第一篇：公園、廣場設施管理與維護

設施和設備管理與維修保養(yǎng)

第一章 總 則

第一條 為加強公共設施設備管理，明確管理職責和責任，規(guī)范維修保養(yǎng)操作流程，確保各類設施設備安全運行，根據各專業(yè)技術標準，特制定本規(guī)范。

第二章 職能

第二條 公共設施和設備維修保養(yǎng)工作由本公司綜合部負責。

第三章 崗位職責

第三條 班長崗位職責

（一）貫徹執(zhí)行主管部門各項規(guī)章制度和工作要求，負責轄區(qū)公共設施設備日常維修保養(yǎng)和運行管理，確保各類設施設備安全運行。

（二）負責制定班組月度、季度、年度工作計劃，對設備運行和日常維修保養(yǎng)及值班情況進行監(jiān)督檢查，定期召集班組例會，對工作完成情況進行總結、評比、整改。

（三）負責對外承包維修項目管理，督促設備廠家按合同規(guī)定要求和專業(yè)技術規(guī)范，定期進行檢修、維護和保養(yǎng)。

（四）負責班組維修材料和工具的申請領用，負責公用工具、各種儀器儀表的保管、使用維護和管理工作，做到不丟失、不損壞。

（五）負責班組各專業(yè)相關統計報表的上報工作；負責工程技術資料和設備維護技術資料的收集、整理和歸檔工作。

（六）熟練掌握觸電急救常識和消防緊急處理措施，防止安全事 1

故的發(fā)生。

（七）根據主管部門的計劃，負責班組人員的教育、培訓工作，根據部室績效考核辦法對班組員工進行考核，并對員工留用和辭退提出建議。

（八）完成領導交辦的其他工作。第四條 電工崗位職責

（一）負責轄區(qū)內強、弱電系統和各類電器設備的巡視、檢查與維修工作。

（二）熟悉轄區(qū)內一切照明設備和照明線路，并對照明和照明線路及設備進行檢查與維修。

（三）負責電氣設備、線路及動力配電盤、動力配電箱的檢查與維修工作。

（四）負責配合消防監(jiān)控中心值班人員對公共場所的消防監(jiān)視報警系統進行檢查實驗。

（五）按規(guī)定做好日常值班和交接班工作，認真填寫交接班紀錄。

（六）負責保管好個人領用的工具、公用工具、檢測儀表和電器材料，做到不丟失，不損壞。

（七）熟悉和掌握觸電急救常識及消防安全緊急事故的應急措施，防止安全事故發(fā)生。

（八）電器管理

a、電器管理人員兩證（上崗證、操作證）齊全。

b、每天對所有電器進行巡查，確保安全運行，確保第一時間

發(fā)現并處理電器設施漏電，損壞的燈飾等須在當天完成維修，維修、更換配件的品質標準不得低于原配件品質標準。

c、公園內所有燈飾（包括不限于路燈、景觀燈等）每天開放遵從采購人安排，亮燈率不低于 98%。

d、配電柜強電輸送須經過漏電保護裝置，每周試驗 1 次，不得繞過漏電保護裝置強行供電。第五條 水暖工崗位職責

（一）負責轄區(qū)內生活給水、排水、消防水系統設備、設施的巡視、檢查、維修和養(yǎng)護工作。

（二）負責定期對生活水池進行清洗和管線的檢查。

（三）負責化糞池、排污（水）溝的檢查和清理工作。

（四）負責對消防（污）水泵系統進行監(jiān)測、檢查和維修工作。

（六）按規(guī)定做好日常值班和交接班工作，認真填寫交接班記錄。

（七）負責保管好個人領用的工具、公用工具、檢測儀表和電器材料，不得丟失和損壞。

（八）負責完成所管轄范圍內設備及設備機房、值班室的清潔衛(wèi)生工作。

（九）熟悉和掌握觸電急救常識和消防安全緊急處理措施，防止安全事故發(fā)生。

第六條

配電室值班人員崗位職責

（一）認真貫徹各項規(guī)章制度，學習設備技術業(yè)務，不斷提高業(yè)務水平，確保安全供電。

（二）負責設備管理，掌握設備運行情況，及時上報并認真填寫各種記錄并妥善保管。

（三）認真進行設備巡查和檢查，發(fā)生事故時要正確、迅速的進行倒閘操作和處理，認真做好記錄和上報工作。

（四）認真做好日常值班和交接班工作，填寫交接班記錄。按時抄表、核算表單，并做好值班室的清潔衛(wèi)生工作。

（五）負責各種工具、儀表、鑰匙和物品備件的管理。

（六）熟悉掌握觸電急救常識及消防安全緊急事故處理措施，防止安全事故的發(fā)生。第七條

綠化工崗位職責

（一）負責公共區(qū)域內花、草、樹木的日常管理和養(yǎng)護工作。

（二）負責公共區(qū)域內花、草、樹木的澆水、施肥。

（三）負責為花、草、樹木除蟲和除草。

（四）對缺株、死株進行補載。

（五）負責綠化區(qū)域的清潔衛(wèi)生、灌木叢中的枝條、落葉的清理。

（六）對損壞花木、踐踏草坪要進行勸阻，情節(jié)嚴重的報主管部門處理。

（七）妥善保管好使用的各種工具、肥料等，認真做好日常管理養(yǎng)護工作記錄。

（八）按時參加班組例會，學習業(yè)務知識、提高業(yè)務技能。

第四章 管理制度和規(guī)定

第八條 值班和交接班制度

（一）值班人員按有關運行管理標準作業(yè)規(guī)程對建筑物、井蓋、燈飾等設備進行巡察、保養(yǎng)和維修。

（二）值班期間如遇特殊事故，應按突發(fā)應急事故處理，一般故障按業(yè)務規(guī)程進行處理，當班故障處理記錄填寫率達100%。

（三）值班員要堅守崗位，不準脫崗、串崗，特殊情況要調班時，事前向班長申請，同意后方可調班。

（四）交班人員提前20分鐘做好交班準備，檢查設備運行情況，搞好值班室和設備衛(wèi)生工作。

（五）接班人員提前15分鐘到達值班崗位，首先認真仔細檢查各設備運行情況，確認無異常情況進行交接班程序。

