第一篇：物權(quán)法講稿

《物權(quán)法》講稿

在開始講課之前，我講一個(gè)真實(shí)的案例，來說明《物權(quán)法》的重要性。這是內(nèi)邱法院適用物權(quán)法判決的第一例物權(quán)侵權(quán)案。案情是這樣的：原告王某與被告劉某宅院南北為鄰,原告居南,被告居北,兩家素來不和。今年王某打算抹北房后墻,需在劉某院內(nèi)搭架子施工,遭到劉某拒絕，王某將劉某訴至法院,要求劉某提供便利。法院審理后認(rèn)為,依照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物?該土地、建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。王某抹北屋后墻,必須占用劉某宅院方可施工，劉某有義務(wù)提供方便,王某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。內(nèi)邱縣人民法院遂作出判決:原告王某在被告院內(nèi)搭架子抹墻時(shí),被告劉某應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。本案中原告依據(jù)《物權(quán)法》起訴，保護(hù)了自己的合法權(quán)益。

一個(gè)人一生可以不成家、不結(jié)婚，但不可以沒有財(cái)產(chǎn)，所以不管我們?cè)覆辉敢猓覀兌疾坏貌桓段餀?quán)法》打交道?？磥恚段餀?quán)法》確實(shí)是一部關(guān)于國計(jì)民生的重要法律

2007年3月16日《中華人民共和國物權(quán)法》頒布，于2007年10月1日施行：物權(quán)法共5編19章247條。物權(quán)法的內(nèi)容多，很多概念自己也是第一學(xué)習(xí)，下面我就結(jié)合自己的學(xué)習(xí)體會(huì)，就物權(quán)法的主要內(nèi)容向各位代表作一簡(jiǎn)單介紹，講得不當(dāng)?shù)牡胤秸?qǐng)多多指教：

第一講

總

則

一、物權(quán)概述

（一）物權(quán)的概念和特征。

物權(quán)法是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法，物權(quán)法上的物主要包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。

物權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，指權(quán)利人依法對(duì)一定的物享有的直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。物權(quán)是對(duì)世權(quán)。

（二）物權(quán)的類型。

物權(quán)法第二條規(guī)定的物權(quán)包括所有權(quán)，用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。

（三）物權(quán)的保護(hù)。

加強(qiáng)對(duì)物權(quán)的保護(hù)，是維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的必然要求。物權(quán)法規(guī)定，物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

物權(quán)法規(guī)定物權(quán)保護(hù)的主要方式包括：一是物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)；二是返還原物請(qǐng)求權(quán)；三是消除危險(xiǎn)、排除妨害請(qǐng)求權(quán)；四是修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)；五是損害賠償和其它民事責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)。

侵犯物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

二、物權(quán)法的基本原則

（一）基本經(jīng)濟(jì)制度和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。

（二）平等保護(hù)國家、集體和私人物權(quán)的原則。

（三）物權(quán)法定原則。

物權(quán)法第五條規(guī)定：物權(quán)的種類的內(nèi)容，由本法和其它法律規(guī)定。還規(guī)定，其它法律對(duì)物權(quán)的種類和內(nèi)容等另有規(guī)定的，依照其規(guī)定，但物權(quán)法明確規(guī)定必須適用物權(quán)法的，仍要適用物權(quán)法的規(guī)定。如物權(quán)法第170條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法?！?/p>

（四）物權(quán)公示原則。

物權(quán)法規(guī)定：物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示。必須讓廣大義務(wù)人清楚地知道誰是權(quán)利人，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓自己的物時(shí)，也要讓買方知道其是否有權(quán)、有資格轉(zhuǎn)讓該物。

物權(quán)變動(dòng)的關(guān)鍵點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)就是登記，動(dòng)產(chǎn)就是交付。

（五）取得物權(quán)和行使物權(quán)必須遵守法律，尊重社會(huì)公德的原則。

如我國的土地只能由國家或集體所有，個(gè)人、單位不能取得的所有權(quán)。

三、物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

（一）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

1、物權(quán)法第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法定公示手段。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。土地登記造冊(cè)、核發(fā)證書、確認(rèn)所有權(quán)和使用權(quán)由縣級(jí)人民政府行使。具體登記工作由土地管理部門負(fù)責(zé)。

房產(chǎn)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更登記由縣級(jí)人民政府的房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。

頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)由縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)。

林木和林地的登記造冊(cè)，發(fā)放證書、確認(rèn)所有權(quán)或使用權(quán)由縣級(jí)以上地方人民政府行使，以林木為抵押的，登記部門為縣級(jí)以上的林業(yè)管理部門。

開采礦產(chǎn)資源則需經(jīng)過有審批權(quán)的地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門登記，頒發(fā)采礦許可證。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記部門的職責(zé)。

一是查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其它必要材料；二是就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；三是如實(shí)及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；四是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它職責(zé)。

物權(quán)法第十三條規(guī)定：登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：一是要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；二是以年檢名義進(jìn)行重復(fù)登記；三是超出登記范圍的其它行為。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。

1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則。物權(quán)法規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。除外主要有三個(gè)含義：其一，依法屬于國家所有的自然資源、所有權(quán)以不登記；其二物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定的如繼承、征收等的物權(quán)變動(dòng)情形，其三，有的情況，法律沒有規(guī)定必須登記，如土地承包經(jīng)營權(quán)，自承包合同生效時(shí)設(shè)立，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記薄的效力。不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。物權(quán)法規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記薄一致，記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)，除非有證據(jù)證明登記薄確有錯(cuò)誤。不動(dòng)產(chǎn)登記薄由登記機(jī)構(gòu)管理。

（三）更正登記，異議登記，予告登記。

1、更正登記，是指權(quán)利人，利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。權(quán)利人書面同意更正的，或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)予更正。

2、異議登記。是指權(quán)利人不同意更正登記的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)?jiān)诋愖h登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求賠償。

3、予告登記。當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為了保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)予告登記。予告登記后，未經(jīng)予告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。予告登記后，債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記，予告登記失效。

（四）登記錯(cuò)誤的責(zé)任。

登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。如當(dāng)事人提供虛假材料騙取登記的。

（五）動(dòng)產(chǎn)交付的效力。

1、物權(quán)法第二十三條規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)依照法律交付，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。如第二章2-3節(jié)的情況。

2、特殊情況下，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效時(shí)間，物權(quán)法規(guī)定：一是船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)登記生效，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人；二是物權(quán)受讓人先行占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力；三是指示交付，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人要可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付；四是占有改定，即動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自約定生效時(shí)發(fā)生效力。

此外，物權(quán)法還規(guī)定，物權(quán)設(shè)立變更或者消滅的生效時(shí)間還包括以下情形：一是非依法律行為進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力；二是因繼承或者受遺贈(zèng)而取得物權(quán)，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力；三是事實(shí)行為消滅物權(quán)，因合法建造拆除房屋等行為消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力；四是非依法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之處分效力，即依照物權(quán)法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)的，處分該物權(quán)時(shí)依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

第二講

所有權(quán)

一、所有權(quán)：是指權(quán)利人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（第三十九條）

（一）所有權(quán)包含四項(xiàng)權(quán)能：占有；使用；收益；處分。

（二）所有權(quán)人設(shè)定的他物權(quán)

物權(quán)法第四十條規(guī)定：所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)有兩個(gè)例外情況：一，用益物權(quán)中的地役權(quán)，在國有土地上，設(shè)立地役權(quán)，通常是有土地使用權(quán)的人，而不是國家，在集體上地上設(shè)立地役權(quán)，通常是承包土地的農(nóng)戶而不是集體土地所有人。二，擔(dān)保物權(quán)中的留置權(quán)，是債權(quán)人留置債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，由債權(quán)人依法進(jìn)行，而非所有權(quán)人設(shè)定。

（三）關(guān)于征收補(bǔ)償。

征收是國家以行政權(quán)取得他人財(cái)產(chǎn)的行為，征收的主體是國家，是一種行政關(guān)系而不是民事關(guān)系。

1、關(guān)于公共利益。

物權(quán)法第42條作了征收的規(guī)定，前提是為了公共利益的需要，什么是公共利益，物權(quán)法沒有作明確規(guī)定，因?yàn)樵诓煌I(lǐng)域內(nèi)，不同情況下公共利益是不同的。

2、征收補(bǔ)償。

物權(quán)法第四十二條規(guī)定：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物和青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，安排被征收土地的農(nóng)民的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活；征收單位、個(gè)人的房屋及其它不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的利益，征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。物權(quán)法還規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

（四）所有權(quán)的取得。

物權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得。能夠取得物權(quán)的法律行為和事實(shí)主要有：合同，善意取得，繼承或遺贈(zèng)，賠償或補(bǔ)償；判決、裁定、劃撥、時(shí)效。生產(chǎn)、先占、添附，收歸、征收、沒收和罰款也能取得一種或兩種物權(quán)。

善意取得，必須符合下列條件：一是受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；二合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記，轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付。

關(guān)于遺失物的善意取得，物權(quán)法規(guī)定：所有權(quán)人有權(quán)追回遺失物，該遺失物轉(zhuǎn)讓他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分的人請(qǐng)求賠償，從知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓之日起二年內(nèi)向受讓人要求返還原物。但通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購買取得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)的人追償。

關(guān)于拾得遺失物的處理。物權(quán)法規(guī)定：拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還。遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。權(quán)利人是懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。

關(guān)于主物和從物，物權(quán)法規(guī)定：主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人有約定的除外。

關(guān)于孳息。孳息是指從原物產(chǎn)生的物，包括天然孳息和法定孳息。物權(quán)法規(guī)定：天然孳息所有人取得，當(dāng)事人另有約定的，依照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的按約定取得，沒有約定，按交易習(xí)慣取得。

二、國家所有權(quán)、集體所有權(quán)、私人所有權(quán)

（一）關(guān)于國家所有權(quán)。

1、國有財(cái)產(chǎn)的范圍：物權(quán)法第46條至52條規(guī)定了國有資產(chǎn)的范圍，具體包括：一是 礦藏、水流、海域；二是城市的土地，以及法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；三是除法律規(guī)定屬于集體以外的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源；四是屬于法律規(guī)定的野生動(dòng)植物資源；五是無線電頻譜資源；六是法律規(guī)定屬于國家所有的文物；七是國防資產(chǎn)；八是依照法律規(guī)定屬于國家所有的 鐵路，公路、電力設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)備；九是國家舉辦的事業(yè)單位的財(cái)產(chǎn)，以及法律規(guī)定屬于國家的其它財(cái)產(chǎn)。國有企業(yè)由國務(wù)院、地方各級(jí)人民政府依照法律、行政法規(guī)分別代表國家履行出資人的職責(zé)，享有出資人的權(quán)益。

國家專有的財(cái)產(chǎn)，任何人不得擁有，也不能通過交換、轉(zhuǎn)讓等任何流動(dòng)手段轉(zhuǎn)移所有權(quán)。

2、國家所有權(quán)的行使：物權(quán)法規(guī)定：國有財(cái)產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)，法律另有規(guī)定的依照規(guī)定。

3、對(duì)國有資產(chǎn)的保護(hù)。物權(quán)法在平等保護(hù)的基礎(chǔ)上從五個(gè)方面強(qiáng)化了對(duì)國有資產(chǎn)的保護(hù)，一是規(guī)定“法律規(guī)定屬于國家所有的財(cái)產(chǎn)屬于國家所有即全民所有”；二是規(guī)定“法律規(guī)定專屬國家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)”；三是規(guī)定國家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞；四是規(guī)定“違反國有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制，合并分立，關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓，合謀私分，擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸?cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任”；五是規(guī)定“履行國有財(cái)產(chǎn)管理監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

（二）關(guān)于集體所有權(quán)。

1、集體所有權(quán)的范圍。物權(quán)法第58條規(guī)定：集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：一法律規(guī)定屬于集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；二集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施，農(nóng)田水利設(shè)施；三集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；四集體所有的其它不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。

2、農(nóng)民集體所有財(cái)產(chǎn)的歸屬和所有行使方式。農(nóng)村集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。農(nóng)民只有在一個(gè)集體內(nèi)享有成員資格，不能同時(shí)享有兩個(gè)以上集體成員資格。村委會(huì)和村民小組不是集體財(cái)產(chǎn)所有人，只是依法代表集體行使所有權(quán)，并且向所屬集體負(fù)責(zé)，接受其監(jiān)督。

3、城鎮(zhèn)集體財(cái)產(chǎn)的歸屬和所有權(quán)行使方式。城鎮(zhèn)集財(cái)產(chǎn)物權(quán)行使主體是本集體，集體財(cái)產(chǎn)權(quán)的客體只能屬于城鎮(zhèn)集體所有的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。

4、集體事務(wù)的民主管理。物權(quán)法規(guī)定：下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：一是土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位和個(gè)人承包；二是個(gè)別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間的調(diào)整；三是土地補(bǔ)償費(fèi)用的使用，分配辦法；四是集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；五是法律規(guī)定的其它事項(xiàng)。宅基地的使用方案及村集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和公益事業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)承包方案，必須提請(qǐng)村民委員會(huì)會(huì)議討論，方可辦理。

物權(quán)法第六十二條還規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織或者村委會(huì)村民小組應(yīng)當(dāng)依法向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。

（三）關(guān)于私人所有權(quán)。

1、范圍。物權(quán)法第六十四條規(guī)定：私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料、儲(chǔ)蓄、投資及其收益，以及遺產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。

2、保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)的內(nèi)容。物權(quán)法第六十六條規(guī)定：私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞。非經(jīng)法律規(guī)定的權(quán)限和程序，不得征收個(gè)人的房屋和其它不動(dòng)產(chǎn)，也不得非法查封、扣押、凍結(jié)、設(shè)收私人合法的財(cái)產(chǎn)。對(duì)非法獲得的財(cái)產(chǎn)，不僅不予保護(hù)，還要依法追究行為人相應(yīng)的法律責(zé)任。

3、企業(yè)出資人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)法第六十七條規(guī)定：國家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責(zé)任公司，股份有限公司或者其它企業(yè)。國家集體和私人的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益，重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。

4、法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。法人是指具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。物權(quán)法規(guī)定：企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及規(guī)章享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，企業(yè)法人以外的法人，對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

5、社會(huì)團(tuán)體財(cái)產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法第六十九條規(guī)定：社會(huì)團(tuán)體依法所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人都不得侵占、挪用、哄搶、破壞和任意調(diào)撥社會(huì)團(tuán)體依法所有的財(cái)產(chǎn)。

三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指各業(yè)主對(duì)住宅等專有部份的所有權(quán)，對(duì)電梯等公共設(shè)施，綠地等公共場(chǎng)所共有部份的共有以及共同管理的權(quán)利。

按照物權(quán)法第七十條規(guī)定：建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三種權(quán)利，即對(duì)居室等專有部份的所有權(quán)，就走廊、電梯等共有部份享有共有的權(quán)利，以及就該建筑物及其附屬設(shè)施的維護(hù)等共有部份享有共同管理的權(quán)利。

1、業(yè)主對(duì)建筑物專有部份的權(quán)利義務(wù)：權(quán)利是享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主行使專有部份所有權(quán)時(shí)不得危及建筑物的安全，不得損害其它業(yè)主的合法權(quán)益。

2、業(yè)主對(duì)專屬部份以外的共有部份的權(quán)利和義務(wù)。物權(quán)法規(guī)定：業(yè)主對(duì)共有部份如電梯、過道、樓梯、水箱、、水電氣主管線等享有共有的權(quán)利。建筑區(qū)內(nèi)的道路屬業(yè)主共有；但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)內(nèi)的綠地，屬業(yè)主共有；建筑區(qū)的的其它公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬業(yè)主共有；占用業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)所用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營性用房的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主同意。業(yè)主不得在共有部份用意棄置垃圾，排放污染物或者噪聲，違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，違章搭建、侵占通道，拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為。業(yè)主對(duì)共有部份享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)，而且不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

對(duì)小區(qū)車庫、車位問題，物權(quán)法規(guī)定：建筑區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售，附贈(zèng)或者出租的方式約定。占用業(yè)主共有道路或者其它共有場(chǎng)所用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

