權(quán)利。

2、是要維護交易安全。只有通過公示的方法公開才能維護社會秩序，才能維護交易安全。很多企業(yè)在兼并其他企業(yè)時根本不知道被兼并的企業(yè)的什么財產(chǎn)被抵押了，而且也查不到，當?shù)盅簷?quán)人來追訴時就將財產(chǎn)都拿走了，支付了幾千萬可能都血本無歸了，風險非常大，這是因為我們的登記制度很不健全。這就影響了交易的順利進行。還有一個原因是從效力考慮。只有通過公示才能最有效力地利用資源。比如說企業(yè)的名稱、品牌。當將整個企業(yè)擔保的時候，這些價值就可以計算進去，整個企業(yè)的價值就提高了，如果是整體的擔保，最后可以整體拍賣、變賣，財產(chǎn)的整體出售一定要比拆散的財產(chǎn)價值更高，而且整體的出售可以形成整體的接管，買受人可以整體利用這個企業(yè)。企業(yè)擔保的前提是要有一套良好的登記制度來配套，但是我們目前還做不到，所以我們現(xiàn)在的登記制度是分散的，有十幾個登記部門，如果要擔保的話，到什么登記部門去登記都會遇到麻煩，很難操作，所以這次《物權(quán)法》寫上必須要實行不動產(chǎn)統(tǒng)一的登記制度，也是為了更有效率地統(tǒng)一登記，有效力地

利用資源。

這一次專門規(guī)定了預售商品房的登記，其效力如下：

1、按照現(xiàn)在物權(quán)法的規(guī)定，首先是使登記權(quán)利人取得優(yōu)先購買的效力，也就是說在預售期間沒有辦預售登記的情況下，即便支付了實際價款，但是實際上還是一個合同債權(quán)，不是物權(quán)。如果在預售期間，即使交付了房款，如果沒有辦理預售登記還不能取得優(yōu)先購買的效力，在辦理了預售登記之后，如果出賣人要將房屋一物數(shù)賣，那么前手可以對抗后面所有的買受人。

2、可以對抗其他人。預售登記還不能說取得了物權(quán)，但是可以產(chǎn)生對抗其他人（包括出賣人及其他的買受人）、其他物權(quán)的效力。

3、如果預售登記和現(xiàn)房登記發(fā)生了沖突，應當以預售登記為準。

現(xiàn)在講一下公信原則。

所謂公信實際上是對信賴力的保護。就是說如果依據(jù)一定的公示方法公示以后，對于公示出來的權(quán)利狀況產(chǎn)生了一種信賴，對這種信賴力的保護就是公信，對于信賴力的保護也常常用公信力來表述。舉個簡單的例子：有單位花了幾百萬在海南買了一套房子，后來讓公司的辦公室主任去看房子，可是辦公室主任通過各種關(guān)系將房子登記在其名下，后來又賣給了第三人，買受人相信了登記就買了這套房子，后來被單位知道了就到法院打官司要求收回這套房子，單位已經(jīng)付了房款，第三人是查了登記相信登記的公信力，對此利益是否要保護就涉及到公信力的問題了，公信原則主要是通過善意取得制度來實現(xiàn)的。

我國善意取得制度的特點：

1、統(tǒng)一適用動產(chǎn)和不動產(chǎn)的善意取得制度；

2、強調(diào)要支付合理的代價。這和國外的很多規(guī)定都不一樣，對善意取得的適用是有嚴格限制的。比如說從公開市場購買了一輛小汽車，但是這

輛車可能不是出賣人的，如果買車的價格遠遠低于市場價格，不受善意取得的保護。

3、強調(diào)要求交付和辦理登記才能是善意取得。之前所舉的例子中，盡管買受人的房子已經(jīng)交付了，但是當事人是正在辦理變更登記時被單位發(fā)現(xiàn)了，這種情況下不能得到善意取得的保護。可能將來會大大限制適用善意取得適用的范圍。

在這里我們討論關(guān)于贓物的問題。一些公安機關(guān)強烈要求必須要堅持一追到底的追贓政策，但是也是有要例外的。假如拍賣行拍賣一幅字畫，貼了拍賣的公告，大家都來競標，經(jīng)過拍賣的程序之后買到了，結(jié)果公安說是贓物，要收走，而且沒有任何補償，那么沒有人會相信拍賣行了。例外的情況是：

1、從公開市場購買的，支付了合理的對價，也有合法的手續(xù)，應當受善意取得的保護，不能再追贓；

2、如果是從拍賣行買的，如果拍賣行確實有合法的經(jīng)營資格，經(jīng)過了合法的拍賣手續(xù)購買的，應當受善意取得的保護不能再追贓。不能將拍賣行審查不嚴的風險轉(zhuǎn)嫁到買受人的身上，這樣對買受人非常不公平，因為拍賣行可以審查，買受人是無法審查買到的東西是否贓物，如果從買受人那里追走，這樣的話對交易安全非常不利。所以既要打擊犯罪，也要注重維護交易的秩序、安全。善意取得是全世界普遍采納了一個通行規(guī)則，現(xiàn)在一些人對善意取得非常強烈地反對，但是如果去掉了善意取得制度那么會有很多麻煩。假如說我買了一件棉衣，有人說棉衣里面的棉絮是贓物，要將衣服拆掉把棉絮拿走，這是不可能的。公司蓋了一棟大樓，有人說公司蓋樓的材料是偷來的，要將整棟樓拆掉把材料拿走這也是不現(xiàn)實的。都可以無限追緝，那么社會就會亂套了，交易確定的是生活的秩序，如果一旦被打亂那么社會就會亂套，所以物權(quán)法的善意取得制度就是要確立這樣的秩

序。

第三個原則是平等保護原則。

這可以說是物權(quán)法最重要的原則，但是引發(fā)了很多人激烈的爭論，有人認為平等法是違憲的，理由有兩個：

1、我國憲法只規(guī)定了“公有財產(chǎn)是神圣不可侵犯的”，沒有說私有財產(chǎn)是神圣不可侵犯的，如果說是平等保護就是違憲；

2、現(xiàn)在社會兩極化比較嚴重，平等保護只是針對富人。第一個理由完全是對憲法的誤解，這并不是對我們經(jīng)濟制度的基本表述，我國憲法對經(jīng)濟制度的表述是“以公有制為主體，多種經(jīng)濟形式共同發(fā)展”。只能通過平等保護才能實施共同發(fā)展，平等保護是市場經(jīng)濟的規(guī)則，只有平等保護才能有公平的交易、市場的競爭，才能維護市場的秩序?，F(xiàn)在衡量我們國家是否市場經(jīng)濟也要看是否平等保護。平等保護也是我們的基本司法原則，所以我們首先要講平等保護。如果法官不搞平等保護，那就意味著損壞了公共財產(chǎn)與損害私有財產(chǎn)的后果是不一樣的，這就不能體現(xiàn)司法公正了。而且說只保護富人是完全錯誤的，實際上窮人是更需要保護的，我們的《物權(quán)法》專門規(guī)定了建筑物區(qū)分所有，其實就是保護廣大城市居民最基本的產(chǎn)權(quán)。因為對于我們廣大城市居民來說，最基本的財產(chǎn)、財富就是我們的房子，房子就是安身立命之本。

下面講一下關(guān)系人們切身利益的幾個問題：

1、建筑物區(qū)分所有權(quán)問題。

我們將所買的商品房稱為建筑物區(qū)分所有是因為現(xiàn)在在城市里買的商品房與過去獨門獨戶的房子是不同的，這套商品房是把建筑物進行了縱向、橫向的區(qū)分，在區(qū)分中形成一套一套的房子。之所以叫區(qū)分所有

權(quán)是要與一般的所有權(quán)、共有權(quán)區(qū)分開。這種權(quán)利不同于一般的所有權(quán)，是在區(qū)分的基礎(chǔ)上形成集合的權(quán)利，由于專有部分的所有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)組合在一起形成了特殊的財產(chǎn)權(quán)或者特殊的所有權(quán)。一家一戶的所有權(quán)就是一般的所有權(quán)，不存在共有的問題，我們買的商品房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是非常復雜的，首先對套內(nèi)面積有一般的所有權(quán)，又享有對建筑物共有財產(chǎn)（如樓梯、走道、綠化地）的共有權(quán)，同時還享有管理小區(qū)的共同財產(chǎn)、共同事務的環(huán)境，它是一種新的物權(quán)?！敖ㄖ铩边@三個字嚴格地說是不太確切的，因為我們國家商品房的開發(fā)不像國外僅僅是建筑物的開發(fā)，而是成片小區(qū)的開發(fā)，業(yè)主的權(quán)利已經(jīng)不限于建筑物內(nèi)，而是小區(qū)，但是找不出更好的詞來表述，而且這種專有權(quán)、共有權(quán)主要是附隨在建筑物內(nèi)的，所以就稱呼為“建筑物的所有權(quán)”。

2、關(guān)于地下車庫的歸屬問題。目前我國的《物權(quán)法》采用約定的方式這種模式，理由是：首先考慮到這樣會緩解停車難的問題，如果簡單地規(guī)定車庫歸業(yè)主所有，那么就不利于鼓勵開發(fā)商建更多的車庫。如果車庫建得少，停車難的問題不能得到緩解，那么最終還是業(yè)主的利益受到損害。其次考慮車庫的歸屬問題很大程度上是與房屋的銷售市場聯(lián)系在一起的，如果房子好賣，車庫的價值就會升值；如果房子不好賣，車庫本身沒有什么價值，開發(fā)商不會建那么多的車庫，可能將車庫搭送或者以比較低的價格送給業(yè)主。所以這個問題相當程度上是取決于房屋的銷售市場，至于開發(fā)商能否將車庫賣給第三人可以在物權(quán)法上作出限制，如要求開發(fā)商必須將車庫、車位滿足業(yè)主需要，也可以通過有關(guān)的行政管理的辦法來解決，通過物價部門價格管理的限制，管理部門對車庫轉(zhuǎn)讓的限制，也可以考慮規(guī)定業(yè)主有優(yōu)先購買權(quán)來保障盡量不使車庫賣給

第三人，但是從權(quán)利的歸屬上由當事人約定比較好。至于綠地、道路以及道路上的空地所形成的停車位都屬于業(yè)主法定共有的財產(chǎn)。首先是因為綠地的共有到業(yè)主的重大利益，很多業(yè)主購買房子都是沖著綠地來的，如果綠地可以由當事人約定所有權(quán)的話，那么開發(fā)商就會保留所有權(quán)，之后再進行改變，就會嚴重損害業(yè)主的利益；其次是從環(huán)境的角度考慮，綠地是和城市的環(huán)境是非常密切的，如果改變了綠地對環(huán)境的破壞也是很大的。如果由開發(fā)商保留所有權(quán)，隨便改變道路的用途，對業(yè)主的損害也是非常大的。空地是共有的財產(chǎn)，將來是否可以作為停車場應該由業(yè)主通過業(yè)主大會來決定，而不是由開發(fā)商決定。物權(quán)法規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

3、保護“陽光權(quán)”問題

物權(quán)法對相鄰建筑物的通風、采光和日照作出明確規(guī)定，為公民維護“陽光權(quán)”提供了法律依據(jù)。物權(quán)法規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照?！?/p>

近年來，隨著城市建設速度加快，住宅建設用地供應趨緊，加之一些城市在對新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞，有些開發(fā)商違規(guī)施工，超規(guī)劃建設，導致新建住宅樓層數(shù)過高，密度過大；有些人甚至為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風、采光，使基于“陽光權(quán)”引發(fā)的糾紛日益增多。

物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。所謂相鄰關(guān)系，簡言之就是不動產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。

4、征收單位、個人房屋等不動產(chǎn)應給予補償

物權(quán)法規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)應給予補償

近年來，隨著城市化進程日益加速，原來的城中村，如今高樓林立；原來的鄉(xiāng)野農(nóng)田，如今大道通衢；原來的街巷胡同，如今商廈櫛比。變遷中，私權(quán)利與公權(quán)利出現(xiàn)摩擦與碰撞，物權(quán)法出臺之前，私權(quán)利處于兩難境地；物權(quán)法誕生之后，私權(quán)利將擁有一道保護墻。

對于8億農(nóng)民來說，其最大的私權(quán)利便是集體所有的土地，以及依靠土地生存的權(quán)利。對城鎮(zhèn)居民而言，房屋是其私權(quán)利之一。在物權(quán)法中，農(nóng)民的土地、市民的房屋什么情況下可被征收，一旦被征收征用，如何補償成為人們關(guān)注的焦點。

公共利益如何界定

《物權(quán)法》第四十二條明確規(guī)定“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！焙螢楣怖?？盡管界定各有標準，但房地產(chǎn)商開發(fā)樓盤，絕不是為了公共利益。

補償標準如何確定

《物權(quán)法》第四十二條明確規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益。“之所以稱之為補償，而不是補貼，是因為其中含有賠償?shù)囊馕丁?，對于征收集體所有的土地，不但規(guī)定了依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等費用，還要求安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障其生活。尤其值得一提的是，“安排被征地農(nóng)民的社會保障費用”的規(guī)定，將農(nóng)民列入社保范圍，防止了做工無崗、種田無地、吃飯無錢的“三無農(nóng)民”的出現(xiàn)。

補償標準則依照《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可提高征收耕地的土地補償費和安置補助費標準。

對于征收居民房屋的情況，物權(quán)法中規(guī)定應當保障被征收人的居住條件，這個居住條件起碼不低于原居住條件。

5、住宅建設用地的年限問題。

滿70年住宅建設用地使用權(quán)將自動續(xù)期?！白≌ㄔO用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”這是物權(quán)法作出的明確規(guī)定。

隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)。物權(quán)法的這一規(guī)定，回答了廣大群眾關(guān)于“７０年大限到期后，我們的住房怎么辦”的疑問。

我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設用地使用權(quán)的最高期限：居住用地７０年；工業(yè)用地５０年；商業(yè)用地４０年；綜合用地５０年。