（六）交班員工向接班員工介紹本班工作情況及設備運行情況，設備故障的處理結果和經過，如接班人員有疑問可提問，直至雙方清楚。

（七）接班員要認真查看上班值班記錄，檢查儀器儀表和各種工具是否齊全完好。

（八）交接班雙方認為各種設備運行正常無誤后共同在交接班記錄上簽名確認。交接班完成后發(fā)生的問題由接班人負責。

（九）凡有下列情況，交接班停止不得交接班，必要時班長到現場處理：

1、當巡視記錄與實際情況不符時；

2、交接班人數不齊或不在場時；

3、接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時；

4、設備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時；

5、設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。第九條 設備維修管理

（一）各類設備的維修，保養(yǎng)故障處理要嚴格按業(yè)務規(guī)程進行操作。

（二）工作人員必須堅守崗位，上班時間嚴禁喝酒，不遲到、不早退，自覺遵守勞動紀律，認真填寫值班記錄。

（三）值班人員收到設備報修后，在規(guī)定的時間內迅速派遣人員前往修理，并于當日返回派工單,如不能修復應填寫原因。

（四）一般性維修項目24小時內完成，維修人員接到派工單10分鐘內到達現場（預約除外），維修完畢清理施工現場后，維修人員請使用單位在試用、驗收合格后在派工單上簽名，維修單上記錄要全、準確，維修人員將簽好的派工單交班長確認并備查。

（五）對設備要定期巡視巡檢、做到每季度對水泵加油一次，電機搖測絕緣一次，防止安全事故發(fā)生。

（六）對所管轄的上下水設備、消防栓等各處節(jié)門分布、走向應做到心中有數。需要停水、停機檢查突發(fā)事件時要及時請示匯報，并通知相關部門予以配合。

（七）電工在進行換燈、裝接觸器開關和故障處理等工作時，必須一人監(jiān)護一人操作。

（八）保證所管轄地區(qū)的污水系統暢通無阻，遇有情況或重大問題必須隨叫隨到、及時解決。

（九）夏季要對各管道口的雜物進行徹底清除和疏通，在雨季期

間應經常檢查，做好防汛工作。

（十）每月定期對樓內外共用照明設施進行檢查，及時處理問題。

（十一）對于緊急維修的項目，應急事急辦，事后填補維修單。

（十二）因客觀原因未完成的維修項目，要及時上報。

（十三）維修結束及時回訪，并有回訪記錄。

（十四）零修急修及時率100%、返修率不高于1%。

（十五）定期學習專業(yè)知識，總結工作經驗，做好本職工作。第十條 建筑物巡檢

（一）由班長指派一名巡檢人員，每半月巡檢一次。

（二）檢查外墻有無裂紋、變形、傾斜，外墻皮有無脫落。

（三）檢查所轄區(qū)域內地面有無較大裂紋。

（四）檢查內墻墻皮有無脫落。

（五）檢查木棧道等木結構設施無腐損、斷裂、松動；每年全面保養(yǎng)、維護不少于一次，日常損壞需及時更換。

（六）各類園林建筑物、構筑物和垃圾桶、園椅、標牌、護欄等設施完好，隨壞隨修；面層無起皮、脫落現象；每年全面出新不少于一次。

（七）及時補充缺失的窨井蓋；及時疏通窨井及下水管道，保證下水通暢。

（八）維修、出新和保養(yǎng)、維護選用的材料不低于原有材料的品質標準，質量、工序和操作符合行業(yè)規(guī)范的要求，效果符合景區(qū)整體景觀要求。

（九）巡查時，檢查人員必須隨時將巡檢情況詳細記錄在巡檢記錄表中。

第十一條 設施設備巡回檢查

（一）值班人員應按本系統規(guī)定的時間、路線和項目巡視檢查設備，并且隨身攜帶通訊設備或對講機。

（二）值班人員每次巡檢均須在相應的運行日志上依順序做好巡查情況和結果記錄。運行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定，在設備現場設置的簽到表上簽到。

（三）在特殊情況下（事故后、雷雨時、過載運行時、氣候突變時、新設備投運后、設備運行不穩(wěn)定等）應增加巡視檢查次數和進行重點巡視。

（四）巡視檢查設備應保持足夠的安全距離，不得單人進行任何其他工作。

（五）發(fā)現設備登記表和電流表、電壓表、壓力表、溫度表等有異常，設備運行指示燈有損壞，安全保護元件有變化，均應即時調整或更換，保證設備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。

（六）發(fā)現有不正常的噪音、壓力、溫度、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告業(yè)務主管部門，并采取適當的防護措施，防止事故的發(fā)生或擴大。

（七）維修班長每周一次對巡查情況和結果進行抽查，發(fā)現問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。

（八）設備發(fā)生接地時巡視設備應穿絕緣靴，并保持與接地點有

效的安全距離和不得觸及設備外殼。

（九）雷雨中不得巡視設備，必須巡視時出應穿絕緣靴和不得觸及設備外殼外，并不得接近避雷設備。

（十）發(fā)現設備異常，應作好記錄。若直接影響設備安全運行時必須立即報告業(yè)務主管，并及時采取有效的措施，防止事態(tài)擴大。

（十一）每月要匯總巡視記錄，對各類設備存在的隱患督促有關部門及時處理。

第十二條 設施、設備運行維護保養(yǎng)