3、業(yè)主對(duì)專有部份以外的共有部份享有共同管理權(quán)。業(yè)主有權(quán)對(duì)共有部份與共有設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)行使管理的權(quán)利，同時(shí)對(duì)共有部份的管理也負(fù)有義務(wù)。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)，制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)劃和建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依法律、法規(guī)或者規(guī)約，要求行為人停止侵害，排除妨害、消除危險(xiǎn)、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以向人民法院提起訴訟。

物權(quán)法第七十二條還規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部份享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

（二）建筑物及其附屬設(shè)施的管理。物權(quán)法第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大全，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。地方人民政府有關(guān)部門對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)應(yīng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

建筑區(qū)內(nèi)的下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：一是制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；二是制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；三是選舉業(yè)主委員會(huì)；四是選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人；五是籌集和使用維修基金；六是改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；七是有關(guān)共有共同管理權(quán)的其它重大事項(xiàng)。決定上述事實(shí)，應(yīng)當(dāng)有專有部份建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，決定上述第五項(xiàng)和第六項(xiàng)的事項(xiàng)應(yīng)有2/3以上的業(yè)主且占總專有面積2/3以上的業(yè)主同意決定。

物權(quán)法第七十九條還規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬業(yè)主共有。建筑物及其設(shè)施的費(fèi)用分擔(dān)，收益分配等事項(xiàng)，有約定的按照約定。沒有約定的按照業(yè)主專有部份占建筑物總面積的比例確定。

物權(quán)法還規(guī)定對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是合同關(guān)系。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施并接受業(yè)主監(jiān)督。

四、相鄰關(guān)系

（一）概念。相鄰關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或者用益物權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。不是單獨(dú)的物權(quán)，而是所有權(quán)的延伸和擴(kuò)展，是所有權(quán)權(quán)能的體現(xiàn)。物權(quán)法第八十四條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方面生活，團(tuán)結(jié)互助，公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。處理相鄰關(guān)系的依據(jù)是法律、法規(guī)有規(guī)定的，依照其規(guī)定，沒有規(guī)定的按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。

（二）用水、排水的相鄰關(guān)系。物權(quán)法第八十六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

（三）與土地有關(guān)的相鄰關(guān)系的處理。

1、“袋地”的權(quán)利人對(duì)鄰地的通行權(quán)；

2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人禁止他人侵入土地之例外，物權(quán)法規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

3、因建造、修建建筑物以及鋪設(shè)管線等利用相鄰?fù)恋氐?，該土地的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。相應(yīng)的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地，建造建筑物，鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等不得影響相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利造成損害，否則，應(yīng)予賠償。

4、建筑物之間的通風(fēng)、采光和日照。

通風(fēng)、采光和日照是衡量居住質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，物權(quán)法 第八十九條規(guī)定，建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

5、相鄰不動(dòng)產(chǎn)之間的排放、施放污染物的禁止。物權(quán)法規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體痕物，排放大汽污染物，水污染物，噪聲，光，電磁幅射等有害物質(zhì)，否則，受害的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)要求停止侵害消除危險(xiǎn)，排隊(duì)妨礙，受到損失的還可以要求賠償。

五、共有

（一）概念。一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)有兩個(gè)以上的權(quán)利人享有所有權(quán)稱為共有。共有包括按份共有和共同共有。

（二）按份共有。指數(shù)人按照應(yīng)有份額對(duì)共有物共同享有權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有。

1、按份共有。一般按出資額確定份額。不能確定出資額的，視為等額享有。各共有人沒有約定，或約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有。

2、按份共有人對(duì)共有物的管理。物權(quán)法規(guī)定：共有人按約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。處分或作重大修繕動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的，除共有人之間另有約定的以外，應(yīng)經(jīng)占分額2/3以上的按份共有人同意。對(duì)共有物的收益和管理費(fèi)用，一般應(yīng)按份額分配和分擔(dān)。

3、按份共有人分割財(cái)產(chǎn)的原則和方式。物權(quán)法規(guī)定：可以由共有人協(xié)商確定，達(dá)不成協(xié)議的，可以實(shí)物分割。難以分割，或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)或者拍賣，變賣取得價(jià)款予以分割。按份共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其它共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。

4、按份共有轉(zhuǎn)讓份額，其它共有在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

（三）關(guān)于共同共有。

共同共有是指兩個(gè)或兩上以上的民事主體根據(jù)某種共同關(guān)系而對(duì)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，其特征是：一基于共同關(guān)系而產(chǎn)生，以共同關(guān)系為前提；二在共同關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，共有財(cái)產(chǎn)不分份額；三在共同共有中各共有人平等地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。

共同共有包括夫妻共有，家庭共有，遺產(chǎn)分割前共有三種。

（四）共有人因共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)關(guān)系的對(duì)外效力。物權(quán)法規(guī)定，因共有不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)。但法律另有規(guī)定或者第三人知道不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。

（五）用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)中的誰準(zhǔn)共有。

物權(quán)法 第一百零五條規(guī)定：兩上以上的單位，個(gè)人共同享有益物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)的，參照物權(quán)法共有一章的規(guī)定。這就是準(zhǔn)共有。

第三講

用益物權(quán)一、一般規(guī)定

（一）用益物權(quán)的基本權(quán)利和特征。用益物權(quán)是以對(duì)他人所有的物為使用、收益的目的而設(shè)立的。物權(quán)法規(guī)定：用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。其基本特征表現(xiàn)在：一是所有權(quán)派生出來的物權(quán)；二是受限制的物權(quán)；三是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)；四是一般以不動(dòng)產(chǎn)為客體。

物權(quán)法以專章分別規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)。

（二）用益物權(quán)與我國自然資源使用制度。

物權(quán)法第一百一十八條規(guī)定，國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體的自然資源，單位和個(gè)人可以占有、使用和收益。

物權(quán)法第一百二十條規(guī)定，用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定，所有人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。因不動(dòng)產(chǎn)被征收征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照物權(quán)法第42條、第44條的規(guī)定，獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

（三）依法取得的用益物權(quán)受法律保護(hù)。

依法取得的探礦權(quán)，采礦權(quán)，取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利以及依法取得的海域使用權(quán)都受法律保護(hù)。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)。這是土地使用權(quán)的一種，是用益物權(quán)中的一種重要權(quán)利。物權(quán)法規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制”，農(nóng)村集體所有的土地和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地，草地以及用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營制度。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利。

1、基本權(quán)利：土地承包經(jīng)營人依法對(duì)其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利。任何人不得剝奪和侵害。

2、其它權(quán)利：物權(quán)法第一百二十六條規(guī)定：土地承包經(jīng)營人的其它權(quán)利包括：一是依法繼續(xù)承包權(quán)，耕地的承包期為30年，草地承包期為10年，林地的承包期為30年至70年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。承包期滿，原承包人可以按照國家規(guī)定繼續(xù)承包；二是依法流轉(zhuǎn)，可以依法轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓；三是承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地；四是承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地，土地承包法另有規(guī)定的依照規(guī)定；五是承包地被征收的，承包人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立和流轉(zhuǎn)。

1、土地承包經(jīng)營權(quán)是用益物權(quán)的一種，以土地承包合同生效為前提。物權(quán)法規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包合同生效時(shí)設(shè)立?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林木證、草原使用證。并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。

2、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循的原則：一是平等協(xié)商、自愿、有償；二是不得改變土地性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途；三是流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；四是受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；五是同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

物權(quán)法還規(guī)定：通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的農(nóng)村土地，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押、或者以其它方式流轉(zhuǎn)。

三、建設(shè)用地使用權(quán)

（一）建設(shè)用地使用權(quán)和土地分層出讓制度。

建設(shè)用地使用權(quán)是用益物中的一項(xiàng)重要權(quán)利。物權(quán)法規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有，使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物，構(gòu)筑物及共附屬設(shè)施。物權(quán)法還規(guī)定了土地分層讓制度，即建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表，地上或者地下分層設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

（二）建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式。

1、建設(shè)用地使用權(quán)有償出讓。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，依相關(guān)法律法規(guī)辦理。

2、建設(shè)用地使用權(quán)的無償劃撥。

下列建設(shè)用地使用權(quán)，確屬必須的，可以由級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)劃撥：一是國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；二是城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；三是國家重點(diǎn)扶持的能源交通、水利等項(xiàng)目用地；四是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地。劃撥土地沒有期限限制。

（三）建設(shè)用地使用權(quán)登記。

（四）建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。

權(quán)利：

1、政府違約時(shí)，有權(quán)解除出讓合同，要求退還出讓金；

2、可以依法將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，互換、出資、贈(zèng)與或者抵押；三是建設(shè)用地使用人對(duì)其建造的建筑物享有所有權(quán)。

義務(wù)：一是合理利用土地，非經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變用途；二是（第一百四十一條）建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。

（五）建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)處分時(shí)，附著于該土地上的建筑物一并處分。處分建筑物時(shí)，占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

（六）集體所有的土地作為建設(shè)用地的規(guī)定。物權(quán)法規(guī)定：集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

四、宅基地使用權(quán)

（一）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容。

物權(quán)法第一百五十二條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

（二）宅基地的取得，行使和轉(zhuǎn)讓。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不能超標(biāo)，并經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣人民政府批準(zhǔn)。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。宅基地不能抵押。

（三）宅基地使用權(quán)的消滅。

1、宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的宅基地使用權(quán)，可以重新分配。

2、宅基地使用權(quán)消滅后應(yīng)注銷登記。

五、地役權(quán)

地役權(quán)是指在相鄰關(guān)系以外，權(quán)利人按照合同約定處理不動(dòng)產(chǎn)相鄰的兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權(quán)利人之間在通行，通風(fēng)等方面產(chǎn)生的一種關(guān)系，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)以提高自己的生產(chǎn)或者生活水平。

設(shè)立地役權(quán)，應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立。

物權(quán)法第一百六十四條規(guī)定：地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。但合同另有約定的除外。地役權(quán)不得單獨(dú)抵押，土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

第四講

擔(dān)保物權(quán)一、一般規(guī)定

（一）擔(dān)保物權(quán)的概念和特征。擔(dān)保物權(quán)是以直接支配特定財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值為內(nèi)容，以確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的而設(shè)定的物權(quán)。其特征包括：

1、擔(dān)保物權(quán)是以確保債權(quán)人的債權(quán)得到完全清償為目的；

2、擔(dān)保物權(quán)具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ?/p>

3、擔(dān)保物權(quán)是在債務(wù)人或第三人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)立的物權(quán)；

4、擔(dān)保物權(quán)具有代位性。物權(quán)法規(guī)定：擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的賠償金、保險(xiǎn)金、補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)履行期間未滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金，賠償金或補(bǔ)償金等。

（二）物權(quán)法對(duì)擔(dān)保物權(quán)制度的補(bǔ)充和完善。物權(quán)法規(guī)定：擔(dān)保法與物權(quán)法規(guī)定不一致的適用物權(quán)法。物權(quán)法補(bǔ)充和完善了以下主要內(nèi)容：

1、擴(kuò)大了可以用于擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)范圍，新增加了正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押；經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押、基金份額可以質(zhì)押，應(yīng)收帳款可以質(zhì)押。

2、增加了擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件：一是債務(wù)履行期屆滿時(shí)，債務(wù)人不履行債務(wù)；二是發(fā)生了當(dāng)事人約定的可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形的。后者是物權(quán)法新增加的規(guī)定。

3、修改了擔(dān)保法關(guān)于物的擔(dān)保與人的擔(dān)保的規(guī)定：物權(quán)法分三種情況明確了物的擔(dān)保與人的擔(dān)保的關(guān)系：一是被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保，又有人的擔(dān)保的，可以按當(dāng)事人約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；二是沒有約定或約定不明確的，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物實(shí)現(xiàn)債權(quán)；三是第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。

4、簡(jiǎn)化了擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序，即首先由抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以不經(jīng)過訴訟，直接申請(qǐng)人民法院拍賣，變賣抵押財(cái)產(chǎn)。

5、區(qū)別了擔(dān)保合同的效力和擔(dān)保物權(quán)的效力。即以建筑物，建設(shè)用地抵押的。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，當(dāng)事人之間訂立抵押合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理抵押權(quán)登記的，不影響合同效力。

6、完善了最高額抵押權(quán)規(guī)定，增加了最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部份債權(quán)可以轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。

7、規(guī)定了抵押的存續(xù)期間。即抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)，未行使的，人民法院不予保護(hù)。

8、對(duì)不同種類的擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)順序作了規(guī)定。如在同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)被留置的，留置權(quán)人依法優(yōu)先受償。

9、擴(kuò)大了留置權(quán)的適用范圍。物權(quán)法規(guī)定：在同一法律關(guān)系中，只要債務(wù)人不履行到期債務(wù)，除法律規(guī)定或者合同另有規(guī)定外，債權(quán)人可以留置其合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)；但企業(yè)之間留置的可不受動(dòng)產(chǎn)必須與債權(quán)屬同一法律關(guān)系的限制。

（三）擔(dān)保物權(quán)的適用范圍及擔(dān)保范圍。物權(quán)法規(guī)定：債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)債權(quán)，需要擔(dān)保的，債務(wù)人第三人可以依法提供擔(dān)保，設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。

關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍。物權(quán)法規(guī)定：擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息，違約金、損害賠償金，保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用，當(dāng)事人另有約定的，按照約定。

（四）擔(dān)保合同。物權(quán)法規(guī)定：設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債務(wù)合同的從合同。主合同無效時(shí)，擔(dān)保合同無效。但法律另有規(guī)定的除外。擔(dān)保合同確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債務(wù)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)原民事責(zé)任。

（五）擔(dān)保物權(quán)的消滅。主債權(quán)消滅；擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)；債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；法律規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)消滅的其它情形。

二、抵押權(quán)

（一）一般抵押權(quán)。

抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人繼續(xù)占有不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，通過抵押合同，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。物權(quán)法對(duì)抵押權(quán)作了以下規(guī)定：

1、基本權(quán)利。就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

2、抵押財(cái)產(chǎn)的范圍：法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)均可抵押，物權(quán)法第180條規(guī)定了抵押財(cái)產(chǎn)的范圍。

抵押財(cái)產(chǎn)的確定，債務(wù)履行期滿，債權(quán)未實(shí)現(xiàn)，抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷；當(dāng)事人約定的其它情形；嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其它情形。

下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位。社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其它社會(huì)公益設(shè)施。有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的不得抵押的其它財(cái)產(chǎn)。

3、抵押合同。設(shè)立抵押權(quán)應(yīng)訂立書面合同。

4、禁止流押。即不能約定抵押物自動(dòng)歸債權(quán)人所有。

5、抵押權(quán)生效。不動(dòng)產(chǎn)抵押，登記時(shí)設(shè)立。動(dòng)產(chǎn)抵押自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押應(yīng)當(dāng)在抵押人所在地工商行政管理部門登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

6、抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系。物權(quán)法規(guī)定訂立抵押合同前，抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受影響。抵押權(quán)設(shè)立后，抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

7、抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的規(guī)定。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押權(quán)不得與債權(quán)分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

8、抵押財(cái)產(chǎn)毀損或價(jià)值減少，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不同意時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

9、抵押權(quán)的放棄與順位。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押的，其它擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任。但其它擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。

10、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件，方式和程序。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形。抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在一年之內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。未達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣，變賣抵押財(cái)產(chǎn)。

11、抵押財(cái)產(chǎn)的孳息的處理。抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院扣押的，自扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取該財(cái)產(chǎn)的天然孳息和法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的除外。

12、數(shù)個(gè)抵押權(quán)的清償順序。同一財(cái)產(chǎn)向二個(gè)以上的債權(quán)人抵押的。抵押財(cái)產(chǎn)變賣后的價(jià)款按下列規(guī)定清償。一是抵押權(quán)已登記的，按照登記先后順序清償，順序相同年，按比例清償；二是已登記的先于未簽訂的受償；三是抵押權(quán)均未登記的，按比例清償。

（二）最高額抵押權(quán)，其特征：一是屬于限額抵押；二是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保；三是其所擔(dān)保的最高額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定；四是其對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。

三、質(zhì)權(quán)

（一）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)。

質(zhì)權(quán)是為了確保債務(wù)履行而設(shè)立的一種擔(dān)保物權(quán)，包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)。交付的動(dòng)產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。物權(quán)法對(duì)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)作了以下一些規(guī)定：

