第一篇：09物權(quán)法最新司法解釋全文

09物權(quán)法最新司法解釋全文

（法釋[2009]8號，2009年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過）

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審

判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)

定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民

法院應(yīng)予支持。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗

辯理由的，人民法院不予支持。

第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第八條 業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。

第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

第十條：物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八

十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法

律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事

人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法

第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

第四條 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。

第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。

第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

第二篇：《物權(quán)法司法解釋》

物權(quán)法司法解釋(全文）

物權(quán)法兩個(gè)相關(guān)司法解釋——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

（2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過）

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

第四條 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車

庫與房屋套數(shù)的比例。

第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。

第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。

第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院

應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過）

法釋[2009]8號

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第八條 業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。

第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

適應(yīng)角色轉(zhuǎn)變，扎實(shí)開

展團(tuán)的工作

———共青團(tuán)鐵東區(qū)委書記的述職報(bào)告

2011年是適應(yīng)角色轉(zhuǎn)變、思想進(jìn)一步成熟的一年。這一年，自己能夠堅(jiān)持正確的政治方向，緊緊圍繞黨的中心，立足本職崗位，較好地完成本線的工作任務(wù)。自己政治覺悟、理論水平、思想素質(zhì)、工作作風(fēng)等各方面有了明顯的進(jìn)步和提高?？偟膩碚f，收獲很大，感觸頗深。

一、以德為先，進(jìn)一步提升個(gè)人思想素質(zhì)

過去的一年，我以一個(gè)共產(chǎn)黨員的標(biāo)準(zhǔn)，以一個(gè)團(tuán)干部的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己，在個(gè)人的道德修養(yǎng)、黨性鍛煉、思想素質(zhì)上有了很大的進(jìn)步。一是道德修養(yǎng)進(jìn)一步提高。作為一個(gè)團(tuán)干部，我的一言一行、我的自身形象將直接影響到團(tuán)委各成員，甚至更廣大的青少年。因此，在日常的工作和生活中，我每時(shí)每刻提醒自己，從小事做起，注重細(xì)節(jié)問題，做到干凈做人、公正做事，以平常心看待自己的工作，要求自己在工作中誠實(shí)、守信、廉潔、自律，起好表率作用。二是黨性鍛煉得到不斷加強(qiáng)。不斷加強(qiáng)自己的黨性鍛煉，我嚴(yán)格按照《黨章》和《中國共產(chǎn)黨黨員紀(jì)律處分條例》來要求和約束自己的行為，牢記黨的宗旨，在團(tuán)的工作中，以廣大青少年的權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)，務(wù)求時(shí)效。三是政治思想素質(zhì)不斷提高。一年來，我繼續(xù)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，積極參加理論中心組學(xué)習(xí)，經(jīng)常自發(fā)利用休息時(shí)間學(xué)習(xí)，積極參加團(tuán)省委組織赴井岡山革命傳統(tǒng)與理想信念教育專題培訓(xùn)班、區(qū)委區(qū)政府組織赴清

華大學(xué)縣域經(jīng)濟(jì)培訓(xùn)班，通過“看、聽、學(xué)、思”，進(jìn)一步加深了對馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論、“三個(gè)代表”重要思想的理解，進(jìn)一步系統(tǒng)掌握了黨在農(nóng)村的路線、方針、政策以及對共青團(tuán)工作的要求。特別是黨的十七屆六中全會(huì)以來，我通過學(xué)習(xí)原文、聽專家講課等，開拓了思想新境界，政治思想素質(zhì)有了新的飛躍。

二、以能為先，進(jìn)一步加強(qiáng)組織工作能力

在上級領(lǐng)導(dǎo)的信任和支持下，我本人也自加壓力，抓住一切機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)，注重與同事、與兄弟單位團(tuán)委書記的交流，虛心請教，不恥下問，使各項(xiàng)工作都有序地開展。一是工作的統(tǒng)籌安排能力不斷加強(qiáng)。我盡量做到工作提前一步，有計(jì)劃、有安排、有預(yù)見性，保持思路清晰和決策的科學(xué)，力求操作有序，順利開展。二是工作的協(xié)調(diào)能力不斷加強(qiáng)。在工作中，我注重與上級的及時(shí)銜接、匯報(bào)，同時(shí)也注重與基層的交流溝通，聽取多方意見和建議，從大局出發(fā)，對上做好配合，對下做好團(tuán)結(jié)。三是有創(chuàng)新地開展工作。在工作中，我注重不斷創(chuàng)新，使工作保持生機(jī)，使管理不斷趨向人性化、合理化。

三、以勤為先，進(jìn)一步提高團(tuán)的業(yè)務(wù)水平

擔(dān)任團(tuán)委書記以來，認(rèn)真了解情況、掌握知識，積極向團(tuán)委領(lǐng)導(dǎo)、向前任書記學(xué)習(xí)、請教，了解團(tuán)情、團(tuán)史，努力掌握團(tuán)的基本運(yùn)作方式程序，便于更好地開展工作。加強(qiáng)溝

通了解，增加感情，深入基層，了解基層團(tuán)組織和團(tuán)員青年的有關(guān)情況，以“活動(dòng)”來強(qiáng)化自己的知識和水平。一年來，我立足以活動(dòng)來促使自己盡快適應(yīng)角色，迎接挑戰(zhàn)。今年五四，團(tuán)區(qū)委以全區(qū)人居環(huán)境整治為依托，以“五四火炬?zhèn)鞒芯攀d生生不息，鐵東青年投入人居環(huán)境立志強(qiáng)區(qū)”為引領(lǐng)，積極開展了“共青團(tuán)路，紅領(lǐng)巾街”，“鐵東青年林”等一系列活動(dòng)。在活動(dòng)中，增長了知識，深化了理解，使自己對團(tuán)務(wù)工作有了全面的、系統(tǒng)的提高，為今后更好地提高團(tuán)的業(yè)務(wù)水平打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、以績?yōu)橄?，進(jìn)一步完善團(tuán)的組織建設(shè)

把《關(guān)于進(jìn)一步深化“黨建帶團(tuán)建”工作的實(shí)施意見》落到實(shí)處，把黨的要求貫徹落實(shí)到團(tuán)的建設(shè)中去，使團(tuán)的建設(shè)納入黨的建設(shè)的總體規(guī)劃。依托黨建，從政策層面來解決和落實(shí)基層團(tuán)組織存在的問題和困難。一是基層團(tuán)干部的待遇問題。積極爭取黨組織在團(tuán)干部配備上的重視和支持，基層團(tuán)干“轉(zhuǎn)業(yè)”得到了很好的安排（葉赫的榮威，住建局遇良，衛(wèi)生局王國宴等）；二是解決好基層團(tuán)組織活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)問題。積極爭取專項(xiàng)，今年為每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道從團(tuán)省委爭取經(jīng)費(fèi)三千元，共計(jì)三萬六千元；三是團(tuán)的基層組織格局創(chuàng)新工作。按照“1＋4＋N”模式，通過換屆調(diào)整選配了大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）團(tuán)干部，變原有的“團(tuán)干部兼職”模式為現(xiàn)在的“兼職團(tuán)干部”模式，提升了基層團(tuán)組織的凝聚力和戰(zhàn)斗力。此

次工作得到了團(tuán)市委的充分認(rèn)可，2011年四平市組織部班工作會(huì)議在我區(qū)召開。

以服務(wù)青年需求為目的，從單一組織青年開展活動(dòng)轉(zhuǎn)到生產(chǎn)環(huán)節(jié)，開展就業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)交流、貧富結(jié)對；以服務(wù)黨政中心為目的，發(fā)揮團(tuán)組織自身優(yōu)勢，引導(dǎo)青年樹立市場意識和投資意識，強(qiáng)化科技意識和參與意識，投身知識化、信息化和現(xiàn)代化、文明創(chuàng)建、環(huán)境整治、植綠護(hù)綠、社會(huì)治安等活動(dòng)，把黨政思路實(shí)踐好。突出做好當(dāng)前新興的農(nóng)村、社區(qū)和非公經(jīng)濟(jì)組織建團(tuán)工作，延長團(tuán)的工作手臂，豐富團(tuán)的組織形式。先后與農(nóng)聯(lián)社、吉林銀行等多家金融機(jī)構(gòu)積極協(xié)調(diào)，為青年創(chuàng)業(yè)就業(yè)提供幫扶支持。特別是吉林銀行的“吉青時(shí)代”小額貸款項(xiàng)目更得到團(tuán)省委的無償貼息。

五、以廉為先，進(jìn)一步保持清正廉明形象

作為新任職的年輕干部、黨員干部，我既感受到了組織的信任與關(guān)懷，同時(shí)也感受到了責(zé)任重大。我區(qū)在黨委和政府的帶領(lǐng)下，勵(lì)精圖治、奮發(fā)圖強(qiáng)，取得了輝煌的成績。越是這種時(shí)候，就越需要我們這些干部保持清醒的頭腦，保持共產(chǎn)黨員的先進(jìn)本色。深知，作為一級干部，應(yīng)該努力做到“清正廉潔”。古人說“物必自腐而蟲生”，腐敗現(xiàn)象表現(xiàn)上看來是經(jīng)濟(jì)問題、道德問題，但深層次的原因卻是理想信念出了問題。要不斷加強(qiáng)實(shí)踐鍛煉，要結(jié)合黨的歷史經(jīng)驗(yàn)、改革開放和社會(huì)主義建設(shè)的實(shí)踐以及自己的工作和思想實(shí)際，來刻苦磨煉自己。勇于剖析自己，積極開展自我批評，凈化自己的靈魂。不斷增強(qiáng)拒腐防變意識。在思想上、在行動(dòng)上、生活中爭作表率。在團(tuán)區(qū)委開展“爭做勤廉表率，竭誠服務(wù)青年”主題教育,召開機(jī)關(guān)黨風(fēng)廉政建設(shè)宣傳教育活動(dòng)動(dòng)員會(huì)，全面啟動(dòng)黨風(fēng)廉政建設(shè)宣教活動(dòng)。按照學(xué)習(xí)貫徹區(qū)委、區(qū)紀(jì)委關(guān)于黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作的部署和要求，學(xué)習(xí)黨的十七屆六中精神，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，制定工作計(jì)劃。我們根據(jù)2011年黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制考評要求，為了做好黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作，成立了團(tuán)區(qū)委黨風(fēng)廉政建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并由我任組長。按照“一崗雙責(zé)”的責(zé)任要求，明確了單位正職領(lǐng)導(dǎo)作為第一責(zé)任人，每年約談團(tuán)干部一次，就有關(guān)廉潔從政個(gè)人“不準(zhǔn)”和“禁止”行為適時(shí)對所管的團(tuán)干部進(jìn)行廉政談話。

在2012年即將到來之際，共青團(tuán)區(qū)委迎來組織部考核組，對共青團(tuán)區(qū)委一年來的工作進(jìn)的實(shí)地測評，感謝組織的幫助與關(guān)懷，今后我們更要自覺地接受組織的監(jiān)督與考核。鐵東區(qū)的發(fā)展已經(jīng)取得了令人矚目的成就，而今又開始了新的征途。廣大青年有幸成為親歷者，成為追隨者，同時(shí)我們也是共享發(fā)展成果的受益者。我們應(yīng)該心懷感恩，心存畏懼，“做一個(gè)組織和群眾信賴的人，做一個(gè)同事和朋友敬重的人，做一個(gè)親屬子女可以引以為榮的人，做一個(gè)回顧人生能夠問心無愧的人”。我們要牢記黨的宗旨，全面貫徹黨的方

針路線，高舉中國特色社會(huì)主義偉大旗幟，弘揚(yáng)“攻堅(jiān)克難、求富圖強(qiáng)”的四平精神，堅(jiān)定不移的實(shí)施 “五區(qū)”戰(zhàn)略的發(fā)展規(guī)劃，為建設(shè)富裕和諧新鐵東的偉大目標(biāo)而不懈奮斗。

第三篇：2010最新物權(quán)法(包含物權(quán)法全文和物權(quán)法司法解釋)

2010最新物權(quán)法(包含物權(quán)法全文和物權(quán)法司法解釋)

《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，通常叫做城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋（以下簡稱司法解釋），最高人民法院審判委員會(huì)于2009年6月22日討論通過，7月30日公布，9月1日實(shí)施。城鎮(zhèn)房屋租賃問題不是物權(quán)法而是合同法的問題，但是由于與商品房有關(guān)，所以又通常把它叫做商品房的司法解釋，與物權(quán)法有一定關(guān)系，也可以將其作為《物權(quán)法》的司法解釋。

關(guān)于商品房和土地權(quán)屬問題，到目前為止，最高人民法院一共頒布了五個(gè)司法解釋，即建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋、物業(yè)服務(wù)合同司法解釋、城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋、商品房買賣合同司法解釋和關(guān)于土地使用權(quán)糾紛司法解釋。這五個(gè)司法解釋合到一起，關(guān)于商品房以及相關(guān)的土地權(quán)屬問題的法律適用規(guī)則基本上完備，形成了一個(gè)比較完整的體系，在開發(fā)土地、建設(shè)商品房，商品房買賣問題，怎么行使所有權(quán)，如何進(jìn)行管理使用，怎么去租賃，都有較為完善的規(guī)則。

在2009年頒發(fā)的三部司法解釋，比較簡單的是物業(yè)服務(wù)合同司法解釋，解決的是合同范圍、合同效力、違約責(zé)任和合同權(quán)利義務(wù)終止等問題。建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋更多的是補(bǔ)充《物權(quán)法》規(guī)定的不足，大部分也是具體規(guī)定。而城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋則很復(fù)雜，內(nèi)容很多，涉及很多理論上爭論、實(shí)踐中沒有定論的問題，內(nèi)容豐富，法理蘊(yùn)含深刻，只在個(gè)別細(xì)節(jié)上還有值得斟酌的問題。我作為起草三部司法解釋的積極參與者，更欣賞這個(gè)司法解釋。

這部司法解釋共講了七個(gè)問題。

一、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題

司法解釋在城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題上，主要從以下四個(gè)方面加以規(guī)定：

（一）城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念如何界定

司法解釋沒有從正面給城鎮(zhèn)房屋租賃合同做概念界定，但是說到了這個(gè)意思，即司法解釋第一條規(guī)定，本解釋所稱的城鎮(zhèn)房屋，是指按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，屬于城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋。這是界定什么是城鎮(zhèn)房屋。然后規(guī)定，當(dāng)事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋。這表面上是說這個(gè)司法解釋的適用范圍，但是實(shí)際講的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念，即：當(dāng)事人約定出租人將城鎮(zhèn)房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城鎮(zhèn)房屋租賃合同。

司法解釋規(guī)定的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同，具體講了城和鎮(zhèn)的房屋，但后邊又附加了一個(gè)說明，如果鄉(xiāng)和村里的房屋進(jìn)行租賃，法律沒有特別規(guī)定的，也可以參照本司法解釋的規(guī)定。這等于說，這個(gè)司法解釋可以包含全部的房屋租賃，原則上都適用同樣的規(guī)則，只是鄉(xiāng)和村的房屋租賃如果有特別規(guī)定的，按照特別規(guī)定?？梢哉J(rèn)為，城鎮(zhèn)房屋租賃合同差不多相當(dāng)于房屋租賃合同，不過以城鎮(zhèn)房屋租賃合同為主罷了。

租賃物為城和鎮(zhèn)的規(guī)劃區(qū)的房屋，是成立城鎮(zhèn)房屋租賃合同的條件。限制性條件是承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房因租賃產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋，即這些房屋的租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來處理。此外，限價(jià)房也應(yīng)當(dāng)在限制之列，因?yàn)橄迌r(jià)房比經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的條件稍微再高一點(diǎn)，但政策是一樣的，都是政府給城鎮(zhèn)住房極端困難戶的優(yōu)惠，因此價(jià)格很低，原因是這些房屋土地使用權(quán)是劃撥的，而不是有償出讓。目前，公有住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房以及限價(jià)房出租的情況比較普遍，引起社會(huì)強(qiáng)烈反映，政府部門也在干預(yù){1]。有人分析，一種情況是買這種限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的業(yè)主原本可能就不是住房困難戶，是鉆空子買房；另一種情況是住房確有困難，現(xiàn)在有了房子租出去，可以拿一些租金維持生活。

是不是對所有的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和限價(jià)房出租的一律要進(jìn)行干預(yù)，確認(rèn)其無效？我的意見是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限價(jià)房或者經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的買賣合同中都有約定，經(jīng)過一定時(shí)間，只要補(bǔ)交土地出讓金后，業(yè)主就可以轉(zhuǎn)讓。既然轉(zhuǎn)讓都可以，為什么不可以租呢？因此，不宜說這種租賃一律無效。按照司法解釋的規(guī)定，它是一個(gè)無效的租賃合同，是一個(gè)事實(shí)的租賃合同關(guān)系。但如果業(yè)主出租上述房屋已經(jīng)補(bǔ)交了土地出讓金的，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有效。

（二）關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同效力的三種特殊情況

司法解釋還規(guī)定了三種租賃合同效力的特殊情況：

第一，司法解釋第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，訂立的租賃合同一律無效。這是說建房沒有規(guī)劃批準(zhǔn)，或者沒按照規(guī)劃批準(zhǔn)去建的，這樣的房屋出租是沒有效力的。但是司法解釋也給了一個(gè)彈性，即如果發(fā)生這種情況，在一審法庭辯論終結(jié)前，已經(jīng)取得的工程規(guī)劃許可證，或者經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的，這個(gè)合同也認(rèn)為是有效的。

第二，司法解釋第三條規(guī)定，出租人以其未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前，經(jīng)有審批權(quán)的行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)了，就可以認(rèn)定為有效。

第三，當(dāng)事人約定的租賃期限超過臨時(shí)建筑使用期間，例如臨時(shí)建筑是經(jīng)過批準(zhǔn)的，可以使用十年，但是租賃合同的期限已經(jīng)超出這個(gè)期限了，那么超出部分無效。但如果在一審辯論終結(jié)之前，經(jīng)過批準(zhǔn)延長的，租賃期限只要在延長期限內(nèi)的，都是有效的。

（三）關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同登記備案的效力問題

房屋租賃合同的登記備案到底具有什么樣的效力，在司法實(shí)踐中一直不明確。按照現(xiàn)在的規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋租賃合同簽訂之后一定要登記備案。那么，這個(gè)登記備案究竟起到什么作用，并不清楚。司法解釋對此做了規(guī)定，說得比較巧妙，一方面它沒有去公開評論說登記備案到底是什么，但事實(shí)上確認(rèn)也就是個(gè)登記備案，不是房屋租賃合同必須經(jīng)過登記備案才生效，不是生效條件。司法解釋規(guī)定了兩個(gè)方面的規(guī)則：

首先，第四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人僅以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。這就明確了登記備案的性質(zhì)不是生效的要件，沒有備案不發(fā)生不生效的后果。實(shí)事求是地說，備案就是“備”一下而已，合同訂立了，把合同放到政府一“備”，就行了。比較巧妙的是，司法解釋并沒有說它不是生效要件，而是說以房屋租賃合同沒辦理登記備案手續(xù)為由請求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持。

其次，如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，它當(dāng)然是一個(gè)生效條件，這是附生效條件的合同。房屋租賃合同中的登記備案不是生效要件，但當(dāng)事人把它約定成一個(gè)生效要件，當(dāng)然可以。但這個(gè)生效要件不是絕對的，司法解釋規(guī)定，“但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，對方接受的除外”。雙方當(dāng)事人盡管約定了登記備案是生效要件，但沒有登記備案，房子已經(jīng)交付承租人使用，交租金出租人也接受了，租賃合同已經(jīng)在事實(shí)上履行了，當(dāng)然生效，原來約定的備案生效的約定被實(shí)際履行行為所否定。這就像房屋租賃期限已滿，承租人繼續(xù)交房租，出租人繼續(xù)收房租，就認(rèn)為成立了新的租賃合同，從過去有期限的租賃合同變成了未約定期限的租賃合同。在這種情況下，一方當(dāng)事人主張因沒有備案而合同沒有生效，為無理由，法院不支持這樣的請求。

二、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及其責(zé)任問題

司法解釋關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及責(zé)任的規(guī)定內(nèi)容較多，主要問題是：

（一）租賃合同無效可以要求支付房屋使用費(fèi)

司法解釋第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。這里說的是，房屋租賃合同無效已經(jīng)確認(rèn)了，承租人一方要騰房，這沒有問題，但承租人已經(jīng)使用了這么長時(shí)間的房子，難道騰房就完了，就算恢復(fù)原狀了嗎

[1]？司法解釋規(guī)定，盡管合同是無效的，但是使用了租賃房屋，不要求交租金，但要交房屋使用費(fèi)。司法解釋這樣規(guī)定，是出于對出租人占有利益的保護(hù)，對租賃合同無效采用的是折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞絳2]，是公平的、合理的。合同無效的法律后果，是雙方返還依據(jù)無效合同而取得的對方的財(cái)產(chǎn)，合同法沒有規(guī)定要給予使用費(fèi)。但承租人住出租人的房子，如果不交使用費(fèi)，就不公平。

房屋使用費(fèi)用按什么標(biāo)準(zhǔn)來算，司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持。那就是說，房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于租金的標(biāo)準(zhǔn)。這樣做的原因，在于避免不必要的評估對當(dāng)事人增加負(fù)擔(dān)，因而為之{3]。對此，我的想法是，完全按照租金的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋使用費(fèi)有一定的問題，因?yàn)楫吘故且粋€(gè)無效合同，房屋使用費(fèi)可以適當(dāng)?shù)陀谧饨饦?biāo)準(zhǔn)，最高也不應(yīng)超過約定的租金。這就體現(xiàn)了合同是無效的，無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同后果應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。如果按照我的這個(gè)想法辦，效果可能會(huì)更好。這就像保證合同，保證合同無效，保證人也要承擔(dān)責(zé)任，只是根據(jù)過錯(cuò)程度來承擔(dān)責(zé)任，而不是按照約定承擔(dān)保證責(zé)任。

（二）房屋租賃合同無效的賠償損失責(zé)任

房屋租賃合同因合同無效而請求賠償損失的，司法解釋規(guī)定，按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定來處理。這就明確了房屋租賃合同無效時(shí)請求賠償損失，法院應(yīng)該支持的三種損失：

1．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無效的，如果沒有構(gòu)成附和的裝飾裝修物由承租人拆除造成的損失。比方說，承租人租了房子，租賃合同無效，出租人當(dāng)時(shí)是同意裝飾裝修，但裝飾裝修物沒有構(gòu)成附和，也就是沒有與租賃房屋構(gòu)成一體不可拆除，是可以拆除的，那么拆除就是一種損失，應(yīng)當(dāng)賠償。如果已經(jīng)構(gòu)成附和，已經(jīng)與租賃房屋這種不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成一體，無法拆除或者拆除必然影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的，出租人不同意利用，還得拆除。這個(gè)拆除造成的損失也是一種損失，必須賠償。

2．承租人沒有經(jīng)過出租人同意裝飾裝修，或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由于沒有經(jīng)過出租人的同意，這個(gè)損失也是損失，是給出租人造成的損失，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

3．承租人經(jīng)過出租人同意擴(kuò)建，租賃合同無效或者有效而終止履行，雙方當(dāng)事人對擴(kuò)建費(fèi)用沒有辦理合法建設(shè)手續(xù)的，當(dāng)事人雙方對擴(kuò)建費(fèi)用沒有約定，未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用造成的損失，也是損失，應(yīng)當(dāng)賠償。經(jīng)過約定，原來也經(jīng)過批準(zhǔn)的，就按照約定處理。

這三種損失怎么賠償，司法解釋做了原則性規(guī)定，即按照過錯(cuò)程度確定賠償責(zé)任，該誰的過錯(cuò)誰就承擔(dān)，誰的過錯(cuò)比例大就多承擔(dān)，誰的過錯(cuò)比例小就少承擔(dān)，按照過錯(cuò)原則承擔(dān)責(zé)任。一方過錯(cuò)一方承擔(dān)，雙方過錯(cuò)雙方承擔(dān)，按照過錯(cuò)的比例來承擔(dān)。

（三）房屋雙重租賃的效力問題

司法解釋第六條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立兩份以上的租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：第一順序，是已經(jīng)合法占有租賃房屋的；第二順序，是已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；第三順序，是合同生效在先的。然后規(guī)定，不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定處理。這是關(guān)于雙重租賃的完整規(guī)則。

在合同領(lǐng)域中，涉及雙重關(guān)系的主要有兩種，一種是雙重租賃，還有一種是雙重買賣。雙重也可以是多重，三個(gè)以上的重合的關(guān)系是多重。在現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常會(huì)用“一女二嫁”來表示這個(gè)意思，當(dāng)然，《婚姻法》規(guī)定一夫一妻制、婚姻自主，當(dāng)然由該“女”自己決定嫁給誰。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。一個(gè)東西，既要賣給甲，又要賣給乙，當(dāng)然只能賣給一個(gè)人。只有一間房，既要租給甲，又要租給乙，也只能租給一個(gè)人。

雙重買賣的規(guī)則，出賣人與先手買受人和后手買受人訂立了兩個(gè)買賣合同，即前手合同和后手合同，前手合同和后手合同到底要履行哪一個(gè)，要遵循兩個(gè)原則：第一，是契約自由原則。履行前手合同還是后手合同，由出賣人的意志決定，可以賣給甲，也可以賣給乙，只能賣給其中一個(gè)人。第二，是債權(quán)平等原則，先手合同的買受人不能主張其有優(yōu)先權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照債權(quán)平等原則，每一個(gè)債權(quán)都是平等的，只能由出賣人決定賣給哪一方{4]。

對于后一種原則，很多人不同意，認(rèn)為一定要有先有后，先者優(yōu)先。但是，債權(quán)法的規(guī)則和物權(quán)法的規(guī)則是不一樣的，債權(quán)法的規(guī)則是債權(quán)平等，不管先后；物權(quán)法的規(guī)則是不平等的，應(yīng)當(dāng)是先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先，在一個(gè)建筑物上先后設(shè)立了兩個(gè)物權(quán)，是完全可以的，在行使物權(quán)時(shí)，設(shè)立在先的物權(quán)優(yōu)先行使，這就是物權(quán)優(yōu)先原則{5]。既然如此，在雙重買賣的兩個(gè)買受人中，沒有理由主張誰優(yōu)先。雙重買賣的后果是，盡管出賣人有權(quán)利決定賣給前手買受人或者后手買受人，但只能履行一個(gè)合同，那么，對另外一個(gè)合同的買受人則必須承擔(dān)違約責(zé)任，要賠償損失。雙重買賣的違約責(zé)任，出賣人是沒有辦法逃避的。