（一）定期對各種設施、設備日常運行維修保養(yǎng)。

（二）維修班巡查記錄表每日記錄一次，由班長檢查后每月月底將表格匯總交主管部門存檔。

（三）設備月度檢查保養(yǎng)表由檢查員填好后交班長，業(yè)務主管審查后簽名，每月月底將表格匯總交業(yè)務主管部門存檔。

（四）防火巡查表每日由值班員填寫，每周經維修班長簽名后月底匯總交業(yè)務主管部門存檔。

（五）設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。

（六）所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。

（七）按照設備、設施維修保養(yǎng)計劃，及時分解落實。

（八）設備維修人員必須熟悉設備、設施的種類、分布、安全運行要求。熟悉地上地下管線分布、走向、位置。

（九）設備維修人員按時巡檢，掌握設備、設施運行狀況，發(fā)現問題及時維修，對暫時不能維修的問題，應及時匯報，并明確修復時

間，不得無故拖延。

（十）按照維修申報規(guī)定，填寫維修申報單，實施維修并記錄，按時存檔。

（十一）建立設備、設施運行維護保養(yǎng)檔案。

第二篇：公園、廣場秩序管理

秩序管理

一、目的

為規(guī)范設施巡查人員的行為，以及巡查發(fā)現設施周圍存在的不安全行為及事故隱患能及時有效的得到處理，按照巡線工作 “早發(fā)現、早溝通、早預防”的原則，確?；A設施安全平穩(wěn)運行，保障人民群眾的正常生產生活，特制定本制度。

二、范圍

適用于公園廣場的安全巡查管理。

三、職責 1.管理部負責本制度的編寫和修訂，并對設施安全巡查的執(zhí)行情況進行檢查監(jiān)督和考核，不定期的進行設施安全巡查和設施安全大檢查，牽頭組織公司力量解決設施安全問題。

2.管理部是基礎設施安全巡查的直接實施部門，負責基礎設施設施的日常安全巡查工作和對巡線人員的管理，對危害設施安全的行為有現場制止、報告及采取防范措施的職責。

3.巡線人員負責設施的日常巡查，并及時上報現場發(fā)現的問題。具體巡線人員的崗位職責：

1)巡線員應按時考勤，在巡線時間內不得私自離崗、脫崗更不允許有曠班現象。

2)3)負責對管轄區(qū)內的所有設施及設備的安全巡視工作。負責及時記錄和匯報日常巡線過程中所發(fā)生的問題，并立即向施工方說明情況或制止施工，然后用通訊工具聯系公司領導出面協調。

4)負責協調處理設施占壓和各種安全隱患，需要領導出面協調的及時向領導匯報。

5)巡線員在巡視的一天中，必須把一天所有經過的路段、路段中各種與基礎設施相關的資料填入巡線記錄中，填寫時要真實不得 1 寫與巡線無關的事物，字跡要工整、認真，內容、時間、填寫人的姓名一字不準缺少。

6)在巡查中發(fā)現問題應及時上報，并采取有效的處理措施。維護好現場，保護第一現場資料，設警戒區(qū)，疏散圍觀人員。

四、人員安排 1.派遣的保安員必須符合《中華人民共和國勞動法》《保安服務管理條例》等法律法規(guī)的相關規(guī)定，具體如下：

a、安保人員平均年齡不得超過 50 周歲。b、公園廣場巡查工作為三班次 24 小時。c、公園出入口定崗設置安保人員，設置崗亭。

d、負責公園廣場所有設施（園建、綠化、水體等）的巡查保護。e、負責及時勸阻、制止各類不文明行為、存在安全隱患的行為（高噪音活動、擺攤設點、封建迷信活動、釣魚、游泳、大型犬入園等）；負責及時向相關行政機關舉報發(fā)現的違法行為（傳銷集會、聚眾賭博、斗毆等）。

f、負責公園、廣場的安全保衛(wèi)工作（含水域安全），由于管理不力引發(fā)的一切責任均由承包人負責。

g、在公園、廣場范圍內舉辦各項活動必須向新站區(qū)城管局申報，批準后方可舉行。

h、負責機動車停車場管理，負責區(qū)域內各類共享交通工具的管理。

i、配備防暴器材。

j、配備對講設備，統一著裝。

2.公司配備專人負責巡查隊工作，設巡查大隊，大隊下設兩小組，巡查時必須3人一組，共6人。

3.為保安員配備符合《保安服務管理條例》和公安部門規(guī)定的制式服裝及裝備等，保安員在崗工作期間，應按規(guī)定著裝和佩戴。

五、工作程序 1.安全巡查的頻率

以一個星期為巡查周期，巡線人員一個星期內必須將其所負責范圍內巡查兩次。

2.巡線人員的巡線報到

管理部應對巡線人員進行正規(guī)化管理。巡線人員自起點站開始巡查至終點站時，報告巡查發(fā)現的問題并做相關巡線記錄，獲取管理部的指示。

3.1)現場巡查

巡查準備。所有巡線人員在進行設施安全巡查時，必須先穿戴規(guī)定服裝及裝備，攜帶相關資料、通訊工具等。

2)在設施巡查過程中應做好危害識別，注意道路交通安全，遵守交通法規(guī)，并做好防中暑、防跌倒等預防措施。在下大暴雨時和發(fā)山洪時，應停止危險區(qū)域巡查工作，等大雨過后，應立即組織線路檢查。

六、外界施工活動預防管理 1.預防性協調與溝通。

巡線人員在進行線路巡查，發(fā)現在設施附近有施工時，就應詢問施工人員其施工是否可能擴展到設施保護范圍，如果可能擴展到，應告知設施保護法規(guī)的要求，獲取聯絡人員的聯系電話，確定進一步協調解決的方式和步驟，并將此情況記錄在案同時報告管理部。