1、禁止出質(zhì)的動(dòng)產(chǎn)，法律行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)不得出質(zhì)。

2、質(zhì)權(quán)合同，設(shè)立質(zhì)權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面質(zhì)權(quán)合同。

3、禁止流質(zhì)。質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定，不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

4、質(zhì)權(quán)設(shè)立：質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財(cái)產(chǎn)時(shí)設(shè)立。交付質(zhì)押財(cái)產(chǎn)是質(zhì)權(quán)的生效條件。

5、孳息的歸屬，除合同另有約定以外，質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的孳息。

6、質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)有保管的義務(wù)，未經(jīng)出質(zhì)人同意，不得擅自使用、處分質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。因保管不善造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。

7、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)保全。因不能歸于質(zhì)權(quán)人的事由可以使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值明顯減少的，質(zhì)權(quán)人有權(quán)要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔(dān)保。否則質(zhì)權(quán)人可以拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，并與出質(zhì)人通過協(xié)議將拍賣、變賣所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存。

8、轉(zhuǎn)質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意轉(zhuǎn)質(zhì)，造成質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損，滅失的，應(yīng)當(dāng)向出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

9、質(zhì)權(quán)放棄。質(zhì)權(quán)人可以放棄質(zhì)權(quán)。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人放棄該質(zhì)權(quán)的，其它擔(dān)保人在質(zhì)權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任。但其它擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。

10、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)返還。債務(wù)人清償債務(wù)后，質(zhì)押財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。

11、質(zhì)權(quán)請(qǐng)求權(quán)的行使和怠于行使的責(zé)任。出質(zhì)人可以在債務(wù)履行期限屆滿后請(qǐng)求質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)。因質(zhì)權(quán)人怠于行使質(zhì)權(quán)造成損害的，由質(zhì)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

12、最高額質(zhì)權(quán)。出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人可以協(xié)議設(shè)立最高額質(zhì)權(quán)。

（二）權(quán)利質(zhì)權(quán)。

權(quán)利質(zhì)權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其擁有的財(cái)產(chǎn)憑證交由債權(quán)人占有，或者通過登記制度將該權(quán)利出質(zhì)給債權(quán)人。當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就該權(quán)利憑證享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

1、權(quán)利質(zhì)權(quán)標(biāo)的的種類：可以出質(zhì)的有匯票、支票、本票、債卷、存款單、侖單、提單，可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)、專得權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；應(yīng)收賬款，以及法律、法規(guī)規(guī)定的可以出質(zhì)的其它財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

2、權(quán)利質(zhì)押的設(shè)立和行使權(quán)利限制。當(dāng)事人設(shè)立權(quán)利質(zhì)權(quán)應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付時(shí)設(shè)立。沒有憑證的，質(zhì)權(quán)自辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。權(quán)利質(zhì)權(quán)未經(jīng)出質(zhì)人同意一般不得轉(zhuǎn)讓。

四、留置權(quán)

（一）概念。留置權(quán)是為了確保債務(wù)履行而設(shè)立的一種擔(dān)保物權(quán)，即當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并就該動(dòng)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

（二）物權(quán)法對(duì)留置權(quán)的規(guī)定：

1、留置權(quán)適用范圍的限制。法律規(guī)定不得留置動(dòng)產(chǎn)，不得留置。當(dāng)事約定不得留置的動(dòng)產(chǎn)，不得留置。

2、留置財(cái)產(chǎn)是可分物的，留置財(cái)產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于債務(wù)的金額。

3、留置權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。留置權(quán)人有權(quán)收取收置財(cái)產(chǎn)的孳息。留置權(quán)人負(fù)有保管留置財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償。

4、留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)。留置權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)約定留置財(cái)產(chǎn)后的債務(wù)履行期間。沒有約定的，留置權(quán)人應(yīng)當(dāng)給債務(wù)人兩個(gè)月以上的履行債務(wù)期間。但鮮活易腐不易保管的動(dòng)產(chǎn)除外。

5、債務(wù)人可以請(qǐng)求留置權(quán)人行使留置權(quán)，留置權(quán)人不行使的，債務(wù)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣，變賣留置財(cái)產(chǎn)。

6、留置權(quán)消滅。留置權(quán)人對(duì)留置財(cái)產(chǎn)喪失占用或者留置權(quán)人接受債務(wù)人另行提供擔(dān)保的，留置權(quán)消滅。

此外，物權(quán)法第十九章還對(duì)占有設(shè)專章規(guī)定。占有是指占有人對(duì)物的實(shí)際控制，物權(quán)法對(duì)占有規(guī)定的主要內(nèi)容包括，有權(quán)占有的法律適用，惡意占有人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。無權(quán)占有人有返還義務(wù)，善意占有人的必須費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)，被占有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)毀損滅失時(shí)，占有人的責(zé)任以及占有保護(hù)等。

以上是我講的物權(quán)法的主要內(nèi)容，由于自己的水平所限，各位代表多提意見。

名詞詞義: 物權(quán):就是自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

所有權(quán):包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對(duì)的權(quán)利。

用益物權(quán): 用益物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用、收益的權(quán)利。

擔(dān)保物權(quán):是以直接支配特定財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值為內(nèi)容，以確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的而設(shè)定的物權(quán)。

不動(dòng)產(chǎn):指土地以及建筑物等土地附著物。動(dòng)產(chǎn):顧名思義，就是可以活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。

共有:一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)有兩個(gè)以上的權(quán)利人享有所有權(quán)稱為共有。共有分為按份共有和共同共有。

孳息:是指從原物產(chǎn)生的物,包括天然孳息和法定孳息。

相鄰關(guān)系:是指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或者用益物權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

土地承包經(jīng)營權(quán): 土地承包經(jīng)營權(quán)人依法有權(quán)對(duì)其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。

建設(shè)用地使用權(quán): 建設(shè)用地使用權(quán)人依法有權(quán)對(duì)國家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物

宅基地使用權(quán):宅基地使用權(quán)人有權(quán)對(duì)集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設(shè)施。

地役權(quán):地役權(quán)人有權(quán)按照合同利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。

抵押權(quán): 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

質(zhì)權(quán): 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

留置權(quán) : 債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

第二篇：物權(quán)法培訓(xùn)講稿

物權(quán)法講課稿

各位人大代表、領(lǐng)導(dǎo)、同事們，大家好：

今天我來跟大家一起學(xué)習(xí)新修訂的物權(quán)法。《物權(quán)法》在我國立法史上創(chuàng)下了多項(xiàng)記錄，一部法律草案由全國人大常委會(huì)審議了7次，創(chuàng)下了法律審議之最；從起草到審議通過耗上時(shí)13年。由此可見，對(duì)這部關(guān)系人們切身利益的法律國家是何等的慎重。

下面我首先介紹一下什么是物權(quán)？物權(quán)簡(jiǎn)單地說是指權(quán)利人支配動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)所享有的權(quán)利。所以物權(quán)首先是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，將一些有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利都可以看作是財(cái)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，所以財(cái)產(chǎn)權(quán)又分為物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等等。物權(quán)只不過是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種類型，所以我們說物權(quán)法就是財(cái)產(chǎn)權(quán)法，但是它不能包括所有的財(cái)產(chǎn)權(quán)法，所以合同債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)就不是物權(quán)范疇。

其次物權(quán)是一種有形財(cái)產(chǎn)權(quán)。它和知識(shí)產(chǎn)權(quán)這種無形財(cái)產(chǎn)權(quán)是區(qū)分開來的，不包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無形財(cái)產(chǎn)權(quán)。具體地說物權(quán)就是針對(duì)房屋、土地、車輛等動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)。

第三，物權(quán)是一種對(duì)財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)，支配權(quán)指權(quán)利人可以根據(jù)自己的意志直接控制動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，不需要借助他人的幫助就可以行使權(quán)利。我們簡(jiǎn)單地舉一個(gè)例子來進(jìn)行區(qū)分：比如說買賣，如果我要買一批貨物，今天簽訂了合同，規(guī)定交貨期在2月1日，合同一旦成立買受人就享有債權(quán)，但并不是實(shí)際占有貨物，因?yàn)樨浳锊]有交付，他享有的權(quán)利是請(qǐng)求債務(wù)人在規(guī)定的交貨期交貨的權(quán)利，這是請(qǐng)求權(quán)。貨物在交貨前仍然是由出賣人控制，到了交貨期之后，出賣人交付了貨物，根據(jù)物權(quán)法

一個(gè)重要的規(guī)定“因交付而移轉(zhuǎn)所有權(quán)”，出賣人因?yàn)榻桓抖妻D(zhuǎn)了物權(quán)、支配權(quán)，相應(yīng)地取得了對(duì)價(jià)金的請(qǐng)求權(quán)，所以交易過程就是支配權(quán)和請(qǐng)求權(quán)相互轉(zhuǎn)化的過程。民法就是采用這種通過將各種交易的元素提煉出來用物權(quán)、債權(quán)、支配權(quán)、請(qǐng)求權(quán)這樣的概念來進(jìn)行解釋，所以最本質(zhì)地概括了交易的基本規(guī)律，故支配權(quán)和請(qǐng)求權(quán)是對(duì)各種交易中最基本要素的高度概括。

下面再學(xué)習(xí)一下《物權(quán)法》的三項(xiàng)原則：

第一項(xiàng)原則是物權(quán)法定原則。

按照法律規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)涵要由法律規(guī)定。具體包括兩個(gè)方面，一個(gè)是物權(quán)的種類必須要由法律規(guī)定。任何行政法規(guī)、司法解釋都不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。但是在物權(quán)法通過之后，如果收費(fèi)人質(zhì)押沒有寫進(jìn)物權(quán)法，那么司法解釋就有問題了，就沒有依據(jù)了。同時(shí)當(dāng)事人的合同不能自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)，也就是說在法律沒有明確規(guī)定哪一種權(quán)利是物權(quán)的情況下，當(dāng)事人不能通過合同約定這一種權(quán)利是物權(quán)，因?yàn)榉N類必須法定，《物權(quán)法》和《合同法》的重大區(qū)別就表現(xiàn)在合同法有所謂的無名合同，物權(quán)法中是不存在無名物權(quán)的。

《合同法》中規(guī)定了買賣、租賃、承攬合同，這些合同都叫做有名合同，但是在這些合同之外如果當(dāng)事人創(chuàng)定的合同和有名合同規(guī)定不相吻合，在法律上仍然是有效的。按照合同自由原則，當(dāng)事人可以自由創(chuàng)設(shè)任何法律沒有規(guī)定的任何原則，只要不違反法律的規(guī)定、強(qiáng)制性規(guī)定以及公序良俗就都是有效的。但是物權(quán)法不是這樣的，如果當(dāng)時(shí)約定的類型不符合法律的規(guī)定的物權(quán)類型它不能產(chǎn)生物權(quán)的效力，是不受保護(hù)的。另一方面物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容必須法定，我個(gè)人理解這可以從兩個(gè)方

面考慮：第一個(gè)方面是物權(quán)的基本權(quán)能必須由法律規(guī)定，當(dāng)事人不能自由創(chuàng)設(shè)；另一方面是必須遵守法律在物權(quán)法中對(duì)物權(quán)禁止性的規(guī)定。法律明確規(guī)定當(dāng)事人不能約定債務(wù)人一旦不履行債務(wù)，債權(quán)人不通過拍賣、變賣的程序就將抵押的東西全部拿走，這是被禁止的。

物權(quán)法定原則違反了以后能夠產(chǎn)生怎么樣的效果？是否違反了物權(quán)法定整個(gè)合同就沒有效力了？在法律沒有承認(rèn)是物權(quán)的情況下，是否所有的約定都是無效的。究竟怎么理解違反物權(quán)法定的效果呢？在合同法里面，違反法律規(guī)定會(huì)導(dǎo)致整個(gè)合同無效，在物權(quán)法中，如果物權(quán)法沒有承認(rèn)當(dāng)事人約定的物權(quán)是物權(quán)，這時(shí)合同仍然是有效，只不過導(dǎo)致當(dāng)事人約定的權(quán)利不能產(chǎn)生物權(quán)的效果，在這種情況下只能將這種權(quán)利看成債權(quán)。所以我們沒有承認(rèn)按揭是物權(quán)，但是銀行仍然可以根據(jù)合同來進(jìn)行安排，如果不涉及到其他債權(quán)人購房人所購買的房產(chǎn)主張的權(quán)利，這時(shí)銀行仍然可以根據(jù)合同來行使按揭的權(quán)利，所以合同仍然是有效的，仍然可以在當(dāng)事人之間產(chǎn)生拘束力，只不過不能享有優(yōu)先于其他債權(quán)的效力，不能產(chǎn)生物權(quán)的效果。這就是我們說的違反物權(quán)法定的效果。

物權(quán)為什么要法定？法定的原因是什么？在《物權(quán)法》中概括起來主要有幾點(diǎn)：

1、物權(quán)大多涉及到社會(huì)的基本經(jīng)濟(jì)制度，反映了社會(huì)的基本財(cái)產(chǎn)關(guān)系，是非常重要的，所以只能用法律來明確規(guī)定，而不能由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)。

2、為了保護(hù)交易安全。假如一個(gè)債務(wù)人只有一套房產(chǎn)，他卻欠了很多人的債務(wù)，可是他房產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能清償所欠的這些債務(wù)。那么這套房產(chǎn)究竟怎么分配？如果不存在物權(quán)的話，那么就在債權(quán)人之間平均分配，但是只要其中一個(gè)債權(quán)人涉及到了物權(quán)、抵押權(quán)，要優(yōu)先受償?shù)脑?，可能他一個(gè)人可能就將這套房產(chǎn)全部拿走了，其他的人都得不到了，所以優(yōu)先性就直接關(guān)系到其他債權(quán)人利益的保護(hù)，而不僅僅只是涉及到一個(gè)特定債權(quán)人和一個(gè)特定債務(wù)人之間的問題。假如物權(quán)不能法定，抵押權(quán)的設(shè)定完全可以由當(dāng)事人通過合同自由設(shè)定，那就會(huì)產(chǎn)生很多麻煩，交易就沒有秩序了。物權(quán)的優(yōu)先性、對(duì)抗性的問題涉及到其他人就超出了當(dāng)事人通過合同所能安排的內(nèi)容和范圍，如果當(dāng)事人通過合同安排的事務(wù)只能約定他們自身、兩個(gè)人之間的事務(wù)，如果涉及到第三人，而他們?cè)賮戆才啪蜁?huì)妨害交易的秩序。這就是為什么物權(quán)要法定的一個(gè)重要原因。

3、要充分發(fā)揮《物權(quán)法》的基本宗旨：物盡其用。這是物權(quán)法的一個(gè)宗旨，也就是如何使物權(quán)更有效率。比如說我們的空間權(quán)是具有非常大爭(zhēng)議的一個(gè)問題，我國法律目前還沒有承認(rèn)空間是一種權(quán)利，那么登記機(jī)關(guān)對(duì)根本不會(huì)對(duì)涉及到空間的問題進(jìn)行登記，這種結(jié)果就造成了空間不能有效利用，如果想利用地下的空間建造成停車場(chǎng)或者想單位買下地下的空間建造地下停車場(chǎng)，都會(huì)在法律上遇到障礙。如果單獨(dú)買下地下的空間，地上的土地使用空間是別人的，一旦發(fā)生了轉(zhuǎn)移，那么新的受讓人就不一定會(huì)允許在地下繼續(xù)開設(shè)停車場(chǎng)。如果我們承認(rèn)它是一種權(quán)利，可以單獨(dú)登記的話，那么土地所有權(quán)人要將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓就可以對(duì)資源進(jìn)行一種非常有效力的利用和安排。所有的物權(quán)，特別是像土地承包經(jīng)營權(quán)、海域使用權(quán)等等，物權(quán)法要承認(rèn)它是一種物權(quán)，要形成為一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，才能鼓勵(lì)人們?nèi)Φ赝顿Y，才能形成合理的利益的期待，才能鼓勵(lì)人們大膽地投資，才能真正使它成為一種穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)，受到法律的保護(hù)。這就是為什么要物權(quán)化的一個(gè)重要好處。