租賃合同大體如此，構(gòu)成雙重租賃，也應(yīng)該實(shí)行這樣的規(guī)則，即：第一，契約自由，第二，債權(quán)平等。但是，在租賃合同當(dāng)中有一些特殊的情況，盡管兩個(gè)租賃合同的效力是平等的，但由于存在特殊情況，而使某一個(gè)合同具有了優(yōu)先權(quán)。司法解釋規(guī)定雙重租賃，有三個(gè)順序要遵守，順位在先的優(yōu)先：第一，已經(jīng)合法占有租賃房屋的。兩個(gè)租賃合同訂立以后，有一個(gè)承租人已經(jīng)占有租賃房屋，基于占有，或者說基于已經(jīng)履行的合同，具有優(yōu)先權(quán)，因?yàn)楹笫趾贤呀?jīng)無法履行了。所以，已經(jīng)占有房屋的承租人的合同優(yōu)先，確認(rèn)合同效力。第二，已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的。雙方誰都沒有對租賃房屋占有，但有一方的合同先登記備案，備案的合同優(yōu)先，確認(rèn)其效力。第三，是合同生效在先。對此，我有不同意見，理由是，兩個(gè)承租人的債權(quán)平等，沒有在先在后的問題。司法解釋認(rèn)為生效在先而效力優(yōu)先，就要履行前手合同，違反債權(quán)平等原則。不過，司法解釋已經(jīng)這樣規(guī)定了，在司法實(shí)踐中可以先執(zhí)行，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以后還可以研究解決。

不論出現(xiàn)上述哪一種情況，對于沒有履行的那個(gè)合同的承租人，出租人都要承擔(dān)違約責(zé)任，賠償違約行為造成的損失，或者賠償違約金，或者定金不退。

（四）出租人的法定解除權(quán)

房屋租賃合同在履行過程中，出租人在什么情況下享有租賃合同的解除權(quán)，司法解釋第七條做了規(guī)定，即：“承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。”

按照這個(gè)規(guī)定，出租人的解除權(quán)的產(chǎn)生條件是擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人要求合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀。符合這個(gè)要求，就構(gòu)成承租人的根本違約，出租人就享有解除權(quán)。出租人主張解除合同，法院應(yīng)該支持。

（五）承租人的法定解除權(quán)

司法解釋第八條規(guī)定：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的?！卑凑者@一規(guī)定，承租人產(chǎn)生法定解除權(quán)的條件是：第一，在租賃過程中，司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封了租賃房屋，承租人無法使用，承租人可以請求解除。第二，租賃房屋出現(xiàn)了權(quán)屬爭議，租賃房屋到底是誰的都不知道，承租人當(dāng)然可以要求解除合同。第三，不符合《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國消防法》等法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定，只要有其中一個(gè)違反就行了。在上述三種情況下，租賃房屋沒有適住條件，承租人享有解除權(quán)，可以要求法院解除租賃合同。

三、房屋租賃期間的添附問題

司法解釋規(guī)定的第三個(gè)問題，是房屋租賃期間的添附問題。添附是所有權(quán)取得方式之一，具體內(nèi)容有三種：第一是附和，第二是加工，第三是混合。這三種情況都是發(fā)生所有權(quán)的原因，但《物權(quán)法》在所有權(quán)取得的原因中對此沒有規(guī)定，但在現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在，特別是在房屋租賃合同中更普遍。在司法實(shí)踐中究竟應(yīng)該怎樣處理，必須作出規(guī)定。司法解釋對此做了比較好的規(guī)定，能夠比較妥善地處理房屋租賃的添附糾紛。

（一）處理房屋租賃期間添附問題的三個(gè)原則

在處理城鎮(zhèn)房屋租賃合同中的添附問題時(shí)，應(yīng)該遵守三個(gè)規(guī)則：

第一，承租人對租賃房屋添附的主要形式是裝修、裝飾、改建、擴(kuò)建，是承租人將自己的動(dòng)產(chǎn)添附在出租人的不動(dòng)產(chǎn)上使其增值，承租人的不動(dòng)產(chǎn)添附在出租人的不動(dòng)產(chǎn)上，變成出租人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。這種添附的性質(zhì)是附和，是動(dòng)產(chǎn)附和于不動(dòng)產(chǎn)，是承租人把自己的動(dòng)產(chǎn)即建筑材料附和在出租人的不動(dòng)產(chǎn)之上。

第二，房屋租賃期間原則上承租人不得對租賃房屋進(jìn)行添附。簡言之，在租賃期間，承租人能不添附就不要添附，能不裝修就別裝修，能不改建就別改建，應(yīng)當(dāng)保持租賃房屋原狀。這是一個(gè)基本原則，但有例外。

第三，承租人要求添附須經(jīng)出租人同意。出租人同意承租人添附，是就添附雙方達(dá)成合意，當(dāng)然不違反前一項(xiàng)原則。未經(jīng)出租人同意進(jìn)行添附，就是違約。雙方約定可以添附的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合意的效力，按照合意約定的規(guī)則處理。

（二）處理房屋租賃期間添附的具體規(guī)則

在具體規(guī)則上，司法解釋規(guī)定了七種情況：

1．出租人同意添附租賃合同無效的

司法解釋第九條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無效，添附部分的處理分為兩種情形：第一，未形成附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用，可折價(jià)歸出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。第二，已形成附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

2．出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的

司法解釋第十條規(guī)定的是出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的規(guī)則。承租人經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝飾裝修，在租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，對未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。如果當(dāng)事人另有約定，則應(yīng)當(dāng)按照約定處理。

3．出租人同意添附在租賃期間合同解除但形成添附的

租賃雙方當(dāng)事人經(jīng)合意進(jìn)行添附，承租人的添附當(dāng)然沒有問題。對于裝飾裝修構(gòu)成添附，在租賃期間合同解除時(shí)，當(dāng)事人對解除后的裝飾裝修費(fèi)用負(fù)擔(dān)又沒有約定的，處理比較棘手。司法解釋根據(jù)究竟是誰在違約的因素確定處理規(guī)則。

第一，由于出租人違約導(dǎo)致合同解除的，承租人要求出租人賠償剩余租賃期間添附殘值的，法院應(yīng)予支持。因?yàn)槌鲎馊诉`約，在合同履行期間被承租人解除，承租人添附的價(jià)值并沒有使用完，原因在于出租人，因此，出租人應(yīng)當(dāng)賠償承租人添附的殘值。

第二，由于承租人違約導(dǎo)致合同解除的，承租人請求出租人賠償剩余租賃期間的添附殘值的，法院當(dāng)然不能支持其請求，因?yàn)槭浅凶馊诉`約而導(dǎo)致合同解除。這是由于自己的過錯(cuò)造成的損失，承租人無權(quán)請求賠償。但存在三個(gè)問題：一是出租人繼續(xù)使用該殘值的，好像出租人占了好處，這并不是不當(dāng)?shù)美驗(yàn)槭怯沙凶馊诉^錯(cuò)所致。二是出租人不利用添附殘值，需要拆除，承租人還應(yīng)支出費(fèi)用。三是如果雙方協(xié)商，對于添附的殘值出租人愿意適當(dāng)補(bǔ)償，未嘗不可。

第三，由于當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除的，對于剩余租賃期間內(nèi)添附的殘值，由出租人和承租人各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。處理的方法，要看過錯(cuò)的大小，按照過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第四，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，剩余租賃期間內(nèi)添附的殘值應(yīng)該由當(dāng)事人按照公平責(zé)任原則分擔(dān)，每個(gè)人適當(dāng)分擔(dān)，但法律另有規(guī)定的，按照規(guī)定處理。

4．出租人同意添附租賃期滿承租人請求出租人補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)用的

承租人經(jīng)出租人同意裝修裝飾，在合同履行期滿時(shí)，承租人請求出租人補(bǔ)償裝修裝飾費(fèi)用的，法院對此請求不予支持。其理由在于，雙方當(dāng)事人裝飾裝修都是經(jīng)過合意的，按照一般情形而言，應(yīng)當(dāng)推定承租人的裝飾裝修價(jià)值在合同履行期滿時(shí)使用完畢，租賃期間與裝飾裝修的費(fèi)用應(yīng)該相一致，承租人作為一個(gè)理性人應(yīng)該有這個(gè)預(yù)期。在租賃合同期滿，承租人要求補(bǔ)償添附的費(fèi)用的，當(dāng)然不應(yīng)支持。但是，如果雙方當(dāng)事人原來就約定在合同履行期滿后還給承租人一定補(bǔ)償?shù)?，?dāng)然沒有問題，可以按照約定辦。

5．推定出租人同意添附

推定出租人同意添附，是出租人明知道承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，但沒有明確表示異議，法官依此推定出租人同意承租人裝飾裝修。出租人知道而沒有去制止，沒有反對，那么就推定其同意。如果出租人請求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失的，法院也不予支持。出租人“明知”的證明，應(yīng)當(dāng)由承租人舉證。

6．未經(jīng)出租人同意承租人進(jìn)行添附的

承租人沒有經(jīng)過出租人同意進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由于沒有經(jīng)過出租人同意，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)由承租人自己負(fù)擔(dān)，理由是承租人違反了不得添附的原則。而出租人請求承租人給恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

7．租賃期間承租人進(jìn)行擴(kuò)建的

承租人承租后對租賃房屋進(jìn)行擴(kuò)建，是更大的添附，必須經(jīng)過出租人同意。如果合同無效，或者有效后被終止，雙方當(dāng)事人對擴(kuò)建費(fèi)用沒有約定的，按照兩種情況來辦理：第一，擴(kuò)建已經(jīng)辦理了合法的建設(shè)手續(xù)，擴(kuò)建部分的權(quán)屬歸屬于出租人，享有所有權(quán)，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人承擔(dān)。第二，沒有經(jīng)過辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由當(dāng)事人雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

四、關(guān)于租賃房屋轉(zhuǎn)租問題

轉(zhuǎn)租，是出租人將租賃房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃法律關(guān)系{7]。前一個(gè)租賃關(guān)系叫做本租，形成轉(zhuǎn)租，本租必須成立且有效。后一個(gè)租賃關(guān)系叫轉(zhuǎn)租。如果承租人將租賃房屋完全轉(zhuǎn)租給第三人，自己退出租賃關(guān)系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租賃關(guān)系，就不是轉(zhuǎn)租，而是房屋租賃合同的債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移{8]。而轉(zhuǎn)租是本租的承租人把租賃的房屋再租給次承租人，轉(zhuǎn)租中的出租人原本是承租人，卻變成了出租人，即俗稱的“二房東”，即本來的房客變成了二房東。

司法解釋對于轉(zhuǎn)租規(guī)定了六個(gè)問題：

（一）轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意

承租期間，承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租出去，必須經(jīng)過出租人同意，沒有經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租的，叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租{9]，為無效。對此，《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?/p>

（二）轉(zhuǎn)租期限應(yīng)當(dāng)在本租剩余期限之內(nèi)

司法解釋第十五條還規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的，可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。不過，這實(shí)際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。

因此，可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。

（三）出租人的異議權(quán)和同意轉(zhuǎn)租的推定

出租人知道承租人轉(zhuǎn)租而不反對的，司法解釋規(guī)定了兩個(gè)規(guī)則：第一，出租人知道承租人轉(zhuǎn)租的事實(shí)，承租人構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租，司法解釋規(guī)定了六個(gè)月的異議期限，在六個(gè)月內(nèi)，出租人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租的事實(shí)，可以提出異議。該異議權(quán)是形成權(quán)，一經(jīng)提出異議，轉(zhuǎn)租就無效。六個(gè)月期限是除斥期間，為不變期間。第二，超出六個(gè)月異議期，出租人沒有提出異議的，推定出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效，出租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)可承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力。

（四）次承租人可以參加本租發(fā)生的訴訟

轉(zhuǎn)租合同的第三人即次承租人，在本租當(dāng)事人之間發(fā)生爭議時(shí)，可以參加。因?yàn)楸咀怆p方當(dāng)事人發(fā)生糾紛提起訴訟時(shí)，或者爭議合同效力，或者爭議租金，其后果可能影響到次承租人的利益，因此，次承租人有權(quán)要求參加訴訟。在參加訴訟時(shí)，次承租人的身份是無獨(dú)立請求權(quán)的第三人，沒有獨(dú)立的請求權(quán)。次承租人以無獨(dú)立請求權(quán)的第三人要求參加本租雙方當(dāng)事人爭議的訴訟，法院不應(yīng)該拒絕。

值得研究的是，司法解釋把這個(gè)規(guī)則寫在第十六條，即“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定之后，那么，這個(gè)規(guī)則僅僅是對此而言，還是對所有的轉(zhuǎn)租的訴訟都適用？按照條文的邏輯，這個(gè)規(guī)則應(yīng)當(dāng)僅僅適用于異議權(quán)和推定同意轉(zhuǎn)租的訴訟中，但事實(shí)上在其他方面也會(huì)出現(xiàn)本租訴訟關(guān)乎次承租人利益的問題，因此，次承租人以無獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟的，法院應(yīng)當(dāng)支持。

（五）承租人拖欠租金次承租人的抗辯權(quán)

承租人拖欠租金，屬于根本違約，出租人起訴要求解除合同，涉及次承租人的轉(zhuǎn)租合同利益。對此，次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金，可以作為抗辯理由進(jìn)行抗辯，主張不得解除合同。這是一個(gè)合理的抗辯。次承租人享有解除合同的抗辯權(quán)。對此，出租人不能解除租賃合同。

至于次承租人交納的租金和違約金，是替承租人交的，因此，超出次承租人應(yīng)付的租金數(shù)額，可以抵作轉(zhuǎn)租的租金，或者向承租人追償。

（六）次承租人騰房的義務(wù)和逾期使用費(fèi)支付義務(wù)

房屋租賃合同解除以后，因?yàn)橛修D(zhuǎn)租合同存在，出租人在次承租人還在占有這個(gè)房子的時(shí)候，有權(quán)要求次承租人騰房，理由是本租合同已經(jīng)解除，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然不復(fù)存在，次承租人負(fù)有騰房義務(wù)。如果次承租人在解除合同之后，對租賃房屋仍然占有一段時(shí)間的，對逾期騰房的房屋使用費(fèi)負(fù)有支付義務(wù)。

本租合同的當(dāng)事人是出租人和承租人，而轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人是承租人和次承租人之間的合同，按照合同相對性原則，似乎出租人在只能要求承租人承擔(dān)義務(wù)，無權(quán)請求次承租人負(fù)擔(dān)義務(wù)。但由于租賃合同已經(jīng)解除，次承租人占有租賃房屋已經(jīng)沒有法律上的原因，出租人可以直接針對次承租人，請求騰房，支付逾期使用費(fèi)用。

五、城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸

城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸有與繼承相似，但不是繼承。繼承是一個(gè)人死亡后，他的財(cái)產(chǎn)由其繼承人繼承，繼承人取得遺產(chǎn)的所有權(quán)。在房屋租賃合同中，轉(zhuǎn)移的不是物權(quán)，而是租賃權(quán)。這就是當(dāng)代民法物權(quán)債權(quán)化和債權(quán)物權(quán)化的問題。債權(quán)物權(quán)化的典型，就是租賃合同產(chǎn)生的租賃權(quán)，房屋租賃合同的這些問題，其實(shí)都是租賃權(quán)，租賃房屋本來是出租人的，但承租人根據(jù)租賃合同的債權(quán)而取得租賃權(quán)，可以使用、收益，還可以轉(zhuǎn)租。這個(gè)租賃權(quán)就是物權(quán)化的債權(quán)。有的國家的法律承認(rèn)租賃權(quán)是物權(quán)，但大多數(shù)國家還是僅把它作為一個(gè)物權(quán)化的債權(quán)對待。既然租賃權(quán)不是財(cái)產(chǎn)權(quán)，就沒有繼承問題，當(dāng)承租人是自然人并且去世后，合同的租賃期還沒有完成，《合同法》第二百三十四條明確規(guī)定，與承租人生前共同居住人可以按照原租賃合同租賃該房屋。這就是租賃合同效力延伸問題。司法解釋參照這一規(guī)定，第十九條規(guī)定了另外兩個(gè)效力延伸的規(guī)則：

第一，個(gè)人租賃房屋如果是給個(gè)體工商戶的家庭使用，不是自己使用，承租人在租賃期間死亡或者失蹤的，其他家庭成員作為個(gè)體工商戶的經(jīng)營者，有權(quán)主張繼續(xù)租賃合同的效力，一直用到合同約定的租賃期滿。按照合同相對性原則，出租人、承租人是當(dāng)事人，承租人死了，合同就應(yīng)該消滅。但是由于租賃權(quán)具有物權(quán)化的效力，由于承租人是個(gè)體工商戶，這時(shí)就準(zhǔn)許個(gè)體工商戶家庭的其他成員把合同的效力延伸到合同約定的租賃期結(jié)束后再消滅。這就是效力延伸的問題。

第二，個(gè)人租賃房屋從事合伙經(jīng)營，即合伙人個(gè)人租賃房屋給合伙使用，不是自己使用，承租人死亡或者失蹤，其他合伙人說想把合同繼續(xù)延續(xù)到租賃期滿，也是可以的，其他合伙人有這個(gè)權(quán)利。

這兩個(gè)規(guī)則，即使出租人不同意，個(gè)體工商戶和其他合伙人也有權(quán)要求合同履行到租賃期限完成為止。這是強(qiáng)制性的規(guī)定。本來，民事法律關(guān)系主體消滅而消滅{10]，合同當(dāng)事人一方死亡的，合同消滅，但在租賃中，由于租賃權(quán)帶有一定的物權(quán)性質(zhì)，所以它的效力可以延伸到合同期限屆滿。

六、買賣不破租賃原則的適用

買賣不破租賃原則是應(yīng)當(dāng)遵守的，在城鎮(zhèn)房屋租賃合同中同樣如此。出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣租賃房屋，是可以的，第三人作為買受人可以買到該房的所有權(quán)，但在這個(gè)租賃房屋上存在的租賃關(guān)系不能消滅，必須承認(rèn)該租賃關(guān)系，不能打破現(xiàn)存的租賃關(guān)系。受讓人與承租人產(chǎn)生新的租賃關(guān)系，構(gòu)成債的轉(zhuǎn)移{11]，承租人向新的出租人交納房租，繼續(xù)履行租賃合同。買賣不破租賃規(guī)則設(shè)立的目的，是保護(hù)承租人的租賃權(quán)。通常認(rèn)為，在一個(gè)租賃關(guān)系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣了，租賃關(guān)系仍然存在，買受人不可以破壞這個(gè)合同租賃關(guān)系。

司法解釋第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！边@里規(guī)定的規(guī)則是：

第一，承認(rèn)買賣不破租賃規(guī)則，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”。這就是買賣不破租賃的原則。

第二，規(guī)定買賣不破租賃的兩個(gè)例外：一是租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，買賣不破租賃原則不能對抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，可以買到租賃房屋的所有權(quán)，并且實(shí)際占有，解除原來的租賃關(guān)系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受買賣不破租賃規(guī)則的影響。

第三，如果雙方當(dāng)事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時(shí)就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個(gè)附解除條件的合同，當(dāng)然不受買賣不破租賃原則的約束。

七、承租人優(yōu)先購買權(quán)問題

關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)，是司法解釋重點(diǎn)規(guī)定的一個(gè)問題，寫得很好，作為重點(diǎn)問題研究。

民法上的優(yōu)先購買權(quán)，一是共有人的優(yōu)先購買權(quán)，一是承租人的優(yōu)先購買權(quán)，三是股東優(yōu)先購買權(quán)，四是合伙人優(yōu)先購買權(quán)等{12]。共有人之一出賣其共有份額，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)。股東出讓股權(quán)，其他股東享有優(yōu)先購買權(quán)，是一個(gè)道理。出租人要出賣租賃房屋，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這兩個(gè)優(yōu)先購買權(quán)設(shè)置的目的不同：共有人優(yōu)先購買權(quán)的目的是盡量保持共有的狀態(tài)，保持共有人之間的關(guān)系和諧。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)，能夠繼續(xù)維持共有的關(guān)系，承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的是對承租人的照顧，除此之外沒有它意。比較而言，兩種優(yōu)先購買權(quán)的立法目的不同，共有人優(yōu)先購買權(quán)的目的比承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的更重要，必要性更強(qiáng)。

在司法實(shí)踐中，承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用比較混亂，缺乏準(zhǔn)確的規(guī)則。例如，出租人沒有尊重承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人主張侵害了其優(yōu)先購買權(quán)，有的法院保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)，判決出租人和第三人的買賣合同無效；有的法院判決繼續(xù)買賣，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，有的法院甚至直接判決爭議房屋的所有權(quán)歸屬于承租人。

司法解釋在承租人優(yōu)先購買權(quán)問題上做了統(tǒng)一的規(guī)定，可以歸納為五個(gè)規(guī)則：

（一）承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)

司法解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)，確認(rèn)這種優(yōu)先購買權(quán)與基于共有的優(yōu)先購買權(quán)不同，效力有所差別，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)。至于承租人的優(yōu)先購買權(quán)為什么效力低于共有人優(yōu)先購買權(quán)，司法解釋認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)是法定優(yōu)先締約權(quán)，系債權(quán)，不具有對抗第三人的效力{13]。

（二）侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)方式為賠償損失

正因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)，是優(yōu)先締約權(quán)，而不是物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，因此，司法解釋規(guī)定，出租人違反義務(wù)，侵害優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)方式損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購買。這個(gè)規(guī)定與以往的理解是不同的[2]。我認(rèn)為，這個(gè)做法大體可行，是有道理的，就是因?yàn)槌凶馊说膬?yōu)先購買權(quán)的效力較弱，與共有人的優(yōu)先購買權(quán)效力不同的結(jié)果。因此，不能再適用對侵害優(yōu)先購買權(quán)的采取宣告買賣合同無效的做法了。

怎樣確定侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)，解釋確定“出租人出賣租賃房屋在合理期限內(nèi)沒有通知承租人”，就構(gòu)成侵害優(yōu)先購買權(quán)。

這個(gè)規(guī)定有一個(gè)問題值得斟酌，就是有可能使出租人在出賣出租房屋的時(shí)候，都不通知承租人，最后了不起就是賠償損失而已。其后果，可能會(huì)使承租人的有效購買權(quán)成為一句空話。

（三）對以協(xié)議折價(jià)變賣方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的租賃房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)

司法解釋第二十二條規(guī)定：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！痹趯ψ赓U房屋以協(xié)議折價(jià)、變賣方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，在同等條件下，可以優(yōu)先購買，保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)。其條件是，租賃房屋原來是設(shè)置了抵押權(quán)的，出租人要把該房實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，是用協(xié)議折價(jià)和變賣的方式，才可以主張承租人優(yōu)先購買權(quán)。這個(gè)規(guī)定還要和第二十條規(guī)定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不受買賣不破租賃原則限制聯(lián)系起來。以租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不受買賣不破租賃的約束，承租人不可以主張繼續(xù)保持租賃合同的效力，但在這里對承租人用優(yōu)先購買權(quán)的方法來保護(hù)。

但是，應(yīng)當(dāng)注意，如果是用拍賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，不在此限。

（四）以拍賣方式出賣租賃房屋對承租人的保護(hù)

司法解釋對以拍賣方式對租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，專門作出規(guī)定，即第二十三條：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)?！卑凑者@一規(guī)定，以拍賣方式出賣租賃房屋，不論是抵押權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而出賣，還是出租人自己出賣，只要是拍賣，對承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)，就統(tǒng)一適用這樣的方法，即出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的，出租人和拍賣行都有義務(wù)在拍賣五日前通知承租人，如果承租人不參加拍賣的，就視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。這樣規(guī)定是完全對的。

在司法解釋的草案中，還規(guī)定了這樣的內(nèi)容：在拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，承租人當(dāng)場表示高價(jià)購買的，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條關(guān)于“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”的規(guī)定處理，保障出租人的優(yōu)先購買權(quán)。侵害優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以損害賠償。這樣的規(guī)定是不正確的，司法解釋將這些內(nèi)容刪掉，是完全正確的。

（五）對抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定事由

司法解釋第二十四條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！边@是規(guī)定了四種對抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定事由。

1．房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)

共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)，這是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則確定的原則。因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)所生的優(yōu)先權(quán)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)而生，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，自然得出這個(gè)結(jié)論。這在理論上叫做優(yōu)先購買權(quán)的競合或者競存，基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)。

2．房屋賣給出租人的近親屬

出租人如果將租賃房屋出賣給其近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，基于近親屬的親情關(guān)系，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，出租人的近親屬也享有優(yōu)先購買權(quán)，并且這個(gè)優(yōu)先購買權(quán)比承租人優(yōu)先購買權(quán)更優(yōu)先，可以對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。值得研究的是，這種基于親屬關(guān)系發(fā)生的優(yōu)先購買權(quán)，是不是一個(gè)新的優(yōu)先購買權(quán)，產(chǎn)生這種優(yōu)先購買權(quán)的法律基礎(chǔ)是什么？

3．承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)

出租人出賣租賃房屋，對承租人已經(jīng)履行告知義務(wù)，如果承租人在15日內(nèi)沒有明確表示愿意購買的，就視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，對此，當(dāng)然不得再主張優(yōu)先購買權(quán)。15日是個(gè)不變期限，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)必須在15日內(nèi)表示態(tài)度，沒有明確表示的，就視為放棄權(quán)利。

4．第三人善意取得租賃房屋所有權(quán)

如果購買租賃房屋的第三人是出于善意，并且已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，就構(gòu)成善意取得。第三人出于善意對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)不知情，就是善意，構(gòu)成善意取得，就即時(shí)取得所有權(quán)。承租人再主張優(yōu)先購買權(quán)，就無法對抗善意第三人依法即時(shí)取得的所有權(quán)。

司法解釋規(guī)定，侵害優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)方式是損害賠償。這是好的，但如何確定損失，如何確定損害賠償責(zé)任，司法解釋并沒有給出方法。在司法實(shí)踐中可能無法操作。關(guān)鍵在于怎么去計(jì)算承租人優(yōu)先購買權(quán)受到損害的損失數(shù)額。我的想法是，可以按照產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)那個(gè)時(shí)候的房價(jià)是多少，受到侵害后的房價(jià)是多少，其差別可以算作損失。還有一個(gè)辦法，就是參照一般的違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，確定損失賠償責(zé)任。