2.工作：

1)2)3)4)講清楚重要基礎設施的潛在危害、后果及法律責任； 告知我方設施保護的要求； 簽訂設施保護協議；

交換相互的聯系方式和聯系人員。危害告知。管理部應派人到現場提前了解情況，做好如下 3 3.施工進度報告。巡線人員應向施工單位了解施工進展，定期上報施工單位的進度情況及對設施的潛在影響，以便于公司相關部門制定措施。

七、巡查發(fā)現問題的處理及報告 1.1)報警。

2)立即發(fā)出信號，請求附近的保安人員或巡查隊備勤小組到遇到正在針對設施實施犯罪的犯罪份子的處置。當即提出警告，并設法制止犯罪行為，同時立即通過110場支援，并向甲方報告。

3)4)注意觀察犯罪嫌疑人體貌特征、衣著、人數和語言特征。如犯罪嫌疑人逃跑，就地組織人員追捕，并通知其他巡查隊員堵截。

5)如犯罪分子威脅到自身生命財產安全時，可以采取適當的措施，進行正當防衛(wèi)。

6)在巡查中發(fā)現有可疑人員后，巡查隊員要通過查、看、問來弄清情況，如有問題向甲方報告，同時報告公司領導到現場處置。

2.發(fā)現可疑人的處置

當發(fā)現可疑人之后，巡查隊員可通過查、看、問等方式弄清情況，查其身份證件和物品，看其行為舉止，問其來龍去脈，如無問題就放行，如有問題則通過甲方或公司領導出面處置。

3.1)對有犯罪嫌疑、身份不明的人處置

防止其隨身攜帶兇器，一人負責警戒，兩人負責檢查，發(fā)現兇器立即收繳；

2)3)逃跑；

4)在甲方同意扭送期間，應由兩人以上負責，防止其行兇或立即向甲方或通過110報警報告，請求派員處置； 在等待甲方或公安機關出警期間，應采取措施防止其行兇 4 逃跑。

八、巡查記錄 1.2.巡線人員應熟練發(fā)現故障處理的流程。

巡線人員在巡查工作中，應保持手機的正常工作，以便上級部門查詢、監(jiān)督記錄。

3.巡線人員要認真填寫巡線記錄，將巡線過程中檢查出或未檢查出的情況均要記錄在案。

九、教育培訓

管理部應定期或不定期組織巡線人員進行安全學習和業(yè)務培訓，包括相關制度、線路危害識別和風險預防等方面的內容，提高巡線人員的安全意識、巡查技能和責任心，確保巡線工作能做到“早發(fā)現、早溝通、早預防”。

十、考核 1.管理部每月至少一次對巡查人員的工作態(tài)度及職責履行情況進行現場檢查。

2.管理部應對巡線人員進行監(jiān)督考核，對于巡查工作不細致和不按要求的時間、地點巡查，或巡查發(fā)現的問題不及時報告，以及發(fā)現的問題不進行勸阻、推委職責的，應進行經濟考核。

3.1)經濟考核細則：

對于已造成設施損壞事實、存在嚴重問題的巡線人員，管理部應劃清事故原因，報告給予辭退。

2)對不巡線、假巡線和巡線不到位，忽視安全生產工作，違章違紀、玩忽職守造成特、重大事故等級事故者，將嚴肅處理，直至追究法律責任。

第三篇：物業(yè)公司設施管理與維護方案

物業(yè)設施維護方案

一、附屬設備管理的意義與特征

物業(yè)設備是指附屬于房屋建筑的各類設備的總稱,它是構成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分,是發(fā)揮物業(yè)功能和實現物業(yè)價值的物質基礎和必要條件。

物業(yè)設備配套的完善性、合理性與先進性為人們改善房屋建筑、住用環(huán)境提供了一種物質基礎與條件。影響居住水平，關系到人們生活質量。物業(yè)設備管理是物業(yè)管理的重中之重。反映國家、民族、時代科技經濟特征，是人類文明的標志。

（一）物業(yè)設備管理的意義

物業(yè)設備管理是指按照科學的管理方法、程序、技術要求，對各種物業(yè)設備的日常運行和維修進行管理。其作用：

1.是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障

2.是延長設備使用壽命，保障設備安全運行、發(fā)揮設備價值的保證

3.利于推動房屋建筑設備的現代化 4.利于強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎建設

（二）物業(yè)設備管理的特征：

1.服務性功能強；2.經營性特點突出；3.專業(yè)性技術要求高；4.綜合性強（具有計劃性與突然性，集中與分散結合的特點）。

二．物業(yè)設備的構成

（一）給排水系統

物業(yè)給排水系統是指建筑物內部的各種供水、排水、去污等工程設施的總稱。它包括： 1.供水設備、設施 按照整個供水環(huán)節(jié)來看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網等幾個方面。

2.排水設備、設施

包括排水管道、排污管道、通風管、清通設備、提升設備、室外排水管道、污水井、化糞池等。

根據納污性質，建筑物中的排水管道可分為：生活污水管道、生產廢水管道、雨水管道。

3．房屋衛(wèi)生設備

包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等不同種類。

4．熱水供應設備

包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、冷水箱、疏水器、自動溫度調節(jié)器、減壓閥等。

5．消防設備

包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統和配套的消防設備（如煙感、溫感、光感探測器）、消防報警系統、防火卷簾、防火門、排煙送風系統、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應急照明設備等。

（二）燃氣系統

包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網等。

（三）空調、通風系統

包括：供暖設備、供冷設備和通風設備 1．供暖設備

有熱水供暖和蒸氣供暖之分

包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等），散熱部分（如散熱器、暖風機、輻射板等），及輔助設施，如：鼓風機、水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。