物權(quán)法關(guān)于７０年后自動續(xù)期的規(guī)定，給老百姓吃了一顆“定心丸”。

第二篇：物權(quán)法講稿

《物權(quán)法》講稿

在開始講課之前，我講一個真實的案例，來說明《物權(quán)法》的重要性。這是內(nèi)邱法院適用物權(quán)法判決的第一例物權(quán)侵權(quán)案。案情是這樣的：原告王某與被告劉某宅院南北為鄰,原告居南,被告居北,兩家素來不和。今年王某打算抹北房后墻,需在劉某院內(nèi)搭架子施工,遭到劉某拒絕，王某將劉某訴至法院,要求劉某提供便利。法院審理后認為,依照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定,不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物必須利用相鄰土地、建筑物的,該土地、建筑物的權(quán)利人應當提供必要的便利。王某抹北屋后墻,必須占用劉某宅院方可施工，劉某有義務提供方便,王某的訴訟請求應予支持。內(nèi)邱縣人民法院遂作出判決:原告王某在被告院內(nèi)搭架子抹墻時,被告劉某應當提供必要的便利。本案中原告依據(jù)《物權(quán)法》起訴，保護了自己的合法權(quán)益。

一個人一生可以不成家、不結(jié)婚，但不可以沒有財產(chǎn)，所以不管我們愿不愿意，我們都不得不跟《物權(quán)法》打交道。看來，《物權(quán)法》確實是一部關(guān)于國計民生的重要法律

2007年3月16日《中華人民共和國物權(quán)法》頒布，于2007年10月1日施行：物權(quán)法共5編19章247條。物權(quán)法的內(nèi)容多，很多概念自己也是第一學習，下面我就結(jié)合自己的學習體會，就物權(quán)法的主要內(nèi)容向各位代表作一簡單介紹，講得不當?shù)牡胤秸埗喽嘀附蹋?/p>

第一講

總

則

一、物權(quán)概述

（一）物權(quán)的概念和特征。

物權(quán)法是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法，物權(quán)法上的物主要包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。

物權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)，指權(quán)利人依法對一定的物享有的直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。物權(quán)是對世權(quán)。

（二）物權(quán)的類型。

物權(quán)法第二條規(guī)定的物權(quán)包括所有權(quán)，用益物權(quán)、擔保物權(quán)。

（三）物權(quán)的保護。

加強對物權(quán)的保護，是維護權(quán)利人合法權(quán)益的必然要求。物權(quán)法規(guī)定，物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

物權(quán)法規(guī)定物權(quán)保護的主要方式包括：一是物權(quán)確認請求權(quán)；二是返還原物請求權(quán)；三是消除危險、排除妨害請求權(quán)；四是修理、重作、更換或者恢復原狀請求權(quán)；五是損害賠償和其它民事責任的請求權(quán)。

侵犯物權(quán)，除承擔民事責任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

二、物權(quán)法的基本原則

（一）基本經(jīng)濟制度和社會主義市場經(jīng)濟原則。

（二）平等保護國家、集體和私人物權(quán)的原則。

（三）物權(quán)法定原則。

物權(quán)法第五條規(guī)定：物權(quán)的種類的內(nèi)容，由本法和其它法律規(guī)定。還規(guī)定，其它法律對物權(quán)的種類和內(nèi)容等另有規(guī)定的，依照其規(guī)定，但物權(quán)法明確規(guī)定必須適用物權(quán)法的，仍要適用物權(quán)法的規(guī)定。如物權(quán)法第170條規(guī)定“擔保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法?！?/p>

（四）物權(quán)公示原則。

物權(quán)法規(guī)定：物權(quán)應當公示。必須讓廣大義務人清楚地知道誰是權(quán)利人，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓自己的物時，也要讓買方知道其是否有權(quán)、有資格轉(zhuǎn)讓該物。

物權(quán)變動的關(guān)鍵點：不動產(chǎn)就是登記，動產(chǎn)就是交付。

（五）取得物權(quán)和行使物權(quán)必須遵守法律，尊重社會公德的原則。

如我國的土地只能由國家或集體所有，個人、單位不能取得的所有權(quán)。

三、物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

（一）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

1、物權(quán)法第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設立，變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。不動產(chǎn)物權(quán)登記是不動產(chǎn)物權(quán)法定公示手段。

2、不動產(chǎn)登記機構(gòu)。土地登記造冊、核發(fā)證書、確認所有權(quán)和使用權(quán)由縣級人民政府行使。具體登記工作由土地管理部門負責。

房產(chǎn)設立、轉(zhuǎn)讓、變更登記由縣級人民政府的房產(chǎn)管理部門負責。

頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權(quán)由縣級人民政府負責。

林木和林地的登記造冊，發(fā)放證書、確認所有權(quán)或使用權(quán)由縣級以上地方人民政府行使，以林木為抵押的，登記部門為縣級以上的林業(yè)管理部門。

開采礦產(chǎn)資源則需經(jīng)過有審批權(quán)的地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門登記，頒發(fā)采礦許可證。

3、不動產(chǎn)登記部門的職責。

一是查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其它必要材料；二是就有關(guān)登記事項詢問申請人；三是如實及時登記有關(guān)事項；四是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它職責。

物權(quán)法第十三條規(guī)定：登記機構(gòu)不得有下列行為：一是要求對不動產(chǎn)進行評估；二是以年檢名義進行重復登記；三是超出登記范圍的其它行為。

（二）不動產(chǎn)登記的效力。

1、不動產(chǎn)物權(quán)登記生效原則。物權(quán)法規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。除外主要有三個含義：其一，依法屬于國家所有的自然資源、所有權(quán)以不登記；其二物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定的如繼承、征收等的物權(quán)變動情形，其三，有的情況，法律沒有規(guī)定必須登記，如土地承包經(jīng)營權(quán)，自承包合同生效時設立，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設立。

2、不動產(chǎn)登記薄的效力。不動產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。物權(quán)法規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證明的事項，應當與不動產(chǎn)登記薄一致，記載不一致的，以不動產(chǎn)登記薄為準，除非有證據(jù)證明登記薄確有錯誤。不動產(chǎn)登記薄由登記機構(gòu)管理。

（三）更正登記，異議登記，予告登記。

1、更正登記，是指權(quán)利人，利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。權(quán)利人書面同意更正的，或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機關(guān)應予更正。

2、異議登記。是指權(quán)利人不同意更正登記的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求賠償。

3、予告登記。當事人簽訂房屋買賣合同或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為了保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請予告登記。予告登記后，未經(jīng)予告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。予告登記后，債權(quán)消滅或者能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記，予告登記失效。

（四）登記錯誤的責任。

登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。如當事人提供虛假材料騙取登記的。

（五）動產(chǎn)交付的效力。

1、物權(quán)法第二十三條規(guī)定：動產(chǎn)物權(quán)的設立和轉(zhuǎn)讓應當依照法律交付，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。如第二章2-3節(jié)的情況。

2、特殊情況下，動產(chǎn)物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效時間，物權(quán)法規(guī)定：一是船舶、航空器和機動車等物權(quán)登記生效，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人；二是物權(quán)受讓人先行占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力；三是指示交付，動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務的人要可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付；四是占有改定，即動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自約定生效時發(fā)生效力。

此外，物權(quán)法還規(guī)定，物權(quán)設立變更或者消滅的生效時間還包括以下情形：一是非依法律行為進行的物權(quán)變動，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力；二是因繼承或者受遺贈而取得物權(quán)，自繼承開始時發(fā)生效力；三是事實行為消滅物權(quán)，因合法建造拆除房屋等行為消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力；四是非依法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動之處分效力，即依照物權(quán)法第28條至第30條規(guī)定享有不動產(chǎn)的，處分該物權(quán)時依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

第二講

所有權(quán)

一、所有權(quán)：是指權(quán)利人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（第三十九條）

（一）所有權(quán)包含四項權(quán)能：占有；使用；收益；處分。

（二）所有權(quán)人設定的他物權(quán)

物權(quán)法第四十條規(guī)定：所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設立用益物權(quán)和擔保物權(quán)。

用益物權(quán)和擔保物權(quán)有兩個例外情況：一，用益物權(quán)中的地役權(quán)，在國有土地上，設立地役權(quán)，通常是有土地使用權(quán)的人，而不是國家，在集體上地上設立地役權(quán)，通常是承包土地的農(nóng)戶而不是集體土地所有人。二，擔保物權(quán)中的留置權(quán)，是債權(quán)人留置債務人的動產(chǎn)，由債權(quán)人依法進行，而非所有權(quán)人設定。

（三）關(guān)于征收補償。

征收是國家以行政權(quán)取得他人財產(chǎn)的行為，征收的主體是國家，是一種行政關(guān)系而不是民事關(guān)系。

1、關(guān)于公共利益。

物權(quán)法第42條作了征收的規(guī)定，前提是為了公共利益的需要，什么是公共利益，物權(quán)法沒有作明確規(guī)定，因為在不同領(lǐng)域內(nèi)，不同情況下公共利益是不同的。

2、征收補償。

物權(quán)法第四十二條規(guī)定：征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費，安置補助費，地上附著物和青苗補償?shù)荣M用，安排被征收土地的農(nóng)民的社會保險費用，保障被征地農(nóng)民的生活；征收單位、個人的房屋及其它不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的利益，征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。物權(quán)法還規(guī)定：任何單位和個人不得貪污、挪用、私分截留、拖欠征收補償費等費用。

（四）所有權(quán)的取得。

物權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得。能夠取得物權(quán)的法律行為和事實主要有：合同，善意取得，繼承或遺贈，賠償或補償；判決、裁定、劃撥、時效。生產(chǎn)、先占、添附，收歸、征收、沒收和罰款也能取得一種或兩種物權(quán)。

善意取得，必須符合下列條件：一是受讓人受讓該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的；二合理的價格轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)登記，轉(zhuǎn)讓的動產(chǎn)已經(jīng)交付。

關(guān)于遺失物的善意取得，物權(quán)法規(guī)定：所有權(quán)人有權(quán)追回遺失物，該遺失物轉(zhuǎn)讓他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分的人請求賠償，從知道或者應當知道受讓之日起二年內(nèi)向受讓人要求返還原物。但通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購買取得該遺失物的，權(quán)利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權(quán)利人支付所付費用后，有權(quán)向無處分權(quán)的人追償。

關(guān)于拾得遺失物的處理。物權(quán)法規(guī)定：拾得遺失物，應當返還。遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個月內(nèi)無人認領(lǐng)的，歸國家所有。權(quán)利人是懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時應當按照承諾履行義務。

關(guān)于主物和從物，物權(quán)法規(guī)定：主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當事人有約定的除外。

關(guān)于孳息。孳息是指從原物產(chǎn)生的物，包括天然孳息和法定孳息。物權(quán)法規(guī)定：天然孳息所有人取得，當事人另有約定的，依照約定。法定孳息，當事人有約定的按約定取得，沒有約定，按交易習慣取得。

二、國家所有權(quán)、集體所有權(quán)、私人所有權(quán)

（一）關(guān)于國家所有權(quán)。

1、國有財產(chǎn)的范圍：物權(quán)法第46條至52條規(guī)定了國有資產(chǎn)的范圍，具體包括：一是 礦藏、水流、海域；二是城市的土地，以及法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；三是除法律規(guī)定屬于集體以外的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源；四是屬于法律規(guī)定的野生動植物資源；五是無線電頻譜資源；六是法律規(guī)定屬于國家所有的文物；七是國防資產(chǎn)；八是依照法律規(guī)定屬于國家所有的 鐵路，公路、電力設施和油氣管道等基礎(chǔ)設備；九是國家舉辦的事業(yè)單位的財產(chǎn)，以及法律規(guī)定屬于國家的其它財產(chǎn)。國有企業(yè)由國務院、地方各級人民政府依照法律、行政法規(guī)分別代表國家履行出資人的職責，享有出資人的權(quán)益。

國家專有的財產(chǎn)，任何人不得擁有，也不能通過交換、轉(zhuǎn)讓等任何流動手段轉(zhuǎn)移所有權(quán)。

2、國家所有權(quán)的行使：物權(quán)法規(guī)定：國有財產(chǎn)由國務院代表國家行使所有權(quán)，法律另有規(guī)定的依照規(guī)定。

3、對國有資產(chǎn)的保護。物權(quán)法在平等保護的基礎(chǔ)上從五個方面強化了對國有資產(chǎn)的保護，一是規(guī)定“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)屬于國家所有即全民所有”；二是規(guī)定“法律規(guī)定專屬國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權(quán)”；三是規(guī)定國家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞；四是規(guī)定“違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制，合并分立，關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價轉(zhuǎn)讓，合謀私分，擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任”；五是規(guī)定“履行國有財產(chǎn)管理監(jiān)督職責的機構(gòu)及其工作人員，濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任。

（二）關(guān)于集體所有權(quán)。

1、集體所有權(quán)的范圍。物權(quán)法第58條規(guī)定：集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：一法律規(guī)定屬于集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；二集體所有的建筑物、生產(chǎn)設施，農(nóng)田水利設施；三集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施；四集體所有的其它不動產(chǎn)和動產(chǎn)。

2、農(nóng)民集體所有財產(chǎn)的歸屬和所有行使方式。農(nóng)村集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。農(nóng)民只有在一個集體內(nèi)享有成員資格，不能同時享有兩個以上集體成員資格。村委會和村民小組不是集體財產(chǎn)所有人，只是依法代表集體行使所有權(quán)，并且向所屬集體負責，接受其監(jiān)督。

3、城鎮(zhèn)集體財產(chǎn)的歸屬和所有權(quán)行使方式。城鎮(zhèn)集財產(chǎn)物權(quán)行使主體是本集體，集體財產(chǎn)權(quán)的客體只能屬于城鎮(zhèn)集體所有的動產(chǎn)和不動產(chǎn)。

4、集體事務的民主管理。物權(quán)法規(guī)定：下列事項應當依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：一是土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位和個人承包；二是個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間的調(diào)整；三是土地補償費用的使用，分配辦法；四是集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項；五是法律規(guī)定的其它事項。宅基地的使用方案及村集體經(jīng)濟項目和公益事業(yè)項目的建設承包方案，必須提請村民委員會會議討論，方可辦理。

物權(quán)法第六十二條還規(guī)定，集體經(jīng)濟組織或者村委會村民小組應當依法向本集體成員公布集體財產(chǎn)的狀況。

（三）關(guān)于私人所有權(quán)。

1、范圍。物權(quán)法第六十四條規(guī)定：私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料、儲蓄、投資及其收益，以及遺產(chǎn)等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。

2、保護私人財產(chǎn)的內(nèi)容。物權(quán)法第六十六條規(guī)定：私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。非經(jīng)法律規(guī)定的權(quán)限和程序，不得征收個人的房屋和其它不動產(chǎn)，也不得非法查封、扣押、凍結(jié)、設收私人合法的財產(chǎn)。對非法獲得的財產(chǎn)，不僅不予保護，還要依法追究行為人相應的法律責任。