一、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，在2007年10月1日期實(shí)施的物權(quán)法中用專章進(jìn)行了規(guī)定，充分表明我國民法學(xué)界及立法者已經(jīng)認(rèn)識到建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的重要價(jià)值及其現(xiàn)實(shí)意義。因應(yīng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)、公寓、大廈進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)及該項(xiàng)服務(wù)迅速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，對規(guī)范和協(xié)調(diào)我國物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系、解決物業(yè)管理服務(wù)糾紛、提供了基礎(chǔ)性和原則性的法律框架。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，將對法院審理該類糾紛案件起到積極的作用。但不可忌諱、回避的問題是，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，作為我國首次以立法方式確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，當(dāng)中存在的問題仍然不少，在理解和適用上操作性仍然不夠強(qiáng)。為此，最高院出臺(tái)司法解釋實(shí)在是其必然。筆者以下試圖借理解解釋內(nèi)容的同時(shí)，指出其中仍然存在的有待解決實(shí)際問題。

1．解釋關(guān)于業(yè)主的范圍的認(rèn)定。根據(jù)解釋第一條第一款的規(guī)定，依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。即業(yè)主的范圍包括通過依法登記、依據(jù)生效法律文書、繼承、受遺贈(zèng)等方式取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，同時(shí)，該解釋第一條第二款還規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。2．解釋關(guān)于車位、攤位等特定空間作為建筑物專有部分進(jìn)行認(rèn)定的條件問題。根據(jù)解釋第二條的規(guī)定，車位、攤位及其他房屋只要能夠滿足以下條件就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物專有部分：（1）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。但規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

3．解釋關(guān)于對“住改商”問題的處理。“住改商”既包括專用部分住改商，也包括共有部分的住改商，根據(jù)解釋第十條的規(guī)定，業(yè)主將住宅即其專有部分改變?yōu)榻?jīng)營性用房，須經(jīng)全部有利害關(guān)系人一致同意。而在解釋的第七條就共有部分住改商進(jìn)行了的規(guī)定，對改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分的，明確了必需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

4．解釋關(guān)于業(yè)主表決權(quán)問題的處理。根據(jù)物權(quán)法，業(yè)主的表決權(quán)的統(tǒng)計(jì)方式包括兩種，一種是按業(yè)主人數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；一種是按業(yè)主專有部分的面積比例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。但就對業(yè)主購買兩套甚至多套房屋，其表決權(quán)統(tǒng)計(jì)方式規(guī)定不甚明確，按專有面積當(dāng)然不會(huì)存在爭議，但是否應(yīng)當(dāng)按一個(gè)業(yè)主還是多個(gè)業(yè)主進(jìn)行統(tǒng)計(jì)就不無爭論。解釋第九條對此有了明確規(guī)定，即出現(xiàn)前述情形時(shí)，在業(yè)主人數(shù)的統(tǒng)計(jì)上，仍然按一人計(jì)算。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，該統(tǒng)計(jì)方式僅僅解決了技術(shù)上的問題，而對表決結(jié)果的影響為零。因?yàn)?，業(yè)主的表決權(quán)的實(shí)現(xiàn)，人數(shù)或?qū)Ｓ胁糠植皇莾H其中之一就可以決定的，而是必須兩者都同時(shí)達(dá)到法定要求方可。

5．解釋關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格問題。根據(jù)物權(quán)法第七十八條及解釋十二條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以作為案件的被告；結(jié)合物權(quán)法第八十三條的規(guī)定，似乎也排除了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為案件原告的可能性。筆者認(rèn)為，不管是物權(quán)法、還是該解釋的規(guī)定，將在很大程度上限制業(yè)主的維權(quán)工作，給業(yè)主維權(quán)帶來了現(xiàn)實(shí)的困難。對損害全體業(yè)主共同利益的侵害行為，如果業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)都無權(quán)作為原告進(jìn)行告訴，而需要全體業(yè)主辦理新的授權(quán)委托，或各個(gè)業(yè)主分別訴訟，不僅在成本上不合理，而且作為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)也根本無從體現(xiàn)。這樣的規(guī)定，顯然弊大于利。

6．解釋關(guān)于車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的認(rèn)定。根據(jù)解釋第五條的規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。從解釋規(guī)定文義進(jìn)行理解，該規(guī)定包含兩層含義，即一是開發(fā)商可以將車位、車庫采用出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主；二是開發(fā)商必須按照配置比例進(jìn)行前述處分。該解釋內(nèi)容存在的問題是，如果發(fā)展商的前述處分行為不符合前述規(guī)定，是否必然導(dǎo)致認(rèn)定其處分行為為不符合“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的情形，而可撤銷或無效；而且該解釋內(nèi)容仍然沒有解決好后面幾個(gè)問題，一是“滿足業(yè)主的需要”中“業(yè)主的需要”是指業(yè)主現(xiàn)實(shí)的需要為限還是也包括業(yè)主未來可能的、潛在的需要；二是“滿足業(yè)主的需要”中的“業(yè)主”應(yīng)作何種理解，如果根據(jù)該解釋第一條之規(guī)定，結(jié)合物權(quán)法第七十四條第二款的規(guī)定，這里的業(yè)主就包括購買房屋的業(yè)主，也包括純粹購買車位、車庫的業(yè)主，如果作此理解，開發(fā)商就可能將車庫、車位出售給房屋業(yè)主以外的人，而導(dǎo)致車庫倒買倒賣甚至房屋業(yè)主買不到車庫、車位的現(xiàn)象發(fā)生，也一定程度上給小區(qū)的物業(yè)管理帶來難度。因此，此處的業(yè)主筆者認(rèn)為應(yīng)作限定解釋，即限定其范圍為房屋業(yè)主；三是對“業(yè)主的需要”是否應(yīng)當(dāng)作必要限制，特別是時(shí)效方面的限制，即在多長時(shí)間內(nèi)業(yè)主行使購買、租賃車位、車庫權(quán)利方可得到滿足和法院支持，如果無期限限制，必然導(dǎo)致資源浪費(fèi)，也導(dǎo)致其他業(yè)主利益受損，如需要多個(gè)車位的業(yè)主因無法得到滿足而導(dǎo)致不便，該部分的物業(yè)管理費(fèi)用長期無法收取而增加管理成本等。

（二）《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

伴隨房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)也步入快車道，既給廣大購房入住的業(yè)主帶來極大的便利，也順應(yīng)了社會(huì)分工進(jìn)一步細(xì)化的需要。然而，與此同時(shí)所引發(fā)的問題也越來越多，甚至矛盾有加深的跡象，以致專門形成一類以物業(yè)管理服務(wù)糾紛為法院審理對象的案件。即涉及民事訴訟、也不乏引發(fā)行政訴訟。最高院本次出臺(tái)解釋，既具有前述背景因素，但更多的是結(jié)合了新頒布實(shí)施的《物權(quán)法》的規(guī)定，以指導(dǎo)各級法院正確審理該類案件。解釋共十三條，主要解決了以下幾個(gè)問題：

1．關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同法律效力的認(rèn)定問題。解釋規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。該解釋內(nèi)容解決了兩類合同的效力認(rèn)定問題，一是建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，由于此類合同主體為建設(shè)單位和其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主不參與其中，而且多數(shù)情況下也沒有向業(yè)主公示，因此常出現(xiàn)業(yè)主對該類合同不予認(rèn)可并拒絕履行合同中約定的業(yè)主義務(wù)糾紛，解釋直接肯定了該類合同的法律效力，一定意義上可以使糾紛得到解決，但筆者認(rèn)為，由于該類合同侵害了業(yè)主的知情權(quán)，法律也沒有就合同內(nèi)容必須進(jìn)行公示進(jìn)行強(qiáng)制要求，不能不說是一大缺憾。二是業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，這類合同由于業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)所代表的是全體業(yè)主的利益，其法律效力當(dāng)然應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠姓J(rèn)。

2．關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)收交中爭議的解決。解釋首先解決了房屋空置時(shí)是否具有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)問題。由于現(xiàn)實(shí)存在業(yè)主收樓或視為收樓后一直空置的現(xiàn)象，而導(dǎo)致該部分業(yè)主提出其未享受物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)管理費(fèi)，為此解釋做出了需要交納的規(guī)定，即“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！备鶕?jù)物權(quán)原理，發(fā)展商已將房屋交付給業(yè)主控制，而無論該房屋處于何種狀態(tài)，該業(yè)主當(dāng)然具有和其他業(yè)主同樣的交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。其次解決了業(yè)主將房屋出租、出借情況下，物業(yè)管理費(fèi)交納主體問題，解釋規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。此外，解釋還就物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)主張物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定，明確指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主主張。

3．關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同未獲續(xù)聘或終止、解除情況下相關(guān)問題的處理。主要包括兩個(gè)內(nèi)容，一是業(yè)主委員會(huì)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

對《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）》的認(rèn)識和建議

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有維修專有部分的義務(wù)

征求意見稿第二條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行或者在合理期限內(nèi)拖延履行物業(yè)服務(wù)合同約定的維修、養(yǎng)護(hù)和維護(hù)等義務(wù)，或者經(jīng)多次維修、養(yǎng)護(hù)和維護(hù)等仍不能達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主自行或者委托他人對業(yè)主專有部分或者共有部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和維護(hù)，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)予支持?！?這一條文有三個(gè)問題：

1、物業(yè)企業(yè)沒有維修專有部分的義務(wù)。專有部分自交付以后，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，保修期內(nèi)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，保修期后業(yè)主自行維護(hù)和保養(yǎng)。業(yè)主可以就專有部分的維修委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但這屬于另一個(gè)法律關(guān)系，不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定的或者物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)

2、共有部分的維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用本來就是由業(yè)主承擔(dān)的（管理費(fèi)或者維修資金），而不是物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。權(quán)利人自行維修后由責(zé)任方承擔(dān)費(fèi)用只適用于責(zé)任人有保修義務(wù)的情形，物業(yè)企業(yè)不是保修單位，它即使未履行維修職責(zé)，應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任和賠償責(zé)任，而不是承擔(dān)維修費(fèi)用。

3、“經(jīng)多次維修、養(yǎng)護(hù)和維護(hù)等仍不能達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)”，如同“經(jīng)多次治療未能治愈”，原因可能是多方面的，有的可能屬于建筑物先天質(zhì)量缺陷，有的可能因?yàn)闃I(yè)主使用不當(dāng)，不能一概歸責(zé)于物業(yè)企業(yè)。確實(shí)屬于物業(yè)公司不勝任，業(yè)主可以解聘，可以請求它賠償損失，但不應(yīng)當(dāng)是自行維修后讓它承擔(dān)費(fèi)用。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)“安全保障義務(wù)”

征求意見稿第八條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持?！蔽覈袷虑謾?quán)責(zé)任法上的安全保障義務(wù)來源于最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第一款：“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！睆姆ɡ砩峡?，義務(wù)人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)營性的或者是社會(huì)活動(dòng)的組織者；面對的是不特定的對象；通常有自己的經(jīng)營場所；它與被保障人之間的關(guān)系應(yīng)當(dāng)是消費(fèi)場所與消費(fèi)者的關(guān)系，或者是組織者與被組織者的關(guān)系，它對自己經(jīng)營場所內(nèi)的不安全因素具有控制、預(yù)防、改善、提示的能力。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不符合這些條件。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系是雇傭關(guān)系。物權(quán)法第八十二條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有管理業(yè)主及其活動(dòng)的權(quán)利與能力。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有自己的經(jīng)營場所，它是在業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)之上為業(yè)主提供服務(wù)，服務(wù)的對象也是特定的。

4、法規(guī)明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全防范方面的職責(zé)是“協(xié)助”?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！眳f(xié)助的對象，一是業(yè)主，二是有關(guān)行政機(jī)關(guān)，它們才是安全防范的責(zé)任主體。

綜上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)安全保障義務(wù)。如果物業(yè)企業(yè)沒有履行合同義務(wù)造成業(yè)主的損害，應(yīng)當(dāng)依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條承擔(dān)損害賠償責(zé)任：

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！边@仍然是違約責(zé)任。違約責(zé)任以未履行合同為基礎(chǔ)，安全保障義務(wù)只要受害人沒有過錯(cuò)就不能減輕或免除義務(wù)人的責(zé)任，兩者在實(shí)務(wù)中會(huì)導(dǎo)致不同的法律責(zé)任。而后者既無法律依據(jù)，也不合情理，會(huì)在實(shí)務(wù)中產(chǎn)生混亂，建議刪除。

三、車輛丟失或者毀損的責(zé)任，應(yīng)以合同為依據(jù)處理

征求意見稿第九條：“車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯(cuò)程度、收費(fèi)情況等因素，確定其是否承擔(dān)賠償責(zé)任以及承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍。業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度減輕或者免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同包含車輛保管服務(wù)內(nèi)容或者當(dāng)事人另行簽訂車輛保管服務(wù)協(xié)議，按照相關(guān)合同或者協(xié)議約定處理?！?/p>

這個(gè)條文第一款講侵權(quán)責(zé)任，第二款才講違約責(zé)任，順序不大符合邏輯。“業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度減輕或者免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任”，等于先將物業(yè)服務(wù)企業(yè)置于賠償義務(wù)人的地位，這既無法律依據(jù)，也不合情理?，F(xiàn)實(shí)中這類糾紛越來越多，而在社會(huì)治安形勢日趨嚴(yán)峻的情況下，作為汽車這種大宗財(cái)產(chǎn)的所有人，自己應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施，而不能只依賴于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。事實(shí)上物業(yè)企業(yè)也不具備這個(gè)能力。

如果承認(rèn)物業(yè)企業(yè)沒有安全保障義務(wù)，那么本條第一款就不能成立。建議在這個(gè)問題上，仍然以《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條為原則來處理，具體條文建議修改為：

“車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損，車主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)車輛停放或保管協(xié)議的約定處理。沒有車輛停放或保管協(xié)議的，按物業(yè)服務(wù)協(xié)議中的相關(guān)約定處理。沒有物業(yè)服務(wù)協(xié)議的，按物業(yè)服務(wù)企業(yè)有無履行法規(guī)要求的保安義務(wù)，判斷其是否承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

四、對從事物業(yè)服務(wù)的“其他管理人”應(yīng)作出界定

物權(quán)法第八十一條規(guī)定“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！倍段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條明確規(guī)定“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定?！卑唇ㄔO(shè)部規(guī)章，不具有相應(yīng)的資質(zhì)，不能從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。故物權(quán)法所說的“其他管理人”，應(yīng)當(dāng)是指具有從事專項(xiàng)服務(wù)資質(zhì)的服務(wù)商，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)以外、卻能從事物業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)或者個(gè)人。否則，必然會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)的市場嚴(yán)重混亂，在惡性競爭、魚龍混雜之下，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益的情況不可避免。故對“其它管理人”應(yīng)當(dāng)加以界定，并且它只能從事其有資質(zhì)的專項(xiàng)服務(wù)。

建議增加一個(gè)條文：物權(quán)法第八十一條所說的“其他管理人”，是指具有相應(yīng)資質(zhì)的園林、機(jī)電維修保養(yǎng)、清潔、消毒、保安服務(wù)等專業(yè)經(jīng)營者。其他管理人在經(jīng)營范圍內(nèi)，受業(yè)主委托從事專項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)。

五、業(yè)主轉(zhuǎn)移房屋時(shí)惡意欠費(fèi)的，繼受的業(yè)主有清償義務(wù)

現(xiàn)實(shí)中許多以投資為目的的買房人，直到將房屋出手，也不到物業(yè)服務(wù)處交費(fèi)，而我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中，又沒有權(quán)利瑕疵登記的手段，故物業(yè)企業(yè)對這種情形無可奈何。這不但是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的損害，也是對全體業(yè)主共同利益的損害。由于物業(yè)企業(yè)的員工大部分是農(nóng)民工，欠費(fèi)還會(huì)引發(fā)社會(huì)問題。鑒于此，建議確立“賣方欠費(fèi)買方清償”的規(guī)則，其理由和意義如下：

1、甲賣房給乙時(shí)，乙并不是簡單地購買房屋，而是全面繼受了甲所轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)。臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》第二十四條：“區(qū)分所有權(quán)之繼受人應(yīng)繼受原區(qū)分所有權(quán)人依照本條例或規(guī)約所定之一切權(quán)利義務(wù)”，法理鮮明，可資借鑒。

2、甲乙雙方交易時(shí)，就房屋是否存在欠費(fèi)負(fù)擔(dān)，即使沒有惡意串通，乙也有注意義務(wù)；未盡注意義務(wù)，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

3、物業(yè)企業(yè)在甲長期欠費(fèi)并找不到債務(wù)人情況下繼續(xù)履行管理職責(zé)，已經(jīng)構(gòu)成無因管理，乙作為受益人也有償還義務(wù)。

4、如果確立了這一規(guī)則，此類因房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的欠費(fèi)糾紛將大大減少。水電費(fèi)較少欠費(fèi)糾紛，就在于水、電供應(yīng)者采取了甲欠乙還的規(guī)則。

建議增加一個(gè)條文為：“業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)積欠的物業(yè)管理費(fèi)，購買方負(fù)有清償責(zé)任?！?/p>

第四篇：司法解釋

一、司法解釋

? 【有效】2003最高人民法院關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定

? 【有效】2001最高人民法院關(guān)于人民法院在審理企業(yè)破產(chǎn)和改制案件中切實(shí)防止債務(wù)人逃廢債務(wù)的緊急通知

二、規(guī)章及規(guī)范性文件

? 【有效】2013公布商務(wù)部現(xiàn)行有效規(guī)章目錄及規(guī)范性文件目錄

? 【有效】2011國家工商行政管理總局關(guān)于做好公司合并分立登記支持企業(yè)兼并重組的意見

? 【有效】2011人力資源和社會(huì)保障部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、工業(yè)和信息化部、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、國家能源局、中華全國總工會(huì)關(guān)于做好淘汰落后產(chǎn)能和兼并重組企業(yè)職工安置工作的意見

? 【有效】2008中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的通知

? 【有效】2008銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人就《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》發(fā)布答記者問

? 【有效】2007建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程企業(yè)發(fā)生改制、重組、分立等情況資質(zhì)核定有關(guān)問題的通知

? 【有效】2005 公司注冊資本登記管理規(guī)定 ?

一、法律和行政法規(guī)

? 【有效】2009 中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法 ? 【有效】2003 企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例 ? 【有效】1990 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理工作的通知 ?

二、司法解釋

? 【有效】2001 最高人民法院關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理行政案件管轄問題的解釋 ? 【有效】2004 最高人民法院行政審判庭關(guān)于“紅帽子”企業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛處理有關(guān)問題的意見

? 【有效】2001 最高人民法院關(guān)于人民法院在強(qiáng)制執(zhí)行程序中處分被執(zhí)行人國有資產(chǎn)適用法律問題的請示報(bào)告的復(fù)函 ?

三、規(guī)章及規(guī)范性文件

（一）綜合性規(guī)定

? 【有效】2011 地方國有資產(chǎn)監(jiān)管工作指導(dǎo)監(jiān)督辦法

? 【有效】2010 關(guān)于中央行政事業(yè)單位所屬企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)管工作歸口管理的通知

? 【有效】2009 關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)地方國有資產(chǎn)監(jiān)管工作的若干意見》的通知

? 【有效】2007 國務(wù)院國資委工作規(guī)則

? 【有效】2006 地方國有資產(chǎn)監(jiān)管工作指導(dǎo)監(jiān)督暫行辦法

? 【有效】2004 關(guān)于設(shè)立市（地）級人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)意見

? 【有效】2003 關(guān)于貫徹落實(shí)《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)法制建設(shè)有關(guān)問題的通知

? 【有效】2003 關(guān)于學(xué)習(xí)貫徹《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》的通知 ? 【有效】2003 關(guān)于印發(fā)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主要職責(zé)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定的通知

? 【有效】2003 國務(wù)院法制辦公室對《關(guān)于適用〈企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例〉有關(guān)問題的函》的復(fù)函

? 【有效】1999 關(guān)于律師事務(wù)所介入國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律事務(wù)試點(diǎn)工作的通知 ? 【有效】1998 關(guān)于加強(qiáng)鐵路企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理的若干規(guī)定 ? 【有效】1998 關(guān)于國有資產(chǎn)流失查處工作若干問題的通知 ? 【有效】1998 新聞出版署直屬企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行辦法

? 【有效】1996 關(guān)于認(rèn)真貫徹國辦緊急通知加強(qiáng)外商投資企業(yè)國有資產(chǎn)管理的通知 ? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《外經(jīng)貿(mào)企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理實(shí)施辦法》的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于發(fā)布《鐵路企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知 ? 【有效】1994 關(guān)于國有企業(yè)辦理抵押貸款若干問題的批復(fù)

? 【有效】1993 關(guān)于1988年下放地方的外貿(mào)企業(yè)國有資產(chǎn)管理有關(guān)問題的通知

? 【有效】1992 石油工業(yè)國有資產(chǎn)管理暫行辦法 ? 【有效】1989 關(guān)于對地方國有資產(chǎn)管理工作的意見 ? 【有效】1989 關(guān)于建立國有資產(chǎn)管理工作關(guān)系的通知 ? 【失效】1996 國有資產(chǎn)流失案件查處工作試行規(guī)則 ? 【失效】1994 國有企業(yè)財(cái)產(chǎn)監(jiān)督管理?xiàng)l例

? 【失效】1992 關(guān)于科研機(jī)構(gòu)興辦科技開發(fā)企業(yè)國有資產(chǎn)管理暫行規(guī)定

（二）國有資產(chǎn)管理基礎(chǔ)制度（1）清產(chǎn)核資 ① 92年清產(chǎn)核資試點(diǎn)

? 【有效】1992 關(guān)于下發(fā)《一期試點(diǎn)企業(yè)國有資產(chǎn)所有權(quán)界定情況表(試填表)》的通知

? 【有效】1992 關(guān)于下發(fā)《清產(chǎn)核資固定資產(chǎn)價(jià)值重估簡表》的通知 ? 【有效】1992 關(guān)于印發(fā)《關(guān)于清產(chǎn)核資中全民所有制企業(yè)、單位對外投資的清理和界定的暫行規(guī)定》的通知

? 【有效】1992 關(guān)于清產(chǎn)核資中全民所有制企業(yè)資產(chǎn)清查登記有關(guān)問題的暫行規(guī)定

? 【有效】1992 關(guān)于清產(chǎn)核資第一期試點(diǎn)工作的通知

? 【失效】1992 關(guān)于清產(chǎn)核資第一期試點(diǎn)的國營企業(yè)資金損失虧損掛帳等問題的財(cái)務(wù)處理通知

? 【有效】1992 清產(chǎn)核資辦法（試行）? 【有效】1992 清產(chǎn)核資第一期試點(diǎn)方案

? 【有效】1992 清產(chǎn)核資資產(chǎn)價(jià)值重估實(shí)施細(xì)則（試行）② 93年清產(chǎn)核資擴(kuò)大試點(diǎn)

? 【有效】1992 關(guān)于印發(fā)《國家行政事業(yè)單位財(cái)產(chǎn)清查登記工作方案》的通知

? 【有效】1993 關(guān)于清產(chǎn)核資中全民所有制企業(yè)中工會(huì)資產(chǎn)清查登記有關(guān)問題的通知

? 【有效】1993 國務(wù)院辦公廳關(guān)于擴(kuò)大清產(chǎn)核資試點(diǎn)工作有關(guān)政策的通知 ? 【有效】1993清產(chǎn)核資辦法（擴(kuò)大試點(diǎn)用）

? 【有效】1993 清產(chǎn)核資擴(kuò)大試點(diǎn)中有關(guān)政策問題的解釋 ? 【有效】1993 清產(chǎn)核資資產(chǎn)價(jià)值重估實(shí)施細(xì)則（擴(kuò)大試點(diǎn)用）

? 【失效】1993 財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資試點(diǎn)企業(yè)有關(guān)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知

? 【失效】1993 郵電企業(yè)清產(chǎn)核資工作實(shí)施細(xì)則

③ 94年清產(chǎn)核資

? 【有效】1994 1994年清產(chǎn)核資資產(chǎn)價(jià)值重估實(shí)施細(xì)則 ? 【有效】1994 一九九四年清產(chǎn)核資中核實(shí)國有資金的具體規(guī)定 ? 【有效】1994 一九九四年清產(chǎn)核資工作方案 ? 【有效】1994 中國人民銀行清產(chǎn)核資辦法

? 【有效】1994 關(guān)于一九九四年清產(chǎn)核資企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記問題的通知 ? 【有效】1994 關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資中土地估價(jià)實(shí)施細(xì)則》的通知 ? 【有效】1994 關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案》的通知 ? 【有效】1994 關(guān)于清產(chǎn)核資報(bào)表填報(bào)中有關(guān)問題的解答

? 【有效】1994 關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)《轉(zhuǎn)機(jī)條例》抓好清產(chǎn)核資擴(kuò)大試點(diǎn)工作的通知

? 【有效】1994 關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳有關(guān)清產(chǎn)核資政策的通知 ? 【有效】1994 清產(chǎn)核資辦法（一九九四年用）

? 【有效】1994 財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資基本單位和匯總單位確定的規(guī)定》的通知 ④ 95年清產(chǎn)核資

? 【有效】1995 1995年清產(chǎn)核資有關(guān)資金核實(shí)工作的具體規(guī)定 ? 【有效】1995 一九九五年清產(chǎn)核資資產(chǎn)價(jià)值重估實(shí)施細(xì)則 ? 【失效】1995 中國人民銀行關(guān)于開展清產(chǎn)核資工作的通知

? 【失效】1995 關(guān)于切實(shí)做好１９９５年清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于加強(qiáng)境外企業(yè)清產(chǎn)核資工作的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于加強(qiáng)對清產(chǎn)核資工作監(jiān)督檢查的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)《一九九五年清產(chǎn)核資辦法》的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)《國有企業(yè)代碼填報(bào)規(guī)定》的通知

? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)《境外企業(yè)、機(jī)構(gòu)清產(chǎn)核資工作方案》的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)《境外企業(yè)、機(jī)構(gòu)清產(chǎn)核資工作有關(guān)規(guī)定》的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)《境外企業(yè)、機(jī)構(gòu)清產(chǎn)核資報(bào)表》的通知

? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)《１９９５年清產(chǎn)核資有關(guān)產(chǎn)權(quán)界定工作的具體規(guī)定》的通知

? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)清產(chǎn)核資工作有關(guān)問題解答的通知