2．供冷設備

包括：冷氣機組、冷水機組、深井泵、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網等。

3．室內通風設備

包括：通風機、排氣口、及凈化除塵設備等。

（四）電氣工程設備系統

該系統包括物業(yè)供電、照明及電器控制服務設備和設施。1．供電及照明設備

包括高壓開關柜、變壓器、低壓開關柜及各種溫控儀表、計量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關、照明設施等。

2．電器服務設備設施（弱電設備）

包括廣播設備、電信設備、電視系統設備、共用天線及電視監(jiān)控設備和電腦設備等。

3．房屋運輸設備

即物業(yè)內的垂直運輸設備，包括：電梯、扶梯。（1）電梯

一般組成：傳動設備、升降設備、安全保護設備和控制設備。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度分有：高速電梯（2M/S以上）快速電梯（1．5M/S以上）

低速電梯（1.0M/S以上，多層住宅客梯）按電機拖動方式分為：交流雙速電梯

直流快速電梯 交流調速電梯。

按控制方式可分為：信號控制電梯

集選控制電梯 微機程序控制電梯 簡單手柄控制電梯。

（2）扶梯

自動扶梯組成：驅動裝置、運動裝置和支撐裝置。4．防雷及接地裝置 兩種方式：針式、柵式

一般防雷設施組成：避雷針、避雷網、避雷帶、引下線和接地極。避雷針形式：單支、雙支、多支保護

（五）其它設備（建筑實體的一個部分）：

庫房設備；裝飾性設備

三、物業(yè)設備管理的基本內容

（一）技術檔案管理 1.物業(yè)設備基礎資料：

①.設備原始資料：所有設備在接管后均應建立原始資料檔案，內容：驗收文件；設備卡片；

②設備維修資料：報修單；運行記錄；檢查記錄；運行目報；考評資料；技術革新資料；

③設備管理資料：設備的運行管理；維修管理。

物業(yè)設備基礎資料管理工作任務：設備技術檔案的保管；為設備運行維護、管理提供信息依據。

2.標準化管理 兩類標準： 技術標準（設備的驗收標準、完好標準、維修等級標準）；管理標準（報修程序、信息處理標準、服務規(guī)范標準、考核獎懲標準）

功用：提供共同行為準則和標準，提供基本依據與手段 3.規(guī)章制度建設 規(guī)章制度建設三類：

生產技術規(guī)程（設備安全操作規(guī)程、保養(yǎng)維修規(guī)程）；管理工作制度（接管驗收制度；預防性計劃維修保養(yǎng)制度；運行管理制度、安全管理制度、檢修制度、值班工作制度等）；責任制度（崗位責任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等）

4.教育培訓（對內、對業(yè)主用戶）

（二）物業(yè)設備的使用管理

特點與要求：日常性、安全性、廣泛性 1．設備運行的勞動組織

任務：合理分工與協作，配置人力；

合理確定勞動組織形式（根據設備操作技術要求與崗位設置要求）

具體工作內容：

（1）定員（定工作崗位人數）

方法：按設備定員，按崗位定員，按比例定員（2）分組：強電組、弱電阻、水暖組、空調組（3）輪班組織：基本形式：單班制、多班制 2.設備運行的管理制度 內容：

設備的安全操作規(guī)程； 設備的巡視工作制度； 崗位責任制度； 值班與交班制度； 記錄與報表制度； 制度和服務規(guī)范等。

（三）物業(yè)設備的安全管理 主要涉及四方面工作：

1.維修操作人員安全作業(yè)的培訓與教育培訓內容： 安全作業(yè)訓練； 安全意識教育；安全作業(yè)管理 業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳 3.建立設備的安全管理措施 包括：

對特殊、具危險性設備加保護裝置 定期進行設備的安全檢查和性能測試 制定設備的安全管理制度

4、建立安全責任制度

（四）物業(yè)設備的維修養(yǎng)護管理

1．日常保養(yǎng)內容：設備的清潔、潤滑、緊固、調整、防腐等 2．定期檢查：包括日常檢查與定期檢查 3．計劃修理

設備磨損的兩類原因：使用損耗、自然腐蝕老化 設備磨損大致三階段：

（1）初期磨損階段磨損速度快，持續(xù)時間短（2）正常磨損階段（3）劇烈磨損階段

設備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性。一般分為：

（1）初期故障期：必須把握好運輸、安裝、調試、驗收等工作，重點是細致地研究與掌握設備合理使用、操作的方法。

（2）偶發(fā)事故期：此時工作重點是加強安全操作管理，做好日常的維修保養(yǎng)。（3）磨損故障期：須在零件達到使用期限之前進行更換與修理。因此，這一時期重點是進行預防維修與改善性維修。四、三級保養(yǎng)制

1.日常維護保養(yǎng)（設備操作人員）2.一級保養(yǎng)（設備操作人員和維修人員）3.二級保養(yǎng)（設備維修人員）

五、房屋附屬設備維修類型 1.零星維修工程 2.中修工程（10%-30%）3.大修工程（30%以上）4.設備更新和技術改造

設備更新改造的重要理論依據：設備的壽命原理 設備的壽命

設備的壽命通常可分為：設備的物質壽命、技術壽命、經濟壽命（1）設備的物質壽命是指設備從開始使用到報廢為止所經歷的時間，其長短取決于：自身質量、運行過程中的使用、保養(yǎng)、更換與修復情況。

（2）設備的技術壽命是指設備從開始使用到因技術落后而被淘汰為止所經歷的時間。設備的技術壽命在很大程度上取決于社會技術進步和技術更新的速度與周期

（3）設備的經濟壽命是指設備從開始使用到因經濟上不合算而停止使用所經歷的時間。設備的經濟壽命年限是設備更新的主要依據。

設備改造更新應注意的問題（1）確定設備合理的使用年限。（2）在做好設備的維護保養(yǎng)、修理工作同時，注意適度進行設備的技術改造，延長物業(yè)設備的使用壽命。