3、企業(yè)出資人的財產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)法第六十七條規(guī)定：國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司，股份有限公司或者其它企業(yè)。國家集體和私人的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益，重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務。

4、法人財產(chǎn)權(quán)。法人是指具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務的組織。物權(quán)法規(guī)定：企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及規(guī)章享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，企業(yè)法人以外的法人，對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

5、社會團體財產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法第六十九條規(guī)定：社會團體依法所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)受法律保護。任何單位和個人都不得侵占、挪用、哄搶、破壞和任意調(diào)撥社會團體依法所有的財產(chǎn)。

三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指各業(yè)主對住宅等專有部份的所有權(quán)，對電梯等公共設施，綠地等公共場所共有部份的共有以及共同管理的權(quán)利。

按照物權(quán)法第七十條規(guī)定：建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三種權(quán)利，即對居室等專有部份的所有權(quán)，就走廊、電梯等共有部份享有共有的權(quán)利，以及就該建筑物及其附屬設施的維護等共有部份享有共同管理的權(quán)利。

1、業(yè)主對建筑物專有部份的權(quán)利義務：權(quán)利是享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主行使專有部份所有權(quán)時不得危及建筑物的安全，不得損害其它業(yè)主的合法權(quán)益。

2、業(yè)主對專屬部份以外的共有部份的權(quán)利和義務。物權(quán)法規(guī)定：業(yè)主對共有部份如電梯、過道、樓梯、水箱、、水電氣主管線等享有共有的權(quán)利。建筑區(qū)內(nèi)的道路屬業(yè)主共有；但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)內(nèi)的綠地，屬業(yè)主共有；建筑區(qū)的的其它公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬業(yè)主共有；占用業(yè)主共有的道路或者其它場所用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營性用房的，還應當經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主同意。業(yè)主不得在共有部份用意棄置垃圾，排放污染物或者噪聲，違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，違章搭建、侵占通道，拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為。業(yè)主對共有部份享有權(quán)利承擔義務，而且不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

對小區(qū)車庫、車位問題，物權(quán)法規(guī)定：建筑區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售，附贈或者出租的方式約定。占用業(yè)主共有道路或者其它共有場所用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業(yè)主的需要。

3、業(yè)主對專有部份以外的共有部份享有共同管理權(quán)。業(yè)主有權(quán)對共有部份與共有設施的使用、收益、維護等事項行使管理的權(quán)利，同時對共有部份的管理也負有義務。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會，業(yè)主委員會，制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)劃和建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會對損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依法律、法規(guī)或者規(guī)約，要求行為人停止侵害，排除妨害、消除危險、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以向人民法院提起訴訟。

物權(quán)法第七十二條還規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部份享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

（二）建筑物及其附屬設施的管理。物權(quán)法第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設立業(yè)主大全，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。地方人民政府有關(guān)部門對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會應給予指導和協(xié)助。

建筑區(qū)內(nèi)的下列事項由業(yè)主共同決定：一是制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；二是制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；三是選舉業(yè)主委員會；四是選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人；五是籌集和使用維修基金；六是改建、重建建筑物及其附屬設施；七是有關(guān)共有共同管理權(quán)的其它重大事項。決定上述事實，應當有專有部份建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，決定上述第五項和第六項的事項應有2/3以上的業(yè)主且占總專有面積2/3以上的業(yè)主同意決定。

物權(quán)法第七十九條還規(guī)定，建筑物及其附屬設施的維修基金，屬業(yè)主共有。建筑物及其設施的費用分擔，收益分配等事項，有約定的按照約定。沒有約定的按照業(yè)主專有部份占建筑物總面積的比例確定。

物權(quán)法還規(guī)定對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或其它管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系是合同關(guān)系。因此物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施并接受業(yè)主監(jiān)督。

四、相鄰關(guān)系

（一）概念。相鄰關(guān)系是指不動產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或者用益物權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。不是單獨的物權(quán)，而是所有權(quán)的延伸和擴展，是所有權(quán)權(quán)能的體現(xiàn)。物權(quán)法第八十四條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)，方面生活，團結(jié)互助，公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。處理相鄰關(guān)系的依據(jù)是法律、法規(guī)有規(guī)定的，依照其規(guī)定，沒有規(guī)定的按照當?shù)亓晳T。

（二）用水、排水的相鄰關(guān)系。物權(quán)法第八十六條規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)利人應當為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

（三）與土地有關(guān)的相鄰關(guān)系的處理。

1、“袋地”的權(quán)利人對鄰地的通行權(quán)；

2、不動產(chǎn)權(quán)利人禁止他人侵入土地之例外，物權(quán)法規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

3、因建造、修建建筑物以及鋪設管線等利用相鄰土地的，該土地的權(quán)利人應當提供必要的便利。相應的，不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地，建造建筑物，鋪設管線以及安裝設備等不得影響相鄰不動產(chǎn)的安全。不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設管線利用相鄰不動產(chǎn)的，應當避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利造成損害，否則，應予賠償。

4、建筑物之間的通風、采光和日照。

通風、采光和日照是衡量居住質(zhì)量的重要標準之一，物權(quán)法 第八十九條規(guī)定，建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

5、相鄰不動產(chǎn)之間的排放、施放污染物的禁止。物權(quán)法規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體痕物，排放大汽污染物，水污染物，噪聲，光，電磁幅射等有害物質(zhì)，否則，受害的不動產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)要求停止侵害消除危險，排隊妨礙，受到損失的還可以要求賠償。

五、共有

（一）概念。一項財產(chǎn)有兩個以上的權(quán)利人享有所有權(quán)稱為共有。共有包括按份共有和共同共有。

（二）按份共有。指數(shù)人按照應有份額對共有物共同享有權(quán)利和分擔義務的共有。

1、按份共有。一般按出資額確定份額。不能確定出資額的，視為等額享有。各共有人沒有約定，或約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有。

2、按份共有人對共有物的管理。物權(quán)法規(guī)定：共有人按約定管理共有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務。處分或作重大修繕動產(chǎn)和不動產(chǎn)的，除共有人之間另有約定的以外，應經(jīng)占分額2/3以上的按份共有人同意。對共有物的收益和管理費用，一般應按份額分配和分擔。

3、按份共有人分割財產(chǎn)的原則和方式。物權(quán)法規(guī)定：可以由共有人協(xié)商確定，達不成協(xié)議的，可以實物分割。難以分割，或者因分割會減損價值的，應當折價或者拍賣，變賣取得價款予以分割。按份共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其它共有人應當分擔損失。

4、按份共有轉(zhuǎn)讓份額，其它共有在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

（三）關(guān)于共同共有。

共同共有是指兩個或兩上以上的民事主體根據(jù)某種共同關(guān)系而對財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔義務，其特征是：一基于共同關(guān)系而產(chǎn)生，以共同關(guān)系為前提；二在共同關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，共有財產(chǎn)不分份額；三在共同共有中各共有人平等地享有權(quán)利和承擔義務。

共同共有包括夫妻共有，家庭共有，遺產(chǎn)分割前共有三種。

（四）共有人因共有財產(chǎn)產(chǎn)生的債務關(guān)系的對外效力。物權(quán)法規(guī)定，因共有不動產(chǎn)或動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)，承擔連帶債務。但法律另有規(guī)定或者第三人知道不具有連帶債權(quán)債務關(guān)系的除外。

（五）用益物權(quán)和擔保物權(quán)中的誰準共有。

物權(quán)法 第一百零五條規(guī)定：兩上以上的單位，個人共同享有益物權(quán)，擔保物權(quán)的，參照物權(quán)法共有一章的規(guī)定。這就是準共有。

第三講

用益物權(quán)一、一般規(guī)定

（一）用益物權(quán)的基本權(quán)利和特征。用益物權(quán)是以對他人所有的物為使用、收益的目的而設立的。物權(quán)法規(guī)定：用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。其基本特征表現(xiàn)在：一是所有權(quán)派生出來的物權(quán)；二是受限制的物權(quán)；三是一項獨立的物權(quán)；四是一般以不動產(chǎn)為客體。

物權(quán)法以專章分別規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)，建設用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)。

（二）用益物權(quán)與我國自然資源使用制度。

物權(quán)法第一百一十八條規(guī)定，國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體的自然資源，單位和個人可以占有、使用和收益。

物權(quán)法第一百二十條規(guī)定，用益物權(quán)人行使權(quán)利，應當遵守法律有關(guān)保護和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定，所有人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。因不動產(chǎn)被征收征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照物權(quán)法第42條、第44條的規(guī)定，獲得相應補償。

（三）依法取得的用益物權(quán)受法律保護。

依法取得的探礦權(quán)，采礦權(quán)，取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利以及依法取得的海域使用權(quán)都受法律保護。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)。這是土地使用權(quán)的一種，是用益物權(quán)中的一種重要權(quán)利。物權(quán)法規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制”，農(nóng)村集體所有的土地和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地，草地以及用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利。

1、基本權(quán)利：土地承包經(jīng)營人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利。任何人不得剝奪和侵害。

2、其它權(quán)利：物權(quán)法第一百二十六條規(guī)定：土地承包經(jīng)營人的其它權(quán)利包括：一是依法繼續(xù)承包權(quán)，耕地的承包期為30年，草地承包期為10年，林地的承包期為30年至70年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。承包期滿，原承包人可以按照國家規(guī)定繼續(xù)承包；二是依法流轉(zhuǎn)，可以依法轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓；三是承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地；四是承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地，土地承包法另有規(guī)定的依照規(guī)定；五是承包地被征收的，承包人有權(quán)獲得相應補償。

（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的設立和流轉(zhuǎn)。

1、土地承包經(jīng)營權(quán)是用益物權(quán)的一種，以土地承包合同生效為前提。物權(quán)法規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包合同生效時設立?？h級以上地方人民政府應當向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林木證、草原使用證。并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權(quán)。

2、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)應遵循的原則：一是平等協(xié)商、自愿、有償；二是不得改變土地性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途；三是流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；四是受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；五是同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

物權(quán)法還規(guī)定：通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的農(nóng)村土地，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押、或者以其它方式流轉(zhuǎn)。

三、建設用地使用權(quán)

（一）建設用地使用權(quán)和土地分層出讓制度。

建設用地使用權(quán)是用益物中的一項重要權(quán)利。物權(quán)法規(guī)定：建設用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有，使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物，構(gòu)筑物及共附屬設施。物權(quán)法還規(guī)定了土地分層讓制度，即建設用地使用權(quán)可以在土地的地表，地上或者地下分層設立。新設立的建設用地使用權(quán)，不得損害已設立的用益物權(quán)。

（二）建設用地使用權(quán)的出讓方式。

1、建設用地使用權(quán)有償出讓。

住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿，依相關(guān)法律法規(guī)辦理。

2、建設用地使用權(quán)的無償劃撥。

下列建設用地使用權(quán)，確屬必須的，可以由級以上人民政府批準劃撥：一是國家機關(guān)用地和軍事用地；二是城市基礎(chǔ)設施用地和公益事業(yè)用地；三是國家重點扶持的能源交通、水利等項目用地；四是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地。劃撥土地沒有期限限制。

（三）建設用地使用權(quán)登記。

（四）建設用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務。

權(quán)利：

1、政府違約時，有權(quán)解除出讓合同，要求退還出讓金；

2、可以依法將建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，互換、出資、贈與或者抵押；三是建設用地使用人對其建造的建筑物享有所有權(quán)。

義務：一是合理利用土地，非經(jīng)批準，不得改變用途；二是（第一百四十一條）建設用地使用權(quán)人應當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。

（五）建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

建設用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)應當簽訂書面合同，應當辦理變更登記。當建設用地使用權(quán)處分時，附著于該土地上的建筑物一并處分。處分建筑物時，占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并處分。

（六）集體所有的土地作為建設用地的規(guī)定。物權(quán)法規(guī)定：集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

四、宅基地使用權(quán)

（一）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容。

物權(quán)法第一百五十二條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設施。

（二）宅基地的取得，行使和轉(zhuǎn)讓。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不能超標，并經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣人民政府批準。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。宅基地不能抵押。

（三）宅基地使用權(quán)的消滅。

1、宅基地因自然災害等原因滅失的宅基地使用權(quán)，可以重新分配。

2、宅基地使用權(quán)消滅后應注銷登記。

五、地役權(quán)

地役權(quán)是指在相鄰關(guān)系以外，權(quán)利人按照合同約定處理不動產(chǎn)相鄰的兩個或者兩個以上的權(quán)利人之間在通行，通風等方面產(chǎn)生的一種關(guān)系，利用他人的不動產(chǎn)以提高自己的生產(chǎn)或者生活水平。

設立地役權(quán)，應當訂立書面合同，地役權(quán)自合同生效時設立。

物權(quán)法第一百六十四條規(guī)定：地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，土地承包經(jīng)營權(quán)，建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。但合同另有約定的除外。地役權(quán)不得單獨抵押，土地承包經(jīng)營權(quán)，建設用地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

第四講

擔保物權(quán)一、一般規(guī)定

（一）擔保物權(quán)的概念和特征。擔保物權(quán)是以直接支配特定財產(chǎn)的交換價值為內(nèi)容，以確保債權(quán)實現(xiàn)為目的而設定的物權(quán)。其特征包括：

1、擔保物權(quán)是以確保債權(quán)人的債權(quán)得到完全清償為目的；

2、擔保物權(quán)具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ?/p>

3、擔保物權(quán)是在債務人或第三人的財產(chǎn)上設立的物權(quán)；

4、擔保物權(quán)具有代位性。物權(quán)法規(guī)定：擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收，擔保物權(quán)人可以就獲得的賠償金、保險金、補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權(quán)履行期間未滿的，也可以提存該保險金，賠償金或補償金等。

（二）物權(quán)法對擔保物權(quán)制度的補充和完善。物權(quán)法規(guī)定：擔保法與物權(quán)法規(guī)定不一致的適用物權(quán)法。物權(quán)法補充和完善了以下主要內(nèi)容：

1、擴大了可以用于擔保的財產(chǎn)范圍，新增加了正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押；經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押、基金份額可以質(zhì)押，應收帳款可以質(zhì)押。

2、增加了擔保物權(quán)的實現(xiàn)條件：一是債務履行期屆滿時，債務人不履行債務；二是發(fā)生了當事人約定的可以實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形的。后者是物權(quán)法新增加的規(guī)定。