? 【失效】1995 關(guān)于國有企業(yè)清產(chǎn)核資中土地估價(jià)有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于在全國進(jìn)一步開展清產(chǎn)核資工作的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于境外企業(yè)、機(jī)構(gòu)清產(chǎn)核資工作有關(guān)問題的通知

? 【有效】1995 關(guān)于抓緊開展各級行政、事業(yè)單位和社團(tuán)組織投資舉辦具有企業(yè)法人資格的各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體清產(chǎn)核資工作的緊急通知

? 【有效】1995 關(guān)于清產(chǎn)核資土地估價(jià)入帳修正調(diào)整及有關(guān)報(bào)表問題的補(bǔ)充通知

? 【有效】1995 關(guān)于規(guī)范清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)收費(fèi)的緊急通知

? 【有效】1995 關(guān)于認(rèn)真抓緊做好清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作的緊急通知 ? 【有效】1995 關(guān)于財(cái)政監(jiān)察專員辦事機(jī)構(gòu)認(rèn)真配合做好中央企業(yè)、單位清產(chǎn)核資工作的通知

? 【有效】1995 關(guān)于貫徹執(zhí)行《清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案》的通知 ? 【有效】1995 清產(chǎn)核資數(shù)據(jù)資料管理規(guī)定

? 【失效】1995 鐵路清產(chǎn)核資企業(yè)、單位土地估價(jià)實(shí)施辦法 ? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資數(shù)據(jù)資料管理規(guī)定》的通知 ⑤ 96-98年清產(chǎn)核資（城鎮(zhèn)集體企業(yè)單位）

? 【有效】1996 關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)集體企業(yè)、單位清產(chǎn)核資工作的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體企業(yè)、單位清產(chǎn)核資產(chǎn)權(quán)界定工作的規(guī)定》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資產(chǎn)權(quán)界定工作的具體規(guī)定》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資產(chǎn)權(quán)界定暫行辦法》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資暫行辦法》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資試點(diǎn)方案》的通知

? 【失效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資財(cái)務(wù)處理暫行辦法》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資資產(chǎn)價(jià)值重估實(shí)施細(xì)則》的通知

? 【失效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資資金核實(shí)具體規(guī)定》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于國有企業(yè)清產(chǎn)核資中土地估價(jià)入帳價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)問題的通知 ? 【有效】1996 關(guān)于國有企業(yè)清產(chǎn)核資土地估價(jià)后有關(guān)問題的通知 ? 【有效】1996 關(guān)于國有企業(yè)清產(chǎn)核資土地估價(jià)有關(guān)問題的解答 ? 【失效】1996 關(guān)于清產(chǎn)核資企業(yè)有關(guān)稅收問題的通知

? 【有效】1996 國務(wù)院辦公廳關(guān)于在全國城鎮(zhèn)集體企業(yè)、單位開展清產(chǎn)核資工作的通知

? 【有效】1997 關(guān)于做好農(nóng)村信用社清產(chǎn)核資資金核實(shí)工作的通知

? 【有效】1997 關(guān)于做好集體企業(yè)清產(chǎn)核資中涉及中央企業(yè)國有權(quán)益變動(dòng)審批工作的通知

? 【有效】1997 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記暫行辦法》的通知

? 【有效】1997 關(guān)于印發(fā)《電力系統(tǒng)集體企業(yè)清產(chǎn)核資工作方案》的通知 ? 【有效】1997 關(guān)于城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資工作有關(guān)政策規(guī)定 ? 【有效】1997 關(guān)于開展城市、農(nóng)村信用社清產(chǎn)核資工作的通知 ? 【失效】1997 關(guān)于集體企業(yè)清產(chǎn)核資中有關(guān)房產(chǎn)稅印花稅問題的通知 ? 【有效】1998 全國城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資工作考核辦法

? 【失效】1998 關(guān)于做好城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資監(jiān)督檢查工作的通知 ? 【有效】1998 關(guān)于印發(fā)《關(guān)于在全國開展城鎮(zhèn)集體企業(yè)、單位清產(chǎn)核資工作的公告》的通知

? 【有效】1998 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資工作考核辦法》的通知 ? 【失效】1998 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資資金核實(shí)操作規(guī)程》的通知

? 【有效】1998 關(guān)于國家稅務(wù)總局系統(tǒng)集體企業(yè)清產(chǎn)核資有關(guān)事項(xiàng)的通知 ? 【失效】1998 關(guān)于城鎮(zhèn)集體企業(yè)單位清產(chǎn)核資若干稅收財(cái)務(wù)處理規(guī)定的通知

? 【有效】1998 關(guān)于城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資中資金核實(shí)工作安排的通知 ? 【有效】1998 關(guān)于明確城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資稅收處理問題

? 【有效】1998 關(guān)于１９９８年在全國全面開展城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資工作的通知

? 【有效】1999 關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資收尾補(bǔ)課工作的通知 ⑥ 97-98年清產(chǎn)核資（農(nóng)村集體資產(chǎn)）

? 【有效】1997 關(guān)于開展農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資工作的通知

? 【有效】1998 關(guān)于印發(fā)農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資工作方案和辦法的通知 ⑦ 00-01年清產(chǎn)核資（中央及地方預(yù)算單位）? 【有效】2000 中央預(yù)算單位清產(chǎn)核資工作問答 ? 【有效】2000 中央預(yù)算單位清產(chǎn)核資核查工作方案 ? 【失效】2000 中央預(yù)算單位清產(chǎn)核資資金核實(shí)辦法

? 【有效】2000 關(guān)于下發(fā)《中央預(yù)算單位清產(chǎn)核資中有關(guān)問題的解釋》的通知 ? 【失效】2000 關(guān)于做好中央預(yù)算單位清產(chǎn)核資戶數(shù)清理工作的通知] ? 【失效】2000 關(guān)于印發(fā)《預(yù)算單位清產(chǎn)核資辦法》的通知

? 【有效】2000 關(guān)于國家稅務(wù)局系統(tǒng)行政事業(yè)單位開展清產(chǎn)核資工作的通知 ? 【失效】2000 關(guān)于建設(shè)部等11個(gè)部門(單位)所屬134個(gè)科研機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制過程中有關(guān)清產(chǎn)核資銜接工作的通知

? 【失效】2000 關(guān)于開展中央預(yù)算單位清產(chǎn)核資工作的通知

? 【有效】2001 關(guān)于印發(fā)《關(guān)于中央預(yù)算單位清產(chǎn)核資樣本核查工作情況的通報(bào)》的通知

? 【有效】2001 關(guān)于開展地方預(yù)算單位清產(chǎn)核資工作有關(guān)問題的通知 ⑧03-04年清產(chǎn)核資（中央企業(yè)）

? 【有效】2003 中央企業(yè)清產(chǎn)核資工作方案

? 【有效】2003 關(guān)于印發(fā)中央企業(yè)清產(chǎn)核資工作方案的通知

? 【有效】2003 關(guān)于印發(fā)中央軍工企業(yè)所屬事業(yè)單位清產(chǎn)核資報(bào)表的通知 ? 【有效】2003 關(guān)于印發(fā)企業(yè)清產(chǎn)核資報(bào)表的通知

? 【有效】2003 關(guān)于印發(fā)國有企業(yè)資產(chǎn)損失認(rèn)定工作規(guī)則的通知 ? 【有效】2003 國有企業(yè)清產(chǎn)核資工作規(guī)程 ? 【有效】2003 清產(chǎn)核資工作問題解答

（一）? 【有效】2004 清產(chǎn)核資工作問題解答(三)? 【有效】2004 清產(chǎn)核資工作問題解答(二)? 【失效】2005 關(guān)于清產(chǎn)核資工作有關(guān)稅收政策問題的復(fù)函 ? 【失效】2006 關(guān)于中央企業(yè)清產(chǎn)核資有關(guān)稅收處理問題的通知 ? 【有效】2003 國有企業(yè)清產(chǎn)核資辦法

? 【有效】2003 國有企業(yè)清產(chǎn)核資經(jīng)濟(jì)鑒證工作規(guī)則 ? 【有效】2003 國有企業(yè)清產(chǎn)核資資金核實(shí)工作規(guī)定 ⑨06-07年清產(chǎn)核資（行政事業(yè)單位）

? 【有效】2006 關(guān)于印發(fā)《行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查暫行辦法》的通知 ? 【有效】2006 關(guān)于印發(fā)行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查報(bào)表及編制說明的通知 ? 【有效】2006 財(cái)政部關(guān)于開展全國行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查工作的通知 ? 【有效】2007 交通部關(guān)于開展行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查工作的通知 ? 【有效】2007 關(guān)于做好行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查技術(shù)支撐工作的通知 ? 【有效】20 07 關(guān)于印發(fā)《商務(wù)部行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查實(shí)施方案》的通知 ? 【有效】2007 關(guān)于印發(fā)《行政事業(yè)單位資產(chǎn)核實(shí)暫行辦法》的通知 ? 【有效】2007 關(guān)于印發(fā)交通部行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查報(bào)表及編制說明的通知

? 【有效】2007 關(guān)于印發(fā)行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查工作中有關(guān)問題解答的通知 ? 【有效】2007 關(guān)于成立全國行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查工作小組有關(guān)事項(xiàng)的通知

? 【有效】2007 關(guān)于行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查技術(shù)服務(wù)工作有關(guān)問題的通知 ? 【有效】2007 關(guān)于資產(chǎn)清查數(shù)據(jù)資料管理等有關(guān)問題的通知

? 【有效】2007 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)資產(chǎn)清查專項(xiàng)審計(jì)工作紀(jì)律有關(guān)問題的通知 ? 【失效】2007 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)資產(chǎn)清查督導(dǎo)工作有關(guān)問題的通知

? 【有效】2007 商務(wù)部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好資產(chǎn)清查工作有關(guān)事項(xiàng)的通知 ? 【有效】2007 國家林業(yè)局辦公室關(guān)于做好資產(chǎn)清查專項(xiàng)審計(jì)工作的通知 ⑩其他

? 【有效】1992 關(guān)于國務(wù)院有關(guān)職能部門制定清產(chǎn)核資中和后期有關(guān)政策、規(guī)定的分工意見

? 【有效】1992 清產(chǎn)核資總體方案（試行）

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《國有企業(yè)不良資產(chǎn)清理指導(dǎo)意見》的通知 ? 【有效】1996 關(guān)于認(rèn)真做好清產(chǎn)核資中不良資產(chǎn)處置委托工作的通知 ? 【失效】1998 關(guān)于做好日常清產(chǎn)核資工作有關(guān)問題的通知（2）產(chǎn)權(quán)界定

? 【有效】2000 關(guān)于國家稅務(wù)局系統(tǒng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所和稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)脫鉤改制中資產(chǎn)界定審批辦法的通知

? 【有效】2002 企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處工作規(guī)則

? 【有效】1991 關(guān)于用國有資產(chǎn)開辦的集體企業(yè)或經(jīng)營單位產(chǎn)權(quán)歸屬問題的通知

? 【有效】1993 關(guān)于工會(huì)資產(chǎn)界定與管理有關(guān)問題的通知 ? 【有效】1993 國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和產(chǎn)權(quán)糾紛處理暫行辦法 ? 【有效】1994 關(guān)于明確農(nóng)村信用社主管部門提取管理費(fèi)形成的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定問題的通知

? 【失效】1994 國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處工作試行規(guī)則 ? 【有效】1994 集體企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定暫行辦法

? 【失效】1996 關(guān)于印發(fā)《從事集體科技企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定的暫行規(guī)定》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資產(chǎn)權(quán)界定工作的具體規(guī)定》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資產(chǎn)權(quán)界定暫行辦法》的通知

? 【有效】1996 國家國有資產(chǎn)管理局轉(zhuǎn)發(fā)《最高人民法院關(guān)于因政府調(diào)整劃轉(zhuǎn)企業(yè)國有資產(chǎn)引起的糾紛是否受理問題的批復(fù)》的通知 ? 【有效】1996 集體科技企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定若干問題的暫行規(guī)定

? 【失效】1996 集體科技企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處工作試行規(guī)則

? 【有效】1997 關(guān)于律師從事集體科技企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定法律業(yè)務(wù)的通知 ? 【有效】1997 關(guān)于貫徹落實(shí)《勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定規(guī)定》的通知 ? 【有效】1997 關(guān)于頒布《勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定規(guī)定》的通知 ? 【有效】1997 國家國有資產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處規(guī)則及印發(fā)北京市產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處工作程序的通知

? 【失效】1998 關(guān)于會(huì)計(jì)師事務(wù)所改制中產(chǎn)權(quán)界定與資產(chǎn)處置問題的通知 ? 【有效】1998 關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處工作有關(guān)政策問題的通知 ? 【有效】1998 關(guān)于對勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)與主辦（扶持）單位之間待界定資產(chǎn)未明確產(chǎn)權(quán)歸屬其資產(chǎn)勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)是否繼續(xù)使用的復(fù)函 ? 【有效】1991 企業(yè)國有資產(chǎn)所有權(quán)界定的暫行規(guī)定（3）產(chǎn)權(quán)登記

? 【有效】2000 關(guān)于中央脫鉤企業(yè)辦理國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的緊急通知

? 【失效】2002 關(guān)于進(jìn)一步做好金融企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理工作的通知 ? 【有效】2004 企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)辦理規(guī)則

? 【有效】2004 關(guān)于做好企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作有關(guān)事項(xiàng)的通知 ? 【有效】2006 關(guān)于印發(fā)《金融類企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法》的通知

? 【有效】2012 關(guān)于印發(fā)《中央文化企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法》的通知

? 【有效】2012 關(guān)于印發(fā)《事業(yè)單位及事業(yè)單位所辦企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理辦法》的通知

? 【有效】2012 關(guān)于印發(fā)《國家出資企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記管理工作指引》的通知 ? 【有效】2012 國家出資企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法 ? 【有效】1990 國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理辦法（試行）? 【失效】1992 國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理試行辦法實(shí)施細(xì)則 ? 【失效】1992 國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理試行辦法 ? 【有效】1992 境外國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法 ? 【失效】1992 境外國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則

? 【有效】1993 關(guān)于1992境外國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中幾個(gè)具體問題的緊急通知

? 【有效】1993 關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中有關(guān)土地資產(chǎn)登記工作的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于做好境外國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年檢登記工作的通知

? 【有效】1995 關(guān)于做好行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中房產(chǎn)登記工作的通知

? 【有效】1995 行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記實(shí)施辦法 ? 【失效】1996 企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理辦法實(shí)施細(xì)則 ? 【有效】1996 境外國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則

? 【有效】1997 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記暫行辦法》的通知

? 【有效】1997 國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案管理暫行辦法 ? 【有效】1998 中央國家機(jī)關(guān)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記暫行辦法

? 【有效】1999 關(guān)于脫鉤企業(yè)辦理國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記及工商登記手續(xù)有關(guān)問題的通知

? 【有效】2000 企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理辦法實(shí)施細(xì)則 ? 【有效】1996 企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理辦法（4）資產(chǎn)評估

? 【有效】2000 關(guān)于中央企業(yè)破產(chǎn)資產(chǎn)評估項(xiàng)目管理有關(guān)問題的通知 ? 【失效】2000 鐵路企業(yè)資產(chǎn)評估項(xiàng)目管理實(shí)施辦法

? 【有效】2001 關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知

? 【有效】2001 國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定 ? 【有效】2001 國有資產(chǎn)評估違法行為處罰辦法 ? 【有效】2001 國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案管理辦法 ? 【有效】2001 國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目抽查辦法 ? 【有效】2001 國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目核準(zhǔn)管理辦法

? 【有效】2002 關(guān)于開展國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案管理工作有關(guān)問題的通知 ? 【有效】2002 關(guān)于貫徹執(zhí)行《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》的通知 ? 【有效】2005 中國科學(xué)院國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司關(guān)于國有資產(chǎn)評估備案有關(guān)事項(xiàng)的通知

? 【有效】2005 企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法

? 【有效】2005 關(guān)于委托中央企業(yè)對部分主輔分離輔業(yè)改制項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)評估備案管理的通知

? 【有效】2006 關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知 ? 【有效】2007 金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法

? 【有效】2010 關(guān)于印發(fā)《中央企業(yè)資產(chǎn)評估項(xiàng)目核準(zhǔn)工作指引》的通知 ? 【有效】2011 關(guān)于金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理有關(guān)問題的通知 ? 【有效】2012 關(guān)于印發(fā)《中央文化企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》的通知

? 【有效】1989 關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)必須進(jìn)行資產(chǎn)評估的若干暫行規(guī)定 ? 【有效】1991 國家科委系統(tǒng)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法 ? 【有效】1991 國有資產(chǎn)評估管理辦法

? 【失效】1992 關(guān)于認(rèn)真貫徹落實(shí)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的通知 ? 【有效】1992 國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則

? 【有效】1992 機(jī)電部國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法（試行）

? 【有效】1993 關(guān)于公開發(fā)行上市股票股份制試點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)評估立項(xiàng)、確認(rèn)問題的通知

? 【失效】1993 關(guān)于加強(qiáng)資產(chǎn)評估管理工作的緊急通知

? 【有效】1993 關(guān)于對天津市國有資產(chǎn)管理局關(guān)于中外合資企業(yè)外方以現(xiàn)金增資是否需要對合資企業(yè)原有資產(chǎn)進(jìn)行評估問題的請示的復(fù)函

? 【有效】1993 關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《山西省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國有資產(chǎn)評估管理工作的通知》的通知

? 【有效】1994 關(guān)于對軍隊(duì)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理的有關(guān)問題的復(fù)函

? 【有效】1994 關(guān)于對福建省國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于非國家控股的中外合資、合作企業(yè)資產(chǎn)評估有關(guān)問題的請示》的復(fù)函

? 【有效】1994 關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)湖北省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)資產(chǎn)評估管理工作的通知》的通知

? 【有效】1994 對湖南省國有資產(chǎn)管理局關(guān)于對農(nóng)業(yè)部自行制定資產(chǎn)評估辦法的請示的復(fù)函

? 【有效】1995 關(guān)于加強(qiáng)事業(yè)單位非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)評估、驗(yàn)資工作的通知

? 【失效】1995 關(guān)于加強(qiáng)國有資源性資產(chǎn)評估管理有關(guān)問題的通知

? 【有效】1995 關(guān)于組建上市公司及發(fā)行上市股票資產(chǎn)評估若干問題的補(bǔ)充通知

? 【有效】1995 關(guān)于組建上市公司及發(fā)行上市股票資產(chǎn)評估若干問題的通知 ? 【失效】1995 關(guān)于資產(chǎn)評估立項(xiàng)、確認(rèn)工作的若干規(guī)范意見 ? 【失效】1996 關(guān)于加強(qiáng)專利資產(chǎn)評估管理工作若干問題的通知

? 【有效】1996 關(guān)于對天津市國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于企業(yè)被托管前是否要進(jìn)行資產(chǎn)評估的請示》的復(fù)函

? 【有效】1996 關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)湖南省國有資產(chǎn)管理局、湖南省高級人民法院《關(guān)于人民法院裁定拍賣或變賣國有資產(chǎn)時(shí)必須進(jìn)行資產(chǎn)評估的通知》的通知 ? 【有效】1997 關(guān)于下發(fā)《在若干城市試行國有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)資產(chǎn)評估問題的暫行規(guī)定》的通知

? 【失效】1997 關(guān)于加強(qiáng)上市公司資產(chǎn)評估管理工作若干問題的通知

? 【失效】1997 關(guān)于發(fā)揮《中華人民共和國國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證(境內(nèi)企業(yè))》在資產(chǎn)評估等工作中作用的通知

? 【有效】1997 關(guān)于實(shí)行《重大資產(chǎn)評估項(xiàng)目專家評審制度（試行）》的通知 ? 【有效】1997 關(guān)于對《關(guān)于國有企業(yè)兼并破產(chǎn)中有關(guān)資產(chǎn)評估問題的請示》的復(fù)函

? 【失效】1999 關(guān)于印發(fā)《關(guān)于資產(chǎn)評估立項(xiàng)確認(rèn)工作的暫行規(guī)定》的通知 【失效】1999 財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《關(guān)于資產(chǎn)評估立項(xiàng)確認(rèn)工作的暫行規(guī)定》的通知

第五篇：從物權(quán)法規(guī)范看物權(quán)法的立法精神及物權(quán)法最新司法解釋三人談

從物權(quán)法規(guī)范看物權(quán)法的立法精神 李永軍

中國政法大學(xué)

教授

上傳時(shí)間:2009-12-14

關(guān)鍵詞: 物權(quán)/物權(quán)法/ 交易安全/平等保護(hù)

內(nèi)容提要: 從規(guī)范層面上看, 物權(quán)法規(guī)定了許多新的制度, 它的實(shí)施將使國家財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)得到更好的保護(hù), 使市場經(jīng)濟(jì)得到更加健康的發(fā)展。物權(quán)法的制度規(guī)范承載著物權(quán)法的立法精神, 這主要包括: 物權(quán)的平等保護(hù)原則、保護(hù)交易安全的原則、明晰所有權(quán)范圍與加強(qiáng)保護(hù)的原則、物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則與重點(diǎn)保護(hù)城市居民和農(nóng)民利益的原則。這些立法精神充分體現(xiàn)在物權(quán)法的具體規(guī)范中, 是客觀與實(shí)證的。

一、導(dǎo)言

任何法律都是社會(huì)文明及經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的反映與折射, 物權(quán)法也是如此。雖然我們不能說, 在物權(quán)法出臺(tái)之前, 我國不存在實(shí)質(zhì)意義上的物權(quán)法, 如《民法通則》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等都在不同層面上實(shí)質(zhì)地調(diào)整著物權(quán)關(guān)系, 但是這些法律之間缺乏系統(tǒng)性與協(xié)調(diào)性, 相互之間甚至存在矛盾與沖突, 給司法實(shí)踐中的法律適用帶來困難。同時(shí), 隨著改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展, 現(xiàn)存的物權(quán)種類已經(jīng)不能滿足新的形勢及建設(shè)和諧社會(huì)的需要。另外, 我國多年來改革開放的成果也需要通過物權(quán)法固定下來, 以保護(hù)多種經(jīng)濟(jì)成分主體的財(cái)產(chǎn)。王兆國副委員長在《關(guān)于中華人民共和國物權(quán)法（草案）的說明》（以下簡稱《說明》）中指出了制定物權(quán)法的“三個(gè)需要”, 即“制定物權(quán)法是堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的需要； 制定物權(quán)法是規(guī)范社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序的需要； 制定物權(quán)法是維護(hù)廣大人民群眾切身利益的需要”。

關(guān)于第一個(gè)需要, 即“堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “堅(jiān)持以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展是國家在社會(huì)主義初級階段的基本經(jīng)濟(jì)制度。通過制定物權(quán)法, 明確國有財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)的范圍、國家所有權(quán)和集體所有權(quán)的行使、加強(qiáng)對國有財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)的保護(hù), 有利于鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)； 明確私有財(cái)產(chǎn)的范圍、依法對私有財(cái)產(chǎn)給予保護(hù), 有利于鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”。

關(guān)于第二個(gè)需要, 即“規(guī)范社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “產(chǎn)權(quán)明晰、公平競爭是發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的基本要求。通過制定物權(quán)法, 確認(rèn)物的歸屬, 明確所有權(quán)和用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的內(nèi)容, 保障各種市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利, 依法保護(hù)權(quán)利人的物權(quán), 對于發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)具有重要作用”。

關(guān)于第三個(gè)需要, 即“維護(hù)廣大人民群眾切身利益的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “隨著改革開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展, 人民群眾生活普遍改善, 迫切要求切實(shí)保護(hù)他們通過辛勤勞動(dòng)積累的合法財(cái)產(chǎn)、保護(hù)依法享有的土地承包經(jīng)營權(quán)等合法權(quán)益。通過制定物權(quán)法, 明確并保護(hù)私人所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán), 以維護(hù)人民群眾的切身利益, 激發(fā)人們創(chuàng)造財(cái)富的活力, 促進(jìn)社會(huì)和諧”。

上述必要性與物權(quán)法的目的功能, 決定了物權(quán)法的基本精神與原則。但是, 物權(quán)法的這些基 1 本精神必須通過具體的規(guī)范表達(dá)出來, 而且這種通過規(guī)范表達(dá)出來的基本精神必須具有客觀性與實(shí)證性。因此, 本文所說的物權(quán)法的基本精神是以規(guī)范作為載體的。

在我看來, 物權(quán)法的立法精神可以用原則表示,大致如下:（1）物權(quán)的平等保護(hù)原則；（2）保護(hù)交易安全的原則；（3）明晰所有權(quán)范圍與加強(qiáng)保護(hù)的原則；（4）物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則；（5）重點(diǎn)保護(hù)城市居民和農(nóng)民利益的原則。下面我們將分述這些原則以及物權(quán)法的表達(dá)規(guī)范。

二、物權(quán)的平等保護(hù)原則

（一）物權(quán)的平等保護(hù)原則之法律含義

所謂物權(quán)的平等保護(hù)原則是指所有物權(quán)不論權(quán)利人為何人,平等受法律保護(hù)。盡管這條原則是各國憲法及民法典所確認(rèn)的基本原則與法律的基本精神, 但是在我國的物權(quán)法起草過程中卻引起了極大的爭議。因?yàn)? 從我國自上世紀(jì)60 年代開始到80年代中期的歷史進(jìn)程看, 基本上就是一個(gè)消滅私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的過程, 直到改革開放后, 我們才允許多種經(jīng)濟(jì)成分的并存, 由此, 所有制結(jié)構(gòu)從單一變?yōu)槎嘣Ｒ虼? 社會(huì)政策上的這種從消滅私人財(cái)產(chǎn)權(quán)到承認(rèn)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變, 反映到法律和意識上需要一個(gè)過程。所以說, 無論是2004 年的憲法, 還是2007 年的物權(quán)法, 承認(rèn)對所有主體的物權(quán)之平等保護(hù)原則,是一個(gè)偉大的進(jìn)步。

（二）平等保護(hù)原則在物權(quán)法上的規(guī)范體現(xiàn)

我國物權(quán)法第1 條規(guī)定: “為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度, 維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序, 明確物的歸屬, 發(fā)揮物的效用, 保護(hù)權(quán)利人的物權(quán), 根據(jù)憲法, 制定本法?！钡? 條規(guī)定: “國家在社會(huì)主義初級階段, 堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。國家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì), 鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國家實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì), 保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。”第4 條規(guī)定: “國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù), 任何單位和個(gè)人不得侵犯?！?/p>