（3）設備的最佳更新時期，應首選設備的經濟壽命年限。設備更新改造的類型（1）設備的改造（2）設備的原型更新（3）設備的技術更新

******物業(yè)設備的購置及評價 購置設備應注意：

1．反復研究，避免盲目采購

2.大型設備購置應進行充分的技術經濟論證，保證設備選性能達到技術上先進、經濟上合理、功效上適用。

3.與業(yè)主、用戶充分協調

物業(yè)設備的購置目的主要有三類：全新房屋建筑的裝修型購置；替換陳舊落后設備的更新型購置；完善和改進環(huán)境與條件的添裝型購置。

設備的選擇應考慮的因素主要有以下幾個方面：

1.技術性的要求應考慮：設備功能，可靠性，安全性，耐用性、節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性。

2.適用性的要求：適應物業(yè)總體功能、裝修等級、使用環(huán)境，適應用戶的需要。

3.經濟性的要求：經濟性評價主要方法：年費法、現值法。（1）年費法。這種方法的思路是把購置設備的一次性的投資費，借助投資回收系數，換算成每年投資費用支出，然后加上每年的使用費，估算出每年平均費用支出，最后，比較不同設備購置方案的費用支出，從中選擇費用最小的方案為優(yōu)選方案，其數學業(yè)表達式為：

設備的年總費用 = CF i(1+I)n/[(1+i)n-1]+ CV 其中：CF：設備初期投資費；CV：設備年均維修費：

（2）現值法。這種方法的思路同年費法的主要區(qū)別在于將每年平均維修費用，借助年金現值系數換算成初期現值總額，然后加上初期投資費，估算出壽命周期維修養(yǎng)護費用最省的方案為優(yōu)選方案。其數學表達式為：

設備壽命周期費用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n-1]

六、管理原則 1.以防為主

2.做到三好、四會、五定 3.專業(yè)修理與使用操作相結合 4.定期維修 5.修舊利廢

第二節(jié) 房屋給排水設備的維修管理

水是制約生產發(fā)展的重要因素，是商業(yè)活動運行的保障，涉及到城市景觀、衛(wèi)生、溫度、濕度及消防，關系到居民的生活質量，給水是城市生產生活和發(fā)展的的血液；而排水對維持城市生態(tài)平衡必不可少，污水任意排放不僅污染水體、土地，而且環(huán)境生態(tài)遭受破壞，形成公害，所以如何收集、輸送、處理、利用污水，對排水加強管理就顯得非常重要。

一、嚴格給排水設備驗收接管制度

二、嚴加水泵房的管理

三、給水系統的管理與維護 1.界定管理的范圍 2.給水系統的管理 3.給水系統的養(yǎng)護 4.給水系統的維修

四、排水系統管理與維護 1.管理范圍的界定 2.排水系統的管理 3.室內排水管道堵塞的清除 4.室外排水管道的維修 5.高位水箱及浮球閥的維修 6.高位水箱的清洗消毒

五、消防設備維修管理

第三節(jié) 房屋電氣設備的維修管理

一、電力系統的管理與維護 1.供電設備的管理 2.供電設備的維護和保養(yǎng)

二、避雷設施的維護

1.建（構）筑物防雷等級的劃分 2.防雷裝置的一般要求 3.維修和檢測

三、制冷、供暖系統的管理與維修

1.熟悉制冷及供暖系統操作、保養(yǎng)和維修的基本制度 2.掌握制冷、供暖系統操作、保養(yǎng)和維修的基本內容

四、電梯的管理與維護

1.掌握電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內容 2.熟悉電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本制度

五、電話、通訊設備的管理和維護 1.了解程控交換機的性能 2.掌握程控交換機的操作 3.程控交換機的維護與管理

第四節(jié) 房屋其他設備的管理

一、房屋的裝飾性設備

1.燈具 2.護壁板 3.衣柜 4.地毯 5.庭院設備

二、房屋的庫房設備 1.保險柜 2.通風機

三、小型家用燃油燃氣鍋爐

四、空氣調節(jié)系統設備

五、生活熱水供應系統

第四篇：關于加強我縣水利設施維護與管理的

關于加強我縣水利設施維護與管理的建議

根據縣政協工作安排，2010年11月份，縣政協農林組就我縣水利設施維護與管理工作組織部分政協委員開展了深入細致的調查研究，大家對近些年來我縣水利設施維護與管理工作所取得的成績給予了充分肯定，針對當前存在的困難和問題提出了一些意見和建議?，F將調研情況及建議報告如下：

一、我縣水利設施的現狀

水利是國民經濟的基礎，是農業(yè)的命脈，是農民增產增收的根本所在。長期以來，在縣委、政府的高度重視下，通過全縣人民的共同努力，全縣水利設施建設已基本形成了“支、斗、農、毛配套及大、中、小、微結合”的新格局。截止2007年底，全縣已建成了一大批防洪、灌溉、供水的水利工程5500余處，其中大型水庫1座，中型水庫1座，小

（一）型水庫3座，小

（二）型水庫104座，山坪塘4048口，石河堰570座，實現有效灌面48.3萬畝；全縣農村安全飲水工程建設成效明顯，已建各類飲水工程10594處，解決了20.5萬人的安全飲水問題；全縣目前共有機電提灌站4872處66925千瓦；升鐘水庫南部灌區(qū)共有支渠、分支渠5條總長69.6749公里，斗渠21條總長158.84公里，農、毛渠216條總長2121.27公里。這些水利設施的建設在一定程度上有效地避免了干旱對縣域經濟發(fā)展的影響，為全縣工農業(yè)生產和國民經濟發(fā)展提供了有利條件。