3、修改了擔保法關(guān)于物的擔保與人的擔保的規(guī)定：物權(quán)法分三種情況明確了物的擔保與人的擔保的關(guān)系：一是被擔保的債權(quán)既有物的擔保，又有人的擔保的，可以按當事人約定實現(xiàn)債權(quán)；二是沒有約定或約定不明確的，債務人自己提供物的擔保的，債權(quán)人應當先就該物實現(xiàn)債權(quán)；三是第三人提供物的擔保的，債權(quán)人可以就物的擔保實現(xiàn)債權(quán)，可以要求保證人承擔保證責任。

4、簡化了擔保物權(quán)的實現(xiàn)程序，即首先由抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議實現(xiàn)擔保物權(quán)；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以不經(jīng)過訴訟，直接申請人民法院拍賣，變賣抵押財產(chǎn)。

5、區(qū)別了擔保合同的效力和擔保物權(quán)的效力。即以建筑物，建設用地抵押的。抵押權(quán)自登記時設立，當事人之間訂立抵押合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理抵押權(quán)登記的，不影響合同效力。

6、完善了最高額抵押權(quán)規(guī)定，增加了最高額抵押擔保的債權(quán)確定前，部份債權(quán)可以轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。

7、規(guī)定了抵押的存續(xù)期間。即抵押權(quán)人應當在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)，未行使的，人民法院不予保護。

8、對不同種類的擔保物權(quán)實現(xiàn)順序作了規(guī)定。如在同一動產(chǎn)上已設立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動產(chǎn)被留置的，留置權(quán)人依法優(yōu)先受償。

9、擴大了留置權(quán)的適用范圍。物權(quán)法規(guī)定：在同一法律關(guān)系中，只要債務人不履行到期債務，除法律規(guī)定或者合同另有規(guī)定外，債權(quán)人可以留置其合法占有的債務人的動產(chǎn)；但企業(yè)之間留置的可不受動產(chǎn)必須與債權(quán)屬同一法律關(guān)系的限制。

（三）擔保物權(quán)的適用范圍及擔保范圍。物權(quán)法規(guī)定：債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現(xiàn)債權(quán)，需要擔保的，債務人第三人可以依法提供擔保，設立擔保物權(quán)。

關(guān)于擔保物權(quán)的擔保范圍。物權(quán)法規(guī)定：擔保物權(quán)的擔保范圍包括主債權(quán)及其利息，違約金、損害賠償金，保管擔保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔保物權(quán)的費用，當事人另有約定的，按照約定。

（四）擔保合同。物權(quán)法規(guī)定：設立擔保物權(quán)，應當依照物權(quán)法訂立擔保合同。擔保合同是主債務合同的從合同。主合同無效時，擔保合同無效。但法律另有規(guī)定的除外。擔保合同確認無效后，債務人、擔保人、債務人有過錯的，應當根據(jù)其過錯承擔相應原民事責任。

（五）擔保物權(quán)的消滅。主債權(quán)消滅；擔保物權(quán)實現(xiàn)；債權(quán)人放棄擔保物權(quán)；法律規(guī)定的擔保物權(quán)消滅的其它情形。

二、抵押權(quán)

（一）一般抵押權(quán)。

抵押權(quán)是指債務人或者第三人繼續(xù)占有不動產(chǎn)或動產(chǎn)，通過抵押合同，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人，當債務人不履行債務時，債權(quán)人就抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。物權(quán)法對抵押權(quán)作了以下規(guī)定：

1、基本權(quán)利。就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

2、抵押財產(chǎn)的范圍：法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財產(chǎn)均可抵押，物權(quán)法第180條規(guī)定了抵押財產(chǎn)的范圍。

抵押財產(chǎn)的確定，債務履行期滿，債權(quán)未實現(xiàn)，抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷；當事人約定的其它情形；嚴重影響債權(quán)實現(xiàn)的其它情形。

下列財產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位。社會團體的教育設施，醫(yī)療衛(wèi)生設施和其它社會公益設施。有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的不得抵押的其它財產(chǎn)。

3、抵押合同。設立抵押權(quán)應訂立書面合同。

4、禁止流押。即不能約定抵押物自動歸債權(quán)人所有。

5、抵押權(quán)生效。不動產(chǎn)抵押，登記時設立。動產(chǎn)抵押自抵押合同生效時設立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。動產(chǎn)浮動抵押應當在抵押人所在地工商行政管理部門登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

6、抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系。物權(quán)法規(guī)定訂立抵押合同前，抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受影響。抵押權(quán)設立后，抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

7、抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的規(guī)定。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。抵押權(quán)不得與債權(quán)分離單獨轉(zhuǎn)讓。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔保債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

8、抵押財產(chǎn)毀損或價值減少，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少價值相應的擔保。抵押人不同意時，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務人提前清償債務。

9、抵押權(quán)的放棄與順位。債務人以自己的財產(chǎn)設定抵押，抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押的，其它擔保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔保責任。但其它擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

10、抵押權(quán)實現(xiàn)的條件，方式和程序。債務人不履行到期債務或者發(fā)生約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形。抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議實現(xiàn)抵押權(quán)。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在一年之內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。未達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣，變賣抵押財產(chǎn)。

11、抵押財產(chǎn)的孳息的處理。抵押財產(chǎn)被人民法院扣押的，自扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取該財產(chǎn)的天然孳息和法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應當清償法定孳息的除外。

12、數(shù)個抵押權(quán)的清償順序。同一財產(chǎn)向二個以上的債權(quán)人抵押的。抵押財產(chǎn)變賣后的價款按下列規(guī)定清償。一是抵押權(quán)已登記的，按照登記先后順序清償，順序相同年，按比例清償；二是已登記的先于未簽訂的受償；三是抵押權(quán)均未登記的，按比例清償。

（二）最高額抵押權(quán)，其特征：一是屬于限額抵押；二是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔保；三是其所擔保的最高額是確定的，但實際發(fā)生額不確定；四是其對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔保。

三、質(zhì)權(quán)

（一）動產(chǎn)質(zhì)權(quán)。

質(zhì)權(quán)是為了確保債務履行而設立的一種擔保物權(quán)，包括動產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)。交付的動產(chǎn)為質(zhì)押財產(chǎn)。物權(quán)法對動產(chǎn)質(zhì)權(quán)作了以下一些規(guī)定：

1、禁止出質(zhì)的動產(chǎn)，法律行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的動產(chǎn)不得出質(zhì)。

2、質(zhì)權(quán)合同，設立質(zhì)權(quán)，當事人應當訂立書面質(zhì)權(quán)合同。

3、禁止流質(zhì)。質(zhì)權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定，不履行到期債務時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

4、質(zhì)權(quán)設立：質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設立。交付質(zhì)押財產(chǎn)是質(zhì)權(quán)的生效條件。

5、孳息的歸屬，除合同另有約定以外，質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財產(chǎn)的孳息。

6、質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)有保管的義務，未經(jīng)出質(zhì)人同意，不得擅自使用、處分質(zhì)押財產(chǎn)。因保管不善造成損失的，應當賠償。

7、質(zhì)押財產(chǎn)保全。因不能歸于質(zhì)權(quán)人的事由可以使質(zhì)押財產(chǎn)價值明顯減少的，質(zhì)權(quán)人有權(quán)要求出質(zhì)人提供相應的擔保。否則質(zhì)權(quán)人可以拍賣、變賣質(zhì)押財產(chǎn)，并與出質(zhì)人通過協(xié)議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務或者提存。

8、轉(zhuǎn)質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意轉(zhuǎn)質(zhì)，造成質(zhì)押財產(chǎn)毀損，滅失的，應當向出質(zhì)人承擔賠償責任。

9、質(zhì)權(quán)放棄。質(zhì)權(quán)人可以放棄質(zhì)權(quán)。債務人以自己的財產(chǎn)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人放棄該質(zhì)權(quán)的，其它擔保人在質(zhì)權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔保責任。但其它擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

10、質(zhì)押財產(chǎn)返還。債務人清償債務后，質(zhì)押財產(chǎn)應當返還。

11、質(zhì)權(quán)請求權(quán)的行使和怠于行使的責任。出質(zhì)人可以在債務履行期限屆滿后請求質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)。因質(zhì)權(quán)人怠于行使質(zhì)權(quán)造成損害的，由質(zhì)權(quán)人承擔賠償責任。

12、最高額質(zhì)權(quán)。出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人可以協(xié)議設立最高額質(zhì)權(quán)。

（二）權(quán)利質(zhì)權(quán)。

權(quán)利質(zhì)權(quán)是指債務人或者第三人將其擁有的財產(chǎn)憑證交由債權(quán)人占有，或者通過登記制度將該權(quán)利出質(zhì)給債權(quán)人。當債務人不履行到期債務時，債權(quán)人就該權(quán)利憑證享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

1、權(quán)利質(zhì)權(quán)標的的種類：可以出質(zhì)的有匯票、支票、本票、債卷、存款單、侖單、提單，可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)、專得權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；應收賬款，以及法律、法規(guī)規(guī)定的可以出質(zhì)的其它財產(chǎn)權(quán)利。

2、權(quán)利質(zhì)押的設立和行使權(quán)利限制。當事人設立權(quán)利質(zhì)權(quán)應當訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付時設立。沒有憑證的，質(zhì)權(quán)自辦理出質(zhì)登記時設立。權(quán)利質(zhì)權(quán)未經(jīng)出質(zhì)人同意一般不得轉(zhuǎn)讓。

四、留置權(quán)

（一）概念。留置權(quán)是為了確保債務履行而設立的一種擔保物權(quán)，即當債務人不履行到期債務時，債權(quán)人依法留置已經(jīng)合法占有的債務人的動產(chǎn)，并就該動產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

（二）物權(quán)法對留置權(quán)的規(guī)定：

1、留置權(quán)適用范圍的限制。法律規(guī)定不得留置動產(chǎn)，不得留置。當事約定不得留置的動產(chǎn)，不得留置。

2、留置財產(chǎn)是可分物的，留置財產(chǎn)的價值應當相當于債務的金額。

3、留置權(quán)人的權(quán)利和義務。留置權(quán)人有權(quán)收取收置財產(chǎn)的孳息。留置權(quán)人負有保管留置財產(chǎn)的義務。造成損失的應當賠償。

4、留置權(quán)的實現(xiàn)。留置權(quán)人與債務人應當約定留置財產(chǎn)后的債務履行期間。沒有約定的，留置權(quán)人應當給債務人兩個月以上的履行債務期間。但鮮活易腐不易保管的動產(chǎn)除外。

5、債務人可以請求留置權(quán)人行使留置權(quán)，留置權(quán)人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣，變賣留置財產(chǎn)。

6、留置權(quán)消滅。留置權(quán)人對留置財產(chǎn)喪失占用或者留置權(quán)人接受債務人另行提供擔保的，留置權(quán)消滅。

此外，物權(quán)法第十九章還對占有設專章規(guī)定。占有是指占有人對物的實際控制，物權(quán)法對占有規(guī)定的主要內(nèi)容包括，有權(quán)占有的法律適用，惡意占有人應承擔賠償責任。無權(quán)占有人有返還義務，善意占有人的必須費用返還請求權(quán)，被占有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)毀損滅失時，占有人的責任以及占有保護等。

以上是我講的物權(quán)法的主要內(nèi)容，由于自己的水平所限，各位代表多提意見。

名詞詞義: 物權(quán):就是自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。

所有權(quán):包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對的權(quán)利。

用益物權(quán): 用益物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對他人所有的不動產(chǎn)，享有占有、使用、收益的權(quán)利。

擔保物權(quán):是以直接支配特定財產(chǎn)的交換價值為內(nèi)容，以確保債權(quán)實現(xiàn)為目的而設定的物權(quán)。

不動產(chǎn):指土地以及建筑物等土地附著物。動產(chǎn):顧名思義，就是可以活動的財產(chǎn)。

共有:一項財產(chǎn)有兩個以上的權(quán)利人享有所有權(quán)稱為共有。共有分為按份共有和共同共有。

孳息:是指從原物產(chǎn)生的物,包括天然孳息和法定孳息。

相鄰關(guān)系:是指不動產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或者用益物權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。

土地承包經(jīng)營權(quán): 土地承包經(jīng)營權(quán)人依法有權(quán)對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。

建設用地使用權(quán): 建設用地使用權(quán)人依法有權(quán)對國家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物

宅基地使用權(quán):宅基地使用權(quán)人有權(quán)對集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設施。

地役權(quán):地役權(quán)人有權(quán)按照合同利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。

抵押權(quán): 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務人未履行債務時，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。

質(zhì)權(quán): 為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務人未履行債務時，債權(quán)人有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。

留置權(quán) : 債務人未履行債務時，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務人的動產(chǎn)，并有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。

第三篇：《物權(quán)法》知識講座講稿

《物權(quán)法》知識講座講稿

一、《物權(quán)法》出臺的背景和意義

2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《物權(quán)法》，《物權(quán)法》自2007年10月1日起施行。這是我國政治經(jīng)濟生活中的一件大事。

物權(quán)法是個什么樣的法律，很多人對物權(quán)的涵義并不了解。物權(quán)法是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)以及對物權(quán)的保護。（王兆國在十屆全國人大五次會議第二次全體會議上作的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》的說明）

《物權(quán)法》第2條：因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。2005年，李某注冊了一家公司，自任月球大使館館長，出售月球土地，頒發(fā)所有權(quán)證，很快就被工商部門取締。月球土地是李某無法直接支配和排他的，不是法律意義上的物，不受法律保護。

起草背景：在物權(quán)法通過之前，我國的民法通則、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、農(nóng)村土地承包法、擔保法等法律對物權(quán)作了不少規(guī)定。但我國始終沒有一部完整的民法典，在一些問題上無法可依，拆遷、土地承包、物業(yè)管理等方面的社會矛盾十分突出。

物權(quán)法的起草工作始于1993年。全國人大常委會對制定物權(quán)法高度重視，分成二個專家組同時起草。經(jīng)過多次審議，2005年7月將物權(quán)法草案向社會全文公布，共收到人民群眾提出的意見1萬多件。起草過程之長，審議次數(shù)之多在我國立法史上是空前的。

在起草和征求意見的過程中，爭議的主要焦點之一就是物權(quán)法是否違憲的爭議。比如北京大學法理學教授鞏獻田在2006年就聯(lián)合718人聯(lián)名發(fā)表公開信，并上書全國人大常委會，認為《物權(quán)法》草案在五個重大原則上違反憲法。