應(yīng)該說, 從倫理價(jià)值上看, 對所有物權(quán)的主體實(shí)行平等保護(hù)是由民法的性質(zhì)所決定的, 也是市場交易的需要。試想, 如果物權(quán)分為不同的等級, 那么物權(quán)之間的流轉(zhuǎn)將變得困難, 甚至是不可能的。這樣一來, 就違背了市場經(jīng)濟(jì)的法則, 市場經(jīng)濟(jì)就建立不起來。再從立法技術(shù)上看,平等保護(hù)也是物權(quán)法的規(guī)范制度構(gòu)建的基礎(chǔ), 沒有主體平等作為基礎(chǔ), 物權(quán)法將變?yōu)樾姓f(xié)調(diào)法, 而不再是私法意義上的物權(quán)法。

三、保護(hù)交易安全的原則

（一）交易安全的重要性

無論是從國家經(jīng)濟(jì)秩序之需求上看, 還是從個(gè)人交易之愿望上看, 都需要交易安全。因?yàn)? 如果沒有交易安全制度的保障, 善意交易對方（第三人）從交易中所獲得的標(biāo)的物就難以持有, 其目的就難以達(dá)到, 社會(huì)分工所帶來的相互協(xié)同的需要就難以滿足, 正常的經(jīng)濟(jì)秩序就建立不起來。因此, 任何國家的物權(quán)法對物權(quán)的變動(dòng)都規(guī)定了安全規(guī)范制度, 以保障交易安全。在物權(quán)法上, 這些交易安全的制度主要是通過“物權(quán)法定”、“公示公信（登記與交 2 付等）”、“區(qū)分原則”等制度表現(xiàn)出來的。

（二）物權(quán)法定主義原則

1.物權(quán)法定主義原則的含義及物權(quán)法規(guī)范。

物權(quán)法定主義原則的基本含義是: 物權(quán)的種類和內(nèi)容由民法和其他法律統(tǒng)一規(guī)定, 不允許當(dāng)事人依自己的意思自由創(chuàng)設(shè)或者變更。這一原則為19 世紀(jì)大陸法系各國民法典運(yùn)動(dòng)后確立的一項(xiàng)關(guān)于物權(quán)法的基本原則, 其具體內(nèi)容有兩個(gè):（1）民法上所有的物權(quán)種類必須在法律中明確固定下來, 當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)法律所不認(rèn)可的新類型權(quán)利, 此所謂“類型法定”；（2）任何一項(xiàng)物權(quán)的內(nèi)容由法律強(qiáng)制性地予以規(guī)定, 當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與法律規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容不同的物權(quán)。我國物權(quán)法第5 條規(guī)定: “物權(quán)的種類和內(nèi)容, 由法律規(guī)定。”這是我國第一次以法律的形式規(guī)定之。

2.物權(quán)法定主義原則的意義。

物權(quán)法定主義原則不僅是交易便捷的需要, 也是公示及交易安全的需要。物權(quán)具有絕對效力, 任何人對物權(quán)都負(fù)有尊重的義務(wù)。而要實(shí)現(xiàn)這一要求, 物權(quán)的內(nèi)容要為第三人所認(rèn)識。如果物權(quán)的內(nèi)容不統(tǒng)一, 第三人將無法知道其行為是否構(gòu)成對物權(quán)的不尊重。只有通過內(nèi)容固定, 才能引導(dǎo)人們的行為, 實(shí)現(xiàn)對物權(quán)的尊重和對第三人的保護(hù)。與債權(quán)不同, 債權(quán)為對特定人請求為特定行為的權(quán)利, 具有相對性。債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的原因主要在于債務(wù)人不履行債務(wù)的行為, 因此, 債權(quán)的侵犯者一般只能是債務(wù)人。而物權(quán)為支配支配物的權(quán)利, 具有絕對性, 物權(quán)的不能實(shí)現(xiàn), 可因任何第三人的行為, 亦即任何人均得成為物權(quán)的侵犯者。為使物權(quán)不致無端遭受他人侵犯, 權(quán)利的公示便有其必要, 而公示手段的有限, 則決定物權(quán)的種類和內(nèi)容必須明確, 否則物權(quán)人之外的第三人將在千奇百怪的“物權(quán)”面前無所適從, 而第三人對物權(quán)的尊重便無從談起。所以, 物權(quán)是一種必須經(jīng)由權(quán)利人之外的一切人加以尊重才能實(shí)現(xiàn)的權(quán)利, 而物權(quán)之獲得他人尊重, 須以他人知曉物權(quán)的存在及物權(quán)的內(nèi)容為條件。

（三）公示公信原則

所謂物權(quán)的公示原則, 是指物權(quán)的享有或者變動(dòng)以一種可以從外部察知的方式向社會(huì)公開, 從而使第三人知道的原則。簡單地說, 公示原則就是物權(quán)享有或者變動(dòng)的外部象征或者標(biāo)志。例如, 你擁有房屋所有權(quán), 你必須進(jìn)行登記, 登記就是你擁有的標(biāo)志； 你要將你擁有的房屋出賣給他人, 也必須辦理轉(zhuǎn)讓登記, 以表明所有權(quán)人已經(jīng)發(fā)生的變化。

所謂物權(quán)的公信原則, 是指物權(quán)的享有或者變動(dòng)一旦公示, 那么即使這種公示的方式與權(quán)利的真實(shí)狀況不相符合（如虛假登記）, 但對于信賴該公示方式而與之從事交易的善意第三人不生影響, 即法律仍然承認(rèn)第三人可以取得如同公示與權(quán)利相符合時(shí)可以取得的結(jié)果, 以保護(hù)交易安全。

公示公信原則在《物權(quán)法》中有集中體現(xiàn)。物權(quán)法第6 條規(guī)定: “不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅, 應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓, 應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！蔽餀?quán)法第9 條規(guī)定: “不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅, 經(jīng)依法登記, 發(fā)生效力； 未經(jīng)登記, 不發(fā)生效力, 但法律另有規(guī)定的除外。”

法律規(guī)定公示公信原則的原因在于: 一是權(quán)利推定（享有權(quán)利的外觀）。符合公示方式要求的, 就推定其為權(quán)利人。但不可否認(rèn)的是, 這種權(quán)利享有的外觀可能與真實(shí)權(quán)利有時(shí)是不符合的, 登記符合的情況比較多, 而動(dòng)產(chǎn)的占有, 不符合的情況可能就比較多。因此, 必須輔助于善意才能符合倫理要求。從推定的意義上說, 這是交易的基礎(chǔ)。否則, 任何交易將無法完成或者說成本很高。權(quán)利推定實(shí)踐中的意義是確權(quán)之訴。這里, “推定”的意思恰恰就是可以依證據(jù)推翻之。二是權(quán)利轉(zhuǎn)讓。物權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須公示, 否則第三人將無從知道。因此, 公示在權(quán)利變更時(shí)意義重大。三是善意取得。從法律上說, 任何一個(gè)轉(zhuǎn)讓權(quán)利的人, 首先必須具有對權(quán)利的合法有效的處分權(quán)。但是, 如何在交易中去證明交易對方對于交易的標(biāo)的具有合法有效的處分權(quán)呢？ 如果沒有公示方式的話, 那么, 買賣的買受人就要花費(fèi)大量的時(shí)間去調(diào)查出賣人對出賣物的合法處分權(quán)。而具有了公示方式后, 只要相信公示手段, 則相信這種外部占有或者登記, 就當(dāng)然相信其為合法處分權(quán)人。即使存在不符合, 也不影響善意信賴權(quán)利外觀的人的利益。為了完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度, 物權(quán)法還規(guī)定了預(yù)告登記與異議登記制度。

預(yù)告登記是指為保全對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利為對象進(jìn)行的登記, 該登記具有物權(quán)的排他性效力。德國法、日本法、瑞士法都規(guī)定了這種登記制度。我國物權(quán)法第20 條規(guī)定: “當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議, 為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán), 按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后, 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意, 處分該不動(dòng)產(chǎn)的, 不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后, 債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的, 預(yù)告登記失效?！?/p>

異議登記在立法中也有體現(xiàn)。我國物權(quán)法第19條規(guī)定: “權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的, 可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的, 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的, 利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的, 申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴, 異議登記失效。異議登記不當(dāng), 造成權(quán)利人損害的, 權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！?/p>

由此可見, 在我國法上, 如果更正得不到現(xiàn)實(shí)權(quán)利人的同意, 應(yīng)采取異議登記的方式, 以防止現(xiàn)實(shí)權(quán)利人惡意處分不動(dòng)產(chǎn), 而損害請求人。

（四）區(qū)分原則

區(qū)分原則就是指法律區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的原則。物權(quán)法第15 條規(guī)定: “當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同, 除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外, 自合同成立時(shí)生效； 未辦理物權(quán)登記的, 不影響合同效力?！盵2-4]區(qū)分原則在保護(hù)交易安全方面的意義是: 從邏輯上說, 只有房屋買賣合同生效后, 出賣人才負(fù)有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù), 如果合同都沒有生效, 出賣人就沒有必要轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。因此, “一房二賣”就會(huì)成為必然的事實(shí)。區(qū)分原則就解決了這一問題: 房屋買賣合同的效力適用《合同法》的規(guī)定, 只要符合合同法的規(guī)定條件, 房屋買賣合同就生效。合同生效后,出賣人就負(fù)擔(dān)交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人的義務(wù)。如果出賣人不交付房屋, 就屬于違約行為。買受人可以請求法院強(qiáng)制出賣人交付房屋； 如果出賣人“一房二賣”, 就要承擔(dān)違約責(zé)任。這一制度再配合“預(yù)告登記”制度, 能夠很好地保護(hù)交易安全。

四、明晰所有權(quán)范圍與加強(qiáng)保護(hù)的原則

（一）關(guān)于國家所有權(quán)

關(guān)于國家所有權(quán), 物權(quán)法的規(guī)定主要體現(xiàn)在三個(gè)方面: 一是明確國家所有權(quán)的范圍； 二是明確國家所有權(quán)的行使主體； 三是加強(qiáng)對國家所有權(quán)的保護(hù)。關(guān)于國家所有權(quán)的范圍, 物權(quán)法第46 條至52條明確規(guī)定: “礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜校?城市的土地, 屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地, 屬于國家所有； 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源, 屬于國家所有, 但法律規(guī)定屬于集體所有的除外； 法律規(guī)定屬于國家所有的野生動(dòng)植物資源, 屬于國家所有； 無線電頻譜資源屬于國家所有； 法律規(guī)定屬于國家所有的文物, 屬于國家所有； 國防資產(chǎn)屬于國家所有； 鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施, 依照法律規(guī)定為國家所有的, 屬于國家所有?！?/p>

關(guān)于國家所有權(quán)的行使主體, 物權(quán)法第45 條規(guī)定: “法律規(guī)定屬于國家所有的財(cái)產(chǎn), 屬于國家所有即全民所有。國有財(cái)產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)； 法律另有規(guī)定的, 依照其規(guī)定?！?/p>

關(guān)于加強(qiáng)對國家所有權(quán)的保護(hù)問題, 物權(quán)法第56 條規(guī)定: “國家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù), 禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞?！钡?7條規(guī)定: “履行國有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員, 應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對國有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督,促進(jìn)國有財(cái)產(chǎn)保值增值, 防止國有財(cái)產(chǎn)損失； 濫用職權(quán), 玩忽職守, 造成國有財(cái)產(chǎn)損失的, 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。違反國有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定, 在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中, 低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸?cái)產(chǎn)損失的, 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任?！?/p>

（二）關(guān)于集體所有權(quán)

物權(quán)法關(guān)于集體所有權(quán)的主要貢獻(xiàn)在于: 一方面明確了其范圍, 另一方面明確了其行使與保護(hù)。關(guān)于集體所有權(quán)的范圍, 物權(quán)法第58 條規(guī)定:

“集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括:（1）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；（2）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；（3）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；（4）集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?！?/p>

關(guān)于集體所有權(quán)的行使, 物權(quán)法作出了比較詳細(xì)的規(guī)定, 以避免實(shí)踐中少數(shù)人利用職權(quán)來侵害集體利益。物權(quán)法第59 條規(guī)定: “下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定:（1）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；（2）個(gè)別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整；（3）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；（4）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；（5）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)?！钡?0 條規(guī)定: “對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等, 依照下列規(guī)定行使所有權(quán):（1）屬于村農(nóng)民集體所有的, 由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；（2）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的, 由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（3）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的, 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)?！?/p>

關(guān)于對集體所有權(quán)的保護(hù), 物權(quán)法第63 條規(guī)定:“集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù), 禁止任何單 5 位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞。集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的, 受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷?！?/p>

（三）關(guān)于個(gè)人所有權(quán)

關(guān)于個(gè)人所有權(quán)的范圍與保護(hù), 物權(quán)法第64 條至66 條規(guī)定: “私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)；私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù)； 國家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益； 私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù), 禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞?！?/p>

五、物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則

無論是私人所有權(quán)之間、私人與集體所有權(quán)之間, 還是國家所有權(quán)之間, 在權(quán)利行使方面因?yàn)楦鞣N原因會(huì)存在矛盾與沖突。物權(quán)法為協(xié)調(diào)這些矛盾與沖突, 使資源得到最大化利用, 專門規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系、征收制度等, 以保證不同利益主體在法律框架內(nèi)得到合理的協(xié)調(diào), 以利于建設(shè)和諧社會(huì)的目標(biāo)。

（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

由于商品住宅的大力推廣, 業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾比較突出, 可以說已經(jīng)成為重要的社會(huì)問題。在這一問題上, 物權(quán)法主要規(guī)定了下列協(xié)調(diào)利益的措施。

1.明確業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)。

物權(quán)法第70 條至72 條、第77 條規(guī)定: “（1）業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán), 對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（2）業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全, 不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。（3）業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分, 享有權(quán)利, 承擔(dān)義務(wù)； 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（4）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約, 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的, 除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外, 應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?/p>

2.明確物業(yè)小區(qū)的組織管理機(jī)構(gòu)。

物權(quán)法第75 條規(guī)定: “業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì), 選舉業(yè)主委員會(huì)?！钡?6 條規(guī)定: “下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！睕Q定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng), 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng), 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！钡?8 條規(guī)定: “業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定, 對業(yè)主具有約束力?！?.明確建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)施的歸屬。

物權(quán)法第73 條規(guī)定: “建筑區(qū)劃內(nèi)的道路, 屬于業(yè)主共有, 但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地, 屬于業(yè)主共有, 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房, 屬于業(yè)主共有。”第74 條規(guī)定: “建筑區(qū)劃內(nèi), 規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi), 規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬, 由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位, 屬于業(yè)主共有?！?/p>

（二）相鄰關(guān)系

相鄰關(guān)系是由法律規(guī)定的因相鄰不動(dòng)產(chǎn)的利用而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因相鄰不動(dòng)產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)的利用方面, 多發(fā)生糾紛, 因此, 為協(xié)調(diào)與平衡利益關(guān)系, 物權(quán)法特別規(guī)定了相鄰關(guān)系, 為建設(shè)和諧社會(huì)堅(jiān)定了法律基礎(chǔ)。具體來說, 物權(quán)法對相鄰關(guān)系的規(guī)定主要是: “不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則, 正確處理相鄰關(guān)系； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用, 應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放, 應(yīng)當(dāng)尊重自然流向； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的, 應(yīng)當(dāng)提供必要的便利； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏? 該土地、建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利；建造建筑物, 不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn), 妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物, 排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等, 不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的, 應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害； 造成損害的, 應(yīng)當(dāng)給予賠償?！?/p>

（三）征收制度

所謂征收, 是指國家依強(qiáng)制力將非國有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移于自己的行為。在我國因拆遷引起了許多社會(huì)問題和矛盾, 有些地方的矛盾還比較尖銳。實(shí)事求是地說, 這種行為涉及對各種所有權(quán)的平衡問題, 因此, 必須慎重對待。物權(quán)法對此作了比較明確的規(guī)定: “為了公共利益的需要, 依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地, 應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用, 安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活, 維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn), 應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償, 維護(hù)被征收人的合法權(quán)益； 征收個(gè)人住宅的, 還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用?！边@樣就明確了征收的條件與程序: 一是必須是“為了公共利益的需要”； 二是依照法律程序和權(quán)限； 三是必須給予合理的補(bǔ)償。

六、重點(diǎn)保護(hù)城市居民和農(nóng)民利益的原則

除了上面講的合法的收入、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料、私人合法的儲(chǔ)蓄、投資等以外, 對于城市居民來說, 最重要的利益是其房屋, 而對于農(nóng)村居民來說, 最重要的利益是其承包的土地及其收益。物權(quán)法為了保護(hù)他們的合法權(quán)益, 對于他們關(guān)心的問題,特別作了規(guī)定。

（一）對于城市居民房屋所占建設(shè)用地使用權(quán)的保護(hù)在物權(quán)法的起草過程中, 許多人非常關(guān)心一個(gè)關(guān)乎自己切身利益的問題: 城市住宅的土地使用權(quán)70 年, 期滿后如何處理？ 對此, 物權(quán)法第149條規(guī)定: “住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的, 自動(dòng)續(xù)期。”這一規(guī)定, 使許多人對安居樂業(yè)有了充足的信心。

（二）對于農(nóng)村居民利益的特別保護(hù)

1.土地承包權(quán)期限長且不必登記。

物權(quán)法第126 條規(guī)定: “耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年； 特殊林木的林地承包期, 經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。承包期屆滿, 由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包?！蔽餀?quán)法第127 條規(guī)定: “土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證, 并登記造冊, 確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。”

2.土地承包權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)。

物權(quán)法第128 條規(guī)定: “土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定, 有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)?！?/p>

出處:《中共中央黨校學(xué)報(bào)》2007 年第3 期

【我想發(fā)表評論】

【將文本推薦給好友】

【關(guān)閉窗口】

李永軍

從物權(quán)法規(guī)范看物權(quán)法的立法精神

李永軍

物權(quán)與債權(quán)的二元?jiǎng)澐謱γ穹▋?nèi)在與外在體系的影響（下）

李永軍

物權(quán)與債權(quán)的二元?jiǎng)澐謱γ穹▋?nèi)在與外在體系的影響（上）

李永軍

法治視野下的物權(quán)法

李永軍

非財(cái)產(chǎn)性損害的契約性救濟(jì)及其正當(dāng)性（下）

李永軍

非財(cái)產(chǎn)性損害的契約性救濟(jì)及其正當(dāng)性（上）

李永軍

論我國人格權(quán)的立法模式

(http://004km.cn/article/default.asp?id=47166,2009-12-14)

《物權(quán)法》最新司法解釋三人談 ——民商法前沿論壇第340期實(shí)錄

上傳時(shí)間:2009-12-14

內(nèi)容提要: 伴隨著城市化的發(fā)展，“小區(qū)”業(yè)已成為現(xiàn)代生活中的主要居住、生活場所。與傳統(tǒng)獨(dú)門獨(dú)院的生活方式不同，小區(qū)生活在拉近人們物理距離的同時(shí)，也引發(fā)了一系列非傳統(tǒng)的糾紛。其中典型的有二：一是房屋租賃合同糾紛；二是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛；三是物業(yè)服務(wù)糾紛。我國《物權(quán)法》對前述問題做了較為原則性的規(guī)定。針對前述三個(gè)問題，最高人民法院分別于2009年3月、6月先后出臺(tái)三部司法解釋，即 1．《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》； 2．《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》； 3．《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。日前，三部司法解釋均已正式施行。10月10日晚，著名法學(xué)家、中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)首席律師、司法解釋的親歷制定法官將同臺(tái)演講，結(jié)合理論、實(shí)務(wù)和司法解釋的制定背景，解讀三個(gè)司法解釋。

主講人：

楊立新

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士研究生導(dǎo)師

中國法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任

顏雪明

萬科集團(tuán)首席律師

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律委員會(huì)副主任

辛正郁

最高人民法院民一庭法官

評議人：

陳界融

四川大學(xué)法學(xué)院教授

主持人：熊丙萬

中國人民大學(xué)法學(xué)院民商法博士研究生

時(shí)

間：10月10日（周六）18：30

地

點(diǎn)：中國人民大學(xué)明德法學(xué)樓601國際學(xué)術(shù)報(bào)告廳

主

辦：中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心

協(xié)

辦：德恒律師事務(wù)所

主持人熊丙萬：各位老師，各位同學(xué)：大家晚上好！

歡迎大家參加今天的民商法前沿論壇。我們都知道，“衣、食、住、行”是伴隨我們 一生的幾大難題：衣服我們要穿的時(shí)尚，飲食我們追求健康，居住我們希望環(huán)境舒適，開車我們還關(guān)注品牌。

今天我們就主要討論“住”的問題。

今天在座的大多數(shù)聽眾是學(xué)生，主要以宿舍為居住場所，按照學(xué)校的《公寓管理規(guī)章制度》進(jìn)行模式化的居住和生活，既不考慮房租，又不考慮產(chǎn)權(quán)，更不考慮物業(yè)費(fèi)。

一旦畢業(yè)之后，我們的情況就會(huì)發(fā)生重大變化。

對多數(shù)人來說，在房價(jià)高得咬人的情況下，我們總得先租個(gè)小房子吧。在房屋租賃過程中，關(guān)于房屋租金、房屋裝修費(fèi)用、房屋維修費(fèi)用、優(yōu)先購買權(quán)等一系列問題接踵而來，成為煩惱出租人和承租人的主要問題。

等我們辛辛苦苦攢夠了錢，我們就可以買個(gè)房子。不過，這還沒完，我們都希望“我的地盤我做主”，但事實(shí)上并非都能如愿，因?yàn)樵诮裉?，我們大多?shù)人都要居住在區(qū)分所有的建筑物當(dāng)中，“我的地盤”通常要和“別人的地盤”發(fā)生千絲萬縷的聯(lián)系。這時(shí)候，在區(qū)分所有建筑物中，業(yè)主專有權(quán)的享有，共有權(quán)的行使，共同管理權(quán)的配置都是小區(qū)生活中的熱門話題，也是極易引發(fā)矛盾、影響社區(qū)和諧的問題。

買了房子，辦了登記，等我們把房產(chǎn)的權(quán)屬搞清楚之后，我們還得忙于自己的日常工作，沒有時(shí)間親自打掃過道、整理草皮，維修電梯。怎么辦呢？就得聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司代為管理，隨之而來的就是物業(yè)管理合同、物業(yè)管理費(fèi)用等等一系列新的問題。

剛才說了那么多的問題，不過大家不用愁。之所以說不用愁，我想主要有三大理由：第一個(gè)，我們都是學(xué)法律的，都會(huì)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；第二個(gè)，《物權(quán)法》為我們提供了重要的法律依據(jù)，并且最高人民法院還針對這些問題出臺(tái)了三個(gè)司法解釋，它們分別：

1．《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》；

2．《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》；

3．《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。

第三個(gè)，也是最重要的一個(gè)，我們民商法前沿論壇特別邀請了三位專家學(xué)者，一起對法律、法律的解釋做一個(gè)解釋。

第一位是我們大家非常熟悉和敬仰的，著名民法學(xué)家楊立新教授；

第二位是萬科集團(tuán)首席律師、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律委員會(huì)副主任顏雪明先生；第三位是來自最高人民法院民一庭得辛正郁法官。三位嘉賓將從不同的角度對這三個(gè)司法解釋進(jìn)行解讀。請大家以掌聲表示熱烈歡迎。（掌聲）

根據(jù)論壇的安排，先由三位嘉賓根據(jù)自己的研究和經(jīng)歷對三個(gè)司法解釋逐一解讀，然后由三位嘉賓相互討論，最后也歡迎各位聽眾參與討論。

好了，請大家以熱烈掌聲歡迎顏雪明律師發(fā)表演講。這里，我做一個(gè)補(bǔ)充介紹，顏律師是萬科集團(tuán)的首席律師，而萬科集團(tuán)是我國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，我們相信，顏律師的豐富經(jīng)驗(yàn)一定能給我們帶來很多啟發(fā)。

顏雪明：謝謝大家！非常榮幸能有機(jī)會(huì)到人大，特別是跟楊老師和辛正郁法官同臺(tái)演講，這是一件很榮幸的事情。我對房屋租賃的司法解釋不是很熟悉，但對區(qū)分所有權(quán)的司法解釋和物業(yè)糾紛的司法解釋，從最高人民法院開始制定司法解釋的時(shí)候，我們就和楊老師一起做了一些調(diào)研和做過一些研討活動(dòng)，在這個(gè)過程當(dāng)中我也向楊老師和最高法院的辛法官學(xué)到了很多東西，從實(shí)務(wù)當(dāng)中我們也提出了一些建議，有些建議也得到了采納。兩個(gè)司法解釋公布以后，以我的看法就是從企業(yè)的角度和行業(yè)的角度來看，認(rèn)為兩個(gè)司法解釋都寫的非常好，和一些以往的司法解釋相比的話更加切合實(shí)際，可以看出在起草過程中起草人非常重視各方面的意見和建議，吸收了大量的學(xué)理上的觀點(diǎn)和實(shí)務(wù)當(dāng)中的經(jīng)驗(yàn)；但是從另一個(gè)方面，10 由于我們國家的區(qū)分所有權(quán)的制度也好、物業(yè)管理也好都是新事物，現(xiàn)在不過十幾二十幾年的時(shí)間，很多問題在認(rèn)識上需要一個(gè)過程，包括學(xué)者研究也是不夠的，法院積累的審判經(jīng)驗(yàn)也是不夠的，所以現(xiàn)在再回過頭來看的話仍然有一些可以討論的問題，所以今天在這個(gè)場合因?yàn)闀r(shí)間有限，我想就這個(gè)物業(yè)糾紛的司法解釋談三個(gè)問題。第一個(gè)問題就是物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)；第二個(gè)問題就是物業(yè)企業(yè)的代位訴權(quán)，司法解釋的第四條有一個(gè)規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的訴訟權(quán)利，我認(rèn)為這是一個(gè)代位的訴權(quán)；那么第三個(gè)問題就是物業(yè)費(fèi)的問題。

