第一篇：綜合利用閑置桑園,積極探索土地流轉(zhuǎn)

綜合利用閑置桑園

積極探索土地流轉(zhuǎn)

充分提升桑園效益最大化

領(lǐng)導(dǎo)、同志們：

我叫賁成峰，家住新街鎮(zhèn)邱墩村，現(xiàn)任三、六組組長兼村蠶技員。全村現(xiàn)有桑園 畝，蠶農(nóng) 戶，是全鎮(zhèn)桑園重點(diǎn)村，全年飼養(yǎng)蠶種 張，產(chǎn)繭 擔(dān)。今天，按照領(lǐng)導(dǎo)要求將我如何“利用閑置桑園積極探索土地流轉(zhuǎn)，充分提升桑園效益最大化”的幾點(diǎn)做法向領(lǐng)導(dǎo)和同志們做個(gè)發(fā)言，我想回報(bào)以下幾點(diǎn)：

一、大擔(dān)探索土地流轉(zhuǎn)是穩(wěn)桑保桑行業(yè)的根本途徑。自2009年起，作為時(shí)任村委會(huì)副主任的我，在收上繳和陳欠往來的過程中，發(fā)現(xiàn)本村有棄桑毀桑的苗頭，因?yàn)槲掖迨侨?zhèn)桑園重點(diǎn)村，一旦形成毀桑勢頭后果將不堪設(shè)想，為此，我將這個(gè)情況在向村委會(huì)回報(bào)的同時(shí)，深入到6戶準(zhǔn)備挖桑的蠶農(nóng)家了解原因，一是年老體弱無勞力養(yǎng)蠶，二是子女在外地工作，擬準(zhǔn)備去幫照看小孩；三是原有裝潢手藝雙雙去上海等城市發(fā)售，情況都很確實(shí)，但以保桑產(chǎn)業(yè)的大局出發(fā)又不能聽之任之，作為分管副業(yè)的村主任這時(shí)就要想方子，出點(diǎn)子才能保住重點(diǎn)村這面旗幟，我就設(shè)想自己的四幢雞棚，又養(yǎng)了幾十年蠶，假如把他們的桑園通過流轉(zhuǎn)的形式包下來雙方得益，合理補(bǔ)償多好，但是在跟家屬商量時(shí)又話不投機(jī)，一是認(rèn)為你就這么大個(gè)官，輪不到你來擔(dān)心全村的大事，挖不挖桑園跟你關(guān)系不大；二是本來家里就有5畝多桑園，再弄5、6畝就我們兩個(gè)人忙不過來，神仙也難管難養(yǎng)，何必自討苦吃；三是蠶繭行情波動(dòng)大，不要偷雞不著蝕把米，話是確實(shí)不錯(cuò)，但不能眼睜睜看著人家把才6、7年的壯年桑挖掉，何況家里有閑置房，于是我反復(fù)做家屬的工作，簽訂凳子，人家隨時(shí)要隨時(shí)變，終于得到家屬的理解與支持。2009年秋我將分散在4個(gè)組，4個(gè)蠶農(nóng)的8.5畝桑園通過土地流轉(zhuǎn)的形式簽訂了流轉(zhuǎn)合同。具體說：一是面積明晰，按實(shí)有面積丈量；二是責(zé)任明晰，確保管護(hù)好桑園；三是時(shí)間明晰，一般三至四年，特殊情況協(xié)商解決，四年資金明顯，當(dāng)時(shí)每畝每年300元，一年一結(jié)，2011年三組又有兩衾 因去蘇州發(fā)展而準(zhǔn)備挖桑樹種根，我又作為農(nóng)村所說的“收菜包”，將6.5畝桑園以每年每畝500元補(bǔ)償有償流轉(zhuǎn)過來，截止目前，除部分蠶農(nóng)因多種原因回村務(wù)農(nóng)收回補(bǔ)貼，仍有流轉(zhuǎn)桑園6.5畝，自有5.5畝，新拓1.2畝，桑園面積達(dá)13.2畝。

二、綜合利用閑置桑園是效益最大化的有效方式。

通過5年多的實(shí)踐，我覺得鉆市場行情空子，保住流轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)，雙方互利共贏，是穩(wěn)桑保產(chǎn)業(yè)的唯一路子。假如這幾戶挖桑種糧其收益是天壤之別，毀桑容易栽桑難，我把桑園流轉(zhuǎn)過來，他們不動(dòng)手不動(dòng)腳，每畝凈得七、八百元（含量國家補(bǔ)帖），我也得到了可觀的收入，僅2010年流轉(zhuǎn)的8.5畝桑園，養(yǎng)蠶35張，產(chǎn)繭2500多斤，產(chǎn)值5.3萬元，去年流轉(zhuǎn)的6.5畝桑園加上自有5.5畝，飼養(yǎng)蠶種51張，產(chǎn)繭3509斤，產(chǎn)值7.5萬元，加上套種的貝母藥材4.2畝，全年僅桑園收入突破10萬，目前，桑樹能栽，家蠶能養(yǎng)，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)盛行的態(tài)勢下，在我們邱墩已形成共識。

三、強(qiáng)化統(tǒng)防統(tǒng)治意識，是順利流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。在探索桑園土地流轉(zhuǎn)中最怕的是治蟲難，消毒難，上山（簇）難，其實(shí)一句話是勞力緊，忙不過來。確實(shí)靠夫妻兩人是無法管好養(yǎng)好十幾畝桑園幾十張蠶種，于是我也隨之應(yīng)變，這與家庭農(nóng)場無什么區(qū)別。首先是在桑園的統(tǒng)防統(tǒng)治上雇傭臨時(shí)工2人，以鎮(zhèn)蠶桑部門的通知，限時(shí)完成桑園治蟲；其次在養(yǎng)蠶前后，以繭站的機(jī)械化消毒為平臺，按鎮(zhèn)要求進(jìn)行兩次的蠶前繭后的回山消毒；再次是最怕的上山難，我采取的是蛻皮激素加登簇劑噴灑的二合一上簇法，人工放簇具，自動(dòng)上簇，適時(shí)移栽室外預(yù)掛，徹底繭繭矛盾。

四、實(shí)施桑園夾套復(fù)種是提高桑園產(chǎn)出的最優(yōu)措施。如何抗御繭絲行情風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到既保桑又收益，唯有就是提高桑園的夾套指數(shù)，自2011年秋起，我嘗試在桑園空行中夾種藥材貝母，既不跟桑樹爭肥爭水爭光，又合理利用了桑園的閑置空行，當(dāng)年國慶節(jié)左右，我花300元本錢購買了11斤貝母種，套種了0.4畝桑園，12年5月收獲種母價(jià)值近3000元，為了發(fā)展種母，舍不得賣出價(jià)一年套一年到去年秋把自己的5.5畝桑園全部套種，預(yù)計(jì)今年6月份貝母收獲時(shí)每畝收入按市場最低價(jià)計(jì)算在1.2萬元以上，5畝桑園僅套種收入超過6萬元。在我的帶動(dòng)下，全村目前桑園連片套種藥材貝母35畝，估計(jì)到今年10月份全村將達(dá)100畝以上，僅此每年蠶農(nóng)收入增收100萬元以上。

各位領(lǐng)導(dǎo)和同志，由于本人水平有限，只會(huì)做不會(huì)說，總結(jié)不出什么，在回報(bào)當(dāng)中如有不對的地方懇請批評指正。

謝謝各位！

第二篇：積極探索土地入股 有序推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)

積極探索土地入股 有序推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)

推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、實(shí)行適度規(guī)模經(jīng)營，最大限度地發(fā)揮好土地資源的效益，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的客觀要求，也是推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移、增加農(nóng)民收入的重要措施。近年來，甘肅省寧縣在這方面進(jìn)行了積極的探索和實(shí)踐，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。

一、推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的必然選擇和實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的必由之路

我縣轄8鎮(zhèn)10鄉(xiāng)257個(gè)行政村，12個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，總?cè)?4萬人，其中農(nóng)業(yè)人口49.25萬人。總面積2653平方公里，其中耕地96萬畝，人均耕地1.95畝，是小麥、玉米、黃豆等作物的主產(chǎn)區(qū)。2008年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成20.31億元，財(cái)政大口徑收入10120萬元，小口徑收入7311萬元，農(nóng)民人均純收入2418元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6980元，是典型的人口大縣、農(nóng)業(yè)大縣、勞務(wù)大縣、工業(yè)弱縣、財(cái)政窮縣。