爭議

1、國家財產(chǎn)所有權(quán)由國務院行使違憲嗎？鞏教授認為根據(jù)憲法的有關(guān)規(guī)定，和憲法賦予國務院的十七項職權(quán)，應當由全國人大來行使國有資產(chǎn)的管理權(quán)，防止國有資產(chǎn)的流失。這種觀點經(jīng)過討論最后沒有被寫入物權(quán)法。

爭議

2、平等保護原則的爭論。憲法第12條規(guī)定：“社會主義的公共財產(chǎn)神圣不可侵犯”。第13條規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”。公民財產(chǎn)沒帶“神圣”二字。物權(quán)法第4條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！睕]有體現(xiàn)公共財產(chǎn)的神圣性，所以違憲。還認為，對富人的別墅和窮人的討飯棍也平等保護，不合理。你不就是保護富人嗎！窮人的討飯棍有什么值得保護的呀。這種邏輯是不對的，法律面前人人平等，如果富人通過合法行為得到的財產(chǎn)不能得到保障，社會就無法發(fā)展。

《物權(quán)法》起草專家組組長、中國政法大學原校長江平教授在講座中講了一個例子，說明平等保護的必要性。三年前，有一個香港公司狀告我國的三大航空公司。按照香港法律規(guī)定，如果原告能夠證明其案件在香港以外的法院得不到公正受理，則香港法院有權(quán)受理。而當時對方的律師提出的一條在內(nèi)地不能公正審理的理由，就是中國內(nèi)地的法院對國家財產(chǎn)和私人財產(chǎn)不是平等保護，而是對國有財產(chǎn)特殊保護。收集了許多資料，其中有一條就是大陸法院院長在報紙上經(jīng)常主張的“法院要為國有資產(chǎn)保駕護航”。可見，沒有平等保護，就無法真正地融入世界經(jīng)濟。因此，大多數(shù)法學界認為平等是市場經(jīng)濟最基本的法則，離開了這個法則，物權(quán)法就不是真正的物權(quán)法。市場經(jīng)濟有三個平等——中外平等、公私平等和城鄉(xiāng)平等。而公私平等就體現(xiàn)在物權(quán)法中，不論對民營經(jīng)濟還是國有經(jīng)濟，都應當一律給予平等的保護。

爭議

3、私有財產(chǎn)合法性的爭論。憲法明確規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯?！蔽餀?quán)法第4條：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！庇腥苏J為沒有寫上“合法”二字，與憲法不一致，好像非法財產(chǎn)也受保護，有人甚至提到了民營企業(yè)家的原罪問題。實際上這個問題也不存在?！段餀?quán)法》第7條明確規(guī)定：“ 物權(quán)的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益?！本徒鉀Q了這個問題。哪怕你是窮人，只要你的討飯棍是非法得來的，一樣不受法律保護。

意義：物權(quán)法是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，與《合同法》共同構(gòu)筑市場經(jīng)濟的兩大支柱。財產(chǎn)權(quán)分為物權(quán)、債權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)三種。

物權(quán)法的作用：“定分止爭”、“物盡其用”

關(guān)于“定分止爭”。商鞅在《商君書》中說：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以為百也，由名分之未定也，夫賣兔者滿市，而盜不敢取，由名分已定也，故名分未定，堯、舜、禹、湯且皆如鶩焉而逐之，名分已定，貧盜不取。”其中所謂“名分”，就是“權(quán)利歸屬”。名分已定，解決糾紛就有了依據(jù)，社會才有正常的秩序。

關(guān)于物盡其用。通過明確權(quán)利人對物享有的權(quán)力和對物的保護，發(fā)揮物的作用，有利于鼓勵人民創(chuàng)造財富，實現(xiàn)民富國強。孟德斯鳩認為：“政治法使人類獲得自由；民法使人類獲得財產(chǎn)。”

財產(chǎn)是人類生產(chǎn)、生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，又是人類社會文明進步的物質(zhì)基礎(chǔ)。人與人之間的社會關(guān)系，最根本的就是財產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系。物權(quán)法對廣大人民群眾最關(guān)注的問題，如征收補償、拆遷規(guī)范、房屋買賣中的預告登記、物業(yè)管理中的各種權(quán)利義務關(guān)系的確定、住宅建設用地使用權(quán)的自動續(xù)期等問題，都給予了特別的關(guān)注；物權(quán)法也高度重視農(nóng)民權(quán)益的保護，將與農(nóng)民的生產(chǎn)、生活關(guān)系最為密切的兩項權(quán)利，即農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)與宅基地使用權(quán)第一次明確地規(guī)定為物權(quán)，這就有力地保護了農(nóng)民最基本的財產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)法還規(guī)定了確認物權(quán)的規(guī)則，如規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)中小區(qū)各項設施產(chǎn)權(quán)的歸屬，實現(xiàn)了定分止爭；物權(quán)法關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，為正確處理物權(quán)糾紛提供了法律依據(jù)。物權(quán)法對于征收、征用的條件和程序以及補償也都作出了相應的規(guī)定。可見，物權(quán)法是構(gòu)建和諧社會的法律保障。中國人民大學法學院教授、《物權(quán)法》起草人之一王軼教授認為，《物權(quán)法》出臺的真正意圖是讓私人財產(chǎn)在與商業(yè)利益、公共利益發(fā)生沖突時，能得到合理、恰當?shù)难a償。

物權(quán)法的頒布可以說是中國在走向民主與法治的道路上的一個里程碑。物權(quán)思想起源于羅馬人，在17世紀被德國完善。18世紀英國首相威廉〃皮特的有句名言：“即使是最窮的人，在他的寒舍里也敢于對抗國王的權(quán)威。風能進，雨能進，國王不能進……”在私人居所，不經(jīng)允許，國王也不能進入。這與中國“普天之下，莫非王土；率土之濱，莫非王臣”的觀念是不一樣。在西方國家，民法被稱為社會生活的“圣經(jīng)”，是公民、法人的權(quán)利宣言。在世界上有110多個國家有民法典，但中國至今沒有。中國《民法通則》只有156條，但在200年前，法國《拿破侖法典》就有1000多頁。今年三月份，《南風窗》雜志發(fā)表一篇文章，說物權(quán)法“不僅僅是權(quán)利保障法，它更是一部轉(zhuǎn)變社會觀念，重塑文化心理，再造政治文明的法律?！?/p>

二、物權(quán)法的主要內(nèi)容 從內(nèi)容上分析，物權(quán)分為兩部分，一部分是自物權(quán)，就是所有權(quán)，另一部分是他物權(quán)。前者是物的歸屬法律關(guān)系問題，后一部分是物的利用法律關(guān)系問題，包括用益物權(quán)和擔保物權(quán)。

物權(quán)法共五編一個附則，共19章247條。

（一）第一編：總則

總則中第一章是基本原則。

概括起來，有兩個基本原則：物權(quán)法定原則和平等保護原則。

在介紹物權(quán)法起草過程時我們已對平等保護原則作了介紹，不再重復。

在這里我們只講一個原則：物權(quán)法定原則。第5條規(guī)定：物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。什么是物權(quán)，必須由法律來規(guī)定。國務院和地方政府都不行，不能自行創(chuàng)設物權(quán)。比如公房的租賃權(quán)是不是物權(quán)，在拆遷中如何保護。也有的法學界人土認為知識產(chǎn)權(quán)也是物權(quán)。雖然在物權(quán)法中知識產(chǎn)權(quán)不是物權(quán)，但知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)可以作擔保，在作擔保時就是擔保物權(quán)。

確立物權(quán)法定原則有什么意義呢？因為在法律體系中，解決不同的權(quán)利沖突時有一些基本規(guī)則：最基本的規(guī)則是物權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)。

比如，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)表現(xiàn)之一是在企業(yè)破產(chǎn)時。企業(yè)宣告破產(chǎn)，要由他們的所有債權(quán)人申報債權(quán)，按照債權(quán)的比例分割企業(yè)剩下的財產(chǎn)。如果其中有一個債權(quán)人拿出證據(jù)證明對這個破產(chǎn)企業(yè)的哪幢大樓有抵押權(quán)，法庭就應將這幢大樓用于拍賣單獨受償。這在教科書中被稱為抵押權(quán)人別除權(quán)。還有一條生產(chǎn)線有若干值錢的設備，某個租賃公司說這條生產(chǎn)線是從我那里租賃的。融資租賃合同就是供應商買來供他人使用，他人只有使用權(quán)，所有權(quán)在租賃公司，如果確有合同證明所有權(quán)在租賃公司，那么法官就能允許租賃公司取回屬于自己的設備，這就是教科書中說的取回權(quán)，即所有權(quán)人可以從企業(yè)的財產(chǎn)中取回屬于自己所有的財產(chǎn)?！镀飘a(chǎn)法》第38條：“人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務人占有的不屬于債務人的財產(chǎn)，該財產(chǎn)的權(quán)利人可以通過管理人取回。但是，本法另有規(guī)定的除外?！币陨霞礊槲餀?quán)優(yōu)先于債權(quán)原則的適用情況。

物權(quán)優(yōu)先原則也有例外。在特別的法律規(guī)定中，債權(quán)也能優(yōu)先于物權(quán)。什么情況下有例外呢：比如合同中租賃一章規(guī)定的買賣不破租賃。出租人把出租的房屋轉(zhuǎn)賣給他人，買受人即新的所有權(quán)人能否把承租人趕出去，他不可以，他必須等到租賃合同期滿，才能要求承租人退房，這就是買賣不破租賃。承租人的權(quán)利按照租賃合同屬于債權(quán)人，新的買受人對這個房屋的權(quán)利是物權(quán)，那按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，他可以把承租人趕出去。但二次世界大戰(zhàn)以后，德國的立法者改變了傳統(tǒng)的做法，考慮到承租人是弱者，應給予保護，改變物權(quán)優(yōu)先原則，實行買賣不破租賃，保護承租人利益。我國在《合同法》第230條還規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”這也是保護承租人利益的一種方式。

有一個例子供大家探討：企業(yè)破產(chǎn)時拖欠工人工資。設想一個企業(yè)陷入破產(chǎn)，拖欠的工人工資屬于債權(quán)，如果把工人的工資債權(quán)加入到企業(yè)的所有債權(quán)中按照比例瓜分，工人只能得到很少的錢。所以法律規(guī)定企業(yè)破產(chǎn)時，工人工資優(yōu)先于其他債權(quán)，還優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)，我國目前法律是如何規(guī)定的？有的專家說優(yōu)于抵押權(quán)，也就是優(yōu)于物權(quán)。但我在破產(chǎn)法中沒有找到這種規(guī)定。破產(chǎn)法第113條：破產(chǎn)財產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆蘸螅勒障铝许樞蚯鍍敚?/p>

(一)職工的工資和各項社保費用以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應當支付給職工的補償金；(二)欠繳的除前項規(guī)定以外的社會保險費用和所欠稅款；(三)普通破產(chǎn)債權(quán)。在有的國家，工資優(yōu)先權(quán)也被視為具有物權(quán)的性質(zhì)。在法國，規(guī)定了工資的超級優(yōu)先權(quán)，不僅可以優(yōu)先于抵押權(quán)，而且可以優(yōu)先于法院的訴訟費用。2002年，最高人民法院有個批復，明確認定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，包括工人工資。這也體現(xiàn)了工資優(yōu)先權(quán)的理念。

第二章物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

在這一章中，重點有兩個制度：不動產(chǎn)登記制度和動產(chǎn)交付制度。這兩個制度貫穿著一個原則：那就是公示原則。

物權(quán)存在、狀態(tài)、變動必須通過一定的方法公開表現(xiàn)出來，讓他人知道。合同不需要公示反而可以進行保密。這是因為合同只涉及當事人自己的利益，可以是商業(yè)秘密。物權(quán)是一個獨占性、排他性權(quán)利，這個權(quán)利的存在狀態(tài)，對他人的權(quán)利很重要。如房屋出售，買受人在購買之前要弄清出賣人是否有對房屋的合法權(quán)利，弄清房屋上是否設有抵押權(quán)等，這需要有一個可靠的方法將物權(quán)公示出來，讓交易人、利害關(guān)系人、債權(quán)人、法院能正確判斷某一財產(chǎn)的現(xiàn)實狀況。不動產(chǎn)物權(quán)公示的方法可以通過登記實現(xiàn)，以登記為公示方法。法學界叫登記生效主義，是一個嚴格的公示方法。如房屋轉(zhuǎn)讓不登記，則買受人永遠不能取得所有權(quán)。我們現(xiàn)實也已經(jīng)采用了這種方法。

對一房多賣問題，受保護的只有登記人。其他人是債權(quán)關(guān)系，也是上文據(jù)說的“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”原則的體現(xiàn)。

為防止類似一房多賣的問題，第20條規(guī)定了預告登記制度。預告登記，這是一個新創(chuàng)的制度。同時，為保障物權(quán)的實現(xiàn)，物權(quán)法第19條設立了申請更正登記和異議登記制度，為解決爭議設臵了必要的程序，有利于建立不動產(chǎn)的法律秩序。還有一些條款限制了登記機構(gòu)的權(quán)力：不得要求對不動產(chǎn)進行評估，不得以年檢等名義進行重復登記；不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。

除了不動產(chǎn)外，重要的動產(chǎn)：船舶、飛機、汽車，其公示方法同樣是登記，但登記效力較低，規(guī)定未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。即教科書所說的登記對抗主義。比如汽車的轉(zhuǎn)讓，甲有一輛汽車，賣給乙，錢款付清，車也交付，但沒有到車管部門過戶。乙開車出了交通事故，撞了丙。乙跑了，或沒有財產(chǎn)賠付，那么，甲就不能以動產(chǎn)已交付為由對抗善意第三人丙，就要承擔相應責任。這一原則在物權(quán)法第126條規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)時也有休現(xiàn)，未經(jīng)登記，也不得對抗善意第三人。

其他動產(chǎn)以交付為公示方法，即交付時物權(quán)發(fā)生變動，包括動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和質(zhì)權(quán)的設立。動產(chǎn)占有人被推定為合法的所有人。比如張三有一頭牛，賣給了李四，在未支付貨款的情況下，基于信任，讓李四把牛牽回家。當天夜里，雷電將牛擊死。那么，李四不能說，我還沒付錢，沒有登記，等理由拒付買牛錢，因為牛的所有權(quán)已因交付而生效。動產(chǎn)是不要登記的，你到市場買手機，在商家手上，就是商家的，你付完錢，交到你的手上，就是你的。你不需要到工商局、電信管理部門查詢，這部手機是否合法。如果物權(quán)法還要規(guī)定登記，那就大大增加了社會交易的成本，不利于市場經(jīng)濟的發(fā)展，是不可行的。這里就有一個善意第三人的問題。如果這部手機是偷來的，有一天失主找來了，你就是善意第三人，你是善意取得。什么是善意取得，當然也要符合一定的條件：物權(quán)法在第九章“所有權(quán)取得的一般規(guī)定”中第106條明確三種情形：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；