第二個(gè)原則是公示、公信原則。

《物權(quán)法》明確規(guī)定物權(quán)必須公示，這就確定了物權(quán)的公示原則。所謂公示就是應(yīng)當(dāng)將物權(quán)設(shè)定、移轉(zhuǎn)的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開，使第三人知道。比如說設(shè)定抵押權(quán)必須要辦登記，把抵押權(quán)設(shè)定的事實(shí)向社會(huì)公開，使第三人能夠查閱。物權(quán)為什么要公示？首先是由物權(quán)的性質(zhì)、屬性所決定的，物權(quán)是一種對(duì)世權(quán)，對(duì)世就是要對(duì)抗除權(quán)利人之外的所有人，那么這種權(quán)利的設(shè)定也應(yīng)該要讓大家都能知道，從理論上說也應(yīng)該公開，合同債權(quán)是不需要公開的權(quán)利，但是物權(quán)是一個(gè)需要向社會(huì)公開的權(quán)利。

2、是要維護(hù)交易安全。只有通過公示的方法公開才能維護(hù)社會(huì)秩序，才能維護(hù)交易安全。很多企業(yè)在兼并其他企業(yè)時(shí)根本不知道被兼并的企業(yè)的什么財(cái)產(chǎn)被抵押了，而且也查不到，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人來追訴時(shí)就將財(cái)產(chǎn)都拿走了，支付了幾千萬可能都血本無歸了，風(fēng)險(xiǎn)非常大，這是因?yàn)槲覀兊牡怯浿贫群懿唤∪?。這就影響了交易的順利進(jìn)行。還有一個(gè)原因是從效力考慮。只有通過公示才能最有效力地利用資源。比如說企業(yè)的名稱、品牌。當(dāng)將整個(gè)企業(yè)擔(dān)保的時(shí)候，這些價(jià)值就可以計(jì)算進(jìn)去，整個(gè)企業(yè)的價(jià)值就提高了，如果是整體的擔(dān)保，最后可以整體拍賣、變賣，財(cái)產(chǎn)的整體出售一定要比拆散的財(cái)產(chǎn)價(jià)值更高，而且整體的出售可以形成整體的接管，買受人可以整體利用這個(gè)企業(yè)。企業(yè)擔(dān)保的前提是要有一套良好的登記制度來配套，但是我們目前還做不到，所以我們現(xiàn)在的登記制度是分散的，有十幾個(gè)登記部門，如果要擔(dān)保的話，到什么登記部門去登記都會(huì)遇到麻煩，很難操作，所以這次《物權(quán)法》寫上必須要實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一的登記制度，也是為了更有效率地統(tǒng)一登記，有效力地

利用資源。

這一次專門規(guī)定了預(yù)售商品房的登記，其效力如下：

1、按照現(xiàn)在物權(quán)法的規(guī)定，首先是使登記權(quán)利人取得優(yōu)先購買的效力，也就是說在預(yù)售期間沒有辦預(yù)售登記的情況下，即便支付了實(shí)際價(jià)款，但是實(shí)際上還是一個(gè)合同債權(quán)，不是物權(quán)。如果在預(yù)售期間，即使交付了房款，如果沒有辦理預(yù)售登記還不能取得優(yōu)先購買的效力，在辦理了預(yù)售登記之后，如果出賣人要將房屋一物數(shù)賣，那么前手可以對(duì)抗后面所有的買受人。

2、可以對(duì)抗其他人。預(yù)售登記還不能說取得了物權(quán)，但是可以產(chǎn)生對(duì)抗其他人（包括出賣人及其他的買受人）、其他物權(quán)的效力。

3、如果預(yù)售登記和現(xiàn)房登記發(fā)生了沖突，應(yīng)當(dāng)以預(yù)售登記為準(zhǔn)。

現(xiàn)在講一下公信原則。

所謂公信實(shí)際上是對(duì)信賴力的保護(hù)。就是說如果依據(jù)一定的公示方法公示以后，對(duì)于公示出來的權(quán)利狀況產(chǎn)生了一種信賴，對(duì)這種信賴力的保護(hù)就是公信，對(duì)于信賴力的保護(hù)也常常用公信力來表述。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：有單位花了幾百萬在海南買了一套房子，后來讓公司的辦公室主任去看房子，可是辦公室主任通過各種關(guān)系將房子登記在其名下，后來又賣給了第三人，買受人相信了登記就買了這套房子，后來被單位知道了就到法院打官司要求收回這套房子，單位已經(jīng)付了房款，第三人是查了登記相信登記的公信力，對(duì)此利益是否要保護(hù)就涉及到公信力的問題了，公信原則主要是通過善意取得制度來實(shí)現(xiàn)的。

我國善意取得制度的特點(diǎn)：

1、統(tǒng)一適用動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度；

2、強(qiáng)調(diào)要支付合理的代價(jià)。這和國外的很多規(guī)定都不一樣，對(duì)善意取得的適用是有嚴(yán)格限制的。比如說從公開市場(chǎng)購買了一輛小汽車，但是這

輛車可能不是出賣人的，如果買車的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，不受善意取得的保護(hù)。

3、強(qiáng)調(diào)要求交付和辦理登記才能是善意取得。之前所舉的例子中，盡管買受人的房子已經(jīng)交付了，但是當(dāng)事人是正在辦理變更登記時(shí)被單位發(fā)現(xiàn)了，這種情況下不能得到善意取得的保護(hù)?？赡軐頃?huì)大大限制適用善意取得適用的范圍。

在這里我們討論關(guān)于贓物的問題。一些公安機(jī)關(guān)強(qiáng)烈要求必須要堅(jiān)持一追到底的追贓政策，但是也是有要例外的。假如拍賣行拍賣一幅字畫，貼了拍賣的公告，大家都來競(jìng)標(biāo)，經(jīng)過拍賣的程序之后買到了，結(jié)果公安說是贓物，要收走，而且沒有任何補(bǔ)償，那么沒有人會(huì)相信拍賣行了。例外的情況是：

1、從公開市場(chǎng)購買的，支付了合理的對(duì)價(jià)，也有合法的手續(xù)，應(yīng)當(dāng)受善意取得的保護(hù)，不能再追贓；

2、如果是從拍賣行買的，如果拍賣行確實(shí)有合法的經(jīng)營資格，經(jīng)過了合法的拍賣手續(xù)購買的，應(yīng)當(dāng)受善意取得的保護(hù)不能再追贓。不能將拍賣行審查不嚴(yán)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到買受人的身上，這樣對(duì)買受人非常不公平，因?yàn)榕馁u行可以審查，買受人是無法審查買到的東西是否贓物，如果從買受人那里追走，這樣的話對(duì)交易安全非常不利。所以既要打擊犯罪，也要注重維護(hù)交易的秩序、安全。善意取得是全世界普遍采納了一個(gè)通行規(guī)則，現(xiàn)在一些人對(duì)善意取得非常強(qiáng)烈地反對(duì)，但是如果去掉了善意取得制度那么會(huì)有很多麻煩。假如說我買了一件棉衣，有人說棉衣里面的棉絮是贓物，要將衣服拆掉把棉絮拿走，這是不可能的。公司蓋了一棟大樓，有人說公司蓋樓的材料是偷來的，要將整棟樓拆掉把材料拿走這也是不現(xiàn)實(shí)的。都可以無限追緝，那么社會(huì)就會(huì)亂套了，交易確定的是生活的秩序，如果一旦被打亂那么社會(huì)就會(huì)亂套，所以物權(quán)法的善意取得制度就是要確立這樣的秩

序。

第三個(gè)原則是平等保護(hù)原則。

這可以說是物權(quán)法最重要的原則，但是引發(fā)了很多人激烈的爭(zhēng)論，有人認(rèn)為平等法是違憲的，理由有兩個(gè)：

1、我國憲法只規(guī)定了“公有財(cái)產(chǎn)是神圣不可侵犯的”，沒有說私有財(cái)產(chǎn)是神圣不可侵犯的，如果說是平等保護(hù)就是違憲；

2、現(xiàn)在社會(huì)兩極化比較嚴(yán)重，平等保護(hù)只是針對(duì)富人。第一個(gè)理由完全是對(duì)憲法的誤解，這并不是對(duì)我們經(jīng)濟(jì)制度的基本表述，我國憲法對(duì)經(jīng)濟(jì)制度的表述是“以公有制為主體，多種經(jīng)濟(jì)形式共同發(fā)展”。只能通過平等保護(hù)才能實(shí)施共同發(fā)展，平等保護(hù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則，只有平等保護(hù)才能有公平的交易、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，才能維護(hù)市場(chǎng)的秩序?，F(xiàn)在衡量我們國家是否市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也要看是否平等保護(hù)。平等保護(hù)也是我們的基本司法原則，所以我們首先要講平等保護(hù)。如果法官不搞平等保護(hù)，那就意味著損壞了公共財(cái)產(chǎn)與損害私有財(cái)產(chǎn)的后果是不一樣的，這就不能體現(xiàn)司法公正了。而且說只保護(hù)富人是完全錯(cuò)誤的，實(shí)際上窮人是更需要保護(hù)的，我們的《物權(quán)法》專門規(guī)定了建筑物區(qū)分所有，其實(shí)就是保護(hù)廣大城市居民最基本的產(chǎn)權(quán)。因?yàn)閷?duì)于我們廣大城市居民來說，最基本的財(cái)產(chǎn)、財(cái)富就是我們的房子，房子就是安身立命之本。

下面講一下關(guān)系人們切身利益的幾個(gè)問題：

1、建筑物區(qū)分所有權(quán)問題。

我們將所買的商品房稱為建筑物區(qū)分所有是因?yàn)楝F(xiàn)在在城市里買的商品房與過去獨(dú)門獨(dú)戶的房子是不同的，這套商品房是把建筑物進(jìn)行了縱向、橫向的區(qū)分，在區(qū)分中形成一套一套的房子。之所以叫區(qū)分所有

權(quán)是要與一般的所有權(quán)、共有權(quán)區(qū)分開。這種權(quán)利不同于一般的所有權(quán)，是在區(qū)分的基礎(chǔ)上形成集合的權(quán)利，由于專有部分的所有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)組合在一起形成了特殊的財(cái)產(chǎn)權(quán)或者特殊的所有權(quán)。一家一戶的所有權(quán)就是一般的所有權(quán)，不存在共有的問題，我們買的商品房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是非常復(fù)雜的，首先對(duì)套內(nèi)面積有一般的所有權(quán)，又享有對(duì)建筑物共有財(cái)產(chǎn)（如樓梯、走道、綠化地）的共有權(quán)，同時(shí)還享有管理小區(qū)的共同財(cái)產(chǎn)、共同事務(wù)的環(huán)境，它是一種新的物權(quán)。“建筑物”這三個(gè)字嚴(yán)格地說是不太確切的，因?yàn)槲覀儑疑唐贩康拈_發(fā)不像國外僅僅是建筑物的開發(fā)，而是成片小區(qū)的開發(fā)，業(yè)主的權(quán)利已經(jīng)不限于建筑物內(nèi)，而是小區(qū)，但是找不出更好的詞來表述，而且這種專有權(quán)、共有權(quán)主要是附隨在建筑物內(nèi)的，所以就稱呼為“建筑物的所有權(quán)”。

2、關(guān)于地下車庫的歸屬問題。目前我國的《物權(quán)法》采用約定的方式這種模式，理由是：首先考慮到這樣會(huì)緩解停車難的問題，如果簡(jiǎn)單地規(guī)定車庫歸業(yè)主所有，那么就不利于鼓勵(lì)開發(fā)商建更多的車庫。如果車庫建得少，停車難的問題不能得到緩解，那么最終還是業(yè)主的利益受到損害。其次考慮車庫的歸屬問題很大程度上是與房屋的銷售市場(chǎng)聯(lián)系在一起的，如果房子好賣，車庫的價(jià)值就會(huì)升值；如果房子不好賣，車庫本身沒有什么價(jià)值，開發(fā)商不會(huì)建那么多的車庫，可能將車庫搭送或者以比較低的價(jià)格送給業(yè)主。所以這個(gè)問題相當(dāng)程度上是取決于房屋的銷售市場(chǎng)，至于開發(fā)商能否將車庫賣給第三人可以在物權(quán)法上作出限制，如要求開發(fā)商必須將車庫、車位滿足業(yè)主需要，也可以通過有關(guān)的行政管理的辦法來解決，通過物價(jià)部門價(jià)格管理的限制，管理部門對(duì)車庫轉(zhuǎn)讓的限制，也可以考慮規(guī)定業(yè)主有優(yōu)先購買權(quán)來保障盡量不使車庫賣給

第三人，但是從權(quán)利的歸屬上由當(dāng)事人約定比較好。至于綠地、道路以及道路上的空地所形成的停車位都屬于業(yè)主法定共有的財(cái)產(chǎn)。首先是因?yàn)榫G地的共有到業(yè)主的重大利益，很多業(yè)主購買房子都是沖著綠地來的，如果綠地可以由當(dāng)事人約定所有權(quán)的話，那么開發(fā)商就會(huì)保留所有權(quán)，之后再進(jìn)行改變，就會(huì)嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益；其次是從環(huán)境的角度考慮，綠地是和城市的環(huán)境是非常密切的，如果改變了綠地對(duì)環(huán)境的破壞也是很大的。如果由開發(fā)商保留所有權(quán)，隨便改變道路的用途，對(duì)業(yè)主的損害也是非常大的。空地是共有的財(cái)產(chǎn)，將來是否可以作為停車場(chǎng)應(yīng)該由業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)來決定，而不是由開發(fā)商決定。物權(quán)法規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

3、保護(hù)“陽光權(quán)”問題

物權(quán)法對(duì)相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照作出明確規(guī)定，為公民維護(hù)“陽光權(quán)”提供了法律依據(jù)。物權(quán)法規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！?/p>

近年來，隨著城市建設(shè)速度加快，住宅建設(shè)用地供應(yīng)趨緊，加之一些城市在對(duì)新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞，有些開發(fā)商違規(guī)施工，超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過高，密度過大；有些人甚至為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風(fēng)、采光，使基于“陽光權(quán)”引發(fā)的糾紛日益增多。

物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。所謂相鄰關(guān)系，簡(jiǎn)言之就是不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

4、征收單位、個(gè)人房屋等不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)給予補(bǔ)償

物權(quán)法規(guī)定，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)給予補(bǔ)償

近年來，隨著城市化進(jìn)程日益加速，原來的城中村，如今高樓林立；原來的鄉(xiāng)野農(nóng)田，如今大道通衢；原來的街巷胡同，如今商廈櫛比。變遷中，私權(quán)利與公權(quán)利出現(xiàn)摩擦與碰撞，物權(quán)法出臺(tái)之前，私權(quán)利處于兩難境地；物權(quán)法誕生之后，私權(quán)利將擁有一道保護(hù)墻。

對(duì)于8億農(nóng)民來說，其最大的私權(quán)利便是集體所有的土地，以及依靠土地生存的權(quán)利。對(duì)城鎮(zhèn)居民而言，房屋是其私權(quán)利之一。在物權(quán)法中，農(nóng)民的土地、市民的房屋什么情況下可被征收，一旦被征收征用，如何補(bǔ)償成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

公共利益如何界定

《物權(quán)法》第四十二條明確規(guī)定“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”何為公共利益？盡管界定各有標(biāo)準(zhǔn)，但房地產(chǎn)商開發(fā)樓盤，絕不是為了公共利益。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何確定

《物權(quán)法》第四十二條明確規(guī)定，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益?！爸苑Q之為補(bǔ)償，而不是補(bǔ)貼，是因?yàn)槠渲泻匈r償?shù)囊馕丁?，?duì)于征收集體所有的土地，不但規(guī)定了依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，還要求安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障其生活。尤其值得一提的是，“安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用”的規(guī)定，將農(nóng)民列入社保范圍，防止了做工無崗、種田無地、吃飯無錢的“三無農(nóng)民”的出現(xiàn)。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則依照《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于征收居民房屋的情況，物權(quán)法中規(guī)定應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件，這個(gè)居住條件起碼不低于原居住條件。

5、住宅建設(shè)用地的年限問題。

滿70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)將自動(dòng)續(xù)期?！白≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！边@是物權(quán)法作出的明確規(guī)定。

隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)。物權(quán)法的這一規(guī)定，回答了廣大群眾關(guān)于“７０年大限到期后，我們的住房怎么辦”的疑問。

我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地７０年；工業(yè)用地５０年；商業(yè)用地４０年；綜合用地５０年。

物權(quán)法關(guān)于７０年后自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，給老百姓吃了一顆“定心丸”。

第三篇：《物權(quán)法》知識(shí)講座講稿

《物權(quán)法》知識(shí)講座講稿

一、《物權(quán)法》出臺(tái)的背景和意義

2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過《物權(quán)法》，《物權(quán)法》自2007年10月1日起施行。這是我國政治經(jīng)濟(jì)生活中的一件大事。

物權(quán)法是個(gè)什么樣的法律，很多人對(duì)物權(quán)的涵義并不了解。物權(quán)法是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)以及對(duì)物權(quán)的保護(hù)。（王兆國在十屆全國人大五次會(huì)議第二次全體會(huì)議上作的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》的說明）

《物權(quán)法》第2條：因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。2005年，李某注冊(cè)了一家公司，自任月球大使館館長(zhǎng)，出售月球土地，頒發(fā)所有權(quán)證，很快就被工商部門取締。月球土地是李某無法直接支配和排他的，不是法律意義上的物，不受法律保護(hù)。

起草背景：在物權(quán)法通過之前，我國的民法通則、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、農(nóng)村土地承包法、擔(dān)保法等法律對(duì)物權(quán)作了不少規(guī)定。但我國始終沒有一部完整的民法典，在一些問題上無法可依，拆遷、土地承包、物業(yè)管理等方面的社會(huì)矛盾十分突出。

物權(quán)法的起草工作始于1993年。全國人大常委會(huì)對(duì)制定物權(quán)法高度重視，分成二個(gè)專家組同時(shí)起草。經(jīng)過多次審議，2005年7月將物權(quán)法草案向社會(huì)全文公布，共收到人民群眾提出的意見1萬多件。起草過程之長(zhǎng)，審議次數(shù)之多在我國立法史上是空前的。

在起草和征求意見的過程中，爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)之一就是物權(quán)法是否違憲的爭(zhēng)議。比如北京大學(xué)法理學(xué)教授鞏獻(xiàn)田在2006年就聯(lián)合718人聯(lián)名發(fā)表公開信，并上書全國人大常委會(huì)，認(rèn)為《物權(quán)法》草案在五個(gè)重大原則上違反憲法。

爭(zhēng)議

1、國家財(cái)產(chǎn)所有權(quán)由國務(wù)院行使違憲嗎？鞏教授認(rèn)為根據(jù)憲法的有關(guān)規(guī)定，和憲法賦予國務(wù)院的十七項(xiàng)職權(quán)，應(yīng)當(dāng)由全國人大來行使國有資產(chǎn)的管理權(quán)，防止國有資產(chǎn)的流失。這種觀點(diǎn)經(jīng)過討論最后沒有被寫入物權(quán)法。

爭(zhēng)議

2、平等保護(hù)原則的爭(zhēng)論。憲法第12條規(guī)定：“社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”。第13條規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”。公民財(cái)產(chǎn)沒帶“神圣”二字。物權(quán)法第4條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?！睕]有體現(xiàn)公共財(cái)產(chǎn)的神圣性，所以違憲。還認(rèn)為，對(duì)富人的別墅和窮人的討飯棍也平等保護(hù)，不合理。你不就是保護(hù)富人嗎！窮人的討飯棍有什么值得保護(hù)的呀。這種邏輯是不對(duì)的，法律面前人人平等，如果富人通過合法行為得到的財(cái)產(chǎn)不能得到保障，社會(huì)就無法發(fā)展。

《物權(quán)法》起草專家組組長(zhǎng)、中國政法大學(xué)原校長(zhǎng)江平教授在講座中講了一個(gè)例子，說明平等保護(hù)的必要性。三年前，有一個(gè)香港公司狀告我國的三大航空公司。按照香港法律規(guī)定，如果原告能夠證明其案件在香港以外的法院得不到公正受理，則香港法院有權(quán)受理。而當(dāng)時(shí)對(duì)方的律師提出的一條在內(nèi)地不能公正審理的理由，就是中國內(nèi)地的法院對(duì)國家財(cái)產(chǎn)和私人財(cái)產(chǎn)不是平等保護(hù)，而是對(duì)國有財(cái)產(chǎn)特殊保護(hù)。收集了許多資料，其中有一條就是大陸法院院長(zhǎng)在報(bào)紙上經(jīng)常主張的“法院要為國有資產(chǎn)保駕護(hù)航”?？梢?，沒有平等保護(hù)，就無法真正地融入世界經(jīng)濟(jì)。因此，大多數(shù)法學(xué)界認(rèn)為平等是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本的法則，離開了這個(gè)法則，物權(quán)法就不是真正的物權(quán)法。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有三個(gè)平等——中外平等、公私平等和城鄉(xiāng)平等。而公私平等就體現(xiàn)在物權(quán)法中，不論對(duì)民營經(jīng)濟(jì)還是國有經(jīng)濟(jì)，都應(yīng)當(dāng)一律給予平等的保護(hù)。

爭(zhēng)議

3、私有財(cái)產(chǎn)合法性的爭(zhēng)論。憲法明確規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。”物權(quán)法第4條：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?！庇腥苏J(rèn)為沒有寫上“合法”二字，與憲法不一致，好像非法財(cái)產(chǎn)也受保護(hù)，有人甚至提到了民營企業(yè)家的原罪問題。實(shí)際上這個(gè)問題也不存在。《物權(quán)法》第7條明確規(guī)定：“ 物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。”就解決了這個(gè)問題。哪怕你是窮人，只要你的討飯棍是非法得來的，一樣不受法律保護(hù)。

意義：物權(quán)法是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，與《合同法》共同構(gòu)筑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的兩大支柱。財(cái)產(chǎn)權(quán)分為物權(quán)、債權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)三種。

物權(quán)法的作用：“定分止?fàn)帯?、“物盡其用”

關(guān)于“定分止?fàn)帯?。商鞅在《商君書》中說：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以為百也，由名分之未定也，夫賣兔者滿市，而盜不敢取，由名分已定也，故名分未定，堯、舜、禹、湯且皆如鶩焉而逐之，名分已定，貧盜不取。”其中所謂“名分”，就是“權(quán)利歸屬”。名分已定，解決糾紛就有了依據(jù)，社會(huì)才有正常的秩序。

關(guān)于物盡其用。通過明確權(quán)利人對(duì)物享有的權(quán)力和對(duì)物的保護(hù)，發(fā)揮物的作用，有利于鼓勵(lì)人民創(chuàng)造財(cái)富，實(shí)現(xiàn)民富國強(qiáng)。孟德斯鳩認(rèn)為：“政治法使人類獲得自由；民法使人類獲得財(cái)產(chǎn)?！?/p>

財(cái)產(chǎn)是人類生產(chǎn)、生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，又是人類社會(huì)文明進(jìn)步的物質(zhì)基礎(chǔ)。人與人之間的社會(huì)關(guān)系，最根本的就是財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。物權(quán)法對(duì)廣大人民群眾最關(guān)注的問題，如征收補(bǔ)償、拆遷規(guī)范、房屋買賣中的預(yù)告登記、物業(yè)管理中的各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定、住宅建設(shè)用地使用權(quán)的自動(dòng)續(xù)期等問題，都給予了特別的關(guān)注；物權(quán)法也高度重視農(nóng)民權(quán)益的保護(hù)，將與農(nóng)民的生產(chǎn)、生活關(guān)系最為密切的兩項(xiàng)權(quán)利，即農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)與宅基地使用權(quán)第一次明確地規(guī)定為物權(quán)，這就有力地保護(hù)了農(nóng)民最基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)法還規(guī)定了確認(rèn)物權(quán)的規(guī)則，如規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)中小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施產(chǎn)權(quán)的歸屬，實(shí)現(xiàn)了定分止?fàn)?；物?quán)法關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，為正確處理物權(quán)糾紛提供了法律依據(jù)。物權(quán)法對(duì)于征收、征用的條件和程序以及補(bǔ)償也都作出了相應(yīng)的規(guī)定?？梢?，物權(quán)法是構(gòu)建和諧社會(huì)的法律保障。中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、《物權(quán)法》起草人之一王軼教授認(rèn)為，《物權(quán)法》出臺(tái)的真正意圖是讓私人財(cái)產(chǎn)在與商業(yè)利益、公共利益發(fā)生沖突時(shí)，能得到合理、恰當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

物權(quán)法的頒布可以說是中國在走向民主與法治的道路上的一個(gè)里程碑。物權(quán)思想起源于羅馬人，在17世紀(jì)被德國完善。18世紀(jì)英國首相威廉〃皮特的有句名言：“即使是最窮的人，在他的寒舍里也敢于對(duì)抗國王的權(quán)威。風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，國王不能進(jìn)……”在私人居所，不經(jīng)允許，國王也不能進(jìn)入。這與中國“普天之下，莫非王土；率土之濱，莫非王臣”的觀念是不一樣。在西方國家，民法被稱為社會(huì)生活的“圣經(jīng)”，是公民、法人的權(quán)利宣言。在世界上有110多個(gè)國家有民法典，但中國至今沒有。中國《民法通則》只有156條，但在200年前，法國《拿破侖法典》就有1000多頁。今年三月份，《南風(fēng)窗》雜志發(fā)表一篇文章，說物權(quán)法“不僅僅是權(quán)利保障法，它更是一部轉(zhuǎn)變社會(huì)觀念，重塑文化心理，再造政治文明的法律?！?/p>

二、物權(quán)法的主要內(nèi)容 從內(nèi)容上分析，物權(quán)分為兩部分，一部分是自物權(quán)，就是所有權(quán)，另一部分是他物權(quán)。前者是物的歸屬法律關(guān)系問題，后一部分是物的利用法律關(guān)系問題，包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

物權(quán)法共五編一個(gè)附則，共19章247條。

（一）第一編：總則

總則中第一章是基本原則。

概括起來，有兩個(gè)基本原則：物權(quán)法定原則和平等保護(hù)原則。

在介紹物權(quán)法起草過程時(shí)我們已對(duì)平等保護(hù)原則作了介紹，不再重復(fù)。

在這里我們只講一個(gè)原則：物權(quán)法定原則。第5條規(guī)定：物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。什么是物權(quán)，必須由法律來規(guī)定。國務(wù)院和地方政府都不行，不能自行創(chuàng)設(shè)物權(quán)。比如公房的租賃權(quán)是不是物權(quán)，在拆遷中如何保護(hù)。也有的法學(xué)界人土認(rèn)為知識(shí)產(chǎn)權(quán)也是物權(quán)。雖然在物權(quán)法中知識(shí)產(chǎn)權(quán)不是物權(quán)，但知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)可以作擔(dān)保，在作擔(dān)保時(shí)就是擔(dān)保物權(quán)。

確立物權(quán)法定原則有什么意義呢？因?yàn)樵诜审w系中，解決不同的權(quán)利沖突時(shí)有一些基本規(guī)則：最基本的規(guī)則是物權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)。

比如，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)表現(xiàn)之一是在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)。企業(yè)宣告破產(chǎn)，要由他們的所有債權(quán)人申報(bào)債權(quán)，按照債權(quán)的比例分割企業(yè)剩下的財(cái)產(chǎn)。如果其中有一個(gè)債權(quán)人拿出證據(jù)證明對(duì)這個(gè)破產(chǎn)企業(yè)的哪幢大樓有抵押權(quán)，法庭就應(yīng)將這幢大樓用于拍賣單獨(dú)受償。這在教科書中被稱為抵押權(quán)人別除權(quán)。還有一條生產(chǎn)線有若干值錢的設(shè)備，某個(gè)租賃公司說這條生產(chǎn)線是從我那里租賃的。融資租賃合同就是供應(yīng)商買來供他人使用，他人只有使用權(quán)，所有權(quán)在租賃公司，如果確有合同證明所有權(quán)在租賃公司，那么法官就能允許租賃公司取回屬于自己的設(shè)備，這就是教科書中說的取回權(quán)，即所有權(quán)人可以從企業(yè)的財(cái)產(chǎn)中取回屬于自己所有的財(cái)產(chǎn)。《破產(chǎn)法》第38條：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人可以通過管理人取回。但是，本法另有規(guī)定的除外?！币陨霞礊槲餀?quán)優(yōu)先于債權(quán)原則的適用情況。

物權(quán)優(yōu)先原則也有例外。在特別的法律規(guī)定中，債權(quán)也能優(yōu)先于物權(quán)。什么情況下有例外呢：比如合同中租賃一章規(guī)定的買賣不破租賃。出租人把出租的房屋轉(zhuǎn)賣給他人，買受人即新的所有權(quán)人能否把承租人趕出去，他不可以，他必須等到租賃合同期滿，才能要求承租人退房，這就是買賣不破租賃。承租人的權(quán)利按照租賃合同屬于債權(quán)人，新的買受人對(duì)這個(gè)房屋的權(quán)利是物權(quán)，那按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，他可以把承租人趕出去。但二次世界大戰(zhàn)以后，德國的立法者改變了傳統(tǒng)的做法，考慮到承租人是弱者，應(yīng)給予保護(hù)，改變物權(quán)優(yōu)先原則，實(shí)行買賣不破租賃，保護(hù)承租人利益。我國在《合同法》第230條還規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”這也是保護(hù)承租人利益的一種方式。

有一個(gè)例子供大家探討：企業(yè)破產(chǎn)時(shí)拖欠工人工資。設(shè)想一個(gè)企業(yè)陷入破產(chǎn)，拖欠的工人工資屬于債權(quán)，如果把工人的工資債權(quán)加入到企業(yè)的所有債權(quán)中按照比例瓜分，工人只能得到很少的錢。所以法律規(guī)定企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，工人工資優(yōu)先于其他債權(quán)，還優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)，我國目前法律是如何規(guī)定的？有的專家說優(yōu)于抵押權(quán)，也就是優(yōu)于物權(quán)。但我在破產(chǎn)法中沒有找到這種規(guī)定。破產(chǎn)法第113條：破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照下列順序清償：

(一)職工的工資和各項(xiàng)社保費(fèi)用以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金；(二)欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和所欠稅款；(三)普通破產(chǎn)債權(quán)。在有的國家，工資優(yōu)先權(quán)也被視為具有物權(quán)的性質(zhì)。在法國，規(guī)定了工資的超級(jí)優(yōu)先權(quán)，不僅可以優(yōu)先于抵押權(quán)，而且可以優(yōu)先于法院的訴訟費(fèi)用。2002年，最高人民法院有個(gè)批復(fù)，明確認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，包括工人工資。這也體現(xiàn)了工資優(yōu)先權(quán)的理念。

第二章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

在這一章中，重點(diǎn)有兩個(gè)制度：不動(dòng)產(chǎn)登記制度和動(dòng)產(chǎn)交付制度。這兩個(gè)制度貫穿著一個(gè)原則：那就是公示原則。

物權(quán)存在、狀態(tài)、變動(dòng)必須通過一定的方法公開表現(xiàn)出來，讓他人知道。合同不需要公示反而可以進(jìn)行保密。這是因?yàn)楹贤簧婕爱?dāng)事人自己的利益，可以是商業(yè)秘密。物權(quán)是一個(gè)獨(dú)占性、排他性權(quán)利，這個(gè)權(quán)利的存在狀態(tài)，對(duì)他人的權(quán)利很重要。如房屋出售，買受人在購買之前要弄清出賣人是否有對(duì)房屋的合法權(quán)利，弄清房屋上是否設(shè)有抵押權(quán)等，這需要有一個(gè)可靠的方法將物權(quán)公示出來，讓交易人、利害關(guān)系人、債權(quán)人、法院能正確判斷某一財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方法可以通過登記實(shí)現(xiàn)，以登記為公示方法。法學(xué)界叫登記生效主義，是一個(gè)嚴(yán)格的公示方法。如房屋轉(zhuǎn)讓不登記，則買受人永遠(yuǎn)不能取得所有權(quán)。我們現(xiàn)實(shí)也已經(jīng)采用了這種方法。

對(duì)一房多賣問題，受保護(hù)的只有登記人。其他人是債權(quán)關(guān)系，也是上文據(jù)說的“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”原則的體現(xiàn)。