作為全省傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣和國家扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣，近年來，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的同時(shí)，我們也敏銳地意識到，農(nóng)業(yè)用地按人均田、封閉不動(dòng)以及分散經(jīng)營的做法，引發(fā)了諸多問題：一是人均耕地面積的逐年減少和農(nóng)戶土地的分散零亂，使現(xiàn)代化生產(chǎn)手段難以推廣和普及，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不明、農(nóng)產(chǎn)品流通不暢、市場行為趨同等小農(nóng)經(jīng)濟(jì)劣勢逐漸凸現(xiàn)，造成了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營困難，農(nóng)民增收能力減弱；二是大批青壯年離田離鄉(xiāng)外出打工，大量留守老人和婦女成為新農(nóng)村建設(shè)的主力，缺少青壯年“精兵強(qiáng)將”，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展后勁不足，新農(nóng)村建設(shè)步伐緩慢。這種情況，也為農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營帶來契機(jī)。首先，大批農(nóng)村勞動(dòng)力向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，農(nóng)民增收來源發(fā)生了根本變化，經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)民對土地的依賴程度減弱，有些耕作條件差的土地逐漸被閑置、撂荒。務(wù)工農(nóng)民迫切希望通過土地流轉(zhuǎn)，既保障土地承包經(jīng)營權(quán)不變，又獲得一定收益。其次，農(nóng)業(yè)經(jīng)營專業(yè)戶迫切希望通過有組織的土地流轉(zhuǎn)，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，提高產(chǎn)出效益。第三，鄉(xiāng)村基層組織也希望通過規(guī)模經(jīng)營，加速結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)富民。

面對這樣的矛盾和機(jī)遇，我們萌發(fā)了完善現(xiàn)行土地基本制度，創(chuàng)新土地經(jīng)營機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營的想法。在市委、市政府的大力支持下，2007年初，我縣開始了土地規(guī)模流轉(zhuǎn)的探索和實(shí)踐?？h委、縣政府成立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，出臺了《土地流轉(zhuǎn)實(shí)施意見》和《土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，建立了縣鄉(xiāng)村三級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，在“依法、自愿、有償”的前提下，因地制宜，全縣開展土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)98個(gè)。同時(shí)，依法加大土地承包糾紛仲裁調(diào)處，全縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出由自發(fā)向自覺、由分散向規(guī)模、由無序向規(guī)范、由粗放向高效的發(fā)展勢頭。至目前，收集和發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息58300多條，公證土地流轉(zhuǎn)合同12700多份，依法仲裁調(diào)處土地承包糾紛226例，共流轉(zhuǎn)土地9.6萬畝，占全縣耕地面積的10%。全縣土地流轉(zhuǎn)催生了各類農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織78個(gè)，農(nóng)業(yè)經(jīng)營形成了科技依托型、產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)型、能人引領(lǐng)型、合作組織帶動(dòng)型等新模式，早勝肉牛飼養(yǎng)量16.67萬頭，蘋果樹栽植面積21.4萬畝，瓜菜面積20萬畝。適度規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)已為我縣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來了勃勃生機(jī)，涌現(xiàn)出一大批生產(chǎn)經(jīng)營效益較好的農(nóng)民專業(yè)合作組織。特別是焦村鄉(xiāng)任村于2008年3月率先成立了全省第一家土地股份合作社——民生專業(yè)合作社，探索出“4+1”土地流轉(zhuǎn)模式，形成了一套比較成熟的做法，開創(chuàng)了貧困地區(qū)以股份合作形式促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營的先例，引起了國務(wù)院新聞辦、中央電視臺等新聞媒體的高度關(guān)注，省委常委、組織部長侯長安、副省長澤巴足及省農(nóng)牧廳、慶陽市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)先后到任村視察指導(dǎo)，對其做法給予了積極肯定。任村推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的實(shí)踐，初步顯現(xiàn)出的成效，更加堅(jiān)定了我們推行這一政策的決心和信心。

二、任村土地流轉(zhuǎn)的基本做法

任村轄7個(gè)村民小組，313戶，1305口人，3081畝耕地，其中糧田2430畝，人均1.86畝。全村土地平坦肥沃，是典型的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)種植村，2008年農(nóng)民人均純收入2750元，較上年增長19%。目前，入社農(nóng)戶196戶，流轉(zhuǎn)土地2261畝，分別占全村總農(nóng)戶和總耕地的63%、73.4%。任村土地流轉(zhuǎn)的主要做法，可以概括為：建立一個(gè)平臺、完善兩項(xiàng)機(jī)制、破解三大難題、堅(jiān)持四個(gè)原則、落實(shí)五大舉措。

（一）建立一個(gè)平臺：成立民生專業(yè)合作社，搭建土地流轉(zhuǎn)市場平臺。在充分了解、分析比較各地土地流轉(zhuǎn)做法的基礎(chǔ)上，任村黨支部、村委會(huì)認(rèn)為，目前已經(jīng)開展的轉(zhuǎn)包、租賃、互換、代耕、出讓等土地流轉(zhuǎn)形式存在不同程度的問題和不足。有的只注重短期效益、掠奪式經(jīng)營；有的不利于可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目，土地長期收益難以充分體現(xiàn)出來；有的仍是一家一戶經(jīng)營，難以搞規(guī)模經(jīng)營；有的沒有體現(xiàn)出新農(nóng)村建設(shè)要求，不利于發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。面對這些問題，村領(lǐng)導(dǎo)班子意識到，只有通過股份合作的形式，形成利益共同體，發(fā)展多種形式的聯(lián)合與合作，實(shí)現(xiàn)集約化、規(guī)?；I(yè)化生產(chǎn)，才能開辟家庭經(jīng)營走向市場、走向現(xiàn)代化的廣闊前景，實(shí)現(xiàn)土地效益最大化，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收?；谶@一思考，他們從實(shí)際出發(fā)，組織引導(dǎo)農(nóng)民以土地使用權(quán)入股，地權(quán)變股權(quán)，農(nóng)民當(dāng)股東，成立了任村民生專業(yè)合作社，選舉產(chǎn)生了理事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，制定了章程。合作社堅(jiān)持市場化運(yùn)作，讓土地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，既接受農(nóng)戶申請流轉(zhuǎn)進(jìn)來的土地，由合作社規(guī)模種植，又采取招租的辦法把土地租出去，滿足種植大戶規(guī)模經(jīng)營的需求。合作社的成立，搭建了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的“有形市場平臺”，既解決了土地流轉(zhuǎn)主體脫節(jié)，交易成本過高的弊端，又保證了土地相對集中連片，促進(jìn)了規(guī)模經(jīng)營。

（二）完善兩項(xiàng)機(jī)制：土地流轉(zhuǎn)運(yùn)作機(jī)制和服務(wù)保障機(jī)制。合作社根據(jù)不同層次群眾的需要，采取土地股和現(xiàn)金股兩種形式：土地按質(zhì)地分為好、中、差三等，每畝1股，合作社每年每畝分別向社員支付流轉(zhuǎn)費(fèi)150元、130元、100元，公用地支付50元；現(xiàn)金500元1股，每戶最高不超過100股，股金主要用于發(fā)展社辦企業(yè)和保證合作社正常運(yùn)轉(zhuǎn)，土地股和現(xiàn)金股均參與合作社盈余部分的分紅。在縣農(nóng)業(yè)經(jīng)營管理部門的指導(dǎo)下，圍繞土地入股，研究制定了“4+1”土地流轉(zhuǎn)模式，形成了相應(yīng)的五類合同。一是全部土地入股型（A合同）。一些舉家外出經(jīng)商務(wù)工、承包地?zé)o人耕種的農(nóng)戶，把全部土地入股直接交由合作社經(jīng)營，每年享受合作社的保底分紅。二是部分土地入股型（B合同）。家中尚有一定勞動(dòng)能力的老人、需要一定口糧田作為生活保障的農(nóng)戶，以部分土地入股，土地仍由農(nóng)戶經(jīng)營管護(hù)(合作社支付管護(hù)費(fèi))，但必須接受合作社統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模種植，收益雙方分成，農(nóng)戶參與合作社盈余部分的分紅。三是農(nóng)戶自營型（C合同）。勞力充足，但缺乏信息和技術(shù)的農(nóng)戶土地仍由農(nóng)戶自營，合作社規(guī)劃指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，有收益后按約定比例提成服務(wù)費(fèi)，農(nóng)戶不參與合作社分紅。四是公用地入股型（D合同）。村組集體公用地由各村民小組法人申請入股，交由合作社經(jīng)營，合作社支付流轉(zhuǎn)費(fèi)和盈余部分的分紅。五是大戶轉(zhuǎn)包型（E合同）。經(jīng)營大戶承包經(jīng)營合作社流轉(zhuǎn)來的土地，自負(fù)盈虧，不參與合作社分紅。以上幾種形式由農(nóng)戶自愿選擇其中一種或幾種，與合作社或種植大戶簽訂規(guī)范的合同。至目前，共簽訂入社合同203份，其中A合同82份，土地527畝；B合同97份，土地611畝；C合同17份，土地92畝；D合同7份，土地1031畝；E合同3份，土地15畝。農(nóng)戶入土地股2169股，面積2169畝，占流轉(zhuǎn)面積的96%；入現(xiàn)金股481股，股金24.05萬元。這幾種流轉(zhuǎn)方式，既滿足了群眾多層次、多樣化需求，又切實(shí)維護(hù)了農(nóng)民的合法權(quán)益。