（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。

物權(quán)法保護善意第三人，那所有人的損失怎么辦？通過其他法律途徑解決。

（二）第二編：所有權(quán)

所有權(quán)是物權(quán)體系中的核心性的權(quán)利類型。所有權(quán)的定義：所有權(quán)是指權(quán)利人徹底支配物，并因此排斥他人干涉的權(quán)利總稱，包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利。如何理解這四種權(quán)利。處分權(quán)是所有權(quán)四項權(quán)能中的核心權(quán)能。

在物權(quán)法起草過程中和通過以后，有一個焦點問題：第四章“一般規(guī)定”中的第42條：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！?/p>

“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安臵補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！蔽餀?quán)法把社會保障費用也列入了拆遷補償?shù)馁M用，保障了失地農(nóng)民的生活。

什么是公共利益，修公路、蓋學校是公共利益，但城市改造、開發(fā)商建房子是公共需要嗎？大家知道，拆遷問題是中國當前突出的一個社會問題，是社會矛盾的一個重要根源?，F(xiàn)實生活中地方政府一般都說是公共需要，土地使用權(quán)已經(jīng)規(guī)劃給開發(fā)商了，你就要搬遷。房屋所有人和開發(fā)商相比往往處在劣勢。所以物權(quán)法在起草過程中，有的稿子就對公共利益作了界定，但爭論也很大。最后的定稿沒有作出明確的規(guī)定。江平教授在鳳凰衛(wèi)視“世紀大講堂”中舉了一個例子：重慶釘子戶事件，他認為城市重新規(guī)劃，建一個商業(yè)區(qū)也有公共利益的意義，如果“釘子戶”有異議，應該到法院起訴。法院支持的是政府強制搬遷請求。法律規(guī)定的救濟手段，他沒有充分行使。這就作了有利于開發(fā)商的解釋，在網(wǎng)上引起了一片爭議。一些教授也作了反駁。拆遷的另一民生問題則是補償費。江平說，實踐中許多地方都以政府部門的名義發(fā)文確定拆遷補償標準。這種文件在行政法上屬于抽象行政行為，老百姓即使不滿意也不可以提起行政訴訟。在江平看來，《物權(quán)法》調(diào)整的是平等民事主體間的關(guān)系，當行政部門在當中為雙方確定了補償標準，而這個標準是不能訴訟的，《物權(quán)法》的平等主體關(guān)系就被打破了。如果行政法依然不允許就抽象行政行為起訴，《物權(quán)法》是無能為力的。

9月1日，在2007中國城市規(guī)劃年會上，中國人民大學法學院教授王軼說：“從物權(quán)法的角度，協(xié)議拆遷就是一個普通的買賣協(xié)議，不涉及公共利益，借公共利益名義對被拆遷人實施行政強遷的做法將被改正?！彼嘎读艘粋€重要信息：《城市房屋拆遷管理條例》將被修改，今后行政機關(guān)將不介入?yún)f(xié)議拆遷?！斑@好比有人看到我的水壺，想買它，可是我不想賣它，那人又整天纏著我要買它，我就開價1000萬元。如果他善于談判，能說服我，我可以按10元錢的價格甚至免費給他；如果他不能說服我，那他就得給我1000萬元。這兩個條件都不具備，他到政府部門申請，強制我按照他提出的價格將水壺賣給他，這是毫無道理可言的！這是很簡單的買賣關(guān)系，絲毫不涉及公共利益?！?/p>

現(xiàn)在我們介紹物權(quán)法規(guī)定的所有權(quán)內(nèi)容。第二編關(guān)于所有權(quán)的內(nèi)容主要有：

1、國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)（第五章）、2、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（第六章）、3、相鄰關(guān)系（第七章）、4、共有（第八章）。

5、所有權(quán)取得的特別規(guī)定（第九章）

第六章：建筑物區(qū)分所有權(quán)，指包含多個居住單位的高層或多層建筑物內(nèi)多個居住者的所有權(quán)。德國稱為住宅所有權(quán)，物業(yè)問題在城市也是一個突出的問題，業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾也很大，業(yè)主與業(yè)主之間也有矛盾。這一章主要明確了業(yè)主的權(quán)利和義務，并且規(guī)定不得以放棄權(quán)利不履行義務；明確了業(yè)主與物服務公司的關(guān)系；明確了綠地、道路以及道路上的空地所形成的停車位都屬于業(yè)主法定共有的財產(chǎn)，這種權(quán)利不能由當事人約定所有權(quán)。停車位（庫）問題，在大城市就比較突出，物權(quán)法就作了比較詳細的規(guī)定。比如對小區(qū)內(nèi)公共設施的興建問題，為了居民方便，住宅改澡堂，改為經(jīng)營性用房，就應當經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意，而不是多數(shù)表決。不久前，市衛(wèi)生局對草原牧歌火鍋店實施衛(wèi)生行政許可的時候，依據(jù)行政許可法，組織附近居民進行聽證，實際上和這一立法精神是一致的，也是有助于居民物權(quán)的保護，有助于和諧社會建設的。近日，國務院修改了《物業(yè)管理條例》，從10月1日起施行。修改是以《物權(quán)法》為前提的。其中備受關(guān)注的由業(yè)主共同決定的7件大事的通過人數(shù)有了變化，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

第七章：相鄰關(guān)系，指兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或者使用人，因通行、采光、通風等必須，依照法律規(guī)定產(chǎn)生的權(quán)利義務關(guān)系。不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。你蓋一個新房子，不能影響鄰居的采光、通風，排水。對自然流水，要尊重自然流向。比如農(nóng)村兩塊土地相鄰，一家不能隨便改變道路，水的流向。

這里我們還要注意相鄰權(quán)和第三編“用益物權(quán)”中“地役權(quán)”的關(guān)系：地役權(quán)是用益物權(quán)的一種，指因通行、排水等等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產(chǎn)或者限制他人不動產(chǎn)的利用，以提高自己不動產(chǎn)效益的權(quán)利。根據(jù)我不完全的理解，它和相鄰權(quán)的區(qū)別：一是相鄰關(guān)系是所有權(quán)，地役權(quán)是用益物權(quán)。二是相鄰關(guān)系是天然的，是生活必須的，而地役權(quán)是合同約定的，是為了提高不動產(chǎn)效益的。

比如,張三和李四的土地相鄰,歷史上形成張三勞動要經(jīng)過張三的土地,這就是相鄰關(guān)系.但張三如果為了方便,想走王五的地上走,那就是地役關(guān)系,要支付一定的報酬,并經(jīng)過登記.就是地役權(quán).第八章共有。不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。簡單地說，你和張三一起出資買了一個店面，你出10萬，他20萬，你們就是共有關(guān)系，按份共有，按照份額享有所有權(quán)。你和你妻子，共同買了一處房子居住，如果沒有特別約定，就是共同共有。按份共有和共同共有享有什么樣的權(quán)利和義務，大家可以自己學習。

第三編：用益物權(quán)。

用益物權(quán)是指權(quán)利人依法對他人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。包括土地承包經(jīng)營權(quán)（第十一章）、建設用地使用權(quán)（第十二章）、宅基地使用權(quán)（第十三章）、地役權(quán)（第十四章）。同時，在第十章“一般規(guī)定”中，還規(guī)定了自然資源使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、捕撈權(quán)等用益物權(quán)的權(quán)利和義務。

這時要說明一點：有的教科書把租用別人的房屋進行經(jīng)營，認為符合用益物權(quán)的三項權(quán)能：占有、使用、收益，因此劃入用益物權(quán)的范疇，這是不對的。這可能是筆誤。剛才我們介紹了“買賣不破租賃”原則，盡管法律對租賃權(quán)的保護規(guī)定已具有物權(quán)的特點，但主要是基于合同所產(chǎn)生的債權(quán)，不是物權(quán)。

第十一章、土地承包經(jīng)營權(quán)

在這一章中，要了解以下條款：

耕地的承包期為三十年，林地的承包期為三十年至七十年；等

土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。但這種轉(zhuǎn)讓是有條件的，經(jīng)發(fā)包人同意，受讓方是從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營的。未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設。

承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。

在這一章中，大家要注意，土地承包經(jīng)營權(quán)雖然是用益物權(quán)，但優(yōu)先于所有權(quán)。除非公共利益需要，不能征用。

目前，1988年憲法修正案規(guī)定，我們國家存在兩種土地所有權(quán)形態(tài)：土地國家所有制和農(nóng)村土地集體所有制。集體土地需要征收為國家所有后才能出讓。在物權(quán)法起草過程中，對集體土地征收問題，專家組也提出集體土地直接出讓，由農(nóng)民直接獲得土地收益的意見，但最后沒有被采納。

第十二章建設用地使用權(quán)

對于這一章，第149條和我們每個人都有關(guān)系。這條規(guī)定：住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，建設用地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地70年，建設用地50年，教育、科技等50年，商業(yè)、旅游、娛樂40年，綜合或其他用地50年。

物權(quán)法起草過程中，也有住宅用地70年重新登記收費的說法，但操作不容易，如何登記，收什么費，如何確立標準，負擔不起怎么辦，重新登記不利于社會經(jīng)濟生活的穩(wěn)定。所以沒有被物權(quán)法采納。到期自動續(xù)期，但收費沒有明確。

非住宅建設用地使用權(quán)期滿后，有約定的按約定。沒有約定的，物權(quán)法規(guī)定按法律和行政法規(guī)辦理。那么，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。這是因為你經(jīng)營幾十年，你支付的土地出讓金已經(jīng)通過你的經(jīng)營活動收回了。

第十三章宅基地使用權(quán)

這一章主要是農(nóng)村人口依法對集體所有的土地享有的有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設備的權(quán)利。只是4條，比較簡單。取得宅基地使用權(quán)是無償?shù)?，因而宅基地具備集體經(jīng)濟組織福利和社會保障的功能。但現(xiàn)在有一個社會現(xiàn)象：就是現(xiàn)在有一些城市人口也到農(nóng)村買宅基地建房。我們淮北這一現(xiàn)象也很突出。物權(quán)法對轉(zhuǎn)讓的說法是：適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓是不合法的，產(chǎn)權(quán)部門也是不登記的。物權(quán)法在擔保物權(quán)一章中還規(guī)定，宅基地使用權(quán)不能抵押。根據(jù)我的理解，這也是保護農(nóng)村弱勢群體的利益，防止貧富差距過大的必要措施。

前文說過，不動產(chǎn)是登記生效主義，不登記就不受保護?！督袢照f法》有過一個案例：一個農(nóng)村宅基地擁有人，把宅基地買給了一個城市人，也簽訂了合同。但過了幾年，土地漲價了，他又反悔了，說當年自己的行為是違法的，要求收回。我沒有看完法院的判決，不知道是如何叛決的。我當時認為可以收回。但前段時間，看到江平教授的一篇訪談：認為這是小產(chǎn)權(quán)房，大意是無宅基地使用權(quán)人的居住權(quán)也應該受到保護。據(jù)報道現(xiàn)在廣東就在試行宅基地的流轉(zhuǎn)，這種做法適應了經(jīng)濟比較發(fā)達的現(xiàn)實，但是否合法？理論界也有許多爭論。

第十四章地役權(quán)。這一章我們在所有權(quán)中的相鄰關(guān)系中已介紹，不再重復。第四編擔保物權(quán)

擔保物權(quán)，指在借貸、買賣等民事活動中，債務人或者第三人將自己所有的財產(chǎn)作為履行債務的擔保，債務人到期未履行債務時，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。包括三種權(quán)利：抵押權(quán)（第十六章）、質(zhì)權(quán)（第十七章）、留臵權(quán)（第十八章）。

抵押權(quán)，指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作債權(quán)的擔保，債務人未履行債務時，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。特點是不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有。

質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)近似，但要將動產(chǎn)移交對債權(quán)人占有。質(zhì)，就要交給對方。比如秦始皇的父親異人就是人質(zhì)。

關(guān)于抵押權(quán)，物權(quán)法規(guī)定，不僅不動產(chǎn)可以抵押，而且生產(chǎn)設備、原材料、半成口、產(chǎn)品都可以抵押。這似乎是一項創(chuàng)新。這主要是吸收了國外的浮動抵押制度。大家要注意與此相適應的會計準則，新的會計準則我們還沒有學，這一塊如何規(guī)定，大家要注意。前文說到公示原則，你如何知道一個經(jīng)營者的生產(chǎn)設備，甚至原材料都被抵押出去了呢？可以到登記部門查詢，物權(quán)法規(guī)定為工商行政管理部門，不經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。不動產(chǎn)的抵押登記在房屋管理部門和土地管理部門。不動產(chǎn)的登記將來如何統(tǒng)一，有的地方已經(jīng)在試點。

物權(quán)法同時還規(guī)定，土地所有權(quán)不得抵押，耕地、宅基地的土地使用權(quán)不能抵押，學校、醫(yī)院等公益事業(yè)的財產(chǎn)不能抵押。

抵押還分一般抵押（第1節(jié)）和最高額抵押（第2節(jié)）兩種。最高額抵押針對一個時期連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供的擔保。舉個例子，張三向銀行錯錢，一年之內(nèi)可能有多次，如果每次都辦一般抵押，太麻煩，他可以以一定的財產(chǎn)辦理一個最高額，在這個最高額之內(nèi)，不再辦理抵押手續(xù)。這是一種減少經(jīng)濟活動成本的方法，是有利于經(jīng)濟運行的。

關(guān)于質(zhì)權(quán)。

物權(quán)法規(guī)定，匯票、支票、本票；債券、存款單；倉單、提單；可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；應收賬款，都可以作為質(zhì)權(quán)。應收賬款，也可以作為質(zhì)權(quán)，這也是一種創(chuàng)新。比如公路收費權(quán)，在法律意義上就是一種應收賬款，可以作為質(zhì)權(quán)。

關(guān)于留臵權(quán)。

是指債權(quán)人按照合同約定，占有債務人的動產(chǎn)，在債務人不按照合同約定的期限內(nèi)履行債務的情況下，依照擔保法的規(guī)定，留臵該財產(chǎn)，并有以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。