為防止類似一房多賣的問題，第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記，這是一個(gè)新創(chuàng)的制度。同時(shí)，為保障物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，物權(quán)法第19條設(shè)立了申請(qǐng)更正登記和異議登記制度，為解決爭(zhēng)議設(shè)臵了必要的程序，有利于建立不動(dòng)產(chǎn)的法律秩序。還有一些條款限制了登記機(jī)構(gòu)的權(quán)力：不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，不得以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。

除了不動(dòng)產(chǎn)外，重要的動(dòng)產(chǎn)：船舶、飛機(jī)、汽車，其公示方法同樣是登記，但登記效力較低，規(guī)定未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。即教科書所說的登記對(duì)抗主義。比如汽車的轉(zhuǎn)讓，甲有一輛汽車，賣給乙，錢款付清，車也交付，但沒有到車管部門過戶。乙開車出了交通事故，撞了丙。乙跑了，或沒有財(cái)產(chǎn)賠付，那么，甲就不能以動(dòng)產(chǎn)已交付為由對(duì)抗善意第三人丙，就要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。這一原則在物權(quán)法第126條規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)時(shí)也有休現(xiàn)，未經(jīng)登記，也不得對(duì)抗善意第三人。

其他動(dòng)產(chǎn)以交付為公示方法，即交付時(shí)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，包括動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和質(zhì)權(quán)的設(shè)立。動(dòng)產(chǎn)占有人被推定為合法的所有人。比如張三有一頭牛，賣給了李四，在未支付貨款的情況下，基于信任，讓李四把牛牽回家。當(dāng)天夜里，雷電將牛擊死。那么，李四不能說，我還沒付錢，沒有登記，等理由拒付買牛錢，因?yàn)榕５乃袡?quán)已因交付而生效。動(dòng)產(chǎn)是不要登記的，你到市場(chǎng)買手機(jī)，在商家手上，就是商家的，你付完錢，交到你的手上，就是你的。你不需要到工商局、電信管理部門查詢，這部手機(jī)是否合法。如果物權(quán)法還要規(guī)定登記，那就大大增加了社會(huì)交易的成本，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是不可行的。這里就有一個(gè)善意第三人的問題。如果這部手機(jī)是偷來的，有一天失主找來了，你就是善意第三人，你是善意取得。什么是善意取得，當(dāng)然也要符合一定的條件：物權(quán)法在第九章“所有權(quán)取得的一般規(guī)定”中第106條明確三種情形：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

物權(quán)法保護(hù)善意第三人，那所有人的損失怎么辦？通過其他法律途徑解決。

（二）第二編：所有權(quán)

所有權(quán)是物權(quán)體系中的核心性的權(quán)利類型。所有權(quán)的定義：所有權(quán)是指權(quán)利人徹底支配物，并因此排斥他人干涉的權(quán)利總稱，包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利。如何理解這四種權(quán)利。處分權(quán)是所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能中的核心權(quán)能。

在物權(quán)法起草過程中和通過以后，有一個(gè)焦點(diǎn)問題：第四章“一般規(guī)定”中的第42條：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！?/p>

“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！蔽餀?quán)法把社會(huì)保障費(fèi)用也列入了拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，保障了失地農(nóng)民的生活。

什么是公共利益，修公路、蓋學(xué)校是公共利益，但城市改造、開發(fā)商建房子是公共需要嗎？大家知道，拆遷問題是中國當(dāng)前突出的一個(gè)社會(huì)問題，是社會(huì)矛盾的一個(gè)重要根源?，F(xiàn)實(shí)生活中地方政府一般都說是公共需要，土地使用權(quán)已經(jīng)規(guī)劃給開發(fā)商了，你就要搬遷。房屋所有人和開發(fā)商相比往往處在劣勢(shì)。所以物權(quán)法在起草過程中，有的稿子就對(duì)公共利益作了界定，但爭(zhēng)論也很大。最后的定稿沒有作出明確的規(guī)定。江平教授在鳳凰衛(wèi)視“世紀(jì)大講堂”中舉了一個(gè)例子：重慶釘子戶事件，他認(rèn)為城市重新規(guī)劃，建一個(gè)商業(yè)區(qū)也有公共利益的意義，如果“釘子戶”有異議，應(yīng)該到法院起訴。法院支持的是政府強(qiáng)制搬遷請(qǐng)求。法律規(guī)定的救濟(jì)手段，他沒有充分行使。這就作了有利于開發(fā)商的解釋，在網(wǎng)上引起了一片爭(zhēng)議。一些教授也作了反駁。拆遷的另一民生問題則是補(bǔ)償費(fèi)。江平說，實(shí)踐中許多地方都以政府部門的名義發(fā)文確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這種文件在行政法上屬于抽象行政行為，老百姓即使不滿意也不可以提起行政訴訟。在江平看來，《物權(quán)法》調(diào)整的是平等民事主體間的關(guān)系，當(dāng)行政部門在當(dāng)中為雙方確定了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是不能訴訟的，《物權(quán)法》的平等主體關(guān)系就被打破了。如果行政法依然不允許就抽象行政行為起訴，《物權(quán)法》是無能為力的。

9月1日，在2007中國城市規(guī)劃年會(huì)上，中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼說：“從物權(quán)法的角度，協(xié)議拆遷就是一個(gè)普通的買賣協(xié)議，不涉及公共利益，借公共利益名義對(duì)被拆遷人實(shí)施行政強(qiáng)遷的做法將被改正?！彼嘎读艘粋€(gè)重要信息：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》將被修改，今后行政機(jī)關(guān)將不介入?yún)f(xié)議拆遷。“這好比有人看到我的水壺，想買它，可是我不想賣它，那人又整天纏著我要買它，我就開價(jià)1000萬元。如果他善于談判，能說服我，我可以按10元錢的價(jià)格甚至免費(fèi)給他；如果他不能說服我，那他就得給我1000萬元。這兩個(gè)條件都不具備，他到政府部門申請(qǐng)，強(qiáng)制我按照他提出的價(jià)格將水壺賣給他，這是毫無道理可言的！這是很簡(jiǎn)單的買賣關(guān)系，絲毫不涉及公共利益。”

現(xiàn)在我們介紹物權(quán)法規(guī)定的所有權(quán)內(nèi)容。第二編關(guān)于所有權(quán)的內(nèi)容主要有：

1、國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)（第五章）、2、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（第六章）、3、相鄰關(guān)系（第七章）、4、共有（第八章）。

5、所有權(quán)取得的特別規(guī)定（第九章）

第六章：建筑物區(qū)分所有權(quán)，指包含多個(gè)居住單位的高層或多層建筑物內(nèi)多個(gè)居住者的所有權(quán)。德國稱為住宅所有權(quán)，物業(yè)問題在城市也是一個(gè)突出的問題，業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾也很大，業(yè)主與業(yè)主之間也有矛盾。這一章主要明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，并且規(guī)定不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)；明確了業(yè)主與物服務(wù)公司的關(guān)系；明確了綠地、道路以及道路上的空地所形成的停車位都屬于業(yè)主法定共有的財(cái)產(chǎn)，這種權(quán)利不能由當(dāng)事人約定所有權(quán)。停車位（庫）問題，在大城市就比較突出，物權(quán)法就作了比較詳細(xì)的規(guī)定。比如對(duì)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建問題，為了居民方便，住宅改澡堂，改為經(jīng)營性用房，就應(yīng)當(dāng)經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意，而不是多數(shù)表決。不久前，市衛(wèi)生局對(duì)草原牧歌火鍋店實(shí)施衛(wèi)生行政許可的時(shí)候，依據(jù)行政許可法，組織附近居民進(jìn)行聽證，實(shí)際上和這一立法精神是一致的，也是有助于居民物權(quán)的保護(hù)，有助于和諧社會(huì)建設(shè)的。近日，國務(wù)院修改了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，從10月1日起施行。修改是以《物權(quán)法》為前提的。其中備受關(guān)注的由業(yè)主共同決定的7件大事的通過人數(shù)有了變化，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

第七章：相鄰關(guān)系，指兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或者使用人，因通行、采光、通風(fēng)等必須，依照法律規(guī)定產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。你蓋一個(gè)新房子，不能影響鄰居的采光、通風(fēng)，排水。對(duì)自然流水，要尊重自然流向。比如農(nóng)村兩塊土地相鄰，一家不能隨便改變道路，水的流向。

這里我們還要注意相鄰權(quán)和第三編“用益物權(quán)”中“地役權(quán)”的關(guān)系：地役權(quán)是用益物權(quán)的一種，指因通行、排水等等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)或者限制他人不動(dòng)產(chǎn)的利用，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。根據(jù)我不完全的理解，它和相鄰權(quán)的區(qū)別：一是相鄰關(guān)系是所有權(quán)，地役權(quán)是用益物權(quán)。二是相鄰關(guān)系是天然的，是生活必須的，而地役權(quán)是合同約定的，是為了提高不動(dòng)產(chǎn)效益的。

比如,張三和李四的土地相鄰,歷史上形成張三勞動(dòng)要經(jīng)過張三的土地,這就是相鄰關(guān)系.但張三如果為了方便,想走王五的地上走,那就是地役關(guān)系,要支付一定的報(bào)酬,并經(jīng)過登記.就是地役權(quán).第八章共有。不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。簡(jiǎn)單地說，你和張三一起出資買了一個(gè)店面，你出10萬，他20萬，你們就是共有關(guān)系，按份共有，按照份額享有所有權(quán)。你和你妻子，共同買了一處房子居住，如果沒有特別約定，就是共同共有。按份共有和共同共有享有什么樣的權(quán)利和義務(wù)，大家可以自己學(xué)習(xí)。

第三編：用益物權(quán)。

用益物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)他人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。包括土地承包經(jīng)營權(quán)（第十一章）、建設(shè)用地使用權(quán)（第十二章）、宅基地使用權(quán)（第十三章）、地役權(quán)（第十四章）。同時(shí)，在第十章“一般規(guī)定”中，還規(guī)定了自然資源使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、捕撈權(quán)等用益物權(quán)的權(quán)利和義務(wù)。

這時(shí)要說明一點(diǎn)：有的教科書把租用別人的房屋進(jìn)行經(jīng)營，認(rèn)為符合用益物權(quán)的三項(xiàng)權(quán)能：占有、使用、收益，因此劃入用益物權(quán)的范疇，這是不對(duì)的。這可能是筆誤。剛才我們介紹了“買賣不破租賃”原則，盡管法律對(duì)租賃權(quán)的保護(hù)規(guī)定已具有物權(quán)的特點(diǎn)，但主要是基于合同所產(chǎn)生的債權(quán)，不是物權(quán)。

第十一章、土地承包經(jīng)營權(quán)

在這一章中，要了解以下條款：

耕地的承包期為三十年，林地的承包期為三十年至七十年；等

土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。但這種轉(zhuǎn)讓是有條件的，經(jīng)發(fā)包人同意，受讓方是從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營的。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。

承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。

在這一章中，大家要注意，土地承包經(jīng)營權(quán)雖然是用益物權(quán)，但優(yōu)先于所有權(quán)。除非公共利益需要，不能征用。

目前，1988年憲法修正案規(guī)定，我們國家存在兩種土地所有權(quán)形態(tài)：土地國家所有制和農(nóng)村土地集體所有制。集體土地需要征收為國家所有后才能出讓。在物權(quán)法起草過程中，對(duì)集體土地征收問題，專家組也提出集體土地直接出讓，由農(nóng)民直接獲得土地收益的意見，但最后沒有被采納。

第十二章建設(shè)用地使用權(quán)

對(duì)于這一章，第149條和我們每個(gè)人都有關(guān)系。這條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地70年，建設(shè)用地50年，教育、科技等50年，商業(yè)、旅游、娛樂40年，綜合或其他用地50年。

物權(quán)法起草過程中，也有住宅用地70年重新登記收費(fèi)的說法，但操作不容易，如何登記，收什么費(fèi)，如何確立標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)擔(dān)不起怎么辦，重新登記不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定。所以沒有被物權(quán)法采納。到期自動(dòng)續(xù)期，但收費(fèi)沒有明確。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，有約定的按約定。沒有約定的，物權(quán)法規(guī)定按法律和行政法規(guī)辦理。那么，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。這是因?yàn)槟憬?jīng)營幾十年，你支付的土地出讓金已經(jīng)通過你的經(jīng)營活動(dòng)收回了。

第十三章宅基地使用權(quán)

這一章主要是農(nóng)村人口依法對(duì)集體所有的土地享有的有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)備的權(quán)利。只是4條，比較簡(jiǎn)單。取得宅基地使用權(quán)是無償?shù)?，因而宅基地具備集體經(jīng)濟(jì)組織福利和社會(huì)保障的功能。但現(xiàn)在有一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象：就是現(xiàn)在有一些城市人口也到農(nóng)村買宅基地建房。我們淮北這一現(xiàn)象也很突出。物權(quán)法對(duì)轉(zhuǎn)讓的說法是：適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓是不合法的，產(chǎn)權(quán)部門也是不登記的。物權(quán)法在擔(dān)保物權(quán)一章中還規(guī)定，宅基地使用權(quán)不能抵押。根據(jù)我的理解，這也是保護(hù)農(nóng)村弱勢(shì)群體的利益，防止貧富差距過大的必要措施。

前文說過，不動(dòng)產(chǎn)是登記生效主義，不登記就不受保護(hù)。《今日說法》有過一個(gè)案例：一個(gè)農(nóng)村宅基地?fù)碛腥?，把宅基地買給了一個(gè)城市人，也簽訂了合同。但過了幾年，土地漲價(jià)了，他又反悔了，說當(dāng)年自己的行為是違法的，要求收回。我沒有看完法院的判決，不知道是如何叛決的。我當(dāng)時(shí)認(rèn)為可以收回。但前段時(shí)間，看到江平教授的一篇訪談：認(rèn)為這是小產(chǎn)權(quán)房，大意是無宅基地使用權(quán)人的居住權(quán)也應(yīng)該受到保護(hù)。據(jù)報(bào)道現(xiàn)在廣東就在試行宅基地的流轉(zhuǎn)，這種做法適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的現(xiàn)實(shí)，但是否合法？理論界也有許多爭(zhēng)論。

第十四章地役權(quán)。這一章我們?cè)谒袡?quán)中的相鄰關(guān)系中已介紹，不再重復(fù)。第四編擔(dān)保物權(quán)

擔(dān)保物權(quán)，指在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，債務(wù)人或者第三人將自己所有的財(cái)產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人到期未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。包括三種權(quán)利：抵押權(quán)（第十六章）、質(zhì)權(quán)（第十七章）、留臵權(quán)（第十八章）。

抵押權(quán)，指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。特點(diǎn)是不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有。

質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)近似，但要將動(dòng)產(chǎn)移交對(duì)債權(quán)人占有。質(zhì)，就要交給對(duì)方。比如秦始皇的父親異人就是人質(zhì)。

關(guān)于抵押權(quán)，物權(quán)法規(guī)定，不僅不動(dòng)產(chǎn)可以抵押，而且生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成口、產(chǎn)品都可以抵押。這似乎是一項(xiàng)創(chuàng)新。這主要是吸收了國外的浮動(dòng)抵押制度。大家要注意與此相適應(yīng)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則我們還沒有學(xué)，這一塊如何規(guī)定，大家要注意。前文說到公示原則，你如何知道一個(gè)經(jīng)營者的生產(chǎn)設(shè)備，甚至原材料都被抵押出去了呢？可以到登記部門查詢，物權(quán)法規(guī)定為工商行政管理部門，不經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記在房屋管理部門和土地管理部門。不動(dòng)產(chǎn)的登記將來如何統(tǒng)一，有的地方已經(jīng)在試點(diǎn)。

物權(quán)法同時(shí)還規(guī)定，土地所有權(quán)不得抵押，耕地、宅基地的土地使用權(quán)不能抵押，學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)的財(cái)產(chǎn)不能抵押。