第一關(guān)于物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的問題。在《物權(quán)法》公布之前的時(shí)候我們國家基本上沒有出現(xiàn)過物業(yè)服務(wù)這個(gè)概念，1981年深圳成立一個(gè)企業(yè)叫“深圳物業(yè)管理公司”，就是現(xiàn)在的深圳物業(yè)管理集團(tuán)，也就是深圳著名的國貿(mào)大廈的發(fā)展商，當(dāng)時(shí)叫“深圳物業(yè)管理公司”，那么這個(gè)公司的成立把物業(yè)管理這個(gè)概念引入到中國，在之前中國大陸是沒有物業(yè)管理這個(gè)概念的，同時(shí)也把有專業(yè)公司提供的不動(dòng)產(chǎn)管理服務(wù)帶進(jìn)了中國，當(dāng)時(shí)就稱作物業(yè)管理，后來這個(gè)概念一直是通用，到2003年國務(wù)院制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》的時(shí)候，仍然把這種專業(yè)公司提供的不動(dòng)產(chǎn)管理服務(wù)稱之為物業(yè)管理，那么在《物業(yè)管理?xiàng)l例》里邊使用的法律概念有物業(yè)管理、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)管理用房，然后還有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四章的名稱叫“物業(yè)管理與服務(wù)”，看起來是兩個(gè)東西，但是并沒有作清楚的區(qū)分和界定，而且在這個(gè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有一個(gè)條文叫一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，又是物業(yè)管理又是物業(yè)服務(wù)，到底這兩個(gè)東西是不是一回事，那么《物權(quán)法》公布以后，《物權(quán)法》里邊沒有出現(xiàn)物業(yè)管理這個(gè)概念，只是說業(yè)主有權(quán)利去管理自己的不動(dòng)產(chǎn)，但沒有提到物業(yè)管理這個(gè)概念。《物權(quán)法》里邊有物業(yè)管理用房和物業(yè)服務(wù)企業(yè)這兩個(gè)概念，所以說《物權(quán)法》公布以后大部分物業(yè)公司都把名稱由物業(yè)管理公司改為物業(yè)服務(wù)公司，小區(qū)里邊的管理處改為服務(wù)處，但是究竟物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)有什么區(qū)別，是不是一回事這個(gè)在法規(guī)上沒有明確的定義，也沒有看到有專人去研究。對這個(gè)問題我有一些看法跟大家來交流一下。什么是物業(yè)管理？我的看法是物業(yè)管理是業(yè)主管理自己不動(dòng)產(chǎn)的民事活動(dòng)，這是業(yè)主的一個(gè)活動(dòng)，他的權(quán)利來源是建筑物區(qū)分所有權(quán)?！段餀?quán)法》第七十條規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以為的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。這個(gè)條文就是對區(qū)分所有權(quán)的描述，里邊提到了三個(gè)權(quán)利專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。我有一個(gè)權(quán)利來源的路線圖就是物業(yè)管理來源于業(yè)主共同管理的權(quán)利，那么業(yè)主共同管理的權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)的一個(gè)部分，那物權(quán)是排它的絕對的權(quán)利，所以說業(yè)主管理自己的不動(dòng)產(chǎn)是行使物權(quán)的行為，也是一種排它的絕對的權(quán)，利任何人都不能妨礙和干涉，我們現(xiàn)在一理解對物權(quán)的保護(hù)往往是對業(yè)主房子的保護(hù)，但是對業(yè)主管理權(quán)利的保護(hù)和尊重是不夠的，主要表現(xiàn)在基層政府過多的干涉，這個(gè)問題在現(xiàn)實(shí)中非常突出，當(dāng)然我們同學(xué)都比較年輕不太關(guān)注家里的事情，有生活經(jīng)驗(yàn)的人都會(huì)有這種感覺。我的觀點(diǎn)是物業(yè)管理的主體只能是業(yè)主，物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。但是現(xiàn)在在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，甚至在法規(guī)當(dāng)中比如《物業(yè)管理?xiàng)l例》有很大的篇幅提到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)際上我們對照臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》在這里邊講到的都是管理委員會(huì)和管理人，基本上沒有什么物業(yè)服務(wù)企業(yè)或什么物業(yè)服務(wù)人的什么地位，所以這是物業(yè)管理。物業(yè)管理最上邊是物權(quán)，物權(quán)是由四個(gè)部分組成，按照我們《物權(quán)法》的體例所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、占有，在所有權(quán)里邊有一個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)有三部分組成，專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，那么共同管理的權(quán)利下面又派生出三種方式，一種是業(yè)主自行管理；第二種方式是委托物業(yè)企業(yè)管理；第三種方式委托其他管理人管理?；旧线壿嬍沁@樣一個(gè)邏輯。那么什么是物業(yè)服務(wù)？《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他人管理。那么這里邊就涉及到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)所起的作用。那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)質(zhì)上是專業(yè)的公司或者是管理人受業(yè)主的委托或雇傭?yàn)闃I(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理和維護(hù)的一種有償服務(wù)。這個(gè)物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理 11 的關(guān)系，我認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是物業(yè)管理活動(dòng)的一部分，這個(gè)業(yè)主可以自己干也可以委托別人干，委托別人來服務(wù)就產(chǎn)生了物業(yè)服務(wù)。打一個(gè)比方物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理的關(guān)系，就像家里的保姆和家里的女主人的關(guān)系，看起來做的活差不多，洗碗、拖地、洗衣服，但是女主人是有實(shí)體權(quán)利的，這個(gè)保姆是沒有的，女主人說這個(gè)碗不喜歡了我可以把它摔碎再買一個(gè)，保姆就不可以。雖然很多小區(qū)都是物業(yè)公司在干這干那，但是他的地位就是一個(gè)服務(wù)者的地位，實(shí)體權(quán)利是沒有的。那么物業(yè)管理到底有個(gè)什么內(nèi)容，這也是個(gè)非常重要的基礎(chǔ)性的問題。我們現(xiàn)在發(fā)生很多糾紛，就會(huì)涉及到這個(gè)糾紛到底是不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該管的內(nèi)容或者說是業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)管的內(nèi)容?！段餀?quán)法》第八十二條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑物區(qū)劃內(nèi)的建筑及其附屬設(shè)施并接受業(yè)主的監(jiān)督。這個(gè)條文非常的簡練只有一句話。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條說本條例所稱的物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。那么《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》在這個(gè)問題上有兩個(gè)差異，第一個(gè)差異是這個(gè)物業(yè)管理是不是必須通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的界定，本條例所稱的物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實(shí)施的，但《物權(quán)法》是沒有這個(gè)說法的。第二個(gè)差異在于有沒有維護(hù)相關(guān)秩序的內(nèi)容，這個(gè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》里邊突出強(qiáng)調(diào)了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，這個(gè)《物權(quán)法》也是沒有的。到底是哪個(gè)規(guī)定是更加合理的。我覺得《物業(yè)管理?xiàng)l例》是從實(shí)際出發(fā)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中確實(shí)存在小區(qū)的事業(yè)主不管要靠物業(yè)公司來管，但從法理上來講物業(yè)公司有沒有權(quán)利來管。我們從生活常識來看的話這個(gè)維護(hù)相關(guān)秩序是什么含義，財(cái)產(chǎn)本身是沒有秩序的，說秩序是指人的行為的一種次序，那么包括業(yè)主在內(nèi)的物業(yè)管理本質(zhì)是一種對不動(dòng)產(chǎn)的管理那么能不能延伸到對人的行為的管理，我認(rèn)為這個(gè)相關(guān)秩序超過了對財(cái)產(chǎn)管理的范圍，而且從《物權(quán)法》來看也是沒有這樣的規(guī)定。你像這個(gè)小區(qū)里的相關(guān)秩序，包括亂倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，甚至侵犯人身和財(cái)產(chǎn)這樣的一些事情實(shí)際上都屬于相關(guān)秩序的范圍?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條也明確規(guī)定保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)不得侵害公民的合法權(quán)益。那么法規(guī)也知道保安所做的事是維護(hù)公共秩序。我認(rèn)為這個(gè)公共秩序應(yīng)當(dāng)屬于公法管制的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)是行政機(jī)關(guān)管理的職責(zé)，而且這個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)它要是維護(hù)公共止秩序的，他有什么資源有什么手段，應(yīng)當(dāng)怎么做,《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的是應(yīng)當(dāng)制止、報(bào)告和協(xié)助就這三個(gè)措施，遇到違法行為先是制止，然后向有關(guān)機(jī)關(guān)報(bào)告并且協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)來處理，但是這幾條措施對物業(yè)企業(yè)來說對它要維護(hù)公共秩序的職責(zé)來說顯然是不夠的。那么這次從最高院制定的司法解釋里面，我認(rèn)為對這個(gè)維護(hù)相關(guān)秩序的職責(zé)是持了肯定的態(tài)度，從這個(gè)第四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)這樣的訴訟權(quán)利來看，體現(xiàn)了一個(gè)肯定的態(tài)度。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中如果不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)去出頭可能就沒有人管，但是這個(gè)問題應(yīng)當(dāng)是引起我們思考的，那么小結(jié)一下這個(gè)問題，我認(rèn)為區(qū)分物業(yè)管理糾紛和物業(yè)服務(wù)糾紛是一個(gè)非常重要的基礎(chǔ)性的問題，物業(yè)管理糾紛是業(yè)主實(shí)體權(quán)利的糾紛，它的本質(zhì)是區(qū)分所有權(quán)的糾紛，屬于物權(quán)爭議，比如說有業(yè)主危害建筑物的安全違章搭建占有共有部分以及業(yè)主的選舉權(quán)和表決權(quán)的爭議，這些糾紛我們通常會(huì)把它叫物業(yè)管理糾紛，因?yàn)槭前l(fā)生在小區(qū)里邊實(shí)際上這個(gè)應(yīng)該是業(yè)主實(shí)體權(quán)利上的糾紛，從司法解釋上也沒有規(guī)定在物業(yè)服務(wù)的解釋里邊而是規(guī)定在區(qū)分所有權(quán)的解釋里邊，這個(gè)是物業(yè)管理糾紛。那么物業(yè)服務(wù)糾紛是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者是其他管理人他們作為一方然后與業(yè)主之間因?yàn)槁男形飿I(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的一種債權(quán)糾紛，主要是合同效力、合同履行是不是符合約定這樣一些糾紛。那么最高院的這個(gè)物業(yè)服務(wù)糾紛解釋的定位是非常準(zhǔn)確的，從名稱上看叫做《審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律有關(guān)問題的解釋》而沒有說物業(yè)管理糾紛，這個(gè)我認(rèn)為是有講究的，不是隨便說的，而且從內(nèi)容上來看的話大量的物業(yè)管理糾紛也都是放在了區(qū)分所有權(quán)的解釋里邊這個(gè)也是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，但是有兩點(diǎn)我覺得是值得探討的，一個(gè) 12 就是在這個(gè)解釋的第四條里邊規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的代位訴訟，那么這個(gè)使物業(yè)企業(yè)不得不介入到物業(yè)管理的糾紛中去；另一個(gè)問題就是把物業(yè)費(fèi)的糾紛列入到了物業(yè)服務(wù)糾紛這個(gè)解釋當(dāng)中去，物業(yè)費(fèi)的糾紛是放在物業(yè)服務(wù)解釋里邊，這個(gè)也是值得討論的。現(xiàn)在從實(shí)務(wù)當(dāng)中看，主要的問題是混淆物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)，嚴(yán)格的區(qū)分物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的糾紛可以使很多疑難問題迎刃而解，比如說這個(gè)物業(yè)欠費(fèi)的問題，如果說它是一個(gè)物業(yè)服務(wù)糾紛，就意味著是業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的糾紛，但是我們從實(shí)質(zhì)上看一個(gè)業(yè)主欠費(fèi)他首先侵害的是全體業(yè)主的利益，這等于大家AA制。我們都出錢你憑什么不出錢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是提供勞務(wù)，物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)報(bào)酬在物業(yè)費(fèi)里邊占到的比例通常不超過10%，所以應(yīng)把它看成是業(yè)主實(shí)體權(quán)利的糾紛，看成是物業(yè)管理的糾紛，這樣的話才能更有利于這個(gè)問題的解決。

第二個(gè)問題就是物業(yè)企業(yè)的代位訴訟的問題。物業(yè)服務(wù)的解釋的第4條，“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)和管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任人民法院應(yīng)予支持”。這個(gè)規(guī)定應(yīng)當(dāng)來說是從實(shí)際出發(fā)的，在這個(gè)規(guī)定之前我們企業(yè)也遇到這樣的問題，一個(gè)業(yè)主違章搭建，其他業(yè)主要求物業(yè)企業(yè)去制止，說你不制止我就不繳費(fèi)，說你不履行職責(zé)。那物業(yè)企業(yè)去制止的時(shí)候他根本不理，文明的企業(yè)又不能給他來一些其它的手段，只能向法院起訴，這就會(huì)出現(xiàn)兩種情況，一種是不受理，廣東的法院通常是不受理的，認(rèn)為你沒有權(quán)利起訴，不關(guān)你的事，其他業(yè)主為什么不起訴啊。北京的法院受理。所以有兩種情況。這次的司法解釋明確是應(yīng)當(dāng)受理的，而且如果說這個(gè)訴訟是有道理的話，法院應(yīng)當(dāng)支持，這個(gè)對解決現(xiàn)實(shí)問題是有利的。我們看到配合這個(gè)司法解釋的公布，最高院民一廳負(fù)責(zé)人有一個(gè)答記者問，在解釋這個(gè)條文的時(shí)候講了三點(diǎn)理由，說物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的委托關(guān)系具有一定的特殊性，其中一個(gè)很重要的方面就是全體業(yè)主將維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序的管理權(quán)交給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這是第一個(gè)理由。我覺得這個(gè)理由有一點(diǎn)值得討論的地方就是說全體業(yè)主本身是不是有維護(hù)秩序的管理權(quán)還是一個(gè)問題，你說再把它交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。就拿亂搭建來講這個(gè)是違反規(guī)劃法的行為應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)來處理，那么業(yè)主也好物業(yè)服務(wù)企業(yè)也好實(shí)際上只有舉報(bào)的權(quán)利，我們說物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利來自于業(yè)主的授權(quán)，但是業(yè)主本身有沒有這個(gè)權(quán)利都是值得懷疑的。那么第二個(gè)理由談到該權(quán)利的行使主要途徑是對業(yè)主實(shí)施人的管理，業(yè)主實(shí)施妨害物業(yè)管理與服務(wù)的行為，既有可能是違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為，有時(shí)可能是一種侵權(quán)行為，賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)訴權(quán)并為超出其對人管理權(quán)的行使邊界，而且可以及時(shí)有效的制止不法行為，這等于是第二條理由。那么這條理由我們剛才談到物業(yè)管理權(quán)既然是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，那么它有沒有對人的管理的效力這個(gè)也是值得考慮的。那么第三條理由實(shí)際上是最真實(shí)的理由就是在實(shí)踐中其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去制止侵害行為，而不愿自己親力親為。業(yè)主自己不愿意自己出面都是鄰居，甚至好朋友，或者是那個(gè)人比較兇他得罪不起，這時(shí)怎么辦呢？就給物業(yè)企業(yè)施加壓力，這個(gè)確實(shí)是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的因素，但是物業(yè)管理既然是業(yè)主的一項(xiàng)權(quán)利，既然物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治，那么業(yè)主就應(yīng)當(dāng)挺身而出來做這個(gè)事。你不能說家庭成員鬧糾紛讓保姆出面，這個(gè)是沒有道理的。保姆搞成家長了，然后你又反對說你怎么成家長了呢？我們家的事怎么你管呢？這是你們自己造成的，你們都不愿意出面，讓保姆出面，最后保姆就變成家長了。對這個(gè)條文我的評價(jià)是在法理上有可商榷之處，但是在實(shí)務(wù)中是無可奈何之舉，沒有辦法。一方面業(yè)主自治很難實(shí)施；另一方面行政機(jī)關(guān)管理缺位，該政府管的事政府往往不管。我前幾天接到我們小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任打的電話，他們想把一個(gè)小區(qū)里面一個(gè)空閑的地方利用起來做一個(gè)展廳來給業(yè)主辦各種展覽，后來墻砌了一半就被一個(gè)業(yè)主推到了，那個(gè)業(yè)主的理由是你這個(gè)東西是非法的，沒有經(jīng)過三分之二以上業(yè)主表決，后來我說這個(gè)事是無稽之談，本來這個(gè)地方就是閑置的，全體業(yè)主共有的，現(xiàn)在把它利用起來很好嘛，后來我說你報(bào)警啊，這是損害財(cái)產(chǎn)。他說報(bào)警了警察不管，警察不管找社區(qū)，社區(qū)也不管。我說實(shí)在沒辦法你就告訴包工頭，你墻砌 13 不起來我就不給你付錢，讓包工頭對付他，只有這樣?，F(xiàn)在主要的問題是一方面業(yè)主不能自治；一方面行政機(jī)關(guān)缺位，所以才有這個(gè)沒有辦法的辦法，就是賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一個(gè)權(quán)利。這個(gè)實(shí)體權(quán)利本身不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主欠費(fèi)也好，當(dāng)然欠費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)系；亂搭建和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)系嗎？沒關(guān)系。實(shí)體權(quán)利并不是它的。我認(rèn)為這個(gè)訴訟的權(quán)利是一個(gè)代位訴訟的權(quán)利。那么這樣產(chǎn)生一個(gè)問題，就是這個(gè)訴訟的結(jié)果和負(fù)擔(dān)由誰來承擔(dān)。前不久深圳媒體報(bào)道了一件事，深圳有一個(gè)非常高檔的小區(qū)叫東?；▓@，香港人建的，然后請了香港的一個(gè)物業(yè)公司來管理，最近成立業(yè)主委員會(huì)后查賬，發(fā)現(xiàn)有幾百萬是有疑點(diǎn)的，去向不明或者說開支可疑，其中有一部分就是訴訟費(fèi)，然后業(yè)主和媒體都表示萬分驚訝，說你這個(gè)物業(yè)公司和我們業(yè)主打官司竟然讓我們業(yè)主出錢，這是什么道理？我認(rèn)為物業(yè)公司只要不是說打他的名譽(yù)權(quán)官司，或者說打他的侵權(quán)官司，比如說打欠費(fèi)官司就是應(yīng)當(dāng)業(yè)主來付錢，你不出錢憑什么人家給你白干，本來就是你的事，你又不出錢，不利的后果又讓他承擔(dān)。誰這么傻干這事呢？這就涉及到這種訴訟的負(fù)擔(dān)它的風(fēng)險(xiǎn)，都是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主來承擔(dān)的。那么再一個(gè)問題就是區(qū)分所有權(quán)的解釋和物業(yè)糾紛的解釋，這兩個(gè)解釋在物業(yè)企業(yè)代位訴訟的問題上其實(shí)有一個(gè)銜接，我們注意看在這個(gè)區(qū)分所有權(quán)解釋的第十四條里邊提到建設(shè)單位或其他行為人有一些侵權(quán)的行為的時(shí)候，權(quán)利人請求排除妨礙、恢復(fù)原狀確認(rèn)處分行為無效或賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第二款也出現(xiàn)一個(gè)權(quán)利人。開始的時(shí)候我們不太理解，說這個(gè)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主啊，為什么叫權(quán)利人呢？后來看到物業(yè)糾紛的解釋后明白了，有可能使物業(yè)企業(yè)來起訴，那么如果寫成是業(yè)主，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)的這個(gè)權(quán)利就被排除了。所以這個(gè)就體現(xiàn)了兩個(gè)解釋在這個(gè)問題上的一個(gè)銜接。但是在區(qū)分所有權(quán)解釋第十五條這個(gè)條文我覺得和物業(yè)糾紛解釋第四條的銜接上出了問題。這個(gè)解釋里邊說，業(yè)主或其他行為人違反法律、法規(guī)國家強(qiáng)制性的標(biāo)準(zhǔn)或管理規(guī)約，或違反業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定實(shí)施下列行為的可以認(rèn)為違反《物權(quán)法》第八十三條第二款所稱的損害他人合法權(quán)益的行為。下面有四項(xiàng)，這四項(xiàng)是危害房屋安全、違章搭建、損害建筑物的外觀、違章裝修、占用場地和通道這樣一些行為。那么這樣的一些行為在實(shí)務(wù)當(dāng)中是最需要有人出頭來干涉的，也就是最需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)來代位訴訟的，但是物業(yè)服務(wù)糾紛的解釋第四條它歸結(jié)到業(yè)主違反物業(yè)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約實(shí)施物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的人民法院應(yīng)予支持。那么也就是說物業(yè)服務(wù)糾紛的解釋把物業(yè)服務(wù)企業(yè)代位訴訟的這個(gè)范圍界定在業(yè)主實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，但是區(qū)分所有權(quán)第十五條里邊說的都是損害他人合法權(quán)益的行為，這個(gè)就有點(diǎn)對不上。那么既然是損害他人合法權(quán)益的行為，那損害的誰的權(quán)益誰來起訴啊，那物業(yè)服務(wù)企業(yè)是沒有權(quán)利起訴的，所以我擔(dān)心在實(shí)務(wù)當(dāng)中有些法院可能會(huì)以這個(gè)理由不受理。最經(jīng)我們天津的公司報(bào)了一個(gè)信息，天津我們一個(gè)項(xiàng)目業(yè)主大面積的欠費(fèi)，然后物業(yè)公司起訴到法院，法院干脆就是不受理，起訴書不收，后來我們采取郵寄的方式，郵寄以后他們感到很被動(dòng)就大發(fā)雷霆說你們敢這樣干，你們以后所有案件都不受理。所以在基層法院在受理案件的時(shí)候有很多的考慮，那么如果在司法解釋上有這么一個(gè)不是很一致的地方，將來在實(shí)務(wù)當(dāng)中可能會(huì)有問題。在這可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)的法律規(guī)定，臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定了公寓、大廈周圍上下、外墻面、樓頂平臺(tái)及不屬于專有部分、防空避難設(shè)備其變更構(gòu)造、顏色、設(shè)置廣告物、鐵鋁窗及其它類似之行為，除應(yīng)法律規(guī)定辦理外，該公寓大廈規(guī)約另有規(guī)約或區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議已有決議，經(jīng)向直轄市、縣市主管機(jī)關(guān)完成報(bào)備有案者應(yīng)受該規(guī)約規(guī)約或區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議的限制，住戶違反前項(xiàng)規(guī)定管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)應(yīng)予制止。大家注意是管理委員會(huì)或管理負(fù)責(zé)人出面制止，這個(gè)就相當(dāng)于我們的業(yè)主委員會(huì)或者是業(yè)主委員會(huì)主任。經(jīng)制止而不遵從者報(bào)請主管機(jī)關(guān)依第四十九條第1項(xiàng)的規(guī)定處理。那么這個(gè)規(guī)定是什么呢？主管機(jī)關(guān)處4萬元新臺(tái)幣以上20萬元以下的罰款，并令其限期改善或履行義務(wù)。屆期不履行或不改善得連續(xù)處罰。住戶并應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)恢復(fù)原狀屆期未恢復(fù)原狀者得由管理負(fù)責(zé)人或管理委員 14 會(huì)恢復(fù)原狀，其費(fèi)用由該住戶負(fù)擔(dān)。那么這個(gè)規(guī)定和我們的規(guī)定相比給我們兩點(diǎn)啟示，第一，對這種業(yè)主違反公共利益的行為，他制止的權(quán)利人和義務(wù)人都是業(yè)主的自治組織；第二他是以行政處罰為后盾，如果制止不聽行政機(jī)關(guān)的處罰就跟上去，而其非常重。