那么，有人租你的房子，不付房租，你能不能對他在房子里的家具行使留臵權(quán)呢？今年，淮北三馬路有家丹尼斯超市，一天員工早上上班時，發(fā)現(xiàn)老板沒了。如果房租沒付，房東能否行使留臵權(quán)，把里面剩余的貨物和設備扣下來，抵自己的房租呢？答案是不行。因為根據(jù)擔保法的規(guī)定，只有因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債權(quán)人才有留臵權(quán)。

那么，加工服裝、修理車輛，諸如此類，當你一旦不支付費用，或者不及時支付費用，那么成衣店和汽車修理部的老板就會留臵您的財產(chǎn)，過了寬限期仍然不能支付加工費，那他們就可以變賣您的財產(chǎn)，留下加工費，然后把多余的錢還你。

對于房屋租賃產(chǎn)生的債權(quán)，也不是無所作為，可以到法院申請訴訟保全。對第一家申請訴訟保全的單位，一般可以優(yōu)先于一般債權(quán)人，優(yōu)先受償。

第五編：占有

雖然是一編，但只有五條，非常簡單。它是指占有人對不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的實際控制。有的專家說它實際上不是一種民事權(quán)利，也不是一種物權(quán)，而是屬于一種單純的事實。舉個例子，比如，借別人的物品，過期不還。在一般法律意義上，占有有兩種：有權(quán)占有和無權(quán)占有。比如租賃人對租賃物的占有，留臵權(quán)人對留臵物的占有，就是有權(quán)占有。小偷偷的物品，就是無權(quán)占有，當然這種行為還受治安處罰法和刑法的約束。

無權(quán)占有，又分善意占有和惡意占有。物權(quán)法的占有就指無權(quán)占有。因為有權(quán)占有前面的條款已作了規(guī)定。善意占有人和惡意占有人所承擔的權(quán)利和義務是不同的。比如，張三從李四處借了一個自行車，張三后來去世了。但張三的兒子不知道車是李四的，就作為遺產(chǎn)繼承。這就是善意占有。李四后來要求返還，并要求支付磨損費。因為是善意占有，張三的兒子要返還，但不需支付磨損費。但惡意占有，就要支付磨損費。如果丟失、損壞，惡意占有還要承擔賠償責任。因損壞取得的保險金、賠償金，要支付給權(quán)利人，不夠的，惡意占有要賠償，而善意占有不需賠償。

第四篇：《物權(quán)法》練習題

物權(quán)法部分練習題

一、單項選擇題

1.2011年3月，某村村民老王雇人在自己的宅基地上建造了兩間平房。不久，老王遭遇車禍去世，兒子小王依法繼承了父親的兩間平房。同年7月，小王決定將兩間平房出售，并與同村的小李簽訂了房屋買賣合同。以下說法正確的是哪一項？

A.老王自房屋建造完成時取得所有權(quán)，無須經(jīng)過登記 B.小王繼承父親的房屋，須辦理過戶手續(xù)才能取得所有權(quán) C.小王與小李簽訂房屋買賣合同屬于無權(quán)處分行為 D.小李自買賣合同生效時取得房屋所有權(quán)，無須經(jīng)過登記

2.2009年1月7日，金某與印某訂立合同，約定金某將自己所有的一頭耕牛賣給印某，但金某當年仍使用該耕牛耕種，并向印某支付使用費500元，秋收后再將耕牛實際交付給印某。2月12日，印某將價款交給金某。10月20日，秋收結(jié)束后，金某按約定將耕牛交給印某。以下說法正確的是哪一項？（諾成、不要式合同）簽訂當日生效轉(zhuǎn)移

A.合同于1月7日生效，所有權(quán)自2月12日起轉(zhuǎn)移 B.合同于1月7日生效，所有權(quán)自10月20日起轉(zhuǎn)移 C.合同于1月7日生效，所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移 D.合同于10月20日生效，所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移

3.張同學與李同學各出資2000元購買了一臺電腦，使用1年后，張同學擅自將電腦以3000元的價格賣給了王同學。王同學不知道電腦系張同學與李同學共有，王同學到張同學處取電腦時，李同學正在使用，聽說此事，李同學明確表示不同意轉(zhuǎn)讓。下列說法正確的是：

A.張同學的處分行為無效 B.張同學的處分行為有效 C.王同學取得該電腦的所有權(quán) D.王同學不能取得該電腦的所有權(quán)

4.下列事項中，應經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意的是：

A.改變共有部分的用途 B.利用共同部分從事經(jīng)營性活動 C.處分共有部分

D.改建、重建建筑物及其附屬設施

5.某日，胡某將自行車放在自家樓下的車棚里，潘某趁人不備將其盜走，并以市場價格賣給了不知情的孫某之后，胡某認出了自己的自行車，并要求孫某返還。以下說法正確的是哪一項？

A.孫某善意取得該自行車的所有權(quán)，胡某無權(quán)要求孫某返還 B.胡某只能要求潘某賠償損失 C.孫某不能取得該自行車的所有權(quán)

D.潘某與孫某應對胡某的損失承擔連帶賠償責任 6.以下說法正確的是：

A.張某買了一棟老房屋，張某將房屋翻修時發(fā)現(xiàn)房屋的頂梁上藏有金條，原來的賣主已經(jīng)出國，音信全無，無法確認金條的所有人，金條應歸張某所有

B.某地突降大雨，王某發(fā)現(xiàn)一頭牛順河漂流，王某不顧河水湍急，將牛撈起，牛應歸王某所有

C.陳某將壞錄音機丟入垃圾桶，于某發(fā)現(xiàn)后將錄音機撿回，修理后仍可使用，錄音機應歸于某所有

D.孫某的寵物狗走失，蔣某撿到后，將小狗歸還孫某，蔣某要求孫某支付必要的交通費用，孫某有權(quán)拒絕

7.張甲、張乙、張丙祖孫三人各出資20000元、30000元、25000元修建了1棟三層小樓，他們各自獨立生活。建樓前三人約定建成后張甲、張乙、張丙分別住一樓、二樓、三樓，但對所有權(quán)的歸屬未明確約定。樓房建成后，因?qū)欠康乃袡?quán)歸屬發(fā)生爭議，如果三人不能協(xié)商解決，該樓房的所有權(quán)應怎樣處理？

A.推定三人共同共有 B.推定三人按份共有 C.推定三人區(qū)分共有

D.認定張甲擁有所有權(quán)，張乙、張丙擁有使用權(quán)

8.王某與張某合伙經(jīng)營運輸業(yè)務，合伙解散后，王某分得2輛卡車，張某分得1輛卡車和3輛卡車的后掛車廂，張某欲轉(zhuǎn)讓卡車和車廂。以下說法正確的是：

A.王某對卡車和車廂均享有優(yōu)先購買權(quán) B.王某對卡車享有優(yōu)先購買權(quán) C.王某對所有的車廂享有優(yōu)先購買權(quán) D.王某對2輛車廂享有優(yōu)先購買權(quán)

9.某郊區(qū)小學校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學校人員有權(quán)借研究院道路通行，每年支付1萬元。據(jù)此，學校享有的是下列哪一項權(quán)利？

A．相鄰權(quán)

B．地役權(quán) C．建設用地使用權(quán)

D．宅基地使用權(quán) 10.下列做法符合《物權(quán)法》的有：

A.甲公司將自己所有的倉庫作為抵押向銀行借款，抵押權(quán)登記后，甲公司將倉庫出租 B.乙公司將公司的閑置生產(chǎn)設備作為抵押向銀行借款，抵押合同簽訂后，乙公司未經(jīng)銀行同意，將設備賣給不知情的丙公司

C.丁公司將自己所有的車輛作為抵押向銀行借款，抵押合同中約定丁公司到期不能還本付息，銀行直接取得車輛的所有權(quán)

D.戊公司是一鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，戊公司以取得的一幅土地的建設用地使用權(quán)作為抵押向銀行借款

11.王某將一棟房屋出租給李某后，又以該房屋作為抵押向銀行借款，律師向王某提供的下列法律意見正確的有：

A.王某到期若不能向銀行還本付息，可以與銀行協(xié)商將房屋作價抵償債務，即使李某的租期未滿，李某也無權(quán)繼續(xù)租住該房屋

B.抵押期間，如買方替王某向銀行還本付息，王某則可以不經(jīng)銀行同意將房屋賣給該買方

C.王某可以在房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)上為其他債權(quán)人設定抵押權(quán) D.房屋如被征收，銀行的抵押權(quán)消滅

12.王某向劉某借款。以自己所有的一輛奧迪轎車進行抵押，雙方簽訂了書面抵押合同，未辦理抵押登記。王某又向關(guān)某借款，仍以奧迪轎車進行抵押，并辦理了抵押登記。王某再向張某借款，簽訂了書面抵押合同，未辦理抵押登記。王某到期后不能還款，劉某等人將奧迪轎車拍賣，扣除拍賣費用后剩余20萬元，應向劉某償還本息10萬元，應向關(guān)某償還本息5萬元，應向張某償還本息10萬元。下列說法正確的是：

A.王某應向劉某償還8萬元，向關(guān)某償還4萬元，向張某償還8萬元 B.王某應向劉某償還10萬元，向關(guān)某償還5萬元，向張某償還7.5萬元 C.王某應向劉某償還7.5萬元，向關(guān)某償還5萬元，向張某償還7.5萬元 D.王某應向劉某償還5萬元，向關(guān)某償還5萬元，向張某償還10萬元 13.甲公司與乙公司簽訂貨物買賣合同，甲公司以自己持有的乙公司的股票和丙公司的股票作為質(zhì)押擔保自己按照合同約定支付的貨款，買賣合同約定的付款期限已到，甲公司無力支付貨款，甲公司同意將質(zhì)押的股票轉(zhuǎn)讓給乙公司抵償貨款。以下說法正確的是：

A.乙公司可以受讓作為質(zhì)押的乙公司和丙公司的股票

B.乙公司可以受讓作為質(zhì)押的丙公司的股票，不能受讓乙公司的股票 C.乙公司可以受讓作為質(zhì)押的乙公司的股票，不能受讓丙公司的股票 D.乙公司不能受讓作為質(zhì)押的乙公司和丙公司的股票

14.趙某向李某借款，以自己所有的1頭奶牛作為質(zhì)押物，律師向趙某提供的下列法律意見不正確的是：

A.李某有權(quán)擠牛奶

B.李某有權(quán)不經(jīng)趙某同意，使用0000000000000奶牛 C.李某不經(jīng)趙某同意，無權(quán)將奶牛轉(zhuǎn)質(zhì)

D.如李某不妥善喂養(yǎng)奶牛，致使奶牛生病，趙某有權(quán)要求李某賠償 15.下列關(guān)于留置權(quán)的說法正確的是：

A.債權(quán)人留置的動產(chǎn)，應與債權(quán)屬于同一合同關(guān)系，但企業(yè)之間除外 B.留置物的孳息歸留置權(quán)人所有

C.留置權(quán)人與債務人沒有約定留置財產(chǎn)后的債務履行期間的，留置權(quán)人應給債務人兩個月履行債務的期間

D.留置權(quán)人在債務履行期屆滿后不行使留置權(quán)的，債務人可以請求法院拍賣、買賣留置財產(chǎn)

二、多項選擇題

1.以下屬于物權(quán)的原始取得的有：

A.李某在法院組織的拍賣中拍得了一輛夏利車

B.張某向王某借款，王某要求張某提供擔保，張某以自己所有的房屋作為抵押擔保自己到期清償債務，張某與王某一起到房地產(chǎn)登記部門辦理了抵押登記

C.趙某在分得的宅基地上建造了一棟房屋

D.孫某生前立了一份遺囑，自己的車輛由孫子孫大鵬繼承，孫某死亡后，孫大鵬取得了孫某的房屋。

2.甲公司向銀行借款，以公司所有的房屋作為抵押，甲公司與銀行簽訂了書面的抵押合同，但未進行抵押權(quán)登記。下列說法不正確的是：

A.抵押合同不生效，抵押權(quán)不成立 B.抵押合同不生效，抵押權(quán)成立 C.抵押合同生效，抵押權(quán)不成立 D.抵押合同生效，抵押權(quán)成立

3.方某向新天房產(chǎn)公司購買了一套預售房屋，雙方簽訂了房屋預售合同，并向房屋登記部門辦理了預告登記。不久，新天房地產(chǎn)公司又瞞著方某將同一套房屋賣給了不知情的林某。房屋建成以后，新天房地產(chǎn)公司向林某交付了該房屋的鑰匙，并辦妥了交房入住手續(xù)。以下說法正確的有哪些？

A.方某辦理預告登記后即取得該套房屋的所有權(quán)，林某應向方某返還房屋

B.因為新天房地產(chǎn)公司已向林某交付房屋，且林某為善意，所以該套房屋歸林某所有 C.方某辦理的預告登記具有對抗第三人的效力

D.方某應及時申請辦理不動產(chǎn)登記，才能取得該套房屋的所有權(quán) 4.以下情形中，有權(quán)適用排除妨礙的有哪些？

A.張三的房屋年久失修，有倒塌的危險，威脅到鄰居李四的房屋 B.杜某的承包地位于趙某的地塊中間，杜某每日從趙某的土地上通行 C.魯某家裝修房屋，擅自將裝修材料堆放在鄰居周某家門前的空地上 D.某市環(huán)保局查封了排污超標的某造紙廠的廠房

5.王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設置了一個商業(yè)廣告牌。后王某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項是正確的？

A.張某無權(quán)要求王某拆除廣告牌

B.張某與王某間形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系 C.張某對樓頂享有共有和共同管理的權(quán)利 D.張某有權(quán)要求與王某分享其購房后的廣告收益

6.甲、乙、丙是花園小區(qū)的業(yè)主，花園小區(qū)的物業(yè)服務公司為藍天物業(yè)公司。下列說法哪些是錯誤的？

A.對于花園小區(qū)的建設單位與藍天物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務合同，甲可以其并非合同當事人為由進行抗辯

B.藍天物業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供了服務，但是乙和丙拒絕交納物業(yè)費，乙認為其與家人常年在國外，房子基本空著，沒有享受相關(guān)物業(yè)服務 C.因多數(shù)業(yè)主對藍天物業(yè)公司不滿，業(yè)主大會依法解聘了現(xiàn)有的物業(yè)服務公司，因包括乙、丙在內(nèi)的多家業(yè)主拖欠物業(yè)費，被解聘的物業(yè)服務公司可以向業(yè)主委員會要求交納物業(yè)費，否則有權(quán)不退出本小區(qū)