抵押還分一般抵押（第1節(jié)）和最高額抵押（第2節(jié)）兩種。最高額抵押針對(duì)一個(gè)時(shí)期連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供的擔(dān)保。舉個(gè)例子，張三向銀行錯(cuò)錢，一年之內(nèi)可能有多次，如果每次都辦一般抵押，太麻煩，他可以以一定的財(cái)產(chǎn)辦理一個(gè)最高額，在這個(gè)最高額之內(nèi)，不再辦理抵押手續(xù)。這是一種減少經(jīng)濟(jì)活動(dòng)成本的方法，是有利于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的。

關(guān)于質(zhì)權(quán)。

物權(quán)法規(guī)定，匯票、支票、本票；債券、存款單；倉單、提單；可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；應(yīng)收賬款，都可以作為質(zhì)權(quán)。應(yīng)收賬款，也可以作為質(zhì)權(quán)，這也是一種創(chuàng)新。比如公路收費(fèi)權(quán)，在法律意義上就是一種應(yīng)收賬款，可以作為質(zhì)權(quán)。

關(guān)于留臵權(quán)。

是指?jìng)鶛?quán)人按照合同約定，占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，在債務(wù)人不按照合同約定的期限內(nèi)履行債務(wù)的情況下，依照擔(dān)保法的規(guī)定，留臵該財(cái)產(chǎn)，并有以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。

那么，有人租你的房子，不付房租，你能不能對(duì)他在房子里的家具行使留臵權(quán)呢？今年，淮北三馬路有家丹尼斯超市，一天員工早上上班時(shí)，發(fā)現(xiàn)老板沒了。如果房租沒付，房東能否行使留臵權(quán)，把里面剩余的貨物和設(shè)備扣下來，抵自己的房租呢？答案是不行。因?yàn)楦鶕?jù)擔(dān)保法的規(guī)定，只有因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債權(quán)人才有留臵權(quán)。

那么，加工服裝、修理車輛，諸如此類，當(dāng)你一旦不支付費(fèi)用，或者不及時(shí)支付費(fèi)用，那么成衣店和汽車修理部的老板就會(huì)留臵您的財(cái)產(chǎn)，過了寬限期仍然不能支付加工費(fèi)，那他們就可以變賣您的財(cái)產(chǎn)，留下加工費(fèi)，然后把多余的錢還你。

對(duì)于房屋租賃產(chǎn)生的債權(quán)，也不是無所作為，可以到法院申請(qǐng)?jiān)V訟保全。對(duì)第一家申請(qǐng)?jiān)V訟保全的單位，一般可以優(yōu)先于一般債權(quán)人，優(yōu)先受償。

第五編：占有

雖然是一編，但只有五條，非常簡(jiǎn)單。它是指占有人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際控制。有的專家說它實(shí)際上不是一種民事權(quán)利，也不是一種物權(quán)，而是屬于一種單純的事實(shí)。舉個(gè)例子，比如，借別人的物品，過期不還。在一般法律意義上，占有有兩種：有權(quán)占有和無權(quán)占有。比如租賃人對(duì)租賃物的占有，留臵權(quán)人對(duì)留臵物的占有，就是有權(quán)占有。小偷偷的物品，就是無權(quán)占有，當(dāng)然這種行為還受治安處罰法和刑法的約束。

無權(quán)占有，又分善意占有和惡意占有。物權(quán)法的占有就指無權(quán)占有。因?yàn)橛袡?quán)占有前面的條款已作了規(guī)定。善意占有人和惡意占有人所承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)是不同的。比如，張三從李四處借了一個(gè)自行車，張三后來去世了。但張三的兒子不知道車是李四的，就作為遺產(chǎn)繼承。這就是善意占有。李四后來要求返還，并要求支付磨損費(fèi)。因?yàn)槭巧埔庹加校瑥埲膬鹤右颠€，但不需支付磨損費(fèi)。但惡意占有，就要支付磨損費(fèi)。如果丟失、損壞，惡意占有還要承擔(dān)賠償責(zé)任。因損壞取得的保險(xiǎn)金、賠償金，要支付給權(quán)利人，不夠的，惡意占有要賠償，而善意占有不需賠償。

第四篇：《物權(quán)法》練習(xí)題

物權(quán)法部分練習(xí)題

一、單項(xiàng)選擇題

1.2011年3月，某村村民老王雇人在自己的宅基地上建造了兩間平房。不久，老王遭遇車禍去世，兒子小王依法繼承了父親的兩間平房。同年7月，小王決定將兩間平房出售，并與同村的小李簽訂了房屋買賣合同。以下說法正確的是哪一項(xiàng)？

A.老王自房屋建造完成時(shí)取得所有權(quán)，無須經(jīng)過登記 B.小王繼承父親的房屋，須辦理過戶手續(xù)才能取得所有權(quán) C.小王與小李簽訂房屋買賣合同屬于無權(quán)處分行為 D.小李自買賣合同生效時(shí)取得房屋所有權(quán)，無須經(jīng)過登記

2.2009年1月7日，金某與印某訂立合同，約定金某將自己所有的一頭耕牛賣給印某，但金某當(dāng)年仍使用該耕牛耕種，并向印某支付使用費(fèi)500元，秋收后再將耕牛實(shí)際交付給印某。2月12日，印某將價(jià)款交給金某。10月20日，秋收結(jié)束后，金某按約定將耕牛交給印某。以下說法正確的是哪一項(xiàng)？（諾成、不要式合同）簽訂當(dāng)日生效轉(zhuǎn)移

A.合同于1月7日生效，所有權(quán)自2月12日起轉(zhuǎn)移 B.合同于1月7日生效，所有權(quán)自10月20日起轉(zhuǎn)移 C.合同于1月7日生效，所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移 D.合同于10月20日生效，所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移

3.張同學(xué)與李同學(xué)各出資2000元購買了一臺(tái)電腦，使用1年后，張同學(xué)擅自將電腦以3000元的價(jià)格賣給了王同學(xué)。王同學(xué)不知道電腦系張同學(xué)與李同學(xué)共有，王同學(xué)到張同學(xué)處取電腦時(shí)，李同學(xué)正在使用，聽說此事，李同學(xué)明確表示不同意轉(zhuǎn)讓。下列說法正確的是：

A.張同學(xué)的處分行為無效 B.張同學(xué)的處分行為有效 C.王同學(xué)取得該電腦的所有權(quán) D.王同學(xué)不能取得該電腦的所有權(quán)

4.下列事項(xiàng)中，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意的是：

A.改變共有部分的用途 B.利用共同部分從事經(jīng)營性活動(dòng) C.處分共有部分

D.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

5.某日，胡某將自行車放在自家樓下的車棚里，潘某趁人不備將其盜走，并以市場(chǎng)價(jià)格賣給了不知情的孫某之后，胡某認(rèn)出了自己的自行車，并要求孫某返還。以下說法正確的是哪一項(xiàng)？

A.孫某善意取得該自行車的所有權(quán)，胡某無權(quán)要求孫某返還 B.胡某只能要求潘某賠償損失 C.孫某不能取得該自行車的所有權(quán)

D.潘某與孫某應(yīng)對(duì)胡某的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任 6.以下說法正確的是：

A.張某買了一棟老房屋，張某將房屋翻修時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的頂梁上藏有金條，原來的賣主已經(jīng)出國，音信全無，無法確認(rèn)金條的所有人，金條應(yīng)歸張某所有

B.某地突降大雨，王某發(fā)現(xiàn)一頭牛順河漂流，王某不顧河水湍急，將牛撈起，牛應(yīng)歸王某所有

C.陳某將壞錄音機(jī)丟入垃圾桶，于某發(fā)現(xiàn)后將錄音機(jī)撿回，修理后仍可使用，錄音機(jī)應(yīng)歸于某所有

D.孫某的寵物狗走失，蔣某撿到后，將小狗歸還孫某，蔣某要求孫某支付必要的交通費(fèi)用，孫某有權(quán)拒絕

7.張甲、張乙、張丙祖孫三人各出資20000元、30000元、25000元修建了1棟三層小樓，他們各自獨(dú)立生活。建樓前三人約定建成后張甲、張乙、張丙分別住一樓、二樓、三樓，但對(duì)所有權(quán)的歸屬未明確約定。樓房建成后，因?qū)欠康乃袡?quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，如果三人不能協(xié)商解決，該樓房的所有權(quán)應(yīng)怎樣處理？

A.推定三人共同共有 B.推定三人按份共有 C.推定三人區(qū)分共有

D.認(rèn)定張甲擁有所有權(quán)，張乙、張丙擁有使用權(quán)

8.王某與張某合伙經(jīng)營運(yùn)輸業(yè)務(wù)，合伙解散后，王某分得2輛卡車，張某分得1輛卡車和3輛卡車的后掛車廂，張某欲轉(zhuǎn)讓卡車和車廂。以下說法正確的是：

A.王某對(duì)卡車和車廂均享有優(yōu)先購買權(quán) B.王某對(duì)卡車享有優(yōu)先購買權(quán) C.王某對(duì)所有的車廂享有優(yōu)先購買權(quán) D.王某對(duì)2輛車廂享有優(yōu)先購買權(quán)

9.某郊區(qū)小學(xué)校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學(xué)校人員有權(quán)借研究院道路通行，每年支付1萬元。據(jù)此，學(xué)校享有的是下列哪一項(xiàng)權(quán)利？

A．相鄰權(quán)

B．地役權(quán) C．建設(shè)用地使用權(quán)

D．宅基地使用權(quán) 10.下列做法符合《物權(quán)法》的有：

A.甲公司將自己所有的倉庫作為抵押向銀行借款，抵押權(quán)登記后，甲公司將倉庫出租 B.乙公司將公司的閑置生產(chǎn)設(shè)備作為抵押向銀行借款，抵押合同簽訂后，乙公司未經(jīng)銀行同意，將設(shè)備賣給不知情的丙公司

C.丁公司將自己所有的車輛作為抵押向銀行借款，抵押合同中約定丁公司到期不能還本付息，銀行直接取得車輛的所有權(quán)

D.戊公司是一鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，戊公司以取得的一幅土地的建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押向銀行借款

11.王某將一棟房屋出租給李某后，又以該房屋作為抵押向銀行借款，律師向王某提供的下列法律意見正確的有：

A.王某到期若不能向銀行還本付息，可以與銀行協(xié)商將房屋作價(jià)抵償債務(wù)，即使李某的租期未滿，李某也無權(quán)繼續(xù)租住該房屋

B.抵押期間，如買方替王某向銀行還本付息，王某則可以不經(jīng)銀行同意將房屋賣給該買方

C.王某可以在房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)上為其他債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán) D.房屋如被征收，銀行的抵押權(quán)消滅

12.王某向劉某借款。以自己所有的一輛奧迪轎車進(jìn)行抵押，雙方簽訂了書面抵押合同，未辦理抵押登記。王某又向關(guān)某借款，仍以奧迪轎車進(jìn)行抵押，并辦理了抵押登記。王某再向張某借款，簽訂了書面抵押合同，未辦理抵押登記。王某到期后不能還款，劉某等人將奧迪轎車拍賣，扣除拍賣費(fèi)用后剩余20萬元，應(yīng)向劉某償還本息10萬元，應(yīng)向關(guān)某償還本息5萬元，應(yīng)向張某償還本息10萬元。下列說法正確的是：

A.王某應(yīng)向劉某償還8萬元，向關(guān)某償還4萬元，向張某償還8萬元 B.王某應(yīng)向劉某償還10萬元，向關(guān)某償還5萬元，向張某償還7.5萬元 C.王某應(yīng)向劉某償還7.5萬元，向關(guān)某償還5萬元，向張某償還7.5萬元 D.王某應(yīng)向劉某償還5萬元，向關(guān)某償還5萬元，向張某償還10萬元 13.甲公司與乙公司簽訂貨物買賣合同，甲公司以自己持有的乙公司的股票和丙公司的股票作為質(zhì)押擔(dān)保自己按照合同約定支付的貨款，買賣合同約定的付款期限已到，甲公司無力支付貨款，甲公司同意將質(zhì)押的股票轉(zhuǎn)讓給乙公司抵償貨款。以下說法正確的是：

A.乙公司可以受讓作為質(zhì)押的乙公司和丙公司的股票

B.乙公司可以受讓作為質(zhì)押的丙公司的股票，不能受讓乙公司的股票 C.乙公司可以受讓作為質(zhì)押的乙公司的股票，不能受讓丙公司的股票 D.乙公司不能受讓作為質(zhì)押的乙公司和丙公司的股票

14.趙某向李某借款，以自己所有的1頭奶牛作為質(zhì)押物，律師向趙某提供的下列法律意見不正確的是：

A.李某有權(quán)擠牛奶

B.李某有權(quán)不經(jīng)趙某同意，使用0000000000000奶牛 C.李某不經(jīng)趙某同意，無權(quán)將奶牛轉(zhuǎn)質(zhì)

D.如李某不妥善喂養(yǎng)奶牛，致使奶牛生病，趙某有權(quán)要求李某賠償 15.下列關(guān)于留置權(quán)的說法正確的是：

A.債權(quán)人留置的動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)與債權(quán)屬于同一合同關(guān)系，但企業(yè)之間除外 B.留置物的孳息歸留置權(quán)人所有

C.留置權(quán)人與債務(wù)人沒有約定留置財(cái)產(chǎn)后的債務(wù)履行期間的，留置權(quán)人應(yīng)給債務(wù)人兩個(gè)月履行債務(wù)的期間

D.留置權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后不行使留置權(quán)的，債務(wù)人可以請(qǐng)求法院拍賣、買賣留置財(cái)產(chǎn)

二、多項(xiàng)選擇題

1.以下屬于物權(quán)的原始取得的有：

A.李某在法院組織的拍賣中拍得了一輛夏利車

B.張某向王某借款，王某要求張某提供擔(dān)保，張某以自己所有的房屋作為抵押擔(dān)保自己到期清償債務(wù)，張某與王某一起到房地產(chǎn)登記部門辦理了抵押登記

C.趙某在分得的宅基地上建造了一棟房屋

D.孫某生前立了一份遺囑，自己的車輛由孫子孫大鵬繼承，孫某死亡后，孫大鵬取得了孫某的房屋。

2.甲公司向銀行借款，以公司所有的房屋作為抵押，甲公司與銀行簽訂了書面的抵押合同，但未進(jìn)行抵押權(quán)登記。下列說法不正確的是：

A.抵押合同不生效，抵押權(quán)不成立 B.抵押合同不生效，抵押權(quán)成立 C.抵押合同生效，抵押權(quán)不成立 D.抵押合同生效，抵押權(quán)成立

3.方某向新天房產(chǎn)公司購買了一套預(yù)售房屋，雙方簽訂了房屋預(yù)售合同，并向房屋登記部門辦理了預(yù)告登記。不久，新天房地產(chǎn)公司又瞞著方某將同一套房屋賣給了不知情的林某。房屋建成以后，新天房地產(chǎn)公司向林某交付了該房屋的鑰匙，并辦妥了交房入住手續(xù)。以下說法正確的有哪些？

A.方某辦理預(yù)告登記后即取得該套房屋的所有權(quán)，林某應(yīng)向方某返還房屋

B.因?yàn)樾绿旆康禺a(chǎn)公司已向林某交付房屋，且林某為善意，所以該套房屋歸林某所有 C.方某辦理的預(yù)告登記具有對(duì)抗第三人的效力

D.方某應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，才能取得該套房屋的所有權(quán) 4.以下情形中，有權(quán)適用排除妨礙的有哪些？

A.張三的房屋年久失修，有倒塌的危險(xiǎn)，威脅到鄰居李四的房屋 B.杜某的承包地位于趙某的地塊中間，杜某每日從趙某的土地上通行 C.魯某家裝修房屋，擅自將裝修材料堆放在鄰居周某家門前的空地上 D.某市環(huán)保局查封了排污超標(biāo)的某造紙廠的廠房

5.王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設(shè)置了一個(gè)商業(yè)廣告牌。后王某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項(xiàng)是正確的？

A.張某無權(quán)要求王某拆除廣告牌

B.張某與王某間形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系 C.張某對(duì)樓頂享有共有和共同管理的權(quán)利 D.張某有權(quán)要求與王某分享其購房后的廣告收益

6.甲、乙、丙是花園小區(qū)的業(yè)主，花園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司為藍(lán)天物業(yè)公司。下列說法哪些是錯(cuò)誤的？