在實(shí)施過程中，嚴(yán)格界清村委會(huì)與合作社的職能，把土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營自主權(quán)交給合作社，把屬于村級基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益事業(yè)交給村委會(huì)，合作社獨(dú)立經(jīng)營，自負(fù)盈虧，村委會(huì)和合作社監(jiān)事會(huì)共同監(jiān)督協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途，監(jiān)督合同的執(zhí)行和租金、紅利的按時(shí)兌付，維護(hù)農(nóng)民利益。村級兩委班子嚴(yán)格執(zhí)行縣上制定的《土地流轉(zhuǎn)實(shí)施意見》和《土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，充分發(fā)揮扶持、監(jiān)管作用，搭建服務(wù)平臺，改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，統(tǒng)籌農(nóng)村最低生活保障、扶貧救濟(jì)、幫扶等社會(huì)資源。合作社也積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，對男滿70歲、女滿65歲社員每人每年補(bǔ)助360元錢和400斤小麥。同時(shí)，根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的變動(dòng)和土地收益的增長，在按純收入的10%提留風(fēng)險(xiǎn)金、5%提留公積金和公益金外，合作社與種植大戶、社員面對面議定最低保底分紅標(biāo)準(zhǔn)，確保入社農(nóng)戶的收益，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)農(nóng)民參與土地流轉(zhuǎn)的積極性。

（三）破解三大難題：土地規(guī)模經(jīng)營、資金不斷鏈和富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。一是實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營效益。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后，如何發(fā)揮土地規(guī)模經(jīng)營效益，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)出率，是擺在合作社面前的首要問題。合作社以發(fā)揮土地最大效益和為社員創(chuàng)造更大紅利為目標(biāo)，聘請市縣專家對入股的土地統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營，重點(diǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)。在經(jīng)營規(guī)劃上，堅(jiān)持長、短線結(jié)合，一“主”多“副”。合作社把蘋果產(chǎn)業(yè)確定為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，去年秋季一次性栽植蘋果2261畝，今春全部落實(shí)了補(bǔ)植、涂白、施肥及覆膜等管護(hù)措施，初步實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化經(jīng)營。在蘋果產(chǎn)業(yè)培植期，合作社經(jīng)營土地的重點(diǎn)是加強(qiáng)果樹管護(hù)，并大力發(fā)展中藥材種植、養(yǎng)殖和設(shè)施瓜菜等短平快項(xiàng)目；到蘋果成熟期，重點(diǎn)與鼎峰果汁、慶新果業(yè)、興旺牧業(yè)、綠鑫草業(yè)等縣內(nèi)外農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)合作，走“農(nóng)戶+合作社+基地+龍頭企業(yè)”的合作經(jīng)營新路子。對農(nóng)戶自營和種植大戶轉(zhuǎn)租的土地，合作社嚴(yán)格按結(jié)構(gòu)調(diào)整總體規(guī)劃指導(dǎo)經(jīng)營，避免走傳統(tǒng)種植業(yè)的老路子。在經(jīng)營管理上，對流轉(zhuǎn)后由合作社集體經(jīng)營的土地，采取“小承包”的辦法，由合作社將村中勞力按技能特長組建田間作業(yè)隊(duì)，分區(qū)域承包，聯(lián)產(chǎn)計(jì)酬，避免出現(xiàn)新的“大鍋飯”。去年，合作社對流轉(zhuǎn)后集體經(jīng)營的土地，套種香紫、苗木、西瓜、黃豆等短線高效作物，創(chuàng)收入16.21萬元，今年預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)收入176.4萬元，畝均1294元，是流轉(zhuǎn)前的1.7倍，預(yù)計(jì)到2017年畝均收入可達(dá)2759元，是流轉(zhuǎn)前的3.7倍。對流轉(zhuǎn)后仍由農(nóng)戶自營的土地，今年指導(dǎo)入社農(nóng)戶全部套種了油菜。

二是實(shí)現(xiàn)發(fā)展資金不斷鏈。為了從根本上解決資金鏈斷裂問題，合作社按照“以地養(yǎng)地、以工養(yǎng)地、以畜養(yǎng)地”的思路，提高經(jīng)營效益，增強(qiáng)“造血功能”。具體辦法是：在2014年之前的果樹幼齡期，套種香紫、西瓜等短線高效經(jīng)濟(jì)作物，以收益兌付果樹管護(hù)費(fèi)和土地流轉(zhuǎn)費(fèi)，并提取風(fēng)險(xiǎn)金，參加農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)；今年3月初，合作社將村上140多名土建技術(shù)人才組成建筑工程隊(duì)，通過個(gè)人投資、合作社向銀行貸款的辦法籌集資金100多萬元，采取承包經(jīng)營的方式，由合作社負(fù)責(zé)承攬工程，承包人帶領(lǐng)工程隊(duì)建設(shè)并向合作社上繳承包經(jīng)營費(fèi)。今年已承攬工程600多萬，預(yù)計(jì)年終可向合作社上繳承包費(fèi)40萬，至2017年累計(jì)可向合作社上交承包費(fèi)620萬元；計(jì)劃今年9月興建建材廠，由合作社牽頭，通過爭取國家項(xiàng)目資金扶持、銀行貼息貸款和村民資金入股等途徑籌集資金320萬元。明年3月投產(chǎn)，達(dá)產(chǎn)后年可生產(chǎn)空心磚800萬塊，按現(xiàn)價(jià)測算，年產(chǎn)值1000萬元，可實(shí)現(xiàn)凈利潤160萬元。到2017年累計(jì)可實(shí)現(xiàn)凈利潤1280萬元；通過政府貼息貸款，爭取農(nóng)業(yè)項(xiàng)目投資，2012年興建萬只波爾山羊養(yǎng)殖場，按當(dāng)年出欄1000只，每只500元計(jì)算，年凈利潤為20萬。到2017年，養(yǎng)殖場累計(jì)利潤可達(dá)270萬元。據(jù)測算，2014年是合作社產(chǎn)業(yè)收入的最低谷，當(dāng)年由于果樹樹冠擴(kuò)張不能套種作物，產(chǎn)業(yè)沒有收益，所產(chǎn)生的26.5萬元土地流轉(zhuǎn)費(fèi)可用前6年合作社提取的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)金(62.56萬元)支付，社員分紅參照前幾年平均標(biāo)準(zhǔn)，所需資金通過社辦企業(yè)利潤積累彌補(bǔ)或用農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金余留墊付，這樣既保證了合作社資金運(yùn)轉(zhuǎn)正常，又實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。

三是實(shí)現(xiàn)富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。對土地流轉(zhuǎn)后解放出的400多名富余勞動(dòng)力，合作社因勢利導(dǎo)，以就地轉(zhuǎn)移為主，合理安置。首先，把有勞動(dòng)能力的“老把式”、“土專家”等組成田間作業(yè)隊(duì)，配備農(nóng)業(yè)機(jī)械，在合作社或種植大戶從事田間管理，日工資30—40元。其次，將村上土建技術(shù)人才組成工程建筑隊(duì)，承包經(jīng)營建筑工程。第三，合作社結(jié)合陽光扶貧工程，對村上婦女和不愿離鄉(xiāng)的青壯年進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)，就地轉(zhuǎn)移到社辦建材廠和養(yǎng)殖場，從事建材生產(chǎn)和養(yǎng)殖業(yè)；第四，組織青壯年外出務(wù)工，增加收入。

（四）堅(jiān)持四個(gè)原則。一是家庭承包經(jīng)營制度不變。任村在土地流轉(zhuǎn)中，始終堅(jiān)持穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系這一前提，明確農(nóng)民是土地承包的責(zé)任主體，享有充分的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，確保農(nóng)民將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)出去沒有后顧之憂。二是平等協(xié)商、依法自愿有償。完全尊重農(nóng)民群眾的意愿，由土地流轉(zhuǎn)雙方自主協(xié)調(diào)確定流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)價(jià)款以及權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，流轉(zhuǎn)的收益完全歸承包方所有。三是不改變土地農(nóng)業(yè)用途。加強(qiáng)對流轉(zhuǎn)后土地的監(jiān)督管理，確保土地在流轉(zhuǎn)使用的過程中不改變其農(nóng)業(yè)用途，尤其是基本農(nóng)田，嚴(yán)禁流轉(zhuǎn)后變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地。四是因地制宜、因勢利導(dǎo)。堅(jiān)持一切從客觀實(shí)際出發(fā)，從農(nóng)民需要出發(fā)，不下達(dá)流轉(zhuǎn)任務(wù)，不指定流轉(zhuǎn)時(shí)間，不限定流轉(zhuǎn)模式。對具備條件的，積極引導(dǎo)農(nóng)民通過土地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范有序地進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)；對不具備條件的，仍維持家庭承包，不急于求成；對心存顧慮的，給農(nóng)民留足基本口糧田用于自營，將其余土地流轉(zhuǎn)集中經(jīng)營。