二、存在的主要問題

隨著經濟發(fā)展步伐的不斷加快，受體制、機制、資金和變化了的農村形勢的制約和影響，我縣已經配套的水利設施建設與管理的問題逐漸凸顯。

1、水利工程病害較為嚴重。我縣大部分水利設施修建時間長，運行時間久，隨著自然風化，暴雨伴隨水土流失造成的滑坡淤塞，洪水造成的地質災害，加之設備老化，自然銹蝕，人為毀損，投入不足，管理不善，年久失修等等，導致水利工程病害逐年增加，許多設施已不能正常運行，在一定程度上還存在安全隱患，更談不上發(fā)揮綜合效益。據調查，我縣升鐘水庫灌區(qū)總長2349.78公里的渠道，近五年來平均每年都有1600多處左右的病害；全縣絕大部分的塘、庫和小微水利都存在不同程度的淤塞，有部分山平塘的蓄水能力基本喪失；全縣現有的機電提灌站由于設備老化，異型機具配件難購，維修費用高，相當多的電灌站不能發(fā)揮作用，特別是機提二級站53處、電提二級站680余處幾乎完全喪失了抽提能力。

2、水利設施管護機制尚未健全。由于水利設施維護與管理工作面寬量大，投入多，公益性質明顯，多年來形成的重建輕管現象一直未得到有效遏制，致使部分地方政府和用水戶在水利設施的維護管理上缺乏有效組織，管護制度虛置，特別是集體和聯戶水利工程，是有人用，無人管，或需用水時管，不用水時棄管，致使病害毀損現象嚴重。

3、水利設施管護資金十分緊缺。水利設施管護需要一年一度的長期而大量的資金投入。前些年，國家對水利設施資金投入缺口大，解決

小微水利工程維修的項目少，加之群眾兩眼向上現象比較嚴重，致使投融資興建、維修管理水利工程意識淡薄，地方財力投入又十分有限，導致資金的投入與實際需求差額很大，供需矛盾特別突出。

4、水利設施管護勞力嚴重不足。水利工程的除險加固、清淤擴容、病害維修等體力活需要大量的青壯勞動力才能完成，而隨著農村青壯勞動力長年絕大多數外出務工，基層黨組織很難及時有效組織大量勞力進行冬春維修，使原本就處在“重癥狀態(tài)”運行的水利設施維護管理工作舉步維艱。

三、加強我縣水利設施維護和管理的對策與建議

目前，我縣絕大多數水利設施工程建設已經完成，但因管護不善、破損嚴重，綜合效益難以得到有效發(fā)揮。因此，切實加強對水利設施的維護與管理，充分發(fā)揮其作用，不但是我縣水利設施建設的重要內容，也是提高農業(yè)綜合生產能力，建設社會主義新農村的需要。

1、沖破體制障礙，健全管護體制

一要打破行政區(qū)域界限，建立完善流域管理體制。水利工程因勢而建，受益灌面往往打破目前的鄉(xiāng)、村界限，因而應當因地制宜，實行流域管理。即：在有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協調、支持下打破行政區(qū)域界限，成立受益區(qū)用水戶協會，用水戶協會在有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的協調支持、受益區(qū)農民的配合下，完成對小型病害工程力所能及的維修、用水協調分配、合法的水費催交等，并負責其流域水利設施的經常性管護工作。二要打破條塊分割限制，配套完善管理服務體制?？h政府應成立水利工程維護管理領導小組，統籌全縣水利設施維護管理的行政、技術、設備、物質、資金等，以便對水利工程的搶險，除險加固，地質災害造成的水利病害整治，大型塘、庫的清淤擴容等工作進行統籌安排，并在每年汛期結束后的10-11月，安排有關部門對當年全縣水利工程的病害情況進行普查匯總，編制維修整治方案，安排部署冬春水利設施維修工作，保證來年灌溉的正常使用。

2、強化管護大局意識，明確各級應盡職責

縣上應在明確哪一類水利設施的管護為公辦民助，哪一類水利設施的管護屬民辦公助的前提下，根據受益大小，進一步明確水利工程受益區(qū)有關政府和用水戶應盡的職責。當維護、管理經費預算一經有關部門審核認定，就應根據受益大小明確其支付數額，并由縣水利工程維護管理領導小組或由其指派的人員跟蹤督促落實，保證其按時、按質、按量維護和管理，使其充分發(fā)揮應有效益。

3、創(chuàng)新水利設施建設管護投資機制，大力拓展資金籌集渠道

水利設施建設要大發(fā)展，投入是關鍵。既要爭取上級的投入，又要改革創(chuàng)新投資機制，要按照國家有關政策要求，努力拓寬投資渠道，進一步完善水利設施投入政策和激勵機制，構建多元化、多層次的投資渠道，引導和帶動企業(yè)、社會團體、民間資金和農民等社會各界對水利設施建設及管護進行投入。一是國家安排的資金包括農業(yè)綜合開發(fā)資金、扶貧資金、以工代賑資金、國債資金等各項資金要形成合力，集中使用，充分發(fā)揮資金使用效益；二是要加快現有農村小型水利工程的產權制度改革，促成農村小型水利工程的建設管理走上以存量換增量、滾動發(fā)展的道路。同時，積極推廣節(jié)水技術，鼓勵節(jié)約用水，建立合理的水價形成機制和水費計收體系，促使水管單位良性循環(huán)，以加大對基礎設施建設的投入；三是為推動農村小型水利工程的建設管理，對從事農村群眾受益的小型水利建設管理的業(yè)主，制定優(yōu)惠政策給予支持（包括國家財政的直接補貼），并規(guī)范業(yè)主從事水利設施的建設管護。