A.對(duì)于花園小區(qū)的建設(shè)單位與藍(lán)天物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，甲可以其并非合同當(dāng)事人為由進(jìn)行抗辯

B.藍(lán)天物業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供了服務(wù)，但是乙和丙拒絕交納物業(yè)費(fèi)，乙認(rèn)為其與家人常年在國外，房子基本空著，沒有享受相關(guān)物業(yè)服務(wù) C.因多數(shù)業(yè)主對(duì)藍(lán)天物業(yè)公司不滿，業(yè)主大會(huì)依法解聘了現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)公司，因包括乙、丙在內(nèi)的多家業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，被解聘的物業(yè)服務(wù)公司可以向業(yè)主委員會(huì)要求交納物業(yè)費(fèi)，否則有權(quán)不退出本小區(qū)

D.藍(lán)天物業(yè)公司被解聘后，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止，但藍(lán)天物業(yè)公司拒絕搬離小區(qū)，并以存在事實(shí)上的物業(yè)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)

7.周某因長(zhǎng)期在外地工作，便將一張名畫交給鄰居馮某保管。馮某將該畫掛在自己家中客廳。一日，馮某的上司章某到馮某家做客，見到該畫后非常欣賞，馮某表示該畫系自己家祖?zhèn)髦?，并?dāng)即取下贈(zèng)送給章某。周某回家得知此事后，找到章某索要該畫。以下說法不正確的是哪幾項(xiàng)？

A.章某對(duì)該畫不屬馮某所有不知情，因此善意取得該畫的所有權(quán) B.周某不能請(qǐng)求章某返還該畫，只能請(qǐng)求馮某賠償該畫的所有權(quán) C.章某系無償受讓該畫，不能取得該畫的所有權(quán)，應(yīng)向周某返還

D.章某輕信馮某的話，未盡到合理調(diào)查義務(wù)，主觀上存在過錯(cuò)，不能取得該畫的所有權(quán) 8.某日，胡某乘坐韓某駕駛的出租車去機(jī)場(chǎng)，下車時(shí)將一個(gè)裝有名貴服裝的手提袋遺忘在車內(nèi)。韓某發(fā)現(xiàn)后，立即在機(jī)場(chǎng)四處尋找胡某，未果。次日，韓某將該手提箱送交給公安機(jī)關(guān)。以下說法不正確的有哪些？

A.假設(shè)韓某在飯館吃飯時(shí)，服務(wù)員不慎將菜湯濺到手提袋上，造成袋內(nèi)服裝污損，無法清除，則韓某應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任

B.假設(shè)公安機(jī)關(guān)發(fā)布了招領(lǐng)公告，但6個(gè)月內(nèi)一直無人認(rèn)領(lǐng)，則該服裝歸韓某所有 C.假設(shè)胡某到公安機(jī)關(guān)領(lǐng)取服裝，則必須向韓某支付合理報(bào)酬

D.假設(shè)胡某在報(bào)上懸賞尋找該服裝，則其到公安機(jī)關(guān)領(lǐng)取服裝時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù) 9.王某與李某系男女朋友關(guān)系，二人共同出資購買了一套二居室的房屋，其中王某出資70%，李某出資30%，未約定是按份共有還是共同共有。王某想精裝修房屋，李某不同意，王某堅(jiān)持，李某提出分手，并要將自己的份額轉(zhuǎn)讓給陳某。某日刮大風(fēng)，王某忘記關(guān)窗，窗玻璃刮碎墜落砸傷張某，張某要求賠償。王某找到律師劉某，劉某給出的下列法律意見正確的有：

A.王某與李某按份共有該房屋，二人各占50%的份額 B.王某要精裝修房屋，須經(jīng)李某同意

C.李某轉(zhuǎn)讓份額，王某在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán) D.張某有權(quán)要求王某與李某承擔(dān)連帶賠償責(zé)任 10.某村村民張某與孫某各出資4000元購買了1頭奶牛。張某到某配種站對(duì)奶牛進(jìn)行配種（奶牛需要配種才能產(chǎn)奶），孫某認(rèn)為張某未與自己商量，拒絕分擔(dān)配種費(fèi)。張某認(rèn)為孫某蠻不講理，提出分割奶牛，孫某拒絕。村民陳某擅自用炸藥開采石頭，奶牛受爆炸聲驚嚇導(dǎo)致流產(chǎn)，陳某將賠償交付給了張某，孫某認(rèn)為陳某不應(yīng)將賠償款全部交付給張某，要求陳某支付給自己一半的賠償款，陳某辯稱不知道奶牛是張某和孫某共有。奶牛踩踏了村民趙某的青苗，趙某要求孫某賠償，孫某認(rèn)為該事件是在張某家中喂養(yǎng)事發(fā)生，自己不應(yīng)當(dāng)賠償。下列說法正確的有：

A.孫某應(yīng)分擔(dān)一半的配種費(fèi) B.張某無權(quán)要求分割奶牛

C.孫某無權(quán)要求陳某再向自己支付一半的賠償款 D.趙某無權(quán)要求孫某賠償

11.甲與乙共有1匹馬，甲享有40%的份額，乙享有60%的份額。在共有期間，該馬租賃給丙使用?，F(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙、丙和其弟丁均主張優(yōu)先購買權(quán)，且所出條件相同。下列表述錯(cuò)誤的是：

A.乙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于丙、丁的優(yōu)先購買權(quán)0 B.丙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于乙、丁的優(yōu)先購買權(quán) C.丁的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于乙、丙的優(yōu)先購買權(quán) D.乙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購買權(quán)

12、依我國《物權(quán)法》的規(guī)定，下面說法錯(cuò)誤的是？ A．土地承包經(jīng)營權(quán)自取得土地承包經(jīng)營權(quán)證時(shí)設(shè)立 B．轉(zhuǎn)讓船舶物權(quán)，自登記時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)讓物權(quán)效力 C．因拆除房屋消滅物權(quán)的，自登記時(shí)物權(quán)消滅

D．因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力 13.下列關(guān)于地役權(quán)的說法正確的是：

A.設(shè)定地役權(quán)，當(dāng)事人須簽訂書面形式的地役權(quán)合同 B.地役權(quán)自在登記機(jī)構(gòu)登記生效時(shí)設(shè)立 C.地役權(quán)是有期限物權(quán)

D.地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，也不得單獨(dú)抵押

14.甲公司用自己市價(jià)1000萬元的辦公樓作為抵押向銀行借款800萬元，銀行審查后，認(rèn)為該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不明朗，房產(chǎn)可能會(huì)貶值，要求甲公司再提供一項(xiàng)擔(dān)保，甲公司找到乙公司，乙公司用自己價(jià)值500萬元的設(shè)備作為抵押為甲公司擔(dān)保，銀行與甲公司和乙公司簽訂了抵押合同，并進(jìn)行了抵押登記，但是未對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)份額和順序進(jìn)行約定，借款合同到期后，甲公司無力還本付息，以下說法正確的是（）A.銀行可以要求只對(duì)乙公司的設(shè)備行使抵押權(quán)

B.銀行可以要求對(duì)甲公司的房產(chǎn)和乙公司的沒備同時(shí)行使抵押權(quán) C.甲公司的房產(chǎn)被行使抵押權(quán)后，甲公司有權(quán)向乙公司追償

D.如果銀行提前放棄對(duì)甲公司房產(chǎn)的抵押權(quán)，乙公司有權(quán)要求減免自己的擔(dān)保責(zé)任 15.下列說法正確的是：

A.抵押合同與質(zhì)押合同都應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立 B.以不動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立

C.不需要登記的抵押權(quán)未登記的，不能對(duì)抗善意第三人 D.動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)以動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證交付給質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立 16.下列權(quán)利可以出質(zhì)的有： A.支票 B.存款單

C.著作權(quán)中的出版權(quán) D.應(yīng)收賬款

17.王某借用張某的自行車，王某以自行車為質(zhì)押向?qū)O某借款，孫某不知道自行車不是王某所有，遂借款給王某，王某將自行車交付給孫某。王某到期無力還款，與孫某協(xié)商將自行車折價(jià)抵款，張某知道后要求孫某返還自行車。下列說法不正確的是：

A.張某有權(quán)要求孫某返還自行車 B.張某有權(quán)要求王某返還自行車 C.張某有權(quán)要求王某賠償 D.張某有權(quán)要求孫某賠償

第五篇：物權(quán)法學(xué)習(xí)心得

《物權(quán)法》學(xué)習(xí)心得

中體奧林匹克花園物業(yè)（桂奧駐場(chǎng)經(jīng)理）：張言群

通過學(xué)習(xí)《物權(quán)法》，從物業(yè)管理服務(wù)的角度來看，《物權(quán)法》的頒布和實(shí)施對(duì)今后物業(yè)管理帶來了是新要求、新氣象，作為物業(yè)管理企業(yè)必須適應(yīng)新形式、新要求和新的挑戰(zhàn)，才能立足于市場(chǎng)，才能做到依法行事、依法經(jīng)營，并依法為業(yè)主做好相應(yīng)的服務(wù)和立于不敗之地。為此，本人積極組織全體物業(yè)同仁學(xué)習(xí)《物權(quán)法》，為的就是今后我們桂奧物業(yè)在管理經(jīng)營、服務(wù)過程中能做到有章可循、依法處事，并遵循桂奧物業(yè)“更寬松、更和諧、更滿意”的服務(wù)宗旨，努力為業(yè)主營造和諧社區(qū)。那么，針對(duì)《物權(quán)法》有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)中的條例，現(xiàn)本人拱寫一些學(xué)習(xí)心得，僅供參考：

一． 依法量身定制合身、適用的物業(yè)經(jīng)營服務(wù)體系

隨著人們的居住環(huán)境要求越來越高，生活品質(zhì)也不斷提升，法律意識(shí)不斷強(qiáng)化。如果我們?nèi)匀话凑赵瓊鹘y(tǒng)思維來開展物業(yè)經(jīng)營管理工作，那勢(shì)必被市場(chǎng)淘汰，被業(yè)主唾棄，那么物業(yè)企業(yè)就失去了生存環(huán)境。《物權(quán)法》的頒布，同時(shí)也是對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理帶來了契機(jī)，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須走向國際化管理的行列。為此，作為物業(yè)管理企業(yè)要打破傳統(tǒng)思維，積極創(chuàng)新，融入市場(chǎng)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和新實(shí)行的法律法規(guī)，制定一套具有戰(zhàn)略意義的目標(biāo)體系，并根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定合身、適用，而且受廣大業(yè)主認(rèn)同的管理、服務(wù)體系，這也是目前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同面對(duì)的課題。

我們將抓住這個(gè)契機(jī)，努力鉆研新法規(guī)和分析物業(yè)管理領(lǐng)域的潮流動(dòng)向，培養(yǎng)企業(yè)具有清晰的超前意識(shí)和戰(zhàn)略意圖，依法量身定制合身、適用且科學(xué)、完善的物業(yè)經(jīng)營服務(wù)體系，努力打造專業(yè)、精英團(tuán)隊(duì)，為企業(yè)的生存環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)構(gòu)筑良好的平臺(tái)。

二． 力求“更寬松、更和諧、更滿意”服務(wù)宗旨的完美演繹

一個(gè)社區(qū)經(jīng)過一流的物業(yè)團(tuán)隊(duì)精心打理才能有更寬松、更和諧的居住氛圍，同時(shí)，作為一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做到創(chuàng)新服務(wù)永無止境，迎合業(yè)主心態(tài)，適應(yīng)需求，努力追求業(yè)主100％的滿意率。如果我們的物業(yè)服務(wù)沒有規(guī)范可言，沒有相對(duì)的企業(yè)文化理念來支撐我們的日常經(jīng)營服務(wù)。依照《物權(quán)法》和業(yè)主的權(quán)限，這種企業(yè)只有被撤換的可能性最大。之所以，今后的建管分離是一種趨勢(shì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要有自己的生存發(fā)展空間，不能再依靠“父子”關(guān)系維持。很多發(fā)達(dá)城市的物業(yè)服務(wù)行業(yè)可以讓我們借鑒和學(xué)習(xí)，他們的成功少不了特色經(jīng)營之道，并維持和深入與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主之間的融和關(guān)系，由于物業(yè)企業(yè)是日久見人心的行業(yè)，有口碑才有市場(chǎng)，這個(gè)定律不能被打折。我們的根本資源最終來自廣大業(yè)主和用戶，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)要懂得維護(hù)業(yè)主需求和利益，自始至終以服務(wù)為本體、為謀略，那么這就需要我們桂林奧林匹克花園物業(yè)人集體去超越，甚至采納高端酒店服務(wù)模式完美演繹我們的服務(wù)宗旨，與國際先進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

接軌，是最基本的出路。同時(shí)，我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)有理由、有責(zé)任為業(yè)主營造一個(gè)安全、優(yōu)美、清潔、舒適、方便的生活工作環(huán)境，而這個(gè)環(huán)境給予業(yè)主的就是精神體驗(yàn)，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)。

三． 《物權(quán)法》的頒布和實(shí)施后應(yīng)改變的策略，避免爭(zhēng)議

《物權(quán)法》規(guī)定明確了業(yè)主共有部位、地上、地下車位等的歸屬，解決了長(zhǎng)期以來許多社區(qū)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。為了避免此類爭(zhēng)議問題的發(fā)生，對(duì)此物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)有相應(yīng)對(duì)策，出臺(tái)一系列的小區(qū)公眾制度，同時(shí)在《業(yè)主公約》明示相關(guān)條款，依法經(jīng)營和開展恰當(dāng)?shù)姆?wù)。另建議在業(yè)主入住前，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)在有關(guān)合同中明示社區(qū)內(nèi)相關(guān)配套、車庫、車位、共用部位、會(huì)所等的歸屬和經(jīng)營權(quán)約定，所有的前提應(yīng)保證業(yè)主利益不受侵害，同時(shí)兼顧和保障物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營、活動(dòng)權(quán)限。以及建立與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、用戶良好和無障礙的溝通渠道，形成社區(qū)共同愛護(hù)、共同管理，爭(zhēng)取業(yè)主和企業(yè)雙贏互利，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)健全發(fā)展。

四． 構(gòu)建物業(yè)服務(wù)形象的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)樓盤銷售優(yōu)勢(shì)

桂林奧林匹克花園是一個(gè)大型復(fù)合社區(qū)，我們當(dāng)前的資質(zhì)和管理水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足今后的物業(yè)服務(wù)需要。缺陷在于我們的物業(yè)管理企業(yè)起步晚，整體人員（包含決策者）對(duì)今后物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)認(rèn)識(shí)不足，仍然停留在傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，在人才的儲(chǔ)備上也極為空洞。我們希望物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)從前期必須

起航和提到更高層次認(rèn)識(shí)，我們?cè)?jīng)說過，物業(yè)管理在前期就是一個(gè)投資階段、是一個(gè)成熟和完善階段。因而，我們要加大力度對(duì)前期物業(yè)的投資，完善必備的組織結(jié)構(gòu)和軟、硬件配套，舍的發(fā)錢，才能走向成熟，才有優(yōu)勢(shì)可談，否則的話，今后業(yè)主一旦入住，我們的物業(yè)企業(yè)首先就會(huì)深陷困境和卷入不作為的局勢(shì)，然而，今后的銷售優(yōu)勢(shì)也會(huì)因此受到影響和沖擊。解脫物業(yè)服務(wù)的困境最終不得借助資本的強(qiáng)大力量，才能實(shí)現(xiàn)桂奧物業(yè)管理成為一個(gè)富有魅力的企業(yè)，這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)?shù)赜行潜P確實(shí)做的比我們好的多，又如一些國內(nèi)品牌地產(chǎn)商根據(jù)人們及其重視高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)是首選，客觀上推出物業(yè)服務(wù)形象作為銷售的輔助，這是經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)消費(fèi)的必然趨勢(shì)?？傊?，有了物業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，才能產(chǎn)生共鳴，才有延續(xù)的經(jīng)營和壯大。

我們桂奧物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)永不言敗，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)給予必要的支持，我們將不負(fù)期望，傾情奉獻(xiàn)。

以上為僅為個(gè)人觀點(diǎn)，本人還需要不斷地學(xué)習(xí)和進(jìn)步，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同仁給予批評(píng)指導(dǎo)。

2007年4月5日