（五）落實(shí)五大舉措。在任村土地流轉(zhuǎn)過程中，縣鄉(xiāng)黨委、政府充分發(fā)揮主導(dǎo)作用，縣委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)多次深入任村，現(xiàn)場辦公，解決突出問題。縣上成立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、并指導(dǎo)焦村鄉(xiāng)和任村成立了鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站、村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)小組，積極開展土地流轉(zhuǎn)信息咨詢、合同鑒證、矛盾糾紛調(diào)解等相關(guān)服務(wù)，完善合作社財(cái)務(wù)監(jiān)管、利益分紅監(jiān)管、重大事項(xiàng)決策、檔案規(guī)范管理等相關(guān)制度和規(guī)則，規(guī)范合作社運(yùn)行。在項(xiàng)目、資金上向任村傾斜，指導(dǎo)落實(shí)五大舉措。一是產(chǎn)業(yè)富民。我縣處于全國蘋果最佳栽植帶，群眾有栽植傳統(tǒng)。蘋果產(chǎn)業(yè)是市縣確定的結(jié)構(gòu)調(diào)整、助農(nóng)增收的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。任村民生合作社選擇蘋果產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，按照現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全”的要求，以企業(yè)化的方式組織生產(chǎn)，采取統(tǒng)一規(guī)劃，專業(yè)隊(duì)栽植，實(shí)行機(jī)械化耕作、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和集約化經(jīng)營，拓展農(nóng)產(chǎn)品加工鏈，做大做強(qiáng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加快了產(chǎn)業(yè)富民的進(jìn)程。按現(xiàn)價(jià)測算，合作社在前6年果樹幼齡期，套種經(jīng)濟(jì)作物可實(shí)現(xiàn)總收入1106.23萬元，畝均1483元； 2015年果樹掛果后，當(dāng)年每畝商品果可實(shí)現(xiàn)收入1320元；到2017年，每畝可實(shí)現(xiàn)收入2759元。二是工業(yè)興農(nóng)。任村有多名土建技術(shù)人才、多個(gè)建筑小工隊(duì)和小型養(yǎng)殖廠，發(fā)展農(nóng)業(yè)企業(yè)有得天獨(dú)厚的條件和基礎(chǔ)。依托資源優(yōu)勢，合作社通過爭取國家產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目、銀行貼息貸款和招商引資，組建工程建筑隊(duì)，建辦建材廠和養(yǎng)殖場等社辦企業(yè)，增加資本積累，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供資金保障。三是科技強(qiáng)農(nóng)?？h上組織科技、農(nóng)林、畜牧、水務(wù)、工業(yè)等部門技術(shù)人員深入任村，開展科技指導(dǎo)、實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)和推廣工作，選派1名大學(xué)生村官、2名林業(yè)、畜牧科技特派員常年蹲點(diǎn)指導(dǎo)，與合作社、種植大戶結(jié)成利益共同體。近年來舉辦了多期實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)班，推廣了日光溫室、全膜雙壟溝播玉米、暖棚養(yǎng)畜、測土配方、病蟲害防治等20多項(xiàng)新技術(shù)，積極發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)，有效提高了任村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的科技含量。四是政策惠農(nóng)?？h鄉(xiāng)全面落實(shí)糧食直補(bǔ)、農(nóng)機(jī)具購置補(bǔ)貼、小麥良種補(bǔ)貼、農(nóng)資綜合補(bǔ)貼、能繁母豬補(bǔ)貼等強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)各項(xiàng)政策，在“普惠”的基礎(chǔ)上重點(diǎn)向任村傾斜，并對所有補(bǔ)貼資金的發(fā)放實(shí)行“一折統(tǒng)”、“一冊明”。縣財(cái)政籌措專項(xiàng)資金對轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶、轉(zhuǎn)入土地的經(jīng)營大戶、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、合作社予以補(bǔ)助、扶持和獎(jiǎng)勵(lì)，并對社辦企業(yè)實(shí)行稅收全免。五是項(xiàng)目助農(nóng)?？h上將任村申報(bào)為市級新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)村，在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、扶貧開發(fā)、農(nóng)田基本建設(shè)、農(nóng)技推廣、農(nóng)村信息網(wǎng)絡(luò)和農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等涉農(nóng)項(xiàng)目的安排上向任村合作社傾斜，下達(dá)各類扶持資金159萬元，實(shí)施了通村公路建設(shè)、蘋果基地建設(shè)、土地復(fù)墾、設(shè)施瓜菜、戶用沼氣等項(xiàng)目，極大地改變了任村群眾的生產(chǎn)生活條件。

三、任村加快土地流轉(zhuǎn)顯現(xiàn)出較好的現(xiàn)實(shí)意義

任村探索推行成立土地股份合作社、加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營的做法，符合十七屆三中全會(huì)政策，是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式的一次創(chuàng)新，對于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有較好的現(xiàn)實(shí)意義和長遠(yuǎn)意義。

一是有利于完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，促進(jìn)農(nóng)民土地承包權(quán)益得到保障。在堅(jiān)持土地所有的前提下，把地產(chǎn)權(quán)分解為土地股權(quán)、經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，讓農(nóng)民擁有股權(quán)，合作社掌握經(jīng)營權(quán)，土地租種大戶享有使用權(quán)，從而使農(nóng)民承包的土地由實(shí)物形態(tài)變?yōu)閮r(jià)值形態(tài)，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能更加完善，合法權(quán)益得到有效保障，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的實(shí)現(xiàn)形式更加有效。

二是有利于合理配置和充分利用土地資源，促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營。土地流轉(zhuǎn)后，確定了主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在較大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一良種、統(tǒng)一耕作、統(tǒng)一施肥、統(tǒng)一用藥、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一銷售，使農(nóng)業(yè)的產(chǎn)前、產(chǎn)中和產(chǎn)后諸環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)成緊密的產(chǎn)業(yè)鏈條，從而提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)組織化水平，加快了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)初步實(shí)現(xiàn)了“專業(yè)化分工、規(guī)?；a(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、企業(yè)化管理”，有力地推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

三是有利于推廣先進(jìn)科技，促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。農(nóng)民以土地入股后，種田把式可以在較大規(guī)模的農(nóng)田上推廣先進(jìn)適用技術(shù)，或通過引進(jìn)、實(shí)驗(yàn)和示范，轉(zhuǎn)化科研成果，提升了農(nóng)民的專業(yè)技術(shù)水平，提高了農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量和質(zhì)量，架起了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)通向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的橋梁。

四是有利于加快農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，促進(jìn)生產(chǎn)力解放和發(fā)展。合作社的發(fā)展既留住了一部分農(nóng)村“精兵強(qiáng)將”，又鍛煉和培育了新型農(nóng)民。同時(shí)，解除了外出務(wù)工農(nóng)民的后顧之憂，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程。去年，全村就地轉(zhuǎn)移富余勞動(dòng)力84人，外出務(wù)工332人，實(shí)現(xiàn)勞務(wù)收入300多萬元，比流轉(zhuǎn)前增加收入200多萬元。

五是有利于農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性增收，促進(jìn)農(nóng)村資本市場發(fā)育。通過土地流轉(zhuǎn)，過去單一土地收益轉(zhuǎn)向多元化收益，農(nóng)民收入大幅度增長。①農(nóng)民獲得土地流轉(zhuǎn)費(fèi)和合作社收益分紅，既規(guī)避了生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、提高了土地基本收益，又給農(nóng)民帶來資產(chǎn)性、長期性收入；②部分老人和婦女在合作社和種植大戶從事日常管理，實(shí)現(xiàn)了就地打工增加收入；③更多的青壯年擺脫土地束縛，外出務(wù)工，穩(wěn)定了務(wù)工收入，培育壯大了勞務(wù)產(chǎn)業(yè)；④種植大戶實(shí)現(xiàn)了規(guī)模片帶承包經(jīng)營，提高了土地收益。同時(shí)，合作社通過爭取農(nóng)村金融部門貨款、民間融資和政府扶持，加快了農(nóng)村資本集中的速度，促進(jìn)了農(nóng)村資本市場的發(fā)育。任村六組村民許宗保家5口人，9.3畝地。入社前年種地收入萬元左右，這是全家唯一的經(jīng)濟(jì)來源。去年他把土地全部入股，當(dāng)年，妻子和兩個(gè)女兒到廣州打工，收入2.4萬元，許宗保買了一臺拖拉機(jī)自己經(jīng)營，收入1.6萬元，合作社支付流轉(zhuǎn)費(fèi)1400元，年收入共4萬元，一年下來收入翻了兩番。他感慨地說：“實(shí)行土地流轉(zhuǎn)，土地經(jīng)營活了，人閑不住了，家也就富了”。