D.藍天物業(yè)公司被解聘后，物業(yè)服務合同已經(jīng)終止，但藍天物業(yè)公司拒絕搬離小區(qū)，并以存在事實上的物業(yè)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費

7.周某因長期在外地工作，便將一張名畫交給鄰居馮某保管。馮某將該畫掛在自己家中客廳。一日，馮某的上司章某到馮某家做客，見到該畫后非常欣賞，馮某表示該畫系自己家祖?zhèn)髦铮敿慈∠沦浰徒o章某。周某回家得知此事后，找到章某索要該畫。以下說法不正確的是哪幾項？

A.章某對該畫不屬馮某所有不知情，因此善意取得該畫的所有權(quán) B.周某不能請求章某返還該畫，只能請求馮某賠償該畫的所有權(quán) C.章某系無償受讓該畫，不能取得該畫的所有權(quán)，應向周某返還

D.章某輕信馮某的話，未盡到合理調(diào)查義務，主觀上存在過錯，不能取得該畫的所有權(quán) 8.某日，胡某乘坐韓某駕駛的出租車去機場，下車時將一個裝有名貴服裝的手提袋遺忘在車內(nèi)。韓某發(fā)現(xiàn)后，立即在機場四處尋找胡某，未果。次日，韓某將該手提箱送交給公安機關(guān)。以下說法不正確的有哪些？

A.假設韓某在飯館吃飯時，服務員不慎將菜湯濺到手提袋上，造成袋內(nèi)服裝污損，無法清除，則韓某應承擔賠償責任

B.假設公安機關(guān)發(fā)布了招領(lǐng)公告，但6個月內(nèi)一直無人認領(lǐng)，則該服裝歸韓某所有 C.假設胡某到公安機關(guān)領(lǐng)取服裝，則必須向韓某支付合理報酬

D.假設胡某在報上懸賞尋找該服裝，則其到公安機關(guān)領(lǐng)取服裝時應當按照承諾履行義務 9.王某與李某系男女朋友關(guān)系，二人共同出資購買了一套二居室的房屋，其中王某出資70%，李某出資30%，未約定是按份共有還是共同共有。王某想精裝修房屋，李某不同意，王某堅持，李某提出分手，并要將自己的份額轉(zhuǎn)讓給陳某。某日刮大風，王某忘記關(guān)窗，窗玻璃刮碎墜落砸傷張某，張某要求賠償。王某找到律師劉某，劉某給出的下列法律意見正確的有：

A.王某與李某按份共有該房屋，二人各占50%的份額 B.王某要精裝修房屋，須經(jīng)李某同意

C.李某轉(zhuǎn)讓份額，王某在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán) D.張某有權(quán)要求王某與李某承擔連帶賠償責任 10.某村村民張某與孫某各出資4000元購買了1頭奶牛。張某到某配種站對奶牛進行配種（奶牛需要配種才能產(chǎn)奶），孫某認為張某未與自己商量，拒絕分擔配種費。張某認為孫某蠻不講理，提出分割奶牛，孫某拒絕。村民陳某擅自用炸藥開采石頭，奶牛受爆炸聲驚嚇導致流產(chǎn)，陳某將賠償交付給了張某，孫某認為陳某不應將賠償款全部交付給張某，要求陳某支付給自己一半的賠償款，陳某辯稱不知道奶牛是張某和孫某共有。奶牛踩踏了村民趙某的青苗，趙某要求孫某賠償，孫某認為該事件是在張某家中喂養(yǎng)事發(fā)生，自己不應當賠償。下列說法正確的有：

A.孫某應分擔一半的配種費 B.張某無權(quán)要求分割奶牛

C.孫某無權(quán)要求陳某再向自己支付一半的賠償款 D.趙某無權(quán)要求孫某賠償

11.甲與乙共有1匹馬，甲享有40%的份額，乙享有60%的份額。在共有期間，該馬租賃給丙使用?，F(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙、丙和其弟丁均主張優(yōu)先購買權(quán)，且所出條件相同。下列表述錯誤的是：

A.乙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于丙、丁的優(yōu)先購買權(quán)0 B.丙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于乙、丁的優(yōu)先購買權(quán) C.丁的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于乙、丙的優(yōu)先購買權(quán) D.乙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購買權(quán)

12、依我國《物權(quán)法》的規(guī)定，下面說法錯誤的是？ A．土地承包經(jīng)營權(quán)自取得土地承包經(jīng)營權(quán)證時設立 B．轉(zhuǎn)讓船舶物權(quán)，自登記時發(fā)生轉(zhuǎn)讓物權(quán)效力 C．因拆除房屋消滅物權(quán)的，自登記時物權(quán)消滅

D．因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力 13.下列關(guān)于地役權(quán)的說法正確的是：

A.設定地役權(quán)，當事人須簽訂書面形式的地役權(quán)合同 B.地役權(quán)自在登記機構(gòu)登記生效時設立 C.地役權(quán)是有期限物權(quán)

D.地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，也不得單獨抵押

14.甲公司用自己市價1000萬元的辦公樓作為抵押向銀行借款800萬元，銀行審查后，認為該市的房地產(chǎn)市場前景不明朗，房產(chǎn)可能會貶值，要求甲公司再提供一項擔保，甲公司找到乙公司，乙公司用自己價值500萬元的設備作為抵押為甲公司擔保，銀行與甲公司和乙公司簽訂了抵押合同，并進行了抵押登記，但是未對抵押財產(chǎn)擔保的債權(quán)份額和順序進行約定，借款合同到期后，甲公司無力還本付息，以下說法正確的是（）A.銀行可以要求只對乙公司的設備行使抵押權(quán)

B.銀行可以要求對甲公司的房產(chǎn)和乙公司的沒備同時行使抵押權(quán) C.甲公司的房產(chǎn)被行使抵押權(quán)后，甲公司有權(quán)向乙公司追償

D.如果銀行提前放棄對甲公司房產(chǎn)的抵押權(quán)，乙公司有權(quán)要求減免自己的擔保責任 15.下列說法正確的是：

A.抵押合同與質(zhì)押合同都應當以書面形式訂立 B.以不動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自登記時設立

C.不需要登記的抵押權(quán)未登記的，不能對抗善意第三人 D.動產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)以動產(chǎn)或權(quán)利憑證交付給質(zhì)權(quán)人時設立 16.下列權(quán)利可以出質(zhì)的有： A.支票 B.存款單

C.著作權(quán)中的出版權(quán) D.應收賬款

17.王某借用張某的自行車，王某以自行車為質(zhì)押向?qū)O某借款，孫某不知道自行車不是王某所有，遂借款給王某，王某將自行車交付給孫某。王某到期無力還款，與孫某協(xié)商將自行車折價抵款，張某知道后要求孫某返還自行車。下列說法不正確的是：

A.張某有權(quán)要求孫某返還自行車 B.張某有權(quán)要求王某返還自行車 C.張某有權(quán)要求王某賠償 D.張某有權(quán)要求孫某賠償

第五篇：物權(quán)法學習心得

《物權(quán)法》學習心得

中體奧林匹克花園物業(yè)（桂奧駐場經(jīng)理）：張言群

通過學習《物權(quán)法》，從物業(yè)管理服務的角度來看，《物權(quán)法》的頒布和實施對今后物業(yè)管理帶來了是新要求、新氣象，作為物業(yè)管理企業(yè)必須適應新形式、新要求和新的挑戰(zhàn)，才能立足于市場，才能做到依法行事、依法經(jīng)營，并依法為業(yè)主做好相應的服務和立于不敗之地。為此，本人積極組織全體物業(yè)同仁學習《物權(quán)法》，為的就是今后我們桂奧物業(yè)在管理經(jīng)營、服務過程中能做到有章可循、依法處事，并遵循桂奧物業(yè)“更寬松、更和諧、更滿意”的服務宗旨，努力為業(yè)主營造和諧社區(qū)。那么，針對《物權(quán)法》有關(guān)物業(yè)管理活動中的條例，現(xiàn)本人拱寫一些學習心得，僅供參考：

一． 依法量身定制合身、適用的物業(yè)經(jīng)營服務體系

隨著人們的居住環(huán)境要求越來越高，生活品質(zhì)也不斷提升，法律意識不斷強化。如果我們?nèi)匀话凑赵瓊鹘y(tǒng)思維來開展物業(yè)經(jīng)營管理工作，那勢必被市場淘汰，被業(yè)主唾棄，那么物業(yè)企業(yè)就失去了生存環(huán)境?！段餀?quán)法》的頒布，同時也是對現(xiàn)代物業(yè)管理帶來了契機，也是物業(yè)服務企業(yè)必須走向國際化管理的行列。為此，作為物業(yè)管理企業(yè)要打破傳統(tǒng)思維，積極創(chuàng)新，融入市場，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和新實行的法律法規(guī)，制定一套具有戰(zhàn)略意義的目標體系，并根據(jù)企業(yè)的實際情況制定合身、適用，而且受廣大業(yè)主認同的管理、服務體系，這也是目前許多物業(yè)服務企業(yè)共同面對的課題。

我們將抓住這個契機，努力鉆研新法規(guī)和分析物業(yè)管理領(lǐng)域的潮流動向，培養(yǎng)企業(yè)具有清晰的超前意識和戰(zhàn)略意圖，依法量身定制合身、適用且科學、完善的物業(yè)經(jīng)營服務體系，努力打造專業(yè)、精英團隊，為企業(yè)的生存環(huán)境和發(fā)展趨勢構(gòu)筑良好的平臺。

二． 力求“更寬松、更和諧、更滿意”服務宗旨的完美演繹

一個社區(qū)經(jīng)過一流的物業(yè)團隊精心打理才能有更寬松、更和諧的居住氛圍，同時，作為一個物業(yè)管理企業(yè)應做到創(chuàng)新服務永無止境，迎合業(yè)主心態(tài)，適應需求，努力追求業(yè)主100％的滿意率。如果我們的物業(yè)服務沒有規(guī)范可言，沒有相對的企業(yè)文化理念來支撐我們的日常經(jīng)營服務。依照《物權(quán)法》和業(yè)主的權(quán)限，這種企業(yè)只有被撤換的可能性最大。之所以，今后的建管分離是一種趨勢，物業(yè)服務企業(yè)要有自己的生存發(fā)展空間，不能再依靠“父子”關(guān)系維持。很多發(fā)達城市的物業(yè)服務行業(yè)可以讓我們借鑒和學習，他們的成功少不了特色經(jīng)營之道，并維持和深入與業(yè)主委員會、業(yè)主之間的融和關(guān)系，由于物業(yè)企業(yè)是日久見人心的行業(yè)，有口碑才有市場，這個定律不能被打折。我們的根本資源最終來自廣大業(yè)主和用戶，作為物業(yè)服務企業(yè)要懂得維護業(yè)主需求和利益，自始至終以服務為本體、為謀略，那么這就需要我們桂林奧林匹克花園物業(yè)人集體去超越，甚至采納高端酒店服務模式完美演繹我們的服務宗旨，與國際先進物業(yè)服務標準

接軌，是最基本的出路。同時，我們物業(yè)服務企業(yè)有理由、有責任為業(yè)主營造一個安全、優(yōu)美、清潔、舒適、方便的生活工作環(huán)境，而這個環(huán)境給予業(yè)主的就是精神體驗，也是構(gòu)建和諧社會的基礎(chǔ)。

三． 《物權(quán)法》的頒布和實施后應改變的策略，避免爭議

《物權(quán)法》規(guī)定明確了業(yè)主共有部位、地上、地下車位等的歸屬，解決了長期以來許多社區(qū)爭議的焦點。為了避免此類爭議問題的發(fā)生，對此物業(yè)服務單位應有相應對策，出臺一系列的小區(qū)公眾制度，同時在《業(yè)主公約》明示相關(guān)條款，依法經(jīng)營和開展恰當?shù)姆?。另建議在業(yè)主入住前，開發(fā)商也應當在有關(guān)合同中明示社區(qū)內(nèi)相關(guān)配套、車庫、車位、共用部位、會所等的歸屬和經(jīng)營權(quán)約定，所有的前提應保證業(yè)主利益不受侵害，同時兼顧和保障物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營、活動權(quán)限。以及建立與業(yè)主委員會、業(yè)主、用戶良好和無障礙的溝通渠道，形成社區(qū)共同愛護、共同管理，爭取業(yè)主和企業(yè)雙贏互利，促進物業(yè)服務企業(yè)健全發(fā)展。

四． 構(gòu)建物業(yè)服務形象的絕對優(yōu)勢，促進樓盤銷售優(yōu)勢

桂林奧林匹克花園是一個大型復合社區(qū)，我們當前的資質(zhì)和管理水平遠遠不能滿足今后的物業(yè)服務需要。缺陷在于我們的物業(yè)管理企業(yè)起步晚，整體人員（包含決策者）對今后物業(yè)發(fā)展趨勢認識不足，仍然停留在傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，在人才的儲備上也極為空洞。我們希望物業(yè)管理優(yōu)勢從前期必須

起航和提到更高層次認識，我們曾經(jīng)說過，物業(yè)管理在前期就是一個投資階段、是一個成熟和完善階段。因而，我們要加大力度對前期物業(yè)的投資，完善必備的組織結(jié)構(gòu)和軟、硬件配套，舍的發(fā)錢，才能走向成熟，才有優(yōu)勢可談，否則的話，今后業(yè)主一旦入住，我們的物業(yè)企業(yè)首先就會深陷困境和卷入不作為的局勢，然而，今后的銷售優(yōu)勢也會因此受到影響和沖擊。解脫物業(yè)服務的困境最終不得借助資本的強大力量，才能實現(xiàn)桂奧物業(yè)管理成為一個富有魅力的企業(yè)，這個領(lǐng)域當?shù)赜行潜P確實做的比我們好的多，又如一些國內(nèi)品牌地產(chǎn)商根據(jù)人們及其重視高品質(zhì)物業(yè)服務是首選，客觀上推出物業(yè)服務形象作為銷售的輔助，這是經(jīng)濟市場消費的必然趨勢。總之，有了物業(yè)服務的優(yōu)勢，才能產(chǎn)生共鳴，才有延續(xù)的經(jīng)營和壯大。

我們桂奧物業(yè)管理服務團隊永不言敗，請領(lǐng)導給予必要的支持，我們將不負期望，傾情奉獻。

以上為僅為個人觀點，本人還需要不斷地學習和進步，請領(lǐng)導和同仁給予批評指導。

2007年4月5日