第三個(gè)問題是物業(yè)費(fèi)的問題。究竟是物業(yè)管理費(fèi)還是物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這個(gè)和我們剛才談到的物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)兩個(gè)概念是有關(guān)的。《物業(yè)管理?xiàng)l例》稱之為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；《物權(quán)法》稱之為物業(yè)費(fèi)；物業(yè)糾紛解釋里邊也稱之為物業(yè)費(fèi)。我認(rèn)為這是對的，是和《物權(quán)法》保持了一致。那么區(qū)分所有權(quán)解釋沒有提到這個(gè)問題，沒有提到物業(yè)費(fèi)的問題。究竟是物業(yè)管理費(fèi)還是物業(yè)服務(wù)費(fèi)關(guān)系到財(cái)產(chǎn)的不同屬性。物業(yè)管理費(fèi)顧名思義應(yīng)當(dāng)是業(yè)主為管理共同部分而支付的費(fèi)用；而物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得的酬金、勞務(wù)報(bào)酬。從這個(gè)法理上以及實(shí)際情況上來考察物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)是什么呢？就是業(yè)主AA制，大家出資籌集一筆經(jīng)費(fèi)用于共同事務(wù)的管理，它屬于業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)報(bào)酬只是其中的很小的一部分所以把它稱為物業(yè)費(fèi)是準(zhǔn)確的，稱為物業(yè)服務(wù)費(fèi)是不準(zhǔn)確的。稱作物業(yè)服務(wù)費(fèi)就意味著整個(gè)這筆錢都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)對價(jià)，這顯然是不對的。那么這個(gè)物業(yè)費(fèi)的第二個(gè)問題就是業(yè)主能不能行使合同法上的抗辯權(quán)來拒交物業(yè)費(fèi)，這個(gè)和我們前面談的這個(gè)物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)是直接相關(guān)的。在物業(yè)糾紛第六條里邊規(guī)定，經(jīng)書面催繳業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或在催繳的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或無需接受物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的人民法院不予支持。那么這里邊產(chǎn)生了兩個(gè)問題，第一個(gè)問題是什么是正當(dāng)理由，業(yè)主吳正當(dāng)理由物業(yè)企業(yè)請求業(yè)主付費(fèi)法院支持。那么業(yè)主往往認(rèn)為他是有正當(dāng)理由的，什么是欠費(fèi)的正當(dāng)理由？第二如果業(yè)主僅以未享受作為抗辯理由法院不支持，那么業(yè)主以其它抗辯理由的法院支不支持。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中業(yè)主很少僅以這個(gè)為理由來不繳費(fèi)的，業(yè)主有什么理由呢？通常我們看到的質(zhì)量有瑕疵、維修不及時(shí)、管理不到位、服務(wù)態(tài)度差、沒有及時(shí)處理相鄰人的侵權(quán)等等，這樣一些理由才是業(yè)主不繳費(fèi)的理由，甚至汽車被人放了氣也不繳費(fèi)、地沒有掃干凈也不繳費(fèi)。那么這些理由能不能得到法院的支持、能不能成為不繳費(fèi)的抗辯理由？我在百度上搜索了一下出現(xiàn)了很多案例，一個(gè)是重慶有一個(gè)高層住宅有半數(shù)業(yè)主沒有交電梯費(fèi)和物管費(fèi)，然后電力公司就停了電，500戶居民受影響，然后有一個(gè)業(yè)主說我們不是不愿意交電梯費(fèi)，這都是被迫的，我們看看他的理由是什么，他說樓上住戶的空調(diào)水總是飄進(jìn)他家，他找物管好幾次卻沒有解決，因此他拒交物管費(fèi)和電梯費(fèi)有好幾個(gè)月；另一個(gè)業(yè)主說他家樓下的燒烤店油煙及噪聲極重樓道排氣管也壞了幾個(gè)月，物管沒有解決，這個(gè)是他不繳費(fèi)的理由。另外一個(gè)案例是沈陽一個(gè)小區(qū)也是大家不繳費(fèi)電梯停了，感應(yīng)燈、對講機(jī)都停了，居民每天要摸黑爬樓梯，然后一個(gè)王先生就說為什么不繳費(fèi)呢？是因?yàn)殡娞葸B續(xù)4年沒有年檢，他擔(dān)心會(huì)有安全隱患所以從去年6月起就沒有再交物業(yè)費(fèi)。這個(gè)電梯沒有年檢，業(yè)主可以去申請年檢，這本來就是業(yè)主自己的事。還有南京的一個(gè)項(xiàng)目也是因?yàn)榍焚M(fèi)停了電梯，那么業(yè)主就認(rèn)為這是物業(yè)管理公司的責(zé)任，說物業(yè)管理公司具有不可推卸的責(zé)任。物業(yè)公司怎么辦？我看到另外一個(gè)案例也是重慶的，有一天早上起來六部電梯全部停電，然后物業(yè)管理辦公室里面空無一人，墻上貼出一個(gè)告示說由于部分業(yè)主累計(jì)欠費(fèi)10萬余元本公司難以繼續(xù)經(jīng)營。關(guān)門走人了。最后的爛攤子對業(yè)主是有損害。我認(rèn)為業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費(fèi)，首先物業(yè)費(fèi)不等于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)對價(jià)，其中百分之九十以上是用作保潔、保安、物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修和支付其它公共開支，物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占很小一部分，所以這個(gè)不存在《合同法》上的抗辯權(quán)的問題，它不是對等的。另外叫物業(yè)費(fèi)是業(yè)主承擔(dān)區(qū)分所有權(quán)人管理責(zé)任的一種方式，也是他的義務(wù)，那么拒交物業(yè)費(fèi)就意味著拒絕履行業(yè)主的法定義務(wù)。另外我們極端一點(diǎn)講這個(gè)物業(yè)公司不稱職我們可以把它炒掉、辭退，辭退后我們業(yè)主自己管，那么在這種情況下你也要交費(fèi)，就是你交不交費(fèi)和有沒有物業(yè)企業(yè)沒有關(guān)系。如果物業(yè)企業(yè)沒有按照合同約定履行他的職責(zé)這是一個(gè)違約行為，那么《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36 15 條有明確規(guī)定可以要求他履行職責(zé)，甚至是賠償損失，但是這個(gè)不是欠費(fèi)的理由。再有一點(diǎn)業(yè)主交物業(yè)費(fèi)最大的受益人是誰，其實(shí)是業(yè)主；業(yè)主欠費(fèi)最大的受害人也是業(yè)主。欠費(fèi)在短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長期會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損，大面積欠費(fèi)會(huì)導(dǎo)致新的商品房變成貧民窟，對業(yè)主沒有任何好處。物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政府的指導(dǎo)價(jià)是個(gè)什么關(guān)系？我們這次物業(yè)服務(wù)糾紛解釋的第五條里邊提到物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯人民法院應(yīng)予支持。這樣就提出一個(gè)問題，事實(shí)上物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能說合同約定收1.2元，我就收你1.5元，這樣收業(yè)主也不會(huì)交。你收1.2可以，我交了兩年突然發(fā)現(xiàn)，我們本地政府的物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)是1元，你為什么收1.2元呢？這個(gè)時(shí)候就提出來你是違規(guī)收費(fèi)，甚至要求你退還。這種情況下就存在問題了，法院是不是要支持業(yè)主的這種請求。這個(gè)涉及到合同約定的物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)超過政府指導(dǎo)價(jià)怎么看待這個(gè)問題。我有這么幾個(gè)觀點(diǎn)，第一物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)本身就是錯(cuò)的。因?yàn)檫@本身就不符合價(jià)格法的規(guī)定?！秲r(jià)格法》規(guī)定大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格施行市場調(diào)節(jié)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格施行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。那么極少數(shù)商品是哪些商品呢？《價(jià)格法》第十八條規(guī)定了五項(xiàng)，五項(xiàng)里邊涉及到服務(wù)價(jià)格的只有兩種，三種是商品價(jià)格。兩種服務(wù)價(jià)格一種是重要的公用事業(yè)價(jià)格；一種是重要的公益性服務(wù)價(jià)格。顯然這兩種價(jià)格和物業(yè)服務(wù)價(jià)格是沒有什么關(guān)系的，物業(yè)服務(wù)既不是公用事業(yè)，也不是公益性的服務(wù)，所以政府制定指導(dǎo)價(jià)本身就沒有什么道理。首先物業(yè)費(fèi)的水平關(guān)系到物業(yè)企業(yè)員工的收入，業(yè)主是在城市人口不到10%的富裕階層。我們看商品房雖然建的很多，但實(shí)際上商品房的業(yè)主在城市里邊不到10%，那么物業(yè)企業(yè)的員工絕大多數(shù)是農(nóng)村進(jìn)城的務(wù)工人員，那么指導(dǎo)價(jià)格的制定者是公務(wù)員，這等于是政府的公務(wù)員運(yùn)用公權(quán)力來為自己享受的服務(wù)制定價(jià)格，這個(gè)是有問題的，而且政府的指導(dǎo)價(jià)的制定沒有任何的科學(xué)依據(jù)，我了解到一些城市10年這個(gè)指導(dǎo)價(jià)是沒有變化的。那么政府定價(jià)的本質(zhì)是政府和物業(yè)企業(yè)雙方在市場上博弈的過程中以公權(quán)力去援助業(yè)主，這是違反社會(huì)正義的。在這種情況下我認(rèn)為業(yè)主不能以違反政府指導(dǎo)價(jià)為理由請求物業(yè)費(fèi)條款無效，這個(gè)也可以借鑒臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》，它規(guī)定區(qū)分所有權(quán)人和住戶積欠費(fèi)用達(dá)到兩期或相當(dāng)金額，管理負(fù)責(zé)人和管理委員會(huì)訴請法院讓其給付，這是一款。如果經(jīng)過強(qiáng)制執(zhí)行后再度積欠，這個(gè)金額達(dá)到區(qū)分所有權(quán)總價(jià)1%的時(shí)候，經(jīng)過促請其改善在3個(gè)月內(nèi)沒有改善的，可以請求法院強(qiáng)制其遷離。如果遷離之后這個(gè)人是所有權(quán)人的話，他的房子可以拍賣，由這個(gè)管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)申請法院拍賣。這個(gè)給我們的啟示有三點(diǎn)，第一是由業(yè)主組織來主張權(quán)利而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)；第二欠費(fèi)的法律后果非常嚴(yán)重，可以導(dǎo)致你喪失居住權(quán)，甚至所有權(quán)；第三對物業(yè)費(fèi)的保護(hù)居于各種債務(wù)之首。這些規(guī)定可以看出來并不是為了保護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，而是為了保護(hù)業(yè)主的利益，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人的利益，也是保護(hù)社會(huì)正當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)秩序。我就談這么多謝謝大家！

主持人熊丙萬：感謝顏律師的精彩解讀。在論壇正式開始之前，我跟顏律師做了一個(gè)簡短的交流。顏律師向我介紹了他的一個(gè)特殊的思維習(xí)慣，也就是“反主流”思維。他說，他的觀點(diǎn)經(jīng)常和主流觀點(diǎn)不一樣。在剛才的演講中，我確實(shí)發(fā)現(xiàn)顏律師的很多思考和相反與多數(shù)人的想法不太一致。這里可以舉兩個(gè)例子，一是顏律師認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是一個(gè)物權(quán)關(guān)系而不是一個(gè)債權(quán)關(guān)系，不是一個(gè)合同關(guān)系。另一個(gè)是在建筑區(qū)分所有權(quán)內(nèi)小區(qū)里面如果有人私自搭建了違章建筑，這個(gè)時(shí)候業(yè)主不能自己請求法院責(zé)令排除這種行為，而只能向有關(guān)部門舉報(bào)，請政府有關(guān)部門來拆除。我想，這也反映了顏律師獨(dú)特的觀察視角。對于這些觀點(diǎn)，回頭大家可以一起討論，我想能夠激起更多的思考。

在講座的過程中辛正郁法官也來到了我們的現(xiàn)場。這里我特別介紹一下，我們今天所討論的三個(gè)司法解釋都是由最高人民法院民一廳的法官來起草的，尤其是是辛正郁法官是三個(gè)司法解釋的起草者、親歷者，我想辛正郁法官的演講一定能給我們講述很多關(guān)于司法解 16 釋背后的一些經(jīng)歷和故事，好大家掌聲歡迎！

辛正郁：我先糾正一個(gè)問題，這三個(gè)司法解釋由兩個(gè)是由我參與起草的，房屋租賃這個(gè)介入的很少。我們在這兩個(gè)司法解釋的制定過程中已經(jīng)做過很充分的交流，有些觀點(diǎn)很難達(dá)成一致，但是今天就不在去做一個(gè)爭論，但是會(huì)有所涉及。我給大家介紹三個(gè)問題，第一從我個(gè)人的角度搞這樣兩個(gè)司法解釋，我們解釋的法源主要是《物權(quán)法》第六章，那么我們應(yīng)當(dāng)怎么來看待第六章的規(guī)定，這是我們在起草這個(gè)司法解釋的時(shí)候需要首先考慮的問題。我個(gè)人覺得《物權(quán)法》的第六章相對于其它章節(jié)的內(nèi)容它是一個(gè)比較新的內(nèi)容，盡管建筑物區(qū)分所有權(quán)在物權(quán)法理當(dāng)中已經(jīng)有了相當(dāng)長的時(shí)間，但是在我們國家制定法當(dāng)中是一個(gè)比較新的內(nèi)容。正是由于這個(gè)內(nèi)容較新實(shí)際上我們更可以比較其它國家或地區(qū)的立法例，當(dāng)然最重要的就是區(qū)分所有權(quán)的法理，我們能夠更好的去看待區(qū)分所有權(quán)的這一章，就是第六章它存在哪些問題。存在的問題不在于我們?nèi)ヅ腥シ穸?，?dāng)然我們需要去保持這樣一個(gè)思維。我們一定要把這個(gè)問題搞清楚之后才可以把這個(gè)司法解釋的制定成為一個(gè)有目的有針對性這樣的一個(gè)作業(yè)過程。首先我同意顏律師剛才的一個(gè)觀點(diǎn)就是我們的這個(gè)第六章在公權(quán)力的介入上過于的讓步，這十幾個(gè)條文當(dāng)中沒有看到應(yīng)當(dāng)由公權(quán)力來出面去解決的區(qū)分所有權(quán)的糾紛，這個(gè)例子很多。這會(huì)帶來什么問題呢？我們在面對區(qū)分所有權(quán)法律制度的時(shí)候，我們基本上能達(dá)成的一個(gè)共識就是這個(gè)法律一個(gè)獨(dú)特的領(lǐng)域?qū)嶋H上是一個(gè)帶有著很強(qiáng)的團(tuán)體組織立法的一個(gè)色彩。那么從一元論到現(xiàn)在的三元論，我們可以看出來每增加一個(gè)元，實(shí)際上對這個(gè)理論當(dāng)中對共同關(guān)系的關(guān)注就會(huì)增加一部分，建筑物區(qū)分所有權(quán)法實(shí)際上一個(gè)團(tuán)體主義的立法。團(tuán)體主義的立法一定要解決兩個(gè)問題，第一是對個(gè)體權(quán)利應(yīng)當(dāng)尊重、應(yīng)當(dāng)保護(hù)；第二就是對團(tuán)體秩序、團(tuán)體利益要給予更為充分、詳盡周到的關(guān)注。因?yàn)檫@兩者你偏廢了那一個(gè)方面，都會(huì)使得這個(gè)法律制度當(dāng)中的比較典型的問題你解決不好。那么在這個(gè)過程當(dāng)中沒有哪一個(gè)立法例完全交由私權(quán)主體自己去協(xié)調(diào)、自己去衡量的，這個(gè)的確是有問題。第六章第二個(gè)問題就是對一些基礎(chǔ)的制度可能會(huì)由于我們采取了這樣的一個(gè)立法技術(shù)，也就是說我們把它放在《物權(quán)法》其中的一章，它要和其它的章節(jié)保持一個(gè)比例關(guān)系不能過于龐大，不能過于龐大的話我們就要考慮是不是能夠把一些更為重要的東西涵蓋進(jìn)來，比如說一些基礎(chǔ)的名詞解釋，我覺得在建筑物區(qū)分所有權(quán)法律當(dāng)中啊，基礎(chǔ)的名詞解釋往往是更為重要的一個(gè)組成部分。還有一些通過其它立法例的比較來看一些行之有效的做法，比如說積欠物業(yè)費(fèi)用褫奪它的業(yè)主資格等等。我個(gè)人覺得第三個(gè)問題是和我們實(shí)際生活當(dāng)中的很多難以解決的糾紛，它的規(guī)定操作性比較難。我們在起草這個(gè)司法解釋的時(shí)候首先要看《物權(quán)法》的第六章也包括總則當(dāng)中的一些條文，哪些問題我們可以帶著它到司法實(shí)踐當(dāng)中，司法實(shí)踐當(dāng)中存在這些問題，我們需要通過司法解釋把它的操作性和針對性去增強(qiáng)。我還想和大家談一個(gè)問題就是實(shí)際上《物權(quán)法》的第六章我們覺得用司法解釋這種方式與其說是對章節(jié)中條文進(jìn)行解釋，不如說是以司法解釋的方式對章節(jié)當(dāng)中的未盡之處進(jìn)行闡明，這樣的一個(gè)特征是非常明顯的。有一點(diǎn)是可以肯定的就是司法解釋的條文的確是嚴(yán)格的遵循了《物權(quán)法》的立法目的。在這里邊我想和大家交流一下我現(xiàn)在的一些想法，我個(gè)人覺得這兩個(gè)司法解釋的某些條文是存在商榷之處，或者說本來可以做的更好，那么從這個(gè)角度起草這個(gè)司法解釋實(shí)際上也是一個(gè)遺憾的過程，舉個(gè)例子，比如說關(guān)于業(yè)主身份的界定問題，很早的時(shí)候的行文是依法取得專有部分所有權(quán)的人，那么對我們職業(yè)法律人來講這個(gè)依法取得的內(nèi)涵式非常的豐富的，不僅僅是大家現(xiàn)在看到的這個(gè)第一條所規(guī)定的，至少還包括這樣一些情形《物權(quán)法》的第九條是不是要包括但法律另有規(guī)定的除外，夫妻共同財(cái)產(chǎn)制這個(gè)都是由法律作出規(guī)定的。如果在行文上能保持住依法取得的話可能會(huì)更好一些，它的涵蓋范圍要比現(xiàn)在的這種表述要更好一些、更全面一些。這是一種遺憾，在其它的條文當(dāng)中也有，但是可以肯定的是這個(gè)不是器質(zhì)性的。因?yàn)槲覀冊趯?shí)踐當(dāng)中去界定業(yè)主身份的時(shí)沒有哪個(gè)人會(huì)認(rèn)為辛正郁的夫人不是 17 辛正郁的這棟房子的登記所有權(quán)人，而否定他夫人的業(yè)主身份，但是作為一個(gè)法律規(guī)范的作業(yè)過程來看確實(shí)存在進(jìn)一步或是更需完美的空間。這是我想說的第一個(gè)方面。

第二我想以一個(gè)比較具體的法律問題去探討一下。區(qū)分所有權(quán)這個(gè)法律制度其最為核心的就是我剛才談到的兩個(gè)，除了這兩個(gè)沒有太多的問題。一個(gè)是個(gè)人權(quán)利。這個(gè)個(gè)人權(quán)利叫業(yè)主也好，叫區(qū)分所有人也好，那么他成為這個(gè)團(tuán)體的一員，那么他的個(gè)體權(quán)利怎么來保護(hù)、怎么來行使這是第一個(gè)問題。第二個(gè)問題我們共同形成了這樣的一個(gè)共同體，那么我們就會(huì)有共同利益，就會(huì)有共同的生活秩序，那么這個(gè)共同利益和共同的生活利益應(yīng)當(dāng)怎么樣來維護(hù)。我覺得把這個(gè)問題搞清楚我可以講，盡管我不是法學(xué)家，但是站在一般的法律職業(yè)者的角度來看的話，建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律精髓對于我們而言就已經(jīng)把它搞清楚了。在實(shí)踐當(dāng)中我們遇到了一個(gè)很典型的問題就是如何來看待業(yè)主共同決議的權(quán)利邊界。有個(gè)案子很簡單，有個(gè)商廈有一千多個(gè)商戶通過業(yè)主大會(huì)的形式?jīng)Q定將商廈出租，但有部分業(yè)主要求自己經(jīng)營。這部分業(yè)主提出你們做出的這個(gè)決定是無效的，沒有約束力。那么就這個(gè)問題本身而言，現(xiàn)在我們也有了我們的傾向性意見，但是我是想今天把這個(gè)問題提出來，是希望大家能思考一下，就是我們不論拿出一個(gè)什么樣的意見，你到底是基于一個(gè)什么樣的考慮。對于建筑物區(qū)分所有權(quán)案件而言，我覺得擺在法官面前的糾紛有相當(dāng)一部分不是黑與白，是與非的糾紛，它往往需要你進(jìn)行利益的衡量，兩方的利益在某個(gè)角度來看可能都具有正當(dāng)性，都具有保護(hù)的必要性，但是它們之間的確是產(chǎn)生了沖突，這個(gè)時(shí)候應(yīng)當(dāng)把天平傾斜到哪一方，這是我們法官最難解決的一類問題，我剛才舉得這個(gè)例子就是這樣。我們說否定業(yè)主大會(huì)作出的這個(gè)決定，能不能以《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條的規(guī)定作為法律依據(jù)；第二如果看待《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的規(guī)范性質(zhì)，它是不是一個(gè)強(qiáng)制性的規(guī)定，要否定業(yè)主大會(huì)的決議就要有法律依據(jù)，這是問題的一個(gè)方面；問題的另一個(gè)方面是如果說業(yè)主的這個(gè)權(quán)利，他應(yīng)當(dāng)作出對團(tuán)體利益某種退讓，或者說作出某種容忍，那么法律依據(jù)又是什么？我們在討論這個(gè)案件的時(shí)候也是綜合各位法律專家的意見，我們也產(chǎn)生了一個(gè)很激烈的爭論。這個(gè)案子在合議筆錄的時(shí)候，我自己的意見就寫了大概有7千字，這個(gè)問題就是建筑物區(qū)分所有權(quán)當(dāng)中非常具有代表性的一個(gè)問題。我簡單的把兩種觀點(diǎn)尤其是第一種觀點(diǎn)的考慮路徑給大家做一個(gè)介紹。首先這個(gè)業(yè)主大會(huì)的決定它應(yīng)不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無效，我們能不能以《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條的規(guī)定作為一個(gè)法律依據(jù)，我覺得是不可以的，因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》作為一個(gè)行政法規(guī)它產(chǎn)生的時(shí)間要早于《物權(quán)法》這一點(diǎn)確實(shí)有它的特殊性，一般來講應(yīng)當(dāng)是先有建筑物區(qū)分所有權(quán)法律，然后再有下面的一個(gè)子制度，在我們國家是相反的。這也就說明《物業(yè)管理?xiàng)l例》的制定者不可能站在建筑物區(qū)分所有權(quán)這樣的一個(gè)平臺(tái)去考慮業(yè)主大會(huì)究竟對哪些事項(xiàng)有權(quán)利作出決定這樣一個(gè)非常重大的問題，當(dāng)然也可能他并沒有去考慮這個(gè)問題。這一點(diǎn)從《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條也好、第二條也好、第一條也好，大家都可以看到什么是物業(yè)管理，因?yàn)槭艞l規(guī)定了業(yè)主大會(huì)不得作出與物業(yè)管理物管的決定，那么什么是物業(yè)管理呢?按照第二條的解釋就是本條例所稱物業(yè)管理是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，然后讓雙方當(dāng)事人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對房屋及附屬的設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，這是這個(gè)條例所講的物業(yè)管理，能否對商戶業(yè)主自己經(jīng)營還是委托他人整體出租來經(jīng)營這么一個(gè)事項(xiàng)我們看是不是屬于物業(yè)管理的范圍呢？我個(gè)人覺得很明顯不屬于，但是不能夠以此來得出業(yè)主大會(huì)所做的這個(gè)決定屬于無效，我們要看到《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法目的，它的立法目的僅僅存在于規(guī)范物業(yè)管理，這是整個(gè)條例的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，僅僅以這樣的一個(gè)條文來否定業(yè)主大會(huì)所作的這個(gè)決定，我覺得在法律依據(jù)上是欠缺的，簡而言之這個(gè)條例本身并不解決這個(gè)問題。我們在看《物權(quán)法》的第七十六條，這個(gè)規(guī)定我覺得是一個(gè)非常好的條文，至少在立法技術(shù)上立法者是做了很有勇氣的一種嘗試，我們看大多數(shù)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法例并沒有一個(gè)這樣一個(gè)抽象性的條文對業(yè)主議決事項(xiàng)作出規(guī)定，一般上是沒有的只是列舉，比方說什么情況應(yīng)當(dāng)滿足議決比例，但是向我們國家這樣 18 這樣的專門的抽象的一般性的條款放在里面我覺得是非常好的做法，但是硬幣的兩面它是天然會(huì)存在的，我們這么做當(dāng)然會(huì)有一個(gè)好處，這個(gè)好處就是告訴我們業(yè)主共同決定的權(quán)利邊界是什么，從第一款的第1項(xiàng)到第6項(xiàng)我們都不看，我們看第7項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)來講我們對法律規(guī)范的文義解釋，這1到6項(xiàng)都是有關(guān)共有、共同管理的重大事項(xiàng)，那么業(yè)主議決的權(quán)利邊界的事項(xiàng)范圍應(yīng)該是什么呢，是有關(guān)共有和共同管理的重大事項(xiàng)。我們再回過頭來看我們所舉的這個(gè)例子當(dāng)中，業(yè)主大會(huì)所做的這個(gè)商廈要整體出租的決定和共有、共同管理的權(quán)利有沒有關(guān)系呢？似乎關(guān)系不大。這個(gè)時(shí)候我們要否定這個(gè)決定的效力的話，這個(gè)《物權(quán)法》第七十六條到底是不是一個(gè)強(qiáng)制性的效力性規(guī)定，如果是當(dāng)然我們可以把它作為法律依據(jù)；如果不是就意味著《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的這些事項(xiàng)，當(dāng)然通過司法解釋對《物權(quán)法》第七十六條的第7項(xiàng)也做了一個(gè)解釋。這些事項(xiàng)時(shí)必須要經(jīng)過共同決定的，那么能不能作出反對解釋。如果共同決定的事項(xiàng)超出了這個(gè)范圍它就是無效。我們能不能這么來看。我們看其它的立法例當(dāng)中一般來講沒有這樣一個(gè)抽象性的條文，但是它會(huì)有一個(gè)好處就是給業(yè)主共同決議留有一個(gè)非常有彈性和廣泛的空間。我們從法理上來講什么事情需要業(yè)主共同決定呢？是我們大家的事情，共同事務(wù)需要我們共同來決定，至于說通過的比例是高是低都可以，但是只要是我們大家的事情就需要我們來共同決定。那么在其它的立法例當(dāng)中，他們的立法者沒有做出一個(gè)閉鎖性的規(guī)定，那么它的列舉并不意味著我沒有列舉你就不能做，而我們的七十六條有這樣一個(gè)好處但是也帶來了在適用上會(huì)限縮業(yè)主議決的功能的有效發(fā)揮。在區(qū)分所有權(quán)的法律制度當(dāng)中在實(shí)踐中的確是存在著這個(gè)事項(xiàng)與共同事務(wù)是有關(guān)系的，但是它不在七十六條規(guī)定的范圍之內(nèi)。我們看七十六條下邊這個(gè)條文就是住改商，這個(gè)問題我一會(huì)再給大家詳細(xì)的闡述。七十七條規(guī)定的住改商應(yīng)當(dāng)具備的條件是什么呢？你不能違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。我們把管理規(guī)約拿出來，那么這個(gè)管理規(guī)約是放在第七十六條第1款的第2項(xiàng)，也就是它是業(yè)主共同決議的產(chǎn)物。當(dāng)然這里邊確實(shí)存在一個(gè)問題就是我們這個(gè)管理規(guī)約前面只是建筑物及其附屬設(shè)施，實(shí)際上我們知道管理規(guī)約它的內(nèi)容通常不限于物和財(cái)產(chǎn)的問題。那么放在這個(gè)里邊實(shí)際上講管理規(guī)約它的表現(xiàn)形式是作為一個(gè)自治法，但是其實(shí)質(zhì)也是一個(gè)業(yè)主的共同決定而已。那么按照第七十七條的這樣的一個(gè)文義解釋的話，我們能夠得出的結(jié)論是管理規(guī)約可以對住改商的問題做出規(guī)定，應(yīng)該沒有問題。如果管理規(guī)約規(guī)定這個(gè)事情的話無非是禁止、允許或者是重復(fù)七十七條的規(guī)定，而住改商這個(gè)問題它僅僅和共同管理的權(quán)利會(huì)靠一點(diǎn)邊，但是在一些情況下也不一定有關(guān)系。我的意思是這個(gè)《物權(quán)法》第七十六條我現(xiàn)在覺得還不能夠可以成為認(rèn)定共同決議無效的法律依據(jù)，這一點(diǎn)我建議大家再看一下第七十八條的第2款。我提出一個(gè)問題大家可以思考，第七十八條第2款所說的業(yè)主大會(huì)的決定和第七十六條里面規(guī)定的業(yè)主所共同作出的決定的范圍是不是一致的，如果是一致的那我可以講議事規(guī)則也好，管理規(guī)約也好、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)也好、維修資金的管理辦法等，因?yàn)檫@些決議業(yè)主認(rèn)為損害自己合法權(quán)益提起的訴訟，我們在司法實(shí)踐中遇到的是很少的，有可能七十八條第二款所講的業(yè)主大會(huì)的決定它的外涵和內(nèi)延是大于第七十六的。