六是有利于提高農(nóng)民建設(shè)新農(nóng)村的積極性，促進(jìn)農(nóng)村各項(xiàng)事業(yè)全面發(fā)展。土地流轉(zhuǎn)在推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，激發(fā)了干部群眾發(fā)展農(nóng)村各項(xiàng)事業(yè)的熱情。在村黨支部、村委會(huì)的引領(lǐng)下，全體村民以共同發(fā)展、共同富裕為目標(biāo)，積極建設(shè)新農(nóng)村。一年來，完成秋地頂凌覆膜1000畝，新建設(shè)施瓜菜鋼架大棚100座，戶用沼氣180座，培訓(xùn)并輸轉(zhuǎn)富余勞動(dòng)力350多人，新建合作社辦公用房200平方米，完成村部舊房維修、學(xué)校教學(xué)樓翻新和9.6公里村組道路路基拓寬、鋪油罩面和行道樹栽植工程；復(fù)墾舊莊基187戶，新增土地680畝，新修占地160畝公墓一處，搬遷墳?zāi)?2座，新建農(nóng)家店、農(nóng)資店各一家，成立了環(huán)衛(wèi)隊(duì)，購置垃圾清運(yùn)車一輛，新建垃圾處理場一處，村莊基礎(chǔ)設(shè)施條件有了明顯改變。今年動(dòng)工新建的30戶小康住宅已建成15戶，建成后可整體搬遷任村五組20戶群眾。村上規(guī)劃，準(zhǔn)備利用5年時(shí)間，在全村建成種植、養(yǎng)殖、教學(xué)、住宅區(qū)等五大區(qū)塊，統(tǒng)一修建住宅樓、超市、衛(wèi)生所、幼兒園，“過上跟城里人一樣的生活”。

四、任村土地流轉(zhuǎn)給我們的啟示

土地是農(nóng)民賴以生存之基，也是農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展之本，更是農(nóng)村改革成敗的關(guān)鍵。如何通過機(jī)制創(chuàng)新，規(guī)范農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，進(jìn)一步解放農(nóng)村生產(chǎn)力，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，這是欠發(fā)達(dá)的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)地區(qū)現(xiàn)階段亟需探索和實(shí)踐的重大課題，任村的實(shí)踐為此提供了有益的啟示和借鑒。

（一）維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益、尊重農(nóng)民意愿是土地流轉(zhuǎn)的基本前提。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，農(nóng)民最擔(dān)心的是失去土地承包權(quán)，變成既失地又失業(yè)的農(nóng)民。因此，土地流轉(zhuǎn)必須保護(hù)農(nóng)民對承包土地的使用、收益等承包經(jīng)營權(quán)；必須堅(jiān)持依法有償自愿的原則，防止強(qiáng)迫農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地和流轉(zhuǎn)后改變土地農(nóng)業(yè)用途；必須明確雙方權(quán)益，確保平等協(xié)商、互利有償，依法合理流轉(zhuǎn)。

（二）市場化運(yùn)作是土地流轉(zhuǎn)的主導(dǎo)方向。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系到農(nóng)村的穩(wěn)定。必須實(shí)行市場化運(yùn)作，建立和完善中介服務(wù)組織，制訂切合本地實(shí)際的土地流轉(zhuǎn)規(guī)劃，收集發(fā)布土地供需信息，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序，協(xié)調(diào)各方利益關(guān)系，搭建農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與市場之間的橋梁，真正使土地效益最大化。

（三）融通完整的資金鏈條是土地流轉(zhuǎn)縱深推進(jìn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)弱質(zhì)低效，由單戶承包經(jīng)營向集中規(guī)模經(jīng)營，培植特色支柱產(chǎn)業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)增效增收，這需要一個(gè)較長過程。在這個(gè)過程中，資金問題始終是困擾土地流轉(zhuǎn)的最大的問題。這就需要財(cái)政、金融部門加大支持力度，政府給予前期扶持，整合項(xiàng)目和資金興建農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，工業(yè)“反哺”農(nóng)業(yè)，融通完整的資金鏈條，增強(qiáng)自身“造血”功能，真正實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)工作可持續(xù)發(fā)展。

（四）提高土地產(chǎn)出效益、增加農(nóng)民收入是土地流轉(zhuǎn)的核心任務(wù)。獲取相對穩(wěn)定的較高收益是農(nóng)民參與土地流轉(zhuǎn)的根本動(dòng)因，也是土地流轉(zhuǎn)關(guān)系長期有效的根本保證。實(shí)施農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，必須以提高土地產(chǎn)出效益為著力點(diǎn)，既要通過規(guī)模集約經(jīng)營，普及和推廣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)，以科技提高農(nóng)業(yè)附加值，使土地效益倍增，大幅增加農(nóng)民家庭經(jīng)營性收入，又要使部分農(nóng)民獲得穩(wěn)定的土地流轉(zhuǎn)收益，大幅增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，還要促使大量農(nóng)民從“農(nóng)工兼營”狀態(tài)中解放出來，一心一意進(jìn)城務(wù)工或就地轉(zhuǎn)向二三產(chǎn)業(yè)，大幅增加農(nóng)民的工資性收入，構(gòu)建農(nóng)民持續(xù)增收的長效機(jī)制。

（五）建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系是加快土地流轉(zhuǎn)的重要保障?，F(xiàn)階段，土地仍是廣大農(nóng)民最重要的基本生活資料和獲取收入的主要來源。因此，加快土地流轉(zhuǎn)，必須高度重視農(nóng)村社會(huì)保障工作，不斷加大農(nóng)村民生事業(yè)的投入，逐步建立和完善覆蓋城鄉(xiāng)的醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、大病救助、就業(yè)再就業(yè)、最低生活保障和五保供養(yǎng)等社會(huì)保障制度，加強(qiáng)農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)培訓(xùn)和信息咨詢、法律維權(quán)、勞務(wù)中介等配套服務(wù)，加快縣城和小城鎮(zhèn)建設(shè)，擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模，引導(dǎo)農(nóng)民轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn)居住就業(yè)。只有這樣，才能確保農(nóng)民離開土地后有事干、有飯吃、有錢花，才能從根本上提高農(nóng)民離開土地后的安全感和適應(yīng)市場風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地市場發(fā)育進(jìn)程。

（六）政府主導(dǎo)是土地流轉(zhuǎn)的根本保證。土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民是主體，政府是主導(dǎo)。土地流轉(zhuǎn)市場是一個(gè)新興的無形市場，交易規(guī)則尚未健全和完善，流轉(zhuǎn)過程中有許多問題需要解決，這就需要政府充分發(fā)揮服務(wù)、引導(dǎo)和監(jiān)督作用。凡是市場能做好的事，都由市場來做，政府重點(diǎn)是指導(dǎo)建立規(guī)范的制度框架和運(yùn)行機(jī)制，用經(jīng)濟(jì)的、法律的手段，確保執(zhí)行政策不走樣，確保土地農(nóng)業(yè)用途不改變，確保土地經(jīng)營權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)。

（七）與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合是土地流轉(zhuǎn)持續(xù)發(fā)展的必由之路。積極穩(wěn)妥地推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，就可以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地由零散向集中、零亂向統(tǒng)一、零星向規(guī)模這一經(jīng)營目標(biāo)轉(zhuǎn)變，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，并為大量離開土地的農(nóng)民從事二、三產(chǎn)業(yè)提供就業(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。因此，必須把土地流轉(zhuǎn)納入新農(nóng)村建設(shè)，全盤考慮，統(tǒng)籌規(guī)劃，推進(jìn)城鄉(xiāng)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展

五、對進(jìn)一步加快土地流轉(zhuǎn)工作的幾點(diǎn)建議

作為一項(xiàng)創(chuàng)新性工作，我縣的土地流轉(zhuǎn)尚處在探索與初步發(fā)展階段，仍然存在制度設(shè)計(jì)欠科學(xué)配套、經(jīng)營管理人員缺乏、流轉(zhuǎn)合作層次較低、服務(wù)體系不夠健全、流轉(zhuǎn)市場發(fā)育遲緩等問題。我們將以此次會(huì)議為契機(jī)，進(jìn)一步總結(jié)完善任村經(jīng)驗(yàn)，在全縣有條件的地方推廣，積極培育土地流轉(zhuǎn)市場，大力培養(yǎng)經(jīng)營管理人才，健全服務(wù)體系，加速推進(jìn)土地規(guī)范流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營。結(jié)合任村土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐和我縣推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作的現(xiàn)狀，我們有以下幾點(diǎn)建議。

（一）盡快出臺促進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)。抓住城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試點(diǎn)的機(jī)遇，制定和完善適應(yīng)形勢發(fā)展并具有前瞻性的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)法規(guī)，在堅(jiān)持土地集體所有的前提下，最大限度放活承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。

（二）加快農(nóng)村金融服務(wù)機(jī)制創(chuàng)新，加大財(cái)政支持力度。加快建立多層次廣覆蓋的農(nóng)村金融服務(wù)體系，拓寬金融支農(nóng)領(lǐng)域，金融部門應(yīng)增加對農(nóng)業(yè)的貸款比重和總量，簡化程序，縣上涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)新增貸款應(yīng)全部用于支持土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目；扶持成立投資擔(dān)保公司，支持合作社開展信用擔(dān)保，允許土地合作社、種植大戶和農(nóng)民以土地使用權(quán)、住宅、農(nóng)產(chǎn)品訂單、大型農(nóng)業(yè)機(jī)械等為擔(dān)保物貸款，依法開展權(quán)屬清晰、風(fēng)險(xiǎn)可控的大型農(nóng)用生產(chǎn)設(shè)備、林權(quán)、四荒地使用權(quán)等抵押貸款和應(yīng)收帳款、倉單、可轉(zhuǎn)讓股權(quán)專用權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)等權(quán)利質(zhì)押貸款，并適當(dāng)優(yōu)惠利率，合理延展還款期限；對有發(fā)展?jié)摿褪袌銮熬暗呐d辦企業(yè)，符合條件的搞好上市工作；省市縣政府采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)的形式，每年安排一定的扶持資金，用于對轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶、轉(zhuǎn)入土地的經(jīng)營大戶、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、合作社的補(bǔ)助、扶持和獎(jiǎng)勵(lì)。