4、整合各方資源，建立水利設施專項管護基金

建立水利設施專項管護基金可采取財政投入一點，受益戶出一點，社會籌一點的辦法，健全穩(wěn)定的投入機制。并積極爭取上級財政增加投入，扶持農村公益性水利設施建設。上級財政資金主要用于補助項目建設的材料費、設備費及機械臺班作業(yè)費。該基金由水利設施相關部門根據病害工程的“輕、重、緩、急”程度，一年安排一次進行跟蹤實施，財政部門采取以獎代補方式待驗收合格直接報帳。只有這樣，才能將資金用在刀刃上，讓現有水利工程的社會效益、生態(tài)效益、經濟效益得到充分發(fā)揮。

5、不斷完善籌資籌勞辦法，引導和鼓勵群眾投工投勞

在加強民主決策和民主管理的前提下，采取“一事一議”規(guī)范運作方式，通過農民用水戶協會引導農民發(fā)揚自力更生精神，并對直接受益水利設施維修管理投工投勞，凡是通過“一事一議”或民主議事形式選定的水利設施的管護，應優(yōu)先安排上級補助資金。對國家及各級財政的投入資金和通過“一事一議”的籌資籌勞，要實行全過程公開、民主管理、接受群眾監(jiān)督。要嚴格區(qū)分加重農民負擔與農民自愿投工投勞改善自己生產生活條件的政策界限，嚴禁強行以資代勞或變相加

重農民負擔。水利設施管護的好壞，直接關系到老百姓的切身利益，各有關部門應引導動員受益農民為水利設施的維護與管理積極投工投勞，用自己勤勞的雙手，改善自身生產生活條件，努力提高農業(yè)綜合生產能力，促進農村經濟社會全面協調可持續(xù)發(fā)展。

第五篇：XX縣城區(qū)公園廣場兒童游樂設施安全管理方案

XX縣城區(qū)公園廣場兒童游樂設施安全管理方案

為保障我縣城區(qū)內公園廣場兒童游樂設施安全管理，XX縣住建局緊緊圍繞“平安XX”建設，結合城區(qū)公園廣場兒童游樂設施安全的特殊要求，著力破解安全、管理、運營之間的矛盾，以“XX“為抓手，全面深化公園廣場兒童游樂設施的安全主體責任的落實。

一、積極發(fā)揮安全監(jiān)管責任作用

一是明確安全工作目標，落實安全工作崗位責任，建立督查與考核制度，創(chuàng)建了“目標、責任、機制、督查、考核”五位一體的公園廣場游樂設施安全管理機制。

二是強化維保作為設備檢查、維護、保養(yǎng)、修理等的安全技術支撐作用，明確維保是評判設備安全狀況好壞、淘汰的第一責任人，以保障設備安全運行的明晰化。

二、嚴把兒童游樂設施質安全“三控”關

一是把好源頭控制關。

將兒童游樂設施向社會公開招標。首先對安裝方的兒童游樂設施制造、安裝單位資質、業(yè)績等方面進行審查，以確保具備規(guī)定的條件;采用風險抵押金制度，明確公園廣場管理和承包投資者的安全責任和義務。同時，與投資承包方簽訂安全責任書和承諾書。

二是把好控制關。

針對不同類型的兒童游樂設施制定了日檢、月檢、季檢、年檢項目表,規(guī)定公園廣場管理人員負責兒童游樂設施的日檢工作，每月上報。各公園廣場內部落實了專門人員,負責大型游樂設施的月檢、季檢、年檢和日常維護保養(yǎng)工作。對于重大節(jié)假日的安全工作,公園廣場編制專門方案，井邀請縣安監(jiān)、質監(jiān)部門和專職技術機構專家進行專項檢查，并規(guī)定管理人員在限期內進行整改;對未按時完成整改的,及時進行關停。

三是把好淘汰控制關。

根據《游樂設施安全技術監(jiān)察規(guī)程》的要求,對重要的設備部件按照設計年限進行更換。對使用年限超過8年的兒童游樂設施進行重點監(jiān)控，井及時進行大修和淘汰。

三、著力抓好安全“五規(guī)范“活動

一抓管理人員和設備檢驗的規(guī)范。明確規(guī)定:公園廣場內兒童游樂設施安排相對應巡查員，以及時應對和處置各類安全突發(fā)事件。同時,安排安全管理員負責日常巡查，維保人員根據制定的檢查和保養(yǎng)計劃負責月檢、季檢和年檢任務，各司其職；同時,認真抓設備定期檢驗的落實,明確必須提前2個月與相關檢驗單位進行聯系，井對檢驗發(fā)現的問題及時整改到位，確保設備安全。

二抓服務標準的規(guī)范。分別從場地布置、標識、標牌、操作人員語音提示，乘客須知和游客引導.安全檢查和維保規(guī)范、操作規(guī)程、應急叢置等制定了相關的服務標準化要求,堅持用優(yōu)化和規(guī)范服務程序來努力減少和消除因人為過失而造成的差錯。

三抓安全教育和培訓的規(guī)范。堅持每月召開安全例會，分析討論井研究解決檢查過程發(fā)現的問題，通過公園廣場安全管理人員、維護人員加強信息交流,不斷推進安全教育和業(yè)務培訓的制度化和常態(tài)化，井作為安全的共同責任人。

四抓設備環(huán)境的規(guī)范。必須確保公園廣場內兒童游樂設施現場道路暢通，圍護圍欄牢固，消防滅火器材齊全,為大型游樂設施運行安全創(chuàng)造的良好環(huán)境。

五抓節(jié)日預案的規(guī)范。提前10天召開專項工作會議,部署節(jié)假日大型游樂設施專項檢查方案，包括氣象狀況、入園人數預測、值班值守、設備安全狀況、應急裝備等方面,我單位最高領導直接參加部署與現場檢查，堅持做到早謀劃、早布置、早落實。同時每年積極組織事故應急演練活動。