第三個(gè)問題是住改商的問題，這個(gè)問題現(xiàn)在已經(jīng)成為社會(huì)的一個(gè)熱點(diǎn)，司法解釋用了兩個(gè)條文去解決了應(yīng)當(dāng)作出解釋性的問題，但是今天我想和大家談的是我們怎么去看待《物權(quán)法》的第七十七條。首先這個(gè)條文是業(yè)主住改商合法性的前提條件還是我們把它留給法官裁判性的規(guī)范。如果是前者的話那么它在操作上會(huì)有很大很大的問題，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的同意。在我們的物業(yè)小區(qū)中一棟樓，現(xiàn)在很多業(yè)主把房屋都出租出去了，如果有業(yè)主想住改商的話實(shí)踐中就要去工商局去辦執(zhí)照，工商局會(huì)要居委會(huì)該的章，居委會(huì)會(huì)說你要征得所有業(yè)主的同意，這是很多承租人會(huì)說我不是業(yè)主，這個(gè)就是在實(shí)踐中的操作性是非常低的，我們認(rèn)為第七十七條更應(yīng)該成為一個(gè)裁判性的規(guī)范。我給大家舉一個(gè)例子，債權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，如果沒有通知的話，這個(gè)債權(quán)轉(zhuǎn)讓是不是一定無效呢？不一定。債務(wù)人不主張或 19 事后他知道了也不反對。實(shí)際上這個(gè)七十七條把這個(gè)權(quán)利交給這個(gè)有利害關(guān)系的業(yè)主，這個(gè)異議可以在全程中提出但是應(yīng)當(dāng)主要是在住改商行為成就之后，它實(shí)際上是一個(gè)司法裁判規(guī)范。如果不做這種解釋的話住改商的合法性想具備就太難了。我們也會(huì)對另外一個(gè)問題感到疑惑，我們這個(gè)七十七條法律、法規(guī)、管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)說這三項(xiàng)加在一起已經(jīng)超出了或者說在范圍上涵蓋了其它立法例當(dāng)中就相關(guān)問題所作的規(guī)定的立場，這個(gè)法規(guī)的范圍就很廣了。由此來看立法者所傳達(dá)的是不提倡或者是禁止，再加上一個(gè)有利害關(guān)系業(yè)主的同意。也就是說立法者在住改商成就合法性需要滿足這么苛刻條件的之外又加上這么一個(gè)條件，這就意味著這個(gè)目的是不允許，但是問題的關(guān)鍵就是后面的那個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)主觀性太大。這個(gè)主觀性實(shí)際上在司法解釋的制定過程之中也是引起了很大的爭論，兩個(gè)問題怎么確定利害關(guān)系業(yè)主的范圍這是一個(gè)非常大的問題；第二個(gè)什么叫有利害關(guān)系。謝謝大家，由于時(shí)間關(guān)系我就講這么多。

主持人熊丙萬：感謝辛法官對兩個(gè)司法解釋所作的深入的解讀。下面由楊老師對房屋租賃這個(gè)司法解釋做一個(gè)解讀。

楊立新：我們這三個(gè)司法解釋，我覺得是非常重要的。我們是不是可以這樣看，第一個(gè)方面最高人民法院在《物權(quán)法》實(shí)施之后就馬上著手開始做司法解釋，對《物權(quán)法》的司法解釋是千頭萬緒的很多需要解釋的，最高人民法院首先抓住建筑物區(qū)分所有權(quán)來做司法解釋，我覺得最高人民法院在司法解釋的指導(dǎo)思想是非常正確的，關(guān)注老百姓最關(guān)注的問題，拿出解決辦法。還有一點(diǎn)就是關(guān)于商品房這一系列的司法解釋現(xiàn)在是作了五個(gè)了，已經(jīng)構(gòu)成了一個(gè)體系。最高人民法院在這個(gè)問題上設(shè)計(jì)了一個(gè)很嚴(yán)密的司法解釋是特別值得稱道的。我們現(xiàn)在這個(gè)三個(gè)司法解釋當(dāng)中我覺得是各有千秋，在這些司法解釋當(dāng)中都是針對具體的問題去做司法解釋都是恰好在要害上。如果真正從法理的意義上來講我覺得那個(gè)租賃解釋可能解決的問題更多，更具有法理上的意義。當(dāng)然這三個(gè)司法解釋都非常的重要。下面我談七個(gè)問題：

第一我們在建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋里頭提到事實(shí)業(yè)主這個(gè)概念，我認(rèn)為這是一個(gè)非常重要的解釋。買了房交了房沒去登記的，如果說他就不是業(yè)主的話，他的權(quán)利怎么保護(hù)？現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中這種情況大量的存在，這個(gè)時(shí)候他就不是業(yè)主，就不是權(quán)利人，如果完全按照登記才轉(zhuǎn)移所有權(quán)的話，那可能對他們是一個(gè)傷害，所以用事實(shí)求是的態(tài)度可以認(rèn)定是《物權(quán)法》上所說的業(yè)主，要說的更準(zhǔn)的話應(yīng)該是事實(shí)的業(yè)主。在理論上一個(gè)值得反思的問題就是在民事法律關(guān)系當(dāng)中其實(shí)很多是事實(shí)上的法律關(guān)系，或者是還沒有具有那些生效的法律要件的時(shí)候可能就是事實(shí)的法律關(guān)系。我覺得最重要的就是那個(gè)事實(shí)婚姻，最高法院對事實(shí)婚姻采取的是一個(gè)完全矛盾的態(tài)度，《刑法》事實(shí)婚姻是重婚罪，“民法”就不承認(rèn)它的效力，這些問題我覺得應(yīng)該是一個(gè)同一的標(biāo)準(zhǔn)。同樣都是事實(shí)法律關(guān)系為什么有的承認(rèn)有的就不承認(rèn)，事實(shí)業(yè)主就是事實(shí)法律關(guān)系問題，他是一個(gè)事實(shí)的權(quán)利人，但不是一個(gè)登記的權(quán)利人。我覺得這個(gè)司法就是在這個(gè)問題上采取了事實(shí)求是的態(tài)度應(yīng)該是充分肯定的。

第二點(diǎn)我想說是個(gè)遺憾就是沒能解決業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位問題。因?yàn)椤段餀?quán)法》本身沒有解決這個(gè)問題，還有一個(gè)態(tài)度問題，要想現(xiàn)在通過司法解釋來解決這個(gè)問題也是勉為其難。剛才顏律師提到的第三個(gè)意見，我覺得他說的是有道理的，問題在哪里？問題就是不承認(rèn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的地位。物業(yè)管理當(dāng)中確實(shí)是90%的費(fèi)用是業(yè)主自己用的，10%是付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)酬。如果我們承認(rèn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)主體的話，業(yè)主將錢交給業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)自己就可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)付費(fèi)了，但是我們現(xiàn)在不承認(rèn)其是一個(gè)團(tuán)體就出現(xiàn)了一個(gè)矛盾的問題就是業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)跟物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同當(dāng)事人是業(yè)主，所以我們物業(yè)服務(wù)糾紛的司法解釋當(dāng)中很多說法都是源于這一點(diǎn)出現(xiàn)的，所以根本的問題不解決，現(xiàn)在說的問題就沒法解決。臺(tái)灣的 20 《公寓大廈管理?xiàng)l例》講的東西是對的，他們的那個(gè)管理人就是那個(gè)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)，設(shè)定他有那樣的權(quán)利所以業(yè)主對應(yīng)的是它，它代表的是團(tuán)體，就是共有的團(tuán)體。我們現(xiàn)在這樣規(guī)定就沒有辦法，所以是一個(gè)遺憾的問題。

第三點(diǎn)我覺得車位首先滿足業(yè)主需要這個(gè)也是處理的比較好的問題。《物權(quán)法》規(guī)定了車位、車庫首先滿足業(yè)主需要的規(guī)則，一個(gè)最大的問題就是什么是首先滿足這個(gè)問題，這個(gè)是誰都說不明白的事情。有人提出是優(yōu)先購買權(quán)，大家都否定說不是優(yōu)先購買權(quán)。后來說用時(shí)間概念來界定，在一段時(shí)間內(nèi)只能賣給業(yè)主不能賣給別人，用這個(gè)辦法。最后提出了按照車庫規(guī)劃的比例和業(yè)主數(shù)之間的配置比例來看是不是首先滿足。這樣我們感到原來在草案的討論當(dāng)中也是用的這個(gè)思路，但是它操作性很強(qiáng)就是沒有滿足的時(shí)候怎么辦說的清清楚楚，但是我們現(xiàn)在公布的這個(gè)司法解釋就把這些統(tǒng)統(tǒng)拿掉了，只是說沒這樣的話就不是首先滿足，沒滿足怎么辦沒有規(guī)定。在這方面應(yīng)當(dāng)首先肯定這個(gè)說法，但是遺憾的是我們可以確定沒有首先滿足，但沒有首先滿足應(yīng)該怎么辦呢？不知道了。司法解釋跟我們的立法有同樣的一個(gè)問題就是盡可能的簡單，宜粗不宜細(xì)，這樣操作性就不行了。

第四點(diǎn)就是住改商的問題。剛才辛法官提到了那個(gè)規(guī)范是一個(gè)裁判性的規(guī)范還是一個(gè)行為規(guī)范。我看它既是一個(gè)行為規(guī)范也是一個(gè)裁判規(guī)范。在住改商的時(shí)候就應(yīng)當(dāng)征求人家的意見，沒有征求意見就去做了，大家有意見就成了一個(gè)裁判性的規(guī)范了，我覺得它既是一個(gè)行為規(guī)范也是一個(gè)裁判規(guī)范。這個(gè)立法的目的我和辛法官的意見是一樣的就是要限制住改商，其實(shí)在《物權(quán)法》之前的很多地方性法規(guī)都是嚴(yán)禁住改商的，但是《物權(quán)法》放開了一點(diǎn)，又作了非常嚴(yán)格的限制，即法律、法規(guī)、管理規(guī)約還有利害業(yè)主的同意，這些都是要限制這個(gè)住改商的，這是一個(gè)一般性的理解。我覺得現(xiàn)在的司法解釋對利害關(guān)系人的解釋體現(xiàn)了這樣的一個(gè)精神，仍然是嚴(yán)格限制。那現(xiàn)在的司法解釋就是整棟樓都是有利害關(guān)系的業(yè)主，有100戶你得通過99戶來同意。這都是貫徹了《物權(quán)法》嚴(yán)格的限制住改商這個(gè)做法是對的。這個(gè)司法解釋我完全贊同。住宅就是住宅應(yīng)當(dāng)保持一個(gè)安靜的環(huán)境。同樣商也不能改成住啊。設(shè)置這樣的一些限制我是完全贊同的。

第五個(gè)問題我想說關(guān)于房屋租賃的司法解釋。這個(gè)司法解釋當(dāng)中說了很多好的問題，我就以最主要的幾個(gè)問題說。一個(gè)就是雙重租賃。雙重租賃在現(xiàn)實(shí)生活中是存在的，就跟雙重買賣是一樣的?，F(xiàn)在商品房的那個(gè)司法解釋給房屋的雙重買賣給了一個(gè)很嚴(yán)厲的制裁就是懲罰性賠償金，等于是制裁開發(fā)商的行為。我覺得這個(gè)雙重租賃應(yīng)當(dāng)是與這個(gè)雙重買賣一樣的規(guī)則，我們現(xiàn)在司法解釋確定的這個(gè)雙重租賃的規(guī)則大體上對，解決的問題也對，就是一旦構(gòu)成了雙重租賃的時(shí)候它采取了三個(gè)順序，第一個(gè)順序就是已經(jīng)交付房屋的。已經(jīng)交付房屋其實(shí)就是在履行合同了，這就要首先確定它的效力；第二個(gè)就是沒有交付房屋但登記備案的優(yōu)先這個(gè)也是有道理的；現(xiàn)在有一個(gè)問題就是最后那個(gè)第三順序就是合同生效在先的，那么簽訂雙重租賃的時(shí)候永遠(yuǎn)不會(huì)是同時(shí)簽訂的。雙重租賃沒有交付的沒有備案登記的你永遠(yuǎn)要保證那個(gè)前手合同的效力，這樣的一個(gè)做法其實(shí)是比較違反那個(gè)債權(quán)平等的原則?，F(xiàn)在規(guī)定那個(gè)效力在先就優(yōu)先履行，那這就把債權(quán)平等就破壞了，這是一個(gè)遺憾。這個(gè)問題是值得考慮的。

第六個(gè)問題我是特別贊成添附這部分。大家都知道我們《物權(quán)法》沒有寫添附這是一個(gè)非常大的缺點(diǎn)。沒有規(guī)定不能說生活當(dāng)中沒有添附，特別是在租賃當(dāng)中這個(gè)添附太多了。在租賃這個(gè)司法解釋中對添附做了一個(gè)非常詳細(xì)的規(guī)則我覺得這部分規(guī)定做的非常好。

第七個(gè)問題就是優(yōu)先購買權(quán)的問題。承租人的優(yōu)先購買權(quán)這個(gè)司法解釋也做了好幾條的規(guī)定，規(guī)定的也非常的詳細(xì)，總的原則是對的。承租人的優(yōu)先購買權(quán)最重要的是解決了救濟(jì)方法。出租人一旦要把房子賣了但不尊重承租人的優(yōu)先購買權(quán)的時(shí)候到底要承擔(dān)什么責(zé)任。原來在司法實(shí)踐中沒有這個(gè)規(guī)則的時(shí)候五花八門，通常的做法是宣告前手買賣合同無效，有的法院判的是既然是同等條件前手合同無效就直接賣給承租人，法院判決將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給 21 承租人，還有的是直接判決無效就不管了。這次在侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)采取賠償?shù)姆椒ǎ矣X得這個(gè)是挺好的。承租人的優(yōu)先購買權(quán)和共有人的優(yōu)先購買權(quán)是不一樣的，一個(gè)是基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)，一個(gè)是基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)。還有一點(diǎn)設(shè)置這兩個(gè)優(yōu)先購買權(quán)的目的也不一樣。共有人的那個(gè)優(yōu)先購買權(quán)更多的是考慮發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，維持共有的現(xiàn)狀，比方說3個(gè)人共有一個(gè)人要賣，另外兩個(gè)人買了之后可以仍然維持共有的現(xiàn)狀。承租人的優(yōu)先購買權(quán)不是這個(gè)，承租人通常是窮人嘛，有點(diǎn)弱勢，沒房住才租房啊，賣房的時(shí)候賣個(gè)他不是更好嘛，所以這兩個(gè)目的不一樣。這兩個(gè)目的有輕有重。區(qū)分侵害共有人的優(yōu)先購買權(quán)和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的后果我覺得是有道理的。當(dāng)然這還需要在理論上去進(jìn)一步的論證。還要講一下當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)和其它優(yōu)先購買權(quán)競合的時(shí)候是怎么樣的一個(gè)效果。這個(gè)也規(guī)定了四個(gè)方面的問題，第一個(gè)共有人優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先；第二個(gè)父母、子女、近親屬；第三個(gè)是放棄優(yōu)先購買權(quán)的；第四個(gè)善意取得的。我覺得這些規(guī)定都很對，但是在承租人優(yōu)先購買權(quán)里邊還存在兩個(gè)問題需要研究，第一個(gè)就是現(xiàn)在那個(gè)第二款，出租人把房屋出賣給近親屬包括父母、配偶、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外甥子女的。它就比那個(gè)承租人的優(yōu)先購買權(quán)還優(yōu)先，那么現(xiàn)在是不是又新創(chuàng)造出了一個(gè)優(yōu)先購買權(quán)？過去我們講的不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)當(dāng)中一般不會(huì)提到近親屬還有優(yōu)先購買權(quán)，現(xiàn)在都優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，這是不是等于創(chuàng)造出來一個(gè)新的優(yōu)先購買權(quán)，這是一個(gè)值得研究的問題。現(xiàn)在從民意上來講有這么一個(gè)優(yōu)先大家比較容易接受，比較贊成這個(gè)規(guī)定。共有人的優(yōu)先是基于物權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)。那么近親屬的優(yōu)先購買權(quán)是基于什么呢？這還需要進(jìn)一步的研究。還有一個(gè)問題好像還是沒有完全解決的問題，如果侵害了承租人的優(yōu)先購買權(quán)以后不是有個(gè)損害賠償嘛，這個(gè)賠償怎么賠？有一個(gè)辦法是不是可以確定一個(gè)違約金，就是按照違約金的辦法來估算一個(gè)損失。這部分需要好好研究讓它有操作性。好我就簡單說這么多，謝謝！

主持人熊丙萬：謝謝楊老師！剛才楊老師講了7個(gè)問題，每一個(gè)問題楊老師都做了一個(gè)評價(jià)，要么是好要么是遺憾。我做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)是四好三遺憾。我剛才發(fā)現(xiàn)楊老師和辛法官都關(guān)注了住改商的問題，我自己聽后也感覺收獲頗豐。我發(fā)現(xiàn)楊老師和辛法官在觀點(diǎn)上也不太一致，尤其是規(guī)范的效力問題，關(guān)于這一點(diǎn)我更同意楊老師的看法。剛才辛法官談了一個(gè)問題就是有兩個(gè)推定，推定本棟建筑物內(nèi)的都是厲害關(guān)系業(yè)主，本棟建筑物以外的要加以證明。我有這么一個(gè)看法，就是對于本棟建筑物內(nèi)的業(yè)主都是利害關(guān)系業(yè)主的推定，是一個(gè)事實(shí)推定，是一個(gè)可以反駁的推定。如果擬從事住改商的業(yè)主能夠證明，其經(jīng)營性活動(dòng)不會(huì)給本棟建筑物其他業(yè)主帶來負(fù)面的影響，是可以推翻這個(gè)推定的。實(shí)踐中也存在這樣的一個(gè)情況，業(yè)主在家里通過網(wǎng)絡(luò)和電話和外界進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，沒有任何人員的進(jìn)入，我想這種情況是存在的，這是我的一些不成熟的看法。關(guān)于這個(gè)問題，我曾經(jīng)在《政治與法律》2009年第8期上發(fā)表過一片文章，有興趣的同學(xué)可以參考。

現(xiàn)在請四川大學(xué)法學(xué)院陳界融教授進(jìn)行點(diǎn)評。

陳界融：大家晚上好！我是四川大學(xué)法學(xué)院的陳界融。點(diǎn)評我談不上，但是我想談?wù)勎覀€(gè)人的觀點(diǎn)。我最近正好寫了一篇文章就是對房屋租賃這個(gè)司法解釋有非常多的不同意見。我的這篇文章的題目是《法釋<2009>11號司法解釋的學(xué)理批判》副標(biāo)題是《以承租人優(yōu)先購買權(quán)為中心》。我主要是以承租人的優(yōu)先購買權(quán)為中心就是司法解釋的21條到24條，我有不同的看法。承租人為什么有優(yōu)先購買權(quán)在之前我也查到了很多文獻(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看這個(gè)房子的價(jià)值相當(dāng)一部分是由這個(gè)承租人來貢獻(xiàn)的。從不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營的角度來說，承租人給你貢獻(xiàn)了價(jià)值使你的不動(dòng)產(chǎn)有了人氣和聚了財(cái)氣，所以你才能有這樣的價(jià)值。如果你的房屋10年、20年沒人住你能有這樣的價(jià)錢嗎？這是不可能的。法律就應(yīng)當(dāng)給承租人賦予優(yōu)先購買權(quán)，這是賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的最重要的一個(gè)理由。司法解釋的角度結(jié)合答記者問 22 可以推出在最高法院看來對承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)可能要界定成形成權(quán)。形成權(quán)就是權(quán)利人單方意思表示就可以對另外的法律關(guān)系進(jìn)行影響的權(quán)利，而且這種形成權(quán)又是一個(gè)附停止條件的形成權(quán)。這個(gè)停止條件就是這個(gè)出租人和這個(gè)第三人簽訂買賣合同之前，你的優(yōu)先購買權(quán)是處于停止?fàn)顟B(tài)的。因?yàn)樗灹诉@個(gè)合同之后你這個(gè)權(quán)利才開始行使，也就是說你以出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同為條件，就是把這個(gè)合同的主體變更一下，就是把這個(gè)第三人的主體變更成你，你這個(gè)合同優(yōu)先他那個(gè)實(shí)現(xiàn)，就是這么一個(gè)權(quán)利。這個(gè)權(quán)利顯然是一個(gè)債權(quán)，這就改變了之前的那個(gè)司法解釋的物權(quán)的定性。這個(gè)司法解釋的第21條存在三個(gè)問題，第一前后兩句之間不應(yīng)當(dāng)用句號，應(yīng)該用逗號。如果用句號就是兩層意思了，就是但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的人民法院不予支持，這個(gè)意思用句號前面是出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知出租人或者存在其它侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的可以提起損害賠償法院支持，如果用句號意思就不連貫。第二就是第二層意思不符合優(yōu)先購買權(quán)的法理。就是這個(gè)承租人和第三人簽訂了房屋買賣合同我知道了，你出租人依法應(yīng)當(dāng)有一個(gè)通知義務(wù)。這種情形下是違約損害賠償。第一項(xiàng)規(guī)定未在合理期限內(nèi)通知的只能是違約損害賠償，但是你就不能在這個(gè)未在合理期限內(nèi)通知為由主張人家那個(gè)合同無效。如果要主張合同無效只能依據(jù)《合同法》第52條，那這有惡意串通損害第三人的利益。如果存在惡意串通當(dāng)然可以請求法院宣告前面那個(gè)合同無效；如果沒有惡意串通的這個(gè)合同就是有效的。那么合同有效你自己的那個(gè)優(yōu)先購買權(quán)的合同也是有效的，這兩個(gè)合同都有效。以前的法律規(guī)定是宣布那個(gè)合同無效，現(xiàn)在兩個(gè)都有效了，那這個(gè)房子買給誰？那就看房子登記給誰了，登記給誰了就是善意取得制度。第三就是這個(gè)第22條的法理不相適用。第22條的法理就是或者存在侵害優(yōu)先購買權(quán)的其它情形你就不能請求這個(gè)無效，到第23條又可以請求無效。這前后兩條就有不一致的地方。第22條有兩個(gè)漏項(xiàng)，第一個(gè)就是代物清償也好、折價(jià)也好、變價(jià)也好賣租賃物償還債務(wù)沒有通知這么辦？第二就是一般債務(wù)到期了，我把房子以房抵債，這種情形下是不是要通知，承租人是不是有優(yōu)先購買權(quán)。第23條規(guī)定的本身非常好，但是令人遺憾的是還有一個(gè)漏項(xiàng)。我要拍賣沒有通知你結(jié)果房子被拍賣出去了，你說我侵犯你的優(yōu)先購買權(quán)了，是不是有這種情況。司法解釋就把這個(gè)給漏了。關(guān)于第24條楊老師的意見我完全同意。在第3項(xiàng)也有一些問題就是我通知你這個(gè)承租人我這個(gè)房子要賣，希望你在1月內(nèi)給我答復(fù)，我們的法律規(guī)定是15天，這種情況怎么辦？我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是先當(dāng)事人的意思自治，再法定。第4項(xiàng)的問題可能比較大。這項(xiàng)實(shí)際上是善意取得制度的落實(shí)，但是這個(gè)司法解釋只有兩個(gè)要件，也就是以司法解釋的形式對我們《物權(quán)法》進(jìn)行修正，《物權(quán)法》的善意取得制度第一個(gè)是善意；第二是支付合理對價(jià)；第三個(gè)是產(chǎn)權(quán)過戶。如果按照這個(gè)第4項(xiàng)只有兩項(xiàng)一個(gè)是善意，一個(gè)是過戶登記。沒有要求合理對價(jià)。由于時(shí)間關(guān)系我就說這么多，謝謝！

主持人：感謝陳界融教授。好，現(xiàn)在進(jìn)入交流互動(dòng)環(huán)節(jié)，各位同學(xué)可以就與主題相關(guān)的問題開始提問。

同學(xué)：我想問楊老師一個(gè)問題，就是如果承租人本來沒有要買房子，但知道出租人沒有通知他，他要是去主張賠償?shù)脑捲趺崔k？

楊立新：賠啊，只要沒通知就賠啊，你怎么能證明我不想買啊，可能會(huì)有這種情況出現(xiàn)。

同學(xué)：在實(shí)踐中業(yè)主以種種理由拒交物業(yè)費(fèi)，那法院在認(rèn)定當(dāng)中是怎么樣的？

辛正郁：物業(yè)服務(wù)的司法解釋的第6條的正當(dāng)理由啊確實(shí)是值得大家研究的一個(gè)問題，由于時(shí)間的關(guān)系我簡單的談一下我個(gè)人的一個(gè)看法，第一這個(gè)正當(dāng)理由我是同意顏律師的理解，但是可能比他要保守一點(diǎn)不是都不行，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的區(qū)別的背后是觸及的是我們區(qū)分所有權(quán)立法和條例的沖突的問題，這個(gè)是一個(gè)比較大的問題。那么就物業(yè)服務(wù)費(fèi)用而言我們認(rèn)為正當(dāng)理由應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同不履行或履行有重大缺陷的行 23 為。這個(gè)范圍不能太寬，不能讓業(yè)主去輕易的啟動(dòng)這個(gè)抗辯權(quán)。還有一個(gè)問題就是這個(gè)物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)問題，物業(yè)服務(wù)合同的約定和行政機(jī)關(guān)的規(guī)定，通過我們的調(diào)研主要指的是普通住宅每平方米物業(yè)服務(wù)費(fèi)用它的價(jià)格不得高于多少，一般是從這個(gè)角度，當(dāng)然也會(huì)存在顏律師說的這個(gè)問題。這還是要理解這個(gè)規(guī)定的性質(zhì)是什么？我們法官在評價(jià)它的效力的時(shí)候，不僅僅是看是由誰來做的，還要看他為什么要做這個(gè)，你做的這個(gè)東西又屬于什么性質(zhì)。

主持人：好的，由于時(shí)間關(guān)系，今天的論壇到此結(jié)束。感謝大家楊立新教授、辛正郁法官、顏雪明律師的出席和精彩演講，感謝廣大老師和同學(xué)的積極參與，也感謝德恒律師事務(wù)所對本論壇的一貫大力支持。本次論壇到此結(jié)束。再見。

(http://004km.cn/article/default.asp?id=47308,2009-12-14)24