（三）盡快出臺農(nóng)業(yè)經(jīng)營保險(xiǎn)政策。結(jié)合土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營實(shí)際，制定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)保險(xiǎn)政策，設(shè)立保險(xiǎn)基金，保險(xiǎn)基金由政府與合作社、種植大戶共同承擔(dān)，滾動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)災(zāi)害補(bǔ)償。

（四）加快建立和完善多層次的農(nóng)村社會(huì)保障體系。在土地流轉(zhuǎn)重點(diǎn)區(qū)域開展農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度試點(diǎn)。同時(shí)，取消戶籍限制，解決進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的身份問題，強(qiáng)制企業(yè)為農(nóng)民工繳納“三金”，在社會(huì)保障，子女上學(xué)等方面享受城市居民同等待遇，為農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)營造良好的外部環(huán)境。

（五）出臺和落實(shí)相關(guān)扶持政策。寧縣人口多土地少，工業(yè)化程度低，是全省最具代表性的農(nóng)業(yè)大縣，開展土地流轉(zhuǎn)工作試點(diǎn)具有典型意義，我們希望專撥試點(diǎn)經(jīng)費(fèi)和實(shí)行優(yōu)惠政策，把我縣列為國家和省上城鄉(xiāng)一體化發(fā)展和土地流轉(zhuǎn)工作的試點(diǎn)縣。

第三篇：閑置土地方案

衡東縣閑置土地清理處置工作實(shí)施方案（草案）

為進(jìn)一步增強(qiáng)節(jié)約集約用地意識、科學(xué)合理配置土地資源、加強(qiáng)對建設(shè)用地批后監(jiān)管、提高土地利用率，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）等有關(guān)規(guī)定，特制定本方案。

一、組織領(lǐng)導(dǎo)

（一）成立衡東縣閑置土地清理處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣長任組長，主管國土副縣長任副組長，紀(jì)委（監(jiān)察局）、財(cái)政局、國土資源局、規(guī)劃局、法院等相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（辦公室設(shè)在縣國土資源局），由縣國土資源局局長兼任辦公室主任。

領(lǐng)導(dǎo)小組主要負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)閑置土地清理整頓工作，解決閑置土地處置過程中遇到的各種問題，研究批準(zhǔn)閑置土地的處置方案。辦公室具體負(fù)責(zé)宗地檔案材料的收集、閑置土地的認(rèn)定、閑置土地處置方案的起草、執(zhí)行等日常工作。

（二）成立閑置土地清理處置工作小組。清理處置閑置土地以紀(jì)委（監(jiān)察局）為牽頭單位，國土資源局、財(cái)政局、、規(guī)劃局、法院抽調(diào)專門的工作人員參加。

二、清理范圍和對象

（一）2012年7月25日前出讓、劃撥的國有建設(shè)用地 1.國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地。

2.國有建設(shè)用地使用權(quán)人雖已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五且中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地。

（二）被改制企業(yè)在重組、兼并、收購等改制成功以后的閑置土地。土地閑置時(shí)間自企業(yè)停產(chǎn)歇業(yè)之日起計(jì)算。

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其它情形。

三、工作步驟

（一）調(diào)查摸底（2013年8月1日至8月15日）

清理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織專門工作人員集中時(shí)間對2012年7月25日前供地情況進(jìn)行摸底造冊，形成《國有建設(shè)用地出讓疑似閑置情況摸底表》、《國有建設(shè)用地劃撥情況表》。

（二）調(diào)查階段（2013年8月16日至9月15日）根據(jù)《國有建設(shè)用地出讓疑似閑置情況摸底表》、《國有建設(shè)用地劃撥情況表》，逐宗地核實(shí)動(dòng)工開發(fā)情況。查清土地位置、面積、動(dòng)工開發(fā)時(shí)間等情況，并填好《閑置土地調(diào)查情況表》上報(bào)清理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。清理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對核實(shí)的情況進(jìn)行初步審核，根據(jù)不同性質(zhì)，區(qū)別不同情況，依法認(rèn)定，擬出處置方案。

（三）依法處置階段（2013年9月15日至11月15日）

清理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將處置方案報(bào)閑置土地清理領(lǐng)導(dǎo)小組審批，審批通過后，由縣國土資源局依法作出處理決定，清理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室協(xié)調(diào)各相關(guān)單位依法負(fù)責(zé)執(zhí)行到位。

（四）總結(jié)表彰（2013年11月下旬）

清理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室根據(jù)情況認(rèn)真總結(jié)我縣在土地管理中存在的問題和經(jīng)驗(yàn)，并對今后土地供應(yīng)、監(jiān)管提出建設(shè)性建議，進(jìn)一步完善長效管理機(jī)制。領(lǐng)導(dǎo)小組對在清理過程中工作突出的個(gè)人、單位給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。

四、處置方式

（一）對符合《閑置土地處置辦法》第八條規(guī)定的情形，屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置的，選擇以下方式處置：

1.延長動(dòng)工開發(fā)期限。簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補(bǔ)充協(xié)議約定的動(dòng)工開發(fā)日期起，延長動(dòng)工開發(fā)期限最長不得超過一年。2.調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價(jià)款。

3.由政府安排臨時(shí)使用。待原項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。從安排臨時(shí)使用之日起，臨時(shí)使用期限最長不得超過兩年。

4.協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

5.置換土地。對已繳清土地價(jià)款、落實(shí)項(xiàng)目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設(shè)使用權(quán)人置換其它價(jià)值相當(dāng)、用途相同的國有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地。

6.國土資源主管部門還可以根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定其他處置方案。

（二）不符合《閑置土地處置辦法》第八條規(guī)定情形，不屬于政府及政府部門的行為造成土地閑置的，按照以下方式處置：

1.未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)。

2.未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

（三）閑置土地未按照《閑置土地處置辦法》處理完畢的，國土資源部門不得受理該國有建設(shè)用地使用權(quán)人新的用地申請，不得辦理閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記。同時(shí)，將國有建設(shè)用地使用權(quán)人閑置土地的信息抄送金融監(jiān)管、住建、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門，上述部門要積極配合閑置土地的處置工作。

五、工作要求

（一）宣傳發(fā)動(dòng)、營造氛圍。召開全縣清理閑置土地領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議，統(tǒng)一思想，明確工作任務(wù)；充分發(fā)揮新聞媒體的輿論監(jiān)督作用，進(jìn)行廣泛的宣傳報(bào)道，在全縣形成閑置土地清理處置工作氛圍。

（二）明確責(zé)任、通力協(xié)作。各成員單位應(yīng)把此次閑置土地的清查處置當(dāng)作一件大事來抓，必須加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，形成合力。各有關(guān)部門、單位要認(rèn)真履行職責(zé)，發(fā)揮職能優(yōu)勢，密切溝通協(xié)作。

（三）加強(qiáng)督察、嚴(yán)格追責(zé)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要加強(qiáng)工作調(diào)度，開展督促檢查，掌握了解工作情況。各有關(guān)部門、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)要切實(shí)履行職責(zé)，強(qiáng)化督導(dǎo)檢查，對在清理工作中瞞報(bào)、漏報(bào)、弄虛作假的，將追究有關(guān)人員的責(zé)任。

（四）加大投入、提供保障。閑置土地清理處置工作涉及面廣，面臨的情況復(fù)雜，需投入大量的人力、物力和財(cái)力，縣財(cái)政要撥付專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，確保此項(xiàng)工作順利推進(jìn)。

第四篇：閑置土地買賣合同

土地買賣合同

賣方：_______________________________（以下簡稱甲方）買方：_______________________________（以下簡稱乙方）

一、為土地買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列土地賣給乙方所有：

1.土地 座 落

土地面積（）用途

2.該土地使用權(quán)取得方式“√”：出讓（）、劃撥（）。

二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣________元，（大寫）_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

三、甲方在__________年_____月_____日將上述土地交付給乙方。該土地占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

四、出賣的土地如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

五、雙方愿按國家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向（___________）仲裁委員會(huì)申請仲裁。

六、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務(wù)部門各一份，房管部門一份。

七、雙方約定的其它事項(xiàng)：_____________________________________ 甲方（簽名或蓋章)_______________ 乙方（簽名或蓋章）_______________ 監(jiān)證機(jī)關(guān)：_______________

證明人（簽名或蓋章）_____________________ 代理人（簽名或蓋章）______________________

簽訂日期：___________年____月____日

第五篇：閑置土地處置實(shí)施辦法

中山市閑置土地處置實(shí)施辦法

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)土地管理，盤活閑置土地，促進(jìn)節(jié)約集約用地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于中山市行政區(qū)域內(nèi)閑置土地的認(rèn)定和處置。政府儲備用地不納入閑置土地認(rèn)定和處置范圍。

第三條 市土地行政主管部門負(fù)責(zé)閑置土地調(diào)查、認(rèn)定和處置工作的組織實(shí)施。各鎮(zhèn)政府（含火炬開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)辦事處，下同）負(fù)責(zé)承擔(dān)轄區(qū)內(nèi)閑置土地調(diào)查、認(rèn)定和處置的具體實(shí)施。

市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、金融、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、監(jiān)察等行政主管部門，按照工作職責(zé)，協(xié)同市土地行政主管部門做好閑置土地處置的相關(guān)工作。

第四條 閑置土地處置應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，遵循依法依規(guī)、促進(jìn)利用、保障權(quán)益、信息公開的原則。

第五條 集體所有建設(shè)用地閑置的調(diào)查、認(rèn)定和處置，參照本辦法執(zhí)行。

第二章 閑置土地調(diào)查認(rèn)定

第六條 閑置土地是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、劃撥批準(zhǔn)文件約定或規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期或者法定的期限滿一年仍未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地。

有下列情形之一的，認(rèn)定為閑置土地：

（一）超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、劃撥批準(zhǔn)文件約定或規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的。

（二）國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、劃撥批準(zhǔn)文件未約定或規(guī)定動(dòng)工開發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的，以實(shí)際交付土地之日起一年為動(dòng)工開發(fā)日期，超過上述日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的。

（三）已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25%且中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。第七條 閑置土地調(diào)查認(rèn)定以宗地為單位。

第八條 動(dòng)工開發(fā)是指依法取得施工許可證后，進(jìn)場施工并達(dá)到一定開發(fā)要求。需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。

未依法領(lǐng)取施工許可證而進(jìn)場施工，已達(dá)到前款規(guī)定的開發(fā)要求，在市土地行政主管部門作出閑置土地認(rèn)定之前經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門依法補(bǔ)辦有關(guān)許可手續(xù)的，可以認(rèn)定為動(dòng)工開發(fā)。

第九條 應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地的總面積、總投資額，以國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、劃撥批準(zhǔn)文件約定或規(guī)定為準(zhǔn)，國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、劃撥批準(zhǔn)文件沒有約定或規(guī)定的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)工程報(bào)建批準(zhǔn)或立項(xiàng)批準(zhǔn)文件規(guī)定認(rèn)定。通過上述方式仍無法認(rèn)定的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革等相關(guān)部門確定。已開發(fā)建設(shè)用地面積、已投資額由土地使用權(quán)人提供建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案和圖紙、資金憑證及其他合法有效的材料證明，市土地行政主管部門認(rèn)為有必要的，可以委托具備相應(yīng)資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估或?qū)徲?jì)，或者向鎮(zhèn)政府及市城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革等部門調(diào)查核實(shí)。

已投資額、總投資額均不含國有建設(shè)用地使用權(quán)交易價(jià)款、劃撥價(jià)款和向國家繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

第十條 閑置土地調(diào)查認(rèn)定按以下程序進(jìn)行：

（一）市土地行政主管部門發(fā)現(xiàn)涉嫌構(gòu)成閑置土地的，向土地使用權(quán)人發(fā)出《閑置土地調(diào)查通知書》。被調(diào)查土地設(shè)有抵押權(quán)或被采取保全措施的，應(yīng)把開展調(diào)查事宜書面告知抵押權(quán)人或保全機(jī)關(guān)。

（二）土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在《閑置土地調(diào)查通知書》送達(dá)之日起30日內(nèi)將土地審批登記情況、開發(fā)利用情況、抵押查封情況、閑置原因及相關(guān)證明材料、后續(xù)利用意見等，如實(shí)向市土地行政主管部門提供，接受調(diào)查處理。

（三）市土地行政主管部門對有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，確認(rèn)構(gòu)成閑置土地的，向土地使用權(quán)人下達(dá)《閑置土地認(rèn)定書》。

（四）《閑置土地認(rèn)定書》下達(dá)后，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)限制被認(rèn)定為閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記，并通過門戶網(wǎng)站等形式向社會(huì)公開閑置土地有關(guān)信息，閑置土地設(shè)有抵押權(quán)或被采取保全措施的，將認(rèn)定結(jié)果抄送抵押權(quán)人或保全機(jī)關(guān)。

（五）經(jīng)確認(rèn)不構(gòu)成閑置土地的，由市土地行政主管部門書面通知土地使用權(quán)人。第十一條 市土地行政主管部門開展閑置土地調(diào)查，可以采取下列措施：

（一）詢問當(dāng)事人及其他證人。

（二）現(xiàn)場勘測、拍照、攝像。

（三）查閱、復(fù)制被調(diào)查單位或者個(gè)人的有關(guān)用地審批文件、土地權(quán)利文件和土地開發(fā)利用情況資料。

（四）要求被調(diào)查單位或者個(gè)人就有關(guān)土地閑置問題作出說明。

第十二條 有下列情形之一的，屬于政府及有關(guān)部門原因造成動(dòng)工開發(fā)延遲或中止開發(fā)：

（一）因未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、劃撥決定書約定或規(guī)定的期限、條件將土地交付給土地使用權(quán)人，致使項(xiàng)目不具備動(dòng)工開發(fā)條件的。

（二）因供應(yīng)土地存在土地權(quán)利不清，致使無法動(dòng)工開發(fā)的。

（三）因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成土地使用權(quán)人不能按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、劃撥決定書約定或規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開發(fā)的。

（四）因國家出臺相關(guān)政策，需要對國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、劃撥決定書約定或規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修改的。

（五）因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項(xiàng)等無法動(dòng)工開發(fā)的。

（六）因軍事管制、文物保護(hù)等無法動(dòng)工開發(fā)的。

（七）因動(dòng)工開發(fā)所必需的、且非由土地使用權(quán)人承擔(dān)的周邊市政配套設(shè)施建設(shè)等前期工作未完成而無法動(dòng)工開發(fā)的。

（八）政府或政府有關(guān)部門的其他行為導(dǎo)致無法動(dòng)工開發(fā)的。

前款規(guī)定的遲延原因由土地使用權(quán)人提供合法材料證明，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查核實(shí)。市土地行政主管部門可以要求鎮(zhèn)政府及市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、信訪、軍事、文物保護(hù)等部門予以協(xié)助調(diào)查核實(shí)，相關(guān)鎮(zhèn)政府及部門應(yīng)當(dāng)予以配合，出具書面證明材料。

因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致土地閑置的，依照前款規(guī)定辦理。

第三章 閑置土地處置和利用

第十三條 因第十二條規(guī)定情形造成土地閑置的，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：

（一）延長動(dòng)工開發(fā)期限。對已基本具備開工建設(shè)條件并明確開發(fā)建設(shè)時(shí)間的，可一次性延長動(dòng)工開發(fā)期限，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任，從補(bǔ)充協(xié)議約定的動(dòng)工開發(fā)日期起，延長動(dòng)工開發(fā)期限最長不得超過一年。

（二）調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，可以改變土地用途或規(guī)劃條件，依法辦理有關(guān)用地手續(xù)并相應(yīng)變更土地價(jià)款后由土地使用權(quán)人繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。

（三）安排臨時(shí)使用。由市政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃安排臨時(shí)使用，從安排使用之日起，臨時(shí)使用期限最長不得超過兩年。待原項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件，土地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。對臨時(shí)使用的土地，土地使用權(quán)人應(yīng)在使用完畢后30日內(nèi)清理場地。

（四）置換土地。對已繳清土地價(jià)款、落實(shí)項(xiàng)目資金且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可置換其他價(jià)值相當(dāng)、用途相同的國有建設(shè)用地，由市土地行政主管部門與土地使用權(quán)人簽訂終止出讓合同協(xié)議書，辦理土地注銷登記后，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并注明為置換土地。

（五）協(xié)議有償收回土地使用權(quán)。市土地行政主管部門與土地使用權(quán)人協(xié)商一致，簽訂土地使用權(quán)收回協(xié)議書收回土地使用權(quán)，并按照原土地用途、性質(zhì)、開發(fā)建設(shè)情況的市場評估價(jià)格，或者按照收回土地后重新出讓情況給予土地使用權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償。

（六）市土地行政主管部門根據(jù)實(shí)際情況確定的其他處置方式。

符合第六條第二款第（三）項(xiàng)規(guī)定情形的閑置土地，依照本條規(guī)定的方式處置。第十四條 因第十二條規(guī)定情形造成閑置的土地，按照下列程序辦理：

（一）土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自收到《閑置土地認(rèn)定書》之日起15日內(nèi)，向市土地行政主管部門提出閑置土地處置方式的申請，并經(jīng)鎮(zhèn)政府加具意見，涉及集體所有建設(shè)用地的，還應(yīng)征求農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織意見。

（二）市土地行政主管部門與土地使用權(quán)人協(xié)商確定處置方案。土地使用權(quán)人逾期不提出處置方式的申請，或者無法協(xié)商一致的，由市土地行政主管部門根據(jù)閑置土地具體情況、鎮(zhèn)政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織意見等擬訂閑置土地處置方案。

（三）閑置土地處置方案報(bào)市政府批準(zhǔn)并實(shí)施。前款規(guī)定的閑置土地已依法設(shè)定抵押權(quán)或者被采取保全措施的，市土地行政主管部門在擬訂閑置土地處置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面通知抵押權(quán)人，并書面征詢保全機(jī)關(guān)意見。第十五條 除第十二條規(guī)定情形以外的其他原因?qū)е峦恋亻e置的，按照下列方式處理：

（一）未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，由市土地行政主管部門報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。

（二）未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，由市土地行政主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，依照相關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)。

（三）法律法規(guī)政策規(guī)定的其他處置方式。

第十六條 土地出讓價(jià)款是指國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同確定的，由土地使用權(quán)人向政府支付的全部土地價(jià)款。

劃撥價(jià)款是指土地使用權(quán)人取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)應(yīng)繳納的土地成本費(fèi)用。未明確劃撥價(jià)款的，按照征地補(bǔ)償安置成本加上相關(guān)稅費(fèi)之和確定。

第十七條 征繳土地閑置費(fèi)或收回閑置土地使用權(quán)，按照下列程序進(jìn)行：

（一）書面告知土地使用權(quán)人擬作出征繳土地閑置費(fèi)或收回閑置土地使用權(quán)決定的事實(shí)、理由和依據(jù)，以及陳述和申辯的權(quán)利。

（二）發(fā)出聽證告知書，告知土地使用權(quán)人有申請聽證的權(quán)利，土地使用權(quán)人要求舉行聽證的，應(yīng)當(dāng)依法舉行聽證。

（三）擬定閑置土地處置意見，并報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

（四）作出《征繳土地閑置費(fèi)決定書》或《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，并送達(dá)土地使用權(quán)人。

（五）收回閑置土地使用權(quán)的，通知市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門撤銷相關(guān)批準(zhǔn)文件。

第十八條 按收回土地使用權(quán)方式處置的閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，市土地行政主管部門在擬定閑置土地處置意見時(shí)應(yīng)通知抵押權(quán)人，有關(guān)收回決定應(yīng)同時(shí)抄送抵押權(quán)人。土地已被采取保全措施的，保全期間不收回土地使用權(quán)，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)與保全機(jī)關(guān)協(xié)商處理意見并報(bào)市政府批準(zhǔn)，待保全措施解除后依法處置。

第十九條 市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)人閑置土地信息抄送金融監(jiān)管等部門。第二十條 土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自《征繳土地閑置費(fèi)決定書》送達(dá)之日起30日內(nèi)足額繳納土地閑置費(fèi)。

被收回閑置土地使用權(quán)的土地使用權(quán)人，應(yīng)當(dāng)自《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》送達(dá)之日起30日內(nèi)移交土地并到市土地行政主管部門辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，交回土地權(quán)利證書。

土地使用權(quán)人對《征繳土地閑置費(fèi)決定書》和《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第二十一條 土地使用權(quán)人逾期不申請行政復(fù)議、不提起行政訴訟，也不履行相關(guān)義務(wù)的，市土地行政主管部門可以采取下列措施：

（一）逾期不辦理的國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記、不交回土地權(quán)利證書的，直接公告注銷國有建設(shè)用地使用權(quán)登記和土地權(quán)利證書。

（二）逾期不繳納土地閑置費(fèi)或不移交土地的，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第二十二條 有關(guān)文書送達(dá)參照《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定的方式和程序進(jìn)行，無法直接送達(dá)的，可以留置送達(dá)、郵寄送達(dá)，采取以上方式都無法送達(dá)或受送達(dá)人下落不明的，可以公告送達(dá)，涉外及涉港、澳、臺的，公告時(shí)應(yīng)當(dāng)通過在國內(nèi)外公開發(fā)行的報(bào)紙或者其他新聞媒體進(jìn)行。

第二十三條 對依法收回的閑置土地，可以采取下列方式利用：

（一）由市土地行政主管部門報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，依據(jù)國家土地供應(yīng)政策，確定新的國有建設(shè)用地使用權(quán)人開發(fā)利用，除符合土地劃撥條件的情形外，應(yīng)當(dāng)通過公開出讓方式供地。

（二）納入市政府土地儲備，由市土地儲備中心作為土地儲備主體。

（三）對耕作條件未被破壞且近期無法安排建設(shè)項(xiàng)目的，由市土地行政主管部門委托有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、單位或者個(gè)人組織恢復(fù)耕種。屬集體所有的閑置土地，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。

第二十四條 市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)全市閑置土地的狀況，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃以及建設(shè)用地需求，優(yōu)先安排使用閑置土地。建設(shè)用地能夠使用閑置土地的，應(yīng)當(dāng)使用閑置土地，不得批準(zhǔn)其占用農(nóng)用地。

第四章 預(yù)防和監(jiān)管

第二十五條 市土地行政主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求，防止因政府及有關(guān)部門的行為造成土地閑置：

（一）土地權(quán)利清晰。

（二）安置補(bǔ)償落實(shí)到位。

（三）沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛。

（四）地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確。

（五）具備動(dòng)工開發(fā)所必需的其他基本條件。

第二十六條 國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、劃撥批準(zhǔn)文件應(yīng)當(dāng)就項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)、竣工時(shí)間和違約責(zé)任等作出明確約定或規(guī)定。約定或規(guī)定動(dòng)工開發(fā)時(shí)間應(yīng)當(dāng)綜合考慮辦理動(dòng)工開發(fā)所需手續(xù)的時(shí)限和實(shí)際情況，為動(dòng)工開發(fā)預(yù)留合理時(shí)間。

第二十七條 土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間，及時(shí)向市土地行政主管部門報(bào)告項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)、開發(fā)進(jìn)度、竣工等情況。

土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在施工現(xiàn)場設(shè)立建設(shè)項(xiàng)目公示牌，公布建設(shè)用地使用權(quán)人、建設(shè)單位、項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)及竣工時(shí)間、土地開發(fā)利用標(biāo)準(zhǔn)等。

第二十八條 土地使用權(quán)人違反法律法規(guī)規(guī)定、合同約定和劃撥決定書規(guī)定而惡意囤地、炒地的，在閑置土地處理完畢前，市土地行政主管部門不得受理該土地使用權(quán)人新的用地申請，不得辦理被認(rèn)定為閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記。第二十九條 市土地行政主管部門應(yīng)將本行政區(qū)域內(nèi)的閑置土地信息按宗錄入土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)備案，閑置土地按照規(guī)定處置完畢后，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新該宗土地相關(guān)信息。

閑置土地未按規(guī)定備案的，不得采取第十三條規(guī)定的方式處置。

第五章 閑置土地處置協(xié)同機(jī)制

第三十條 市政府成立市閑置土地處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組，對閑置土地認(rèn)定和處置的重大問題進(jìn)行決策，并設(shè)立市閑置土地處置辦公室，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門和各鎮(zhèn)政府開展閑置土地處置日常工作。

第三十一條 市國土資源、發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)共同做好閑置土地認(rèn)定和閑置原因核定工作。對土地是否構(gòu)成閑置以及閑置原因存在爭議或無法確定的，由市土地行政主管部門報(bào)市閑置土地處置辦公室研究解決。農(nóng)業(yè)、林業(yè)部門對復(fù)耕的閑置土地及復(fù)耕狀況進(jìn)行監(jiān)督檢查。監(jiān)察部門負(fù)責(zé)對閑置土地處置工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第三十二條 鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)成立相應(yīng)的閑置土地處置領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)及工作機(jī)構(gòu)，按照屬地管轄原則具體負(fù)責(zé)轄區(qū)閑置土地初步審查認(rèn)定、初擬處置方案、與土地使用權(quán)人協(xié)商協(xié)調(diào)、土地閑置費(fèi)征繳、文書送達(dá)等工作。

第三十三條 鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)定期對轄區(qū)內(nèi)閑置土地情況進(jìn)行清查確認(rèn)，并將清查確認(rèn)結(jié)果通報(bào)市土地行政主管部門。

第六章 法律責(zé)任

第三十四條 土地行政主管部門及其工作人員違反《閑置土地處置辦法》第二十一條、第二十四條、第二十五條規(guī)定，或者在閑置土地管理過程中不依法履行閑置土地監(jiān)督檢查職責(zé)，玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十五條 有關(guān)行政主管部門、鎮(zhèn)政府及其工作人員有瞞報(bào)、虛報(bào)閑置土地，出具虛假證明等行為的，依法追究負(fù)責(zé)人及直接責(zé)任人的法律責(zé)任。

第三十六條 妨礙土地管理工作人員依法執(zhí)行公務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》處理，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十七條 本辦法自發(fā)文之日起實(shí)行，《中山市閑置土地處理規(guī)定》（中府〔2003〕32號）同時(shí)廢止。